72314 72314 CATALA-- - Barcelona · 2015. 7. 23. · de l’Habitatge ENRIC REYNA President de...

EL LLIBRE

DE L’HABITATGE ABLANCBARCELONA

CoordinacióGlòria Oller

EdicióAjuntament de Barcelona / Institut Municipal d’Urbanisme

Disseny gràfi c i produccióExterna Imatge i Comunicació, S.L.

TraduccióCosmos Serveis per a empresaLinguaVox, S.L.

Fotografi a, persones i entitats que han facilitat materialArxiu Municipal de l’Institut Municipal d’UrbanismeLourdes JansanaGabinets, arquitectes i entitats

Altres col·laboradorsLaura Arquillo

ImpressióDisgraf estudi gràfi c, S.L.

Dipòsit legalB-25.754-2007

ISBN978-84-611-6959-7

Tiratge1.000 exemplars

Barcelona, maig 2007

LLIBRE BLANC DE L’HABITATGE A BARCELONA

DIRECTOR

ANTÓN COSTAS Catedràtic de Política Econòmica (UB). Director del Master en Economia i Regulació dels Serveis Públics.

MEMBRES DEL GRUP D’EXPERTS

JORDI ALBERICH Director del Cercle d’Economia

JAUME BARNADA Director de Política de Sòl i Habitatge. Institut Municipal d’Urbanisme (IMU), Ajuntament de Barcelona

ANNA CABRÉ Catedràtica de Geografi a Humana (UAB). Directora del CED

MARIA J. CALVO Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament de Barcelona

RICARD FRIGOLA Director General del Institut Municipal d’Urbanisme (IMU). Ajuntament de Barcelona

MIGUEL A. LÓPEZ Catedràtic d’Economia Aplicada. (UAB)

JOAN C. MARTORI Professor d’Economia. Universitat de Vic

CARME MIRALLES Directora de l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans (IERMB)

JULI PONCE Professor Titular de Dret Administratiu (UB). Ex-director de l’Escola Administració Pública de Catalunya (EAPC). Membre de l’ENHR

JAVIER E. RAMOS Secretari General del Ministeri de l’Habitatge

ENRIC REYNA President de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edifi cis (APCE)

JOSEP ROCA Catedràtic de Valoracions Immobiliàries (UPC). Director CPSV

JOSEP SERRA Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament Barcelona

JOAQUÍM TRIADÚ Soci de Garrigues Advocats i Assessors Tributaris

CARME TRILLA Secretaria d’habitatge de la Generalitat de Catalunya

MEMBRES DEL GRUP DE TREBALL

JOAN R. BORRELL Professor Titular de Política Econòmica. (UB)

XAVIER FAGEDA Dr. Economia. Professor Ajudant de Política Econòmica. (UB)

CLARA COSTAS Sociòloga. Master en Estudis Urbanístics. Ajudant Investigació (UB)

ERNEST ENRÍQUEZ Economista. Ajudant Investigació (UB)

ÍNDEX PART I. DIAGNÒSTIC I RECOMANACIONS

Informe executiuAntón Costas

1 Termes de referència del Llibre Blanc ........................................ 14

2 Objectius ............................................................................................... 18

3 Preus, rendes i accessibilitat a l’habitatge a Barcelona ...... 22

4 Política fi scal i habitatge ................................................................ 32

5 Preus i lloguers assequibles a Barcelona .................................. 38

6 Joves i gent gran: noves necessitats residencials ................. 44

7 Necessitats, preferències i estratègies residencials de la població de Barcelona .......................................................... 52

8 Moviments poblacionals i habitatge. Impacte de la immigració estrangera i de les migracions interiors .. 60

9 Projeccions de població, de llars i demanda d’habitatge .... 72

10 El parc d’habitatge existent i la nova oferta ........................... 80

11 Capacitat de resposta de l’actual planejament urbanístic a les necessitats d’habitatge ......................................................... 92

12 Els instruments municipals de política d’habitatge: sòl, rehabilitació i regulació urbanística .................................. 98

13 Dret a l’habitatge: nous enfocaments ...................................... 106

14 Percepcions i consensos ciutadans al voltant del problema de l’habitatge a Barcelona ............................................................. 112

Recomanacions ............................................................................... 118

a. Els dos objectius d’actuació prioritària del model d’habitatge de Barcelona ............................................................... 121

b. Els set pilars del model d’habitatge de Barcelona ................ 124

LIBRO BLANCO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA ... 140

WHITE BOOK ON HOUSING IN BARCELONA ............... 196

Documentació tècnica presentada en CD adjunt:

PART II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA

PART III. PERCEPCIONS I CONSENSOS CIUTADANS SOBRE EL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA

1 TERMES DE REFERÈNCIA DEL LLIBRE BLANC ................... 14

2 OBJECTIUS .............................................................................................. 18

3 PREUS, RENDES I ACCESSIBILITAT A L’HABITATGE A BARCELONA ....................................................................................... 22

3.1 Pugen més intensament els preus i els lloguers dels habitatges més econòmics .................................................................. 25

3.2 Una informació essencial: la distribució de rendes individuals i familiars ............................................................................. 25

3.3 L’augment de l’esforç econòmic per accedir a un habitatge ha estat més gran per als col·lectius amb menys ingressos ... 26

3.4 Una sorpresa: l’esforç fi nancer ha disminuït lleugerament durant els anys de major creixement dels preus ........................ 27

3.5 L’opció del lloguer ................................................................................... 27

3.6 Preus, rendes i accessibilitat per districtes i barris de Barcelona.. 28

3.7 L’accessibilitat per edats: el problema es troba en els extrems .... 28

3.8 L’opció més efi caç i racional per ajudar els joves i la gent gran: el lloguer social .......................................................... 29

4 POLÍTICA FISCAL I HABITATGE ................................................... 32

4.1 A qui benefi cien les bonifi cacions fi scals a l’habitatge? ......... 34

4.2 Les bonifi cacions fi scals penalitzen comparativament les rendes més baixes ............................................................................ 35

4.3 Com podria contribuir la fi scalitat a mantenir un parc d’habitatge elevat amb preus relativament més baixos? ........ 35

4.4 El mercat del lloguer: l’herència del passat .................................. 36

4.5 Un mercat estable i ampli de lloguer necessita incentius fi scals, tant de positius com de negatius ....................................... 36

5 PREUS I LLOGUERS ASSEQUIBLES A BARCELONA ......... 38

5.1 El “preu assequible” com a guia per a la política d’HPO .......... 40

5.2 Càlcul del preu assequible de compra d’habitatge a Barcelona .. 40

5.3 Un problema d’equitat: l’HPO de compra no benefi cia ........... 41qui més el necessita

5.4 Càlcul del lloguer assequible a Barcelona ..................................... 41

5.5 El lloguer protegit no benefi cia qui més el necessita ............... 41

6 JOVES I GENT GRAN: NOVES NECESSITATS RESIDENCIALS ....................................................................................... 44

6.1 Una anomalia: el retard en l’emancipació dels joves adults .. 46

6.2 Noves necessitats habitacionals derivades del fet que la formació de parella ha deixat de ser el principal motiu d’emancipació .......................................................................................... 47

PART I. DIAGNÒSTIC I RECOMANACIONS Informe executiuAntón Costas

6.3 Tipologies i grandària de les llars dels joves ................................. 47

6.4 Ingressos i noves necessitats de la gent gran .............................. 48

6.5 Condicions de vida de la gent gran que viu de lloguer i necessitat de rehabilitació dels seus habitatges ...................... 48

6.6 La gent gran prefereix viure als seus barris quan han de canviar d’habitatge ................................................................. 49

6.7 Desajustos entre necessitats habitacionals de la gent gran i característiques dels seus habitatges. Riscos d’infrahabitatge i “mobbing” ............................................................. 49

6.8 El parc potencial d’habitatges substituïbles procedents de la gent gran. Possibilitats de la hipoteca inversa per millorar les condicions de vida de la gent gran .......................... 50

7 NECESSITATS, PREFERÈNCIES I ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DE LA POBLACIÓ DE BARCELONA ......... 52

7.1 Preferència dels barcelonins a romandre als seus barris quan canvien d’habitatge .................................................................... 54

7.2 Una sorpresa: Barcelona “expulsa” menys població que altres municipis ............................................................................... 55

7.3 La decisió de marxar de Barcelona: necessitat o possibilitat de triar? ........................................................................... 55

7.4 Edat en què es canvia d’habitatge i de cicle vital ...................... 56

7.5 Diferències de comportament residencial entre els que es queden i els que marxen de la ciutat ............................... 56

7.6 Qui marxa de Barcelona? ..................................................................... 57

7.7 Qui canvia de residència dins de Barcelona? ............................... 57

7.8 Qui té més difi cultats per desenvolupar les seves preferències residencials? .................................................................... 57

7.9 L’“efecte expulsió” no és el que sembla quan agafem l’àmbit metropolità com a espai real de les estratègies residencials .. 58

8 MOVIMENTS POBLACIONALS I HABITATGE. IMPACTE DE LA IMMIGRACIÓ ESTRANGERA I DE LES MIGRACIONS INTERIORS ............................................ 60

8.1 Barcelona torna a guanyar població ............................................... 62

8.2 De la ciutat-municipi a la ciutat-metropolitana ....................... 63

8.3 Paper de Barcelona en la globalització de la immigració ....... 63

8.4 Masculinització i rejoveniment de la població estrangera ..... 64

8.5 De la dualització a la generalització dins dels barris ................ 64

8.6 Confi rmació d’una novetat: l’emergència dels barris que havien crescut amb la primera immigració ......................... 65

8.7 Ciutat Vella: concentració o lideratge? .......................................... 65

8.8 L’“efecte bola de neu”: el veïnatge municipal com a vehicle de difusió ....................................................................... 65

8.9 Pautes de concentració: especialització territorial .................... 66

8.10 Com major és el volum d’una nacionalitat menor és la seva segregació .............................................................................. 66

8.11 Models d’assentament territorial ...................................................... 66

8.12 Una sorpresa inesperada: disminueix la segregació .................. 67

8.13 Concentració i sobreocupació, fenòmens transitoris o estructurals? .............................................................................................. 68

8.14 Habitatge i població estrangera: qui tria a qui? ......................... 69

8.15 Estratègies residencials dels immigrants i mercat de reposició .............................................................................. 70

8.16 Cicle d’assentament i estratègies residencials dels immigrants .. 70

8.17 La “cultura de propietat” com a factor d’integració dels immigrants ........................................................................................ 70

9 PROJECCIONS DE POBLACIÓ, DE LLARS I DEMANDA D’HABITATGE ............................................................ 72

9.1 La immigració ha trencat la tendència a la baixa de la població ............................................................................................ 74

9.2 Canvis en la piràmide de població de 2005: augment de la gent gran i dels nens de menor edat .................................... 75

9.3 Projeccions de població del Pla Estratègic Metropolità (PEM) 2005-2016 ................................................................................................. 75

9.4 La corba en forma d’“U” invertida per a Barcelona i els seus districtes ..................................................................................................... 75

9.5 Canvis en les pautes de formació i dissolució de llars .............. 76

9.6 Formació de llars i demanda d’habitatge ...................................... 76

9.7 Formació de llars segons l’edat .......................................................... 77

9.8 Noves necessitats residencials i reptes per a la política d’habitatge ................................................................................................. 78

10 EL PARC D’HABITATGE EXISTENT I LA NOVA OFERTA .. 80

10.1 El paper de Barcelona dins del sistema residencial metropolità ................................................................................................ 83

10.2 Especialització en habitatge antic, ocupat per gent gran ...... 83

10.3 Especialització en habitatge de qualitat en un context dens ... 84

10.4 Una ciutat molt baixa o molt alta, però homogènia ................ 84

10.5 Nova preferència per habitatges més petits ................................ 84

10.6 Especialització relativa de Barcelona en habitatge de lloguer ..... 85

10.7 Ruptura d’una tendència: en els darrers anys s’ha frenat la davallada del parc de lloguer ......................................................... 86

10.8 Fort dinamisme del mercat de reposició ........................................ 86

10.9 L’habitatge com a inversió ................................................................... 86

10.10 Habitatges buits i segones residències ........................................... 87

10.11 Les segones residències i els empadronaments atípics ............ 88

10.12 Habitatges buits a Barcelona: n’hi ha tants com diuen?.......... 89

10.13 Confi rmant una percepció: inadequació de l’oferta a les noves necessitats d’habitatge .................................................. 90

10.14 Necessitat de rehabilitació del parc existent d’habitatge. El problema de la manca d’ascensors .............................................. 90

10.15 La nova oferta: tipologia i localització ........................................... 91

10.16 El que trobarà si busca pis de nova construcció ......................... 91

11 CAPACITAT DE RESPOSTA DE L’ACTUAL PLANEJAMENT URBANÍSTIC A LES NECESSITATS D’HABITATGE ......................................................................................... 92

11.1 Lideratge de Barcelona en necessitats d’habitatge principal ... 94

11.2 Capacitat de resposta del planejament urbanístic a les necessitats de nou habitatge ................................................... 94

11.3 Escassetat relativa d’habitatge i redistribució de la població a l’àrea metropolitana ........................................................................... 95

11.4 Conveniència d’alguna autoritat metropolitana d’habitatge i transport .................................................................................................. 95

12 ELS INSTRUMENTS MUNICIPALS DE POLÍTICA D’HABITATGE: SÒL, REHABILITACIÓ I REGULACIÓ URBANÍSTICA ........................................................................................ 98

12.1 Alternatives al consum no sostenible de sòl: rehabilitació i renovació urbana .................................................................................. 100

12.2 La constitució de patrimoni públic de sòl com a base d’una política d’habitatge assequible ............................................. 101

12.3 Preferència ciutadana per la promoció d’habitatge de lloguer assequible ............................................................................. 101

12.4 Potencial de generació de nou habitatge per reciclatge de la ciutat existent ............................................................................... 101

12.5 Pèrdua relativa de funcions residencials del parc existent? ... 102

12.6 La creació de nous barris ...................................................................... 102

12.7 Fer ciutat a través de l’habitatge: necessitat d’una nova regulació urbanística ............................................................................. 103

12.8 Regulació urbanística, innovació en la promoció i en la qualitat de l’habitatge ............................................................. 103

12.9 Intervenció pública en el mercat d’habitatge i HPO ................. 104

12.10 Habitatge i urbanisme: restriccions a determinats usos del sòl i model de ciutat ....................................................................... 104

13 DRET A L’HABITATGE: NOUS ENFOCAMENTS ................... 106

13.1 De la divisió social de l’espai urbà a la segregació social ........ 109

13.2 La solució a les “àrees malaltes”: rehabilitació de barris ......... 109

13.3 Dret a l’habitatge com a dret a la ciutat ....................................... 110

13.4 Dret a l’habitatge, dret a la propietat? ........................................... 110

13.5 El camí a recórrer: defi nir la provisió pública de l’habitatge assequible com un servei públic prestat en règim de lliure concurrència ............................................................................................ 110

13.6 Som a temps: habitatge social, preferentment de lloguer, en sòl consolidat ..................................................................................... 111

13.7 Registre de sol·licitants d’habitatge social ................................... 111

14 PERCEPCIONS I CONSENSOS CIUTADANS AL VOLTANT DEL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA ...................................................................................... 112

14.1 Malestar social amb l’habitatge ........................................................ 114

14.2 Qüestionament social d’alguns aspectes de la política d’habitatge ................................................................................................ 115

14.3 Consensos existents al voltant del problema de l’habitatge a Barcelona ............................................................................................... 116

RECOMANACIONS .......................................................................................... 118

A. Els dos objectius d’actuació prioritària del model d’habitatge de Barcelona ...................................... 121

a.I. Prioritat als ciutadans de menors ingressos i en risc d’exclusió .................................................................................. 121

a.II. Prioritat a la recuperació de les funcions residencials dels habitatges, edifi cis i barris més degradats .................................. 122

B. Els set pilars del model d’habitatge de Barcelona ......... 124

b.I. Constitució d’un parc d’habitatge de lloguer sociali foment del mercat de lloguer privat ............................................ 124

b.II. Un nou sistema transparent i equitatiu d’adjudicació de l’habitatge de protecció ofi cial (HPO) ...................................... 125

b.III. Formació d’un parc municipal de sòl per a usos residencials ...... 125

b.IV. Promoció activa de la rehabilitació des de l‘Administració municipal ................................................................... 126

b.V. Una política de ciutat compacta i mixta, cohesionada a partir del barri, que eviti els riscos d’exclusió i de segregació ......... 128

b.VI. Regulació urbanística i sostenibilitat mediambiental i social de la ciutat ................................................................................. 129

b.VII. La ciutat metropolitana i l’habitatge .............................................. 131

SUGGERIMENTS ADDICIONALS ............................................................... 131

SUGGERIMENT FINAL .................................................................................... 132

//1// TERMES DE REFERÈNCIADEL LLIBRE BLANC

LLIBRE BLANC DE L’HABITATGE A BARCELONA16

//1// TERMES DE REFERÈNCIA DEL LLIBRE BLANC

L’Alcalde de Barcelona va encarregar l’elaboració d’aquest Llibre Blanc al professor i catedràtic de Política Econòmica de la Univer-sitat de Barcelona, el Dr. Antón Costas Comesaña, d’acord amb els següents termes de referència:

• Elaborar un informe en què s’analitzessin els problemes de l’habi-tatge des del prisma dels problemes d’accessibilitat que hagi pogut provocar el fort increment de preus.

• Identifi car els col·lectius o grups socials amb majors problemes d’accessibilitat a l’habitatge, tant de propietat com de lloguer.

• Fer recomanacions que puguin ser útils a les autoritats a l’hora de dissenyar noves polítiques d’habitatge que facilitin l’accessibilitat a aquests col·lectius.

• Conduir tot el procés d’elaboració del Llibre Blanc d’una manera molt participativa, implicant-hi especialment el Consell de Ciutat.

17LLIBRE BLANC DE L’HABITATGE A BARCELONA

//2// OBJECTIUS


//2// OBJECTIUS 1 Per tal de respondre a l’encàrrec de l’Alcalde de Barcelona, els ob-jectius específi cs que s’han perseguit en l’elaboració del Llibre Blanc han estat els següents:

• Com a punt de partida, conèixer les percepcions ciutadanes sobre el problema de l’habitatge a Barcelona, i veure si hi ha algun tipus de consens sobre les seves causes, riscos i solucions que pugui servir fi nalment de base per a un pacte social sobre l’habitatge a Barcelona.

• Analitzar de forma desagregada -per segments de renda, edat i barris- l’esforç econòmic i fi nancer que els diferents grups socials residents a Barcelona han de fer per accedir a un habitatge, tant en règim de propietat com de lloguer.

• Identifi car els col·lectius socials que tenen majors problemes d’ac-cessibilitat a l’habitatge.

• Calcular quin hauria de ser el preu assequible que hauria de pagar una família, amb les seves rendes actuals, per poder accedir a un habitatge gastant com a màxim el 35% dels seus ingressos, que és el llindar convencionalment admès de risc de solvència de les famílies.

• Analitzar si s’estan produint fenòmens d’exclusió, polarització, segregació o abandonament de la ciutat per causes relacionades amb l’habitatge.

• Conèixer les preferències i estratègies dels residents a Barcelona a l’hora de canviar d’habitatge, així com les noves necessitats de-rivades del canvi en les tipologies de llars.

• Establir projeccions de població, formació de llars i demanda d’ha-bitatge a Barcelona.

• Conèixer la tipologia i la localització del parc d’habitatge existent a Barcelona, així com la de l’oferta nova.

• Calcular l’estoc de sòl existent a Barcelona i la potencialitat de la rehabilitació per augmentar les possibilitats residencials de la ciutat.

• Analitzar, a la llum de l’experiència comparada, les tendències de les polítiques d’habitatge, en particular les polítiques que donen contingut al dret a l’habitatge.

2 En tots aquests aspectes intentem oferir noves dades i anàlisis que puguin ser útils per al debat social i el procés de formació de polítiques d’habitatge a Barcelona.


3 Hem posat l’accent en l’anàlisi de les noves necessitats i la demanda d’habitatge a Barcelona relacionades amb la profunda transforma-ció que estan experimentant les formes de família com a conse-qüència del canvi cultural i social, així com dels fl uxos immigratoris, durant aquest principi del segle XXI. Considerem prioritari conèixer les característiques de les noves necessitats d’allotjament dels bar-celonins, així com les seves preferències i estratègies residencials. Només d’aquesta manera serà possible dissenyar polítiques d’ha-bitatge que responguin a les noves necessitats i tipologies de la demanda.

4 El nostre estudi també inclou tot un seguit de recomanacions, compartides de forma majoritària per tots els membres del Grup d’Experts que han col·laborat en l’elaboració del Llibre Blanc. Tenim l’esperança que puguin ser útils als responsables de les polítiques d’habitatge i punt de partida per a un possible pacte social sobre l’habitatge a Barcelona. No obstant això, entenem que la nostra funció no és pas recomanar polítiques ni encara molt menys elabo-rar-les. Aquest és un terreny exclusiu del procés polític i dels seus actors. La nostra ambició és ser capaços d’oferir un conjunt variat de suggeriments que puguin ser útils a tots els actors a l’hora de confeccionar les polítiques d’habitatge.

5 El contingut del Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona s’organitza en tres parts. La primera part conté el present Informe Executiu de diagnòstic del problema i un document de Recomanacions. La segona part conté nou capítols d’anàlisi de l’oferta, la demanda i les polítiques d’habitatge a Barcelona. La tercera part conté dos capítols sobre les percepcions i els consensos ciutadans al voltant del problema de l’habitatge a Barcelona.

//3// PREUS, RENDES I ACCESSIBILITAT A L’HABITATGE A BARCELONA

3.1 PUGEN MÉS INTENSAMENT ELS PREUS I ELS LLOGUERS DELS HABITATGES MÉS ECONÒMICS

3.2. UNA INFORMACIÓ ESSENCIAL: LA DISTRIBUCIÓ DE RENDES INDIVIDUALS I FAMILIARS

3.3 L’AUGMENT DE L’ESFORÇ ECONÒMIC PER ACCEDIR A UN HABITATGE HA ESTAT MÉS GRAN PER ALS COL·LECTIUS AMB MENYS INGRESSOS

3.4 UNA SORPRESA: L’ESFORÇ FINANCER HA DISMINUÏT LLEUGERAMENT DURANT ELS ANYS DE MAJOR CREIXEMENT DELS PREUS

3.5 L’OPCIÓ DEL LLOGUER

3.6 PREUS, RENDES I ACCESSIBILITAT PER DISTRICTES I BARRIS DE BARCELONA

3.7 L’ACCESSIBILITAT PER EDATS: EL PROBLEMA ES TROBA EN ELS EXTREMS

3.8 L’OPCIÓ MÉS EFICAÇ I RACIONAL PER AJUDAR ELS JOVES I LA GENT GRAN: EL LLOGUER SOCIAL


//3// PREUS, RENDES I ACCESSIBILITAT A L’HABITATGE A BARCELONA

6 L’increment dels preus dels habitatges que ha tingut lloc durant els darrers anys ha introduït en el debat públic, i en l’agenda de les polítiques, la qüestió del deteriorament de la capacitat de les famí-lies per fer front a les despeses associades a l’accés a un habitatge, tant en règim de propietat com de lloguer. Actualment, a la majoria de països desenvolupats les llars tenen més difi cultats per accedir a un habitatge. D’aquesta manera, l’accessibilitat (affordability) constitueix una preocupació comuna a tots els països del nostre entorn.

7 La manca d’habitatge assequible per als grups socials més dèbils és una causa de preocupació també per a les autoritats públiques, especialment per a les autoritats locals. Els motius d’aquesta pre-ocupació no només són les condicions vida a les quals es veuen sotmeses les persones que no tenen accés a un habitatge. També hi ha raons que tenen a veure amb els efectes socials positius que s’associen a la disponibilitat d’un habitatge adequat: una millor educació i salut dels nens i joves suposa un major civisme de les persones, majors incentius a la cooperació i a la participació ciuta-dana i un major grau de confi ança entre elles. És a dir, l’habitatge està relacionat amb la quantitat de “capital social” del qual disposa una comunitat.

8 A la vista de l’evolució que ha experimentat el mercat immobiliari a la nostra ciutat, interessa conèixer especialment si l’increment de preus de l’habitatge, i l’augment consegüent de l’esforç econòmic de les llars, està provocant difi cultats insalvables i l’exclusió dels col·lectius socials amb menys ingressos.

9 Per respondre a aquesta qüestió, en el capítol 1 de la part II del Lli-bre Blanc hem dut a terme dos tipus d’investigacions. D’una banda, un estudi de l’evolució dels preus i dels lloguers de l’habitatge a Barcelona utilitzant microdades d’ofertes de preus de venda d’ha-bitatges de segona mà i d’ofertes de lloguers de la ciutat a partir d’una mostra del Departament d’Estudis Fiscals de l’Ajuntament de Barcelona, que al llarg dels darrers anys s’ha anat ampliant i que permet calcular estadístics per nivells de preus, per característi-ques de l’habitatge i per barris. Hem desagregat aquesta anàlisi per grups socials i per barris de la ciutat, la qual cosa ens ha permès aconseguir la distribució de les ofertes de preus i lloguers per als anys 2001 i 2004 a escales diverses, com ara el conjunt de la ciutat, els seus 10 districtes i les 38 zones estadístiques grans.

D’altra banda, hem dut a terme la mateixa anàlisi per a l’evolució dels ingressos per rendes salarials, pensions i prestacions d’atur de la població resident a Barcelona, també per grups socials, barris i segments d’edat. Per fer-ho, hem emprat l’estadística tributària anomenada “Mercat de treball i pensions en les fonts tributàries”. Aquesta font estadística, a diferència de l’IRPF, recull la informació


de totes les percepcions tot i que siguin inferiors al mínim monetari d’ingressos a partir del qual els contribuents resten exemptes de fer la declaració de l’IRPF.

La informació que hem utilitzat ens permet desagregar aquesta

anàlisi per grups socials i per barris de la ciutat, la qual cosa ens ha permès d’obtenir la valuosa informació sobre els ingressos per rendes de treball i pensions per als anys 2001 i 2004 a escales diverses, com ara el conjunt de la ciutat, els seus 10 districtes i les 38 zones estadístiques grans.

El creuament d’aquestes dues fonts de microdades sobre l’evolució de preus de l’habitatge i sobre les rendes del treball ens ha permès construir, per primera vegada, indicadors d’esforç econòmic i esforç fi nancer, així com elaborar llindars de preus assequibles per trams de renda de les llars de Barcelona. La comparació es fa entre els anys 2001 i 2004, per ser aquests els anys més recents dels quals es disposen d’aquestes dades d’ingressos.

En els següents epígrafs resumirem els resultats que hem trobat i suggerirem possibles directrius per a les polítiques municipals d’habitatge.

PUGEN MÉS INTENSAMENT ELS PREUS I ELS LLOGUERS DELS HABITATGES MÉS ECONÒMICS

10 El creixement dels preus en el mercat lliure d’habitatges de segona mà entre els anys 2001 i 2004 s’ha mogut en una taxa propera al 15% anual acumulatiu (vegeu gràfi c 1). Els lloguers també han augmentat fortament, tot i que a una taxa un mica més moderada, pràcticament del 9% anual acumulatiu. En tots dos casos es tracta de creixements importants. Dades més recents corresponents als anys 2005 i 2006 indiquen que aquest creixement s’ha mantingut a ritmes semblants.

11 Els preus i lloguers dels habitatges més assequibles han augmentat a un ritme superior al dels habitatges més cars. Això està provocant una certa convergència en els preus i lloguers del mercat d’habitat-ge lliure de la ciutat. Així doncs, els preus mitjans dels habitatges més barats (primer quartil del gràfi c 1, que inclou el 25% dels habitatges de menor preu) han crescut a una taxa superior al 18% anual acumulatiu. Al contrari, els habitatges més cars han crescut a una taxa anual més reduïda, del 14%.

12 Ha passat el mateix en el cas dels lloguers. Com pot observar-se en el gràfi c 2, els lloguers més baixos han crescut més ràpidament (7,8% anual) que no pas els més elevats (3,11%).

13 La conclusió és del tot evident: els grups que poden resultar més perjudicats per l’evolució dels preus de l’habitatge a Barcelona són les llars amb les rendes més baixes; és a dir, els que viuen als barris que fi ns ara presentaven uns preus inferiors, els que accedeixen per primer cop a un habitatge o els que cerquen o renoven un contracte de lloguer.

UNA INFORMACIÓ ESSENCIAL: LA DISTRIBUCIÓ DE RENDES INDIVIDUALS I FAMILIARS

14 Per poder disposar d’una fotografi a més adequada de l’esforç que han de fer les llars a Barcelona per tal d’accedir a un habitatge ne-cessitem saber, a més dels preus, com han evolucionat els ingressos d’aquestes llars. Com pot observar-se en el gràfi c 3A, el creixement de les rendes salarials, de les prestacions d’atur i de les pensions dels residents a Barcelona ha estat relativament homogènia per a tots els nivells de la distribució renda, al voltant del 4,68% (cal advertir que això no representa una mesura de la desigualtat de rendes a Barcelona, atès que les nostres dades no incorporen, entre altres ingressos, ni les rendes del treball per compte propi ni les del capital).

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

20

19

18

17

16

15

14

13

12

1er Quartil. 2on Quartil. 3er Quartil. 4art Quartil.

1. Preu de venda dels habitatges de 2a màFont: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona.

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004

Creixement anual (%)

Variació (%)Preu (€)

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0

10

9

8

7

6

5

4

3

2


2. Preu de lloguer dels habitatges Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004


Variació (%)Preu (€/mes)


15 Un 25% de perceptors de rendes del treball i de pensions residents a Barcelona l’any 2004 tenien uns ingressos anuals inferiors als 5.000 euros, mentre que el salari mínim interprofessional a jor-nada completa per a aquest any era de 6.659 euros. Dins d’aquest grup social s’inclouen els treballadors a temps parcial (en especial els joves), treballadors eventuals, els pensionistes i els perceptors de prestacions socials amb uns ingressos anuals molt baixos, les percepcions anuals mitjanes dels quals al 2004 van ser de 4.285 euros.

16 Cal advertir que les dades de l’Agència Tributària no ens permeten saber si aquestes persones amb uns ingressos molt baixos formen part d’unitats familiars més àmplies en les quals hi hagi altres fonts de renda. Per tant, dins d’aquest grup del 25% de barcelonins amb ingressos més baixos no podem distingir les persones que viuen soles en situació de gran necessitat degut a l’escassesa d’ingressos de les que afronten les despeses de l’habitatge conjuntament amb altres membres de la família, o que conviuen amb altres persones que no formen part del nucli familiar (estudiants amb feines par-cials, persones que viuen en residències de gent gran, treballadors en pisos compartits, etc.).

Als efectes de política d’habitatge és més adient utilitzar la distri-bució de la renda familiar. El quadre 3B mostra una aproximació a la distribució de les rendes familiars de Barcelona, calculat d’acord amb la metodologia que s’explica en el capítol 1 de la part II del Lli-bre Blanc. Tal com s’hi pot observar, l’any 2004, un 25% de famílies de Barcelona tenien uns ingressos anuals procedents del treball i pensions inferiors a 10.000 euros.

L’AUGMENT DE L’ESFORÇ ECONÒMIC PER ACCEDIR A UN HABITATGE HA ESTAT MÉS GRAN PER ALS COL·LECTIUS AMB MENYS INGRESSOS

17 Els grups socials amb uns ingressos més baixos són els que han hagut de suportar un major augment de l’esforç per poder accedir a l’habitatge. El gràfi c 4 mostra l’evolució de l’esforç econòmic, me-surat en termes d’anys de renda que necessita una llar per comprar un habitatge. L’any 2001, calien de mitjana 5,85 anys d’ingressos per a la compra d’un habitatge de segona mà, mentre que al 2004 l’esforç havia augmentat fi ns als 7,84 anys.

Tanmateix, a efectes de la política d’habitatge, el més signifi catiu és que aquest esforç no ha estat igual per a tothom. L’any 2001 el 25% de les llars amb menys ingressos havien de fer un esforç eco-nòmic per a la compra d’un habitatge de segona mà equivalent a 14,7 anys d’ingressos, mentre que al 2004 aquest esforç havia pujat fi ns als 21,19 anys, enfront dels 5,47 anys que necessiten les llars amb uns ingressos més elevats. Aquestes llars han vist com cada any l‘esforç econòmic per accedir a un habitatge s’incrementava una mitjana del 13%, una taxa molt elevada.

45.00040.00035.00030.00025.00020.00015.00010.0005.000

0

10

9

8

7

6

5

4

3

2


3A. Percepcions generalsFont: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004


Variació (%)Preu (€/any)100.00090.00080.00070.00060.00050.00040.00030.00020.00010.000

0

10

9

8

7

6

5

4

3

2


3B. Renda familiar Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004


Variació (%)Ingressos (€/any)

25

20

15

10

5

0

161514131211109876


4. Esforç de compra: Rati Preu/RendaFont: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004


Variació (%)Preu / RF


UNA SORPRESA: L’ESFORÇ FINANCER HA DISMINUÏT LLEUGERAMENT DURANT ELS ANYS DE MAJOR CREIXEMENT DELS PREUS

18 Aquest major esforç econòmic, mesurat en el nombre d’anys que calen per pagar un habitatge, es relativitza quan fem servir indi-cadors d’esforç fi nancer, mesurat com a percentatge anual de la renda que les llars han de destinar per pagar l’import de la hipo-teca per la compra d’un habitatge. La millora de les condiciones fi nanceres (tipus d’interès més baixos i terminis d’amortització més llargs) ha permès neutralitzar l’impacte de l’increment de preus. Es paga pràcticament el mateix a l’any; ara bé, es paga durant un major nombre d’anys.

19 Com podem observar en el gràfi c 5, malgrat el fort increment de preus que s’ha produït entre aquests anys (53,77%, vegeu gràfi c 1), l’esforç fi nancer mitjà de compra d’habitatge a Barcelona era pràcticament el mateix al 2004 que al 2001 (al voltant del 36% de la renda). Una part de les llars no han tingut problemes per accedir al fi nançament hipotecari en condicions de cost fi nancer assequibles. Possiblement aquest és un dels factors que millor ajuda a explicar la forta demanda d’habitatge d’aquests darrers anys.

20 Però no tothom s’ha pogut benefi ciar d’aquestes condicions fi nan-ceres favorables. La meitat de les llars de Barcelona (els dos quartils inferiors de la distribució de la renda del gràfi c 5) tenen moltes difi cultats per accedir a la compra d’un habitatge en condicions assequibles, ja que l’esforç econòmic que han de fer supera de llarg el llindar teòric de risc, situat en el 35-40% de la renda familiar.

Qui pitjor ho tenen són el 25% de les famílies amb menys ingressos. Com pot observar-se en el gràfi c 5, l’esforç fi nancer ha augmentat gairebé un 25% entre els anys 2001 i 2004. Tot i que les condicions fi nanceres han millorat, necessiten pràcticament tota la seva renda anual (98,38%) per poder pagar una hipoteca per a un habitatge mitjà comprès dins del 25% d’habitatges més barats.

Per a les llars compreses dins del tram de rendes mitjanes baixes (segon quartil del gràfi c), aquest esforç fi nancer s’ha mantingut durant el període 2001-2004 a uns nivells molt elevats (al voltant del 52% de la renda).

Al contrari, les llars amb uns ingressos més elevats han vist dismi-nuir el seu esforç fi nancer, que se situa en uns nivells assequibles per als seus ingressos.

L’OPCIÓ DEL LLOGUER

21 Aquestes dades ens diuen que les llars amb un nivell de renda més baix tenen difícil, per no dir impossible, endeutar-se per tal d’accedir a un habitatge de propietat. De fet, el nombre de llars espanyoles del primer quartil de renda que l’any 2001 tenien una hipoteca era molt baix (una mica més del 7%), en comparació amb la resta de llars (entre el 15 i el 20%). Els ingressos mitjans del vint-i-cinc per cent de les llars amb les rendes més baixes no tenen capacitat fi nancera per endeutar-se per a la compra d’un habitatge de propietat. L’opció d’habitatge assequible per a aquest grup social es troba clarament en el lloguer.

22 L’esforç d’accés a un habitatge de lloguer és menor que el del pagament de la quota hipotecària. Al 2004, l’esforç de lloguer representava, en termes mitjans, el 25% de la renda, mentre que en termes de quota hipotecària arribava al 36%.

Novament, però, han estat només les famílies amb menys ingressos les que han vist empitjorar la seva situació en relació amb el lloguer. L’esforç mitjà que han de fer les famílies compreses dins del primer quartil de rendes més baixes ha empitjorat durant els darrers anys, un 77,51% de la renda al 2004 enfront del 70,86% al 2001. Aquests

120

100

80

60

40

20

0

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0

-0,5

-1,0


5. Esforç fi nancer de compra: Quota hipotecària/RendaFont: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004


Variació (%)Quota/RF %

9080706050403020100

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

-1,0

-2,0


6. Esforç de lloguer (Lloguer/Renda) Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004


Variació (%)Lloguer/RF %


percentatges s’allunyen moltíssim d’allò que convencionalment s’entén com a lloguers assequibles, situats entre el 35 i el 40% de la renda.

23 Les dades d’esforç de lloguer del gràfi c 6 posen de manifest que les llars de rendes mitjanes-baixes (les compreses dins del segon quartil) han vist com el seu esforç, entre els anys 2001 i 2004, s’es-tabilitza al voltant del 40%. D’aquesta manera, se situen en el límit superior de la forquilla 35 – 40% que habitualment es considera que delimita la solvència fi nancera de les famílies. Les famílies de renda mitjana-alta i alta es troben en nivells molt assequibles.

PREUS, RENDES I ACCESSIBILITAT PER DISTRICTES I BARRIS DE BARCELONA

24 També té interès veure com ha evolucionat durant aquests darrers anys l’accessibilitat en els diversos districtes i barris de la ciutat. A partir de les dades, que s’inclouen en el capítol 1 de la part II del Llibre Blanc, és possible extreure’n les següents conclusions:

• Els districtes i barris amb preus més baixos són les que han experi-mentat unes taxes de creixement de preus més grans. Barris amb creixements anuals superiors al 20% són el Gòtic, el Raval, Ciutat Meridiana-Vallbona, Poble Nou i Barri Besòs-Maresme. Conver-gència de preus que tendeix a difuminar les fronteres de preus entre els diversos districtes i barris, tot i continuar sent importants. Per tant, també a nivell de districte i barri s’ha produït la tendència a la convergència en preus.

• La dinàmica és semblant en el cas dels lloguers. Creixen més als barris on els lloguers eren més baixos. Ciutat Vella és el districte on els lloguers han crescut més ràpidament, gairebé un 18% anual acumulatiu durant el període 2001-2004. Certs barris, com ara el Gòtic, el Raval, Sant Antoni, Poble Sec, Sants, Sagrera i La Verneda superen taxes del 12% anual.

• Si ara fem l’anàlisi de l’evolució dels ingressos salarials i de pen-sions per barris de la ciutat, en aquest cas, a diferència del que passava amb els preus, no s’hi observa convergència entre les rendes dels diversos barris degut al fet que evolucionen de manera homogènia. En aquest terreny, les fronteres de rendes entre barris romanen estables.

• Tenint en compte la tendència a la convergència de preus entre barris i el manteniment de les diferències existents en els ingres-sos, el resultat és que l’evolució de l’esforç d’accés a l’habitatge ha estat diferent en els diversos barris de la ciutat. Així doncs, el major increment en l’esforç econòmic en la compra d’habitatge

de segona mà l’han experimentat els residents de la Barceloneta i Ciutat Meridiana-Vallbona, amb taxes d’increment superiors al 20% anual. També són importants els increments de l’esforç eco-nòmic dels residents al Gòtic, al Raval i al Barri Besòs-Maresme.

