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INFORME SOBRE CALIFICACION JURIDICA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS “ROCHE
RESIDENCIAL”. ACUERDOS IMPUGNABLES. OBLIGACIONES DE PRESTACION DE SERVICIOS Y
POSIBILIDAD DE CREACION DE ENTIDADES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS O ALTERNATIVAS.
SOLICITUD Y OBJETO DEL INFORME.-
Por distintos propietarios de parcelas de la Urbanización Roche que, traen, en
primera o sucesivas transmisiones de dominio, causa de las compañías mercantiles “Urbanizadora
Roche, S.A.” o “Promotora Roche, S.A.”, se plantean diferentes dudas y cuestiones relativas a la
definición y calificación jurídica de la Comunidad o Comunidades de Propietarios existentes; la
adecuación y validez de determinados acuerdos de sus órganos de representación y/o gobierno; los
efectos jurídicos de determinados actos con respecto a los comuneros y a terceros en su caso; la
necesidad o no de adecuar o transformar la estructura jurídica de la actual Comunidad, y las
posibilidades de actuación a través de otra tipología de entidades dotadas de personalidad jurídica,
para la prestación de servicios y, en su caso, gestión de patrimonio común si lo hubiere.
No se extiende este informe, aún cuando colateralmente pueda hacerse referencia a
ello, al análisis de cuestiones de propiedad sobre presuntos elementos comunes, que son objeto de
litigio con las sociedades urbanizadoras, o que puedan serlo en el futuro.
Aceptado el encargo, y con la expresa finalidad de que la elaboración del Informe
sirva para despejar las dudas, aclarar las situaciones existentes, y sentar las bases para una correcta
toma de decisiones por parte de los copropietarios, fundamentada en Derecho, que posibilite la
modificación, adaptación o creación de nuevas estructuras que redunden en la mejor gestión del uso
y disfrute de los derechos, bienes y prestaciones de servicios comunes, emito el presente Informe,
con carácter rigurosamente gratuito, y con destino a todos y cada uno de los copropietarios que
deseen la información en él contenida, y a los órganos de representación y gobierno de la propia
Comunidad, con base en los siguientes,
1º.- ANTECEDENTES.-
Dada la larga trayectoria histórica de la andadura de las Comunidades constituidas
por las dos Sociedades Urbanizadoras, desde el año 1.973 hasta la fecha, y la constante sucesión de
acuerdos de Juntas, decisiones de sus órganos de representación, modificaciones y cambios de
`prácticas administrativas y de gestión, los hechos y datos consignados en estos antecedentes, han
sido facilitados por algunos copropietarios y la actual Administración de la Comunidad, de los que
destaco y consigno como antecedentes fácticos de este Informe, los que, a mi juicio, tienen la
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suficiente entidad y relevancia para ser objeto de análisis jurídico y extraer de ellos las Conclusiones
finales del estudio. La relación de tales antecedentes, expresada en un orden cronológico, salvo
alguna excepción por la coherencia del propio contenido, es la siguiente:
1. En la zona del término municipal de Conil de la Frontera, conocida como
Urbanización Roche o Roche Residencial, se aprobó por la Comisión Provincial de Urbanismo de
Cádiz, con fecha 24 de Marzo de 1.965 un Plan de Ordenación Urbana que reguló y estableció los
requisitos de usos, superficies, volúmenes de construcción, y demás propios de este tipo de
instrumentos de planeamiento urbanístico, que permitió la urbanización de los terrenos
comprendidos dentro del ámbito del mismo, y la subsiguientes construcción de viviendas.
2. En una gran parte de esa superficie, pero no en toda, dos entidades mercantiles,
“Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, adquieren una serie de fincas cada una, y con
la finalidad de urbanizarlas y segregarlas en parcelas para su venta a terceros, otorgan, en el año
1.973, ante el Notario de Cádiz, Don Francisco Manrique Romero, dos Escrituras Públicas
conteniendo los “Estatutos por los que se regirá el Dominio, Gobierno-Administración y Edificación
de los terrenos de “Urbanizadora Roche, S.A.”, en un caso, y de “Promotora Roche, S.A.” en el otro,
al sitio de Roche en el término municipal de Conil de la Frontera (Cádiz)”. Dichos Estatutos son
absolutamente idénticos, excepto en el hecho de que los de “Urbanizadora Roche, S.A.” se refieren a
las fincas registrales números 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana,
estableciendo un coeficiente a cada parcela que fuere segregada de 0,00012283503 por cada metro
cuadrado, y los de “Promotora Roche, S.A.”, se refieren a las fincas registrales números 3822, 3823,
3824, y 4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, estableciendo un coeficiente a cada parcela
que fuere segregada de 0,00012449114 por cada metro cuadrado.
3. Dichos Estatutos figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, y en todas y cada
una de las Escrituras Públicas de Segregación y Venta de parcelas otorgadas por “Urbanizadora
Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.” figura el conocimiento y aceptación del comprador a dichos
Estatutos..
4. Establecen, en su artículo 1º, que “El dueño de cada parcela, será el propietario
exclusivo de la misma, con la participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los elementos
de uso compartido en la urbanización de la Sociedad, …excepto red viaria y zonas verdes propiedad
del Ayuntamiento de Conil de la Frontera”.
5. Disponen en su artículo 2º que: Los elementos de la urbanización cuyo uso y disfrute
será compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:
a) Red viaria construida por la urbanizadora a su costa, conforme al Plan de Ordenación
aprobado.
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b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan.
c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad y alcantarillado,
inclusive estaciones depuradoras.
d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales.
e) En general cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio
común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la
“Urbanizadora” se realicen en lo sucesivo con este destino.
6. En su artículo 4º enuncia que la contribución a los gastos necesarios para el
mantenimiento, conservación y reparación de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido
enumeradas en el artículo 2º, así como el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto
no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o
explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para los cual queda autorizada a su criterio la Junta de
Propietarios en virtud de estos estatutos, así como los de guardería, jardinería de viales, zonas
verdes, su riego y limpieza, inclusive el de playa y el de extinción de incendios si existiese y otros
análogos, serán satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado en el
artículo 3º. Seguidamente establece una serie de excepciones para los gastos de conservación,
reposición, consumo eléctrico y jardinería de viales y zonas verdes, que se atribuyen a los
propietarios de parcelas de cada manzana, en proporción a la superficie de su parcela con la total
urbanizada de la misma; para los de las estaciones depuradoras que se incrementan en una cuota de
amortización del 10 % de su coste, y los de las edificaciones para las que establece una amortización
del 5 % anual y otro 5% de interés, con deducción del importe de su alquiler si fueran arrendadas.
7. El artículo 5º de los reiterados estatutos, determina que cada propietario contratará
individualmente con “Urbanizadora Roche, S.A.” o “Promotora Roche, S.A.”, o en su caso con las
empresas suministradoras o prestadoras, los siguientes servicios: suministro de agua, electricidad,
servicio telefónico, recogida de basura, butano, propano, etc… Puede concretarse que, a excepción
del servicio de recogida de basuras, tanto de residuos domésticos como vegetales de jardín, limpieza
de viales y reparaciones de los mismos, alcantarillado y depuradora, si como el de seguridad y
vigilancia que los viene prestando la Comunidad, el resto son contratado por los propietarios con
diferentes empresas suministradoras autorizadas. No consta que “Urbanizadora Roche, S.A.” o
“Promotora Roche, S.A.”, presten servicios a los copropietarios.
8. Desde el inicio de la urbanización, hasta el día de la fecha, el Ayuntamiento de Conil
de la Frontera, no ha recepcionado la Urbanización, ni se ha hecho cargo de los viales y zonas verdes,
ni presta a los propietarios servicios municipales de limpieza de calles, alumbrado público,
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alcantarillado, recogida de basuras, pero si recauda y actualiza el Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI), factura los consumos de agua potable y expide licencias de obras y de primera ocupación.
9. No consta que las empresas urbanizadoras “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora
Roche, S.A.”, hayan requerido al Ayuntamiento ni entablado litigio contra el mismo para la obligada
recepción de los viales y zonas verdes de la urbanización. Tampoco consta que lo haya efectuado la
Comunidad o Comunidades de Propietarios.
10. El día 26 de Agosto de 1.983, se reúnen las dos Comunidades, en una Junta que
preside Don Severiano Andreu Martínez (Presidente de las dos Comunidades, “sic” en el Acta), en
cuyo acta se relacionan los propietarios adquirentes de “Promotora Roche, S.A.” y de “Urbanizadora
Roche, S.A.” por separado, y con expresión del coeficiente de la parcela de su propiedad, según los
Estatutos antes citados, y que, en su punto primero del Orden del Día titulado “Fusión de las
Comunidades de Propietarios”, se acordó por mayoría textualmente: “la fusión y presentar el punto
del acta al Organismo u Organismos que proceda, para elevarlo a escritura pública. Si el acuerdo no
reúne los requisitos legales requeridos, está claro que esos Organismos nos informarán al respecto,
negando la inscripción y los registros correspondientes”. Dicho acuerdo se adoptó con cinco votos en
contra, y la abstención de ambas sociedades promotoras, representando “Urbanizadora Roche, S.A.”
un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su ámbito, y “Promotora Roche, S.A.” el 71,96% en la
suya
11. Dicho acuerdo de fusión, no aparece elevado a escritura pública ni inscrito en el
Registro de la Propiedad de Conil. Tampoco consta que, hasta el día de la fecha, haya sido
impugnado judicialmente.
12. El día 27 de Agosto de 1.984, se celebra Junta General Extraordinaria de la
“Comunidad de Propietarios de la Urbanización Roche Residencial”, ya como una única Comunidad
“Fusionada”, y aprueba el Reglamento de Régimen Interior que titula “Reglamento de Servicios
Comunes de Aplicación a la Comunidad Roche Residencial”, del que se destaca lo siguiente en sus
artículos 1º y 2º:
Artículo 1º.- A todos los efectos la totalidad de propietarios de parcelas procedentes
de “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, es decir quién de estas empresas traigan
causa y estas mismas en tanto sean propietarias de fincas a que se refiere el art. 1º de los Estatutos,
componen la Comunidad de Propietarios.
Artículo 2º.- Todos los propietarios tienen derecho a uso y disfrute compartido de las
zonas comunes de la urbanización promovida por “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche,
S.A.”, conforme al contenido de aquellos Estatutos. (Es destacable que según el Acta, la aprobación
de este Reglamento lo fue por la totalidad de los propietarios asistentes, incluida “Urbanizadora
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Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, con el único voto en contra del propietario de la parcela sita
en la Calle Luxemburgo nº 5.)
13. Obviamente este Reglamento no se inscribió en el Registro de la Propiedad, al no
tener acceso a él. No consta tampoco la existencia de impugnación judicial.
14. Desde su aprobación, tanto “Urbanizadora Roche, S.A.”, como “Promotora Roche,
S.A.”, hacen constar su existencia, conocimiento y aceptación a los compradores de parcelas
segregadas en las Escrituras Públicas que otorgan.
