2014 Manual Explicado de Derechos Reales en Bolivia

8/17/2019 2014 Manual Explicado de Derechos Reales en Bolivia

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INFORMACION GENERAL

EL REGISTRO INMOBILIARIO EN BOLIVIA

CONSIDERACIONES GENERALES

Antes de emprender el análisis del Registro Público de los DerechosReales, es conveniente dar una noción general del Derecho Real y de suclasificación. Puesto que en nuestro Código Civil no existe una teoríageneral del Derecho Real, se citan, a continuación, algunas definicionesde tratadistas sobre el particular. Así:

Los Mazeaud definen al Derecho Real como “la relación jurídica inmediatay directa entre una persona y una cosa” . Para Aubrey y Rau “es la relacióninmediata y directa sobre una cosa, oponible a cualquier persona notitular”. Según Bonecasse, “El derecho Real es una relación jurídica envirtud de la cual una persona tiene la facultad de obtener de una cosa, enforma exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella produce”

Las definiciones citadas concuerdan en el vínculo entre una persona y unacosa, que implica el poder directo del titular sobre ciertos bienes, sinnecesidad de colaboración o participación de intermediarios y la obligaciónque tienen todas las demás personas (terceros) de respetar ese derecho yabstenerse de celebrar actos que vayan en contra de él.

En consecuencia, los elementos constitutivos del Derecho Real son: a) Elsujeto –activo y pasivo-. El sujeto activo es el titular del derecho real

(propietario, usufructuario, anticresista, etc.) y el sujeto pasivo estárepresentado por todas las personas, especialmente por quienespretendan atentar contra el ejercicio del derecho. b) El objeto , que es elbien sobre el que recae el derecho y c) el derecho, que es más o menosamplio, dependiendo de las facultades que la ley otorga al titular parausar, gozar, disponer o retener el objeto.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

El Código Civil abrogado, siguiendo al derecho francés, estableció lasiguiente clasificación de los derechos reales:

a) Derechos Reales Principales: Propiedad, Uso, Usufructo, Habitación yServidumbre.

b) Derechos Reales Accesorios: Hipoteca, Prenda y Anticresis.

El Código Civil vigente, sigue el lineamiento del derecho italiano y clasificaa los derechos reales en:

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a) Derechos Reales sobre cosa Propia: Propiedad.b) Derechos Reales sobre cosa Ajena: 1) De simple goce o disfrute:

Uso, Usufructo, Habitación, Superficie, derecho a Construir,Servidumbre, 2) De Realización de Valor o Garantía: Hipoteca yPignoración, comprendiendo ésta ultima, la Prenda (Bienes Muebles)y la anticresis (Bienes Inmuebles).

GENERALIDADES DEL REGISTRO INMOBILIARIO

El Registro Inmobiliario es el medio técnico destinado a producirpublicidad, permitiendo conocer la titularidad (quién es propietario de uninmueble), las condiciones de dominio y las cargas que pesan sobre uninmueble determinado. Es el organismo definido para realizar lasinscripciones de todos los actos que tengan que ver con el tráficoinmobiliario y que se quiera hacer conocer para fines pertinentes. Seincluyen además todas las pertenencias y otros derechos reales que

agregan, quitan valor o gravan a los predios inscritos y que se quiere dara conocer.

En Bolivia, el registro inmobiliario tiene sus raíces en el derecho español,limitándose a un Registro de Hipotecas, dependiente de la coronaespañola, llevado por Escribanos, cuyo objeto era hacer conocer quéinmuebles fueron dados en garantía del cumplimiento de una obligación,pero no así la propiedad y el estado de otros inmuebles. El año 1887 (15de noviembre), se promulgó la Ley de Inscripción Derechos Reales, en laque se dan las pautas necesarias para tener un registro adecuado y acordea las necesidades de un país. De esa manera se instala en cada

departamento una oficina de Registro de los Derechos Reales,ampliándose posteriormente a poblaciones rurales, con jurisdiccionesgeográficas claramente definidas. El 5 de diciembre 1888 se promulgó elReglamento de la Ley de Derechos Reales., que juntamente con la Ley,constituyeron la norma legal registral de Bolivia, durante más de cienaños. El año 2004, con el fin de contar con un instrumento jurídicoadecuado a las circunstancias actuales, el Consejo de la Judicatura elevópara su promulgación un proyecto de nuevo Reglamento, el que fueaprobado mediante el D.S. Nº 27957, en fecha 24 de diciembre de 2004.

Para el registro, inicialmente y conforme a la ley, se utilizó el sistema

personal y se abrieron libros específicos, ya que éste se realizaba en formamanuscrita, constando cada inscripción en una Partida específica, bajo lamodalidad de transcripción. Se tomó como técnica de registro la del FolioPersonal, que considera esencialmente a la persona titular del derecho aregistrar. El derecho propietario se vincula a la persona titular y, portanto, existen tantos registros o partidas para un mismo inmueble, comopersonas propietarias de éste.

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En el sistema personal se ordenan los Libros de manera cronológica, amedida que ingresan los trámites, de manera que, para un determinadoinmueble existen hasta cuatro Libros: el de Propiedad, el de Hipotecas yGravámenes, el de Anotaciones Preventivas y el de Cancelaciones y,adicionalmente, el de Prendas sujetas a registro, cuyos datos estánenlazados por asientos de referencia. Este sistema, unido a la concepción

inicial de que las oficinas de Registro de Derechos Reales eran entidadesdestinadas únicamente a la publicidad de los títulos y cuya funciónprincipal era la de inscribir cualquier acto o contrato relativo a bienesinmuebles y prendas sin desplazamiento, sin considerar la seguridad

jurídica ni controles que, como ente que otorga fe pública del Estado, sonnecesarios, ocasionaron que se tengan registros dispersos, más que de losinmuebles y sus cargas, de las personas que tenían propiedades y habíanrealizado algún tipo de transacciones.

