“ H O M O G E N E I Z A C I Ó N D E L A S O F E R T A S I N M O B I L I A R I A S

P A R A L A V A L U A C I Ó N D E L A T I E R R A U R B A N A : U N E N F O Q U E E C O N O M É T R I C O E S P A C I A L ”

Nadia LLarrull - Mario Andrés Piumetto - Juan Pablo Carranza - Tomás Nasjleti

9,10 y 11 | OCTUBRE DE 2019 – Mendoza, Argentina

Análisis de Situaciones Marco Teórico

Mercado Inmobiliario

Agentes

(oferente, demandante)

Valor

Tierra Variables

Zona de Estudio

Provincia de Córdoba

1.800.000 parcelas urbanas

26 departamentos

+ 400 localidades

Fuente: Capas extraídas de Mapas Córdobawww.mapascordoba.gob.ar

Variables Tradicionales

Características del Lote

• Frente

• Fondo

• Superficie

• FOT

• Zonificación

Coeficientes

Homogeneización

• Actualización

• Ubicación

• Medial

• Esquina

• Superficie

• Forma

• Topografía

• Aptitud

• Servicios

• PavimentoFuente: Norma 5.x del

Tribunal de Tasación de la Nación

Método

Comparativo

Supuestos

• Clase I: Situación Jurídica en Pre-Venta

• Clase II: Situación Jurídica en Posesión

• Clase III: Situación Jurídica con Escritura

Clase I: Situación Jurídica en Pre-Venta

Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario

www.omi.mapascordoba.gob.ar

Factores sociales

Tendencias de expansión y densificación de ciudades

Normativas de uso de suelo

Normativas de fraccionamiento de suelo

Tierra de gran extensión vacante con restricciones

Factores burocráticos

Demoras en tiempos de aprobación

Factores económicos

Falta de recursos

Ofrecimiento de potenciales lotes sin

infraestructura ni regularización

dominial, sólo boleto compra venta.

PRECIO RELATIVAMENTE MENOR

RESPECTO A UNO CON

ESCRITURA

Clase II: Situación Jurídica en Posesión

Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario

www.omi.mapascordoba.gob.ar

PRECIO CONSIDERABLEMENTE

MENOR RESPECTO A UNO CON

ESCRITURA

Tierra vacante, titulares ausentes

Oportunidad del sector pobre de la

sociedad a la vivienda

Creación de negocios

inmobiliarios

Cesión de derechos

posesorios

Especulación del desarrollo

inmobiliario de la zona

Clase III: Situación Jurídica con Escritura

Único que garantiza la formalidad dominialy seguridad jurídica

Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario

www.omi.mapascordoba.gob.ar

*Valor sólo afectado por el margen de negociación

METODOLOGÍA ESTADÍSTICAMarco Práctico

Muestra

Clase I (pre-venta)

Clase II (posesión)

Clase III (escritura)

Total

Cantidad 266 174 3549 3989

Fuente: datos obtenidos del Observatorio de Mercado Inmobiliario

www.omi.mapascordoba.gob.ar

Observatorio de Mercado Inmobiliario +20.000

datos en la provincia

Distribución geográfica de la muestra

Variables

Inherentes al lote

• valm2

• Sitjuridica

• 1 = con escritura

• 2 = preventa

• 3 = posesión

Distancias

• d_ruta

• d_viasprin

• d_viassec

• d_alta

• d_baja

• d_lineadiv

• d_lineaqui

Catastrales

• prom_edif

• prom_lote

• perc_edif

• perc_baldm

• perc_bald

Resultados

Coeficientes resultantes por variable

Modelo Econométrico Espacial

Corrigiendo todos esos efectos de las variables existentes

en el espacio podemos depurar el efecto de la situación

jurídica. Es decir, una penalización del 30.88%.Para pre venta no habría un efecto significativo.

Modelo de regresión lineal múltiple que tiene cuenta la

dependencia espacial (auto-correlación espacial) tanto en

la variable dependiente como en el término de error.

Conclusiones

•El inmueble que se encuentre en un mercado formal, tendrá ventaja sobre aquel que no lo esté.

•Para la zona trabajada, en un lote en posesión, el valor por metro cuadrado de la tierra urbana libre

de mejoras es un 30.88% más bajo, en relación a uno que tiene escritura.

•Se descarta la hipótesis que para un lote en preventa, el valor por metro cuadrado de la tierra

urbana libre de mejoras respecto a uno con escritura no es estadísticamente significativo para

la muestra utilizada. Una posible explicación es que la existencia de los descuentos se trasladan a la

financiación.

Muchas Gracias

I n g . A g r i m . N a d i a L l a r r u l ln a d i a _ l l a r r u l l @ h o t m a i l . c o m