15. Con fecha 23 de Octubre de 1.992, se dicta un Laudo Arbitral de Equidad, resolviendo
distintas cuestiones planteadas entre “Urbanizadora Roche, S.A.”, “Promotora Roche, S.A.” y una
serie de propietarios, y la “Comunidad de Propietarios Roche Residencial” de otra parte, entre cuyos
pronunciamientos hay que destacar los siguientes:
Se determina la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a cada uno
de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por “Urbanizadora Roche, S.A.” y
“Promotora Roche, S.A.” en la participación indivisa del coeficiente que le corresponda a cada
parcela según el artículo 3 de los Estatutos.
De igual forma se determina la copropiedad para las conducciones telefónicas, de
agua potable, de riego, de electricidad y de alcantarillado.
Declara no aplicable a la Comunidad de Propietarios Roche Residencial la Ley de
Propiedad Horizontal (en aquel entonces Ley 49/1.960 de 21 de Julio), por considerarla un
Condominio regulado por el Código Civil.
16. En el año 2.006, existe un informe no vinculante del Registro de la Propiedad de
Conil, en respuesta a consulta formulada por el copropietario Don Juan Carlos Romero-Abreu Roos,
en el que considera que no existe una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque sí unas
cuotas para determinar la proporción en la conservación de gastos y beneficios en cuanto a los
elementos de uso compartido, determinado en los Estatutos por una regla matemática.
17. En el año 1.999, concretamente en Agosto, se difunde en el Boletín Informativo nº 17
de la Comunidad, un proyecto de Estatutos Único cuyo ámbito se extendía a las ocho fincas
registrales que se incluían en los dos Estatutos de 1.973 de “Promotora Roche, S.A.” y “Urbanizadora
Roche, S.A.”, pero en el año 2.000, se sometieron a la aprobación de una Junta Extraordinaria
celebrada el día 24 Junio, otros diferentes, en los que se excluyen de éste ámbito a las fincas
registrales números 3.824 y 4.133, y sólo se obtuvo el 48,46 % de los votos, por lo que no se
estimaron aprobados.
18. En el artículo 3º de dichos Estatutos, se establece que el coeficiente de participación
en los gastos de cada parcela será el de su superficie en metros cuadrados registrales, y para su
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cálculo, será base cien la totalidad de los metros privativos integrantes de la urbanización de las
fincas matrices nombradas en el artículo 1º, obteniéndose el de cada parcela por la regla de la
proporción, excepto para las parcelas de las zonas hoteleras e industrial comercial que se regula en el
art. 4º que, en definitiva establece la cuota de las mismas en la resultante de multiplicar su
coeficiente por la volumetría máxima asignada en las Normas Subsidiarias (hoy P.G.O.U). Determinan
también la constitución de un Fondo de Reserva en aplicación de la Ley 8/1.999 que reformó la
anterior de Propiedad Horizontal.
19. Dichos Estatutos no constan inscritos en el Registro de la Propiedad de Conil.
20. Desde hace bastantes años, sin que se pueda precisar con exactitud la fecha ni consta
tampoco su aprobación en ninguna Junta General, se vienen aplicando a todos los copropietarios
adquirentes de parcelas dimanantes tanto de “Urbanizadora Roche, S.A.”, como de “Promotora
Roche, S.A.” unos coeficientes de contribución a los gastos de la comunidad, y a sus derechos de voto
en Juntas, diferentes a los determinados por el artículo 3º de sus respectivos Estatutos de 1.973. En
la aplicación de estos coeficientes de contribución a gastos, se da la circunstancia de que algunas
parcelas de menor superficie que otras abonen mayor cuota de contribución a los gastos.
21. El 28 de Diciembre de 2-004, se firmó, entre el Presidente de la Comunidad y el
Ayuntamiento de Conil, un convenio, para la ampliación y mantenimiento de la estación depuradora,
asfaltado de la carretera de acceso, y servicio de policía, entre otras cuestiones. Dicho convenio
preveía la creación de una Entidad Urbanística de Conservación, y la recepción, por parte del
Ayuntamiento de la urbanización, todo ello en el improrrogable plazo máximo de cuatro años, desde
la firma del convenio, y supeditado a la aprobación de la Junta de la Comunidad.
22. La Junta Extraordinaria del 19 de Marzo de 2.005, aprobó por mayoría el referido
convenio.
23. De dicho acuerdo, el Ayuntamiento sólo ha cumplido con el asfaltado de la carretera
de acceso, y parte de sus compromisos con la estación depuradora. No se ha constituido la Entidad
Urbanística de Conservación.
24. El entonces Presidente de la Comunidad, sin que conste conocimiento,
consentimiento o ratificación, por parte de la Junta General, dirigió escrito al Ayuntamiento, con
fecha 14 de Noviembre de 2.008, solicitando se prorrogase el plazo para la constitución de la Entidad
Urbanística de Conservación. No consta contestación del Ayuntamiento.
25. En los distintos presupuestos y cuentas de la Comunidad se vienen incluyendo
partidas de gastos que no corresponden estrictamente a los de contribución al mantenimiento de los
elementos de uso compartido señalados por los Estatutos, ni a los de los elementos en copropiedad
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de los comuneros que estableció el Laudo Arbitral de 1.992, tales como “Navidad”, “Actividades
Deportivas”, “Actividades Lúdicas Extemporáneas”, y “Asignación Directiva”.
26. En la Junta General del año 2.009, se designó Presidente a una persona que no
ostenta la titularidad registral de una parcela, sino que resulta ser copropietario de una vivienda en
régimen de propiedad horizontal tumbada, sin ser tampoco Presidente de dicha comunidad.
27. Este nombramiento ha sido impugnado judicialmente por un copropietario, y se
encuentra actualmente en trámite, de forma que la misma persona ha vuelto a ser elegida
Presidente de la Comunidad en la Junta General del año 2.010.
2º.- CUESTIONES QUE CONSTITUYEN OBJETO DE ANALISIS Y EVALUACION JURIDICA.-
De los anteriores antecedentes cabe plantearse una multitud de cuestiones que
pueden ser sometidas a un análisis jurídico, pero que en aras de la mayor concreción posible a las
que puedan tener una mayor relevancia para los copropietarios y la propia Comunidad, y no hacer
este Informe excesivamente prolijo y consecuentemente difuso en sus Conclusiones, las limitaré a las
siguientes:
1. Calificación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el ámbito de
actuación de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurídicos
derivados de la misma.
2. Posibilidades de corrección y adecuación al Ordenamiento Jurídico, en su caso.
3. Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventual persistencia en
el “status quo”.
4. Problemática de las prestaciones de servicios. Constitución de Entidades Jurídicas
complementarias o alternativas de la actual Comunidad.
Capítulo 2º.- 1. Calificación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el ámbito
de actuación de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurídicos
derivados de la misma.
Nota aclaratoria importante para la debida comprensión del alcance de la Calificación
Jurídica de las Comunidades: Hay que destacar, pues es un error común en muchas personas no
expertas en Derecho, que tanto las Comunidades de Bienes y Derechos reguladas por el Título III del
Libro Segundo del Código civil, como las “Comunidades de Propietarios” reguladas por la Ley de
Propiedad Horizontal, carecen de personalidad jurídica propia y diferente de la de sus partícipes o
comuneros. Entre sus consecuencias destaca la imposibilidad de ser propietarias de bienes y
derechos, y de inscribirlos en el Registro. La propiedad es siempre de los comuneros o
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copropietarios, en función a sus cuotas o coeficientes, indivisa e inseparable y, en el caso de las
Comunidades de Propietarios sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, absolutamente indivisible.
Esto no debe confundirse con la capacidad procesal para comparecer en juicio que puntualmente le
reconocen algunas leyes, o con la capacidad fiscal y con la laboral que, puntualmente, y con
determinados matices ostentan. Este principio es una cuestión pacífica y unánime en la doctrina y
jurisprudencia, y por ello, no me extiendo aquí, para no hacer demasiado prolijo este Informe, en los
argumentos legales, doctrinales y jurisprudenciales en los que se sustenta la anterior afirmación.
Sentado el concepto de falta de personalidad jurídica, hemos de comenzar
enunciando que el hecho de que denominemos a una “Comunidad” como “Comunidad de
Propietarios”, no conlleva que dicha comunidad los sea de “Propiedad Horizontal”, y le resulten de
aplicación las normas imperativas de la Ley que regula este tipo de comunidades.
El concepto de Comunidad en el Código Civil, se define en forma imprecisa en su artículo 392
al decir: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a varias
personas."
Evidentemente y pese a la dicción literal del precepto la comunidad pueda también
existir cuando viene referida no a una sola cosa o derecho sino a un conjunto de ellas, si bien en tal
caso la propia universalidad sobre la que recaiga la comunidad puede ser, en sí misma, considerada
el objeto de esta.
Por su parte, el artículo 396, que es el que establece la forma especial de comunidad
en régimen de propiedad horizontal, dispone: “Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las
partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con
los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal,
las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y
canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de
aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
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ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero
electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no
tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
Actualmente esa Ley especial es la nº 8/1.999 de 6 de Abril, que reformó la anterior de 1.960.
Sentados los dos conceptos de Comunidad General sobre bienes o derechos, y de Comunidad
Especial de Propiedad Horizontal, se hace preciso considerar, en un primer paso, cual es el objeto de
las Comunidades constituidas por las dos Sociedades Urbanizadoras y Vendedoras de las parcelas,
para entroncar la misma dentro de una u otra figura.
Como se indica en los apartados 4 al 6 de los Antecedentes de este Informe, los propietarios
de las parcelas ostentarán una participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los
elementos de uso compartido en la urbanización de la Sociedad, …excepto red viaria y zonas verdes
propiedad del Ayuntamiento de Conil de la Frontera”. La enumeración de esos elementos de uso
compartido, la enuncia el art. 2º de los Estatutos sin carácter limitativo, ya que en su apartado e)
final la hace extensiva “a cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio
común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la
“Urbanizadora” se realicen en lo sucesivo con este destino.”
La interpretación literal de este precepto, primera que debe efectuarse según dispone el Art.
3º del Código Civil, lleva a considerar que los propietarios ostentan la propiedad de unos derechos de
uso, sobre los elementos enunciados en dicho artículo estatutario, pero en ningún caso ostentan la
propiedad de dichos elementos. Es decir, las Comunidades constituidas por ambas sociedades
urbanizadoras, son sobre derechos de uso en proindiviso. Pero esta interpretación sería válida si sólo
existiera este precepto estatutario relativo a los bienes o derechos comunes.
