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AUGE DE LA INVERSIÓN EN BIENES INMOBILIARIOS

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE RIO CUARTO

FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS

¨ AUGE EN LA INVERSION DE BIENES INMOBILIARIOS ¨

AUTORES:

ALVAREZ, GABRIELA.

AMADEO, PAMELA ALEJANDRA.

CASSANO, MARIA VIRGINIA.

CERIONI, CLAUDINA ANA.

DIRECTOR:

CRA. ALANIZ, ALICIA RENÉE

CARRERA DE GRADO:

CONTADOR PÚBLICO

FECHA DE PRESENTACION:

SEPTIEMBRE 2014

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INDICE INTRODUCCÍON…………………………………………………… 5 OBJETIVOS………………………………………………………… 6 MODULO I 1 BIENES ………………………………………………………………. 7 1.1 Definición …………………………………………………………….. 7 1.2 Diferencia entre Bienes Muebles e Inmuebles……………………. 8 1.2.1 Bienes Muebles …………………………………………………….... 8 1.2.2 Bienes Inmuebles ……………………………………………………. 8 1.2.2.1 Clasificación de Bienes Inmuebles ………………………………… 9 1.3 Bienes Raíces ………………………………………………………... 9 2 MERCADO …………………………………………………………… 10 2.1 Definición …………………………………………………………….. 10 2.2 Mercado Inmobiliario ………………………………………………… 10 3 INVERSIÓN …………………………………………………………... 11 3.1 Concepto de Inversión ……………………………………………… 11 3.2 Invertir en Bienes Raíces…………………………………………… 11 3.2.1 Ventajas de invertir en Bienes Raíces …………………………….. 12 3.3 Alternativas de inversión …………………………………………… 13 3.4 Cómo invertir. Decisiones de Inversión …………………………… 13 3.5 Consejos para invertir ……………………………………………….. 15 4 PERSPECTIVAS DE LA INVERSIÓN DESDE EL NIVEL

INTERNACIONAL AL NIVEL LOCAL.…………………………… 17

4.1 Reseña histórica a nivel internacional de la especulación de la rentabilidad de las inversiones …………………………………….

18

4.2 Historia a nivel Nacional, provincia de Córdoba, departamento de Río Cuarto. Crecimiento poblacional y edilicio…………………

23

4.3 Informes periodísticos ……………………………………………….. 26 4.3.1 Argentina. Córdoba – A nivel municipal: Río Cuarto …………….. 26 4.3.1.1 Por el nuevo boom de la construcción: ¨Podríamos igualar o

superar los índices de construcción del boom del 2008 ………… 26

4.3.1.2 La Patria Ladrillera: En 8 meses se construyó el doble que en todo el 2010…………………………………………………………..

26

4.3.1.3 La construcción cerca del boom del 2008: “Llegó a quinientos sesenta millones ($560 millones”) .…………………………………

29

4.3.1.4 El nuevo boom de la construcción y las contradicciones de una ciudad desigual ……………………………………………………….

30

MODULOS II................................................................................. 32 1 MÉTODOS PARA LA TOMA DE DECISIONES Y MODELOS

MATEMÁTICOS PARA EVALUAR ALTERNATIVAS DE INVERSIÓN ..................................................................................

32

1.1 Toma de Decisiones: Definición ……………………………………. 32 1.2 Proceso de Toma de Decisiones ………………………………….. 32 1.3 Toma de Decisiones Financieras ………………………………….. 34 1.3.1 Características ……………………………………………………….. 34




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1.3.2 Etapas del Proceso de Toma de Decisiones …………………….. 37 1.4 Selección de Criterios en la Toma de Decisiones ……………….. 40 2 MÉTODOS DE DECISIÓN MULTICRITERIO ……………………. 41 2.1 Conceptos incluido ………………………………………………….. 41 2.2 Tipos de Métodos de Decisión Multicriterio ………………………. 44 2.3 Técnicas de Toma de Decisiones …………………………………. 47 2.3.1 Programación Lineal ………………………………………………… 47 2.3.1 Análisis de Sensibilidad ……………………………………………... 48 3 MÉTODO DE DIAKOULAKI ……………………………………….. 50 3.1 Práctico del Método de Diakoulaki ………………………………… 51 4 MÉTODO ELECTRE ………………………………………………… 55 4.1 Práctico del Método Electre ………………………………………… 58 5 CONCLUSIÓN ……………………………………………………….. 61 MODULO III………………………………………………………….. 64 1 NORMAS DE CONSTRUCCIÓN DE LA CIUDAD DE RIO

CUARTO……................................................................................ 64

1.1 Código de Construcción de la ciudad de Río Cuarto: Ordenanza 555/93…………………………………………………………………

64

2 DISPOSICIONES PRELIMINARE………………………………… 64 2.1 Objetivo y ámbito de aplicación ……………………………………. 64 2.2 Obligaciones de los propietarios, profesionales, usuarios y

empresas ….................................................................................. 65

2.3 Idioma Nacional y sistema métrico nacional ……………………… 65 2.4 Control de cálculo ……………………………………………………. 65 3 DISPOSICIONES ESPECIALES…………………………………… 65 3.1 Medios de Egresos ………………………………………………….. 65 3.1.1 Trayectoria de los medios exigidos de egreso …………………… 65 3.2 Instalaciones complementarias y técnica en los edificios ……… 66 3.2.1 Caja de ascensores: sus características y dimensiones ………… 66 3.2.2 Dimensiones de la caja de ascensores …………………………… 66 3.2.3 Fondo de la caja de ascensores …………………………………… 66 4 DISPOSICIONES ORGANICAS Y PROCEDIMENTALES …… 67 4.1 Procedimientos y tramitaciones…………………………………… 67 4.1.1 Permisos de edificación e instalación…………………………….. 67 4.1.1.1 Trabajos que requieren permisos de obra………………………… 67 4.1.1.2 Trabajos que requieren aviso de obra……………………………… 68 4.1.2 Disposiciones generales para tramitación de permisos de

edificación e instalación……………………………………………. 68

4.1.2.1 Documentos necesarios…………………………………………….. 68 4.1.2.2 Certificado de uso conforme………………………………………… 68 4.1.2.3 Leyes provinciales de colegiación………………………………….. 68 4.2 Inspecciones………………………………………………………… 69 4.2.1 Objeto de inspección………………………………………………… 69 4.2.3 Acceso de la inspección del Órgano Técnico de Aplicación a los

predios………………………………………………………………… 69

4.2.4 Horario para efectuar inspección en las obras…………………… 69




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4.2.5 Documentos que deben permanecer en la obra…………………. 69 4.2.6 Presencia del profesional durante la inspección del Órgano

Técnico de Aplicación……………………………...………………... 69

4.2.7 Acta de inspección y/o notificación………………………………… 70 4.2.8 Responsabilidad jurídica de la inspección…………………………. 70 5 ANEXOS....................................................................................... 71 5.1 Determinación de la línea municipal oficial………………………... 71 5.2 Ordenanza de prevenciones contra incendios……………………. 72 5.2.1 Alcances de las prevenciones contra incendio…………………… 72 BIBLIOGRAFIA............................................................................. 73




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INTRODUCCIÓN Desde hace unos años, en la ciudad de Río Cuarto el mercado de bienes

inmobiliarios ha tenido un notable crecimiento en el rubro construcción,

mayormente en la edificación en torres. Este fenómeno se desato luego de la crisis

del 2001 a partir de la cual la economía Argentina sufrió un quiebre favoreciendo al

sector agropecuario, que prevalece en la provincia de Córdoba, principalmente en el

sur. Quienes se dedican a dicha actividad son considerados como unos de los principales inversores, debido a la gran rentabilidad que ella proporciona.

El presente ensayo está motivado a proporcionar un análisis sobre

potenciales inversiones en el mercado inmobiliario, partiendo de la premisa de un

hipotético inversor que pretende colocar sus excedentes financieros en propiedades

de tipo departamentos, pensado en obtener una renta y tratar de conservar el valor

de la inversión inicial. Así comenzamos a confeccionar un proyecto de inversión, con el fin de

determinar cuál es la mejor alternativa: compra de departamentos terminados, en

construcción o a construir, considerando la cantidad de metros cuadrados

construidos por año desde 2005 a 2010, los metros con solicitud pendientes de

terminación y los metros de solicitud para iniciar construcciones, todo ello por

categorías y servicios que la edificación pueda presentar. Haciendo uso para ello de un los métodos de análisis multicriterio, en este caso en particular aplicaremos el

Método Electre.

Por último, con la información recolectada y los cálculos necesarios

obtendremos las proyecciones de ofertas más rentables para asesorar a nuestro

inversor.




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OBJETIVOS. EL OBJETIVO GENERAL de este seminario, busca brindar al lector los

conocimientos, relativos a los bienes en general y referidos a las áreas de mercado,

necesarios para lograr una visión que le permita:

Adquirir conocimiento del concepto de Bienes y Mercado

Definir el concepto de inversión en Bienes Inmuebles

Comprender el funcionamiento del mercado de bienes raíces LOS OBEJTIVOS ESPECIFICOS, apuntan a:

Comprender el modelo de Toma de Decisiones Financieras.

Conocer el Método Multicriterio de Decisión.

Aplicar la Programación Lineal.

Aplicar el Método de Diakoulaki et al y del Método E´lectre.

Obtener el conocimiento necesario y la pericia requerida a fin de

asesorar a nuestro inversor.

Determinar la alternativa más rentable en bienes raíces.




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MODULO I En esta sección se definirán los términos básicos relacionados a la materia

objeto de estudio: “Inversión en Bienes Inmobiliarios”; donde se desarrollara a su

vez:

• Un recorrido desde el nivel internacional hasta elnivel local, acompañado de

una breve reseña histórica y aportes periodísticos, donde se detallaran las distintas

variables que afectan el crecimiento poblacional, económico y de las inversiones.

• Alternativas y consejos para llevar adelante dichas inversiones y los distintos procesos y etapas que son necesarios recorrer para llegar a las posibles soluciones

óptimas.

Se tratara en profundidad aspectos relacionados con el problema, y la

vinculación lógica y coherente de los conocimientos, conceptos, variables y

proposiciones existentes que se abordaran en la investigación. 1. BIENES

1.1. DEFINICIÓN Son todas aquellas cosas susceptibles de satisfacer necesidades humanas.

De las cuales se generan derechos que forman parte de un patrimonio, incluyendo a los objetos inmateriales o cosas susceptibles de valor.

El Código Civil dice:“Todas las cosas que son o pueden ser objeto de

apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles”.

Pueden nombrarse dos grandes usos de este concepto: el bien económico y

el bien jurídico. Losbienes económicos, por su parte, son los bienes escasos que

se adquieren en un mercado tras pagar un determinado precio. Pueden ser

materiales o inmateriales, pero todos los bienes económicos poseen un valor y son

susceptibles de ser valuados en términos monetarios. Por último, cabe mencionar

que los bienes jurídicos son aquellos que están efectivamente protegidos por el

derecho. Es importante destacar que el interés social no es un bien jurídico hasta

que no es protegido por las leyes.




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1.2. DIFERENCIA ENTRE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

1.2.1. Bienes Muebles Son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro,

manteniendo su integridad y la del inmueble en el que se hallaran depositados. Los

bienes muebles son de muy diversa índole: desde bienes tangibles como el

mobiliario, electrodomésticos, equipos informáticos o decoración, e incluso las

cabezas de ganado, hasta bienes intangibles como la energía o los derechos de propiedad intelectual o industrial. También se consideran bienes muebles las rentas

o pensiones afectadas a una persona física o jurídica: el dinero, los créditos, efectos

de comercio, títulos de renta, valores, y las cédulas y títulos representativos de

préstamos hipotecarios. Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro,

sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles.1

1.2.2. Bienes inmuebles "Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas

inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su

superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre."2

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces,

por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas,

urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva,

que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los

mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil.

1 Definición de Cosas Muebles según el Artículo 2318 del Código Civil de la República Argentina. 2 Definición de Inmuebles según el Código Civil de la República Argentina Artículo 2314.




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1.2.2.1. Clasificación de Bienes Inmuebles

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en: Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.

Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.

Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas

muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven. Ejemplo: Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no losean: Los utensilios

de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio

de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.3

Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias.

Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc. que

en una fábrica, almacén o comercio son bienes muebles pero instalados son

inmuebles.

Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.

1.3. BIENES RAÍCES

Cuando se habla de Bienes Raíces, se hace referencia a

aquellas transacciones del Mercado Inmobiliario, es decir, toda operación que tenga

que ver con locales, viviendas, solares, oficinas, tierras, garaje, etcétera. Históricamente, las inversiones en bienes raíces, se han utilizado

como elemento protector para controlar la inflación o devaluaciones de la moneda.

Su principal inconveniente, es que pueden ser de baja liquidez, tal como ocurre

actualmente.

En Argentina el mercado de bienes raíces se encuentra regulado por el

Código Civil, que es de aplicación federal. El dominio sobre un inmueble se detenta

mediante el título de propiedad, debidamente inscripto por ante el registro de la

propiedad inmueble correspondiente.

3 Ejemplo extraído del Código Civil de Chile Articulo 570.




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2. MERCADO 2.1. DEFINICIÓN

Plaza o país de especial importancia o significación en un orden comercial

cualquiera, en donde se realizan operaciones comerciales que afectan a un

determinado sector de bienes.

