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UNIVERSIDAD DE NAVARRA, ESCUELA DE ARQUITECTURA DICIEMBRE de 2011 MASTER en Diseño Arquitectónico.
URBANIZACIONES CERRADAS PROFESOR – Arquitecto José María Ezquiaga ALUMNO- Arq. Lucio Gernaert Willmar
URBANIZACIONES CERRADAS EN EL GRAN BUENOS AIRES : ¿DISPERSION TERRITORIAL o “NUEVO URBANISMO” ? Año 2030. Zona Norte del Gran Buenos Aires
“Ya no quedan casi predios grandes vacíos en la periferia norte de la Ciudad de Buenos
Aires. Esta área ha sido ocupada en su gran mayoría por barrios privados, o por el conjunto
de ellos formando “ciudades privadas”, otros tantos centros comerciales, polígonos
industriales o de oficinas, zonas deportivas , y el restante por barrios abiertos suburbanos
preexistentes.
Un nuevo nombre está surgiendo para todo este nuevo entramado, este nuevo concepto
de ciudad. Ya no podremos llamarla “Zona Norte de Buenos Aires”, porque ya tiene
identidad por sí misma.
Hace 17 años, allá por el año 2013 el gobierno de la Provincia de Buenos Aires dispuso, a
través de sus urbanistas, un plan regulado de creación de espacios públicos que pretendía
articular las uniones entre urbanizaciones o ciudades privadas y los barrios aledaños
abiertos. Para ello se promulgó una ley que obligaba a las nuevas urbanizaciones privadas a
ceder a los municipios el 5 % de las tierras de los predios (en alguno de sus lados del
perímetro) para la creación de futuros espacios públicos; cesión obligada de tierras previa a
la aprobación municipal (esta medida muy similar ya estaba siendo probada con éxito desde
el año 2008 en la República O. del Uruguay). Además se implementó la obligatoriedad de un
estudio de impacto ambiental previo a la aprobación de las nuevas urbanizaciones privadas;
y los distintos distritos se ocuparon de la creación y urbanización de grandes reservas
naturales en terrenos fiscales estratégicamente ubicadas con fines educativos, recreativos y
culturales para toda la sociedad.
Eso generó que se concretaran en estos nuevos espacios públicos distintas soluciones, tales
como: la creación de centros deportivos públicos, bibliotecas públicas, centros culturales y
toda clase de plazas públicas (que se utilizarían en el futuro para el armado de ferias y de
shows al aire libre). Dicho tipo de soluciones arquitectónicas se han ubicado
estratégicamente en los límites que separaban las urbanizaciones cerradas de las abiertas.
Esto ha permitido con el tiempo la integración de los vecinos de los distintos barrios.
Ahora ya varios se conocen y se pueden llamar “vecinos” (quizás no de casas, pero de
barrios).
Además , hubieron iniciativas o emprendimientos que ayudaron mucho a esta integración ,
de los mismas comunidades de los barrios tanto privados como abiertos, como ser: son el
armado de ferias comerciales para potenciar las pequeñas economías del lugar, el
sostenimiento económico con fondos privados de comedores escolares, el padrinazgo de
colegios privados a escuelas públicas, etcétera.
Se han recuperado desde entonces un total de 385 has, destinados a espacios públicos, que
hoy ya disfrutan y comparten los vecinos de las distintas urbanizaciones.
Ante la ausencia de plazas y veredas públicas típicas de una ciudad consolidada, estos
nuevos espacios se han transformado en las “nuevas plazas, las nuevas grandes veredas “; y
ellas han ido generando un nuevo concepto de ciudad.
Estas integraciones con el tiempo, han forjado una mayor vecindad y con la ayuda también
del gobierno (en conjunto con la policía a nivel municipal): el problema de la inseguridad ha
ido resolviendosé ya que los vecinos al “conocerse” han colaborado naturalmente para que
sus barrios fuesen todos más seguros. Algunas urbanizaciones cerradas, ya han empezado a
abrir sus accesos y prescinden de tantos controles en sus perímetros y sus accesos.”