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Por ello, desde la perspectiva de la interpretación sistemática y contextual de dichos
Estatutos, tenemos que relacionar el contenido de este precepto estatutario con el del artículo 4º de
los mismos, cuando, al referirse a la contribución de los propietarios a los gastos de mantenimiento
de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o
a las empresas suministradoras o explotadoras de éstos, establece para los de las estaciones
depuradoras un incremento mediante una cuota de amortización del 10% de su coste, y para los de
las edificaciones una amortización del 5 % anual y otro 5% de interés, con deducción del importe de
su alquiler si fueran arrendadas. Aquí evidentemente, si se está estableciendo un derecho de
propiedad común sobre “cosas”, si bien la consolidación de su dominio para esas otras dos tipologías
(depuradora y edificios), se difiere en el tiempo, al estar calculada en razón a su amortización en diez
y veinte años respectivamente. Al cabo de sus respectivos periodos de amortización, y al haber
efectuado ésta los copropietarios, dejarán de pagar esa contribución extraordinaria y temporal, y
limitarán su cuota a la misma que resulte en función de sus coeficientes para su contribución a los
demás gastos comunes.
En tal sentido se pronunció ya el Laudo Arbitral de 23 de Octubre de 1.992 (Apartado 15 de
los Antecedentes) cuando determinó la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a
cada uno de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por “Urbanizadora Roche,
S.A.” y “Promotora Roche, S.A.” en la participación indivisa del coeficiente que le corresponda a cada
parcela según el artículo 3 de los Estatutos. (Adviértase que, estando la Depuradora situada en una
parcela integrada en finca del ámbito estatutario de “Urbanizadora Roche, S.A., se asigna su
copropiedad también a los propietarios de “Promotora Roche, S.A.”, lo que viene a suponer que no
puso en cuestión la validez de la “fusión” de ambas comunidades).
Sin embargo dicho Laudo no se pronunció, pues no fue un objeto de pronunciamiento
propuesto por ninguna de las partes, sobre la copropiedad de los edificios y construcciones que las
sociedades urbanizadoras hubieren destinado al uso común.
Desde mi punto de vista, el pronunciamiento debe ser absolutamente igual, ya que el mismo
fundamento jurídico asiste a una y otra tipología de bienes (depuradora y edificaciones o
construcciones de uso común), conjugadas sistemática y gramaticalmente en el mismo párrafo del
art. 4º de los Estatutos.
En definitiva, es mi opinión, que ambas comunidades, constituidas inicialmente como
“Comunidades sobre Derechos de Uso”, se transformaron, una vez transcurridos los plazos de
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amortización establecidos, y pagadas las “sobre-cuotas temporales” por los propietarios, de la
depuradora y los edificios destinados al uso común, en “Comunidades sobre Bienes y Derechos”.
No obstante, no me resulta posible enunciar en este momento, cuáles sean exactamente los
bienes sobre los que exista esa propiedad común, a excepción de la depuradora con su emisario
submarino adjudicada ya en referido Laudo Arbitral, pues no dispongo de antecedentes suficientes
que constaten los pagos de esa “sobre-cuota temporal” que se hubiere abonado con destino a su
amortización. Pero la cuestión quedaría definitivamente clarificada y resuelta, si existieren
documentos contables que acreditando tales pagos con sus referencias a la amortización de
construcciones y edificaciones, identificarían, sin ninguna duda, a que edificaciones o construcciones
de uso común se destinaron y, consecuentemente éstas, ingresarían en la lista de bienes sobre los
que los copropietarios ostentan una cuota indivisa de propiedad según los coeficientes de sus
parcelas.
Cuestión diferente sería el que todos o algunos copropietarios interpretaran que, en base a la
publicidad de las ofertas de ventas que efectuaban ambas sociedades urbanizadoras, se estuviese
“configurando” una oferta engañosa de cuales fueran los elementos constructivos y edificaciones en
régimen de comunidad de bienes. Y de la confrontación de esta “oferta”, con el contenido de las
escrituras públicas de segregación y venta de parcelas, entendieran que dicha “oferta publicitaria”
formara parte del contrato y reclamasen judicialmente la copropiedad de los elementos de la misma.
Esta cuestión excede de los límites de este Informe, y debería ser tratada en otro específico. No
obstante, y por si alguien quiere ampliar conocimientos sobre la misma, recomiendo la lectura, entre
otras muchas, de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil Sección 1ª) en el Recurso de Casación
nº 126/1993, Resolución n º 894/1996, de fecha 08/11/1.996, en la que, se acoge con éxito un
pedimento de este tipo, a instancias de una comunidad y de un copropietario.
Si prosperase una acción judicial de este tipo, y de ella resultare la obligación de las
sociedades urbanizadoras de entregar a los copropietarios el dominio de determinados elementos,
sobre éstos también se extenderían los derechos de propiedad común en función al coeficiente de
cada parcela.
Sentado pues, que las Comunidades constituidas en el año 1.973 por “Urbanizadora Roche,
S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, lo son sobre bienes y derechos, queda por definir, en el siguiente
paso, si al estar constituidas por múltiples propietarios de parcelas o fincas individuales y de
propiedad exclusiva, se encuentran reguladas por las disposiciones generales del Título III del Libro
Segundo del Código Civil, o le resultan de aplicación las especiales de la Ley de Propiedad Horizontal.
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El Laudo Arbitral de 1.992, citado en el número 15 de los antecedentes, consideró no
aplicable la Ley de Propiedad horizontal de 1.960, considerando a estas comunidades como
condominios regulados por el Código Civil, que compartían elementos comunes entre ambas, como
era la estación depuradora y emisario submarino..
El Informe no vinculante del Registro de la Propiedad, citado en el antecedente 16, afirmaba
la no existencia de una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque sí unas cuotas para
determinar la proporción en los gastos de conservación en cuanto a los elementos de uso
compartido determina da en los Estatutos.
Estas dos consideraciones, nos pueden hacer pensar que estábamos ante dos comunidades a
las que resultaban de aplicación las normas contenidas en el Título III del Libro Segundo del Código
Civil, pues no podían ser objeto de la normativa especial de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960,
habida cuenta de que el suelo (y vuelo) sobre el que se edificaban las viviendas constituía una finca
registral independiente para cada una. Presupuesto éste que las excluía, en principio, del supuesto
contemplado en el art. 396 del Código Civil al que sí le resultaba aplicable la especialidad de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Cierto es que se pudo emplear la denominada “Titularidad Ob Rem”, técnica jurídica que
permite conectar de modo inescindible y definitivo los elementos comunes con los privativos. Se
divide la finca matriz en tantas fincas como parcelas independientes haya y se integran en una o
varias de ellas los elementos comunes, que figurarían inscriptas en el Registro a favor de los que en
cada momento fueran titulares de los elementos privativos (con los típicos problemas de la situación
de proindivisión) Estas titularidades "ob rem" son inscribibles, y según la DGRN, en su Resolución
3/9/82 se exige como causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión, un cierta
relación de destino, dependencia y accesoriedad. Pero esto tampoco se hizo.
La realidad es que cuando se dictó el Laudo de 1.992, era aún muy incipiente la doctrina de
hacer extensiva a las urbanizaciones o complejos urbanísticos, la aplicación de la Ley de Propiedad
Horizontal.
La opinión del Registro de la Propiedad de la “no existencia de una propiedad horizontal
propiamente constituida”, datada en el año 2.006, no puede entenderse que se refiriera a la no
aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino a que obviamente los estatutos de 1.973 no eran
exactamente un título de constitución propio de este régimen, porque en esa fecha ya existía la Ley
8/1.999 de 6 de Abril enunciando la definición de los Complejos Inmobiliarios Privados, y la
Jurisprudencia haciendo extensiva la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.
13
Existe pues un periodo no definible exactamente en su fecha final, pero que comienza en
1.973 y se mantiene hasta principios de los años 90, en el que, los Estatutos y la normativa referida
del Código Civil, eran los únicos preceptos de referencia como normas de aplicación a ambas
Comunidades. Comunidades pues, de tipo romano, con todas las ventajas e inconvenientes (entre
ellos el de una posible acción de división de la cosa en común ejercitada por cualquier comunero,
mediante la denominada “actio communi dividundo”), pero sin que ninguna normativa específica, ni
una jurisprudencia continuada las entroncara para nada en el ámbito de la Ley de Propiedad
Horizontal.
En el año 1.993, el Tribunal Supremo, no duda en aplicarles las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, con independencia de que su constitución haya sido establecida en la
correspondiente Escritura Pública o de que se trate de Propiedades Horizontales Tumbadas "de
hecho" y la sentencia de 3 de Diciembre de 1993, admitiendo su legitimación procesal tanto activa
como pasiva, dice:
"...la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexista junto a las
Comunidades de propietarios constituidas en cada una de las casas o edificios, otro colectivo que, en
su conjunto, integra una supra comunidad, esto es, que coexista, junto a esa supra comunidad o
Mancomunidad de Propietarios, otra serie de Comunidades de Propietarios que afecten asimismo a
los edificios en singular, siendo esto una práctica no solo pacifica en lo negocial, sino asimismo con
relevancia jurídica, y como tal, ya se ha admitido la posibilidad de poder actuar con autonomía a
cualquiera de estos dos entes, tanto en el aspecto activo o pasivo de la relación jurídico procesal, por
diversas Sentencias de esta Sala, entre ellas la de 23-9-91, que afirma:
"Porque tanto doctrinal como jurisprudencialmente (SS 18-4-1988 y 13-3-1989) se admite en
el caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas
para su administración la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la
urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero, hallándose ambas sometidas,
en cuanto a su constitución y funcionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda), no
a la Ley de Asociaciones de 1964, como aquí pretende la recurrente, sino al régimen de la L.P.H. de
21-7-1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de
aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afectan
a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, puede asumirla
la expresa comunidad de la urbanización...."."
14
"...todo lo cual conduce asimismo a que tampoco sea posible apreciar esa falta de
litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto que, razonada la personalidad a efectos procesales de las
comunidades que actúan en el aspecto activo, como en el pasivo, es evidente la improcedencia de
demandar a todos los copropietarios titulares de inmuebles que componen tales edificios, y menos
aun, que hubiese sido la Mancomunidad o supra comunidad (si es que estuviese formalmente
constituida lo que no consta en autos), la que hubiera tenido que ejercitar la acción
correspondiente."
Esta tendencia se confirma a su vez la sentencia de 26 de Junio de 1995 que declara:
"Es doctrina de esta sala, contenida en la sentencia de 23 septiembre 1991, que cita las de 18
Abril 1988 y 13 marzo 1989, que se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de
coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva
de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios
cometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y
funcionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda) al régimen de la Ley de
Propiedad Horizontal de 21 Julio 1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en
admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y
exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del
conjunto urbanístico, pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanización;....".
