401 Tasaciones IFRS 2011

Click here to load reader

  • date post

    02-May-2017
  • Category

    Documents

  • view

    222
  • download

    3

Embed Size (px)

Transcript of 401 Tasaciones IFRS 2011

  • TASACION DE BIENES

    EN EL MARCO DE LAS

    NORMAS IFRS

    Por Marlis Estay V.

  • PRESENTACION

    MARLIS ESTAY VEGA

    Ingeniero Forestal, Universidad de Chile

    Perito Tasador de bienes urbanos,

    agrcolas y rurales

  • OBJETIVO DE LA CLASE

    Entregar los elementos necesarios para comprender el

    proceso de tasacin en el marco de lo requerido segn

    las normas IFRS. De acuerdo a ello, las inquietudes a

    responder sern:

    A quin se debe contratar?

    Cules son los mtodos de valorizacin?

    A dnde se debe recurrir?

    Qu se debe exigir?

  • CONTENIDO DE LA CLASE

    Tasacin en el marco de las normas IFRS

    Glosario

    Marco general

    Metodologas de tasacin

    Tasacin de Activos biolgicos

    Comentarios finales

  • TASACION EN EL MARCO

    DE IFRS De acuerdo a las normas IFRS, las empresas podrn

    decidir si llevar sus activos fijos al costo histrico o

    retasarlos de manera recurrente. Adems debern

    considerar la disminucin del valor del activo cuando no

    genera flujos de efectivo (deterioro).

    La norma IFRS propone mtodos de valoracin

    dependiendo del activo, algunos son:

    Activos fijos

    Intangibles

    Activos biolgicos

  • GLOSARIO

    Tasar: es dar una opinin informada del valor de un

    bien, en un lugar geogrfico y fecha definidos.

    Tasacin: Estimacin del valor de un bien o servicio.

    Bien: Cosa corporal o incorporal que, prestando una

    utilidad al hombre, es susceptible de apreciacin

    pecuniaria.

    Valor de mercado: es el precio esperado de venta del

    bien, considerando un funcionamiento normal de

    mercado, sin especulaciones o comportamientos

    diferentes a lo normal.

  • GLOSARIO

    Costo de Reposicin: Es el costo de construccin de una edificacin nueva, incluyendo tanto los costos directos como indirectos. En activos biolgicos es el costo de establecimiento ms los de mantencin. Depreciacin: Es la prdida de valor de un bien respecto de uno nuevo, debido a la disminucin parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa (desgaste o deterioro fsico, obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecuacin econmica o cada en desuso).

  • ASPECTOS A CONSIDERAR

    Casi todos los pases cuentan con normas de

    valorizacin que regulan el trabajo de los tasadores,

    Chile es una excepcin, no cuenta con estas normas.

    El objetivo de una norma es contar con una sola entidad

    que acredite profesionales que puedan realizar las

    tasaciones.

    Debe existir un control tico de los tasadores.

    (Declaracin tica del profesional en el informe de

    tasacin)

  • NORMATIVAS NACIONALES

    DE TASACION

    El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional

    del MINVU.

    Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalo de

    bienes races agrcolas o no agrcolas.

  • REGISTROS DE TASADORES

    Existen distintas instituciones que acreditan la

    preparacin de tasadores y cuentan con sus propios

    registros, las ms conocidas son:

    1) Asociaciones gremiales

    ASATCH, Asociacin de arquitectos tasadores de Chile.

    www.asatch.cl

    Instituto Inmobiliario de Chile

    www.institutoinmobiliario.cl

    Instituto de tasadores de Chile

    www.itach.cl

  • REGISTROS DE TASADORES

    2) Oficinas pblicas

    Estas entidades cuentan con sus propios registros de

    tasadores.

    Expropiaciones del MOP

    Serviu

    MINVU

    Conadi

    Tribunales

    SII

    Intendencias regionales

    3) Instituciones bancarias

  • Toda persona o institucin que

    requiera una tasacin debe:

    a) Contratar a un profesional idneo, por ejemplo

    arquitectos o constructores, si se trata de bienes races.

    Agrnomos si se trata de bienes agrcolas, etc. Es

    importante recurrir a los colegios profesionales.

    b) Exigir al profesional que acredite su experiencia y

    ttulo universitario

    c) Requerir un informe simple o detallado segn para

    que fines lo necesita.

    d) Que visite la propiedad que requiere valorar.

  • METODOS DE TASACION

  • INMUEBLES

    Directo

    MUEBLES

    METODOS DE TASACION

    Indirecto

    Mtodo comparativo o anlisis de mercado

    Mtodo de costos de reposicin o valor fsico

    Mtodo de suelo residual dinmico

    Mtodo de capitalizacin de renta

    Mtodo de valor de compra depreciado

  • METODO DE ANALISIS DE

    MERCADO

    Se determina el valor del inmueble mediante el anlisis

    comparativo entre inmuebles similares, utilizando

    estadsticas sistematizadas de valores de transferencia

    y/o de ofertas del mercado.

    Este tipo de tasacin es la ms frecuente pues es

    solicitada por el sistema financiero inmobiliario (bancos,

    empresas leasing y financieras), corredores de

    propiedades, particulares, etc.

