Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

,,-- ~ ~Superintendencia Nacional~de RegistrosPúblicos ..lf1,' '" "'. --<-~ ~ .

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. -i<f30-2017-SUNARP-TR-LLima, 1 5 DIC. 2017

pío RAÚL RIMACHI URIARTEN° 1711655 del 14/8/2017.H.T.D. N° 09 01-2017.074324 del 21/9/2017.Predios de Lima.Prescripción adquisitiva de dominio.

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (5)

.,~ R~&,SUMILLA"'..

5a1s1I ANOS DEL ÁREA REMANENTE, o es exigible la presentación de planos del área remanente para la inscripción de

Np..14.Q rescripción adquisitiva de dominio sobre parte de un predio cuando el área de Catastrodetermine que no es factible establecer dicha área, en aplicación de la Cuarta DisposiciónComplementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

BASE GRÁFICA REGISTRALEn el estudio de los informes del Área de Catastro de las oficinas registra les debe tenerseen cuenta que estos se elaboran conforme a la base gráfica del registro, la cual estáconstituida por la información técnica contenida en los títulos que han tenido acogidaregistral, esto es de los inscritos.

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelación solicita la inscripción de laprescripción adquisitiva de dominio de un área de 4,645.00 m', denominadaparcela 117-8, unidad catastral N° 1858, Zona A del fundo Chacra Cerro,distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, que forma parte delpredio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 46796837 delRegistro de Predios de Lima, a favor de Juana Rojas Luján viuda de De laCruz.

Para tal efecto se adjuntó el parte notarial de la escritura pública del4/8/2017 otorgada ante notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.

En el reingreso por subsanación del 21/8/2017 se presentó el recibo N°2017-225-26417 del mismo dia, correspondiente al pago a cuenta del tituloN°2017-1711655.

En el reingreso por subsanación del 4/9/2017 se adjuntó la siguientedocumentación:

- Escrito del 4/9/2017 suscrito por Pio Raúl Rimachi Uriarte.- Copia simple de la página 1 de la Resolución N° 1794-2013-SUNARp.TR.L del 31/10/2013.- Copia simple de la Séptima Disposición Transitoria del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios.

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Copia simple de la Cuarta Disposición Complementaria y Final delReglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Con el recurso de apelación se presentó la siguiente documentación:

- Escrito del 21/9/2017 suscrito por Pio Raúl Rimachi Uriarte.- Certificado de Nomenclatura de Vía N° 0129-2017-SGPUC-GDU/MC del18/9/2017 suscrito por Jorge A. Avalas Marcelo en su condición deSubgerenle de Planea miento Urbano y Catastro de la Municipalidad Dislritalde Comas.- Cargo de recepción de la solicitud de certificado de nomenclatura de vía,recibido el 5/9/2017 (Exp. N° 39326) por la Mesa de Partes - Subgerenciade Trámite Documentaría y Archivo dela Municipalidad Distrital de Comas.

DECISiÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Juan RamónRodríguez Panta observó el título en los siguientes términos:

Reingreso de fecha 4/9/2017:

El escrito presentado al reingreso no constituye documento idóneo para tener porsalvada la observación del 31/8/2017. Debe tener en cuenta que toda lamodificación y/o aclaración del instrumento público (escritura pública) otorgado porel notario Juan Gustavo Landi Grillo (quien tiene a su cargo el procedimiento nocontencioso de prescripción adquisitiva de dominio) deberá ser aclarado medianteotro instrumento público protocolar de conformidad con lo previsto por el Art. 48°de la Ley del Notariado (O.Leg. N° 1049).

Sin perjuicio de lo expuesto, según el escrito se viene señalando que a fin desubsanar la observación del 31/8/2017 se acoge a la Sétima DisposiciónTransitoria y Cuarta Disposición Complementaria Final del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios además se solicita tener en consideración laResolución N° 1794-2013-SUNARP-TR-L. Al respecto debemos señalar que lasnormas citadas por el usuario y la resolución citada se refieren a supuestosdistintos al caso.

Conforme a lo señalado en el párrafo anterior, se reitera la observación anterior:

"1.- Sírvase presentar copias certificadas por el notario encargado del trámite deprescripción adquisitiva de dominio de la memoria descriptiva y planos del árearemanente, la misma que tiene ello debido a que el predio a prescribir forma partede otro de mayor extensión denominado Parcela del Fundo Chacra Cerro(4,645.00 m2). Se formula la presente observación de conformidad con numeral7.2 de la Ley N° 27333 Y numeral 5.5 de la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SNaprobada por Resolución del Superintendente Nacional de Los Registros PúblicosN° 490-2003-SUNARP/SN.