En el propio ámbito que contemplamos, existen otras Comunidades constituidas en parcelas
vendidas por “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, como las denominadas
Acantilado 1 y 2, que si son Comunidades de Propietarios constituidas en régimen de la Ley de
Propiedad Horizontal, dentro de la denominada “Propiedad Horizontal Tumbada”. Figura ésta nacida
de la praxis notarial, conformada por diversas resoluciones de la Dirección General de Registros y
Notariado, y confirmada por la Jurisprudencia reseñada del Tribunal Supremo e incardinada dentro
del ámbito de aplicación de dicha Ley especial de Propiedad Horizontal. Estas Comunidades de
Propietarios, se consideran, por otra parte, como “propietarios” o “comuneros” de las dos
Comunidades derivadas de las sociedades urbanizadoras, con un único coeficiente de participación
que corresponde a la superficie total de la parcela que ocupan, y son representadas en las Juntas de
las Comunidades derivadas de “Promotora Roche, S.A.” y “Urbanizadora Roche, S.A.”, por sus
Presidentes o persona designada por sus Juntas, según dispone el artículo 15 de los Estatutos
elaborados por dichas sociedades urbanizadoras.
15
Determinado el marco legal que reguló ambas comunidades, al menos desde 1.973 hasta
entrados los años 90, se hace necesario un pequeño paréntesis para examinar el pretendido acuerdo
de “fusión” de ambas, adoptado en la Junta del día 28 de Agosto de 1.983, a que se hace referencia
en el punto 10 de los Antecedentes. Dicho acuerdo careció de toda validez jurídica, y fue
radicalmente nulo, por cuanto, para que hubiera tenido eficacia y validez, tendría que haber sido
adoptado por copropietarios de una y otra comunidad que representaran más del Setenta y Cinco
por Ciento de los coeficientes de cada uno de ambos condominios, según el artículo 52 de los
Estatutos, al suponer una reforma de los mismos, o por unanimidad si se aplicasen los criterios de la
Ley de Propiedad Horizontal. Pero, a pesar de esta disposición estatutaria, al no constituir el acuerdo
de fusión sólo una modificación de los estatutos, ni ser de un acto de administración y si un riguroso
acto de “dominio”, que producía alteraciones en la “cosa común”, tal cuales eran, atribuir y
redistribuir entre los copropietarios de ambas comunidades los elementos de uso compartido y los
bienes comunes de cada comunidad; lo que a su vez hubiera exigido una nueva redistribución de
coeficientes. Y al estar estos inicialmente establecidos, para cada comunidad, en función a la
superficie total de las fincas originales de su ámbito, y ésta, y por ende, los coeficientes eran
diferentes, hubiera requerido la unanimidad, de conformidad con los dispuesto en el artículo 397 del
Código Civil, si en esa fecha, al no estar desarrollada la doctrina anterior, se considerase excluida del
ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Y si se hubiera aplicado ésta también hubiese
sido requerida la unanimidad. Dado que el acuerdo, según consta en el Acta de dicha Junta, se
adoptó con cinco votos en contra, y la abstención de ambas sociedades promotoras, representando
“Urbanizadora Roche, S.A.” un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su ámbito, y “Promotora
Roche, S.A.” el 71,96% en la suya, no puede, ni de lejos argumentarse la eficacia del pretendido
acuerdo de fusión, quedando, en principio, tal acto, por ser contrario a lo establecido en Normas
Imperativas, viciado y afectado por una nulidad de pleno derecho, según dispone el art. 6-3º del
Código Civil. Sin embargo, no consta que ningún copropietario impugnase judicialmente dicho
acuerdo, y este hecho, como veremos más adelante tendrá una gran trascendencia.
El Reglamento de Servicios Comunes, a que se hace referencia en el antecedente número 12,
aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, no convalida la causa de nulidad de la pretendida
“fusión” de la Junta del año anterior. Es más, adolece en principio de la misma causa, en tanto emana
de una Junta General de un Comunidad Única inexistente. En cualquier caso, su articulado, en cuanto
se refiere a la definición de la Comunidad, se ámbito y la participación de los comuneros en los
elementos de uso común, no contradicen ni alteran los Estatutos de 1.973.
16
Ahora bien, de la aplicación de dichos acuerdos, ha venido practicándose hasta la fecha, la
costumbre de designar un único Presidente y Directiva para las dos comunidades, así como llevar una
gestión y administración única, con un solo presupuesto y una modificación, de hecho, de los
coeficientes de los propietarios. No consta tampoco que, hasta la fecha que ningún propietario haya
impugnado de nulidad los acuerdos que cada año adopta esta única Junta de las Comunidades.
Todo este escenario, en el que se hubieren podido plantear dudas razonables, e incluso
resoluciones judiciales contradictorias, sobre cuales fueren las normativas reguladoras aplicables a
las comunidades, dura hasta la entrada en vigor de la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, de Reforma de la Ley
49/1.960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal.
Esta nueva Norma, fue un paso más allá de la doctrina que creó la figura de la “Propiedad
Horizontal Tumbada” y, contemplando la realidad de las múltiples urbanizaciones muy similares al
modelo de Roche, repartidas por todo el territorio nacional, a las que se excluían, como hemos visto
de la regulación especial establecida para la Propiedad Horizontal, creó la figura de los denominados
“Complejos Urbanísticos Privados”. Así, se añade un Capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, rubricado Del régimen de los complejos inmobiliarios privados. Dicho
Capítulo está integrado por el artículo 24 de la Ley, que tiene la siguiente redacción:
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será
aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo
destino principal sea la vivienda o locales.
b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a. Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a
las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b. Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se
requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario
único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
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previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,
viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las
comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los
efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las
disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a. La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los
presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación
del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b. La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en
todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios
de las comunidades que integran la agrupación.
c. Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo
dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no
podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas
señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior.
Efectivamente, las dos comunidades constituidas por las sociedades urbanizadoras, pudieron
perfectamente acogerse a esta Ley, a partir de Abril de 1.999, y constituir, bien una única comunidad,
que hubiera llevado implícita la disolución de las dos anteriores, y entroncarse en la plena aplicación
de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando sin vigencia alguna los Estatutos de 1.973, o bien
constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, a la que asimismo se le aplicaría,
con igual carácter imperativo las Normas de Propiedad Horizontal, si bien con las particularidades
18
que se contemplan en el apartado 3 del artículo que comentamos. La posibilidad de actuar en uno u
otro sentido sigue abierta, y sus ventajas e inconvenientes serán objeto de estudio en otro apartado
de este Informe. Pero en el momento en que nos encontramos, solo podemos confirmar, que al día
de la fecha, no se ha ejercitado ninguna de estas dos opciones.
De los denominados Estatutos del año 2.000, que se citan en el apartado 17 de los
antecedentes, pudiera pensarse que constituyeron un intento de adaptación a la Ley reformadora de
1.999. Pero, además de sus defectos de aprobación y de falta de inscripción, no pueden nunca
considerarse sustitutivos de los de 1.973, en cuanto su propio artículo 1º, excluye de su ámbito de
aplicación a dos de las fincas registrales que se integraban en el ámbito de aquellos, faltando pues la
“identidad de ámbito objetivo” de comunidades.
Por ello, al resultar meridianamente claro que la Urbanización de Roche, dimanante de las
dos comunidades constituidas por “Urbanizadora Roche, S.A. y “Promotora Roche, S.A.”, al estar
integradas por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal es la
vivienda o local, y participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, constituyen “ope
legis” un Complejo Inmobiliario Privado de los contemplados en el apartado 4 de dicho artículo. La
consecuencia importante y evidente, es la que se contiene precisamente en dicho apartado 4 del
citado artículo 24: A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior. Es decir, en estos momentos el marco vigente para la regulación
de ambas comunidades existentes es doble:
De una parte los pactos que establezcan entre sí los propietarios. Estos pactos, por el
momento son, los contenidos en los dos Estatutos de 1.973, inscritos en el Registro de la Propiedad y
aceptados expresamente en escritura pública por los que adquirieron sus parcelas de “Urbanizadora
Roche, S.A.” y de “Promotora Roche, S.A.”-
De otra parte, pero con carácter supletorio de dichos estatutos, las disposiciones de
la Ley de Propiedad Horizontal vigente, con las especialidades contenidas en el apartado 3 del
artículo 24.
19
La conclusión del anterior razonamiento, implica en definitiva, que, en principio, los Estatutos
de 1.973 de ambas comunidades, siguen vigentes, con la categoría de “pactos establecidos por los
copropietarios” y, en virtud de la supletoriedad que preconiza la citada Ley, en todo aquello que no
esté expresamente contemplado en tales pactos estatutarios, se aplicará las normativa específica de
la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Este nuevo marco de regulación, tendrá consecuencias
distintas que el anterior sobre los actos nulos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.
Hago hincapié en esta consideración porque las consecuencias de la nulidad de los actos
contrarios a Ley aplicable, y las posibilidades de convalidación de los mismos por caducidad de la
acción, son radicalmente diferentes, según la actual y consolidada Jurisprudencia del Tribunal
Supremo, única fuente de derecho que nos permitirá dilucidar los efectos de tal nulidad en un caso
como el que se contempla.
Como ya he indicado con anterioridad, en la etapa de 1.973 a mediados de la década de los
90, al ser el marco de regulación legal de ambas comunidades confuso, pues en algún momento se
hubiera declarado aplicable el Código Civil, en sus disposiciones imperativas relativas a las
Comunidades de Bienes y Derechos de tipo románico, y los Estatutos de las mismas, con la
consecuencia de que cualquier acuerdo que vulnerase algunas de estas normas, aplicables con
carácter imperativo, era radicalmente nulo de pleno derecho, por así disponerlo el artículo 6-3º de
dicho texto legal. Y lo que es más importante, al considerar no aplicable la Ley de Propiedad
Horizontal, la acción para pedir y obtener judicialmente esta nulidad no tiene ningún plazo de
caducidad. Es decir, todos los actos nulos de pleno derecho producidos en dicha etapa, que pueden
ser muchos y varios, no solo los consignados como relevantes en los antecedentes, no se habrían
convalidado por el transcurso del tiempo sin que ningún copropietario haya ejercitado una acción
judicial declarativa en este sentido. Pero hay que volver a insistir en que no consta la impugnación
judicial de tales acuerdos.
Ahora bien, desde 1.999 hasta la fecha, he dejado sentado el criterio de que las comunidades
se han “transformado ope lege” (art. 24-4º de la L.P.H.), en “Conjunto Inmobiliario Privado”, cuyo
marco legal son los Estatutos de 1.973 y con carácter supletorio las normas de la Ley de Propiedad
Horizontal. Y llegados a este punto, no podemos obviar la abundante y reiterada jurisprudencia del
Tribunal Supremo que considera convalidables por el transcurso de un determinado tiempo (el que
en cada momento establezca la L.P.H. para el ejercicio de la acción de nulidad por acto contrario a
esta Ley) los actos nulos, por contrariar esta Ley.
