2050_1372_Land Lines Abril 2012 (Tiene Catastro en 3D)

Land LinesL i n c o L n i n s t i t u t e o f L a n d P o L i c y

abriL 2012

Avalo preferencial del suelo rural l Catastros en 3D para las polticas de suelo l Reforma del impuesto sobre la propiedad en China

A r t c u l o s d e s t A c A d o s

2 reconsideracin del avalo preferencial del suelo rural r i c h A r d W. e n g l A n d

El avalo preferencial del suelo rural se ha convertido en una caracterstica fundamental del impuesto sobre la propiedad en los Estados Unidos. Los gobernadores y los legisladores estatales deberan hacer una pausa y reconsiderar si las diversas reformas propuestas podran mejorar el funcionamiento y resultados de sus programas y el apoyo popular a los mismos.

9 Aplicacin de catastros en 3d como herramienta de polticas de suelo d i e g o A l f o n s o e r bA

La consolidacin de un catastro en 3D, que registra la forma en que las parcelas plasmadas en 3D se cruzan con las correspondientes normas y regulaciones legales, podra contribuir a lograr una planificacin urbana y medioambiental y un diseo de redes de infraestructura ms efectivos, as como la prevencin de la informalidad.

17 la reforma del impuesto inmobiliario en china: Progresos y desafos J oyc e yA n y u n M A n

La reforma del sistema de impuestos sobre la propiedad en China intenta establecer un sistema para gravar anualmente las propiedades existentes (tanto del suelo como de las estructuras edificadas) de acuerdo a su avalo, con el objeto de generar una fuente significativa de ingresos para los gobiernos locales.

d e P A r t A M e n t o s

1 informe del presidente

22 Perfil acadmico: Jay Espy

24 nuevas publicaciones del instituto lincoln:

Recuperacin de plusvalas y polticas de suelo

Cmo abrir el acceso a las herramientas de planificacin de escenarios

26 documentos de trabajo

26 calendario de programas

27 novedades en nuestro sitio web: Las bases de datos rastrean los valores inmobiliarios y la tributacin de inmuebles

editoraAnn LeRoyer

Presidente y Gerente eJecutiVoGregory K. Ingram

Presidente de La Junta directiVa y Gerente de inVersionesKathryn J. Lincoln

abriL 2012 VoLumen 24, nmero 2

El Lincoln Institute of Land Policy es una fundacin de operacin privada y cuya misin es mejorar la calidad del debate pblico y las decisiones en temas de poltica de suelos y tributacin del suelo en los Estados Unidos y alrededor del mundo. El Instituto Lincoln tiene como objetivo integrar la teora y la prctica para dar mejor forma a la poltica de suelos y proporcionar un foro imparcial para el debate de los temas multidisciplinarios que influyen sobre las polticas pblicas de uso, regulacin y tributacin del suelo.

Tratamos de respaldar el proceso de toma de decisiones por medio de educacin, investigacin, proyectos de demostracin y la diseminacin de informacin, utilizando publicaciones, nuestro sitio web y otros medios. Nuestros programas renen a acadmicos, profesionales, funcionarios pblicos, asesores polticos y ciudadanos interesados en un ambiente de aprendi-zaje cooperativo. El Lincoln Institute of Land Policy es una institucin que ofrece igualdad de oportunidades.

Land Lines es una publicacin trimestral que aparece en enero, abril, julio y octubre para informar sobre los programas patrocinados por el Instituto Lincoln.

Para obtener ms informacinEl sitio web del Instituto Lincoln (www.lincolninst.edu) ofrece una variedad de funciones para obtener rpidamente informacin sobre polticas de suelos, temas tributarios y programas de educacin especficos, investigacin y publicaciones. La opcin de comercio electrnico permite a los usuarios encargar publi-caciones y productos multimedia, e inscribirse en cursos.

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coordinadora de PubLicacionesSusan Pace

diseo y ProduccinDavid Gerratt www.NonprofitDesign.com

Land Lines n d i c e

PGina 2 PGina 9

iStockphoto/Dan Barnes

Land LinesL i n c o L n i n s t i t u t e o f L a n d P o L i c y

aPriL 2012

Prefe ential A sessment of Rural Land l 3D Cadast es for Land Policy l P operty Tax Reform in China l New Pub i a ions

Land Lines LincoLn institute of Land PoLicy 1

informe del presidente

la evolucin de las herramientas de planificacin computarizadas

Gregory K. ingram

La utilizacin de modelos computarizados en la planificacin del uso del suelo y el transporte y para analizar los mercados de viviendas urba-nas tiene una larga y variable historia. Una apli-cacin pionera de modelo computarizado a gran escala que relacionaba el uso del suelo con el transporte urbano fue el Estudio sobre el Trans-porte en el rea de Chicago de 1960. Este es-tudio utilizaba un modelo con desglose espacial que inclua una detallada red de transporte y abar-caba los clsicos pasos de uso del suelo, gen-eracin de viajes, eleccin de la modalidad y asig-nacin de redes de toda la planificacin de transporte urbano. Un modelo de gran repercusin, con un enfoque ms analti-co para predecir patrones de uso del suelo, fue el formulado por Ira Lowry en 1964 para Pittsburgh, en el que se empleaba la teora de base econmica para distribuir la actividad econmi-ca orientada a la exportacin. Luego se utiliz la distribucin de residencias y empleo comunitario dentro del rea metropol-itana para obtener patrones de desplazamiento por razones de trabajo y compras. A comienzos de la dcada de 1970 se prest ms atencin a los modelos con desglose espacial para los mercados de vivi-endas urbanas, tales como el Modelo de Vivienda del Instituto Urbano (que representaba los cambios ocurridos en el mercado de la vivienda durante una dcada) y el Modelo de Simulacin Urbana de la Oficina Nacional de Investigacin Econmica (un modelo microanaltico que proyectaba anualmente el compor-tamiento de los miembros de 85.000 hogares segn el lugar de trabajo y la ubicacin residencial). Ambos modelos se uti-lizaron para analizar el impacto de los programas de asignacin de viviendas y se aplicaron ms en el anlisis de polticas que en la planificacin. A finales de la dcada de 1970, el nfasis se puso en el desarrollo y la aplicacin de bocetos de modelos de planifi-cacin, en especial en los referidos al transporte. Aunque estos modelos seguan presentando un desglose espacial, utilizaban decenas (en lugar de centenas) de zonas de trnsito, y las re-des de transporte se representaban con menor detalle. Estos modelos fueron adaptados para representar los resultados re-lacionados con el transporte ms all de los flujos de las redes, tales como emisiones vehiculares, exposicin de la poblacin a la contaminacin del aire, kilmetros de viaje por vehculo y consumo de energa. En la dcada de 1980, estos modelos ms pequeos pasaron a gestionarse desde computadoras centrales a computadoras personales, lo que facilit su apli-cacin. Las necesidades de datos continuaban siendo muy im-portantes, pero muchos de los modelos utilizaban de manera ms sistemtica los datos provenientes de censos con des-glose espacial que se encontraban disponibles, por lo que se vieron facilitadas la transferencia y la calibracin de modelos entre los diferentes lugares.

En las dos ltimas dcadas, la llegada de sistemas de informacin geogrfica (SIG) y el desarrollo de programas de representacin visual de datos en tres dimensiones han ido transformando la manera en que se utilizan las computadoras a la hora de llevar a cabo una planificacin. Los datos compatibles con SIG hoy estn disponibles gracias a los satlites, las fuentes encargadas de realizar censos y las agencias gubernamentales. Los municipios locales se han adaptado rpidamente a fin de combinar sus datos catastrales con informacin

sobre actividad delictiva, transporte y demografa, y dichos archivos de datos municipales con frecuencia se encuentran disponibles en Internet. Aunque resulta evidente que se ha in-crementado la disponibilidad de datos provenientes de SIG, la gran variedad de formatos, definiciones y tipos de cobertura puede representar un desafo a la hora de combinar la infor-macin de diferentes fuentes en un conjunto unificado de datos para una regin metropolitana. La utilizacin de visualizaciones en tres dimensiones de datos con desglose espacial ha transformado la presentacin de los datos y los resultados de los modelos. Estas tcnicas, tales como los mapas en 3D a nivel metropolitano y la capaci-dad de volar a travs de una calle o barrio a nivel del proyecto, facilitan la consulta popular. Adems, resulta mucho ms fcil para aquellos que no son especialistas comprender y participar en el proceso e interpretar los resultados de escenarios de planificacin alternativos. Junto con los avances en cuanto a los datos y a la presen-tacin de los mismos, los programas de computacin son en la actualidad ms fciles de usar y se encuentran cada vez ms disponibles en plataformas de cdigo abierto. Aunque los c-digos de muchas de las primeras herramientas de planificacin computarizadas han estado a disposicin del pblico en gene-ral, la utilizacin de dichas herramientas generalmente ha requerido tener conocimientos avanzados de programacin. A medida que una mayor cantidad de estas herramientas se pre-senten en formatos fciles de usar e integradas a otros mdu-los, la utilizacin de mtodos computarizados para comparar y contrastar escenarios de desarrollo alternativos se har cada vez ms accesible. De hecho, actualmente muchas agencias de planificacin son capaces de usar las herramientas de plani-ficacin de escenarios con el fin de producir posibles futuros alternativos que brinden un fundamento para el debate y la consulta popular, con el objetivo de identificar cules son los resultados deseables y cules deben evitarse. Tal como se informa en este nmero de Land Lines, el Insti-tuto Lincoln apoya el uso de distintas herramientas de planifi-cacin para investigar y evaluar la efectividad de las polticas que apuntan a mejorar los resultados referentes al desarrollo del suelo.