• Si comparem l’esforç fi nancer entre els diversos barris de la ciutat, hi destaquen el Gòtic, el Raval, la Barceloneta, Ciutat Meridia-na-Vallbona i Barri Besòs-Maresme, que han experimentat taxes anuals superiors al 5%. Només els districtes de Sants-Montjuïc, Horta-Guinardó, Nou Barris i Sant Andreu mostren al 2004 ràtios d’esforç fi nancer inferior al llindar de solvència del 35%.

• L’esforç en lloguer s’ha intensifi cat especialment també a Ciutat Vella i a Nou Barris. En aquests dos districtes, l’esforç en lloguer ha crescut per sobre del 7% anual acumulatiu. Barris com ara el Parc de la Ciutadella (15%) o Roquetes-Verdum (10%) se situen entre els que han experimentat un major increment d’esforç de lloguer.

L’ACCESSIBILITAT PER EDATS: EL PROBLEMA ES TROBA EN ELS EXTREMS

25 Finalment, hem fet una anàlisi de l’accessibilitat per edats per iden-tifi car quins són els grups socials que es troben dins del col·lectiu amb menys ingressos i que tenen més problemes d’accessibilitat a un habitatge, tant de propietat com de lloguer.

• El gràfi c 7 ens permet identifi car dinàmiques interessants per a la política d’habitatge. S’hi observa que la distribució de l’esforç segueix una distribució en forma d’U: l’esforç és més intens en els dos extrems del cicle vital, per als joves i la gent gran. Aquesta corba d’accessibilitat es correspon amb el perfi l d’U invertida que té la distribució de la renda al llarg del cicle de vida de les persones.

• Els joves han de fer un esforç econòmic molt superior a la resta de trams d’edat. Així doncs, l’any 2004 els joves de 19 a 25 anys

25

20

15

10

5

0

16

14

12

10

8

6

7. Esforç de compra per edats (Rati Preu/Renda) Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

19-25


Variació (%)Preu / RF

26-35 36-45 46-55 56-65 66-75 Majors de 75


necessitaven 19 anys per accedir a un habitatge tipus. Al 2001, aquest esforç era pràcticament de 13 anys. Com a col·lectiu, són els grans perjudicats per l’evolució que han sofert els preus de l’habitatge i els ingressos laborals durant els darrers anys.

• Això no obstant, cal matisar que no tots els joves es troben en aquesta situació. Una mica més del 25% dels joves que viuen emancipats a la ciutat de Barcelona no paguen res per hipoteca o lloguer de l’habitatge. Aquesta dada apunta la necessitat que les polítiques d’habitatge siguin selectives pel que fa a les ajudes i que atenguin a les circumstàncies concretes més que no pas a criteris genèrics d’edat.

• En l’altre extrem de la franja d’edats, la gent gran és l’altre col·lectiu més perjudicat per l’evolució dels preus de l’habitatge. Així, les persones majors de 75 necessitarien, de mitjana, més de 13 anys en el supòsit que volguessin accedir a un habitatge de propietat, mentre que els que tenen entre 66 i 75 anys, en necessitarien 11. Aquest esforç contrasta amb el que han de fer els compresos entre els 46 i els 55 anys, i els que se situen entre els 26 i 35 anys, amb un esforç que es mou entre els entre els 5 i 8 anys, respectivament.

• La intensitat de l’esforç d’accés a l’habitatge per part dels jo-ves i de la gent gran també pot apreciar-se emprant l’indicador d’esforç fi nancer del gràfi c 8. Hi observem com els menors de 25 anys haurien de dedicar gairebé la totalitat dels seus ingressos per poder fer front al pagament de la hipoteca. També les franges d’edat compreses entre els 26 i 35 han de dedicar un percentatge de la seva renda superior al 35%, la qual cosa també passa amb les persones de més de 65 anys.

L’OPCIÓ MÉS EFICAÇ I RACIONAL PER AJUDAR ELS JOVES I LA GENT GRAN: EL LLOGUER SOCIAL

26 L’opció més efi caç per facilitar l’accessibilitat a l’habitatge als més joves i a la gent gran hauria de ser un programa d’habitatge públic

basat en el lloguer social i adreçat especialment a aquests col-lectius.

Aquest ja és un dels eixos de la política impulsada fortament pel Pla d’Habitatge de Barcelona 2004-2010.

Aquesta opció pública de lloguer social es revela més necessària quan contemplem l’estructura de l’esforç de lloguer per edats que es produeix a la ciutat de Barcelona. Si agafem com a referència el llindar de lloguer assequible situat en el 35-40% de la renta, en el gràfi c 9 s’observa que l’esforç de lloguer se situa dins d’aquest llindar per a tots els trams d’edat, excepte per als més joves i per a les persones de més de 65 anys (esdevenint encara molt més crític per al grup de persones de més de 75 anys).

L’any 2004, el darrer pel qual tenim dades desagregades d’ingressos per a la ciutat de Barcelona, l’esforç de lloguer per part dels joves fi ns als 25 anys representava el 62’17% de la seva renda. En el cas de les persones de més de 75 anys, aquest esforç era del 43% dels seus ingressos.

27 Aquestes dades ens permeten extreure algunes conclusions d’in-terès per a les polítiques d’habitatge:

• En primer lloc, ara podem entendre millor les raons del retard de l’emancipació dels joves i la seva permanència a la llar dels seus pares, fet que constitueix una sorprenent anomalia històrica del nostre país. El retard en l’emancipació ha estat la resposta adapta-tiva a les condicions de precarietat laboral i a l’intens creixement dels preus de l’habitatge i dels lloguers que, combinats, han fet que per a molts joves l’accés a un habitatge assequible sigui del tot impossible.

• En segon lloc, aquestes dades mostren que les polítiques vigents

d’ajuda a la compra d’habitatge difícilment poden resoldre el pro-blema d’accessibilitat que tenen els més joves. L’esforç fi nancer

100

80

60

40

20

0

5

4

3

2

1

0

-1

-2

-3

8. Esforç fi nancer de compra per edats (Quota hipot./Renda) Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona.

19-25


Variació (%)Quota / RF

26-35 36-45 46-55 56-65 66-75 Majors de 75

80

60

40

20

0

10

8

6

4

2

0

9. Esforç de lloguer per edats (Lloguer/Renda)Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

19-25


Variació (%)Lloguer / RF

26-35 36-45 46-55 56-65 66-75 Majors de 75


per accedir a la propietat, sinó es té un habitatge a canvi o ajudes familiars, està molt allunyat de la ràtio de solvència. Difícilment les ajudes en forma de deduccions fi scals o d’habitatge de protecció ofi cial de compra podran rebaixar l’esforç fi nancer fi ns a llindars assumibles.

28 L’instrument més adient per atendre les necessitats de primer ha-bitatge d’aquests col·lectius de joves, tot afavorint la seva emanci-pació, podria ser el lloguer públic. Tanmateix, les polítiques d’ajuda que intenten apropar el lloguer a les possibilitats de pagament dels joves seran (en termes econòmics) molt costoses si, a la vegada, no s’ajusta també el format i la tipologia d’habitatge que pot cobrir les seves necessitats habitacionals. Com veurem més endavant, aquesta orientació cap al lloguer d’habitatge assequible de super-fície més reduïda rep el suport, a més a més, de la població jove de Barcelona quant a les seves preferències.

29 Per a la gent gran, de 66 a 75 anys, una política d’ajudes directes o indirectes (deduccions) pot no ser gaire costosa en la mesura que la ràtio d’esforç de lloguer actual (35,28%) se situa en la forquilla de la ràtio de solvència (35-40%). Aquesta política d’ajudes pot veure’s afavorida, complementàriament, en el cas que augmenti l’oferta de lloguer de preu assequible.

30 En canvi, per a les persones de més de 75 anys caldria ajustar les polítiques a les necessitats específi ques d’aquest col·lectiu per evitar l’elevat cost que representaria una política d’ajudes d’accés a un habitatge de grandària mitjana que permetés reduir l’esforç en lloguer des de l’actual ràtio del 43,25% al nivell de solvència. Novament, tot i que més evident en aquest segment, una política més efi caç sembla ser el foment del lloguer assequible, tant públic com privat.

31 No tot el cost hauria de recaure sobre els pressupostos públics. Hi ha interès i capacitat en la iniciativa social i també en el sector privat. En ambdós casos s’estan desenvolupant models de promoció d’ha-bitatge que miren de trobar oportunitats per subministrar habitatge, tot i que a Barcelona part del problema el trobem en el sòl.

//4// POLÍTICA FISCAL I HABITATGE

4.1 A QUI BENEFICIEN LES BONIFICACIONS FISCALS A L’HABITATGE?

4.2 LES BONIFICACIONS FISCALS PENALITZEN COMPARATIVAMENT LES RENDES MÉS BAIXES

4.3 COM PODRIA CONTRIBUIR LA FISCALITAT A MANTENIR UN PARC D’HABITATGE ELEVAT AMB PREUS RELATIVAMENT MÉS BAIXOS?

4.4 EL MERCAT DEL LLOGUER: L’HERÈNCIA DEL PASSAT

4.5 UN MERCAT ESTABLE I AMPLI DE LLOGUER NECESSITA INCENTIUS FISCALS, TANT DE POSITIUS COM DE NEGATIUS


//4// POLÍTICA FISCAL I HABITATGE

32 Els instruments bàsics que utilitza la política pública per facilitar l’accés a la habitatge són la política fi scal, els ajuts fi nancers a la compra o lloguer i la promoció (pública i privada) d’habitatge de protecció ofi cial (HPO). La majoria dels recursos públics per a l’habitatge es canalitzen a través de l’instrument fi scal. En concret, a través de les desgravacions per compra d’habitatge en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF).

33 La importància dels incentius fi scals com a instrument de suport a la política d’habitatge resta clarament refl ectida en les opinions expressades tant en el Consell de Ciutat com pel Grup de Líders d’Opinió i pels experts consultats en el procés d’elaboració del Llibre Blanc. La fi scalitat de l’habitatge juga un paper molt important en les decisions de compra i inversió dels individus, famílies i inversors. Una de les qüestions que tant els ciutadans com els experts del sector posen de relleu és el clar tracte de favor fi scal que s’atorga a la tinença en propietat respecte de la de lloguer. Fins i tot des d’organismes internacionals s’ha aconsellat la disminució de les desgravacions en l’impost de la renda per la compra d’habitatge. Hi ha una opinió creixent que indica que aquestes deduccions provoquen inefi ciències en les decisions de les famílies i fomenten els desmesurats auges immobiliaris espanyols.

34 En el marc del Llibre Blanc hem realitzat dos tipus d’estudis sobre aquesta qüestió. D’una banda, hem intentat avaluar l’impacte de les desgravacions fi scals en la compra d’habitatge i conèixer quins sectors socials en surten més benefi ciats i perjudicats en el cas dels residents a Barcelona. D’altra banda, hem desenvolupat un estudi més ampli orientat a analitzar un altre tipus d’efectes de la fi scali-tat sobre els mercats d’habitatge, el detall dels quals pot veure’s en el capítol 7 de la part II del Llibre Blanc. En aquest capítol s’abor-den les possibilitats de la política impositiva com a instrument de política d’habitatge. Per fer-ho s’estudien els efectes de diversos dissenys de desgravacions. Així mateix, també s’hi aborden les raons de l’escassesa d’habitatges de lloguer a Espanya. Finalment, s’hi apunten algunes línies d’actuació que poden afavorir l’augment d’habitatges de lloguer. Tot seguit resumim alguns dels aspectes i conclusions més rellevants d’aquests dos estudis.

A QUI BENEFICIEN LES BONIFICACIONS FISCALS A L’HABITATGE?

35 Més amunt hem calculat l’esforç de compra d’habitatge a Barcelona per a diferents segments de distribució de la renda, per districtes i per edats de la població resident a la ciutat. Això no obstant, en aquests càlculs no hem tingut en compte l’efecte de les bonifi ca-cions fi scals. Aquestes bonifi cacions constitueixen, amb gran dife-rència, el principal instrument de la política d’habitatge a Espanya.


Una mostra de l’impacte d’aquestes bonifi cacions en l’esforç de compra d’habitatge de les llars s’observa en el gràfi c següent:

36 Les bonifi cacions redueixen l’esforç fi nancer mitjà de les famílies en la compra d’habitatge de segona mà a Barcelona en uns 5 punts percentuals, des de nivells del 36% al 31%. Entre el 2001 i el 2004 l’efecte s’ha reduït lleugerament perquè els límits màxims d’inver-sió susceptible de generar deducció no han augmentat. A partir del 2002 el tram autonòmic de la deducció en l’IRPF a Catalunya depèn de les característiques de la unitat familiar. Això ha suposat un cert increment dels percentatges de deducció per certes tipologies de famílies (contribuents més joves amb fi lls) i una disminució per a altres (per exemple, contribuents sense fi lls).

37 Tret del grup de rendes més baix (primer quartil), la resta de grups de renda arriba al límit màxim teòric de deducció. És a dir, les quotes anuals satisfetes per aquests grups són superiors al màxim d’inversió susceptible de generar deducció, situat en 9.015 euros. A més a més, tots els grups, tret del primer quartil, disposen de base de renda sufi cient per aplicar la deducció.

38 Les deduccions benefi cien els contribuents de rendes mitjanes i altes. El grup que proporcionalment més se’n benefi cia és el segon quartil de renda. Per a aquest grup, la deducció suposa un estalvi relatiu més gran en la quota hipotecària, tot i que al tercer i quart quartil s’aplica la mateixa deducció en valor absolut. Aquest grup veu com el seu esforç fi nancer cau des del 52% sense deduccions, al 44% després de la deducció. Això fa que s’apropi als límits del 35-40%, que són els llindars en què convencionalment se situa la solvència fi nancera de les famílies. Les rendes mitjanes-altes i altes també veuen reduir el seu esforç fi nancer de compra després de les deduccions.

LES BONIFICACIONS FISCALS PENALITZEN COMPARATIVAMENT LES RENDES MÉS BAIXES

39 Els únics que no poden benefi ciar-se de les deduccions són les llars de rendes baixes. Els seus ingressos estan per sota dels nivells mínims de tributació i no tenen, per tant, prou ingressos per poder aplicar-se el benefi ci de les deduccions fi scals a l’habitatge. Deduccions que constitueixen el principal instrument d’ajuda a l’accés a l’habitatge. És a dir, el principal instrument d’ajuda a l’accés a l’habitatge deixa fora del seu àmbit a aquells que més necessiten aquest ajut.

40 Les persones amb ingressos baixos només podrien aprofi tar aques-tes deduccions si l’IRPF contemplés la possibilitat de pagaments negatius. És a dir, si aquestes famílies rebessin subvencions equi-valents a les deduccions que no els ha estat possible d’aplicar per manca de base imposable. Dit d’una altra manera, si rebessin un xec habitatge.

41 Amb un mecanisme semblant al xec habitatge, les famílies amb menys renda serien les que més se’n benefi ciarien. Al 2001, el seu esforç, en valors mitjans, s’hauria reduït en 20 punts percentuals, i al 2004 en uns 19 punts percentuals. Tot i així, però, aquest im-portant efecte fi scal no assoliria els valors mínims de solvència familiar: les seves ràtios d’esforç després del xec fi scal haurien estat del 72% al 2001 i del 79% al 2004. Per tant, molt per sobre del llindar del 35–40% de solvència fi nancera de les famílies.

42 Per a aquest grup d’ingressos baixos, les polítiques d’ajuda a l’ha-bitatge no seran efi caces si només es canalitzen a través de les deduccions fi scals. Les polítiques haurien d’emprar altres meca-nismes d’ajuda, entre altres, programes de lloguer social, progra-mes d’ajuda al lloguer, ajuda a l’accés a habitatges compartits o programes d’ajuda a la compra d’habitatge de preu assequible.

COM PODRIA CONTRIBUIR LA FISCALITAT A MANTENIR UN PARC D’HABITATGE ELEVAT AMB PREUS RELATIVAMENT MÉS BAIXOS?

43 Per respondre a aquesta qüestió, l’anàlisi dut a terme en el capítol 7 de la Part II del Llibre Blanc parteix de la distinció conceptual entre incentius fi scals a l’estalvi i incentius a la inversió. En l’àmbit immo-biliari els incentius a l’estalvi estan destinats a l’adquisició d’habitat-ge en general, sense distingir entre habitatge de nova construcció i habitatge de segona mà. Els incentius a la inversió estan adreçats únicament a la compra d’habitatge de nova construcció. Si bé els dos tipus d’incentius són efectius per facilitar l’accés a l’habitatge, els incentius a l’estalvi provoquen un efecte no desitjat consistent a elevar els preus dels habitatges de segona mà.

2

0

-2

-4

-6

-8

-101er Quartil. 2on Quartil. 3er Quartil. 4art Quartil.

10. Efecte de les deduccions de l’IRPF. Reducció en pp de l’Esfoç fi nancer de compra.

Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

Reducció en pp

20012004 (sense fi lls)2004 (amb fi lls)


44 A partir de la realitat existent sobre fi scalitat de l’habitatge a Es-panya, i mitjançant l’ús d’un model de simulació, s’han quantifi cat els efectes de les variacions en la quantia i en el disseny de les desgravacions per habitatge en l’IRPF i en els impostos que graven les transaccions immobiliàries. Els resultats apunten cap al fet que el mecanisme fi scal per aconseguir mantenir un parc d’habitatge elevat amb preus més baixos és relativament senzill. Els incentius fi scals que cal utilitzar són els que estan adreçats a la inversió en habitatge de nova construcció. D’aquesta manera, en disminuir el cost suportat pel comprador, s’afavoreixen els habitatges de nova construcció la qual cosa fa que, a través del funcionament d’un mecanisme d’arbitratge, baixin els preus del mercat d’habitatges antics.

45 No obstant això, al costat d’aquest efecte positiu sobre els preus del mercat de segona mà (que suposa el gruix del parc d’habitatge), aquest canvi en el sistema d’incentius fi scals té un efecte redistri-butiu que cal tenir en compte, en la mesura en què la reducció del preu del parc d’habitatges antics provocaria, en les circumstàncies actuals, una transferència de renda des dels actuals propietaris d’aquests habitatges als nous compradors. D’allò que no hi ha dub-te, però, és que tindria efectes efi cients quant a abaixar els preus, mantenint un parc elevat d’habitatge.

EL MERCAT DEL LLOGUER: L’HERÈNCIA DEL PASSAT

46 La situació actual del mercat d’habitatge de lloguer no pot en-tendre’s si no es consideren els efectes produïts per les actuacions anomenades de “control de lloguers”. Aquest tipus d’intervenció en el mercat de l’habitatge té, principalment, dos efectes negatius: a curt termini suposa una transferència de rendes dels propietaris als inquilins; a més llarg termini elimina els incentius a construir nou habitatge destinat al lloguer. A més a més, hi ha una evidència consistent que indica que aquests controls eliminen els incentius perquè els propietaris mantinguin i millorin les condicions i l’ha-bitabilitat de les seves propietats.

47 A partir de l’anomenat Decret Boyer, del 1985, el mercat de lloguer es dualitza. En l’actualitat es manté el control de lloguers, tot i que amb exclusions, la qual cosa suposa la convivència de lloguers lliures amb lloguers regulats.

48 Hi ha una certa evidència empírica que apunta cap al fet que els lloguers lliures són més elevats quan hi ha franges del mercat sota control que quan l’absència d’aquest és total. Això pot haver estat causat per l’aparició, més que probable, de “primes al risc” en el sector no controlat.

UN MERCAT ESTABLE I AMPLI DE LLOGUER NECESSITA INCENTIUS FISCALS, TANT DE POSITIUS COM DE NEGATIUS

49 L’establiment de la LAU, al 1994, va constituir un primer pas cap a la creació d’un marc estable de relacions entre arrendataris i ar-rendadors. Ara caldria avançar en aquest camí cap a l’establiment d’un ampli mercat de lloguer.

50 La política impositiva pot ajudar a consolidar aquest mercat d’ha-bitatge de lloguer. Una primera línia d’actuació consistiria a pro-porcionar incentius fi scals positius tant per a l’oferta com per a la demanda d’habitatge de lloguer. És a dir, permetre que el propietari s’apropiés d’una major proporció dels ingressos derivats del lloguer, i que els arrendataris poguessin aplicar-se una desgravació pels lloguers satisfets. Aquestes qüestions ja es tenen en compte en l’IRPF actual, tot i que potser no amb prou intensitat. Creiem que en les reformes de l’IRPF s’hauria d’avançar amb més fermesa en aquesta línia.

51 La segona línia d’actuació per afavorir l’augment de l’habitatge de lloguer consistiria en incentius negatius, i podria aplicar-se junta-ment amb l’anterior. Es tracta d’augmentar el cost d’oportunitats per al propietari de no oferir les seves propietats de lloguer. Es podria fer augmentant el gravamen de la renda imputada o, quan fos possible, un recàrrec en l’IBI.

52 Les possibilitats que ofereixen aquest tipus d’incentius, tant posi-tius com negatius, no s’han de deixar de banda si es vol fomentar un autèntic mercat de lloguer. No obstant això, en el marc d’aquest Llibre Blanc s’han de tenir en compte dues coses. En primer lloc, es tracta de polítiques que no són en l’àmbit de competències de les autoritats municipals. En segon lloc, les mesures de foment de lloguer no són d’efectes immediats.

//5// PREUS I LLOGUERS ASSEQUIBLES A BARCELONA

5.1 EL “PREU ASSEQUIBLE” COM A GUIA PER A LA POLÍTICA D’HPO

5.2 CÀLCUL DEL PREU ASSEQUIBLE DE COMPRA D’HABITATGE A BARCELONA

5.3 UN PROBLEMA D’EQUITAT: L’HPO DE COMPRA NO BENEFICIA QUI MÉS EL NECESSITA

5.4 CÀLCUL DEL LLOGUER ASSEQUIBLE A BARCELONA

5.5 EL LLOGUER PROTEGIT NO BENEFICIA QUI MÉS EL NECESSITA


//5// PREUS I LLOGUERS ASSEQUIBLES A BARCELONA

53 Un altre dels objectius del Llibre Blanc ha estat analitzar l’evolució dels preus, les rendes i l’esforç d’accés a l’habitatge de manera des-agregada, per grups de renda, barris i edats. Només així és possible identifi car els col·lectius amb més difi cultats.

L’interès que té concentrar l’anàlisi en diversos punts de distribució de les rendes i dels preus radica en el fet que les mitjanes agregades per al conjunt de la població resident a Barcelona no refl ecteixen l’esforç real dels qui accedeixen per primer cop a un habitatge, o vo-len accedir-hi. És un fet conegut que els increments dels preus i dels lloguers tenen un impacte diferent per a diversos grups socials.

D’aquí que, des del punt de vista de la política pública d’habitatge, interessi conèixer els col·lectius als quals la infl ació immobiliària els expulsa del mercat, o els fa entrar en situacions de risc d’insol-vència fi nancera per haver de dedicar més del 35-40% dels seus ingressos al pagament de l’habitatge.

EL “PREU ASSEQUIBLE” COM A GUIA PER A LA POLÍTICA D’HPO

54 Creiem que, tal i com ja passa en alguns països, la política d’habi-tatge hauria de dotar-se d’una guia d’acció basada en el criteri de preu assequible. Aquesta és la manera més adequada de relacionar l’evolució dels ingressos amb el que poden pagar per disposar d’un habitatge, tant si és de compra com de lloguer, sense que l’esforç que cal fer obligui a sobrepassar el llindar de solvència fi nancera, situat entre el 35-40% de la renda, que fa que les famílies tinguin difi cultats per atendre la resta de necessitats.

És per això que hem construït un indicador que mostra quin hauria de ser el preu assequible d’un habitatge en funció de les rendes d’una família. Per fer-ho, hem establert que el percentatge de la seva renda dedicat al pagament d’una hipoteca nova (amb les condicions fi nanceres vigents en aquest moment en el mercat) no hauria de superar el llindar del 35%.

CÀLCUL DEL PREU ASSEQUIBLE DE COMPRA D’HABITATGE A BARCELONA

55 El gràfi c 10 mostra els preus assequibles per als diversos estrats de distribució de rendes existents a la ciutat de Barcelona. Per a les famílies amb ingressos més baixos (primer quartil del gràfi c 11) els preus de l’Habitatge de Protecció de Règim General són superiors al que haurien de pagar com a preus assequibles. Per a l’extrem infe-rior d’aquest grup de rendes baixes, els preus assequibles se situen fi ns i tot per sota de qualsevol de les modalitats d’habitatges de protecció ofi cial existents actualment a la ciutat de Barcelona. Per


a aquest grup de rendes més baixes cal que les polítiques s’articulin d’una altra manera, especialment mitjançant l’accés a habitatge de preu assequible de lloguer.

56 En canvi, per a les famílies de renda mitjana-baixa (segon quartil), els programes d’habitatge de protecció ofi cial, tant els de règim especial com els de règim general, són efectius com a política d’ac-cessibilitat. El preu de l’Habitatge de Protecció de Règim General al 2004 va situar-se per sota del preu mitjà assequible per a aquest grup de renda (168.273 euros). Per aconseguir que les famílies d’aquest segon quartil tinguin, en conjunt, tinguin la possibilitat d’accedir a l’habitatge de protecció ofi cial de règim general, les administracions haurien de mantenir els habitatges d’aquest règim per sota del preu assequible.

57 Finalment, per a les famílies del tercer quartil de renda (classe mitjana-alta), el preu assequible hauria de situar-se per sota dels 300.000 euros, llindar màxim que no hauria de superar la modalitat d’Habitatge de Protecció de Preu Concertat, per tal com en treballar amb mitjanes interquartils aquest tipus d’HPO s’ha de destinar al tram inferior de les famílies d’aquest quartil.

UN PROBLEMA D’EQUITAT: L’HPO DE COMPRA NO BENEFICIA QUI MÉS EL NECESSITA

58 Les nostres dades mostren que l’habitatge de protecció ofi cial de règim especial no acaba de complir l’objectiu per al qual està desti-nat: ajudar a l’accés a l’habitatge a les famílies amb menys recursos (franja inferior del primer quartil). Per tant, o bé el règim especial es complementa amb importants ajuts directes a la compra o bé caldrà articular unes altres polítiques d’ajuda per a aquest grup social, com ara polítiques d’ajuda al lloguer.

59 En qualsevol cas, posar en relació l’evolució dels ingressos amb el que poden pagar les famílies sense sobrepassar el llindar de sol-

vència fi nancera, el criteri de preu assequible, situat en el 35% de la renda, és una bona guia per a la política d’habitatge de protecció ofi cial, tal com ja passa en altres països.

CÀLCUL DEL LLOGUER ASSEQUIBLE A BARCELONA 60 Els preus de lloguer del mercat lliure per a les famílies amb ingres-

sos més baixos de Barcelona es troben per sobre del que haurien de ser els lloguers assequibles, calculats com els lloguers màxims que haurien de pagar les llars si dediquessin un màxim del 35% de la seva renda al pagament del lloguer. El gràfi c 12 mostra que el lloguer assequible per a les rendes més baixes (primer quartil) era de 264 euros al 2004. No obstant això, els lloguers més barats que oferia el mercat eren, de mitjana, més del doble, 584 euros.

61 Comparant els gràfi cs 12 i 2, s’hi observa que per a les famílies compreses dins del grup de renda mitjana-baixa (segon quartil), els lloguers assequibles (651€ per al 2004) són a prop, tot i que per sota, del nivell de lloguer de mercat (758€ al 2004). Per tant, per a les famílies de renda mitjana-baixa una política fi scal que afavorei-xi el lloguer pot tenir uns efectes immediats per apropar el lloguer de mercat al lloguer assequible en aquest grup d’ingressos.

En els casos dels grups de renda mitjana-alta i renda alta, els llo-guers de mercat es troben molt per sota del lloguer assequible de la capacitat de pagament de les famílies compreses en aquests dos grups.

EL LLOGUER PROTEGIT NO BENEFICIA QUI MÉS EL NECESSITA

62 La tipologia d’habitatge de lloguer social protegit correspon als habitatges de protecció ofi cial de promoció pública en els quals no hi ha ànim de lucre perquè es construeixen en terrenys de propietat pública i són gestionats per operadors vinculats a l’administració.

800.000700.000600.000500.000400.000300.000200.000100.000

0


11. Preu assequible de compraFont: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004

€/mes

HPO especial (2004)HPO general (2004)

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0


12. Lloguer assequible Font: Capítol 1, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004

€/mes

Lloguer Prot. A (2004)Lloguer Prot. B (2004)


En principi, aquesta tipologia de protecció (la promoció pública) està adreçada a aquells segments de la població amb més difi cul-tats per la seva situació més precària d’ingressos.

Al llarg dels darrers anys s’han anat ampliant les tipologies de lloguer social. Fins a l’any 2004 hi havia dues tipologies, la A i la B, que es diferenciaven en el preu del lloguer, fi xat en funció de si el promotor havia contractat un préstec a 10 o 25 anys per fi nançar la construcció. Els habitatges de lloguer de tipus A són els construïts amb préstecs a 10 anys. El seu preu de lloguer l’any 2004 se situava en 513 euros, per sobre del lloguer assequible de les famílies amb menys ingressos (primer quartil). Els habitatges de lloguer de tipus B són els fi nançats amb préstecs a 25 anys. El seu preu de lloguer al 2004 se situava en 293 euros, per sobre també del lloguer asse-quible al 2004 de les famílies amb menys ingressos.

L’1 de juliol de 2005 va introduir-se una nova tipologia de lloguer protegit de tipus C, amb fi nançament a 30 anys, i un lloguer prote-git de 259,70 euros, més baix que els de tipus A i B. En el moment de redactar aquest informe encara no disposem de les dades sobre in-gressos salarials de l’Agència Tributària corresponents a l’any 2005, però, en qualsevol cas, l’import del lloguer protegit d’aquesta nova categoria tipus C és pràcticament equivalent al valor del lloguer assequible mitjà per al quartil amb menys ingressos corresponent a l’any 2004.

La política de lloguer protegit ha avançat el 2006 en la direcció d’incorporar noves categories d’habitatge de lloguer social, amb tipologies d’habitatge i preus més assequibles per a dos col·lectius específi cs: gent jove (menys de 35 anys) i gent gran. Es tracta de noves tipologies d’habitatge de protecció ofi cial de lloguer prote-git, de 40 metres de superfície útil i a un preu de lloguer no superior als 200 euros, per al cas de lloguer per a gent jove i gent gran.

A més a més, s’hi ha incorporat una fi gura addicional de lloguer social d’habitatges amb serveis per a gent gran. Els imports del llo-guer social d’aquestes noves fi gures de lloguer protegit per joves i gent gran se situen per sota de l’import del lloguer assequible mitjà per al grup amb menys ingressos, corresponent a l’any 2004.

63 La quantia del lloguer protegit, o lloguer social, no hauria de situar-se per sobre del lloguer assequible que correspondria a les famílies amb menys ingressos. El lloguer protegit de tipus A era al 2004 de 513 euros al mes; el de tipus B, de 293 euros; mentre que el de tipus C se situava al 2005 en els 259,7 euros mensuals. L’objectiu ha de ser situar el lloguer al nivell que puguin pagar com a lloguer assequible les llars amb menors nivells de rendes (primer quartil), uns 264 euros al 2004. Per tant, la fi gura del lloguer protegit més cara clarament no benefi cia a qui realment va destinada, és a dir,

als més necessitats. Així doncs, cal reorientar la política al foment de les fi gures més assequibles de lloguer social sobre sòl públic.

64 L’orientació de la política d’habitatge vers la promoció d‘habitat-ge de protecció ofi cial de lloguer social i, en particular, l’orientació d’aquesta política vers els joves i la gent gran és coherent amb allò que ens diuen les dades sobre necessitats d’habitatge a Barcelona, tal i com podrem comprovar en el següent apartat d’aquest informe.

//6// JOVES I GENT GRAN: NOVES NECESSITATS RESIDENCIALS

6.1 UNA ANOMALIA: EL RETARD EN L’EMANCIPACIÓ DELS JOVES ADULTS

6.2 NOVES NECESSITATS HABITACIONALS DERIVADES DEL FET QUE LA FORMACIÓ DE PARELLA HA DEIXAT DE SER EL PRINCIPAL MOTIU D’EMANCIPACIÓ

6.3 TIPOLOGIES I GRANDÀRIA DE LES LLARS DELS JOVES

6.4 INGRESSOS I NOVES NECESSITATS DE LA GENT GRAN

6.5 CONDICIONS DE VIDA DE LA GENT GRAN QUE VIU DE LLOGUER I NECESSITAT DE REHABILITACIÓ DELS SEUS HABITATGES

6.6 LA GENT GRAN PREFEREIX VIURE ALS SEUS BARRIS QUAN HAN DE CANVIAR D’HABITATGE

6.7 DESAJUSTOS ENTRE NECESSITATS HABITACIONALS DE LA GENT GRAN I CARACTERÍSTIQUES DELS SEUS HABITATGES. RISCOS D’INFRAHABITATGE I “MOBBING”

6.8 EL PARC POTENCIAL D’HABITATGES SUBSTITUÏBLES PROCEDENTS DE LA GENT GRAN. POSSIBILITATS DE LA HIPOTECA INVERSA PER MILLORAR LES CONDICIONS DE VIDA DE LA GENT GRAN


//6// JOVES I GENT GRAN: NOVES NECESSITATS RESIDENCIALS

65 L’anàlisi dels problemes d’accessibilitat i el càlcul dels preus asse-quibles de l’habitatge ens han permès identifi car dos col·lectius que estan resultant especialment perjudicats per la asimetria en l’evolució dels preus i dels ingressos. D’una banda, hi tenim els joves en situació de precarietat laboral i baixos ingressos. D’una altra banda, la gent gran amb escassos ingressos i/o amb necessitats especials d’habitatge. El Pla d’Habitatge de Barcelona 2004-2010 identifi ca ja a aquests dos col·lectius com a prioritaris.

66 Atès que l’encàrrec de l’Alcalde de Barcelona incloïa la recomanació d’identifi car els col·lectius amb més difi cultats per satisfer les seves necessitats residencials, ara mirarem d’aprofundir una mica més en l’estudi de les condicions residencials i les necessitats d’aquests dos grups. Per fer-ho, hem utilitzat una font de dades diferent a la que fi ns ara s’utilitzava. Es tracta de l’Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població (d’ara endavant, ECVHP) que elabora l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona (IERMB).

L’explotació d’aquesta enquesta en cinc talls al llarg d’un període que va des del 1985 fi ns al 2005 ens permet profunditzar en les condicions i les necessitats habitacionals d’aquests col·lectius a la ciutat, tot i que en el moment de tancament de l’edició del Llibre Blanc les dades per al 2005 encara no estaven disponibles.

UNA ANOMALIA: EL RETARD EN L’EMANCIPACIÓ DELS JOVES ADULTS

67 A efectes de política d’habitatge, la consideració de “joves” abasta la fase del cicle vital compresa entre els 18 i els 35 anys. Per referir-nos a les persones que es troben entre els 25 i los 35 anys farem servir l’expressió de “joves adults”.

68 La taxa d’emancipació de la població de Barcelona compresa en-tre els 18 o els 24 anys s’ha anat reduint durant les dues últimes dècades, i s’ha passat del 12,4% del 1985 al 7,7% del 2000. La principal causa d’aquest retard en l’edat d’emancipació dels més joves possiblement la trobarem en l’allargament del període escolar i en el retard en la seva incorporació al mercat laboral. Els resultats de l’ECVHP per al 2005 semblen apuntar que es mantenen els valors del 2000.

69 En el grup de joves adults de 25 a 34 anys, la taxa d’emancipació també ha disminuït des del 74,1% de l’any 1985 al 51% de l’any 2000, com pot veure’s en el gràfi c 13. En aquest cas, la reducció en la taxa d’emancipació no està relacionada ni amb el retard en la incorporació al mercat de treball ni amb la difi cultat per trobar feina. L’any 2000, el 92% de la població de 25 a 34 anys era labo-ralment activa, i només un 8,7% estava a l’atur, tot i que també


és possible que hi hagi altres aspectes del món laboral, com ara la temporalitat o la precarietat, que estiguin jugant un important paper. Novament l’avançament de dades per al 2005, malgrat que encara no són disponibles, semblen mostrar que es mantenen els valors de 2000, per tal com seria difícil de trobar una reducció més gran d’aquestes dades.

Tot i això, el retard en l’edat d’emancipació dels joves adults és una anomalia, tant en relació amb èpoques anteriors com en relació amb altres països. La causa més probable és la creixent difi cultat d’accés a l’habitatge que pateix aquest col·lectiu, especialment la població de 25 a 34 anys.

70 El 51,5% de la població activa de 25 a 34 anys de Barcelona declara tenir uns ingressos inferiors als 840 euros al mes. La meitat dels joves emancipats declaraven pagar en concepte de depesa mensual en habitatge (bé sigui de propietat o de lloguer) 336 euros, és a dir, més del 40% dels seus ingressos. Aquestes dades confi rmen les obtingudes anteriorment sobre les difi cultats dels joves adults.

71 Atès el baix nivell d’ingressos mitjans del col·lectiu de joves, el retard en l’emancipació podria afrontar-se a través d’un programa d’habitatge social de lloguer orientat específi cament a afavorir l’emancipació dels joves, especialment els joves adults d’entre 25 i 34 anys.

NOVES NECESSITATS HABITACIONALS DERIVADES DEL FET QUE LA FORMACIÓ DE PARELLA HA DEIXAT DE SER EL PRINCIPAL MOTIU D’EMANCIPACIÓ

72 Com pot veure’s en la taula 1, el motiu pel qual fi ns fa ben pocs anys els joves s’emancipaven era per formar una parella. Ara, la població d’aquesta edat, que té previst d’emancipar-se en el ter-

mini de cinc anys, deixa de tenir com a principal motiu de la seva emancipació la formació d’una parella. Avui dia, l’emancipació es caracteritza per una modifi cació en les tipologies de les llars de les persones emancipades. Augmenten les llars unipersonals i les llars sense parentesc.

73 Els canvis en les pautes d’emancipació en aquesta franja d’edat tenen dues conseqüències pel que fa referència al mercat d’habi-tatge de Barcelona.

En primer lloc, disminueix el pes de la parella, sobretot de la parella

amb fi lls, com a tipologia de la llar predominant a Barcelona entre la població de 25 a 34 anys. Consegüentment, també disminueix la capacitat de compartir despeses, que és una característica de la tipologia de parella. Aquest canvi incideix en l’augment de la població d’aquestes edats amb difi cultat d’accés a l’habitatge.

En segon lloc, a les llars no tradicionals (unipersonals i llars sense nucli) on viuen persones de 25 a 34 anys, la demanda d’habitatge de lloguer és més gran que no pas en les tipologies tradicionals (parella amb o sense fi lls).

74 Aquests canvis en les pautes d’emancipació i en les característiques de les llars on viu la població de 25 a 35 anys (augment de llars no tradicionals, unipersonals i llars sense nucli) comporten noves ne-cessitats residencials que aconsellen augmentar l’oferta d’habitatge social de lloguer de preu assequible orientada a aquest col·lectiu.

TIPOLOGIES I GRANDÀRIA DE LES LLARS DELS JOVES

75 Mentre que el nombre de llars unipersonals augmenta entre la població jove (vegeu taula 2) que vol accedir a un habitatge, la superfície del parc d’habitatge de Barcelona fi ns a l’any 2000 ha anat augmentant. Aquest desajust ha anat empitjorant encara més l’accés a l’habitatge per a aquest col·lectiu. A les difi cultats relacio-nades amb la diferència entre ingressos i despeses d’habitatge, cal afegir-hi la reduïda oferta d’habitatge de mida mitjana i petita.

