3 CAPITULO 3: DESARROLLO DEL PLAN DE...

Proyecto fin de Carrera: Plan de negocio de un Complejo Residencial

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Proyecto fin de Carrera, Ingeniero de Organización Industrial 2010 –2011

Autor del Proyecto: David Cruz Barrios

3 CAPITULO 3: DESARROLLO DEL PLAN DE OPERACIONES

A la vista de la valoración resultante del análisis

DAFO, se propone la construcción de una

residencia para personas de la 3ª edad con alto

poder adquisitivo situada en la costa del Sol de

España, en concreto en la localidad de Mijas en la

provincia de Málaga.

El modelo de negocio que se plantea es el

régimen de alquiler, bien sea de manera

permanente o por periodos concretos de tiempo.

3.1 LOCALIZACIÓN

Se decide que la localización sea en Mijas en la provincia de Málaga con una capacidad para

150 plazas, estructuradas en 100 bungaloes individuales y 25 con capacidad para dos personas.

Se ha decidido ubicar la residencia en la provincia de Málaga por ser tradicionalmente la

provincia destino preferida por los jubilados europeos desde prácticamente la década de los

sesenta. Además el crecimiento de esta población aumenta cada día más.

Dentro de la provincia de Málaga se ha decidido ubicar en el municipio de Mijas por ser éste el

segundo municipio con más presencia de extranjeros por detrás de Marbella con un total de

11.537.


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Se ha elegido Mijas y no Marbella por dos razones principales: porque el precio por m2 del

terreno en el municipio de Marbella es excesivamente elevado lo que podría lastrar el plan de

negocio y porque Mijas es el municipio con mayor presencia de extranjeros mayores de 65 años,

, que son el verdadero mercado potencial para el Complejo Residencial Gran Lujo “Dolce Vita”

Estos datos refuerzan a Málaga y en concreto a la localidad de Mijas como uno de los mejores

polos de atracción de residentes jubilados extranjeros de España, lo que permitirá a los

residentes extranjeros del Complejo Residencial Gran Lujo “Dolce Vita” disfrutar de los

beneficios de todo ello además de favorecer su integración con el resto de la población externa

del Complejo mejorando su bienestar.

3.2 CONSTRUCCIÓN

3.2.1 Diseño Solar

3.2.1.1 Situación y características del solar

Se ha previsto la construcción del centro de referencia en unos terrenos del Municipio de Mijas,

perteneciente al Excelentísimo Ayuntamiento de Marbella. El solar tiene una superficie de

26.152 m2 y con una ligera pendiente descendiente en dirección oeste-este.

El solar está calificado como Equipamiento y le son de aplicación las ordenanzas SERVICIOS E

INSTITUCIONES de las Revisión de las Normas Subsidiarias de Mijas. Al ser suelo urbano, la

parcela cuenta con todos los servicios urbanísticos exigidos para el uso de vivienda propuesto.


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3.2.2 Diseño de la urbanización

El Complejo Residencial Dolce Vita, se extiende bajo una superficie de 26.152 m2, de los cuales

11.031 m2 se destina para zona verde y viario, el resto se destinará para zona residencial.

La urbanización esta completamente equipada formada por red viaria, red de agua, red de

alcantarillado, suministro eléctrico y red de telefonía.

Se construirá también un parking para residentes y personal de la residencia dentro del

complejo con capacidad para 50 plazas.

3.2.3 Licencias y ordenanzas

Para la construcción del Complejo Residencial, será necesario el pago de las siguientes tasas

municipales:

• Ordenanza reguladora de las tasas por licencias de aperturas de establecimientos.

La Tasa se cobra en concepto de la actividad municipal, tanto técnica como

administrativa, tendente a unificar si los establecimientos industriales y mercantiles

reúnen las condiciones de tranquilidad, sanidad y salubridad y cualesquiera otras

exigidas por las correspondientes Ordenanzas y Reglamentos municipales o generales

para su normal funcionamiento, como presupuesto necesario y previo para el

otorgamiento por este Ayuntamiento de la licencia de apertura a que se refiere el

artículo 22 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.

A tal efecto, tendrá la consideración de apertura la instalación por vez primera del

establecimiento para dar comienzo a sus actividades. Este Complejo Residencial, en

tanto que centro de servicios está sujeto a la citada tasa.

El importe de la tasa, por tener el local una superficie mayor de 1.000 m2 tiene un

importe de 1.200 euros.

Dado que la actividad a desarrollar es de “Establecimientos de Hospedaje”, el importe

de la tasa se ve afectado por un coeficiente multiplicador de 6, resultando un total de

7.200 euros.

• Tasas por actuaciones urbanísticas

Constituye el hecho imponible de la Tasa la actividad municipal, técnica, jurídica y/o

administrativa tendentes a verificar si los actos de edificación y uso del suelo que hayan

de realizarse en el término municipal, se ajustan a las normas urbanísticas, de edificación

y policía previstas en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y en el Plan

General de Ordenación Urbana de este Municipio, y demás disposiciones que le sean de

aplicación en cada momento, en su caso.

Para este proyecto, serán aplicables las siguientes tasas:


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Tasa Importe

De parcelación, división y

segregación de fincas.

Cuando se trate de licencias de parcelación división o segregación la

cuota tributaria resultará de aplicar a la base imponible, constituida

por el valor que tengan señalados los terrenos y construcciones al

efecto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el tipo de gravamen del

0,8%.

De obras de edificación y

otras obras análogas,

entendiéndose entre éstas

La cuota será el resultado de aplicar a la base imponible y liquidable

el tipo impositivo del 1,8%.

Licencias de primera

ocupación

La base imponible vendrá determinada por el importe de la tasa por

licencia de obra cuando se trate de la primera utilización de los

edificios. Siendo la cuota el resultado de aplicar a la base liquidable

el tipo de gravamen del 10%.

