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...por eso he decidido ayudarte a existiraunque sea llamandote ciudad en que no existo
así sencillamente ya que existes en míhe decidido que me esperes viva
y he resuelto vivir para habitarte...
-Mario Benedetti-Mario Benedetti
Resumen Ejecutivo
Presupuesto General yFlujo de Egresos
Estudio de mercado
Esquema de Inversión
Caracteristicas Generales
Anteproyecto Arquitectónico
Otros desarrollos
indice
1. Resumen EjecutivoResumen Ejecutivo
2. Presupuesto General yPresupuesto General yFlujo de EgresosFlujo de Egresos
flujo de preliminares y operativos
3. Estudio de mercadoEstudio de mercado
4. Esquema de InversiónEsquema de Inversión
5. Caracteristicas GeneralesCaracteristicas Generalesuso de suelo
ubicación
6. Anteproyecto ArquitectónicoAnteproyecto Arquitectónicoperspectivas interiores
fachada conceptualplanta
sección
7. Otros desarrollosOtros desarrollos
indiceindice
1. Resumen Ejecutivo1.1 Proyecto de Inversión Departamentos
1.0 PROYECTO
Metros cuadrados de terreno: 587 m2
15,600,000.00 pesos
Uso del suelo:
Unidades por construir: 29 Deptos
Metros cuadrados a construir: 4,091.00
Vida estimada del negocio: 20 meses
2.0 MERCADO
Costo directo estimado por departamento 2,130,920.10 pesos
Costo directo por M2 22,913.12 pesos/m2
Precio de venta del departamento promedio DEL PROYECTO: 2,741,793.10 pesos
Precio de venta del departamento promedio DE LA ZONA: 3,858,586.75 pesos
Metros cuadrados promedio por unidad DEL PROYECTO: 62.83 m2
Metros cuadrados promedio por unidad DE LA ZONA: 105.44 m2
Precio de venta promedio considerado DEL PROYECTO: 33,000.00 pesos/m2
Precio de venta promedio considerado DE LA ZONA: 36,891.69 pesos/m2
3.0
FLUJO Y UTILIDAD
Inversion Maxima esperada 54,309,586
Total de egresos: 61,796,683
Total de ingresos por ventas: 85,180,800
Utilidad: 37.84% 23,384,117
10.00% 2,338,412
Utilidad neta: 21,045,705
RESULTADOS FINANCIEROS mensual 12.00 19.00
Utilidad (sobreprecio) (utilidad / costo total): 37.84%
2.27% 27.19% 43.06%
Rentabilidad anualizada 27.19%
H6-20-70
Metros cuadrados vendibles: 2,380.00
2. Presupuesto General y Flujo de EgresosCONCEPTO CANTIDAD U PRECIO IMPORTE
1.0 EGRESOS:
1.1 PREOPERATIVOS 18,342,000.00 1.00 lote 25,000.00 25,000.00
587.00 m2 26,575.81 15,600,000.00 4.50% del terreno 5,000,000.00 225,000.00
Armado negocio lote del terreno 1,900,000.001.00 lote 250,000.00 250,000.00
Instrumento de Inversión 18.00 meses 19,000.00 342,000.00
1.2 PRELIMINARES 3,730,740.00 Permisos y licencias 4,091.00 m2 350.00 1,431,850.00
29.00 unidades 5,000.00 145,000.00 4,091.00 lote 290.00 1,186,390.00
1.00 lote 850,000.00 850,000.00 1.00 lote 37,000.00 37,000.00 1.00 8,000.00 8,000.00
29.00 lote 2,500.00 72,500.00 1.3 EDIFICACION SERVICIOS Y ÁREAS COMUNES 17,288,400.00
Áreas comunes y escaleras 282.00 m2 9,200.00 2,594,400.00
410.00 1,200.00 492,000.00298.00 m2 4,500.00 1,341,000.00