La falta de criterios uniformes para el registro manual en libros, dio comoresultado diferencias en cuanto a los procedimientos, formas de asentar

los registros y formas de mantener los mismos, habiendo dado lugar aconfusiones, malos asientos, errores de transcripción, entre otros, que enla actualidad generan problemas al momento de las matriculaciones.

ACTUALIDAD DEL REGISTRO INMOBILIARIO EN BOLIVIA

Debido a los problemas que se tuvieron con el registro manual, ya el año1990 se pensó en utilizar métodos modernos para las inscripciones, por loque se contrató a la empresa ECCOM S.R.L. para desarrollar eimplementar un sistema informático con uso de imágenes. El resultado fuela instalación de dicho sistema computarizado (WANG) en las oficinas de

La Paz y Santa Cruz, manteniéndose el sistema personal de Registro. Sinembargo, para la implementación de este primer sistema computarizadono se realizaron estudios, análisis o diagnósticos de la calidad de lainformación almacenada en el sistema manual de registro, que era la basesobre la cual trabajaría el sistema computarizado, es decir, no seevaluaron las virtudes y falencias del Registro que se había utilizado en lasoficinas Departamentales desde el año 1887 hasta el 1991.

Esta grave falta de previsión hizo que todos los registros manuales malefectuados desde el siglo pasado sean traspasados al nuevo sistema bajola misma técnica del Folio Personal, creándose en reemplazo de la Partida

del Libro la “Partida Computarizada”, consistente en una tarjeta deregistro.

La empresa que se adjudicó la puesta en marcha del sistemacomputarizado debía realizar el vaciado de toda la información. Alcerciorarse de que dicho trabajo sería muy costoso en tiempo y esfuerzode personal, optó por vaciar al sistema un índice incompleto de los librosdispersos, sin un adecuado control de calidad, lo que ocasionó que sepresentaran errores de duplicación de fojas y números, errores de typeos

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en los nombres. Se vació la superficie inicial, sin tomar en cuenta lasventas parciales al margen del registro, originando la entrega deduplicados de tarjetas con la superficie inicial sin considerar las ventasrealizadas. Las aclarativas establecidas por Ley fueron distorsionadascompletamente en su esencia ya que se permitía el aumento de superficieen inmuebles y fueron realizadas en un formato no compatible que no han

sido migradas al sistema actual.

El año 1995, el gobierno de Bolivia, con objeto de financiar la ejecución

del Programa Nacional de Administración de Tierras (PNAT), suscribió elConvenio de Crédito Nº 2742-BO con la asociación Internacional deFomento, aprobado por el Poder Legislativo mediante Ley Nº 1665, de 30de octubre de 1995. La ejecución del PNAT incluyó al componente“Fortalecimiento y Modernización del Registro de Derechos Reales” enBolivia, lo que permitió el desarrollo de un software propio del PoderJudicial para el registro, desarrollándose el sistema TEMIS. Para estenuevo sistema se cambió la concepción del sistema registral, pasándolo alsistema real y utilizando el Folio Real como técnica de registro,suprimiéndose los Libros de Registro y almacenando los datos en elsistema. Ello ha dado lugar a que todos los registros que se tienen en las

oficinas de DD.RR. del país tengan que ser volcados al nuevo sistema,operación que se denomina “matriculación”.

La matriculación consiste en la primera inscripción en el sistema y folioreal, del inmueble, propietario(s) y derechos, al pasarse los datos de loslibros del sistema personal anterior al actual o también por ser la primeravez que se registra el inmueble.

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La matrícula es un código numérico único nacional de cada inmueble, unaespecie de “cédula de identidad” de él, pues lo identifica -en base alsistema de división político-administrativa del país- tomando en cuentadepartamento, provincia, sección y cantón (localidad) y un número delinmueble, dado por la secuencia de ingreso al Registro. Por cada inmuebleindividual existirá una sola matrícula, independientemente de quien o

quienes sean sus propietarios, pues el fundamento del sistema real es elseguimiento al inmueble y no así a la persona.

9 99 9 99 9999999

99 9 99 9999999

InmuebleCantonSecciónProvinciaDepartamento

Para la determinación de los diferentes números que corresponden a losdepartamentos, provincias, secciones y cantones se consideró eldocumento “División Política y Administrativa de la República de Bolivia”,publicado por el Ministerio de Desarrollo Sostenible y Medio Ambiente,Secretaría de Planificación, Subsecretaría de Ordenamiento Territorial, de

junio de 1996. Dicho documento considera la siguiente numeración:

1 Departamento de Chuquisaca, con 10 provincias2 Departamento de La Paz, con 20 provincias3 Departamento de Cochabamba, con 16 provincias4 Departamento de Oruro, con 16 provincias5 Departamento de Potosí, con 16 provincias6 Departamento de Tarija, con 6 provincias7 Departamento de Santa Cruz, con 15 provincias8 Departamento del Beni, con 8 provincias9 Departamento de Pando, con 5 provincias

Así por ejemplo, la matrícula 8.01.1.02.0010549 corresponde al inmuebleregistrado con el número 10549 del departamento de Beni, provinciaCercado, sección primera, cantón San Pedro.

Para proceder a la matriculación es necesario realizar previamente uncontrol de calidad, que en materia registral se llama “depuración dederechos” y consiste en la revisión cuidadosa de cada uno de los Libros delsistema personal para extraer de ellos todos los derechos vigentes yvolcarlos al sistema, constituyendo los datos de los Libros, el antecedentedominial del inmueble, es decir, de qué registro procede lo que se tienecomo información en el Folio Real.

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El nuevo sistema registral fue puesto en funcionamiento, inicialmente, enla oficina de Sucre, el año 1997 y paulatinamente se ha replicado a todaslas oficinas del país, terminando con dicha réplica el año 2006. Por tanto ala fecha todas las oficinas cuentan con el sistema computarizado deregistro del Poder Judicial (TEMIS), lo que permite conocer en forma

rápida el estado de cada inmueble en cualquier momento.