Licencias de instalación de

vallas publicitarias,

carteleras y soportes

publicitarios exteriores.

En la tramitación de expedientes de licencia para la instalación de

vallas publicitarias y carteleras, se tomará como base imponible el

presupuesto de ejecución material del proyecto de instalación,

aplicando el tipo impositivo del 3% por módulo básico de 4 x 3

metros.

Licencia de Instalaciones

de maquinarias, grúas,

andamiaje y apeos.

La base imponible vendrá determinada por el importe de la tasa por

el presupuesto de ejecución material del proyecto de instalación,

siendo la cuota el resultado de aplicar a la base imponible/liquidable

el tipo de gravamen del 3%.

Licencias para la tala de

árboles.

La base imponible vendrá determinada por el presupuesto de

ejecución material de la tala, aplicando el tipo impositivo del 3%.

3.2.4 Diseño de las infraestructuras

El Complejo Residencial Gran Lujo Dolce Vita ofrecerá bungaloes de 1 y de 2 dormitorios, con

una superficie construida de 51 y 75 m2 respectivamente.

Ambos bungaloes tendrán la siguiente estructura:

• Cocina completamente amueblada, incluyendo electrodomésticos de línea blanca

(lavavajillas, frigorífico, horno y microondas). Así mismo viene dotada de amplias

estanterías, fregadero. Se incluye la vajilla y utensilios básicos de cocina.

• Salón comedor, dotado de televisión plana de plasma sobre mesa baja, mobiliario

incluyendo sofá de tres y dos piezas alrededor de una mesa baja, mueble con estanterías,

así como mesa redonda con cuatro sillas.

• Cuarto de baño completo, con bañera dotada de medidas de seguridad e hidromasaje,

w.c., bidé y lavabo de un seno. Se incluye armario de pared y espejo de gran formato.

• Cuarto de aseo, que incluye lavabo, w.c. y plato de ducha con sistema antideslizante.

• Dormitorio principal. Dotado de dos camas de 1,90 m x 0,90 m, dos mesas de noche y

armario empotrado.

• Dormitorio secundario. Solo aplica en el caso de bungaloes de dos dormitorios. Incluye

dos camas individuales 1,90 m x 0,90, mesa de noche y armario empotrado.


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La vivienda incluye acabados con cortinas ignífugas, lámparas, decoración varia y

habitaciones con pintura plástica en distintos colores.

3.2.4.1 Diseño Bungaloes

En la figura adjunta se aprecia el plano de un bungalow de dos dormitorios:

El plano del bungalow de 1 dormitorio es el siguiente:

Y el del bungalow de 2 dormitorios es:


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3.2.4.1.1 Cuadro de superficies

Superficie

Bungalow 1 dormitorio M2 Bungalow 2 dormitorios M2Dormitorio principal 15,00 Dormitorio principal 15,00

Dormitorio adcional 15,00Cocina 7,50 Cocina 7,50Salón 16,00 Salón 16,00Baño 6,00 Baño 1 6,00

Baño 2 6,00Pasillo 4,00 Pasillo 7,00Jardín 2,50 Jardín 2,50

Total 51,00 Total planta 75,00

En el anexo E. se incluye los detalles de la memoria constructiva de los bungaloes.

3.2.4.2 Diseño Edificio Zona común

Respetando siempre las ordenanzas de aplicación, pero como consecuencia de las diferencias de

cota en el terreno, el edificio en su totalidad se estructura en varios niveles de altura.

Dependiendo de las necesidades de cada uno de los usos a disponer en cada nivel se ha

estructurado todo el edificio de la siguiente forma.

• Nivel 1. Parte se desarrolla como planta baja y otra parte como semisótano.

• Centro de Formación Ocupacional, con una distribución esencialmente docente.

Se compone de tres aulas de formación, una recepción, tutoría-biblioteca, un

despacho, aseos y zonas de paso.

• Sala de Usos Múltiples, con acceso desde el Centro de Formación y desde el

resto del edificio, de forma que se pueda considerar su uso compartido.

• Tanatorio.

• Zona de servicio del edificio, con acceso de personal y mercancías, vestuarios de

personal, almacenes, oficios, escaleras de servicio etc...

• Lavandería.

• Cocina.

• Sala de instalaciones y mantenimiento.

• Vial de servicio. Se ha dispuesto una zona de acceso desde el exterior a modo de

calle de servicio para facilitar la comunicación de cada uno de los elementos de

servicio como son sala de máquinas, cocina o lavandería.

• Nivel 2. La zona de servicios comunes se considera planta baja y el módulo de

habitaciones-enfermería sería planta primera a efecto de ordenanzas.

• Acceso principal del edificio para residentes y visitantes, donde se ubica de la

Recepción con una pequeña zona de espera.


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• Zona de estar y Centro de Día

• Área administrativa, compuesta por administración, dirección y asistente social.

• Servicios al residente como tienda, peluquería, capilla, etc.

• Cafetería

• Comedor principal con un oficio anexo para preparación y terminación del

servicio de comedor preparado en la cocina principal en el nivel 1.

• Sala de usos múltiples o polivalente

• Sala para visitas

• Módulo 1 de habitaciones; se compone núcleo de servicio formado por escalera,

monta camillas, oficios y puesto de control de enfermería con botiquín tutelado y

habitaciones todas ellas con baño.

• Área de enfermería, compuesta por puesto de enfermería, consulta médica de

exploración, tres habitaciones dobles y baños adaptados.

• Sala polivalente.

