201 05 15 Charla Enajenación Inmuebles

Tratamiento Tributario de la Enajenacin de Bienes Races

Ley N20.780

Mayo 2015

Enajenacin de bienes racesRgimen Actual

Mayor valor obtenido en la enajenacin de

bienes races

Rgimen Tributario

Ingreso no Renta

Art. 17 N8 letra b) LIR.

Rgimen General

Actual Art. 17 N 8 Letra b)

Artculo 17: Noconstituyerenta:

8.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes

operaciones,sinperjuiciode lo dispuestoen el artculo18:

b) Enajenacinde bienes races situados en Chile, efectuada por personasnaturales osociedadesde personasformadasexclusivamentepor personasnaturales, exceptoaquellosque formen parte del activode empresasquedeclarencualquierclasede rentasefectivasdela primera categorasobre la base de un balancegeneral segn contabilidad completa.Tampocoseaplicarlo dispuestoen estaletra, cuandola sociedadde personashayaestadoobligada,en el ejercicio inmediatamenteprecedentea la enajenacin,a determinar susrentasefectivasen la formasealada, o bien,resultede la divisindeunasociedadquedebadeclarartalesrentasefectivasen la forma sealada,en el ejercicioen que hayatenido lugarla enajenacino en el inmediatamenteanterior a sta. En este ltimo caso, la sociedadresultantede la divisinpodracogersea lo dispuestoen estaletra, siemprequehayaestadoacogidaa lo menosduranteun ao calendarioa un rgimende presuncino de declaracinde rentas efectivassegn contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,exceptocuandoexistaunapromesade ventao arriendoconopcinde comprasobreel bienrazrespectivo,en cuyocasoserndoslosaoscalendarioen quedeberestaracogidoa loscitadosregmenesparadichosefectos.

Ingreso NO RENTARgimen Actual

Esun INGRESONORENTAel mayor valor obtenido en la enajenacinde bienesraces situadosen Chileo derechoso cuotassobre ellos,realizada por personasnaturaleso sociedadesde personasformadasexclusivamentepor personasnaturales, salvoque:

1) Inmueble sea parte del activo de una empresa que declare surentaefectivasegncontabilidadcompleta.

2) Seaunaoperacinhabitual

3) Eladquirenteseaunasociedadrelacionada

4) NoseverifiquenOTRAScircunstanciaslimitantes.

Presunciones de Habitualidad

a) Subdivisin de terrenos urbanos o rurales;

b) Venta de edificios por pisos o departamentos

Dentro de los 4 aos desde

construccin o adquisicin

Despus de los 4 aos desde


Presuncin de Derecho

No existe presuncin

En todos los dems casos que no sean Subdivisin de terrenos urbanos o rurales; o Venta de edificios por

pisos o departamentos

Dentro de 1 ao desde


Despus de 1 ao desde


Presuncin Legal

No existe presuncin

ENAJENACIN

ENAJENACIN

Mayor valor en enajenacin de bienes races

Rgimen Actual

Habitualidad

Laley no define el conceptohabitualidadpero facultaalSIIpara calificaruna operacinde habitual, considerandoel conjunto de circunstancias previas o concurrentes a laenajenacin.

Mayor valor en enajenacin de bienes racesRgimen Actual

Normas de Relacin

Tratndosedel mayor valor obtenido en las enajenacionesquehagan:

ENAJENACIONES EFECTUADAS POR:

Socios de sociedades de personas

A la respectivasociedad de personas

Accionistas de sociedades annimas cerradas

A la respectivasociedad de annima cerrada

Accionistas de sociedades annimas abiertas, dueos del 10% o ms

A la respectivasociedad de annima abierta

Un enajenante A la sociedad en que tenga inters

Normas de Relacin

. en las que tengan intereses .

ocurrecuandoendefinitivaexistevinculacinpatrimonialo un inters

econmicoentre el cedentey el adquirente,ya seade forma directaoindirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentravinculada patrimonialmente o tiene un inters econmico con lasociedadadquirente .(OficioN 2386, 2007, SII).

De esta forma las relacionesde parentescoACTUALMENTEno sonconsideradas.

Otras Restricciones: Forma de determinar la renta en el ejercicio

inmediatamente anterior

Tipo de Contribuyente Ao inmediatamente anterior

Ao de la Enajenacin Tratamiento Tributario

PersonaNatural Renta Efectivasegn contabilidad Completa

-Renta Presunta-Rentaefectiva segn contabilidad Simplificada-Renta Efectiva segn contrato

Ingreso No renta

Sociedades de Personas(formadas slo por personas naturales)



Ingreso No renta

Sociedades de Personas(formadas slo por personas naturales)

Renta Efectivasegn contabilidad Completa


RentaAfecta

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017

REGLA GENERAL

El mayor valor obtenido de la enajenacinde bienesraceso de derechoso cuotasrespectode talesbienesposedosen comunidad,tributa conformeal rgimengeneral.

NORMA ESPECIAL

SLO respectoa inmueblesdepersonasnaturalescondomicilioo residenciaenChile, que no declaren renta efectiva, y que hayan sido adquiridos antes del01.01.2004, seregirnpor lasnormasactualesde la LIR.

