1. AVALÚO INMOBILIARIO

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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA! 1.001 " #001 Sude$an! #. %.&'( No. #ro"ectista SVIA 0101 AVALÚO INMOBILIARIO METODOLOGÍA MARCO TEÓRICO Introducción El actual material está preparado y resumido en función de los objetivo s planteados por el pro rama básico de formac ión del corredor inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de !ene"uela# $a sido un tanto dif%cil poder condensar los aspectos valuatorios y de estad%stica básica aplicada& 'ue el profesional inmobiliario& optante a la certificación o ya certificado& debe no solo tener presente& sino 'ue está en la obli ación de conocer y manejar para su mejor desempe(o# )e debe interiori"ar 'ue emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas más complejas& 'ue lleva impl%cit a una enorme re sp onsabilidad y compromi so *tico y profesional 'ue oblia a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario& pero 'ue tambi*n constituye uno de los mundos del saber más interesantes y apasionantes# +o podemos pretender en tan corto tiempo nadar ,oladamente en las auas de la Inenier%a de Tasación& pero si podemos sumerirnos un poco - al menos ,asta los tobillos - en sus orillas# 1

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AVALO INMOBILIARIO

Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D.

Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819

Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA: 1.001 y P001

Sudeban: P. 2.574No. Proyectista SVIA 0101

AVALO INMOBILIARIO

METODOLOGAMARCO TERICO

Introduccin

El actual material est preparado y resumido en funcin de los objetivos planteados por el programa bsico de formacin del corredor inmobiliario de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido un tanto difcil poder condensar los aspectos valuatorios y de estadstica bsica aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificacin o ya certificado, debe no solo tener presente, sino que est en la obligacin de conocer y manejar para su mejor desempeo. Se debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas ms complejas, que lleva implcita una enorme responsabilidad y compromiso tico y profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero que tambin constituye uno de los mundos del saber ms interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniera de Tasacin, pero si podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.

Conceptos Generales

Los trminos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniera de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:Precio

Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo

ptica del Consumidor/Comprador:

Es el precio pagado ms todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisicin de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisicin de la nueva propiedad.

ptica del Productor/Vendedor:

Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la produccin de un determinado bien o servicio sin adicionarle an su margen de ganancia o comercializacin.Valor

Es un trmino subjetivo usado en teora econmica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histrico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvala, justiprecios, etc.Valor de Mercado:

Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor mximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador tambin interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociacin.Bienes Inmuebles

Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relacin de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para l. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definicin, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son: Terrenos Parcelas y Lotes

Bienechuras edificaciones y otras

Terrenos con bienechuras

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienechuras las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Diagnstico del Mercado Inmobiliario

Todo mercado tiene implcito tres componentes:

PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado

VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y

COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos.

Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario.Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro inters de investigacin as lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos tambin considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta.

Para realizar un diagnstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideracin tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeo del dicho mercado

Estructura del Mercado Inmobiliario

Deben analizarse los siguientes aspectos:a) Grado de concentracin de los vendedores Cuantos son y como estn distribuidos.

b) Perfil del universo de compradores posibles compradores reales y potenciales; clasificacin y distribucin; gustos y preferencias.

c) Grado de diferenciacin del producto Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la ptica de los compradores.

d) Condiciones de entrada Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores.

Conducta del Mercado Inmobiliario

Debemos atender a:a) Polticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promocinales, de intermediacin y de comercializacin.

b) Procesos de adecuacin constante de los vendedores, en virtud de la interaccin con la capacidad de adquisicin, gustos y preferencias de los compradores.

Desempeo del Mercado Inmobiliario

Para poder realizar una evaluacin del desempeo de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemtico de los siguientes aspectos:

a) Tendencias del mismo

b) Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores

c) Nuevas inversiones

d) Velocidad de colocacin del inmueble

e) Perspectivas reales y proyectadas de la ocupacin del suelo urbano

f) Incorporacin de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos

g) Dinmica urbana y los niveles de consolidacin de sectores y/o urbanizaciones

h) Programas, proyectos y polticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado.

i) Otros.Premisas de Valoracin Inmobiliaria

Llegado este momento, nos preguntamos por qu las cosas en general, los bienes y los servicios tienen valor.La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano, con su forma de organizacin social y con la capacidad de relacionarse e interactuar.

Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humansticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades, expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorizacin en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Ms all de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el nico animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que adems dentro de esos requerimientos, en muchas ocasiones, tambin est lo superfluo.

Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurdica, el marco legal y el estado de derecho. En Venezuela, nuestro Cdigo Civil establece que, la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). De all se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades, que seran motivo de interesantes anlisis y que no son contemplados en este mdulo por razones obvias de tiempo. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son bsicos y nos ayudan en el proceso valuatorio.

Principios Bsicos de Valuacin

Enmarcado dentro de un sistema de organizacin en donde estn garantizadas las plenas libertades econmicas y sociales, los mercados en general estn regidos por unos principios que resultan muy tiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio, y especialmente los inmuebles.Podemos apuntar doce (12) y estn ntimamente relacionados entre s, tan es as, que parecieran fusionarse y ser uno solo:Principio de Cambio

Todo cambia con el transcurrir del tiempo.

Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen en la vida econmica, social, poltica y cultural de la comunidad, se reflejan en el valor de una propiedad.

Principio de Integracin y Desintegracin

Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integracin ( Estabilidad ( Desintegracin. Por tanto una propiedad tendr un determinado valor en funcin de la etapa en que se encuentre al momento del avalo.

Principio de ConformidadEl uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme).Principio de Prediccin

La potencialidad o desvalorizacin de una propiedad puede verse afectada por acciones especficas en el futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO.Principio del Mayor y Mejor Uso

Todo bien inmueble tendr un uso conforme que producir los ingresos netos ms altos durante un perodo determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad.

Principio de Sustitucin.Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegir aquella que tenga mejor precio. No es lo que el dueo estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estn dispuestos a pagar en comparacin con otras propiedades igualmente deseables.

Principio de Utilidad

Todo bien tendr mayor valor en la medida que sea til y satisfaga necesidades en un mercado de escasez.

Principio de Oferta y Demanda

Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO.

Principio de CompetenciaToda nueva edificacin o desarrollo tendr efectos sobre los ya existentes dentro del sector. Generalmente la competencia tender a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajar si la demanda no es igualmente creciente.Principio de Nivel de Precios (o Costos)

Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de produccin y estos afectarn el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente ser susceptible a dichos cambios.Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes

En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital, trabajo, tierra, tecnologa, servicios administrativos, etc., los ingresos y rentabilidad deben aumentar. No debe hacerse ninguna inversin cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital.Principio de Balance o Equilibrio

Dentro de todo proyecto, desarrollo o inversin debe procurarse una equilibrada participacin de los distintos factores de produccin (tierra, capital, tecnologa, recursos humanos, etc.), la cual genere la mayor rentabilidad. Tambin debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores, sino se desvirtuar el concepto del proyecto original traducindose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. (Caso tpico de la sub utilizacin del terreno). El negocio debe ser sano y bueno para todos.Ingeniera de Tasacin

En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniera de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el rea de la ingeniera, construccin, arquitectura, planificacin urbana, estadstica, matemticas financieras, etc.; Si no tambin, conocimientos actualizados de muchas reas de las ciencias sociales y humansticas tales como: aspectos jurdicos, cultura tributaria, sociologa, psicologa, mercadeo, contabilidad, administracin, metodologa de investigacin, economa, econometra, y muchas ms.

Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entindase avalo, constituye un trabajo de investigacin, que lleva implcito la aplicacin y combinacin de metodologas cientficas y algunas otras empricas, tratando de integrar criterios lo ms objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinin inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha especfica. El acto mismo de valuar no crea valor. El tasador, profesionalmente capacitado y ticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasacin que se pueda considerar exacta. Toda tasacin en esencia es una estimacin. As pues que el tasador en su trabajo de investigacin, lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra comprendido entre un lmite inferior y uno superior.

En pases con economas slidas y estables, por lo general poseen mercados llamados de competencia perfecta, en los cuales hay una correspondencia entre los trminos: precio y valor. En la prctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado, podemos apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien que estn en un determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia, y que desde el punto de vista tcnico son perfectamente sustentables.

Hasta aqu podemos evidenciar la importancia de la Ingeniera de Tasacin y del proceso valuatorio como tal.

Entonces tambin podemos comprender lo til que para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a: Los Compradores potenciales - a precisar un precio y una estrategia de oferta conveniente

Los vendedores - a precisar un precio y una estrategia de venta satisfactoria.

Los Inversionistas y Promotores - en la toma de decisiones referentes a Inversin Inmobiliaria

Las Corporaciones - a apuntalar negocios, fusiones y alianzas.

Las Entidades Financieras - en la factibilidad de constitucin de garantas hipotecarias y de crdito.