Año 2011. Descripción actual de la situación del AMBA
Con una extensión de más de 3.600 Km. y una población superior a los 12.000.000
habitantes, el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) constituye la región urbana de
mayor importancia en la Argentina. Actualmente, se reconoce como “aglomerado
metropolitano” al conjunto de 30 municipios que en forma total o parcial, junto con la
ciudad de Buenos Aires, forman un continuo urbanizado.
El peso de esta región altamente urbanizada radica no sólo en la concentración de
población, sino también en la jerarquía de los equipamientos y servicios y en su capacidad
para atraer inversiones.
A pesar de que su territorio representa aproximadamente el 0,15% de la superficie total del
país, reúne el 31% de la población total .La importancia económica de esta región es
notablemente superior a su extensión geográfica. Según las estimaciones publicadas en el
Plan Estratégico Buenos Aires 2010, su economía representa el 40% del PBI del país.
La situación del Gran Buenos Aires y las urbanizaciones cerradas.
Hacia finales del año 2000, hace de ello más de 10 años, se determinó que en los catorce
municipios del AMBA, se había invertido un monto total de 4.800 millones de dólares en
proyectos de urbanizaciones cerradas, centros comerciales, complejos de cines, etc.
Según informaciones generadas por la Comisión Interministerial de Ordenamiento Urbano y
Territorial (C.I.O.U.T.), en junio de 2010, en la provincia de Buenos Aires, existen más de 600
emprendimientos urbanos cerrados.
El 95 %, de las UC ( urbanizaciones cerradas) están localizadas en el AMBA. La zona Norte es
donde se registran la mayor cantidad: Pilar (133 de UC ), Tigre (71), Escobar (45) y San Isidro
(39). La proliferación de estas urbanizaciones, supone una ocupación de suelo desmesurada
de 500 km2, una superficie 2 veces superior a la que ocupa la Ciudad de Buenos Aires, en el
que apenas residen 100.000 personas aproximadamnete , solo el 1% de la totalidad de la
población metropolitana.
Paralelamente a este proceso, algunas investigaciones han estimado en más de dos
millones, el número de habitantes en asentamientos precarios y villas de emergencia en el
Gran Buenos Aires.
Urbanizaciones cerradas. Análisis
¿Qué eran esas parcelas y los barrios aledaños antes de que llegasen las urbanizaciones
cerradas?
Las parcelas que hoy son barrios privados eran parcelas rurales, casi sin explotación alguna;
cercanos o linderos a barrios precarios de loteos de bajos recursos, que extendieron la
periferia de una manera irracional. En efecto, las bajas densidades resultaban poco
rentables para poder asegurar el tendido de las redes básicas y las empresas inmobiliarias
se contentaron solamente con subdividir el suelo en lotes de 8,66 metros de frente (las 10
varas que estipulaban las Leyes de Indias) y no aseguraron la provisión de agua, desagües y
otros servicios básicos. De hecho, en la actualidad todavía extensas zonas de la periferia que
carecen de estos servicios. No obstante, esas incorporaciones de tierra urbana supusieron la
única forma de acceder a la vivienda propia para los sectores populares.
Al pequeño capital individual que construyó su vivienda en los suburbios como parte de un
proceso de asegurar su vivienda, fue reemplazado por una fuerte inversión de capitales
(nacionales y/o extranjeros) que colocan al hábitat como gran negocio en un mercado
global, buscando como fin último la reproducción del capital invertido. Estas dos formas de
expansión de la urbanización, se expresan morfológica y funcionalmente en la configuración
territorial, organizando dos paisajes superpuestos y con escasa o mejor dicho nula
articulación entre ellos.
Algunas imágenes de urbanizaciones cerradas, insertas como islas en el gran Buenos Aires.
¿Qué caracteriza una urbanización cerrada?
