401 Tasaciones IFRS 2011

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TASACION DE BIENES EN EL MARCO DE LAS NORMAS IFRS Por Marlis Estay V.

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TASACION DE BIENES

EN EL MARCO DE LAS

NORMAS IFRS

Por Marlis Estay V.

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PRESENTACION

MARLIS ESTAY VEGA

Ingeniero Forestal, Universidad de Chile

Perito Tasador de bienes urbanos,

agrícolas y rurales

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OBJETIVO DE LA CLASE

Entregar los elementos necesarios para comprender el

proceso de tasación en el marco de lo requerido según

las normas IFRS. De acuerdo a ello, las inquietudes a

responder serán:

• ¿A quién se debe contratar?

• ¿Cuáles son los métodos de valorización?

• ¿A dónde se debe recurrir?

• ¿Qué se debe exigir?

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CONTENIDO DE LA CLASE

• Tasación en el marco de las normas IFRS

• Glosario

• Marco general

• Metodologías de tasación

• Tasación de Activos biológicos

• Comentarios finales

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TASACION EN EL MARCO

DE IFRS De acuerdo a las normas IFRS, las empresas podrán

decidir si llevar sus activos fijos al costo histórico o

retasarlos de manera recurrente. Además deberán

considerar la disminución del valor del activo cuando no

genera flujos de efectivo (deterioro).

La norma IFRS propone métodos de valoración

dependiendo del activo, algunos son:

Activos fijos

Intangibles

Activos biológicos

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GLOSARIO

Tasar: es dar una opinión informada del valor de un

bien, en un lugar geográfico y fecha definidos.

Tasación: Estimación del valor de un bien o servicio.

Bien: Cosa corporal o incorporal que, prestando una

utilidad al hombre, es susceptible de apreciación

pecuniaria.

Valor de mercado: es el precio esperado de venta del

bien, considerando un funcionamiento normal de

mercado, sin especulaciones o comportamientos

diferentes a lo normal.

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GLOSARIO

Costo de Reposición: Es el costo de construcción de una edificación nueva, incluyendo tanto los costos directos como indirectos. En activos biológicos es el costo de establecimiento más los de mantención. Depreciación: Es la pérdida de valor de un bien respecto de uno nuevo, debido a la disminución parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa (desgaste o deterioro físico, obsolescencia funcional o pérdida de utilidad, inadecuación económica o caída en desuso).

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ASPECTOS A CONSIDERAR

Casi todos los países cuentan con normas de

valorización que regulan el trabajo de los tasadores,

Chile es una excepción, no cuenta con estas normas.

El objetivo de una norma es contar con una sola entidad

que acredite profesionales que puedan realizar las

tasaciones.

Debe existir un control ético de los tasadores.

(Declaración ética del profesional en el informe de

tasación)

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NORMATIVAS NACIONALES

DE TASACION

El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional

del MINVU.

Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de

bienes raíces agrícolas o no agrícolas.

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REGISTROS DE TASADORES

Existen distintas instituciones que acreditan la

preparación de tasadores y cuentan con sus propios

registros, las más conocidas son:

1) Asociaciones gremiales

ASATCH, Asociación de arquitectos tasadores de Chile.

www.asatch.cl

Instituto Inmobiliario de Chile

www.institutoinmobiliario.cl

Instituto de tasadores de Chile

www.itach.cl

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REGISTROS DE TASADORES

2) Oficinas públicas

Estas entidades cuentan con sus propios registros de

tasadores.

Expropiaciones del MOP

Serviu

MINVU

Conadi

Tribunales

SII

Intendencias regionales

3) Instituciones bancarias

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Toda persona o institución que

requiera una tasación debe:

a) Contratar a un profesional idóneo, por ejemplo

arquitectos o constructores, si se trata de bienes raíces.

Agrónomos si se trata de bienes agrícolas, etc. Es

importante recurrir a los colegios profesionales.

b) Exigir al profesional que acredite su experiencia y

título universitario

c) Requerir un informe simple o detallado según para

que fines lo necesita.

d) Que visite la propiedad que requiere valorar.

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METODOS DE TASACION

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INMUEBLES

Directo

MUEBLES

METODOS DE TASACION

Indirecto

Método comparativo o análisis de mercado

Método de costos de reposición o valor físico

Método de suelo residual dinámico

Método de capitalización de renta

Método de valor de compra depreciado

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METODO DE ANALISIS DE

MERCADO

Se determina el valor del inmueble mediante el análisis

comparativo entre inmuebles similares, utilizando

estadísticas sistematizadas de valores de transferencia

y/o de ofertas del mercado.

Este tipo de tasación es la más frecuente pues es

solicitada por el sistema financiero inmobiliario (bancos,

empresas leasing y financieras), corredores de

propiedades, particulares, etc.