20
Aún cuando resulte extender un poco el cuerpo de este Informe, me veo obligado a
transcribir por imprescindibles para la debida comprensión de esta cuestión, los fundamentos de la
Sentencia del Tribunal Supremo más reciente de fecha 17 de Diciembre de 2.009, que considera en
su Fundamento de Derecho Segundo, lo siguiente:
"Los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios sí debe considerarse que afectan
y vinculan a los demandados, porque pese a que se adopta un acuerdo de modificación del sistema
establecido en el Título Constitutivo para concretar la contribución de cada propietario al coste de
instalación del ascensor por mayoría cualificada, cuando dicha decisión hubiera requerido
unanimidad, lo cierto es que la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene señalando como doctrina
más asentada que los acuerdos así adoptados serían meramente anulables, y por tanto convalidados
por su ratificación ulterior y por la falta de impugnación de los mismos en el plazo legalmente
determinado, propugnando dicha doctrina jurisprudencial -(SSTS de 10 de marzo de 1997 (RJ
1997/1914), 7 de junio de 1997 (RJ 1997/6147), 9 de diciembre de 1997 (RJ 1997/8782), 5 de mayo
de 2000 (RJ 2000/3990) y 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152 ) entre otras-, un criterio flexible en
armonía con las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas el logro de una convivencia
normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad" .
En idéntico sentido se manifiestan las SSTS de 25 de enero de 2005 (RJ 2005/1200), 28 de febrero de
2005 (RJ 2005/4039), 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212), y 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073 ).
Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073), en su fundamento de
derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
"La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia (SSTS
de 24 de septiembre de 1991 (RJ 1991/6278), 26 .de junio de 1993 (RJ 1993/4789), 7 de junio de 1997
(RJ 1997/6147) y 26 de junio de 1998 (RJ 1998/5018) sobre la distinción entre nulidad radical y
anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de
2000 (RJ 2000/3990 ), la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de
esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152), 25 de enero de
2005 (RJ 2005/1200) y 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212 ) explican las diferencias entre nulidad
y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se
invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que
entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la
respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta
solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva
que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la
21
moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno
derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el
transcurso del tiempo (...). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la
infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada.
Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la
redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos
contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley
de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación
y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos".
Este criterio jurisprudencial supone que todos los acuerdos que fueren contrarios a las
normas imperativas contenidas en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, aplicable supletoriamente
a las dos comunidades objeto de este Informe, consideradas como Complejos Inmobiliarios Privados,
aunque nulos en su momento, habrían quedado convalidados, si transcurrido el plazo de un año
establecido en el artículo 18-3º de la Ley, ningún copropietarios los hubiera impugnado.
Ahora bien, no se puede establecer esta consideración como conclusión última e inmutable,
ya que de la doctrina que establecen las anteriores Sentencias, vemos que en ellas se reconoce la
existencia de la nulidad radical o absoluta, quedando ésta reservada solamente para aquellos otros
acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un
efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por
implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º
del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo.
Atemperando esta doctrina a los supuestos que contemplamos en los antecedentes de este
Informe, y a la actual regulación normativa de las comunidades, podemos establecer que el carácter
de la supletoriedad de la Ley de Propiedad Horizontal se configura como factor determinante para
considerar si los actos emanados de la actuación de los órganos de gobierno de las mismas pueden o
no estar afectados de nulidad radical o absoluta, no convalidable por transcurso del tiempo.
Para ello, y considerando que ninguno de estos actos, fueron contrarios a la moral, orden
público o implicaron fraude de ley, (y lo consideramos salvo prueba en contrario), tenemos que
actuar ponderando un sistema de “fuentes de derecho” aplicable a la actuación de las comunidades
desde 1.999, y éste, no puede ser otro que el ya comentado de que, en primer lugar, se aplicarán las
normas de los Estatutos de 1.973, y en segundo lugar, sólo en lo que en ellos no se contemple, se
aplicarán las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.
22
En principio, parecería posible llegar a la conclusión de que, sí los acuerdos adoptados fueren
contrarios a materias reguladas por dichos Estatutos, que no prevén la convalidación por la
caducidad, se podrían considerar afectados de nulidad radical o absoluta y, consecuentemente fuera
de la doctrina jurisprudencial comentada, con plena posibilidad de ser combatidos judicialmente sin
verse afectado por ningún plazo de caducidad. Pero si el acuerdo adoptado lo fuera en una materia o
cuestión no regulada en los estatutos y sí en la Ley de Propiedad Horizontal, la supletoriedad de la
misma entraría en juego, y sería posible su convalidación por el transcurso de un año sin que ningún
copropietario lo hubiere impugnado.
Para una mejor comprensión, consideremos este ejemplo: Si para modificar los estatutos, su
artículo 52 establecen el voto favorable de un coeficiente superior al setenta y cinco por ciento, y el
artículo 17-1º de la Ley exige la unanimidad, se debe aplicar el artículo 52 de los estatutos, porque al
regular esta cuestión, el artículo 17-1º de la Ley no entra en juego, dada su supletoriedad. Pero si los
estatutos no hubieren establecido nada al efecto, se aplicaría, en virtud de esa misma supletoriedad
el artículo 5 de la Ley. Aparentemente constituye un axioma perfecto. Pero qué pasaría si se hubiere
adoptado el acuerdo con un porcentaje inferior al estatutario y nadie lo hubiere impugnado en el
plazo de un año. La respuesta puede ser paradójica, pero certera: Dado que los Estatutos no regulan
ni establecen ningún plazo para ejercitar una acción de nulidad, ni tampoco establecen ningún efecto
específico de la misma, y sí lo hace el artículo 18-3º de la Ley, supletoriamente habremos de aplicar
éste precepto, y llegar a la conclusión de que, si ningún copropietario los impugnó en el plazo de un
año, a pesar de ser un acto afectado de nulidad radical, hubiera quedado convalidado.
Esta es la conclusión que parece más acorde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que,
como vemos, se desarrolló, incluso antes de la Lay 8/1.999, por lo que debemos considerarla
aplicable incluso a los acuerdos adoptados por las comunidades con anterioridad, y que adoleciendo
de nulidad, ésta no se pueda considerar radical o absoluta, sino convalidada por el transcurso de los
plazos de caducidad de la acción de impugnación, sin que ningún copropietario la ejercitara.
Pero para complicar un poco más el caso, existe una Sentencia del Tribunal Supremo de 20
de Noviembre de 2.006, en la que plantado el supuesto de que el Derecho aplicable a una situación
anterior, tuviera que ser el vigente en aquella fecha, en virtud de lo dispuesto en las Disposiciones
Transitorias Primera y Cuarta del Código Civil, consideró lo siguiente: “….no procede la aplicación
retroactiva en base a la Disposición Transitoria Cuarta. En ésta se dispone la subsistencia de las
acciones y derechos nacidos y no ejercitados según la legislación anterior "con la extensión y en los
términos que les reconociera la legislación precedente", pero sujetándose en cuanto a su ejercicio,
duración y procedimientos para hacerlos valer a la nueva legislación. La regla de base es la del
23
respeto a los derechos adquiridos (Disposición Transitoria Preliminar) que se ha de poner en
conexión con el principio "tempus regit factum", que se expresa con claridad en la Disposición
Transitoria Primera: "Se regirán por la legislación anterior...los derechos nacidos, según ella, de
hechos realizados bajo su régimen". El derecho de los litigantes a impugnar, pero también a enervar,
se ajusta, en lo sustancial, al régimen anterior, pues derechos y acciones (y excepciones) tienen la
extensión y el contenido que les daba la legislación anterior. Sólo es retroactiva la disposición que
afecte al modo de ejercicio, duración y procedimientos para hacerlos valer. El derecho (a impugnar el
acuerdo), además, se había ejercitado, por lo que ha de estarse a la configuración y al contenido
según la legislación anterior.
La regla de la Disposición Transitoria 4ª se está refiriendo al modo de ejercicio, pero su mera
formulación ("ejercicio, duración y procedimientos para hacerlos valer") genera una duda sobre la
proyección de la regla más allá de los aspectos meramente adjetivos, a los que la remiten algunas
decisiones de esta Sala (Sentencias de 2 de abril de 1909, 29 de diciembre de 1927, 30 de noviembre
de 1960). Así, las Sentencias de 8 de octubre de 1995 y 28 de mayo de 2000 relacionaron la expresión
antes subrayada con el efecto del tiempo sobre el derecho o acción, pues "duración" está
directamente en conexión con la prescripción extintiva y la caducidad, lo que, en puridad, parece
exceder los aspectos meramente adjetivos. Pero, en el caso, la consumación de la caducidad,
producida bajo la vigencia de la ley anterior, impide en todo caso la aplicación de la regla.
Ateniéndonos a la doctrina de esta Sentencia, tendríamos que moderar la anterior
conclusión, y pensar que si en la década de los años 70 y 80, no se había desarrollado la teoría de la
denominada Propiedad Horizontal Tumbada, ni la jurisprudencia del Tribunal Supremo haciendo
extensiva a las urbanizaciones la aplicación de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, podría
ahora impugnarse con invocación de nulidad radical o absoluta, cualquier acuerdo de la Junta de la
Comunidad o Comunidades de aquella época, sin riesgo de que se aplicase su convalidación por
caducidad de la acción. Pero, a pesar de que esta tesis podría sostenerse, sería muy difícil que
prosperase, porque habría que demostrar que en la fecha del acuerdo en cuestión que se impugnara,
no existía esa teoría ni esa jurisprudencia, o que tales actos fueron contrarios a la moral, orden
público o implicaron fraude de Ley, de lo que tampoco existen pruebas y, aún asumiendo que
pudiera acreditarse esta prueba (con la dificultad que conlleva la probanza de un hecho negativo, o
“probatio diabólica”), ¿cómo se “encajaría” dentro de la función evolucionista del Derecho, y su
constante adecuación a la cambiante realidad social, la aplicación desfasada en el tiempo de normas
que por sí mismas también evolucionaron?. Y evolucionaron desde la primera Ley de Propiedad
Horizontal de la historia de nuestro Ordenamiento Jurídico, promulgada en Julio de 1.960; es decir ya
24
existía, aunque inicialmente no se aplicase, cuando en 1.973 se crearon las dos comunidades que
analizamos. Si hubiera sido al revés, durante el espacio de tiempo que hubiere mediado entre ambos
hechos, resultaría clara la aplicación del Código Civil con todas sus consecuencias. Pero llegar a la
conclusión contraría, sería algo así, (salvando las lógicas distancias), como si un médico, conocedor
de la aparición de un nuevo fármaco que cura determinada enfermedad, no lo aplicase al enfermo,
por considerar que cuando éste contrajo la enfermedad, el fármaco no existía, aunque hubiera
evolucionado de otros existentes en aquel tiempo que no la curaban, o no producían una cura
completa.
Las Conclusiones que definitivamente establezco como fundadas y ajustadas a Derecho en
este capítulo, son pues las siguientes:
1. Desde el día 26 de Agosto de 1.983, existe una única Comunidad, dimanante de la
“fusión” de las dos existentes hasta dicha fecha y, aun cuando derivó de un acuerdo afectado de
nulidad radical, resultó convalidado por caducidad de la acción.
