!%25(#'3$%)$%()!%,2'&,)! · Relación valor ipotec ario y valor administrativo 22 Esquema 2....

SUSANA BABILONI CHUSTJOSÉ BABILONI GOMIS

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS

LA VA

LORA

CIÓN

INMO

BILIA

RIA Y

SU R

ELAC

IÓN

CON

LOS T

RIBU

TOS

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS

Con esta publicación queremos resaltar la importancia que tiene la valora-ción inmobiliaria en el ámbito de los tributos.

Aunque no se busca el realizar ningún tratado de valoración sí que ana-lizamos las relaciones existentes entre los distintos valores inmobiliarios obtenidos en cada una de las finalidades a valorar.

Pretendemos que el lector pueda calibrar la importancia de asignar un va-lor determinado, de entre los posibles, a un tributo, ver cuál es la gestión y los procedimientos de comprobación de valores que realiza la adminis-tración sobre dicho valor hasta llegar a la cuota por la que se debe tributar, así como los requisitos que deben contener las comprobaciones de valores que se realizan.

Para una mejor comprensión hemos estructurado el libro en 6 capítulos, dedicados los tres primeros a repasar los datos básicos necesarios para po-der entender los siguientes, que están dedicados a los diferentes tributos que tienen relación con los valores inmobiliarios y que están gestionados por las distintas esferas administrativas.

Para una mejor comprensión la publicación tiene una serie de ejemplos que permiten entender mejor los conceptos.

ISBN 978-84-617-38380

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN 11

CAPÍTULOI:LOSVALORESINMOBILIARIOS 131.INTRODUCCIÓN 132.CONCEPTOYREGULACIÓNLEGAL 15

2.1.VALORHIPOTECARIO(ovalordetasaciónhipotecaria) 162.2.VALORADMINISTRATIVO 162.3.VALORURBANÍSTICO 182.4.VALORTRIBUTARIO(oValorfiscal) 192.5.VALORLEGAL 202.6.VALORMERCADO 21

3.INTERRELACIÓN 223.1.VALORHIPOTECARIO 223.2.VALORADMINISTRATIVO 253.3.VALORURBANÍSTICO 283.4.VALORTRIBUTARIO 293.5.VALORLEGAL 313.6.CUADRORESUMEN 31

CAPITULOII:VALORACIÓNCATASTRAL 331.INTRODUCCIÓN 332.CARACTERÍSTICAS 343.MARCOLEGAL 354.TIPOSDEBIENES 365.PROCEDIMIENTOS 376.METODOLOGÍA 37

6.1.PONENCIADEVALORES 386.2.VALORACIÓNCATASTRALURBANA 44

7.EJEMPLOS 64

CAPITULOIII:LOSTRIBUTOS 771.INTRODUCCIÓN 772.TIPOSDETRIBUTOS 773.CONCEPTOSBÁSICOS 794.COMPROBACIÓNDEVALORES 83

4.1.CONCEPTO 84

4.3.BASEIMPONIBLE 1414.4.CUOTA 142

5.CONTRIBUCIONESESPECIALES 1435.1.HECHOIMPONIBLE 1435.2.BASEIMPONIBLE 1435.3.CUOTA 1445.4.DEVENGO 145

BIBLIOGRA ÍA 149

OTRASPUBLICACIONESDELOSAUTORES 151

RELACIÓN DE TABLAS

Tabla1.Relaciónconelvalordemercado 20Tabla2.Relaciónentrevalores 31Tabla3.CuadrodeMBC 44Tabla4.CuadrodeMBR 45Tabla5.CoeficientesMBR 47Tabla6.Valoraciónsuelourbanopendientededesarrollo 51Tabla7.CuadrodeCoeficientesdelvalordelsuelo 55Tabla8.CuadrodeCoeficientesdetipología 58Tabla10.Coeficientesestadodeconservación 61Tabla11.Coeficientesconjuntos 62Tabla12.Ejemplo-datosdelaponencia 64Tabla13.Gastoscompraventadeviviendas 81Tabla14.Comprobacióndevalores 87Tabla15.Requisitos 89Tabla16.HonorariosperitoComunidadValenciana 103Tabla18.TiposdegravamenTransmisionesPatrimoniales 117Tabla19.BaremosITPArrendamiento 118Tabla20.Cálculointeresesejemplo 119Tabla21.TiposdegravamenActosJurídicosDocumentados 120Tabla22.TiposdegravamenSucesionesyDonaciones 122Tabla24.Hipótesis1–EjemplodeBaseliquidable 131Tabla25.Hipótesis2-EjemplodeBaseliquidable 131Tabla26.Tipodegravamen 132Tabla27.Incrementotipodegravamen 132Tabla28.Tabladeincrementos 137

4.2.MEDIOSDECOMPROBACIÓN 854.3RE UISITOS E IGENCIAS 8 4.4.PROCEDIMIENTO 95

5.TASACIONPERICIALCONTRADICTORIA 995.1.CONCEPTO 995.2.CAPACITACIÓN 1015.3.PROCESO 1015.4.HONORARIOS 103

CAPITULOIV:TRIBUTOSESTATALES 1 71.INTRODUCCIÓN 1 72.IMPUESTOSOBRELARENTADELASPERSONAS ÍSICAS 1 83.IMPUESTODESOCIEDADES 111

CAPITULOV:TRIBUTOSAUTONÓMICOS 1131.INTRODUCCIÓN 1132.IMPUESTODETRANSMISIONESPATRIMONIALES 1133.IMPUESTOSOBREACTOSJURÍDICOSDOCUMENTADOS 12 4.IMPUESTODESUCESIONESYDONACIONES 1215.IMPUESTOSOBREELPATRIMONIO 122