2.2.MERCADO INMOBILIARIO

Cuando hablamos de mercado inmobiliario, nos referimos al espacio físico o

virtual donde se lleva a cabo cualquier tipo de intercambio económico cuyo fin es la

adquisición, la venta o el disfrute de un bien inmueble. Tendremos por tanto,

transacciones de compraventa o de arrendamiento. Se entiende por:

- Compraventa: contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a

dar una cosa y la otra a pagar un dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de

adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

- Arrendamiento: es aquel contrato a través del cual una de las partes,

designada como arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y disfrute de

una cosa, ya sea mueble o inmueble, a otra parte que se denominara arrendatario,

quien se encuentra obligado a través del mencionado contrato a pagar un valor por ese uso y goce.

A diferencia de otros mercados, es difícil fijar un precio objetivo, ya que

incluso inmuebles colindantes pueden diferir enormemente en cuanto a precio se

refiere.

Su principal problema radica, y ahora más que nunca, en la dificultad de

convertirlos en activo, como se dijo anteriormente, es un mercado de muy escasa

liquidez.

Los motivos de dicha iliquidez son, y siempre lo han sido, los elevados gastos

de las operaciones y la gran cantidad de trámites necesarios para llevarlos a cabo.




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3. INVERSIONES 3.1. CONCEPTO DE INVERSIÓN Es un término económico que hace referencia a la colocación de capital en

una operación, bienes, proyectos o iniciativas empresariales con el ánimo de

obteneringresos o rentas a lo largo del tiempo. La inversión se refiere al empleo de

un capital en algún tipo de actividad o negocio, con el objetivo de incrementarlo.

Dicho de otra manera consiste en renunciar a un consumo actual y cierto a cambio de obtener beneficios futuros y distribuidos en el tiempo.

3.2. INVERTIR EN BIENES RAICES Invertir en bienes raíces o bienes inmuebles es una alternativa de inversión

que consiste en comprar un inmueble tal como una casa, departamento, local

comercial o terreno, y luego venderlo o rentarlo. Al invertir en ellos uno adquiere un inmueble para esperar que su valor

aumente y luego venderlo, para rentarlo inmediatamente, para repararlo o

remodelarlo y luego venderlo o rentarlo, o para construir (en el caso de haber

adquirido un terreno) y luego venderlo o rentarlo.

Si lo entendemos como inversión a largo plazo, puede ser una alternativa

realmente rentable, teniendo en cuenta las últimas alzas del precio de los inmuebles en general. Para ello, debemos combinar tres factores:

Precio atractivo de compra: en nuestro país el precio de los inmuebles

fluctúa constantemente en el mismo sentido que lo hace el dólar por ello es

importante encontrar el momento clave para realizar una inversión. Se tratara de

adquirir estos bienes al menor valor posible para luego obtener un beneficio con su

venta.

Maduración de la inversión por medio del arrendamiento: la idea de

realizar estas colocaciones de fondos es que con el transcurso del tiempo se

recupere el capital inicial y se obtengan flujos futuros positivos. Al tiempo que los inmuebles aumenten su valor debida a la influencia de diversos factores: proyectos

de urbanización, pavimentación, obras públicas, etc.




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Venta del inmueble a precio atractivo: ocurre algo similar o ha ocurrido

al momento de comprar, dado que debemos buscar el momento oportuno para lograr la mayor diferencia posible entre el costo de adquisición y el precio de venta.

3.2.1. Ventajas de invertir en bienes raíces Para que el inversionista, pueda conocer un poco más sobre las

características de los bienes raíces y sobre los beneficios de invertir en ellos, y

compararlos con otras alternativas de inversión, logrando mayores ventajas; es que hacemos mención a los siguientes conceptos:

1. Inversión sencilla Pocos conocimientos técnicos que se requieren para invertir en ellos, y la

relativa sencillez que presenta la administración de las inversiones, a diferencia de,

por ejemplo, la inversión en la bolsa de valores.

2. Inversión segura Los bienes raíces son activos que difícilmente se deprecian (pérdida de valor),

y, por el contrario, tienden a aumentar su valor con el tiempo.

3. Alta rentabilidad

La inversión en bienes raíces suele ser una opción rentable; al invertir en ellos

es posible llegar a ganar mucho dinero en el mediano o largo plazo, aunque, por lo

general, para empezar a colocar excedentes de fondos en estos bienes es necesario contar con un buen capital.

4. Ventajas impositivas Por ejemplo, la deducción de impuestos por concepto de depreciación, y otras

ventajas que se dan en algunos países tales como la posibilidad de no tener que

pagar impuestos si la ganancia obtenida por la venta de una propiedad es utilizada

para comprar un nuevo bien inmueble.

Finalmente, cabe mencionar las DESVENTAJAS, entre las principales están:

1. Contar con un importante capital inicial para empezar a invertir en ellos

2. Contar con información oportuna del mercado inmobiliario que permita

escoger la mejor alternativa (que probablemente aumente su valor, que existan posteriores compradores o inquilinos).

3. Falta de liquidez que presentan (no es tan fácil convertir un bien

inmueble en efectivo).




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3.3. ALTERNATIVAS DE INVERSION

Una alternativa es la colocación de excedentes dinerarios en fondos de inversión inmobiliaria que se especialicen en bienes raíces. Éstos asignan sus

ganancias en inmuebles ubicados en diferentes partes del mundo, los que se rentan

o venden y luego se reparten las ganancias entre los participantes del fondo.

Al invertir en estos fondos, uno destina indirectamente en bienes raíces, pero

lo hace de manera diversificada, reduciendo así el riesgo y pudiendo obtener una buena rentabilidad.

Y otra alternativa de emplear fondos que no requiere de un gran capital

como inversión inicial, consiste en la colocación en bienes raíces virtuales.

Estos bienes se compran y venden en sitios web especiales tales como

SecondLife y Weblo, y tal como sucede con los bienes raíces del mundo real, la forma básica de ganar dinero con ellos es comprar, mejorar y vender.

3.4. CÓMO INVERTIR. DECISIONES DE INVERSION

Un requisito importante en el manejo de las finanzas personales es tener la

capacidad para invertir, tener la capacidad para emplear el dinero, en algún vehículo, instrumento o alternativa de inversión, de tal manera que podamos hacerlo

crecer y de ese modo aumentar nuestro patrimonio personal.

Existe un método compuesto por 6 pasos para invertir de la mejor manera

posible:

1. Capacitarse en finanzas Familiarizarse con algunos conceptos financieros, especialmente, aquellos

relacionados con el tema de las inversiones, tales como rentabilidad, renta fija y

variable, gestión del riesgo, diversificación, etc.

2. Informarse sobre las diferentes alternativas de inversión existentes

Para colocar los fondos correctamente es necesario informarse sobre los

diferentes vehículos o instrumentos de inversión que existen en el mercado, conocer bien cómo funcionan y familiarizarnos con sus principales características y ventajas.




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Ejemplos de vehículos, instrumentos o alternativas de inversión podrían ser

los negocios, los títulos de deudas, las acciones, “los bienes raíces”, las divisas, los

commodities, los fondos de inversión, etc.

3. Elegir una alternativa de inversión Una vez analizadas las diferentes alternativas de inversión existentes,

debemos elegir una en la cual se empezara a invertir, teniendo en cuenta la

capacidad de inversión con que se cuenta, los objetivos de rentabilidad, la tolerancia

al riesgo, las habilidades o conocimientos y, también, las preferencias o gustos personales.

Una vez elegida una alternativa de inversión, se deberá informar, más sobre

ella. Por ejemplo, se podría empezar por especializarse en bienes raíces.

4. Buscar oportunidades de inversión y minimizar el riesgo

El siguiente paso para invertir correctamente consiste en buscar oportunidades de inversión; por ejemplo, si hemos elegido empezar a invertir en

bienes raíces, pasaremos a buscar algún bien inmueble o propiedad en la cual

empezaremos a invertir.

Y, una vez que hemos identificado una buena oportunidad de inversión,

debemos procurar minimizar el riesgo; por ejemplo, en el caso de que vayamos a

invertir en un bien inmueble, antes de comprarlo, pasaremos a analizar bien su mercado, nos aseguraremos de que haya buenas probabilidades de que su valor

aumente con el tiempo, de que pueda ser rentado inmediatamente, de que sus

papeles estén en regla, etc.

5. Adquirir la inversión y administrarla Una vez que hemos minimizado el riesgo, pasaremos a adquirir la inversión,

para lo cual podríamos necesitar algún tipo de financiamiento, aunque siempre

asegurándonos de que seremos capaces de pagar la deuda oportunamente.

Y, una vez adquirida, pasaremos a administrarla y a procurar que nos genere

la mayor rentabilidad o el mayor rendimiento posible, ya sea procurando que nos

genere el mayor flujo de dinero posible y/o que su valor aumente, y así, al venderla, poder obtener la mayor ganancia posible.




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6. Crear una cartera de inversión y diversificar

El objetivo de un buen inversionista no debe ser invertir en un solo buena vehículo o instrumento de inversión, sino procurar construir una cartera o portafolio

de inversión.

Por ejemplo, en el caso de que hayamos invertido en un bien inmueble,

pasaremos a buscar nuevas propiedades en las cuales destinar fondos. Aunque

también podemos empezar a incursionar en nuevas áreas de inversión, es decir,

empezar a emplear el dinero en otros vehículos, instrumentos o alternativas de inversión.

3.5. CONSEJOS PARA INVERTIR

A continuación les presentamos una recopilación de los mejores consejos

sobre inversiones: Capacitarse Antes de invertir el dinero que probablemente nos costó mucho tiempo y

esfuerzo conseguir y ahorrar, e incursionar en un área que probablemente no

conozcamos bien, es necesario que nos capacitemos bien en el tema de las

finanzas. Lo cual no significa que tengamos que convertirnos en expertos u obtener

algún título en finanzas, sino que simplemente debemos familiarizarnos con algunos

conceptos financieros, especialmente aquellos relacionados con el tema de las

inversiones, tales como rentabilidad, manejo de del riesgo, diversificación, etc.

Asimismo, debemos informarnos y familiarizarnos también con varios de los

instrumentos, vehículos o alternativas de inversión existentes, tales como negocios,

acciones, bienes raíces, fondos de inversión, etc. Especializarse Un buen consejo sobre inversiones es elegir un área de inversión en la cual

empecemos a incursionar, y procuremos conocer a fondo hasta llegar a ser expertos

o especialistas en ella.




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Por ejemplo, podríamos empezar a invertir y especializarnos en el campo de

los negocios (y dentro de los negocios, algún tipo de negocio), en la bolsa de

valores, en los bienes raíces, en los fondos de inversión, etc. Y luego de habernos especializados en una determinada área de inversión, y

haber tenido cierto éxito en ella, recién empezar a incursionar en otras áreas. Analizar bien una inversión Ante una oportunidad de inversión, siempre debemos tomarnos nuestro

tiempo y analizar bien todo lo referente a la posible inversión.

Para ello, es necesario recopilar toda la información que podamos sobre el activo, vehículo o instrumento de inversión (sus características, la rentabilidad que

ofrece, su mercado, etc.), analizar bien dicha información y, de ser necesario,

compararlo con otras alternativas de inversión.

Sólo realizando un buen análisis de la posible inversión, sabremos su real

potencial de rentabilidad, conoceremos su verdadero riesgo, y la podremos

aprovechar de la mejor manera posible. No realizar un análisis exhaustivo Es cierto que ante una oportunidad de inversión, debemos tomarnos nuestro

tiempo y analizarla bien, pero también es cierto que debemos evitar realizar un

análisis exhaustivo y caer en lo que se conoce como “parálisis por análisis”.

Debemos saber que por más que analicemos una posible inversión, siempre

habrán cosas que se no podremos ver o prever, y que si nos tomamos demasiado tiempo en analizarla, podríamos llegar a perder la oportunidad.

Por lo que ante una buena oportunidad, debemos realizar un buen análisis de

ésta, pero evitar caer en el extremo de querer recopilar toda la información existente

o tratar de prever todas las posibilidades; ante una oportunidad, debemos evitar

analizar las cosas en demasía, y procurar actuar lo más pronto posible. Asumir riesgos Por más capacitados que estemos, o por más análisis que realicemos,

siempre existirá el riesgo al momento de invertir.

Debemos saber que al dejar de invertir en algún vehículo o instrumento

deinversión debido al riesgo que éste presenta, podríamos estar dejando pasar una

buena oportunidad. Por lo que ante una buena oportunidad, debemos evaluar el riesgo que

presenta (por lo general, mientras mayor potencial de rentabilidad, mayor riesgo




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presentará), procurar minimizarlo al máximo (capacitándonos, informándonos y

analizando), y saber asumir el poco riesgo que siempre quedará. Diversificar Y, finalmente, el consejo más difundido sobre inversiones es el de diversificar,

es decir, no invertir todo el dinero en una sola alternativa, sino distribuirlo en

diferentes inversiones, con el fin de minimizar el riesgo.

Si decidimos concentrar todo nuestro dinero en un solo instrumento de

inversión, corremos el riesgo de obtener malos resultados y que lleguemos a perder

parte o el total de nuestro dinero. Por el contrario, si la colocación de excedentes se realiza de manera

diversificada, minimizamos el riesgo, ya que para perder nuestro dinero, varias de

nuestras inversiones tendrían que tener malos resultados al mismo tiempo.

4. PERSPECTIVAS DE LA INVERSIÓN DESDE EL NIVEL

INTERNACIONAL AL NIVEL LOCAL En este apartado se realizara una investigación de las variables

macroeconómicas relacionadas con las inversiones y como las afectan a través de

determinadas causas para llegar al meollo del estudio: “Las inversiones en la Cuidad

de Río Cuarto”.