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METODO DE ANALISIS DE

MERCADO

Las normas internacionales de tasación recomiendan el

uso preferente de esta metodología para determinar el

valor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los

demás métodos a situaciones en que no es aplicable el

enfoque comparativo.

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METODO DE ANALISIS DE

MERCADO Procedimiento de tasación 1) Analizar el segmento de mercado de inmuebles similares

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METODO DE ANALISIS DE

MERCADO

2) Valoración del suelo

A partir del análisis del mercado de suelo se obtiene el valor promedio

unitario por metro cuadrado.

Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2

3) Valoración de lo edificado

A partir del análisis del mercado de propiedades se obtiene el valor

promedio unitario por metro cuadrado construido.

Valor edificación = Superficie edificación (m2) x Promedio UF/m2

4) Valor total de tasación = Valor suelo + Valor edificación

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METODO DE ANALISIS DE

MERCADO Ejemplo : Oficina

Oficina de 186,05 m² construidos en un edificio de 6 pisos (Parque Bustamante).

Datos:

Valor promedio m2 26,99 UF/m2

Valor promedio m2 menos 5% 25,64 UF/m2

Tasación propiedad

Valor total de tasación 186,05 m2 x 25,64 UF/m2 = 4.770,32 UF

Operación Ubicación Precio Superficie Valor medio

Venta Marin/Condell, Providencia UF 5.426 200 m2 27,13 UF/m2

Venta Seminario - Providencia UF 5.000 180 m2 27,78 UF/m2

Venta Seminario Providencia UF 5.625 205 m2 27,44 UF/m2

Venta Seminario Providencia UF 5.290 192m2 27,55 UF/m2

Venta Bustamante Providencia UF 4.990 199 m2 25,07 UF/m2

Promedio 26,99 UF/m2

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION

Se determina el valor del inmueble a partir de sus costos

de reposición, es decir, determinar el costo actual de

ejecución material de lo construido. En el caso de

activos biológicos (inmuebles) es el costo de

establecimiento o plantación, más costos de mantención.

Se aplica preferentemente en inmuebles con escasa o

nula presencia en el mercado inmobiliario, como por

ejemplo colegios, industrias, edificios públicos, etc.

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION Procedimiento de tasación 1) Obtención valor del suelo

Se efectúa un análisis de ofertas de mercado de terrenos similares (prensa;

boletines; portales internet u otros). Obteniendo un valor promedio en UF/m2

Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2

2) Obtener valor de edificación

Se obtiene a partir del costo de construcción de una edificación nueva, (UF/ m2

de material de construcción). Si el inmueble es usado, se descuenta la

depreciación que corresponda. Aplicando tablas de valores o tablas de

depreciación.

Valor edificación = Superficie construida (m2) x Valor de tabla UF/m2

La superficie construida se indica en el tipo de material de construcción

(hormigón armado, albañilería, etc.)

Valor de tabla: UF/m2 para cada material, depreciado si es un inmueble usado.

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION Tabla de valores de edificación en UF/m2

Clase TIPO DE AÑOS DE ANTIGÜEDAD DE LACONSTRUCCIÓN

11 a 20 21 a 30 31 a 40

Calidad ESTR.

NUEVO TERMI

B R M B R M B R M

40 A 35 26 20 31 23 17 27 20 15

37 B 32 24 18 29 21 16 25 19 14

A Acero

30 C 26 20 15 23 17 22 20 15 11

38 A 33 25 19 30 22 16 26 19 14

35 B 31 23 17 27 20 15 24 18 13

B HA más 4

29 C 26 19 14 23 17 13 20 15 11

30 A 26 20 15 23 17 13 20 15 11

26 B 23 17 13 20 15 11 17 13 10

B HA menos 4

22 C 19 14 11 17 13 9 15 11 8

25 A 22 16 12 19 14 11 17 12 9

20 B 19 14 11 17 13 9 15 11 8

C Albañilería

16 C 14 10 8 12 9 7 11 8 6

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION 3) Valor de obras complementarias (oc)

Las unidades construidas de estas obras se ponderan por los valores

unitarios (m2, ml, etc) de cada una de las partidas habituales de las obras

complementarias (cierres exteriores, terrazas y otros).

Valor oc = Superficie oc (m2, ml, etc) x $/m2, ml, etc

4) Valor total de tasación = Valor suelo + Valor edificación + Valor obras

complementarias

Alcance:

En el caso de departamentos, existe una variación, ya que el valor total de

tasación, incluirá el valor de la edificación del departamento, más el

porcentaje correspondiente de espacios comunes, y porcentaje

correspondiente de suelo.

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION Ejemplo 1: Oficina

Oficina de 186,05 m2 en un edificio de 6 pisos, material de construcción

clase B (hormigón armado), recepcionada en el año 1948.

