Segunda jornada de capacitación

Impacto del nuevo Código en la actividad

inmobiliariaAzul – 24/09/2015

Mariano EsperAbogado

mesper@derecho.uba.ar

Sugerencias generales aplicables a los instrumentos inmobiliarios

Autorizaciones de venta

Señal

Reserva inmobiliaria

Conformidades de reserva

Contenido de la jornada

Compraventa inmobiliaria

Boleto de compraventa

Compras en comisión

Prehorizontalidad

Cesiones de derechos

Contenido de la jornada

1. El CCC está compuesto por un Título Preliminar y seis Libros

2. Título Preliminar (arts. 1-18)

3. Libro I “Parte general” (arts. 19-400)

4. Libro II “Relaciones de familia” (arts. 401-723)

5. Libro III “Derechos personales” (arts. 724-1881)

6. Libro IV “Derechos reales” (arts. 1882-2276)

7. Libro V “Transmisión de derechos por causa de muerte” (arts. 2277-2531)

8. Libro VI “Disposiciones comunes a los derechos personales y reales” (arts. 2532-2671)

Estructura del nuevo Código

1. Nueva terminología: locación, canon locativo, reglamento de propiedad horizontal, uniones convivenciales, etcétera

2. Remisiones normativas: adecuarla al articulado vigente

3. Título de los instrumentos: regla del art. 1127, CCC

Sugerencias generales para los instrumentos inmobiliarios (1)

4. Unificar las denominaciones: de las partes, de la cosa vendida o arrendada, etc.

5. Acreditar la representación invocada: arts. 358 y ss., y particularmente, 362 y ss.

6. Adecuar la redacción en los casos de nombres de fantasía

7. Cantidades y cifras: en letras y números

Sugerencias generales (2)

7. Domicilios especiales de las partes:a) Importancia y efectosb) Regulación en el art. 75

8. Utilizar la expresión “y/o” para referirse a hechos, situaciones o circunstancias conjuntas o alternativas

9. Emplear la expresión “acuerdo por escrito”, en sustitución de “acuerdo expreso” o “conformidad expresa”

Sugerencias generales (3)

10.Precaución con el uso de referencias genéricas del estilo: “a criterio exclusivo de”, “según discreción de”, “facultad ampliamente concedida a”, y similares

11.Incluir la cláusula que fija la “mora automática y de pleno derecho” en caso de incumplimiento de tal o cual obligación, o de todas las obligaciones

12.Recordar la vigencia de la ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal, en lo referente a pagos en efectivo

Sugerencias generales (4)

1. Denominaciones usuales

2. Ausencia de regulación concreta en el nuevo Código

3. Normas sobre corretaje:a) Arts. 1345 a 1355b) Decreto-ley 20.266/1973 de Martillerosc) Art. 77, ley 24.441d) Normas locales: ley 10.973 de PBA

4. Forma libre

Autorizaciones de venta

1. Identificación del comitente: art. 1347, inc. a)

2. Individualización del inmueble objeto del contrato

3. Indicación del negocio que se pretende celebrar: una o varias alternativas

4. Condiciones de la venta: moneda; precio total y forma de pago; plazos de pago, etc.

Contenido de la Autorización (1)

5. Plazo:a) Prórrogas, renovaciones: recomendaciones

para su redacciónb) Irrevocabilidad: consecuencias

6. Facultades del corredor:a) Ofrecer el inmueble al públicob) Recibir señas, reservas, etc.c) Representar al comitente, firmar boleto de

compraventa, etc. (art. 1349, inc. b], CCC, y art. 34, inc. a], dec.-ley 20.266/1973)

7. Obligación de información periódica

Contenido de la Autorización (2)

8. Pacto de exclusividad:a) Conceptob) Contenidoc) Ausencia de tratamiento legal específicod) Consecuencias de su incumplimiento:

sugerencias para incorporar en las autorizaciones

9. Estado físico y de ocupación del inmueble

10.Condiciones jurídicas del bien raíz y del comitente

Contenido de la Autorización (3)

11. Cuestiones vinculadas con el pago de servicios públicos y tributos

12.Indicar las fechas de la entrega de la posesión y escrituración

13.Retribución del corredor: monto y fecha de pago. Aspectos clave a tener en cuenta

Contenido de la Autorización (4)

14.Gastos: quién debe abonarlos

15.Falta de pago de la retribución o de los gastos: mora automática, multas o penalidades consecuentes

16.Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)

Contenido de la Autorización (5)

17.Asentimiento conyugal / conviviente: precauciones (arts. 456, 470 y 522, CCC)

18.Domicilios especiales: art. 75

19.Competencia judicial / arbitral. Regulación del arbitraje como contrato en el nuevo Código (arts. 1649 y ss.)