Respecto de la mencionada ciudad, se hará un breve recorrido histórico

desde su origen hasta la actualidad, con aportes periodísticos que denotan su crecimiento; en parte impulsado por el sector agropecuario, indicando su importancia

como segunda ciudad de la Capital de Córdoba en el territorio argentino.

4.1. RESEÑA HISTORICA A NIVEL INTERNACIONAL DE LA

ESPECULACION DE LA RENTABILIDAD DE ESTAS INVERSIONES4

La crisis financiera y económica global que se inició en Estados Unidos

durante el año 2007 al revertirse las “burbujas especulativas” (BE) asociadas al

exacerbado aumento en el precio de las propiedades, se extendió al conjunto del

sistema financiero global generando una abrupta contracción económica. Dada la

importancia del desarrollo inmobiliario-financiero en la generación de esta BE, la

4 Nota Técnica Número 43 ¿Existe una “Burbuja Especulativa” en el Sector Inmobiliario Argentino? – Precios – Ministerio de Economía y Finanzas Públicas – Secretaría de Política Económica, Subsecretaria de Programación Económica, Dirección Nacional de Programación Macroeconómica.




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dinámica de este sector pasó a ocupar un rol de importancia fundamental en las

consideraciones de estabilidad financiera para todos los países del mundo.

Teniendo en cuenta este antecedente, y el hecho de que en la Argentina el sector inmobiliario ha experimentado un sostenido crecimiento de los precios en

dólares, resulta de interés analizar la dinámica de esta trayectoria, y las posibles

consecuencias de una eventual reversión en el precio de los inmuebles.

En Argentina, el mercado de inmuebles ha mostrado un elevado dinamismo

en los últimos años.

Precios Inmobiliarios y Dinámica Macroeconómica

La evolución del precio de las viviendas en Argentina medido en dólares:

Sobre finales de los años 70, se produjo un alza puntual del valor de los inmuebles

que colapsó un par de años después. Durante la década del ochenta, el precio de

las viviendas se sostuvo sin cambios, para experimentar un “salto” de nivel en los

90s, que se amesetó hasta la crisis de la convertibilidad en 2002, cuando el precio de las viviendas cayó en promedio un 42%. Con la reactivación posterior, los

preciosdel sector comenzaron a recuperarse de forma acelerada y en la actualidad

todos los índices se encuentran en su máximo histórico.




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Precio de los Inmuebles – Dólares por m2

Explicaciones puntuales sobre las causas de estos episodios: Sobre finales

de los años 70, el brusco atraso cambiario y la apertura financiera indujeron una ola

de especulación financiera que impulsó al alza el valor de los inmuebles. El colapso del esquema de política cambiaria forzó una profunda retracción en estos precios,

que cayeron a los niveles previos. Al entrar en vigencia el modelo de convertibilidad,

el precio volvió a crecer, ahora en un contexto de estabilidad de precios de bienes, y

el colapso de la convertibilidad dio lugar a una fuerte contracción en 2002. Así, tal

como se observa en el Gráfico 6 la dinámica de los precios de los inmuebles hasta el año 2002 parece responder a la trayectoria observada en el tipo de cambio real.

Otra variable es que los precios inmobiliarios presentan alguna asociación con

el precio de los bienes de exportación. Parte de la explicación es que el bajo nivel de

profundidad y sofisticación que muestran los inversores domésticos a la hora de

componer sus portafolios de inversión puede dar cuenta de que una parte no menor

del ingreso derivado de los favorables precios internacionales se direccione al

mercado inmobiliario, presionando al alza los precios.




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Precio de los inmuebles (US$ por m2 y el tipo cambiario real (TCR) multilateral

Precio de los inmuebles (US$ por m2) y el Ingreso Bruto Poblacional (PBI) per Cápita

Si bien la aceleración reciente fue impulsada por la región metropolitana de

Buenos Aires con aumentos en dólares, entre 2005 y 2010, de 77,7% en Buenos

Aires y 69,5% en la CABA, todas las regiones del país (para las que existe

información) muestran sostenidos aumentos, con alzas acumuladas que superan en todos los casos el 43% en dólares (más de 6,2% por año). Tal como lo muestra el

Gráfico 9, la suba fue generalizada en las principales ciudades del país.

Precio de los Inmuebles (US$ por m2) y Precios de Exportación.

Precios de los Inmuebles ( U $$ por m2) por Región




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En conjunto, la evidencia aquí reseñada muestra que el proceso actual de

incrementos parece motorizado por el crecimiento en el ingreso por habitante más

una dinámica favorable de precios internacionales.

Costos y Decisión de Inversión Más allá de la dinámica macroeconómica sobre la que se inscribe esta

dinámica, el mismo mercado inmobiliario y el fuerte proceso inversor observado,

puede explicarse no por aumentos “excesivos” de precios sino por características

propias. Específicamente, por el lado de los costos se observa que la crisis de 2001, y la devaluación del peso impusieron un “salto” en los costos transables

(fundamentalmente “Materiales”) de la construcción, aunque a partir de 2003, y con

mayor intensidad en los últimos años, el componente no transable (“Mano de Obra”)

parece estar impulsando el aumento en los costos del sector.

Costos de la Construcción Contribución por Rubro a la Variación Anual

Relación precio – costo para Argentina Ratio “ Q “ Base 2004=100 prom 12 meses

Es importante destacar que aun cuando los costos muestran

incrementos sostenidos, los precios de venta crecen siempre por encima de esta

variable y por lo tanto, se genera un poderoso incentivo a la inversión en el sector.

En efecto, tal como lo muestra el gráfico 11 que sigue, la relación precio/costo




22

(conocido como ratio “Q”) ha crecido casi un 100% desde la salida de la

convertibilidad. En teoría, cuando la relación entre el precio de compra de un

inmueble y el costo de construirlo sube, la inversión en ese mercado debería

aumentar. En efecto, una suba en la relación precio/costo indica la conveniencia de

construir en lugar de comprar inmuebles, en tanto que si baja, es mejor decisión

comprar una vivienda existente a construirla. Tal como predice la teoría, parece

existir cierta asociación positiva entre la relación precio/costo y la inversión observada en el sector. Cabe mencionar que esta asociación se sostiene cuando se

introduce algún rezago entre la señal de la relación precio/costo y la decisión de

invertir.

Relación precio-costo e Inversión en Construcción

En variaciones anuales

4.2. HISTORIA A NIVEL NACIONAL, PROVINCIA DE CORDOBA,

DEPARTAMENTO RIO CUARTO. CRECIMIENTO POBLACIONAL Y EDILICIO La cuidad de Río Cuarto está ubicada en el sur de la Provincia de Córdoba,

Argentina; se encuentra en el oeste de la Pampa Húmeda, al Este de la Sierra de

Comechingones, a orillas del río del cual tomó el nombre, (el Cuarto) conocido

también como Chocancharava.




23

Para los fines catastrales el departamento se divide en siete pedanías:

Achiras, Cautiva, Las Peñas, Río Cuarto, San Bartolomé, Tegua y Tres de Febrero.

Por su tamaño y su población, es la segunda ciudad de la provincia, después

de la capital.

El gran desarrollo que experimentó a partir de finales del siglo XIX, sumado a su carácter independiente, le ha valido el apodo coloquial de El Imperio. Esta

condición le fue reconocida en los Años 2000, al designársela oficialmente, capital alternativa de la Provincia de Córdoba

(Ley Provincial N° 8780 del 29 de julio del año 1999.

Historia La primitiva región de Río Cuarto comprendía, los

territorios de General Roca, Juárez Celman, Tercero Arriba (

actualmente perteneciente a General San Martín) y

Presidente Roque Sáenz Peña.

El 23 de julio de 1888, Río Cuarto se dividió en tres partes: General

Roca, Juárez Celman y el propio y actual departamento Río Cuarto. Con una superficie de 18,394 km², equivalente a un poco más del 11% del

territorio provincial, este departamento es el de mayor extensión dentro de la

geografía cordobesa. Su cabecera es la ciudad de Río Cuarto, que fuera fundada

el 11 de noviembre de 1786.

Población

Después del departamento Capital, Río Cuarto es el más poblado del territorio

cordobés. Según estimaciones del 2010 el departamento tiene 246.143 habitantes.

Una de las características demográficas de esta unidad es la alta concentración de

habitantes en el Gran Río Cuarto, el segundo centro urbano de la provincia

de Córdoba.

La ciudad de Río Cuarto presenta una estructura caracterizada por la

ocupación del territorio basada en la evolución histórica socioeconómica de la región

pampeana, parte de un plano fundacional de forma rectangular, compuesto por una

cuadrícula de nueve manzanas (1786), en 1878 este contaba con cuarenta y nueve

las cuales se encontraban casi en su totalidad ocupadas. Su posterior ampliación se

define con la llegada del ferrocarril Central Argentino (1873) y la construcción del




24

Puente Carretero (1912) (PERC, 2005: 33) hacia el este Pueblo Alberdi y al norte

Banda Norte.

El crecimiento poblacional de la ciudad de Río cuarto, según los Censos de 1991 y 2001 alcanza el 6,6 % aproximadamente, esto se manifiesta en un 26% de

crecimiento en la superficie urbanizada5, entre 1992 y 2002.

En el período 20016-20087 el crecimiento poblacional de la ciudad fue

aproximadamente del 8,99% lo que permite estimar que el crecimiento en superficie

urbanizada fue superior al mencionado anteriormente o similar, debido al crecimiento

en altura que experimentó el centro urbano. La dinámica de crecimiento y la poca disponibilidad de suelo favorece la

construcción vertical desde los primeros años de la segunda mitad del siglo XX,

actividad que se vio acentuada a partir de 2002, como consecuencia de la alta

rentabilidad y producción de soja a valores del mercado internacional cuyos

excedentes se invirtieron en la construcción de edificios en altura. Dicha tendencia

también produce una nueva distribución espacial, caracterizada por procesos de expansión urbana hacia la periferia (Puigdomenech, E. Pizzi, P. Montero, M., 2009).

Economía e Importancia Río Cuarto es una de las economías más importantes de la provincia de

Córdoba. Se constituye en el gran centro comercial e industrial del sur cordobés,

cuya área de influencia se extiende más allá de los límites de la provincia. Numerosos establecimientos se levantan a lo largo y a lo ancho del departamento:

canteras y aserraderos, molinos, establecimientos avícolas y diversas plantas

lácteas, que definen el perfil industrial y productivo de la región.

El aporte de la producción del campo es altamente significativo en el contexto

provincial. En cuanto a la ganadería, las principales existencias eran los bovinos, los

ovinos, los porcinos y los equinos, entre otros.

5Maldonado, G. y Campanella, O. (2004). “Evolución de la mancha urbana de la ciudad de Río Cuarto, Córdoba, Argentina mediante la aplicación de tecnología de Sensoramiento Remoto y Sistemas de Información Geográfica.” 6º Encuentro Internacional Humboldt “América Latina más allá de los 90”, Villa Carlos Paz – Argentina. 6Censo Nacional 2001. Localidad de Río Cuarto 144.021 hab. http://www.cordobaciudad.com/poblacion_localidadesdecordoba.htm Consultado 23 de Mayo de 2011 7 Censo ’08 Córdoba. Resultados Definitivos: Municipio o Comuna de Río Cuarto 158.256 hab. http://web2.cba.gov.ar/actual_web/estadisticas/censo2008/CPP08_3_MyC.xls Consultado 23 de Mayo de 2011


http://www.cordobaciudad.com/poblacion_localidadesdecordoba.htm

http://web2.cba.gov.ar/actual_web/estadisticas/censo2008/CPP08_3_MyC.xls



25

Entre los principales cultivos cabe mencionar el maíz, ya que Río Cuarto

posee el 24% de las áreas sembradas de la provincia, como así también

soja, maní, girasol, trigo, centeno, avena, cebada. Esta importante producción granaría genera la necesidad del acopio, que se

realiza básicamente en silos ubicados en cada una de las poblaciones de la llanura.

Es el centro comercial y de servicios de una pujante región agrícola-

ganadera y constituye un nudo comunicacional en los corredores comerciales que

conectan la Pampa con Cuyo a nivel nacional y el Atlántico con el Pacífico a escala

sudamericana. 4.3. INFORMES PERIDISTICOS 4.3.1. ARGENTINA. CORDOBA - A NIVEL MUNICIPAL: RÍO CUARTO

4.3.1.1. Por el nuevo boom de la construcción: “Podríamos igualar o

superar los índices de construcción del boom del 2008″8 El director de Planeamiento Urbano, Martín Carranza, opinó que el

crecimiento en la actividad se debe al aporte del sector agropecuario. Señaló que los

datos oficiales sobre la construcción en Río Cuarto reflejan que este año “se podrían

igualar o superar los índices del boom del 2008″. Carranza manifestó a Telediario9 que en los primeros 8 meses del año se

duplicó lo construido en el 2010 y la tendencia indica que se podrían alcanzar los

300 mil metros cuadrados de hace 4 años.

El funcionario manifestó que actualmente “el Estado está más preparado para

evitar los inconvenientes del auge anterior”.

4.3.1.2.La Patria Ladrillera: En 8 meses se construyó el doble que en

todo el 201010

La inversión en ladrillos continúa siendo la vía de escape para los

millones de pesos que emergen de la producción agropecuaria. Actualmente, en Río

8Diario Puntal, 15 de Septiembre de 2011. 9Programa informativo de la localidad de Río Cuarto, Córdoba. 10 Diario Local “Puntal” por Pablo Callejón periodista – 15 de Septiembre de 2011.