100,090,080,070,060,050,040,030,020,010,00,0

13. Evolució dels indicadors d’activitat i de la taxa d’emancipació* de la població de 25 a 34 anys de Barcelona 1985-200 (%)Font: Capítol 2, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

1985

Taxa d’activitat

Taxa emancipació

Taxa d’atur

1990 1995 2000

85,0 88,8

89,0 92,0

74,1

61,8

49,5 51,0

8,717,2

7,99,6

* taxa d’emancipació = Parentiu de la persona entrevistada en relació al cap de la família no és fi ll/Total població entrevistada, de 25 a 34 anys

TAULA1 Motiu pel qual té previst emancipar-se la població de 25 a 34 anys de Barcelona. 1995-2000 (%) Font: Capítol 2, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

1995 2000

Formació d’una nova parella 71,4 43,4

Independitzar-se 25,2 47,5

Altres 3,4 9,1

Total 100 100


76 No obstant això, com ja veurem més endavant, l’oferta nova du-rant els darrers anys es decanta cap a superfícies més reduïdes. Així mateix, la vigència a la ciutat de Barcelona des del 2001 de la modalitat d’habitatges dotacionals de lloguer protegit sobre sòl públic per a joves, gent gran i col·lectius especials ha permès l’existència d’una tipologia d’habitatge de 40 m2 útils.

INGRESSOS I NOVES NECESSITATS RESIDENCIALS DE LA GENT GRAN

77 Probablement seran les necessitats habitacionals del col·lectiu de gent gran de 65 o més anys, així com les de les persones amb ne-cessitats especials, les que en major mesura pressionaran al llarg dels propers anys les polítiques d’habitatge.

78 La proporció de gent gran que viu de forma independent a Barcelona és molt elevada, un 92% l’any 2000. D’aquest 92%, no-més un 2,3% declarava tenir les ajudes familiars com a principal ingrés. En el grup d’edat de 65 a 74 anys, la taxa d’independència arribava al 96,6%. En el grup de 75 anys o més, la taxa era del 85,6%.

79 La principal font d’ingressos de la població de 65 o més anys són les pensions o les subvencions públiques. L’any 2000, un 43,8% de la gent gran amb habitatge independent vivia amb menys de 360 euros al mes. Un 24,6% tenia ingressos entre 240 i 360 euros, i un 5,5% tenia uns ingressos inferiors a 240 euros mensuals. Un 13,7% declarava no tenir cap ingrés.

80 L’escassa quantia de les prestacions públiques i el fet que aquest

13,7% de gent gran que viu independentment no tingui cap ingrés determina una elevada incidència de la pobresa relativa durant la vellesa. Aquestes circumstàncies en què viu la gent gran pressio-naran de manera creixent sobre la política d’habitatge municipal. Aquesta evolució es fa més evident quan analitzem les condicions dels habitatges on viuen.

81 Potser una demostració indirecta d’aquesta situació en què es troba molta gent gran és la bona acollida que estan rebent els habitatges de lloguer dotacionals (amb serveis) amb serveis que promou l’Ajuntament de Barcelona durant els darrers anys sobre sòl públic.

CONDICIONS DE VIDA DE LA GENT GRAN QUE VIU DE LLOGUER I NECESSITAT DE REHABILITACIÓ DELS SEUS HABITATGES

82 El règim de tinença de l’habitatge apareix com un element d’em-pobriment de la gent gran. Així doncs, la població major de 65 anys que viu en un habitatge de lloguer té unes condicions de vida pitjors que la que viu en un habitatge de propietat.

TAULA2 Estimació del nombre de llars de la població de 25 a 34 anys emancipada de Barcelona, segons tipologia de llar. 1991-2001 (%)Font: Capítol 2, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

1991 1996 2001

Unipersonals 10,4 17,3 22,9

Llar sense parentiu 4,8 9,2 13,5

Parella sola 23,7 23,1 21,4

Parella amb fi lls 48,7 32,5 28,6

Altres 12,5 17,8 13,7

Total 100 100 100

Unipersonals i Llars sense parentiu 15,2 26,5 36,3

Parella sola i Parella amb fi lls 72,4 55,6 50,0

TAULA3 Principal inconvenient de l’habitatge de la població* de 65 anys i més segons règim de tinença 2000 (%)Font: Capítol 2, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

Propietat totalment

pagadaLloguer Total**

No té cap inconvenient 45,5 32,2 41,9

Manca d’espai 7,4 10,0 8,0

Humitat/fred 3,0 8,2 4,9

Manca d’ascensor 16,0 14,3 15,4

Manca de sol/llum 3,8 3,5 3,8

Soroll del carrer 3,6 1,0 2,6

Soroll dels veïns 1,4 0,9 1,3

Acabats defi cients 3,2 9,3 4,9

Altres inconvenients 16,2 20,6 17,2

Total 100 100 100

* Es considera la població amb habitatge independent, és a dir, que és cap de família o parella/cònjuge del cap de família** Inclou, a més de la propietat totalment pagada i el lloguer, els altres règims de tinença, que representen un 6,8% del total


83 En la taula 3 es mostra que els equipaments i espais de residència de la gent gran que viu de lloguer són molt pitjors que els de la gent gran que viu en un habitatge de propietat (manca d’aigua calenta, el vàter fora de la casa, dutxa o bany, cuina separada, terrassa o pati, jardí, garatge dins de l’edifi ci, etc.).

Mentre que el 45,5% dels que viuen en un habitatge de propietat declaren no tenir cap inconvenient, aquest percentatge disminueix fi ns al 32% en el cas de la gent gran que viu de lloguer. El principal inconvenient de l’habitatge entre la gent gran que viu en un habi-tatge independent és la manca d’ascensor (15,4%). Les principals diferències entre la gent gran que viu de lloguer i les que viuen de propietat les trobem en els aspectes de l’habitatge relacionats amb la humitat i el fred, i amb els acabats defi cients.

84 Les defi cients condicions residencials actuals de molta gent gran, especialment les persones que viuen en règim de lloguer, afegit a l’escassesa de recursos i a l’allargament de l’esperança de vida suposen noves necessitats habitacionals per a aquest grup social.

85 L’adaptació dels habitatges on viu la gent gran mitjançant una rehabilitació lleugera és una nova i creixent necessitat que ha d’atendre la política d’habitatge. En cas contrari, l’empobriment d’aquestes persones s’accentuarà i, a més a més, el parc residencial on viuen es deteriorarà.

A més d’ajuts puntuals per al pagament del lloguer per als més necessitats, cal un programa de rehabilitació que pal·liï les man-cances més urgents. En el cas del parc d’habitatges que presenta defi ciències d’habitabilitat (en particular, la manca d’ascensor), i en el que viu de lloguer gent gran tota sola o en parella, la políti-ca d’habitatge hauria de fomentar la rehabilitació dèbil d’aquests habitatges.

El cost d’aquesta rehabilitació dèbil (a més de l’ascensor, eliminar altres defi ciències com ara la manca d’aigua calenta, les humitats i els sorolls) és, en la majoria dels casos, inferior al cost social que pos-teriorment signifi ca per als pressupostos municipals haver d’atendre a aquesta gent gran (com ara el trasllat d’aquestes persones a altres habitatges nous amb serveis adequats a les seves necessitats).

LA GENT GRAN PREFEREIX VIURE ALS SEUS PROPIS BARRIS QUAN HA DE CANVIAR D’HABITATGE

86 El barri juga un paper molt important per a la gent gran perquè és la seva escala territorial de referència. Pràcticament el 80% de les persones de més de 65 anys amb habitatge independent declara que, en cas d’haver de canviar de residència (per millorar alguna de

les seves condicions de vida), el lloc desitjat per al seu nou domicili seria el barri on han viscut durant els darrers anys. Hi ha, per tant, un sentiment d’identifi cació de la gent gran amb el barri on viu.

87 La proximitat als serveis públics, especialment als sanitaris (20,9%), és l’aspecte més valorat del fet de viure a Barcelona. Aquesta valo-ració s’incrementa amb l’edat. Altres aspectes molt valorats del fet de viure a Barcelona són una millor qualitat de vida (14,3%), el fet que a la ciutat hi ha més de tot (13,6%), i la proximitat o diversitat d’equipaments i d’activitats culturals (10,1%).

88 Un aspecte que cal remarcar és que més d’un 10% de la gent gran sustenta la seva preferència per la ciutat en el fet que hi ha més activitat econòmica i més possibilitats de trobar feina. Aquest fet podria estar relacionat amb la necessitat i/o possibilitat de trobar algun tipus de feina i ingrés més enllà de la jubilació. Ens pot estar dient que hi ha més gent gran de la que sabem que fan alguna feina després de la jubilació.

89 A partir dels 65 anys, l’espai de les relacions socials més quotidianes

es redueix per a la gent gran. Aquest efecte és en part conseqüència de la seva sortida del mercat laboral, però, sobretot, és el resultat de les difi cultats per traslladar-se més enllà de certes distàncies (el barri).

DESAJUSTOS ENTRE NECESSITATS HABITACIONALS DE LA GENT GRAN I CARACTERÍSTIQUES DELS SEUS HABITATGES. RISCOS D’INFRAHABITATGE I “MOBBING”

90 L’estratègia residencial de la població de més de 65 anys de Barcelona que viu en un habitatge independent amb defi ciències de qualitat es caracteritza per la baixa perspectiva de canvi d’ha-bitatge. L’any 2000, un 97,2% no tenia previst canviar d’habitatge durant els propers cinc anys, tot i que manifestaven patir un fort desajust entre les característiques dels seus habitatges i les seves necessitats residencials.

91 Així, alguns d’aquests desajustos entre condicions i necessitats re-sidencials es deriven de l’antiguitat de l’habitatge i de la necessitat de fer-hi reformes. L’any 2000, els habitatges de la gent gran tenien una antiguitat mitjana de 58,4 anys i presentaven més problemes d’habitabilitat que els de la resta de la població.

92 Aquesta situació comporta el risc que alguns habitatges ocupats majoritàriament per gent gran amb difi cultats per fer front a les despeses relacionades amb el seu manteniment acaben esdevenint infrahabitatges. Aquest risc creix amb l’augment de l’esperança de vida.


93 Al seu torn, aquestes situacions són propenses al “mobbing”, fe-nomen que, per manca de dades, el Grup d’Experts no ha pogut documentar ni analitzar en profunditat, tot i que els representants del sector immobiliari consultats reconeixen la seva existència.

EL PARC POTENCIAL D’HABITATGES SUBSTITUÏBLES PROCEDENTS DE LA GENT GRAN. POSSIBILITATS DE LA HIPOTECA INVERSA PER MILLORAR LES CONDICIONS DE VIDA DE LA GENT GRAN

94 A Barcelona hi ha un potencial important d’habitatges ocupats per gent gran que no s’ajusten a les seves necessitats (per exemple, la manca d’ascensor), però que suposarien un recurs important per a les polítiques municipals que estiguin orientades, d’una banda, a mantenir les funcions residencials de la ciutat construïda i, de l’altra, a buscar la cohesió social i la col·laboració intergeneracional a través de l’habitatge.

95 Aquests habitatges en situació de desajust entre les seves caracte-rístiques i els seus ocupants podrien ser substituïbles, tot i que per aconseguir-ho es necessiten iniciatives innovadores que funcionin en dos sentits. El primer consisteix a donar garanties i confi ança a la gent gran que viu en aquests habitatges perquè en cedeixin l’ús i se’n vagin a viure a apartaments tutelats o que tinguin serveis. Fent això, possibilitarien la renovació d’aquests habitatges, la qual cosa permetria donar-los un ús més efi cient per part de persones més joves amb altres necessitats residencials.

96 La superfície mitjana dels habitatges de la gent gran a Barcelona és de 82,9 m2. Tanmateix, la majoria de persones d’aquest col·lectiu viuen totes soles (23,3%) o en parella (41,1%). De fet, la mitjana de membres de les llars de la gent gran que viuen independents era de 2,1 membres, mentre que la de la resta de la població de Barcelona era de 3,2 membres.

97 Les polítiques de substitució d’habitatge per millorar les condici-ons de vida de la gent gran es troben amb un altre condicionant. Malgrat que la majoria de la gent gran viu tota sola o en parella, la resta (35,5%) viu amb els fi lls i/o amb altres persones. En aquestes darreres tipologies de llars la substitució d’habitatge per millorar les condicions de vida d’aquestes persones resulta més complexa perquè, a més de la gent gran que són cap de família o parella/còn-juge, hi ha altres persones amb edats i parentescos molt diversos.

98 Si limitem l’anàlisi del potencial d’habitatges substituïbles al parc d’habitatges habitats per gent gran que viu en llars unipersonals o en parella (el 64,7% del total), ens trobem amb el fet que un 61,8% d’elles tenen el seu habitatge totalment pagat i un 31,4% estaven en règim de lloguer. La resta de situacions, pel que fa al règim de tinença són el 6,7%.

99 El règim de tinença condiciona les estratègies de substitució d’ha-bitatge de la gent gran. Mentre que les persones que tenen una propietat pagada podrien utilitzar el seu habitatge per mantenir o augmentar la seva qualitat de vida, les persones que viuen en un habitatge de lloguer no poden utilitzar el seu habitatge per millorar la seva situació.

100 Al 2001, a Barcelona hi havia 120.617 persones de 65 anys o més que podien utilitzar el seu habitatge com a valor de canvi per millorar o mantenir les seves condicions de vida. Això representa 83.650 habitatges, un 11,03% del parc total d’habitatges de la ciutat. D’aquests habitatges potencialment “substituïbles” de pro-pietat totalment pagats, 32.540 habitatges (un 38,9%) eren de la dècada del 1960; 29.947 (un 35,8%) de més antiguitat i 11.293 (un 13,5%) tenien més de 100 m2. La superfície mitjana dels habitatges potencialment substituïbles de propietat totalment pagats era de 77,1 m2.

101 Si ens fi xem ara en el parc d’habitatges ocupats per llars uniper-sonals o en parella de 65 anys o més, i en règim de lloguer, ens trobem que l’any 2001 a Barcelona hi havia 56.216 persones dins d’aquestes categories que residien en 39.439 habitatges; és a dir, el 5,2% del parc total d’habitatges de la ciutat.

Dels 39.439 habitatges potencialment “substituïbles” de lloguer, el 20,5% (8.085) eren de la dècada del 1960 i la resta, un 73,8% (29.106,), eren més antics. Si observem la superfície, un 18,7% (7.375) tenien més de 100 m2 i la mitjana era de 81,1 m2.

102 Els habitatges on habita la gent gran suposen un recurs important, tant per al manteniment i la millora de les seves condicions de vida durant la vellesa com per a les polítiques d’habitatge orientades a la conservació de les funcions residencials del parc existent, així com a la recerca de la cohesió social i la col·laboració intergenera-cional dins de Barcelona.

Mecanismes com els de la hipoteca inversa poden fer que la gent gran que viu en pisos de la seva propietat puguin millorar les seves condicions de vida sense perdre els seus drets sobre l’habitatge. En altres casos, s’hauria d’incentivar o possibilitar que aquestes perso-nes puguin utilitzar pisos tutelats de protecció pública a canvi de cedir temporalment el seu habitatge al municipi perquè sigui usat per altres inquilins més joves, sense perdre’n per això la propietat.

//7// NECESSITATS, PREFERÈNCIES I ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DELA POBLACIÓ DE BARCELONA

7.1 PREFERÈNCIA DELS BARCELONINS A ROMANDRE ALS SEUS BARRIS QUAN CANVIEN D’HABITATGE

7.2 UNA SORPRESA: BARCELONA “EXPULSA” MENYS POBLACIÓ QUE ALTRES MUNICIPIS

7.3 LA DECISIÓ DE MARXAR DE BARCELONA: NECESSITAT O POSSIBILITAT DE TRIAR?

7.4 EDAT EN QUÈ ES CANVIA D’HABITATGE I DE CICLE VITAL

7.5 DIFERÈNCIES DE COMPORTAMENT RESIDENCIAL ENTRE ELS QUE ES QUEDEN I ELS QUE MARXEN DE LA CIUTAT

7.6 QUI MARXA DE BARCELONA?

7.7 QUI CANVIA DE RESIDÈNCIA DINS DE BARCELONA?

7.8 QUI TÉ MÉS DIFICULTATS PER DESENVOLUPAR LES SEVES PREFERÈNCIES RESIDENCIALS?

7.9 L’“EFECTE EXPULSIÓ” NO ÉS EL QUE SEMBLA QUAN AGAFEM L’ÀMBIT METROPOLITÀ COM A ESPAI REAL DE LES ESTRATÈGIES RESIDENCIALS


//7// NECESSITATS, PREFERÈNCIES I ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DE LA POBLACIÓ DE BARCELONA

103 Un aspecte de gran interès per a la política d’habitatge a Barcelona és conèixer les estratègies residencials de la població quan decideix canviar d’habitatge.

Per estratègia residencial entenem el compromís acceptable en-tre les restriccions del mercat d’habitatge (preu, fi nançament), les característiques de l’oferta d’habitatge existent, el nivell de satis-facció amb l’espai públic quotidià (entorn, serveis, equipaments) i els objectius i preferències dels individus. Són, per tant, tot un seguit de decisions relacionades amb el canvi de residència, que s’adopten en moments determinats i en ubicacions espacials.

104 En el Llibre Blanc hem analitzat les estratègies residencials de la població de Barcelona que ha canviat d’habitatge a partir de tres eixos o dimensions: a) La relació entre la mobilitat residencial i la difi cultat d’accés a l’habitatge; b) L’edat en què es canvia d’habitat-ge; i, c) La relació entre la mobilitat residencial i les característiques de l’habitatge.

Aquesta anàlisi té forçosament limitacions. Podem conèixer les dates de la localització residencial de la població dels diversos anys de referència i podem conèixer les seves pautes de canvi d’habi-tatge durant els anys previs. Tanmateix, però, no sabem quin és el comportament de les persones que en anys anteriors residien a la regió metropolitana i, l’any de referència, ja no hi viuen.

PREFERÈNCIA DELS BARCELONINS A ROMANDRE ALS SEUS BARRIS QUAN CANVIEN D’HABITATGE

105 L’estratègia residencial preferent dels barcelonins a l’hora de can-viar de residència és romandre a la mateixa ciutat. Més concreta-ment, romandre al barri on viuen.

Les dades de l’Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població (ECVHP) que hem pogut utilitzar confi rmen aquesta preferència. En la taula 4 pot observar-se com la meitat de la població de Barcelona que ha canviat d’habitatge durant el període quinquen-nal 1996-2000 es queda al mateix barri; una quarta part canvia de barri, però roman dins del municipi. Així doncs, almenys sis de cada deu canvis de residència acaben dins del municipi de Barcelona.

106 Aquest comportament permet donar una resposta parcial a la por existent entre l’opinió pública al fet que l’increment de preus esti-gui provocant la sortida o “expulsió” de la ciutat d’aquella part de la població que a causa dels preus no pot accedir a un habitatge a Barcelona.


107 El terç de població que en canviar de residència se’n va a l’àrea metropolitana no respon a un perfi l socioeconòmic únic, tant si és de segments de rendes baixes com de rendes mitjanes o altes. Per tant, la por al fet que la sortida estigui provocant un canvi en la composició social de la població de la ciutat tampoc queda refermat en les dades que hem pogut consultar.

108 Així mateix, durant els darrers anys també s’observa un efecte invers, consistent en el retorn a Barcelona de persones que an-teriorment n’havien marxat. Aquesta tornada sembla apuntar a l’existència d’una estratègia residencial amb pautes diferenciades al llarg del cicle vital de les persones.

UNA SORPRESA: BARCELONA “EXPULSA” MENYS POBLACIÓ QUE ALTRES MUNICIPIS

109 En comparar aquestes dades amb les d’altres municipis de l’àrea metropolitana s’observa que Barcelona expulsa poca població. Els indicadors de migració que hem construït per analitzar el possible efecte expulsió de residents a la ciutat situen Barcelona entre els municipis on menys individus creuen la frontera administrativa amb la resta de municipis circumdants.

110 La responsable de la immigració neta negativa existent a Barcelona és la baixa intensitat immigratòria, extraordinàriament baixa en xifres relatives quan la comparem amb la resta dels municipis del Pla Estratègic Metropolità (d’ara endavant PEM), i no la sortida o “expulsió” de residents cap a altres municipis.

111 Cal esperar que les sortides per raons de preus es frenin en el futur. La convergència de preus de l’habitatge a Barcelona i els municipis

de la seva àrea metropolitana farà que el fenomen de sortida sigui cada cop menys freqüent, almenys a causa dels preus.

LA DECISIÓ DE MARXAR DE BARCELONA: NECESSITAT O POSSIBILITAT DE TRIAR?

112 La sortida de Barcelona per anar a residir a la perifèria sembla ser que no respon únicament a un motiu de preus, sinó a una preferència o desig de les famílies de viure en un habitatge millor i/o en un entorn de més qualitat, a uns preus semblants als d’un pis a Barcelona.

113 Aquesta preferència per la sortida s’ha vist afavorida per dos fac-tors. D’una banda, per la nombrosa oferta sorgida durant els darrers anys de promocions d’habitatges unifamiliars a uns preus raonables en unes condicions de fi nançament molt favorables. Una altra cosa ben diferent, que no hem abordat en el Llibre Blanc, és si la pro-moció massiva d’habitatges unifamiliars prop dels nuclis urbans de l’àrea metropolitana, especialment de la segona corona, ha estat una política depredadora del sòl, amb costos inassumibles a mig termini per les conseqüències que tindrà sobre els serveis públics i la mobilitat espacial.

D’altra banda, la sortida s’ha vist afavorida per la millora de les infraestructures de mobilitat que permeten separar el lloc de feina del lloc de residència. Per tant, al costat del fenomen d’expulsió per necessitat ha actuat, possiblement amb més intensitat, un fe-nomen d’oportunitat que ha afavorit la sortida de Barcelona.

114 Que l’opció de marxar de la ciutat de Barcelona quan els residents decideixen canviar d’habitatge no es deu tant a una difi cultat d’ac-cés a un habitatge a Barcelona com a una possibilitat de triar està confi rmada per altres dades.

Així, el lleuger dèfi cit d’oferta d’habitatge que s’observa a Barcelona no sembla ser la causa principal de la mobilitat cap a la resta de la regió metropolitana. L’oferta d’habitatge a Barcelona ha estat aproximadament un 6,5% inferior a la demanda de la població de Barcelona entre els anys 1996 i 2000. Tanmateix, un 28,5% de la població de Barcelona que ha canviat d’habitatge durant aquest període ha marxat de la ciutat. Aquesta gran diferència apunta al fet que el lleuger dèfi cit d’oferta d’habitatge de Barcelona no pot ser la causa principal de la mobilitat residencial externa.

Una altra dada que indica que el més important en l’opció de mar-xar de la ciutat és la possibilitat de triar, és el fet que la població de Barcelona amb ingressos mitjans-alts mostra una propensió més elevada a creuar la frontera municipal que la població amb ingressos mitjans-baixos (vegeu taula 5).

TAULA4 Estratègies residencials de la població de Barcelona: destinació dins de la regió metropolitana (%) Font: Capítol 2, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

Any d’arribada a l’habitatge: de 1996 a 2000

Mateix barri (Barcelona): Autocontenció residencial dels barris 43,3

Altre barri (Barcelona) 27,7

Subtotal Barcelona: Autocontenció residencial de Barcelona 71,0

Primera Corona 10,7

Segona Corona 18,3

Subtotal resta RMB 29,0

Total 100


La principal diferència entre la població de Barcelona que quan canvia d’habitatge se’n va de la ciutat i la que quan canvia s’hi queda la trobem en la millora de l’entorn. Només un 6,7% de la població que se’n va manifesta com a principal motiu el fet de poder accedir a un habitatge més barat.

115 D’aquestes dades, la conclusió que raonablement se’n pot extreure és que l’opció de sortir o abandonar la ciutat quan es decideix canviar d’habitatge no és tant per una necessitat com per una possibilitat de triar.

116 Aprofundint en aquesta motivació, cal destacar el poc pes dels motius laborals com a raó per al canvi d’habitatge quan la gent se’n va de la ciutat. Només un 13% de la població que va anar-se’n de Barcelona quan va decidir canviar d’habitatge entre els anys 1991 i 2000 ho va fer per motius laborals.

117 Si abans Barcelona perdia principalment joves adults que formaven noves llars, ara cal afegir-hi una emigració neta interna de pobla-ció de nacionalitat estrangera que en el primer moment del seu itinerari residencial s’assenta a la ciutat de Barcelona, per, de mica en mica, redistribuir-se per tota l’àrea metropolitana.

EDAT EN QUÈ ES CANVIA D’HABITATGE I DE CICLE VITAL

118 La població de Barcelona canvia d’habitatge majoritàriament entre els 18 i els 44 anys. No obstant això, durant l’última dècada l’edat de canvi s’ha anat endarrerint. Aquest fenomen se situa en la base del retard en l’emancipació dels joves, fet que constitueix una ano-malia del cas espanyol.

119 La població de 18 a 24 anys canvia cada cop menys d’habitatge, i ha passat de representar un 26,4% del total dels canvis per al període 1981-1990 a un 14,2% per al període 1991-2000. Els joves adults, entre 25 a 34 anys, mostren més mobilitat i passen d’un 30,9% a un 43,8%. El grup de 35 a 44 anys, d’un 18,5% a un 23,7%, respec-tivament. A partir dels 45 anys es fan molt pocs canvis d’habitatge en tots els períodes analitzats.

120 Hi ha una corba clàssica de l’estructura demogràfi ca que relaciona la migració i la mobilitat residencial interior amb el cicle de vida de les persones. La màxima mobilitat residencial i intensitat migratòria es registra entre els 25 i els 35 anys. Aquest procés està relacionat d’una manera directa amb el procés d’emancipació, que en el cas espanyol acostuma a coincidir amb la formació d’una nova llar, tot i que aquest factor va perdent força, com ja s’ha analitzat anteriorment.

121 No obstant això, hi ha diferències segons el tipus de migració. Així doncs, els moviments de sortida de Barcelona amb destinació a la resta de Catalunya presenten una edat mitjana més elevada que la mobilitat cap als municipis fronterers. Per la seva banda, els moviments que es dirigeixen cap a fora de Catalunya presenten un perfi l amb una important concentració de moviments a edats de sortida d’activitat (jubilació).

DIFERÈNCIES DE COMPORTAMENT RESIDENCIAL ENTRE ELS QUE ES QUEDEN I ELS QUE MARXEN DE LA CIUTAT

122 Les característiques de l’oferta d’habitatge a la regió metropoli-tana i a Barcelona tenen una gran infl uència en les decisions dels barcelonins quan decideixen canviar d’habitatge.

123 La població de Barcelona que canvia d’habitatge i roman a la ciutat té les següents pautes diferencials respecte dels que se’n van:

• Decideix en major mesura viure en un habitatge de lloguer que els que se’n van de la ciutat, especialment si es compara amb els se’n van a viure a la segona corona.

• Decideix viure en habitatges més grans que els que se’n van a la primera corona, però més petits que els que decideixen anar-se’n a la segona corona.

• Viu en habitatges més antics que la que se’n va a l’entorn metro-polità, sobretot si és a la segona corona.

• Viu majoritàriament en pisos. La que se’n va a la resta de la regió metropolitana també, tot i que en un percentatge inferior, espe-cialment si se’n va a la segona corona.

TAULA5 Estratègies residencials de la població de Barcelona. Destinació segons ingressos* (%) Font: Capítol 2, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

Any d’arribada a l’habitatge: de 1991 a 2000

Ingressos mitjans-baixos**

Ingressos mitjans-alts*** Total

Barcelona 74,3 63,5 71,0

Primera Corona 10,4 12,6 10,7

Segona Corona 15,3 23,9 17,8

Subtotal resta RMB 25,7 36,5 28,5

Total RMB 100 100 100

* Ingressos declarats pels entrevistats a l’Enquesta de la Regió de Barcelona 2000, i que fan referència a l’any 1999.** Menys de 1.200 euros nets mensuals*** Més de 1.200 euros nets mensuals


124 La conclusió és que, de manera majoritària, els barcelonins que en canviar d’habitatge es queden a Barcelona ho fa majoritàriament de lloguer.

QUI MARXA DE BARCELONA?

125 Una gran part dels moviments de sortida de Barcelona al llarg dels darrers anys són d’estrangers. Aquest és el col·lectiu que marca les grans xifres de sortida de residents. Per exemple, set de cada deu persones que canvien de domicili o de municipi amb origen al Raval són de nacionalitat estrangera. Aquest és un fenomen que cal tenir en compte, ja que la mobilitat residencial dels estrangers presenta diferències signifi catives amb la registrada per la pobla-ció de nacionalitat espanyola, tant pel que fa a la intensitat dels fl uxos com a les pautes residencials dominants durant la dècada dels noranta.

126 La proporció dels que romanen a la ciutat és més elevada als dis-trictes acomodats, malgrat que la interpretació d’aquesta dinàmi-ca en el sentit interior/exterior ens mostri com els residents dels districtes perifèrics de Barcelona, fronterers amb altres municipis, tenen una tendència més gran a canviar de ciutat.

127 Al contrari, la mobilitat de la població autòctona quan creua la frontera municipal tendeix a anar-se’n a la segona corona, o en-cara més lluny. Aquest fet reforça la hipòtesi de l’epígraf anterior, en el sentit que la sortida té un component important de tria, no pas de necessitat.

QUI CANVIA DE RESIDÈNCIA DINS DE BARCELONA?

128 L’elevada mobilitat d’immigrants entre Barcelona i els seus mu-nicipis fronterers té la seva correspondència en allò que passa a l’interior de la ciutat, on hi ha un ampli ventall de comportaments migratoris. Alguns dels resultats obtinguts a partir de l’elaboració d’un índex sintètic de migració són els següents:

• Els habitants de Ciutat Vella són, amb una diferència ben notable, els que més canvien de domicili i residència. Més de 10 canvis al llarg d’una vida si es prolonguessin els nivells migratoris actuals. Aquest registre duplica els que es registren a zones de Les Corts i de Sarrià-Sant Gervasi.

• Els residents dels barris de Raval i Gòtic presenten la major pro-pensió al canvi de residència. Probablement aquest fet està asso-ciat a l’acumulació de trajectòries residencials de major fragilitat i a la presència d’un mercat d’habitatge d’una tipologia específi ca

(importància del lloguer i existència d’àrees de sobreempadrona-ment i sobreocupació).

• Tot i que durant les darreres dècades Ciutat Vella sempre ha con-centrat la major mobilitat residencial de la ciutat, la tendència s’ha accentuat amb l’augment de la població estrangera.

• Aquesta nova immigració també ha provocat que zones com ara Trinitat Vella o Ciutat Meridiana-Vallbona hagin emergit darrera-ment com a àrees amb una elevada intensitat migratòria.

129 L’elevada mobilitat observada en aquests barris té molt a veure amb els fl uxos migratoris interiors de la població estrangera.

Quan es mouen, ho fan, en primer lloc, cap a altres districtes o

barris de Barcelona, especialment cap als barris que van servir de sopluig a la primera emigració camp-ciutat dels anys seixanta. Quan creuen la frontera municipal predomina la localització en els municipis més propers a Barcelona. Aquestes àrees pròximes o de veïnatge municipal conjuguen diversos factors que les fan atractives de cara a les estratègies residencials dels immigrants es-trangers: un mercat d’habitatge d’unes determinades característi-ques, de fàcil mobilitat mitjançant el transport públic, oportunitats laborals i unes xarxes socials cada cop més consolidades.

QUI TÉ MÉS DIFICULTATS PER DESENVOLUPAR LES SEVES PREFERÈNCIES RESIDENCIALS?

130 Les estratègies residencials de les llars depenen fonamentalment de dos factors: de la seva capacitat econòmica, i de les seves pre-ferències o desitjos en relació amb l’habitatge en el qual voldrien viure. La relació entre els ingressos i el cost de l’habitatge és el principal element que condiciona la satisfacció de les necessitats d’habitatge de la població. Des d’aquest punt de vista, la pobresa relativa és el factor condicionant bàsic de les estratègies residen-cials de la població.

131 El grup d’edat més jove, sobretot de 18 a 25 anys, i les persones de més de 65 anys són els col·lectius on es concentra un major percentatge de població amb ingressos baixos, és a dir, de pobresa relativa. Per tant, són aquests dos col·lectius els que topen amb més problemes per desenvolupar les seves preferències i estratè-gies residencials.


L’“EFECTE EXPULSIÓ” NO ÉS EL QUE SEMBLA QUAN AGAFEM L’ÀMBIT METROPOLITÀ COM A ESPAI REAL DE LES ESTRATÈGIES RESIDENCIALS

132 La idea que Barcelona “expulsa” alguns dels seus residents parteix del supòsit que el municipi és en si mateix un sistema residencial complet, capaç d’oferir per si sol tota la tipologia d’habitatge que satisfaci les preferències dels seus residents al llarg del cicle vital. Però això no és del tot cert, tal com ens ho suggereix el fet que la decisió d’anar-se’n a viure fora de la ciutat central és, en un gran part, una decisió que se sustenta la possibilitat de triar de viure en uns entorns d’una qualitat residencial diferent a la que ofereix la ciutat central. Barcelona és només una part d’un sistema resi-dencial més ampli, que abasta, almenys, fi ns a la segona corona metropolitana.

133 Si l’àmbit que és capaç de satisfer totes les preferències i estra-tègies residencials dels barcelonins és el metropolità, aleshores és del tot discutible que es pugui parlar d’expulsió quan l’opció per un habitatge unifamiliar porta una família a desplaçar-se des de Barcelona fi ns a un municipi de la segona corona.

134 Una demostració indirecta que els residents contemplen l’espai metropolità com el seu sistema residència de referència és el fet que, en general, la mobilitat laboral dins de l’àrea metropolitana no va associada a un canvi de residència. Quan canvien de feina, els barcelonins prefereixen la mobilitat personal a la mobilitat re-sidencial.

135 Aquest comportament està recolzat per l’existència d’un cost de transacció lligat al fet de canviar d’habitatge, entre impostos, registre, notaris, etc., descomptant-hi el temps que cal per triar un habitatge que s’adeqüi tant als recursos com a les necessitats familiars. I encara més en un mercat de treball amb unes elevades taxes de temporalitat.

136 Naturalment, això té conseqüències importants per al disseny de les infraestructures de mobilitat dins de l’àrea metropolitana. Però aquesta es una qüestió que no entra en els termes de referència de l’encàrrec realitzat per l’Alcalde de Barcelona.

//8// MOVIMENTS POBLACIONALS I HABITATGE. IMPACTE DE LA IMMIGRACIÓ ESTRANGERA I DE LES MIGRACIONS INTERIORS

8.1 BARCELONA TORNA A GUANYAR POBLACIÓ

8.2 DE LA CIUTAT-MUNICIPI A LA CIUTAT-METROPOLITANA

8.3 PAPER DE BARCELONA EN LA GLOBALITZACIÓ DE LA IMMIGRACIÓ

8.4 MASCULINITZACIÓ I REJOVENIMENT DE LA POBLACIÓ ESTRANGERA

8.5 DE LA DUALITZACIÓ A LA GENERALITZACIÓ DINS DELS BARRIS

8.6 CONFIRMACIÓ D’UNA NOVETAT: L’EMERGÈNCIA DELS BARRIS QUE HAVIEN CRESCUT AMB LA PRIMERA IMMIGRACIÓ

8.7 CIUTAT VELLA: CONCENTRACIÓ O LIDERATGE?

8.8 L’“EFECTE BOLA DE NEU”: EL VEÏNATGE MUNICIPAL COM A VEHICLE DE DIFUSIÓ

8.9 PAUTES DE CONCENTRACIÓ: ESPECIALITZACIÓ TERRITORIAL

8.10 COM MAJOR ÉS EL VOLUM D’UNA NACIONALITAT MENOR ÉS LA SEVA SEGREGACIÓ

8.11 MODELS D’ASSENTAMENT TERRITORIAL

8.12 UNA SORPRESA INESPERADA: DISMINUEIX LA SEGREGACIÓ

8.13 CONCENTRACIÓ I SOBREOCUPACIÓ, FENÒMENS TRANSITORIS O ESTRUCTURALS?

8.14 HABITATGE I POBLACIÓ ESTRANGERA: QUI TRIA A QUI?

8.15 ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DELS IMMIGRANTS I MERCAT DE REPOSICIÓ

8.16 CICLE D’ASSENTAMENT I ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DELS IMMIGRANTS

8.17 LA “CULTURA DE PROPIETAT” COM A FACTOR D’INTEGRACIÓ DELS IMMIGRANTS

Prinect Printready Normalizer

APPLIED NORMALIZER PARAMETER PAGES: Default Size: [595.276 841.890] pts Resolution: [2540 2540] dpi FONTS: Embed All Fonts: No When Embedding Fails: Continue with warning Subset Embedded Fonts: No COLOR IMAGES: Resample: Yes Downsample Type: Bicubic Downsample Resolution: 300 dpi Downsample Threshold: 450 dpi Encode Color Images: Yes Image Filter: ZIP Automatic: No GRAYSCALE IMAGES: Resample: Yes Downsample Type: Bicubic Downsample Resolution: 300 dpi Downsample Threshold: 450 dpi Encode Grayscale Images: Yes Image Filter: ZIP Automatic: No MONOCHROME IMAGES: Resample: Yes Downsample Type: Bicubic Downsample Resolution: 1200 dpi Downsample Threshold: 1800 dpi Encode Monochrome Images: Yes Image Filter: CCITTFax Encode CCITT Group: 4 ADVANCED: Compress Text and Line Art: Yes Allow PostScript File to Override Settings: Yes Preserve Level 2 copypage Semantics: Yes ASCII85 Encode Pages: No Illustrator Overprint Mode: Yes Preserve Overprint Settings: Yes Convert Gradients to Smooth Shades: Yes Preserve Halftone Information: No Process Prologue and Epilogue: No Transfer Functions: Preserve UCR and Black Generation: Preserve Document Structuring Conventions (DSC): Process DSC Comments: Yes Resize Page and Center Artwork for EPS: Yes Preserve EPS Information from DSC: Yes Preserve OPI Comments: No Preserve Document Information from DSC: Yes


<< /ASCII85EncodePages false /AutoPositionEPSFiles true /AutoRotatePages /None /Binding /Left /CalGrayProfile (None) /CalRGBProfile (None) /CalCMYKProfile (None) /sRGBProfile (None) /CannotEmbedFontPolicy /Warning /CompatibilityLevel 1.5 /CompressObjects /Off /CompressPages true /ConvertImagesToIndexed false /CreateJobTicket true /DefaultRenderingIntent /Default /DetectBlends true /DetectCurves 0.0000 /ColorConversionStrategy /LeaveColorUnchanged /DoThumbnails false /EmbedAllFonts false /EmbedJobOptions false /EmitDSCWarnings false /EndPage -1 /ImageMemory 524288 /LockDistillerParams true /MaxSubsetPct 100 /Optimize false /OPM 1 /ParseDSCComments true /ParseDSCCommentsForDocInfo true /PreserveCopyPage true /PreserveEPSInfo true /PreserveHalftoneInfo false /PreserveOPIComments false /PreserveOverprintSettings true /StartPage 1 /SubsetFonts false /TransferFunctionInfo /Preserve /UCRandBGInfo /Preserve /UsePrologue false /AlwaysEmbed [ true ] /NeverEmbed [ true ] /AntiAliasColorImages false /DownsampleColorImages true /ColorImageDownsampleType /Bicubic /ColorImageResolution 300 /ColorImageDepth -1 /ColorImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeColorImages true /ColorImageFilter /FlateEncode /AutoFilterColorImages false /ColorImageAutoFilterStrategy /JPEG /ColorACSImageDict << /QFactor 0.76 /HSamples [2 1 1 2] /VSamples [2 1 1 2] >> /ColorImageDict << /QFactor 0.15 /HSamples [1 1 1 1] /VSamples [1 1 1 1] >> /JPEG2000ColorACSImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 15 >> /JPEG2000ColorImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 15 >> /AntiAliasGrayImages false /DownsampleGrayImages true /GrayImageDownsampleType /Bicubic /GrayImageResolution 300 /GrayImageDepth -1 /GrayImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeGrayImages true /GrayImageFilter /FlateEncode /AutoFilterGrayImages false /GrayImageAutoFilterStrategy /JPEG /GrayACSImageDict << /QFactor 0.76 /HSamples [2 1 1 2] /VSamples [2 1 1 2] >> /GrayImageDict << /QFactor 0.15 /HSamples [1 1 1 1] /VSamples [1 1 1 1] >> /JPEG2000GrayACSImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 15 >> /JPEG2000GrayImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 15 >> /AntiAliasMonoImages false /DownsampleMonoImages true /MonoImageDownsampleType /Bicubic /MonoImageResolution 1200 /MonoImageDepth -1 /MonoImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeMonoImages true /MonoImageFilter /CCITTFaxEncode /MonoImageDict << /K -1 >> /AllowPSXObjects true /PDFX1aCheck false /PDFX3Check false /PDFXCompliantPDFOnly false /PDFXNoTrimBoxError true /PDFXTrimBoxToMediaBoxOffset [ 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 ] /PDFXSetBleedBoxToMediaBox true /PDFXBleedBoxToTrimBoxOffset [ 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 ] /PDFXOutputIntentProfile (None) /PDFXOutputCondition () /PDFXTrapped /Unknown >> setdistillerparams << /HWResolution [2540 2540] /PageSize [595.276 841.890] >> setpagedevice


//8// MOVIMIENTS POBLACIONALS I HABITATGE. IMPACTE DE LA IMMIGRACIÓ ESTRANGERA I DE LES MIGRACIONS INTERIORS

137 Els fl uxos d’immigració s’han transformat en un dels elements més dinàmics de l’economia i del mercat d’habitatge, tant a Barcelona com a la seva àrea metropolitana. El seu creixement i intensitat esta directament relacionat amb les tres regularitzacions que han tingut lloc a l’Estat espanyol des de l’any 2000.