48 Cajones de estacionamiento 1,429.00 m2 9,200.00 12,861,000.00 Roof GardenBalcones
1.4 EDIFICACIÓN UNIDADES PRIVATIVAS 21,896,000.00 2,302.00 m2 9,200.00 21,178,400.00
78.00 m2 9,200.00 717,600.00
Construcción departamentos (terminados)Construcciones locales comerciales
1.5 COSTO FINANCIERO - 1.6 PROMOCIÓN, PUBLICIDAD Y VENTAS 539,542.00
Publicidad 0.30% lote 85,180,800.00 255,542.001.00 lote 120,000.00 120,000.00 1.00 lote 30,000.00 30,000.001.00 lote 30,000.00 30,000.00
20,000.00 pz 2.00 40,000.00 16.00 4,000.00 64,000.00
Decoración unidad muestraPerspectivas y planos de presentaciónMaquetasFolletosCaseta de ventas meses
EGRESOS ACUMULADOS
61,796,683.00
1,900,000.00
2.0 INGRESOS Y VENTAS (ver resumen en el cuadro de RESULTADOS)
2.1 UNIDADES PRIVATIVAS 79,512,000.00
15.50 cajones 170,000.00 2,635,000.00 Roof Garden privado 260.00 m2 2,600,000.00
298.00 m2 16,500.00 4,917,000.00 2.3
EGRESOS POR VENTAS (4,483,200.00)
Comisiones ventas -5.00%
del total 89,664,000.00 (4,483,200.00)
FLUJO Y UTILIDAD
Total de egresos (y programa mensual de gastos):
61,796,683.00
37.84%
INGRESOS (acumulados)
85,180,800.00
33,000.00m22,380.002.2 OTROS INGRESOS 10,152,000.00
Estacionamiento extras10,000.00
Balcones
2.0
10.0 RESUMEN Y RESULTADOS FINANCIEROS:
Total de ingresos por ventas (y estimado mensual de ingresos): 85,180,800.00Utilidad (y requerimientos mensuales de efectivo): 23,384,117.00Inversión máxima estimada (y flujo de caja acumulado): 54,309,586.00Costo directo promedio por departamento: 2,130,920.00Costo directo por m2 vendible: 25,965.00
3. Estudio de MercadoCONJUNTO Deptos. M2 Costo Precio / M2
CHIHUAHUA 190 OBRA NUEVA 8 202.00 6,600,000 32,673
CASA ROMA 138 OBRA NUEVA 9 117.00
3,861,000
33,000
PROMEDIOS 14 105 3,858,587 36,892
CHILPANCINGO 156 OBRA NUEVA 12 69.00 2,477,000 35,899CHILPANCINGO 156 OBRA NUEVA 12 95.00 3,395,000 35,737CHILPANCINGO 156 OBRA NUEVA 12 125.00 4,552,976 36,424ORIZABA PREVENTA 16 89.00 2,996,412 33,668ORIZABA PREVENTA 16 95.00 3,270,000 34,421ORIZABA PREVENTA 16 120.00 4,075,000 33,958SINALOA PREVENTA 6 90.00 3,800,000 42,222
SALAMANCA TERMINADOS 19 96.00 4,200,000 43,750
SINALOA PREVENTA 12 115.00 5,300,000 46,087
CHIHUAHUA PREVENTA 18 135.00 5,420,000 40,148SINALOA TERMINADOS 18 51.00 2,153,000 42,216
SINALOA TERMINADOS 18 97.00 3,087,000 31,825
PUEBLA TERMINADOS 1 90.00 2,800,000 31,111JALAPA PREVENTA 24 101.00 3,750,000 37,129
4. Esquemas de Inversión
El inmueble se aporta a un fideicomiso de autoconstrucción mediante el cual se administra el desarrollo a través de un comité técnico formado por los socios interesados.
A través del fideicomiso participan en sociedada con los promotores y otros inversionistas, beneficiandose de los flujos producto de las preventas a terceros.
El inversionista aporta el monto de la preventa de su departamento en el Fideicomiso convirtiendose también en fideicomitente/fideicomisario.
Fiscalmente se pueden aprovechar beneficios esclusivos de las personas físicas.