Datos:

Superficie edificada útil: 2.577,82 m2

Superficie areas comunes: 268,8 m2

Superficie total edificada: 2.846,62 m2

Superficie terreno: 540 m2

Antigüedad edificio: 62 años

Valor tabla HA (62 años) 17,15 UFm2

Valor suelo 35,05 UF/m2

1) Valor departamento:

Valor depto: 186,05m2 x Valor Tabla 17,15UF/m2 = 3.190,76 UF

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION 2) Valor porcentaje espacios comunes:

Factor: Sup.común/Sup útil = ff

268,8m2/2.577,82m2 = 0,10427415413

Sup común del depto: 186,05 m2 x ff 0.10427 = 19,40 m2

Valor espacio común 19,40 m2 x 17,15 UF/m2 = 332,71 UF

3) Valor porcentaje terreno

Factor: Sup.terreno/Sup útil = ff

540m2 / 2.846,62m2 = 0,18969866

Alicuota terreno: 186,05m2 x ff 0.18969866 = 35,29 m2

Valor cuota terreno: 35,29 m2 x 35,05 UF/m2 = 1.236,91 UF

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION 4) Valor total de tasación:

Valor departamento: 3.190,76 UF

Valor espacios comunes: 332,71 UF

Valor terreno: 1.236,91 UF

Valor total tasación 4.760,38 UF

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METODO DE COSTO DE

REPOSICION Ejemplo 2: Colegio

Inmueble de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m²

edificados. Clase C con recepción final el año 1987 (para 20 años de

antigüedad coeficiente de depreciación 0,78) con mantención normal.

Valor suelo = 3.500 m² x 5 UF/m² = 17.500 UF

5 UF/m2 obtenidos por enfoque de comparación de mercado

Valor edificio = 1.850 m² x 20,00 UF/m² = 37.000 UF

20,00 UF/m² (valor tabla edificio nuevo)

37.000 UF x 0,78 (coef deprec) = 28.860 UF

Valor OC = 1.850UF x 0,78 cd = 1.443 UF

Valor total de tasación = 47.803 UF

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METODO DE

CAPITALIZACION DE RENTA

Corresponde al método de tasación del valor de las

rentas derivadas de cánones de arriendo, llevadas a

perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del

que se tasa, expresadas a valor presente tras la

aplicación de una tasa de descuento apropiada.

Se aplica a productos inmobiliarios afectos a ser

arrendados en general y especialmente para aquellos

cuyo valor es de compleja obtención por comparación de

mercado. No aplicable en principio a productos

inmobiliarios habitualmente no arrendables.

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METODO DE

CAPITALIZACION DE RENTA Procedimiento de tasación 1) Determinación de la tasa de descuento

Se obtiene a partir de una serie de datos de arriendo y valor de venta de

inmuebles de similares características.

Tasa de descuento = Valor de venta / Renta anual

En algunos ocasiones se utiliza la tasa bancaria del momento

2) Valor de tasación total

A partir del análisis de mercado de arriendos se obtiene el valor promedio

de arriendo. Luego se obtiene la renta neta anual, menos contribuciones,

gastos comunes, etc, se descuenta por este concepto un 10% de la renta

anual. A la renta neta anual se le aplica la tasa de descuento obteniéndose

así el valor de tasación.

Valor total de tasación = Renta neta anual / Tasa de descuento

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METODO DE

CAPITALIZACION DE RENTA Ejemplo: Oficina

Oficina de 186,05 m2 en un edificio

Análisis de mercado:

Valor promedio arriendo mensual por m2: 0,2 UF/m2/mes

Tasa de descuento: 8%

Tasación propiedad

Arriendo oficina mensual: 186,05 x 0,2 = 37,21UF/mes

Renta anual: 37,21 x 12 = 446,52UF/año

Renta neta anual (menos 10%) 446,52 x 0,9 = 401,87UF/año

Valor total de tasación 401,87 / 0,08 = 5.023,38 UF

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TASACION DE BIENES

MUEBLES

La tasación de bienes muebles, como el mobiliario de

una empresa, maquinarias, equipos, entre otros, se

efectúa depreciando el valor de compra del bien. Se

consideran los siguientes parámetros:

Valor real: Es el valor de compra del bien, equivalente a

la fecha de la valoración. Se considerará equivalente, al

bien que entregue similares prestaciones.

Valor de rescate: Es el monto neto que de ellos se

obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha

de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa

o tecnológica.

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TASACION DE BIENES

MUEBLES

Período de vida útil: Es el tiempo en años que el bien

puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento

adecuado, en buenas condiciones operativas y

tecnológicas.

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TASACION DE BIENES

MUEBLES ¿Dónde obtener la vida útil de los bienes, para el

cálculo de tasación por depreciación?