26

Cuarto hay 79 torres en construcción y los números se asemejan al boom que se

desplegó antes de la crisis del campo que hizo eclosión en el 2008.

La disputa entre el gobierno nacional y el sector del agro, fundamentalmente sojero, frenó el impacto de la construcción en el contexto urbano de la ciudad. Sin

embargo, a 3 años de la crisis los indicadores se recuperaron.

La mayor cantidad de edificios no significan una mejora en el déficit

habitacional que pone en jaque las finanzas de miles de familias.

Desde el 2003 hasta la crisis del 2008 se edificaron en la ciudad 800 mil metros

cuadrados, en un cambio histórico que produjo, además, centenares de reclamos por daños en viviendas linderas. Todo se hizo en forma urgente, sin control del

Estado.

Las denuncias se redujeron en el último tiempo y la nueva regulación del Plan

Urbano exigió mayores controles que solo pueden cumplir las constructoras con

respaldo técnico.

Cerca del boom

Hoy se anunciará formalmente en Río Cuarto una inversión de 50 millones de

dólares para construir cuatro torres de departamentos, un centro comercial,

estacionamiento y centro de recreación frente a la nueva Terminal de Ómnibus. El

emprendimiento se erigirá en un extenso predio de nueve mil metros cuadrados.

Según datos oficiales del área de Planeamiento, hasta agosto del 2011 se construyeron en Río Cuarto 14.524 metros cuadrados. De mantenerse esta

tendencia, se acercaría a los 305 mil que se produjeron en todo el 2008 y los

primeros 8 meses ya superaron a toda la edificación que se desarrolló en el 2010.

El total edificado en este año 2011 es equivalente a 40 edificios similares al

Centro Cívico provincial. El mayor pico se produjo en mayo con 56.249 metros

cuadrados y el menor número en febrero con apenas 5 mil metros cuadrados.

En el transcurso de este 2011 hubo 267 pedidos de nuevas construcciones y

33 solicitudes de ampliaciones.




27

Año Metros cuadrados construidos

2007 231.413

2008 305.282

2009 126.709

2010 129.063

2011 142.524 (hasta Agosto)

“Más calidad”

Raúl Gutiérrez, operador inmobiliario de la ciudad, dijo que los

compradores exigen más calidad y resaltó que es el hombre del Campo “el primer

interesado”

El empresario sostuvo que hubo muchas presentaciones de proyectos antes

de la entrada en vigencia del Plan Urbano, cuando se modificaron las normativas

vigentes, pero advirtió que “esto no quiere decir que sean edificios en construcción”.

“Al boom del 2008 no llegamos más. La gente exige otro tipo construcción, de

más calidad y esto implica gastar mil dólares por metro cuadrado. La demanda de

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

2007 2008 2009 2010 2011

Mtros. Cuadrados Construidos

Mtros. CuadradosConstruidos




28

compra es permanente por parte del hombre de campo pero también quieren que el

edificio esté cerca de la Plaza Roca y esto no es fácil de alcanzar”, argumentó. 4.3.1.3. La construcción, cerca del boom del 2008: llegó a $ 560

millones11 En el 2011, se construyeron 232.773 metros cuadrados, superando

ampliamente los años 2010 y 2009. También el 2007 que arrojó 231.413. Se trata de

edificios, oficinas comerciales, multiviviendas y casas

En el año 2011, se construyeron 232.773 metros cuadrados, lo que significa que la tendencia de este rubro sigue en alza y cerca del boom edilicio que se dio en

el 2008.

Lo dijeron el 6 de Enero de 2011, a PUNTAL el coordinador de Planeamiento

Urbano, Martín Carranza, y la jefa de Inspección de Obras Privadas, Tamara

Machado.

Esta cantidad de metros cuadrados construidos representan una inversión de casi quinientos sesenta millones de pesos ($ 560 millones).

“En el 2011, se construyeron 232.773 metros cuadrados. Con esta cifra se

supera lo construido en el 2007, que alcanzó los 231.413 metros cuadrados y se

está cerca del 2008 que fue el boom de la construcción”, señalaron.

En el 2008, se construyeron 305.282 metros cuadrados. Esto significa que

con respecto al 2011 la diferencia es de 72.509 metros cuadrados. Y agregaron: “El repunte de la construcción se debe al buen momento de la

economía de la mano de la rentabilidad del campo”. Esto significa que los

excedentes financieros no son guardados en los bancos sino que se invierten en el

rubro de la construcción, afirmaron.

“Se trata de la construcción no solamente de torres sino también de oficinas

comerciales, galpones, multiviviendas y casas”, manifestaron.

“En diciembre del 2011, se sumaron 19.338 metros cuadrados, con lo cual el

total de metros construidos alcanzó a 232.773”, dijeron Carranza y Machado. “Esta

cantidad supera ampliamente lo construido en el 2009 y 2010”.

En el 2009, se construyeron 126.709 metros cuadrados y en el 2010, 129.063

metros cuadrados.

11Diario Puntal, 7 de Enero de 2012.




29

METROS CUADROS CONSTRUIDOS EN LA CUIDAD DE RIO CUARTO ENTRE LOS AÑOS 2007 A 201112

4.3.1.4.El nuevo boom de la construcción y las contradicciones de una

ciudad desigual13 Se superan los niveles del 2008 con edificaciones en altura. Hoy, 20 de Abril

de 2012, comienza el plan crediticio del Banco de Córdoba. La oferta municipal.

Se superan récords de construcción y son cada vez más las familias

riocuartenses que no tienen viviendas. Aumenta la oferta en alquileres pero hay

hasta un desalojo por día. Se invierten millones en la edificación en altura, pero

escasean los fondos para los planes oficiales. Son múltiples las ofertas comerciales para la compra de departamentos pero los bancos dan créditos a cuentagotas.

La permanente contradicción se desnuda en dos datos reveladores: Hay más

de 8 mil familias que no pueden acceder a la casa propia y los asentamientos

12Diario Local ¨Puntal - 7 de Enero 2011 13 Diario Local “Puntal” – 20 de Abril de 2012

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

Metros Cuadrados Construidos

20072008200920102011




30

irregulares tienen los mismos niveles que en el 2001, cuando se produjo la última

relocalización en Río Cuarto.

Entre enero y marzo del 2012, hubo permisos para construir 77.741 metros cuadrados. El dato implica un crecimiento del 154 por ciento con respecto a igual

periodo de 2011.

Las torres ya no solo se construyen en un microcentro saturado en espacios y

servicios, sino que se extiende a los barrios.

Cómo sucedió en el primer boom, los fondos de la soja y los ahorristas que buscan

evitar la inflación impacta en la industria del ladrillo, una alternativa que garantiza el mantenimiento del poder adquisitivo. Un solo productor rural puede ser propietario

de varios departamentos y el alquiler “sale como pan caliente”.

Desde el 2004 al 2008, el crecimiento de la construcción condicionó el precio

de terrenos y alquileres. Para los operadores inmobiliarios se trató de un natural

reacomodamiento de valores por la inflación y para el asalariado fue el mayor

impacto económico que pudieran resistir.




31

MODULO II Se elaborara, en este módulo, la definición, análisis y resultado del encuadre

y fundamentación del trabajo de investigación, mediante el método empleado para

llegar a la posible solución óptima. Y se detallaran, en forma resumida, las normas

legales pertinentes que regulan al objeto de estudio. 1.METODOS PARA LA TOMA DE DECISIONES Y MODELOS

MATEMATICOS PARA EVALUAR ALTERNATIVAS DE INVERSION Aquí se abordaran diversos procedimientos y métodos que permitirán a

los potenciales inversores analizar y evaluar los diversos cursos de acción, a fin de

lograr obtener un mayor conocimiento sobre los riesgos y beneficios con el objeto

de elegir entre las distintas alternativas la mejor posible. 1.1. TOMA DE DECISIONES: DEFINICION

Desde sus comienzos hasta la actualidad el ser humano debe tomar

permanentemente decisiones frente a las situaciones cotidianas que se le presentan

en todo tipo de ámbitos.

Antiguamente los seres humanos se enfrentaban con problemas de

supervivencia para lo cual debían tomar decisiones en cuanto a la satisfacción de sus necesidades básicas tales como alimentación, vivienda, etcétera. Conforme se

fue desarrollando la vida humana las necesidades fueron evolucionando y con ello

la toma de decisiones, pasando de decisiones simples (como ser las biológicas) a

racionales (combinando el razonamiento y la lógica). 1.2. PROCESO DE TOMA DE DECISIONES La toma de decisiones es un proceso de selección entre cursos alternativos

de acción, basado en un conjunto de criterios, para alcanzar uno o más objetivos. Se

entiende por criterio a la norma para conocer la verdad. Distinguir una cosa de otra,

delimitando sus diferencias.

La Investigación Operativa es una disciplina que proporciona un método científico para la toma de decisiones. Constituye uno de los sustentos de la Teoría




32

General de Sistema y también de la Teoría de Decisión y la Praxeología, disciplina

que se encarga del “hacer” a partir del “decidir”.

Cuando en una disciplina, un campo de actividad cualquier, se presenta un problema, puede que el mismo sea factible de ser resuelto

satisfactoriamente de varias maneras. Pero conviene según el caso, tratarlo con el

lenguaje más adecuado.

El lenguaje en que debe ser traducido un problema depende de sus

características, su forma y las posibilidades que ofrece su tratamiento.

Actúa para expresar modelos, es decir, un conjunto de elementos que representan una realidad, fenómeno o problema y permite actuar sobre ella.

Un modelo puede concebirse como una representación mental o física

de un fenómeno o circunstancia real, a través de un lenguaje verbal, concreto,

abstracto, matemático, etcétera.

Diferentes Modelos

Diferentes

Percepción Comunicación Tipos de

Lenguajes

Hombre: Modelador

Cuando se presentan problemas que pueden ser traducidos a un lenguaje

matemático y el objetivo puede alcanzarse a través de un único criterio estamos ante

un “Proceso de Optimización de una Función sujeta a restricciones”, esto es

maximizar o minimizar el objetivo.

Fenómeno Sistema Realidad

Modelo Mental

Modelo Físico: - Verbal - Concreto - Literario - Matemático - Gráfico - Mixtos - Mímico - Etcétera




33

Cuando el objetivo a alcanzar es un anhelo del decisor que no puede

ser reemplazado, éste puede ser examinado a través de varios criterios en donde el

de optimización clásica puede ser el principal, en este caso se está en presencia de la Investigación Operativa Pura o Clásica. En cambio, si se aborda desde la Teoría

de Decisión, se está ante el proceso de Toma de Decisiones, el cual se asocia a las

cinco primeras fases del proceso de resolución de problemas con una o más

alternativas para alcanzarlo. Se inicia al identificar el problema y definirlo, y culmina

con la selección de una o varias alternativas.

1.3. TOMA DE DECISIONES FINANCIERAS14

"Elegir de un conjunto de alternativas factibles, la mejor, mediante un proceso

de recopilación de datos significativos, análisis, planeación y control financiero e

implantación de la acción necesaria, para solución de problemas y logro de metas y

objetivos preestablecidos por la empresa". 1.3.1. Características15 1. Elegir de un conjunto de alternativas factibles, la mejor.

El decisor debe seleccionar y elegir la mejor alternativa factible y relevante,

previa organización satisfactoria de la información y comparación de resultados

probables de varias alternativas o cursos de acción. Esto último determina cuál es la

alternativa que con mayor satisfacción logra cumplir los objetivos deseados. La elección está influida por la apreciación relativa y la conducta y actitud

personal del decisor.

a) Especificación de las alternativas.

El ejecutivo debe catalogar las alternativas con las que cuenta, con las

restricciones y limitaciones del problema y los cursos de acción, basándose en su

experiencia y su criterio.

14Abrahám Perdomo Moreno - “TOMA DE DECISIONES FINANCIERAS”-Cuarta Edición año 2001, página 27. 15Abrahám Perdomo Moreno - “TOMA DE DECISIONES FINANCIERAS”-Cuarta Edición año 2001, página 27 a 30.




34

b) Evaluación de los resultados de las alternativas.

Al tener un cuadro de cursos de acción y un modelo para el problema de

decisión, es posible evaluar los resultados que se esperan de cualquier alternativa, en función de los parámetros elegidos para cumplir el objetivo.

c) Criterios de elección de diferentes alternativas.

La elección de una alternativa o curso de acción, ya sea para lograr la

máxima utilidad económica o el mínimo costo, dependerá de la actitud del decisor

hacia el riesgo. La relación que existe entre las alternativas relevantes y resultados se puede

basar en las siguientes condiciones:

- Condiciones de certidumbre.

- Condiciones de riesgo.

- Condiciones de incertidumbre.

- Condiciones de conflicto.

2. Recopilación de datos significativos.

Para la solución del problema se deben reunir datos, antecedentes e informes

descriptivos y numéricos importantes, oportunos, veraces y suficientes en cantidad y

calidad, públicos y privados.

La información se considera significativa si reúne las siguientes características:

○ Oportuna: provista en tiempo

○ Veraz: susceptible de comprobación

○ Selectiva: que precisamente es requerida para la toma de decisiones

○ Relevante: de importancia significativa

○ Integra: contenga todos los antecedentes de manera completa




35

Cuadro sinóptico de recopilación de datos significativos.

Recopilación de

Datos Internos

Del Inversionista

Tipo de Inversión

Monto Disponible

Rentabilidad Esperada

Riesgo

Recopilación de

datos externos

Publicados

Periódicos

Revistas

Internet

Observación

Directa

Cuestionario

Mínimo de preguntas:

Breves

Claras

Inofensivas

Fáciles de contestar

Organismos

Públicos

Nacionales

Provinciales

Municipales




36

Según los datos considerados, puede establecerse la siguiente clasificación:16 - Toma de decisiones bajo certidumbre: se conocen todos los datos con

certeza (determinista). - Toma de decisiones bajo riesgo: los datos son descritos mediante

relaciones de probabilidad. - Toma de decisiones bajo incertidumbre: cuando no se puede determinar

el peso o relevancia de los datos considerados.

De esta manera se puede afirmar que cualquier proceso de decisión lleva

implícito un determinado riesgo dependiendo de los datos considerados. A mayor

objetividad y precisión en la información a analizar, menor riesgo supondrá la decisión tomada.

En esta última se deben tener en cuenta todos los factores que pueden influir,

establecer comparaciones entre las distintas alternativas que se presentan y

plantear los posibles escenarios que se pueden dar, para de esta forma tener una

previsión de los efectos que la decisión que se va a tomar ocasionará en el futuro.

Una vez considerados todos estos aspectos se decidirá la mejor opción dentro de lo

posible.

1.3.2. Etapas del Proceso de Toma de Decisiones Los procesos para la resolución de problemas están compuestos por siete

etapas, en donde la toma de decisiones comprende las cinco primeras fases:

definición del problema, identificación de las alternativas, determinación de los criterios, evaluación de las alternativas, elección de una opción, implementación de

la decisión y evaluación de los resultados.

16 La Decisión Multicriterio, Aplicación en la selección de Ofertas Competitivas en Edificación. Proyecto final de

master de la Universidad Politécnica de Valencia.

Privados Empresas

Intermediarios




37

DECISION

Definir el Problema

Identificar las Alternativas

Determinar los Criterios

Evaluar las Alternativas

Elegir una Opción

Implementar la Decisión

Evaluar Resultados

PROCESO DE TOMA

DE DECIONES

PROCESO DE RESOLUCION DE

PROBLEMAS




38

Las cinco primeras etapas del proceso de toma de decisiones, se agrupan en

dos subprocesos, la Estructuración y el Análisis del problema. Estructuración del problema. Aquí sedefine el problema a abordar, se indican las posibles alternativas y se

determina el criterio o criterios a tener en cuenta, estableciendo si será tratado por

medio de un criterio único (solo se considera un criterio) o de criterios múltiples (se

consideran como mínimo dos criterios). Una vez concluida esta fase se pasa a la de análisis y estudio, donde se

evalúan las alternativas para posteriormente elegir la mejor opción.

Análisis del problema. El análisis puede realizarse de dos formas:

► Análisis Cualitativo: se basa fundamentalmente en la intuición,

experiencia y razonamiento de los que participan en el proceso de elección, debido a que los datos de que se dispone son confusos e incompletos.

► Análisis Cuantitativo: las decisiones se basan en hechos y datos

relacionados con el problema, a partir de los cuales se establecen relaciones

matemáticas en las que se describen los objetivos, restricciones y relaciones

existentes en el problema.

Tras realizar el análisis se procederá a la elección de la mejor alternativa de

las que se han hallado, que no por ser la mejor implica que sea la solución óptima.

DEFINICION DEL

PROBLEMA

IDENTIFICACION

DE LAS ALTERNATIVAS

DETERMINACION

DE LOS CRITERIOS




39

La bondad de la alternativa seleccionada dependerá de los datos empleados

durante todo el proceso de toma de decisión.

1.4. SELECCIÓN DE CRITERIOS EN LA TOMA DE DECISIONES Los problemas de toma de decisiones durante mucho tiempo se han

abordado desde la perspectiva monocriterio o unicriterio (un único criterio de

decisión), pero esta forma de plantearlos ha ido perdiendo protagonismo en

beneficio de la perspectiva multicriterio (diversos criterios, a menudo en conflicto). El planteamiento clásico de los Problemas de Toma de Decisiones, se

fundamenta en abordarlos considerando un único criterio de decisión, mediante una

sola función, llamada función objetivo y una serie de restricciones, que representan

los recursos que son limitados y que influyen en la decisión. Para obtener la

solución, la función objetivo se optimiza mediante técnicas matemáticas (maximizar

o minimizar), respetando las limitaciones establecidas por las restricciones y se obtiene la mejor solución posible (solución óptima). (Caballero y Romero s.f.)

La formulaciónunicriterio ofrece una visión reducida, y un poco forzada o no

natural de la realidad. En primer lugar la limitación más evidente que presenta es

que el decisor solo considera un criterio para tomar su decisión, lo que condiciona el

resultado, ya que no se valoran otros criterios importantes que pueden entrar en

conflicto con el que se ha escogido para decidir. En la mayoría de los problemas que

se nos plantean, tanto los más sencillos como los más complejos, hay más de un

criterio que condiciona la elección. (Caballero y Romero s.f.)

En segundo lugar hay que tener en cuenta la limitación que suponen las

restricciones. Estas son fijas e inquebrantables lo que condiciona la solución y se

aleja de la realidad, ya que a veces la relajación o el no cumplimiento estricto de

ELECCION

DE UNA OPCION

EVALUACION

DE ALTERNATIVAS




40

alguna restricción pueden mejorar considerablemente la solución obtenida.

(Caballero y Romero s.f.)

Teniendo en cuenta estas limitaciones, se puede afirmar que era necesario establecer un método en el cual se tuvieran en cuenta diversos criterios para tomar

una decisión y que las restricciones planteadas fueran menos estrictas, para poder

abordar los problemas de decisión de forma más natural y flexible. Hablamos de los

problemas de toma de decisiones multicriterio o de criterios múltiples.

Éstos se caracterizan porque tienen en cuenta al menos dos criterios de

decisión, que suelen ser en la mayoría de los casos contradictorios (el beneficio de uno supone la penalización de otro) y al menos dos alternativas de decisión.

Además permiten reflejar las preferencias del decisor o grupo de decisores y estas

se tienen en cuenta durante el proceso de elección.

2. METODOS DE DECISION MULTICRITERIO 2.1. CONCEPTOS INCLUIDOS Los Métodos de Toma de Decisiones Multicriterio han desarrollado una

terminología propia y común (Masud y Ravi 2008), que incluye conceptos tales

como:

- Alternativas: posibles soluciones al problema de decisión, entre las cuales

el decisor puede elegir. - Atributos: características, rasgos, cualidades, o parámetros que describen

cada una de las alternativas. El número de atributos que describen las alternativas

será elegido por el decisor o grupo de elección. - Criterios: parámetros que permiten reflejar las preferencias del decisor

respecto a un atributo. Los criterios pueden presentarse de dos formas, criterios

cuantitativos (evaluaciones numéricas) y cualitativos (no existe una unidad de

medida, la medida es subjetiva). - Objetivos: delimitan los deseos que se quieren satisfacer, indicando las

direcciones de mejora según las preferencias del conjunto decisor. Pueden

considerarse como ideales inalcanzables.




41

- Metas: reflejan los ideales alcanzables. La alternativa que recogerá los

atributos establecidos y pueda satisfacer los criterios, acercándose al máximo a los

objetivos establecidos.

Estos métodos de decisión se caracterizan por ser procesos de análisis

cíclicos y de aprendizaje continuo, que tras obtener resultados, vuelven hacia atrás

para cerciorarse de que estos son adecuados. Generalmente en los procesos de

Análisis de Decisión Multicriterio se pueden diferenciar las siguientes 7 etapas, sin

que esto sea una norma inquebrantable (Sánchez López 2010): 1. Delimitación del Contexto de evaluación:

En esta primera fase se determina el problema real de decisión al cual

nos enfrentamos. Para ello, se deben establecer los objetivos relacionados con la

decisión a tomar, pensar en las posibles alternativas y en las consecuencias o

impactos de estas y expresar los deseos y las preocupaciones de las personas responsables en la toma de la decisión.

En razón de lo mencionado se ha propuesto 17la siguiente técnica basada en

ocho pasos, para establecer el contexto de decisión:

1-Hacer una lista de las cosas deseables.

2- Identificar alternativas.

3- Identificar problemas e inconvenientes. 4- Predecir consecuencias.

5- Identificar metas, restricciones y directrices.

6- Considerar diferentes perspectivas.

7- Determinar los objetivos estratégicos.

8- Determinar los objetivos genéricos. 2. Identificación de los criterios de evaluación:

Aquí se establecen los criterios que se utilizarán para evaluar las distintas

alternativas. Los criterios deben ser entendibles, operacionales, no redundantes e

independientes. Hay diversos métodos que ayudan a la determinación de criterios,

17Libro Making Hard Decisions with DecisionTools (Clemen y Reilly 2004)




42

como aquellos que a partir de preguntas simples se descubren los criterios

fundamentales. 3. Construcción de las escalas de evaluación:

En esta etapa se determina la forma de medir o evaluar los criterios.

Para ello se utilizan indicadores que pueden ser numéricos o indirectos o

cualitativos, en el caso de que no sea posible establecer indicadores numéricos.

Los indicadores pueden ser de tres tipos: • Naturales: su uso es obvio y miden directamente el desempeño de un

criterio dado. • Construidos: se emplean para medir criterios complejos y subjetivos

(maximizar, mejorar, reducir…). • Proxi: son medidas indirectas de desempeño que se utilizan cuando el

criterio no puede medirse directamente mediante indicadores naturales ni construidos, y se miden a través de criterios secundarios que afectan directamente

al estudiado en cuestión.

4. Construcción de las funciones de valor:

En esta fase se transforma el desempeño de cada criterio en valor, es decir,

el valor que aporta al grupo de decisión ese criterio. La función de valor es una función matemática de dos variables (desempeño y valor). Existen diversos métodos

para ello. 5. Ponderar las escalas de evaluación:

Se determina la influencia de cada criterio en la toma de la decisión. Esta

parte es muy subjetiva porque cada uno de los componentes del grupo decisor

puede tener una escala de valores distinta y dar una importancia distinta al mismo

criterio.




43

6. Evaluar las opciones:

Una vez definidos los criterios con sus correspondientes escalas, funciones de valor y ponderaciones, llega la hora de tomar la decisión. Pero antes de elegir

una alternativa de las posibles, debemos someter a juicio los resultados obtenidos.

Podemos volver hacia atrás y realizar cambios para mejorar el desempeño de

los criterios, y ver si de esa forma se modifican los resultados obtenidos. Con este

análisis queda garantizado que los resultados son mejores o como mínimo iguales

que los obtenidos inicialmente. 7. Realización del análisis de sensibilidad y robustez:

Aquí ya tenemos seleccionada la mejor alternativa, pero pueden surgir dudas

debido a datos inciertos empleados durante todo el proceso de decisión. Es por ello

que se puede repetir todo el proceso teniendo en cuenta distintos valores de los

datos que nos crean incertidumbre. Si al concluir el proceso no aparece ninguna alternativa que supera la escogida inicialmente, daremos esta por buena. En caso de

que aparezca una alternativa mejor, se deberá recopilar más información para

precisar la información que nos causaba la incertidumbre y volver a realizar el

proceso.

2.2. TIPOS DE METODOS DE DECISION MULTICRITERIO Los Métodos de Decisión Multicriterio se dividen en dos grupos, el Multicriterio

Continuo oMultiobjetivo y la Decisión Multicriterio Discreta.

• Decisión Multicriterio Continua oMultiobjetivo: la función objetivo toma

un número infinito de valores y conduce a un número infinito de alternativas.

• DecisiónMulticriterio Discreta: en ellos el número de alternativas de

decisión es finito.




44

Los principales Métodos de Decisión Multicriterio Discreto son: 1819 - Ponderación Lineal (Scoring): es probablemente el más conocido y el más

comúnmente utilizado de los métodos de decisión multicriterio dado que requiere de

poca información, en situaciones de incertidumbre. Es un método compensatorio y

de fácil utilización. Con este se obtiene una puntuación global por la simple suma de

las contribuciones obtenidas de cada atributo. Si se tienen varios criterios con

diferentes escalas (dado que ellos no se pueden sumar directamente), se requiere

un proceso previo de normalización para que pueda efectuarse la suma de las

contribuciones de cada uno de los atributos. Debe tomarse en cuenta que, sin embargo, el orden obtenido con este método no es independiente del procedimiento

de normalización aplicado.

- Utilidad Multiatributo (MAUT):en este método se representa una función

de utilidad para cada atributo, de acuerdo con las preferencias de las personas

responsables de tomar las decisiones, posteriormente se agregan a una función multiatributo de forma aditiva o multiplicativa.Aldeterminarse la utilidad de cada una

de las alternativas, se consigue una ordenación del conjunto de las alternativas que

intervienen en el proceso. Este método requiere un elevado nivel de información, por

parte del decisor, para poder construir la función de utilidad multiatributo.

La teoría MAUT busca expresar las preferencias del tomador de decisiones

sobre un conjunto de atributos o criterios. Está basada fundamentalmente en el siguiente principio: todo tomador de decisiones intentaimplícitamente maximizar una

función que agrega todos los puntos de vista relevantes del problema. Es decir, si se

interrogara previamente al tomador de decisiones sobre sus preferencias, sería muy

probable que sus respuestas coincidieran con una cierta función de utilidad. - Relaciones de Superación: se basan en las comparaciones binarias de

alternativas, comparaciones dos a dos de las alternativas, criterio a criterio. En este

grupo destaca el método ELECTRE y el Método PROMETHEE (Preference Ranking

OrganizationMethodforEnrichmentEvaluation).

18 La decisión Multicriterio; Aplicación en la selección de ofertas competitivas en edificación de la Universidad Politécnica de Valencia. 19Artículo realizado por el Grupo de Investigación Competitiva y Desarrollo Local en la Economía Global, auspiciado por el Grupo Santander, con la colaboración de Fabio BagnascoPetrelli, Octavio Palacios Sommer; Petra Schoenghen; Sergio A. Berumen y Francisco Llamazares Redondo “ La utilidad de los métodos de decisión multicriterio (como el AHP) en un entorno de competitividad creciente.




45

- Proceso de Análisis Jerárquico (AHP): es un lógico y estructurado método

de trabajo que optimiza la toma de decisiones complejas cuando existen múltiples criterios o atributos, mediante la descomposición del problema en una estructura

jerárquica, con al menos tres niveles básicos (meta u objetivo, criterios y

alternativas).

Esto permite subdividir un atributo complejo en un conjunto de atributos más

sencillos y determinar cómo influyen cada uno deesos atributos individuales en el

objetivo de la decisión. Esa influencia está representada por la asignación de los valores que seasigna a cada atributo o criterio. El métodoAHP establece dichos

valores a través de comparaciones pareadas (uno a uno). En determinadas

circunstancias esto facilita la objetividad del proceso y permite reducir

sustancialmente el uso de la intuición en latoma de decisiones.En gen se pueden

En genral se pueden clasificar en: • Métodos de Sobreclasificación

○ Promethee

○ Electre

• Métodos basados en Rankings

○ Procesos Jerárquicos Analíticos

○ ArrowReynaud

• Técnicas por Funciones de Utilidad:

○ Teoría de la Utilidad Multicriterio

Por su parte, los Métodos de DecisiónMulticriterio Continuos se clasifican

en:

• Métodos de Optimización Multiobjetivo

○ De las Ponderaciones

○ De las Restricciones

○ Programación Lineal Multiatributo

• Programación por Compromiso • Programación por Metas

○ Método de Techevicheff




46

○ Método Lexicográfico

Estas clasificaciones no son exhaustivas, pero si representan los principales

métodos. 2.3. TÉCNICAS DE TOMA DE DECISIONES20

Las técnicas o herramientas profesionales que aplican los ejecutivos para

tomar decisiones acertadas son innumerables, sin embargo dentro de las más

comunes tenemos:

o Simulación o Programación lineal

o Red de actividades

o Etc.

2.3.1.Programación Lineal Desde los inicios de la investigación operativa la programación lineal ha

sido una de sus herramientas más eficientes y difundidas. En el campo financiero

también se ha dado lugar a la aplicación de la programación lineal, aunque con

menos frecuencia que en la faz productiva. Sin embargo, los supuestos de la

programación lineal no siempre se satisfacen acabadamente en la realidad. Algunas

de las situaciones enfrentadas son de certeza, satisfaciendo los supuestos que

requiere la técnica, pero también hay situaciones de riesgo o de incertidumbre; estos dos últimos estados de la naturaleza requieren adaptaciones a los conceptos

originales de la programación lineal para su aplicación concreta, mediante la teoría

de las probabilidades en el caso del riesgo, y mediante la matemática difusa, en el

caso de la incertidumbre.

La programación lineal es una de las principales herramientas de la

investigación operativa, pero de utilización también en diferentes campos de

decisiones financieras.

Estas últimas se realizan para maximizar una función objetivo,

generalmente relacionada con la rentabilidad o utilidades, debiendo respetar

determinados requerimientos de espacio físico, o inversión, o tiempos, entre otros

20Abrahám Perdomo Moreno - “TOMA DE DECISIONES FINANCIERAS”-Cuarta Edición año 2001, página 69 y 73.




47

recursos, con lo que a partir de estas condiciones es viable la aplicación de la

programación lineal.

Entre sus supuestos, se encuentra la certeza respecto de la función objetivo y los requerimientos a satisfacer. Sin embargo, sabido es que existen tres

estados de la naturaleza: certeza, riesgo e incertidumbre.

En un ambiente de certeza, no hay dudas de los parámetros que

definen las funciones explicativas del objetivo a alcanzar o de las restricciones

impuestas. En estos casos se aplica la programación lineal clásica. Programación Lineal en Condiciones de Certeza.

Es un estado de naturaleza o una o más alternativas para resolver problemas.

Es determinativo ya que, dadas ciertas condiciones iníciales, nos permite

decir qué determinados estados o condiciones van a ocurrir con certeza. Es una

explicación de causa y efecto (ciertas condiciones causan el estado subsiguiente). Una ventaja importante de este método es que permite variar algunas

condiciones iníciales y determinar después el efecto que causan en incrementar al máximo la utilidad o el minimizar el costo sin tener que replantear el problema

entero. Esta valiosa modificación de la solución primitiva óptima se consigue con un

análisis de sensibilidad.

2.3.2. Análisis de Sensibilidad21

Cuando escribimos un modelo, damos por aceptado que los valores de los parámetros se conocen con certidumbre; pero en la realidad no siempre se cumple

que los valores sean verídicos, ya que por ejemplo las variaciones en los costos de

los materiales, en la mano de obra o en el precio de un producto, ocasionan cambios

en los coeficientes de la función objetivo. Asimismo las demoras en los envíos de

los proveedores, las huelgas, los deterioros no previstos y otros factores

imponderables generaran cambios en la disponibilidad de los recursos.22

21González Ariza, Ángel León, “Manual Práctico de Investigación de Operaciones” Tercera Edición Barranquilla:

Ediciones Uninorte, 2003, Página 148 y 149. “Investigación de Operaciones I”, Ingeniería Industrial Quinto

Seminario. Edgar Almeida Bernal y Francisco Javier Zúñiga.

22CCIR / Matemáticas, Programación Lineal: Sensibilidad [email protected] 2 / 19


mailto:[email protected]



48

Desde el punto de vista de la programación lineal, este análisis busca

investigar los efectos producidos por los cambios del entorno sobre el sistema. El

propósito general es identificar los parámetros relativamente sensibles, es decir, aquellos que no pueden cambiarse mucho sin cambiar la solución óptima, con el fin

de estimarlos con mayor precisión y seleccionar entonces una solución que siga

siendo buena sobre los intervalos de valores probables de los parámetros sensibles.

Para ciertos datos que no están clasificados como sensibles, también puede resultar

de gran utilidad determinar el intervalo de valores del parámetro para el que la

solución óptima no cambie. Es necesario no perder de vista que los cambios en la solución del primal

repercuten automáticamente en la solución de su modelo dual. Por lo tanto, puede

elegirse qué modelo se va a utilizar para investigar los efectos. Importancia. “Dado que los parámetros que se muestran en el modelo utilizan valores

estimados basados en una predicción de las condiciones futuras, los datos obtenidos para desarrollar estas estimaciones son bastante imperfectos; por esto

pueden tomar otros valores posibles. De ahí la importancia de este análisis.

El análisis de sensibilidad es una herramienta efectiva, por dos razones

fundamentales:

• Los modelos de programación lineal son con frecuencia grandes y costosos;

por lo tanto no es recomendable utilizarlos para un solo caso. • Los elementos que se dan como datos para un problema de programación

lineal, la mayoría de las veces son estimaciones; por lo tanto es necesario investigar

o tener en cuenta más de un conjunto de casos posibles.

Para concluir, se puede decir que los valores usados en los modelos

normalmente sólo son estimaciones o pronósticos basados en una serie de

predicciones futuras. Los datos obtenidos para desarrollar estas estimaciones a

menudo son un tanto imprecisos o inconsistentes. Sin embargo, pueden representar

sobreestimaciones deliberadas o esporádicas para proteger el interés de quienes los

estiman.

Por tal motivo estas circunstancias que se presentan dejan algunos cabos

sueltos, por eso es importante llevar a cabo un análisis de sensibilidad para investigar el efecto sobre la solución óptima proporcionada por la programación




49

lineal, para verificar si los parámetros sufren una variación y toman otros valores

posibles. 3. METODO DE DIAKOULAKI Este método fue presentado por sus autores DIAKOULAKI, MAVROTAS y

PAPAYANNAKIS en el año 1992 en Luxemburgo. El método pondera cada variable

según la siguiente expresión, partiendo de los datos que para dicha variable

explicativa, adquieren las distintas alternativas.

)1(* ikjj rSW

Siendo

jW = peso o ponderación de la variable j

js = desviación típica de la columna j

jkr = Coeficiente de correlación entre la columna j y la k

Por consiguiente el peso de un criterio es tanto mayor cuanto mayor sea su

varianza (mayor desviación típica) y cuanto mayor información diferente a la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre columnas). Con el fin

de que las magnitudes sean comparables se procede previamente a la

normalización por la suma de las mismas transformándolas por lo tanto a valores

entre 0 y 1.

La desviación estándar de cada criterio se obtiene aplicando la fórmula

conocida

n

XXS

n

ji

j

1

2)(

Así mismo utilizando la fórmula del Coeficiente de correlación de Pearson se

calculan los distintos coeficientes de correlación entre los criterios.

kj

jk SSkjr

*),(cov




50

Ambas expresiones proporcionan la información para calcular la ponderación

de cada uno de los criterios de acuerdo con la expresión del cálculo de los pesos jW

1.1. PRACTICO DEL MÉTODO DIAKOULAKI Matriz de Decisión Para la elaboración de la matriz de decisión se consideran tres alternativas y

ocho criterios

Alternativas:

1. Departamentos terminados.

2. Departamentos en construcción.

3. Departamentos a construir.

Criterios: 1. Precio en dólares.

2. Metros cuadrados (m2 ).

3. Financiación.

4. Entrega.

5. Condición de financiación.

6. Ubicación (cuadras alrededor de la plaza Gral. Roca). 7. Cocheras.

8. Calidad

Matriz de Decisión

Precio en Dolares

Metros Cuadra.

Financiac. (en mese)

Entrega (en meses)

Condición Financi.

Ubicación (en cuadra) Cochera Calidad

Terminado 70000 50 6 0 2135 5 0 8 En construcción 60000 45 8 18 10674 7 1 6 A construir 50000 43 30 30 16522 9 1 5 Total 180000 138 44 48 29331 21 2 19

Matriz Normalizada

Para calcular los valores de cada una de las columnas se dividen por el total

de las mismas.




51

Matriz Normalizada

Precio en Dolares

Metros Cuadra.


Entrega (en meses)

Condición Financi.


Terminado 0,388889 0,362319 0,1363636 0 0,0727899 0,238095 0 0,42105 En construcción 0,333333 0,326087 0,1818182 0,375 0,3639153 0,333333 0,5 0,31579 A construir 0,277778 0,311594 0,6818182 0,625 0,5632948 0,428571 0,5 0,26316 Total 1 1 1 1 1 1 1 1

Ponderación de los criterios.

La ponderación de cada criterio se realiza utilizando la siguiente expresión:

)1(* ikjj rSW

Siendo

jW = peso o ponderación de la variable j

js = desviación típica de la columna j

jkr = Coeficiente de correlación entre la columna j y la k

Se parte de la matriz normalizada y se multiplica a cada valor de la misma por la ponderación, ordenándose a los criterios de mayor a menor de acuerdo a la

ponderación.

Calcular:

1. La media de cada criterio (columna) 푥

푥 =∑푥푛

2. La desviación estándar de cada criterio 푆 .

푆 ∑(푥 − 푥)

푛

3. Construir la matriz de correlación de cada criterio.

푅 ( , )

∗

Cov: covarianza, es la varianza conjunta de los dos criterios j y k.




52

푆 *푆 : producto de las desviaciones de cada variable (columna o criterio)

Precio en Dolares

Metros Cuadra.


Entrega (en meses)

Condición Financi.


0,38889 0,36232 0,13636 0 0,07279 0,2381 0 0,42105 0,33333 0,32609 0,18182 0,375 0,36392 0,33333 0,5 0,31579 0,27778 0,31159 0,68182 0,625 0,56329 0,42857 0,5 0,26316 풙 0,33333 0,33333 0,33333 0,33333 0,33333 0,33333 0,33333 0,33333 훿 0,03928 0,02133 0,24711 0,25685 0,20141 0,07776 0,2357 0,06564

Matriz de Correlación

COEFICIENTE DE CORRELACIÓN

VARIABLE

Precio en Dolares

Metros Cuadra.

Financiac (en mese)

Entrega (en meses)

Condicio Financi.


PRECIO 0,97073 -0,9011 -0,9934 -0,9942 -1 -0,866 0,98198 M CUADR 0,97073 -0,7706 -0,9919 -0,9909 -0,9707 -0,9608 0,99863 FINAN -0,9011 -0,7706 0,84545 0,84937 0,90113 0,56362 -0,803 ENTREGA -0,9934 -0,9919 0,84545 0,99997 0,9934 0,91766 -0,9972 COND FINAN -0,9942 -0,9909 0,84937 0,99997 0,9934 0,91766 -0,9972 UBICAC -1 -0,9707 0,90113 0,9934 0,99422 0,86603 -0,982 COCHERA -0,866 -0,9608 0,56362 0,91766 0,9147 0,86603 -0,9449 CALIDAD 0,98198 0,99863 -0,9966 -0,9972 -0,9966 -0,982 -0,9449

Para el cálculo del peso de cada criterio 푊 , se calcula el peso de cada

criterio en relación a los demás y luego se normalizan los mismos.




53

Orden de los criterios según su peso.

Prioridad Criterios Orden Entrega 0,20306 1 Financiación 0,19816 2 Cocheras 0,19483 3 Cond. Finan 0,1847 4 Calidad 0,08283 5 Ubicación 0,0612 6 Precio 0,0489 7 M Cuadrado 0,02632 8

4. METODO ELECTRE

El Método Electrefue desarrollado por Benayoun, Roy y Sussman, en 1966. El

método, básicamente, pretende reducir el tamaño del conjunto de soluciones

eficientes, realizando una partición del conjunto eficiente en alternativas más favorables (núcleo) y menos favorables. Esta partición se lleva a cabo mediante una

relación de sobreclasificaciónentre las alternativas. Una relación de

sobreclasificación se basa en la siguiente relación entre alternativas: Una alternativa

iE sobreclasifica(outranks) a otra kE si para los atributos considerados en el

Cálculo de W Peso

W norm

Wprecio 0,38506 0,0489 Wmcuadrad 0,20726 0,02632 Wfinanc 1,56055 0,19816 Wentrega 1,59914 0,20306 Wcond finan 1,45458 0,1847 Wubicacion 0,48196 0,0612 Wcochera 1,53435 0,19483 Wcalidad 0,65227 0,08283 TOTAL 7,87518 1




54

enunciado "la alternativa iE es al menos tan buena como la alternativa kE " es

válido.

Esa definición de “al menos tan buena” en el método Electre se define a partir

de la concordancia y discordancia entre alternativas:

La concordancia de una alternativa iE y otra kE cuantifica hasta qué

punto en un número alto de atributos iE es preferida a kE

La discordancia cuantifica hasta qué punto no hay atributo en kE que

es mucho mejor que iE

Para que una alternativa sobreclasifiquea otra y forme parte del núcleo, ha de

superar un umbral mínimo de concordancia (c) y no superar otro umbral de

discordancia (d).

Obsérvese que la sobreclasificación es distinta de la dominancia, en el

sentido paretiano. Por otra parte, se trata de una relación que no tiene la propiedad de la transitividad, es decir, una alternativa puede sobreclasificar a otra y ésta a una

tercera, y sin embargo, la primera no sobreclasificar a la tercera. Esta falta de

transitividad se presenta como una ventaja ya que las razones por las que un centro

decisor puede preferir la primera alternativa a la segunda y las que llevan a preferir

la segunda a la tercera pueden ser muy diferentes y no llevar a que la primera sea

preferida a la tercera.

El método Electre puede recogerse en el siguiente algoritmo.

1- Formar la matriz decisional ),( ji AE es decir, una matriz donde las filas

son las posibles elecciones y las columnas los atributos, siendo el “valor” de un

elemento de la matriz el valor de ese atributo para esa elección.

Dar un vector de pesos preferencial de los atributos W, es decir, dar un vector

que ordene la importancia de los criterios. Para el caso de estudio, se utilizó el

método de Diakoulaki.




55

2- Cálculo de la matriz de índices de concordancia, c(i,k):

c(i,k) = suma de los pesos de los atributos en que iE es mejor que kE (en

caso de empate en un atributo se suma la mitad del peso)

3-Normalización de la matriz decisional: consiste en normalizar los criterios

para evitar el posible efecto de trabajar con distintas unidades. Hay varios métodos

para la normalización: dividir los valores por el mejor que haya en ese criterio, o

dividir por el rango o recorrido del criterio, o restar al mejor valor del criterio el de esa

alternativa y dividir después por el rango (con este procedimiento los valores quedan

entre 0 y 1, siendo 0 el mejor y 1 el peor).

4- Cálculo de la matriz de decisión normalizada y ponderada: Multiplicar

cada columna (atributo) de la matriz de decisión por el peso preferencial

correspondiente a ese atributo.

5- Cálculo de la matriz de índices de discordancia,d (i,k):

d(i,k) = diferencia mayor entre los criterios en que iE es dominada por kE

dividida entre la diferencia mayor en valor absoluto entre los valores de un criterio

cualquiera.

6- Fijar un umbral mínimo de concordancia, c, y un umbral máximo de

discordancia, d.

7- Calcular la matriz de dominancia concordante: poner un 1 si el índice de

concordancia es mayor que el umbral, o un 0 si no lo es.

8- Calcular la matriz de dominancia discordante: poner un 1 si el índice de

discordancia es menor que el umbral, o un 0 si no lo es.

9- Calcular la matriz de dominancia agregada: multiplicar términos

homólogos de las matrices de dominancia concordante y discordante. Así si un

elemento de esa matriz es 1 es porque la alternativa de esa fila es mejor que la de la

columna en un número importante de criterios y no es claramente peor en ningún

criterio. Si hay un 0 es que o bien no es mejor en un número importante de criterios

o es claramente peor en algún criterio o ambas.

10- Obtener el núcleo: se eliminan las alternativas que están

sobreclasificadas por alguna otra, es decir, las que tienen al menos un 1 en su




56

columna en la matriz de dominancia agregada. Si se representa en un grafo, en los

nodos las alternativas y en los arcos las sobreclasificaciones (el origen es la

alternativa que sobreclasifica a otra que es el destino), el núcleo será único si este grafo no tiene circuitos.

4.1. PRÁCTICO DEL MÉTODO ELECTRE

• Paso 1: Matriz Decisional

Matriz de Decisión

Precio en Dolares

Metros Cuadra.


Entrega (en meses)

Condicion Financi.


Terminado 70000 50 6 0 2135 5 0 8 En construcción 60000 45 8 18 10674 7 1 6 A construir 50000 43 30 30 16522 9 1 5 Total 180000 138 44 48 29331 21 2 19

• Paso 2: A partir de la matriz decisional se calcula la matriz de índices de

concordancia

Matriz de Índice de Concordancia

Alterna/Alterna Terminado En construcción A construir

Terminado 0,572459645 0,511259606 En construcción 0,427540355 0,548011847 A construir 0,427540355 0,427540355




57

• Paso 3 y Paso 4: Cálculo de la matriz decisional normalizada y ponderada

Matriz de de Decisión Ponderada y Normalizada

Alter/Criterios Entrega Financia. Cocheras Cond. Finan Calidad Ubicación Precio

M Cuadrado

Terminado 0,0789 0,071797 0,02657 0 0,006028 0,01457 0 0,0110813 En construcción 0,0676 0,064617 0,03542 0,0692 0,030141 0,0204 0,0244 0,0083109 A construir 0,0564 0,061745 0,13284 0,1154 0,046655 0,02623 0,024 0,0069258 Pesos W 0,2030 0,198161 0,19483 0,1847 0,082826 0,0612 0,048 0,026318

• Paso 5: Se calcula la matriz de índices de concordancia.

Matriz de Índice de Concordancia Alterna/Alterna Terminado En construcción A construir Terminado 0,572459645 0,511259606 En construcción 0,42754036 0,548011847 A construir 0,42754036 0,427540355

Matriz de Índice de Disconcordancia

Alterna/Alterna Terminado En construcción A construir

Terminado 0,461439253 0,195446574 En construcción 1 0,115803144 A construir 0,10098019 1

• Paso 6: Umbral mínimo de concordancia y umbral máximo de discordancia

Umbral mínimo de concordancia = 0,48572536

Umbral máximo de discordancia = 0,47894486




58

• Paso 7: Matriz de dominancia concordante

Matriz de dominancia concordante Alterna/Alterna terminado en construc a construir

Terminado 1 1 En construcción 0 1 A construir 0 0

• Paso 8: Matriz de dominancia discordante

Matriz de dominancia discordante Alterna/Alterna Terminado En construcción A construir Terminado 1 1 En construcción 0 1 A construir 1 0

•Paso 9: Matriz de dominancia agregada

Matriz de dominancia agregada

Alterna/Alterna Terminado

En construcción A construir

Terminado 1 1 En construcción 0 1 A construir 0 0




59

• Paso 10: Núcleo

Se representa en un grafo en los nodos las alternativas y en los arcos las

sobreclasificaciones.

El origen es la alternativa departamentos terminados, la que constituye el

núcleo y la misma sobreclasifica a la alternativa en construcción y a la alternativa a

construir.

5. CONCLUSIÓN En los últimos años se ha producido en la ciudad de Río Cuarto una

verdadera explosión en la construcción de edificios en torre de distintas categorías

y ubicaciones. Se observa que estas construcciones se ofrecen a la venta bajo las

características de terminadas y habitadas, en construcción y a construir. Bajo este escenario, el presente trabajo tiene como objetivo aconsejar a un

posible inversionista que tenga intenciones de invertir en departamentos terminados

o a terminar o a construir en la ciudad.

Para asesorar a un futuro inversionista que dispone de U$S 600.000y que

tiene la intención de adquirir propiedades de tipo departamentos pensando en

obtener una renta y al mismo tiempo, conservar con algún grado de razonabilidad, el valor de la inversión inicial, se hizo una revisión bibliográfica sobre métodos de

Departamento terminado Dpto en Construcción Dpto a Construir

ORDENAMIENTO DE LAS ALTERNATIVAS

Terminado 2 MEJOR

En construcción 0

A construir -2 PEOR




60

análisis de decisión multicriteriodiscreto y luego se procedió a un relevamiento

inmobiliario.

Para el análisis de la decisión se seleccionó el Método Electre y la zona de relevamiento propuesta para la observación fue la delimitada entre calles Roma,

Intendente Jaime Gil, Las Heras y Urquiza-Mansilla de la ciudad de Río Cuarto.

La situación general de la edificación en torre que presenta la zonase obtuvo

de la información brindada por Inmobiliarias, oficinas de Obras Públicas de la

Municipalidad de Río Cuarto, Empresas Constructoras de la ciudad y clasificados del

periódico local. En base a la observación empírica del rubro construcción de la

zona,seelaboró un informe sobre metros cuadrados construidos, metros pendientes

de terminación y de solicitud para iniciar construcciones por año (2005-2010).

Las alternativas que se analizaron fueron invertir en departamentos

terminados, en construcción o departamentos a construir.

La decisión se basa en un proceso de selección entre cursos alternativos de acción basado en un conjunto de criterios tras la aplicación práctica del método

Electre.

A través de la aplicación de este método, se logró reducir el tamaño del

conjunto de soluciones eficientes, realizando una partición del conjunto eficiente en

alternativas más favorables y menos favorables, así la alternativa más favorable

constituye el centro decisor o núcleo en relación a las alternativas menos favorables. El análisis de las alternativas, permitió determinar la ponderación en función

de los criterios y realizando una comparación entre los mismos, se determinó que

departamentos terminados presenta la mejor combinación y ponderación entre los

mismos.

Para la determinación de los valores de la matriz de decisión se evaluaron

las alternativas bajo cada criterio, asignando los pesos o ponderaciones a los

distintos criterios para reflejar su propia estructura de preferencia. Las preferencias

que subjetivamente se asociaron a cada atributo conformaron el vector de pesos

con números positivos.

La matriz de decisión se normalizó utilizando el método de Diakoulaki , donde

el peso de un criterio es tanto mayor cuanto mayor sea su varianza y cuanto mayor




61

información diferente a la de los otros criterios aporte, tomando el menor coeficiente

de correlación entre criterios.

Se determinaron ocho criterios y se definieron unidades de medidas para

cada uno, dólares para precio, metros cuadrados para dimensión, meses para

financiación y entrega, plazos para financiación, 10 cuadras alrededor de la plaza

Gral Rocapara ubicación, cantidad para cocheras y materiales de construcción para calidad.

De las relaciones de dominación de cada alternativa y a partir de la

comparación entre criterios la sobrecalificación de las mismas se estableció en base a dos conceptos; concordancia y discordancia. La concordancia cuantifica cuando

un atributo es preferible a otro y para el caso analizado el umbral mínimo para el

índice de concordancia, se calculó con los valores medios de los elementos de la

matriz correspondiente y la alternativa departamentos terminados supera al índice

fijado, lo que determina que la misma sobreclasifica a las otras.

El umbral máximo para el índice de discordancia se calculó con los valores

medios de los elementos de la matriz de índices respectivos y entre las alternativas

analizadas la discordancia cuantificó que no existe ningún atributo de las alternativas

departamentos en construcción y a construir que superen a departamentos terminados.

La ponderación de cada alternativa en función a los criterios muestra que

Departamentos terminados es superior a las otras para los criterios precio en

dólares, metros cuadrados y calidad. La alternativa departamentos en construcción

es superior a las alternativas restantes en ubicación y la alternativa departamentos

a construir supera a las demás en los criterios financiación, entrega y condiciones

de financiación.

Del análisis realizado y teniendo en cuenta la alternativa que sobreclasifica a

las demás en función de la ponderación de los criterios definidos, se determina

departamentos terminados como la mejor alternativa de inversión.




62

MODULO III 1. NORMAS DE CONSTRUCCION DE LA CUIDAD DE RIO CUARTO 1.1. “CÓDIGO DE EDIFICACIÓN DE LA CIUDAD DE RÍO CUARTO”: O R D E N A N Z A 555/93 23

Parte pertinente: ARTICULO 1°.- APRUEBASE el “Código de Edificación de la Ciudad de Río

Cuarto”, el que, como Anexo I, se considera formando parte de la presente

Ordenanza.-

ARTICULO 2°. Derógase la Ordenanza General de Construcciones N°

212/8044/54 y sus modificatorias: Ordenanzas N° 254/8230/55; 10207/59; 10415/59;

25/106/73; 158/705/75; 187/846 /75; 40/575/77; 123/2737/81; 159/2962/82;

190/3214/82; 262/3746 /83; 294/3951/83 y los Decretos 11774/63 y 875/78.-

Deróganse, asimismo, las Ordenanzas N° 22/103/73; O/164/79; 246/2644/83;

179/3114/82; O/157/79; 98/449/74; 58/228 /73 y los Decretos N° 2141/80; 1424/78 y 1787/79.-

ARTICULO 3°.- Comuníquese, publíquese, regístrese y archívese.

2. DISPOSICIONES PRELIMINARES 2.1. OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN El objeto de este Código de Edificación es regular las obras de construcción e

instalación públicas y privadas en los radios A y B de la ciudad de Río Cuarto.

La presente Ordenanza que en adelante será conocida como “Código de

Edificación”, tiene por objeto reglamentar los asuntos vinculados con el

diseño, la construcción, el aprovechamiento, el uso, la ubicación y el mantenimiento

de edificios que se construyen en los radios A y B del ejido municipal de Río Cuarto,

como así también dictar normas de tipo administrativo y procedimentales que

definan las atribuciones del Órgano Técnico de Aplicación, de los Profesionales y

usuarios, y de los mecanismos de control.

Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarán por igual a la

Propiedad Privada y a la de Personas de Derecho Público, cualquiera sea su

23ORDENANZA 555/93 sancionada el 22/11/1993; promulgada el 13/12/1993. Decreto de promulgación N° 1064, texto ordenado, modificada por Ordenanza N°155/96 del 03/09/1996. Ver Norma completa en Anexo I.




63

afectación, lo presente sirve como enunciativo y no debe entenderse como limitación

del Código a cualquier otro supuesto no previsto en el mismo.

Prevalecerán las normas de este Código cuando la aplicación de sus disposiciones se hallen en conflicto con cualquier otra anterior a su vigencia y que

afecte sus avances.

2.2. OBLIGACIÓN DE LOS PROPIETARIOS, PROFESIONALES,

USUARIOS Y EMPRESAS. Todo Propietario, Usuario, Profesional o Empresa, comprendido en el “Objeto

y Ámbito de Aplicación” de este Código, conoce sus prescripciones y está obligado a

cumplirlas.

2.3. IDIOMA NACIONAL Y SISTEMA MÉTRICO DECIMAL. En toda documentación que se relacione con el Código de Edificación es

obligatorio el uso del idioma nacional y del sistema métrico decimal. 2.4. CONTROL DE CÁLCULO La Municipalidad no realiza control de cálculos. El Profesional que firma los

planos es el único responsable de los datos en ellos consignados.

La Municipalidad determina mediante la colocación de mojones esquineros

las Líneas municipales que deslindan la Propiedad Pública de la privada, pero no reconoce responsabilidad alguna en la ubicación de ejes medianeros.

3. DISPOSICIONES ESPECIALES 3.1MEDIOS DE EGRESO 3.1.1. Trayectoria de los medios exigidos de egreso

Todo edificio o unidad de uso independiente tendrá medios de egreso

consistentes en puertas, pasajes, vestíbulos, escaleras, rampas. La línea natural de

trayectoria debe realizarse a través de pasos comunes, no siendo entorpecida por

locales de uso o destino diferenciado.

Ningún medio exigido de egreso podrá ser reducido en su ancho mínimo.




64

3.2. INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS Y TECNICAS EN LOS EDIFICIOS 3.2.1. Caja de ascensores: sus características y dimensiones. 3.2.2. Dimensiones de la caja de ascensores El espacio o caja destinada a instalar un ascensor, tendrá una planta capaz

para dar cabida a la cabina, el contrapeso y demás accesorios para su

funcionamiento.

3.2.3. Fondo de la caja del ascensor A) Caja del ascensor apoyada directamente sobre el terreno

De la última parada más baja, todos los elementos exigidos debajo del

sobrerrecorrido inferior se ubicarán dentro del fondo de la caja, aislado del terreno

mediante la obra de albañilería necesaria u hormigón.

B) Caja del ascensor no apoyada directamente sobre el terreno 1) Cuando el fondo de la caja del ascensor no ésta apoyado directamente

sobre el terreno natural, su estructura debe soportar el impacto producido por el

contrapeso y por la cabina con su máximo de carga en una caída libre del total del

recorrido.

El impacto debe aguantarse mediante vigas proyectadas en coincidencia con la armadura de la cabina y el contrapeso.

2) Si se provee al contrapeso de paracaídas, todos los elementos exigidos

debajo del sobrerrecorrido inferior se ubicarán en el fondo de la caja. Todas las

guías deben alcanzar el fondo de la caja; ésta será resistente y no debe tener más

aberturas que las indispensables para los elementos de exclusiva pertenencia del

ascensor.

3) Si no se provee al contrapeso de paracaídas, el fondo de la caja del

ascensor en la porción de su planta que corresponda al contrapeso, debe

prolongarse hasta el terreno natural al que llegarán las guías y se instalarán los

elementos terminales del contrapeso aislados del terreno mediante la obra necesaria

de albañilería u hormigón.




65

4. DISPOSICIONES ORGANICAS Y PROCEDIMENTALES

ÓRGANO TÉCNICO DE APLICACIÓN Será encargado de la aplicación de las disposiciones del presente Código de

Edificación, la Secretaría de Obras y Servicios Públicos, a través de las reparticiones

municipales que correspondan, o de las Instituciones a las que por el dispositivo

legal que corresponda se les transfiera la responsabilidad.

4.1. PROCEDIMIENTOS Y TRAMITACIONES 4.1.1. Permisos de edificación e instalación

Los permisos de edificación e instalación se clasifican en:

1.- Permisos de obra

2.- Avisos de obra

4.1.1.1. Trabajos que requieren permiso de obra

1.- Construcción de nuevos edificios. 2.- Ampliación, refacción y/o transformación de edificios existentes.

3.- Modificación de la fachada principal.

4.- Cambio o modificación de la estructura de los techos.

5.- Ejecutar instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas y de inflamables,

ampliar, refaccionar y/o transformar las existentes.

6.- Relevamientos de construcciones y/o instalaciones. 7.- Ejecución de túneles para conexión de cloacas o agua corriente.

8.- Ocupación temporaria de la vía pública.

9.- Instalación de toldos, marquesinas y/o carteles en el espacio aéreo de la

vía pública.

4.1.1.2. Trabajos que requieren aviso de obra

1.- Ejecutar, modificar y/o refaccionar veredas y/o cordón de pavimento.

2.- Cercar el frente y ejecutar muros divisorios que no cierren superficies

cubiertas.

3.- Terraplenar, desmontar o rellenar terrenos.

4.- Demoliciones parciales o totales. 5.- Extracción de árboles de la vía pública.

6.- Rotura de pavimento y vereda para ejecutar obras de infraestructura.




66

4.1.2. Disposiciones generales para tramitación de permisos de edificación e instalación.

4.1.2.1. Documentos necesarios

Se presentarán para cada uno de los casos especificados en

4.2.1.1.(Trabajos que requieren permiso de obra) y 4.2.1.2. (Trabajos que requieren

aviso de obra)la documentación que a los efectos de la tramitación del permiso o

aviso de obra, establezca el Órgano Técnico de Aplicación.

4.1.2.2. Certificado de Uso Conforme Será optativa y de responsabilidad exclusiva de propietarios y profesionales

actuantes, la presentación del Certificado de Uso Conforme para usar una parcela,

edificio, estructura, instalación o parte de ellos con destino a cualquiera de las

actividades definidas en el Art. 2º del Plan de Ordenamiento Urbano de la Ciudad de

Río Cuarto y sus anexos complementarios.

El certificado de Uso Conforme, debidamente aprobado por el Órgano Técnico de Aplicación, tendrá una vigencia de noventa (90) días.

4.1.2.3. Leyes Provinciales de Colegiación

Es obligatorio para la tramitación de Permisos de obra el cumplimiento de las

obligaciones derivadas de las Leyes Provinciales de Colegiación de las profesiones

involucradas, en los casos en que las mismas sean de aplicación. 4.2 Inspecciones 4.2.1. Objeto de la inspección Las disposiciones contenidas en “Inspecciones”, tienden a aunar la iniciativa

particular y la acción del poder público para la correcta realización de toda obra, de

acuerdo a las prescripciones en vigencia.

4.2.2. Acceso de la Inspección del Órgano Técnico de Aplicación a los predios

En un predio donde se realicen obras, el Propietario, Profesional, Empresa u Ocupante, deberá permitir el acceso de la Inspección del Órgano Técnico de

Aplicación que en ejercicio de su misión, así lo requiera.




67

En caso contrario, la Inspección hará constar la negativa con el testimonio de

un agente de Policía o con dos testigos en Acta que se labrará en el momento, y,

podrá iniciar el trámite legal correspondiente para asegurar el acceso a la finca.

4.2.3. Horario para efectuar inspección en las obras La Inspección de una obra se efectuará en el horario de labor de la misma.

4.2.4. Documentos que deben permanecer en la obra

En la obra deben encontrarse en forma permanente y a disposición de la Inspección del Órgano Técnico de Aplicación los planos generales de edificación

y/oinstalación municipales aprobados, y al frente de la obra debe colocarse el cartel

reglamentario.

4.2.5. Presencia del Profesional durante la Inspección del Órgano

Técnico de Aplicación Cada vez que la Inspección del Órgano Técnico de Aplicación lo considere

necesario, podrá citar en la obra al Profesional responsable de la dirección o

conducción técnica, mediante una notificación con una anticipación no menor de tres

(3) días hábiles determinando la hora y mencionando la causa que motiva la

citación. A tal efecto el Profesional consignará en toda la documentación del

expediente de obra, su domicilio legal. También podrá considerarse domicilio especial constituido válido para todos los efectos legales, el lugar de ejecución de la

obra.

El Profesional podrá solicitar por escrito en el expediente de obra, la

presencia de la Inspección del Órgano Técnico de Aplicación en la obra a su cargo

conviniendo día y hora y mencionando la causa que motiva la citación.

Habrá una tolerancia de media hora para cualquiera de las partes.

4.2.6. Acta de Inspección y/o notificación

Cada vez que se inspeccione una obra, la Inspección del Órgano Técnico de

Aplicación labrará un “Acta de Inspección”, en la que se dejará constancia de la

visita realizada, fecha, hora y observaciones formuladas.




68

Se confeccionará por triplicado, quedando una copia en poder del Profesional,

quien rubricará original y duplicado, prestando conformidad a lugar y fecha de la

confección y recepción del acta. Dicho documento será considerado notificación válida para producir todos los

efectos legales inherentes al mismo.

4.2.7. Responsabilidad jurídica de la Inspección

La inspección de la obra por parte del Órgano Técnico de Aplicación no altera en nada lo que se refiere a la responsabilidad total del Constructor, del Ingeniero, del

Arquitecto o del Director Técnico, siendo el rol único de la Inspección del Órgano

Técnico de Aplicación hacer cumplir las Ordenanzas y planos autorizados, sin que

en la autorización dada para llevar a cabo la construcción pueda fundarse ninguna

acción judicial.

5. ANEXOS 5.1. DETERMINACIÓN DE LA LÍNEA MUNICIPAL OFICIAL 5.1.1. El Órgano Técnico de Aplicación a través del Departamento Catastro

fijará la Línea Municipal Oficial que deslinda la propiedad pública de la privada toda vez que le sea solicitada.

5.1.2. En ningún caso se autorizará la construcción de nuevos edificios y/o

ampliaciones sin que previamente los planos hayan sido visados por el

Departamento Catastro. 5.1.3. En todos los supuestos, en que la aplicación de la Línea Municipal

Oficial afecte el derecho de propiedad de un particular, el Departamento Catastro

deberá informar al Departamento Ejecutivo a fin de que se cumpla con los trámites

pertinentes para la declaración de utilidad pública y ulterior expropiación de los

inmuebles alcanzados por la referida Línea Municipal. 5.1.4. Respecto de los edificios en construcción que se emplacen en terrenos

que invadan la Línea Municipal Oficial, regirán las siguientes normas: 5.1.4.1. Si la edificación se levantase sin que exista plano de construcción

aprobado por la Municipalidad, se procederá en forma inmediata a ordenar la




69

interrupción de los trabajos, debiendo informarse del caso al Departamento

Ejecutivo, para que efectúe los trámites pertinentes a la declaración de utilidad

pública y ulterior expropiación de la parcela afectada. Cumplidos los trámites de Ley, se procederá a ordenar la demolición de lo

construido invadiendo la Línea Municipal Oficial, sin que se reconozca al propietario

derecho a indemnización alguna por la demolición que se ordena. 5.1.4.2. Si la edificación se levantase respondiendo a planos de construcción

aprobados por esta Municipalidad, se ordenará igualmente la interrupción inmediata

de los trabajos, debiendo informarse del caso al Departamento Ejecutivo a los efectos de que efectúe los estudios pertinentes para determinar si de acuerdo al

estado de avance de la obra y a los costos de indemnización, se procede o no a

declarar de utilidad pública y a ordenar la demolición.

5.2. ORDENANZA DE PREVENCIONES CONTRA INCENDIO 5.2.1. Alcances de las Prevenciones contra Incendio

Las disposiciones de la presente reglamentación son de aplicación obligatoria

en todos los edificios nuevos, ya sean públicos o privados, y se exigirá su

cumplimiento como requisito previo a su respectiva habilitación.

Para los edificios existentes o en ejecución cuyos permisos de construcción hubieran sido solicitados con anterioridad a la puesta en vigencia de esta

reglamentación, regirá lo establecido en el Capítulo 5.3.7 referido a “Previsiones

contra Incendio en Edificios Existentes¨.




70

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