* Se hace presente que una vez reingresado el título con la documentaciónsolicitada, se procederá a remitir el presente título a la Oficina de Catastro a finque emita su correspondiente informe de conformidad con lo dispuesto por el arto11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2.- Se aprecia que en la escritura pública del 4/8/2017, se indica la existencia deun área remanente de 1,857.315 m2. Al respecto es de indicar que conforme alantecedente registral, la partida N° 46796837 contiene la inscripción de unaparcelación rústica del Fundo Chacra Cerro del terreno inscrito, con aprobación deárea útil, área de vías, por lo tanto encontrándose registrada la modificación físicadel terreno inicialmente inscrito, que actualmente conforma una parcelación, y delque consta además haberse independizado diversos lotes, la indicación del área

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remanente en relación al terreno primigeniamente inscrito no se adecua alcontenido de las inscripciones registra les efectuadas. En ese sentido deberéaclarar el área remanente sólo en relación del lote del cual forma parte el área aprescribir y no sobre el área total del predio matriz, el que tiene que ser descrito enel propio instrumento público.

Debe tener en cuenta que según el Informe Técnico N° 6882-2017 que forma partedel título archivado N° 612735 del 21/3/2017 que dio mérito a la inscripción de laanotación preventiva del área a prescribir, Catastro señala en el punto 3 U{ ... ) elámbito del área en consulta se ubica sobre parte del lote 117 de la Zona A de laLotización inscrita en el asiento 2 fojas 41 tomo 1012 que continua en la partida N°46796837".

3.- Asimismo en la parte declarativa se viene indicando como propietarios delpredio sobre un área de 4,645.00 m2. que forma parte del inmueble signado comolotización rústica implantada sobre una parcela del Fundo Chacra Cerro; sinembargo de acuerdo a su solicitud de prescripción, antecedente registral y elInforme Técnico N° 6882-2017, se advierte que el área a prescribir forma parte dellote 117 de la Zona A de la Lotización inscrita en el asiento 2 fojas 41 tomo 1012que continua en la partida N° 46796837 Y no como se viene declarando, en esesentido deberá adecuar la declaración de propiedad en relación al antecedenteregistral.

4.- Del asiento 2, fojas 42 del tomo 1012 que continua en la partida N° 46796837donde se encuentra inscrito el inmueble, se advierte que no se encuentra inscritolos linderos y medidas perimétricas del área a prescribir, por lo que previamentedeberá efectuar la determinación de los mismos, para lo cual podrá optar por unode los procedimientos establecidos en el arto 13° de la Ley N° 27333.

5.- En la escritura pública del 4/8/2017 se ha señalado que el predio materia deprescripción se encuentra ubicado frente a la Av. Chillón; sin embargo, según elantecedente registral partida N° 46796837 dicha nomenclatura no consta inscrita,por tanto sírvase adecuar su solicitud al antecedente registral y/o caso contrariodeberá adjuntar el Certificado de Nomenclatura de conformidad con lo dispuestopor el arto91° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de Lima".

Formalidad: Toda modificación y/o subsanación deber¡j¡ realizarse con la misma/formalidad con la que fue otorgado el documento original, de conformidad con elarto 1413 del Código Civil. Teniendo en cuenta la naturaleza del presenteprocedimiento, toda aclaración deberá efectuarse remitiendo el correspondienteoficio notarial. Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía desubsanación deberán ser concordantes entre si, y deberán adecuarse alantecedente registral de acuerdo con la Resolución N° 992-2008-SUNARP- TR-Ldel 12/9/2008.

Base Legal: Art. 2011 del Código Civil; numeral V y arto y 32 del T.U.O. delReglamento General de los Registros Públicos; Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios; Ley N° 27157 Y el T.U.O. de su Reglamento aprobado porD.S. 035-2006-VIVIENDA, Ley N° 27333, Directiva 013-2003-SUNARP/SN,aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los RegistrosPúblicos N° 490-2003-SUNARP-SN.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términossiguientes:

- Respecto a la procedencia de la inscripción de la prescripción adquisitivade dominio, el registrador no ha tomado en cuenta lo prescrito en lasResoluciones del Tribunal Registral N° 498-2015-SUNARP-TR-L del11/3/2015, N° 1307-2013-SUNARP-TR-L del 13/8/2013, N° 026-2012-

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SUNARP-TR-L del 20/1/2012 y N' 1988-2011-SUNARP-TR-L del28/10/2011, asi como la Cuarta Disposición Complementaria y Final delReglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

ANTECEDENTE REGISTRAL

El terreno rústico constituido por una parcela del fundo Chacra Cerro,distrito de Comas, provincia y departamento de Lima corre inscrito en eltomo 1012 de fojas 41 a 58, que continúa en la partida electrónica N°46796837 del Registro de Predios de Lima, cuyo titular registral es laCompañia Lotizadora Chacra Cerro Sociedad Anónima.

En el asiento 2 de fojas 42 a 48 del tomo 1012 consta que sobre el prediosubmateria se implantó una lotización rústica distribuida en siete zonasdenominadas A, B, C, O, E, F Y G. Asimismo, en dicho asiento registralconsta que la zona A comprende el lote 117 con un área de 11,562.75 m2.