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017.

NORMA ESPECIAL DE COSTO:Laspersonasnaturalescon domicilio o residenciaen Chile, que no declarenrenta efectiva, respectode los inmueblesadquiridosantes del 29.09.2014,podrnconsiderarcomovalordeadquisicin:

1.- Valor de adquisicin reajustado por IPC,pudiendo incorporar elvalor las mejoras (reajustado), que hayan aumentado el valor del bien(declaradasal SIIpara la determinacindel avalofiscalpara efectosde lascontribuciones,conanterioridada la enajenacin):

Efectuadaspor el enajenante,o;

Efectuadaspor un tercero pero que hayanpasadoa formar parte de lapropiedaddel enajenante.


NORMA ESPECIAL DE COSTO (continuacin):

2.- Avalo fiscal vigenteal 01.01.2017;

3.- Valor de mercado acreditado fehacientementepor elcontribuyente,a la fechade publicacinde la ley. stadebersercomunicadaal SII hasta el 31.12.2015 mediante Formulario2897.1 (Res. Ex. N 127, 30diciembrede2014).

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017:

Mayor valor seencontrargravadocon Imp. 1 Categoray Imp.GlobalComplementarioo Adicional.

EXCEPCIN (INGRESO NO RENTA):

SloparaPERSONAS NATURALES con DOMICILIO o RESIDENCIAen CHILE.

Nueva Norma de Relacin:

Lasmismasactualesy lasvinculacionesestablecidasen la LeydeMercadodeValores(art. 96al 100).


HABITUALIDAD

La habitualidadNO serun elemento a considerarpara determinarel tratamiento del mayor valor enla ventade Inmuebleso derechossobreellos.


a) Subdivisin de terrenos urbanos o rurales;

b) Venta de edificios por pisos o departamentos



Rgimen General

En todos los dems casos (que no sean Subdivisin de terrenos urbanos o rurales; o Venta de edificios por

pisos o departamentos)





Rgimen General

Ingreso NO RENTA (s se

cumplen otros requisitos)



Ingreso NO RENTA (s se

cumplen otros requisitos)

ENAJENACIN

ENAJENACIN


el caso que la convencin (Compraventa)que da origen a laenajenacinsecelebreen cumplimientode cualquieracto o contrato quetenga por objeto suscribirel contrato que sirvade ttulo para enajenarelinmueblerespectivo(Promesa),el plazosealadose computardesdelafechadecelebracindedichoactoo contrato .

Fecha Adquisicin

FechaPromesa

Fecha Venta Rgimen

10/10/2005 10/10/2016 01/02/2017 Rgimen General? INR?

01/01/2017 01/01/2025 01/03/2025 Rgimen General? INR?


Lmite del Ingreso No renta: 8.000 UF con independencia del nmero deenajenacionesy nmerode bienes.

EL EXCEDENTE TRIBUTA, a eleccin del contribuyente:

1) Slocon IGCsegnbasepercibidao devengada,(pudiendoconsiderardevengadoel mayor valor durante los aosen que el enajenantetuvo el Inmueblehasta10aos).

2) Impuestonico y sustitutivo de tasa10%, segnbasepercibida.


Si los inmueblesfueron adquiridospor sucesinpor causademuerte,el impuestosobrelasasignacionespor causade muerteescrditorespectodel impuestoa la gananciadecapital.

NUEVO TRATAMIENTO:Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Se agregan los inmuebles en el concepto de venta.

Se eliminan las menciones a las empresas constructoras.

Se grava con IVA la venta habitual de inmuebles

Se exime de IVA la venta de terrenos y viviendas financiadas con subsidios habitacionales otorgados por el MINVU.

HABITUALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES (FRENTE AL IVA)

Venta de edificios por pisos o departamentos


adquisicin o construccin

Presuncin Habitualidad (frente al IVA)

En todos los dems casos (que no sean venta de edificios por pisos o

departamentos)





Presuncin de Habitualidad (frente al IVA

NO hay presuncin de habitualidad



NO hay presuncin de habitualidad

Se excluyen las enajenaciones por ejecucin de garantas hipotecarias

ENAJENACIN

ENAJENACIN

Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Segravacon IVAla venta de inmueblesque formenparte del activo inmovilizado de la empresa,siempre que el contribuyente haya tenido derecho acrdito fiscal por su adquisicin, fabricacin oconstruccin.

Es indiferente el plazo transcurrido entre laadquisiciny la venta.


Base imponible

Valordel contrato.

Enla ventade inmueblesusados,en que no sehayasoportadoIVA,realizadapor un vendedorhabitual,labase imponible correspondea la diferencia entrepreciodeventay preciode compra.

Seexcluyevalordel terreno


Modificaciones del IVA rigen a contar del 01.01.2016.

Normas transitorias:

1) No aplicaa ventasque se efectenen virtud de una promesaocontrato de leasing con opcin de compra, suscritos conanterioridad a 01.01.2016 (por escritura pblica o privadaprotocolizada).

2) Estarn exentas de IVA siempre que el inmueble cuente, al01.01.2016, con permisode edificacin,y las ventasse efectendentro del ao2016.

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