EL FOLIO REAL

La técnica del Folio Real comprende esencialmente al inmueble física y jurídicamente determinado, luego al sujeto y al derecho. La característicaesencial del registro en el Folio Real es la individualización del inmueble,identificándolo física y jurídicamente. El Folio Real comprende lossiguientes elementos:

En la parte superior figuran los DATOS DEL DOMINIO del inmueble,

consistentes en la Matrícula (número único del inmueble y quepermanecerá invariable, independientemente del cambio de propietario),fecha de emisión, código catastral, ubicación, designación según título(lote, casa, departamento, etc.), superficie, medidas y linderos ocolindancias, respecto a los puntos cardinales y los antecedentesdominiales de Libros o Matrículas que identifiquen el origen del derechopropietario.

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La parte inferior se encuentra dividida en tres columnas: Titularidad sobreel Dominio (“A”), con una subcolumna de proporción de la titularidad;Gravámenes y Restricciones (“B”) y Cancelaciones (“C”).

Por su estructura, el Folio Real constituye Certificación y/o Informe delestado actual de un inmueble, pues muestra, además de las

características de éste, al propietario actual, los gravámenes yrestricciones que pesan sobre él, así como las cancelaciones totales oparciales.

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FUNCIONES DEL REGISTRO

FUNCION DE INSCRIPCIÓN

Todas las oficinas de DD.RR. del país, tienen como función principal ybásica la de inscribir todos los documentos presentados por los usuarios yque cumplan con todos los requisitos legales requeridos.

Por inscripción se entiende toda anotación en el Registro de carácterdefinitivo, provisional o condicional, como consecuencia de la presentaciónde un documento idóneo adquisitivo, declarativo, aclarativo, impeditivo,restrictivo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y efectos depublicidad, prelación y oponibilidad ante terceros. Por tanto, la inscripcióncomprende no sólo el registro de la titularidad de dominio o derechopropietario, sino también el de los gravámenes, restricciones olimitaciones que pesan sobre un inmueble, así como el de lascancelaciones, totales o parciales, que impliquen asiento principal.

La inscripción es el medio de dar publicidad a los derechos reales,tornándolos cognoscibles y oponibles a terceros y garantizando lapreferencia o prelación entre dos derechos inscritos, constituyéndose ensalvaguarda del adquiriente de buena fe. Pero la inscripción en Bolivia, noes título o modo de adquirir ningún derecho real y tampoco constituye unelemento que subsane el título de transferencia o adquisición. Da fe deque existe un documento que contiene el título, de que ese título se hainscrito y de la fecha de la inscripción, pero no da fe de que el título deadquisición y la adquisición misma sean efectivos y válidos y tampocogarantiza que quien inscribe sea titular del derecho, puesto que la

inscripción puede haberse realizado en base de un título que luego resulte,de algún modo, invalidado.

La inscripción no transforma en derecho real un derecho personal, aunquese registren algunos derechos personales.

Dicha inscripción se realiza en la actualidad en el sistema computarizadoTEMIS y se refleja en los asientos del Folio Real. En dichos asientos seresumen los aspectos más importantes que contiene el documento, comoser nombres de los titulares o propietarios, cédula de identidad, estadocivil, tipo de instrumento que se inscribe, notario, tipo de transacción,

fecha de presentación (de pago en caja), número de documento deingreso y algunas aclaraciones que se considere importante hacer notar.Cada asiento representa a un tipo de trámite. En el caso de la columna “A”el último asiento es el que da a conocer al o a los propietarios, mientrasque en la columna “B” cualquier asiento puede estar vigente, mientras nohaya sido cancelado expresamente con un asiento en la columna “C”,

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En caso de que un documento presentado no esté claro en algún aspecto otenga falta de algún requisito o inconsistencia con los datos que se tienenen registros, el documento se observa o se rechaza, dependiendo del tipode falta, indicando cuáles son los aspectos que deben aclararse osubsanarse (falta de nombres o apellidos, determinación de estado civil,colindancias no concuerdan, superficie no concuerda, tipo de inmueble no

concuerda, ubicación no concuerda, etc.) o decretando el Registrador elmotivo del rechazo.

En este caso de observaciones por faltas subsanables, se entrega alusuario una papeleta de observación para que proceda a enmendar lasmismas. Todas las observaciones deben ser presentadas en una sola vez.Una vez subsanadas las observaciones se procede a la inscripción,considerando siempre la fecha que otorga prelación, no pudiendo inscribirotro asiento antes de terminar el primero presentado.

En caso de rechazo o denegación de la inscripción, el interesado tiene dos

vías para inscribir su título: la administrativa y la judicial. Por la primera,las partes interesadas pueden presentar un documento rectificatorio,aclarativo o complementario que subsane los errores del documentoobjeto de denegación, de la misma categoría que éste y con laintervención de todas las partes, no pudiendo ser unilateral, o suscribir unnuevo documento que elimine las faltas o vicios que motivaron el rechazodel primero. Por la segunda, se podrá demandar ante Juez de Partido enlo Civil, dentro de los treinta días siguientes a su notificación con eldecreto del Registrador, pidiendo se realice la inscripción. Si, comoconsecuencia del proceso, el juez determina que la inscripción procede,instruirá al Registro -a través de Orden Judicial- que la practique.

Si una inscripción fue realizada con error atribuible a la oficina, serealizará la corrección bajo responsabilidad exclusiva del Registrador,corriendo con los gastos que ella implique, el o los funcionariosresponsables.

La inscripción se realiza del mismo modo para inmuebles urbanos orurales.