Personas naturales, jurdicas y/o organismos involucrados en procesos:

Expropiatorios;

Sucesorales;

Tributarios en general;

Establecimiento de primas de seguros;

Establecimiento de canon de arrendamiento, entre otros.Avalo

Todo avalo es un trabajo de investigacin por medio del cual un tasador proporciona una opinin tcnica e inteligente del valor de un determinado bien, o de una propiedad y que generalmente se expresa a travs de una declaracin escrita para una fecha especfica (Informe de Avalo).

Informe de Avalo

El informe de avalo o Informe tcnico de tasacin, como tambin se le conoce, constituye la materializacin escrita de todo el proceso valuatorio de investigacin, y como tal debe cumplir con todos lo requerimientos de elaboracin, redaccin, edicin y presentacin de informes profesionales de este tipo.Adicionalmente, todo informe de tasacin constituye un reflejo especfico, particular y nico de una situacin en un momento determinado, en tal sentido, la fecha en la cual se emite y firma un informe tcnico de tasacin constituye una de las variables ms importantes y significativas del mismo.Existen pases como Brasil, que tienen normado tanto el proceso de valoracin, el nivel de rigor empleado y la elaboracin del informe de tasacin. En Venezuela, an no se ha logrado normar al respecto, pero si se han dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertir en una realidad.

Sin embargo, existe una estructura bsica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante xito, y que vara mayormente en funcin del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. En este caso, a continuacin y a manera de referencia se describen las partes bsicas que conforman el contenido de un tpico informe de tasacin.

Metodologas Valuatorias

Para la seleccin de la metodologa cientfica ms idnea en la investigacin valuatoria, el profesional tasador toma en consideracin en primera instancia, obviamente el bien objeto de tasacin y sus caractersticas generales; las condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la investigacin; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente, evala la disponibilidad y factibilidad de recoleccin de la informacin que requiere para realizar dicha investigacin. Una vez realizado este anlisis preliminar, se escoge entre los mtodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los llamados mtodos directos o indirectos o una combinacin de ellos, si fuera necesario.

Tambin es importante puntualizar la importancia de la metodologa cientfica, ya que el tasador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigacin; para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigacin.

En este mdulo nos dedicaremos a estudiar un poco ms los mtodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los mtodos indirectos.Mtodos DirectosSon aquellos que como su nombre lo indica, no dependen de otros mtodos para la obtencin de resultados.

As tenemos a disposicin por un lado el mtodo de comparacin directa, tambin conocido como mtodo de mercado; y por otro, el mtodo de comparacin de costos de reproduccin, o mtodo del costo de reposicin a nuevo o simplemente mtodo del costo.

A) Mtodo de Comparacin Directa (Mtodo de Mercado)

Es un mtodo directo cuya filosofa se basa en la comparacin del bien que es objeto de investigacin, con bienes que sirvan de referencia (referenciales), es decir, lo ms similares posible en cuanto a sus caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas. As pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras:

Homogeneizacin de Datos

Siempre surge la inquietud, que por ms que se quiera, en la gran mayora de los casos los datos recolectados que van a conformar la muestra de anlisis, son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con caractersticas heterogneas. Entonces se hace indispensable la utilizacin de un proceso de homogeneizacin de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial.

Referencial o Referenciales:

Con este trmino se define a cada operacin de compra venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de registro pblico respectiva y que en general debe constar de la siguiente informacin para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El nmero del expediente y el nmero del tomo en donde qued registrado en la oficina de registro respectiva; c) Tipologa del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial, oficina, terreno, u otros); d) Localizacin del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia); e) Situacin del Inmueble (Zona, Urbanizacin, Calle, Avenida, Sector, otros.); f) Ubicacin e identificacin del Inmueble (Conjunto residencial, manzana, parcela, piso, nmero del inmueble, otros.); g) Precio Transado y/o estimado por el registro; h) rea(s) del Inmueble; i) Precio unitario transado; j) Identificacin del Comprador y del Vendedor; k) Otros Datos de inters (financiamiento, hipotecas, daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros).

Siguiendo con el tema de la homogeneizacin de datos, existen dos (2) procedimientos para hacerlo:

Homogeneizacin Tradicional o Semi-Emprica

Se realiza a travs de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por:Criterio de Actualizacin Contemporaneidad o ajuste por tiempo:

Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por medio de la aplicacin de conceptos de matemtica financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuacin que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de inters en un periodo determinado tenemos:Va = Vr x (1+ i) n

Donde:

Va =

Valor actualizado a la fecha del avalo del precio unitario del referencial.

Vr =

Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.

i =

Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.

N =

Nmeros de periodos considerados.