CAPITULOVI:TRIBUTOSLOCALES 1251.INTRODUCCIÓN 1252.IMPUESTODEBIENESINMUEBLES 125

2.1.HECHOIMPONIBLE 1262.2.SU ETOPASIVO 1292.3.BASEIMPONIBLE 1292.4.BASELI UIDABLE 1292.5.CUOTAÍNTEGRA CUOTALÍ UIDA 1322.6.BONI ICACIONESALACUOTA 133

3.IMPUESTOSOBREELINCREMENTODEVALORDELOSTERRENOSDENATURALE AURBANA 133

3.1.HECHOIMPONIBLE 1333.2.BASEIMPONIBLE 1343.3.TIPODEGRAVAMEN CUOTATRIBUTARIA 139

4.IMPUESTOSOBRECONSTRUCCIONES INSTALACIONESYOBRAS. 1414.1.HECHOIMPONIBLE 1414.2.SU ETOPASIVO 141

Tabla29.Tabladeincrementosytiposimpositivos 140Tabla30.M todosdecoste 144Tabla31.Ejemplo-Tabladedatos 146Tabla32.Ejemplo-Tabladecostes 146Tabla33.Ejemplo-Tabladerepartos 146Tabla34.Ejemplo-Tabladerepartos 146

RELACIÓN DE F IGURAS

igura1.Esquemaobtencióndevalor 14igura3.Relaciónentrevalores 92igura4.Incrementodevalor 134igura5.Comparacióndeincrementosdevalor 137

RELACIÓN DE IMÁGENES

Imagen1.Página EBdelCatastro 41Imagen2.Página EBdelCatastro-b squedadelmunicipio 41Imagen3.Página ebdelCatastro-b squedadelmunicipio 42Imagen4.Página EBdelCatastro-b squedadelosdocumentos 42Imagen5.Página EBdelCatastro-Datosdeponencia-ValoresdeRepercusión43Imagen6.Página EBdelCatastro-Datosdeponencia-Valores nitarios 43Imagen7.Página EBdelCatastro-Datosdeponencia-Planos 43Imagen8.Ejemplo1–SedeElectrónicaCatastro 65Imagen9.Ejemplo1-SedeElectrónicaCatastro-ValordeRepercusión m2c 66Imagen15.Ejemplo2-ValoraciónCatastral 69Imagen16.Ejemplo2-Tipologíaconstructiva 70Imagen17.Ejemplo2-Tipologíaconstructiva 70Imagen20.Ejemplo3-SedeElectrónicaCatastro 71Imagen21.Ejemplo3-SedeElectrónicaCatastro-ValordeRepercusión m2c 72Imagen23.Ejemplo3-ValoraciónCatastral 72Imagen24.Comunicacióninicionotificacióntrámitedealegaciones 96Imagen25. otificaciónliquidaciónprovisional 97Imagen26.PrevaloresComunidadValenciana 116

Tabla29.Tabladeincrementosytiposimpositivos 140Tabla30.M todosdecoste 144Tabla31.Ejemplo-Tabladedatos 146Tabla32.Ejemplo-Tabladecostes 146Tabla33.Ejemplo-Tabladerepartos 146Tabla34.Ejemplo-Tabladerepartos 146

RELACIÓN DE F IGURAS

igura1.Esquemaobtencióndevalor 14igura3.Relaciónentrevalores 92igura4.Incrementodevalor 134igura5.Comparacióndeincrementosdevalor 137

RELACIÓN DE IMÁGENES

Imagen1.Página EBdelCatastro 41Imagen2.Página EBdelCatastro-b squedadelmunicipio 41Imagen3.Página ebdelCatastro-b squedadelmunicipio 42Imagen4.Página EBdelCatastro-b squedadelosdocumentos 42Imagen5.Página EBdelCatastro-Datosdeponencia-ValoresdeRepercusión43Imagen6.Página EBdelCatastro-Datosdeponencia-Valores nitarios 43Imagen7.Página EBdelCatastro-Datosdeponencia-Planos 43Imagen8.Ejemplo1–SedeElectrónicaCatastro 65Imagen9.Ejemplo1-SedeElectrónicaCatastro-ValordeRepercusión m2c 66Imagen15.Ejemplo2-ValoraciónCatastral 69Imagen16.Ejemplo2-Tipologíaconstructiva 70Imagen17.Ejemplo2-Tipologíaconstructiva 70Imagen20.Ejemplo3-SedeElectrónicaCatastro 71Imagen21.Ejemplo3-SedeElectrónicaCatastro-ValordeRepercusión m2c 72Imagen23.Ejemplo3-ValoraciónCatastral 72Imagen24.Comunicacióninicionotificacióntrámitedealegaciones 96Imagen25. otificaciónliquidaciónprovisional 97Imagen26.PrevaloresComunidadValenciana 116