A B R I L 2 0 1 2 Land Lines LincoLn institute of Land PoLicy 1

2 LincoLn institute of Land PoLicy Land Lines A B R I L 2 0 1 2

Richard W. England

Hace ms de 50 aos, un proceso lento pero fundamental comenz a transformar el impuesto sobre la propiedad en los estados unidos.

como este proceso se desarroll a nivel estatal y local, y no a nivel federal, y dado que la adopcin casi universal del avalo preferencial tom varias dcadas, la mayora de los ciudadanos no son conscientes de que los dueos de parcelas rurales a menudo reciben un tratamiento preferencial. en consecuencia, hoy millones de hectreas de suelo rural se avalan muy por debajo de su valor justo de mercado a efectos del impuesto local sobre la propiedad. estas modificaciones del impuesto sobre la propiedad comenzaron en Maryland en 1957, cuando la Asamblea general promulg una ley de avalo de suelos de uso agrcola. esta ley estableci que los campos y pastizales se podan avaluar por debajo del precio del mercado, siempre y cuando

se utilizaran activamente con fines agrcolas. como prueba de uso agrcola activo, un dueo slo tiene que demostrar que la propiedad gener us$2.500 o ms de ingresos brutos anuales por la venta de productos agrcolas en los ltimos aos. Varios factores impulsaron a docenas de gobiernos estatales a emular a Maryland y crear programas de avalo por valor de uso (use value programs, o uVA) en las dcadas de 1960 y 1970. el primero fue la expansin masiva de las regiones metropolitanas de los ee.uu. despus de la segunda guerra Mundial, que provoc la conversin de decenas de millones de hectreas de suelos agrco-las, ganaderos, forestales y otros suelos rurales a uso residencial y a otros usos no agrcolas. Alig et al. (2003) estima que el rea desarrollada del pas aument ms del doble entre 1960 y 1997, de 10,3 a 26,5 millones de hectreas. la rpida urbani-zacin del suelo rural haba llegado antes a Mary-land que a otros estados debido a que la poblacin de los condados de Montgomery y Prince george, cerca de la rpidamente creciente capital del

Reconsideracin del avalo preferencial del suelo rural

el avalo de este suelo agrario activo en Klingerstown, Pensilvania, considera su uso para agricultura

Servicio de Investigacin Agrcola, Departamento de Agricultura de los Estados Unidos


pas, Washington, dc, se cuadruplic entre 1940 y 1960. el segundo factor fue que el suelo agrcola que se encontraba al borde de las reas metropolitanas aument significativamente de precio en las dcadas posteriores a la guerra debido a su potencial de desarrollo inmobiliario, por lo que algunos produc-tores rurales se vieron obligados a pagar facturas de impuestos mucho mayores debido al mayor valor de sus suelos. entre 1950 y 1971, por ejemplo, se produjo un incremento del 330 por ciento en la relacin de precios de suelos agrcolas con ingresos agrcolas netos en Maryland (gloudemans 1974). un estudio en dos estados y siete condados de la regin de Kansas city a comienzos de la dcada de 1960 encontr que la proporcin de ingresos brutos agrcolas absorbida por el impuesto sobre la propiedad en el condado ms urbanizado era cuatro veces mayor que en la regin metropolitana en su totalidad (blase y staub 1971). Por lo tanto, la adopcin de un avalo preferencial para el suelo rural se justific frecuentemente como una medida poltica para proteger a las familias de agricultores y ganaderos de penurias econmicas o, incluso, la ruina. una tercera razn, ms sutil, de la adopcin de programas uVA, tiene que ver con la manera en que el impuesto sobre la propiedad haba sido administrado en muchos estados antes de 1957. hasta ese momento en la historia de los ee.uu., los valuadores municipales y de condado haban otorgado preferencias tributarias de facto a los agri-cultores, a pesar de que las clusulas constitucionales estatales exigan uniformidad y equidad en la tributacin. estas prcticas informales de avalo tenan como objetivo proporcionar alivio tributario a ciudadanos que se lo merecan, pero producan como efecto secundario diferencias considerables en los avalos de propiedades dentro de la misma comunidad. la expansin de los programas de ayuda estatal a los gobiernos locales despus de la segunda guerra Mundial puso al descubierto algunas de estas discrepancias. la cantidad de propiedades por residente o estudiante era frecuentemente un factor importante para determinar las frmulas utilizadas para la asignacin de subsidios estatales. Por lo tanto, creci la presin a nivel estatal para adoptar prcticas locales uniformes de avalo, con el fin de asegurar una distribucin equitativa de sub-sidios estatales. la eliminacin de las preferencias

tributarias de facto otorgadas por los valuadores a los agricultores y ganaderos dentro de sus comu-nidades aceler los esfuerzos para obtener prefe-rencias tributarias de jure para los suelos rurales, por medio de leyes estatales o enmiendas constitucionales. california fue uno de los estados que adopt inicialmente el avalo por valor de uso para los suelos rurales. en 1965, el poder legislativo aprob la ley de conservacin de suelos de california, comnmente llamada la ley Williamson. el objetivo de esta ley era la preservacin del suelo rural para poder asegurar un suministro adecuado de alimentos, desalentar la conversin prematura de suelos rurales a uso urbano, y preservar las propiedades agrcolas debido a su valor como espacio abierto. la ley Williamson permite a condados y ciudades ofrecer un avalo preferencial al dueo de un suelo agrcola, condicionado a un contrato que prohbe el desarrollo del suelo por un mnimo de diez aos. despus de la primera dcada del contrato, este se prolonga automticamente cada ao a menos que el dueo presente una notificacin de no renovacin de contrato. una vez presentada esa notificacin, el avalo de la propiedad aumenta anualmente hasta que alcance su valor justo de mercado, y el contrato vence finalmente despus de nueve aos.

diversidad y alcance de los programas de avalo por valor de usocon poca repercusin en los medios de comunica-cin nacionales, el avalo preferencial de los suelos rurales se ha convertido en una caracterstica fun-damental de los impuestos locales sobre la propiedad en los estados unidos. en california, por ejemplo, ms de 6,7 millones de hectreas de suelo agrcola se acogieron a los contratos de la ley Williamson en 2008-2009. segn el departamento de conser-vacin de california, las propiedades sujetas a la ley Williamson constituan casi un tercio de todos los suelos privados a comienzos de 2009. Ms de 6,5 millones de hectreas de suelos agrcolas en ohio estaban inscritas en el programa de Valor de uso Agrcola Actual (cAuV, por sus siglas en ingls) para 2007. en promedio, estos suelos se haban valuado en slo un 14,2 por cien-to de su valor de mercado. en diciembre de 2011, la sala de representantes de ohio vot por una-nimidad a favor de ampliar el programa cAuV


A r t c u l o d e s t A c A d o : reconsideracin del avalo preferencial del suelo rural

del estado para incluir suelos utilizados para la produccin de energa por biomasa y biodisel. en nueva hampshire, se inscribieron 1,2 millones de hectreas en el programa estatal de avalo por uso vigente en 2010. estas parcelas valuadas en forma preferencial constituan ms del 51 por ciento del rea total de suelos del esta-do. como la agricultura desempea un papel menor en la economa de nueva hampshire, ms del 90 por ciento de estos suelos sin desarrollar son bosques y humedales, no campos agrcolas ni pasturas. dado que las circunstancias econmicas, polticas y legales varan sustancialmente entre los 50 estados, no es sorprendente que los gobiernos estatales hayan adoptado programas uVA diversos. en 1977, once estados ya haban creado programas en los cuales las parcelas elegibles quedaban in-scritas automticamente. en otros 38 estados, los programas requeran que los propietarios presen-taran solicitudes de avalo preferencial. casi todos los estados ofrecan avalos por debajo del valor de mercado para suelos agrcolas, pero slo 21 estados extendan avalos preferenciales para suelos madereros y bosques.

desde el punto de vista de la conservacin de suelos, la diferencia ms importante entre los esta-dos es que 15 de ellos no imponen penalizaciones si un dueo convierte su propiedad a un uso no calificado (ver figura 1). otros siete estados exigen la devolucin de un porcentaje del desarrollo in-mobiliario efectuado en parcelas inscritas en el programa. es decir, el propietario tiene que pagar al estado o al municipio un porcentaje del valor de mercado de la parcela en el ao en que se desarrolla la propiedad. Mucho ms comn es la penalizacin de rever-sin, un disuasin del desarrollo que exige al dueo que pague la diferencia entre el impuesto sobre la propiedad efectivamente pagado en los ltimos aos gracias al avalo por valor de uso, y el im-puesto que hubiera pagado en esos aos si el avalo hubiera sido efectuado al valor de mercado (ms los intereses acumulados por dicha diferencia, en algunos casos). Veintisis estados utilizan esta forma de penalizacin al desarrollo inmobiliario. las investigaciones econmicas han demostrado que la falta de penalizaciones al desarrollo inmo-biliario debilita significativamente la capacidad de un programa uVA para demorar el desarrollo

f i G u r a 1

Penalizaciones por desarrollo inmobiliario impuestas por los programas de avalo por valor de uso, 2002

Sin penalizacin por desarrollo inmobiliarioPenalizacin: porcentaje de devolucinPenalizacin: reversin

Fuente: England (2002, 795).


de suelos rurales que se encuentran en el borde de las regiones metropolitanas (england y Mohr 2006). la prctica de avalo por valor de uso a veces crea tensiones polticas en la comunidad e incluso puede daar la legitimidad de la tributacin sobre la propiedad como fuente de ingresos locales. en noviembre de 2011, una estacin de televisin de Wisconsin report que los dueos de lotes vacantes en una subdivisin residencial de lujo haban co-sechado malas hierbas en sus parcelas y solicitado con xito un avalo agrcola para sus lotes, mien-tras la construccin estaba pendiente. este alegato hizo que por lo menos un representante estatal solicitara la realizacin de audiencias legislativas por abuso del programa de avalo por valor de uso del estado. segn el representante louis Molepske, esto debera molestar a todos los habitantes de Wisconsin porque han sido engaa-dos por aquellos que [quieren] transferir in- justamente la carga de los impuestos sobre la propiedad a todos los dems (Polcyn 2011).