Y en donde el factor

(1+ i) n= FcF = Factor de Correccin por FechaCriterio de Ajuste por rea:

Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es funcin inversa de la magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor rea menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no superen una diferencia de 30% al compararla con el rea del inmueble a valuar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condicin es necesario corregir por rea y pueden utilizarse las siguientes frmulas:

Frmula de Meyer: Plantea dos frmulas cuya aplicacin depende de s el rea del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalo, no debera ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes. rea del referencial menor que el rea del inmueble a valuar:

Aref < Ainm

FcA = [ 1 (Ainm / Aref) * X ] + X

rea del referencial mayor que el rea del inmueble a valuar:

Aref > Ainm

FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X

Donde:FcA = Factor de correccin por rea

Aref = rea del referencial

Ainm = rea del inmueble objeto del avalo

X =

porcentaje de afectacin entre el 5% y el 10%

Frmula Emprica:

Otro criterio al respecto es el siguiente:

FcA = (Aref/Ainm) 0,25

Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir,

Ainm Aref 0,30

Ainm

o

FcA = (Aref/Ainm) 0,125Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,Ainm Aref 0,30

Ainm

Criterio de Ajuste por Fuente:

En el caso que se requiera la utilizacin de datos provenientes de la oferta existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociacin entre el 0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este ltimo valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociacin. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendra entonces conocer el valor de contado del mismo. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00 FcFR = Factor Registro 1,00Otros criterios:

Existen muchos otros criterios de homogeneizacin que se utilizan en Ingeniera de Tasaciones tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificacin, por esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografa, por accesibilidad, por calidad ambiental, etc.

Homogeneizacin Cientfica

Se realiza a travs de modelos particulares sustentados en la inferencia estadstica - anlisis de regresin lineal - que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. En esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en funcin de la variable independiente escogida (frente, fondo, fecha, ao de construccin, ubicacin, etc.) podemos obtener informacin valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal, exponencial, polinmica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango de dispersin de los datos, su grado de homocedasticidad, entre otras.

Pasos para obtener el valor de un inmueble a travs del Mtodo de Comparacin Directa Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es ms complejo de lo que la mayora de las personas pueden imaginar. La complejidad en el anlisis depender tambin del nivel de rigor exigido:

Expedito, Normal, Riguroso o inclusive Especial. En una significativa proporcin los Informes de Avalo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en donde se aplican modelos determinsticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadstica descriptiva y con un nmero de referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideracin estos comentarios de seguidas se resumen los pasos para la aplicacin del presente mtodo:

a) Estudio preliminar del inmueble objeto de avalo y su entorno.

b) Anlisis del expediente respectivo Documentos de Propiedad, Condominio, Hipotecas, Catastro,

c) Tradicin Legal, Solicitante, Propietarios, etc.

d) Inspeccin del inmueble - levantamiento in situ de caractersticas, planos, croquis, fotos.

e) Observacin de su entorno Factores de Localizacin, otros datos.

f) Investigacin de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recoleccin de referenciales de compra - venta de inmuebles similares de la zona.

g) Anlisis y depuracin inicial de los referenciales.

h) Determinacin de la tasa de variacin intermensual inmobiliaria.

i) De ser necesario elaborar matriz de comparacin de sectores Matriz de Vecindario.

j) Correccin de los referenciales por fecha, rea, ubicacin, etc. (Homogeneizacin).

k) Determinacin de los precios unitarios corregidos (Bs. F./ m2).

l) Aplicacin Estadstica Descriptiva - Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersin.

m) Obtencin del valor del Inmueble Conclusin del Tasador para la fecha del informe.

n) Elaboracin, Redaccin, Edicin e Impresin del Informe.Antes de continuar vamos a ver, cuales seran nuestras posibles fuentes primarias de informacin, donde la podemos obtener, como realizamos nuestra bsqueda, que informacin nos interesa y debemos levantar, que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuracin), que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposicin y cuales seran sus bondades y sus limitaciones.