2. Dada la total similitud de los Estatutos de 1.973 de ambas comunidades fusionadas,
a excepción de las fincas registrales de sus respectivos ámbitos, y los coeficientes asignado al
metro cuadrado de parcela, resultarían de aplicación a la comunidad fusionada, como un único
cuerpo normativo, que se extiende al ámbito de todas las fincas que incluían uno y otro, sin
perjuicio de la necesidad de homogeneizar los coeficientes bajo el mismo principio que se
establecieron; es decir, como resultantes de dividir 100 por el número total de metros cuadrados
de todas las fincas de este nuevo ámbito.
3. El Reglamento de Servicios Comunes de Aplicación a la Comunidad Roche
Residencial, aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, resulta asimismo vigente, por las
mismas razones que el acuerdo de “fusión” antes indicado.
4. El marco legal aplicable a la Comunidad, es, en primer orden, el Estatutario, con las
correcciones indicadas y, en segundo orden, la vigente Ley de Propiedad Horizontal con carácter
supletorio.
5. En general, todos los acuerdos derivados de las Juntas Generales, excepto aquellos
que aún puedan ser susceptibles de impugnación judicial, y de los que no existan pruebas de ser
contrarios a otra Ley distinta a la de Propiedad Horizontal que les pudiere resultar aplicable, y que
no prevea el efecto convalidatorio de la caducidad, o fueren contrarios a la moral, orden público, o
implicaren fraude de ley, han quedado asimismo convalidados por caducidad de la acción.
6. El acuerdo adoptado por la Junta General del pasado año 2.009, sobre la elección
del actual Presidente de la Comunidad, está “sub judice”, por la impugnación judicial que entabló
25
un copropietario, y hasta tanto ésta se resuelva, no nos podemos pronunciar al efecto, aunque si el
pronunciamiento fuere favorable a la tesis de dicho copropietario, y el nombramiento deviene
nulo, podría tener consecuencias, incluso en la representación procesal de la Comunidad en litigios
actualmente entablados por la misma.
7. Los acuerdos de la última Junta de 28 de Agosto del corriente año, pueden ser
impugnados judicialmente de anulabilidad o nulidad por cualquier copropietario que no hubiere
votado a favor de los mismos o no hubiere asistido a la Junta y mostrado se oposición contraria
dentro de los 30 días siguientes a su notificación.
8. También podrán deducir las acciones para la prestación de los servicios obligatorios
municipales, en los términos que se indican en el capítulo 2º.-4 de este Informe.
Capítulo 2º.-2. Posibilidades de corrección y adecuación al Ordenamiento Jurídico, en su
caso.
Además de la necesaria homogeneización de los coeficientes para todos los copropietarios,
ya indicada, existen, en mi opinión, otras varias cuestiones, que por constituir acuerdos de la última
Junta General, deben ser corregidas, si se quieren evitar impugnaciones de los copropietarios, y que
son objeto de análisis separado, en este apartado. Dichas cuestiones, y sus posibilidades de
corrección son las siguientes:
1. Coeficientes para contribución a gastos Comunes y cómputo de votaciones:
Como consta en el apartado 2 de los antecedentes, a los propietarios que traen causa de
adquisición de “Urbanizadora Roche, S.A.”, es decir los que adquirieron parcelas segregadas de las
fincas registrales números 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana, se les
estableció un coeficiente a cada metro cuadrado de parcela de 0,00012283503. Y a los de
“Promotora Roche, S.A.”, que las adquirieron de las fincas registrales números 3822, 3823, 3824, y
4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, de 0,00012449114 por cada metro cuadrado. Aunque
la diferencia es, en principio insignificante, pues supone, para las parcelas que traen su causa de
“Urbanizadora Roche, S.A.” un -0,00000165611 por cada metro cuadrado, toma relevancia, cuando
se multiplique por la totalidad de los metros cuadrados de todas esas parcelas, de forma que estos
propietarios, pagarían menos cuota de contribución a los gastos comunes, a igualdad de superficie
de parcela, que aquellos otros que derivaran de las vendidas por “Promotora Roche, S.A.”. Asimismo,
tendrían sus votos, también a igualdad de parcela, menos peso en el cómputo de un acuerdo
adoptado por la Junta General.
26
La Exposición de Motivos de la Ley 8/1.989 de 6 de Abril, reguladora del Régimen de
Propiedad Horizontal expresa: “…….Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que
no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa,
activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él
se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y
jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas. El criterio
básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es
la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización
del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.”
En su artículo 3º, dispone: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
En su artículo 5º establece: “En el mismo título se fijará la cuota de participación que
corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta
por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para
su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente
que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
Y en su artículo 9º, prevé la obligación de cada propietario de “Contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización.”
También se refiere a los coeficientes o cuotas en múltiples artículos, cuando las considera el
“baremo” de las mayorías necesarias, para las convocatorias de Junta o la adopción de acuerdos.
Expuestas las anteriores consideraciones que se desprenden del texto de la Ley, tendremos
que, en principio, lo coeficientes hay que establecerlos “sobre la base la superficie útil de cada piso o
local en relación con el total del inmueble.”, resultando posible, aunque estos criterios son mas
aplicables a los pisos a apartamentos de edificios que a las parcelas de un Conjunto Inmobiliario,
tomar en consideración su situación interior o exterior, y el uso que se presuma racionalmente que
va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. No pudiendo, con lógica, considerarse
situaciones exteriores o interiores de las parcelas, en un Conjunto Inmobiliario en el que no existen
fachadas, como mucho podría tomarse en consideración el uso de los servicios o elementos
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comunes. Pero, en principio no encuentro tampoco ningún caso en que una parcela del Conjunto
Inmobiliario disponga de la posibilidad de tener menos uso de los servicios o elementos comunes
“per se”, no porque su propietario quiera hacer uso en mayor o medida de esos servicios o
elementos comunes.
Considero pues, que los coeficientes deben rehacerse en el sentido de tomar como base la
superficie útil de cada parcela en relación con el total de las fincas contempladas en el ámbito de los
Estatutos de la Comunidad. Y ello, tanto por las razones apuntadas, como porque así fue la voluntad
inicial de las sociedades promotoras al otorgar los Estatutos, y así se aceptó por cada copropietario
cuan do adquirió su parcela. De esta forma, el coeficiente por metro cuadrado de parcela, pasaría a
ser el 0,00006182877.
Sentada esta proposición, el procedimiento para corregir la disparidad de coeficientes y
cuotas, será el establecido por el artículo 5º de la Ley 8/1.989 anteriormente citado, excluyendo ya la
posibilidad del promotor o propietario único, pues ya no existe, y por lo tanto sólo se pueden utilizar
tres caminos: El primero, y por unanimidad el acuerdo de todos los propietarios; el segundo, el laudo
arbitral, posibilidad también contemplada en los Estatutos y, el tercero la resolución judicial.
Dado que el camino de la unanimidad de los propietarios, en una comunidad de tan elevado
número, no parece factible, podría acordarse en Junta que, de no conseguirse ésta, se recurriera a un
Laudo Arbitral y, si éste acuerdo tampoco fuere posible, por no conseguir la mayoría necesaria,
cualquier copropietario interesado, podría recurrir al Juez para que los determinara.
2. Acuerdos de la última Junta General de la Comunidad celebrada el día 28 de Agosto
del corriente año, que pueden adolecer de causa de nulidad.-
En principio, dado que los coeficientes de voto de los propietarios presentes y representados,
no son correctos, no ya por no haberse igualados al fusionarse las dos comunidades, sino porque se
vienen aplicando otros diferentes, infringiendo normas de carácter imperativo establecidas por la
vigente Ley de Propiedad Horizontal, en especial el artículo 5º de la misma, cualquier acuerdo
adoptado por la Junta, podría estar viciado de anulabilidad o de nulidad radical o absoluta. Los
resultados del cómputo de votos, y de coeficientes presentes y representados es necesariamente
erróneo.
Dicho esto, y por lo tanto con carácter subsidiario, también considero que existen causas de
nulidad, en los siguientes acuerdos:
28
Al punto 3º del Orden del Día: Aprobación de las cuentas del año 2.010.- En los
mismos se contienen partidas de gastos tales como: “Navidad”, “Actividades Deportivas”,
“Actividades Lúdicas Extemporáneas”, y “Asignación Directiva”.
Estas partidas de gastos, exceden de la obligación del copropietario establecida en el artículo
9º apartado e) de la Ley y del artículo 4º b) de los Estatutos. Tanto una como otra disposición,
establecen la obligación del copropietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Entender que las celebraciones navideñas, las actividades deportivas, las actividades lúdicas
extemporáneas y la asignación a la directiva sean gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble o sus servicios y cargas, sería “mucho entender” y “mucho extender”.
Por su parte el artículo 11 de la Ley dispone que “Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, y que, cuando se
adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior
y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja.
Las partidas de los capítulo indicados, sumaron en 2.010, 57.700 Euros, y en el 2.011,
ascenderán a 76.500 Euros, según las cuentas aprobadas por la Junta. Son de las partidas con mayor
incremento porcentual entre los dos ejercicios.
Resultando obvio, que la Ley de Propiedad Horizontal no se elaboró para que los propietarios
de una comunidad, quedaran obligados a contribuir al pago de festejos, celebraciones, actos
deportivos o a retribuir a sus presidentes, y que tales actos no son “instalaciones”, “servicios
comunes”, ni “mejoras” requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, ni
siquiera puede ser planteada su exigencia por ningún copropietario, y la adopción de cualquier
acuerdo en este sentido es absolutamente nula, aun cuando si no se impugna, volveremos a ver su
convalidación por el transcurso del tiempo.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9 de Octubre de 2.008, ha llegado a considerar
incluso nula, la decisión de construir una piscina, adoptada por la mayoría de los propietarios de un
inmueble, al considerarla una mejora no requerida para la adecuada conservación o habitabilidad de
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un inmueble. ¿Qué opinión expresaría si se mantuviera por la Comunidad que hay que contribuir a
los gastos de “actividades lúdicas extemporáneas”, o “celebraciones de navidad”, (que además
vulneraría el derecho de libertad religiosa), o “actividades deportivas”? La respuesta creo que sería
obvia. Por ello, considero que la Comunidad debe aprobar sólo los gastos inherentes al
sostenimiento y mantenimiento de los bienes y servicios comunes, y dejar todas las demás
actividades para las asociaciones, clubs, u otras formulas asociativas que, los propietarios
interesados en estas actividades y servicios quisieran constituir y contribuir a sus gastos.
Y aunque dentro de estos gastos improcedentes he metido los de remuneración de
Presidente y Vicepresidente por asistencia, merecen examen aparte, por determinadas
particularidades que no conllevan las otras partidas de gastos.
Al punto 8º del Orden del Día: Remuneración al Presidente y Vicepresidente, por
asistencia, en cuantía máxima en conjunto de 25.000 Euros.
