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B I Í J ; _ J Ü T £ C A •
México, D. F,, a Septiembre de 2002
Fe de Erratas de la Tesis "Evaluación De Un Proyecto De Inversión" Presentada Por Samir Buchahin Abulhosn
Página 11, párrafo 1o, dice: "... la mejor opción de ser comercializado es mediante la construcción y venta de casas-habitación de nivel residencial con las características descritas en el estudio financiero."
Debe decir: "... la mejor opción de ser comercializado es mediante la construcción y venta de casas-habitación de nivel residencial con las características descritas en los estudios técnico y financiero."
Página 32, párrafo 3°, dice: "... y medios adicionales como volanteo, banners, banderolas, etc. los que serán sufragados por el desarrollador y manejados por cuenta el corredor de bienes raíces".
Debe decir: "... y medios adicionales como volanteo, banners, banderolas, etc., los que serán sufragados por el desarrollador y manejados por cuenta del corredor de bienes raíces".
Página No. 49, párrafo 6o, dice: "El pago a proveedores y subcontratistas, se realizará preferentemente los viernes de cada semana en las oficinas centrales contra la presentación de factura que ampara el pago, salvo excepciones que así lo ameriten previamente autorizadas por el Director del Proyecto,..."
Debe decir: "El pago a proveedores y subcontratistas se realizará preferentemente los viernes de cada semana en la oficina de campo contra la presentación de la factura que ampara el pago, salvo excepciones que así lo ameriten previamente autorizadas por el Gerente del Proyecto,...0
Página 50, párrafo 5o, dice: "...que se les pague una I. V. A. de 0% de acuerdo al Art. 28 del Reglamento del Impuesto al Valor Agregado".
Debe decir: "...que se les pague una I. V. A. de 0% de acuerdo al Art. 21 del Reglamento del Impuesto al Valor Agregado".
Página 54. Párrafo 8o, dice: "...tener la fachada del conjunto terminada, una casa muestra y el 70% de la obra total ejecutada".
Debe decir: "...tener la fachada del conjunto terminada, una casa muestra y el 60% de la obra total ejecutada".
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Página 68, Párrafo 8°, dice: "Al igual que con las tasas de interés, no se percibe a corto ni mediano plazo una posible devaluación del peso mayor al 5%, sino únicamente las fluctuaciones derivadas de la libre flotación en la que actualmente se encuentra el dólar."
Debe decir: "Al igual que con las tasas de interés, no se percibe a corto ni mediano plazo una posible devaluación del peso mayor al 10%, sino únicamente las fluctuaciones derivadas de la libre flotación en la que actualmente se encuentra el dólar."
Página 73, párrafo 2o, dice: "...Para eso partimos de la base de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del 70% anual, la cual consideramos atractiva bajo las actuales condiciones de mercado."
Debe decir: "...Para eso partimos de la base de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del 70%, la cual consideramos atractiva bajo las actuales condiciones de mercado."
Página 77, párrafo 1o, dice: "...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante el Valor Presente Neto, obtuvimos que realmente la Tasa Interna de Rendimiento del proyecto es de 148.64%,..."
Debe decir: "...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante el Valor Presente Neto, obtuvimos que realmente la Tasa Interna de Rendimiento del proyecto es de 91.18%,..."
Página 77, párrafo 2o, dice: "Ahora bien, la Tasa Interna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una caída del 50% (la cual por sí misma es altísima), por lo que se podría incluso obtener una rentabilidad del proyecto del 74%, la cual es considerablemente superior a las tasas de interés bancarias y bursátiles que a futuro se tienen proyectada, valuadas en no más de 9%, y las cuales de acuerdo a analistas bancarios no se perciben indicios de que pudieran aumentar a corto o mediano plazo."
Debe decir: "Ahora bien, la Tasa Interna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una caída del 20%, por lo que se podría incluso obtener una rentabilidad del proyecto del 73%, la por un lado, es aún superior a la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptada aquí manejada del 70%, y por otro lado, es considerablemente superior a las tasas de interés bancarias y bursátiles que a futuro se tienen proyectada, valuadas en no más de 9% anual, y las cuales de acuerdo a analistas bancarios no se perciben indicios de que pudieran aumentar a corto o mediano plazo."
Página 77, párrafo 6o, dice: "Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a los estados financieros proforma analizados, nuestra pérdida fiscal acumulada del año 2003 rebasa nuestro resultado del ejercicio del 2004, por lo que la utilidad bruta del proyecto, es decir $8,814,327.91, no pagará impuestos."
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Debe decir: "Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a los estados financieros proforma realizados, nuestra utilidad neta a repartir no incluye únicamente la señalada fiscalmente, sino que además hay que agregarle el reparto del PTU el cual se realizará al representante legal dado de alta ante el IMSS desde el primer día de apertura del proyecto, así como la actualización inflacionaria de la pérdida fiscal del año anterior, dando una utilidad neta a repartir entre los inversionistas de $5'561,006.67"
Página 78, párrafo 1o, dice: "...a fin de evitar diferencias entre la información que se genera y se procesa, antes de tomar la decisión de invertir en un proyecto, ya que esta puede ser la diferencia entre el fracaso o el éxito del mismo."
Debe decir: '...a fin de evitar diferencias entre la información que se genera y se procesa, antes de tomar la decisión de invertir en un proyecto, ya que esta puede ser la diferencia entre el fracaso o el éxito del mismo. En este caá), como ya se mencionó, los resultados obtenidos a través del Valor Presente Neto, nos arrojan resultados altamente confiables, ya que efectivamente toman en consideración el valor del dinero en el tiempo.
De esta forma, podemos decir que este proyecto de inversión de acuerdo a los estudios realizados, garantiza la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptada propuesta del 70%.*
Página 80, párrafo 2o, dice: "...obtendrá un rendimiento bruto anual del 67.32%..."
Debe decir: "...obtendrá el rendimiento mínimo esperado del 70%..."
Páginas VI y 83, apéndice H, donde dice: "Balance General y Estado de Resultados del Ejercicio 2003"
Debe decir: "Balance General y Estado de Resultados de los Ejercicios 2003 y 2004"
Mismas páginas, apéndice I, donde dice: "Balance General y Estado de Resultados del Ejercicio 2004"
Eliminar dicho apéndice.
Finalmente, se deben cancelar y sustituir las siguientes páginas del trabajo: 86,87,88, 89,90 y 91 y cancelar la página 93.
A T E N T A M E N T E
Samir Buchahin Abulhosn
3/3
T S B
cmic iíicusírtr- civ 'c* Ccnsí.-wec o"
Instituto Tecrsoíógscí de lo Construcción
"EVALUACIÓN INTEGRAL DE UN PROYECTO DE INVERSION"
CASO DE ESTUDIO: Construcción de 12 Viviendas en un Terreno
de la Delegación Alvaro Obregón, D. F.
INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL TITULO DE MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DÉLA CONSTRUCCIÓN, PRESENTA
SAMIR BUCHAHIN ABULHOSN
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Publica, conforme al acuerdo No 00954061 de fecha 07 de marzo de 1995
MEXICO, D. F., JUNIO 2002
AGRADECIMIENTOS y DEDICATORIA
La realización del presente trabajo no pudo haberse culminado sin el apoyo de muchas personas
que en todo momento me ofrecieron su ayuda desinteresada y honesta para llevar a buen término este
objetivo.
Así pues, es mi deber agradecer a estas personas todo lo que han aportado para mi formación
espiritual, personal y profesional. Debido a que el espacio es muy corto para mencionarlas a todas, de
antemano reciban una disculpa las personas que no vean plasmados su nombre a continuación, sin que
por eso deje de agradecerles su motivación y apoyo:
• A mis padres,
a A mis hermanos,
o A mi asesor de tesis, el M. en C. Jorge Eliécer Sánchez Cerón,
• A los maestros y compañeros del Instituto Tecnológico de la Construcción,
a Gente cercana a mi persona que siempre me han alentado a continuarme superando.
a A todos aquéllos que aportaron información valiosa para la realización de este trabajo.
A todos ellos, mi más profundo agradecimiento y dedicatoria del presente trabajo
SAMIR BUCHAHIN ABULHOSN
v
ÍNDICE CAPITULAR
V Vil
10 11 11
12 19 26 30 30 32 35 38 39 47 49 53 53 54 55 68 69 70 71
74 75 76 77
79
81
APÉNDICES
Apéndice A- Tabla de Superficies e Indivisos. 84 Apéndice B.- Flujo de Efectivo (Corrida Financiera). 85 Apéndice C- Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TREMA. 86 Apéndice D.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando la TREMA. 87 Apéndice E.- Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TIR. 88 Apéndice F.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando la TIR. 89 Apéndice G.- Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la Rentabilidad
del Proyecto según la Corrida Financiera. 90 Apéndice H.- Balance General y Estado de Resultados Proforma del Ejercicio 2003. 91 Apéndice I.- Balance General y Estado de Resultados Proforma del Ejercicio 2004. 93 Apéndice J.- Cédulas de Presupuesto. 95
AGRADECIMIENTOS y DEDICATORIA INTRODUCCIÓN
1 GENERACIÓN DEL PROYECTO
1.1 Conceptualización 1.2 Fundamentadón 1.3 Tipologia
II ESTUDIOS PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO
2.1 2.2 2.3 2.4
2.5 2.6 2.7 2.8 2.9
2.10 2.11 2.12 2.13
Social Demográfico Entorno Urbano de Mercado 2.4.1 Para la selección de la empresa de Bienes Raíces 2.4.2 Respecto al Mercado Meta y la Estrategia de Ventas Político Cultural Técnico Jurídico Administrativo 2.9.1 Análisis Interno 2.9.2 Análisis Extemo 2.9.3 Estrategias Generales 2.9.4 Funciones y Responsabilidades del Personal Económico Ambiental Institucional Financiero
III EVALUACIÓN
3.1 3.2 3.3 3.4
CONCLUSIONES
BIBUOG RAFIA
Social Política Económica Financiera
VI
INTRODUCCIÓN
A través de los años, la experiencia en el área de proyectos de inversión ha mostrado que
durante mucho tiempo se han realizado importantes inversiones que no se apoyaron en el análisis de los
distintos factores que pudieran intervenir en ellos, limitándose únicamente al análisis económico y
financiero de los mismos. Debido quizás a esos inversionistas cuyos proyectos resultaron menos
rentables de lo que esperaban y a otros que terminaron en el fracaso, así como los problemas
socioeconómicos sufridos en el pais, nos vemos en la imperiosa necesidad de aprender a evaluar y
administrar proyectos de inversión.
Basta recordar que anteriormente no se consideraban factores tan importantes como el
sociocultural, el cual ha sido fundamental en los proyectos que se desarrollan en zonas altamente
conflictivas por sus caracteristicas propias, hasta el punto que grandes proyectos han tenido que ser
suspendidos y hasta cancelados por no haber considerado la fuerza y el impacto que el contexto social o
cultural tenían en esos lugares.
Asimismo, considero altamente importante en el caso de México, la incidencia de los aspectos
políticos en los proyectos por una sencilla razón: pueden llegar a afectar a todos los demás criterios de
evaluación que se pretendan utilizar. Por ejemplo, baste saber que los tiempos electorales marcan una
profunda recesión en el flujo de capitales a todos los niveles, desde el pequeño comprador, hasta las
grandes empresas y aún en el gobierno, todo debido a la incertidumbre política, tal y como ocurrió en el
año 2000 con las elecciones tanto locales como federales.
Esa circunstancia política, que ahora se vuelve también financiera, afecta la oferta y demanda, la
inflación y el tipo de cambio, aspectos que se sitúan bajo una evaluación económica, y así sucesivamente
interactúan todas y cada una de ellas de tal forma que el análisis del proyecto se convierte en una
evaluación integral del mismo.
Así como han ido modernizándose los criterios de evaluación, también lo han hecho los estudios
que se emplean como base para ellos. Por ejemplo, los estudios de mercado nos aportan mayor y mejor
calidad de información, de tal forma que todo lo que necesitamos saber del exterior (clientes,
competencia, preferencias, condiciones, precios, etc.), lo obtenemos del estudio de mercado.
vil
Asimismo, se incorporan también técnicas de obtención de información basadas en la aplicación
de cuestionarios y entrevistas que nos permiten enriquecer nuestros conocimientos sobre algunos temas,
generalmente sociales, ya que nos dejan conocer ya sea directa o indirectamente, el sentir de distintos
personajes que tienen relevancia en los estudios que realizamos.
Un aspecto muy importante de mencionar y que algunas veces se omite, es la enorme ventaja
que nos da la experiencia en la materia. Esta es una de los principales instrumentos que nos brinda la
capacidad necesaria para la toma de decisiones. Más aún, si conjuntamos nuestro conocimiento empírico
con las herramientas científicas, obtendremos los parámetros a seguir para llegar a la meta deseada: un
proyecto exitoso.
Es así como este trabajo pretende conjuntar todas esas condiciones que hemos mencionado:
estudios de mercado, experiencia y conocimiento científico, de tal forma que ninguna de ellas en forma
individual, nos provea de los conocimientos necesarios para tomar una decisión, sino que en forma
complementaria unas de otras, se realice.
El trabajo que a continuación se presenta es un caso de estudio que representa precisamente
una guía general que se puede utilizar para la evaluación integral de un proyecto de inversión del ramo
inmobiliario y pudiera servir de base para otros proyectos de inversión con planteamientos similares.
Para tal efecto, se comprobará que el proyecto que planteamos consistente en el diseño,
construcción y venta de casas-habitación en un terreno ubicado en Av. Toluca 839, col. Olivar de los
Padres, en la ciudad de México, es rentable desde el punto de vista financiero, y que la falta de
elaboración de alguno de los distintos estudios podría repercutir en la rentabilidad del mismo, llegando
incluso a evitar su factibílidad.
De esta forma, en el capítulo primero fundamentamos este proyecto de inversión, planteamos el
origen y la meta para así ofrecer un panorama general del proyecto.
En el capítulo segundo, realizamos los estudios necesarios para evaluar nuestro proyecto, tales
como sociales, culturales, económicos, financieros, técnicos y políticos entre otros. Una vez con los
elementos necesarios procedemos, en el capítulo tercero, a realizar nuestra evaluación respecto a la
viabilidad del proyecto, para finalmente emitir nuestra conclusión del mismo.
VIII
Del mismo modo, y con el fin de clarificar los estudios financieros realizados, se incluyen como
apéndices al trabajo los cálculos efectuados y que sustentan los resultados obtenidos desde este punto
de vista.
Es importante reflexionar que cuando comúnmente se habla de invertir en un proyecto,
enseguida se relaciona con poseer todo el monto de la inversión en una cuenta concentradora, sin
posibilidad alguna de poder invertir ese capital en otro negocio. La verdad es que no es así: ni se
necesita tener todo el dinero reunido, ni se requiere exclusividad: basta con saber que para invertir en un
proyecto como el que a continuación se presenta, es suficiente con aportar ciertos montos en ciertos
momentos y que lo demás, puede ser invertido libremente por su poseedor hasta su aportación formal al
proyecto.
En todo este trabajo de investigación, se empleó el llamado Método de Caso, en el cual
analizamos precisamente eso, un caso práctico, representando este trabajo, un ejemplo de lo que debe
hacerse, una valiosa y poderosa guía para el inversionista que todos llevamos dentro.
Acorde con lo anterior, cabe mencionar, que este trabajo debido a sus características propias y a
que se fundamenta como ya se mencionó en un caso de estudio, aporta entre otras cuestiones el que
representa una base para su ampliación en si mismo o a otras lineas de investigación de tal forma que
constituye en la particular forma de pensar del autor, en tan solo una rama de una amplia red de
posibilidades dependiendo de las caracteristicas del proyecto a evaluar. Asimismo, este trabajo aglutina
en sus páginas una amplia gama de conocimientos científicos de materias relacionadas entre sí tales
como: Administración, Derecho, Mercadotecnia, Finanzas, etc., que como se podrá apreciar cuando se
lea, constituyen las piezas principales del rompecabezas llamado "Evaluación Integral de un Proyecto de
Inversión".
Por todo lo anterior, este trabajo será una gran ayuda práctica para el inversionista o consultor
interesado en algún proyecto de la construcción del ramo inmobiliario. Seguramente habrá quien
extrapole el presente trabajo hacia otra área de inversión. Felicidades. Ojalá este sea el primero de otras
evaluaciones de proyectos que provean de más y mejores herramientas para los inversionistas,
cualquiera que sea su rama y/o su especialidad.
Finalmente, quiero agradecer a todas las personas que colaboraron conmigo en la realización de
este trabajo hasta su culminación, y a las que sin ellas no hubiera sido posible alcanzar la meta
propuesta.
IX
1.1 CONCEPTUALIZACION:
Proyecto de desarrollo inmobiliario habitacional de nivel residencial ubicado en avenida Toluca
839, Col. Olivar de los Padres, México, D.F., consistente en el proyecto, construcción y venta de casas de
interés residencial medio, de características acordes con las necesidades de mercado cuya inversión se
pretende realizar mediante la aportación de los socios del proyecto o en la medida de lo posible, de la
preventa del mismo.
Se participa jurídica y fiscalmente con la personalidad legal más benéfica para los inversionistas:
o creando una sociedad anónima con la participación de los socios (no importa el número de
ellos),
a con la empresa que alguno de los inversionistas posea,
a en asociación en participación entre dos empresas, de las cuales una de ellas será la
responsable legal y fiscal del manejo administrativo del proyecto o,
a cualquier otro legalmente aceptable.
De manera especifica para el desarrollo de este proyecto y con el fin evitar el factor consistente
en el valor del dinero a través del tiempo, se considera que los inversionistas aportarán el capital
requerido al mismo tiempo y en partes iguales.
La forma en que cada inversionista se allegue de su correspondiente monto a aportar, será de su
absoluta responsabilidad, con el objeto de evitar financiar este proyecto directamente con instituciones de
crédito o similares, que a la postre, y debido a experiencias propias y de otros inversionistas, terminan
siendo socios del proyecto.
G E N E R A C I Ó N " \
c
10
1.2 FUNDAMENTACION:
Existe la oportunidad de adquirir un terreno en venta en la dirección ya citada, el cual de acuerdo
a estudios preliminares, la mejor opción de ser comercializado es mediante la construcción y venta de
casas-habitación de nivel residencial con las características descritas en el estudio financiero.
1.3 TIPOLOGÍA:
Este proyecto, es del tipo privado del modelo de implantación debido a que es un proyecto nuevo
a desarrollar y se ubica dentro del sector económico industrial, más específicamente en la rama de la
construcción de vivienda residencial.
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II ESTUDIOS PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO
INTRODUCCIÓN
Antes de adentrarse en los distintos estudios que llevamos a cabo para la evaluación del
proyecto de inversión, es importante señalar que ustedes se podrán dar cuenta conforme vayan leyendo,
que existen algunos puntos que necesariamente se repiten en más de un estudio. Esto se debe a que en
proyectos como este, es imposible a veces delimitar el alcance de un estudio y saber cuando empieza el
siguiente. Por lo anterior, consideramos importante redundar la información en distintos estudios a fin de
evitar que se crea que nuestro trabajo está incompleto.
Es importante mencionar que la información que a continuación se ofrece representa el esfuerzo
coordinado de diversos especialistas y consultores que coadyuvaron para la obtención de la misma, por
lo que el costo de dicha información será incluido al final del trabajo, en las llamadas "Cédulas de
Presupuesto", las cuales representan el desglose del costo del proyecto que nos sirve como base para el
flujo de efectivo y finalmente, para la evaluación financiera de la presente propuesta de inversión.