Supongamos que de nuestra investigacin del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y lo tomamos para realizarles el proceso de homogeneizacin:1) Aplicando Meyer

Aref > Ainm _ 60 m2 > 56,80 m2

FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X

FcA = [ 1 + (60/ 56,80) * 0,10 ] 0,10 = 1,006

2) Aplicando Frmula Emprica:

Ainm Aref = ABS (56,80 60) / 56,80 = 0,06 0,30

Ainm

FcA = (Aref/Ainm) 0,25 = (60/56,80) 0,25 = 1,014

Ejemplo Correccin por rea Referencial No. 2:

rea del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2

Aref2 = 50 m2

1) Aplicando Meyer

Aref < Ainm _ 50 m2 < 56,80 m2

FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X

FcA = [ 1 - (56,80/ 50) * 0,10 ] + 0,10 = 0,9876

2) Aplicando Formula Emprica:

Ainm Aref = ABS (56,80 50) / 56,80 = 0,12 ( 0,30

Ainm

FcA = (Aref/Ainm) 0,25 = (50/56,80) 0,25 = 0,969

Ejemplo Correccin por rea Referencial No. 3:

rea del Inmueble a Tasar: Ainm = 56,80 m2

Aref3 = 56,80 m2

1) Aplicando Meyer

FcA = [ 1 - (Ainm / Aref) * X ] + X

FcA = [ 1 - (56,80/ 56,80) * 0,10 ] + 0,10 = 1,00

2) Aplicando Formula Emprica:

Ainm Aref = ABS (56,80 56,80) / 56,80 = 0,00 ( 0,30

Ainm

FcA = (Aref/Ainm) 0,25 = (56,80/56,80) 0,25 = 1,00

Ejemplo Correccin por Fecha Referencial No. 1:

Suponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %

Fecha del Avalo: 21/10/2008Fecha protocolizacin Ref1: 14/02/2008No. das transcurridos entre ambas fechas: 249

Equivalente a: 8,30 meses

FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)8,30 = 1,198

Ejemplo Correccin por Fecha Referencial No. 2:

Suponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %

Fecha del Avalo: 21/10/2008Fecha protocolizacin Ref1: 07/05/2008No. das transcurridos entre ambas fechas: 167

Equivalente a: 5,57 meses

FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)5,57 = 1,129

Ejemplo Correccin por Fecha Referencial No. 3:

Suponiendo una tasa de variacin inmobiliaria intermensual: i = 2,20 %

Fecha del Avalo: 21/10/2008Fecha protocolizacin Ref1: 20/07/2008No. das transcurridos entre ambas fechas: 93

Equivalente a: 3,10 meses

FcF = (1+i)n = (1+ 0,022)3,10 = 1,069

Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneizacin por rea y por fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados.

Siendo

Pu corregido = PU x FcA x FcF ( a la fecha del avalo

Donde el PU es el precio unitario en Bs. F. por m2 al momento de la protocolizacin.

Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados, la data que conformar la muestra a la cul se le aplicar ya sea el anlisis estadstico descriptivo (MTC) o el anlisis estadstico inferencial (Regresin Lineal Simple o Mltiple) segn sea el caso y el nivel de rigor del avalo.Tasa de Variacin Intermensual Inmobiliaria

Puede obtenerse de diferentes anlisis que involucran menor o mayor complejidad, entre otros, podemos referir los dos mtodos siguientes:a) Aplicando Matemticas Financieras:

Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona, o mejor a la urbanizacin; o ms preciso an, a un determinado conjunto residencial al cul estamos estudiando, pudiramos entonces realizar un anlisis de la variacin de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las frmulas de matemticas financieras para la actualizacin de flujos monetarios, se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria. El siguiente caso podra servir de ejemplo:

Donde

i (%) = [(Va/Vo)1/ n 1] x 100a) Aplicando Nmeros ndices:

Nmeros ndices

Se define un Nmero ndice como aquella medida estadstica que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio; es decir comparar dos situaciones, una de las cuales, se considera de referencia. Al perodo inicial se le denomina perodo base o de referencia, por consiguiente la situacin que se quiere comparar se denomina perodo actual o corriente.

Nmeros ndices Complejos Ponderados

En la realidad no interesa comparar precios, cantidades o valores de bienes individuales, sino que se comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. La informacin suministrada por los ndices simples de cada uno de los diferentes bienes, debe ser resumida en un nico ndice, al que se le denomina complejo. Para construir un ndice complejo, hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta, tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido, con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un nmero ndice que rena la mayor cantidad posible de informacin denominado complejo ponderado.

ndices de Precios

Miden la evolucin de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta, entre el perodo de estudio y la base, multiplicando por cien para efectos de su presentacin. Su importancia es relevante porque permite establecer el crecimiento entre perodos y es la informacin que normalmente se extrae de los anlisis. Los nmeros ndices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del perodo base, una estructura de ponderaciones del perodo base, precios del perodo base y precios del perodo de estudio, siendo utilizado muy frecuentemente para su clculo la siguiente propuesta:

ndice de Precios de Laspeyres (Lp)