Cal destacar que d’un minso 2% del total dels residents de l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB) al 1999, la població estrangera ha passat a més del 12% al 2005.

138 A mesura que els nous fl uxos d’immigrants s’assenten, sorgeix un procés de migracions dins de l’interior de la ciutat i de l’àrea metro-politana. Aquestes migracions interiors tenen un fort impacte en el mercat d’habitatge, i donen lloc a un procés de rotació poblacional a les zones d’assentament de la nova població immigrant.

139 La immigració estrangera aporta benefi cis a la demografi a i a l’eco-nomia de l’àrea metropolitana. Però també genera riscos i pors socials i polítics de tipus divers. En general, aquestes pors s’associen especialment amb els riscos relacionats amb la concentració i la segregació de la població immigrant en determinats barris o zones de la ciutat, i amb la possible aparició de fenòmens de sobreocu-pació i amuntegament residencial.

140 En aquest epígraf extractem algunes qüestions i resultats que s’analitzen amb més detall en diversos capítols de la Part II del Llibre Blanc.

BARCELONA TORNA A GUANYAR POBLACIÓ

141 Durant els darrers anys s’ha invertit la tendència a la disminució de la població de Barcelona. Segons xifres provisionals, l’1 de gener de 2006 s’havia superat la barrera del 1.600.000 habitants. Un creixement de més de 100.000 persones en poc més de 5 anys.

D’aquesta manera s’ha trencat, almenys temporalment, la ten-dència i les previsions que sostenen la continuïtat de la descon-centració de la ciutat en benefi ci de la seva perifèria, procés que s’havia iniciat a mitjans de la dècada dels setanta del segle passat, el mateix que en altres grans àrees urbanes com ara Madrid, Sevilla, València i Bilbao.

El nou fenomen immigratori ha permès la recentralització de Barcelona en la dinàmica poblacional de la seva àrea metropolita-na i, per extensió, de Catalunya.


DE LA CIUTAT-MUNICIPI A LA CIUTAT-METROPOLITANA 142 A la vista de la recuperació poblacional, ens podem demanar si el

procés de desconcentració del municipi de Barcelona s’ha aturat defi nitivament. En realitat, no és així. L’arribada de població de na-cionalitat estrangera i l’augment del nombre d’habitants emmas-cara el procés de desconcentració per motius residencials. D’una banda, Barcelona-municipi continua perdent població a favor de la resta de municipis metropolitans, sobretot dels que se situen més enllà de la primera corona. D’altra banda, però, guanya població per immigració internacional. Més que no pas davant d’un procés de desconcentració tradicional, possiblement estem vivint un procés complex de migracions interiors i redistribució territorial, amb una lògica gens fàcil d’identifi car. O dit d’una altra manera, no es tracta d’una única lògica.

143 En qualsevol cas, les tendències poblacionals i migratòries observa-des semblen apuntar al fet que de la ciutat-municipi estem passant a la ciutat-metropolitana. És aquest àmbit metropolità, en el qual s’insereix la ciutat central, el que constitueix un sistema residencial complet, com ja vam veure en la secció anterior, capaç de satisfer totes les necessitats, preferències i estratègies dels residents al llarg del seu cicle vital.

PAPER DE BARCELONA EN LA GLOBALITZACIÓ DE LA IMMIGRACIÓ

144 L’evolució de la població estrangera refl ecteix de manera para-digmàtica l’impacte que la globalització econòmica, en la seva dimensió de fl uxos internacionals de persones, té en una metròpoli europea. D’una situació de gairebé inexistència de població estran-gera al 1991, hem passat als 38.065 estrangers empadronats a 1 de gener de 1999 i als 260.058 del padró del 2006.

145 Aquest procés respon a dos impulsos. D’una banda, és el resultat de la pròpia tradició de creixement econòmic de la ciutat. Des d’aquesta perspectiva, els nous immigrants estrangers juguen un paper equivalent al que van tenir en el seu moment els antics immigrants arribats de la resta de l’Estat espanyol. D’altra banda, l’augment de la població estrangera és el resultat del paper de Barcelona en la globalització, posada de relleu per l’especifi citat de la internacionalització dels fl uxos d’immigració que afegeixen una nova dimensió a l’estructura i dinàmica de la ciutat.

146 Si analitzem més detalladament les pautes d’aquest creixement des del 1999, hi podem distingir tres períodes:

• De l’1 de gener de 1999 a 2002 En aquest període es manifesten les conseqüències directes de les

dues regularitzacions que van tenir lloc al 2000 i 2001. És el perío-de de la “llatinoamericanització” dels fl uxos. El pes de la població americana en el conjunt de la població estrangera empadronada va passar del 38,5% al 51,9% a Barcelona, i del 33,9% al 48,1% a l’AMB.

• De l’1 de gener de 2002 a 2005 El creixement va intensifi car-se i nous orígens emergents van

afegir-se al creixement d’altres ja assentats, com ara va ser el cas dels argentins. Cal tenir en compte el progressiu augment de la població de nacionalitat espanyola nascuda a l’estranger i de la població de pares estrangers nascuda a Espanya o a la mateixa Barcelona i l’AMB.

• De 2005 en endavant Es pot preveure que estarà marcat pels resultats del procés de

regularització de febrer-març de 2005, i per l’afl orament de per-sones associades als regularitzats en aquesta operació, que ja eren residents al territori o possiblement reagrupats des de l’estranger durant aquells darrers mesos. Amb dades de desembre de 2005, el nombre de sol·licituds a Catalunya arriba a 139.480, que repre-sentaven el 20% de les 691.655 del conjunt espanyol. Els canvis no han afectat únicament el volum, sinó que han tingut conse-qüències sobre la composició per sexe, edat i nacionalitat.

147 L’anàlisi de la mobilitat interior i de les estratègies residencials de la població immigrant a Barcelona permet sostenir la idea que Barcelona actua com a porta d’entrada i vehicle de difusió de la immigració cap al territori metropolità. Aquesta idea està recolzada pel fet que, malgrat l’increment extraordinari dels fl uxos immigra-toris dels darrers anys, la població estrangera resident a Barcelona perd pes en el conjunt de la població estrangera total a l’AMB.

Així mateix, aquest fet reforça la idea apuntada més endavant de la transitorietat de les concentracions que inicialment es produeixen a la ciutat de Barcelona. L’any 2005 tots els municipis de l’AMB igualaven o superaven el percentatge de població estrangera que tenia Barcelona l’any 1999.

Aquest fenomen de difusió territorial de la població estrangera

també s’observa, com veurem més endavant, en les migracions internes per barris dins de Barcelona.


MASCULINITZACIÓ I REJOVENIMENT DE LA POBLACIÓ ESTRANGERA

148 Els intensos fl uxos immigratoris dels darrers anys han comportat un procés de masculinització i rejoveniment de la població estrangera.

Al 1996, els efectius masculins -tant a Barcelona ciutat com a l’AMB- representaven menys de la meitat dels empadronats estran-gers (47% i 49%, respectivament). Al 2004 han passat al 52% i al 53%, respectivament. Aquest procés de masculinització i rejoveni-ment possiblement està associat amb dos dels efectes propis de les regularitzacions: d’una banda, l’anticipació de projectes migratoris ja existents en el lloc d’origen; de l’altra, el reagrupament familiar, encara que sigui en situació irregular.

149 Un fer remarcable, amb conseqüències futures, és que aquest canvi

en la composició per sexes ha afavorit el creixement dels efectius d’homes tant a les poblacions caracteritzades per estratègies mi-gratòries centrades en homes (poblacions tradicionalment mascu-linitzades, com ara és el cas dels marroquins o pakistanesos), com a les que es caracteritzaven pel protagonisme de les dones (per exemple, les poblacions llatinoamericanes).

150 El segon tret que cal destacar en els canvis que han tingut lloc durant els darrers anys entre la població immigrant és el notable rejoveniment que s’ha produït, de 5 anys.

Per al cas de Barcelona, l’edat mitjana l’any 1996 era de 35,8 anys, mentre que al 2004 va ser de 31,1 anys. A més a més, aquest canvi s’ha produït mantenint la proporció de menors de 15 anys durant el període a Barcelona (12%) i, per tant, disminuint de manera es-pectacular la proporció de població major de 64 anys. Aquest canvi tindrà conseqüències importants sobre la dinàmica residencial i el mercat de l’habitatge.

DE LA DUALITZACIÓ A LA GENERALITZACIÓ DINS DELS BARRIS

151 A més del canvi en l’estructura d’edats i sexes, la composició so-cioeconòmica de la població immigrant també ha experimentat una forta transformació en la seva composició socioeconòmica i localització a la ciutat.

Fins a l’any 1996 hom pot parlar d’una dualització en la distribució de l’escassa població estrangera assentada a Barcelona. Hi havia dues àrees que estaven sobrerepresentades. D’una banda, el dis-tricte de Ciutat Vella, on es localitzaven nacionalitats asiàtiques i africanes i nivells socioeconòmics baixos. D’altra banda, Sarrià-Sant Gervasi, on destacava la residència d’europeus comunitaris amb

nivells socioeconòmics alts. L’Eixample apareixia com una àrea de transició entre les dues zones, essent els ciutadans de nacionali-tats americanes el col·lectiu amb més presència. Tant a una banda d’aquesta línia que dividia la ciutat com a l’altra, la població es-trangera era pràcticament inexistent, amb proporcions de residents molt inferiors a les del conjunt de la ciutat.

152 L’any 1996 pot considerar-se com un punt d’infl exió en aquesta dinàmica. De la polarització en zones determinades de la ciutat es passa a la generalització de la localització de la població estrangera a tots els barris de la ciutat.

153 Per estudiar la seva evolució cal dividir aquest període en dues eta-pes, coincidents amb les que fem servir en analitzar el creixement dels fl uxos immigratoris. La primera des del 1996 fi ns al 2001; la segona, del 2001 al 2005.

• El període 1996-2001, que correspon a grosso modo a la fase que

abans hem caracteritzat de llatinoamericanització, ve marcat per tres grans trets:

o L’extensió de la població estrangera a tots els barris de la ciutat.

o La modifi cació de la jerarquia per barris, amb la desaparició de la sobrerepresentació anterior i l’emergència dels barris caracterit-zats per haver estat els receptors de les antigues onades migratò-ries, com ara Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sant Martí o Sants-Montjuïc.

o El creixement del pes de la població procedent de l’Amèrica del Sud i del Centre, que passa a representar més de la meitat de tota la població estrangera de Barcelona (52,4%), arribant a re-presentar el 70% de tota la població estrangera a zones com ara Nou Barris.

• En el període 2001 a 2005 es combina l’efecte accelerador del creixement amb la diversifi cació per nacionalitats. Aquest període ve marcat per dos grans trets:

o El descens del pes relatiu de Barcelona en el conjunt metropolità, no tant pel decaïment de les entrades com per l’augment de les sortides de Barcelona cap als municipis veïns i la resta de l’entorn metropolità.

o La consolidació en el canvi en la jerarquia per districtes i barris. Els que en el període anterior eren emergents s’afi rmen amb força. Tots els districtes i pràcticament tots els barris superen la mitjana del 6% de població estrangera que tenia Barcelona al 2001.


• Del 2005 en endavant es confi rma la jerarquia de districtes con-fi gurada en els dos períodes anteriors.

MAPA 1

CONFIRMACIÓ D’UNA NOVETAT: L’EMERGÈNCIA DELS BARRIS QUE HAVIEN CRESCUT AMB LA PRIMERA IMMIGRACIÓ

154 Es confi rma allò que en el període inicial era una novetat: l’aug-ment de la nova població estrangera als antics barris crescuts amb les onades migratòries dels anys seixanta. Nou Barris és el districte que més creix durant aquest període. Passa el mateix amb els barris de Sant Martí o Sant Andreu. En aquests dos districtes està tenint lloc un important procés de substitució de població.

155 Tot i que aquests tres districtes es mouen al voltant de la mitjana

de concentració de Barcelona, dintre seu inclouen barris com ara Ciutat Meridiana-Vallbona, Barri Besòs-Maresme i Trinitat Vella, on la població estrangera ja representa percentatges per sobre del 25%. No es tracta únicament d’un creixement afegit, sinó que pot arribar a considerar-se com l’inici d’un canvi rellevant en la composició per nacionalitat de la població d’aquests barris.

CIUTAT VELLA: CONCENTRACIÓ O LIDERATGE?

156 Si s’examina l’actual jerarquia dels districtes, Ciutat Vella continua sent el barri que suma el nombre més gran d’estrangers en termes absoluts (51.232, amb dades de 30 de juny de 2005), en termes relatius respecte del nombre d’estrangers en el conjunt de la ciu-tat (20,6%), i en relació amb la població total del mateix districte (43,9%).

157 No obstant això, aquests nivells de població estrangera no impli-quen un augment de la concentració, sinó un manteniment del lideratge dins de la ciutat.

L’“EFECTE BOLA DE NEU”: EL VEÏNATGE MUNICIPAL COM A VEHICLE DE DIFUSIÓ

158 L’anàlisi de l’evolució de la concentració de la població estrangera a Barcelona respecte del conjunt de l’AMB ens permet identifi car un “efecte bola de neu” a través del qual la població estrangera arribada a Barcelona va repartint-se pel territori de l’AMB d’acord amb una lògica de veïnatge; és a dir, prefereixen municipis que mantenen un continu urbà amb la ciutat, que veuen com el pes de la població estrangera al seu municipi va adquirint cada vegada més unes magnituds més grans. Els fets analitzats en els estudis del Llibre Blanc que ens porten a defensar aquesta idea són els següents:

• Els municipis que més han crescut en població estrangera durant el període 1999-2005 són els que comparteixen veïnatge territo-rial amb Barcelona.

• Les agregacions continentals per a les quals Barcelona havia estat tradicionalment la principal receptora són les que han protago-nitzat, en major mesura, aquesta difusió per l’AMB (on no hi eren tan presents). És el cas dels europeus, els llatinoamericans i els asiàtics.

• Això ha implicat la disminució del pes relatiu de Barcelona en benefi ci d’altres municipis de l’AMB al llarg d’aquest període.

• Les nacionalitats que han arribat fa més poc temps (majoritària-ment de països de la UE ampliada) continuen mostrant una clara atracció per Barcelona, a diferència de la immigració més assen-tada, que, com ja s’ha esmentat anteriorment, és la protagonista d’aquest efecte “bola de neu”.

159 Els motius residencials han hagut de tenir una major infl uència que no pas els laborals en aquesta difusió dins de l’AMB, ja que els municipis que més han crescut durant aquest període, especial-ment a partir de 2002, han estat l’Hospitalet de Llobregat, Badalona i Santa Coloma (caracteritzats pel veïnatge i el continu urbà amb Barcelona).

160 No passa el mateix en el cas dels residents autòctons que, com ja hem vist anteriorment, quan canvien d’habitatge i creuen la fron-tera municipal prefereixen anar-se’n als municipis de la segona corona.

Menys del 2,5%

Entre el 2,51 i el 5,0%



Més del 20,0%

1996 2001 2006


PAUTES DE CONCENTRACIÓ: ESPECIALITZACIÓ TERRITORIAL

161 Per obtenir una panoràmica més precisa de la situació de la con-centració de la població estrangera a l’AMB hem creat un índex de localització que relaciona la proporció d’un col·lectiu continental determinat per a un municipi concret amb la seva presència en el conjunt de l’àrea metropolitana. Aquesta anàlisi produeix els resultats següents:

• Els municipis en què apareix una certa sobrerepresentació d’euro-peus (EU-25) respecte de la resta de nacionalitats són els de Sant Cugat, Sant Just Desvern i Castelldefels; és a dir, els municipis amb un major nivell de renda. Aquest fet apunta a la importància que, després del motiu de l’habitatge, sembla que té el nivell socioe-conòmic dels immigrants.

• Apareix una pauta nova que consisteix en una certa especialització territorial en la difusió i assentament de les poblacions llatinoa-mericana i asiàtica. Així doncs, si bé és visible la importància del continu urbà en la seva difusió al llarg de tot el territori de l’AMB, els asiàtics (xinesos i pakistanesos) estan sobrerepresentats a la zona del Besòs (Santa Coloma i Badalona). Els llatinoamericans, per la seva banda, bàsicament els equatorians, ho estan a la zona del Llobregat (Hospitalet i Cornellà).

• Aquesta divisió hauria de ser interpretada com un producte de la idiosincràsia de les cadenes migratòries de les principals nacio-nalitats considerades, més que no pas com un producte d’altres diferències relacionades amb l’ocupació o el fi ltre residencial.

• Finalment, els africans són els que segueixen tenint una pauta de distribució que podríem relacionar més obertament amb l’especi-alització de l’activitat laboral i l’antiguitat dels corrents migratoris, per tal com se situen sobretot a un i altre costat de la ciutat i amb una major difusió als municipis.

COM MAJOR ÉS EL VOLUM D’UNA NACIONALITAT MENOR ÉS LA SEVA SEGREGACIÓ

162 Com veurem més endavant en l’apartat XIV del present informe, en analitzar les percepcions ciutadanes a Barcelona sobre el problema de l’habitatge, els fenòmens migratoris fan sorgir la preocupació per la possible aparició de concentracions excessives d’immigrants en determinats districtes i/o barris, així com fenòmens de segrega-ció de nacionalitats específi ques, amb el risc d’aparició de guetos que puguin mantenir-se al llarg del temps.

163 La pauta residencial dels immigrants quan arriben a un país d’aco-llida sembla ser la següent: en un primer moment resideixen en zones ja ocupades per membres del seu mateix grup, però a mesura que la seva situació en el mercat de treball millora, varia el seu lloc de residència i es dispersen pel territori. Davant d’aquesta hipòtesi de mobilitat, hi ha alguna evidència sobre fenòmens intensos de concentració, polarització i segregació territorial dels immigrants segons nacionalitat als països o ciutats de recepció.

164 Per poder tenir un millor coneixement del que està passant en el cas de Barcelona amb la concentració i la segregació urbana i me-tropolitana hem dut a terme diverses investigacions per conèixer la pauta de mobilitat de la nova població immigrant arribada els darrers anys. Una informació més precisa sobre aquests processos de concentració i segregació poblacional es pot consultar en els capítols 3 i 4 de la Part II del Llibre Blanc.

165 L’existència de segregació sembla estar relacionada amb la difusió dels col·lectius més enllà del municipi de Barcelona i amb el volum d’individus de cada nacionalitat. Sembla que existeix un efecte dis-torsionador, que apareix quan el nombre de persones d’una mateixa nacionalitat o d’un mateix continent és manifestament menor que el de la resta de col·lectius analitzats per estudiar la segregació.

És a dir, com més petit sigui el contingent d’individus d’un origen en concret, més segregats estaran de la resta. Com més n’hi hagi, més dispersió hi haurà per tot el territori, tot i que sembla evident que, avui per avui, les pautes de segregació dins de l’AMB es re-geixen molt més pel propi procés migratori que no pas per carac-terístiques d’assentament que tinguin a veure amb la nacionalitat, o que puguin atribuir-se a altres factors no demogràfi cs.

MODELS D’ASSENTAMENT TERRITORIAL

166 En el cas del municipi de Barcelona, la concentració i la segregació poden considerar-se com la conseqüència dels comportaments individuals i familiars davant del mercat de l’habitatge, dins de les oportunitats i limitacions que imposa el context social i espacial.

167 L’ús d’indicadors de segregació i de dissimilitud ens ha permès identifi car tres pautes d’inserció territorial de la població immi-grant estrangera a la ciutat de Barcelona:

• Model de concentració i segregació molt elevades.

o Inclou els residents de nacionalitat pakistanesa i fi lipina, com a principals exemples. Amb diferència, són els que manifesten valors més elevats de segregació al municipi. Aquesta segregació va ser


elevada fi ns a les acaballes del 2001. Posteriorment, però, s’observa una major dispersió.

o A causa de l’elevada concentració d’ambdues nacionalitats, la dis-similitud en relació amb la resta serà sempre elevada, tret del cas dels marroquins i dels pakistanesos.

o Dins d’aquesta tipologia de forta concentració podem incloure-hi el col·lectiu indi, que durant els darrers anys ha anat guanyant protagonisme. A diferència dels anteriors, però ja des del principi, apareix amb un índex de segregació inferior i una major presència en diversos barris de la ciutat.

• Model de concentració i segregació mitjanes.

o Les nacionalitats més representatives són els marroquins, els xine-sos i els dominicans. Però també s’hi poden incloure els ciutadans de la UE. Els primers estan sobrerepresentats a Ciutat Vella, tot i que a partir de 2001 els xinesos s’han difós cap a l’Eixample, mentre que els marroquins i els dominicans s’han anat difonent cap al nord-est del municipi.

o Els xinesos destaquen per l’associació entre el seu lloc de residèn-cia i la seva ocupació. Constitueixen el col·lectiu paradigmàtic del que s’ha anomenat “negoci ètnic”.

o Els europeus comunitaris, per la seva banda, s’han difós especial-ment cap als barris amb millors condicions socioeconòmiques del municipi, a través d’un eix que va de Ciutat Vella cap el seu centre tradicional, representat per Pedralbes.

o Els valors obtinguts de concentració i segregació per a aquestes nacionalitats són moderats, i bastant més baixos que els anteriors. I, allò que és més signifi catiu, aquests valors de segregació dava-llen amb el pas del temps.

• Model dispers d’assentament

o El millor exemple d’aquest model són les nacionalitats llatinoame-ricanes, especialment colombians, equatorians, argentins i peruans. En aquest model també s’inclouen algunes de les nacionalitats de l’Europa de l’Est. D’una banda, hi trobem la pauta de les nacio-nalitats amb una certa antiguitat d’arribada (argentins, peruans, colombians i equatorians). De l’altra, la d’altres que tenen un crei-xement a la ciutat més recent, com ara els bolivians i els romanesos. Els seus índexs de concentració i segregació són molt baixos.

o Un fet que cal destacar és que malgrat la feble concentració que mostren aquestes nacionalitats i, per tant, la seva difusió homo-

gènia per tota la ciutat, el districte de Sarrià-Sant Gervasi i el de Les Corts, per sobre de la Diagonal, apareixen com a zones de subrepresentació per a tots aquests col·lectius.

UNA SORPRESA INESPERADA: DISMINUEIX LA SEGREGACIÓ

168 L’evolució de la concentració i segregació de la població estrangera a Barcelona no sembla ser gaire preocupant. A més, quelcom que en un principi és més sorprenent per inesperat, ha disminuït al llarg dels darrers anys (com veiem en la taula 6 de la pàgina següent), coincidint amb l’augment del volum dels fl uxos immigratoris a Barcelona.

169 La lògica de la segregació depèn sobretot del fort creixement del volum i del propi cicle migratori de cada nacionalitat en conjunt més que no pas d’altres característiques de la població.

En tot cas, caldria considerar com a específi c el cas dels africans, amb majors difi cultats per passar a una distribució territorial menys concentrada. Les característiques sociodemogràfi ques d’aquest

Taula 6: Índex de segregació per les principals nacionalitats estrangeres presents a Barcelona, a nivell de Zona Estadística Gran (barri). Font: capítol 3, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

1991 1996 2001 2005

Equador 37,3 37,8 19,8 19,7

Marroc 65,8 53,2 47,9 41,1

Perú 26,0 22,5 21,5 17,8

Colòmbia 24,2 24,2 17,3 12,0

Rep. Dominicana 42,7 31,2 34,2 29,5

Pakistan - 69,6 70,3 64,2

Filipines 59,6 62,4 68,1 65,9

Itàlia 38,1 29,1 29,2 23,0

França 35,7 33,2 31,5 31,9

Argentina 22,5 19,4 21,7 17,9

Xina 42,4 29,3 26,9 24,2

Alemanya 42,0 41,5 35,7 32,0

Regne Unit 35,0 31,9 31,5 32,2

Romania 43,9 41,8 28,6 22,2

Rússia - - 18,8 23,8

Ucraïna - - 26,4 23,1

Cuba - 15,7 17,1 13,9

EUA 37,5 37,5 37,3 35,5

Mèxic 32,6 29,7 25,2 25,5

Bolívia 39,0 41,7 33,0 27,8

Brasil 28,7 29,1 19,5 20,1

Uruguai 23,0 20,2 21,3 14,0

Veneçuela 34,7 28,8 23,5 17,8

Xile 23,1 24,9 20,8 20,6


col·lectiu (menor nivell d’instrucció) o la discriminació en l’accés a l’habitatge (especialment de lloguer) semblen ser els factors ex-plicatius d’aquesta major difi cultat.

170 Des de la perspectiva dels barris, i analitzant el període des de la meitat dels noranta fi ns a l’actualitat, hi destaquen tres fets:

• Un canvi en les jerarquies dels barris amb major presència de re-sidents estrangers, jerarquies que estan associades al creixement diferencial de les nacionalitats.

• La consolidació dels barris que hem anomenat emergents, on la població estava poc representada fi ns fa molt ben poc. Aquest procés està lligat a la dispersió dels llatinoamericans i a la des-concentració dels asiàtics i dels africans, coincidint tots en barris construïts en bona mesura amb l’arribada dels antics fl uxos mi-gratoris.

• El manteniment de Ciutat Vella com una zona lligada a un primer estadi d’arribada al municipi per a algunes nacionalitats, i el seu posterior paper centrífug coincidint amb un major assentament dels nouvinguts.

CONCENTRACIÓ I SOBREOCUPACIÓ, FENÒMENS TRANSITORIS O ESTRUCTURALS? 171 Els fenòmens de concentració i sobreocupació de la població immi-

grant no semblen ser gaire preocupants, almenys fi ns ara. La seva lògica no depèn tant de certes característiques sociodemogràfi -ques de la població immigrant (nivell socioeconòmic, sexe i edat) com de l’extraordinari creixement dels fl uxos i del cicle migratori de cada nacionalitat. Això apunta a l’existència de situacions de transitorietat que es dissoldran, almenys parcialment, a mesura que es consolidi la residència dels nous immigrants.

172 La tipologia de les llars de població estrangera dins del municipi és molt rellevant. Mentre que aquesta tipologia està molt relacio-nada amb l’edat en el cas de les llars espanyoles, la dels estrangers revela sobretot el ritme del procés immigratori per a les principals nacionalitats que el protagonitzen. La diversitat se situa entre els extrems de Ciutat Vella, d’una banda, i de Sarrià-Sant Gervasi, de l’altra.

173 Ciutat Vella és l’únic districte en què el percentatge de llars on tots són estrangers és més gran que el de les llars integrades per estran-gers i espanyols. Al seu torn, és el districte amb un menor nombre de llars formades a partir d’un nucli familiar (menys del 50%). En aquest districte predominen les llars sense nucli i les unipersonals.

D’aquesta manera apareix com un espai d’arribada, però no pas d’assentament defi nitiu.

174 Nou Barris o Sant Andreu mostren les proporcions més grans de llars nuclears d’estrangers de tot el municipi. També tenen les llars amb una dimensió més gran. Aquest fet quadra amb la novetat de l’assentament en aquests barris de població estrangera en què una certa provisionalitat és directament proporcional a la grandària de les llars durant les primeres etapes migratòries. En el gràfi c 14 pot observar-se la dimensió de les llars estrangeres.

175 La idea de transitorietat dels fenòmens de concentració i segre-gació està reforçada pel fet observat del pes més gran que tenen dins de la població immigrant les estructures de llars que s’associen al primer moment d’arribada a la ciutat de les onades immigra-tòries. De la mateixa manera, l’anàlisi de les característiques dels habitatges on resideix la població estrangera (menor superfície, major antiguitat, preeminència del lloguer i forta sobreocupació) reforça aquesta idea de transitorietat unida a un primer moment d’arribada a la ciutat.

176 Com veurem al fi nal del present Informe, algunes de les pors ciu-tadanes relacionades amb l’habitatge estan associades al risc que s’estiguin produint fenòmens de sobreocupació o sobreempadro-nament residencial, especialment per part dels immigrants estran-gers.

177 En primer lloc, cal distingir sobreempadronament i sobreocupació. No sempre que es produeix una situació de sobreempadronament hi ha sobreocupació. En aquests moments no hi ha cap normativa que concreti que s’entén per sobreocupació; per tenir-la, caldrà esperar a l’aprovació de la Llei del Dret a l’Habitatge de Catalunya, actualment en tràmit.

40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

Resta Àrea metropolitana

1

%

2 3 4 5 6 i més

40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

Barcelona

1

%

2 3 4 5 6 i més

14. Població de nacionalitat estrangera i espanyola segons la dimensió de la llar, Barcelona i Resta de l’Àrea metropolitana



178 Segons les orientacions de la cèdula d’habitabilitat, incloses en el Decret 259/2003, es considera que pot haver-hi sobreocupació quan no es disposa de més de 10 m2 per persona. Aquest índex es considera greu quan la superfície és inferior als 6 m2 per persona. De l’anàlisi de les dades del Cens de 2001 es dedueix que la població de nacionalitat estrangera a Barcelona experimentava elevats nivells de sobreocu-pació en habitatge, tret del cas dels europeus comunitaris.

179 Un segon indicador és el d’intensitat de la sobreocupació, que utilitza el nombre d’habitacions per persona. Aquest indicador es considera crític quan el nombre d’habitacions per persona és inferior a 0,5, i moderat quan és inferior a 1. Per al conjunt de la població, un 25,4% dels barcelonins es trobarien en situació de densitat moderada i un 2,6% en l’escenari crític.

No obstant això, la densitat per a la població resident estrangera dóna percentatges més elevats. Així doncs, la densitat crítica va assolir valors del 19,1% per al conjunt d’estrangers, d’una ban-da, amb un extrem del 26% per als asiàtics i, de l’altra, un 6,3% per als europeus. En situació de densitat moderada se situarien el 46,2% dels asiàtics i el 23,9% dels europeus. Per tant, un de cada cinc estrangers disposava al 2001 de menys de 0,5 habitacions per persona, i més de la meitat (el 58%) de menys d’una per persona.

180 L’elevada proporció d’estrangers en habitatges de lloguer i la desi-gual distribució d’aquest parc d’habitatges dins del municipi tenen un elevat impacte territorial. De fet, s’hi observen menys diferèn-cies entre els immigrants si observem la seva distribució segons el règim de tinença dels habitatges que ocupen que si l’observem segons la nacionalitat. Amb dades del 2001, el 17% dels residents en règim de lloguer en el conjunt de la ciutat eren estrangers. A Ciutat Vella eren el 27%, i a Sants-Montjuïc, Nou Barris o Sant Martí estaven al voltant del 20%.

181 La concentració sembla relacionar-se amb els orígens continen-tals de la població. Els asiàtics experimenten els màxims a Ciutat Vella i Sants-Montjuïc. Tot i que no hi ha dades desagregades, la sobreocupació en aquest darrer districte podria situar-se al Poble Sec, per la seva continuïtat territorial amb Ciutat Vella. Aquestes mateixes zones mostren nivells elevats de sobreocupació també per a africans i americans. En canvi, en el cas dels africans també cal tenir en compte el districte de Sant Andreu, en particular Trinitat Vella, i per als americans, el de Nou Barris. Aquests dos districtes també mostraven pautes de concentració elevades.

Tanmateix, possiblement ens trobem al davant d’un origen diferent de la sobreocupació. En el cas de Ciutat Vella són principalment llars sense nucli, mentre que en el cas de Nou Barris es tracta més de llars familiars complexes o múltiples.

182 Amb les dades disponibles és difícil saber si ens trobem davant d’una sobreocupació transitòria o estructural. Si la sobreocupació depengués del creixement dels darrers anys seria de caràcter tran-sitòria, fi ns que es produeix el procés de difusió i assentament. Si no és així, seríem al davant d’una sobreocupació de caràcter més estructural i permanent.

183 Però tot i en el supòsit que fóssim al davant d’una sobreocupa-ció estructural, cal discriminar si és una característica atribuïble a l’habitatge o a la població que l’ocupa. És a dir, si són els mateixos habitatges els que sempre apareixen sobreocupats per una població canviant, o si és la manera de viure d’un conjunt de persones que sempre són les mateixes.

Aquesta diferència també es plasma en el territori. Els barris emer-gents són Nou Barris per als llatinoamericans i Ciutat Vella sobretot per als asiàtics i africans, però extensible a altres nacionalitats. Cal estudiar què passa amb certes nacionalitats al llarg del temps. No-més d’aquesta manera sabrem si desapareix o no la sobreocupació amb el procés d’assentament.

HABITATGE I POBLACIÓ ESTRANGERA: QUI TRIA A QUI?

184 L’habitatge pot ser considerat com un factor determinant en la distribució de la població en el context urbà. Al seu torn, l’habitat-ge actua com a marcador o senyal de les condicions de vida de la població estrangera en relació amb la resta de la població.

185 La presència d’estrangers és notòria en el parc d’habitatge situat per sota dels estàndards de qualitat dels habitatges de la resta de la població.

En conjunt, els estrangers resideixen en pitjors condicions que la resta de la població. Això és quelcom que pot comprovar-se també a altres ciutats europees. L’habitatge on viu una persona de naci-onalitat estrangera és a Barcelona de major antiguitat, de menor superfície, elevada proporció de lloguer i està sobreocupat.

La sobrerepresentació del lloguer entre els estrangers marca de-cisivament la resta de les característiques de l’habitatge on viuen. Això és així en la mesura en què el parc de lloguer té unes carac-terístiques diferencials respecte del parc de propietat.

186 En el cas de Barcelona, l’arribada relativament recent de bona part dels estrangers censats fa que la relació amb l’habitatge estigui marcada per la situació de transitorietat i alhora per les diferències socioeconòmiques dels grups d’immigrants.


187 La distribució del parc de lloguer entre els diversos barris de Barcelona determina en gran mesura la distribució dins de la ciutat de les llars d’estrangers. D’aquí ve el predomini a Ciutat Vella.

188 L’accés a l’habitatge per als estrangers és al seu torn una de les principals causes explicatives de la pèrdua de població de la ciutat, bé sigui a través de l’accés dels més joves a un primer habitatge, coincidint amb la formació d’una nova llar, be sigui a través de la mobilitat vinculada a la millora de les condicions de l’habitatge i del seu entorn a una major edat.

189 La saturació del parc d’habitatge de Barcelona tindrà un paper es-sencial en aquests desplaçaments, conjuntament amb altres factors menys analitzats, com ara la redistribució territorial de la feina i les característiques de les xarxes de transport.

ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DELS IMMIGRANTS I MERCAT DE REPOSICIÓ

190 En els darrers anys, a Barcelona s’observa un fort dinamisme resi-dencial. El nombre de compravendes és molt superior al nombre d’habitatges nous. Aquest dinamisme està molt relacionat amb les estratègies residencials dels immigrants, i amb la rotació que aquestes estratègies indueixen en la població autòctona.

Les dades indiquen que l’accés a la propietat de l’habitatge per part dels immigrants s’intensifi ca amb el temps transcorregut des de la seva arribada. És a dir, amb la reagrupació i l’assentament defi nitiu.

191 A mesura que els immigrants accedeixen a un habitatge de propie-tat, en general antic, provoquen un moviment ascendent dels que ja viuen a la ciutat. Aquestes compres creen oportunitats per als de dintre, afavorint la seva mobilitat a un habitatge de més qualitat.

El dinamisme del mercat de reposició que s’observa a Barcelona durant els darrers anys té molt a veure amb la compra d’habitatge del segment més barat per part dels immigrants. El preu mitjà de l’habitatge comprat pels immigrants estrangers és inferior al preu mitjà de l’habitatge comprat pels residents autòctons.

192 Les dades no ofi cials emprades per a l’elaboració del Llibre Blanc indiquen que el volum d’hipoteques concedides a residents estran-gers per part de les institucions creditícies, en particular per part de les caixes, ha augmentat de manera espectacular al llarg dels darrers anys, i ha pogut arribar a signifi car ja un percentatge per sobre dels dos dígits del total de crèdit hipotecari per a algunes d’aquestes institucions. A més a més, una hipoteca concedida a un

immigrant estranger, en molts casos, en genera una altra perquè el venedor pugui accedir a un habitatge millor.

193 El fort increment de la presència d’immigrants estrangers en el mercat hipotecari per habitatges està impulsat per tres factors. En primer lloc, el bon comportament del mercat laboral. En segon lloc, pel fet que els immigrants tenen una gran propensió a l’estalvi. I, en tercer lloc, com han assenyalat alguns responsables del sector fi nancer consultats, pel fet que el seu elevat sentit de l’honor i de la dignitat fa que només en circumstàncies molt difícils deixin d’atendre els seus compromisos de pagament.

CICLE D’ASSENTAMENT I ESTRATÈGIES RESIDENCIALS DELS IMMIGRANTS

194 Per tot el que hem vist anteriorment, hom pot intuir que l’estra-tègia residencial dels immigrants té una seqüència d’ascens social que va del lloguer compartit en el moment de l’arribada al lloguer individual o de parella en un segon moment i, quan puguin, a la compra d’un habitatge de segona mà.

L’experiència dels promotors i dels fi nancers apunta que aquesta evolució es produeix en un cicle de set anys. En aquest període, un immigrant passa, com a mínim, per tres habitatges, en tres etapes successives: habitatge on s’instal·la en arribar, el segon que lloga i el tercer que compra.

195 Des d’aquesta perspectiva, l’estructura per edats i nacionalitats de la població estrangera arribada durant els darrers anys aporta un fort potencial de creació de llars i de demanda d’habitatge. Ateses les característiques actuals de l’habitatge de la població estrangera –que depèn en gran part de la novetat de la seva arribada a la ciutat- es pot anticipar un major accés a la propietat coincidint amb l’assenta-ment de les diverses onades que han tingut lloc des del 2000. De fet, les dades mostren que la proporció d’habitatge de propietat entre la població d’immigrants augmenta amb els anys de residència.