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INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

La propiedad o derecho propietario se registra en la columna “A” del FolioReal, denominada “Titularidad sobre el Dominio”, en asientos (quesustituyen a las Partidas del sistema Personal) que van numerados desde0 o 1. Corresponde el asiento 0 cuando el inmueble se inscribe por

primera vez en el Registro de Derechos Reales (adquisición originaria) o si,por efecto de la matriculación, se han traspasado los datos de los Libros,sirviendo la Foja y Partida del Libro como antecedente dominial. El Foliocomienza con el asiento 1 cuando el inmueble tiene como antecedentedominial una Matrícula, es decir, otro inmueble ya registrado en elsistema, del cual se desprende por efecto de particiones, propiedadhorizontal, urbanizaciones, fusiones, etc.

No existe diferencia en el proceso de la inscripción entre personasindividuales o colectivas, consignándose para éstas el Nº de NIT enreemplazo del Nº de la Cédula de Identidad.

Para que proceda la inscripción de titularidad de dominio es absolutamentenecesario que el vendedor o cedente figure como propietario en elRegistro, en mérito al principio registral de “tracto sucesivo” y encumplimiento a los Art. 3º de la Ley de Inscripción de Derechos Reales de15 de noviembre de 1887 y 24 del D.S. Nº 27957 de 24 de diciembre de2004. Si ello no ocurre, el documento o trámite será rechazado. Empero,este requisito no será exigido en los casos de usucapión o venta judicial.

Consecuentemente, todo inmueble, para poder ser inscrito, debe tenernecesariamente un antecedente dominial en el Registro. De no darse esta

situación, el interesado deberá recurrir al Juez de Partido en lo Civil parademandar la usucapión o hacer reconocer su derecho por esa instancia, afin de obtener la orden judicial correspondiente de inscripción en elRegistro.

Cada asiento posterior al asiento 0 contendrá nombres, apellidos (o razónsocial), estado civil, nacionalidad, fecha de nacimiento, número de cédulade identidad (o NIT) del nuevo propietario, clase de instrumento jurídico,número y fecha del documento, nombre del Notario, número de Notaría,fecha y hora de registro, número del trámite y las iniciales del funcionarioinscriptor, consignándose después del último, la leyenda “Último asiento”,

no permitiendo el sistema ningún otro asiento posterior sin que ingreseotro trámite compatible sobre el mismo inmueble.

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INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES Y RESTRICCIONES CARGAS)

En general, cualquier acto jurídico o derecho real accesorio que restrinja olimite el pleno uso o goce de un inmueble o que lo constituya en garantíade una obligación, se inscriben en la columna “B” del Folio Real,

denominada “Gravámenes y Restricciones”, en asientos que vannumerados desde el 1.

Un inmueble puede soportar un número indefinido de gravámenes y/orestricciones, no siendo obstáculo para su transferencia, pues éstossubsistirán en la matrícula del inmueble, independientemente de quien seasu titular (propietario). Ni siquiera la anotación preventiva simple o lapreventiva de embargo impedirán la transferencia del inmueble, debiendoel nuevo adquiriente responder por ellas.

Para inscribir cualquier gravamen o restricción es imprescindible que el

inmueble esté previamente inscrito a nombre del titular del derechopropietario; si ello no sucediere, la inscripción será rechazada.

El documento que contiene el gravamen o restricción debe ser presentadoen original.

Los gravámenes y restricciones se registran en asientos consecutivos, enforma cronológica, respetando el orden o prelación, dada por la fecha ymomento del pago en caja de la oficina registradora.

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Cada asiento de esta columna contiene la denominación de la restricción ogravamen, el monto cuando corresponda, el nombre de la persona(individual o colectiva) beneficiaria o acreedora, con sus datos personalesy número de cédula de identidad (o NIT), la clase de instrumento jurídico,número y fecha del documento, nombre del Notario (o del Juez), número

de Notaría (o del Juzgado), fecha y hora de registro, número del trámite ylas iniciales del funcionario inscriptor, consignándose después del último,la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asientoposterior sin que ingrese otro trámite compatible a ser inscrito en lamisma columna..

INSCRIPCIÓN DE CANCELACIONES

Los levantamientos totales o parciales de los gravámenes y/o

restricciones inscritos en un asiento determinado de la columna “B”, seinscriben en la columna “C” del Folio Real, denominada “Cancelaciones”,en asientos consecutivos que van numerados desde el 1, en formacronológica, respetando el orden o prelación, dada por la fecha y momentodel pago en caja de la oficina registradora. En esta columna no se registrala cancelación de inscripciones de la columna “A”, pues ellas se cancelanautomáticamente por la inscripción de un asiento posterior en la mismacolumna, dejando sin efecto los asientos anteriores.

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Las inscripciones se cancelan en base a un documento de igual naturalezaque el que originó la inscripción de cada gravamen o restricción suscritoentre las partes legítimas o por orden judicial emergente de resoluciónpasada en autoridad de cosa juzgada.

El documento que contiene la cancelación del gravamen o restricción debe

ser presentado en original.

Cada asiento de esta columna contiene la leyenda “Cancelación” o“Cancelación Parcial”, según sea el caso, el número y datos del trámite delasiento de la columna “B” cancelado, la clase de instrumento jurídico,número y fecha del documento, nombre del Notario (o del Juez), númerode Notaría (o del Juzgado), fecha y hora de registro, número del trámite ylas iniciales del funcionario inscriptor, consignándose después del último,la leyenda “Último asiento”, no permitiendo el sistema ningún otro asientoposterior sin que ingrese otro trámite compatible a ser inscrito en lamisma columna.

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FUNCION DE CERTIFICACIÓN

Otra función básica de las oficinas de Derechos Reales es la de otorgar, asolicitud de parte, certificados e informes sobre los registros que cursan enlas oficinas de DD.RR. del país.

Los certificados pueden ser sobre propiedad, gravámenes o cancelacionesque se encuentran en los registros, sean manuales (libros) ocomputarizados.