cmo salvar a los agricultores familiares y los paisajes ruraleslos programas uVA, han salvado al agricultor familiar, como predijeron originalmente algunos de sus defensores? en realidad, no. durante la dcada de 1980, la poblacin agrcola de los esta-dos unidos descendi drsticamente un 31,2 por ciento. desde 1991 a 2007, la cantidad de granjas comerciales pequeas continu disminuyendo, de 1,08 millones a 802.000. en ese mismo perodo de tiempo, las granjas muy grandes (con 1 milln de dlares en ingresos brutos por lo menos) aumen-taron su participacin en la produccin agrcola nacional desde casi el 28 por ciento hasta casi el 47 por ciento (servicio de investigacin econmica del departamento de Agricultura de los estados unidos, sin fecha). si el avalo preferencial de los suelos rurales no ha prevenido la disminucin de las actividades agrcolas familiares, ha reducido la tasa de desa-rrollo del suelo rural en los estados unidos? exis-ten pruebas positivas al respecto, pero son modes-tas. un estudio sobre el cambio en el uso del suelo desde que nueva Jersey adopt el avalo por uso del suelo en 1964, hasta 1990, encontr que el programa tuvo un impacto muy modesto en la tasa de conversin de suelos agrcolas a usos urbanos (Parks y Quimio, 1996). despus de su estudio en

1998 de casi 3.000 condados de los estados unidos, Morris (1998) concluy que, en promedio, los programas uVA tuvieron como resultado el man-tenimiento de aproximadamente un 10 por ciento ms de suelos agrcolas en un condado despus de 20 aos de funcionamiento del programa. despus de su estudio detallado sobre el cambio de uso del suelo en luisiana, Polyakov y Zhang (2008) concluyeron que se hubieran desarrollado 65.000 hectreas ms de suelos agrcolas durante los cinco aos posteriores a 1992 si no hubiera existido un programa uVA en el estado. Parece, entonces, que los programas uVA han ralentizado algo la expan-sin metropolitana durante las ltimas dcadas.

transfiriendo la carga tributaria a nuestros vecinossi bien la reduccin en la tasa de desarrollo del suelo constituye un beneficio medioambiental y pblico de los programas uVA, viene acompaado

Los suelos agrcolas de maryland se benefician de una de las primeras leyes de avalo agrcola del pas.

S

ervicio de Investigacin Agrcola, Departam

ento de Agricultura de los Estados Unidos



de un costo social. cuando las propiedades de agricultores, ganaderos y dueos forestales reciben un avalo muy por debajo del valor de mercado, los gobiernos locales recaudan menos impuestos, a no ser que suban la tasa de impuestos de todas las dems propiedades gravables. Al elevar las tasas tributarias para mantener los niveles de gasto pblico, los pueblos y condados aumentan las facturas de los impuestos sobre la propiedad de los propietarios no sujetos al uVA, que principal-mente son los dueos de viviendas. este impacto potencialmente regresivo de los programas uVA se conoca desde haca dcadas. en su informe de 1976 sobre el avalo preferencial de suelos agrcolas y espacios abiertos, el consejo sobre calidad Medioambiental del Presidente (1976, 6-8) expres claramente que estos progra-mas estatales tienen un costo tributario de magnitud significativa, afectando la redistribucin de ingresos entre los contribuyentes:

todas las leyes de avalo diferencial [generan] gastos tributarios, porque las facturas de cobro de algunos contribuyentes se reducen. en la mayora de los casos, el costo de esta reduccin se distribuye entre todos los dems contribuyentes . . . el efecto de un gasto tributario es

precisamente el mismo que si los contribuyentes que reciben el beneficio debieran pagar sus impuestos a la misma tasa que los contribu-yentes no preferenciales, y al mismo tiempo recibieran un subsidio . . . por el valor del beneficio tributario.

la magnitud de esta transferencia de impuestos entre los dueos de propiedades puede ser consi-derable. el informe de Anderson y griffing (2000) estima los gastos tributarios de dos condados de nebraska asociados con el programa uVA del estado. el gasto tributario promedio es aproximadamente el 36 por ciento de los ingresos del condado de lancaster y el 75 por ciento de los ingresos del condado de sarpy. dunford y Marousek (1981) han estudiado el impacto de la ley de impuestos sobre espacios Abiertos (ostA, por sus siglas en ingls) del estado de Washington sobre la distribucin de la carga tributaria en el condado de spokane. ocho aos despus de la creacin del programa ostA, se han inscrito aproximadamente 180.000 hectreas del condado de spokane, es decir, alrededor del 40 por ciento del rea total de suelos del condado. los autores calculan que el aumento de im-puestos de las propiedades no participantes para

Los suelos agrarios que se encuentran al borde de barrios suburbanos, como aqu en la parte central de nueva Jersey, deberan ser reevaluados para determinar su elegibilidad para un avalo preferencial.

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oug Schneider/iS

tockphoto.com


compensar la reduccin de impuestos a los dueos de las parcelas inscritas ascendera al 1,3 por ciento, si se deseara mantener los ingresos constantes. no obstante, oculto en este clculo promedio para el condado, se encuentran enormes diferencias entre las distintas comunidades. Aun cuando la transfer-encia tributaria a las propiedades no participantes sera slo del 1-2 por ciento en muchas localidades, esta alcanzara hasta el 21,9 por ciento en una comunidad. la conclusin de este y otros estudios es que el otorgamiento de avalos preferenciales a los terratenientes rurales podra ayudar a retrasar el desarrollo inmobiliario de sus propiedades, pero tambin podra imponer una carga fiscal sobre los propietarios de viviendas as como tambin sobre los dueos de propiedades comerciales e industriales.

reforma de los programas de avalo por valor de usocomo muchos estados han tenido casi medio siglo de experiencia con sus programas uVA, este es un buen momento para que los legisladores estatales y los departamentos tributarios hagan una pausa y se pregunten si esta caracterstica de su sistema tributario estatal y local debera ser reformada o no. la transferencia de la carga del impuesto sobre la propiedad causada por los programas uVA en muchas comunidades slo se puede justificar si dicha tasa tributaria preferencial sirve al ms amplio inters pblico. el argumento a favor de la reforma cobra ms impulso si se considera que el 94 por ciento de las unidades familiares agrarias tienen un patrimonio neto mayor a la mediana de todos los hogares de los estados unidos. despus de la brusca cada de los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales en 20082010, la tasa de conversin de suelos rurales a uso urbano disminuy en muchos estados, al menos por el momento. Para las comunidades, puede ser ms fcil considerar la adopcin de reformas a los programas uVA durante este perodo, cuando muchos dueos de suelos rurales no tienen expec-tativas de vender sus propiedades a emprendedores inmobiliarios en un futuro cercano. despus de una amplia revisin de la literatura de investigacin sobre los programas uVA estatales, recomiendo las siguientes reformas (england, 2011). Aquellos estados que no imponen todava una penalizacin cuando un suelo se retira del programa uVA deben comenzar a hacerlo. A menos que el

propietario de suelos rurales tenga que pagar una multa en el momento en que su parcela se desarrolle, solamente se aprovechar del ahorro en el impuesto sobre la propiedad ofrecido por el programa uVA hasta que el precio de mercado del suelo desarrollado sea suficientemente atractivo. Por otro lado, la imposicin de una penalizacin alta por hectrea, que disminuya con la cantidad de aos de inscripcin en el programa, podra inducir al propietario de suelos rurales a retrasar su desarro-llo inmobiliario por aos. durante estos aos, los fideicomisos de suelos y agencias estatales tendran la oportunidad de imponer servidumbres de con-servacin sobre las parcelas rurales que merecen proteccin permanente contra el desarrollo inmo-biliario. en una era en que pocos propietarios de suelos rurales son agricultores pobres, los progra-mas uVA deberan ayudar a proteger los paisajes rurales y preservar los servicios de ecosistemas, en vez de subsidiar a los terratenientes ricos. los estados tambin deberan reconsiderar tres categoras de suelos rurales que son elegibles para el avalo por valor de uso. (1) los suelos agrcolas y ganaderos no deberan inscribirse automtica-mente, como es la prctica en algunos estados. en lugar de ello, se debera obligar a los propietarios rurales a documentar los ingresos netos considera-bles recibidos por la venta de productos agrcola-ganaderos durante el ao fiscal precedente. esto evitara que el propietario de suelos ociosos a pun-to de ser desarrollados recibiera un descuento en su impuesto sobre la propiedad. (2) las parcelas agrcolas no deberan ser elegibles para el avalo por valor de uso si ya se presentaron planes de subdivisin o si las parcelas han sido reasignadas para uso residencial, comercial o industrial. si exis-ten pruebas consistentes de que un terrateniente va a comenzar pronto a desarrollar una parcela, no hay ninguna razn para continuar dndole el tratamiento tributario preferencial del programa uVA. (3) los bosques, humedales y otras parcelas de uso no agrcola deberan ser elegibles para el avalo por valor de uso si generan beneficios pblicos tales como proteccin contra inundaciones, hbitat silvestre y vistas panormicas. Por otro lado, los suelos ridos con gran potencial de desarrollo que se encuentran en el borde de las reas metropolitanas se deberan avaluar al valor del mercado si no producen servicios de ecosistemas que beneficien a la sociedad en su conjunto.