La vida útil de los distintos bienes tradicionales se

obtiene de las tablas confeccionadas por el Servicio de

Impuestos Internos. Sin embargo, es importante

considerar que la norma IFRS, exige una revisión de los

períodos de vida útil y valor de rescate.

Las maquinarias de empresas que no aparecen en el

SII, deben averiguarse directamente con el fabricante.

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TASACION DE BIENES

MUEBLES La tasación de los vehículos, se obtiene de la oferta

existente en el mercado, pricipalmente publicaciones de

avisos económicos de distintos medios de prensa, se

puede tomar como referencia el avalúo fiscal de

vehículos del Servicio de Impuestos Internos.

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TASACION DE BIENES

MUEBLES Ecuación

vrm = Valor real de mercado

vr = Valor de rescate

vu = Vida útil

n = edad del bien

Valor tasación = (vrm - n*((vrm-vr)/vu))

Coef. depreciación

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TASACION DE

ACTIVOS BIOLOGICOS

Algunos conceptos:

Activo biológico: es un animal vivo o una planta.

Producto: producto ya recolectado o cosechado procedente de un activo

biológico.

Cosecha o recolección: separación del producto del activo biológico del que

procede, o el cese de los procesos vitales de un activo biológico.

La tasación de activos biológicos, requiere de conocimientos técnicos

específicos dependiendo del activo, por ello es fundamental considerar

tasadores con una profesión acorde al activo a tasar.

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TASACION DE

ACTIVOS BIOLOGICOS

Respecto de la valorización

Todos los activos biológicos se valoran a valor razonable, menos los costos

estimados hasta el punto de venta.

El precio de mercado cotizado en un mercado activo, es generalmente, el mejor

valor razonable para un activo biológico.

Cuando no hay un mercado activo disponible, los activos biológicos se valoran

de acuerdo al modelo de costos.

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La tasación de activos en general, depende de la etapa en que ésta se realice,

en la edad del activo. Inicial, Media o Final. Los métodos de tasación son los

siguientes:

1) Etapa Inicial

Se calcula el costo de establecimiento del activo a considerar, es decir, costo de

reposición.

2) Etapa Media

Se calcula según diversos métodos dependiendo del tipo de activo, en general,

es traer a valor presente el valor del activo a tasar en el momento de tasación o

estimar el valor del producto según la edad o tamaño que tenga al momento de

tasar.

3) Etapa Final

Se determina el valor comercial del producto final del activo, considerando los

precios de venta del producto ya sea mercado nacional o extranjero.

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Caso Industria Forestal:

1) Etapa inicial:

Bosques cercanos a la plantación (bosques jóvenes), se utiliza el costo de

reposición, es decir, los costos de establecimiento más los costos de

mantención al momento de tasar.

2) Etapa media:

Se descuenta hasta la edad actual el valor del bosque en su edad de madurez

económica.

3) Etapa final:

Cuando la edad del bosque es cercana a la edad de rotación (cosecha), se

determina el valor del producto final, según el objetivo de producción del

bosque, madera aserrada o pulpa, ponderando volúmen en pie por precios de

mercado, es decir, se atribuye el valor comercial de inmediato.

Page 40: 401 Tasaciones IFRS 2011

CMPC: Nota sobre activos biológicos

Page 41: 401 Tasaciones IFRS 2011

Estimaciones relevantes declaradas por CMPC

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Caso Industria Salmonera:

1) Etapa inicial:

Individuos de hasta 1,5 kg., se calcula el costo de establecimiento.

2) Etapa media:

Individuos superior a 1,5 kg., flujos futuros descontados.

3) Etapa final:

Edad de «cosecha», se obtiene el precio de venta por kilo del producto y se

estima el valor.

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Caso Industria Agrícola

Depende del tipo de cultivo, cultivos de plantas anuales o perennes, o cultivos

en huertos y plantaciones, a modo de ejemplo se mencionan algunos casos.

1) Caso cultivos anuales o bianuales

Se calcula costo de establecimiento.

2) Plantaciones de árboles frutícolas

Los árboles frutales se tasarán de acuerdo al valor comercial de la producción

frutícola en la etapa Media y Final. En la etapa inicial, se calcula el valor del

costo de establecimiento de la plantación.

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COMENTARIOS FINALES

El contador es quién solicita expresamente lo requerido

(mayoría de tasadores no conocen las normas IFRS). Se

debe recurrir a profesionales del rubro en el que se trabaja,

exigir título profesional y experiencia. Una medida confiable

es recurrir a los colegios profesionales o si se puede,

acceder a registros de tasadores de oficinas públicas.

El tasador debe justificar los valores estimados. La tasación

es válida para la fecha en que se entrega el informe (por

ejemplo se usa el valor de la UF de ese día).

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TASACION DE BIENES

EN EL MARCO DE LAS

NORMAS IFRS

Por Marlis Estay V.