3.2.4.2.1 Cuadro de superficies construidas

Áreas comunesPlanta 1ª M2 Planta 2ª M2Centro de formacion 360,00 Zona de estar 130,00Sala Usos Múltiples 115,00 Comedor 230,00Tanatorio 55,00 Oficio-cocina 70,00Lavandería 120,00 Recepción-Administración 170,00Cocina 200,00 Zonas de estar (polivalentes) 60,00Sala de instalaciones 225,00 Cafeteria 80,00Zonas de Servicio y almacenes 255,00 Zonas de paso 290,00Zonas de paso 200,00 sala polivalente 426,40

Módulo 1 de habitaciones 81,06Zonas de paso y servicio módulo 1 172,00

Total planta 1.530,00 Total planta 1.709,46

En el anexo F se incluye los detalles de la memoria constructiva del edificio común.

3.3 Régimen regulatorio

3.3.1 Normativa de medio ambiente

El Complejo Residencial Gran Lujo “Dolce Vita” deberá atenerse a la legislación medioambiental

en materia:

• Legislación Estatal

• Decreto 833/1975 de 6 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 38/1972 de 22 de

diciembre, de protección del ambiente atmosférico.

• Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos.

• Legislación Autonómica


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• Decreto 326/2003 de 25 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de protección contra la Contaminación acústica en Andalucía.

• Ley Autonómica 7/1994 de protección Ambiental.

• Legislación Municipal

• Ordenanza de policía y buen Gobierno para la protección de Medio Ambiente. La presente ordenanza tiene por objeto la protección y defensa del medio

ambiente, la defensa de la naturaleza y la mejora de las condiciones de

salubridad e higiene, dentro y fuera de los cascos urbanos del Término

Municipal.

El proyecto encargado al despacho de arquitectura cumplirá con todos los requisitos legales.

3.3.2 Normativa contra incendios – NBE CPI/96

De acuerdo a las exigencias de la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI-96 "Condiciones de

Protección contra Incendios en los Edificios", la edificación recogida en el presente proyecto

queda incluida en su ámbito de aplicación por lo que el apartado que a continuación se redacta

tiene por objeto el justificar la citada normativa. Para mayor información, véase anexo S.

3.3.3 Plan de Emergencia

El Complejo Residencial “Dolce Vita” requiere según la legislación de un Plan de Emergencia.

El objeto de este plan es determinar la secuencia de acciones a desarrollar para el control de las

emergencias que puedan producirse en las instalaciones del Centro, planificando la

organización humana con los medios materiales que la posibilite y estableciendo:

• Acción a llevar a cabo.

• Quién actuará.

• Cuando, cómo y dónde se llevará a cabo la acción.

Dicha organización de medios humanos y materiales recoge los criterios de actuación y las

consignas operativas que tienen como finalidad anular o reducir al mínimo los daños, que en

personas y bienes, puede ocasionar una emergencia en las dependencias del Centro.

En este Plan, además de las emergencias debidas a Incendios, se han considerado:

• Amenaza de Bomba

• Accidente Laboral

El anexo T proporciona mayor detalle de este Plan de Emergencias.

3.3.4 Plan de Seguridad y Salud

El objetivo fundamental del Estudio que se desarrolla, es la prevención de los riesgos inherentes

a todo trabajo, y que dadas las circunstancias específicas que concurren en los trabajos de la

industria de la construcción, los hacen especialmente peligrosos.

Las unidades constructivas que componen la obra son las siguientes:

•••• Movimiento de Tierra.

•••• Cimentación y estructuras.

•••• Saneamiento (Fecales y Pluviales).

•••• Albañilería.


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•••• Cubiertas e Impermeabilizaciones.

•••• Solados.

•••• Revestimientos.

•••• Carpintería de Madera y Metálica.

•••• Cerrajería.

•••• Vidriería.

•••• Pinturas.

•••• Instalación de Fontanería.

•••• Instalación Eléctrica.

•••• Instalación de Telecomunicación.

•••• Instalaciones Varias: Ascensores, etc.

Para mayor información sobre el Plan de Seguridad, véase el anexo U.

3.4 Servicios comunes

El complejo contará con los siguientes servicios centrales comunes para los ocupantes:

3.4.1 Consulta médica general

Será una clínica de atención primaria diaria con medios de emergencia y con camas para

hospitalización de pacientes con enfermedades temporales menores que requieran atención

permanente. Los enfermos con mayores requerimientos serán derivados a clínicas de la zona

con instalaciones de alto nivel. Se planteará la realización de convenios con las clínicas que se

consideren adecuadas.

La clínica estará atendida por un equipo permanente formado por un médico con acreditación

especializada en urgencias y geriatría, más una enfermera con especialización similar, en tres

turnos. En un turno en horas diurnas habrá un especialista en rehabilitación y un médico de

apoyo para revisiones habituales de pacientes a domicilio.

Las consultas de especialistas que requieran los ocupantes serán realizadas en clínicas externas

concertadas. Estas visitas serán costeadas por el seguro médico de los residentes o, en su

defecto, por ellos mismos.

Fuera de las horas de jornada normal, si algún residente necesitara asistencia se prestará desde

la clínica, en servicio ambulatorio si es posible o a domicilio si no lo es.

El equipamiento de la clínica será el siguiente:

•••• Sala de reconocimiento , dotada con:

o Camilla de reconocimiento

o Esfingomanómetro

o Oftalmoscopio

o Otoscopio

o Electrocardiógrafo portátil

o Ecógrafo

o Desfibrilador

o Elementos auxiliares de despacho: Mesa, tres sillas, armario

o Báscula médica.

o Consumibles de reconocimiento.

•••• Habitaciones individuales ( 5x 4 m), equipadas con:


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o Cama articulable motorizada.

o Dos bombas de dosificación automática.

o Equipo de monitorización continua.

o Tomas de oxígeno y bomba de vacío.

o Sistema de intercomunicación.

o Elementos de confort: armario, televisión, cuarto de baño adaptado, etc.