Cuando se solicita certificaciones, se pueden presentar dos figuras: Quelos registros se encuentren en libros o que ya estén en sistema TEMIS. Enel primer caso, se procede previamente a la matriculación y luego seemite la certificación, sobre la base de la información que se traspasó alFolio Real. En el segundo caso, el sistema arma directamente el certificadocon los datos en él almacenados.

De hecho, cabe señalar que el certificado por excelencia, bajo el sistemaque se utiliza actualmente, es el Folio Real, ya que él contiene todos losdatos actuales sobre el bien inmueble, como ser ubicación exacta, clase deinmueble, propietarios y gravámenes que soporta. Sin embargo, se puedetambién solicitar certificados específicos, como ser de propiedad, degravámenes, de cancelaciones, y otros, como de no propiedad, dealodialidad (inexistencia de gravámenes y/o restricciones) y loscertificados decenales, treintañales y de tradición. En estos últimos casos,dado que el sistema Temis ha cumplido recién 10 años de funcionamientoen algunas oficinas, la búsqueda de la información en los libros requierebastante trabajo y tiempo, por lo que demoran más que las otras

certificaciones.

El Folio Real Actualizado es, como se indicó, el certificado que contiene lainformación completa sobre el inmueble y su emisión no debe pasar de las24 horas.

Existen instancias nacionales, que por el tipo de trabajo que realizan,deben contar con información para ejecutar sus labores, tal el caso de losJueces y Tribunales o el Ministerio Público. Dichas instancias tienen lapotestad de solicitar informes a las oficinas de DD.RR. sobre determinadosinmuebles o personas.

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FUNCION DE RECAUDACIÓN

Otra función importante que cumplen las oficinas de Derechos Reales delpaís es la de recaudación, a través del cobro por los servicios prestados,con base en aranceles y precios de valores establecidos medianteResolución Senatorial.

El Poder Judicial, a través de estas oficinas, genera ingresos que sonutilizados para mantener y mejorar los servicios prestados y atender otrasobligaciones, tal el caso de infraestructura y equipamiento, creación denuevos juzgados, capacitación de funcionarios judiciales, etc., ya que elpresupuesto asignado por el Estado al Poder Judicial es escaso einsuficiente para cubrir las renovadas necesidades de éste, emergentes delos requerimientos de la población –cada vez creciente- de una mejoradministración de justicia.

OTRAS FUNCIONES

Dentro de otras funciones que tienen las oficinas de Derechos Reales seencuentran la del resguardo de información, la de elaboración y extensiónde testimonios de documentos privados reconocidos, en cumplimiento delArt. 4º de la Ley de Inscripción de Derechos Reales, concordante con elArt. 1547 – III del Código civil y 53 del D.S. Nº 27957; la de otorgarsegundos testimonios y fotocopias legalizadas de los documentos privadosque están bajo su custodia, así como de, requiriéndose para el efecto,orden judicial, conforme al Art. 53 del D.S. Nº 27957.

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PRINCIPIOS REGISTRALES APLICADOS A LA NORMATIVA

BOLIVIANA

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Este principio es fundamental, ya que invoca la Ley para proceder con elregistro. Eso quiere decir que sólo los instrumentos que cumplan con lospreceptos y requisitos legales podrán ser inscritos en las oficinas deDerechos Reales del país, negándose la inscripción a aquellos documentosque tengan vicios legales o no cumplan con los requisitos establecidos enla legislación vigente. Para ello, es necesario someter los documentospresentados al Registro a un examen minucioso o calificación que aseguresu validez e idoneidad.

La calificación registral es, en consecuencia, la verificación de la legalidad,de modo que sólo tengan acceso a la inscripción documentos válidos yperfectos, que merecen ser dados a publicidad. Esta calificación se laefectúa en la etapa previa a la inscripción, denominada precisamente“calificación”, revisando el cumplimiento de requisitos de fondo y suconsistencia con los datos registrados, por lo que incluso si un documentoingresó al Registro, puede ser observado o denegado en ese momento,pues en la etapa de Ingreso o Entrada se realiza una verificación derequisitos de forma más que de fondo.

La calificación registral es un derecho y una obligación del Registro y escompetencia y facultad exclusiva del Registrador aceptar o denegar unainscripción, basado justamente en el examen del documento presentado ysu consistencia con los datos registrados, los requisitos de forma y fondoen cumplimiento de la normativa legal.

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PRINCIPIO DE PRELACIÓN

Este principio indica que el primero que inscribe un derecho en el Registrode Derechos Reales tiene preferencia sobre otro que lo hagaposteriormente, independientemente de la fecha del documento; es decir,que la prioridad se da por la fecha de la inscripción y no así por la deltítulo.

Este principio no significa que el Registro da derecho, sino simplementeque, ante la presencia de varios documentos que otorgan propiedad, elprimero que se inscribe es el que goza, ante la Ley, de dicho derecho, nopudiendo ser inscritos con posterioridad otro u otros que se le opongan osean incompatibles.

Este principio da también la prioridad entre acreedores titulares degravámenes inscritos, debiendo responder el inmueble con su valor, conpreferencia a los inscritos anteriormente sobre los posteriores.

En las oficinas de Derechos Reales del país, la prelación se computa desdeel momento del pago de los aranceles por el servicio requerido. En dichomomento ingresa el documento al sistema con fecha y hora (minutos ysegundos) y son dichos datos los que otorgan la prelación.

Es necesario hacer notar que si posteriormente ingresa otro documento, elsistema reportará que existe un documento anterior que está siendoprocesado; sin embargo el documento ingresará bajo la condición de quepreviamente se termine el primero y luego se ejecutará el segundo,siempre que no sea incompatible. En caso de tratarse de varias ventas del

mismo inmueble por el mismo propietario, el segundo documento ya no sepodrá inscribir, ya que el inmueble ya no pertenecerá al vendedor, pueshabrá sido registrada otra persona como nuevo propietario.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Otro principio importante es el de la publicidad, que consiste en dar aconocer a todos aquellos quienes demuestren un interés legítimo, lainformación que se encuentra en los registros de Derechos Reales.