En principio, el artículo 10º de los Estatutos, prevé la posibilidad de que el cargo de
Presidente sea remunerado. La Ley de Propiedad Horizontal, nada establece al respecto. Por su
parte, los Estatutos no prevén la figura de un Vicepresidente. La citada Ley, en su artículo 13º,
permite el nombramiento de Vicepresidentes. En consecuencia, y por los argumentos que se ha
expuesto ya en este Informe, parece posible el que se acuerde una remuneración al Presidente, y
que se designe un Vicepresidente. También parece evidente que el cargo de Vicepresidente no
admite, en principio, la posibilidad de ser remunerado.
Ahora bien, sentada estas consideraciones, creo que el problema es más amplio. El cargo de
Presidente de una Comunidad, es un nombramiento que se contempla por la Ley como obligatorio,
incluso por un turno rotatorio entre los propietarios, salvo excusa constatada judicialmente. Esto
quiere decir, que a ningún copropietario se le obliga a presentarse a la elección. Si lo hace es un acto
puramente voluntario, y debe asumir las consecuencias del mismo.
La remuneración del cargo de Presidente, pudiera tener algún sentido, si además de las
obligaciones que le impone la Ley, la Junta le encomendara otras específicas, que presumieran una
dedicación temporal importante. Pero si esto no es así, y se puede constatar que no lo ha sido, pues
no hay constancia de ningún acuerdo de Junta en este sentido. De esta forma, al Presidente de la
Comunidad, sólo le incumbe una sola obligación legal, establecida en el artículo 13-3º de la Ley: “El
presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos
los asuntos que la afecten.”
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La mera representación de la Comunidad no absorbe a nadie un tiempo tan importante como
para dejar de atender sus obligaciones personales. Y menos en una Comunidad que cuenta con
múltiples empleados, desde un Gerente o Administrador, Licenciado en Derecho, con dedicación
exclusiva, administrativos, personal de mantenimiento, etc…, que supondrán, según el presupuesto
de 2.011, aprobado por la Junta General, la importante suma de 419.841 Euros, y que, además
pagará por servicios profesionales de Abogados, Procurados y otros profesionales externos 113.000
Euros. Ambas partidas suponen más de 1/3 del presupuesto total de gastos. Poco sentido tiene pues,
incrementarlos en 25.000 Euros más, retribuyendo, sin encomendarle específicamente funciones
concretas diferentes a las que dispone la Ley, al Presidente y Vicepresidente. Por otra parte, no existe
precedente de remuneración en ningún Presidente anterior de la Comunidad.
No constituyendo pues un gasto necesario ni justificado, la mayoría que aprobó este acuerdo
será, en todo caso quienes deban afrontarlo; pues más que una retribución de un trabajo concreto
encomendado por la Junta, es una donación por limitarse a cumplir las simples funciones
representativas que la Ley le encomienda.
Considero que pueden existir argumentos suficientes para impugnar judicialmente el
acuerdo de la retribución del cargo de Presidente y Vicepresidente.
Como precedente jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo 889/2007, de 19 de
julio, en la que el TS respalda la exoneración del pago de los gastos de una Comunidad de
Propietarios a una de las comuneras
En dicho supuesto, una Comunidad de Propietarios plantea recurso de casación contra una
de sus comuneras que ha obtenido una declaración judicial que la exonera del pago de retribuciones,
acordado por los vecinos, al Presidente y Vicepresidente de dicha Comunidad, así como del sufragio
de dichos cargos del ejercicio 1997/1998.
El objeto de este pleito fue determinar si la exoneración reconocida judicialmente será de
aplicación en años sucesivos, como pretende la comunera, o deben ser impugnados cada año los
acuerdos de la Junta General de la Comunidad que vuelvan a incluir los gastos objeto de
controversia.
A este respecto el TS dispone que un copropietario puede estar obligado o no a contribuir a
satisfacer las retribuciones acordadas, y esta declaración indudablemente tiene proyección no sólo
respecto del acuerdo de la junta en que se adoptó sino también hacia el futuro. Cabe que con el
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transcurso del tiempo resulte inaplicable la cosa juzgada pero para ello es necesario que se produzca
una variación de las circunstancias. Por todo ello, el Tribunal desestima este recurso de casación.
Obviamente, los mismos argumentos expresados para la remuneración del cargo de
Presidente, son extensivos al de Vicepresidente, cuyas funciones principales, según la Ley, son las de
sustituir y asistir al Presidente.
Capítulo 2º-3. Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventual
persistencia en el “status quo”.
Con independencia de las actuaciones que puedan efectuar los propietarios, en materia de
servicios obligatorios municipales, y gastos de conservación de urbanización, que son objeto de
estudio en el siguiente capítulo, las posiciones que puedan asumir los mismos, son las que se indican
a continuación.
Si por la Comunidad no se rectificaran las cuestiones anteriormente estudiadas en el capítulo
anterior, cualquier propietario que no hubiere asistido a la Junta, presente o representado, o que
asistiendo, hubiere votado en contra de los acuerdos concretos que impugne, estará legitimado para
ejercitar una acción de anulabilidad o nulidad, dentro de los plazos que la actual Ley 8/1.999
establece.
No obstante, considero que para la cuestión de corrección de las cuotas, se debería antes,
dirigir escrito a la Comunidad, para que el Presidente convocase una Junta al efecto, en la que, si bien
no se pueda conseguir la unanimidad, se acuerde recurrir al procedimiento arbitral y, si esto
tampoco resultare posible, entonces solicitar la resolución judicial que las determine.
En cuanto a los acuerdos de la última Junta General en concreto, se puede proceder a su
impugnación judicial por cualquier copropietario, aunque resultaría de mas interés, el que los
propietarios que así lo decidiesen, se agruparan y litigaran en una misma Demanda, en la que se
ejercite una acción de nulidad radical, y subsidiariamente de anulabilidad. Para ello, hay que tener
presente que debe entablarse en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo, si se ejercita
también la anulabilidad (lo que es aconsejable), pues si sólo se demandase la nulidad, existiría un
plazo de una año. Para los ausente, este plazo no comienza a computarse hasta que sean notificados,
por escrito de los acuerdos. En cualquier caso, el propietario que impugne, debe acreditar que está al
corriente del pago de las deudas vencidas con la Comunidad.
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Sería también aconsejable, antes de ejercitar la acción judicial, requerir notarialmente, o
mediante burofax con acuse de recibo, al Presidente de la Comunidad, para que convoque una Junta
Extraordinaria, antes de que se cumpla el plazo de tres meses desde la anterior, en la que,
presentadas las objeciones por los propietarios que deseen entablar las acciones judiciales, se
someta a votación la rectificación de los acuerdos que vayan a constituir objeto de la misma, para dar
así la oportunidad de evitar un litigio y los gastos inherentes al mismo.
Capítulo 2º.- 4. Problemática de las prestaciones de servicios. Constitución de Entidades
Jurídicas complementarias o alternativas de la actual Comunidad.-
Establecido que la Comunidad de Propietarios, tan sólo debe dedicarse a la realización de las
obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de los elementos de uso o
propiedad común y de sus servicios, pero no de la prestación de servicios municipales, considero
que se debe estudiar la posibilidad de constituir otras entidades jurídicas para los fines que quedan
fuera del ámbito de la Comunidad.
Para ello, tenemos que establecer que elementos son de uso y propiedad común, así como
los servicios de éste ámbito.
Queda claro que, por el momento, el único elemento de uso y propiedad común, es la
depuradora y su emisario submarino, y que podrán llegar a serlo todos aquellos otros que resulten
de una Resolución Judicial firme y definitiva en su día.
Resulta también evidente que la Comunidad viene prestando los servicios de recogida de
basura doméstica, residuos vegetales, alumbrado público, limpieza de calles, incluido mantenimiento
de los viales, zonas verdes, alcantarillado, ordenación del tráfico y vigilancia. Casi todos ellos, a
excepción de la recogida de residuos vegetales, son de incumbencia municipal, por así disponerlo el
artículo 25 de la Ley 7/1.985 de 2 de Abril, Reguladoras de las Bases del Régimen Local, cuyo artículo
18-c) establece como Derecho de los Vecinos “utilizar, de acuerdo con su naturaleza, los servicios
públicos municipales, y acceder a los aprovechamientos comunales, conforme a las normas
aplicables”, y en su apartado g) el “exigir la prestación y, en su caso, el establecimiento del
correspondiente servicio público, en el supuesto de constituir una competencia municipal propia de
carácter obligatorio.
El artículo 26 de dicha Ley, establece en su apartado 1º:
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Los Municipios por sí o asociados deberán prestar, en todo caso, los servicios siguientes:
a. En todos los Municipios: alumbrado público, cementerio, recogida de residuos,
limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, acceso a los núcleos de
población, pavimentación de las vías públicas y control de alimentos y bebidas.
b. En los Municipios con población superior a 5.000 habitantes-equivalentes, además:
parque público, biblioteca pública, mercado y tratamiento de residuos.
c. En los municipios con población superior a 20.000 habitantes-equivalentes, además:
protección civil, prestación de servicios sociales, prevención y extinción de incendios e instalaciones
deportivas de uso público.
d. En los Municipios con población superior a 50.000 habitantes-equivalentes, además:
transporte colectivo urbano de viajeros y protección del medio ambiente.
El apartado 2º de dicho artículo dispone que: “Los Municipios podrán solicitar de la
Comunidad Autónoma respectiva la dispensa de la obligación de prestar los servicios mínimos que
les correspondan según lo dispuesto en el número anterior cuando, por sus características
peculiares, resulte de imposible o muy difícil cumplimiento el establecimiento y prestación de dichos
servicios por el propio Ayuntamiento.”
No conocemos, aunque presuponemos que no existe tal dispensa para el Ayuntamiento de
Conil, puesto que incluso, viene prestando estos servicios a vecinos que disponen de viviendas en
zonas rústicas sin urbanización.
Es de resaltar que la prestación de estos servicios obligatorios por parte de los
Ayuntamientos a sus vecinos, que contempla esta Ley, es independiente de que el Ayuntamiento
haya recepcionado o no los viales y zonas que le puedan corresponder en la urbanización.
Tal y como se recoge, tanto en el Plan de Ordenación Urbana de 1.965, que constituyó el
instrumento jurídico por el que se pudo ejecutar la Urbanización, y en los propios Estatutos de la
Comunidad, la red viaria y las zonas verdes son propiedad municipal. Distinto es que el Ayuntamiento
aún no las haya recepcionado, y que las Sociedades Urbanizadoras no hayan actuado los mecanismos
jurídicos necesarios para ello. Esta materia constituiría objeto de otro análisis diferente y específico,
que determinara las responsabilidades de las Urbanizadoras y del propio Ayuntamiento. Baste decir
aquí, que esta cuestión se encuentra actualmente regulada en la Ley de Ordenación Urbanística de
Andalucía (Ley 7/2.002 de 17 de Diciembre), que en su artículo 154, establece el procedimiento para
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la obligada recepción, incluso por fases, de las obras de urbanización a los Ayuntamientos,
estableciendo, incluso, el efecto recepcional por silencio administrativo. Y que el Ayuntamiento, en el
Convenio citado en el antecedente número 21, se obligó a recepcionarla en el plazo de cuatro años.
