3. presentación uría menéndez

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Novedades en el régimen legal y fiscal de la actividad inmobiliaria José María Oliva / Diego Montoya Sevilla, 26 de junio de 2013

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Novedades en el régimen legal y fiscal de la actividad inmobiliaria

José María Oliva / Diego MontoyaSevilla, 26 de junio de 2013

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Índice

1. Medidas para sanear el sector financieroespañol: provisiones y creación de la SAREB

2. Atracción de la inversión: modificaciones enmateria de fiscalidad inmobiliaria

3. Disposiciones para flexibilizar el mercado dealquiler: SOCIMIs

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1. Medidas para sanear el sector financiero español

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Medidas para sanear el sector financiero español

I. Reforma bancaria: reforma del sistema de provisionesestablecido en la Circular 4/2004 del Banco de España ycreación de las sociedades de gestión de activos

II. Creación de la Sociedad de Gestión de ActivosInmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria(SAREB) y creación de los Fondos de Activos Bancarios(FABs)

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Sistema de provisiones para las entidades financieras

• Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, desaneamiento del sector financiero supuso una primerareforma financiera, que incrementó la cobertura alriesgo inmobiliario de las entidades financieras por unimporte de alrededor de 50.000 millones de eurosmediante:

I. provisiones específicas,II. una provisión genérica ,yIII. un colchón de capital

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Sistema de provisiones para las entidades financieras

• Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobresaneamiento y venta de los activos inmobiliarios delsector financiero supone un paso adicional en lareforma del sistema financiero español

• Incrementa las provisiones en un importe estimado de28.000 millones de euros sobre financiacionesrelacionadas con el suelo para promoción inmobiliariay con las construcciones o promociones inmobiliariasexistentes a 31 de diciembre de 2011 que estuviesenclasificadas como riesgo normal

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Antes del 31 de diciembre15 de noviembre

16 de noviembre 13 de febrero13 de diciembre

Noviembre2012

Diciembre2012

Primer semestre2013

COMITÉ EJECUTIVO DEL FROB

Designados:

• Dª. Belén Romana, presidenta de la SAREB; y

• D. Walter de Luna, director general de la SAREB

CREACIÓN DE LA SAREB

Aprobación de Real Decreto 1559/2012

Adquisición de los activos inmobiliariosde las entidades de

Grupo 2

Primera ampliación de capital:

• Bancos españoles

Adquisición de los activos inmobiliariosde las entidades de

Grupo 1

SAREB: principales eventos

Nueva ampliación de capital

• 13 de febrero

• Una emisión de deudasubordinada se aprobará en los próximos días

28 de febrero

Due diligence:

• Determinar que los activosy los préstamos se hantransferido a la SAREBdebidamente

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SAREB: Entidades accionistasE. Pública

E. Privada

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• Accionistas:

Accionariado de la SAREB

Sabadell7.2%

Caixabank12.4%

Santander17.3%

FROB45%

Otros* 8.4%

Ibercaja1.5%

Kutxabank2.6%

Popular6.2%

* Otros: Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español, Deutsche Bank, Barclays, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Iberdrola y Banco Caminos.

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SAREB: principales características• Accionistas

– FROB (“Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria”): 45%

– Inversores privados: 55%

• Estructura Financiera

– Equity: 8% (capital social 2% y deuda subordinada 6%)

– Deuda: 92% (bonos garantizados por el FROB)

• Descuentos finales

– 63% para los REOs– 79,5% para el suelo

– 63,2% para promociones en curso

– 54,2% para promociones terminadas

– 45,6% para créditos

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Estructura financiera de la SAREBSAREB

Préstamos

Activos adjudicados

Deuda sénior

Capital social

Deuda subordinada

70,93%

20,43%

2%

6%8%

92%

Cash8,64%

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SAREB: régimen fiscal

• Neutralidad fiscal en las adquisiciones de inmuebles ypréstamos y concesión de garantías

– Exención en ITP y AJD

• Neutralidad fiscal en la gestión y organización de dichos activospor la SAREB para su posterior venta directa a terceros o susegregación a un FAB

– Exención en ITP y AJD y en Plusvalía Municipal en transmisiones a sociedades en que participa al menos en 50% y a FAB

• Sin ventajas en Impuesto sobre Sociedades, IBI, IVA o PlusvalíaMunicipal en venta directa a terceros

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Fondos de Activos Bancarios (FABs)