•••• Habitación de control y acceso:

o Espacio y equipamiento para dos enfermer@s.

o Sistema de intercomunicación con las habitaciones.

o Farmacia controlada.

o Almacén de material de emergencia.

•••• Habitación de rehabilitación

o Dos mesas de masaje, en box

o Dos camillas de rehabilitación

o Mesa de ejercicios de artrosis

o 2 Cubetas de parafina

o Lámpara de infrarrojos

o Equipo de onda corta

o Dos equipos de electroestimulación

o Espalderas, colchonetas y material auxiliar diverso

3.4.2 Servicios para el bienestar

Como elemento de valor se ofrecerán a los clientes, dentro de las instalaciones de la residencia,

los siguientes servicios adicionales:

•••• Peluquería

•••• Podólogo

Todos estos servicios serán costeados por cuenta del propio cliente poniendo la residencia a

disposición de profesionales externos sus instalaciones para que puedan ofrecer sus servicios.

Por este concepto la residencia Dolce Vita obtendrá unos ingresos correspondientes a un margen

del 20% sobre los servicios ofertados. A efectos de contabilización de ingresos se considera un

gasto individual por cliente en este tipo de servicios de 40€ por mes.

3.4.3 Zona termal

Dentro del los servicios contratados por el cliente se encuentra el disfrute de una zona termal,

zona común que constará de talasoterapia, piscina y masajes.

Se realizarán además tratamientos terapéuticos en seno acuático.

Se dotará para ello una zona específica dentro de la residencia con salas separadas y los

siguientes equipamientos:

o 4 Bañeras individuales de hidromasaje.


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o Piscina climatizada de fondo plano (6 x 4 x 1,3 m) para ejercicios de terapia

integrativa acuática con un máximo de 10 personas por turno.

o 2 saunas con capacidad para tres personas.

o 2 cabinas de masaje

o Piscina al aire libre sin climatizar, de 10 x 5 m.

3.4.4 Catering

Se prestará servicio de catering para las comidas (comida y cena) a los ocupantes de la

residencia. El servicio de catering se ha encargado a una empresa regional, especializada en este

sector como es Catering “Chefs & Caterings Marbella” .

Esta empresa será la encargada de preparar, transportar y conservar (básicamente tareas de

calentado y enfriado) hasta la hora de cada comida todos los menús solicitados el día anterior

por la administración del hotel.

El servicio de las comidas se realizará desde las instalaciones de la cafetería con el propio

personal contratado para la cafetería así como gerocultores. La cafetería consta de instalaciones

para hasta 32 comensales por turno, con tres turnos por comida, lo que permitirá atender in situ

a 96 personas, equivalente al 65% de la población ocupante a plena ocupación.

Se establecerán los siguientes turnos para el servicio de comidas:

Comida

•••• 1er turno: 12:30h-13:30h

•••• 2º turno: 13:30h-14:30h

Cena

• 1er turno: 18:30h-19:30h

• 2º turno: 19:30h-21h

Este horario podría ser ajustado en base a las preferencias de los clientes en cada una de las

estaciones del año.

3.4.5 Cafetería / Bar

La cafetería estará abierta en horario de 08:00h hasta las 22h y para su explotación se contratará

a 2 personas a una empresa externa del sector hostelero los cuales se encargarán de la gestión

diaria de la misma y servicio a los clientes. Se definirá una persona de la residencia como

responsable directa de este servicio.

El servicio de cafetería/bar consistirá en la preparación y servicio del desayuno en horario de

08h a 10:30h, de la merienda de 17h a 18:30h, y de los tentempiés entre horas que dispongan los

clientes.

El servicio entre horas estará incluido en los servicios contratados por los clientes hasta un

máximo que será definido en los primeros meses de funcionamiento de la misma (para evitar

abusos). Se he definido un coste variable de 3€ por cliente por estos conceptos el cual podría ser

ajustado en base al posible límite,

En el anexo G se incluye la descripción de las instalaciones.


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3.4.6 Restaurante a la carta

Como parte del exclusivo servicio del Complejo Residencial Gran Lujo “Dolce Vita” se pondrá a

disposición de cliente un restaurante a la carta para el servicio de comidas y cenas en un

ambiente distinto al de la cafetería, más destinada al uso y comidas diarias.

El restaurante tendrá capacidad para 32 personas (4 x 8 mesas), y se pretende realizar un solo

turno en comida y cena.

El servicio de este restaurante se licitará mediante concurso para asignar a un prestigioso

restaurador de la zona el cual disfrutará de una concesión inicial de 2 años por la cual pagará la

residencia un alquiler anual de 9.000€. Serán los propios clientes quienes se costeen este

servicio opcional.

La propia residencia pondrá a su disposición de una sala de 96 m2 y una cocina de 30 m2, más

despensa-almacén (16 m2) y aseos (14 m2) serán dimensiones suficientes.

En el anexo H se incluye la descripción de las instalaciones.

El concesionario se encargará de definir el diseño del restaurante así como de la gestión diaria

del mismo. En la organización de la residencia se definirá una persona responsable de la gestión

de este servicio.

3.4.7 Salón de ocio

Compuesta de Billar, bolera, futbolín: Se instalará un salón de ocio para residentes y

acompañantes, contiguo a la cafetería, equipado con:

• 2 pistas de bolos (12 x 4 m entre ambas)

• 2 mesas de billar (uno francés y otro americano; 50 m2)

• Televisión panorámica, con espacio para 20 personas.

3.4.8 Sala de cine

Se equipará una sala con espacio para 40 personas (5 filas de 8 asientos), equipada con un cañón

de vídeo que permita la proyección de películas en pantalla de dimensiones aproximadas 10 x 4.

La sala tendrá uso principal como cine, pero será multiusos, pudiéndose utilizar como sala de

conferencias.