Las oficinas de Derechos Reales del país tienen los datos para informarsobre el estado de los inmuebles, indicando su propiedad y losgravámenes que soporta y cuales han sido cancelados. Pero estainformación no puede ser proporcionada a cualquier persona que la solicite-en resguardo del derecho a la intimidad- sino a quien demuestre uninterés legítimo en obtenerla.

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De hecho, el propietario, los familiares o apoderados de aquél puedenpedir información sobre sus bienes, a sola presentación de susdocumentos de identidad o del poder respectivo. Los demás interesadosdeberán solicitar mediante nota dirigida al Registrador, haciendo conocerel interés que tienen para pedir la información, y a criterio del Registradorse autorizará o denegará dicha solicitud.

Emergente de este principio surge la oponibilidad, es decir los efectos delos derechos reales inscritos contra terceros, por lo que éstos no puedenalegar ignorancia de su existencia y están obligados a respetarlos.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Este principio indica que debe existir un enlace o conexión de lastransferencias por orden de propietarios, de suerte que cada inscripción dederecho propietario se sustente en la anterior; es decir, que sólo podrá

inscribirse una transferencia cuando quien transfiere el derecho el quefigure en el Registro como titular (propietario), de conformidad con el Art.31 de la Ley de Inscripción de Derechos Reales y Art. 24 del D.S. Nº27957.

El tracto sucesivo se quiebra en el caso de venta judicial o la adquisicióndel inmueble por usucapión. Sin embargo esto no quiere decir que en casode que exista el registro del bien inmueble, no se considere éste comoantecedente, sino se refiere a que no es el propietario quien figura comovendedor sino el Juez, que dicto el auto respectivo, por imperio de la Ley.

Cuando se trata de dotación de tierras por el estado, el primer asiento dela columna de propiedad, asiento cero (0), tiene como propietario alEstado Boliviano y luego recién se inscribe el o los propietarios queaparecen en el título ejecutorial.

En caso de un registro nuevo, es decir de un inmueble que no seencontraba registrado y que no tiene antecedente dominial, y por tanto notiene un tracto sucesivo, es necesario realizar el trámite de usucapión,ante autoridad jurisdiccional competente (Juez de Partido), quien ordenala inscripción como primer registro, en cuyo caso el asiento cero (0) tienecomo propietario al Estado Boliviano.

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PRINCIPIO DE ROGACIÓN

El principio de rogación, llamado también de instancia, implica que todainscripción debe ser hecha siempre a solicitud (rogación) de parteinteresada, sin que pueda procederse de oficio, según lo manifiesta el Art.24 del D.S. Nº 27957.

Por tanto cualquier modificación, rectificación, nueva inscripción,certificaciones e informes deben ser solicitados por alguien (que justifiquesu interés, si no es el propietario), para lo que debe contarse con ladocumentación que acredite tal situación.

Como el Folio Real contiene sólo aspectos importantes de los documentospresentados para el registro, copia de los documentos presentados quedaen la oficina de registro para cualquier revisión posterior, en caso de quesurgieran problemas o contradicciones.

OTROS PRINCIPIOS

Se tienen otros principios, como el de igualdad, que se refiere a que todousuario debe contar con los mismos derechos y obligaciones para realizarcualquier tipo de trámite ante las oficinas de Derechos Reales. De esamanera se garantiza que no existan preferencias de ningún tipo queperturben el orden general establecido por la normativa legal vigente.

También se tiene el principio de unicidad de información, en el sistemaactual utilizado para el registro. Este se refiere a que en un solo

documento (Folio Real) se encuentran todos los detalles del inmueble, desus propietarios y de sus cargas, de manera que en un solo documento sepuede tener la información completa y única sobre un inmueble.

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PREGUNTAS MAS FRECUENTES

1. Quiero matricular mi inmueble, ¿qué debo hacer?

R. Presentar a las Ventanillas de Entrada de las oficinas deDerechos Reales el testimonio original del inmueble con dosfotocopias y solicitar la matriculación.

2. He comprado un inmueble, ¿Qué debo hacer para

registrarlo en las oficinas de Derechos Reales?

R. Llevar el testimonio de compra-venta del inmueble, acompañarel plano del mismo, el pago de impuestos a la propiedad de laúltima gestión vencida, impuestos sobre transferencias, todo enoriginal y dos copias. Si se trata de una partición, acompañartambién plano aprobado original y copia. En caso de que elinmueble aún no tenga matrícula debe acompañarse también eloriginal del testimonio de compra del vendedor, es decir delanterior propietario.

3. ¿Cómo se puede obtener un certificado de propiedad en las

oficinas de Derechos Reales?

R. Se debe presentar un memorial al Registrador de la oficinasolicitando el tipo de certificado que se desea: De propiedad, deno propiedad, alodial, de gravámenes, de tradición (decenal,treintañal, de tradición propiamente dicho). En dicha solicitud sedebe indicar, si se tiene, los datos del registro: Si estámatriculado el número de la matrícula, si no esta matriculado, elnúmero de partida, folio, libro y fecha de inscripción. En caso detratarse de un tercero (es decir no ser el dueño o representante

legítimo), debe también indicar su interés para solicitar estecertificado.

4. ¿A qué se podría deber qué mi propiedad ya haya sido

registrada por otra persona?

R. Básicamente a que su propiedad ha sido vendida dos veces porel mismo propietario o por otra persona en forma dolosa, y que elotro comprador la haya registrado antes que usted. Por ello esrecomendable realizar el trámite de inscripción inmediatamentese tenga la transacción concluida y se tenga el testimonio.

5. ¿Hay restricción en el número de registro de hipotecas

sobre un mismo inmueble?