RELACIÓN DE ESQUEMAS

Esquema1.Relaciónvalor ipotecarioyvaloradministrativo 22Esquema2.Relaciónvalor ipotecarioyvalorurbanístico 23Esquema3.Relaciónvalor ipotecarioyvalortributario 24Esquema4.Relaciónvalor ipotecarioyvalorlegal 24Esquema5.Relaciónvalor ipotecarioyvalordemercado 25Esquema6.Relaciónvaloradministrativoyvalorurbanístico 26Esquema7.Relaciónvaloradministrativoyvalortributario 26Esquema8.Relaciónvaloradministrativoyvalorlegal 27Esquema9.Relaciónvaloradministrativoyvalormercado 27Esquema10.Relaciónvalorurbanísticoyvalortributario 28Esquema11.Relaciónvalorurbanísticoyvalorlegal 28Esquema12.Relaciónvalorurbanísticoyvalormercado 29Esquema13.Valortributarioyvalorlegal 30Esquema14.Relaciónvalortributarioyvalormercado 30Esquema15.Relaciónvalorlegalyvalormercado 31Esquema17.Estructuradepagos. 81Esquema18.VíaAdministrativayvíaContencioso-Administrativa 82Esquema19.Procedimiento 98Esquema20.Procesotemporal 98Esquema22.TasaciónPericialContradictoria-Honorarios 104Esquema23.Designaciónperitodeparteyperitotercero 105Esquema24.Inmuebleadquiridoanteriora1deenerode1997 110Esquema25.Intereses 119Esquema26. eyfinancieradeCapitali ación 135Esquema27. eyfinancieradeactuali ación 136

INTRODUCCIÓN

11INTRODUCCIÓN

INTRODUCCIÓN

Conestap licación sca osdar nape e areferenciade la relacióne antiene la valoración in o iliaria con el ndo tri tario. Nosca osreali ar ndesarrollodelosdiferentestri tos eco ponenla

fiscalidad espa ola act al ente ni ta poco s estión si ple entetrata os de anali ar el valor e le pode os asi nar a cada no de losin e lesparao tenerla asei poni ledelosdiferentestri tos.Ta pocoentende oseste te toco o n li rodevaloracionesal so a

enosetratana losdistintos todos conceptos econstit enelndovalorativo sino si ple ente ere os arcar la i portanciade

lafinalidaddelavaloraciónparao teners valor.En aseaellohe osestr ct radoelli roen6cap t los 2conreferenciaalavaloración (Cap t los I II)en los edescri i os losconceptosde losdiferentes valores in o iliarios e poda os o tener en f nción de lasdistintasfinalidades as co olarelaciónentreellos todoellotratadoenelcap t lo I n an lisis de la valoración catastral e est dia os en elcap t loII.Los otros 4 cap t los con a oritaria presencia de conceptos tri tarios se inician en el III con los conceptos sicos fiscales los otros tressi ientesanali an los tri tosconcar cter in o iliariocorrespondientesalasdiferentesesferasad inistrativas(Estado A tono a M nicipio).

ere os p nt ali ar e a n e he os co entado e no trata osnin n tododevaloración entende os eesconvenienteconocer lavaloración catastral a e es la ase de astantes tri tos por lo econocerla sa er s s ases nos per itir co prender en s casoanali ar losi p estosafectados.Para finali ar ere os indicar e este te to no pretende ser na ai positiva sinodar npo itodel ala ara adetri tos etienenelvalorin o iliarioco o asedetri tación.

osautores.

CAPÍTULO I: LOS VALORES INMOBILIARIOSLA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS12

CAPÍTULO I

LOS VALORES INMOBIL IARIOS

1 . INTRODUCCIÓN

Valorar se nlaRealAcade iadelaLen aEspa olaes Se alarelpreciode algo o Reconocer estimar o apreciar el valor o m rito de alguien oalgo . Si estamos en el ámbito inmobiliario referiremos dic a valoracióncomovaloracióninmobiliaria.

Ahora ien parao tenerelvalordel iensie preser necesariocontestaracincopre ntas

a) sevalora) Có osevalora

c) C andosevalorad) i nvalorae) Para sevalora.

La resp esta a esas pre ntas nos per itir n alcan ar el valor de ndeter inado ien esdecir contestaralac estiónCuántovale

Co o es f cil entender e isten varias posi ilidades en cada na de las 5pre ntas anteriores as ve os e pode os valorar diferentes tipos deienes ( u se valora) o diferentes todos (Cómo se valora) en o entode e osreali arlavaloración(Cuandosevalora) i nvaaser

eltasador( ui nvalora)opara finalidadsevaareali arlavaloración(Paraqu sevalora).

13CAPÍTULO I: LOS VALORES INMOBILIARIOSLA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS

CAPÍTULO I

LOS VALORES INMOBIL IAR IOS

1 . INTRODUCCIÓN

Valorar se nlaRealAcade iadelaLen aEspa olaes Se alarelpreciode algo o Reconocer estimar o apreciar el valor o m rito de alguien oalgo . Si estamos en el ámbito inmobiliario referiremos dic a valoracióncomovaloracióninmobiliaria.

Ahora ien parao tenerelvalordel iensie preser necesariocontestaracincopre ntas

a) sevalora) Có osevalora

c) C andosevalorad) i nvalorae) Para sevalora.

La resp esta a esas pre ntas nos per itir n alcan ar el valor de ndeter inado ien esdecir contestaralac estiónCuántovale

Co o es f cil entender e isten varias posi ilidades en cada na de las 5pre ntas anteriores as ve os e pode os valorar diferentes tipos deienes ( u se valora) o diferentes todos (Cómo se valora) en o entode e osreali arlavaloración(Cuandosevalora) i nvaaser

eltasador( ui nvalora)opara finalidadsevaareali arlavaloración(Paraqu sevalora).


Enlaesferain o iliariapode osacotaral nasdeesasposi ilidades.As el ien ser n ien in e le los todos a tili ar estar n estip ladospor nor a o las enas cost res el valorador ser n tasador conco petencias.

No o stante tene os a n dos pre ntas con ltiples posi ilidades. Lafechadereferenciadelavaloración lafinalidaddela is a.