2.1 ESTUDIO SOCIAL
Para realizar el estudio social, es importante identificar los actores principales del mismo. Para
esto, seguiremos los siguientes pasos:
• Conocer como se compone la estructura orgánica de la población, de que forma se
interelaciona con las autoridades y cual es el alcance que tiene;
• Identificar y entrevistar a los líderes de los principales grupos u organizaciones sociales
de la zona, es decir, los Comités Vecinales y las pandillas o grupos de representación
vecinal, a fin de conocer sus experiencias y sus opiniones respecto a la construcción de
un desarrollo inmobiliario como el que pretendemos construir y el impacto en su colonia;
• Como parte final, procederemos a realizar un análisis de toda la información, y
obtendremos una conclusión respecto a la viabilidad social del proyecto,
12
DESARROLLO
De acuerdo a las últimas reformas en el ámbito social, la estructura social de la población se
regula de acuerdo a la Ley de Participación Ciudadana del Distrito Federal, expedida el 02 de diciembre
de 1998. De ella se desprenden varios artículos que nos norman el organigrama vecinal:
Artículo 4.- Los órganos de representación ciudadana serán los Comités Vecinales
que se elijan en cada colonia, pueblo, barrio, o unidad habitacional en los términos de
lo dispuesto por el Título Cuarto de esta Ley.
Articulo 80.- Los Comités Vecinales son órganos de representación ciudadana que
tienen como función principal relacionar a los habitantes del entorno en que hayan
sido electos con los órganos político administrativos de las demarcaciones territoriales
para la supervisión, evaluación y gestión de las demandas ciudadanas en temas
relativos a servicios públicos, modificaciones al uso del suelo . . . . en el ámbito y
competencia de los órganos político administrativos de las demarcaciones territoriales.
Artículo 92.- La integración de los Comités Vecinales se realizará de manera
proporcional bajo el principio de cociente natural resto mayor. Quien encabece la
planilla ganadora será el Coordinador del Comité Vecinal.
De lo anterior podemos concluir que el organigrama social se compone de Comités Vecinales,
encabezados por un Coordinador, el cual es el enlace entre los vecinos y las autoridades, quien de
acuerdo a la Ley Orgánica del Distrito Federal, en el caso de la Delegación Alvaro Obregón, es la
Subdelegación de Participación Ciudadana, la cual es la responsable de coordinar con los Comités
Vecinales las acciones a realizar en el ámbito social.
Investigando, logramos identificar al Coordinador del Comité Vecinal de la zona, que es el Sr.
Jorge Luis Paz Diaz, del Comité Vecinal Olivar de los Padres 10-101-1, ubicado en Cda. de Toluca # 36,
Col. Olivar de los Padres, con el cual nos entrevistamos para conocer su punto de vista como líder social,
respecto a la creación de nuevos desarrollos en la colonia.
A continuación se transcribe la entrevista:
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1.- ¿Cuantos años lleva viviendo en esta zona?
Bueno, la verdad es que aquí nací en 1953 y aquí he crecido, conozco cada una de las calles
que conforman esta colonia y estoy muy orgulloso de ella.
2- A lo largo de este tiempo, ¿cómo ha percibido que se ha ido formando y desarrollando la
colonia? ¿ Le ha gustado?
Yo recuerdo que hace 38 años esta colonia no era nada, había algunas casitas regadas por la
subida, que ahora es la Av. Toluca, que antes era solo una brecha. Después empezó a llegar gente muy
pobre: familias de drogadictos, alcohólicos, delincuentes, se empezaron a formar las bandas de chavos.
Posteriormente, hubo determinadas zonas en donde la gente con más recursos empezó a comprar y
poco a poco fueron desplazando a las clases pobres, hasta reducirlas a pequeños focos que básicamente
se encuentran en el lecho de barrancas o muy próximos a ellas.
Esto ha repercutido en que la colonia ha ido creciendo su nivel. Usted sabe que donde hay más
población, en particular la de la clase pudiente, se empieza a urbanizar, a poner centros de trabajo,
tiendas, etc., así es como también tenemos el Club Casablanca y más recientemente el Centro Libanes y
la Mega Comercial Mexicana.
Gracias a Dios, esta zona ha aumentado su plusvalía de unos años para acá, y esperamos que
así siga.
3- ¿Considera usted que el aumento en la construcción de desarrollos residenciales en esta
zona esté repercutiendo favorablemente en la percepción que se tiene acerca de ella?
Definitivamente sí. Creo que parte del desarrollo que la zona ha tenido se debe
fundamentalmente a los desarrollos habitacionales que si bien han causado molestias a todos los
vecinos, también han ayudado a darle otra fisonomía a esta zona. De unos años a la fecha, hemos visto
un auge en la construcción de desarrollos sobre todo tipo de calles, y eso le da felicidad a los que
nacimos en esta colonia y que somos muchos.
También se han ido reduciendo las colonias y zonas donde se asientan familias con integrantes
que son delincuentes y que nos causan problemas. Gracias a Dios ese problema cada vez es menor.
Pero también los conjuntos (residenciales) nuevos han causado muchos problemas de tráfico,
aglomeraciones, servicios, etc.
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4.- ¿Qué clase de molestias han causado? ¿Molestias temporales o permanentes?
Desde luego que ahorita son temporales, aunque eso dependa de la duración de los trabajos:
algunos han durado 2 años y otros hasta 5 años. Y créame, esas molestias han sido tan grandes que
hemos llegado incluso a clausurar ia obra, tal y como ocurrió en un desarrollo sobre la calle de Nabor
Carrillo, donde pretendían construir residencias, pero eran tan grandes las molestias producidas por
ruidos día y noche, y la ruptura de tuberías sobre la calle que dejaban a los vecinos sin agua varios días,
hasta que nuestras quejas fueron atendidas en la Delegación y vinieron y clausuraron la obra.
Las molestias más comunes han sido los ruidos por la demolición, sobre todo cuando están
pegados a otras casas, los ruidos por las máquinas que van "escarvando", y los de la construcción
misma. También, como ya le dije, la ruptura de tuberías de agua, que nos ha provocado que grandes
zonas se queden sin agua hasta varios días en los casos más extremos, y algo que cada vez es menos,
afortunadamente, es la tala de los arboles. Desde luego que hay casos extremos, pero regularmente
llegamos a un acuerdo con el constructor y aunque sabemos que la construcción es molesta, la
aguantamos.
5.- ¿Con respecto a las vias de acceso y el transporte, como ha ido evolucionando la colonia?
Sueno, como le comenté antes, a esta colonia se accesaba por caminos de terracerías y
brechas, y con el paso del tiempo afortunadamente se ha incrementado la cantidad y calidad de las vías
de comunicación, llegando incluso a tener la vía del tren que iba a Cuernavaca. Ahora bien,
afortunadamente a esta colonia ahora se puede accesar a través de varías vías: tenemos la Av. Toluca
por Periférico o por el Camino al Desierto (de los Leones), tenemos la Calz. al Desierto (de los Leones),
podemos hacerlo también por Villa Verdún a través de una calle empedrada, etc., pero
desafortunadamente, también tenemos problemas serios por que esas mismas vías de comunicación ya
están saturadas, es decir, desde hace algún tiempo esas mismas vías han sido las únicas y no existen
más posibles vías para accesar o salir de la colonia.
6.-¿ Respecto a este problema, que les ha dicho la Delegación?
Nos dijeron que no existen otras soluciones a corto ni a mediano plazo para desahogar Av.
Toluca, Rómulo OTarrill, ni la Calz. al Desierto de los Leones. Ese es un grave problema que se
complica cada día más, es por eso que esa es la disyuntiva que tenemos los colonos entre continuar
poblando la colonia con más conjuntos habitacionales o quedarnos como estamos, aún con esas casas
con fachadas feas o viejas que continúan afeando la colonia.
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7.- Si en este momento alguna empresa inmobiliaria decidiera construir ún conjunto, residenciar *
en esta colonia y de ustedes dependiera, ¿qué respuesta le darían?
Bueno, habría que ver el proyecto que pretendieran realizar, si es un proyecto pequeño (hasta 15
casas o departamentos), no habría problemas, pero más grandes nos negaríamos rotundamente.
Como le dije, estamos llegando al punto en que tenemos que decidir si queremos continuar
poblando más la colonia o decidimos quedarnos como estamos. El Comité Vecinal esta de acuerdo en
que las promotoras de vivienda tienen sus días contados en esta colonia. Por lo pronto, no dejaremos que
construyan conjuntos residenciales de más de 15 viviendas, no sé, tal vez el próximo año no dejaremos
construir, sino sólo casas individuales.
Ahora bien, no olvidemos que existe el Bando No. 2, que emitió (Andrés) López Obrador.
Aunque no estamos de acuerdo con el, porque creo que hay que revisar caso por caso, de alguna forma
ha detenido el crecimiento de los conjuntos residenciales en esta zona, entre muchas otras.
8.- ¿Los consultaron a ustedes antes de formular dicho bando?
Para nada. Yo le puedo decir que nos enteramos por las noticias, de dicho bando. Todos los
Comités Vecinales nos habíamos estado reuniendo con las autoridades delegacionales durante el año
pasado para definir una política al respecto que consensara las opiniones de la mayoría de los Comités,
pero a la mera hora, llega López Obrador y sin verificar lo que habíamos platicado anteriormente, emitió
su Bando.
En dichas reuniones habíamos llegado al acuerdo de que efectivamente ya no se iba a permitir
poblar los terrenos que existen a las orillas de las barrancas, pero también dijimos que iba a existir un
comité vecinal, como el Zedec que existe en Coyoacán, para analizar las solicitudes de empresas
inmobiliarias que desearan llevar a cabo algún desarrollo en la Colonia. Pero como le comenté, a la mera
hora, nada de nada.
9.- ¿Qué piensan hacer al respecto los vecinos?
Estamos en pláticas con el Jefe Delegacional para llegara un acuerdo que nos haga partícipes a
los vecinos de las decisiones que ese sentido se tomen. Le puedo decir que pensamos que no se puede
ser tan tajante en decir "aquí no se construye y háganle como quieran", le repito, cada caso debe ser
analizado individualmente.
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10,- Sin embargo, ese Bando se hizo también porque los servicios de agua, luz, drenaje, etc., ya
son insuficientes para colonias como esta y el que más desarrollos habitacionales se establezcan va a
complicar aún más la situación.
En eso estamos de acuerdo, más sin embargo existen soluciones que no se han querido ver por
alguna de las dos partes o ambas, tales como las plantas potabilizadoras y tratamiento que si se colocan
internamente en los conjuntos habitacionales, reducen la necesidad del agua y de drenaje en más del
40%. Y de Compañía de Luz, ellos mismos cobran cantidades exorbitantes por colocar transformadores
nuevos para un solo edificio. No le veo problema para que así continúen.
11- En suma, ¿qué solicitarian ustedes los vecinos a una empresa inmobiliaria que deseara
desarrollar aquí un conjunto habitacional?
En primer lugar, que su proyecto no contraste con la fisonomía de la colonia ni con el nivel
socioeconómico de la misma. En segundo lugar, que contenga como le mencioné antes, un máximo de
quince viviendas. En tercer lugar que contemple la construcción de una planta de tratamiento y/o
potabilizadora, para evitar saturar los servicios de la zona. Y en cuarto lugar que cause el mínimo de
problemas para los vecinos.
Como ve, creemos que de nuestra parte no hay inconveniente para que desarrollos pequeños se
establezcan a corto plazo en la colonia, siempre y cuando cumplan con lo que les pedímos.
Como parte del estudio social, es importante identificar a los líderes sociales que impactan
directamente sobre la zona donde se pretende realizar el proyecto de inversión. Asi pues, detectamos a
dos pandillas juveniles que aunque se encuentran a un kilómetro del sitio exacto del proyecto, cuentan
con integrantes los cuales podrían pasar a formar parte del personal obrero que construya la obra.
Platicamos con sus líderes: Jesús Hernández Ramos y Edgar García Ramirez, para conocer su punto de
vista y sus expectativas al respecto, informándonos que es bueno para ellos esta clase de conjuntos
habitacionales por que generan empleos por un período considerable:
"£s bueno esta clase de casitas por que por el rumbo tenemos un buen de
trabajo para todos nosotos: peones, oficiales, carpinteros, tierreros, etc. Y así podemos
mantener a nuestra familia sin preocuparnos de quedarnos sin chamba o de tener que
salir lejos del rumbo. Eso sí, depende de nosotros el que progresemos y nos den más
lana (sic). *
1 Entrevista concedida por Jesús Hernández Ramos. 17
"...el rumbo es bonito y cada vez va a estarlo más, total, a nosotros ni nos afecta
mientras no se metan con nosotros. Lo bueno es que estamos alejados de los riquillos y
yo creo que de alguna forma nos respetamos nuestros territorios y no pasa nada, solo los
vemos cuando pasan con sus carros por la avenida (Toluca).
Además, tenemos chamba en sus casas y eso dura de uno a dos años por
conjunto como mínimo, y eso es bueno para la mayoría de nosotros que nos dedicamos
a la construcción (sic)"2.
1 Entrevista concedida por Edgar García Ramírez. If?
2.2 ESTUDIOS DEMOGRÁFICOS
INTRODUCCIÓN
Antes de verter la siguiente información referente a los estudios demográficos, nos dimos a la
tarea de investigar la veracidad y confiabilidad de los mismos. Al respecto, cabe señalar que
entrevistamos al Dr. en Sociología Carlos Welti Chañes, quien es un reconocido investigador del Instituto
de Investigaciones Sociales de la U. N. A. M. quien a pregunta expresa señaló;
Tos datos de los censos de población son altamente confiables. Siempre estamos investigando
y profundizando más en sus resultados para obtener conclusiones que nos permitan tomar
mejores decisiones en distintos aspectos: demográficos, sociales, económicos, etc.
Los resultados que presentan los censos vienen a menudo incompletos, pero estamos en
contacto con los especialistas del INEGI, para que nos complementen con la información que
solicitamos"
DESARROLLO
Tomando en cuenta que el proyecto estará posicionado dentro del área metropolitana del Distrito
Federal, nuestros estudios estarán basados en la información estadística más reciente la cual nos servirá
como insumo para formar una interpretación congruente con nuestros objetivos y estrategias.
DIVISIÓN POLÍTICA DEL DISTRITO FEDERAL S y ^ c / e G
rsa B S M M •ES
• • H H era n a • • • • BBB • B c = ¡ C 3 ESO WSB
i ALVARO OBREGÓN 2 AZCAPOTZALCO 3 BENITO JUÁREZ 4 COYQACÁN 5 CUAJIWLPA fa CCWLIHTÉMÜC 7 OUSTAVO A. MADERO 8 ÍZTKM.CO 9 IZTAPALAPA
10 MAGDALENA CONTRERAS 1t MIGUB-HIDALGO 12 MILPA ALTA 13 Tl^HUAC 14 T L A U W I 16 VENLISTWIO CARRANZA 16 XOCHIMLCO
19
25
20
15
10
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J?
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Distribución
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Espacial de la Población
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Federal 1980-1995
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•4-1980 —1990 -*-1995 -+- Curva Ideal de Lorenz
En esta gráfica3 se nota la menor distribución espacial que se encuentra en Cuajimalpa y Milpa
Alta; notamos que en las delegaciones Ixtapalapa y Gustavo A. Madero son las altas; todas las anteriores
no cuentan con estándares socioeconómicos y geográficos para ser consideradas en nuestro segmento.
Así mismo Tlalpan y Alvaro Obregón se consideran dentro de nuestro segmento de mercado, sin ser este
nuestro mercado meta.
3 Datos Obtenidos de los Censos de Población y Vivienda 1980,1990 y 2000, del INEGI. 20
Densidad Población por Delegaciones en el Distrito Federal
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Estructura Poblacional Distrito Federal 1990-1995
11 I I 111 • • ! • ! 1 li ll ll ll I •o ai
O)
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01995 • 1990
G rupos de Edad
De acuerdo con la densidad de población y como lo muestran las gráficas anteriores4, la
delegación Alvaro Obregón cuenta con una tendencia de crecimiento poblacional y un porcentaje
favorable en la posible saturación de vivienda.
4 Idem (esta y todas las siguientes) 21
Distribución de Variables Demográficas en el Distrito Federal 1995
O
1
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5
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5
0 Proporción Población Total B Proporción Nacen ientos Totales D Proporción Defunciones Totales M Proporción de Mortalidad Infantil
Por lo anteriormente señalado se concluye que el segmento de mercado esta ubicado
geográficamente en la zona metropolitana del D.F.; psicográficamente por medio de una encuesta y
tamaño de muestra científicamente diseñada; socioeconómicamente ubicada en el poniente del D.F,
principalmente en la delegación Alvaro Obregón y demográficamente factible en la misma.
22
DENSIDAD Y TENENCIA DE VIVIENDA EN EL D.F. POR DELEGACIÓN 1990
\ C I E O bKtUM'w o* t bJ,.».i. ¿v* . * *
VIVIENDAS PARTICULARES SEGÚN TENENCIA
SMBOLOGH
• 0-10 VtviHa
• 11 -20
O 21-30
• 31-40
• n 41 YMfe
B Propí» • Rentadas D OHO
FUENTE- INEftt XI CENSO ̂ ENBiALDEPOa-ACIÓN YVIVtENDA 1980
De acuerdo a la gráfica anterior, la delegación Alvaro Obregón (en amarillo), es de las que aún
cuenta con una densidad de población menor a la media del D. F., por io que continúa siendo una
excelente opción para construir vivienda, ya que cuenta con áreas en donde se cumple con un nivel
socioeconómico considerable como en donde se pretende desarrollar este proyecto (p. ej. colonia Olivar
de los Padres), por lo tanto, nuestro desarrollo desde este punto de vista continúa siendo factible.
23
Tabla 2.- Promedio de ocupantes x vivienda por Delegación3
Delegación Habitantes xViv. %lncremento
respecto a 1980
Ocupantes promedio
Azcapo/za/co
Coyoacán
Cuajímalpa
Gustavo A. Madero
Iztacalco
Iztapalapa
M. Contreras
Milpa Alta
Alvaro Obregón
Tláhuac
Tlalpan
Xochimilco
Benito Juárez
Cuauhtemoc
Miguel Hidalgo
Venustiano Carranza
1980"
542,881
538,895
82,110
1,366,369
514,979
1,139,172
156,248
48,628
b//,159
132,332
333,221
196,107
491,861
735,798
490,267
625,787
1990s'
472,412
634,447
119,577
1,260,343
447,951
1,480,171
194,167
63,370
639,071
205,875
475,141
268,136
401,350
584,300
400,104
517,546
19¿5
454,369
651.445
136,799
1,251,514
418,697
1,690,877
211,526
81,102
675,670
255.569
547,910
330,535
368,183
537,966
361,464
485,459
1990
-13
18
37
-8
-13
30
24
30
11
56
43
37
-18
-21
-18
-17
19X
-16
21
67
-8
-19
48
35
67
17
93
65
69
-25
-27
-26
-22
19SC
5
5
5
5
5
5
5
5
5
6
5
5
4
4
4
4
1$íí
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
4
4
4
4
l'jjb
4
4
5
4
4
5
4
5
4
5
4
5
3
4
4
4
Distrito tederai 7 911814 S163 961 8 459 085 2 4 f.1
Del anterior cuadro, desprendemos que en la Delegación Alvaro Obregón al igual que en el
promedio del Distrito Federal, se ha ido reduciendo el tamaño de las familias, pasando de 5 miembros en
1980, a 4 en 1995, lo cual encuadra dentro del perfil del cliente que en este proyecto se pretende
desarrollar.