Luego de diversas independizaciones de lotes y anotaciones de posesionesrurales sobre parte del predio matriz, en el asiento 000002 de la citadapartida se anotó preventivamente la prescripción adquisitiva de dominiosolicitada por Juana Rojas Luján viuda de De la Cruz ante notario de LimaJuan Gustavo Landi Grillo, respecto del área de 4,645.00 m'correspondiente a la denominada parcela 117-8, unidad catastral N° 1858,que forma parte del predio matriz; conforme a la documentación obrante enel titulo archivado N' 612735 del 21/3/2017.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Elías Vilcahuamán Ninanya.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si es exigible la presentación de planos del área remanente para lainscripción de la prescripción adquisitiva de dominio que implique ladesmembración de parte de un área inscrita.- ¿Cómo está constituida la base gráfica del Registro?

VI. ANÁLISIS

1. La prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho depropiedad de una cosa por efecto de la posesión prolongada durante ciertoplazo. En virtud de esta figura jurídica, quien ejerce la posesión pordeterminado plazo y bajo ciertas condiciones se convierte en su propietario.El fundamento de la prescripción adquisitiva radica en la necesidad debrindar certidumbre a los derechos, dar fijeza a las situaciones jurídicas y,finalmente, otorgar seguridad jurídica al tráfico de bienes.

La usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, en tanto laadquisición no se sustenta en ningún derecho anterior; es decir, elusucapiente no hace suyo el bien porque el que lo tenía se lo transfiera,sino que se convierte en propietario en virtud a la posesión (pacífica,pública y como propietario) que ejerce sobre el predio durante determinadoperíodo de tiempo.

2. De conformidad con el articulo 950 del Código Civil, la propiedadínmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua,

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pacífica y pública como propietario por diez años. Se adquiere por cincoaños cuando median justo título y buena fe.

El articulo 952 del Código Civil establece que: "quien adquiere un bien porprescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. Lasentencia que accede a la petición es título para la inscripción de lapropiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor delantiguo dueño."

3. La Ley N° 27157 introdujo la posibilidad de que la prescripción adquisitivasea declarada notarialmente. El Reglamento de esta Ley, aprobado porDecreto Supremo N° 008-2000-MTC', precisó que el notario podrá declararla prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacíficay pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio yse tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencianotarial.

De lo regulado por el articulo 39 del Reglamento de la Ley N' 27157, elprocedimiento de prescripción adquisitiva de dominio se inicia con lapetición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual debecontener, entre otros datos, la indicación precisa de la fecha y forma deadquisición, así como del tiempo de posesión, el nombre del titular registral,de ser el caso, además de anexarse la copia literal de dominio del predio siestuviese inscrito ylo el certificado de búsqueda catastral, de ser el caso.

En concordancia con ello, el articulo 40 del Reglamento de la Ley W 27157establece que el notario notificará, entre otros, al titular del terreno ylo de laedificación. El articulo 41.4 de la misma norma, señala, si bien referido abienes estatales, que el Registrador cumplirá con verificar que en el actanotarial se precise el haber cumplido con las formalidades delemplazamiento señaladas en el articulo 40. Asimismo, cotejará laadecuación de los antecedentes registrales con la rogatoria, quedandoexento de calificar la validez de los actos procedimentales que son decompetencia del notario, así como el fondo o motivación de la declaraciónnotarial.

4. La Ley W 27333 establece el procedimiento que debe seguir el notariopara declarar la prescripción adquisitiva de dominio, señalando en elartículo 5 que el procedimiento de declaración de propiedad porprescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley N°27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia endonde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitosestablecidos en el primer párrafo del articulo 950 del Código Civil, deacuerdo con el trámite siguiente:

Entre otros:

Uc) El Notario mandara a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres)veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en eldiario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulaciónnacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario dondese hace el trámite. Asimismo, solicitara al registro respectivo la anotaciónpreventiva de la solicitud.d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificara alos interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocara

, El T.U.O del Reglamento de la Ley N° 27157 ha sido aprobado mediante D.S. N" 035-2006-VIVIENDA.

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carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva dedominio.e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de lasolicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe faposesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará ladescripción y características del inmueble, así como el resultado de ladeclaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la últimapublicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registralo elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquiridala propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado elsolicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la mismalos avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o elNotario consideren necesarios, acompañándose al Registro como partenotarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta porpresentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notarioarchivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámitecomunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficinaregistral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito suderecho para demandar la declaración de propiedad por prescripciónadquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser elcaso."