Posi le ente la e s nos va a infl ir en la valoración va a ser stalti a a e lafinalidadde lavaloraciónnosvaacondicionar sind da

todaslasde sresp estasalaspre ntas.

Unes e adeestaestr ct rapodr aserelsi iente.

igura1.Esquemaobtencióndevalor

Alavistadeloanterior pode osdefinir en rica entelavaloraciónco oladeter inacióndelvalorde n ien en nafechadeter inada con nafinalidadconcreta ediante n todoo etivoreali adopor ntasadorco petente.

Adentr ndonos n poco s en el an lisis en el ito in o iliariosica entenosencontra osconlassi ientesfinalidades

• Hipotecaria


Enlaesferain o iliariapode osacotaral nasdeesasposi ilidades.As el ien ser n ien in e le los todos a tili ar estar n estip ladospor nor a o las enas cost res el valorador ser n tasador conco petencias.

No o stante tene os a n dos pre ntas con ltiples posi ilidades. Lafechadereferenciadelavaloración lafinalidaddela is a.

Posi le ente la e s nos va a infl ir en la valoración va a ser stalti a a e lafinalidadde lavaloraciónnosvaacondicionar sind da

todaslasde sresp estasalaspre ntas.

Unes e adeestaestr ct rapodr aserelsi iente.

igura1.Esquemaobtencióndevalor

Alavistadeloanterior pode osdefinir en rica entelavaloraciónco oladeter inacióndelvalorde n ien en nafechadeter inada con nafinalidadconcreta ediante n todoo etivoreali adopor ntasadorco petente.

Adentr ndonos n poco s en el an lisis en el ito in o iliariosica entenosencontra osconlassi ientesfinalidades

• Hipotecaria

• Ad inistrativa• Ur an stica• Tri taria• Le al• Privadao ercado• Societarias

en aseaello o tendre osdiferentesvalores in o iliariosen f nciónde lascaracter sticaspropiasdecada finalidad as ha lare osde n tipodevalorparacada nadelasdiferentesfinalidades.

No o stante n an lisis de los is os nos per ite concretar e enesencia sólo ha dos tipos de valores a ellos e se o tienen delercadodeco praventadein e les(Valorde ercado) a ellos e

seo tienenporre lación procesosanal ticosoreferenciaso re l(Valori ole al Valorcatastral etc.).

Al respecto de e os considerar e todos son v lidos por tantoaplica lesparas finalidad ep edencoincidirono as ve p edenteneronorelaciónentreellos.

P es es esa relación entre ellos lo e va os a anali ar en los ep rafessi ientes.

2 .CONCEPTO Y REGULACIÓN LEGAL

a he os visto e para cada finalidad de valoración va os a tener nconcepto de valor in o iliario adscrito a la is a por lo e notendre os na nica percepción de valor del in e le sino varias p diendotenercada nodeellass correspondientere laciónle al.

Dado el car cter de esta p licación atendere os sola ente al valor enf nción de la finalidad por ello no entra os en los otros conceptos devalorco oelvalorenrenta valorderee pla a iento valorresid al etc.


2.1 . VALOR HIPOTECARIO (o va lor de tasac ión h ipo tecar ia )

Concep to

Es n valor o tenido sica ente para aranti ar la concesión depr sta os hipotecarios si ien p ede o tenerse para otras finalidadesre ladasporlaOrdenECO 805 2003.

LaO.M.ECO 805 2003lodefineco o

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de laposibilidad futura de comerciar con el inmueble teniendo en cuenta losaspectosduraderosalargopla odelamisma lascondicionesdelmercadonormales y locales su uso en el momento de la tasación y sus usosalternativoscorrespondientes. artículo4 .

En realidad es n valor de se ridad e arca el i porte e podr aalcan ar el in e le en caso de ponerse a la venta en n f t ro pararec perareldinero aranti ado.

Est f erte ente relacionadoconelvalorde ercado a eseo tienede l peroest infl enciadopor s car cter de se ridad ade sporlaevol ciónf t radel ercado porlo es eleserinferioralvalordeercado per itiendo na a orper anenciadelvaloreneltie po.

Regu lac ión

B sica ente est re lado porla Orden ECO 805 2003 de 2 de ar o so re nor as de valoración de ienes in e les de deter inadosderechosparaciertasfinalidadesfinancieras.

2.2 . VALOR ADMINISTRATIVO

Concep to

Entende os co o valor ad inistrativo a el e na ad inistraciónasi naa nin e le o ien lore lade anera ep edao tenersedenafor anos etiva.

Co oe e plodevalorad inistrativotene oselValorM i oLe al laValoraciónCatastral.


2.1 . VALOR HIPOTECARIO (o va lor de tasac ión h ipo tecar ia )

Concep to

Es n valor o tenido sica ente para aranti ar la concesión depr sta os hipotecarios si ien p ede o tenerse para otras finalidadesre ladasporlaOrdenECO 805 2003.

LaO.M.ECO 805 2003lodefineco o

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de laposibilidad futura de comerciar con el inmueble teniendo en cuenta losaspectosduraderosalargopla odelamisma lascondicionesdelmercadonormales y locales su uso en el momento de la tasación y sus usosalternativoscorrespondientes. artículo4 .

En realidad es n valor de se ridad e arca el i porte e podr aalcan ar el in e le en caso de ponerse a la venta en n f t ro pararec perareldinero aranti ado.