5 Datos Obtenidos de los Censos de Población y Vivienda 1980, 1990 y 2000, del INEG! 24
MOVIMIENTO DE LA POBLACIÓN
POBLACIÓN TOTAL
1950-20006
Año
1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000
D F
3,050,442 4,870,876 6,874,165 8,831,079 8,235,744 8,489,007 8,591,309
% Incr
-60% 4 1 % 28% -7% 3% 1 %
A Obregón
93,176 220,011 456,709 639,213 642,753 676,930 685,327
% Incr
-136% 108% 40% 1% 5% 1%
150%
I 100% ai
ff 50% o c
,<= 0%
-50%
Incremento Poblacional 1950-2000
.Fl.J.J,. Año
D D F
HA Obreg
A través de estos datos, podemos desprender que el ritmo a que ha ¡do creciendo la población
de la Delegación Alvaro Obregón, ha ido disminuyendo, resaltando que de 1980 a 1990 aumentó sólo en
8,400 personas aproximadamente, lo cual representó el 1% de crecimiento comparado con el 108 % de
1960 a 1970 y con el 40% de 1970 a 1980. Cabe mencionar que aunque la población tuvo un pequeño
repunte entre 1990 y 1995, nuevamente se redujo entre 1995 y 2000, acorde con el incremento
poblacional en el Distrito Federal.
6 ídem al anterior. 25
2.3 ESTUDIO DEL ENTORNO URBANO ;" ' 0 " - * j t , ~X
UBICACIÓN DEL TERRENO7
El proyecto que se pretende desarrollar en Av. Toluca 839, Col. Olivar de los Padres, esta
ubicado en una posición estratégica dentro de la Delegación Alvaro Obregón, y primordialmente en el sur
de la ciudad. Veamos por que:
• Vias de comunicación:
El conjunto residencial se encuentra a 3 kilómetros de Periférico Sur, sobre la Av. Toluca, ta cual
cuenta de oriente a poniente con 3 carriles cuyo sentido de circulación es único, y, a 50 m. del conjunto,
se modifica quedando de 2 carriles en doble sentido, y entroncando a la vez con la avenida Torres de
Ixtapantongo, la cual es de 3 carriles por cada sentido, convirtiéndose esta avenida en Av. Rómulo
O'Farril, desembocando esta avenida en dirección oriente, hasta Periférico Sur (Ver croquis anexo).
7 Fuente Guía ROJI, dirección electrónica ywvw guiaron corrí mx 26
En el poniente, existen otras vías de acceso
Por calz Desierto de los Leones, en cualquiera de sus extremos, Periférico Sur o la Autopista
Toluca-Mexico, o sus entronques intermedios Villa Verdun o Santa Rosa
De cualquier forma, se ha observado que las vías de comunicación disponibles presentan
actualmente buena circulación, pero podrían presentar problemas de trafico en el largo plazo de no
modificarse la geometría de las avenidas, debido al incremento gradual en la población flotante y fija de la
zona
• Parques y jardines
A 100 m del conjunto se ubica un pequeño parque al oriente sobre la Av Toluca, el cual cuenta
con areas de juegos Adicionalmente se tiene a 25 kilómetros el Desierto de los Leones, el cual puede
satisfacer las necesidades de recreación en este sentido
• Clubes Deportivos
A 200 m del conjunto, sobre la Av Torres de Ixtapantongo se encuentran ubicados los Clubes
Casablanca y Libanes, los cuales cuentan con todos los servicios que requieren las clases media y alta
de la ciudad, tales como los que seguramente adquirirían las viviendas
• Tiendas de autoservicio
A 200 m del conjunto, sobre la Av Torres de Ixtapantongo, se encuentra la Mega Comercial
Mexicana y a 800 m sobre la Av Toluca, se ubica Superama
Cabe mencionar también, que muy cerca del conjunto, a 15 minutos, sobre Av Revolución y
Periférico Sur, se encuentran vanas plazas comerciales, entre ellas Pabellón AltaVista, Plaza Loreto y
Plaza San Jerónimo, en las cuales se ubican tiendas como Sanborn's, Julio, Comercial Mexicana,
Aurrera, Sam's Club, Pnce, etc
• Cines y Teatros
En el Pabellón Altavista se encuentran 6 salas de cine de primer nivel
En la Unidad Independencia, se ubica el Teatro San Jerónimo, donde se presentan obras de
primera calidad
27
En la Plaza Loreto, a 8 kilómetros de donde se pretende desarrollar el proyecto, se ubican 16
salas cinematográficas, que proveen de lo necesario a los posibles cinefilos.
• Restaurantes y bares
En la misma plazas ya mencionadas, ubicadas cerca del posible desarrollo, se encuentran,
numerosos restaurantes y bares para todos los gustos y precios, entre ellos Sanborn's, El Buen Bife,
Italiannis, Voilá, Taco Inn, Sirloin Stockaid, etc.
• Medios de transporte
Si no se cuenta con un medio de transporte propio, se puede visitar el conjunto abordando el
transporte público (camiones o peseros) cuya base se encuentra en el metro Viveros, o a lo largo de su
trayectoria, la cual incluye San Ángel y Periférico Sur.
• Infraestructura y equipamiento urbano
La zona cuenta con todos los servicios de agua potable necesarios, ya que sobre la Av. Toluca,
se encuentra instalada una tubería de 8" de diámetro, la cual suministraría directamente el caudal
necesario para satisfacer las necesidades de consumo del proyecto, sin afectar el área a la que se le da
servicio.
Respecto a los requerimientos sanitarios del conjunto, se pretende eliminar el 50 % de dichos
desechos a través de la red sanitaria de 30 cm. de diámetro, ubicada sobre la Av. Toluca, mientras que el
otro 50% sería a través de una fosa séptica ubicada en la parte baja del conjunto, la cual además
cumpliría con los requerimientos ecológicos y ambientales correspondientes.
Respecto a las aguas pluviales, la colonia no cuenta con tuberías independientes para el
desalojo de estas aguas, por lo que se utilizaría la misma descarga de aguas negras de la calle, así como
la barranca ubicada en la parte posterior del conjunto.
• Bancos
En la zona encontramos diversas sucursales que nos permiten asegurar que los bancos más
importantes están cerca del conjunto. Así, los bancos que se encuentran a 1 kilómetro máximo del
proyecto, son: Bital (2 sucursales), Banamex, Bancomer y Santander Mexicano.
28
Los demás bancos no mencionados, se pueden encontrar en las diversas plazas comerciales
mencionadas con anterioridad
• Escuelas
En la zona encontramos diversas escuelas e institutos de todos los niveles educativos que
permiten garantizar que en este sentido, la ubicación del proyecto de inversion es inmejorable Veamos
por que
Educación Preescolar Sobre la Av Toluca se encuentran diversas escuelas de gran prestigio y
reconocimiento, tales como el Colegio Oxford, Jardín de Niños Los Buhitos, y el Instituto
Birmmham, los cuales, ademas de contar con capacidad de cupo, son reconocidos en la zona
por su buena calidad de enseñanza
Educación Primaria El mismo Colegio Oxford cuenta con una gran cantidad de alumnos en este
nivel, los cuales obtienen un alto nivel de enseñanza producto de los años de trabajo de la
institución
Educación Secundaria La zona cuenta con 3 escuelas secundarias que satisfacen las
necesidades de enseñanza a este nivel a los jóvenes de la zona Dichas escuelas son Colegio
Oxford, Colegio Martmak, y Colegio Renacimiento
Educación Superior A dos kilómetros del desarrollo, se cuenta con una de las instituciones mas
reconocidas de enseñanza a nivel superior la Universidad Anahuac Adicionalmente, existe el
Instituto Tecnológico de la Construcción, el cual ofrece vanas carreras, principalmente en el area
de la construcción
Educación Especial La zona cuenta también con una escuela reconocida en el ámbito de la
educación especial, nos referimos al Instituto Mimosa, el cual estimula a niños y jóvenes con
problemas auditivos
Asimismo, se cuenta con 2 escuelas de estimulación temprana y guardería, de las cuales no se
pudieron obtener referencias respecto a la calidad de su enseñanza
29
2.4 ESTUDIOS DE MERCADO
2.4.1 ESTUDIO DE MERCADO PARA LA SELECCIÓN DE LA EMPRESA DE BIENES RAICES.
Respecto a la investigación de mercado para la selección y contratación de la empresa de
Bienes Raices encargada de la promoción y comercialización del conjunto habitacional, a continuación
se mencionan los diferentes tipos de empresas que existen, según su función
y Comercializadoras de corretaje
Se especializa en tomar a comisión y consignación la venta de cualquier tipo de bien inmueble usado
principalmente inmuebles individuales
> Comercializadora de propiedades comerciales
Este tipo de empresa se especializa en tomar a comisión la venta de edificios de oficinas, centros
corporativos, centros corporativos mixtos (oficinas comerciales), parques industriales asi como
propiedades individuales de tipo comercial
^ Comercializadora de fraccionamientos, tanto habitacionales como industriales
Generalmente este tipo de empresa es de una gran magnitud y destina toda su fuerza a la
construcción y venta ya sea de lotes y/o lotes edificados, que en conjunto forman un fraccionamiento,
el cual puede estar integrado por zonas habitacionales, comerciales, ya sea en conjunto o por
separado
* Comercializadora de desarrollos habitacionales nuevos y/o corretajes
Su especializacion es la compraventa de desarrollos habitacionales nuevos, sin importar el tipo de
vivienda (ínteres social, tipo medio o residencial), asi como la comercialización de inmuebles usados
de particular a particular (corretaje)
Debido a que este tipo de empresa es el que nos conviene por sus características, a continuación se
mencionan los diferentes servicios que ofrecen
a) Enajenación de desarrollos habitacionales de todo tipo de vivienda de ínteres social, vivienda media y
residencial
30
b) Corretaje de propiedades:
^ Casas-habitación unifamiliares.
^ Casas-habitación plurifamiliares ya sea en condominios horizontales o verticales.
s Departamentos.
s Oficinas.
^ Terrenos.
^ Locales.
^ Bodegas.
^ Naves Industriales,
c) Información y asesoría en:
^ Adquisición de terrenos para desarrollar.
^ Mercado inmobiliario en general.
^ Ámbitos legal y fiscal.
s Estudios económicos de factibilidad.
^ Comercialización en general.
^ Financíamientos.
s Realización de avalúos comerciales.
^ Cobranza total del monto de los inmuebles vendidos.
v Concretización de operación de compraventa, desde la firma de un contrato privado de
compraventa hasta la escrituración.
^ Contratación de medios publicitarios.
^ Elaboración de campañas de promoción publicitaria especializada, incluyendo medios
publicitarios impresos y no impresos.
^ Tramitación de financiamientos varios para la adquisición de bienes inmuebles.
s Control y recepción de los vicios ocultos relacionados con la construcción, por el tiempo que se
determine.
^ Asesoría en las garantías necesarias para el cumplimiento de las obligaciones de los
adquirientes.
s Entrega física de cada una de las unidades vendidas a los adquirientes.
En base a lo anterior y a nuestros requerimientos propios del proyecto, se realizó un estudio
privado para conocer cual es la empresa que ofrece las mejores condiciones y, de dicho concurso, se
determinó que BAITA es la mejor empresa que representa nuestros intereses al mejor precio, por lo que
se decide que esta es la empresa que se encargará de realizar las actividades anteriormente descritas.
31
2.4.2 ESTUDIO DE MERCADO RESPECTO AL MERCADO META Y LA ESTRATEGIA DE VENTAS
De acuerdo a las características propias del proyecto, nuestro mercado meta en este proyecto
son los clientes potenciales que tengan un ingreso familiar superior a $70,000 00, debido a que en caso
de un crédito hipotecario, es la cantidad minima que los bancos solicitan como ingreso para la
autorización del mismo Debemos mencionar que en general, en la zona existen una cantidad
considerable de desarrollos habitacionales de este tipo con periodos de ejecución y venta de 18 a 24
meses con promociones de prevenía, lo que, aprovechando la experiencia generada por proyectos
similares anteriores, tenemos grandes expectativas de éxito, independientemente de lo anterior se
considera necesario desarrollar los estudios necesarios para comprobar nuestros conocimientos,
mediante la experiencia e información que una empresa especializada en el tema posea
La venta de las unidades del desarrollo habitacional se llevara a cabo por cualquiera de las
siguientes formas
• Preferencialmente, mediante el concepto de prevenía, por conducto de una empresa
inmobiliaria contratada para la publicidad y venta de este desarrollo y que precisamente, se
especialice en conjuntos habitacionales de este tipo y con experiencia y resultados
comprobados en la zona, utilizando como apoyo medios impresos considerados de alto
nivel como publicaciones sabatinas y dominicales, y medios publicitarios adicionales como
volanteo, banners, banderolas, etc los que serán sufragados por el desarrollador y
manejados por cuenta el corredor de bienes raices
• Los clientes que prefieran adquirir un crédito hipotecario, lo harán mediante la intervención
de la empresa de promoción y venta, quien se encargaría de realizar el tramite del crédito
ante las instituciones con las que tenga convenio de colaboración, salvo que el cliente
cuente con sus propios mecanismos para el otorgamiento del crédito
• También se podran aceptar propuestas de compra que manifiesten su intención de liquidar
al contado la operación de compra-venta, para lo cual se especificaran las condiciones de la
operación, siempre y cuando se acepte por parte del comprador un enganche no menor al
20 % del valor de la vivienda
• Existe una cuarta opción, que es la del trato directo del cliente con la constructora En esta
opción, existe la posibilidad de un descuento en el precio de venta de la casa, asi como una
gratificación para la persona o empleado que la venda, sin que esto afecte el monto mínimo
aceptable por parte de los socios por la venta de una casa
32
Del presente estudio se desprenden además, condiciones del mercado, formas de pago,
necesidades del mercado meta, tipo de vivienda que se oferta en la zona, precio x m2 de construcción,
tipo de publicidad utilizada, etc. que nos ayudará a ofrecer el mejor proyecto.
A continuación se presenta el estudio de mercado realizado y los resultados obtenidos, a partir
de los cuales, se actuará en consecuencia.
33
ESTUDIO DE MERCADO DE DESARROLLOS SIMILARES POR LA ZONA
NO&teíKfc
HACIENDAS SAN ÁNGEL
(LA CIMA) HACIENDAS SAN
MIGUEL (EL REFUGIO)
HACIENDAS SAN MIGUEL (EL
CAMPANARIO)
LOS SECRETOS
VILLA VEREDA (TIPO 1)
VILLA VEREDA (TIPO 2)
VILLA VEREDA (TIPO 3)
VILLA VEREDA (TIPO 4)
RESIDENCIAL ENCINO GRANDE
UBICACIÓN
AV DESIERTO No 5372
AV DESIERTO No 5372
AV DESIERTO 5372
AV TOLUCA No 1543
AV DESIERTO No 5516
AV DESIERTO No 5516
AV DESIERTO No 5516
AV DESIERTO No 5516
AV TOLUCA No 952
UNID
6
16
5
13
11
15
8
15
15
$
2 840 000
3 150,000
2 995,000
2 347,000
2 730 000
2 940 000
3 050 000
3 360 000
2 900 000
l,i' CONS
291
272
297
195
309
309
309
320
245
VALOR
9 760
11,580
10,084
12,035
8 834
9 514
9 870
10 500
11,836
W lERRtNO
200
290
240
130
109
124
134
138
102
tsr
3
3
3
2
2
2
2
3
3
NiV
3
3
2
2
2
2
2
3
2
PERflLOEL CUtNlt
30 - 45 AÑOS 4
MIEMBROS 35-45 AÑOS
5 MIEMBROS
30 - 45 AÑOS
5 MIEMBROS
30-55 AÑOS 4
MIEMBROS 35-45 AÑOS
5 IMEMBROS
35 -45 AÑOS 6
MIEMBROS 35-45 AÑOS
5 MIEMBROS
35-45 AÑOS 6
MIEMBROS 35 - 45 AOS
4 MIEMBROS
PROMOTORA
BAITA
AUTOFIN SARE
AUTOFIN SARE
AUTOFIN SARE
BAITA
BAITA
BAITA
BAITA
ELLOS MISMOS
FORMAS DE PAGO
PLAN 90 DÍAS BANCO
CONTADO
FINANC CONTADO
FINANC CONTADO
FINANC CONTADO
PLAN 90 DÍAS CONTADO
BANCO
PLAN 90 DÍAS CONTADO
BANCO PLAN 90 DÍAS
CONTADO BANCO
PLAN 90 DÍAS CONTADO
BANCO PLAN 90 DÍAS
CONTADO BANCO
DESCUENTOS EN PAGOS
3% 0% 5%
TASA FIJA 5%
TASA FIJA 5%
TASA FIJA 5%
3% 5% 0%
3% 5% 0% 3% 5% 0% 3% 5% 0% 3% 8% 0%
COMISIÓN < VEN TA
5 75 5 75 5 75
0 00 3 00
0 00 3 00
0 00 3 00
5 75 5 75 5 75
5 75 5 75 5 75 5 75 5 75 5 75
5 75 5 75 5 75 3 00 3 00 3 00
TIPO UE
PUPLICI&An INTERNET
PERIÓDICOS VOLANTEO
INTERNET PERIÓDICOS VOLANTEO
INTERNET PERIÓDICOS VOLANTEO
SOMBRILLAS INTERNET
PERIÓDICOS BANNERS INTERNET
PERIÓDICOS VOLANTEO
SOMBRILLAS
INTERNET PERIÓDICOS SOMBRILLAS
INTERNET PERIÓDICOS VOLANTEO
INTERNET PERIÓDICOS VOLANTEO
PERIÓDICOS TRÍPTICOS VOLANTEO
OPINION DEL CLItNlfc
EXCELENTE
MUY CARO
CARO, MAL PROYECTO
MUY CARO
BUEN PROYECTO
BUEN PROYECTO
BUEN PROYECTO
CARO
MUY CARO MAL
PROYECTO
VENTAS POK MES
2
2
1
1
1er mes de venta
1
1
1
2
34
2.5 ESTUDIO POLITICO
Los cambios políticos que afectan al país, tales como puestos de elección popular -diputados,
senadores, asambleístas, asi como de Presidente de la Nación-, entre otros, no afectan en este
momento, la evaluación política de los proyectos de inversion que como el que se pretende llevar a cabo,
ya que estos no se rigen por personalidades sino por instituciones Es decir, el que tal o cual persona
quede como diputado o senador, no va a cambiar las leyes, reglamentos o normas que rigen a toda un
area delegacional o municipal, por lo que no se considera una amenaza
Por otro lado, los puestos de elección popular realmente importantes 'para este tipo de
inversiones, como el de Presidente de la Nación y Jefe de Gobierno, se renuevan cada 6 años, y
considerando que este proyecto no durara mas de 2 años, en el 2004 no habría ninguna elección ni local
ni federal que afecten las condiciones socioeconómicas ni políticas de la ciudad de Mexico o del país, de
tal forma que no podemos considerar esta circunstancia como un nesgo para la factibilidad del proyecto
Sin embargo, el pasado 7 de diciembre del 2000, el Jefe de Gobierno del Distrito Federal, Andres
Manuel Lopez Obrador, emitió el Bando Informativo No 2, referente al "Impulso del Crecimiento
Habitacional del Centro de la Ciudad de Mexico" En el, el Jefe de Gobierno restringe la construcción de
desarrollos urbanos en determinadas zonas de la capital del país, tal y como se menciona a continuación
"En mi carácter de Jefe de Gobierno del Distrito Federal hago saber
Que debe revertirse el crecimiento desordenado de la Ciudad (de Mexico)
Que es vital preservar el suelo de conservación del Distrito Federal impidiendo que la mancha
urbana siga creciendo hacia las zonas de recarga de mantos acuiferos y donde se produce la mayor
parte del oxigeno para la ciudad
Que en los últimos treinta años, las cuatro Delegaciones del centro, Cuauhtemoc, Benito Juarez,
Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, han disminuido su población en un millón doscientos mil
habitantes, en tanto que en las Delegaciones del sur y del Oriente la población ha crecido en forma
desproporcionada
Que en la ciudad de Mexico, existe escasa disponibilidad de agua y de redes de tuberías para
satisfacer las demandas del desarrollo inmobiliario
35
Por tales motivos, he decidido la aplicación de las siguientes políticas y lineamientos:
I.- Con fundamento en las Leyes, se restringirá el crecimiento de la mancha urbana hacia las
Delegaciones Alvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, Magdalena Coñtreras,
Milpa Alta, Tlahuac, Tlalpan y Xochimilco.