• Los FABs son patrimonios sin personalidad jurídica,creados exclusivamente para invertir en activos de laSAREB, con un régimen de cesión privilegiado y untratamiento fiscal muy ventajoso

• Tiene una regulación ad hoc en Ley 9/2012 y RD1559/2012, y supletoriamente se rigen por lasnormas de titulización e IICs

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FABs: Fiscalidad privilegiada

Concepto FAB* SA

IS 1% 30%

Fiscalidad adquisición inmuebles/préstamos hipotecarios de Sareb

No ITPNo AJD

21%-10% IVA

3%-11% ITP0,5%-2% AJD21%-10% IVA

Plusvalía Municipal en inmuebles transmitidos

Sí (excepto si el adquirente es otro FAB) Sí

IBI Sí Sí

Fiscalidad dividendos a partícipes no residentes No Sí (salvo CDI o exención

matriz-filial)

Fiscalidad ganancias patrimoniales para no

residentesNo Sí (salvo CDI o valores

cotizados)

* Aplicable a los FAB durante el período de mantenimiento de la exposición del FROB a estos fondos.

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2. Atracción de la inversión: modificacionesen materia de fiscalidad inmobiliaria

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Modificación del artículo 108 LMV

• Partiendo de la exención general en IVA e ITP y AJDde las transmisiones de participaciones, quedaránsujetas las transmisiones que pretendan eludir elpago de los impuestos que habrían gravado latransmisión de los inmuebles propiedad de lasentidades a las que correspondan las participaciones

• La norma establece varios supuestos en los que sepresume el ánimo de elusión del pago del impuestocorrespondiente

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Inversión del sujeto pasivo en el IVA

• Para evitar situaciones de fraude o de pérdida del ingresodel IVA repercutido se establecen dos nuevos supuestos deinversión del sujeto pasivo (además del ya previsto deentrega de bienes inmuebles en concurso):

– Entrega de bienes inmuebles exenta de IVA cuando se renuncie a la

exención (entregas de terrenos rústicos y segundas o ulteriores

entregas de edificaciones)

– Entrega de bienes inmuebles en ejecución de la garantía constituida

sobre éstos y operaciones de dación del inmueble en pago

• El IVA pasa a tener un efecto neutro para el adquirente enestos casos

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3. Disposiciones para flexibilizar el mercado de alquiler

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Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas

• Refuerzo de la libertad de pactos: posibilidad de renuncia al DAP,posibilidad de pactar la actualización de la renta o aplicar lasmejoras que realice el inquilino al pago de la renta

• Duración del arrendamiento expresamente pactada por las partes,reduciendo la prórroga obligatoria a 3 años y la tácita a 1 año

• Posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble una veztranscurrido 1 año de duración del contrato siempre que se denunas determinadas condiciones

• Inquilino puede desistir del contrato siempre que lo comuniquecon 1 mes de antelación y se puede pactar una indemnización de 1mensualidad por año de contrato que reste por cumplir

• Se agiliza el proceso de desahucio por falta de pago

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Medidas fiscales para dinamizar el mercado de alquiler viviendas

• Se flexibilizan los criterios para acogerse al régimen especial dealquiler de viviendas del Impuesto sobre Sociedades quepermiten aplicar una reducción del 85% sobre las rentas de losalquileres.

• Las sociedades deberán tener un mínimo de 8 viviendas (antes10) y deberán permanecer arrendadas durante 3 años (antes 7)

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Modificación de las SOCIMIs

• Exigencias de financiación: Se elimina la limitación 70% definanciación ajena sobre el total del activo

• Exigencias de cotización: Se posibilita que las SOCIMI puedancotizar en un sistema multilateral de negociación (MAB, entreotros)

• Régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI: Las SOCIMIpasan a tributar al tipo del 0% en el IS, frente al tipo degravamen del 19% al que estaban sometidas anteriormente

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Modificación de las SOCIMIs

• Contribuyentes del IS o del IRnR con EP: tributarán al tipo degravamen que corresponda sin posibilidad de aplicardeducciones para evitar la doble imposición

• Contribuyente del IRPF: tipo establecido para rentas del ahorro(21% a 27%) y no podrán aplicar exenciones sobre las rentasrecibidas

• Contribuyente del IRnR sin EP:– si tributan a un tipo de gravamen igual o superior al 10% en el país

de residencia, quedan exentos en sede de la SOCIMI– si tributan a un tipo de gravamen inferior al 10% en el país de

residencia, tipo del 19% en sede de la SOCIMI

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