LA “CULTURA DE PROPIETAT” COM A FACTOR D’INTEGRACIÓ DELS IMMIGRANTS

196 El creixement de la població estrangera des de l’any 2001 fi ns a les acaballes del 2005 ha estat de l’ordre d’unes dues-centes cinquanta mil persones. Amb una ocupació de les llars semblant a la de l’any 2001, aquest creixement de la població de nacionalitat estrangera a Barcelona signifi ca l’existència de gairebé cent mil llars més amb estrangers. I, per tant, de cent mil habitatges. Aquest increment, unit al canvi en les pautes territorials, ha d’haver comportat un


canvi important en el règim de tinença a Barcelona. O bé han variat les característiques del parc, amb un creixement del lloguer que hauria trencat la tendència de la sèrie històrica de creixement de la propietat des dels anys cinquanta, o bé s’ha hagut de produir un increment signifi catiu de la propietat entre els estrangers. O ambdues coses alhora.

197 La propensió a la compra d’habitatge per part dels immigrants estrangers és molt elevada, especialment entre aquells que tenen feina estable i formen un nucli familiar. Entre altres fonts, això es pot comprovar en el fort increment de residents estrangers en les llistes d’espera per a l’accés a un habitatge a través de cooperati-ves impulsades per promotors públics. I també pel fet del creixent nombre de cooperatives formades per immigrants.

198 Aquesta propensió a comprar sembla ser més elevada en alguns col·lectius nacionals que en altres. Però les dades en aquest terreny són poc concloents. En el món de les cooperatives, el primer grup el constitueixen els marroquins, seguits dels llatinoamericans i euro-peus de l’est, en una proporció que podria ser de cinc, tres i un. Els marroquins semblen tenir una propensió a l’estalvi molt elevada. A més a més, estan més assentats i compten amb una solidaritat familiar molt forta, semblant a la dels espanyols.

199 Des d’aquest punt de vista, un cop passat el període inicial d’arri-bada i assentament, la problemàtica residencial dels immigrants no sembla ser diferent a la de la resta de col·lectius socials autòctons d’un nivell de renda semblant.

200 Com ja hem vist anteriorment, l’estructura d’edats i de llars entre la població estrangera aporta un fort potencial de creació de noves llars unides a la fase d’assentament de les noves onades. Per tant, cal preveure una forta demanda d’habitatge en propietat per part d’aquest col·lectiu.

201 El mercat d’habitatge és el factor que millor explica la difusió de la població immigrant, tant a la ciutat de Barcelona com a la seva àrea d’infl uència. Cal esperar que la mobilitat d’aquesta població durant els propers anys segueixi les tendències observades pel con-junt de població durant aquests darrers anys.

202 L’habitatge és el factor determinant de la integració. Així va ser amb les onades d’immigracions interiors dels anys cinquanta i sei-xanta. I el més probable és que torni a passar amb la nova onada d’immigració exterior.

//9// PROJECCIONS DE POBLACIÓ, DE LLARS I DEMANDA D’HABITATGE

9.1 LA IMMIGRACIÓ HA TRENCAT LA TENDÈNCIA A LA BAIXA DE LA POBLACIÓ

9.2 CANVIS EN LA PIRÀMIDE DE POBLACIÓ DE 2005: AUGMENT DE LA GENT GRAN I DELS NENS DE MENOR EDAT

9.3 PROJECCIONS DE POBLACIÓ DEL PLA ESTRATÈGIC METROPOLITÀ (PEM) 2005-2016

9.4 LA CORBA EN FORMA D’“U” INVERTIDA PER A BARCELONA I ELS SEUS DISTRICTES

9.5 CANVIS EN LES PAUTES DE FORMACIÓ I DISSOLUCIÓ DE LLARS

9.6 FORMACIÓ DE LLARS I DEMANDA D’HABITATGE

9.7 FORMACIÓ DE LLARS SEGONS L’EDAT

9.8 NOVES NECESSITATS RESIDENCIALS I REPTES PER A LA POLÍTICA D’HABITATGE


//9// PROJECCIONS DE POBLACIÓ, DE LLARS I DEMANDA D’HABITATGE

203 L’evolució probable de la població i del nombre de llars és un ele-ment clau per a l’estimació de les necessitats residencials en els pro-pers anys. Tot i existir una multiplicitat de factors que introdueixen un grau elevat d’incertesa sobre l’evolució futura de la població i de les llars, les projeccions són una eina útil que permet oferir una estimació de les necessitats residencials i, per tant, un marc de referència necessari per al disseny de política d’habitatge.

204 En el Llibre Blanc hem projectat dos escenaris possibles d’evolució de la població i de les llars en el període 2005-2016, tant per als municipis del PEM com per als districtes de la ciutat de Barcelona. A més del nombre de llars en funció de l’edat de la persona de referència, en cada un d’aquests escenaris es quantifi ca el paper que juguen la dinàmica demogràfi ca -creixement i canvis en les piràmides de població- i els factors culturals, socials i econòmics relacionats amb la formació de llars –propensió a l’emancipació dels joves, tendència a la ruptura de parelles i propensió a l’auto-nomia per a la gent gran.

La variació anual del nombre de llars la descomponem en tres ele-ments: a) la demanda interna, relacionada amb les transformacions en l’estructura per edats de la població ja resident al municipi; b) la demanda externa, resultant dels processos immigratoris; i c) la de-manda afegida, originada pels canvis en la propensió dels individus a formar i/o mantenir una llar. Aquesta descomposició de la formació de llars en aquests tres components permet delimitar la incertesa dels resultats, atès que la demanda interna és més previsible perquè presenta un fort component estructural, mentre que la demanda externa i la demanda afegida són més difícils de preveure.

La metodologia i les dades emprades per fer les projeccions, així com una anàlisi més detallada dels resultats d’aquesta anàlisi, es poden veure en el capítol 3 de la part II del Llibre Blanc.

LA IMMIGRACIÓ HA TRENCAT LA TENDÈNCIA A LA BAIXA DE LA POBLACIÓ

205 Durant l’última dècada, Catalunya ha sofert una profunda transforma-ció demogràfi ca. Les previsions a mitjans dels anys noranta, just abans de l’eclosió de la immigració estrangera, parlaven d’una població per a l’any 2016 que oscil·lava entre els 6,2 i els 6,7 milions d’habitants.

No obstant això, a hores d’ara ja s’han assolit els 7 milions de residents. A la vista d’aquesta nova realitat, s’han reformulat les hipòtesis de futur, especialment les relacionades amb la immigració d’estrangers. Les projeccions més actuals consideren, en l’escenari base, una xifra de població per a Catalunya l’any 2016 de 7,7 mi-lions, i de 8,2 milions en l’escenari elevat.


És a dir, en menys de deu anys s’ha passat de previsions d’un lleu-ger creixement demogràfi c, quan no d’estancament, a altres que postulen signifi catius increments de població a curt i mitjà termi-ni. Aquesta transformació s’ha traduït en un canvi de visió sobre l’evolució futura i sobre les conseqüències socials i econòmiques que d’ella se’n desprendran.

206 La magnitud d’aquesta transformació encara és més intensa quan es contempla a escala territorial. L’exemple més signifi catiu és el nucli central metropolità. Barcelona ciutat ha invertit el seu con-text demogràfi c. Dels creixements negatius dels anys noranta s’ha passat a increments propers al 15 per mil durant els darrers anys. La resta del Barcelonès també ha reorientat la seva tendència po-blacional a principis d’aquest segle, amb un augment del 10 per mil en els darrers anys.

207 Les projeccions de fi nals dels anys noranta difícilment podien pre-veure aquesta fallida de tendència, però aquest fet ens adverteix de la incertesa indissociable dels exercicis de previsió poblacional.

CANVIS EN LA PIRÀMIDE DE POBLACIÓ DE 2005: AUGMENT DE LA GENT GRAN I DELS NENS DE MENOR EDAT

208 L’estructura tradicional de la piràmide poblacional, formada per molts nens i joves i per poca gent gran, s’ha perdut. Des de fa anys, la base de la piràmide s’estreny i augmenta la part superior, és a dir, la proporció de gent gran.

209 Però, per primer cop en molts anys, estem assistint a nous canvis. D’una banda, augmenta la base de nens de menor edat. El grup de 0-4 anys és més nombrós que el de 5-10 anys. D’altra banda, augmenta la població de 25 a 34 anys a causa de l’increment de la població immigrant.

PROJECCIONS DE POBLACIÓ DEL PLA ESTRATÈGIC METROPOLITÀ (PEM) 2005-2016

210 L’àrea del PEM incrementa els seus residents prop d’un quart de milió de persones en els propers anys i passa dels 3,14 als 3,38 milions d’habitants. Aquest creixement contrasta amb la pèrdua neta d’habitants de fi nals del segle passat, entre el Cens del 1991 i el del 2001.

211 L’evolució és positiva tots els anys de la projecció fi ns al 2016. Però apareix una tendència a la desacceleració i es passa d’una taxa del 10,9 per mil anual entre els anys 2005 i 2009 a una del 2,9 per mil entre el 2013 i el 2016.

La raó fonamental d’aquesta desacceleració és la previsió d’immi-grants estrangers. Durant els primers anys presenta elevats con-tingents d’entrada per reduir-se posteriorment, tot i que es manté en valors superiors als observats en els anys anteriors a l’eclosió d’aquest fenomen.

212 Aquesta evolució ve acompanyada per una modifi cació en l’estruc-tura per edats. D’una banda, es produirà un increment dels efectius en edats adultes-madures, com a conseqüència de l’arribada de generacions plenes. D’altra banda, una reducció dels joves-adults, conseqüència de la caiguda de la natalitat durant les darreres dè-cades del segle passat. Aquests canvis tenen caràcter estructural (a causa de la inèrcia de les estructures de les poblacions), i només poden modifi car-se parcialment pels fenòmens migratoris, tret dels municipis més petits on l’impacte migratori és quantitativament més rellevant.

213 Cal destacar l’evolució que experimentarà el nombre dels joves-adults, de 20 a 34 anys, per l’impacte que tindrà en la demanda futura d’habitatge. Malgrat el fl ux d’immigrants previstos i la seva estructura per edats relativament jove, només a molt curt termini es mantindran els efectius actuals. Al fi nal del període, al 2016, s’assolirà la xifra dels 684.000, és a dir, un 12,5% menys que els empadronats al 2005.

214 A escala territorial s’observarà una important heterogeneïtat de tra-jectòries. D’una banda, el nucli central metropolità experimentarà un creixement a curt termini i una tendència posterior de lleu caiguda. De l’altra, el conjunt de la resta del PEM tindrà increments sostin-guts, tot i que amb una gran pluralitat interna en l’evolució i en la distribució espacial de la població dels municipis que engloba.

LA CORBA EN FORMA D’“U” INVERTIDA PER A BARCELONA I ELS SEUS DISTRICTES

215 Per a la ciutat de Barcelona hom preveu una gran estabilitat de la seva població, amb una dinàmica determinada per les migracions, per tal com l’aportació del component natural és menys rellevant. El saldo net de població de Barcelona amb Catalunya i la resta de l’Estat durant el període 2005-2016 és negatiu. La migració es-trangera permet un increment de la població a curt termini, però la tendència de fons és a la reducció.

Entre els anys 2005 i 2008 el saldo entre naixements i defuncions és lleument negatiu, tot i que es compensa amb un saldo migra-tori positiu del 7,2 per mil anual. Durant el període 2013-2018 el context és radicalment diferent, amb un increment natural nul i una pèrdua per migracions del 3,8 per mil anual.


Entre els joves-adults, la relativa estabilitat dels primers anys es reemplaça amb una forta caiguda dels seus efectius, del 18,5% entre 2007 i 2016, a causa d’un efecte de l’actual estructura per edats de la població.

216 Els districtes de Barcelona presenten diferències signifi catives en l’evolució futura de la seva població. Els districtes de Ciutat Ve-lla, Sant Andreu, Sant Martí, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi, Sants-Montjuïc i l’Eixample tindran al 2016 més residents que al 2005. Tanmateix, però, en tots ells, la tendència és a un augment durant els primers anys, seguit d’una davallada.

Al contrari, el districte de Les Corts veurà reduït el seu nombre d’habitants, mentre que, per la seva banda, Horta-Guinardó i Nou Barris perden població en l’horitzó de la projecció, encara que en un primer moment l’augmentaran.

Per al conjunt del període 2005-2016, el ventall es mou entre Les Corts, amb una pèrdua del 4,5% de residents, i Ciutat Vella, amb un guany del 3,4%.

217 Aquest rànquing per districtes es modifi ca si es considera la po-blació jove-adulta. Si bé es redueix en tots els districtes, malgrat l’increment inicial en alguns d’ells, les pèrdues són molt divergents: a Sarrià-Sant Gervasi es redueixen en un 5%, a l’Eixample i Sant Martí al voltant del 15%, a Horta-Guinardó i Nou Barris al voltant del 21,5%, i a Ciutat Vella en un 24%.

218 L’aspecte clau de les desigualtats demogràfi ques a l’interior de Barcelona són les migracions, però també juga un paper diferen-ciador el component natural, determinat pel grau d’envelliment de les piràmides poblacionals. D’aquí que, entre els anys 2005 i 2008, només els districtes que ara tenen menys d’un 19,5% de persones ancianes presenten creixements naturals de signe positiu. És a dir, Ciutat Vella, Sant Andreu i Sant Martí. En els següents períodes, la recuperació prevista en els nivells de fecunditat permetrà que Sants-Montjuïc i Sarrià-Sant Gervasi s’uneixin a aquest grup.

CANVIS EN LES PAUTES DE FORMACIÓ I DISSOLUCIÓ DE LLARS

219 Per conèixer la possible evolució de la demanda d’habitatge a Barcelona és tant o més important estimar l’evolució de les llars com la de la població.

A més de l’evolució de la població, en la formació de llars tenen una importància determinant els canvis en les formes de convivència. Un cas paradigmàtic és el de la ciutat de Barcelona. Entre el 1991

i el 2001 la seva població va reduir-se en un 8,5%, tot i que el nombre de llars va augmentar en un 3%.

Aquesta aparent contradicció s’explica pels canvis en el nombre de persones que resideixen a cada llar, que va passar de les 2,8 a les 2,5 persones per llar. Les llars unipersonals han passat de les 104.000 al 1991 a les 155.000 del 2001. Les formades només per dues persones s’han incrementat un 10%, mentre que l’evolució de la resta de dimensions ha estat negativa, i destaca la davallada de les llars de 4 i 5 persones.

220 Per tant, el punt clau de qualsevol projecció de llars és estimar quina serà l’evolució de la propensió de la població a constituir llars (homes i dones caps de llar). El punt de partida són les proporcions de persones principals per edat observades en el Cens de 2001. Per fer les projeccions de llars, aquestes proporcions de 2001 s’han modifi cat d’acord amb els següents supòsits sobre canvis en les pautes de formació de llars i noves necessitats d’habitatge:

• En primer lloc, estimem que en els propers anys es produirà una recuperació de l’emancipació dels joves. Això signifi ca trencar l’anomalia històrica que representa el fet que la proporció de joves que viu a casa dels seus pares sigui ara més elevada que en èpo-ques anteriors, i una de les més altes del món. En l’escenari mitjà, aquest supòsit representa un augment de dos punts percentuals de la franja de 20 a 24 anys (del 8 al 10 per cent de les persones principals), i de quatre punts en la de 25 a 29 anys (del 24 al 28 per cent). Aquesta recuperació és més intensa en l’escenari alt que fem servir en les nostres projeccions, situant-se la principalitat de 20 a 24 anys en el 15% i la dels de 25 a 29 anys en el 34% al 2021.

• Així mateix, estimem que la propensió a la formació de llars en les edats adultes centrals augmentarà. Aquest supòsit és bàsicament a causa d’un efecte derivat de les ruptures de les parelles. Les proporcions de persones principals en els grups d’edat compresos entre els 30 i els 59 anys s’incrementa en dos punts percentuals respecte del 2001 en l’escenari mitjà analitzat, i de quatre punts en l’escenari alt.

• Finalment, estimem un increment de l’autonomia residencial de la gent gran que es tradueix en unes proporcions de persones principals per sobre dels 75 anys del 62% en l’escenari mitjà, i del 64% en l’escenari alt.

FORMACIÓ DE LLARS I DEMANDA D’HABITATGE

221 A partir d’aquestes hipòtesis sobre canvis en les pautes de formació i dissolució de parelles, la formació de llars a la ciutat de Barcelona


es comportarà de la manera que ve refl ectida gràfi cament en el gràfi c 15.

• S’hi produirà un increment net del nombre de llars, que es mourà entre les 25.000 de l’escenari mitjà i les 45.000 de l’alt. Això re-presenta un 4% i un 7,1% més de llars, respectivament.

• La tendència és a una desacceleració de la generació neta de llars des del moment actual fi ns al 2016. Així, entre el 2005 i el 2006, les llars augmenten en 16.000 en l’escenari mitjà, i en 30.000 en l’alt. Al contrari, en l’últim bienni, 2015-16, el saldo net és gairebé nul en els dos escenaris.

• El ritme de creixement de les llars és superior al de la població. Això signifi ca que continuarà la tendència a la reducció de la dimensió mitjana de les llars barcelonines, que passa de les 2,5 persones al 2005 a les 2,42 en l’escenari mitjà, i a les 2,35 persones en l’alt l’any 2016.

222 Traduït en xifres, signifi ca que, a partir de les 640.000 llars existents a Barcelona al 2005, en un escenari constant en què es mantin-guessin els paràmetres de comportament actuals, el nombre de llars arribaria a 660.000 cap als anys 2009-2012, i baixaria a 650.000 al 2016. No es preveuen davallades addicionals. Si ens situem en un escenari mitjà de variació de les pautes de comportament, el nombre de llars augmenta fi ns al 2012, i després es manté fi ns arribar a unes 665.000 llars al 2016. En l’escenari més dinàmic, el nombre de llars arribaria a les 685.000 al 2016.

223 Per tant, la demanda d’habitatge no s’aturarà d’aquí fi ns al 2016, almenys en l’escenari alt de prospectiva. Encara que la població de joves no augmenti, es compensarà amb propensió més gran per marxar a viure pel seu compte. En el cas de la gent gran passarà exactament el mateix.

FORMACIÓ DE LLARS SEGONS L’EDAT

224 La tendència del total de llars amaga trajectòries distintes en funció de l’edat de la persona, tal com s’observa en el gràfi c 16. El conei-xement detallat d’aquestes diferències té una gran signifi cació per a la política d’habitatge.

225 L’evolució de les llars amb persona principal de 15 a 34 anys està condicionada per l’estructura de la població que existeix avui en dia (efecte estructura). Si es manté l’actual retard en l’emancipació dels joves apareix una clara disminució a mitjà termini, amb una davallada del 15% entre el 2005 i el 2016, tal com s’aprecia en l’escenari constant del gràfi c 16. Només en un context de major emancipació, com en el de l’escenari alt, es mantenen xifres sem-blants a les actuals, al voltant de 100.000 llars.

La implementació de polítiques d’habitatge per als joves, en un context de davallada estructural dels seus efectius a mitjà termini, pot incidir en un increment dels saldos migratoris en aquestes edats i/o en un augment de l’emancipació superior al previst.

226 Les llars i la demanda d’habitatge amb persona principal de 35 a 64 anys són les que tindran un major augment. La causa d’aquest fet és la presència de generacions nombroses i per un efecte im-migració. A més llarg termini, el seu nombre s’estabilitza, amb un increment absolut entre 30.000 i 39.000 llars. Dins d’aquesta etapa del cicle familiar, els increments més importants es donen en les edats adultes, per tal com al voltant del 70% tenen una persona de referència de 35 a 49 anys, mentre que la resta se situa en la franja dels 50 als 64 anys.

227 Finalment, les llars amb una persona de referència de 65 anys i més es caracteritzen per un lleu increment al llarg del període, malgrat el fet que per a aquest segment preveiem taxes d’autonomia creixents.

700

690

680

670

660

650

640

630

620

15. Projecció de llars. Barcelona Font: Capítol 3, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

2005

llars en milers

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Alt Mitjà

Constant

400

360

320

280

240

200

160

120

80

16. Projecció de les llars per edat de la persona principal. Barcelona


2005

llars en milers

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

AltMitjàConstant

de 35 a 64 anys

de 65 anys i més

de 15 a 34 anys


Això és una contradicció aparent. La ciutat de Barcelona té una es-tructura envellida de població. És a dir, una proporció anormalment elevada de gent gran i ancians. Aquest sobreenvelliment actual farà que a la llarga Barcelona envelleixi menys que altres ciutats.

228 Si de la ciutat de Barcelona passem a l’anàlisi dels seus districtes, els resultats són variats, tal i com s’observa en la taula 7.

• Hom preveu un saldo positiu de llars entre el 2005 i el 2016. Aquest saldo oscil·la entre les 700 de l’Eixample i Les Corts a les 6.300 de Sant Martí, en l’escenari mitjà, i de les 1.800 de Les Corts a les 9.400 de Sant Martí en l’escenari elevat.

• Aquest increment es concentra en el primer període, amb saldos positius en tots els districtes entre el 2005 i el 2009. En termes relatius destaquen els increments de Sant Martí, Sant Andreu i Ciutat Vella.

• Al contrari, si ens situem en l’escenari mitjà, en el període 2013-2016 només s’observa una evolució lleugerament positiva de llars als districtes de Sant Martí, Sant Andreu i Sarrià-Sant Gervasi, als quals se’ls ha d’afegir els d’Horta-Guinardó, Les Corts i Nou Barris, si ens situem en l’escenari alt.

NOVES NECESSITATS RESIDENCIALS I REPTES PER A LA POLÍTICA D’HABITATGE

229 Si establim la hipòtesi que qualsevol llar demanda un habitatge, les estimacions sobre evolució del nombre de llars en l’horitzó del 2016 introdueixen un fort repte per a la política d’habitatge a Barcelona. I, indirectament, per a la política urbanística, que ha de respondre a les noves necessitats d’allotjament derivades de les noves tipo-logies de llars a través d’una oferta d’habitatge adequada.

230 Barcelona constitueix un laboratori excepcional per analitzar la relació entre els canvis econòmics, demogràfi cs, socials i culturals associats a la globalització i noves necessitats d’habitatge. Aquests canvis afecten de manera intensa l’estructura i la dinàmica de la població, així com la concepció tradicional del cicle vital, tot plegat relacionat amb l’habitatge.

L’època en què l’habitatge i la llar s’associaven a la formació d’una família tradicional ha deixat pas a una diversitat de situacions amb multiplicitat de recorreguts vitals, en què augmenten les llars unipersonals, sense parentesc i les monoparentals. Aquests canvis afecten la composició de les llars i la freqüència amb la qual hom canvia d’habitatge durant el curs de la vida. D’aquesta manera es produeix un fenomen nou en la creació i dissolució de llars que incideix sobre la demanda, diversifi cant-ne les tipologies i creant noves necessitats.

231 La política d’habitatge a la ciutat ha de respondre al repte que plantegen els canvis que estem observant en les pautes de forma-ció i dissolució de llars, com ara una major propensió a la formació de llars en les edats adultes centrals dins del cicle de vida com a efecte derivat d’una major propensió a la ruptura de les parelles, un increment en l’autonomia residencial de la gent gran, i un augment de la propensió a formar llars unipersonals.

A aquestes noves necessitats d’habitatge, derivades dels canvis culturals i socials en les pautes de formació i dissolució de llars, cal sumar-hi la pressió addicional de demanda que representa la nova immigració estrangera.

232 Com veurem en els següents apartats, les limitacions de sòl exis-tents a la ciutat faran que cada cop sigui més necessària i racional una política activa de rehabilitació de les funcions residencials del parc d’habitatge existent, tot adaptant-lo als nous usos i neces-sitats. Aquesta adaptació requerirà canvis importants en l’actual planifi cació urbanística.

Taula 7: Projecció de les llars dels districtes de Barcelona (base 100=2005)Font: Capítol 3, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

Escenari mitjà persones principals Escenari alt persones principals

2009 2013 2016 2009 2013 2016

Ciutat Vella 105,2 99,4 98,8 106,1 100,2 99,4

Eixample 102,3 99,5 98,9 103,4 100,5 99,6

Gràcia 103,0 100,0 99,2 103,9 100,8 99,8

Horta-Guinardó 102,7 100,4 99,4 104,0 101,4 100,4

Les Corts 102,8 100,0 99,4 104,0 101,2 100,3

Nou Barris 103,2 100,3 99,4 104,5 101,5 100,0

Sant Andreu 105,5 102,2 100,5 107,0 103,3 101,3

Sant Martí 105,2 101,7 100,2 106,5 102,9 101,0

Sants-Montjuïc 104,0 100,1 99,2 105,3 101,3 99,9

Sarrià-St. Gervasi 104,5 102,0 100,5 105,8 103,2 101,4

Barcelona 103,8 100,6 99,6 105,0 101,6 100,3

//10// EL PARC D’HABITATGE EXISTENT I LA NOVA OFERTA

10.1 EL PAPER DE BARCELONA DINS DEL SISTEMA RESIDENCIAL METROPOLITÀ

10.2 ESPECIALITZACIÓ EN HABITATGE ANTIC, OCUPAT PER GENT GRAN

10.3 ESPECIALITZACIÓ EN HABITATGE DE QUALITAT EN UN CONTEXT DENS

10.4 UNA CIUTAT MOLT BAIXA O MOLT ALTA, PERÒ HOMOGÈNIA

10.5 NOVA PREFERÈNCIA PER HABITATGES MÉS PETITS

10.6 ESPECIALITZACIÓ RELATIVA DE BARCELONA EN HABITATGE DE LLOGUER

10.7 RUPTURA D’UNA TENDÈNCIA: EN ELS DARRERS ANYS S’HA FRENAT LA DAVALLADA DEL PARC DE LLOGUER

10.8 FORT DINAMISME DEL MERCAT DE REPOSICIÓ

10.9 L’HABITATGE COM A INVERSIÓ

10.10 HABITATGES BUITS I SEGONES RESIDÈNCIES

10.11 LES SEGONES RESIDÈNCIES I ELS EMPADRONAMENTS ATÍPICS

10.12 HABITATGES BUITS A BARCELONA: N’HI HA TANTS COM DIUEN?

10.13 CONFIRMANT UNA PERCEPCIÓ: INADEQUACIÓ DE L’OFERTA A LES NOVES NECESSITATS D’HABITATGE

10.14 NECESSITAT DE REHABILITACIÓ DEL PARC EXISTENT D’HABITATGE. EL PROBLEMA DE LA MANCA D’ASCENSORS

10.15 LA NOVA OFERTA: TIPOLOGIA I LOCALITZACIÓ

10.16 EL QUE TROBARÀ SI BUSCA PIS DE NOVA CONSTRUCCIÓ


//10// EL PARC D’HABITATGE EXISTENT I LA NOVA OFERTA

233 Com pot veure’s al fi nal d’aquest Informe Executiu, i recollim més detalladament en els resultats de les enquestes ciutadanes recolli-des en la Part III del Llibre Blanc, hi ha un estat d’opinió ciutadana a Barcelona que percep que l’oferta d’habitatge de Barcelona és defi cient, en quantitat i varietat, per respondre a les noves neces-sitats habitacionals que comporten les noves tipologies de llars, especialment el nombre creixent de famílies monoparentals i llars formades per una única persona. En aquesta secció analitzarem més detalladament les característiques del parc d’habitatge exis-tent i de la nova oferta dels darrers anys, intentant respondre a la pregunta sobre en quina mesura l’oferta respon o no a les noves necessitats d’habitatge.

234 Aquesta anàlisi ha de partir d’una realitat que ja hem analitzat: Barcelona ja no és un sistema residencial en si mateix, capaç de satisfer per si sol la demanda potencial d’habitatge de tots els seus residents, sinó que constitueix una part d’un sistema residencial més ampli, que és el metropolità. Aquest sistema residencial més ampli, que abasta com a mínim fi ns a la segona corona metro-politana, sí que es comporta com un sistema residencial complet capaç de satisfer totes les possibilitats, preferències i estratègies de les llars al llarg del seu cicle vital. Per això, la nostra anàlisi de l’oferta a Barcelona ha d’inserir-se en l’àmbit més ampli del context metropolità.

235 Per analitzar l’oferta d’habitatge de Barcelona, en el context me-tropolità, distingim entre el parc d’habitatge i l’oferta d’habitatge. Mentre que la primera és una variable estoc que fa referència a la totalitat dels habitatges, la segona és una variable fl ux que con-sidera només els habitatges que han entrat en el mercat durant un període determinat (en aquest cas, 1996-2005), tant si són de nova construcció com si són de segona mà. D’aquesta manera, hi ha habitatges que no han estat mai en el mercat mentre que n’hi ha altres que ho han estat més d’un cop.

236 La nostra anàlisi de l’oferta accentua l’enfocament demogràfi c que dóna a les llars el paper d’agent principal. Són les llars les que, en certa mesura, trien les característiques dels seus habitatges. Per tant, coneixent els habitatges que han triat en canviar de residèn-cia, podem saber més coses sobre les preferències i motivacions residencials de la població.

237 Òbviament, cal tenir en compte que les estructures i les preferèn-cies d’una societat són dinàmiques i poden canviar amb el temps. Una de les virtuts de l’anàlisi demogràfi c és permetre identifi car si les diverses característiques demogràfi ques de la població tenen un caràcter estable o dinàmic. En el primer cas som al davant d’un “efecte edat”, és a dir, un comportament que repeteixen di-ferents ciutadans en un mateix moment del seu cicle vital, com


per exemple que el fet de ser jove estigués relacionat amb l’accés a un habitatge més petit.

En el segon, estaríem en presència d’un “efecte generació”, on un mateix comportament s’atribuiria a les tendències imperants en un moment determinat, és a dir, el fet que les llars velles actuals visquin en habitatges més grans -o més petits- no signifi ca que les llars velles del futur continuïn mostrant el mateix comportament. Aquesta funció de l’anàlisi demogràfi ca té una aplicació decisiva en la planifi cació de les necessitats futures d’habitatge.

EL PAPER DE BARCELONA DINS DEL SISTEMA RESIDENCIAL METROPOLITÀ

238 Els 36 municipis metropolitans del PEM ens apareixen com l’àmbit territorial d’actuació del sistema residencial urbà de Barcelona. Aquest àmbit reuneix les característiques pròpies d’un sistema re-sidencial urbà.

• Ofereix un conjunt complet de possibilitats de combinació de característiques demogràfi ques, residencials i geogràfi ques (per exemple, habitatge de lloguer públic per a joves en centres urbans, habitatge unifamiliar perifèric de qualitat per a llars madures i de nivell econòmic elevat).

• Està localitzat geogràfi cament (a banda del fet que la seva deli-mitació més exacta requereix una anàlisi més profunda).

• És intrínsecament dinàmic (els fl uxos de mobilitat residencial po-den interpretar-se com a moviments de les llars entre tipus de residències) i subjecte a canvi temporal (les defi nicions de tipus residencials no són estàtiques).

La ciutat de Barcelona compleix tota una sèrie de funcions im-portants dins d’aquest sistema residencial. L’objecte del nostre estudi, en aquest aspecte, ha estat identifi car els trets distintius de Barcelona dins del sistema residencial metropolità.

239 L’especialització que aporta el model de ciutat existent a Barcelona al sistema residencial metropolità pot resumir-se en tres trets: cen-tralitat dins del sistema metropolità; antiguitat del parc i especia-lització, tot i que amb tendència decreixent, en lloguer. Tot plegat en combinació amb un perfi l demogràfi c envellit. Aquests trets s’han mantingut al llarg de tot el període 1990-2005, encara que, com veurem tot seguit, durant els darrers anys estem assistint a la ruptura d’algunes d’aquestes tendències.

240 Així doncs, d’una banda, sembla que s’ha frenat la tendència a la baixa en la proporció d’habitatges de lloguer i que aquesta tipo-logia ha agafat una nova embranzida. De l’altra, però, s’ha trencat la tendència al creixement dels habitatges de més de 100 m2, per tal com durant els darrers anys s’observa un major creixement dels habitatges de menys de 50 m2 i, especialment, dels de 71 a 80 m2. Aquestes noves tendències tenen molt a veure amb els canvis en els comportaments socials i les pautes demogràfi ques dels darrers anys.

ESPECIALITZACIÓ EN HABITATGE ANTIC, OCUPAT PER GENT GRAN

241 Barcelona està especialitzada, dins del sistema residencial metro-polità, en habitatge antic, sobretot als districtes centrals.

242 Als habitatges més antics, en general, hi viuen les llars més ve-lles. No obstant això, s’observa de manera creixent la presència en aquest tipus d’habitatges de llars acabades de construir i, especial-ment, de llars monoparentals i unipersonals. A Barcelona, el binomi entre habitatge antic i aquestes noves formes de família (13,5%) és normal, mentre que en l’entorn metropolità només és del 3,4%.

243 Com a espai de concentració d’habitatges antics, Barcelona, a més a més, concentra llars velles. Aquesta associació entre habitatge antic i persones d’edat avançada pot resultar problemàtica si l’antiguitat de l’habitatge està associada a problemes de qualitat i l’edat de la llar implica certs nivells de fragilitat, com de fet així passa. Més de l’11% de totes les llars de Barcelona, 67.000 en valor absolut, estan encapçalades per una persona de més de 65 anys.

244 Amb les xifres del Cens comprovem que al 2001 l’antiguitat mitjana de l’habitatge del municipi de Barcelona era de 49,3 anys, signifi ca-tivament per sobre dels municipis metropolitans de l’entorn. Si fem servir les dades sobre habitatges ocupats de l’ECVHP, l’antiguitat era un xic inferior, de 43,1 anys. El 22,5% eren anteriors al 1950, el 10,6% dels anys cinquanta, el 27,6% dels anys seixanta, el 27,5% dels setanta, el 8,1% dels anys vuitanta i el 3,8% dels anys noranta (habitatge nou). Aquest percentatge d’habitatge nou ocupat de Barcelona és inferior al de la primera corona (8,3%) i, sobretot, al de la segona corona (16,7%).

245 Amb dades de l’ECVHP de 2005, els habitatges construïts entre els anys 2000 i 2005, i que estan ocupats, representen només el 2,3% del total del parc d’habitatge ocupat. El gruix del parc ocupat de Barcelona continua sent el que va construir-se durant les dècades dels seixanta i dels setanta, i representen gairebé la meitat del total del parc d’habitatge ocupat (47,7%).


246 Dins de Barcelona hi ha una certa heterogeneïtat relacionada amb el procés històric de producció de l’espai edifi cat. El parc més antic se situa als districtes centrals de Ciutat Vella (98 anys) i l’Eixample (61 anys), mentre que districtes com ara Nou Barris (38 anys) o Les Corts (36 anys) se situen en el mateix nivell que municipis de la primera corona com ara Badalona o l’Hospitalet de Llobregat.

247 El 95% del parc d’habitatge ocupat de Barcelona eren pisos i un 4% eren habitatges unifamiliars. Aquesta distribució s’ha mantingut pràcticament constant des de l’any 1990. Al contrari, a la primera i, sobretot, a la segona corona, el percentatge de pisos era inferior: 86,2% i 64,5%, respectivament. A la segona corona, una de cada tres persones (34,3%) vivia en habitatges unifamiliars.

ESPECIALITZACIÓ EN HABITATGE DE QUALITAT EN UN CONTEXT DENS

248 Dins del sistema residencial metropolità, Barcelona també s’ha especialitzat en habitatge relativament gran pel fet que es troba en un entorn de densitat. Segons el Cens, la superfície mitjana de l’habitatge a Barcelona al 2001 era de 77,1 m2, dada que se situa en un punt intermedi dels valors dels municipis propers.

249 Si utilitzem les dades de l’ECVHP, veiem com la superfície mitjana del parc d’habitatge ocupat a Barcelona (85,1 m2) és superior a la de la primera corona (80,2 m2), però molt inferior a la de la segona corona (104,8 m2). La superfície ocupada s’ha incrementat en tots els àmbits de la regió metropolitana entre els anys 1990 i 2000.

250 Una tercera part (34,4%) dels habitatges ocupats tenia menys de 70 m2 al 2000. Entre els anys 1990 i 2000 ha augmentat el percentatge d’habitatges ocupats de més de 100 m2, mentre que ha disminuït el de menys de 70 m2. No obstant això, durant els darrers anys s’ha produït una ruptura d’aquesta tendència.

251 L’heterogeneïtat interna del municipi de Barcelona quant a la gran-dària mitjana de l’habitatge és important. Els extrems són Ciutat Vella (amb les menors superfícies, 64,7 m2 de mitjana) i Sarrià-Sant Gervasi (amb les majors, 108,7m2), segons dades del Cens. Aquest districte forma un eix de grans habitatges que va de Les Corts fi ns a Sant Cugat. En l’extrem inferior de la distribució de superfícies, Nou Barris, Sant Andreu i Sants s’assemblen a la situació dels municipis contigus de Santa Coloma, l’Hospitalet de Llobregat o Cornellà.

252 L’edat de les persones principals de les llars està molt relacionada amb les superfícies dels habitatges que ocupen. Hi ha una corba en forma de campana molt clara que posa de manifest un efec-te edat en els joves i un efecte generacional. Els habitatges més

grans tendeixen a estar ocupats per llars madures, mentre que els habitatges petits tendeixen a estar ocupats per llars joves o per llars velles.

253 Mentre que en el cas dels joves la tendència a ocupar habitatges més petits sembla respondre a un clar “efecte edat” (per causa del fet que, d’entrada, a l’inici del seu cicle residencial, ocupen habitatges més accessibles, econòmicament parlant), la propen-sió observada de la gent gran a ocupar habitatges més petits té un important component d’“efecte generacional” (les llars velles ocupen habitatges petits perquè sempre n’han ocupat, tenint en compte la relativa estabilitat residencial de les llars). Això apunta a la possibilitat que les llars del futur tinguin una relació més fa-vorable amb la superfície residencial i, per tant, amb la qualitat.

UNA CIUTAT MOLT BAIXA O MOLT ALTA, PERÒ HOMOGÈNIA

254 L’anàlisi de les altures dels edifi cis que formen el parc d’habitatge existent a la ciutat elaborat pel Centre de Política del Sòl i Valora-cions de la UPC ens permet obtenir una altra imatge de Barcelona. Pel que fa a altures, les dues tipologies més nombroses existents a la ciutat són, d’una banda, les edifi cacions més baixes (de planta baixa i de planta baixa més 1), que representen un 33,71% del total i, de l’altra, les més altes (a partir de planta baixa més 7) que arriben al 15,63%. Per tant, les edifi cacions dels extrems d’altures representen el 49,34%.

255 Tanmateix, si observem les altures mitjanes per districtes es pot

constatar que Barcelona és una ciutat homogènia. Això signifi ca que dins de cada districte hi ha una certa barreja de tipologies.

NOVA PREFERÈNCIA PER HABITATGES MÉS PETITS

256 Al llarg dels darrers anys s’ha trencat la tendència que es venia observant des de l’any 2000 al creixement dels habitatges de major grandària, especialment els de més de 100 m2, i a la disminució dels habitatges menors de 50, 60 i 70 m2.

257 Aquesta tendència s’ha trencat coincidint amb el fort increment de preus immobiliaris. Les dades de l’ECVHP de 2005 mostren que, per primer cop des del 1990, el percentatge d’habitatges ocupats de més de 100 m2 es redueix fortament (d’un 21,6% l’any 2000 a un 16,8% l’any 2005; és a dir, una davallada de gairebé cinc punts). Aquesta reducció situa el percentatge d’habitatges ocupats de més de 100 m2 l’any 2005 en el més baix de tot el període analitzat en el nostre estudi (1985-2005).


258 Aquest descens en el percentatge d’habitatges de més de 100 m2 es veu compensat per l’increment dels habitatges de menys de 50 m2 (del 5,8% al 2000 al 6,6% l’any 2005) i, sobretot, per l’augment del percentatge d’habitatges de 61 a 70 m2, que passa d’un 15,9% l’any 2000 a un 18,6% al 2005, trencant i invertint una tendència a la baixa des de l’any 1990.