Vale decir, el notario en tales procedimientos debe seguir los lineamientosseñalados en la ley, pues de transgredirlos será responsable, como lo sonlos jueces y, concretamente de acuerdo al artículo 4 de la Ley N° 26662,Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos, el notario en elejercicio de la función debe abstenerse de autorizar instrumentos públicoscontrarios a normas de orden público. En caso de incumplimiento, asumelas responsabilidades que determinan los articulas 144 y 145 de la Ley delNotariado.

5. Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los RegistrosPúblicos N° 490-2003-SUNARP/SN se aprobó la Directiva N° 013-2003-SUNARP-SN. Esta norma, como señala en su parte considerativa, fueexpedida a efectos de uniformizar los criterios de calificación registral enasuntos no contenciosos de competencia notarial, específicamente en loque concierne, entre otros, al procedimiento de declaración de prescripciónadquisitiva de dominio regulado por la Ley N° 27157, su Reglamento y laLey N° 27333, referidas en los puntos precedentes.

En el numeral 5.2 de la directiva en mención se ha regulado la funCIóncalificadora del Registrador Público tratondose de actos referidos aprescripciones adquisitivas de dominio, formación de títulos supletorios ysaneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, tramitadas en víanotarial, al establecer lo siguiente:

"5.2. El Registrador calificará los títulos referidos a la declaración deprescripción adquisitiva de dominio, formación de títulos supletorios osaneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, tramitados comoasuntos no contenciosos de competencia notarial, teniendo en cuenta Joprevisto en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.No será materia de calificación la validez de los actos procedimentalesque, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 Y normascomplementarias son de competencia del Notario, ni el fondo omotivación de la declaración notaria!." (El resaltado es nuestro)

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Lo expresado se sustenta en el articulo 5 de la Ley NO27333 y el articulo 12de la Ley N° 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos NoContenciosos), en virtud de los cuales el documento notarial en el que obrala declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio es auténtico yproduce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmentesu invalidez.

En aplicación de dicha norma no corresponde a las instancias registralesverificar el cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos a ladeclaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo omotivación de la misma. Sin embargo, sí corresponde a las instanciasregistrales verificar la adecuación del título presentado con los asientos deinscripción de la partida registral, así como también de maneracomplementaria con los antecedentes registrales (títulos archivados), segúnse señala en el literal a) del articulo 32 del Reglamento General de losRegistros Públicos.

Con este mismo criterio se ha pronunciado esta instancia a través de lasResoluciones W 677-2006-SUNARP-TR-L del 31-10-2006, W 770-2006-SUNARP-TR-L del 11-12-2007, W 997-2007-SUNARP - TR-L del 20-12-2007 YW 144-2009-SUNARP-TR-L del 30/1/2009

6. Respecto a la limitación impuesta en la función calificadora por parte delRegistrador Público, referida a los actos procedimentales llevados a cabopor el notario en los casos de prescripciones adquisitivas de dominio,formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y medidasperimétricas; en los considerandos de la directiva mencionada, se haseñalado lo siguiente:

"Asimismo, atendiendo lo previsto en el literal f) del artículo 5 de la Ley W27333, la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio o deformación de titulas supletorios obra en documento notarial, el cual esauténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declarejudicialmente su invalidez, como lo señala expresamente el artículo 12 de laLey N° 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos; porlo que no corresponde a las instancias registra les calificar los actosprocedimentales realizados por el notaría en vírtud de lo expresamenteestipulado por las leyes pertinentes, para emitir la declaracióncorrespondiente, ni corresponde, por ende, calificar el fondo omotivación de tal declaración notarial." (El resaltado es nuestro).

En aplicación de la directiva indicada en el numeral que antecede, nocorresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validezde los actos procedimentales previos a la declaración notarial deprescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o motivación de la misma; sinembargo, si corresponde a las instancias registrales verificar la adecuacióndel título presentado con los asientos de inscripción de la partida registral,así como también de manera complementaria con los antecedentesregistrales (títulos archivados), según se señala en el literal a) del artículo32 del Reglamento General de los Registros Públicos.

7. Asimismo, el numeral 5.5 de la mencionada directiva regula los casos enque la declaración de prescripción adquisitiva de dominio recae sobre partede un predio inscrito, señalando lo siguiente:

"Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el artículo 7.2 de la LeyN° 27333, la segregación o desmembración del área materia de declaraciónde propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el solo mérito

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del instrumento que la contenga. En dicho instrumento se indicará el árearemanente luego de la segregación o desmembración, sin que seanecesaria la intervención de los titulares registrales de tal árearemanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos ymemorias descriptivas que permitan la verificación catastral de lasegregación o desmembración". (El resaltado es nuestro).

Del citado numeral, se puede concluir que si en el procedimiento deprescripción adquisitiva de dominio se requiere la independización de laparte adquirida, el Registrador deberá exigir que en el titulo conste el árearemanente; asimismo, deberá requerir la presentación de la documentacióntécnica pertinente para la desmembración, tales como el plano del árearemanente y del área a independizar, así como sus respectivas memoriasdescriptivas, a fin de garantizar el cumplimiento del principio deespecialidad consagrado en el articulo IV' del Titulo Preliminar del T.U.O.del Reglamento General de los Registros Públicos, no siendo necesario quese presente autorización administrativa o municipal de subdivisión oindependización del predio.