  • METODO DE ANALISIS DE

    MERCADO

    Las normas internacionales de tasacin recomiendan el

    uso preferente de esta metodologa para determinar el

    valor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los

    dems mtodos a situaciones en que no es aplicable el

    enfoque comparativo.

  • METODO DE ANALISIS DE

    MERCADO Procedimiento de tasacin 1) Analizar el segmento de mercado de inmuebles similares

  • METODO DE ANALISIS DE

    MERCADO

    2) Valoracin del suelo

    A partir del anlisis del mercado de suelo se obtiene el valor promedio

    unitario por metro cuadrado.

    Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2

    3) Valoracin de lo edificado

    A partir del anlisis del mercado de propiedades se obtiene el valor

    promedio unitario por metro cuadrado construido.

    Valor edificacin = Superficie edificacin (m2) x Promedio UF/m2

    4) Valor total de tasacin = Valor suelo + Valor edificacin

  • METODO DE ANALISIS DE

    MERCADO Ejemplo : Oficina

    Oficina de 186,05 m construidos en un edificio de 6 pisos (Parque Bustamante).

    Datos:

    Valor promedio m2 26,99 UF/m2

    Valor promedio m2 menos 5% 25,64 UF/m2

    Tasacin propiedad

    Valor total de tasacin 186,05 m2 x 25,64 UF/m2 = 4.770,32 UF

    Operacin Ubicacin Precio Superficie Valor medio

    Venta Marin/Condell, Providencia UF 5.426 200 m2 27,13 UF/m2

    Venta Seminario - Providencia UF 5.000 180 m2 27,78 UF/m2

    Venta Seminario Providencia UF 5.625 205 m2 27,44 UF/m2

    Venta Seminario Providencia UF 5.290 192m2 27,55 UF/m2

    Venta Bustamante Providencia UF 4.990 199 m2 25,07 UF/m2

    Promedio 26,99 UF/m2

  • METODO DE COSTO DE

    REPOSICION

    Se determina el valor del inmueble a partir de sus costos

    de reposicin, es decir, determinar el costo actual de

    ejecucin material de lo construido. En el caso de

    activos biolgicos (inmuebles) es el costo de

    establecimiento o plantacin, ms costos de mantencin.

    Se aplica preferentemente en inmuebles con escasa o

    nula presencia en el mercado inmobiliario, como por

    ejemplo colegios, industrias, edificios pblicos, etc.

  • METODO DE COSTO DE

    REPOSICION Procedimiento de tasacin 1) Obtencin valor del suelo

    Se efecta un anlisis de ofertas de mercado de terrenos similares (prensa;

    boletines; portales internet u otros). Obteniendo un valor promedio en UF/m2

    Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2

    2) Obtener valor de edificacin

    Se obtiene a partir del costo de construccin de una edificacin nueva, (UF/ m2

    de material de construccin). Si el inmueble es usado, se descuenta la

    depreciacin que corresponda. Aplicando tablas de valores o tablas de

    depreciacin.

    Valor edificacin = Superficie construida (m2) x Valor de tabla UF/m2

    La superficie construida se indica en el tipo de material de construccin

    (hormign armado, albailera, etc.)

    Valor de tabla: UF/m2 para cada material, depreciado si es un inmueble usado.

  • METODO DE COSTO DE

    REPOSICION Tabla de valores de edificacin en UF/m2

    Clase TIPO DE AOS DE ANTIGEDAD DE LACONSTRUCCIN

    11 a 20 21 a 30 31 a 40

    Calidad ESTR.

    NUEVO TERMI

    B R M B R M B R M

    40 A 35 26 20 31 23 17 27 20 15

    37 B 32 24 18 29 21 16 25 19 14

    A Acero

    30 C 26 20 15 23 17 22 20 15 11

    38 A 33 25 19 30 22 16 26 19 14

    35 B 31 23 17 27 20 15 24 18 13

    B HA ms 4

    29 C 26 19 14 23 17 13 20 15 11

    30 A 26 20 15 23 17 13 20 15 11

    26 B 23 17 13 20 15 11 17 13 10

    B HA menos 4

    22 C 19 14 11 17 13 9 15 11 8

    25 A 22 16 12 19 14 11 17 12 9

    20 B 19 14 11 17 13 9 15 11 8

    C Albailera

    16 C 14 10 8 12 9 7 11 8 6

  • METODO DE COSTO DE

    REPOSICION 3) Valor de obras complementarias (oc)

    Las unidades construidas de estas obras se ponderan por los valores

    unitarios (m2, ml, etc) de cada una de las partidas habituales de las obras

    complementarias (cierres exteriores, terrazas y otros).

    Valor oc = Superficie oc (m2, ml, etc) x $/m2, ml, etc

    4) Valor total de tasacin = Valor suelo + Valor edificacin + Valor obras

    complementarias

    Alcance:

    En el caso de departamentos, existe una variacin, ya que el valor total de

    tasacin, incluir el valor de la edificacin del departamento, ms el

    porcentaje correspondiente de espacios comunes, y porcentaje

    correspondiente de suelo.