los estados deberan revisar cuidadosamente los mtodos de capitalizacin de ingresos empleados para estimar el valor de uso agrcola de las propie-dades rurales. las pautas para estimar los ingresos netos de suelos agrcolas y para seleccionar la tasa de descuento que capitaliza el flujo de ingresos se debe basar en principios econmicos slidos, y se debera presentar a los contribuyentes de manera transparente. debido a que los clculos de capitali-zacin de ingresos son muy sensibles a la eleccin de la tasa de descuento, dicha eleccin se debe justificar apropiadamente, y no puede tomarse arbitrariamente. en principio, la tasa de descuento libre de riesgo se tiene que ajustar segn la infla-cin, el riesgo de incumplimiento, el riesgo de vencimiento y las restricciones de liquidez. los gobiernos estatales deberan reconocer que, si bien sus programas uVA generan benefi-cios medioambientales para el pblico en general, tambin imponen cargas fiscales sobre las locali-dades en que los dueos privados de suelos rurales se benefician de un avalo preferencial. Por ejem-plo, california promulg su ley de subvencin de espacios Vacos en 1972 para mitigar el impacto de la ley Williamson sobre los presupuestos de los gobiernos locales, proporcionando subsidios esta-tales para reemplazar en parte los ingresos tribu-tarios perdidos del impuesto a la propiedad. entre 1972 y 2008, estos subsidios de sacramento a las ciudades y condados ascendieron a 839 millones de dlares. (estos subsidios fueron suspendidos en 2009, sin embargo, debido al enorme dficit presupuestario del estado.) como el avalo preferencial del suelo rural se ha convertido en una caracterstica fundamental del impuesto sobre la propiedad en los estados unidos, los gobernadores y los legisladores estatales deberan hacer una pausa y reconsiderar si estos tipos de reformas podran mejorar tanto el desem-peo de sus programas uVA como el apoyo popular a los mismos.

s o b r e e L a u t o r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

richard W. enGLand es profesor de Economa y Recursos Naturales de la Universidad de Nueva Hampshire. Tambin es visiting fellow del Departamento de Valuacin y Tributacin del Instituto Lincoln. Contacto: [email protected]

r e f e r e n c i a s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Diego Alfonso Erba

El plan de ordenamiento territorial de una ciudad, por lo general, describe las metas y objetivos de desarrollo mediante el uso de diferentes tipos de mapas y documentos escritos. la mayora de los mapas y otras

representaciones de diseo urbano se elaboran con una visin en dos dimensiones (2d), que luego se traducen en instrumentos regulatorios y herra-mientas de planificacin estratgica tambin bidi-mensionales. el espacio urbano se representa en mapas que se asemejan a un rompecabezas cuyas piezas planas seran las reas administrativas (municipales, rurales, urbanas, en crecimiento, en expansin, limtrofes), las reas segn el uso de los inmuebles (residencial, comercial, de negocios,

Catastros 3D aplicados a la definicin de polticas de suelo

histrico, turstico, informal, recreativo), las reas de proteccin medioambiental o de uso restringido (zonas de captacin de aguas, reas inundables, colinas propensas a los deslizamientos), entre otras. es as como el espacio urbano real 3d se gestiona mediante leyes y otras convenciones basadas en una visin 2d, lo cual evidencia que la ciudad fsica y la ciudad legal funcionan en dimensiones diferentes y, de cierta forma, incompatibles. en el pasado, esta discrepancia era aceptada, ya que los mapas 2d constituan el principal re-curso disponible para representar la ciudad real; no obstante, en la actualidad los grficos compu-tarizados pueden gestionar objetos complejos en el espacio. resulta necesario, entonces, reformular los as-pectos legales y econmicos de la sociedad urbana,

reas de vivienda formal e informal con distintas densidades en caracas, Venezuela.

Martim Smolka


pasando de la visin tradicional 2d a un enfoque 3d, con el fin de desarrollar, implementar y con-trolar las polticas de suelo urbano de manera ms eficiente. cuando el espacio urbano se describe mediante mapas digitales integrados a bases de datos en un sistema de informacin geogrfica (sig), diferen-tes capas de informacin pueden ser adicionadas para dar una visin ms prxima de la realidad en 3d. un catastro 3d es una de las herramientas que puede facilitar este proceso, pues est com- puesto de un sistema de bases de datos integradas que contiene informacin sobre ttulos de propiedad inmobiliaria, caractersticas fsicas de los inmuebles, modelos economtricos que describen los valores inmobiliarios, redes de transporte, infraestructura y servicios, y atributos medioambientales.

creacin de un nuevo marco 3dgoogle earth ha popularizado la informacin geogrfica, ya que permite a los usuarios visualizar un lugar virtual en 3d, al nivel de detalle que de-see y en un entorno global. este y otros programas geogrficos pueden utilizarse con bastante facili-dad para cambiar el punto de vista de la realidad. si el usuario pasa de una vista desde arriba (que muestra la ciudad como una superficie plana) a una perspectiva oblicua, podr observar el relieve y la altura de los edificios, rboles, redes areas de servicios pblicos y otros objetos en el espacio. Mediante este tipo de visualizacin en 3d se pueden identificar espacios sin desarrollar, edificios de diferentes alturas, viviendas suburbanas disemi-nadas, estructuras en reas rurales aisladas y con-strucciones precarias en asentamientos informales, todo lo cual permite inferir cambios necesarios en el uso del suelo. cuando el espacio 3d se repre-senta en una pantalla plana o en impresiones en papel, se muestran detalles que resultan difciles de identificar en un mapa 2d, tales como el movimiento de la sombra durante el da, diferen-tes vistas desde la ventana de un apartamento y las relaciones espaciales entre edificios y elementos naturales. la tecnologa 3d en constante evolucin est cambiando los paradigmas de la planificacin urbana y la poltica de suelo, ya que afecta no slo la forma en que se ve una ciudad sino la manera en que se describen los derechos de propiedad y sus restricciones en el espacio. como resultado,

es necesario contar con un nuevo marco legal urbano basado en leyes 3d y catastros 3d que puedan describir objetos en el espacio en lugar de presentar solamente sus contornos planos. las leyes 3d afectan a los derechos en el espacio, y no ms en un plano de proyeccin, y slo a travs de un marco normativo con esas caractersticas resultar posible definir polticas de suelo en 3d. Por ejemplo, una representacin 3d del alcance de la edificabilidad mxima para un conjunto de lotes facilitara el uso de los instrumentos de gestin de suelo, tales como las tasas para la adquisicin de derechos de edificacin para nuevos desarrollos. Para poder utilizar un marco legal en 3d es nece-sario que los datos espaciales se encuentren sistemi-zados en catastros 3d, mediante los cuales se crean y mantienen en forma actualizada bases de datos espaciales y representaciones volumtricas de ciudades, as como tambin un registro de la propiedad 3d donde se identifique y documente cada una de las propiedades y sus correspondientes restricciones en el espacio. los agrimensores, gelogos, bilogos e ingenieros tienen cierta facilidad para determinar, mediante mallas de puntos con coordenadas espaciales, la ubicacin de objetos fsicos en el espacio tales como depsitos minerales, masas de agua, plumas de contaminacin, emisiones en el aire o en capas subterrneas, espacios de acceso restringido alrededor de cables de alta tensin, etc. sin embargo, los legisladores y planificadores urbanos no estn familiarizados con el hecho de describir e interpretar las intersecciones de esos objetos en el espacio. la complejidad creciente de la infraestructura urbana y de las reas con un gran nivel de densidad de edificacin requiere el registro adecuado de su condicin legal (privada o pblica), la cual puede ser realizada con los registros catastrales 2d que existen en la actuali-dad, aunque slo hasta cierto punto. A pesar de su potencial como herramienta de planificacin urbana y del gran nivel de inves-tigacin y progresos logrados hasta la fecha, no existen jurisdicciones que posean un verdadero catastro 3d con una funcionalidad completa. los conceptos en constante evolucin involucrados en este nuevo proceso debern estar basados en la norma iso 19152 Modelo de dominio de Administracin de suelos (lAdM, por sus siglas en ingls), que brinda un soporte para represen-taciones 3d (van oosterom 2011).

A r t c u l o d e s t A c A d o : catastros 3d aplicados a la definicin de polticas de suelo


Al agregar el relieve mediante perspectivas digi-tales basadas en modelos digitales de terreno, los edificios virtuales en 3d pasaron a colocarse en el nivel de altitud correcto en relacin con el nivel del mar, obteniendo un posicionamiento espacial ms preciso. el prximo paso consisti en super-poner ortofotos areas sobre el relieve digital, lo cual dio como resultado imgenes 3d de las ciudades (fsicas) que resultan mucho ms reales an (ver figura 1). en la actualidad, los modelos urbanos 2d y 3d continan elaborndose con puntos, lneas, polgonos e imgenes. todos estos modelos son tiles, pero todava insuficientes a la hora de llevar a cabo un anlisis urbano detallado, ya que, como lo seala el gegrafo brasileo Milton santos, geometras no son geografas (cmara 2000). de hecho, para desarrollar polticas de suelo se utilizan diferentes tipos de datos geogrficos: sociales, fsicos, econmicos y medioambientales,

La ciudad virtual 3dla primera idea que, por lo general, viene a la mente al considerar una ciudad 3d es su represen-tacin de las construcciones en formas regulares, a travs de cubos, prismas y cilindros. no obstante, estas formas simples han demostrado ser insuficien-tes a la hora de analizar el espacio urbano. bus-cando contar con un mtodo que se corresponda ms adecuadamente a la realidad, los investigadores y diseadores han desarrollado tcnicas para super-poner fotografas de fachadas de edificios sobre las caras de los cuerpos geomtricos. con la popula-rizacin de los programas de diseo asistido por computadora (cAd, por sus siglas en ingls), la representacin de las caractersticas arquitectnicas de los edificios en 3d se torn ms fcil. estos tres tipos de edificios virtuales 3d general-mente se colocaban en una superficie de referencia plana, lo cual creaba una falsa imagen de la ciudad puesto que mostraba a todos en un mismo nivel.