Contenido de la Autorización (6)

1. Régimen anterior:

a) Código Civil: arts. 1189 y 1202, seña penitencial

b) Código de Comercio: art. 475, seña confirmatoria

2. Ubicación en el nuevo Código: arts. 1059 y 1060

Señal (1)

3. Características del nuevo régimen:

- Terminología: señal o arras- Unificación del régimen en materia

de señal- Objeto de la señal: dinero o cosas

muebles- Carácter confirmatoria de la

seña- Pacto contrario expreso: facultad de

arrepentimiento

Señal (2)

1. Seña confirmatoria:a) Principio de ejecución del contratob) Imposibilidad de arrepentirsec) Incumplimiento contractual:

responsabilidad integral

2. Seña penitencial:a) Posibilidad de arrepentirseb) Pérdida de lo entregado o restitución

dobladac) ¿Mayores daños y perjuicios?

Efectos jurídicos de la señal

1. Nuevo Código: ausencia de tratamiento específico

2. Aplicación de las normas sobre oferta: arts. 971 a 983

3. Precaución con la nueva figura de los acuerdos parciales prevista en el art. 982

Reserva inmobiliaria (1)

4. Se trata de una oferta:a) Irrevocable durante el plazo de su vigenciab) Garantizada con la suma entregada en el acto

5. Notificar la aceptación al ofertante y que la aceptación sea recibida por aquél (art. 980, inc. b])

6. ¿Cómo se comunica la aceptación? Validez de medios electrónicos

Reserva inmobiliaria (2)

1. Regulación en el art. 982

2. La figura de los “acuerdos parciales” sobre elementos esenciales particulares (art. 982):

a) Recepción de la teoría de la punktation

b) Efectos decisivos en el ámbito negocial

c) En caso de duda, no hay contrato

d) Minutas o borradores

Los acuerdos parciales

1. Primera cuestión: ¿es válido establecer condiciones al respecto?

2. Indicar que solo habrá contrato en caso de:Acuerdo completo y plenoSobre todos los elementos y aspectos del negocio

que se está celebrandoTanto principales como secundarios o

accesoriosEntre otros, relativos a: cosa, precio, moneda,

garantías, seguros, responsabilidades, aspectos tributarios, gastos y honorarios de la operación, retribución del corredor, etcétera

¿Cómo prevenir acuerdos parciales? (1)

3. Otra opción: exigir la suscripción del contrato para considerarlo perfeccionado (solemnidad voluntaria: art. 284)

4. Las obligaciones o prestaciones no pueden exigirse hasta que no haya acuerdo pleno y completo

¿Cómo prevenir acuerdos parciales? (2)

1. Replicar numerosas cuestiones indicadas en la autorización

2. Datos del reservante / ofertante

3. Negocio objeto de la reserva: compra, alquiler, etcétera

4. Individualización del inmueble

Contenido de la reserva inmobiliaria (1)

5. Condiciones de la reserva-oferta:

a) Precio: monto, forma y lugar de pago, etcétera

b) Moneda extranjera: aspectos clavec) Condiciones físicas y jurídicas del inmuebled) Servicios públicos y tributose) Boleto de compraventaf) Escrituración: designación de escribano,

honorarios, gastos, etcétera

Contenido de la reserva inmobiliaria (2)

6. Plazo de la reserva

7. Cuestiones esenciales que es posible pactar:a) Prohibición de subarrendar y cederb) ¿No introducir animales o mascotas?

8. Obligación de no comercializar el inmueble durante la vigencia de la reserva

Contenido de la reserva inmobiliaria (3)

9. Retribución y gastos del corredor: mora automática, consecuencias en caso de incumplimiento

10.Notificación de la aceptación o rechazo de la reserva-oferta: modos, efectos

11.Posibilidad de exigir refuerzos de reserva

Contenido de la reserva inmobiliaria (4)

12.Restitución de la reserva en determinadas hipótesis

13.Domicilios especiales del reservante y del corredor

14.Competencia judicial / arbitral

Contenido de la reserva inmobiliaria (5)

1. Concepto

2. Ausencia de regulación específica: se aplican las normas sobre aceptación de los contratos (arts. 971 y ss.)

3.Instrumentación: en el mismo documento o en instrumento separado

Conformidad de reserva (1)