R. No. Ello depende del prestamista o acreedor, siempre que sepaque sobre el inmueble pesan otras hipotecas. Por ello esfundamental que a la hora de consolidad una hipoteca se tengaun certificado de gravámenes o un Folio Real actualizado. De esamanera se sabrá si sobre el inmueble pesa alguna otra hipoteca uotro gravamen. Con ese conocimiento el acreedor podrá aceptar o

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rechazar una nueva hipoteca sobre el bien. Si la acepta,entonces, en caso de remate, el nuevo acreedor estará detrás delos que tengan derechos ya inscritos.

6. ¿Por qué solicitan los bancos certificados alodiales?

R. Para verificar si el inmueble tiene algún tipo de gravamen o

restricción y, con base en dicha información, ver la pertinencia deotorgar los préstamos hipotecarios solicitados.

7. ¿Es posible que un inmueble que no es de una persona

sirva de garantía para un préstamo hacia otra persona?

R. Si. Cuando el propietario de un bien acepta dar su propiedadque sirva como garantía para un préstamo de otra persona. Enese caso debe firmar el documento hipotecario también elpropietario del bien.

8. ¿Qué cosas se registran en las oficinas de Derechos

Reales?

R. Se registran todas las transacciones que afecten la propiedadde los inmuebles (ventas, divisiones o particiones, fusiones,anexiones, avulsiones, declaratorias de herederos de los bienesque se indiquen por orden judicial, Títulos Ejecutoriales,renuncias a los bienes gananciales, constitución de patrimoniofamiliar), etc.) Los que afecten a sus características físicas(colindancias, cambios de denominación, rectificación desuperficies, mejoras realizadas).Los documentos que otorgan o limitan derechos sobre bienesinmuebles (hipotecas, anticresis, anotaciones preventivas,

usufructos, derechos de superficie, de construir, de habitación, deuso).Las concesiones mineras, de canteras, lechos de río, de aguas.

En general todos los actos y contratos referidos a derechosreales, cuya seguridad y publicidad convenga a los que lasoliciten.

9. ¿Cuál la utilidad de registrar en las oficinas de Derechos

Reales?

R. Todo bien que esté registrado en las oficinas de Derechos

Reales surte efectos ante terceros, desde el momento de suinscripción. Esto quiere decir que, mientras no se demuestre locontrario, los actos inscritos por una persona son de plena validezante cualquier reclamo que pudieran efectuar otras personas,tanto respecto de la propiedad como de los gravámenes orestricciones y éstas están obligadas a respetarlos.En el caso de gravámenes, los que han inscrito primero suderecho, tienen la preferencia en el reclamo de dicho derecho yserán los primeramente beneficiados con las acciones que se

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puedan ejercer, como por ejemplo la venta de un inmueble porremate, dará prioridad de recuperación de los dineros queadeudaba el propietario a los que se encuentran registradosprimero en la columna de gravámenes, hasta donde alcance eldinero recaudado por dicho remate.

10. ¿Qué servicios se dan en las oficinas de Derechos Reales?

R. Se dan servicios de registro (matriculación e inscripción) detodo acto y contrato que convenga a los que lo soliciten, encumplimiento del principio de rogación y conforme a lanormativa legal vigente, así como de certificación e informaciónsobre los registros que se tienen en las oficinas, en cumplimientodel principio de publicidad.

11. ¿Por qué se observan los trámites en las oficinas de

Derechos reales?

R. Cuando se procede a la calificación registral, se hace una

revisión minuciosa de los documentos y de los libros,comparándose el contenido de ambos. Si existe alguna diferencia,como superficies, nombres, ubicaciones, etc., debe pedirse a losinteresados que se aclaren las mismas, de manera que no existaduda sobre los datos que deben registrarse, por ello se observa,en forma escrita, para que se aclaren las posibles dudas.

12. ¿Cuánto se debe pagar en las oficinas de Derechos Reales?

R. Los cobros en las oficinas de Derechos Reales se encuentranrespaldadas por una Resolución Senatorial, que homologa losaranceles judiciales. En la última Resolución vigente (desde

2004), se establece que se debe cancelar por toda inscripción queafecte la propiedad, el 5 por mil del monto mayor entre elimpuesto municipal de la última gestión y el que figura en eldocumento transaccional; mientras que para gravámenes el 4 pormil del monto total de la obligación contraída.A lo anterior se debe incluir el costo de los servicios, formulariosy timbres, como el servicio de cómputo, la carátula de DerechosReales, los formularios de caja, del Folio Real y los timbres paracada formulario. TODOS LOS COBROS SE ENCUENTRAN EN ELCOMPROBANTE DE CAJA, NO DEBE PAGARSE MAS DE DICHOMONTO EN NINGUN CASO.

13. ¿Es obligatorio registrar las transacciones sobre inmuebles

en las oficinas de Derechos Reales?

R. Nuestra legislación no obliga al registro, sin embargo el efectodel registro es que hace oponible ante terceros los derechosregistrados. Ello quiere decir que ante cualquier conflicto, lapersona que registró su derecho tiene a la Ley de su parte,mientras no se demuestre lo contrario.

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14. ¿Por qué deben registrarse las hipotecas?

R. Una hipoteca es una garantía y si está registrada la Ley laampara. Si no se registrara, el propietario del bien puededisponer y no habría lugar a recuperar la hipoteca sino a travésde procesos largos y costosos.

15. ¿Es obligatorio matricular un inmueble en el registro de

Derechos Reales?

R. No, de hecho todo inmueble que se encuentra registrado en elsistema anterior, goza de todas las prerrogativas que la Ley deotorga. Sin embargo con el fin de tener actualizado el derechopropietario de un inmueble y que las transacciones futuras seanmás ágiles, se recomienda matricularlo.

16. ¿Quiero vender una parte de mi terreno, que debo hacer?