Nota: Las zonas en color azul, verde, rojo y amarillo representan los diferentes niveles en edificios de poca altura. La zona en color celeste indica el nivel de inundacin en 1983.Fuente: Aeroimagem S/A (www.aeroimagem.com); elaborada por Everton da Silva y Joo Norberto Destro.

f i G u r a 1

representacin virtual 3d de la ciudad de blumenau, santa catarina, brasil


f i G u r a 2

representaciones de la ciudad virtual formal 3d y de la ciudad virtual legal 3d

Nota: Los edificios existentes (figura de la izquierda) se complementan con la ciudad legal extendida (figura de la derecha).Fuente: Elaborada por Diego Erba y Anamaria Gliesch-Leebmann.

f i G u r a 3

unidades habitacionales improvisadas en un asentamiento informal en caracas, Venezuela

todos los cuales tienen lugar en el espacio y, por lo tanto, deben ser relacionados con los elementos de la ciudad virtual. el sig contribuye al proceso de construir una ciudad virtual 3d, ya que permite el enlace entre los datos estadsticos y las formas geomtricas para generar imgenes de informacin temtica que pueden aplicarse a diferentes cuestiones relaciona-das con las polticas de suelo. Para los fines de la planificacin urbana, una imagen 3d creada en una plataforma de sig es, por lo general, ms til que la propia fotografa del mismo sector, puesto que a travs del sistema se puede resaltar datos de inters, crear posibles escenarios que anticipen los efectos econmicos de ciertas decisiones en cuanto a polticas de suelo e inclusive evaluar el impacto al medioambiente de algn nuevo desarrollo.

ciudades virtuales 3d formales e informales la ciudad virtual 3d representada en forma geomtrica resulta til en distintos tipos de anlisis, tales como los estudios sobre trnsito vehicular, la propagacin de las ondas emitidas por estaciones de radio o cualquier tipo de anlisis sobre redes de infraestructura. no obstante, para otros tipos de anlisis, la ciudad virtual 3d no llega a ser sufi-ciente. Por ejemplo, un abogado o un economista necesita visualizar la ciudad formal 3d es decir, la ciudad definida en las normas urbanas y medio-ambientales. la figura 2 muestra dos imgenes en

las que se ven manzanas de una ciudad virtual 3d: una representa los edificios existentes y la otra indica el potencial de desarrollo segn las normas urbanas aplicables. las diferentes densidades de construccin implican valores distintos de los inmuebles y, consecuentemente, diferentes bases econmicas para la definicin de la poltica tribu-taria y de recuperacin de plusvalas. estas dos ciudades conforman la ciudad virtual 3d formal. en Amrica latina, donde la incidencia de la informalidad es emblemtica en el paisaje urbano, resulta importante visualizar y definir tanto la dimensin informal como las dimensiones legales de la ciudad. los asentamientos informales se desarrollan cuando las familias no logran acceder a las viviendas ofrecidas por el mercado o por los programas sociales. la gente necesita encontrar algn lugar donde asentarse, lo que con frecuencia ocurre en terrenos peligrosos o protegidos que resultan inadecuados para vivienda, o en terrenos vacantes, ya sean estos pblicos o privados. la magnitud de la necesidad de una vivienda por lo general supera la cantidad de terrenos disponibles, lo que obliga a las residentes a verticalizar los asentamientos informales, construyendo estructuras

Fuente: Martim Smolka; representacin de Diego Erba



ms altas y con mayores niveles de densidad. es as que se desarrolla la ciudad virtual 3d informal (ver figura 3). cada espacio ocupado es una componente de la ciudad, por lo tanto, la formalidad cuanto la informalidad deben tenerse en cuenta en las bases de datos de los catastros urbanos. la tarea de conectar la ciudad virtual informal con la ciudad virtual formal es un desafo mucho mayor en 3d que en 2d, puesto que, entre otras razones, los propietarios y los ocupantes de un mismo espacio compartido pueden ser diferentes. en estas reas, la infraestructura tambin est organizada en forma diferente, mientras en la ciudad formal, las redes de infraestructura pblica consisten en caeras fijas, cables, caminos y vas de ferrocarril regulares y estables, en la ciudad informal las redes de infraestructura frecuentemente son construidas por los mismos habitantes mediantes mangueras y cables suspendidos que cambian constantemente de posicin a medida que el asentamiento se va extendiendo. un catastro 3d que integre todos los datos puede informar a los planificadores urbanos cules son las brechas existentes entre la oferta y la demanda de terrenos para construccin por parte de la poblacin, lo que contribuye a definir polticas que aborden la cuestin de los asentamientos informales no planificados.

ciudades dinmicas 3dlos cambios que van ocurriendo en las ciudades pueden visualizarse y medirse de diferentes maneras, como por ejemplo, mediante estudios sobre la densificacin, migracin y expansin de las redes de infraestructura. estos estudios se basan en la suposicin de que las variables sociales, econmicas y medioambientales se encuentran en constante movimiento, mientras que el terreno es esttico. no obstante, otras fuerzas capaces de producir cambios en la ciudad pueden causar desplazamien-tos de diferentes intensidades que pueden medirse en el espacio (3d) y el tiempo (4d). Por ejemplo, las placas continentales estn provocando que Amrica del sur, sus ciudades, sus propiedades pblicas y privadas y sus redes de infraestructura se muevan lentamente hacia el oeste a razn de 2 cm por ao. estos movimientos, que parecen in- significantes, tienen consecuencias sobre las polticas urbanas puesto que, dentro de 50 aos, una pro-piedad podr moverse hasta 1 metro de su ubicacin actual.

Por otro lado, la naturaleza dinmica de la tierra genera movimientos mucho ms extremos. el terremoto que afect la regin chilena del bio-bio en febrero de 2010 provoc impactos a diferentes escalas. segn las mediciones llevadas a cabo por el observatorio geodsico integral transportable (tigo, por sus siglas en ingls) en la ciudad de concepcin, la totalidad del territorio se movi durante 30 segundos inicialmente hacia el noroeste y luego termin con un desplazamiento de 3 metros hacia el suroeste. durante este episodio, la altura del suelo se modific en 50 cm. el movimiento telrico corri propiedades y destruy infraestructura y edificios urbanos, siendo que el dao se agrav con el tsunami posterior. un patrn simi-lar se observ durante el terremoto que azot al pas en 1960, el ms grave registrado en el mundo, cuando el suelo se movi con tal intensidad que algunas propiedades (o parte de ellas) desapare-cieron en el mar y otras emergieron. el terremoto ocurrido en enero de 2010 en hait produjo, en 35 segundos, una cantidad de escombros estimada en 20 millones de m3, pero no se registraron desplazamientos del suelo sig-nificativos del territorio. desde el punto de vista del catastro, estas dos catstrofes tuvieron impactos muy diferentes. si la informacin urbana hubiera estado estructurada en capas temticas e integrada en una plataforma sig, el terremoto de hait habra afectado a la capa correspondiente a las construcciones y hab-ran desaparecido varios edificios representativos.

Puerto Prncipe, hait, despus del terremoto del 12 de enero de 2010.

D

iego

Erb

a


en chile, la capa correspondiente a las constru-cciones se vio modificada principalmente por el tsunami, mientras que la capa de terrenos sufri desplazamientos y cambios espaciales derivados del movimiento telrico. las catstrofes naturales de estas caractersticas que ocurren con tanta rapi-dez modifican el entorno y la vida de las personas en forma radical y tienen importantes implicaciones en cuanto a las prioridades de los gobiernos, tales como la definicin e implementacin de polticas de suelo, tanto antes como despus de ocurridos dichos eventos. los impactos del cambio climtico, la contami-nacin subterrnea y la contaminacin del aire, por ejemplo, pueden preverse mediante modelos matemticos con buena precisin, an antes de que ocurran. Al conectar estos modelos con las bases de datos espaciales de un catastro 3d es posible crear escenarios derivados de los impactos potenciales en el espacio 3d e identificar los ba-rrios y propiedades que podran verse afectados. los fenmenos como los terremotos y las inundaciones sbitas, an cuando sean impredecibles, pueden representarse mucho ms rpidamente si los instrumentos de medicin utilizados por las agencias medioambientales o los organismos gubernamentales se conectan con las bases de datos espaciales de los catastros 3d. la represen-tacin espacial del impacto puede estar disponible para los tomadores de decisin apenas ocurrida la catstrofe. en resumen, la representacin 3d puede con-tribuir a definir polticas de suelo preventivas para abordar los cambios predecibles, as como tambin

permitir el reajuste de las polticas de suelo actua-les con posterioridad a una catstrofe natural.

redes e infraestructura 3dlas redes de infraestructura y transporte se mueven a lo largo del territorio de diferentes maneras, lo que permite a la ciudad permanecer activa y fluida. Algunas de estas redes son invisibles por naturaleza, tales como las microondas emiti-das por los telfonos celulares, mientras que otras son invisibles porque son subterrneas, tales como los tneles y caeras de infraestructura. otras redes son fcilmente visibles puesto que estn con-struidas sobre la superficie, tales como los caminos y los cables de servicios pblicos. la figura 4 ilustra algunas de las complejas intersecciones espaciales de redes de infraestructura y transporte a lo largo de la ciudad 3d. las relaciones espaciales entre redes y propie-dades pblicas y privadas, reservas ambientales, depsitos minerales, masas de agua y otras carac-tersticas no se han tratado eficientemente en las normas cartogrficas en 2d, por lo que requieren el desarrollo de nuevas normas especficas en 3d con el fin de hacer cumplir la funcin social de la propiedad con equidad y justicia. Por ejemplo, el artculo 1.286 del cdigo civil brasileo estipula que un propietario estar obligado a ceder el derecho de paso a travs de su propiedad para la colocacin de cables, caeras y otros conductos subterrneos con fines pblicos cuando no puedan construirse en ningn otro lugar. la ley tambin establece la necesidad de determinar cul ser la superficie afectada por los proyectos de obras


Vistas areas de dichato, chile, antes y despus del tsunami del 27 de febrero de 2010.

G

obierno regional de Bio-B

io, Chile.


f i G u r a 4

infraestructura urbana y redes de transporte en el espacio

Fuente: Elaborada por Diego Erba y Anamaria Gliesch-Leebmann.

