FINANCIACION Y FISCALIDAD INMOBILIARIA

Casos prácticos con la visión del Promotor y de la Entidad Financiera

Madrid, Febrero de 2007

ÍNDICE1º) Empresas que operan en el sector

1.1.) Tipos según actividad1.2.) Tipo según horizonte temporal1.3.) Configuración

2º) La promoción inmobiliaria y el sistema financiero

3º) Tipos de financiación3.1.) Al promotor3.2.) Al comprador

4º) Análisis del riesgo crediticio4.1.) Venta inmuebles4.2.) Inmuebles en alquiler4.3.) Mitigantes del Riesgo

5º) Caso Práctico

1º) Empresas que operan en el sector

1.1.) Tipos según actividad

Residencial- Promotoras puras. Venta y/o alquiler de

TerciarioIndustrial

- Promotoras constructoras. Actividad de promotora pura más construcción para terceros de edificación y/o obra civil.

- Inmobiliarias. Alquiler de todo tipo de inmuebles.- Gestoras de Cooperativas o Comunidades de Propietarios

1.2.) Tipo según horizonte temporal- Con continuidad: actividad continúa en el tiempo- Por proyectos: un proyecto → una empresa- UTE’s

1.3.) Configuración según propiedad del capital

Familiares: 80% mercado. Dirigidas por el propietario. Uno o varios grupos familiares en el Consejo

Profesionales: 20% mercado. Dirigidas por profesionales. Propiedad de grupos industriales o cotizan en bolsa

2º) La promoción inmobiliaria y el sistema financiero

- Empresas con un alto nivel de apalancamiento- Solvencia reducida en muchos casos (Basilea y Rating del

promotor)- Empresa de facturación cíclica y por tanto, ingresos no regulares- Requieren grandes volúmenes de financiación- Riesgos a largo plazo de toma progresiva y sin posibilidad de

salirse- Riesgos mixtos empresa/proyecto- Actividad económica marcada por fuertes ciclos

3º) Financiación tipos requeridos

3.1.) Al promotor- Para suelo

. Compra e IVA

. Transformación → riesgo urbanístico

. Urbanización- Para ejecución del inmueble- Avales cantidades entregadas a cuenta (Ley 57/68)- Operaciones sin garantía hipotecaria

NOTA: En residencial → financiación libre o protegida (VPO, VPP –VPPB, VPPL, VPPA Y VPPA OC)

3.2.) Al comprador- Porcentaje sobre precio de venta

4º) Análisis del riesgo crediticio4.1.) Riesgo mixto: empresa – proyectoEmpresa- Diversificación geográfica (ciclos no uniformes por áreas geográficas)- Diversificación producto (1ª y 2ª residencia, industrial, terciario)- Estado de avance de su circulante (suelos en gestión, obras en curso, ventas)- Ingresos recurrentes (alquileres, niveles de ocupación)- Nivel de ventas y ejecución de las promociones con préstamos subrogables- Stock de suelo y plusvalías latentes- Experiencia del equipo directivoProyecto- Coste del suelo y repercusión en el PVP

. Proyectos

. Licencias- Resto de costes . Construcción

. Financieros

. Comerciales

. Margen industrial- Precio de venta en relación a testigos - Análisis de oferta-demanda en el entorno

4.2.) Inmuebles en renta. Residencial, industrial, terciario (comercial, hotelero, oficinas, residencias, etc)

- Los ingresos han de poder atender la deuda

- Se solicita a la empresa un cash-flow provisional por un nº de anualidades proporcional al plazo de financiación

- El cash-flow se toma como caso base y se degrada hasta el punto de ruptura

. Los ingresos según medias de ocupación y precios en función de tipo y cantidad de demanda

. Los gastos según medias sectoriales y los financieros con diferentes escenarios de tipos

. Las amortizaciones según vida estimada

. Se van reduciendo niveles de ocupación, incrementando costes y financieros a la vez que se actualizan ingresos con IPC

. Cuando se produce el equilibrio financiero se analiza la verosimilitud del modelo

- Se vinculan los contratos de arrendamiento al pago de la deuda

4.3.) Mitigantes del Riesgo

- Incorporación de garantías adicionales (avalistas, pignoración de fondos / rentas etc.)- Comfort letter- Mantenimiento accionarial- Compromiso de no reparto de dividendos /ampliación de capital- Fijar techo de riesgos con la empresa / grupo- Pari Passu, Cross Default y Negative Pledge- Haber alcanzado un determinado número de ventas para disponer del tramo de certificaciones del préstamo promotor (equilibrio financiero):

Costes Totales – Préstamo Solicitado (sólo el importe por suelo+certificaciones)Ingresos Totales – Préstamo Solicitado (sólo el importe por suelo+certificaciones)

- Exigir una comercialización previa a la ampliación a préstamo promotor- Compromiso de no gravar la finca si la financiación no lleva garantía hipotecaria- Liberar de carga hipotecaria las unidades inmobiliarias no vendidas

5º) Caso Práctico de un Préstamo suelo

5.1) Operación planteada

- La sociedad X200, S.A. compra un suelo en Chiclana de la Frontera (Cádiz).

- Precio de compra-venta: 10,39 MM. € (sin incluir IVA) con un pago aplazado del 30% del citado precio que se hará efectivo a los 9 meses a contar desde la firma de la escritura de compraventa; asimismo existe una permuta de 2 MM. € mediante la entrega de 8 viviendas con sus respectivos garajes.

- Silicita:- Préstamo suelo de 9,00 MM. € a 18 meses- Línea de avales para garantizar pago aplazado de 3, 12 MM. € a 12

meses.

- Valor de Tasación del suelo: 11,30 MM. €.

- Nivel del suelo: Nivel I; suelo urbano residencial ocupado en la actualidad por una nave de tipología industrial donde se localizan dependencias municipales; se requiere una reurbanización del entorno para completar los servicios urbanísticos precisos.

- Oferta: baja de solares en el entorno.

- Promoción más probable: 100 viviendas (de primera residencia) garajes y locales comerciales.

5.2) Información sobre la sociedad X200, S.A.: - Lleva desarrollando su actividad promotora desde 1995 principalmente en la provincia de Cádiz; también actúa en ocasiones como Gestora de cooperativas.

- Ha entregado desde 1997 al 2005 unas 1.400 viviendas de las que 1.100 has sido viviendas protegidas y el resto libres; los proyectos que la sociedad lleva a cabo suelen ser de unas 40 unidades.

- Caja Madrid le ha financiado 3 proyectos, todos de viviendas protegidas, en los que no se han producido incidencias.

- Financieramente señalar de la sociedad los siguientes aspectos (según cierre de 2005):

* Total activo: 50,6 MM. €; existencias: 39,98 MM. €; tesorería: 0,71 MM. €.

* Fondos propios: 5,42 MM. €; capital social: 0,48 MM. €; deuda bancaria l/p: 23,85 MM. € (de los que 4,50 MM. € no tienen garantía hipotecaria).

* Cifra de negocio: 32,57MM. €; beneficio: 1,14 MM. €.

- Rating de la sociedad: BB-.

- En el momento del estudio y valoración de la operación, Caja Madrid casi no tenía riesgo con la sociedad solicitante.