Est f erte ente relacionadoconelvalorde ercado a eseo tienede l peroest infl enciadopor s car cter de se ridad ade sporlaevol ciónf t radel ercado porlo es eleserinferioralvalordeercado per itiendo na a orper anenciadelvaloreneltie po.

Regu lac ión

B sica ente est re lado porla Orden ECO 805 2003 de 2 de ar o so re nor as de valoración de ienes in e les de deter inadosderechosparaciertasfinalidadesfinancieras.


Concep to

Entende os co o valor ad inistrativo a el e na ad inistraciónasi naa nin e le o ien lore lade anera ep edao tenersedenafor anos etiva.

Co oe e plodevalorad inistrativotene oselValorM i oLe al laValoraciónCatastral.

En el pri er caso la Ad inistración arca el valor i o por el ep ede venderse n in e le en f nción de la s perficie otroscondicionantes en el se ndo o tiene n valor aplicando nas is asnor asparatodossinposi ilidaddes etividades.

S relaciónconel ercadonos eleser pró i a.Enelcasodelvalori o le al ste depende de las pol ticas de vivienda e se iera

desarrollarporlaAd inistraciónco petente enelotrocasoelcar ctero etivo nor ativo de s o tención no per ite adec arloper anente entealvalorde ercado.

R egu lac ión

Cada valor ad inistrativo est re lado por la propia nor ativa de laad inistración eleafecte.Enloscasosvistosanterior entetendr a os

Viviendaprotegida

De itoestatal

• RealDecreto le 31 19 8 de31deoct re so repol ticadeviviendasdeprotecciónoficial.

• RealDecreto le 3148 19 8 de10denovie re porel esedesarrollaelRealDecreto le 31 19 8.

• Real decreto 2960 19 6 de 12 de novie re por el e seapr e a el te to ref ndido de la le islación de Viviendas deProtecciónOficial.

• Decreto 2114 1968 de 24 de lio por el e se apr e a elre la ento para la aplicación de la le de Viviendas deProtecciónOficial.

• RealDecreto2066 2008porel e seapr e ael PlanEstatal2009 2012 por el e se re la el Plan Estatal de Vivienda Reha ilitación2009 2012.

• Resol ción de 29 de dicie re de 2009 de la S secretar a porla esep licaelAc erdodeConse odeMinistrosde18de dicie re de 2009 por el e se esta lece la c ant a delMód lo B sico Estatal para 2010 (Plan Estatal de Vivienda Reha ilitación2009 2012) se interpretael p nto se to.3delAc erdodelConse odeMinistrosde14de a ode2009.


De itoa tonó ico

• Le 8 2004 de20deoct re delaGeneralitat delaViviendadelaCo nidadValenciana.

• DECRETO 66 2009 de 15 de a o del Consell por el e seapr e a el Plan A tonó ico de Vivienda de la Co nitatValenciana 2009 2012 odificado por el DECRETO 105 2010 de25de nio.

• DECRETO105 2010 de25de nio delConsell porel e seodifican losdecretos90 2009 de26de nio 189 2009 de

23 de oct re 66 2009 de 15 de a o por los e seapr e an respectiva ente el Re la ento de Viviendas deProtecciónP lica elRe la entodeReha ilitacióndeEdificiosViviendas elPlanA tonó icodeViviendade laCo nitatValenciana2009 2012.

Valoracióncatastral

Entreotrastene os

• R.D.L.1 2004 por el e se apr e a el Te to Ref ndido de laLe delCatastroIn o iliario.

• RealDecreto41 2006 de dea ril porel esedesarrollaelte toref ndidodelaLe delCatastroIn o iliario.

• Real Decreto 1464 200 de 2 de novie re por el e seapr e an las nor as t cnicas de valoración catastral de losienesin e lesdecaracter sticasespeciales.

• R.D.1020 1993porlas eseapr e anlasnor ast cnicasdevaloración el c adro arco de valores del s elo de lasconstr ccionesparadeter inarelvalorcatastraldelos ienesin e lesdenat rale a r ana.

2.3 . VALOR URBANÍST ICO

Concep to

Elvalor r an sticoesa el eo tene osenaplicacióndelanor ativarelativaalaLe deS elo s Re la ento.


De itoa tonó ico

• Le 8 2004 de20deoct re delaGeneralitat delaViviendadelaCo nidadValenciana.

• DECRETO 66 2009 de 15 de a o del Consell por el e seapr e a el Plan A tonó ico de Vivienda de la Co nitatValenciana 2009 2012 odificado por el DECRETO 105 2010 de25de nio.

• DECRETO105 2010 de25de nio delConsell porel e seodifican losdecretos90 2009 de26de nio 189 2009 de

23 de oct re 66 2009 de 15 de a o por los e seapr e an respectiva ente el Re la ento de Viviendas deProtecciónP lica elRe la entodeReha ilitacióndeEdificiosViviendas elPlanA tonó icodeViviendade laCo nitatValenciana2009 2012.

Valoracióncatastral

Entreotrastene os

• R.D.L.1 2004 por el e se apr e a el Te to Ref ndido de laLe delCatastroIn o iliario.

• RealDecreto41 2006 de dea ril porel esedesarrollaelte toref ndidodelaLe delCatastroIn o iliario.

• Real Decreto 1464 200 de 2 de novie re por el e seapr e an las nor as t cnicas de valoración catastral de losienesin e lesdecaracter sticasespeciales.

• R.D.1020 1993porlas eseapr e anlasnor ast cnicasdevaloración el c adro arco de valores del s elo de lasconstr ccionesparadeter inarelvalorcatastraldelos ienesin e lesdenat rale a r ana.