259 Així doncs, estem assistint a una ruptura de tendència en les ca-racterístiques de l’habitatge ocupat a la ciutat de Barcelona. Rup-tura que, d’una banda, accentua l’especialització de Barcelona en l’oferta d’habitatge de lloguer en el nucli central del sistema resi-dencial metropolità i, de l’altra, modera el seu paper com a oferta especialitzada en habitatge de grandària gran.

260 Les causes d’aquesta ruptura tenen molt a veure tant amb l’aug-ment dels preus com amb les noves pautes i demandes socials. La tendència a l’augment de llars unipersonals, derivada de l’emer-gència de noves formes de llars (joves que s’emancipen, solters, llars formades a partir de separacions matrimonials i altres) sembla ser la principal causa de l’augment de demanda d’habitatges de grandària mitjana o baixa.

ESPECIALITZACIÓ RELATIVA DE BARCELONA EN HABITATGE DE LLOGUER

261 Barcelona mostra una elevada especialització en habitatge de llo-guer. Dins de la propensió general espanyola i catalana al règim de propietat, la major intensitat relativa a Barcelona de la presència del lloguer pot servir com a indicador de comportaments diferen-ciats respecte dels de la resta de Catalunya.

262 D’acord amb les fonts del Cens, el 28,4% dels habitatges ocupats l’any 2001 eren de lloguer. Aquesta xifra està molt per sobre dels nivells mitjans de la resta de municipis metropolitans.

263 No obstant això, aquesta xifra ha anat davallant al llarg dels dar-rers vint-i-cinc anys. Segons l’ECVHP, entre el 1990 i el 2000 el lloguer va caure 11,6 punts percentuals. Aquesta reducció posa de manifest la intensitat de la “cultura de propietat” que ha dominat les preferències dels barcelonins i, més en general, dels espanyols durant l’última dècada. Tot i això, Barcelona és l’àmbit on el règim de propietat és menor en tots els anys de la comparació.

264 Com més antic és el parc d’habitatges, més unitats de lloguer hi trobem. Un 43,5% dels habitatges construïts abans de l’any 1900 estan en aquest règim; això no obstant, només un 6,6% dels ha-bitatges ocupats construïts després de l’any 2000 ho són.

265 Entre els anys 1996 i 2000 l’oferta d’habitatges de lloguer de construcció recent ha estat molt inferior a l’oferta d’habitatge de compra. Això ha provocat que el parc d’habitatge de lloguer hagi experimentat una davallada relativa entre els anys 1990 i 2000 i hagi passat d’un 34,4% a un 22,8%. Malgrat aquest descens rela-tiu, l’oferta d’habitatge de lloguer entre els anys 1996 i 2000 ha suposat el 30% de l’oferta total. Aquesta aparent contradicció té la seva explicació en el fet que els habitatges de lloguer tenen una rotació superior; és a dir, entren en el mercat d’habitatge amb més freqüència que els habitatges de propietat.

266 L’oferta d’habitatge de lloguer i de propietat presenta unes carac-terístiques molt diferenciades, sobretot quant a l’antiguitat i a la superfície. Els habitatges de lloguer que s’han ofertat a Barcelona eren majoritàriament més antics i tenien unes dimensions més reduïdes que els habitatges de propietat.

267 Si comparem l’oferta d’habitatge de Barcelona amb la de la primera i la segona corona, hi observem el següent:

• El 42,4% de l’oferta d’habitatge de la regió metropolitana entre els anys 1996 i 2000 s’ha produït a la segona corona. A Barcelona i a la primera corona l’oferta ha estat del 27% i del 29,8%, res-pectivament. Tenint en compte els nivells de saturació urbanística (que relaciona el sòl urbà amb el sòl total) dels diversos àmbits territorials, l’esforç d’oferta ha estat superior a Barcelona.

• A Barcelona s’ofereix més habitatge de lloguer (30,6%) que no pas a la primera i a la segona corona (10,4% en tots dos àmbits).

• La superfície dels habitatges que s’han ofertat a Barcelona i a la primera corona ha estat molt semblant. Això no obstant, a la segona corona la superfície ha estat molt superior a la de la resta d’àmbits, sobretot a causa del fet que una quarta part de l’oferta ha estat d’habitatges unifamiliars.

• El percentatge d’habitatges nous que s’han ofertat a Barcelona ha suposat un 19% del total de l‘oferta de l’AMB. Aquesta quantitat ha estat molt inferior a la de la primera corona i, sobretot, a la de la segona corona (28%,3% i 47,7%, respectivament).

• Quant a la tipologia de l’habitatge, el percentatge de pisos que s’han ofertat a Barcelona entre els anys 1996 i 2000 (97,6%) ha estat molt superior al de la primera corona (82,9%) i, sobretot, al de la segona corona (73%).

268 La comparació de l’oferta d’habitatge a la regió metropolitana de Barcelona ens ofereix les conclusions següents:


• A Barcelona s’ofereixen més habitatges de lloguer que a la primera i la segona corona. Els habitatges oferts de lloguer són més antics i de dimensions més reduïdes que els de compra.

• Els habitatges que s’ofereixen a la primera corona tenen les ma-teixes dimensions que a Barcelona, però són més nous i en règim de propietat.

• Els habitatges que s’ofereixen a la segona corona són més nous i grans que els de Barcelona i els de la primera corona. La major superfície és perquè una quarta part d’aquesta oferta de la segona corona la constitueixen habitatges unifamiliars.

RUPTURA D’UNA TENDÈNCIA: EN ELS DARRERS ANYS S’HA FRENAT LA DAVALLADA DEL LLOGUER

269 Entre els anys 1985 i 2000 s’havia produït un increment (amb va-riacions anuals a l’alça) del percentatge d’habitatges en règim de propietat i una davallada en el règim de lloguer. No obstant això, aquesta tendència s’ha trencat al 2005, i aproximadament un quart dels habitatges són de règim de lloguer.

270 Malgrat tot, amb les dades existents no és possible saber amb exac-titud d’on prové aquest major parc d’habitatge de lloguer. Atès el fet que només el 6,6% dels habitatges ocupats construïts després del 2000 són de règim de lloguer, mentre que un 93,4% són de règim de propietat, l’estabilització i la lleu correcció a l’alça que ha tingut lloc entre els anys 2000 i 2005 en el règim de tinença de lloguer cal atribuir-ho al parc d’habitatges més antic que s’ofereix en aquest règim.

271 A l’interior del municipi hi ha una important heterogeneïtat. A Ciutat Vella el 58% de llars viuen de lloguer. A la banda baixa hi ha Nou Barris i Sant Martí, que l’any 2001 presentaven percentatges inferiors al 20%, semblants als de l’entorn metropolità. Segura-ment, però, aquestes dades han canviat signifi cativament amb les migracions interiors provocades per la nova població immigrant estrangera que ha arribat a la ciutat durant els darrers anys.

272 Per tant, la presència de lloguer signifi ca en principi un parc antic i una edat avançada dels ocupants. Això és així com a testimoni d’una situació antiga, a través d’un sistema de renda limitada.

273 No obstant això, s’apunta amb claredat l’opció del lloguer com a via d’inserció residencial dels joves emancipats i altres formes de llars. Això ve suggerit pel fet que, tret de Ciutat Vella, hi ha una clara absència de parelles en habitatges de lloguer.

FORT DINAMISME DEL MERCAT DE REPOSICIÓ

274 Si comparem el nombre d’habitatges que es construeixen, tant a l’àrea metropolitana de Barcelona com en el conjunt d’Espanya, amb el nombre de transaccions de compravenda d’habitatges que es duen a terme en un any, la desproporció entre aquestes variables ens porta a la conclusió que el mercat de reposició està tenint un fort dinamisme. Així, a Barcelona, actualment s’hi venen uns cin-quanta mil habitatges, dels quals només uns quatre mil cinc-cents són de nova construcció.

275 Aquest mercat de reposició s’alimenta del procés de canvi d’ha-bitatge que està tenint lloc, impulsat especialment per la pressió des de sota provocada per la nova immigració. Qui té un pis que va comprar-lo barat i pel qual ara el mercat ofereix un valor ele-vat, el ven i s’endeuta, igual que una parella jove, per accedir a un millor habitatge. Aquest moviment de canvi i rotació, en general de sentit ascendent, permet explicar una gran part del dinamisme residencial a Barcelona.

276 Aquest moviment està impulsat per la integració dels nous immi-grants en l’àmbit de Barcelona i de la seva àrea metropolitana. La integració de la immigració té l’habitatge com a eix central. En el moment d’arribada, l’immigrant acostuma a ser acollit a l’habitat-ge de familiars o coneguts ja residents aquí. La segona fase és el lloguer, un cop ha trobat feina. La tercera etapa d’aquest cicle és la compra d’un habitatge de segona mà, coincidint amb l’estabilitat laboral i familiar. La quarta i darrera fase apareix en el moment de la consolidació econòmica amb l’adquisició d’un habitatge nou o de major qualitat. Aquest cicle de l’habitatge de l’immigrant és el que està alimentant el fort mercat de reposició que s’observa a Barcelona.

277 El dinamisme d’aquest mercat de reposició porta associat un altre fenomen que és el de la substitució de la població autòctona per la nova població immigrant, procés que ha d’estar sent important, encara que no ho puguem mesurar fi ns a tenir les dades del nou cens de població.

278 Tanmateix, com ja hem vist anteriorment, aquest procés està tenint lloc sense que es produeixin fenòmens preocupants de segregació poblacional.

L’HABITATGE COM A INVERSIÓ

279 La percepció social generalitzada que la inversió en habitatge sem-pre ha estat un bon refugi per a l’estalvi s’ha vist enfortida durant els darrers anys per la davallada de l’esforç fi nancer (descens del


tipus d’interès i allargament dels terminis) necessari per comprar un habitatge. El resultat ha estat una accentuació de la cultura de la propietat en l’accés a l’habitatge. Això ha provocat una acu-mulació, possiblement excessiva, de l’estalvi familiar en el sector immobiliari.

280 La revalorització de l’habitatge ha estat al llarg dels darrers anys superior a la rendibilitat de la borsa i d’altres actius fi nancers i reals. Això ha fet que el sector residencial sigui una important font d’inversió especulativa (comprar per vendre). En molts casos, els excessos de tresoreria s’han canalitzat cap a aquest sector, a l’espera d’unes elevades rendibilitats. El resultat ha estat també una acumulació probablement excessiva de capital en el sector.

281 Els inversors estrangers han entrat també en aquesta activitat i ara és freqüent veure com acudeixen a les subhastes d’edifi cis a Barcelona, convençuts que hi ha bones oportunitats.

282 Tot i que no hi ha dades ofi cials, en el sector s’estima que gairebé una quarta part de les noves promocions d’habitatge es venen a inversors.

283 Tot això ha contribuït a pressionar a l’alça els preus de l’habitatge i ha generat una sobrevaloració que algunes institucions solvents, com ara el Banc d’Espanya, estimen que pot ser d’un 20 o 25%. Que aquesta sobrevaloració dels preus actuals de l’habitatge a Espanya acabi convertint-se o no en una “bombolla” immobiliària depèn fonamentalment de com hagin fi nançat els inversors aquestes compres i del comportament que puguin tenir en el futur, en el moment en què es produeixi un encariment sostingut dels tipus d’interès i s’alenteixi el creixement econòmic.

284 Però no hi ha dades que permetin conèixer si la compra d’un ha-bitatge com a inversió es fa o no mitjançant endeutament. Si fos així, el fi nançament mitjançant crèdit de la inversió especulati-va d’habitatge podria, en un entorn de tipus creixents d’interès i d’alentiment del creixement, arribar a vendes precipitades que pressionessin els preus a la baixa. Avui per avui, però, no es dóna la combinació d’aquests dos factors.

285 Atès que, com veurem a continuació, el volum d’habitatges buits és relativament escàs, la compra d’habitatge de nova construcció per motius d’inversió ha d’estar sent la font d’habitatge de lloguer que s’ha posat en el mercat en aquests darrers anys.

286 Aquesta és l’opinió generalitzada en el sector immobiliari que con-sidera que qualsevol inversor especulatiu (qui compra per vendre) primer dóna una “passada” a l’habitatge i el lloga per rendibilitzar l’espera.

HABITATGES BUITS I SEGONES RESIDÈNCIES

287 A la ciutat de Barcelona, els habitatges buits i les segones residènci-es, amb freqüència, s’esmenten com un fenomen preocupant i fi ns i tot alarmant. Per part de moltes persones estan considerats com una de les causes del problema de l’habitatge i, en qualsevol cas, com un malbaratament d’un recurs escàs (sòl) amb conseqüències socials negatives.

288 No obstant això, la intensitat d’aquesta tipologia i la seva impor-tància com a causa del problema de l’habitatge es veu de manera molt diferent per part dels diversos col·lectius ciutadans consultats per a l’elaboració d’aquest Informe. Com pot observar-se més de-talladament en la Part III del Llibre Blanc, la majoria de persones consultades a través de la nostra Enquesta a líders d’opinió no comparteix la idea que pugui haver-hi una gran borsa d’habitat-ges buits a Barcelona. Encara més, per a molts d’ells es tracta d’un tòpic o, fi ns i tot d’una “llegenda urbana”, malgrat que aquest darrer terme pugui semblar provocador per als altres. No obstant això, dins de la Comissió d’Habitatge del Consell de Ciutat aquesta possibilitat disposa d’un major nombre de partidaris.

289 L’aplicació del criteri de racionalitat econòmica sembla donar su-port a la idea que aquesta borsa, si de debò existeix, no pot ser gaire gran. La raó és que un pis buit en un mercat de lloguer escàs i amb preus elevats és una inversió a la qual no se li està traient el rendiment possible. Tot i en el cas de compra d’un habitatge per fer una inversió, l’opinió dels experts del sector consultats indica que en aquests casos el més normal és fer allò que en el sector es coneix com “fer una passada”, és a dir, llogar-lo temporalment, posposant la seva venda tenint en compte que el valor de l’habitatge puja. Aquest argument porta a pensar que el nombre de pisos buits no deu ser gaire elevat i que, en tot cas, no és una de les causes del problema de l’habitatge.

290 En tot cas, sembla del tot improbable que les xifres que es publi-quen puguin ser certes. Volums propers als tres milions a Espanya i mig milió a Catalunya resten fora de qualsevol ordre de magnitud raonable compatible amb un funcionament raonable dels mercats d’habitatge.

291 Cal tenir en compte que el bon funcionament del mercat d’habitat-ge, especialment en els casos d’habitatge de lloguer, requereix de l’existència d’un estoc d’habitatge temporalment buit que, d’acord amb els paràmetres usuals, pot estimar-se en un 5% de l’estoc total de l’habitatge existent en cada moment. Passa en el mercat de l’habitatge com passa en altres mercats, com per exemple en el cas del mercat laboral, on l’“atur friccional” de gairebé el 5% és compatible amb la noció de plena ocupació. A més a més, cal


tenir en compte també l’existència d’un cert nombre d’habitatges que per les seves condicions de manca d’habitabilitat romanen desocupats, estan en fase de rehabilitació o han canviat d’ús.

292 Tot i que seria d’un enorme interès saber amb precisió la quantia i la localització dels habitatges buits a Barcelona, hi ha molts obstacles per poder tenir un coneixement precís d’aquesta realitat. D’una banda, les dades del cens es coneixen amb molt de retard. De l’altra, hi ha problemes metodològics importants a l’hora de discernir en el cens d’habitatges què és el que cal entendre per habitatge buit o desocupat i segona residència o habitatge secundari.

293 Les defi nicions que utilitza l’INE per classifi car els habitatges se-gons el seu ús són en principi clares. Un habitatge familiar es considera secundari quan només s’usa part de l’any, de manera estacional, periòdica o esporàdica i no constitueix residència ha-bitual d’una o vàries persones. Al contrari, l’INE considera que un habitatge es considera desocupat o buit quan no és la residència habitual de cap persona ni és utilitzat de manera estacional, peri-òdica o esporàdica per ningú. En aquest cas es tracta d’habitatges desocupats. El criteri està clar, però l’encasellament d’un habitatge no principal en la casella d’habitatge buit o habitatge secundari depèn del criteri concret de l’“agent censal” en el moment que visita aquest habitatge.

294 En relació amb aquesta difi cultat, per distingir el que és un habitat-ge buit d’un habitatge secundari, no principal o segona residència, cal tenir en compte que la bibliografi a especialitzada, així com els mateixos responsables dels censos i padrons ofi cials, insisteixen en la difi cultat per part de l’agent censal de discernir entre una i altra tipologia perquè no sempre és possible disposar d’un bon informador que deixi clara la naturalesa concreta de l’habitatge no principal. D’aquí que, a nivell de cada habitatge concret, la distinció entre habitatge principal i no principal sigui més fi able que la distinció entre habitatge secundari i habitatge buit.

295 Per apropar-nos a un coneixement més precís d’aquesta realitat al municipi de Barcelona, en l’elaboració del Llibre Blanc hem emprat estudis previs del Gabinet Tècnic de Programació de l’Ajuntament de Barcelona i, a més a més, hem dut a terme una investigació sobre les segones residències al municipi i a l’àrea metropolitana de Barcelona a partir de les dades del Cens de població i habitatges de 2001. Vet aquí alguns dels resultats d’aquest estudi.

LES SEGONES RESIDÈNCIES I ELS EMPADRONAMENTS ATÍPICS

296 L’anàlisi que hem dut a terme sobre les segones residències, a partir de la informació que conté per primera vegada el Cens de població

de 2001 sobre habitatges secundaris i els seus usuaris, ens permet tenir un millor coneixement de les segones residències a l’àrea del PEM, la seva incidència, la seva localització i el seu ús; de les característiques dels que disposen d’una segona residència dins del propi municipi on resideixen; de les característiques de la població de l’àrea metropolitana que disposen d’una segona residència a la resta de Catalunya; de la importància que sembla tenir el cicle de vida en aquest patró de conducta residencial; o de les segones residències que la resta de catalans tenen a l’àrea metropolitana i, en particular, al municipi de Barcelona.

297 Malgrat tot, no es disposa d’informació sobre les segones residèn-cies a Barcelona de ciutadans estrangers no residents a Espanya. Tota la riquesa d’aquesta informació pot veure’s més detalladament en el capítol 3, apartat D, de la part II del Llibre Blanc.

298 Dins de l’àrea metropolitana de Barcelona, aproximadament un de cada cinc habitatges està considerat com a no principal. Un terç d’aquests habitatges ha estat defi nit per l’agent censal com a secundari, i els dos terços restants com a desocupat. En el conjunt de Catalunya, la xifra d’habitatges no principals és superior, però els habitatges secundaris dominen sobre els ofi cialment desocupats.

299 Dins de la ciutat de Barcelona el nombre d’habitatges que han estat considerats per l’agent censal com a secundaris és de 57.719. És a dir, un 7,5% del total. Però aquesta xifra, tot i ser important, se situa en valors semblants als d’altres grans ciutats espanyoles com ara Madrid (7,7%), València (7,0%), Sevilla (7,2%) o Saragossa (8,1%).

300 Dins de l’àrea metropolitana, la principal localització de l’habi-tatge secundari és a la zona perifèrica, com ara són els casos de Castelldefels, Gavà, Tiana, Montgat, Begues, Corbera de Llobregat, Cervelló, Santa Coloma de Cervelló i Torrelles de Llobregat. A l’extrem contrari hi ha els municipis més poblats de la rodalia de Barcelona, on l’habitatge secundari se situa al voltant de l’1% del total.

301 Saber a què responen aquests habitatges no principals no és una tasca gens fàcil i, amb les dades existents, només pot abordar-se d’una manera molt parcial, creuant les dades del cens d’habitatges amb les del cens de població. Hem construït un índex de cobertura que expressa la relació entre el nombre de llars espanyoles que afi rmen disposar d’un segon habitatge en alguns dels municipis del PEM amb el nombre total de residències secundàries que han estat assignades per l’agent censal. L’índex de cobertura per a la ciutat de Barcelona és dels més baixos, al voltant del 32,5%. Malgrat tot, cal mirar aquest indicador amb cura pels motius que s’indiquen en el capítol corresponent.


302 Quines són les característiques que tenen les llars que afi rmen disposar d’un segon habitatge en alguns dels 36 municipis del PEM? Cal destacar que un elevat nombre d’habitatges secundaris estan ocupats per residents del mateix municipi. La regla és que com menys turístics són els municipis, més habitatges secundaris hi ha ocupats per residents del mateix municipi.

303 Qui són, o com són, els que tenen alguna segona residència al PEM, i en particular a Barcelona, i que provenen de la resta de Catalunya? En total, hi havia 12.226 llars catalanes de fora del PEM que disposen d’una segona residència a l’àrea metropolitana. En aquestes llars viuen 28.297 persones. Afecta, per tant, només un 1% del total de llars de Catalunya. Però és signifi catiu veure quines són les comarques on es produeix una major concentració de llars que diuen disposar d’una segona residència al PEM. Es tracta de comarques pirenaiques poc poblades, com ara el Pallars Sobirà, la Cerdanya, el Pallars Jussà, l’Alta Ribagorça i el Ripollès, on més d’un 3% de les llars registrades diuen tenir una segona residència a Barcelona.

304 Aquesta distribució territorial tan peculiar ens dóna pistes im-portants sobre aquest col·lectiu i de quines han de ser les seves característiques. Es tracta, molt probablement, del que es coneix com a “empadronaments atípics”; és a dir, aquells individus que, per motius diferents, no viuen a la residència on consten com a empadronats, sinó en la que consta com a secundària dins del PEM i, més en concret, a Barcelona.

305 Si aquesta hipòtesi que fem servir és certa, no som al davant de llars catalanes de fora de Barcelona que disposen d’una segona resi-dència a Barcelona, sinó ben bé tot el contrari. Es tracta d’individus residents a Barcelona o a algun municipi PEM que disposen d’un segon habitatge en alguna d’aquestes comarques pirenaiques i que, pels motius que sigui, s’ha empadronat al seu habitatge secundari, afi rmant que disposen d’un segon habitatge a Barcelona.

Que això és realment així es confi rma de manera indirecta en com-provar que es tracta d’individus que no formen llars unipersonals, sinó que és un únic individu de la unitat familiar qui s’hi ha em-padronat, que són joves amb estudis universitaris que es declaren directius/gerents, alts funcionaris, professionals o tècnics amb una posició econòmica folgada. Per tant, sembla ser que hi ha indicis racionals per concloure que el nombre d’habitatges de Barcelona que tenen la funció d’habitatge secundari d’algú que resideix fora de l’àrea metropolitana és més aviat escàs i que allò que estem observant és un fenomen diferent al de l’habitatge secundari, tot i que les dades ofi cials ens el mostren com a tal, o fi ns i tot com a habitatge buit.

306 Així mateix, s’observa la presència creixent d’estrangers que treba-llen als seus països i viuen aquí durant temporades, atrets per les condicions de Barcelona i de la seva oferta variada de serveis. Són els que en el llenguatge del sector es coneixen com a “professionals nòmades”, gent rica de països rics que s’instal·len a Espanya, tant a l’interior de ciutats com Barcelona com a la costa. No obstant això, no hi ha dades fi ables que permetin una anàlisi semblant al de les segones residències a Barcelona de ciutadans espanyols.

HABITATGES BUITS A BARCELONA: N’HI HA TANTS COM DIUEN?

307 Com ja s’ha indicat anteriorment, aproximadament un de cada cinc habitatges de l’àrea metropolitana de Barcelona està considerat per l’agent censal com a no principal. Un terç d’aquests habitatges ha estat defi nit com a secundari (tot just n’hem fet esment). Els dos terços restants han estat considerats com a desocupats per l’agent censal. En el conjunt de Catalunya la xifra d’habitatges no principals és major que a Barcelona, tot i que, a diferencia de l’àrea metropolitana, els habitatges secundaris dominen sobre els ofi cialment desocupats.

308 La distribució dels habitatges considerats buits dins de l’àrea metro-politana de Barcelona no segueix una lògica tan clara com acabem de veure que segueix la distribució dels habitatges secundaris. Hi destaquen alguns municipi com ara Sant Cugat, Montcada i Reixac o Ripollet, on un de cada cinc habitatges ha estat considerat per l’agent censal com a buit.

309 La xifra ofi cial d’habitatges buits a la ciutat de Barcelona és també important: 100.771 habitatges que representen un 14% del total. Destaca especialment el districte de Ciutat Vella, on un de cada quatre habitatges està desocupat. Tot i això, com passava en el cas dels habitatges secundaris, també en el cas dels habitatges buits la proporció de Barcelona és relativament semblant a la que hi ha en altres grans ciutats espanyoles.

310 Això no obstant, sembla impossible que aquesta xifra sigui sense cap mena de dubte una imatge fi del de la realitat del mercat d’ha-bitatge. L’única manera de tenir una imatge més fi del és mitjançant la investigació directa sobre aquest tipus d’habitatges considerats buits en el cens ofi cial. Amb aquesta fi nalitat, hem emprat un estudi intern del Gabinet Tècnic de Programació amb un treball de camp mitjançant visites personals en una mostra de 1.000 ha-bitatges (d’un univers de 85.400 habitatges considerats buits), que anteriorment havien estat ocupats segons el Padró Municipal a l’abril de 2001. Hem comparat aquest estudi amb un altre dut a terme per part del Gabinet d’Estudis Urbanístics de l’Ajuntament


de Barcelona l’any 1997 per poder tenir una visió de l’evolució en el temps d’aquesta tipologia d’habitatge a Barcelona.

311 Del total de 1.000 habitatges considerats ofi cialment buits, inicial-ment se’n van descomptar els que, per diversos motius, no es poden considerar habitatges buits ni ocupats, bé sigui per haver canviat d’ús i estar ara destinats a activitats econòmiques (ofi cines, locals comercials, magatzems, etc.), per haver-se afegit a altres habitat-ges, per haver estat enderrocats o altres motius semblants. En con-junt, representaven l’11,8% de la mostra. Dels 882 habitatges buits restants, n’hi havia 661 que estaven realment ocupats (74,94% dels considerats buits) i 221 estaven realment buits, la qual cosa representa el 25,06% de la mostra considerada. Aplicant aquests percentatges al total d’habitatges considerats ofi cialment buits, resulta que aquests a Barcelona eren, en el moment de realitzar la investigació de camp, 18.874 (tenint en compte, a més a més, que en aquesta xifra s’inclouen habitatges que, de fet, no poden estar ocupats, bé sigui perquè estaven en procés de rehabilitació o en estat ruïnós o no habitable).

312 Aquests 18.874 habitatges realment buits a Barcelona representa-ven el 2,82% del total de l’estoc d’habitatges existents a Barcelona segons el Cens d’habitatge de la ciutat. Aquesta xifra es inferior al 5% de desocupació friccional que podria considerar-se necessària per facilitar la mobilitat i el funcionament del mercat residencial. I és inferior també al 4,5% d’habitatges buits trobats en l’estudi de 1997, realitzat també mitjançant visites personals, a una mostra de 500 habitatges sobre un univers de 78.857 habitatges buits del Padró de 1996. Aquestes xifres no avalen, per tant, la idea de l’existència d’un estoc elevat d’habitatges buits a Barcelona, ans tot el contrari.

313 La situació podria haver evolucionat durant aquests darrers anys cap a la reducció del nombre d’habitatges buits a Barcelona. Aques-ta conclusió està suggerida pel fet que la forta pressió immigra-tòria dels darrers anys ha hagut de projectar-se sobre l’escàs parc d’habitatges buits existents, atès que l’oferta de nova construcció a la ciutat de Barcelona és molt inferior a l’augment de població durant aquests anys.

314 De fet, és molt probable que, a causa d’aquesta pressió immigra-tòria, més que no pas davant d’una situació d’elevada quantitat d’habitatge buit ens trobem amb el fet que s’estan ocupant ha-bitatges que no tenen les condicions d’habitabilitat necessàries. L’augment del lloguer que indica l’ECVHP 2005 ens porta a pensar que el volum del parc d’habitatges buit de Barcelona s’ha reduït. Altrament, és inexplicable d’on surten aquests nous habitatges de lloguer. Probablement el que ha entrat de nou en el mercat de lloguer no són habitatges anteriorment buits, sinó habitatges que estaven en condicions de no habitabilitat.

CONFIRMANT UNA PERCEPCIÓ: INADEQUACIÓ DE L’OFERTA A LES NOVES NECESSITATS D’HABITATGE

315 La percepció ciutadana és que una de les causes del problema de l’habitatge a Barcelona és la inadequació d’una part de l’actual oferta a les necessitats de la demanda, tant pel que fa a les di-mensions dels pisos que ara es demanden com a la seva distribució entre compra i lloguer. Tot i que s’aprecia certa correcció automà-tica, hom dubta que el mercat per si mateix sigui capaç d’aconse-guir aquest equilibri. A més, hi ha el risc que els promotors acabin construint tots a la vegada pisos petits, la qual cosa provocaria un desequilibri en l’altre extrem.

316 Les dades anteriors sobre les característiques del parc d’habitatge i sobre l’oferta i la demanda d’habitatge ocupat a Barcelona vénen a corroborar aquesta percepció.

317 Les noves necessitats d’habitatge a Barcelona estan marcades, com ja hem vist reiteradament, per les conseqüències que els profunds canvis socials, culturals i demogràfi cs tenen sobre les estratègies i preferències residencials de les llars. Emancipació de joves al marge del procés de formació de parelles, major nombre de persones que viuen totes soles, major nombre de divorcis i llars monoparentals. Una de les conseqüències de tot plegat és l’augment de les llars individuals.

318 No obstant això, l’oferta d’habitatge adequat, tant en dimensió com en règim de lloguer, és molt reduïda. Així doncs, cal fomentar l’oferta d’habitatge capaç d’atendre aquestes noves necessitats residencials.

319 Un altre aspecte de la inadequació del parc d’habitatge existent a les necessitats habitacionals de la població, en particular de la població de més edat, és l’absència d’ascensor en un segment im-portant d’aquest parc. Especialment del segment d’habitatge ocu-pat per gent gran. Aquest fet exigeix algun tipus de rehabilitació orientada a suplir aquesta mancança.

NECESSITAT DE REHABILITACIÓ DEL PARC EXISTENT D’HABITATGE. EL PROBLEMA DE LA MANCA D’ASCENSORS

320 Gairebé la meitat del parc, un 45,8%, va construir-se en un període de 20 anys, del 1961 al 1980. Aquestes dades ens porten a pensar que l’antiguitat mitjana de Barcelona se situa en 54 anys. Com és lògic, el parc més envellit correspon a les zones històriques de la ciutat. A Ciutat Vella, el 54,9% dels habitatges van ser construïts amb anterioritat al 1900 i l’antiguitat mitjana se situa en els 101 anys.


321 Pot constatar-se que del total d’edifi cis, només menys d’una tercera part disposa d’aquest equipament tan desitjable. Tanmateix, del total de 50.983 edifi cis sense ascensor, a causa de la seva escassa altura, no tots necessiten aquest servei. L’estudi del CPSV, dut a terme en el capítol 5, apartat A, de la Part II del Llibre Blanc, valora les necessitats d’ascensor dels edifi cis a partir de tres plantes. És a dir, els edifi cis menors de tres plantes que no tenen ascensor formen part del dèfi cit, però no de les necessitats.

322 D’acord amb aquests supòsits, els edifi cis a partir de tres plantes que requereixen instal·lació d’ascensor són un 46,10%, és a dir, uns 20.000 edifi cis. Per districtes destaca Ciutat Vella amb gairebé un 84% dels seus edifi cis de més de tres plantes que necessiten ascensor. Per sobre d’un 50% d’edifi cis de més de tres plantes que necessiten instal·lar ascensor hi ha Sants Montjuïc, Gràcia, Horta Guinardó i Nou Barris.

LA NOVA OFERTA: TIPOLOGIA I LOCALITZACIÓ

323 L’evolució de la construcció d’habitatge 2000-2006 mostra el pes creixent de l’habitatge de protecció ofi cial i de l’habitatge rehabi-litat sobre el total.

324 Els districtes amb una major activitat en iniciació d’habitatges nous durant el període 1992-2005 han estat Sant Andreu i Sant Martí. Aquests dos districtes acumulen el 41,69% del total. Les zones més endarrerides en construcció d’habitatge nou són Gràcia i Les Corts, amb un 5,25% i un 2,9%, respectivament.

325 Les recents actuacions estrella han estat o són les renovacions del Front Marítim, Diagonal Mar, el Fòrum, el 22@, la Sagrera i la

Maquinista. Una altra de les grans actuacions que queda fora dels districtes de més activitat és la renovació de la Plaça d’Ildefons Cerdà, al 2000.

EL QUE TROBARÀ SI BUSCA PIS DE NOVA CONSTRUCCIÓ

326 La superfície mitjana de les noves construccions es redueix. Així doncs, durant el període 1992-1996 la superfície mitjana va ser de 88,1 m2, mentre que en el darrer període de 1997-2005 va ser de 83,27 m2. Per districtes, el que ofereix una davallada més gran és l’Eixample. En aquest cas, s’ha passat d’habitatges de 90 m2 útils als 65,5 m2 útils dels habitatges construïts al 2005.

327 Només tres districtes han augmentat la grandària de l’habitatge de nova construcció des del 1992. Es tracta de Ciutat Vella, Sarrià Sant Gervasi i Gràcia. No obstant això, aquests districtes ofereixen característiques dispars. Per a Ciutat Vella i Gràcia es produeix un lleuger augment, però cal tenir en compte que són els districtes amb menors superfícies construïdes. Sarrià Sant Gervasi disposa dels habitatges més grans i la nova oferta augmenta encara més la superfície.

328 L’habitatge tipus de nova construcció a Barcelona és de 80 m2, amb un menjador de 23 m2, tres dormitoris, dos banys, en un edifi ci de tres habitatges per planta, sense piscina, amb poca presència de jardí i important dotació d’antena parabòlica.

329 El menjador i la cuina dels nous habitatges són cada cop més petits. El nombre de dormitoris ha sofert una davallada, de 3,43 al 1992 a 2,64 al 2005. Els habitatges de 5 i 6 dormitoris han desaparegut de les noves promocions, mentre que els lofts i els d’1 i 2 dormitoris són cada cop més habituals.

Taula 8: Evolució de l’atorgament de llicències d’habitatges protegits a Barcelona 2000-2006. Font: Capítol 5, Part II, Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona

Habitatge Nou

Habitatge Lliure HPO % Habitatge

ReformatTotal

habitatges

2000 4.969 4.526 443 9% 925 5.894

2001 4.512 4.307 205 5% 684 5.196

2002 4.992 4.161 831 17% 979 5.971

2003 4.899 4.021 878 16% 837 5.736

2004 4.684 3.775 902 19% 1.352 6.036

2005 6.275 4.188 2.103 34% 1.305 7.580

2006 6.376 4.269 2.107 33% 1.425 7.801

//11// CAPACITAT DE RESPOSTA DE L’ACTUAL PLANEJAMENT URBANÍSTIC A LES NECESSITATS D’HABITATGE

11.1 LIDERATGE DE BARCELONA EN NECESSITATS D’HABITATGE PRINCIPAL

11.2 CAPACITAT DE RESPOSTA DEL PLANEJAMENT URBANÍSTIC A LES NECESSITATS DE NOU HABITATGE

11.3 ESCASSETAT RELATIVA D’HABITATGE I REDISTRIBUCIÓ DE LA POBLACIÓ A L’ÀREA METROPOLITANA

11.4 CONVENIÈNCIA D’ALGUNA AUTORITAT METROPOLITANA D’HABITATGE I TRANSPORT


//11// CAPACITAT DE RESPOSTA DE L’ACTUAL PLANEJAMENT URBANÍSTIC A LES NECESSITATS D’HABITATGE

330 Anteriorment hem analitzat les projeccions de població i formació de llars i, per tant, d’habitatge a Barcelona en l’horitzó del 2016. Ara hem d’abordar la qüestió per saber en quina mesura cal esperar que, en aquest mateix horitzó temporal, l’oferta d’habitatge pugui cobrir aquesta demanda. Per fer-ho, hem dut a terme una investi-gació orientada a realitzar un contrast entre les projeccions de llars i l’oferta potencial d’habitatge derivada del planejament urbanístic. L’abast temporal de l’estudi és de 10 anys i se centra en els 36 municipis del PEM i en les comarques de la Regió Metropolitana de Barcelona. Per poder valorar les possibilitats de creixement del nombre d’habitatges principals s’han tingut en compte factors com ara els planejaments actuals d’urbanització, la renovació urbana i els canvis d’usos. El detall d’aquest estudi, dut a terme pel CPSV, pot consultar-se en el capítol 5, apartat C, de la part II del Llibre Blanc. Aquí en resumirem algunes de les conclusions.

LIDERATGE DE BARCELONA EN NECESSITATS D’HABITATGE PRINCIPAL

331 Les necessitats netes d’habitatges principals se situen en una for-quilla de 241.033 a 285.033 habitatges, segons les projeccions de llars per al conjunt dels municipis del PEM entre 2001 i 2016 que hem comentat més amunt. D’acord amb aquestes projeccions, entre 70.000 i 90.000 d’aquests habitatges seran demandats a la ciutat de Barcelona. Per tant, Barcelona capitalitza entre un 29-31% de les necessitats d’habitatge principal per formació de llars dels municipis del PEM.

332 Les cinc ciutats que després de Barcelona requeriran un nombre més gran d’habitatges principals són, per aquest ordre, Badalona, l’Hospitalet, Castelldefels, Sant Cugat i Cornellà.

333 Les necessitats d’habitatges principals per al 2016 es concentren, per tant, en un 69%, al Barcelonès, Baix Llobregat i Vallès Occi-dental. No obstant això, al 2001 aquestes comarques concentraven un 81% del total d’habitatges principals de l’RMB. Així doncs, les nostres projeccions suggereixen una certa pèrdua de pes relatiu pel que fa a habitatge principal al centre de la Regió.

CAPACITAT DE RESPOSTA DEL PLANEJAMENT URBANÍSTIC A LES NECESSITATS DE NOU HABITATGE

334 A la Regió Metropolitana de Barcelona hi ha una potencialitat de 80 milions de metres quadrats de sostre sobre rasant, a partir del planejament urbanístic actual. D’aquesta quantitat, un 50% es destinaria a habitatge, un 40% a activitats econòmiques de tot tipus, i el 10% restant a equipaments. Això no obstant, aquest


nombre de metres quadrats destinats a habitatges s’incrementarà a causa dels canvis d’usos que s’han anat observant des del 1991.

335 A la ciutat de Barcelona el potencial de sostre sobre rasant, d’acord amb el planejament aprovat defi nitivament, se situa en l’estudi del CPSV gairebé en 11 milions de metres quadrats. Això signifi ca que, del total planejat per a la Regió Metropolitana, un 13% li correspondria a la ciutat de Barcelona. El sostre residencial avui ja aprovat a Barcelona suposa gairebé 5,3 milions de metres qua-drats, un 31% dels quals estan destinats a habitatge de protecció ofi cial (sense incloure-hi l’habitatge dotacional), percentatge molt superior a la mitjana de l’àrea metropolitana.

336 Aquest equilibri inicial entre el nombre de metres quadrats de sostre potencial dedicat a usos residencials i a usos econòmics es trenca quan, d’una banda, convertim aquest sostre potencial en un nombre potencial d’habitatges i, de l’altra, en un nombre de llocs de treball potencials que podrien crear-se en el sòl reservat per a activitats econòmiques. Per dur a terme aquesta conversió fem servir, d’una banda, la superfície d’un habitatge-tipus. D’altra ban-da, per a la conversió de sostre dedicat a activitats econòmiques en llocs de treball potencials s’usa la ràtio mitjana de superfície per lloc de treball històric. Per a la ciutat de Barcelona, per cada habitatge potencial, hi ha 2,55 llocs de treball potencials. Aquesta ràtio augmenta a mesura que ens allunyem de Barcelona i arriba a un màxim de 3,12 a l’eix de la B-30, per tot seguit davallar fi ns als 0,84 llocs de treball per habitatge a l’última corona de la Regió Metropolitana.