4. Ratificación de la retribución a pagar al intermediario

5.Asentimiento del cónyuge o conviviente: arts. 456 y 522

6. Notificación al reservante: art. 980, inc. b)

Conformidad de reserva (2)

1. Concepto y función negocial

2. Naturaleza jurídica: pago parcial

3. Efectos

Refuerzo de reserva

Compraventa

1. El contrato se regula en los arts. 1123 a 1171

2.Unificación del régimen de la compraventa civil y comercial

3. Estructura del capítulo: disposiciones generales, compraventa de cosas muebles, pactos y boleto de compraventa

Precio (1)

1. Precio determinado y compatible con ley 23.928

2. Modalidades de precio autorizadas (art. 1133):

a) Suma determinada: moneda nacional o extranjera

b) Fijación por un tercero: fijación por el juez si el tercero no quiere o no puede

c) Referencia a otras cosas ciertas. Posibilidad de encubrir cláusulas de estabilización monetaria

d) “En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo”

Precio (2)

2. Precios ajustados por índices determinados:a) Redacciones usualesb) Invalidez de tales acuerdos (arts. 7 y 10,

ley 23.928)

3. Precio mixto: moneda nacional + moneda extranjeraa) Validezb) Impacto impositivo en algunas

jurisdiccionesc) Advertencia con relación a los recibos de

pago

Precio (3)

4. Precio mixto: dinero + entrega de cosaa) Viabilidadb) Permuta mixta o con saldoc) Régimen del art. 1126

5. Consecuencias de calificar al acto como permuta:a) La prestación de debida son cosasb) Ambos contratantes son compradores y

vendedoresc) Garantes de saneamientod) Gastos por partes iguales, salvo pacto

contrarioe) Tratamiento impositivo dispar

Obligaciones en moneda nacional

1. Régimen originario del Código Civil: obligación dineraria

2. Régimen jurídico luego de la reforma de la ley 23.928 de Convertibilidad del Austral (1991)

3. Rígido nominalismo: art. 7, ley 23.928, y art. 619, Cód. Civil

Obligaciones en moneda extranjera

1. Régimen originario del Código Civil: obligación de dar cantidades de cosas

2. Régimen jurídico luego de la reforma de la ley 23.928 de Convertibilidad del Austral: obligación dineraria

3. Rígido nominalismo: art. 7, ley 23.928, y art. 619, Cód. Civil

Las obligaciones de dar dinero en el nuevo Código

1. Normas aplicables: arts. 765 a 772

2. Concepto de obligación de dar dinero (art. 765):

“La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la

obligación”

Moneda nacional

1. Obligaciones de dar moneda de curso legal (art. 766):

“El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada”

2. Coordinación entre el art. 766 y el art. 7, ley 23.928:

“El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad

nominalmente expresada”

Moneda extranjera

1. Régimen previsto en el art. 765, segunda parte:

“Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda

que no sea de curso legal en la República, la obligación debe

considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando

el equivalente en moneda de curso legal”

Aspectos destacados del nuevo régimen

1.La obligación será considerada como de dar cantidades de cosas: trigo, café, soja, combustibles

2.Posibilidad de cancelar la obligación por su equivalente en moneda de curso legal

3.Indemnización integral en caso de incumplimiento, no reducida a intereses como en el caso de las obligaciones de dinero

4.Efectos sobre la compraventa: ¿se transforma en permuta?

Contratos exceptuados de la regla general del art. 765

1. Depósito: arts. 1356 y 1367

2. Depósito bancario: art. 1390

3. Préstamo bancario: art. 1408

4. Descuento bancario: art. 1409

5. Mutuo: arts. 1525 y 1527

1. Cláusula “de solvencia” de la parte adquirente

2. Cláusula de moneda extranjera como “condición esencial” del negocio

3. Cláusula de asunción del riesgo cambiario

Cláusulas usuales vinculadas con el precio en moneda extranjera

(1)

4. Cláusula de renuncia a invocar la teoría de la imprevisión o a alegar otros institutos jurídicos. Precaución con lo dispuesto por el art. 944

5. Cláusula de pago con títulos públicos o con pesos para adquirir títulos públicos

Cláusulas usuales vinculadas con el precio en moneda extranjera

(2)

6. Cláusula de pagos en pesos

7. Cláusula relativa al art. 765

8. Aplicación de las cláusulas mencionadas en los contratos por adhesión y en los contratos de consumo

Cláusulas usuales vinculadas con el precio en moneda extranjera

(3)

1. Redacciones usuales:

“La parte adquirente declara que realmente posee en el país la cantidad de

divisas necesarias para atender el pago de las cuotas de precio convenidas en este contrato”