8. En el presente caso, de la revisión de la escritura pública del 4/8/2017, seadvierte que el notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo declaró losiguiente:

"( )Yo, el notario, declaro adquirida por la solicitante de parte de la propiedad delbien por prescripción, e .. ). Declaro a Juana Rojas Luján Viuda de De la Cruz,de estado civil viuda, como propietaria de parte del inmueble signadocomo lotización rústica implantada sobre una parcela del fundo ChacraCerro, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, con un área totalde 1'861,960 (un millón ochocientos sesentiun mil novecientos sesenta metroscuadrados) siendo el área superficial a prescribir de 4,645.00 m2 (cuatromil seiscientos cuarenta y cinco metros cuadrados), y quedando como árearemanente de 1'857,315 960 (un millón ochocientos cincuenta y siete miltrescientos quince metros cuadrados), inmueble en el tomo 1012 a fojas 41 ysu continuación en la partida electrónica 46796837 del Registro dePredios de Lima, (. ..)". (El resaltado es nuestro),

Como se puede apreciar, el área materia de prescripción adquisitiva dedominio (4,645.00 m'), forma parte del predio de mayor extensión inscritoen el tomo 1012 de fojas 41 a 58, que continúa en la partida electrónica N°46796837 dei Registro de Predios de Lima; en tal sentido, conforme a loseñalado en el numeral 5.5 de la Directiva W 013-2003-SUNARP-SNanteriormente citado, resulta imperativo que se realice la independizaciónde ésta, para lo cual resulta necesario que se adjunte documentacióntécnica (memoria descriptiva y planos) correspondiente al área remanente,la misma que además deberá constar en el instrumento público adjunto.

9. Sin embargo, dicha disposición debe ser concordada con la CuartaDisposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios (RIRP), que señala un supuesto excepcional deindependización, estableciendo que:

"CUARTA.- Supuesto excepcional de independización

2 IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde seextenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos acada uno.e ..)"

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Tratándose de independización de predios en los que no sea factibledeterminar el área, los linderos o medidas perimétricas del predio remanente,no se requerirá el plano de éste. En estos casos, bastará con presentar elplano del área materia de independización visado por la autoridadcompetente, previa suscripción por el verificador cuando corresponda.Corresponderá al área de catastro de la Oficina Registral competentedeterminar la imposibilidad a que se refiere el párrafo anterior."

Dicha norma tiene como fundamento el reconocimiento del Registrorespecto a la falta de implementación del Área de Catastro. El Registroexistió antes del Catastro, por ello es lógico que la institución no cuente contoda la información gráfica de los predios inscritos. Sin embargo, estasituación no puede ser un obstáculo para que el usuario pueda solicitar lainscripción de su título, pues no está en sus posibilidades solucionar lascarencias del Registro.

Así, la exigencia de que se presente documentación técnica tanto del área aindependizar como del área remanente contenida en el artículo 5.5 de laDirectiva W 013-2003-SUNARP-SN, se encuentra referida a la situacionesnormales, pero. si el área remanente es imposible de ser determinada por lacomplejidad de la partida registral, es válido aplicar la Cuarta DisposiciónComplementaria y Final del RIRP.

10. Ahora bien, siendo que en el caso de la aplicación de la mencionadadisposición corresponde al Area de Catastro determinar la imposibilidad deestablecer el área remanente, conviene señalar que el informe de laevaluación técnica realizada por aquella debe ceñirse a la verificación delos datos que constan en el antecedente registral así como de lospresentados en el título materia de calificación, tal como lo establece elarticulo 11 del RIRP'.

Esta disposición del Reglamento de Inscripciones del Registro de Prediosrecogió el precedente aprobado por el Tribunal Registral en el X Pleno,llevado a cabo los dlas 8 y 9 de abril de 2005, cuyo tenor es el siguiente:

ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POREL ÁREA DE CATASTRO"El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre quese refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir ensu contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos deaplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dichaárea, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público".Criterio sustentado en las ResolUCionesN° 130-2004-SUNARP-TR-A deiS deagosto de 2004, N° 165-2004-SUNARP-TR-A del 30 setiembre de 2004 y N°017-2005-SUNARP-TR-A del 26 de enero de 2005.

De acuerdo al precedente en mención, los informes del Area de Catastroresultan vinculantes para el Registrador, siempre que se refieran a aspectosestrictamente técnicos. En este sentido, el Registrador a cargo de lacalificación debe distinguir en el Informe Técnico de Catastro los aspectos

3Artículo 11.-lnfonnes de las áreas de Catastro de la SunarpLos títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe laincorporación de un predio al Registro o su modificación fisica, se inscribirán previo informe técnicodel área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que norequieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con lanormativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicosdonde se determine la existencia o no de superposición de partidas. así como otros aspectosrelevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre ra base de la información gráfica con laque cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajoresponsabilidad C-.)