337 El desequilibri entre habitatges potencials obtinguts del sòl re-servat pel planejament actual per a usos residencials i necessitats d’habitatge derivades de la creació de llocs de treball en el sòl reservat per a usos econòmics és més intens quan considerem la seva localització espacial.

338 Aquest gràfi c ens mostra la diversa capacitat que té el sòl potencial derivat del planejament actual per crear habitatge i per crear llocs de treball dins de la Regió Metropolitana a mesura que anem des de la ciutat de Barcelona cap enfora. Tot i això, el gràfi c no ens diu res sobre l’equilibri entre demanda i oferta potencial d’habitatge. Per fer aquesta comparació hem de convertir la creació de llocs de treball a cada municipi en demanda potencial d’habitatge.

ESCASSETAT RELATIVA D’HABITATGE I REDISTRIBUCIÓ DE LA POBLACIÓ A L’ÀREA METROPOLITANA

339 Si considerem el conjunt de la Regió Metropolitana de Barcelona, les estimacions presenten uns resultats mixtos. Per a un escenari mitjà de formació de llars hi ha un superàvit d’habitatges de 18.770. No obstant això, en l’escenari alt de formació de llars tindríem un dèfi cit de 54.589 habitatges.

340 Les estimacions, detallades per municipis, mostren situacions que en uns casos són positives (superàvits potencials d’oferta d’habi-tatges enfront de necessitats) i en altres són negatives. Aquests desequilibris al llarg de l’àrea metropolitana poden fer que els pa-trons de migracions del passat en el futur es vegin necessàriament modifi cats per l’oferta d’habitatges.

341 D’acord amb aquests càlculs, en l’horitzó 2016 poden fer falta ha-bitatges principals en el conjunt dels municipis del PEM. Segons aquestes previsions, en el cas concret de Barcelona, amb el po-tencial d’habitatge nou al municipi, derivat de l’aprofi tament del planejament urbanístic avui aprovat i xifrat en 57.006 unitats, no n’hi hauria prou per cobrir les necessitats de noves llars, segons els escenaris que emprem. No obstant això, tenint en compte el potencial de rehabilitació del parc existent de 20.000-30.000 uni-tats segons el Pla d’Habitatge de Barcelona i dels nous barris en transformació, aquesta diferència si que podria cobrir-se.

CONVENIÈNCIA D’ALGUNA AUTORITAT METROPOLITANA D’HABITATGE I TRANSPORT

342 En qualsevol cas, l’àrea metropolitana emergeix com el sistema residencial complet dins del qual es produiran els equilibris en-tre oferta i necessitats d’habitatge. El desajust espacial interior existent entre oferta i necessitats d’habitatge fa que la mobilitat intermunicipal sigui l’element vertebrador del territori.

343 En la mesura en què l’AMB emergeix com el sistema residencial complet capaç de donar resposta a totes les preferències residen-cials, la recerca de l’equilibri entre oferta i demanda d’habitatge en

180.000160.000140.000120.000100.00080.00060.00040.00020.000

0

17. Distribució espacial dels habitatges i els llocs de treball potencials


0

llars en milers

10 20 30 40 50 60Km des de Barcelona

Habitatges totals

Llocs de treball


l’horitzó de 2016 es veuria facilitada per l’existència d’algun actor o autoritat metropolitana capaç d’establir un model d’urbanisme su-pramunicipal (un marc d’actuació per a tots els municipis de l’AMB). Les conseqüències de no disposar d’un patró comú d’actuació, que integri els objectius de sostenibilitat territorial i de cohesió social metropolitana, pot conduir a la reproducció d’errades del passat.

344 L’urbanisme dels anys 60 i 70, quan va produir-se l’anterior ona-da immigratòria cap a Barcelona, va basar-se en el creixement il·limitat de la ciutat sobre el territori. Els elements de referència van ser la zonifi cació del sòl i les ordenances urbanístiques. Moltes de les difi cultats de la ciutat actual són fruit d’aquesta manera de compondre el territori, que crea espais de falsa qualitat, sense capacitat per integrar.

345 Entre el 1950 i el 1970 van construir-se polígons d’habitatge des-lligats completament de la ciutat central per poder garantir prou habitatges davant el ràpid augment de població. Aquestes àrees han resultat ser barris amb fortes problemàtiques on sovint s’ha d’invertir de manera continuada. El 55% del sòl residencial metro-polità de Barcelona (on viu la meitat de la població de Catalunya) està immers en processos de millora de la qualitat urbana que freqüentment s’hauran d’acompanyar de programes de gestió de la problemàtica social, especialment en 180.000 habitatges de l’àrea metropolitana (on viuen uns 400.000 habitants).

346 Relacionar directament sòl vacant per planejament urbanístic actual amb la construcció d’habitatge protegit sovint implicaria construir aquest tipus de barris perifèrics especialitzats. Per poder aplicar models de reciclatge i de ciutat compacta cal dotar les normes urbanístiques de més fl exibilitat. Només d’aquesta manera podrà aprofi tar-se millor el potencial de sostre residencial.

347 El procés de monumentalització de les perifèries (l’objectiu del qual ha estat dotar d’identitat pròpia els municipis-dormitori dels voltants de Barcelona) ha suposat en poc temps un èxit rotund. En l’actualitat no s’entenen com a llocs d’exclusió, sinó com a àrees de potencialitat urbana. Barcelona es constitueix com a centre metro-polità, cosa que fa que sigui necessària una mobilitat sostenible i, per tant, una forta inversió en transport col·lectiu.

348 Atès el fet que la realitat de Barcelona sobrepassa els seus límits administratius, la planifi cació d’habitatge ha de fer-se a nivell me-tropolità i tenint en compte la ciutadania, qui considera l’habitatge com una de les seves principals preocupacions (es constata a nivell europeu) per tal com suposa qualitat de vida.

349 La Regió Metropolitana de Barcelona només representa el 10% del territori de Catalunya, però conté el 70% de la seva població. És la

sexta àrea de població a nivell europeu, la qual cosa fa que la ine-xistència d’elements comuns de govern que planifi quin el territori sigui sorprenent. En el camp residencial, hom calcula que en els propers 20 anys la Regió Metropolitana de Barcelona necessitarà uns 500.000 habitatges addicionals al parc existent.

350 L’urbanisme contemporani ha de respondre amb precisió a les demandes dels ciutadans, i per això cal que l’Administració in-tervingui de manera directa en col·laboració amb els promotors privats. Altres països europeus com ara Alemanya o Holanda han establert canals de col·laboració amb bons resultats perquè, de forma sistemàtica, s’hi genera tant habitatge lliure com protegit.

//12// ELS INSTRUMENTS MUNICIPALS DE POLÍTICA D’HABITATGE: SÒL, REHABILITACIÓ I REGULACIÓ URBANÍSTICA

12.1 ALTERNATIVES AL CONSUM NO SOSTENIBLE DE SÒL: REHABILITACIÓ I RENOVACIÓ URBANA

12.2 LA CONSTITUCIÓ DE PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL COM A BASE D’UNA POLÍTICA D’HABITATGE ASSEQUIBLE

12.3 PREFERÈNCIA CIUTADANA PER LA PROMOCIÓ D’HABITATGE DE LLOGUER ASSEQUIBLE

12.4 POTENCIAL DE GENERACIÓ DE NOU HABITATGE PER RECICLATGE DE LA CIUTAT EXISTENT

12.5 PÈRDUA RELATIVA DE FUNCIONS RESIDENCIALS DEL PARC EXISTENT?

12.6 LA CREACIÓ DE NOUS BARRIS

12.7 FER CIUTAT A TRAVÉS DE L’HABITATGE: NECESSITAT D’UNA NOVA REGULACIÓ URBANÍSTICA

12.8 REGULACIÓ URBANÍSTICA, INNOVACIÓ EN LA PROMOCIÓ I EN LA QUALITAT DE L’HABITATGE

12.9 INTERVENCIÓ PÚBLICA EN EL MERCAT D’HABITATGE I HPO

12.10 HABITATGE I URBANISME: RESTRICCIONS A DETERMINATS USOS DEL SÒL I MODEL DE CIUTAT


//12// ELS INSTRUMENTS MUNICIPALS DE POLÍTICA D’HABITATGE: SÒL, REHABILITACIÓ I REGULACIÓ URBANÍSTICA

351 Hi ha una percepció generalitzada, tant en l’opinió pública com entre els experts, sobre el fet que Barcelona té una limitació es-tructural insalvable, que és la manca de sòl per atendre la demanda d’habitatge. Tanmateix, encara no està tot perdut. Cal comptar amb les possibilitats que ofereix la renovació urbana, la reinvenció de la ciutat.

352 La impossibilitat de créixer en extensió, com poden fer-ho altres

ciutats espanyoles, ha de portar a Barcelona a intensifi car dos tipus d’actuacions. D’una banda, el reciclatge de la ciutat (la renovació urbana i la rehabilitació) com a instrument per fer afl orar sòl i sostre, fi ns i tot als llocs on no n’hi ha. De l’altra, la transformació d’usos del sòl existent, canviant-ne alguns d’ells (comercials, admi-nistratius o de serveis) per a ús residencial, tot i que sense prejudici de la mixticitat de la ciutat, és a dir, evitant la monofuncionalitat residencial.

353 Per tractar de quantifi car la capacitat de generació de nou sostre que té la ciutat ja construïda hem dut a terme diversos estudis que tracten d’estimar les reserves de sòl existents i la capacitat que té la rehabilitació i el canvi de la regulació urbanística d’usos de sòl per promoure nou sostre. Així mateix, aquestes anàlisis prenen com a referència les previsions que amb un horitzó 2010 ja establia el Pla d’Habitatge de Barcelona 2004-2010 en execució.

ALTERNATIVES AL CONSUM NO SOSTENIBLE DE SÒL: REHABILITACIÓ I RENOVACIÓ URBANA

354 El reciclatge de la ciutat és una política més conciliadora amb la sostenibilitat i la cohesió social que no pas amb el consum ex-tensiu del sòl. Per potenciar el reciclatge urbà no importa tant la capacitat d’obtenir sòl vacant com la capacitat de transformació, o de fl exibilitat urbana, de la ciutat. Hi ha dues tipologies d’accions transformadores de la ciutat: les que es relacionen amb els plans de reforma i millora interiors de la ciutat, i les vinculades a pla-nejaments que confi guren nous barris o transformacions radicals dels teixits de la ciutat.

355 La gestió del sòl construït és imprescindible en una ciutat que vol transformar-se a través de processos lligats al reciclatge urbà. Barcelona camina ja per aquesta sendera de reciclatge de la ciutat. Aproximadament un 50% de les previsions del vigent Pla d’Habi-tatge consisteixen en el sostre existent en solars buits o substitució d’edifi cis o en les actuacions de rehabilitació que es puguin im-pulsar a través de les noves polítiques dels governs de l’Estat i de la Generalitat. L’altre 50% del Pla d’Habitatge s’obté a través de processos urbanístics.


356 Les opinions recollides en els estudis d’opinió que s’han fet en el procés d’elaboració del Llibre Blanc no són sempre coincidents a l’hora de valorar cada una de les actuacions urbanístiques realitza-des per l’Ajuntament durant els darrers anys a distintes zones de la ciutat. No obstant això, s’admet de manera generalitzada que, tot i haver-se despertat tard, Barcelona està fent un gran esforç per posar nou sòl residencial en el mercat, especialment si comparem aquest esforç amb el d’altres corporacions. En termes generals, com pot comprovar-se en els estudis inclosos en la Part III, la percepció ciutadana és que l’Ajuntament ho està fent raonablement bé en aquest terreny, atesa la restricció de sòl que hi ha al municipi.

357 Dins de la preferència per un model de ciutat densa i mixta (usos residencials del sòl versus altres usos, comercials, industrials, serveis, culturals, equipaments) es percep una certa preferència ciutadana i dels experts per accentuar els usos residencials del sòl existent. I, més en particular, per a la utilització del sòl de propietat municipal per a la promoció d’habitatges de lloguer social, abans que per a habitatges de protecció ofi cial de venda.

LA CONSTITUCIÓ DE PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL COM A BASE D’UNA POLÍTICA D’HABITATGE ASSEQUIBLE

358 El factor determinant del preu fi nal de l’habitatge és la repercussió del sòl. L’altre factor de cost, el preu de la construcció, és molt estable i homogeni, tant si l’habitatge és lliure com si és protegit. Això no obstant, la repercussió del sòl és molt diferent en un o altre cas. En el cas de l’habitatge protegit, la repercussió pot arribar al 25% com a màxim.

359 L’element bàsic de qualsevol política d’habitatge assequible és, en conseqüència, la constitució d’un patrimoni públic de sòl que pugui posar-se a disposició de promotors públics o privats a un preu que permeti una oferta raonable d’habitatge de preu assequible a la ciutat, motiu pel qual fomentar i ampliar aquest parc resulta tan important.

360 Les administracions públiques obtenen habitualment sòl per a usos públics de dues maneres: expropiant o col·laborant amb operadors privats a través de reparcel·lacions (que impliquen cessions obli-gatòries de sòl). Ateses les necessitats d’habitatge assequible a la ciutat, en ambdós casos cal una actuació més activa. En aquest context, avui en dia l’Ajuntament té la possibilitat d’exercir el dret de tempteig i retracte per a la recuperació d’habitatges que estan en fase de venda, especialment dels de protecció ofi cial de tinença en propietat que puguin perdre’s en segones o posteriors transmissions.

L’Administració pot utilitzar aquest instrument en determinats su-pòsits o situacions pretaxades per afavorir, any a any, la constitució d’un parc municipal d’habitatge protegit, especialment adreçat a dotar la ciutat d’un parc de pisos de lloguer de caràcter social.

361 Des del 1995 la ciutat de Barcelona aplica ja una reserva en els planejaments d’un 25% del sostre per destinar-lo a habitatge de protecció. Això no obstant, des del 2004 aquest percentatge s’ha duplicat. Els plans aprovats entre els anys 2004 i 2006 inclouen un 53% del sostre residencial destinat a habitatge de protecció en alguna de les seves modalitats.

PREFERÈNCIA CIUTADANA PER LA PROMOCIÓ D’HABITATGE DE LLOGUER ASSEQUIBLE

362 L’anomenada cultura de la propietat en la tinença d’habitatge ha fomentat una política d’habitatge orientada a utilitzar l’escàs sòl de propietat pública per a la construcció d’habitatges de protecció ofi cial de venda. A causa d’això, la ciutat no disposa d’un parc prou ampli de lloguer social públic. Aquest tipus de parc sí que existeix a les grans ciutats europees, creat a través d’una constant activitat al llarg del temps per part dels poders públics.

363 Les diferents administracions tenen a principis del 2007 un parc de lloguer de protecció a Barcelona un xic inferior als 10.000 habitat-ges. És a dir, un 1,3% del total d’habitatges de la ciutat. Tanmateix, entre els anys 2004 i 2007 s’observa que s’ha aconseguit doblar aquest parc d’habitatge de protecció de lloguer, per tal com als 4.000 habitatges existents al 2003 cal afegir-hi els 4.500 impul-sats entre el 2004 i el 2007 pel Pla d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona. Així doncs, s’han redactat alguns plans que proposen la construcció d’habitatges per a joves i apartaments amb serveis per a gent gran en solars qualifi cats urbanísticamente com a equi-paments dotacionals.

364 La continuïtat i intensifi cació d’aquesta orientació de la política municipal d’habitatge ve aconsellada tant per les preferències ciutadanes, recollides en les anàlisis d’opinió incorporades en el Llibre Blanc, com en els nostres estudis sobre accessibilitat, resumits al principi d’aquest Informe, i incorporats també en el Llibre Blanc.

POTENCIAL DE GENERACIÓ DE NOU HABITATGE PER RECICLATGE DE LA CIUTAT EXISTENT

365 Pot ser que la ciutat de Barcelona no tingui prou sòl vacant no edifi cat per construir habitatge en les quantitats necessàries per


atendre les noves necessitats. Però sí que hi ha prou espai per reciclar, tant si parlem de metres quadrats de sòl com de sostre.

366 El potencial urbanístic de la ciutat és actualment molt elevat. Dis-posa de grans àrees de planejament aprovat que cal gestionar i executar, així com perspectives per a la creació de nous barris residencials. Com ja hem vist anteriorment, Barcelona disposa d’un important potencial de metres quadrats de sostre. Després de l’aprovació del Pla d’Habitatge Municipal 2004-2010 s’ha impulsat la construcció d’entre 20.000 i 25.000 habitatges protegits nous, dels quals un 45% són de lloguer protegit i l’Ajuntament promou directament més d’un 30% de les promocions.

367 L’evolució en els darrers anys de la tendència alcista a l’atorgament de llicències d’habitatge reformat, o gran rehabilitació, dóna indicis d’allò que pot ser el gran camp d’actuació de la rehabilitació en els propers anys. L’estudi d’actuacions relacionades amb l’obra de nova planta, la rehabilitació o la reconversió d’usos, ens permet avaluar l’increment del parc residencial de Barcelona entre els anys 1991 i 2001. Les dades que hem fet servir (Cens d’Habitatges i Cadastre) permeten seguir les dinàmiques del parc residencial.

Aquesta dinàmica ens mostra un increment de 88.459 habitatges entre el 1991 i el 2001. Aquest saldo net és el resultant de restar els habitatges enderrocats a l’increment dels habitatges de nova planta i als canvis d’ús (amb o sense rehabilitació) d’edifi cis que al 1991 no es consideraven habitatges.

368 Si analitzem la localització territorial, aquest increment d’habitat-ges de la ciutat de Barcelona entre el 1991 i el 2001 s’ha concentrat clarament als districtes de l’Eixample i Sant Martí. Des del 2001 els districtes més dinàmics són Sant Martí, Sant Andreu, Nou Barris o Sants-Montjuïc.

369 En contrastar l’augment del parc residencial amb el cens i les dades de la construcció de nova planta, veiem que la nova construcció només explica el 39% dels nous habitatges. Es poden fer servir distintes hipòtesis per explicar l’augment: poden provenir de la reconversió de locals que al 1991 no eren considerats habitatges, de la rehabilitació d’habitatges declarats en runes, o tal vegada de la subdivisió d’habitatges via rehabilitació.

370 No obstant això, fi xant-nos en les llicències d’obra major (que cobreixen tant els canvis d’usos com l’augment del nombre d’ha-bitatges d’un edifi ci), observem que aquests processos cobreixen només el 10% de l’increment d’habitatges de Barcelona entre el 1991 i el 2001. Això ens porta a pensar que poden haver tingut lloc remodelacions al marge de la regulació urbanística (registre), tot i que si vinguessin de la subdivisió s’hauria produït una disminució

de la superfície mitjana de les llars, que no ha quedat recollida (encara que això podria ser per causa del fet que aquesta informa-ció depèn del grau de coneixement o percepció de l’ocupant). No obstant això, la informació més discordant prové de la comparació de censos, per la qual cosa el més probable és que alguns d’ells no siguin molt precisos.

371 Tret de les excepcions indicades, i si es pogués assegurar que les dades censals són fi ables, podria afi rmar-se que la major part de l’increment del parc aparegut entre el 1991 i el 2001 a Barcelona prové de la reconversió d’altres usos o de locals que al 1991 no eren habitatges. Tot suggereix que aquesta dinàmica ha continuat amb més intensitat en els anys més recents, i que possiblement ho continuarà fent en el futur.

PÈRDUA RELATIVA DE FUNCIONS RESIDENCIALS DEL PARC EXISTENT?

372 Si acceptem la veracitat de les declaracions d’ús dels habitatges (que podrien veure’s distorsionades per incentius fi scals), una dada rellevant que sorgeix de les anàlisis fetes sembla ser l’aparició d’una certa tendència a un ús menys social de l’habitatge. L’anàlisi de les dades denota un cert transvasament d’habitatge principal a habitatge buit i a segona residència. Això podria signifi car un ús menys residencial dels habitatges, almenys en algunes zones.

373 Per a l’any 2001, l’INE xifra en 757.928 els habitatges de Barcelona. D’aquests, només el 78% són primera residència (594.451 unitats). Si mirem per districtes, observem com Ciutat Vella (69%) i Sarrià-Sant Gervasi (73%) se situen a la cua de les primeres residències, mentre que a l’altre extrem hi ha Nou Barris (85%) o Sant Martí (81%).

LA CREACIÓ DE NOUS BARRIS

374 En l’actualitat, a Barcelona hi ha dues àrees urbanes en transfor-mació radical (la zona industrial de Sant Andreu i La Marina de la Zona Franca), on ben aviat podran construir-se més de 20.000 habitatges, amb importants reserves per a habitatge protegit (al voltant del 50%). És a dir, es tracta de nous barris per a 40.000-45.000 residents.

375 Un dels elements que, sense arribar a ser el determinant en la transformació dels nous barris, sí que hauria de tenir-se molt en compte, és la densitat. Per a Barcelona, una densitat adequada hauria de mantenir-se per sobre dels 150 habitatges/ha, conside-rant una mitjana de 80 m2 per habitatge i una ocupació mitjana de 2’2 persones/habitatge. L’espai no edifi cat (incloent-hi zones


verdes) hauria de situar-se al voltant del 50% del sòl total dels barris de la ciutat.

376 Un altre paràmetre que cal tenir en compte són els llocs de treball, que, un cop executat el projecte, sempre se situarien per sobre dels inicials, amb la voluntat d’incrementar-los en un 30 o 50%. La capacitat residencial dels nous barris se situarà al voltant de les 250.000 persones, però hauran de generar prou llocs de treball per als seus residents, evitant així desplaçaments inútils.

FER CIUTAT A TRAVÉS DE L’HABITATGE: NECESSITAT D’UNA NOVA REGULACIÓ URBANÍSTICA

377 La transformació urbana basada en l’habitatge és una activitat que no consisteix en absolut a construir més edifi cis residencials, sinó a fer més i millor ciutat. Es tracta d’aconseguir una transformació urbana basada en la renovació i no en l’expansió sobre el territori. Es tracta de consolidar un model compacte i divers de ciutat en què no importi la quantitat de sòl lliure sinó la capacitat de trobar espai per transformar. És a dir, una ciutat amb gran fl exibilitat interior.

378 L’espai públic ha d’estar associat a l’habitatge. D’aquí que un dels objectius de la transformació de Barcelona sigui la consolidació del projecte de l’espai públic com un buit urbà generador d’activitats, amb capacitats de vertebració urbana a través de buscar la relació adequada amb el seu entorn i els seus usuaris potencials.

379 Moltes vegades es confon edifi ci singular amb objecte de valor. Les actuacions urbanístiques han d’orientar-se a crear barris, i no només singularitats específi ques. Cal dotar de valor i rehabilitar el patrimoni industrial. Es tracta de valorar, protegir i reutilitzar.

380 L’antiguitat del parc residencial de Barcelona fa necessària una política de rehabilitació, però una rehabilitació que mantingui les característiques pròpies de la ciutat. La densitat, història i forma de molts barris. Això exigeix actuar amb molta cura, buscant un equilibri entre les accions impulsades per les administracions i l’ac-tivitat privada.

381 La ciutadania i els experts donen suport a la substitució d’activitat mitjançant canvis en els usos del sòl existent. Però això exigeix que la regulació urbanística permeti una major edifi cabilitat i que, alhora, compensi els majors costos i impedeixi la seva repercussió en el preu fi nal de l’habitatge. Així mateix, hi ha un corrent d’opinió favorable a limitar les llicències per a activitats terciàries, així com favorable a canviar alguns usos avui en dia destinats a equipa-ments. Tot plegat en el marc d’una política orientada a afavorir l’oferta d’habitatge assequible.

382 La regulació urbanística segueix prenent com a punt de referència la família nuclear, el percentatge de la qual (tot i ser majoritària) és decreixent. Com pot observar-se detalladament en la part III del Llibre Blanc, hi ha una percepció estesa entre els professionals i la pròpia opinió pública sobre el fet que la normativa urbanística és un fre a la innovació de l’oferta per respondre a les noves deman-des perquè costa molt innovar en noves tipologies d’habitatge.

383 La normativa urbanística segueix ancorada en les tendències i necessitats residencials del passat. Així doncs, incideix més en el nombre de dormitoris que no pas en els espais habitacionals. No obstant això, les persones que viuen totes soles acostumen a ne-cessitar i a preferir espais grans i oberts. La normativa i la major part de les ofertes immobiliàries van, en aquest sentit, per darrere de les preferències de les persones.

REGULACIÓ URBANÍSTICA, INNOVACIÓ EN LA PROMOCIÓ I EN LA QUALITAT DE L’HABITATGE

384 L’anàlisi comparat per països permet afi rmar que a altres països eu-ropeus hi ha més fl exibilitat i capacitat d’adaptació de la regulació urbanística a les noves necessitats residencials. Aquesta fl exibilitat no és incompatible amb la millora i exigència estricta en els con-trols de qualitat, especialment els relacionats amb la seguretat, protecció, energies renovables i altres mesures mediambientals.

385 La fl exibilitat és necessària per fomentar la innovació i el risc del sector de la promoció immobiliària, tant privada com pública. Cal trencar les pràctiques usuals perquè les preferències i necessitats s’imposin sobre la inèrcia reglamentista i el costum; perquè el cri-teri dels espais habitacionals s’imposi al tradicional dels dormitoris, i perquè les necessitats residencials s’imposin a la tradició de la normativa urbanística.

386 Un parc d’habitatges més antic, en principi, ha d’anar associat a problemes d’accessibilitat per mobilitat reduïda (accés a l’entrada de l’habitatge, manca d’ascensor, distribució interna). Ja hem vist que el Cens d’Habitatges i l’ECVHP indiquen que gairebé un 70% de les llars del municipi viuen en edifi cis amb problemes d’accessibili-tat derivats de situacions de mobilitat reduïda. És a dir, més de dos terços dels habitatges tenen mancances d’accessibilitat. A Ciutat Vella aquesta xifra arriba fi ns al 90% dels habitatges principals.

387 La variable accessibilitat està relacionada amb l’antiguitat, però no pas amb l’edat. El problema de la manca d’accessibilitat és general i poc sensible a la situació demogràfi ca dels ocupants. Es tracta, per tant, d’una característica estructural, poc seleccionable en les estratègies de decisió individuals. Tot i això, malgrat la seva natu-


ralesa estructural, s’observa una tendència al fet que les llars més fràgils i les no tradicionals estiguin més representades en habitat-ges amb aquest tipus de problemes.

388 Hom podria considerar una situació extrema el fet que persones que estan totes soles de més de 65 anys visquin a Barcelona en ha-bitatges amb problemes d’accessibilitat física, en el cas que aques-tes persones presentin problemes de mobilitat. L’any 2001 hi havia al municipi de Barcelona 55.000 llars en aquesta situació.

Totes aquestes dades donen més força, si cal, a la necessitat de fomentar la rehabilitació. I per promoure-la, la fl exibilitat de la regulació urbanística és essencial.

INTERVENCIÓ PÚBLICA EN EL MERCAT D’HABITATGE I HPO

389 Hem trobat una opinió bastant estesa, especialment en l’àmbit dels professionals del sector i de la promoció pública, sobre el fet que el preu de l’habitatge és un dels factors determinants dels problemes d’accessibilitat econòmica amb el qual es troben moltes llars, però no pas l’únic. D’aquí que la intervenció pública en matèria d’habitat-ge no pugui orientar-se exclusivament a contrarestar l’elevat preu mitjançant política fi scal o subvencions a la compra i al lloguer.

390 Hi ha un consens ciutadà sobre el fet que hi ha molts altres motius, a més del preu, que justifi quen que els poders públics tinguin una política activa en la defi nició del model i disposin d’una estratègia que complementi i corregeixi alguns dels efectes inequitatius del mercat lliure de l’habitatge. S’admet que el benefi ci econòmic és tan legítim com espectacular en aquest mercat, tot i que alhora es reclama una activa política d’habitatge, necessària per evitar que el gaudi dels serveis i benefi cis que l’accés a l’habitatge ofereix als seus habitants sigui un privilegi de només uns pocs, així com per evitar que hagi d’invertir-se més del 30% de la renda familiar.

HABITATGE I URBANISME: RESTRICCIONS A DETERMINATS USOS DEL SÒL I MODEL DE CIUTAT 391 La política urbanística i la política d’habitatge a Espanya han estat

concebudes al llarg del segle XX com a elements al servei d’objec-tius polítics, econòmics i socials diferents i, en ocasions, fi ns i tot contradictoris. El resultat és la manca de coherència i coordinació que encara existeix entre ambdues polítiques.

392 Cal donar prioritat i defi nir el contingut del dret social a l’habi-tatge. Entre altres coses, això exigeix modifi car la regulació actual per confi gurar un règim de sòl que sigui efi caç per a l’assoliment

d’aquesta prioritat, i per permetre una concepció sostenible de l’ordenació territorial i la participació de la comunitat en les plus-vàlues del sòl.

393 Com ja hem vist anteriorment, el preu de l’habitatge a Barcelona ha crescut a taxes molt superiors a les de les rendes de les famílies. Fins ara, aquest desajust s’ha aguantat bé gràcies a la reducció dels tipus d’interès i a l’allargament de la vida dels préstecs hipotecaris. D’alguna manera, les noves hipoteques a quaranta anys o més cobreixen pràcticament la totalitat de la vida activa esperada del demandant. En aquest sentit, s’assimilen a la funció d’un contracte de lloguer indefi nit.

394 En aquest terreny, però, la corda no pot estirar-se més. Un cop esgotat el recurs a la millora de les condicions fi nanceres (endeuta-ment), cal esperar una moderació del creixement dels preus. En cas de produir-se, amb aquesta moderació no n’hi haurà prou per girar la tendència de creixent enduriment dels índexs d’accessibilitat a un primer habitatge de propietat a la ciutat de Barcelona.

395 La raó per esperar que les condicions d’accessibilitat puguin seguir

deteriorant-se la trobem en la restricció d’oferta de sostre disponi-ble a la ciutat, oferta que cal esperar que creixi a una taxa menor a la de la demanda d’habitatge. Les raons, com ara la continuïtat dels fl uxos d’immigració, tot i que més moderats, la demografi a, l’emancipació endarrerida dels joves o l’atractiu de Barcelona per a residents de fora, ja han estat analitzades.

396 Malgrat la pressió a la baixa que pot introduir un escenari fi nan-cer-hipotecari més dur, els preus de l’habitatge a Barcelona poden continuar pujant. Les causes del manteniment d’aquesta tendència deriven del que acabem d’esmentar. Si donem per bona la hipòtesi que l’augment dels tipus d’interès serà més aviat de poca intensitat i gradual en el temps, l’efecte depressor d’aquest factor es veurà més que compensat per l’efecte expansiu que sobre la demanda d’habitatge tindran les expectatives de continuïtat del creixement econòmic, de la continuïtat de la immigració i de l’atractiu de Barcelona. Aquest efecte net per la banda de la demanda es veurà enfrontat davant d’una oferta que es mou en un espai territorial limitat i densament edifi cat.

397 Si aquest escenari respon a l’evolució de la realitat en el futur immediat, el problema de l’habitatge que pateixen o acabaran pa-tint molts residents té dues possibles vies de solució. La primera consisteix a assumir com a inevitable l’actual dinàmica, que fa que una part cada vegada més important dels que treballen a Barcelona resideixin en el seu entorn metropolità, o fi ns i tot més enllà. La segona consisteix a plantejar-se un canvi en el model de creixement econòmic.


398 L’opció de deixar sense més que les forces del mercat determinin l’equilibri o model futur de ciutat es recolza en la creença/hipòtesi que és compatible i sostenible a llarg termini per al municipi de Barcelona créixer alhora en nombre de residents, en llocs de treball i en nombre de visitants. Però aquesta és una visió un xic ingènua.

399 Unes poques xifres poden ajudar a posar de manifest aquesta dis-juntiva que cada cop serà més evident. Durant els darrers deu anys a Barcelona s’han creat al voltant de 250.000 llocs de treball. Aquesta xifra és aproximadament cinc vegades el que ha crescut el parc d’habitatges. En un escenari de creixement, mantenint ta-xes moderadament elevades i, d’altra banda, de restricció de sòl, aquest desequilibri s’aguditzarà. Serà cada vegada més evident l’existència de guanyadors i perdedors, en termes aquests darrers de més difi cultats d’accessibilitat.

400 Sembla del tot evident que tard o d’hora caldrà plantejar-se la necessitat d‘actuar per corregir aquest desequilibri. Pot fer-se aug-mentant l’oferta de sostre residencial i/o propiciant un canvi en el model econòmic de la ciutat en què la prioritat no sigui el simple creixement quantitatiu de l’activitat econòmica (i de la feina), sinó un creixement qualitatiu mitjançant activitats de més generació de valor afegit per ocupat.

401 Una possible mesura en aquesta direcció, que el Grup d’experts s’ha plantejat per actuar, seria limitar la concessió de llicències de construcció de sostre nou per a determinats usos terciaris mitjan-çant l’establiment d’una moratòria temporal revisable i, alhora, afavorir la promoció residencial. L’objectiu d’aquesta mesura seria incidir en la correcció –tot i que fos petita- del fort desequilibri que caracteritza i que s’aguditza a la ciutat central entre els usos residencials i els productius. Es tracta de repartir millor la pressió de la demanda sobre els diversos segments del mercat immobiliari i, per tant, incidir en les expectatives de la majoria dels promotors.

//13// DRET A L’HABITATGE: NOUS ENFOCAMENTS

13.1 DE LA DIVISIÓ SOCIAL DE L’ESPAI URBÀ A LA SEGREGACIÓ SOCIAL

13.2 LA SOLUCIÓ A LES “ÀREES MALALTES”: REHABILITACIÓ DE BARRIS

13.3 DRET A L’HABITATGE COM A DRET A LA CIUTAT

13.4 DRET A L’HABITATGE, DRET A LA PROPIETAT?

13.5 EL CAMÍ A RECÓRRER: DEFINIR LA PROVISIÓ PÚBLICA DE L’HABITATGE ASSEQUIBLE COM UN SERVEI PÚBLIC PRESTAT EN RÈGIM DE LLIURE CONCURRÈNCIA

13.6 SOM A TEMPS: HABITATGE SOCIAL, PREFERENTMENT DE LLOGUER, EN SÒL CONSOLIDAT

13.7 REGISTRE DE SOL·LICITANTS D’HABITATGE SOCIAL


//13// DRET A L’HABITATGE: NOUS ENFOCAMENTS

402 La referència al dret social a l’habitatge que es fa en el marc de la Constitució exigeix, entre altres coses, modifi car la regulació actual per confi gurar un règim de sòl que sigui efi caç per a l’assoliment d’aquesta prioritat, i per permetre una concepció sostenible de l’ordenació territorial i la participació de la comunitat en les plus-vàlues del sòl.

403 L’habitatge constitueix una de les preocupacions prioritàries dels barcelonins. En la base d’aquesta preocupació hi ha les difi cultats creixents d’accés a l’habitatge, tant de propietat com de lloguer, que experimenten capes cada vegada més àmplies de la població. En particular, els més joves, que veuen com l’accés a l’habitatge constitueix la causa bàsica del retard en la seva emancipació.

404 Aquesta necessitat d’accés a l’habitatge es fa ara més peremptòria, si cal, per a moltes persones, davant dels profunds canvis demogrà-fi cs, socials i culturals que està experimentant la nostra societat. Fins als anys vuitanta els protagonistes principals de la demanda eren els joves en el moment de formar una llar. La situació ha variat de forma radical, tal com ja hem vist.

405 L’habitatge juga ara, i de manera creixent, un paper molt impor-tant al llarg del cicle vital de les persones, i en el desplegament de tots els seus drets de ciutadania. La incapacitat per accedir a un habitatge digne i assequible és un dels factors limitatius més importants que pot patir una persona i una família.

406 La manca d’habitatges assequibles, especialment per als grups més desafavorits en la distribució de renda, és una causa de crei-xent preocupació, no només per als més directament afectats per aquesta mancança, sinó també per als poders públics, en particular els governs locals. Aquesta preocupació està justifi cada tant per raons morals com pel fet que l’habitatge té, a més dels benefi cis privats que reporta a qui en fa ús, efectes socials positius que s’associen a millors conductes cíviques i una major participació ciutadana. És a dir, amb l’augment del capital social. I, a la inversa, uns efectes socials negatius associats al risc d’exclusió, polarització o segregació social per motiu de manca d’habitatge assequible.

407 S’està confi gurant un estat d’opinió i uns corrents d’acció que pugnen per donar un contingut real al dret a l’habitatge, incorporat en la Constitució. Així, aquest dret es fonamentaria en la condició de l’habitatge com una necessitat social bàsica (amb caracterís-tiques de servei públic o d’interès general). Aquest nou contin-gut emergent del dret a l’habitatge està obrint un nou espai a la intervenció pública. Una intervenció dirigida a garantir que tots els ciutadans puguin satisfer el seu dret a accedir a un habitatge digne en condicions de preu assequible. De la mateixa manera que els poders públics són els garants de l’accés, a preus assequibles, a


altres serveis com l’electricitat, l’aigua o el transport, considerats d’interès general per la seva vinculació a la ciutadania moderna, l’habitatge s’està obrint camí per ser considerat també com un servei d’interès general.

408 Fins ara, o almenys fi ns fa ben poc, la política d’habitatge a Espanya ha estat utilitzada més com un instrument de política econòmica general per mantenir el nivell general d’activitat i de feina que no pas com un instrument per millorar la qualitat de vida dels ciuta-dans. D’aquí que els plans d’habitatge es mostrin més actius en les fases recessives del cicle econòmic i tendeixin a debilitar-se en les fases expansives, com la que s’està vivint en l’actualitat.

409 L’emergència d’aquest nou estat d’opinió (que qüestiona l’evo-lució seguida per la política d’habitatge i tracta de donar un nou contingut al dret a l’habitatge) ens ha dut a desenvolupar en el capítol 9 de la Part II del Llibre Blanc un estudi de política pública comparada per veure què està passant a altres països del nostre entorn en referència a la confi guració jurídica del dret social a l’habitatge. Aquí, en aquest Informe Executiu recollim únicament algunes d’aquestes consideracions.

DE LA DIVISIÓ SOCIAL DE L’ESPAI URBÀ A LA SEGREGACIÓ SOCIAL

410 En les societats del nostre entorn (Gran Bretanya, Holanda, França o els EUA) trobem distintes expressions d’un mateix problema. Cir-cumstàncies relacionades amb l’habitatge, com ara l’espectacular augment del preu, la inexistència del lloguer o el model de ciutat difusa estan contribuint al fet que la tradicional divisió social de l’espai urbà esdevingui un problema de primer ordre i provoqui un risc real de segregació i de fractura social.

411 El problema de la segregació urbana ha estat vist en moltes ocasi-ons com un problema limitat a tot un seguit de “barris excepcio-nals” amb difi cultats, dins d’un marc general que aparentment no planteja problemes importants. Aquesta visió ha estat criticada pels que defi neixen la segregació social com tota una sèrie d’estratègies de grups socials per evitar el contacte amb altres grups socials. Un comportament que recentment ha estat qualifi cat pel Conseil d’Analyse Économique de França com una “catàstrofe social”.

412 Des d’aquesta perspectiva, el desig de viure entre semblants seria una resposta a la fragilitat creixent de les relacions de treball i a la degradació del vincle social dins de les empreses.

LA SOLUCIÓ A LES “ÀREES MALALTES”: REHABILITACIÓ DE BARRIS

413 El resultat d’aquests processos de segregació és l’existència d’àrees urbanes en què es produeix una concentració de persones de renda baixa. Aquesta concentració comporta un risc d’exclusió social, amb les conseqüències econòmiques i socials negatives que se’n deriven. No obstant això, la formació de guetos pot donar-se tant per l’extrem inferior de la distribució de rendes com pel superior, on comencen a proliferar les gated communities o urbanitzacions tancades.