II.- En estas Delegaciones se restringirá la construcción de unidades habitacionales y desarrollos
comerciales que demanden un gran consumo de agua e infraestructura urbana en perjuicio de los
habitantes de la zona y de los intereses generales de la ciudad.
III.- Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Cuauhtemoc, Benito
Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para aprovechar la infraestructura y servicios que
actualmente se encuentran sub-utilizados.
. . . V.- A partir del próximo 2 de enero, empezará a funcionar la Ventanilla Única para el ingreso
de solicitudes de uso del suelo específico y de factibilidad de servicios, en obras de impacto urbano y
ambiental, en el marco de las atribuciones que por ley le competen a cada una de las Secretarías del
Gobierno Central.
. . . Vil.- Esta Ventanilla expedirá, sin tanto trámite y en un término no mayor de 30 días hábiles,
un Certificado único que definirá, para conjuntos habitacionales menores de 200 viviendas, la factibilidad
de dotación de agua, servicios de drenaje y de desagüe pluvial, de vialidad, de impacto urbano, de
impacto ambiental y de uso del suelo."8
Así pues, de acuerdo a este Bando, se prohibe la construcción de desarrollos inmobiliarios en la
Delegación Alvaro Obregón, entre otras. Sin embargo, hemos consultado con el Arq. José Antonio Sadek
Kuri, consultor reconocido en el diseño, planeacíón y puesta en marcha de proyectos de inversión
inmobiliarios en la ciudad de México. El Arq. Kuri nos señala:
8 Obtenido de la direcci ó electr ósica http./Avwwdf qob.mx/;ef3rira/bandos/bandoQ2.htP~ii, correspondiente al Gobierno del Distrito Federal.
36
"En teoría, es imposible que el gobierno te prohiba construir en zonas donde de acuerdo a los
planes y programas de usos del suelo, tu cumples con los requisitos. No existiría fundamento legal para
ello, ya que si tu cumples además con las condiciones'que la Ley de Desarrollo Urbano te señala, no
habría impedimento alguno.
Ahora bien, en la práctica, lo que hacen es que simplemente te dicen que no existen servicios
suficientes (agua, drenaje, luz, etc.), para mantener tu desarrollo inmobiliario, y por lo tanto, no te pueden
dar la factíbilidad de servicios y con ello la licencia de construcción. Además de esto, como bien lo dice el
bando en su artículo Vil, se trata de restringir ante todo, la construcción de desarrollos habitacionales
mayores de 200 viviendas, pero si tu demostraras que tu conjunto residencial es autosuficiente respecto a
agua y drenaje, o que por lo menos, vas a requerir una mínima parte de los servicios municipales, no
tendrían por que negarte la Ucencia.
El problema es que este trámite tarda de 1 a 2 meses, y habría que dar algunas gratificaciones
para que se nos otorgara, aunque finalmente es seguro que te den la licencia."
Así pues, con lo anterior se tendrían dos caminos:
1. Promover el trámite para la obtención de la licencia, el cual por los cauces legales
correctos, nos saldría favorable. Esto implicaría que se tuviera que considerar en el proyecto de
construcción (estudio técnico), el establecimiento de plantas potabilizadoras y/o de tratamiento, a
fin de facilitar la factibilidad de los servicios y con ello la licencia.
Esto también sería un valor agregado para el proceso de mercadotecnia.
2. Abandonar la idea de realizar cualquier desarrollo inmobiliario en las delegaciones con
crecimiento poblacional restringido según el Bando No. 2, como la que nos ocupa en el presente
ejemplo.
37
2.6 ESTUDIO CULTURAL
En cualquier estudio cultural que se desee realizar, para la evaluación de un proyecto de
inversión, se deben tomar en cuenta diversos factores, tales como:
• Tradiciones o creencias culturales arraigadas de la comunidad en la que se pretende desarrollar el
proyecto, y que pudieran verse afectadas por su puesta en marcha.
• Grupos étnicos que se encuentran establecidos en la zona, tales como pueblos indios plenamente
identificados.
En nuestro caso, por tratarse de una zona urbana, totalmente cosmopolita, no encontramos
ningún impedimento cultural que posibilite algún rechazo al proyecto que pretendemos realizar.
38
2.7 ESTUDIO TÉCNICO:
En un terreno con una superficie de 2,477.00 m2, y de acuerdo a los limitantes y beneficios que
nos ofrece el Programa de Desarrollo Urbano de la Delegación Alvaro Obregón, en donde nos especifica
que se debe cumplir con el requisito H/3/40, (uso del suelo es habitacional, se pueden construir hasta 3
niveles por vivienda y se debe dejar libre de construcción, el 40% de la superficie del terreno), la mejor
opción -de acuerdo a nuestros estudios de mercado y financiero- es construir 12 casas de 249 m2. en
tres niveles sobre un terreno privativo de 115 nf cada una, el cual consideramos que permite amplitud en
los espacios y confort de acuerdo a las expectativas del cliente, con base en las limitantes del terreno.
Con fundamento en la opinión de diversos constructores, pero especialmente en los estudios de
mercado y demográficos realizados y las características de los conjuntos habitacionales de la zona, se
llega a la conclusión de que las casas que se proyecten desarrollar deben considerarse para familias de 4
o 5 integrantes, es decir, con las siguientes áreas en espacio suficiente, máxima calidad y acorde con el
costo x m2 de construcción y precio por pagar:
• sala-comedor,
• cocina integral equipada,
• desayunador y alacena,
• baño de visitas,
• tres recámaras con baño cada una, la recámara principal con vestidor,
• cuarto de servicio con baño,
• área de lavado,
• dos cajones de estacionamiento,
• una bodega y,
• áreajardinada.
Además, como valor agregado, se construirá un estacionamiento para visitas, una caseta de
vigilancia del conjunto, así como un área jardinada común para fiestas y reuniones, que incluya baños y
cocineta (esto está demostrado ser un poderoso gancho para la venta de las casas), y la planta de
tratamiento ya comentada anteriormente.
Para clarificar lo anterior, al final de este estudio se anexa la propuesta del sembrado de la
construcción de las casas en el terreno ya comentado, así como un anteproyecto de su diseño. Por otro
lado, se anexa también como parte de los apéndices del trabajo, la Tabla de Superficies e Indivisos que
nos validará el % de áreas comunes aplicada a cada vivienda y que se emplea en el flujo de efectivo.
39
En resumen, el concepto a emplear será el de condominio horizontal con áreas verdes, y caseta
de acceso, cuyo costo totaJ será absorbido en parte mediante una aportación de los inversionistas y el
resto mediante la prevenía de las viviendas (ver estudio financiero).
Respecto a la construcción de la obra, es recomendable que se emplee el sistema constructivo
tradicional con cimentación y estructura de concreto y muros de tabique, debido a que da mayor
seguridad y confianza a los posibles clientes, aunque si se consigue realizar con algún otro sistema que
reduzca los costos sin que se pueda percibir un rechazo por parte de los posibles compradores se
analizará para su empleo; además, se da por un hecho que los acabados serán de primera calidad, los
cuales los deberán escoger los socios para la casa muestra, de acuerdo al costo máximo x nf de
construcción cotizado para este proyecto, el cual es de $3,500.00. Cada cliente tendría la libertad de
escoger sus propios acabados interiores, con la salvedad de que cualquier ampliación al costo
programado, será a su cargo.
Para este desarrollo se realizará en una primera etapa, el proyecto ejecutivo, para la realización
de trámites y la obtención de las licencias correspondientes y la ingeniería de detalle, consistente en los
programas de obra y estudios de tiempos y movimientos, y en una segunda etapa, la construcción formal
del proyecto, iniciando este con la construcción completa de una casa muestra y las cimentaciones de las
demás casas. Posteriormente se continuará con la obra negra del conjunto y la fachada del mismo.
Cabe mencionar que a partir del estudio de mercado y las experiencias de distintos
desarrolladores, se tiene comprobado que el éxito en la estrategia de ventas, está supeditada a varios
factores:
1. Un avance no menor del 60% de la obra en general.
2. La terminación total de la fachada del conjunto.
3. Las casas deben estar debidamente terminadas exteríormente, es decir, con ventanería,
puertas de acceso, pintura en fachadas, etc.
4. La vialidad del conjunto debe estar terminada en un 70%.
Por otro lado, y también con base en los estudios de mercado, se ha determinado que el
mercado-meta al que preferentemente debe ir dirigido este producto son las familias jóvenes (de 30 a 45
años).
40
Veamos las razones que sustentan esta decisión:
• Dichas familias poseen un departamento o casa que ya no satisface sus necesidades de
espacio.
• Están en proceso de formar una familia, por lo que necesitan un espacio individual e
independiente para cada miembro de la familia.
• Cuentan ya, con la suficiente solvencia económica para cambiar de hogar sin arriesgar su
patrimonio familiar, lo que no sucede con familias ya establecidas o con personas de la
tercera edad.
Se anexan cédulas de localización, tamaño, ingeniería básica, de detalle y tecnológica.
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2 8 ESTUDIO JURÍDICO.
Generalmente, cuando se decide crear una nueva empresa, la solicitud que la mayoría de la
población reclama, es el disminuir la carga legal y fiscal posible a fin de aumentar la utilidad neta de la
empresa Ahora bien, hasta el año pasado existían vanas alternativas para abrir un negocio, de tal forma
que constituía una ventaja hallar la alternativa mas adecuada para la reducción de la carga fiscal, sin
embargo, a partir de este año con la Reforma Fiscal, se ha determinado que no existen ventajas o
desventajas fiscales entre ios diferentes regímenes legales (personas físicas con actividades
empresariales, personas morales, etc), sino que todas las empresas presentaran su pago de impuestos
en forma mensual, con el mismo mecanismo de deducir y aplicar los impuestos, salvo la facilidad que
para los socios represente la creación de la empresa, que como ya se dijo en el capitulo 1, pudieran optar
por asociarse o emplear una empresa de alguno de los socios, ahorrando tiempo y dinero en la creación
de la empresa
Sin embargo, es por todos conocido que los clientes que se acercan ante una empresa inmobiliaria
desconfían de las mismas si se sabe que la empresa, esta constituida por una persona física con
actividades empresariales Por lo anterior, recomiendo que se constituya una Sociedad Anónima con
Capital Variable que respalde el proyecto con un nombre que sea acorde con la misión y vision de la
empresa
Otra modificación resultante de la Reforma Fiscal, es que a partir de este año, se requiere que los
representantes legales de las empresas estén dados de alta en el IMSS y que reciban un sueldo de las
mismas Dado que este desarrollo plantea un escenario donde el primer año registra perdidas,
consideramos que no es conveniente que se le asigne un sueldo a los socios del proyecto, si no que es
suficiente únicamente con cumplir con el pago mínimo de impuestos que sea posible realizar por este
concepto, dado que tos ingresos reales de los funcionarios serán al final del proyecto como parte de las
utilidades
Siguiendo esta linea, se propone generar contratos por la prestación de servicios profesionales
independientes, con el personal técnico y administrativo de la empresa encargados de este proyecto, a fin
de evitar la antigüedad de los empleados y con ello posibles complicaciones legales a futuro, ademas de
eludir el pago correspondiente a los derechos y prestaciones de ley a que serian acreedores en caso de
ser contratados por nomina (IMSS, INFONAVIT, etc)
47
Respecto al personal obrero, se realizarán subcontratos coñTlos^ masstos ge oljra, yi qlje cqn
base a los estudios y la experiencia propia, se concluye que esta es la mejor manera de evitar conflictos
con las autoridades y también se evita la contratación innecesaria de personal administrativo que se
encargue de la tramltología ante las distintas dependencias.
Respecto a los proveedores, se considera la formulación de contratos privados con aquéllos de
los que no se tenga ninguna referencia certera, mas sin embargo, con aquéllos que se pueda demostrar
tener probada honradez, no será necesario. Tampoco se ha visualizado la necesidad de solicitar fianzas
por buena calidad de los insumos suministrados, salvo en los casos que se consideren pertinentes.
En lo que se refiere a los compradores de las residencias, con ellos se emitirá un "Contrato de
compraventa", en el que estipularán las condiciones de la transacción realizada asi como los derechos y
obligaciones de ambas partes. Dicho contrato servirá de base para la formalización jurídica y notarial que
se sustenta en la escrituración de las casas.
En lo concerniente a la parte fiscal, se buscará la mejor forma para cumplir con los requisitos de
ley, pero siempre buscando reducir la carga fiscal. Para ello, se realizará conforme a la corrida financiera
un estado de resultados proforma para determinar el pago de impuestos resultante y en base a esto
establecer la utilidad neta del proyecto (ver apéndice del trabajo).
Por otro lado, y debido a que el costo del Impuesto al Valor Agregado es un costo para las casas
(no se agrega el I.V.A. al precio de venta, pero sí se paga en todo trabajo o suministro realizado), se
subcontratará toda la obra, por lo que todos los contratistas suministrarán e instalarán sus propios
materiales para eludir el pago del I.V.A. de acuerdo al artículo 21 del Reglamento del Impuesto al Valor
Agregado.
Respecto a la normatividad ecológica, desde la Licencia de Construcción se buscará cumplir con
este requisito de ley, ya que se descargarán las aguas negras a su desecho final previo tratamiento por
una planta ecológica, como ya se comentó previamente.
Finalmente, se contratará un despacho especializado y reconocido en el trámite de licencias y
uso del suelo, debido a que es sabido que se pueden presentar varias dificultades para el ciudadano
común que acude a realizar estos trámites ante las autoridades correspondientes, por lo que al contratar
a una empresa, se garantiza el éxito del trámite así como la reducción de costos y tiempos.
48
2.9 ESTUDIO ADMINISTRATIVO-
Misión
Desarrollar un esquema de inversion, diseño, _ edificación y comercialización de vivienda que
ofreciendo a la población de nivel medio alto la posibilidad de elevar su calidad de vida, genere utilidades
superiores a la tasa líder del mercado motivando a los socios a la creación y desarrollo de nuevos
proyectos de inversion
Vision
Estar posicionados a mediano plazo como una de las empresas líderes en la construcción de
vivienda de nivel medio alto en el Distrito Federal
Políticas
Entre las principales políticas de la empresa enfocadas al presente proyecto, mencionamos las
siguientes
S Durante el desarrollo del proyecto ejecutivo, se generara al mismo tiempo la cuantificacion de la obra
a efectos de poder presupuestarla lo antes posible
S La contratación de proveedores y subcontratistas se regira de acuerdo a la calidad, costo y tiempo de
entrega de los productos asi como de la forma y facilidades de pago, teniendo preferencia los
proveedores de los cuales se tengan antecedentes satisfactorios previos
S El pago a provedores y subcontratistas, se realizara preferentemente los viernes de cada semana en
las oficinas centrales contra la presentación de factura que ampara el pago, salvo excepciones que
asi lo ameriten previamente autorizadas por el Director del Proyecto, preferentemente mediante
traspaso electrónico, siendo la segunda opción el cheque cruzado o nominal, optándose por no
realizar pagos mediante efectivo, a efecto de evitar en la medida de lo posible la acción de la
delincuencia
S El cobro por la venta de las casas vendidas, se realizara mediante la expedición, por parte del cliente
potencial, de cheques cruzados o de caja a fin de asegurar su deposito a la cuenta, a cambio de ello,
la empresa constructora otorgara los recibos de pago fiscalmente aceptables En el caso de las
compraventas que se realicen mediante la empresa promotora de Bienes Raices, esta otorgara el
recibo al cliente, y la promotora depositara el cheque a la cuenta de la empresa constructora
S Los superintendentes de obra contaran a través del administrador de la misma, con una caja chica de
$ 10,000 00 para la compra de materiales y demás necesidades que se presenten durante el
desarrollo de los trabajos Dicho monto podra variar en proporción con los gastos y la frecuencia de
los reembolsos
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S Las compensaciones y premios al personal técnico-administrativo se realizarán anualmente mediante
evaluaciones, según se señala en los procedimientos de la empresa.
s No existirá oficina central, sino únicamente la oficina de campo. Lo anterior para ahorrar costos
innecesarios, tales como pago de renta, personal administrativo, luz, teléfono, etc. En caso de
reuniones del consejo directivo, se podrá emplear o adaptar una oficina alterna o las instalaciones de
obra o de alguno de los socios del proyecto.
Normas
Las principales normas que esta empresa implementará son las siguientes:
s A efectos de reducir la carga fiscal y laboral a la empresa, se subcontratará la obra a fin de que las
obligaciones obrero-patronales recaigan sobre los subcontratistas, debiendo vigilar únicamente que
estos cumplan con las mismas, para este fin se les realizarán subcontratos de obra a efectos de
plasmar todos las obligaciones y aspectos técnicos, jurídicos y laborales a las que se someten ambas
partes, entre las que podemos mencionar: '
• La aceptación por parte de los subcontratistas que suministren insumos y lo coloquen ellos
mismos, es decir que proporcionen material y mano de obra (plomeros, electricistas, etc),
que se les pague un I.V.A. de 0% de acuerdo al Art. 28 del Reglamento del Impuesto al
Valor Agregado.
Q Todos los subcontratistas serán los responsables ante las distintas autoridades, del pago del
Seguro Social, y demás preceptos legales y fiscales que se deriven de los subcontratos
signados. Para verificar dicho cumplimiento, se presentarán los comprobantes de pago para
su archivo.
p La aceptación de un fondo de garantía del 5% del importe del contrato el cual será retenido
por la empresa constructora en cada pago que se realice. Este fondo permitirá que en caso
de algún incumplimiento por parte del sub-contratista de sus obligaciones patronales o por
encontrarse vicios ocultos a reparar, sea utilizado para el pago de las mismas. En caso de
que no se presentara ningún inconveniente en este sentido, al final de la obra les será
devuelto dicho fondo.
a La forma y período de pago de los cobros.
• El alcance del contrato: importe, tiempo, condiciones y vigencia del mismo, vías para la
rescisión administrativa o terminación anticipada del mismo, sometimientos legales, etc.
S Los daños directos y/o colaterales ocasionados a las viviendas o a las áreas comunes provocados
por vicios ocultos, serán cargados al subcontratista responsable, quien deberá pagar los trabajos de
reparación al 100%.
50
S No se procederá con los acabados finales de las casas vendidas hasta que los clientes hayan
pagado como enganche mínimo el 20% del valor de las mismas.
S Cualquier contingencia no considerada y que afectó al proyecto en forma sustancial, será puesta a
consideración de la dirección ejecutiva para su análisis y toma de decisiones.
PROCEDIMIENTOS:
Para todo lo anterior, se deberá contar con un Manual de Procedimientos que regule el
funcionamiento operativo del proyecto.