3.4.9 Piscina exterior

La residencia Dolce Vita contará con una piscina exterior de 10 m x 5 m. La piscina será de obra

de tipo “gunitada” (inyección de hormigón), incluyendo 4 focos de luz, 4 skimmers, 2

sumideros, una bomba de 1 CV y filtro cantabric de 600, con colocación de Gres.

La piscina tiene una garantía por 10 años las obras en cuanto al equipo, instalaciones y

accesorios.

El sistema limpiafondos es automático. Consiste en un conjunto de boquillas especiales

repartidas estratégicamente en el fondo de la piscina e impulsadas por una motobomba y una

válvula distribuidora de 6 vías. Este tipo de distribución mantiene las partículas en suspensión

para que sean eliminadas por la depuradora de la piscina. Contribuye a un mejor

aprovechamiento y mayor eficacia de los productos químicos inyectados en la tubería de


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retorno, así como a la reducción de costos de calefacción, al retornar el agua caliente por el

fondo.

Para evitar reacciones alérgicas de los residentes, se utiliza un sistema de cloración salino. Se

trata de un sistema de producción de cloro por electrólisis continua a través de sal común

(cloruro sódico). Presenta las siguientes ventajas:

• Es muy económico. Se ahorran costosos gastos en productos químicos.

• La salinidad del agua es muy baja, equivalente a la de una lágrima del ojo humano, por

lo que el sabor y propiedades del agua no son en absoluto molestas.

• Es ecológico.

El coste de construcción de la piscina exterior es de 12.444 euros.

La piscina tendrá un servicio de mantenimiento, ofrecido por la empresa Servipool S.A.

De igual manera, se precisa un servicio de socorrista permanente, contratado en horario de

baños (de 11 a 15 horas y de 17 a 20 horas), de lunes a domingo, y en los meses de junio a

septiembre a la misma empresa.

El coste anual total de ambos servicios es de 23.400 €.

3.4.10 Talleres ocupacionales

Se equipará una sala de 50 m2 con mesas y sillas, que sirva como base para la realización de

talleres ocupacionales. Por la noche se utilizará como sala de bingo y actividades recreativas

diversas. Se equipará con un ordenador y cañón de video para todas estas actividades.

3.4.11 Servicio de Lavandería

Para el lavado industrial de toda la ropa de la residencia se contratarán los servicios de

Lavandería Industrial Diego (http://www.lavanderialid.com/index.html), sita en el Polígono

Industrial Alhaurín de la Torre, Parcela 23, en Alhaurín de la Torre, Málaga.

La recogida de la ropa será diaria y el compromiso de lavado de la misma se ha establecido en

24h. Se ha acordado un pago fijo de 1 € por Kg. de ropa lavada. A efectos de cálculo se ha

considerado un volumen de 3,5 Kg por persona y por cambio de ropa, 1 cambio cada tres días

(10 cambios al mes). Es decir 35 Kg de ropa por persona y mes, que a 1€ el Kg., son 35€ por

persona y mes.

Este precio fijo se ha acordado con el proveedor como precio medio para los volúmenes

máximos y mínimos considerados en el plan de negocio, de 1.000 a 9.000 Kgs. por mes.

Para el lavado de prendas delicadas de los clientes se contratará el servicio con una tintorería

especializada de la zona que incluirá la recogida de las prendas. Estos servicios serán

contratados por la residencia pero sufragados por los propios residentes.

3.4.12 Servicio de Transporte

Como parte de los servicios de alto valor añadido del Complejo Residencial Gran Lujo “Dolce Vita” se ofrecerá un servicio de transporte permanente desde/hacia la residencia y los lugares

mas importantes del entorno.


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En principio se establecerán rutas fijas con el pueblo de Mijas y la playa más cercana de La Cala

de Mijas. En invierno se mantendrá la frecuencia con el pueblo pero no así con la playa, la cual

será alterada en base a las peticiones de los clientes.

Ocasionalmente se pondrá a disposición de los clientes rutas especiales si la disponibilidad del

microbús así lo permite, por ejemplo en fiestas o romerías próximas.

El transporte elegido será un Microbús modelo Man 18225-Andecar Seneca con capacidad para 26 pasajeros y adaptado con plataforma para

personas con movilidad reducida. Este servicio se contratará en

modalidad de renting y administración de flota por la empresa Lease Plan por un coste mensual de 3.850 €.

El contrato de renting incluye los servicios de mantenimiento, vehículo

de sustitución, seguro y posibilidad de renovación a los 4 años o compra del mismo al final del

periodo de renting.

Las condiciones detalladas dicho contrato de renting se incluyen en el Anexo Q.

3.4.13 Servicio de limpieza

Se contratará el servicio integral de limpieza general de la residencia, tanto de las instalaciones

como del edificio común y bungaloes, a la empresa RENTOKIL INITIAL con las características

del servicio que se indican en el Anexo R.

A modo de resumen el servicio de limpieza contratado se encargará de la limpieza de todas las

instalaciones comunes (edificio común, urbanización) y de los bungaloes en turnos diarios de

08:30h a 17h para un total de

Para ello la empresa RENTOKIL INITIAL dispondrá de 1 Responsable de equipo, 10

limpiadoras y peón especialista/cristalero con la jornada especificada en dicho anexo. El precio

total por dicho servicio será de 5.915 € al mes.

3.4.14 Servicio de habitaciones

El servicio de habitaciones lo realizará de igual manera la empresa de limpieza con el mismo

personal. El precio anteriormente mencionado incluye este servicio.

3.5 Tecnología y administración

El complejo contará con la siguiente infraestructura tecnológica:

• Sistemas informáticos centrales

o ERP de gestión del complejo, portal web, gestión de reservas.