4.1 Fideicomiso
4.2 Esquema Comprador Inversionista (por departamento) (Preventa Inversionista)
El inversionista compra uno o más departamentos con un descuento acordado por el desarrollador, para su uso personal o para rentarlos, disminuyendo substancialmente el monto de la inversión.
Este esquema solo está disponible para los compradores iniciales del grupo, no para compradores.
Es importante hacer notar que bajo esta modalidad, el inversionista se comporomete a cubrir un precio fijo (con un atractivo descuento)
Los Compradores Inversionistas, firman un contrato de Promesa de cesión de derechos de fideicomitente/ fideicomisario con la empresa, en el que se describen los compromisos de ambas partes.
2,741,793.10548,358.62
3,290,151.72 2,193,434.48
1,096,717.24120.00%50.00%
EJEMPLO:
Precio de venta estimado de un departamento promedio (preventa al público):Descuento especial para Compradores Inversionistas (20%):
Pecio de venta futuro (estimado):Utilidad estimada:
Forma de pago: A la firma del contrato:
primer trimestre:segundo trimestre:
Saldo al terminar, tentativamente (según el depto que se escoja):INVERSIÓN TOTAL:
658,030.34 658,030.34 658,030.34
2,193,434.48 219,343.45
30.00%30.00%30.00%10.00%
100.00%
Precio estimado por tipo de departamento (A, B, C)“A” Departamentos Fachada (10 unidades)“B” Departamentos Interiores Grandes (6 unidades)“B2” Departamentos Interiores Chicos (6 unidades)“C” Departementos Posteriores (6 unidades)
m2 monto 89.00 85.00 76.00 110.00
$2,563,200 $2,312,000 $2,067,200
$2,816,000
$28,800 $27,200 $27,200
$25,600
p/m2
5.1 Ubicación:5.1 Ubicación:
5. Caracteristicas 5. Caracteristicas GeneralesGenerales
El inmueble se encuentra ubicado en la Calle de Coahuila, en la colonia Roma, muy cerca de zonas comerciales importantes, tales como la plaza Rio de Janeiro, la Plaza Luis Cabrera, así como de vialidades principalescomo Alvaro Obregon, Cuauhtemoc, etc...
5.2 Uso de Suelo:5.2 Uso de Suelo:
El inmueble tiene un uso se suelo tipo H6/20/Z, lo cual significa uso habi-tacional, seis niveles, 20% de area libre y minimo de vivienda libre respe-tando la intensidad marcada en el programa de desarrollo delegacional.
Este uso de suelo nos da que el inmueble tiene una intensidad de cons-trucción de 477.00 por nivel y 29 departamentos de 80m2 promedio.
Ubicación:
Vista aérea
5.1 Ubicación:
5. Caracteristicas Generales
5.2 Uso de Suelo:
Ubicación:Ubicación:Coahuila #59, Roma, Distrito Federal.
Vista aéreaVista aérea
6.1 Proyecto:6.1 Proyecto:
6. Anteproyecto 6. Anteproyecto ArquitectonicoArquitectonico
El proyecto consta de tres torres de departamentos. La primera con 10 deptos. de 89m2 y 1 local comercial de 81m2, la torre de enmedio con 6 deptos. de 76m2 y 6 deptos. 85m2. La torre posterior tiene un solo depto. por planta de 110m2 con terrazas y una excelente orientación.
Sus características básicas son:
- 28 departamentos y 1 local comercial.- Elevador - 1 Roof garden común de 135m2 para juegos infantiles, gimnasio y área de asadores y tumbonas. - 3 Roof garden privados, 1 de 82m2, 1 de 83m2 y 1 de 100m2, dando un total de 400m2. - Estacionamiento para 59 automóviles teniendo 2 por departamento, importante para las parejas de jóvenes ejecutivos.- Amplios espacios para el acceso general.- Jardines privados interiores entre torres.- Acabados de primera calidad.- Diseño arquitectónico de vanguardia (fachada dinámica).
Perspectivas interiores
Fachada
6.1 Proyecto:
6. Anteproyecto Arquitectonico
Perspectivas interioresPerspectivas interiores
FachadaFachada