Concep to

Elvalor r an sticoesa el eo tene osenaplicacióndelanor ativarelativaalaLe deS elo s Re la ento.

Al respecto de e os considerar la e istencia de dos tipos de valoresr an sticos no considerado para el s elo r ral otro para el s elor ani ado.

Referentealpri ero s relaciónconelvalorde ercadoes ni apornodecirine istente a ealo tenerseporact ali aciónderentasa ntipode inter s financiero ltiplicado por n factor de locali ación pierdetodas relaciónconel ercado.

So reelse ndo s relaciónconel ercadoes a or a eseo tieneediante el todo resid al est tico to ando co o ase el valor deercado si ien e isten noscondicionantes ei piden es relación

sea sestrecha co osonlari ide enelcoeficiente1 40 loscriteriosdelaho o enei acióndelosco para les.

Regu lac ión

B sica enteest re ladoporlasnor assi ientes

• Real Decreto Le islativo 2 2008 de 20 de nio por el e seapr e aelte toref ndidodelaLe deS elo.

• RealDecreto1492 2011 de24deoct reporel eseapr e aelRe la entodevaloracionesdelaLe deS elo.

2.4 . VALOR TRIBUTARIO (o Va lor f isca l )

Concep to

Considera os co o valor tri tario a el e es de aplicación para lao tencióndela asei poni ledeloscorrespondientestri tos.

Dichovalorp edeserta i nconsideradoco ovalorad inistrativosiseo tiene ediantenor asdelaad inistración.

Co overe osposterior ente (vercap t lo3) en la ran a or ade lostri toselvaloro tenidonocoincideconelvalorde ercado.

Dado eelo etodeestete toes sta enteanali arestarelaciónentreel valor in o iliario el tri tario no nos e tendere os s en l.Si ple ente incorporare os na ta la en la e se p ede ver dicharelación.


Tabla1.Relaciónconelvalordemercado

Regu lac ión

Dadalae istenciadediferentestri tos lanor ativadecada nodeellosnosdefinir lare lacióndelos is os.

En los ep rafes correspondientes a los cap t los 4 5 6 anali are os ladiferente nor ativa tri taria por ende la re lación de los diferentesvaloresdeaplicación.

2.5 . VALOR LEGAL

Concep to

Considera osco ovalorle ala el eseo tieneaplicandoloscriteriose indicaciones del Códi oCivil. As en lo are os en este concepto todoslosvalores etratandealcan arelvalordelosDerechosReales as co odelasdiferentesservid res.

A diferencia de otras valoraciones s especificas estas fi ras le alesp edenincorporarseta i ndentrodeotrasfinalidades as tendr a oslavaloración de n derecho real para na inde ni ación r an stica por laestión del s elo o ien para na finalidad fiscal a efectos del pa o de

al ntri to.


Tabla1.Relaciónconelvalordemercado

Regu lac ión

Dadalae istenciadediferentestri tos lanor ativadecada nodeellosnosdefinir lare lacióndelos is os.

En los ep rafes correspondientes a los cap t los 4 5 6 anali are os ladiferente nor ativa tri taria por ende la re lación de los diferentesvaloresdeaplicación.

2.5 . VALOR LEGAL

Concep to

Considera osco ovalorle ala el eseo tieneaplicandoloscriteriose indicaciones del Códi oCivil. As en lo are os en este concepto todoslosvalores etratandealcan arelvalordelosDerechosReales as co odelasdiferentesservid res.

A diferencia de otras valoraciones s especificas estas fi ras le alesp edenincorporarseta i ndentrodeotrasfinalidades as tendr a oslavaloración de n derecho real para na inde ni ación r an stica por laestión del s elo o ien para na finalidad fiscal a efectos del pa o de

al ntri to.

S relaciónconelvalorde ercadodepender de lafor adealcan arelvalor le al as todos los valores o tenidos ediante act ali ación derentas si no se aplica n tipo de act ali ación asado en el ercadoin o iliario novanatenerrelacióncon l.

Regu lac ión

Si ien la nor a re ladora en rica de este tipo de valoraciones es elCódi oCivil dadalaposi ilidadde efor epartedeotrafinalidad ser lapropianor ativadela is ala enos estreco oo tenerelvalor as nderechoreal ese incl aen natasaciónhipotecariasevalorar de ac erdo con la Orden ECO 805 2003 pero si se incl e en navaloraciónpara na trans isiónpatri onial ser el RDL1 1993de24deseptie re por el e se apr e a el te to ref ndido de la Le delI p esto so re Trans isiones Patri oniales Actos r dicosDoc entadosel enosindicar lafor adevalorardichoderechoreal.

2.6 . VALOR MERCADO

Concep to

El valor ercado es a el e o tene os en ase a n an lisis delercado est condicionado por la sit ación del is o concreta ente

porlale delaoferta lade anda.

Ta i nsedeno inavalordeco praventa node e osconf ndirloconelprecioniconelvalordeoferta.

Entende os eeselvalor ede e os scarenlasvaloraciones eselenossirvedereferencia.

R egu lac ión

No tiene na re la entación nor ativa de nin n tipo siendo la nicare lación la propia de la le de la oferta la de anda de los ienesin o iliarios.


3 . INTERRELACIÓN

Dado eposterior entetene os eanali areltipodevalor e tili acadatri to entende osprocedentever ecorrespondenciadevalorese istenentrelasdiferentesfinalidades.

Paraello ire osanali andofinalidadporfinalidadelvalordecada nadeellas lasco parare osconelresto.