El sistema Fidelio (http://www.micros.com/products/hotels/hotel_management/)

disponible en el mercado, y líder para entornos hoteleros. Incluye facturación.

o Sistema de control de acceso al recinto

o Sistema de vigilancia por circuito cerrado de televisión (CCTV), y conexión a una

central de alarmas.

o Centralita telefónica

o Sistema de hilo musical y megafonía.


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o Acceso Internet mediante WiFi, incluyendo bungaloes.

o Televisión vía satélite con las principales cadenas internacionales.

o Sistema RFID de ubicación del residente. Esto es fundamental en personas con

afecciones graves. El dispositivo podrá llevar un botón de pánico para transmitir

una alerta a la central.

• Servicios telemáticos en bungalow

o Botón de pánico para reportar una situación de alarma

o Teléfono

o Televisión plana TDT

o Vídeo bajo demanda

o Acceso restringido por tarjeta magnética

o La televisión tendrá detalles de la facturación con el residente

A continuación se describe el funcionamiento de cada uno de ellos así como el proveedor que lo

suministrará.

3.5.1 Sistema de control de acceso y de seguridad

El sistema de control de acceso se diseñará en base a los más estrictos sistemas de control de

acceso que garanticen un elevado nivel de seguridad a todos los inquilinos.

Se contratará el global de diseño y mantenimiento del mismo a la empresa Dorlet. El diseño del

servicio comprenderá los siguientes elementos:

3.5.1.1 Control de acceso a los bungaloes y edificio común.

Cada residente dispondrá de una tarjeta de identificación personal (mas una de recambio) para

el acceso a su bungalow y edificio común.

El sistema de control de acceso elegido es el DORLET HS/E el cual da al cliente una mayor

comodidad a la hora de acceder a sus habitación, ya que tras la inserción de la tarjeta en la

cerradura electrónica, el mecanismo de ésta se embraga habilitando la manilla.

El sistema se compone de:

El sistema DORLET HS/E se compone de:

• Cerradura HS/E para acceso a la habitación

• Caja fuerte con apertura mediante tarjeta

• Desconectador de energía

• Mando programador portátil

• Grabador de tarjetas

• Software de gestión

• Tarjetas

• CPUs y lectores para controlar otros puntos de acceso.


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• Intercomunicador con la garita central de control

Además se incorpora un software de gestión de sencillo manejo, permitiendo la gestión

completa de las habitaciones, entrada y salida de clientes, así como la gestión de los accesos de

empleados, visualización de los mensajes almacenados en la cerraduras, grabación de tarjetas,

obtención de listados, etc.

3.5.1.2 Control de acceso en la puerta principal del recinto.

Se instalará una garita de seguridad con personal permanente las 24 horas del día. El acceso

estará regulado mediante las tarjetas de control de acceso individuales de cada residente. Será la

única entrada al mismo con puertas individuales para vehículos y residentes.


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Las puertas de acceso al recinto serán del tipo basculante con barreras de acceso individuales de

la marca PowerMatic.

3.5.1.3 Servicio de guardas jurados 24 horas al día

Para el servicio de seguridad se contratará a la empresa Prosegur. La modalidad de servicio

contratado será la de Seguridad integral, contratándose a tal efecto la presencia de dos vigilantes

de seguridad 24 horas (sin arma) encargados del control de acceso general al recinto (una única

entrada) así como la seguridad interior.

El servicio constará de rondas de vigilancia cada hora día y noche por todo el recinto. Se

diseñará para tal fin unas rutas concretas con puntos de chequeo obligatorios para controlar la

frecuencia de las revisiones.

La oferta económica se incluye en el Anexo ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia..

3.5.1.4 Circuito cerrado de CCTV

La empresa Dorlet, como parte del sistema de seguridad del recinto se instalarán además los

siguientes elementos:

1. Cámaras de vigilancia de infrarrojos en todo el perímetro del recinto. Se instalarán

postes con dos cámaras fijas para cubrir ambos sentidos con un intervalote 50 metros

cada uno.

2. Barreras de infrarrojos con sensores en todo el perímetro del recinto (uno cada 25 mts).

En cuanto se detectase movimiento alguno activarían la grabación de las cámaras de

seguridad.

3. Cámaras internas en el propio recinto. De acuerdo al diseño interior del recinto se ha

calculado que se necesitarían 30 cámaras.

4. Infraestructura de soporte del sistema de cámaras: concentrador de cámaras, grabador

de DVD, monitores y software de gestión del circuito cerrado.

5. Megafonía en todas las instalaciones, incluidos bungaloes.


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3.5.1.5 Avisadores de emergencia individuales

Como parte del propio sistema de seguridad del complejo, y por tanto incluido en el

presupuesto del mismo, se instalará un sistema de microprocesado asistencial con elementos en

cada habitación e individuales para cada cliente.

El suministrador elegido es Optimus (http://www.optimus.es) cuya plataforma de comunicación

está diseñada específicamente para hospitales, clínicas y residencias de la tercera edad, con el

objetivo de mejorar la calidad de vida de los pacientes y las condiciones de trabajo del personal

sanitario. El sistema garantiza un tiempo de respuesta mínimo a cualquier acción del usuario y

una fiabilidad total en las llamadas y comunicaciones del centro.

Como se ha citado, cada residente dispondrá de un avisador individual para situaciones de

emergencia así como de un pulsador de presencia y de llamada en cada habitación.

Mecanismo de habitación PT-1F con pulsadores de llamada y presencia y mandote mano ML-F

3.5.2 Sistemas tecnológicos centrales

3.5.2.1 ERP de gestión

Como ERP se utilizará el producto “Fidelio 8” de la empresa Micros Fidelio, líder en productos

software para la gestión de hoteles, restaurantes.