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técnicos de los jurídicos, por lo que el Informe de Catastro sólo debe darlugar a una observación cuando los defectos técnicos constituyan unobstáculo para la inscripción.

11. En ellítulo archivado N" 612735 del 21/3/20174 que diera mérito a laextensión del asiento D00002 de la partida electrónica N° 46796837 delRegistro de Predios de Lima, donde consta la anotación preventiva delprocedimiento de prescripción adquisitiva de dominio cuya inscripcióndefinitiva se solicita, obra el Informe Técnico N° 006882-2017-SUNARP-Z.R.N°IX-OC del 3/4/2017 emítido por el Area de Catastro, en donde seinforma lo siguiente:

"( ...)Análisis y ConclusiónC .. )3. Según lo propuesto en la documentación gráfica adjunta se tiene:C)o Efectuadas las evaluaciones técnicas correspondientes a la documentaciónadjunta y en comparación gráfica y literal del antecedente registral con laBase Gráfica obrante en la Oficina de Catastro, el mismo se ubica enámbito mayor de la partida N° 46796837 As. 2.Dado que la partida mencionada cuenta con lotización inscrita en méritoal TA N° 2381 (24.07.1958), el mismo no cuenta con plano alguno, seinforma que apoyado en el Plano General de la Lotización ChacraCerro, aprobado con R.M. N° 655 de fecha 14.07.1958, obrante encatastro, el ámbito del área en consulta se ubica sobre parte del Lote117 de la Zona A de la Lotización inscrita en el asiento 2 fojas 41 tomo1012 que continúa en la partida N° 46796837.El usuario define ámbito gráfico de ocupación con determinación de área,linderos y medidas perimétricas, los que no son posibles de sercomprobados, al desconocer los datos técnicos de los lotes conformantesde la lotización inscrita.

o Se señala que no se descarta afectación a predios colindantes, tomando enconsideración que los mismos no cuentan con inscripción de medidasperimétricas.

(...)5. Con relación al área remanente se informa que el predio en estudio seencuentra dentro de una habilitación urbana en donde las áreas estánasignadas por rubros, no quedando remanentes, en consecuencia no esfactible determinar un área remanente. Sin embargo, con relación al loteN° 117 que ocuparía, no se halló independización del mismo a fin dedeterminar area remanente,(... )". (El resaltado es nuestro)

De las conclusiones antes señaladas, se puede afirmar lo siguiente:

El área materia de prescripción se ubica en ámbito mayor de la partidaelectrónica N° 46796837 del Registro de Predios de Lima (asiento 2).El titulo archivado N° 2381 del 24/7/1958, que diera mérito a la extensión delasiento 2 a fojas 41 del tomo 1012 (Iotizadón), no cuenta con plano alguno.No es factible determinar el área remanente,El Área de Catastro utilizó el Plano General de la Lotización Chacra Cerro(aprobado con R.M N° 655 del 14/7/1958), que no forma parte de ningún títulocalificado e inscrito, para concluir que el área materia de prescripción se ubicasobre parte del Jote 117 de la Zona A de la lotización inscrita en el asiento 2 afojas 41 del tomo 1012 que continúa en la partida electrónica N° 46796837 delRegistro de Predios de Lima.

4 En este título archivado consta el plano de ubicación y el plano perimétriCO del predio materia deprescripción.

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12. Ahora bien, el registrador indica que deberán presentarse los planos delárea remanente respecto del lote 117 de la Zona A, del cual formaria parteel área a prescribir.

Al respecto, debe considerarse que el Area de Catastro concluyó que elárea a prescribir se ubica en ámbito mayor de la partida electrónica N°46796837 del Registro de Predios de Lima (en la que se solicita efectuar lainscripción) así como la imposibilidad de determinar el área remanente,tanto del predio matriz como del lote 117 de la Zona A, conformante de lalotización inscrita en el asiento 2 de fojas 42 a 48 dei tomo 1012.

Dicho lo anterior, no debe exigirse la presentación de la documentacióntécnica del área remanente, en aplicación de la Cuarta DisposiciónComplementaria y Final del RIRP. De iguai manera, se puede afirmar queno resulta necesario consignar dicha área remanente en la escritura públicade prescripción adquisitiva de dominio, por lo que en el supuesto que hayasido consignada deberé tomarse como no puesta, no debiendo dar mérito ala denegatoria de inscripción.

Por lo expuesto, corresponde revocar los extremos 1 y 2 de la observación.

13. Cabe indicar que el Área de Catastro - para concluir que el área materiade prescripción se ubica sobre parte del lote 117 de la Zona A - utilizó elPlano General de la Lotización Chacra Cerro (aprobado con R.M. N° 655dei 141711958),que no forma parte de ningún titulo calificado e inscrito.