-‐ Zonas residenciales privadas y vigiladas.
-‐Es un conjunto residencial, en donde las calles, veredas, plazas, accesos, zonas recreativas
o deportivas son de propiedad y uso común exclusivo de los propietarios.
-‐Vallas o barreras perimetrales en su ámbito, negando el libre acceso y delimitando la
urbanización.
-‐Los accesos están controlados por puertas exclusivas de entrada (que son la única conexión
entre lo público y lo privado); dicho acceso es sólo a través de una autorización del
propietario.
-‐Muy baja densidad poblacional. Un promedio de 5 viviendas por hectárea
-‐Lotes con superficie promedio de 1000 m2, que van desde los 600 m2 a los 2500m2
-‐Su ubicación: -‐ en las periferias de la ciudad de Buenos Aires en un radio promedio de 20 a
70 Km. Principalmente en la zona Norte del Gran Buenos Aires.
-‐ en cercanías a las principales autopistas o vías rápidas.
-‐Poseen su propio código de convivencia y edificación
Imágenes de limites perimetrales
Imágenes de accesos controlados
Imágenes de accesos controlados
Distintas clases de urbanizaciones privadas
A-‐ Barrios privados: se componen de lotes privados, accesos y calles comunes. No
poseen espacios comunes deportivos, sociales y recreativos.
B-‐ Clubes de Campo o “Countries”: se componen de lotes, accesos, calles y espacios
sociales, deportivos y recreativos de propiedad y uso común a los copropietarios.
C-‐ Condominios privados: son residencias en altura dentro de una urbanización
cerrada.
D-‐ Ciudades privadas: son el conjunto de barrios privados, clubes de campo y/o
condominios. Dentro de ellas funcionan, clínicas privadas, colegios privados y
condominios de oficinas.
A-‐ Imagen Barrio Privado.
B-‐Club de Campo o Country
C-‐Imagen aérea de Ciudad privada
D-‐Imágenes de condominio privado, dentro de una ciudad privada. ¿Qué impulsó el urbanismo privado?
-‐La escalada sin límite de la inseguridad pública y los altos índices de violencia de la ciudad y
su entorno.
-‐El vacío legal y la falta de planificación urbana, ha permitido su rápida proliferación.
-‐Si bien a través de las campañas de promoción se asoció el concepto de urbanización
cerrada a factores de seguridad, de calidad de vida; indudablemente, el fin último de estas
intervenciones en la región ha sido el de generar buenas ganancias, dejando de lado
cualquier preocupación sobre ordenamiento urbano. Los motivos de este vuelco hacia la
inversión en tierras encuentran como principales causas: la falta de opciones de inversión y
la inseguridad del sistema financiero.
¿Quiénes lo habitan?
-‐Personas y familias de alta posición económica.
-‐En su gran mayoría familias con hijos en edad de infancia y preadolescencia.
-‐ Familias que su medio de transporte es el automóvil.
¿Cuáles son las razones de quienes lo habitan?
-‐Familias en las que prevalece la vida al aire libre y con una cierta proximidad a los centros
urbanos y/o lugares de trabajo.
-‐La inseguridad pública y los altos índices de violencia general.
-‐El tamaño generoso de los lotes (promedio de 1.000 m2 c/u) y presencia de áreas verdes.
-‐Poder acceder a servicios y equipamientos propios de la ciudad.
-‐En algunos casos, poder ascender en la escala social.
¿Qué generan socialmente este tipo de urbanizaciones o el conjunto de ellas?
La creciente autosuficiencia de las urbanizaciones cerradas es un importante factor de
desarticulación y de fragmentación con el resto de los vecinos de los barrios abiertos.
Ellas producen una fractura en el espacio urbano, al brindar de manera privada servicios y
áreas recreativas que antes se disponían en el tejido residencial tradicional con calles y
plazas públicas.