En cada no de los apartados ade s del te to he os incorporado npe e o es e a en el e se o serva la relación entre los valores fi randoarri a a a odelaflechadepasolainfor acióndelres ltado.

3.1 . VALOR HIPOTECARIO

a .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r adm in is t ra t i vo

Entende os e no es de aplicación el valor hipotecario para n valorad inistrativo a etienennor asdevaloracióndistintas.

No o stante se ha de tener en c enta e para la valoración e seaco pa a a los posi les rec rsos ca r a aplicar el valor o tenido con lanor ativahipotecaria si ienn estraopiniónes ees e or aplicar enesecasoelvalorde ercadoolareprod ccióndelvalorse nlasnor asdelaad inistración.

Lo is o oc rre a la inversa es decir no es aplica le n valorad inistrativoco ovalorhipotecario salvoelvalor i ole al porlasis ascirc nstancias.

Esquema1.Relaciónvalor ipotecarioyvaloradministrativo


3 . INTERRELACIÓN

Dado eposterior entetene os eanali areltipodevalor e tili acadatri to entende osprocedentever ecorrespondenciadevalorese istenentrelasdiferentesfinalidades.

Paraello ire osanali andofinalidadporfinalidadelvalordecada nadeellas lasco parare osconelresto.

En cada no de los apartados ade s del te to he os incorporado npe e o es e a en el e se o serva la relación entre los valores fi randoarri a a a odelaflechadepasolainfor acióndelres ltado.

3.1 . VALOR HIPOTECARIO

a .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r adm in is t ra t i vo

Entende os e no es de aplicación el valor hipotecario para n valorad inistrativo a etienennor asdevaloracióndistintas.

No o stante se ha de tener en c enta e para la valoración e seaco pa a a los posi les rec rsos ca r a aplicar el valor o tenido con lanor ativahipotecaria si ienn estraopiniónes ees e or aplicar enesecasoelvalorde ercadoolareprod ccióndelvalorse nlasnor asdelaad inistración.

Lo is o oc rre a la inversa es decir no es aplica le n valorad inistrativoco ovalorhipotecario salvoelvalor i ole al porlasis ascirc nstancias.

Esquema1.Relaciónvalor ipotecarioyvaloradministrativo

b .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r u rban ís t ico

Act al ente desdelaentradaenvi ordelre la entodevaloracionesdela Le de S elo no es de aplicación n valor hipotecario co o valorr an stico a eel citadoRe la entodispone clara ente la for ade

o tener el valor a dichos efectos. Id ntica ente oc rre en el casocontrario.

Esquema2.Relaciónvalor ipotecarioyvalorurbanístico

c .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r t r ibu ta r io

Enestecaso co overe osenel cap t lo5 s eesposi le tili ar nvalorhipotecarioco o tododeco pro acióndevalores edando noo stantes etodichovaloralasrecla acionespertinentes.

Ade s ta i np ede tili arseelvalorhipotecarioparaaco pa arlosinfor es indicados en el p nto anterior a so re recla aciones a lasli idacionesdelostri tos.

Por contra n valor tri tario no es posi le aplicarlo en na tasaciónhipotecaria.


Esquema3.Relaciónvalor ipotecarioyvalortributario

d .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r l ega l

Enestecaso al nasfi rasdelCódi oCivil c andode anc plirconlafinalidad hipotecaria de en aplicar dicha nor ativa por lo e endeter inadoscasosesaplica le.

En los casos indicados anterior ente el valor le al se convierte en valorhipotecario.

Esquema4.Relaciónvalor ipotecarioyvalorlegal


Esquema3.Relaciónvalor ipotecarioyvalortributario

d .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r l ega l

Enestecaso al nasfi rasdelCódi oCivil c andode anc plirconlafinalidad hipotecaria de en aplicar dicha nor ativa por lo e endeter inadoscasosesaplica le.

En los casos indicados anterior ente el valor le al se convierte en valorhipotecario.

Esquema4.Relaciónvalor ipotecarioyvalorlegal

e .- Va lo r h ipo tecar io y Va lo r de m ercado

Elvalorhipotecario scao tenervalorestendentesalvalorde ercado siien aplicando el principio de pr dencia el an lisis del ercado se

aceptan valores inferiores al de ercado por lo e entende os e esposi le tili ar la nor ativa de valoración hipotecaria para o tener nvalorde ercado.

por tanto ta i n es posi le aplicar n valor de ercado para natasaciónhipotecaria.

Esquema5.Relaciónvalor ipotecarioyvalordemercado


a .- Va lo r adm in is t ra t i vo - Va lo r u rban ís t ico

Entende os enoesdeaplicaciónel valor ad inistrativoparao tenernvalor r an stico a eest nre ladospornor asdistintas.Lo is o

oc rreenelcasocontrario.


Esquema6.Relaciónvaloradministrativoyvalorurbanístico

b .- Va lo r adm in is t ra t i vo - Va lo r t r ibu ta r io

En a ellos casos e el valor ad inistrativo ven a de na nor a devaloracióntri taria a osvalorescoincidir n ser aelcasodel IBI.Enels p esto eelvalorad inistrativonoest respaldadopor nanor adevaloración co oenelITP A D nocoincidir an.

Esquema7.Relaciónvaloradministrativoyvalortributario


Esquema6.Relaciónvaloradministrativoyvalorurbanístico

b .- Va lo r adm in is t ra t i vo - Va lo r t r ibu ta r io

En a ellos casos e el valor ad inistrativo ven a de na nor a devaloracióntri taria a osvalorescoincidir n ser aelcasodel IBI.Enels p esto eelvalorad inistrativonoest respaldadopor nanor adevaloración co oenelITP A D nocoincidir an.