Entre otros procedimientos y pasos a seguir, podemos mencionar los siguientes, los cuales
podrán ser ampliados o modificados por la Dirección Ejecutiva del proyecto de acuerdo a las necesidades
propias y a las condiciones imperantes:
a En el momento que se considere oportuno, se realizará la compra en cantidad y calidad, del
equipo de computo y de oficina necesario de acuerdo y funciones y trabajo del personal
operativo. Si se requiere la compra de otro tipo de equipo o maquinaria se propondrá a la
Dirección Ejecutiva del Proyecto, justificando su adquisición.
o La elaboración de cheques, se realizará el jueves anterior a la fecha de pago, mediante la
solicitud escrita de los mismos con la firma del solicitante (Superintendentes) y la firma de
autorización del Gerente del Proyecto. Posteriormente y antes de finalizar el día, se
procederá a recabar las firmas autorizadas (tantas como los socios del proyecto acuerden
en el documento en el que protocolicen la creación de la empresa). Es importante
regularizar el procedimiento de este modo a fin de evitar pérdidas innecesarias de recursos.
o La formalización de las transacciones de compraventa de las viviendas se realizará por
escrito, mediante los contratos de compraventa en los cuales se manifestarán todas las
condiciones de la transacción, para posteriormente y de acuerdo a las leyes mercantiles,
protocolizar el acto ante un notario público que de fe de la escrituración de la propiedad
comercializada.
• Las modificaciones sustanciales al proyecto (costo, calidad, tiempo, arquitectura), serán
presentadas a la dirección ejecutiva del proyecto vía el gerente de la obra, señalando
además las razones y alternativas o soluciones al caso. En todo momento, se deberá contar
con la firma de autorización de cualquier modificación o cambio, por parte de los directores
ejecutivos.
a La autorización de vacaciones, permisos, faltas, etc., del personal técnico-administrativo se
hará medíante la solicitud escrita al Gerente de Obra, el cual decidirá su validez y
aceptación de acuerdo a las disposiciones legales vigentes y a su criterio.
51
• Del mismo modo, las compensaciones y premios al personal técnico-administrativo se
realizara evaluando su rendimiento y su desenvolvimiento en base a los resultados
obtenidos (ahorro de recursos, rapidez, capacidad de respuesta, éxito en la campaña de
ventas, liquidez, etc)
a El control del almacén sera mediante vales de salida y entrada en el que se plasmara la
cantidad, fecha, hora y tipo de material que salió o entro al almacén y la ubicación del lugar
exacto en el que van a ser utilizado Este vale tendrá tres funciones primordiales
¿ Evitar el robo de material que nos provoque aumento en el costo de la obra
4 Proveernos de una herramienta que nos permita un mejor control de los materiales que
son ocupado casa por casa y concepto por concepto, a efectos de llevar a cabo un
control preciso del costo casa x casa
4- Llevar a cabo un registro que compruebe el ingreso al almacén de los materiales a
efectos de respaldar el pago correspondiente
a Se llevara a cabo un control financiero del proyecto a efectos de comparar el desarrollo del
proyecto con el programa Esto se llevara a cabo semanalmente por el Administrador de
Obra mediante el control de los materiales salidos del almacén que puedan contabilizarse
que efectivamente se utilizaron en tal o cual casa y separarlos, a efecto de precisar el costo
que cada casa nos esta arrojando y si existen diferencias, determinar la razón de las
mismas En caso de materiales comunes (arena, grava, acero de refuerzo, combustible,
consumibles, etc), que por su naturaleza sea incalculable su consumo por casa, se
especificara un renglón especial para estos msumos
a Una vez aprobado el flujo de efectivo, se realizaran los programas de obra acordes con el
mismo a fin de garantizar el cumplimiento de lo plasmado en el documento origen
52
2.9.1 ANÁLISIS INTERNO
• Debilidades
Percibimos como principal debilidad, el riesgo de que algún inversionista decida abandonar el
proyecto, afectando el flujo de efectivo
Ademas, ser este el proyecto primogénito que hará conocer nuestras debilidades y fortalezas para
prever y evitar posibles eventualidades en los siguientes proyectos que se realicen
• Fortalezas
Se cuenta con la experiencia, capacidad y recursos para realizar este proyecto, bajo vanas
premisas tiempos de ejecución mínimos y bajo costo, lo cual nos permitirán ser competitivos en la rama
inmobiliaria, aunado a una estrategia diferente de mercado donde se perciba que lo mas importante es la
calidad de vida de nuestros clientes
2.9.2 ANÁLISIS EXTERNO:
• Riesgos
La baja inversion en la industria de la construcción como síntoma del ambiente de mcertidumbre y
la disminución en el flujo de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda asi como las altas tasas de
ínteres que por estos conceptos cobran los bancos
En el caso del tipo de cambio, si este se moviera bruscamente tendría consecuencias similares al
de un incremento inflacionario poniendo en peligro la viabilidad del desarrollo del proyecto o de la venta
de las viviendas en el tiempo estipulado
• Oportunidades
La indecision de la competencia de nuevos proyectos en la zona que satisfagan las necesidades
de los clientes, convierte a este, en el momento oportuno para ofrecer nuestro producto
53
2.9.3 ESTRATEGIAS GENERALES
Como las grandes avenidas a seguir en esta empresa marcamos las estrategias mas importantes
para el buen desarrollo de este proyecto, y que darán como resultado nuestro camino a seguir
Sin menoscabo de las ya mencionadas principalmente en el estudio de mercado, las principales
estrategias a seguir son las siguientes
o Captar la mayor cantidad posible de recursos mediante la preventa a fin de evitar la inversion propia
y ademas, poder acelerar la construcción de la obra Esto se hará mediante el ofrecimiento de las
viviendas para su venta a una promotora inmobiliaria, quien se encargara de proporcionar la
publicidad necesaria a fin de promover el desarrollo a grandes grupos sociales
a La terminación de las viviendas estara en función de la venta de las mismas excepto la casa muestra
a Se diferirán los pagos a proveedores hasta 21 días, a fin de promover la revolvencia del dinero
a No se procederá con los acabados finales de las casas hasta que los clientes hayan pagado como
enganche mínimo el 20% del valor de las mismas
• Al inicio de la obra, se construirá al 100% una casa muestra que servirá al mismo tiempo como
caseta de ventas, mientras se continua con la construcción escalonada de la obra de acuerdo al
siguiente punto
i- Se construirá a la brevedad, la fachada del conjunto, ya que esta demostrado que el mayor éxito
en la estrategia de ventas, se presenta cuando se cumplen las siguientes condiciones tener la
fachada del conjunto terminada, una casa muestra y el 70% de la obra total ejecutada
¿ En caso de que no concuerde el programa de obra con la venta de las casas, se llevaran a cabo
reuniones entre la dirección ejecutiva, el gerente del proyecto y, en su caso, la empresa
inmobiliaria a fin de presentar un estudio de las condiciones que en ese momento motivaron la
desviación y las posibles soluciones para la ejecución exitosa del proyecto
a Respecto a la integración del equipo de trabajo técnico-administrativo para la realización de este
proyecto, se propone la contratación de personal que cumpla con el perfil adecuado para el puesto,
de acuerdo al siguiente organigrama funcional
54
DIRECCIÓN EJECUTIVA (SOCIOS DEL PROYECTO)
SUPERINTENDENTE DE FRENTE 1
GERENTE DE PROYECTO
SUPERINTENDENTE DE FRENTE II
EMPRESA DE BIENES RAICES
ADMINISTRADOR DE OBRA
Es de suponerse que este organigrama podra modificarse de acuerdo a las necesidades de la
obra Asimismo, y a efectos de cumplir con la primera etapa del proyecto, consistente en el proyecto
ejecutivo e ingeniería de detalle, se considera que únicamente con una persona técnica encargada de
cumplimentar la información requerida, se llegara a feliz termino esta etapa, siendo innecesaria la
participación formal del administrador de obra por la magnitud de las actividades que se realizan,
pudiendo ser cubierta su plaza con algún contador de medio tiempo o algún despacho que se encargue
de la parte contable a cambio de una iguala mensual acorde con la cantidad de trabajo
2.9.4 FUNCIONES y RESPONSABILIDADES DEL PERSONAL:
DIRECCIÓN EJECUTIVA DEL PROYECTO:
• Es la cupula empresarial del proyecto de inversion, esta constituida por los socios del mismo
a Su función sera el dar seguimiento a los ingresos y egresos y vigilar el rendimiento de su inversion, y
en caso de detectar una desviación respecto a lo planeado, tomar las decisiones preventivas
correspondientes
a Sera su obligación analizar las opciones de compra de las casas que ofrezcan los clientes, y
determinar su validez y viabilidad
a También sera responsable de calificar, en su caso, nuevas propuestas de inversion
a Por otro lado, serán los únicos con poder de firma de cheques y documentos oficiales con efecto
legal y fiscal, para este efecto, se deberá contar en cada documento, con la firma de al menos dos de
los socios, como ya se comento en paginas anteriores
55
FUNCIONES y RESPONSABILIDADES DEL PERSONAL TÉCNICO-ADMINISTRATIVO:
Para determinar las funciones y responsabilidades del personal a cargo de la ejecución directa
de los trabajos, se requiere realizar la descripción de los puestos. Esta herramienta nos permitirá conocer
las características principales de un puesto, es decir, el perfil del mismo, para obtener entre otras la
siguiente información:
¿v Realizar la contratación del personal más idóneo para ocupar dicho puesto,
& Realizar la evaluación del desempeño del mismo,
& analizar los sueldos y salarios,
^ las compensaciones que en su caso correspondan por el desempeño del mismo.
A continuación se presentan las descripciones de puesto correspondiente al principal personal
técnico y administrativo encargado de la planeación, ejecución y control del proyecto. Los conceptos en
ellas expuestos tienen el carácter de enunciativo mas no limitativo.
56
DESCRIPCIÓN DEL PUESTO
GERENTE DEL PROYECTO
Elaboro Reviso Autorizo
PROPOSITO:
DIMENSIONES:
Dirección Ejecutiva
Garantizar el cumplimiento del proyecto en el costo presupuestado, en el tiempo y la
calidad requerida, mediante el control de los recursos materiales tecnológicos y
humanos de la empresa.
ORGANIZACIONALES.
• SUBORDINADOS DIRECTOS:
. SUBORDINADOS INDIRECTOS:
1. Superintendentes de Frente
2. Administrador de Obra
1. Personal obrero en general.
2. Subcontratistas
ECONÓMICAS:
• SUELDO MENSUAL BRUTO: $ 28,000.00
NATURALEZA Y ALCANCE:
El Gerente de Proyecto reportará ante la Dirección Ejecutiva del proyecto, los
avances tanto en la ejecución del proyecto como en la venta y entrega de las casas
mediante la coordinación con la empresa de bienes raíces encargada de la
comercialización y venta de las viviendas.
57
RELACIONES:
EXTERNAS
• Dependencias gubernamentales de incidencia a la obra para la
obtención de permisos y autorizaciones
• Relaciones sindicales
• Con la empresa encargada de la comercialización de las
viviendas
INTERNAS
• Administrador de obra, para controlar los gastos y revisar y
autorizar los avances que se le proporcionen
• Superintendentes de frente, para coordinar y controlar los
trabajos, acciones, recursos, compra de msumos y reportes de
avance
RESPONSABILIDADES:
• Coordinar la elaboración del proyecto ejecutivo, modificaciones y
cuantificaciones del mismo
• Coordinar las acciones, decisiones, programación, planeacion y
ejecución de la obra, asi como el control de la misma
• Coordinar la labor de las distintas superintendencias de obra, a fin
de que los trabajos se desarrollen de acuerdo a lo planeado y con
la calidad requerida, y en caso contrario, tomar las decisiones
necesarias que reviertan las tendencias
• Firmar la Bitácora de Obra que para tal efecto se tenga entre las
autoridades, el Director Responsable de Obra y la empresa
constructora, anotando en ella todos los cambios, modificaciones,
y en general todo aspecto relevante que afecte o que incida sobre
el desarrollo de la obra
• Controlar administrativamente los trabajos de obra y de venta del
desarrollo, a fin de que en las juntas de coordinación que se
realicen tanto con la dirección del proyecto, como con el personal
técnico operativo, se cuente con la información precisa y
requerida para el seguimiento de la obra
58
• Garantizar la imagen de la empresa, respetando las políticas de
calidad, higiene y segundad
• Vigilar el cumplimiento de las normas de segundad e higiene
durante la ejecución de los trabajos de obra
• Autorizar estimaciones de destajistas
• Autorizar el pago a terceros en general, tanto a proveedores y
subcontratistas como los pagos administrativos
• Hacer tramites técnicos legales con dependencias locales y
municipales
• Vigilar que se mantiene el orden y limpieza en todo momento
dentro de la obra
• Resolver cualquier contingencia, conflicto, o cualquier aspecto
que impida o modifique en forma sustancial la ejecución normal
de los trabajos de obra
• Autorizar los cambios a las especificaciones de trabajo, que le
sean presentados por los superintendentes de frente
CONOCIMIENTOS:
• El Gerente del Proyecto deberá tener experiencia suficiente para
el tipo de obra, y los conocimientos técnicos necesarios
• Deberá contar con conocimientos de relaciones humanas,
liderazgo y toma de decisiones
• Tendrá conocimiento de los reglamentos, normas y
especificaciones inherentes al proyecto
INFORMACIÓN:
• ELABORA Autorización de pagos
• PROCESA Reportes de avances físicos
DECISIONES:
• Contratación y despido de personal tecmco-admimstrativo a su
cargo
• Permisos a sus subordinados
• Toma de decisiones que coadyuve a la empresa a la optimizacion
de los recursos sin menoscabo de la calidad y proyecto ofrecidos 59
CONOCIMIENTO DE MANEJO
DE EQUIPO EN GENERAL:
• Equipo de computo.
• Manejo de automóvil.
60
DESCRIPCIÓN DEL PUESTO
SUPERINTENDENTES DE FRENTE
Elaboro Reviso Autorizo
Gerente de Proyecto Dirección Ejecutiva
PROPOSITO:
DIMENSIONES:
Ejecutar el proyecto en el costo presupuestado, en el tiempo y la calidad requerida,
mediante el control de los recursos materiales, tecnológicos y humanos de la
empresa
ORGANIZACIONALES
• SUBORDINADOS DIRECTOS
SUBORDINADOS INDIRECTOS
1 Auxiliares (en su caso)
2 Almacenista
3 Velador
4 Maestros de obra
5 Subcontratistas
1 Personal obrero en general
ECONÓMICAS
SUELDO MENSUAL BRUTO $ 12,000 00
NATURALEZA Y ALCANCE:
El residente reportara al Gerente del Proyecto el avance y control de la obra y
coordinara los recursos técnicos, económicos y humanos con el area administrativa
61
RELACIONES:
• Proveedores para compras en sitio
• Destajistas para controlar su avance y calidad
• Dependencias gubernamentales de incidencia a la obra para la
obtención de permisos y autorizaciones
• Relaciones sindicales
• Administrador de obra, para controlar las mimstraciones y sus
comprobaciones, asi como para coordinar el pedimento y/o la
compra de los msumos
• Superintendente de obra (otros frentes de trabajo), para coordinar
y controlar los trabajos, acciones, recursos, compra de msumos y
reportes de avance
RESPONSABILIDADES:
• Garantizar la imagen de la empresa, respetando las políticas de
calidad, higiene y segundad
• Llevar a cabo directamente la ejecución de la obra girando
instrucciones al personal obrero designado
• Garantizar el cumplimiento de los programas de obra, vigilando
rendimientos de personal, calidad y correcta utilización de los
recursos
• Garantizar la correcta operación del almacén (entradas, salidas,
existencias e inventario)
• Garantizar las normas de segundad e higiene de los destajistas y
subcontratistas
• Revisar estimaciones de destajistas
• Supervision, mantenimiento y renta de equipo relacionado al
proyecto, previa cotización que justifique su adquisición o renta
• Hacer tramites técnicos legales con dependencias locales y
municipales
EXTERNAS
INTERNAS
62
• Deberá comprobar fiscalmente todos sus gastos autorizados a
nombre de la empresa que le serán reembolsados mediante la
caja chica
• Deberá mantener el orden y limpieza en todo momento dentro de
la obra
• Deberá solicitar pagos de proveedores y contratistas mediante el
formato correspondiente
• Prever y/o informar cualquier contingencia conflicto, o cualquier
aspecto que impida o modifique en forma sustancial la ejecución
normal de los trabajos de obra
• No modificar las especificaciones de trabajo, salvo autorización
por escrito del gerente de obra
• No podra negociar con los recursos (materiales, mano de obra,
equipos y tecnología) de la obra
• Controlar la salida y entrada de materiales del almacén,
auxiliándose del almacenista y de medios de control que les sean
autorizados
• Coadyuvar a la elaboración del proyecto, modificaciones y
cuantificaciones del mismo
CONOCIMIENTOS-
• El superintendente de frente deberá tener experiencia suficiente
para el tipo de obra y los conocimientos técnicos necesarios
• Deberá contar con conocimientos de relaciones humanas y toma
de decisiones
• Tendrá conocimiento de los reglamentos, normas y
especificaciones inherentes al proyecto
INFORMACIÓN:
ELABORA
• Reporte semanal de avance de obra a la gerencia del proyecto
• Reporte de utilización de recursos económicos, materiales y
humanos
• Reporte de avance de destajistas
• Elaboración de destajos y solicitud de cheques 63
DECISIONES:
Compra de materiales e insumes en sitio, hasta por el monto de la
caja chica.
Contratación y despido de personal obrero a su cargo.
Permisos a sus subordinados.
Toma de decisiones que coadyuve a la empresa a la optimización
de los recursos sin menoscabo de la calidad ofrecida.
CONOCIMIENTO DE MANEJO
DE EQUIPO EN GENERAL:
Equipo y programas computo acordes con el proyecto.
Manejo de automóvil.
Manejo de tránsito y nivel.
64
DESCRIPCIÓN DEL PUESTO
ADMINISTRADOR DE OBRA
Elaboro Reviso Autorizo
Gerente de Proyecto Dirección Ejecutiva
PROPOSITO:
Controlar la ejecución del proyecto desde el punto de vista contable y fiscal,
mediante el manejo eficiente de los recursos materiales de la empresa,
DIMENSIONES:
ORGANIZACIONALES.
• SUBORDINADOS INDIRECTOS:
1. Almacenista.
ECONÓMICAS:
• SUELDO MENSUAL BRUTO: $10,000.00
NATURALEZA Y ALCANCE:
El administrador de obra reportará al Gerente del Proyecto el avance y control
contable y fiscal de la obra y coordinará los recursos técnicos, económicos y
humanos con el área operativa (superintendentes de frente).
RELACIONES:
EXTERNAS:
• Proveedores para compras
• Clientes y proveedores para realizar el pago de sus facturas.
• Dependencias gubernamentales de incidencia contable y/o fiscal
sobre el proyecto.