Etienne Laspeyres (1838 1913), estadstico alemn, propuso como ponderacin el porcentaje que tena cada artculo dentro del valor de la canasta en el perodo base. Es la media aritmtica ponderada de los ndices simples de precios. El criterio de ponderacin es Wi = Pio . Qio, que es el valor de la cantidad consumida del bien i simo en el perodo base, a precios de dicho perodo; por tanto, la frmula general es:

Pit : Precio en el perodo (t) de estudio

Pio: Precio en el perodo base (o)

Qio: Cantidad en el perodo base (o)

Tambin existen otras formulaciones como la de Herman Paasche, economista alemn; Irving Fisher (1867 1947), economista estadounidense; Henry Sidgwick (1838 1900), filsofo y economista britnico; entre otros.Tasa de Variacin (Tv)

Permite evaluar la variacin entre el ndice de un perodo corriente (t) de estudio y el ndice del perodo anterior (t -1) expresado en porcentaje.It : ndice en el perodo (t) de estudio

I t - 1: ndice en el perodo (t - 1) inmediato anterior al de estudio

Al aplicar esta frmula a los ndices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflacin inmobiliaria, y es esta expresin la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con las dems variables macroeconmicas tales como: Tasas bancarias activas y pasivas, la inflacin, tasa de variacin del dlar, otras.

Diferencia entre un ndice y una Tasa de Variacin

Es importante puntualizar que un ndice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. As, al analizar las respectivas frmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en porcentaje (%), un ndice por su propiedad de existencia nunca podr ser cero, ni podr adoptar valores negativos, es decir siempre ser un nmero positivo diferente de cero ( > 0 y _ 0 ), y conceptualmente mide la evolucin de una variable con respecto al tiempo. Por otro lado, una tasa mide la variacin de un ndice entre perodos consecutivos y podr adoptar valores tanto negativos ( < 0 ), como positivos ( > 0 ), como tambin valores iguales a cero ( = 0 ), en el caso en que entre dos perodos consecutivos el valor del ndice sea el mismo.Matriz de Vecindario

De manera intencional se han dejado unos signos de interrogacin (?) en la columna referente al Factor de Correccin por Ubicacin, tambin llamado Factor de Correccin por Localizacin o por Vecindario (FcV).

Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de correccin, lo diferente sera que para este caso no se aplican frmulas sino que se plantea un modelo de anlisis de las zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodologa tradicional. De sta manera se construye una matriz de evaluacin de zonas o sectores, conocida como Matriz de Vecindario.

Primeramente se establece el criterio de evaluacin, diseando una escala de puntaje en funcin de la condicin del aspecto considerado. Podemos elegir entre escalas del 1 al 3, del 1 al 5, del 1 al 7, del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Partiendo que 1 sera la condicin ms desfavorable. En la prctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodologa en esencia lo que trata es de hacer un poco ms objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluacin de las zonas o sectores a comparar.

Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que sern evaluados y el peso que le asignamos segn sea la importancia relativa entre ellos.

Si suponemos que estamos realizando un avalo de una casa y terreno, ubicado en la Carretera Nacional Turmero La Encricijada, Parroquia Turmero y tenemos referenciales del mismo Sector, probablemente nos resultara interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para as homogeneizar los precios unitarios por ubicacin.Si este fuera el caso nuestros factores de correccin por ubicacin quedaran determinados as:En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del Sector a Comparar.

Por otro lado si el inmueble objeto de avalo estuviera ubicado en el casco central de Turmero, nuestros factores de correccin por ubicacin seran:Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe tcnico de tasacin. Solo nos queda tratar los pasos k) y l).

De all se desprende la importancia de la estadstica como disciplina y como herramienta para el procesamiento y anlisis de la data inmobiliaria (precios unitarios, reas, otros). Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar ms adelante en el tema de estadstica descriptiva, donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central (media, mediana y moda) de una muestra representativa, especficamente de precios unitarios (Bs. F. /m2) de un caso tpico de estudio y a determinar tambin los estimadores de dispersin (desviacin media, desviacin estndar) y los criterios para la toma de decisiones estadsticas.B) Mtodo de Comparacin de Costos de Reproduccin (Mtodo del Costo)

Es otro mtodo directo a travs del cul podemos estimar el costo de las bienechuras, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este mtodo: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente ms preciso pero tambin ms laborioso y que se deber realizar en caso de que el nivel de rigor as lo exija y b) basado en el costo directo unitario, el cual es ms expedito ya que se apoya en informacin ya existente de los costos de construccin segn tipologas y estndares constructivos, generalmente disponible y actualizada trimestralmente. A ste ltimo le prestaremos nuestra atencin en este mdulo y para ello vamos a presentar la formulacin que nos permitir obtener el valor de las construcciones:

Vc = Cr D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr Vs) x Fd

Siendo:

Vc : Valor de la Construccin

Cr: Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio

Cd: Costo Directo Unitario

Ci: Costos Indirectos

D: Depreciacin Fsica

Vs: Valor de Salvamento

Fd: Factor de Depreciacin

Integrando las tres igualdades tenemos:

Vc = (Cd + Ci) (Cd + Ci Vs) x Fd

Costo Directo

Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET, otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o tambin llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su correspondiente estndar constructivo (sea bajo, normal o alto).En estos costos directos unitarios (Bs. F. / m2) estaran incluidos: materiales, equipos, mano de obra, impuesto al valor agregado o iva.

Para obtener el Costo directo de la construccin:

Cd = Cdu x Ac

Cd: Costo Directo de Construccin

Cdu: Costo Directo Unitario (Bs. / m2) ( CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADOAc: rea de la ConstruccinCostos Indirectos

Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construccin fsica no solo son significativos, sino necesarios e indispensables para la materializacin final del proyecto, all deben incluirse los costos de:

Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Tcnica, Econmica y Financiera; Avalos; otros) Anteproyecto Proyecto

Estudios Geotcnicos o de Suelos

Control Tcnico

Inspeccin

Financiamiento

Seguros y Fianzas

Asesoramiento Jurdico

Administracin General

Imprevistos

Impuestos Varios: construccin, dotaciones, incorporaciones, inspeccin, habitabilidad, otros

Utilidad Empresarial

Otros

Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer, monitorear y controlar con un alto grado de precisin estos costos, pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimndolos como un porcentaje del costo directo de construccin, que podra fluctuar entre el 25 % al 70 %, as tendramos:

Ci = (0,25 a 0.70) x Cd

Valor de Salvamento

Se incluye este trmino en funcin de que una vez consumida la vida til de una construccin, la misma siempre tendr un valor remanente, rescate o de salvamento, siempre y cuando no est en ruinas, en cuyo caso no solo perder su valor de salvamento sino que, el propietario tendr a cuestas los costos de demolicin y bote. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podran llegar hasta el 20%, del costo de reproduccin.Vs = (0,05 a 0,20) x CrDepreciacin. Factor de Depreciacin

Es la prdida de valor de un bien (bienechuras, maquinarias, equipos, etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciacin fsica). Tambin existen otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuacin, inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y tecnolgica (depreciacin funcional). En la Ingeniera de Tasaciones existen variados mtodos para determinar el factor de depreciacin fsica Fd, entre ellos:

Mtodo de La Lnea Recta

Fd = E / V

Siendo:

E: Edad real o aparente de la construccin en aos.

V: Vida til probable en aos. Perodo mximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la funcin para la cual fue diseado. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 aos.

Mtodo de La Parbola de Kuentzle

Fd = (E / V )2

Mtodo de Ross

Fd = x [ (E / V) + (E / V)2 ]

Es decir la media aritmtica de los dos mtodos anteriores

Mtodo de Heidecke

Su factor de depreciacin depende de manera exclusiva del estado de conservacin del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: La prdida de valor por depreciacin no puede ser revertida con gastos de mantenimiento

Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad

Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciacin es menor y regular

Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciacin se incrementa mucho ms rpido

Segn el criterio de Heidecke:

Mtodo Mixto

Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de conservacin. Segn Rubens Alves Dantas (ver bibliografa recomendada) el mtodo mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinacin del mtodo de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciacin final a travs de:

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

Para el caso particular de este mdulo se considera este mtodo el ms prctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en funcin de la relacin al porcentaje de edad y vida til probable y su condicin o estado de conservacin. Ver tabla de depreciacin en anexos.Nuevo Mtodo de Ingeniera

Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizs ms tcnico, en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en funcin de la inspeccin detallada del inmueble y la evaluacin de todos y cada uno de los captulos que componen el presupuesto de obra.

Ejemplo de Aplicacin Mtodo del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciacin.

Problema:

Queremos determinar el valor actual de una casa colonial ubicada en Fundo Hacienda El Carmen, Municipio Santiago Mario; con acabados de primera y en un estado actual de conservacin muy bueno. Tiene un rea til de construccin de 1.689,05 m2 y un rea de parcela de 25.532,54 m2. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberas de aguas blancas y remodelacin de salas de bao y cocina.

Solucin:

El valor del terreno se analiza a travs del mtodo de comparacin directa de terrenos similares ya estudiado.