Esquema7.Relaciónvaloradministrativoyvalortributario

c .- Va lo r adm in is t ra t i vo - Va lo r l ega l

Porre la eneralelvalorad inistrativonosevaa tili arparao tener nvalorle al viceversa.

Esquema8.Relaciónvaloradministrativoyvalorlegal

d .- Va lo r adm in is t ra t i vo - Va lo r de m ercado

Nor al enteel valor ad inistrativo sca referenciarse conel ercado sine ar o elvalorde ercadonotieneenc entaelvalorad inistrativonis scondicionantes.

Esquema9.Relaciónvaloradministrativoyvalormercado

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS28 CAPÍTULO I: LOS VALORES INMOBILIARIOS


a .- Va lo r u rban ís t ico - Va lo r t r ibu ta r io

Noesdeaplicaciónelvalor r an sticoparao tener nvalordetri tario lo is o enoesadec ado tili ar nvalor tri tarioparao tener nvalor r an stico s all de poder tili ar parte de s nor ativa parao tener deter inados valores co o la inde ni ación de ele entos adestr ir.

Esquema10.Relaciónvalorurbanísticoyvalortributario

b .- Va lo r u rban ís t ico - Va lo r l ega l

No es tili a le n valor r an stico co o valor le al sin e ar o enal nos casos pode os tili ar n valor le al para n valor r an stico co opore e ploenelc lc lodeal nasinde ni acionesde s fr ctos etc.

Esquema11.Relaciónvalorurbanísticoyvalorlegal

29LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS CAPÍTULO I: LOS VALORES INMOBILIARIOS


a .- Va lo r u rban ís t ico - Va lo r t r ibu ta r io

Noesdeaplicaciónelvalor r an sticoparao tener nvalordetri tario lo is o enoesadec ado tili ar nvalor tri tarioparao tener nvalor r an stico s all de poder tili ar parte de s nor ativa parao tener deter inados valores co o la inde ni ación de ele entos adestr ir.

Esquema10.Relaciónvalorurbanísticoyvalortributario

b .- Va lo r u rban ís t ico - Va lo r l ega l

No es tili a le n valor r an stico co o valor le al sin e ar o enal nos casos pode os tili ar n valor le al para n valor r an stico co opore e ploenelc lc lodeal nasinde ni acionesde s fr ctos etc.

Esquema11.Relaciónvalorurbanísticoyvalorlegal

c .- Va lo r u rban ís t ico - Va lo r de m ercado

A n e el valor r an stico sca n valor de stiprecio e pode osconsiderar co o el valor de ercado la propia nor ativa i pide aplicardichovalor porlo e nvalor r an sticonoser nor al ente nvalorde ercado ni n valor de ercado se podr considerar co o valorr an stico.

Noo stanteca elaposi ilidadde eelvalor r an sticosea nvalordeercadoenelcasodelavaloraciónde ns elo r ani adoedificado.

Esquema12.Relaciónvalorurbanísticoyvalormercado

3.4 . VALOR TRIBUTARIO

a .- Va lo r t r ibu ta r io - Va lo r l ega l

Enal noscasoselvalortri tarioes nvalorle al so retodoenelcasode los derechos reales. al contrario n valor le al p ede ser n valortri tariosiseo tienese ns snor as.

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS30 CAPÍTULO I: LOS VALORES INMOBILIARIOS

Esquema13.Valortributarioyvalorlegal

b .- Va lo r t r ibu ta r io - Va lo r de m ercado

Enal nostri tos(ITP A D etc.) la asei poni le loconstit eelvalorreal e ipara le se n sentencias del Tri nal S pre o al valor deercado.Otraconsideración es la for adeco pro aciónde losvalores

porpartedelaAd inistración eanali are osenep rafesposteriores.

Portanto ta i nelvalorde ercadop edeser nvalortri tario.

Esquema14.Relaciónvalortributarioyvalormercado

31LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU RELACIÓN CON LOS TRIBUTOS CAPÍTULO I: LOS VALORES INMOBILIARIOS

Esquema13.Valortributarioyvalorlegal

b .- Va lo r t r ibu ta r io - Va lo r de m ercado

Enal nostri tos(ITP A D etc.) la asei poni le loconstit eelvalorreal e ipara le se n sentencias del Tri nal S pre o al valor deercado.Otraconsideración es la for adeco pro aciónde losvalores

porpartedelaAd inistración eanali are osenep rafesposteriores.

Portanto ta i nelvalorde ercadop edeser nvalortri tario.

Esquema14.Relaciónvalortributarioyvalormercado

3.5 . VALOR LEGAL

a .- Va lo r l ega l - Va lo r de m ercado

Co onor a eneral elvalorle alnovaaserelvalorde ercado a ea l se o tiene por nor as especificas e no incl en el valor deercado s nor al ente todosdeact ali aciónderentas.

Ade sdeloanterior elvalorle alsevaareferiraDerechosRealesso rein e les noalaplenapropiedadala eserefiereelvalorde ercado.

Portanto ta poco nvalorde ercados eleser nvalorle al.

Esquema15.Relaciónvalorlegalyvalormercado

3.6 . CUADRO RESUMEN A ododeres enpode osconsiderarelsi ientec adro.

Tabla2.Relaciónentrevalores

(1) En co pro ación devalores enperitodeparteT.P.C.(nor ativa).(2) C ando la finalidad eshipotecaria.(3) Salvo el valor en s elor ani ado

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