65
INTERNAS
• Empresa de bienes raices encargada de la venta de las casas,
para coordinar la venta y la firma de documentos de compra
venta ante los notarios respectivos
• Superintendentes de obra para controlar el gasto de los recursos
que se utilicen
RESPONSABILIDADES:
• Garantizar la imagen de la empresa, respetando las políticas de
calidad, higiene y segundad
• Controlar desde los puntos de vista contable y fiscal la ejecución
de la obra
• Deberá llevar a cabo los cálculos y pagos de impuestos federales
y locales que correspondan
• Sera el enlace entre las areas técnica y directiva del proyecto
para la solicitud, tramite y pago a acreedores
• Deberá estar al corriente de las obligaciones obrero-patronales
tanto de la empresa, como de los subcontratistas
• Sera responsable del buen uso y comprobación de la caja chica
de la obra
• Deberá emitir reporte donde se plasme el control administrativo
de los gastos del proyecto, asi como del costo casa x casa
• Coordinar la cobranza de las casas vendidas junto con la
empresa de bienes raices
• Prever y/o informar cualquier contingencia, conflicto, o cualquier
aspecto que amerite la atención del Gerente de Obra o de la
Dirección Ejecutiva del proyecto
• No podra negociar con los recursos (materiales, mano de obra,
equipos y tecnología) de la obra
CONOCIMIENTOS:
• El Administrador de Obra deberá tener experiencia suficiente para
el tipo de trabajo, y los conocimientos contables, legales y
administrativos necesarios
• Deberá contar con conocimientos de relaciones humanas 66
INFORMACIÓN:
ELABORA:
DECISIONES:
CONOCIMIENTO DE MANEJO
DE EQUIPO EN GENERAL:
Reporte semanal de avance de obra a la gerencia del proyecto.
Estados contables y estados de resultados en forma mensual.
Declaraciones de impuestos ante las dependencias
gubernamentales, tanto parciales como anuales.
Elaboración y tramitación de pagos a terceros.
Toma de decisiones que coadyuve a la empresa a la optimización
de los recursos sin menoscabo de los resultados esperados en el
ámbito de su competencia.
Equipo de computo.
Paquetería contable y fiscal acorde con el proyecto.
Se anexan cédulas correspondientes.
67
2.10 ESTUDIO ECONÓMICO.
Las variables macroeconomicas que pudieran afectar al proyecto son fundamentalmente las sig
• Inflación - La que en caso de dispararse alteraría los costos de construcción y la capacidad adquisitiva
de los posibles compradores al obligar a modificar los precios de venta previstos
Es importante señalar que en el proyecto se tiene considerado una inflación no mayor al 0 50%
mensual, ya sea en los msumos de la construcción o en el índice de Precios al Consumidor En caso de
ser mayor, se incrementaran en la misma proporción ios precios de venta de las casas
• Incremento en las tasas de interés - Esto generaría altos costos de financiamiento para los clientes
que en un momento dado optaran por comprar mediante un crédito hipotecario
A este respecto, cabe aclarar dos puntos
1 - Actualmente se esta observando a nivel mundial y nacional, una caída pronunciada de las
tasas de ínteres que cobran los bancos, por lo que los créditos para la adquisición de vivienda nueva se
están reactivando al ser cada vez mas atractivo para los clientes potenciales las tasas de ínteres que
ofrecen cobrar los bancos por los prestamos, asi como por las condiciones que imponen
2- Se han roto los niveles bajos historíeos de la tasa de Cetes a nivel nacional, estando
actualmente a niveles de 6%9, lo cual aunado a que no se perciben riesgos senos que puedan dañar las
finanzas publicas, nos permite suponer que las tasas de ínteres seguirán a la baja, o que al menos, se
mantendrán en los niveles que actualmente se tienen
• Tipo de cambio -
Al igual que con las tasas de ínteres, no se percibe a corto ni mediano plazo una posible
devaluación del peso mayor al 5%10, sino únicamente las fluctuaciones derivadas de la libre flotación en
la actualmente se encuentra el dolar
En cuanto a las variables microeconomicas, oferta y demanda, por ser esta zona de alto
desarrollo de vivienda habitacional residencial, se considera que estas puedan ser afectadas por el
proyecto, por lo que este se pretende construir con algunas características que lo distingan de los demás,
tales como precio de venta, tipos de acabados, planes de pago, etc, en base al estudio de mercado
realizado
9 Fuente Banamex dirección electrónica htip "www bariafne> co-" mx de fecha 07 de jumo de 2002
10 Estudios Socioeconómicos y ' Proyecciones Económicas Idem 68
2.11 ESTUDIO AMBIENTAL:
Debido a la naturaleza del proyecto y apegados a la normatividad que marcan las autoridades
locales, (Reglamento de Construcción del Distrito Federal y la Ley de Desarrollo Urbano y su
Reglamento), no es requisito presentar un estudio de impacto ambiental. Sin embargo, basados en dos
principios:
• un afán de cooperar con la ecología y de no afectar los mantos acuíferos de la zona, ya que
consideramos que en el futuro también formaremos parte de esta comunidad,
• Apegarnos a las condiciones del terreno donde se propone la construcción de la presente
obra,
resumimos en tres, las grandes estrategias para atender de manera directa el desarrollo ecológico de
nuestro proyecto:
1. Porcentajes validados de áreas verdes con su respectivo sistema de riego con agua tratada.
2. Inclusión en el proyecto de materiales permeables para las zonas viales, tales como adocreto,
adopasto, etc.
3. Instalación de una planta de tratamiento y/o potabilizadora de aguas negras y grises para evitar la
contaminación de mantos freáticos en su descarga, la cual dotaría en un futuro cercano del 40%
del agua potable que consumirían los mismos habitantes del desarrollo.
Es así como planteamos una situación sustentable para el buen funcionamiento del conjunto
habitacional, ademas de formar parte como agentes de cambio para esta zona urbana.
69
2.12 ESTUDIO INSTITUCIONAL
Debido a la naturaleza del proyecto, no se prevé ningún apoyo gubernamental o institucional de
ningún género.
Hay que recordar que existen proyectos de inversión que involucran a los gobiernos ya sea
locales, estatales, federales o internacionales, debido a su contribución a la sociedad o la magnitud de su
alcance, es decir, cuando son proyectos intergubernamentales.
Asimismo, en otros proyectos de inversión intervienen instituciones ya sea de crédito, de
vigilancia o de aval de los desarrolladores del proyecto, como es el caso del Banco Interamericano de
Desarrollo (BID), Banco Mundial (BM), Banco de México (Banxico), UNESCO, ONU, etc.
70
2.13 ESTUDIO FINANCIERO
Antes de realizar el flujo de efectivo y los programas de obra, anexos al presente trabajo, cabe
aclarar ciertos antecedentes que nos permitirán entender mejor el estudio financiero:
1. Para realizar este proyecto, NO se requiere tener depositado en el banco ninguna cantidad
fija, ya que la inversión se irá aportando conforme se vaya utilizando, con lo cual, los
posibles socios podrán seguir disponiendo de su capital en la forma que mejor les convenga
evitando asi que pudieran invertirlo en otros proyectos de inversión.
2. Por la misma razón, el dinero generará mayores rendimientos por que se irá colocando a lo
largo del tiempo conforme se necesite.
3. La cantidad mensual a aportar se introduce en cada periodo de tal forma que cubra el costo
correspondiente a ese mes. En el caso de que existan ingresos por ventas, el monto a
aportar se calcula de la diferencia entre los egresos y los ingresos del mismo periodo, hasta
que finalmente en vez de tener que aportar, se devuelvan las aportaciones realizadas. Una
vez que se han devuelto todas las aportaciones, las cantidades resultantes son las utilidades
brutas del proyecto, cuyo porcentaje respecto a la aportación efectuada se calcula
tradicionalmente de acuerdo al siguiente punto.
4. La rentabilidad mensual que se calcula mediante formula en la corrida financiera empleando
el método del tanteo se puede lograr en pocos segundos, al introducir el porcentaje de
utilidad mensual que multiplicada por las aportaciones nos arrojarían el monto registrado
como utilidad bruta. En este caso, se trata de que 5.61% mensual sobre las aportaciones a
través del tiempo de desarrollo del proyecto (24 meses), nos darán al final una utilidad
aproximada de $8'814,000.00
5. Se acuerda con el propietario del terreno, que la compra del mismo se amortice entre los
primeros 3 meses del proyecto. Ahora bien, si una vez establecidas las bases de
participación entre los socios, se pudiese lograr que se amortice en un mayor tiempo,
mayores utilidades se generarán al final.
6. Se tienen los estudios de mercado y los conocimientos necesarios que nos indican que un
proyecto de estas condiciones se concluye en un periodo máximo de 24 meses, por lo que
ese será el tiempo que se utilizará para su programación.
7. Del mismo modo, se ha detectado que el período de ventas comienza al mes 13, una vez
que el desarrollo inmobiliario cumple con ciertos requisitos (ver estudio de mercado).
8. Los precios por m2 de construcción y de venta, se obtuvieron del estudio de mercado
realizado (ver estudio correspondiente), siempre observando que los mismos sean
71
retribuyentes y competitivos para evitar que nos salgamos de mercado y se incumpla el plan
de ventas.
9. Los parámetros de incidencia de la construcción, también se obtuvieron a través de otros
desarrollos similares, siempre con el interés de ser competitivos y de tal forma que
constituya un atractivo para los socios. Cabe aclarar que el posible costo por reparaciones o
vicios ocultos imputable a la constructora, está incluido en los factores de incidencia ya
mencionados.
10. El precio de venta deberá ser indexado al incremento del costo del proyecto mes con mes,
por lo que dichos factores no se consideraron en la corrida financiera, de acuerdo a lo ya
señalado en páginas anteriores.
11. El precio de los diversos trámites a realizar se obtuvo a través de la dirección electrónica
mencionada anteriormente, del Gobierno del Distrito Federal.
12. Los costos de Supervisión y Administración incluyen los costos de pago de personal
operativo, papelería, compra de equipo de oficina, etc.
13. Los costos por la elaboración de'l proyecto ejecutivo y gestorías en general, y todo lo
inherente al mismo, se obtuvo de un sondeo realizado entre especialistas de cada rama.
14. Los gastos preliminares se refieren a la contratación de topógrafos y personal diverso
necesario para la preparación previa de terreno para la ejecución de la obra, así como el
pago correspondiente al sindicato.
15. Por último, es necesario señalar que existen ciertos parámetros que conducen a prever un
resultado positivo en nuestro análisis financiero:
• De acuerdo a diversos inversionistas, se ha logrado determinar que la incidencia
del terreno sobre el costo total del proyecto no debe ser mayor al 15%, ya que es
muy probable que en caso contrario, nuestra utilidad real no sea tan redituable
como la utilidad esperada.
• El pago de las viviendas se realizará mediante 3 pagos que nos garantizarán el
flujo de efectivo libre de aportaciones de capital a la brevedad posible.
• La devolución de las aportaciones a los socios se realizará conforme lo estipulan
las leyes hacendarías, mientras que el reparto de los dividendos ya sea mediante el
correspondiente pago de impuestos, o bien, mediante la disminución de los avalúos
de las casas para que en su venta, se reduzca el monto gravable por la venta de
las casas, o bien mediante la compra de activos, que aminoran la carga fiscal.
Ahora bien, si al calcular el estado financiero proforma se determinara que existe
pérdida fiscal al final del proyecto, no se tendría que pagar impuestos de ningún
tipo por el reparto de la utilidad entre los accionistas.
72
• Se prevé que antes de terminar este desarrollo se está realizando la planeación de
otro proyecto de inversión a fin de destinar parte de los costos indirectos y de los
ingresos obtenidos por venta, hacia otro proyecto de inversión, tal forma que al
igual que se reducen costos, nos permite disminuir la carga fiscal. Lo anterior se
observa en los costos de sueldos en la corrida financiera (Supervisión y
administración), que en los últimos meses del proyecto prevé una reducción ya que
la misma disminución de la carga de trabajo nos lo indica.
• Se comprueba a través del Valor Presente Neto los resultados obtenidos, lo cual se
puede observar en el apéndice del presente trabajo. Para esto partimos de la base
de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del 70% anual la cual consideramos
atractiva bajo las actuales condiciones de mercado.
• En el mismo apéndice se puede encontrar el cálculo de la Tasa Interna de
Rendimiento, la cual representa el máximo porcentaje de utilidad que el proyecto
ofrece.
• Por último y en el mismo apéndice, relacionamos las cédulas de presupuesto con la
corrida financiera, de tal forma que se comprenda como se obtuvieron los costos
generales del proyecto y como se relacionan entre sí-
73
Ill E V A L U A C I Ó N
3.1 SOCIAL
Después de haber realizado todo los estudios necesarios para dar nuestras conclusiones del estudio
social, hagamos antes un resumen de los estudios y resultados obtenidos
1 - Después de conocer la composición de la organización social del Distrito Federal, y mas
específicamente de la zona, realizamos una sene de entrevistas a los principales actores vecinales que
pudieran en un momento dado interferir con el desarrollo del proyecto estudiado
De dichas entrevistas, se desprende que no existe ningún impedimento vecinal para la realización de una
obra similar a la planteada, siempre y cuando, de acuerdo al Coordinador del Comité Vecinal de la zona,
dicho proyecto incluya ciertas características que permitan la mínima afectación los servicios municipales
(agua, luz, drenaje, etc), asi como la fisonomía general de la zona
2 - Se realizaron algunos estudios demográficos, para conocer como se encuentra en algunos rubros
demográficos la delegación Alvaro Obregon, desprendiendo que aunque aparentemente en algunos
casos no es la mejor zona del D F para desarrollar actualmente algún proyecto habitacional como el
aquí presentado, en términos generales si cuenta con características propias que la distinguen del resto,
haciendo de esta zona del valle de Mexico, un lugar idóneo para la construcción de un proyecto de
inversion como este
3 - Con esta información, se realizo un estudio del entorno urbano de la zona aledaña al sitio formal del
proyecto, encontrando que existe una gran variedad de alternativas para los vecinos de la zona en vanos
rubros tales como vías y medios de comunicación, lugares de recreación y entretenimiento, hospitales,
centros educativos, comercios, etc, con lo cual esta zona se reafirma como un lugar estratégico para el
desarrollo de proyectos de inversion inmobiliarios
Con base en todo lo anterior, concluimos que el desarrollo que se pretende llevar a cabo en la Av Toluca
839, Col Olivar de los Padres, cuenta con el aval social para su ejecución
74
3.2 POLÍTICA
Hemos conocido a través del estudio político realizado, la trascendencia de las decisiones que
toman nuestros gobernantes. En este caso, el Jefe del Gobierno del Distrito Federal ha establecido a
través del Bando No. 2, la autorización para la construcción de vivienda plurífamiliar únicamente en las
Delegaciones Cuauhtemoc, Benito Juárez, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo, por lo que
aparentemente sería imposible que se permitiera desarrollar algún proyecto de inversión de esta
naturaleza en las demás delegaciones políticas del Distrito Federal.
Sin embargo, y de acuerdo a la opinión de un experto en la tramitación de licencias de
construcción, si es factible la autorización de las licencias, (inclusive el mismo se compromete a lograrlo),
siempre y cuando se especifique que se proveerá al desarrollo habitacional de un equipamiento tal que
permita que se regeneren las aguas residuales negras y jabonosas, de tal forma que se recicle el agua y
se reutilice una gran cantidad de dicha agua en el consumo de jardines y muebles de baño, para que asi
de esta manera, se requiera el mínimo consumo de agua de la toma municipal.
Aunque este trámite tarda un par de meses, sabemos de antemano que la respuesta será
positiva, por lo que en ese período se puede proseguir con otros trámites como el régimen de
condominio, la cuantificación de la obra y la planeación formal de la misma.
De esta forma, se demuestra que existen posibilidades reales para desarrollar este proyecto de
inversión sin que políticamente se perciba un riesgo real, por lo que en este sentido, es factible su puesta
en marcha.
75
3.3 ECONÓMICA
Debido a sus características propias, el presente proyecto no se vería afectado (de acuerdo a las
previsiones de los analistas económicos) por las condiciones macroeconómicas del país.
Por otro lado, las variables microeconómicas (oferta y demanda) sí serán afectadas por este
proyecto, debido a que en la zona donde se pretende desarrollar existen otros proyectos similares que
nos obligan a ofrecer un producto de mejor calidad, mejor diseño y flexibilidad en acabados y con
atractivos precios y planes de financiamiento, que permita un mayor acercamiento para con los posibles
clientes compradores de tal forma que la velocidad de venta se acelere reduciendo así la capitalización
de la obra, pretendiendo que nuestro proyecto se convierta por todas estas características, en un
producto líder en el perímetro de su desarrollo.
Así pues desde este punto de vista, el presente proyecto es altamente factible.
76
3.4 FINANCIERA •«* . * I O
' s L I o T F r ^---Aá Como pudimos observar en la corrida financiera y de acuerdo a los métodos tradicíonares*de
cálculo, la rentabilidad bruta del presente proyecto aparentemente es de 270%. Sin embargo, al realizar
el cálculo mediante el Valor Presente Neto, obtuvimos que realmente la Tasa Interna de Rendimiento del
proyecto es de 148.64 %, es decir, cualquier tasa de interés que se pretenda obtener por debajo de esta
cantidad podrá ser posible. En nuestro caso, consideramos una Tasa de Rendimiento Mínimo Esperado
{TREMA) del 70%, la cual está muy por abajo aún de lo que el proyecto ofrece.
Ahora bien, la Tasa Interna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una caída
del 50% (la cual por si misma es altísima), por lo que se podría incluso obtener una rentabilidad del
proyecto del 74%, la cual es considerablemente superior a las tasas de interés bancarias y bursátiles que
a futuro se tienen proyectadas, valuadas en no más del 9%11, y las cuales de acuerdo a analistas
bancarios no se perciben indicios de que pudieran aumentar a corto o mediano plazo.
Además, el período de recuperación de la inversión es relativamente corto: 7 meses, comparado
con el período de aportación -14 meses-, lo que permite que rápidamente se pueda rescatar lo invertido y
se pueda destinar a otros proyectos de inversión como este.
Es importante establecer que si el ritmo de ventas se acelera, es posible reducir
considerablemente el monto de la inversión, aumentando con esto el margen de utilidad. Por otro lado, el
hecho de que la inversión se requiera conforme se necesite, permite una gran flexibilidad en cuanto a
otros proyectos que los socios del proyecto deseen llevar a cabo individual o colectivamente sin
menoscabo del presente.
Asimismo, es muy necesario mencionar, que el hecho de que la aportación de capital se realice
en forma escalonada a través del tiempo, nos permite obtener la rentabilidad mencionada lo cual
comparado con otros proyectos de inversión, lo convierte en un desarrollo bastante atractivo.
Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a los estados financieros proforma
analizados, nuestra pérdida fiscal acumulada del año 2003 rebasa nuestro resultado del ejercicio del
2004, por lo que la utilidad bruta del proyecto, es decir $8'814,327.91, no pagará impuestos.
Fuente Banamex Idem ai anterior 77
Por otro lado, el cálculo tradicional para obtener la Tasa de Rendimiento del Proyecto no siempre
es confiable, como ya se demostró. Es necesario, siempre que el modelo lo permita, obtener y/o verificar
los datos que arrojan las tablas y procesos de cálculo, mediante un procedimiento eficaz, -en este caso
se utilizó el Valor Presente Neto-, a fin de evitar diferencias entre la información que se genera y se
procesa, antes de tomar la decisión de invertir en un proyecto, ya que esta puede ser la diferencia entre el
fracaso o el éxito del mismo.
Por todo lo anterior, se concluye que este proyecto es altamente confiable y redituable desde el
punto de vista financiero, llegando incluso a ofrecer un rendimiento muy superior a lo planteado.
78
C O N C L U S I O N E S
Evaluar un proyecto de inversión, es una tarea que requiere de mucho análisis y que raramente
se lleva a cabo en forma total. Es por eso que muchos proyectos, sea cual sea su naturaleza, han
fracasado debido a que en su oportunidad, no se evaluaron desde todos los ámbitos posibles.