Se incluirán los siguientes módulos:

• Fidelio 8: CRM – Gestión de clientes. Incluye: a) gestión de clientes; b) gestión de

eventos; c) reservas; d) cajero; e) recepción; f) créditos; y g) comisiones. Incluye interfaz

de contabilidad.


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• Fidelio 8: Alimentación y Bebidas. Producto software para la: a) gestión de almacenes;

y b) gestión de compras con proveedores. Almacena todas las órdenes de compra, y las

comunica telemáticamente a los distintos proveedores.

• Fidelio 8: myfidelio. Central de reservas. Conexión con agencias de viajes para la

gestión de reservas para estancias de corto plazo.

• Programa de contabilidad. Contawin Office Classic. Se utilizará el programa Contawin

para la contabilidad.


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3.5.2.2 Ofimática

Se instalarán PCs para uso común y para el personal del Complejo. En concreto la dotación de

equipos informáticos será:

• 20 PCs de sobremesa Dell Inspiron 3000, diez para la sala común y diez para

administración.

• 4 portátiles Dell Inspiron 6000 para el personal de dirección.

• Un servidor en red de área local. Las especificaciones del servidor se encuentran en el

Anexo O del documento.

La gestión y mantenimiento de estos equipos correrá a cargo de una empresa especializada del

sector que realizará de forma externa los siguientes trabajos:

• Suministro y renovación cada 3 años de todo el parque informático en calidad de leasing

(cuota mensual por PC con todos los servicios incluidos).

• Gestión y configuración inicial del ERP de la residencia.

En el Anexo M se incluye la descripción de los equipos, tanto portátiles como fijos.

En el Anexo N se incluye el contrato que regula el servicio prestado por esta empresa externo

3.5.3 Comunicaciones

Dentro de los servicios de telecomunicaciones consideramos los siguientes:

1. Telefonía. Acceso básico telefónico en cada habitación así como en cada una de las salas

comunes y demás estancias del complejo (pasillos, piscina, zona termal, gimnasio..)

Las llamadas al exterior serán facturadas mensualmente al residente.

2. Acceso a Internet mediante WiFi en todo el recinto, incluyendo obviamente los

bungaloes.

3. Dentro del Business center se contará además con servicios de PCs con videoconferencia

(15), fax y fotocopiadora.

4. Red de área local a 100 Mbit/s con cableado estructurado para la conectividad de los

ordenadores de administración. Protocolo de encriptación que asegure la seguridad en

las comunicaciones

Las características de cada servicio son los siguientes:

Telefonía. Se contratará el servicio de acceso básico telefónico. Se contrataría una centralita

PABX con Telefónica con 150 extensiones.

Internet. Se contará con acceso a red de alta velocidad con una conexión de al menos 4 Mbps,

para uso compartido del personal de las instalaciones y de los residentes.


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El proveedor elegido para proporcionar el servicio completo de voz e Internet es Telefónica por

su compromiso de calidad con las pequeñas y medianas empresas así como por contar con una

de las tarifas mas ventajosas del mercado.

La red de comunicaciones que se debe instalar en la residencia sería proporcionada por la

empresa a cargo de la ofimática de la empresa. El diseño de la misma seguiría las siguientes

reglas generales:

• Puntos de acceso WiFi diseminados por todo el recinto. Se van a necesitar 1 por grupo

de bungaloes mas 8 para las zonas comunes.

• Router central de acceso a Internet.

• Firewall de acceso, modelo Pix3101 de CISCO.

• Software Microsoft XP Home edition (versión OEM adquirida con los PCs) en todos los

PCs.

La propia Web de la residencia estará instalada en un PC de la red dedicado exclusivamente a

esas tareas y mantenida por el propio personal de la empresa externa.

3.5.4 Televisión

La residencia dispondrá de TV vía satélite en todos los dormitorios y salas de TV comunes.

Se contratará esta opción con Canal Satélite Digital, en concreto su modalidad de Digital+ Total la cual dispone de más de 40 canales temáticos así como canales específicos de Deporte y Cine.

Se comprarán 125 televisores de 32 pulgadas para los dormitorios y 5 televisores de plasma de

32 pulgadas para las salas comunes. El modelo elegido ha sido Samsung LE32R51 LCD TV 32".

3.5.5 Sistema de hilo musical

En las zonas comunes y en cada bungalow se dispondrá de hilo musical.

El proveedor elegido ha sido Telefónica en su modalidad de servicio combinado junto con el

ADSL (cuyo contrato de conexión se incluye en el Anexo L).

3.6 Certificación de sistema integrado de calidad, medio ambiente y prevención de riesgos laborales

El sistema integrado de gestión deberá dar respuesta a los requisitos que establecen las normas

correspondientes a los sistemas de gestión de la calidad, los sistemas de gestión ambiental y los


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sistemas de prevención de riesgos laborales. En nuestro caso, de entre los diversos modelos que

se pueden aplicar, utilizaremos respectivamente la norma UNE-EN-ISO 9001:2000, la norma

UNE-EN-ISO 14001:2004 y la norma OHSAS 18001:1999, puesto que no existe actualmente

ninguna norma que establezca los requisitos de un sistema integrado.

Las tres normas internacionales anteriormente mencionadas ofrecen diversas similitudes y

correspondencias entre sus apartados.

El sistema integrado de gestión no es más que el reflejo de las diversas actividades que lleva a

cabo la organización, estructuradas de forma que, tal como hemos dicho, den respuesta a los

requisitos que establecen las normas correspondientes a los sistemas de gestión de la calidad,

los sistemas de gestión ambiental y los sistemas de prevención de riesgos laborales.

Integramos, en la medida que sea posible, los diferentes documentos pertenecientes a los

diversos sistemas.

Así conseguiríamos:

• Un manual de gestión integrada.

• Unos procedimientos generales.

• Unos procedimientos específicos de calidad.