Esto marca una nueva condición en términos de sociabilidad, porque:
-‐las relaciones entre vecinos del ámbito cerrado, se pautan en espacios controlados,
algunos fuertemente vigilados y con alta homogeneidad social.
-‐las relaciones entre las urbanizaciones privadas y las abiertas son hoy casi nulas.
Malla de urbanizaciones privadas.
¿Qué aspectos positivos generan en su entorno mediato?
-‐Si bien esta claro que generan una fragmentación social en su inserción en el conurbano al
reproducirse como islas, también es cierto que proporciona una cierta revitalización
económica de los negocios de baja o media escala en los barrios abiertos próximos. Y en la
demanda de mano de obra para la construcción y equipamiento de las mismas
urbanizaciones y sus posteriores residencias.
¿Qué desafíos sociales tienen hoy las urbanizaciones cerradas?
Una de los índices que permiten medir el grado de integración de una sociedad o
comunidad es la existencia de lugares públicos en los que se pueda cruzar gente de diversas
clases sociales, actividades, edades o gustos. La mezcla en lo social, lo espontáneo, fortuito
y casual es lo que genera que haya más ciudad. Precisamente uno de los desafíos es la
tendencia a la homogeneidad social que promueven .
Si la tendencia a cierta uniformidad es lo que distingue a los lugares exclusivos, la diversidad
y la mezcla social caracterizan a los ámbitos públicos.
Históricamente segregar ha sido más fácil; integrar es más difícil porque hay que “negociar
o renunciar”. La evolución hacia la complejidad es hoy uno de los mayores desafíos para la
sociedad urbana.
¿Cuál es el papel del Estado?
“Si no hay Estado que planifique cómo crear lugares de encuentro, la ciudad en si es un
campamento de tribus hostiles entre sí. “
Las consecuencias que han producido las intervenciones sobre el territorio son variadas,
pero a modo de síntesis se destacan algunos aspectos urbanísticos que no fueron
contemplados.
a) Integración de los emprendimientos con su entorno inmediato.
Los estudios de impacto ambiental exigidos, intentan evitar las alteraciones en la calidad del
entorno, pero no hay recomendaciones acerca de un diseño urbano que facilite la
integración y la inserción urbanas, o de un diseño de las redes que a futuro puedan ampliar
su cobertura hacia sectores urbanos preexistentes.
b) Control de las dimensiones de los proyectos.
Debería ser revisado a nivel provincial, ya que los mega-‐emprendimientos proyectados en la
actualidad llegan a topes superiores a los 100.000 habitantes, cifra equivalente a la
población total de una ciudad de dimensiones intermedias en la provincia de Buenos Aires.
c) Tratamiento del espacio público.
En la normativa vigente de las urbanizaciones privadas se hace alusión a elementos del
dominio público (calles y lugares de uso común); pero no a espacios públicos. Entre ambos
conceptos existen diferencias. El espacio público es inseparable de la noción de ciudad, ya
que fuera de los edificios que pueden ser privados, semipúblicos o de uso público, las calles,
plazas, espacios abiertos, etc., forman parte de ese espacio, permitiendo diferentes
instancias de articulación desde el ámbito privado hacia el ámbito público. En las
urbanizaciones cerradas, las calles y los espacios comunes son de uso colectivo y no público
existiendo también una diferencia entre ambas categorías; puesto que estos espacios
pueden ser utilizados por todos los habitantes del complejo urbano, pero no por el resto de
los habitantes del municipio. Se advierte la falta de preocupación en el tratamiento de este
tipo de espacios y mas aún en su diseño , sin que habitualmente se tome en consideración
la posibilidad de la apertura, a futuro, del complejo urbanístico hacia la ciudad.
*Es necesario recuperar el rol de gobierno en el ordenamiento territorial. No se puede
ignorar la responsabilidad del Estado en la promoción del uso sustentable de la tierra
incorporando los objetivos sociales y ambientales e incorporando a los segmentos más
vulnerables de la población.
¿Cómo suele ser el encargo profesional de una urbanización privada?