“La parte adquirente manifiesta en forma expresa tener en su poder el dinero físico en la divisa norteamericana en cantidad suficiente para cancelar la operación que por este acto

se instrumenta”

Cláusula “de solvencia” de la parte adquirente

1. Redacciones usuales:

“El pago del precio establecido en este contrato deberá efectuarse inexcusablemente en la

moneda dólar estadounidense pactada, como condición del presente convenio”

“El precio se fija en forma exclusiva y como condición esencial de esta operación en

moneda dólar estadounidense, por haber sido libremente convenido entre las partes como condición del presente contrato, debiéndose

realizar los pagos en dólares estadounidenses billete sin restricciones y de libre

disponibilidad”

Cláusula de moneda extranjera como

“condición esencial”

1. Redacciones usuales:

“La parte adquirente declara conocer cabalmente la situación existente con

relación a la moneda dólar estadounidense y las restricciones para

su adquisición en el mercado cambiario y asume íntegramente el riesgo cambiario

de esta operación”

Cláusula de asunción del riesgo cambiario (1)

“La parte adquirente toma expresamente a su cargo el eventual riesgo cambiario que esta operación

implica”

“La parte deudora conoce el alcance de la obligación asumida en este

acuerdo”

Cláusula de asunción del riesgo cambiario (2)

1. Redacciones usuales:

“La parte adquirente renuncia en forma expresa e irrevocable a invocar la teoría de la

imprevisión, la teoría del abuso del derecho, el enriquecimiento sin causa, la pesificación de la

obligación o cualquier otro instituto previsto o no por la ley o por la jurisprudencia y que esté

vigente en la actualidad o se establezca en el futuro para pretender la revisión de lo pactado, una disminución o reajuste del precio fijado en

forma definitiva en este contrato”

“La parte adquirente renuncia a invocar el art. 765”

Cláusula de renuncias a invocar la teoría de la

imprevisión u otras figuras jurídicas

1. Redacción usual:

“En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la

celebración de este contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda dólar estadounidense billete esencialmente pactada o el pago del precio en dólares

estadounidenses billete, la parte adquirente deberá entregar a la contraparte la cantidad de títulos

públicos de la República Argentina en cualquiera de sus clases y series, a elección del acreedor, cuya venta en el mercado de Nueva York, Zürich o Montevideo, le permita

adquirir al acreedor en ese mismo mercado la cantidad de dólares estadounidenses billetes necesaria para cancelar,

libre de todo gasto, impuesto y/o comisión, el saldo de precio adeudado o que deba abonarse”

Cláusula de pago con títulos públicos

1. Redacciones usuales:

“En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda

dólar estadounidense billete esencialmente pactada o el pago del precio en dólares estadounidenses billete, la parte adquirente deberá entregar a la contraparte la cantidad suficiente de

pesos necesaria para adquirir en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires o en el Mercado Electrónico Abierto la cantidad de títulos

públicos de la República Argentina en cualquiera de sus clases y series, a elección del acreedor, para que vendidos en el mercado

de Nueva York permita adquirir al acreedor en ese mismo mercado la cantidad de dólares estadounidenses billetes necesaria para cancelar, libre de todo gasto, impuesto y/o

comisión, el saldo de precio adeudado o que deba abonarse. Se considerarán válidas las cotizaciones publicadas en XX periódicos

especializados”

Cláusula de pago con pesos para adquirir títulos

públicos

1. Redacción usual:

“En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este contrato, hicieren

imposible la adquisición de la moneda dólar estadounidense billete esencialmente pactada o el

pago del precio en dólares estadounidenses billete, la parte adquirente deberá entregar a la contraparte la

cantidad suficiente de pesos necesaria para adquirir en Montevideo la cantidad de dólares

estadounidenses billetes necesaria para cancelar, libre de todo gasto, impuesto y/o comisión, el saldo

de precio adeudado o que deba abonarse”