Conforme al articulo 11 del RIRP, el informe técnico debe realizarse sobrela base de la información gráfica con la que cuente el Área de Catastro,actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.

Asimismo, el numeral 5.1 de la Directiva N° 002-2014-SUNARP-SN, queregula la emisión de los informes técnicos de las solicitudes de búsquedacatastral, define a la Base Gráfica Registral como un sistema deinformación registral estructurada y organizada, constituida por la base dedatos gráficos y alfanuméricos automatizados de predios inscritos en elRegistro de Predios, a partir de la información técnica que obra en lostítulos archivados, elaborado sobre una cartografia base. De Igual manera,en los considerandos de la Resolución N° 189-2014-SUNARP-SN,mediante la cual se aprobó la Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN, señalaque la Base Gráfica Registral representa el perímetro poligonal de lospredios inscritos en función a la información del archivo registral, lo cualimplica que se actualice en función a la modificación física inscrita de lospredios.

Por tanto, puede afirmarse que la Base Gráfica Registral está constituidapor la información técnica contenida en los títulos que han tenido acogidaregistral, esto es, de los títulos inscritos. En tal sentido, a efectos de lacalificación registral, no podrán tomarse en cuenta las conclusionesarribadas por el Área de Catastro basadas en información que no encuentresu fuente en un título calificadoe inscrito.

14. Ahora bien, el registrador deniega la inscripción solicitada por cuanto enla parte declarativa (citada en el considerando 8) se indica que laprescripción adquisitiva de dominio versa sobre un área de 4,645.00 m2que forma parte del "inmueble signado como lotización rústica implantadasobre una parcela del fundo Chacra Cerro"; sin embargo, de acuerdo a lasolicitud de prescripción, al antecedente registral y al informe técnico, se

RESOLUCIÓN No. -aS3/) -2017-SUNARP-TR-Ladvierte que el área a prescribir forma parte del lote 117 de la Zona A de lareferida lotización.

Como se puede apreciar, el registrador ha calificado la adecuación entre lasolicitud ingresada al despacho notarial y la declaración de propiedad porprescripción adquisitiva de dominio efectuada por el notario, lo cual seencuentra proscrito conforme al numeral 5.2 de la Directiva N" 013-2003-SUNARP-SN (citado en los considerandos 5 y 6), que establece que nocorresponde a las instancias registra les verificar el cumplimiento y validezde los actos procedimentales previos a la declaración notarial deprescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o motivación de la misma.Considerando lo anterior, debe entenderse que la declaración de propiedadpor prescripción adquisitiva de dominio efectuada por el notario responde atodo lo actuado dentro del procedimiento de prescripción adquisitiva dedominio en sede notarial.

Respecto a la adecuación con los antecedentes registrales, debe tomarseen cuenta que el Área de Catastro ha concluido que el área materia deprescripción se ubica en ámbito mayor de la partida electrónica N°46796837 del Registro de Predios de Lima. De esta forma, se tiene que eltitulo se encuentra adecuado con los antecedentes registrales en tantoexiste certeza de que el bien a prescribir se encuentra inscrito en la partidadonde se pretende practicar la inscripción5.

En relación al informe técnico, en donde se aprecia que el Área de Catastro- utilizando el Plano General de la Lotización Chacra Cerro (aprobado conR.M. N° 655 del 14/7/1958), que no forma parte de ningún titulo calificado einscrito - concluye que el área materia de prescripción se ubica sobre partedel lote 117 de la Zona A, debe indicarse que no pueden tomarse en cuentalas conclusiones arribadas por el Área de Catastro basadas en informaciónque no encuentre su fuente en un titulo calificado e inscrito, tal como sefundamentó en el considerando que antecede. En consecuencia, lamencionada conclusión del ente técnico no debe dar mérito a la denegatoriade inscripción.

Por tal motivo, corresponde revocar el extremo 3 de la observación.

15. En el extremo 4 de la denegatoria de inscripción, el registrador indicaque en el asiento 2 a fojas 42 del tomo 1012 no se encuentran inscritos loslinderos y medidas perimétricas del área a prescribir, por lo quepreviamente deberá efectuar la determinación de los mismos, para lo cualpodrá optar por uno de los procedimientos establecidos en el artículo 13 dela Ley N° 27333.

Al respecto, cuando se solicita la prescripción adquisitiva de dominio sobreparte de un predio de mayor extensión, se requiere la independización de laparte adquirida, para lo cual resultará exigible la presentación de ladocumentación técnica que formó parte del procedimiento (en dondeconstará el área, linderos y medidas perimétricas del predio a prescribir).