Nota: Los diferentes colores muestran la intensidad de la variacin en el valor del metro cuadrado de terreno a lo largo de una superficie. Esta ilustracin muestra la ciudad de Vrzea Grande, Mato Grosso, Brasil.Fuente: Aeroimagem S/A (www.aeroimagem.com); elaborada por Everton da Silva y Joo Norberto Destro.

f i G u r a 5

Valor del metro cuadrado de terreno distribuido a lo largo de una superficie continua

pblicas en cada lote y su correspondiente valor, a fin de calcular la compensacin que recibir el propietario. los registros catastrales 3d pueden convertirse en un importante aporte que facilite dichas operaciones puesto que los catastros 2d actuales no estn siendo eficientes.

Valor del mercado inmobiliario 3duna de las funciones de un catastro territorial es la de proporcionar informacin con el fin de deter-minar el valor de los terrenos til para definir las polticas tributaria y de planificacin urbana. en Amrica latina, los valores de los terrenos por lo general se calculan segn mtodos de valuacin ad hoc (tales como el costo de reposicin), en los que se utilizan datos de construccin y valores de terrenos para cada sector catastral (erba 2008). esta prctica no siempre genera valuaciones con-fiables, ya que resulta difcil mantener actualizadas las bases de datos catastrales y su implementacin puede resultar arbitraria segn el lugar donde se aplique. un mtodo alternativo de valuacin que actual-mente se est implementando en la regin consiste en el uso de modelos economtricos espaciales para determinar los valores de las propiedades con el nivel de precisin estadstica deseable. esto resulta importante debido a que los valores de los


s o b r e e L a u t o r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

dieGo aLfonso erba es fellow del Lincoln Institute of Land Policy, donde coordina los programas de educacin a distancia del Programa para Amrica Latina y el Caribe. Adems, investiga, publica y dirige estudios relacionados con el catastro territorial y las aplicaciones SIG. Contacto: [email protected].

r e f e r e n c i a s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Cmara, Gilberto. 2000. http://mundogeo.com/blog/2000/01/01/ geometrias-nao-sao-geografias-o-legado-de-milton-santos/

Erba, Diego A. 2008. Catastro e informacin territorial en Amrica Latina (CD-Rom). Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy. http://www.lincolninst.edu/pubs/1542_Catastro-e-Informaci%C3%B3n- Territorial-en-Am%C3%A9rica-Latina

van Oosterom, Peter. 2011. Preface of the Proceedings 2nd International Workshop on 3D Cadastre. Delft, The Netherlands http://3dcadastres2011.nl/

r e c o n o c i m i e n t o s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

El autor agradece a los siguientes colegas y amigos su aporte al desarro-llo de investigaciones en este campo de conocimientos: Anamaria Gliesch-Leebmann, I Design Concepts 4 You, Seeheim-Jugenheim, Alemania; Everton da Silva, Universidad Federal de Santa Catarina, Florianpolis, Brasil; Joo Norberto Destro, Aeroimagem S/A; Igor Bacigaluppi, Gobierno Regional de Bio-Bio, Chile; Sergio Baeriswyl Rada, Municipio de Concep-cin, Chile; Andrea F. T. Carneiro, Universidad Federal de Pernambuco, Recife, Brasil; Eduardo A. A. Augusto, Instituto Catastral Brasileo (IRIB), So Paulo, Brasil; y Martim Smolka y Anna SantAnna, Programa para Amrica Latina y el Caribe en el Lincoln Institute of Land Policy.

terrenos cambian segn el espacio urbano y depen-den de variables tales como normas urbanas, re-stricciones medioambientales, vistas panormicas, infraestructura y otras caractersticas asociadas a la propiedad como, por ejemplo, elementos sub-terrneos o areos relacionados a ella. las plataformas de sig ms modernas desarrolladas para catastros 3d permiten al valua-dor pararse dentro de un edificio en cualquier altitud incluso antes de que ste se construya. el sistema le permite conocer la vista que se tendr desde la ventana de la vivienda, identificar las relaciones existentes con otros edificios, percibir el paisaje natural y observar otras caractersticas relevantes de la propiedad. dichos datos permiten determinar la importancia de factores externos al valor de la propiedad, un aspecto que con fre-cuencia no se tiene en cuenta en las valuaciones realizadas segn los mtodos tradicionales como el costo de reposicin.

la figura 5 muestra una perspectiva del gra- diente de la superficie de valores de terrenos por m2, obtenidos a partir de puntos de referencia correspondientes a propiedades en venta. la su-perficie posee el mismo sistema de coordenadas de referencia (x, y) que la ciudad y si bien la tercera dimensin espacial (z) no se encuentra relacionada con el espacio geogrfico (altitud), es posible colo-car la superficie debajo de la ciudad virtual legal y analizar la correlacin espacial existente entre el valor del m2 de terreno y las normas urbanas respectivas. este tipo de aplicacin es otro posible aporte al desarrollo de polticas de suelo basadas en tcnicas catastrales 3d.

conclusionesAunque las tecnologas utilizadas para medir, representar y almacenar informacin actualmente estn evolucionando hacia las plataformas 3d, la legislacin urbana y las polticas de suelo contin-an viendo a las ciudades como superficies planas. la posibilidad de visualizar en 3d los edificios y las restricciones que rigen sobre las propiedades representa un avance considerable para aquellos responsables de tomar decisiones referentes a las cuestiones urbanas. no obstante, queda un largo camino por recorrer antes de que la informacin 3d se integre como parte de la legislacin urbana y los ttulos de propiedad. la consolidacin de un catastro 3d, que regis-tre de qu manera la propiedad 3d se cruza con las normas y regulaciones legales correspondientes, contribuira a una mayor efectividad de la planificacin urbana y medioambiental, el diseo de redes de infraestructura mejor posicionadas y la prevencin de la informalidad, ya que posibilita la construccin de posibles escenarios futuros que muestren el impacto de las polticas de suelo en el espacio. el primer paso para darle a la legislacin urbana y medioambiental una connotacin 3d sera cambiar el trmino rea por espacio, lo que implicara una manera simple y relevante de iniciar el proceso de introduccin de este nuevo paradigma. la estructuracin de un registro de la propiedad 3d se encuentra an en vas de de-sarrollo pero, una vez establecido, los propietarios finalmente comprendern que son dueos de metros cbicos en lugar de metros cuadrados.



Reforma del impuesto sobre la propiedad en China: Progreso y desafosJoyce Yanyun Man

china ha experimentado un crecimien-to econmico rpido desde 1978, cuando adopt una reforma econ-mica y polticas de apertura hacia el mundo. se ha convertido en la segunda mayor economa del mundo en trminos de Pib, y su recaudacin tributaria ha experimentado un crecimiento anual promedio de alrededor del 20 por ciento desde la reforma fiscal de 1994. no obstante, muchos gobiernos subnacionales de china han experimentado problemas fiscales y han incurrido en grandes deudas locales en los ltimos aos debido a numerosas competencias del gobierno central no financiadas y la gran brecha fiscal entre las necesidades de gasto y la capacidad para generar ingresos. Por ejemplo, en 2008, los gobiernos subnacionales de china han sido responsables por el 79 por ciento de los gastos totales del gobierno, pero slo del 47 por ciento de los ingresos gubernamentales totales (Man 2011). A diferencia de muchos pases desarrollados, los gobiernos locales de china (provinciales, de prefectura, de condado y municipales) no tienen ninguna autoridad legal para imponer tributos o pedir prstamos, y el impuesto sobre la propiedad desempea un papel muy limitado en la estructura de financiamiento pblico a nivel local. en consecuencia, muchos gobiernos locales recurren a fuentes de ingresos extrapresupuestarios, imponen aranceles para el derecho a arrendar el suelo, otras tasas y recargos, y obtienen prstamos bancarios de forma indirecta para financiar las inversiones de infraestructura y desarrollo econmico local. durante el perodo de 1991 a 2008, los aranceles para el arriendo del suelo (tambin

shanghi ha comenzado a recaudar impuestos sobre segundas residencias de reciente adquisicin por residentes y primeras residencias adquiridas por no residentes.

iStockphoto.com


A r t c u l o d e s t A c A d o : reforma del impuesto sobre la propiedad en china: Progreso y desafos

Fuente: Agencia Nacional de Estadsticas (2009); calculado por Man (2011).

llamados aranceles de transferencia del suelo) aumentaron del 5,7 por ciento de los ingresos totales del presupuesto local al 43,5 por ciento. esta dependencia excesiva de aranceles para el arriendo del suelo ha sido criticada como un factor importante en el crecimiento del precio de las viviendas y el aumento de casos de corrupcin y disputas sobre suelos en china.