Cláusula de pago con pesos

Cláusulas relativas al art. 765

1. Renuncia a invocar el art. 765

2. El deudor se somete a la aplicación del art. 766

3. Se pacta como obligación alternativa irregular, concediéndose al acreedor la elección (art. 782)

4. Aplicación de la ley internacional (art. 2561) para los ciertos contratos

5. Posible aplicación del “argentino oro” (ley 1.130)

Obligaciones de las partes

1. Del vendedor (arts. 1137 y 1138):- Transferir la propiedad de la cosa- Poner a disposición la documentación

pertinente- Prestar toda cooperación para que la

transferencia se concrete- Pagar el estudio de títulos, mensura y tributos

que graven la venta

2. Del comprador (art. 1141):- Pagar el precio- Recibir la cosa y la documentación pertinente- Pagar el testimonio de la escritura pública y

los demás posteriores a la venta

Pactos en la compraventa

1. Cláusulas de inenajenabilidad: art. 1972

2. Pactos de retroventa, de reventa y de preferencia:- Regulación en los arts. 1163 y ss.- Conceptos- Aplicables a muebles e inmuebles- Plazos máximos: 5 años (inmuebles) y 2

años (muebles), desde el contrato

3. Efectos según que se trate de cosas registrables o muebles no registrables: art. 1166

1. Tratamiento escaso e inorgánico de la materia en los arts. 1170 y 1171

2. No se adopta una posición concreta sobre la naturaleza jurídica del boleto

3. Las complicaciones derivadas del plazo de un año: art. 994

Boleto de compraventa (1)

4. Requisitos para oponer el boleto en caso de:

a) Medidas cautelares sobre el inmueble vendido: art. 1170

b) Concurso o quiebra del vendedor: art. 1171

Boleto de compraventa (2)

1. Matrimonio: protección de la vivienda familiar (art. 456) y régimen de comunidad (art. 470)

2. Uniones convivenciales: protección de la vivienda familiar (art. 522)

3. Régimen de protección de la vivienda (arts. 244 y ss.)

Asentimiento en el boleto

1. Concepto general

2. La vivienda familiar en el matrimonio (art. 456) y en las uniones convivenciales (526)

3. Asentimiento para “disponer de los derechos” sobre la vivienda familiar

4. Diferencia con el régimen de la vivienda (ex bien de familia), regulado en los arts. 244 y ss.

La vivienda familiar

1. Figura regulada genéricamente en el art. 1029, CCC

2. Posibilidad abierta en los contratos, excepto:

a) Si el contrato no puede ser celebrado por representantes

b) La determinación de los sujetos contratantes es indispensable

3. Supuestos en que hay comitente y casos en que se actúa sin comitente

Compras en comisión (1)

4. Comunicación de la aceptación del tercero:a) Plazo:15 días desde la celebración del

contrato, salvo pacto en contrario;b) Forma de la comunicaciónc) Sujeto que debe comunicar. Prever

diversas hipótesis

5. Efectos jurídicos durante el período intermedio y luego de la comunicación

Compras en comisión (2)

1. Determinar el plazo dentro o hasta el cual el contratante debe comunicar quién es el tercero

2. Precisar quién comunica la aceptación del tercero

3. Indicar la forma de la comunicación

Cláusula de compra en comisión (1)

4. Establecer el domicilio adonde debe ser comunicado

5. Fijar posibles restricciones respecto de quién puede ser el tercero aceptante: equis persona, etcétera

6. Determinar los efectos de la comunicación y qué sucede en el ínterin

Cláusula de compra en comisión (2)

1. Se derogan las leyes 19.724 de Prehorizontalidad y 20.276 de Excepciones al Régimen de Prehorizontalidad

2. Regulación en los arts. 2070 a 2072: no hay obligación de inscribir los boletos

3. Supuestos excluidos del régimen de prehorizontalidad

Prehorizontalidad (1)

4. Se aplica a contratos sobre UF previos a la afectación a propiedad horizontal

5. Constitución de seguro obligatorio: Por parte del titular de dominio A favor de los adquirentes En caso de fracaso de la operación Reintegro de cuotas abonadas más interés

retributivo Consecuencias del incumplimiento por el

titular

Prehorizontalidad (2)

1. Regulación separada de la cesión de derechos (arts. 1614 y ss.), la cesión de deudas (arts. 1632 y ss.) y la cesión de la posición contractual (arts. 1636 y ss.)

2.Notificación al deudor cedido:a) Regulada en el art. 1620b) Pactar quién notificac) Plazo de la notificaciónd) Consecuencias de la notificacióne) Consecuencias de la falta de notificación

Cesión de derechos (1)

3. Garantía de evicción y garantía de solvencia del deudor cedido

4. Cesión de la posición contractual (arts. 1636 a 1640):a) Conceptob) Conformidad a la cesiónc) Relaciones entre cedente y contratante

cedidod) Requisitos para mantener la acción contra

el cedentee) Recaudos para mantener las fianzas y

garantías en caso de cesión

Cesión de derechos (2)

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN!!

Mariano EsperAbogado

mesper@derecho.uba.ar