Así pues, hemos visto proyectos inmobiliarios que han fracasado por que no se consideró por
ejemplo, la evaluación social de los mismos, tal es el caso aquí en el Distrito Federal, de los proyectos en
zonas como los tiraderos de Tlamanaya, en Alvaro Obregón, o las Torres de Aragón de la Constructora
Demet, S. A. de C, V., a la cual los vecinos se han opuesto tajantemente ya que sienten que no fueron
tomados en cuenta para la elaboración de los proyectos, los cuales a su parecer, afectan y agreden su
entorno urbano.
Por otro lado, existen proyectos que politicamente se ven truncados debido a que no se
profundizó en la posible incidencia que desde este punto de vista pudieran tener las decisiones
gubernamentales, como en el caso del Bando No. 2 que como ya se mencionó, restringe la construcción
de vivienda a únicamente 4 delegaciones del centro del Distrito Federal. Desde esta óptica, no sería
increíble pensar en un proyecto al que se le destinaran recursos para su preparación, para que al
momento de su autorización nos diéramos cuenta que no se previo el impacto político que pudiera
representar el conocer hasta ese momento que no es posible desarrollarlo debido a que no cumple con
los requisitos planteados en el ya mencionado Bando.
Así pues, de igual forma podríamos tomar ejemplos de proyectos que no han llegado a buen
término debido a que no se analizaron todos los factores que aquí hemos planteado.
Esto demuestra, como se planteó desde un inicio, que en la mayoría de los proyectos de
inversión no se llevan a cabo los estudios y análisis necesarios que complementen la información, de tal
forma que aunque existe siempre un riesgo, por mínimo que este sea, sí omitimos el análisis de alguno de
ellos, la probabilidad del fracaso aumenta considerablemente, haciendo que nuestro proyecto se vea en
grave riesgo de truncarse o de no ser tan atractivo como desde un inicio se hubiera presentado.
De este modo, como se pudo apreciar, este trabajo constituye por si mismo, una guia que
cualquier inversionista inteligente debería seguir en caso de querer llevar a cabo un proyecto de inversion
inmobiliario Incluso, este modelo puede ser ampliado a otros ámbitos de inversion que requieran un
análisis de costo-beneficio o que impliquen un entorno social, político, cultural o de cualquier otro que
pueda afectar en buena proporción su puesta en marcha
Es por todo esto, que concluimos que hemos comprobado que la propuesta de inversion del
proyecto ubicado en Av Toluca 839, Col Olivar de los Padres, en la ciudad de Mexico, consistente en la
construcción de 12 viviendas de 249 nf de construcción, sobre un terreno de 2,477 nf y una inversion
total de $18'521,36528 de los cuales $12'425,000 00 serán aportados por los socios del proyecto y el
resto provendrán de los ingresos por ventas, obtendrá un rendimiento bruto anual del 67 32%, y que
ademas, con base a los diferentes estudios que se han presentado, se puede garantizar el éxito de su
desarrollo ya que se ha demostrado que el presente proyecto es viable desde cualquier punto de vista
Finalmente, recomendamos ampliar este trabajo, hacia otras lineas de investigación, como
pueden ser otros proyectos de inversion, otros esquemas de financiamiento, modificar los tiempos de
ejecución, la adaptación a proyectos de cualquier índole en otra localidad, etc de tal forma que este
trabajo sirva tan solo como punta de lanza hacia la planificación total y permanente de los proyectos de
inversion de la construcción, y por que no, de otra naturaleza, que se realicen en Mexico
B I B L I O G R A F Í A
OBRAS CONSULTADAS
ACHOUR, Dominique Dr Bienes Raices Editorial Limusa, Mexico 1997
INFANTE VILLAREAL, Arturo Evaluación Financiera de Proyectos de Inversión Editorial Diana,
Mexico, 1992
MARTIN, Charles C Administración de Proyectos Como Hacerla Operante Editorial Diana
TESIS RELACIONADAS CON EL TEMA
ERLICH GARCIA, Adriana y MONZÓN RODRIGUEZ, Dulce Ma Proyecto de Inversion de la
Construcción de un Conjunto Habitacional en la Zona de Ecatepec, Estado de Mexico Facultad de
Economía, UNAM 1998 129 pp
MORALES LEVER, Roberto Luis Modelo de Análisis de Proyectos Inmobiliarios Caso Practico
Nave Industrial Facultad de Arquitectura, UNAM 2000 54 pp
VALENZUELA PATINO, Adriana Manual Practico Para La Evaluación Económico-Financiera De
Proyectos De Inversion Facultad de Economía, UNAM 1998,115 pp
ENTREVISTAS CON DISTINTAS PERSONALIDADES
Arq Jorge H Izuneta Herrera, Socio Director de Master Works Associates, S A de C V
Arq José Ignacio Huesca de la Peza, Director General de Corporación Falcon S A de C V
Dr Carlos Welti Chames, Investigador del Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM
Ing Alfredo Vazquez Salvatierra, Gerente de Mercadotecma de Sare Bienes Raices, S A
Sra Alejandra Ramírez García, Líder de Proyectos de Baita Promoción, S A de C V
Entrevistas con principales actores sociales de la zona (jefe de comité vecinal, líderes de pandillas)
OTRAS FUENTES
Dirección electrónica correspondiente al Gobierno del Distrito Federal r tp ; iw Ad f got - *
Dirección electrónica correspondiente al INEGI httc /<www ireqi gr b mx
Dirección Electrónica de Guia ROJI www guiaroi» co- mx
Dirección electrónica de Banamex www banamex com r 'X
81
A P É N D I C E S
82
• Apéndice A.- Tabla de Superficies e Indivisos.
• Apéndice B.- Flujo de Efectivo (Corrida Financiera).
• Apéndice C- Cálculo del VPN de la Inversión
Considerando la TREMA.
• Apéndice D.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando
la TREMA.
• Apéndice E.- Cálculo del VPN de la Inversión
Considerando la TIR.
• Apéndice F.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando
la TIR.
• Apéndice G.- Cálculo del VPN de la Inversión
Considerando la Rentabilidad del Proyecto según la Corrida
Financiera.
• Apéndice H.- Balance General y Estado de Resultados
Proforma del Ejercicio 2003.
• Apéndice I.- Balance General y Estado de Resultados
Proforma del Ejercicio 2004.
• Apéndice J.- Cédulas de Presupuesto.
TABLA DE SUPERF^CiES E INDIVISOS
SUPERFICIE DEL TERRENO
CASAS
Desplante
Jardín
AREAS COMUNES
Caseta Acceso
Banquetas
Vialidad
Estacionamiento
Jardin Común
RESUMEN:
12 CASAS =
A. COMUNES =
= 21x117,96
-12.45x7.40
= 3.05 x 7.40
= 2 (3.60 x 6.80)
- 2 (82 x 0.70)
= 6.0x93
= 6,00x21
= 21x12.05
114.70x12
1,100.81
2,477.16
Area (m2)
92.13
22.57
114.70
48.96
114.80
558.00
126.00
253.05
1,100.81
1,376.40
1,100,81
2,477.21
% AREA COMÚN (INDIVISO) APLICADO A CADA CASA:
Area Común =
No. de casas =
1,100.81 nf
12.00
=
=
1,100.81
12.00
91.7342
1,100.81
m2
% Sup. Total
3.7192%
0.9111%
4.6303%
1.9765%
4.6343%
22.5258%
5.0865%
10.2153%
44.4384%
55.5636%
44.4384%
100.00%
91.7342 m2
8.3333%
8¿
'S Cot Olwnrds osPadms
CORRIDA FINANCIERA
JSSimiSmSm&m
12C«M« c(249mi de conrtr
No DE CASAS
M2C0NEr̂ CA8A CMNDIUSOS
M2 CONST fCABASKHDlVISOS
No DE PISOS
m TOTAL VWENDA (INCL A-COMUW
M7m M
" "•I'Sf6*8*8 msa a mil u
COSTO TERRBIO
COSÍO OSRAMV
CÚSTO OBRA GST
COSTO OBRA PROM
PRECIO VENTA
PRGCIO « U T A i ~
MUM m imso M2
3JMB0 m
9,7MJM Mi
[CASA
P R a YDEMOL
;fMENr«DION
ESTRUCTURA
« . f f f t iERIA
PfíEfS COMUNES
« / W O O S INTER
EQUIPAMIENTO
009 MJNEAMIBÍTO
No OFICIAL
ÍGCOH
s m UCENCIAS
1800 MLDEFRENTE
3800 PW30TOTA.
337300 PRÍMEROS50M2
6700 MSEKCEDBITE
•RECIO D B . TERRBIO
WCmENOADELTERRENO
SOBRE B . PROVECTO
INICIA INGRESOS PORVENTAS
SOUCITAOO
A OFRECER
TEÓRICO
REAL
TOTAL
3,mmm
t mm*
í
PORM2
mm vurn
51400 21704339 46 347 H
40 000 «i
2(B00QCW
305049294
23339922
34010668
56684431
24&411436
362780357
170053292
1547087234
13521,36628
27,33569319
891432731
Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TREMA
No.de meses
Aportación o devolución
mensual
Tasa de Interés
Mensual V. P. N.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
1,485,000 00 1,540,000 00 2,025,000 00
295,000 00 510,000 00 810,000 00 955,000 00 590,000 00 675,000 00 665,000 00 760,000 00 850,000 00 625,000 00 640,000 00 200,000 00 290,000 00 515,000 00
2,625,000 00 3,855,000 00 4,610,000 00 4,181,283 43 2,794,032 66 1,081,987 22 1,086,987 22
2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24%
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
1,485,000 00 1,506,259 78 1,937,239 63
276,032 04 466,752 67 725,071 47 836,138 70 505,249 77 565,375 58 544,796 21 608,983 02 666,177 06 479,10414 479,853 92 146,668 96 208,010 56 361,304 84
1,801,254 23 2,587,314 65 3,026,251 03 2,684,681 63 1,754,663 41
664,605 04 653,047 99
$ 8,814,290.52 $ 2,805,768.34
* A partir de este mes, se considera también la utilidad del proyecto
CONCLUSION: La Tasa de Rendimiento Mínima Esperada (TREMA) del Proyecto del 70%, cumple con tener un V P N Positivo, por lo que financieramente si es factible
Cálculo del VPN del Proyecto Considerando TREMA del 70%
No. del
mes Ingresos Netos
Mensuales *
Tasa de interés
mensual V.P.N.
fpo-del
mes Egresos Mensuales
Tasa de
bíteres V.P.N.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
S
S
$ S
S
S
s $ s s s s
455 594 89
455 594 89
1 138 987 22
1 138 987 22
1 138 987 22
3 416 96165
4 555 948 87
5 239 34119
4 555 948 87
2 961 366 76
1 138 987 22
1 138 987 22
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
224%
224%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
224%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
S
S
S
s s $ $ s s s s s $ s s s s s s s $ s s s
-
349 243 84
34159217
835 270 37
816 970 24
799 071 05
2 344 692 05
3 057 76219
3 439 384 31
2 925 243 51
1 859 749 89
699 617 00
684 288 92
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
-$ -$ -$ -$ -S
•s •$ •$ -$ -$ -s -s -$ -s -$ -$ -$ -$ -$ -s -s -$ -$ -s
1 481 553 70
1541039 70
2,027 38572
295553 29
507,291 02
809 723 83
957 67054
588 520 86
672 547 51
668 547 51
758 242 59
849 937 68
1 082 477 54
1094 814 43
935766 46
85173982
624 002 09
789 386 94
703 360 30
630 804 22
374 665 44
167 33411
57 000 00
52 000 00
224%
2 24%
2 24%
2 24%
224%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
224%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
2 24%
224%
2 24%
$ -S
•S
-S
-s -s -$ -s -S
-$ -S
-s s -$ -s s s •$ -s -s $ s s -s
1 481 553 70
1 507 276 70
1 939 521 96
276 549 76
464 273 41
724 824 25
838 476 86
503 98310
563 321 39
547 702 48
607 574 82
666128 23
829 791 16
820 860 92
686 239 49
610 934 06
437 776 65
541 671 07
472 065 99
414 093 69
240 56188
105 086 47
35 01195
31 240 93
-$ 18,521,365.28 (i) -$ 15,346,520.93 $ 27,335,693.19 (2) $ 18,152,885.54
V P N ( 2 ) ( 1 )= $ 2,806,364.62
* Se refiere a los ingresos recibidos descontando la comisión por ventas
CONCLUSION
La Tasa de Rendimiento Mínima Esperada (TREMA) del Proyecto del 70% cumple con tener un V P N Positivo por lo que financieramente si es factble
y
87
Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TIR
NQ.de mes»
Aportación o devolución
mensual
Tasa de Interés Mensual
V. P. N.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $
$ $ $ $
1,485,000.00 1,540,000.00 2,025,000.00
295,000.00 510,000.00 810,000.00 955,000.00 590,000.00 675,000.00 665,000.00 760,000.00 850.000.00 625,000.00 640,000.00 200,000.00 290,000.00 515,000.00
2,625,000.00 3,855,000.00 4,610,000.00
4,181,283.43
2,794,032.66 1,081,987.22 1,086,987.22
3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868%
3.868%
3.868% 3.868% 3.868%
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $
$ $ $ $
1,485,000.00 1,482,651.06 1,876,987.97
263,255.05 438,170.46 670,002.11 760,523.71 452,355.24 498,252.65 472,591.30 519,991.09 559,911.60 396,368.18 390,766.18 117,566.94 164,123.76 280,607.27
1,377,016.77 1,946,939.86 2,241,544.21
1,957,375.83
1,259,256.85 469,486.60 454,091.89
$ 8,814,290.52 $ 1,183.39
* A partir de este mes, se considera también la utilidad del proyecto
CONCLUSION: Esto representa que la Tasa Interna de Rendimiento del Proyecto es igual a 148.64%, es decir, 3 868% mensual
Cálculo del VPN del Proyecto Considerando la Tasa Interna de Rendimiento
No. del mes
Ingresos Netos Mensuales *
Tasa de interés mensual
V .P .N . No.de!
mes Egresos Mensuales
Tasa de interés
mensual V .P .N .
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
' 23
24
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
455.594.89
455,594.89
1.138.987.22
1,138,987.22
1,138,987.22
3.416.961.65
4.555.948.87
5.239,341.19
4,555,948 87
2,961.366.76
1,138.987.22
1,138,987.22
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
_
-----
--
--
288,933.31
278,173.55
669.536.23
644,602.98
620.598.24
1,792.462.29
2.300.949 01
2,547,552.05
2,132,767.21
1,334,673.52
494.219.56
475.815.03
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$. -$ -$ -$ -$ -$
1,481,553.70
1,541,039.70
2,027,385.72
295,553.29
507,291.02
809,723.83
957,670.54
588,520.86
672,547.51
668.547.51
758,242.59
849,937.68
1,082,477.54
1,094,814.43
935,766.46
851,739.82
624,002.09
789.386.94
703,360.30
630,804.22
374,665.44
167,334.11
57,000.00
52,000.00
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
3.868%
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
1.481.553 70
1,483,652.04
1.879.199.31
263,748.80
435.843.02
669,773.67
762,650.41
451,221 18
496 442.34
475.112.38
518.788.67
559.870.55
686,495.45
668.463.21
550.076.01
482.037 04
339.999.08
414,094.88
355.227.03
306.719.21
175.391.38
75,416.66
24.732.95
21.72314
-$ 18,521,365.28 (1) -$ 13,578,232.12 $ 27,335,693.19 (2) $ 13,580,282.97
V.P.N.(2).(1)= $ 2,050.85
* Se refiere a los ingresos recibidos descontando la comisión por ventas
CONCLUSION:
Esto representa que la Tasa Interna de Rendimiento del Proyecto es igual a 148.64%, es decir, 3.868% mensual.
Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la Rentabilidad del Proyecto Según la Corrida Financiera
No.de meses
Aportación y/o devolución
mensual
Tasa de interés mensual
V. P. N.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ S $
1,485,000.00 1,540,000.00 2,025,000.00
295,000.00 510,000.00 810,000.00 955,000.00 590,000.00 675,000.00 665,000.00 760,000.00 850,000.00 625,000.00 640,000.00 200,000.00 290,000.00 515,000.00
2,625,000.00 3,855,000.00 4,610,000.00 4,181,283.43 2,794,032.66 1,081,987.22 1,086,987.22
5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61%
i
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
1,485,000.00 1,458,195.25 1,815,578.13
250,441.84 409,968.04 616,537.94 688,292.62 402,639.81 436,177.67 406,889.29 440,314.68 466,297.90 324,653.06 314,785.28 93,144.97
127,885.81 215,043.61
1,037,871.49 1,443,223.58 1,634,199.66 1,403,488.17
888,025.80 325,620.09 309,747.96
$ 8,814,290.52 -$ 2,037,520.39
* A partir de este mes, se considera también la utilidad del proyecto.
CONCLUSION: Se demuestra que la tasa de 5.61% mensual que la corrida financiera arrojó, representa un V. P. N. Negativo, por lo que se debe rechazar el proyecto bajo estas condiciones.
W^
ESTADO DE RESULTADOS (1 ENERO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2003)
Descripción Saldo Final del Mes
Ingresos por ventas y servicios $
Costos de ventas -$ 9,031,52100
UTILIDAD BRUTA -$ 9,031,521.00
GASTOS DE OPERACIÓN
Gastos de administración -$ 2,126,492.94
Gastos de ventas $
Gastos generales $
UTILIDAD DE OPERACIÓN -$ 11,158,013.94
COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO
Productos financieros $
Gastos financieros $
UTILIDAD ANTES DE OTROS GASTOS y PRODUCTOS -$ 11,158,013.94
Otros gastos $
Otros productos $
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (ISR y PTU) -$ 11,158,013.94
Pago de Impuestos (34 % ISR ) $
UTILIDAD NETA -$ 11,158,013.94
CONCLUSION:
Al final del período existe una pérdida de $11'158,013 94, la cual será compensada con el ejercicio del 2004
91
BALANCE GENERAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2003
Descripción
Activos disponibles
Fondo fijo de caja
Bancos
Inversión a plazo fijo
Total de Activos disponibles
Activos circulantes
Inventarios
Deudores diversos
Funcionarios y empleados
I V A. Acreditable
Depósitos en garantia
Total de Activos Circulantes
Activos Fijos
Maquinaria y equipo
Depreciación de maq. y equipo.
Equipo de oficina
Depreciación de eq de oficina
Equipo de transporte
Depreciación de eq de transp
Equipo de cómputo
Depreciación equipo de cómputo
Total de Activos Fijos
$ $ $ $
$ $ $
$
$
$ -$ $
-$ $
$
$ -$
$
Saldo Final del Mes
20,000 00
21,584.33
79,727 77
121,312.10
22,074.32
15,000 00
17,791 39 .