R. Para vender una parte de un inmueble, previamente se deberealizar una partición del mismo, ello quiere decir tener bien

separadas las partes para poder disponer de una de ellas. Por ellolo primero es hacer la división en planos y hacerlos aprobar pararegistrarlos como inmuebles independientes, recién luego sepodrá enajenar una o varias de las partes.

17. ¿Mi inmueble no está registrado en las oficinas de

Derechos Reales, qué debo hacer para registrarlo?

R. Esto quiere decir que nunca nadie ha registrado el derechopropietario del inmueble. En ese caso, al no existir antecedentedominial, debo procederse a llevar adelante un proceso deusucapión, que consiste en demostrar ante la autoridad

jurisdiccional competente la posesión y derecho adquirido quetiene una persona sobre un inmueble. Con la sentencia del Juez,quien ordena el registro, se procede a dicho acto.

18. ¿Por qué se piden planos para el registro?

R. La esencia del sistema real es la descripción detallada einequívoca de los inmuebles. Uno de los documentos que dainformación segura sobre el tamaño (superficie), colindancias,ubicación y dimensiones de un inmueble es el plano, que debeestar aprobado por autoridad competente (Alcaldías o INRA). Sino se piden los planos se pueden realizar registros con

sobreposiciones o que estén afectando a otros predios.

19. Tengo una propiedad comprada desde hace 20 años y no la

registré, ¿puedo registrarla ahora?

R. Si, en cualquier momento se puede proceder al registro. Elpeligro se presenta porque otros han podido registrar el inmuebleantes y tienen prioridad frente a otros que lo quieran hacerposteriormente, aunque el documento de compra-venta seaanterior. A ello se llama aplicar el principio de prioridad: “Quien

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registra primero el inmueble tiene mejor derecho sobre el mismofrente a terceros”.

20. Perdí los documentos de mi casa, ¿qué puedo hacer para

registrar?

R. Si el documento estaba protocolizado, sacar, a través de orden

judicial, un segundo testimonio de la notaria correspondiente, condicho documento y los demás requisitos se puede proceder asolicitar el registro.En caso de que el documento no haya sido protocolizado y no setengan otras evidencias de la compra-venta, debería recurrir antela autoridad jurisdiccional competente para llevar adelante unproceso de usucapión.En algunos casos se tiene aún a los vendedores presentes,pudiendo volver a realizar otro contrato que debe serprotocolizado de inmediato para solicitar el registro.

21. Tengo un documento de compra-venta sin reconocimiento

y sin testimonio, el vendedor ya falleció y quiero

registrarla, ¿qué puedo hacer?

R. En este caso podría pedir a la autoridad jurisdiccionalcompetente, el reconocimiento judicial de firmas y con elloproceder a solicitar el registro, cumpliendo con todos los demásrequisitos solicitados. Si se tiene posesión del inmueble por másde 10 años, también se puede recurrir a la vía del proceso deusucapión.

22. Compré un lote y el vendedor no había tenido registrado a

su nombre, sino que en el registro figura a nombre del

anterior propietario, ¿qué debo hacer para registrar a mi

nombre?

R. Si se tiene el testimonio del anterior propietario y se cumplencon los requisitos para el registro, se podría solicitar el registro dedicho testimonio y posteriormente pedir el registro del últimotestimonio. De todas maneras, el comprador debe responder porla transferencia efectuada, en mérito a la evicción y saneamientode ley.Si no se tiene el documento anterior, y se tiene una posesiónmayor a 10 años, inicial un proceso de usucapión.

23. ¿Los abogados o tramitadores deben pagar algo a los

funcionarios para que se realice el registro?

R. NO, sólo deben pagar lo que indica el comprobante de pagoque se entrega en ventanillas y cuyo total se encuentra en laúltima hoja (si fuesen varios comprobantes). Ningún cobro serealiza sin el debido comprobante de pago.Los tramitadores no serán atendidos en las oficinas de DerechosReales, dado el carácter personal de los trámites, a menos que

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presenten Poder para el efecto, en cuyo caso no tendrán elcarácter de tramitadores, sino de representantes.Las entidades financieras pueden realizar los trámites a través deprocuradores, que presenten credencial.

24. ¿Qué es una anotación preventiva?

R. Cuando un inmueble se encuentra inmerso en algún litigio, laautoridad judicial competente puede pedir que se realice unaanotación preventiva, que resguarda el derecho sobre el inmueblehasta que termine el litigio. La anotación preventiva tiene unaduración de sólo 2 años, que puede ser prorrogada a solicitud dela misma autoridad que la solicitó, por un año más. Este tipo deanotaciones preventivas sólo se cancelarán mediante orden

judicial del mismo juzgado que ordenó la inscripción.También en caso de que no se tenga un requisito subsanable(que puede obtenerse en un corto tiempo), el propietario puedesolicitar, mediante memorial, para asegurar su derecho, el

registro como anotación preventiva. En este caso se debecancelar el 4 por mil y los demás servicios y valores.Cuando se subsanan los requisitos se debe solicitar mediantememorial, la cancelación de la anotación preventiva y el registrodefinitivo del inmueble a nombre del que solicitó la anotaciónpreventiva, pagando el 5 por mil que correspondiente.

25. ¿Cuál es el mejor certificado que otorgan las oficinas de

Derechos Reales?

R. El certificado por excelencia es el Folio Real, ya que en él seencuentran anotados los actuales propietarios, los gravámenes o

restricciones que pesan sobre el inmueble y las cancelacionesrealizadas. Por tanto es un certificado de propiedad, es uncertificado de gravámenes, es un certificado de cancelaciones y,cuando todos los gravámenes o restricciones están cancelados, estambién un certificado alodial. En cada columna y asiento se tieneregistrado el documento que ha dado lugar al registro, la fechade su presentación y el folio lleva la fecha de emisión, por lo quetambién se sabe hasta que fecha se tenían los datos que figuranen él.

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2014 Manual Explicado de Derechos Reales en Bolivia

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