Dicha documentación técnica será materia de evaluación por parte del Áreade Catastro a efectos de informar si el área a prescribir se ubica en ámbitodel predio de mayor extensión inscrito en la partida registral contra la que se

5 Véase las Resoluciones N° 1934-2014-SUNARP-TR-L del 15/1012014, N° 2355-2016-SUNARP-TR-l del 22/11/2016, entre otras.

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siguió el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y en la quese solicitara practicar la inscripción.

16. En el presente caso, en el titulo archivado W 612735 del 21/3/2017 quediera mérito a la extensión del asiento D00002 de la partida electrónica N"46796837 del Registro de Predios de Lima, donde consta la anotaciónpreventiva del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio cuyainscripción definitiva'se solicita, obran los planos de ubicación y perimétricodel predio materia de prescripción adquisitiva de dominio (en los cuales sedescribe su área, linderos y medidas perimétricas), los cuales fueronevaluados por el Área de Catastro, conforme al Informe Técnico N° 006882-2017-SUNARP-Z.R.N°IX-OC del 3/4/2017.

En dicho informe técnico, el Área de Catastro concluyó que el prediomateria de prescripción adquisitiva de dominio se ubica en ámbito mayor dela partida electrónica N° 46796837 del Registro de Predios de Lima, en laque se solicita practicar la inscripción. De esta manera, resulta procedentela independización del área materia de prescripción, conforme a ladescripción obrante en los planos obrante en el titulo archivado W 612735del 21/3/2017.

Entonces, debe considerarse que no tiene asidero legal exigir que - previoa la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio - se determine elárea, medidas perimétricas y linderos del área a prescribir que forma partede un predio de mayor extensión mediante uno de los procedimientosestablecidos en el articulo 13 de la Ley N° 27333, ya que la descripción delpredio materia de prescripción se encuentra detallada en los planospresentados que formaron parte del procedimiento de prescripciónadquisitiva de dominio.

Por lo expuesto, corresponde revocar el extremo 4 de la observación.

17. Finalmente, el registrador indica que en la escritura pública del 4/8/2017se ha señalado que el predio materia de prescripción se encuentra ubicadofrente a la avenida Chillón; sin embargo, en la partida electrónica N°46796837 del Registro de Predios de Lima no consta inscrita dichanomenclatura. Por tal motivo, solicita adecuar la documentación presentadaa los antecedentes registrales o adjuntar el certificado de nomenclaturarespectivo, conforme al articulo 916 del RIRP.

Con el recurso de apelación se solicitó la inscripción de la nomenclatura delpredio a prescribir, para lo cual se presentó el Certificado de Nomenclaturade Via N° 0129-2017-SGPUC-GDU/MC del 18/9/2017 emitido por laMunicipalidad Distrital de Comas, en donde consta lo siguiente:

"(. )Que, según el plano general del distrito de Comas que obra en estaMunicipalidad, el predio denominado Unidad Catastral N° 01858 implantadosobre el Jote117 del ex fundo Chacra Cerro, distrito de Comas, inscrito enla partida N° 46796837 de la Superintendencia Nacional de los RegistrosPúblicos, colinda por el frente con la Av. Chillón.(... )". (El resaltado es nuestro).

6 Artículo 91.- NomenclaturaLa inscripción de la nomenclatura vial se efectúa en mérito a la resolución o al certificado denomenclatura expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

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Como se puede apreciar, el predio denominado unidad catastral N° 01858,ubicado en el ex fundo Chacra Cerro, distrito de Comas, que correinscrito en la partida electrónica N° 46796837 del Registro de Predios deLima, colinda por el frente con la avenida Chillón.

18. De la revisión del titulo archivado W 612735 del 21/3/2017, se advierteque en los planos y memorias descriptivas así como en los certificados dezonificación y vías correspondientes al área a prescribir, consta que adicho predio se le identifica como unidad catastral 01858, sector ChacraCerro, distrito de Comas.

De esta manera, se puede identificar que el predio materia de prescripciónes el mismo al que hace referencia el Certificado de Nomenclatura de VíaN° 0129-2017-SGPUC-GDU/MC del 18/9/2017, donde consta que colindapor el frente con la avenida Chillón.

Por tal motivo, habiéndose solicitado la inscripción de la nomenclatura delpredio a prescribir mediante el certificado respectivo, tal como lo solicitó elregistrador; corresponde dejar sin efecto el extremo 5 de la observación.

Interviene la Vocal (s) Jessica Giselle Sosa Vivanco autorizada porResolución NO285-2017 -SUNARP/PT del 6/12/2017.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCiÓN

DEJAR SIN EFECTO el extremo 5, REVOCAR los demás extremos de laobservación formulada por el registrador público del Registro de Predios deHuacho al titulo señalado en el encabezamiento, y disponer suinscripción, previo pago de los derechos registrales de corresponder,conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presenteresolución.

AMÁN NINANYAel Tribunal Registral

ATIERRA VALDIVIAPresiden la Primera Sala

del Tribunal Registral

Tribunal/Resol ei nes2017f1711655-2017.doeP.JA

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