18,619 32
73,485.03
19,822 61
99113
21,180 61
5,682 19
-
-
44,961 68
1,31138
77,980.20
Descripción
Pasivos a corto plazo
Proveedores
Acreedores diversos
I V A. Trasladado
Impuestos por pagar
Total de Pasivos a Corto Plazo
Total de Pasivos
Capital
Capital social
Reserva legal Resultado de ejercicios anteriores
Aport. pl futuros aumentos de capital
Resultado del ejercicio
Total del Capital
Saldo Final del Mes
$ $ $ $ $
$
$
$ $ -$
$
177,294 38
99,776 39
-12,588.26
289,659.03
289,659.03
50,000.00
-11,160,000.00
11,158,013.94
51,986.06
Activos Diferidos
Gastos de Instalación
Amortización Gastos de Inst
Total de Activos Diferidos
12,787 00
3,074 23
9,712.77
Otros Activos
Impuestos pagados x anticipado
Total de otros Activos
Total del Activo
$
$
59,154 99 59,154.99
341,645.09 Total del Pasivo y Capital 341,645.09
92
ESTADO DE RESULTADOS 1 ENERO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2004
Oescrípcíón Saldo Fifial del Mas
Ingresos por ventas y servicios Costos de ventas UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE OPERACIÓN Gastos de administración Gastos de ventas Gastos generales UTILIDAD DE OPERACIÓN
COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO Productos financieros Gastos financieros
UTILIDAD ANTES DE OTROS GASTOS y PRODUCTOS
Otros gastos Otros productos
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (ISR y PTU) Pago de Impuestos (34 % ISR + 10 % PTU )
UTILIDAD CONTABLE UTILIDAD FISCAL * UTILIDAD NETA
$ 29 003,388 00 -$ 6,439,351 34 $ 22,564,036.66
-$ -$ $
$
$
$ $
$ -$
$ -$ -$
1,667,694 81
924,000 00
19,972,341.85
468,000 00
20,440,341.85
_
-
20,440,341.85 8,993,750 41
11,446,591.44 11,626,650 53
180,059.09
CONCLUSIONES: No se tiene que pagar impuestos por la utilidad del presente ejercicio ya que la actualización de la pérdida del año anterior rebasó la utilidad contable del presente Es decir, que la utilidad bruta del proyecto, se convierte en utilidad neta
* Se refiere a la actulización de la pérdida acumulada del ejercicio anterior, empleando la proyección del índice Nacional de Precios al Consumidor para el 2003 y 2004 Fuente Banamex
93
DESARROLLO INMOBILIARIO DE Av. TOLUCA 839, COL. OLIVAR DÉLOS PADRES BALANCE GENERAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2004
Descripción
Activos disponibles Fondo fijo de caja Bancos Inversión a plazo fijo Total de Activos disponibles
Activos circulantes Inventarios Deudores diversos Funcionarios y empleados I V A Acreditable Depósitos en garantía Total de Activos Circulantes
Activos Fijos Maquinaria y equipo Depreciación de maq. y equipo. Equipo de oficina Depreciación de eq. de oficina Equipo de transporte Depreciación de eq. detransp.
Equipo de cómputo Depreciación equipo de cómputo Total de Activos Fijos
Saldo Final del Mes
$ $ $ $
$ $
$ $
$ -$ $
-$
$ -$ $
-40,335.56
8,908,100.39 8,948,435.95
22,074.32 2,000.00
108,619.32 132,693.64
209,822.61 20,982.26 52,680.61
8,523.29
122,997.68 68,161.21
287,834.14
Descripción
Pasivos a corto plazo Proveedores Acreedores diversos I. V. A. Trasladado Impuestos por pagar Total de Pasivos a Corto Plazo
Total de Pasivos
Saldo Final del Mes
$ $ $
$
Capital Capital social Reserva legal Resultado de ejercicios anteriores Aport. p/futuros aumentos de capital Resultado del ejercicio ant. Resultado del ejercicio
Total del Capital
9,288.38 8,256.39
18,236.26 35,781.03
35,781.03
50,000.00 98,079.55
11,158,013.94 20,440,341.85 9,430,407.46
Activos Diferidos Gastos de Instalación Amortización Gastos de Inst. Total de Activos Diferidos
12,787.00 3,074.23 9,712.77
Otros Activos Impuestos pagados x anticipado $ Total de otros Activos $
87,511.99 87,511.99
Total del Activo 9,466,188.49 Total del Pasivo y Capital 9,466,188.49
94
Apéndice J.- Cédulas de Presupuesto
95
REFERENCIA DE COSTOS Y CÉDULAS DE PRESUPUESTO
: C O N C E P T O
IMPORTE TOTAL
$
CÉDULA DE
REFERENCIA
COSTO INDIRECTO
GASTOS PRE-OPERATIVOS
SUPERVISION Y ADMINISTRACIÓN
DERECHOS E IMPUESTOS ALINEAMIENTO Y No OFICIAL DGCOH LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN LUZ TOMA DE AGUA IMPUESTOS VARIOS (Agua, luz. telmex, predial)
REGIMEN DE CONDOMINIO
PROYECTO Y PERITOS PROYECTO PERITO
GRATIFICACIONES
GESTORÍA DE UCENCIAS
MAQUETAS y LOGOTIPO
GASTOS PRELIMINARES
PUBLICIDAD
138,088.00
1,620,000.00
514.00 217,043.39 45,347.54 198,000.00 120,000.00 126,500.00
30,000.00
160,000.00 40,000.00
45,000.00
30,000.00
40,000.00
40,000.00
200,000.00
Costos I a y 2a fuente (ver resumen de cédulas)
Administrativa
Técnica Técnica Técnica Técnica Técnica
Administrativa
Jurídica
Técnica Técnica
Técnica
Técnica
Técnica
Técnica
de Mercado
COSTO DIRECTO l.-TERRENO
ADQUISICIÓN DE TERRENO
ESCRITURACIÓN
ll.-CONSTRUCCION DEMOLICIONES Y PRELIMINARES CIMENTACIÓN ESTRUCTURA ALBAÑILERIA AREAS COMUNES ACABADOS INTERIORES EQUIPAMIENTO
3,899,986.96
233,999.22
11,336,886.16
Financiera
Jurídica
Técnica
INGRESOS VENTAS
COMISIONES (5.75%) •29,003,388.00 -1,667,694.81
de Ingresos de Ingresos
RESUMEN DE CÉDULAS
CÉDULA
Costo 1a. Fuente
Costo 2a. Fuente Costo x Aplicar **
Estudio Mercado
Estudio Económico
Estudio Técnico
Estudio Jurídico
Estudio Administrativo
Estudio Social
Estudio Cultural
Estudio Ambiental
Estudio Politico
Estudio Financiero
Ingresos
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
19,380.00
833.00
16,830.00
1,020.00
18,700.00
17,935.00
595.00
-
1,020.00
38,675.00
-
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
--
14,500.00
2,850.00
-
250.00
-
-
-
5,500.00
-
$
$
$
$
$
$
$
$
$ $
-$
200,000.00
-
12,272,791.09
264,000.00
1,746,500.00
--
-
-3,900,000.00
27,335,693.19
T o t a l e s | $ 114,988.Ó0|* 23,100.00j| $ (8,952,402.10)
UTILIDAD BRUTA TOTAL = $ 8,814,314.10
La suma de los costos de 1a. y 2a. Fuente, correspondientes a un total de $ 138,088.00,
se refieren a los realizados directamente para la elaboración de este trabajo de evaluación
integral, por lo cual se verán representados en la corrida financiera como gastos
|jpre-operativos.
El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo.
97
CÉDULA DE ESTUDIO SOCIAL
CÉDULA SOCIAL
DATOS
Ubicación de líderes vecinales
Entrevista con líderes sociales
Investigación de entorno urbano
Estudios demográficos
Ley de Participación Ciudadana
Evaluación social
Unidad Cantidad P.U.
Costo 1a.
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1 H-H H-H H-H H-H H-H H-H
35 15 123 28 8 2
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
[Costo
$ 2,975 00
$ 1,275 00
$ 10,455 00
$ 2,380 00
$ 680 00
$ 170 00
I $ 17,935.00
$ 250 00
$ 250.00 í
Resumen: FUENTES Costo x Aplicar
DATOS 1a 2a Costo total del estudio social ~|| $ 17,935.Ó0]\ $ 250M
Notas
Para la obtención de este estudio se considerara el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00 lo cual
cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos asi como el
costo propio de la obtención de la información
• Los costos de la y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo
98
CÉDULAS DE ESTUDIO DE MERCADO
CÉDULA DE COMPETIDORES
DATOS
Costo por metro cuadrado
Pnncipales competidores
Catalogo de competidores
Tipo de vivienda
Benchmarking a) sustitutos
b) directos
c) complementan
Unidad Cantidad P U
Costo la
Fuente
Costo 2a.
Fuente
Costo x Aplicar **
1 H-H H-H H-H H-H
No aplica
No aplica No aplica
25 15 6 6
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
| Costo
$ 2,125 00
$ 1,275 00
$ 510 00
$ 510 00
¿ 4MM i *
CÉDULA DE CLIENTES Unidad Cantidad P U
Costo la.
Fuente
| DATOS
Composición familiar
Sujeto de crédito
Ingresos mensuales por familia Necesidades de vivienda del
mercado-meta
Costo
H-H H-H H-H
H-H
5 5 4
6
$ $ $
$
85 00
85 00
85 00
85 00
$ $ $
$
1*
425 00
425 00
340 00
510 00
IjóóM
-TSstola. " Fuente
1*
Costo x Aplicar **
1*
CÉDULA DE MERCADOTECNIA Unidad Cantidad P. U.
Costo la .
Fuente Fuente
| DATOS
Estudio de mercadotecma
Publicidad del proyecto Estudio de las empresas de
bienes raices
a) Comisiones por ventas
b) Productos y servicios que
ofrecen
c) Referencias de fas empresas
H H
H H
H H
H H
H H
32 45
18
45 16
$ $
85 00
85 00
$
$
s
85 00
85 00
85 00
$ $
2,720 00
3,825 00
$
$ $
1,530 00
3,825 00
1,360 00
1 [Costo V 1S,iMM\ !» ' I
Costo x Aplicar **
$ 200,000 00
Í mMóbó
I Resumen FUENTES DATOS 1a || 2a
iCosto total del estudio de mercado || $ 19,380.00 | $
Costo x Aplicar | a^ |
$ 2M,M0.M| ¡Notas 1
1- Para la obtención de este estudio se considerara el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00 lo 1
cual dividido entre 200 hrs a) mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos sin 1
el costo propio de la obtención de la información
• Los costos de la y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo
99
CÉDULA DE ESTUDIO POLITICO
CÉDULA POLÍTICA
DATOS
Bandos informativos del Jefe de
Gobierno
Ley de Desarrollo Urbano D.F.
Análisis de expertos en política
Evaluación política
Unidad Cantidad P.U. -TosloTa:'
Fuente Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1 H-H H-H H-H H-H
3 3 4 2
$ 85.00
$ 85.00
$ 85.00
$ 85.00
| Cosío
$ 255.00
$ 255.00
$ 340.00
$ 170.00
$ 1,02000] $ $
Resumen: FUENTES
DATOS l a 2a
Costo total del estudio político $ 1,020.00 $
Costo x Aplicar
$
Notas: 1
• Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo cual |
cual dividido entre 200 hrs. al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85.00. Esto incluye gastos de transportación e indirectos, así como el
costo propio de la obtención de la información.
• Los costos de 1a. y 2a. Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo
100
CÉDULA DE ESTUDIO CULTURAL
CÉDULA CULTURAL
DATOS
Investigación de tradiciones
Investigación de grupos étnicos
Investigación de creencias cultural
Unidad Cantidad P.U.
Costo 1a.
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1 H-H H-H H-H
3 2 2
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
| Costo
$ 255 00
$ 170 00
$ 170 00
$ 595.00 * í
I Resumen: FUENTES
DATOS la | 2a
Costo total del estudio cultural $ 595.00 $
Costo x Aplicar
$ Notas
• Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00 lo cual
cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos asi como el
costo propio de la obtención de la información
• Los costos de 1a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo
10,
CÉDULAS DE ESTUDIO TECNICC
cEimuizumyjüioNUL LICENCIAS y PERMISOS
DATOS
Uso del Suelo Factibilidad de SefVKK^
(DGCOH)
Equipamiento Urbano Licencia de Construcción Derechos por uso de luz Derechos por uso de agua Gestorías y Gratificaciones
Unidad Cantidad P.U.
Costóla.
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1 H-H
H-H H-H H-H H-H H-H H-H
1
5 2 8 5 10 3
$ 85 00
$ 85 00 $ 85 00
$ 85 00 $ 85 00 $ 85 00
$ 85 00 | Costo
$ 85 00
$ 425 00
$ 170 00 $ 680 00 $ 425 00
$ 850 00
$ 255 00 $ 2,890.00
$ 1,50000 $ 1,500M
$ 514 00
$ 217,043 39
$ 45,347 54
$ 198,000 00 $ 120,000 00
$ 75,000 00
CÉDULA DE COSTO DE OBRA Unidad Cantidad P.U.
Costo la.
Fuente
Costo 2a
Fuente Costo x Aplicar **
| DATOS |
Construcción H-H 24 $ 85 00 $ 2,040 00 $ 11,336,88616
Costo \\$ 2,040.001| 1 - | * i1,336,m.tt
CÉDULA DE PROYECTO Unidad Cantidad P.U.
Costo 1a Fuente
Costo 2a Fuente Costo x Aplicar **
| DATOS |
Anteproyecto Proyecto Ejecutivo Ingeniería de Detalle
Firma de Perito Responsable Maquetas y Logotipo Gastos Preelimmares
H-H H-H H-H H-H H-H H-H
30 35 25 2 3 45
$ $ $ $ $ $
85 00
85 00 85 00
85 00 85 00
85 00
$ $ $ $ $ $
2,550 00 2,975 00 2,125 00
170 00 255 00
3,825 00
$ 4,500 00 $ 4,500 00 $ 2,500 00
$ 1,500 00
$ S $ $ s $
15,000 00 120,000 00
25,000 00 40,000 00 40,000 00 40,000 00
| Costo li ^,900.001|$ «,000.00 ¡ S 250,000.001
Resumen: FUENTES Costo x Aplicar
Costo total del estudio técnico
DATOS 1a 2a
s UMoou nitlniM Notas
- Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00, lo cual
cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, sin el costo
oropio de la obtención de la información
Los costos de la y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
* El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo -
W
CÉDULA DE ESTUDIO JURÍDICO
CÉDULA JURÍDICA
DATOS
Asesoría Jurídica y legal
Asesoría fiscal
Escrituración del Terreno
Régimen de condominio
Unidad Cantidad P. U.
Costo l a .
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1 H-H
H-H
H-H
H-H
3
5
2
2
$ 85.00
$ 85 00
$ 85.00
$ 85.00
[Costo
$ 255 00
$ 425.00
$ 170.00
$ 170.00
| $ 1,020001
$ 500.00
$ 500.00
$ 350.00
$ 1,500.00
$ z&so.oo
$ 234,000 00
$ 30,000.00
$ 264,000.00
Resumen: FUENTES
DATOS 1a 2a
Costo total del estudio jurídico $ 1,020.00 $ 2,850.00
Costo x Aplicar
$ 264,000.00
iNotas.
I- Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo cual
Icual dividido entre 200 hrs al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, sin el costo
propio de la obtención de la información
- Los costos de 1a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo
10:
CÉDULA DE ESTUDIO ADMINISTRATIVO
CÉDULA ADMINISTRATIVA
DATOS
Estructura Orgánica
Plan estratégico de la empresa
Supervisión y Administración
Pago de Impuestos (predial,
teléfono, luz, etc)
Unidad Cantidad P.U.
Costo 1a.
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1 H-H H-H H-H
H-H
10 175 20
15
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
$ 85 00
| Costo
$ 850 00
$ 14,875 00
$ 1,700 00
$ 1,275 00
i MMM $
$ 1,620,000 00
$ 126,500 00
í 1,746,500.60
Resumen: . | FUENTES |
DATOS | la
Costo total del estudio administrativo || $ 18,700.00
2a
$
Costo x Aplicar
$ 1,746,500.00 Notas
- Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo cual
cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, sin el costo
propio de la obtención de la información
- Los costos de 1a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo
•Í4
CÉDULAS DEL ESTUDIO ECONÓMICO
CEimüETORIABCE5-l MICROECONOMICAS
DATOS
Oferta Demanda
Unidad Cantidad P.U. Costóla. Fuente
Costo 2a. Fuente
Costo x Aplicar
1 H-H H-H
2 2
$ 85.00 $ 85.00
$ 170.00 $ 170.00
Icosto H* mm i s
'CEDUta PE VARIABLES MACROECONOMICAS Unidad Cantidad P.U.
Cosióla. Fuente
—Costó la. Fuente
Costo x Aplicar 4*
I DATOS |
Inflación Tipo de Cambio Tasas de interés bancario Opinión de analistas económicos Evaluación económica
H-H H-H H-H H-H H-H
0.5 0.3 . 1 2 2
$ 85.00 $ 85.00 $ 85.00 $ 85.00 $ 85.00
$ 42.50 $ 25.50 $ 8500 $ 17000 $ 170.00
I I (Costo p "mm * :' 1* "i
Resumen: FUENTES DATOS
(Costo total del estudio económico Notas
• Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo
cual divídelo entre 200 hrs al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, así comcj|
el costo propio de la obtención de la información
Los costos de 1 a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
' El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo
105
CÉDULA DE ESTUDIO AMBIENTAL
CÉDULA AMBIENTAL
DATOS
Normatividad ambiental aplicable
Investigación acerca de la planta
de tratamiento
Unidad Cantidad P.U.
Costo 1a.
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar**
1 Costos incluidos en el estudio técnico.
Costos incluidos en el estudio técnico.
[Costo * -i» $
|| Resumen: | FUENTES
1 DATOS 1a
||Costo total del estudio ambiental H $
2a
i
Costo x Aplicar
* 88
Itotas:
| Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto apioximado de $ 17,000.00, lo cual
p a l dividido entre 200 hrs. al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85.00. Ésto incluye gastos de transportación e indirectos, asi como el
costo propio de la obtención de la información.
- No se incluye un estudio de impacto ambiental, debidas que la naturaleza del proyecto no lo amerita.
- Los costos de 1a. y 2a. Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio.
||** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo.
106
CÉDULAS DE ESTUDIO FINANCIERO
CÉDULA DE INVERSION
DATOS
Investigación del terreno
apropiado a comprar
Compra del terreno
Unidad Cantidad P.U.
Costo 1a.
Fuente
Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
H-H 225 $ 85.00
| Costo
$ 19,125.00
$ 19,125.00
,
$
$ 3,900,000.00
$ SMOMOM
CEBUUnSEPRF-" FACTIBILIDAD FINANCIERA Unidad Cantidad P.U.
Costo la.
Fuente
Costo 2a.
Fuente
| DATOS
Recopilar información
Prefflctibilidad financiera del proye
Evaluación Financiera
-
H-H H-H H-H
200 25 5
$ 85.00
$ 85.00
$ 85.00
$ 17,000.00
$ 2,125.00
$ 425.00
$ 5,500.00
Costo || $ «,550.M||$ 5,566M
Costo x Aplicar"
1
Resumen: FUENTES Costo x Aplicar DATOS 1a 2a
-\\$ M,675M\\$ 5,566.66 i—mo.oooM Costo total del estudio financiero
Notas:
Para la obtención de este estudio se considerará el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000.00, lo
cual dividido entre 200 hrs. al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85.00. Esto incluye gastos de transportación e indirectos, así como
el costo propio de la obtención de la información.
Los costos de 1a. y 2a. Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio.
* El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo.
107
JT* v ^
CÉDULAS DE INGRESÍ *««•
ICEDULA DE INGRESOS POR VI
| DATOS
| Ventas
|Comisión por ventas (5 75%)
Unidad Cantidad P.U. ' Uósfolá.
Fuente '"'Costo 2a.
Fuente Costo x Aplicar **
1
¡Costo $ - j $
$ (29,003 388 00)
$ 1,667,6948
I $ (27,335,693.19
i — — i =n | Resumen: | FUENTES | DATOS | 1a
|Costo total del estudio de costo de venta 1 $ L 2a
I $
Costo x Aplicar |
j $ (27,335,693.Í9 |
[Notas I
V Los costos de 1 a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio
| " El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo |