08-2010 La Caducidad Como Causal de Extincion de La Hipoteca

7/31/2019 08-2010 La Caducidad Como Causal de Extincion de La Hipoteca

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UNI VERSID AD DE SAN M ARTN DE PORRESFACULTAD D E DERECHO

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LA CADUCIDA D COMO CAUSAL DE EXTI NCIN D E LA

HIPOTECA

Por: Cary E velyn R occa G uzmn*

1. INTRODUCCINLa hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles,

o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garanta del cumplimiento de una

obligacin, del pago de una deuda1, como un derecho real que grava bienes inmuebles,

sujetndolos a responder una obligacin.2

Como derecho real de garanta, la hipoteca se consti tuye a travs de su inscripcin en el registro

de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral 3 del artculo 1099del Cdigo Civil 3. En

este sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el

que determina su nacimiento.

Y su extincin, tambin es determi nada por el registro?

De acuerdo al artculo 1122 las causales de extincin no se encuentran relacionadas

directamente al registro sino a otros factores como son: la extincin de la obligacin quegaranti za, la anulacin, rescisin o resolucin de dicha obli gacin, la renuncia escri ta del

acreedor, la destruccin total del inmueble; y la consolidacin. Est dems precisar que estas

causales han sido establecidas taxativamente (nmerus clausus), sin posibil idad de insertar una

causal adicional, y menos an referida a la caducidad de la hipoteca.

* Abogada. Ayudante de Ctedra del Curso Acto Jurdi co. Al umna de la M aestra en Derecho Civ i l de la Uni versidad de SanM artn de Porres.1 Cabanellas de Torres, Guillermo (2008) Diccionari o Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos Ai res, 30 Ed., Edi torial Heliasta

S.R.L. , T. IV , p. 311.2 Pals, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurdico Espasa. M adrid, Espasa Calpe S.A. , p. 768.3Artculo 1099del Cdigo Civil : Son requisitos para la vali dez dela hipoteca:

1. Que afecteal bien el propietario o quien estautorizado para eseefecto conformea ley.2. Que asegure el cumplimiento deuna obligacin determinada o determinable.3. Que el gravamen sea decantidad determinada o determinabley se inscriba en el registro dela propiedad inmueble.


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Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolucin de fecha 13 de marzo de 1998, mediante la

cual la Sala N 03 con intervencin de Garca Godos Campos como vocal ponente- ha

sealado en el Expediente 3818-97 lo siguiente:

La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad deun crdito en dinero, sobre

bienes inmuebles, quedando stos en poder del deudor que an no ha cancelado la deuda.

Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contrada, no pueden excluirse

del pago de la misma. Amparar dicha pretensin. Importara admitir un abuso del

derecho que la ley recusa. No cabe la extincin de la hipoteca por caducidad.

Sin embargo, mediante la Resolucin N 232-2003-SUNA RP-TR-L, el Tribunal Registral

reconoci que el artculo 3 de la Ley N26639 ha introducido una nueva causal de extincin de

la hipoteca, adicional a las sealadas en el citado artculo 1122 del Cdigo Civil. Esta

resolucin ser materia de comentario en el presente trabajo.

2. RESOLUCIN N 232-2003-SUNARP-TR-LEl criterio establecido en esta resolucin constituye el sexto precedente de observancia

obligatoria, aprobado en la sesin del Cuarto Pleno del Tribunal Registral de acuerdo a la

Resolucin N014-2003-SUNARP-SA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio

del 2003.

En la resolucin materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunci sobre la denegatoria

de inscripcin formulada por una registradora respecto a la reinscripcin de una hipoteca, cuyo

asiento de inscripcin haba sido cancelado por caducidad.

Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que s era posible la reinscripcin debido

a que la nica formalidad que exige nuestro Cdigo Civil para la constitucin de la hipoteca es

la escritura pblica, de acuerdo al artculo 1098 del Cdigo Civil. Adems la inscripcin

registral no determina la validez de la hipoteca. Entonces, al existir una escritura pblica del 01de octubre de 1990, s era posible la inscripcin.

Cabe sealar que dicha escri tura pblica era la misma que se present como ttulo de

inscripcin ante Registros Pblicos el 30 de noviembre de 1990 y que origin la inscripcin de

la hipoteca en el asiento 4-d) de la Ficha N56997 y fue cancelada.


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El Tribunal Registral despus de ratificar que se trata de la misma escritura pblica que dio

mri to a la extensin del asiento de hipoteca 4-d)- seal que la cancelacin de dicha hipoteca

se realiz en mrito del artculo 3de la Ley N26639 que seala lo siguiente:

Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las restricciones a las

facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones

que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 aos

de las fechas delas inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravmenes que

garantizan crditos, a los 10 aos de la fecha de vencimiento del plazo del crdito

garantizado.

En este caso, el Tribunal Registral aplic el segundo prrafo, puesto que la escritura pblica

estableca que la l tima cuota vencer el 15 de diciembre de 1990. Es decir, caduc la

inscri pcin de la hipoteca por haber transcurrido ms de 10 aos desde la fecha de vencimiento

del crdito garantizado; y la no contener la escritura pblica un nuevo plazo para el

cumplimento de la obligacin, no puede ser reinscrita. En consecuencia, al no encontrarse

inscrita la hipoteca, por haber caducado la inscripcin de la hipoteca, esta garanta se habra

extinguido.

Por este moti vo -seala el Tribunal Registral- es que el artculo 3 de la Ley N 26639 ha

introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional a las establecidas en el

artculo 1122 del Cdigo Civil y ha establecido este criterio como precedente de observancia

obligatoria.

3. PLAZOS DE CADUCID AD DE LA HIPOTECAA travs de la Ley N 26639, se precisa la aplicacin del plazo de caducidad previsto en el

artculo 625 del Cdigo Procesal Civil. Y, en los antecedentes de la Ley N 26639 (sealadosen el considerando quinto de la Resolucin N 232-2003-SUNA RP-TR-L ), se estableci cul es

la moti vacin para aprobar la misma:

De la lectura de los antecedentes de la Ley N 26639, se aprecia del dictamen de la

Comisin de Justicia, en su sesin del 25 de mayo de 1996, referente a los Proyectos de


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Ley N 931 y 1050-CR, sobre caducidad de las medidas cautelares y extincin de las

inscripciones de gravmenes, que la propuesta contenida en el segundo de los proyectos

mencionados se fundamenta en la omisin en el Cdigo Civil vigente de una norma que

determine la extincin de las referidas inscripciones, como s lo haca el art culo 1049 del

Cdigo Civil de 1936, que sealaba que las inscripciones de las hipotecas y gravmenes se

extinguan a los 30 aos de las fechas de sus respectivas inscripciones, pero cambiando el

antiguo plazo de 30 aos por el de 10 aos, por cuanto ste es el nuevo trmino de la

prescri pcin extintiva dela accin real .

En este senti do, la Ley N 26639 buscaba suplir esta omisin advert ida en el Cdigo Civil

vigente sobre la base del artculo 1049 del Cdigo Civi l de 1936 que contaba el plazo para la

extincin de la inscripcin de los gravmenes desde la fecha de las inscripciones. No obstante,

el artculo 3 de la Ley N 26639, reconoce 2 momentos distintos para empezar a contar plazo

de caducidad de las inscripciones de hipotecas:

a) En el primer prrafo: 10 aos contados a part ir de la fecha de inscri pcin de lahipoteca si esta no fuera renovada.

b) En el segundo prrafo: 10 aos contados a partir de la fecha de vencimiento del plazodel crdito garantizado.

Esta distincin de plazos resulta evidentemente contradictoria, puesto que, reconocera la

posibilidad de constituir la hipoteca sin que exista un crdito al que garantice. Ello, pese a que

la hipoteca -como reconoce la doctrina4- tiene carcter accesori o, por haberse consti tui do para

garantizar el cumplimiento de una obligacin, y no puede consti tui rse de forma autnoma.

Ello tambin se advierte de la definicin de la hipoteca establecida en el primer prrafo del

artculo 1097 del Cdigo Civil: Por hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de

cualquier obligacin, propia o de un tercero. Aunque, en el Per hay una tendencia hacia la

hipoteca autnoma, como lo afi rma el doctor Jorge Avendao5 sealando que el artculo 1104

autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales, cuya existencia es inciertay pueden llegar a no existir. En este caso, la hipoteca ya constituida queda sin efecto. Y, debido

a que la hipoteca ha existido al haberse inscrito- se advierte que ste sera un supuesto de

4 Vsquez Ros, A lberto (2003) Derechos Reales deGaranta. Li ma, 3 Ed., Editori al San Marcos, T. I I I, p. 40.5 Avendao Valdez, Jorge (2003) Cdigo Civil Comentado. Lima, 1 Ed., Gaceta Jurdica. T. V.


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extincin o acabamiento del gravamen por ausencia de obli gacin, a pesar que el artculo 1122

no lo haya previsto.

La hipoteca autnoma no parece ser la motivacin del plazo establecido en el primer prrafo

del artculo 3 de la Ley N 26639, al no estar referida de manera exclusiva a la hipoteca, sino

tambin a gravmenes, restricciones de facultades del titular del derecho inscrito, demandas y

sentencias. Por ello, resulta poco comprensible la aplicacin del plazo contado a partir de la

fecha de inscripcin en el caso de la hipoteca.

A travs del artculo 87 del Reglamento de Inscri pciones del Registro de Predios, aprobado

mediante la Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pbli cos N 248-2009-

SUNARP-SN, se ha interpretado el artculo 3 de la Ley N 26639.

Acerca del primer prrafo del artculo 3 se establece que ste se refiere a la inscripcin de

gravmenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento, en las que deber

entenderse que la obligacin es exigible inmediatamente despus de contrada, en aplicacin del

artculo 1240 del Cdigo Civil6, salvo que el plazo se haya hecho constar en el Registro.

En este sentido, se confirma que el primer prrafo de artculo 3no estaba referido a la hipoteca

autnoma, sino a las hipotecas que garantizan obligaciones en las que ante la falta de acuerdo

entre las parte sobre el plazo de vencimiento del crdito- la ley suple esta deficiencia

estableciendo la exigibi li dad inmediata del pago, despus de haberse contrado la obligacin.

Si consta el plazo, se aplica el segundo prrafo del artculo 3, es decir, la inscripcin caduca a

los 10 aos contados a parti r del vencimiento del crdito siempre que este plazo pueda

determinarse del contenido del asiento o del ttulo.

Ahora bien, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala que este plazo

tambin es aplicable:

A aquellos gravmenes que garanti zan obligaciones cuyo plazo se encuentraestablecido en un documento que no consta en el Registro. En este caso, se debe

acreditar fehacientemente el cmputo del plazo para la caducidad de la inscri pcin de

la hipoteca.

6 Si no hubiese plazo designado, el acreedor puedeexigir el pago inmediatamente despus decontrada la obligacin.


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A aquellos que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, siempreque se acredite el nacimiento de la obligacin y el transcurso de los 10 aos contados a

partir del vencimiento de la obligacin garantizada.

De lo expuesto, es posible resumir la aplicacin de los plazos de caducidad en el cuadro

siguiente:

PLAZOS DE CADUCI DAD DE LA HI POTECA

10 AOS CONTADOS A PARTIR DE LA

FECHA DE INSCRIPCIN

10 AOS CONTAD OS A PARTIR D E LA

FECHA DE VENCIM IENTO DEL CRDI TO

Cuando garantizan obligaciones que no tienenplazo de vencimiento. Se entiende que la

obli gacin es exigible inmediatamente despus

de contrada.

Cuando pueda determinarse el plazo devencimiento del crdito.

Cuando garantizan obligaciones cuyo plazo devencimiento se encuentra en documento que no

obra en Registros.

Cuando garantizan obligaciones futuras,eventuales o i ndeterminadas.

No deja de ser discutible si la caducidad de la inscripcin de la hipoteca constituye un

verdadero beneficio para el deudor incumplido en desmedro del acreedor garantizado, ya que,

el deudor estara facultado para pedir la caducidad de la inscripcin de la hipoteca y, por tanto,

extinguir la hipoteca con el simple cmputo del tiempo, sin que se acredite el cumplimiento de

la deuda garantizada.

Sin embargo, la orientacin de la caducidad busca eliminar la inscripcin de garantas que

obviamente no podrn ser ejecutadas, debido al transcurso del tiempo y que adems, afectan el

sistema registral al publi citar hipotecas aparentemente vigentes pero sin sustento en la realidad.

Asimismo, consti tuye una sancin para el acreedor negligente por su falta de diligencia para

ejecutar la garanta constituida a su favor, o para renegociar la deuda, estableciendo nuevosplazos que permitan mantener la vigencia de la inscripcin de la garanta.

Respecto a esta controversia, la Resolucin materia de comentario ha sealado lo siguiente:


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La finali dad de la Ley N 26639 con respecto a la extincin de la inscripcin de

hipotecas consiste en eliminar de las partidas registrales aquellas garantas reales que no

puedan ser ejecutadas sancionando a la vez, la inaccin del acreedor hipotecario, quien

tiene expedita la va, dentro del plazo de 10 aos otorgado por la ley, para renegociar el

crdito otorgado, con lo que se dara origen a una renovacin de la hipoteca con el

establecimiento de un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligacin, o iniciar accin

en va judicial con el objeto de hacer efectivo el pago de la deuda, situaciones ambas que

demostraran la diligencia del acreedor, enervando la presuncin de que transcurrido el

plazo sealado en la ley, la hipoteca se habra extinguido como consecuencia del

transcurso del trmino prescriptorio para iniciar el cobro dela obligacin garantizada.

En consecuencia, ms que benefi ciar al deudor se busca sancionar al acreedor garantizado por

su descuido al no exigir el cumplimiento de la obligacin ya sea concertando un nuevo plazo

para hacer efectivo el cumplimiento, o ejecutando la garanta constituida a su favor.

4. CONCLUSIN

Si bien la Ley N 26639 regula el plazo de caducidad de las inscripciones de los gravmenes y

ha permitido el cierre de las partidas registrales de gravmenes que no pueden ser ejecutados, su

aplicacin ti ene una connotacin mayor en el caso de la hipoteca. Ello se debe a que el cierre de

una partida registral que contena una hipoteca determina no slo la exti ncin de la inscripcin,

sino tambin la exti ncin de la hipoteca como garanta real. M s an si consideramos que la

hipoteca ha nacido como garanta real a travs de su inscripcin en Registros Pblicos. Por esa

razn considero acertado el criteri o establecido en el Precedente Registral comentado, que

adems permite acortar la brecha entre una situacin publicitada y aquella que ocurre en la

realidad.

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