En todos los casos el comitente será un particular y no el Estado, ya que las tierras son, en
su amplia mayoría tierras privadas. Los predios son en general de tipo rural, o predios ya
con posibilidad de ser transformados según el código municipal correspondiente, en dos
tipos de urbanizaciones privadas:
-‐Barrio cerrado.
-‐Club de Campo.
Ambas podrán inluir en su ordenación lotes de media densidad destinados a condominios.
La participación del profesional diferirá bastante en un caso y en el otro; y dependerá
también del tamaño y la escala de la urbanización privada.
En todos los casos se buscará de distintas formas el mayor aprovechamiento y rendimiento
económico de la tierra, junto con la definición en paralelo de un desarrollo exitoso.
El tipo, su carácter y sus detalles, siguen hoy siendo definidos muchas veces en forma
intuitiva por los promotores en colaboración con los profesionales. Casi los únicos
“cánones” disponibles son los que se apoyan en éxitos y pruebas de anteriores
urbanizaciones vecinas u otros emprendimientos exitosos. De manera primordial se debe
intentar que cada urbanización cerrada acierte a ser reconocida por su nombre y carácter
propio que la identifique y distinga de las demás.
En el encargo primero se definirá cual será el tipo de urbanización cerrada, como ser: es
decir , si se trata de un Club de Campo, Barrio privado o Condominio privado; o la mezcla de
alguna de estos tipos.
En forma siguiente y casi paralela, se definirá que carácter específico tendrá , confiando
para ello en el atractivo que le pueda proporcionar una determinada actividad de ocio. Asi
por ejemplo se preparará un Club de Campo con Golf, Club de Campo Náutico, Barrio
Privado Náutico, Club de Campo de Polo, etc.
Después se definirán temas generales de programa como puede ser:
-‐ Tamaño/s de la/s unidad/es (lote, “housing” o apartamento).
-‐ Porcentaje destinado a espacios comunes (anchos de calles, veredas, plazas, etc.)
-‐ Infraestructura y tipo de servicios.
-‐ Medidas de frente del lote.
-‐ La existencia o no de edificios sociales y deportivos, de propiedad y uso común.
Al final se discutirán temas aún más puntuales, tales como:
-‐ Estilos de la arquitectura de accesos y edificios comunes.
-‐ Materialización de los límites y fronteras.
-‐ Códigos y reglamentos internos de edificación y convivencia.
-‐ Nombre del emprendimiento, isotipo, logo.
-‐ Figura legal del desarrollo. Modalidad de venta.
El arquitecto, dependiendo del tamaño de la urbanización, trabajará también en forma
interdisciplinaria con otros profesionales y/o asesores, como pueden ser:
-‐Asesores comerciales
-‐Asesores en marketing e imagen
-‐Asesores en paisajismo
-‐Asesores en decoración
-‐Asesores legales.
Algunas reflexiones finales acerca del urbanismo privado
Las urbanizaciones cerradas son realmente una revolución. En ellas no existe la articulación
entre lo público y lo privado. La articulación se da entre lo privado estricto y lo privado
público. Hay una acentuación de la palabra “privado” y eso quizás fue y sigue siendo el “leit
motiv” más fuerte de quienes lo habitan y quienes los promocionan.
Claro, hay algo muy objetivo que es la falta de seguridad; pero realmente hay otras razones
no tan claras y complejas que llevan al éxito (y parecería no acabar aún) de este tipo de
urbanizaciones.
En este contexto de crecimiento, se produjo un proceso de “dispersión territorial”; es decir,
la conformación de asentamientos alejados de los centros urbanos consolidados. En
muchos casos, establecidos en zonas rurales, sin servicios públicos ni infraestructura. Con
un altísimo porcentaje de tierra ocupada y, comparativamente, poca densidad poblacional.