El valor de la construccin se obtendr siguiendo los siguientes pasos:

Datos adicionales disponibles:

Costo Directo Unitario: 93,88 Bs. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO)

Costos Indirectos: 30 % de Cd

Valor de Salvamento: 20% de Cr

Vc = Cr D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr Vs) x Fd

Clculo Costo de Reproduccin

Cd = 93,88 Bs / m2 x 1.689,05 m2 = 158.568,01 Bs.

Clculo de la Depreciacin

Edad de Inmueble = 25 aos (1981)

Vida til = 70 aos

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

Suponemos Estado 2 de conservacin segn Heidecke (C = 2,52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos:

Fd = 0,264 (26,4%)

D = (Cr Vs) x Fd

Clculo del Valor de la Construccin

Sabemos que el monto es de 2.396.994,85 Bs. F. Donde el Factor de Depreciacin Fd obtenido por la tabla fue de 0,264 Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener:Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

FdRoss = x [ (E / V) + (E / V)2 ]

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

FdRoss = 0,242

Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciacin adicional por estado de conservacin de:FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 0,242 ) x C = 0,758 x C

FdHeidecke = 0,758 x C

Como C = 2,.52% ( Estado de conservacin 2)

Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es:

FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191

FdHeidecke = 0,0191

Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611

Fd = 0,2611 ( este sera el valor exacto por clculo, que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0,264

La diferencia entre ambos valores est en que para entrar en la tabla se redonde el resultado de la relacin E / V : E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % 36%

Una vez analizados todos estos aspectos, sin duda alguna, estamos ms preparados para comprender grficamente el significado y representacin del concepto de depreciacin:

Interpretacin Grfica de la Depreciacin

Mtodos Indirectos:

Como ya se haba mencionado, los mtodos indirectos solo sern tratados en este mdulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicacin.

A) Mtodo Evolutivo

En forma general los mtodos indirectos se fundamentan en el mtodo evolutivo que en su esencia corresponde a un anlisis de negocio para determinar la factibilidad tcnica, econmica y financiera de una determinada inversin inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversin inmobiliaria ya realizada.

VI = VT + I + U

Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble

VT: Valor del Terreno

I : Valor de la Inversin Total en la Construccin

U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

B) Mtodo de La Renta

Si un inmueble o en general un bien, produce una renta peridica, el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en funcin de la capitalizacin a valor presente de esa renta. Este mtodo se soporta en los conceptos de la matemtica financiera teniendo como factores determinantes el perodo de capitalizacin y la tasa de descuento a ser utilizada. A travs de este mtodo no se obtienen valores de mercado. Siempre es preferible la utilizacin de los mtodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la utilizacin del mtodo comparativo.

En algunos pases, existe legislacin en referencia al control del canon de arrendamientos de inmuebles.Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto mximo de los alquileres y as evitar cierta especulacin, tambin introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro pas, el mximo canon de arrendamiento anual se establece en funcin de un porcentaje del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este mtodo a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la aplicacin de esta metodologa, ya que no aplica para todos los casos y en la mayora produce resultados no satisfactorios.C) Mtodo ResidualEs una variante ms compacta y prctica del mtodo evolutivo y es bastante til en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el mtodo de comparacin directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A travs de este mtodo se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienechuras y en funcin del factor de comercializacin para el momento del avalo.VI = (VT + VC) x FCSiendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble

VT: Valor del Terreno

VC : Valor de las Construcciones o Bienhechuras

FC: Factor de Comercializacin

Si se conoce VI, VC, y se estima a travs de un anlisis el FC, podramos obtener el Valor del Terreno:

VT = VI / FC - VC

D) Involutivo

No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del terreno. Es uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l intervienen todos y cada uno de los principios bsicos de valoracin que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico compatible con dichos principios; anlisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin de las variables macroeconmicas y de riesgo y sus probables

variaciones; anlisis de sensibilidad; evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.VT = VI - ( I + U )

Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble

VT: Valor del Terreno

I : Valor de la Inversin Total en la Construccin

U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

Combinacin de Mtodos

Resumiendo las metodologas y su aplicacin tenemos:a) Terrenos: Comparacin Directa, Residual o Involutivo

b) Bienechuras: Comparacin Directa o Comparacin de Costos

c) Terrenos + Bienechuras: Comparacin Directa Comparacin Directa + Comparacin de Costos CombinacinING. HCTOR SERRANO

Perito Avaluador

C. I.: V 2.750.381

C. I. V.: 10.819P. A. SVIA: 001 SUDEBAN: P 2.574No. Proyectista 0101 PAGE 65