Problemas con el sistema tributario actualel sistema actual de impuestos sobre el suelo y la propiedad en china genera una cantidad limitada de ingresos, aun cuando se gravan cinco tipos de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en las diversas etapas de produccin (ver tabla 1). los gobiernos locales cobran el impuesto a la ocupa-cin de suelos Agrcolas y el impuesto al Valor Agregado al suelo (iVAs) en el momento de adquirir y transferir el suelo. en el momento de la toma de posesin, se cobran el impuesto al uso urbano del suelo y el impuesto sobre la Propiedad inmobiliaria, y finalmente se cobra el impuesto a la escritura cuando se transfiere el ttulo de la propiedad. este sistema tributario tiene muchos problemas y debe ser reformado estructuralmente. en primer lugar, los diversos impuestos sobre el suelo y la propiedad constituyen solamente un 15,7 por cien-to de los ingresos tributarios a nivel local. es una fuente de ingresos inestable e inadecuada para los

gobiernos locales de china. los funcionarios de los gobiernos locales han dependido de otras fuentes de ingresos, como el arriendo de suelos del estado a emprendedores inmobiliarios a cambio de un arancel fijo importante, para financiar proyectos de capital y desarrollo de infraestructura. en 2010, los gobiernos locales de china recaudaron 2,7 billones de rMb en concepto de aranceles de arriendo de suelos, adems de 8,3 billones de rMb en impuestos y otros ingresos presupuestarios. la relacin entre los aranceles de arriendo y los ingresos tributarios totales fue del 32,5 por ciento, comparada con el 4,5 por ciento en 1999. en segundo lugar, la estructura actual de impuestos sobre la propiedad en china aplica una mayor carga tributaria en la etapa de transaccin que durante la posesin. Por ejemplo, la recauda-cin del impuesto anual sobre el uso urbano del suelo y el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria durante la etapa de posesin ascendi a slo el 6,44 por ciento de los ingresos tributarios locales en 2008, mientras que alrededor del 9,25 por ciento de los ingresos tributarios locales se recaud en las etapas del desarrollo del suelo y transaccin de la propiedad. en tercer lugar, las propiedades residenciales ocupadas por sus dueos no estn incluidas actual-mente en la base tributaria del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, lo que restringe la capaci-dad del gobierno para recuperar la plusvala del

ta b L a 1

impuestos sobre el suelo y la propiedad en china, 2008

impuestofecha de implementacin base imponible

tasa tributaria2007 fase del cobro

% de ingresos tributarios locales

impuesto al uso urbano del suelo

1988 Tamao del suelo gravable (slo para los contribuyentes nacionales antes de 2007)

30 RMB/m2

a 0,6 RMB/m2Posesin(recurrente)

3,51%

impuesto sobre la propiedad inmobiliaria

1986 Propiedad inmobiliaria para uso comercial

1,2% del valor original o 12% de los ingresos por arriendo

Posesin(recurrente)

2,93%

impuesto al Valor agregado al suelo (iVas)

1994 Plusvala del suelo Tasa tributaria progresiva (3060% de la plusvala del suelo)

Transaccin(no recurrente)

2,31%

impuesto de ocupacin de suelos agrcolas

1987 Tamao del suelo agrcola 110 RMB/m2

(550 RMB/m2

despus de 2008)

Desarrollo del suelo(no recurrente)

1,35%

impuesto a la escritura

1997 Valor autodeclarado del suelo y la vivienda al momento de la transferencia

3% al 5% Transaccin(no recurrente)

5,62%


mercado de vivienda en pleno auge debido a la privatizacin de viviendas de inters social, el cre-cimiento de los ingresos de la poblacin y la inver-sin masiva en infraestructura urbana. Para 2010, la tasa de propiedad de viviendas alcanz el 84,3 por ciento de la bolsa de viviendas urbanas del mercado formal, y los valores de las mismas han experimentado aumentos sustanciales en los ltimos cinco aos en muchas de las grandes ciudades (Man, Zheng y ren, 2011). Pero la exclusin de las propi-edades residenciales del impuesto sobre la propiedad inmueble cre desniveles de riqueza y una demanda excesiva de viviendas con fines de inversin y espe-culacin, lo que aument la cantidad de viviendas vacantes en muchas ciudades costeras. finalmente, a diferencia del sistema de impuestos sobre la propiedad en muchos pases desarrollados, en china no se grava el impuesto de acuerdo al avalo de la propiedad. en lugar de ello, su valor es el 1,2 por ciento del precio original, menos un 10 al 30 por ciento por depreciacin, o un 15 por ciento de los ingresos reales por arriendo de la propiedad. los funcionarios gubernamentales tienen poca experiencia en la estimacin del valor de mercado de las propiedades existentes, una destreza fundamental para poder establecer un sistema moderno de impuesto sobre la propiedad.

recientes avances en la reforma del impuesto sobre la propiedad el gobierno central de china ha estado explorando la posibilidad de reformar su sistema actual de tributos sobre el suelo y la propiedad desde 2003, cuando propuso oficialmente por primera vez el establecimiento de un sistema moderno de impuestos sobre la propiedad. en 2006 se sele-ccionaron seis ciudades para realizar proyectos pilotos, y un ao despus se ampli esta cantidad a 10 ciudades. en 2010, la Administracin estatal de impuestos (Aei), que est a cargo de este proyecto piloto, orden a cada provincia que seleccionara por lo menos una ciudad para realizar ensayos de avalo de propiedades, con el objeto de verificar el precio de venta declarado por los propietarios para el impuesto a la escritura. estos ensayos han tenido un importante papel en la preparacin tcnica e informtica de avalos masivos futuros del valor de la propiedad. el 28 de enero de 2011, las ciudades de shanghi y chongqing recibieron permiso para recaudar impuestos sobre la propiedad de segundas residencias y residencias de lujo de reciente adquisicin, respectivamente.

Las residencias unifamiliares y apartamentos de lujo de reciente adquisicin son el objetivo de un proyecto piloto de avalo de propiedades en chongqing.

Peng Wu/iStockphoto.com


A r t c u l o d e s t A c A d o : reforma del impuesto sobre la propiedad en china: Progreso y desafos

Logros importantes la reforma del sistema de impuestos sobre la propiedad en china intenta establecer un sistema para gravar las propiedades existentes (incluyendo tanto el suelo como las estructuras edificadas) anualmente de acuerdo a su avalo, con el objeto de generar una fuente significativa de ingresos para los gobiernos locales. este sistema utilizar varios mtodos de avalo, tales como la compara-cin con los valores de mercado, su costo y los ingresos generados, y se aplicar a propiedades comerciales e industriales, as como tambin a propiedades residenciales, incluyendo aquellas ocupadas por sus dueos. Algunas ciudades piloto, como hangzhou, dandong y chongqing, han estudiado e imple-mentado distintas versiones de Avalo Masivo Asistido por computadora (cAMA, por sus siglas en ingls). el Aei ha estado capacitando a funcio-narios de las agencias tributarias locales de cada provincia en el desarrollo de un sistema cAMA y sus aplicaciones. tambin ha intentado establecer normas tecnolgicas para cada mtodo de avalo. en 2005, el Aei dise un ensayo de regulacin de avalo de propiedades inmobiliarias, con 12 captulos y 40 clusulas que estipulan los mtodos de recoleccin de datos, las normas y el sistema cAMA. todas las ciudades piloto han concluido su simulacin de avalo y han calculado las cargas y los ingresos tributarios utilizando distintos esce-narios de tasa de impuestos. en 2011 se seleccion a, por lo menos, una ciudad de cada provincia para realizar un avalo de propiedades recin ad-quiridas para recaudar el impuesto a la escritura. el avance ms importante tuvo lugar a comien-zos de 2011, cuando shanghi comenz a recaudar impuestos sobre las segundas residencias recin adquiridas por residentes y sobre las primeras resi-dencias de no residentes de acuerdo a su valor de transaccin, previa exclusin de la base tributaria de 60 metros cuadrados por persona. la ciudad de chongqing est apuntando a la residencia unifamiliar existente y a los apartamentos de lujo recin adquiridos por residentes o segundas resi-dencias adquiridas por no residentes. el programa excluye 180 metros cuadrados para residencias unifamiliares y 100 metros cuadrados para apartamentos en chongqing. se ha impuesto el tributo sobre la propiedad a alrededor de 8.000 parcelas en total en estas dos ciudades, si bien este experimento de un ao de

duracin recaud slo una pequea cantidad para el financiamiento de viviendas de bajos ingresos. Aunque la base tributaria, la tasa tributaria y la recaudacin han sido muy pequeas en estas dos ciudades, estos esfuerzos representan un gran paso adelante para la reforma del impuesto sobre la propiedad en china.

desafos futurosla reforma del impuesto sobre la propiedad en china todava enfrenta enormes desafos, aun cuan-do los ciudadanos y los medios de comunicacin ya la comprenden mejor. en primer lugar, ha encontrado resistencia desde varios grupos de inters influyentes. los mayores adversarios de un impuesto sobre la propiedad son los funcionarios gubernamentales locales, adems de los inversores y especuladores inmobiliarios. Muchos gobiernos locales creen que la adopcin de este impuesto reducir el valor de las viviendas y, en consecuen-cia, reducir la demanda de suelo, lo que dismi-nuir sustancialmente los aranceles por arriendo de suelo en manos estatales. Adems, los funciona-rios de los gobiernos locales son evaluados segn el papel que cumplan en la estimulacin del creci-miento de la economa local, y los proyectos de inversin en infraestructura se usan frecuente-mente como un estmulo para el desarrollo de la economa local. los funcionarios quieren acceso ilimitado a los aranceles de arriendo del suelo, porque se pueden recaudar y gastar con muy poco control y pueden generar una gran cantidad de ingresos durante el perodo de ejercicio de un funcionario. un segundo desafo es el progreso lento de los preparativos legales y de avalo para el sistema de impuesto sobre la propiedad. se tienen que promul-gar leyes y reglamentaciones sobre el impuesto, incluyendo leyes y normas de avalo. habr que capacitar y certificar a hasta 100.000 valuadores en las normas correspondientes. en tercer lugar, todava no existe un consenso sobre cmo definir la base tributaria, sus exclusiones y exenciones; la asignacin de responsabilidades de administracin, fijacin de tasas y avalo; y la distribucin de los ingresos tributarios. y, por ltimo, la falta general de familiaridad con el impuesto sobre la propiedad crea continuos malentendidos e interpretaciones errneas acerca del impuesto. Al mismo tiempo, cada vez ms residentes urbanos comprenden que un impuesto sobre el


s o b r e e L a u t o r

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Joyce yanyun man es senior fellow y directora del Programa para China del Lincoln Institute of Land Policy, y es directora y profe-sora del Centro de Desarrollo Urbano y Poltica de Suelos de la Univer-sidad de Peking y el Instituto Lincoln. Contacto: [email protected].

r e f e r e n c i a s. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

China Index Institute. 2012. http://www.chinanews.com/ estate/ 2012/01-04/3580986.shtml

Man, Joyce Yanyun. 2011. Local public finance in China: An overview. In Chinas local public finance in transition, eds. Joyce Yanyun Man and Yu-Hung Hong. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Man, Joyce Yanyun, Siqi Zheng, and Rongrong Ren. 2011. Housing policy and housing markets: Trends, patterns and affordability. In Chinas housing reform and outcomes, ed. Joyce Yanyun Man. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