Por el momento, hay coincidencia en que en el nuevo modelo emergente las urbanizaciones
cerradas constituyen una de las transformaciones de mayor importancia en cuanto a la
modificación de los usos del suelo y en lo referente a los patrones socio-‐económicos de
localización espacial de la población. Modelo que implicaría un proceso de invasión-‐
sucesión de los sectores de ingresos medio-‐altos sobre los sectores populares, modificando
el tipo de ocupación del suelo y de sus valores en el mercado de tierras.
La nueva geografía urbana es la contigüidad espacial de zonas pobres, con asentamientos
precarios y urbanizaciones cerradas de todo tipo con todos los servicios y viviendas de alto
costo. La modificación sustancial en los costos del suelo, aun sin urbanizar, nos lleva a
preguntarnos ¿qué lugar queda para la vivienda de las clases de menor poder adquisitivo?
Entre la ocupación espontánea ilegal y el avance del urbanismo cerrado ¿qué espacio
ocupará la trama urbana tradicional?. ¿Seguirá existiendo?.
Una visión de lo analizado sobre el proceso de urbanización privada, nos lleva a afirmar que
más allá de aspectos coyunturales que impulsaron el crecimiento de las urbanizaciones
cerradas, tales como el aumento de delitos contra las propiedades y personas o las
deficiencias de servicios e infraestructuras en las ciudades, la búsqueda de ventajas
económicas de parte de la oferta y de la demanda ha jugado un rol preponderante.
Los nuevos denominados pueblos privados, ciudades privadas o ciudad pueblo, comienzan a
promocionarse a principios del siglo XXI. En el área ( AMBA) existen en la actualidad ocho
emprendimientos de este tipo, con diferentes grados de consolidación.
Pero indudablemente la mayor transformación en el negocio de bienes raíces es la
propuesta de los promotores de “generar ciudad”. Las empresas líderes en el mercado
inmobiliario están desarrollando sectores comerciales y de servicios para abastecer a las
urbanizaciones cerradas vecinas a ellos. Se puede decir, que se está materializando un
sistema de áreas residenciales cerradas con nuevas áreas de centralidad externas a los
núcleos urbanos existentes, sustentada en una estructura de comunicaciones de canales de
circulación rápidos.
Asimismo el crecimiento de los pueblos privados con sistemas propios de servicios e
infraestructuras y con reglamentos de convivencia, códigos de edificación y comisiones de
disciplina para administrar las relaciones entre vecinos, está poniendo de relieve otras
cuestiones no resueltas, tales como la de la gobernabilidad. Hasta el presente, no se han
estudiado en profundidad, las formas de administración de ciudades privadas que podrían
tener capacidad para más de cien mil habitantes. Este tema es una de las grandes
asignaturas pendientes.
Por otra parte, los resultados de estas acciones se reflejan en una periferia expandida, en
donde sobresalen islotes urbanizados con bajísimas densidades que han consumido más del
doble de superficie que la ciudad de Buenos Aires y donde apenas se ha radicado un 1% de
la totalidad de la población metropolitana.
Bibliografía TELLA, G. Del suburbio a la post-‐periferia. Efectos de la modernización tardía en la región metropolitana de Buenos Aires. Buenos Aires: Ediciones de la FADU, Universidad de Buenos Aires, 2001. VIDAL-‐KOPPMANN, S. Nuevas fronteras intraurbanas: de los barrios cerrados a los pueblos privados. Buenos Aires, Argentina. En Cabrales Barajas, L. (Coord.), Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas. México: Universidad de Guadalajara, Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades y UNESCO, 2002, p.261-‐286. Vidal-‐Koppmann, Sonia. Mutaciones metropolitanas: de la construcción de barrios cerrados a la creación de ciudades privadas: balance de una década de urbanización privada en la región metropolitana de Buenos Aires. Diez años de cambios en el Mundo, en la Geografía y en las Ciencias Sociales, 1999-‐2008. Sitios y Publicaciones on-‐line consultadas Reporte Inmobiliario.com www.reporteinmobilairio.com www.verdecountry.com