• Unos procedimientos específicos de medio ambiente.

• Unos procedimientos específicos de prevención de riesgos laborales.

• Unos registros.

• Otra documentación necesaria (instrucciones de trabajo,...).

Una vez tomada la decisión de implantar un sistema integrado podemos diferenciar tres fases:

• Fase de documentación, en la que se ponen las bases del sistema, constituyendo en

primer lugar los equipos de trabajo necesarios y proporcionándoles formación,

recopilando después toda la información y redactando luego la documentación del

sistema (política, programas, objetivos, manual, procedimientos, registros, etc.).

• Fase de implantación, una vez escrita la documentación, es necesario distribuirla, hacer

que se cumpla y demostrar que se está cumpliendo.

• Fase de certificación, que consiste en comprobar que realmente se está realizando lo que

describe el sistema. Esta verificación se realiza mediante una auditoría externa que

puede llevar a la certificación del sistema de gestión. No todas las empresas realizan esta

fase, pero es el cierre más habitual de todo el proyecto de implantación.

Para la realización de estas fases es necesario seguir una secuencia de actividades que, en

conjunto, se pueden resumir en el siguiente gráfico:


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Una vez que la organización dispone de los resultados de la auditoría interna y se tiene claro

que el sistema está totalmente implantado, presentamos una solicitud de certificación ante el

organismo de certificación que hayamos elegido, en este caso fue AENOR (adjuntado como

Anexo) por el renombre que tiene respecto a las demás certificadoras.

El presupuesto de la certificación del sistema integrado asciende a 3.955€ el primer año y 2.122€

los años segundo y tercero. En el anexo X se incluye información detallada del presupuesto de

la solicitud.

3.7 Presupuesto

3.7.1 Infraestructuras

El presupuesto perteneciente a la obra civil e instalaciones, es el siguiente:

Presupuesto ConstrucciónPartida Precio Partida PrecioEDIFICIO ZONA COMÚN ACONDICIONAMIENTOS

Acondicionamiento de terrenos 8.576 € Zona verde. Urbanización y jardinería 1.007.000 € Saneamiento enterrado 6.270 € Piscina exterior 12.444 € Cimentaciones 179.366 € Parking 60.000 € Estructuras 313.166 € Subtotal 1.079.444 € Albañilería 655.496 € Cubiertas 60.703 € BUNGALOESRevestimientos 742.115 € Bungaloes de 1 dormitorio # 5.291.000 € Carpintería de madera 166.136 € Bungaloes de 2 dormitores # 1.755.650 € Carpintería metálica y cerrajería 223.078 € Subtotal 7.046.650 € Vidrios y elaborados sintéticos 27.041 € Pinturas 71.440 € SOLARInstalaciones de fontanería y saneamiento 93.326 € Terreno 4.420.000 € Aparatos sanitarios 33.958 € Subtotal 4.420.000 € Instalación eléctrica e iluminación 114.347 € Instalación de climatización y ventilación 93.141 € Instalación de telecomunicaciones 39.525 € Instalacion de gas 31.669 € Instalación de energía solar 67.320 € TOTAL PARTIDAS 15.662.455 € Instalación electromecánica 87.924 € Instalación protección contraincendios 18.728 € Aislamiento e impermeabilizaciones 43.435 € Urbanización interior recinto 39.599 €

Subtotal 3.116.361 €

3.7.2 Instalaciones comunes

El precio estimado de los equipamientos necesarios de los servicios comunes, construcción

excluida es el siguiente:


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Partida Presupuesto Proveedor

Clínica 45.000 € Terumo Europe España S.L. Ecopostural S.A. La Casa del Médico

Restaurante 82.700 € Pedro y López, s.l. Flores Valles,

Cafetería 154.200 € Pedro y López, s.l. Flores Valles,

Salón de ocio 30.450 € http://www.latiendadelbillar.com

Sala de cine 75.000 € Dell (ordenador y proyector)

Zona Termal 214.000 € Rutherford, s.l, Piscinas Lapeira, Unique-spa, Sunny People

Sistema de seguridad Integral 83.000€ Dorlet Talleres ocupacionales 22.600 Dell (monitor+PCs)

3.7.3 Servicios externos

Partida Presupuesto Proveedor Servicios de mantenimiento 5.915 €/mes RENTOKIL INITIAL Servicios de lavandería 1 €/Kg de ropa Lavandería Industrial Diego Servicios profesionales 1.250 €/mes Topaz S.A. Servicios de guardia jurado 7.154 €/mes PROSEGUR Servicio de comidas (catering) 35 €/PAX/día Chefs & Caterings Marbella Servicio de cafetería 3.650 €/mes ADECCO

Servicios de tecnología 4.950 €/mes

SERVICIOS EXTERNOS DE SOPORTE, INFORMÁTICA Y COMUNICACIONES S.L

Servicio de limpieza 5.915 €/mes RENTOKIL INITIAL Servicios de piscina externa 717 €/mes SERVIPOOL S:A:Mto & socorrista Servicio de transporte 3.850 €/mes Lease Plan

3.7.4 Tecnología, administración y certificación de sistema integrado de calidad

Los presupuestos obtenidos de los proveedores seleccionados son los siguientes, clasificados

por partidas:

Partida Presupuesto Proveedor Fidelio 8 (ERP de gestión) 4.250 € + IVA MicrosFidelio Contawin 495 € + IVA Islasoft Seguro Resp. Civil 423 € /mes OCASO Seguros Teléfono Incluido en PABX Telefónica de España S.A. Certificación integrada 8.200 € (3 años) AENOR Servicio de D+ 10€/TV/mes Digital Plus Equipos de Televisión TDT 990 € + IVA Samsung LE32R51 LCD TV 32"

3 CAPITULO 3: DESARROLLO DEL PLAN DE...

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