National Bureau of Statistics. 2009. China statistical yearbook. Beijing: China Statistics Press.

avalo de la propiedad comercial y residencial recaudado anualmente puede generar una fuente sustentable de ingresos para los gobiernos locales y reducir su dependencia de aranceles y cargos de transferencia de propiedad que contribuyen a incrementar el precio de las viviendas. A raz de la poltica del gobierno central de restringir la com-pra de viviendas y de ajustar la oferta monetaria, los aranceles de arriendo del suelo han comenzado a disminuir en muchas ciudades en 2011. segn un informe reciente del instituto de ndices de china (2012), los aranceles por transferencia de suelos en 130 ciudades han disminuido un 11 por ciento en comparacin con 2010. en shanghi y beijing han cado un 16 y 35,7 por ciento, respectivamente. esta reduccin signifi-cativa puede tambin ofrecer oportunidades a los gobiernos locales para encontrar maneras ms sustentables de equilibrar la promocin del creci-miento econmico con el suministro de bienes y servicios pblicos. A largo plazo, el establecimiento de un sistema de impuestos sobre la propiedad para sustituir gradualmente los aranceles a la transferencia del suelo ofrece una manera eficiente, equitativa y sustentable de financiar los desarrollos locales y los egresos gubernamentales. el impuesto sobre la propiedad se ha percibido como una manera efectiva de reducir los precios de la vivienda, amortiguar la especulacin y reducir las tasas de viviendas vacantes. Muchos investiga-dores creen que los gobiernos locales han tratado de limitar la oferta de suelo para aumentar los precios y maximizar los ingresos, produciendo un rpido aumento de los precios de la vivienda y la falta de viviendas econmicas en las zonas urbanas de china. la imposicin de tributos sobre la pro-piedad residencial puede aumentar el costo de oportunidad de dejar las propiedades vacas o sin usar, y reducir los incentivos para el compor-tamiento especulativo. el impuesto se percibe tambin como una manera efectiva de reducir la brecha de ingresos y riqueza entre los residentes urbanos y desalentar la inversin especulativa en el sector inmobiliario.

conclusionesla reforma del impuesto sobre la propiedad de china est progresando en el rea de investigacin y experimentos de aplicacin, y ha comenzado a ser mejor comprendido y aceptado por los ciuda-danos y los gobiernos locales. Pero el estableci-

miento exitoso de un impuesto sobre la propiedad como una fuente importante de ingresos para el financiamiento pblico local requiere no slo de tcnicas de avalo y de diseo tributario sino tam-bin de determinacin poltica y de una reforma administrativa. esta reforma podra generar un cambio fundamental en las relaciones interguber-namentales y el papel del gobierno en la estructura poltica y econmica de china. el instituto lincoln comenz a respaldar las investigaciones relacionadas con la tributacin de la propiedad conjuntamente con el gobierno chino en 2004, con la colaboracin del centro de desarrollo e investigaciones del consejo estatal, el Ministerio de finanzas y la Administracin estatal de impuestos (Aei). en 2007 se estableci en beijing el centro de desarrollo urbano y Poltica de suelos de la universidad de Peking y el instituto lincoln, en parte para ayudar a organizar conferen-cias internacionales y programas de capacitacin para funcionarios de las agencias tributarias de las ciudades piloto. el centro contina apoyando a expertos nacionales e internacionales para realizar actividades de investigacin y proyectos de demos-tracin en el rea de impuestos sobre la propiedad y temas relacionados.


Jay espyPerfil acadmico

Jay Espy se uni a la Fundacin Elmina B. Sewall como su primer director ejecutivo en enero de 2008. Esta fundacin, con sede en Brunswick, Maine, est centrada en la defensa del medio ambiente y el bienestar de los animales y los seres humanos, principalmente en el estado de Maine. En las dos dcadas anteriores, Espy fue presidente del Fideicomiso del Patrimonio Costero de Maine, una organizacin estatal de conserva-cin de suelos. Durante su ejercicio, este fideicomiso aceler sus esfuerzos de proteccin de suelos en toda la costa de Maine, conservando ms de 50.000 hectreas y estableciendo la Red de Fideicomisos de Suelos de Maine, que fomenta el crecimiento de fideicomisos de suelos locales en todo el estado. Tambin lider la exitosa Campaa de la costa del fideicomiso, recaudando ms de 100 millones de dlares para conservacin y duplicando la cantidad de suelos protegidos en la costa y las islas de Maine. Espy recibi su licenciatura en Bowdoin College y un ttulo de maestra en Administracin de Empresas y Estudios Medioambientales de la Facultad de Administracin y la Facultad de Estudios Forestales y Medioambientales de la Universidad de Yale. Es miembro de la junta directiva del Centro Filantrpico de Maine y la Alianza de Fideicomisos de Suelos de Canad. Fue presidente de la Alianza de Fideicomisos de Suelos, una organizacin nacional que presta servicios a fideicomisos de suelos en los Estados Unidos. En octubre de 2010 fue nombrado Kingsbury browne fellow para 20102011 a travs de un programa conjunto de la Alianza de Fideicomisos de Suelos y el Instituto Lincoln. Contacto: [email protected]

Land Lines: Cmo se involucr inicialmente en el campo de la conservacin de suelos?Jay esPy: A comienzos de mi ltimo ao en bowdoin college, un maravilloso consejero vocacional me sugiri que quizs tener alguna experiencia en el mundo real podra resul-tarme til para conseguir un empleo remunerado. comenc as una pasanta documentando aves marinas en la baha de casco, Maine, como parte de un proyecto de planificacin de contingencias en caso de un derrame de petrleo. esta experiencia despert en m una inten-sa pasin por la costa de Maine y me sirvi de plataforma de lanzamiento para mi carrera profesional. despus de un perodo en el que trabaj para una empresa consultora medio-ambiental, realic estudios de posgrado en Administracin de empresas y ciencias fores-tales y Medioambientales en la universidad de yale, y varias pasantas ms, acept entu- siasmado un trabajo a nivel de principiante en el fideicomiso del Patrimonio costero de Maine (Maine Coast Heritage Trust, o Mcht) en topsham. Por aquel entonces, Mcht era un pequeo fideicomiso estatal de suelos y una buena manera de descubrir la dura realidad para un aspirante a conservacionista de veintitantos aos de edad, prcticamente sin credenciales.

Land Lines: Cules son algunos de los proyectos de conservacin de suelos ms significativos en los que estuvo involucrado? Jay esPy: A fines de la dcada de 1980, una gran corporacin que se estaba deshaciendo de sus activos madereros en el noreste de los estados unidos y el canad martimo, puso a la venta una parcela de 5.000 hectreas de suelos costeros en down east Maine, cerca de la frontera con canad. este era el bloque sin desarrollar ms grande del suelo costero de Maine, y uno de los mayores de toda la costa este de los estados unidos. Mcht nunca haba tenido un desafo tan apasionante ni de tamaa envergadura. en asociacin con el estado de Maine, el fondo de conservacin y la fundacin richard King Mellon, Mcht lider un esfuerzo para adquirir la propiedad y trabajar con funciona-rios locales y estatales en un plan para conservar el suelo, incorporando asimismo la gestin de bosques activos, el desarrollo de sendas recreativas y viviendas econmicas en el pueblo de cutler. si bien no lo sabamos en ese momento, estbamos realizando conservacin comunitaria al hacer participar a una amplia gama de sectores con intereses variados. este proyecto sirvi para que Mcht se iniciara en la conservacin de paisajes. desde entonces se han completado docenas de proyectos en dicha regin, conocida como la costa escarpada (Bold Coast) de Maine. Ahora el pblico puede acceder a ms de 32 kilmetros de impresio-nante costa que brindan grandes oportunidades econmicas a la comunidad. Me siento privilegiado por haber podido ayudar a proteger muchos otros suelos, tanto extensos como reducidos. la isla Marshall, una joya de 400 hectreas a 24 kilmetros de la pennsula de blue hill, que en una poca estuvo a punto de ser blanco de grandes empren-dimientos inmobiliarios, ahora cuenta con un extenso sistema de sendas costeras desarrolladas por Mcht. la granja Aldermere, en camden y rockport, es una emblemtica granja de agua salada. Albert chatfield comenz a criar ganado Belted Galloway aqu en la dcada de 1950, y la granja ha albergado a este galardonado ganado de cra desde entonces. despus de que la propiedad fue donada en 1999, Mcht ha expandido considerablemente los programas agrcolas y ganaderos para la juventud de la zona y la comunidad en general, y ha pro-tegido tierras vecinas que se usan para sostener el creciente movimiento de alimentos locales.

Land Lines: Cundo se enter del trabajo de conservacin de suelos del Instituto Lincoln, y cmo se ha involucrado usted en nuestros programas?Jay esPy: Mi ingreso en el campo de la conservacin fue completamente fortuito. A los pocos meses de comenzar a trabajar en Mcht, fui invitado a una reunin de profesionales de la conservacin en el instituto lincoln, co-patrocinada por la Alianza de fideicomisos de suelos (en ese entonces conocida como el intercambio de fideicomisos de suelos). haba conocido previamente a Kingsbury browne brevemente en una conferencia en Washington, dc, pero en esa reunin tuve la oportunidad de pasar un da entero con l y con algunos de los otros venerados lderes del moderno movimiento de conservacin de suelos. con el transcurso de muchos aos, el instituto lincoln se convirti en el lugar de en-cuentro para los conservacionistas, muchos de ellos reunidos originalmente por Kingsbury, que fueron valiosos mentores mos a medida que iba aprendiendo este oficio. el instituto ha seguido siendo un lugar en el que las mentes creativas se renen para innovar, y donde se



fomentan la investigacin de vanguardia y la comunicacin con el resto de la comuni-dad de conservacin de suelos. Me siento honrado de formar parte de este legado como Kingsb

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