Una cuestión muy similar ha sido tratada por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo
Contencioso Administrativo) de 3 de Noviembre de 2.006, en un supuesto análogo al de nuestra
Comunidad, pues se trata de una urbanización desarrollada por una Plan de Ordenación de 1.967
que, al igual que el de Roche, fue elaborado bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 12 de Mayo de
1.956, y esta Sentencia resuelve reconocer el derecho de la Federación de Vecinos de esas
Urbanizaciones a que el Ayuntamiento de Mogán se haga cargo de los servicios públicos de su
competencia, tales como abastecimiento de agua potable, alcantarillado, saneamiento y tratamiento
de aguas residuales, recogida de residuos sólidos, alumbrado público, pavimentación y
mantenimiento de las vías públicas y accesos a los núcleos de población en las urbanizaciones.
En este caso, el Ayuntamiento alegó en cuanto al fondo, que no ha recepcionado las obras
por cuanto la mayoría de ellas no están acabadas por lo que, de conformidad con los arts. 83.3 y 84.3
del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, LS 1976, vigentes tras la STC 61/1997, así como el
art. 67 del RGU, por lo que la obligación de prestar los servicios solo se produce cuando hayan sido
cedidas las obras.
Ya la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia, estableció “que ni el Ayuntamiento puede
negarse a una recepción de las obras ni puede quedar en situación de absoluta pasividad, conforme a
los arts. 2 y 3 de la LS de 1976”. En el caso, "la propia actuación de la Administración revela que viene
realizando actos, cuyos destinatarios son los titulares de propiedades en las distintas urbanizaciones,
que dan a entender la recepción tácita de las mismas, en cuanto quedó acreditado en período
probatorio que el Ayuntamiento viene girando el Impuesto de Bienes Inmuebles (y antes la
Contribución Territorial), otorgando licencia de edificación y de primera ocupación, cobrando el
Impuesto de Actividades Económicas, es decir, un conjunto de actos que revelan esa recepción
tácita, o, cuando menos (si esto no fuera así), una actitud diametralmente contraria al cumplimiento
de sus obligaciones urbanísticas de control y fiscalización del estado e las urbanizaciones."
Y finalmente declaró que "es conforme a derecho acudir a los Tribunales del orden
contencioso-administrativo para postular la recepción de las urbanizaciones, así como el
establecimiento de los servicios municipales obligatorias y su prestación efectiva, con independencia
de la vía que vaya a ser elegida para ello, de gestión directa o indirecta, y como quiera que esto es lo
35
que se solicitó ante la Administración y ante este Tribunal, lo procedente es la estimación del
recurso.”
La tesis de esta Sentencia, que corrobora una amplia línea jurisprudencial anterior del propio
Tribunal Supremo y algunos Tribunales Superiores de Justicia, es de directa aplicación a la
Urbanización de Roche, pues incluso se dan los supuestos de que el Ayuntamiento suministra y
factura el agua potable, cobra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y otorga licencias de obras y de
primera ocupación.
Tanto la Comunidad, como cualquier propietario, pueden solicitar al Ayuntamiento la
prestación de todos los servicios a que tiene obligación y, si existe negativa de éste expresa o tácita,
interponer Demanda ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Y hago hincapié, en lo de
cualquier propietario, porque los derechos reconocidos por la mencionada Ley, lo son “para los
vecinos”, por el simple hecho de serlo y no para las Comunidades de Propietarios. Constituyendo
dicha Ley norma de orden público, no cabe la renuncia de derecho, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 6-2º del Código Civil. No obstante cabría plantearse la legitimación procesal de la
Comunidad, con base en un acuerdo válidamente adoptado en su Junta General. No olvidemos que
las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica propia.
No obstante, creo que este tema, sujeto a un análisis jurídico más detallado, se debería
someter a la decisión de la Comunidad, ya que algunos propietarios se podrían plantear si la calidad
de los servicios sería la misma que proporcionara el Ayuntamiento y, si su coste, aunque menor en
las actuales tasas municipales, merece la pena o no ser soportado como hasta ahora.
Cuestión diferente, y para el mantenimiento de los gastos de conservación de la
urbanización, sería el planteamiento de constituir voluntariamente, y en una adecuada negociación
con el Ayuntamiento una Entidad Urbanística de Conservación. Estas Entidades, en el ámbito de la
Comunidad Andaluza, están reguladas por la Ley de Ordenación Urbanística (Ley 7/2.002 de 17 de
Diciembre) que, en su artículo 111 dispone:
1. Los propietarios interesados podrán participar, conforme a lo establecido en esta Ley, en la
gestión urbanística mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras, que se regirán por
sus estatutos en los términos y condiciones que se establezcan reglamentariamente, sin perjuicio de
la aplicación de los preceptos contenidos en los capítulos I, II y V del presente título IV para los
sistemas de actuación y para la conservación de las obras de urbanización.
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2. Las entidades urbanísticas colaboradoras tendrán carácter administrativo, dependerán de
la Administración actuante y adquirirán personalidad jurídica a partir del momento de su inscripción
en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, cuya creación, seguimiento y control se
regularán reglamentariamente.
En relación con el Deber de Conservación de las Obras de Urbanización, el artículo 153 de la
mencionada Ley establece:
1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento
de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, compete al municipio o a
los propietarios agrupados en entidad urbanística en los supuestos previstos en este
título.
2. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, corresponde al municipio la
conservación de las obras de urbanización realizadas por particulares o como
consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de
ejecución. La asunción por el municipio de la conservación sólo se producirá en el
momento de la recepción por el mismo de las correspondientes obras. Hasta ese
momento, el deber de conservación corresponderá, en todo caso, a la persona o
entidad ejecutora de la urbanización, teniendo los costes correspondientes la
consideración de gastos de urbanización.
3. La conservación de las obras de urbanización corresponde a los propietarios
de solares, agrupados legalmente en entidad urbanística de conservación, en los
mismos términos dispuestos en el apartado 2 para el municipio, con independencia
de que las obras sean o no de primera ejecución, en los siguientes supuestos:
a. Cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier
procedimiento.
b. Cuando los solares estén comprendidos en unidades de ejecución o
ámbitos delimitados a este solo efecto, si el planeamiento urbanístico así lo dispone.
4. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho
público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para
el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades
Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar
y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas
de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.
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5. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se
determinará:
a. Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanística
de conservación.
b. En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema
de ejecución de la unidad de ejecución correspondiente.
c. En último término, conforme a la que les esté asignada en la
comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad
horizontal.
Es decir, cabe un acuerdo con el Ayuntamiento para establecer una Entidad
Urbanística de Conservación, negociar la participación en ella de los propietarios, y
establecer un sistema de participación en gastos, por vía de acuerdo, reflejado en
sus Estatutos. En realidad esta negociación se inició con la firma del Convenio de 28
de Diciembre de 2.004, ratificado posteriormente por la Junta de la Comunidad de
2.005. Pero no se cumplió el plazo improrrogable que se estableció para Constituir la
Entidad Urbanística de Conservación, ni se especificaron las bases de funcionamiento
de la misma; por lo que cabe abrir una nueva vía de negociación, donde se
establezcan unas bases claras de participación y funcionamiento.
Establecido todo lo anterior, es preciso recalcar que no debe confundirse la
obligación que tienen los Ayuntamientos de prestar los servicios que le asigna la Ley
7/1.985, con la de afrontar los gastos de conservación de la urbanización, que sólo
se producirá a partir de la recepción, expresa o tácita de la recepción de las obras.
La Comunidad, incluso cualquier propietario puede, como hemos visto, exigir y
obtener del Ayuntamiento la prestación de todos los servicios obligatorios que, en
este caso correspondan a una población de más de 20.000 habitantes. En tal caso, si
es la Comunidad la que lo decide, dejaría de prestar estos servicios, y si es el
propietario quien los demanda y obtiene, dejaría éste de abonarlos a la Comunidad.
Puede pues, tras esta decisión, quedar reducida la Comunidad a la
conservación de los viales y zonas verdes, hasta tanto fuerce la recepción por el
Ayuntamiento, lo que supondría una reducción significativa en las cuotas, ya que los
otros servicios se pagarían por cada propietario al Ayuntamiento, mediante la
correspondiente tasa vigente en la Ordenanza Fiscal Municipal.
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No pudiendo la Comunidad impedir a ningún propietario actuar de esta
manera, si fueren muchos los que así lo decidan, se podría encontrar inmersa en una
bajada sustancial de cuotas que le obligaría a disminuir gastos de maquinaria y
personal.
Por ello, creo que es un tema de urgente estudio y debate por la Junta, si no
quiere verse abocada a la situación anteriormente descrita.
Si se constituye en debida forma, y tras una buena negociación con el
Ayuntamiento, una Entidad Urbanística de Conservación, en la que el Ayuntamiento
participase con un sustancial porcentaje en sus gastos, los propietarios verían
reducidas sus contribuciones a estos gastos que son cuantiosos, según se desprende
de las cuentas de la comunidad.
Si los demás servicios, resulta obligatorio que los preste el Ayuntamiento, y
así se demanda, también desaparecería este capítulo de gastos de la Comunidad y,
al desparecer, prácticamente la Comunidad quedaría sin más contenido que
mantener los bienes de propiedad común que, en su día, pudieran resultar. La
contribución de los propietarios a sus gastos, sería insignificante.
Por eso sería interesante iniciar una negociación con el Ayuntamiento, para
que recepcione los viales, zonas verdes, y depuradora, creándose la Entidad
Urbanística de Conservación, en la que, pese a no ser su objeto, sería posible
entroncar la prestación de los demás servicios (basura, alcantarillado, limpieza
calles, alumbrado público, etc…), que si no, tendrá que prestar por sí mismo, sin
más participación de los propietarios que el pago de su correspondiente tasa. En este
supuesto, si se negocia con el Ayuntamiento adecuadamente, se puede conseguir el
efecto de una sustancial rebaja para todos los propietarios, en relación con el coste
que ahora soportan en las cuotas de la Comunidad.
Finalmente, y en cuanto se refiere a aquellas actividades que, por su
naturaleza, y con base en los argumentos expresados en este Informe, no
constituyen objeto de la comunidad de propietarios, deben salir del ámbito de ésta, y
propiciarse a través de entidades asociativas que, en nuestra Comunidad Autónoma
pueden encontrar su marco legal en la Ley 4/2006, de 23 de junio, de Asociaciones de
Andalucía, si son de carácter cultural, educativo o similar, y en la Ley 10/1.990 de 15 de Octubre, si
son asociaciones de carácter deportivo. En ambos casos, tendrán personalidad jurídica, y serán sus
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miembros, bajo el principio de la libre asociación, los que soporten sus gastos y disfruten de sus
beneficios.
Y este es el Informe que emito, salvo mejor opinión fundada en Derecho, en Conil de la
Frontera a 17 de Septiembre de 2.010.
Lcdo. José Manuel Moreno del Cuvillo