414 Si bé la divisió social de l’espai urbà no és un fenomen nou, sinó que té unes profundes arrels històriques, circumstàncies noves –com ara l’espectacular augment dels preus de l’habitatge, la inexistència d’un lloguer sufi cient o els canvis en els modes d’ús del sòl cap a la ciutat difusa o urbanalització-, poden arribar a convertir aques-ta qüestió en un problema de primer ordre. Tots aquests factors estan interconnectats i poden derivar en riscos de fractura social. Fractura que acostuma a manifestar-se visiblement a través de la creació de guetos o urbanitzacions tancades.

415 Des de la perspectiva de la ciutat com a sistema cohesionat, en la qual els uns i els altres comparteixen l’espai públic i la vida urbana, l’existència d’àrees malaltes no és un problema exclusiu d’una clas-se de persones marginals, sinó que la seva existència pot afectar a tothom, tot i no viure en un barri marginal. La separació, desitjada o no, dóna lloc a una gradual degeneració de la convivència i del contacte social. Per tant, cal actuar amb energia sobre aquestes àrees urbanes malaltes.

416 L’àrea metropolitana de Barcelona tampoc se’n lliura, d’aquesta circumstància. Segons dades del Pla Metropolità, recollides en la Memòria de l’Avantprojecte de la Llei 2/2004, de 4 de juny, de barris, àrees urbanes i viles que necessiten una especial atenció, de las 39.110 ha. destinades a usos residencials a la regió metro-politana, 21.669 estan afectades per diversos défi cits de qualitat urbana, acompanyats tot sovint d’una acusada problemàtica social, relacionada amb l’envelliment, baix nivell de renda, baix nivell edu-catiu, pèrdua de població i concentració de grups amb necessitats especials.

417 Tot això ens porta a recomanar una especial atenció a les accions públiques orientades a la recuperació d’aquestes àrees o barris malalts. En particular, una política de rehabilitació que tingui com a objectiu bàsic la recuperació de les funcions residencials del barri o àrea deprimida.


DRET A L’HABITATGE COM A DRET A LA CIUTAT

418 L’urbanisme i l’habitatge tenen una especial incidència en els seg-ments de població amb risc d’exclusió social. En el cas dels immi-grants extracomunitaris, amb recursos econòmics escassos, hi ha una discriminació que es complementa, en forma de cercle negatiu, amb una pitjor tipologia dels seus habitatges, tal com ja hem vist anteriorment.

419 En la lluita contra aquesta fractura social, la intervenció pública és imprescindible. La gravetat del problema ha estat reconeguda tant a nivell internacional com infraestatal (Síndic de Greuges al Parlament al 2003). D’aquí que textos legals moderns estiguin in-corporant el dret a la ciutat des de la perspectiva de l’habitatge, com ara és el cas de la Carta Europea de Salvaguarda de Drets Hu-mans a la Ciutat 2000, signada entre altres ciutats per Barcelona.

420 Urbanisme i habitatge tenen impactes en la faceta social del desen-volupament sostenible d’una comunitat. És a dir, amb els objectius de sostenibilitat, cohesió i solidaritat socials, recollits en diversos preceptes de la Constitució espanyola. Determinades pràctiques urbanístiques suposen segregació urbana derivada d’usos dèbils del sòl. És a dir, algunes polítiques urbanes poden alleugerar o poten-ciar la segregació. Així doncs, a França, la “malaltia dels suburbis” s’atribueix al laissez-faire, conseqüència de l’absència de regulació jurídica del monofuncionalisme o concentració d’habitatge asse-quible en barris concrets.

DRET A L’HABITATGE, DRET A LA PROPIETAT?

421 Una aproximació a aquest problema des del marc constitucional consistiria a donar contingut al dret a l’habitatge recollit en la Cons-titució. El dret a l’habitatge existeix i genera obligacions als poders públics (pròpies d’un servei públic). És a dir, no n’hi ha prou amb el fet que l’Administració limiti la seva acció a l’activitat de foment al sector privat, sinó que ha de garantir (directa o indirectament) l’exis-tència d’un habitatge assequible sufi cient i ben situat espacialment. Això té les seves conseqüències polítiques i administratives.

422 La garantia del dret a l’habitatge condiciona el gaudi d’altres drets constitucionals, com ara els d’igualtat, llibertat religiosa, llibertat de residència, intimitat personal i familiar, etc. És a dir, el dret de ciutadania, en un sentit ampli. La necessitat d’accions positives impulsades específi cament per permetre que les persones de grups vulnerables superin el risc d’exclusió social i lluitin contra la segre-gació urbana és àmpliament reconegut. Tot i això, cal reconèixer que també troba certa oposició, especialment en relació amb el col·lectiu immigrant.

423 Ara bé, el dret a un habitatge no s’ha de confondre amb el dret a la propietat d’aquest, ja que, òbviament, l’article 47 de la Constitució no garanteix un habitatge de propietat per a cada persona. Equipa-rar aquest dret a la propietat suposa un reductio ad absurdum de la Constitució. El dret a l’habitatge cal entendre’l com el dret a un allotjament digne i assequible, preferentment en règim de lloguer social.

424 Identifi car dret a l’habitatge amb dret a la compra d’habitatge de protecció ofi cial genera, com ja hem vist anteriorment, problemes importants d’equitat. Ben sovint, qui més necessita aquest bé no són els que resulten afavorits en l’adjudicació d’aquests habitatges. I, atesa la seva escassesa, aquest dret a l’habitatge queda sotmès a un sorteig aleatori. Així mateix, l’habitatge de protecció ofi cial en propietat desemboca en situacions de difícil control administratiu derivades de l’intent dels poders públics d’evitar l’apropiació per part del propietari de les possibles plusvàlues que puguin aparèixer amb el pas del temps.

EL CAMÍ A RECÓRRER: DEFINIR LA PROVISIÓ PÚBLICA DE L’HABITATGE ASSEQUIBLE COM UN SERVEI PÚBLIC PRESTAT EN RÈGIM DE LLIURE CONCURRÈNCIA

425 Una aproximació, des del marc constitucional, al dret a l’habitatge seria considerar l’activitat pública dirigida a proveir d’habitatge assequible com un servei públic prestat en règim de lliure con-currència o, emprant la terminologia pròpia del dret europeu, un servei d’interès general. Un servei a cavall entre un servei econòmic o territorial i un servei social o personal (amb prestacions dineràries i/o serveis). Actualment, la legislació estatal de règim local (i la le-gislació catalana que la desenvolupa) no defi neix l’activitat pública en matèria d’habitatge com un servei mínim obligatori. Per tant, no pot exigir-se’n la prestació. En aquest sentit, seria bo connectar la hipotètica reforma de la legislació de règim local de prestació de serveis municipals obligatoris amb la legislació urbanística, a la vegada que es reforça un public-private partnership (col·laboració publicoprivada).

426 La consideració de l’habitatge assequible com un servei públic de lliure concurrència defi niria millor el paper del sector privat en la promoció d’habitatge protegit. Alhora, permetria aproximar l’habi-tatge a sectors com ara el sanitari o l’educatiu i articular l’activitat pública dins del marc normatiu estatal i comunitari, fent possible la modulació de les normes de lliure competència en la mesura que calgui per garantir el servei.

427 El dret a l’habitatge entès com el dret al gaudi d’un servei d’interès general s’apropa força a l’habitatge social de lloguer. No obstant


això, el percentatge de parc d’habitatge social es situa al voltant del 2%, mentre que a Europa es troba a prop del 18%. Aquesta desproporció ens indica que a Espanya hi ha hagut una mancança de consciència social històrica de la importància d’aquest tipus de servei públic. La continuïtat d’aquesta mancança en la provisió d’aquest servei a mitjà i llarg termini pot provocar que situacions avui en dia no confl ictives i controlables acabin empitjorant.

SOM A TEMPS: HABITATGE SOCIAL, PREFERENTMENT DE LLOGUER, EN SÒL CONSOLIDAT

428 L’antídot adequat per a la segregació i/o exclusió socials sembla ser que és afavorir la barreja social sobre el territori, la convivència i la interacció de diversos grups socials en els espais urbans. Cal evitar errors del passat, quan van crear-se barris o àrees urbanes d’habitatge exclusivament per a pobres.

429 L’avantatge de Barcelona és que els fenòmens de segregació i fractura social que hem vist a altres països i ciutats, aquí encara no s’han produït. Tal com hem vist més amunt, malgrat l’intens fenomen immigratori dels darrers anys, la segregació no presenta nivells d’alarma. Així doncs, encara som a temps d’evitar que sor-geixi aquest problema, amb les conseqüències negatives de tot tipus que se’n deriven.

430 La decisió sobre el planejament consisteix bàsicament en un judici de ponderació. Sense entrar en detalls tecnicojurídics en relació amb les reserves legals d’habitatge protegit, cal dir que a Barcelona (on les possibilitats de creixement a través de nou sòl són limitades) les reserves de planejament de sòl per a habitatges protegits no haurien de limitar-se al sòl urbà no consolidat, sinó sobretot al sòl urbà consolidat. De fet, l’Ajuntament desenvolupa aquest tipus d’actuació. La seva intensifi cació constituirà un valuós instrument d’injecció de diversitat i d’equilibri territorial, en la línia de la Carta de Barcelona.

431 En aquesta mateixa direcció, poden crear-se noves tipologies de promoció per a Barcelona, atorgant-li un nou signifi cat a la reno-vació urbana, possibilitant la protecció del patrimoni arquitectònic i cultural alhora que, estratègicament, es duu a terme una transfor-mació sostenible de la ciutat. A tall d’exemple, hi ha potencialitats a utilitzar en l’aprofi tament residencial dels recintes del patrimoni industrial del Poble Nou, al districte de Sant Martí.

REGISTRE DE SOL·LICITANTS D’HABITATGE SOCIAL

432 El Registre públic de sol·licitants d’habitatge de protecció ofi cial serà la garantia de la transparència, l’equitat i la promoció de la diversitat i de la mixticitat social. L’Ajuntament de Barcelona ja l’ha posat en marxa per a la promoció d’habitatge de protecció ofi cial de promoció pública.

433 Aquest Registre públic també serà aplicable a l’habitatge de pro-tecció de promoció privada. És en aquest segment de l’habitatge de protecció ofi cial on es plantejaven fi ns ara els problemes més greus d’equitat i de manca de transparència en l’assignació de béns que, tanmateix, han estat construïts amb recursos públics. La col-laboració público-privada ha d’incorporar en el camp de l’habitatge social un acord sobre aquesta qüestió amb els promotors privats d’habitatge de protecció ofi cial.

434 La promoció d’habitatge social construït sobre sòl municipal plan-teja un darrer problema relacionat amb l’exigència o no de l’empa-dronament dels sol·licitants. En un model de ciutats obertes com en el qual vivim, la no exigència d’empadronament previ penalitzaria els municipis que facin un esforç més gran per promoure habitatge social. Això doncs, l’exigència d’un empadronament al municipi durant un cert temps previ sembla del tot lògica, avançant cap a la consideració d’un concepte metropolità del parc d’habitatge de protecció ofi cial.

//14// PERCEPCIONS I CONSENSOS CIUTADANS AL VOLTANT DEL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA

14.1 MALESTAR SOCIAL AMB L’HABITATGE

14.2 QÜESTIONAMENT SOCIAL D’ALGUNS ASPECTES DE LA POLÍTICA D’HABITATGE

14.3 CONSENSOS EXISTENTS AL VOLTANT DEL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA


//14// PERCEPCIONS I CONSENSOS CIUTADANS AL VOLTANT DEL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA

435 Un altre dels “termes de referència” de l’encàrrec de l’Alcalde per a l’elaboració del Llibre Blanc va ser conduir el procés d’elaboració del Llibre Blanc d’una manera molt participativa, involucrant-hi diversos col·lectius i experts de la ciutat. Per respondre a aquest encàrrec, hem tractat d’elaborar una radiografi a de les percepcions dels barcelonins sobre el problema de l’habitatge, amb l’objectiu d’identifi car quins trets es perceben com a més problemàtics, quins grups socials estan considerats com els més afectats, i quines són les preferències que tenen els barcelonins sobre el model de ciutat que desitgen en relació amb l’habitatge.

Per fer-ho, hem dut a terme dos tipus d’accions. D’una banda, un procés de debat dins del Consell de Ciutat. Els resultats d’aquest procés participatiu s’han sistematitzat de manera detallada en el capítol 10, de la part III del Llibre Blanc. D’altra banda, s’ha fet una enquesta qualitativa a un grup de “líders d’opinió”, format per persones de diferent perfi l professional i social. Les persones consultades, la metodologia emprada i la sistematització de les seves opinions poden consultar-se detalladament en el capítol 11 de la part III del Llibre Blanc.

436 Tot seguit resumiren algunes d’aquestes percepcions, pors i prefe-rències que creiem que són àmpliament compartides.

MALESTAR SOCIAL AMB EL PROBLEMA DE L’HABITATGE

437 En els estudis d’opinió que hem dut a terme, hi apareix una percep-ció ciutadana àmpliament compartida sobre el fet que l’habitatge a Barcelona constitueix un problema social greu, que si bé fi ns ara no havia presentat els trets propis d’un confl icte social intens, actualment adquireix perfi ls propis d’un malestar social que està arribant a les classes mitjanes.

El fet que una proporció elevada dels líders d’opinió consultats considerin que el problema de l’habitatge ha estat, almenys fi ns ara, poc confl ictiu, no deixa de causar una certa sorpresa, i reque-reix alguns tipus d’explicació. L’absència de confl icte, malgrat el fort increment de preus experimentat durant els darrers deu anys, s’atribueix per alguns enquestats a diversos factors.

En primer lloc, a la millora de les condicions fi nanceres per a la compra d’habitatge (baixos tipus d’interès i allargament dels venci-ments de les hipoteques) que ha fet que l’esforç fi nancer (mesurat en percentatge de la renda de les famílies necessària per pagar la hipoteca) es mantingués relativament estable malgrat el fort increment dels preus. En segon lloc, a la millora de les condicions econòmiques i laborals, que han permès en molts casos l’existència de dos sous dins de les noves llars.


L’absència de confl icte social s’associa també al fet que les famí-lies han jugat en molts casos un important paper amortidor en la cobertura de les necessitats habitacionals dels seus descendents. D’una banda, han fet possible el retard de l’edat d’emancipació dels joves. I d’altra banda, han contribuït a facilitar (fi nancerament i/o patrimonial) l’accés al primer habitatge als seus descendents.

La importància que les famílies semblen tenir en l’accés al primer habitatge dels seus descendents se sustenta sobre diverses dades sorgides al llarg de les nostres anàlisis, i a les quals farem referència més endavant. Una d’elles és el fet que al voltant d’un 25’5% dels joves que viuen emancipats a Barcelona declaren no pagar res de lloguer ni d’hipoteca, circumstància que ha de tenir a veure amb el suport familiar (bé sigui perquè les famílies costegen les despeses en habitatge dels seus descendents o bé perquè aquests joves viuen en immobles de familiars).

438 Probablement, el fet que la confl ictivitat que ara presenta el pro-blema de l’habitatge hagi estat absent durant aquests anys també té a veure amb l’efecte riquesa generat per la pujada de preus. Atès que a Espanya un 84% de les llars disposen d’habitatge de propietat, que majoritàriament ja està lliure de qualsevol càrrega hipotecària, el fort increment de preus ha augmentat de manera signifi cativa el valor de l’habitatge existent, tot generant un “efecte riquesa” molt intens durant els darrers anys.

Aquest efecte riquesa, associat a les plusvàlues que genera l’habi-tatge de propietat, se situa a la base de l’estesa “cultura de propi-etat” de l’habitatge que existeix en la societat espanyola. Aquest tret diferencia Espanya de la resta de països del nostre entorn. Sens dubte, l’expectativa de benefi ciar-se d’aquest efecte riquesa, associada a la idea que els preus de l’habitatge mai baixaran, ha accentuat la propensió a la compra d’habitatges enfront de l’al-ternativa del lloguer.

439 Un altre fet que pot haver contribuït fi ns ara a suavitzar els as-

pectes confl ictius del problema de l’habitatge a Barcelona és la percepció ciutadana que vincula augment de preus, dinamisme econòmic i atractiu residencial i laboral de la ciutat. A Barcelona se la percep com una ciutat ideal per viure-hi, pel seu clima benigne, pel mar i per l’oferta cultural que ofereix. Juntament a aquest atractiu per motius residencials, també s’esmenten les expectatives econòmiques i laborals que genera Barcelona.

Des d’aquesta perspectiva, la situació actual és vista per molts ciutadans com a positiva, en el sentit que constitueix un senyal de desenvolupament i bonança econòmica de la ciutat. Si portem aquesta argumentació al límit, alguns enquestats indiquen que si es resolgués el problema dels elevats preus de l’habitatge a la

ciutat això seria un mal senyal, perquè voldria dir que Barcelona estaria passant per un moment de crisi econòmica i de manca d’expectatives laborals.

440 Això no obstant, ha emergit un malestar social que va en augment, fonamentat en la percepció que l’habitatge és un dels factors que més contribueixen a incrementar la desigualtat social i que alhora és font d’amenaces i riscos per a la cohesió social i territorial.

441 El terme privilegi és emprat cada cop més pels enquestats en relació amb l’accés a l’habitatge. El malestar en augment pot associar-se al fet que les difi cultats d’accessibilitat al primer habitatge ja no són exclusives dels col·lectius de rendes baixes (joves, gent gran, immigrants), sinó que s’estenen a sectors socials cada cop més am-plis, abastant pràcticament ja a tots els fi lls de la classe mitjana.

442 El malestar també s’estén als que han accedit a un habitatge durant els darrers anys i estan fortament endeutats. L’evolució a l’alça dels tipus d’interès de les seves hipoteques, contractades gairebé en la seva totalitat a tipus variable, és una altra font d’intranquil-litat i malestar. Aquest context de difi cultat creixent per fer front a la càrrega fi nancera en un escenari de tipus d’interès creixents constitueix una altra de les preocupacions socials emergents.

QÜESTIONAMENT SOCIAL D’ALGUNS ASPECTES DE LA POLÍTICA D’HABITATGE

443 A aquestes pors i riscos, s’hi suma un qüestionament creixent de certs aspectes de la política de l’habitatge. L’opinió dominant és que els poders públics han estat uns anys de vacances en el tema de l’habitatge, confi ant en què unes condiciones laxes de fi nan-çament i una oferta elevada d’habitatge serien capaces per elles mateixes de donar resposta a totes les necessitats, sense haver de tenir en compte l’augment de l’escletxa existent entre l’increment dels preus i l’estancament de les rendes.

444 Davant d’un mercat desbocat, fi ns i tot els responsables públics re-coneixen ara actuar amb una certa improvisació davant la urgència de donar resposta a una necessitat social cada cop més intensa. Una necessitat que no respon a un desequilibri temporal del mer-cat. D’aquí que es reclami que els poders públics situïn el problema de l’habitatge com una prioritat de la seva acció pública.

445 També està emergint un corrent d’opinió que tendeix a diferenciar el dret a l’habitatge (entès com un dret a un allotjament digne i assequible) del dret a un habitatge de propietat. D’aquí que hom comenci a qüestionar que els poders públics promoguin de manera prioritària l’accés a l’habitatge de protecció ofi cial de propietat.


Aquesta fórmula, que a més de benefi ciar a molts pocs, és vista com una font d’inequitat i de greuges comparatius (a causa dels seus mecanismes d’assignació), és menys valorada que l’opció d’usar aquests mateixos recursos públics per promoure un parc d’habi-tatge social de lloguer.

CONSENSOS EXISTENTS AL VOLTANT DEL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA

446 Més enllà d’aquest malestar i qüestionament ciutadà respecte de l’habitatge, la radiografi a de les percepcions dels barcelonins que s’ha dut a terme del procés participatiu desenvolupat en el si del Consell de Ciutat, en l’enquesta qualitativa a líders d’opinió i en les reunions del grup d’experts, permet identifi car coincidències i consensos amplis sobre els diagnòstics i les propostes de solucions al problema de l’habitatge a Barcelona. Creiem que aquesta és la conclusió que s’extreu d’una lectura atenta de la Part III del Llibre Blanc, en el qual s’inclouen les síntesis de les deliberacions realit-zades en el si de la Comissió d’Habitatge del Consell (capítol 10 de la part III del Llibre Blanc) i de l’Informe de Resultats de l’Enquesta a Líders d’Opinió (capítol 11, de la part III del Llibre Blanc).

Ambdues investigacions constitueixen un mosaic de percepcions i preferències diverses, lògicament no sempre coincidents. Això no obstant, en conjunt, permeten visualitzar l’existència d’un cert consens ciutadà sobre els diagnòstics, les pors i les preferències de polítiques:

Percepcions ciutadanes sobre el problema de l’habitatge

• L’opinió generalitzada dels ciutadans de Barcelona és que l’habi-tatge constitueix un greu problema que està adquirint perfi ls de malestar social creixent associat a la percepció que l’habitatge profunditza les desigualtats socials i introdueix riscos d’exclusió per a alguns col·lectius amb escassos recursos, en particular el dels joves en edat d’emancipació i la gent gran, o amb necessitats especials d’habitatge.

• La causa del problema es relaciona amb el fort increment dels preus de l’habitatge i amb la difi cultat o impossibilitat d’accés a un habitatge digne i assequible per a un nombre creixent de persones els recursos de les quals creixen a un ritme molt inferior al dels preus.

• Importància creixent de les noves necessitats d’habitatge vincu-lades a les noves tipologies de llars relacionades amb joves eman-cipats que viuen sols, famílies monoparentals, llars unipersonals, divorciats, parelles sense vincles o de fet, famílies amb pocs mem-

bres, immigrants, llars amb diversos nuclis, persones i llars amb necessitats específi ques d’habitatge (com per exemple llars amb discapacitats), etc.

• També hi ha una percepció generalitzada que tant el parc existent d’habitatges com la nova oferta no responen a aquestes noves necessitats, tant pel que fa a la seva tipologia com a la seva gran-dària, associades a aquestes noves tipologies de llars.

• Es concedeix una gran importància a l’escassetat del parc d’habi-tatge de lloguer, especialment d’habitatge social de lloguer.

Riscos i pors ciutadans al voltant de l’habitatge

• El problema de l’habitatge, percebut d’aquesta manera, dóna peu al fet que s’expressin pors davant riscos com ara la possible “ex-pulsió” de la ciutat dels residents amb menys recursos i davant del fet que es puguin estar produint fenòmens d’exclusió i polarització social a causa de l’habitatge, o de sobresaturació i ocupació d’in-frahabitatges per part d’immigrants.

• En les consultes apareix també la preocupació davant la possibili-tat que s’estiguin produint conductes d’assetjament o “mobbing” immobiliari (especialment amb gent gran) o de discriminació a immigrants en l’accés al lloguer d’un habitatge.

• Un altre tipus de por és la possibilitat que a la ciutat hi hagi un nombre elevat d’habitatges buits. No obstant això, tal com pot comprovar-se en la Part III del Llibre Blanc, aquest tipus de por sorgeix més en el si del Consell de Ciutat que no pas en l’enquesta a líders d’opinió i a experts.

Preferències ciutadanes sobre el model de ciutat i la manera d’en-tendre el dret a l’habitatge

• En les consultes ciutadanes que s’han dut a terme en el procés del Llibre Blanc apareix una preferència ciutadana àmpliament compar-tida per un model de ciutat urbanísticament compacta, socialment diversa i mixta des de la seva composició econòmica, en què els barris juguen un paper important en la cohesió social de la ciutat.

• Hi ha una demanda social de reforma de la normativa urbanística per afavorir la rehabilitació i l’oferta de nou habitatge adaptat a les noves necessitats d’habitatge que comporten els profunds canvis demogràfi cs, socials i culturals.

• Hi ha un consens ciutadà sobre la necessitat de diferenciar el dret a un allotjament digne i assequible de l’accés a un habitatge de propietat.


• De les consultes, també se’n desprèn un ampli descontentament amb la manera actual d’adjudicació de l’Habitatge de Protecció Ofi cial (HPO), associat als problemes d’equitat que, en alguns ca-sos, planteja l’HPO de propietat, especialment el de promoció pri-vada. La majoria dels consultats diu conèixer casos d’atorgament o d’ús d’aquests habitatges que no es corresponen amb les seves fi nalitats socials.

• Així mateix, hi ha una demanda social desatesa en relació amb la necessitat de disposar o d’adaptar habitatges a situacions diverses. Cal disposar de més habitatges per als diversos casos de discapa-citat (“accessibles” físicament, és a dir, que compleixin els criteris de “visitabilidad” per possibilitar el pas de cadires de rodes, o amb sistemes acústics o lluminosos en cas de problemes visuals o au-ditius), o bé per a situacions socials extremes, com els habitatges tutelats per a drogodependents o altres col·lectius en greu risc d’exclusió social.

• La política d’habitatge es percep com una de les polítiques més importants per evitar els riscos d’exclusió i segregació, i per ga-rantir la cohesió social i territorial. En aquest sentit, hi ha un consens ciutadà ampli en el fet que la intervenció pública ha d’anar adreçada de manera prioritària a constituir un parc públic d’habitatge de lloguer de preu assequible.

La nostra opinió és que aquests elements de coincidència en les percepcions dels barcelonins sobre el problema de l’habitatge po-den ser la base de partida per a un possible pacte social sobre habitatge a Barcelona.

RECOMANACIONS RECOMANACIONS .............................................................................................. 118

a. ELS DOS OBJECTIUS D’ACTUACIÓ PRIORITÀRIA DEL MODEL D’HABITATGE DE BARCELONA .............................. 121

a.I. Prioritat als ciutadans de menors ingressosi en risc d’exclusió .......................................................................................... 121

a.II. Prioritat a la recuperació de les funcions residencials dels habitatges, edifi cis i barris més degradats ................................. 122

b. ELS SET PILARS DEL MODEL D’HABITATGE DE BARCELONA .......................................................................................... 124

b.I. Constitució d’un parc d’habitatge de lloguer social i foment del mercat de lloguer privat ................................................... 124

b.II. Un nou sistema transparent i equitatiu d’adjudicació de l’habitatge de protecció ofi cial (HPO) ............................................. 125

b.III. Formació d’un parc municipal de sòl per a usos residencials ...... 125

b.IV. Promoció activa de la rehabilitació des de l‘Administració municipal .......................................................................................................... 126

b.V. Una política de ciutat compacta i mixta, cohesionada a partir del barri, que eviti els riscos d’exclusió ide segregació .................................................................................................. 128

b.VI. Regulació urbanística i sostenibilitat mediambiental i social de la ciutat ........................................................................................................ 129

b.VII. La ciutat metropolitana i l’habitatge ................................................... 131

SUGGERIMENTS ADDICIONALS ................................................................... 131

SUGGERIMENT FINAL ........................................................................................ 132


RECOMANACIONS Els termes de referència de l’encàrrec de l’Alcalde de Barcelona per a l’elaboració del Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona incloïen presentar algunes recomanacions que poguessin ser útils per a l’Administració municipal tant a l’hora d’afrontar el problema de l’habitatge com per desenvolupar nous enfocaments de polítiques amb les quals donar res-posta a les noves necessitats habitacionals a Barcelona.

Aquestes recomanacions han estat compartides de forma majoritària per tots els membres del Grup d’Experts que han col·laborat en l’elaboració del Llibre Blanc. En aquest sentit, el nostre desig és aportar un conjunt de suggeriments recolzats en les investigacions i l’anàlisi del mercat de l’habitatge a Barcelona dutes a terme en el marc del Llibre Blanc i que, de forma resumida, es recullen també en l’Informe Executiu.

Hem agrupat el conjunt de recomanacions que a continuació exposem al voltant de dos objectius prioritaris i set línies d’acció, que en conjunt componen el que podria defi nir-se com els elements bàsics d’un model d’habitatge assequible per a Barcelona.

La política d’habitatge, com qualsevol altra política, no és pas el resultat automàtic de l’anàlisi del funcionament del mercat, sinó la combinació d’aquesta anàlisi amb les valoracions socials i les preferències i opcions polítiques dels responsables del disseny de les polítiques. Per la nostra banda, tenim l’esperança que les nostres investigacions i recomanacions puguin ser útils, d’una banda, a tots els actors socials involucrats en el problema de l’habitatge i, de l’altra, a les autoritats a l’hora de dissenyar i implementar les noves polítiques municipals d’habitatge.

El govern de la ciutat de Barcelona disposa actualment, gràcies a la Carta Municipal, del marc legal que li atorguen els articles 85 i 86 per establir les polítiques d’habitatge que impulsin tant les actuacions de les diverses administracions públiques, com la concertació amb els agents socials privats. Creiem que el Pla d’habitatge de Barcelona 2004-2010, aprovat el 21 de maig de 2004 pel Consell Plenari de l’Ajuntament de Barcelona, constitueix el primer pas en la concreció d’aquest compromís. Creiem que les prioritats i recomanacions que exposem tot seguit constitueixen suggeriments que, prenent com a punt de partida aquest Pla, poden permetre a les autoritats municipals consolidar un model innovador d’habitatge assequible i sostenible a Barcelona.


a. ELS DOS OBJECTIUS D’ACTUACIÓ PRIORITÀRIA DEL MODEL D’HABITATGE DE BARCELONA

La política d’habitatge d’una ciutat consolidada com Barcelona hauria de concentrar els seus recursos i esforços en dues prioritats bàsiques. En primer lloc, facilitar un allotjament digne i assequible als ciutadans amb més difi cultats d’accessibilitat. En segon lloc, mantenir la funció residencial del parc d’habitatge existent, particularment als barris sot-mesos a un major grau de degradació. Aquestes dues prioritats poden ser les columnes bàsiques sobre les quals construir a Barcelona un nou model d’habitatge assequible i sostenible que doni contingut al dret a l’habitatge que demana la societat de principis del segle XXI.

Tal com va succeir al segle passat durant els primers moments de la industrialització, i amb els forts corrents migratoris interns, les trans-formacions socials van comportar demandes de nous drets socials, com va ser el de l’educació. Des de l’àmbit municipal es va poder respondre a aquesta petició posant en funcionament un nou model d’escola pública que va establir les bases del dret a una educació de qualitat per a la població més necessitada.

Avui, en aquest inici de segle XXI, Barcelona emergeix com una ciutat-gresol en la qual es fonen els intensos fl uxos immigratoris associats a la globalització amb els profunds canvis demogràfi cs, socials i culturals que transformen la tipologia de famílies i les necessitats d’habitatge. En aquestes circumstàncies, la ciutat es veu abocada a cercar solucions innovadores per tal de garantir un habitatge digne i assequible per a tots els ciutadans, i dirigeix aquesta capacitat d’innovació municipal a potenciar un model d’habitatge que doni resposta a aquestes necessitats

habitacionals dels grups socials amb més difi cultats d’accés a l’habitatge i en situació de risc d’exclusió social, ja sigui per motius econòmics, socials o perquè tenen necessitats especials d’allotjament.

a.I. Prioritat als ciutadans d’ingressos menors i en risc d’exclusió

1. A Barcelona hi ha un 25% de llars amb ingressos baixos, amb difi -cultats no només per accedir a un habitatge en propietat al mercat lliure, sinó també a un habitatge en propietat de protecció ofi cial de règim general o especial. El lloguer assequible és la millor opció residencial per a aquest col·lectiu, segons ens indiquen els resultats del nostre estudi sobre els ingressos dels residents a la ciutat.

Dins d’aquest grup d’ingressos molt baixos amb difi cultats d’accessi-bilitat a l’habitatge en propietat es troben un nombre cada cop més elevat de persones i famílies. En primer lloc, joves en edat d’emanci-pació amb situacions de precarietat laboral i sense ajudes familiars.

En segon lloc, gent gran que necessita habitatge assistencial, o les persones que, tot i poder-se valdre per si mateixes, no disposen de recursos per atendre el pagament de l’habitatge i/o les despeses per rehabilitació necessàries per evitar de caure en situacions de risc.

En tercer lloc, persones amb noves necessitats habitacionals, com els divorciats, famílies monoparentals, llars unipersonals, persones amb necessitats especials i famílies amb molta necessitat, espe-cialment les que tenen menors. En molts casos, aquestes noves necessitats poden dur a situacions d’exclusió, amuntegament o segregació per motius de difi cultat d’accés a un allotjament digne i assequible.

2. La política d’habitatge hauria d’accentuar la seva dimensió selec-tiva: orientar els seus objectius i formes d’actuació a les persones i famílies amb més necessitats d’ajuda i risc d’exclusió social per motius d’habitatge.

Unes prioritats defi nides de forma molt àmplia poden desembocar en importants inefi ciències econòmiques i greuges socials. Així, una política d’habitatge de protecció ofi cial (HPO) de propietat dirigida genèricament als joves té el risc de no ajudar els qui realment més ho necessiten, alhora que incorre en el risc de transferir a preu públic subvencionat un actiu patrimonial a joves que en realitat poden disposar, ara o en el futur immediat, de recursos propis amb els quals fi nançar l’accés a l’habitatge.

Els estudis inclosos en el Llibre Blanc indiquen que l’any 2000 un 25,5% dels joves que vivien emancipats a Barcelona no pagaven cap lloguer ni hipoteca per l’habitatge en què residien, situació que refl ecteix que disposaven o bé d’habitatge o bé d’algun tipus

MODEL D’HABITATGE PER A BARCELONA Dos clars objectius per a un model d’habitatge:

Assequible Prioritat a les persones: un model d’habitatge que doni cobertura a les necessitats de la població a través de l’habitatge assequible.

Sostenible Prioritat a la funció residencial dels edifi cis a través de la promoció activa de la rehabilitació

Set pilars per aconseguir-ho:

1 Habitatge de lloguer social

2 Nou sistema d’adjudicació d’HPO

3 Parc públic de sòl per a ús residencial

4 Promoció activa de la rehabilitació

5 Polítiques per a una ciutat cohesionada

6 Urbanisme i ciutat sostenible

7 La ciutat metropolitana i l’habitatge






d’ajuda familiar. Aquesta dada obliga la política d’habitatge a ser selectiva amb els col·lectius socials que pretén ajudar, així com amb els instruments per fer-ho, per evitar usos inefi cients i no equitatius dels recursos públics que utilitza.

3. La gent gran amb baixos ingressos haurien de constituir un objectiu prioritari de la política d’habitatge. Barcelona és una ciutat relati-vament més envellida del que li correspondria, tot i que, per aquest mateix motiu, el pes de la gent gran en el futur serà estable. La seva importància numèrica, unida a l’augment de l’esperança de vida i al fet de viure, en molts casos, en habitatges antics amb problemes de qualitat i absència de serveis bàsics fa d’aquest col·lectiu un grup prioritari per a la política d’habitatge digne i assequible.

La política d’habitatge dirigida a la gent gran amb escassos recursos ha d’incorporar un criteri de selectivitat: diferenciar entre els qui tenen habitatge de propietat dels qui viuen en un habitatge de lloguer, tal com hem assenyalat en el cas dels joves. Dins del primer grup, l’habitatge de propietat podria utilitzar-se, sense perdre la seva propietat, com a un suport per a la millora de les condicions d’habitabilitat i de qualitat de vida en la vellesa.

Calen polítiques innovadores que permetin a aquestes persones utilitzar el seu habitatge per millorar les seves condicions de vida en la vellesa, sense que això comporti la pèrdua de la propietat del seu habitatge. Més endavant farem referència a aquestes políti-ques. En el cas de la gent gran que visqui en habitatges de lloguer i tingui escassos recursos, les polítiques d’habitatge hauran de ser més actives, atès que aquestes persones són excloses del mercat.

4. El model d’habitatge assequible de Barcelona hauria de partir de la

defi nició prèvia d’un criteri d’habitatge assequible, expressat com el percentatge d’ingressos màxim que una llar compresa dins del 25% inferior de la distribució de la renda a Barcelona hauria de pagar per despeses d’habitatge sense veure compromesa la seva solvència fi nancera per atendre la resta de necessitats i, alhora, mantenir una certa capacitat d’estalvi.

D’acord amb les pràctiques del sistema fi nancer i les recomanacions d’organismes internacionals, aquest llindar de solvència fi nancera de les famílies se situa en el 35-40% de la renda de les llars. Aquest índex hauria de ser utilitzat per fi xar els preus de l’habitatge social a Barcelona, tant de venda com de lloguer. Un dels estudis inclosos en el Llibre Blanc calcula quins haurien de ser aquests preus de venda i de lloguer assequible de l’habitatge de protecció ofi cial.

Si tenim en compte la precarietat de les llars que es troben en l’extrem inferior de la distribució de rendes, la política d’HPO de règim especial segueix comprometent les seves possibilitats de

pagament. Una política de lloguer protegit és molt més adient per aquesta població, per això hauria d’augmentar el pes d’aquesta tipologia en les promocions públiques d’habitatge.

Per vetllar per la situació de les llars que es troben en situació més crítica, s’hauria de millorar la coordinació interinstitucional (els ser-veis socials haurien d’estar connectats amb els serveis d’habitatge) per tal d’evitar situacions de desnonament, així com l’increment i la millora dels recursos de suport per afrontar aquestes situacions.

5. Dins dels col·lectius més desfavorits per la situació actual del mer-cat de l’habitatge, trobem els discapacitats. Les polítiques d’ha-bitatge assequible haurien de tenir en compte tots els tipus de discapacitats, i incrementar el nombre d’habitatges destinats a aquestes persones. La visitabilitat és un criteri que haurien de se-guir la construcció tant d’HPO com d’habitatges lliures, així com l’increment de l’ús de la domòtica (tant en habitatges com en equipaments públics) i incorporar mecanismes que facilitin la vida quotidiana de les persones amb qualsevol tipus de discapacitat.

En aquest sentit, s’haurien de fl exibilitzar les mesures econòmiques que facilitin l’accés de les persones amb discapacitat a l’HPO: és a dir, un límit de rendes i d’edats superior i afavorir les adaptacions dels habitatges perquè acompleixin els criteris de visitabilitat o d’altres relacionats amb altres discapacitats.

a.II. Prioritat a la recuperació de les funcions residencials dels habitatges, edifi cis i barris més degradats

6. La rehabilitació de la ciutat ja construïda permet una optimització

de l’ús del patrimoni existent i una racionalització de l’escàs sòl edifi cable per cobrir les necessitats d’habitatge. Per això ha de ser la segona prioritat bàsica de la política d’habitatge a Barcelona. Amb un parc d’habitatge relativament envellit i amb una restricció estructural de sòl que limita el creixement de l’habitatge de nova construcció, la rehabilitació de la ciutat existent es una peça bàsica per reinventar la ciutat, mantenir-ne les funcions residencials i respondre a les noves necessitats d’habitatge.

Quan aquesta funció residencial es deteriora, es perd tot allò que fa de la ciutat i del barri un espai de trobada, cultura i relació: el comerç, els serveis públics, la densitat poblacional, la diversitat i la cohesió social. Per això, la rehabilitació del parc existent d’ha-bitatge és l’instrument que permet mantenir la funció residencial, mantenint en bon ús el parc d’habitatges existents.

7. La rehabilitació de les funcions residencials dels habitatges, els edifi cis i les zones deteriorades és una política que acompleix els


principis que demana la nova cultura de les ciutats: és innovadora, solidària i sostenible. Evita els nous desenvolupaments urbanístics i ocupacions de sòl que, d’altra manera, serien necessaris per poder facilitar l’accés a l’habitatge de les persones que actualment viuen sense condicions d’habitabilitat. Especialment, per a gent gran amb habitatges amb defi ciències estructurals i carències de serveis bà-sics importants, amb risc d’infrahabitatge o exclusió.

8. Dos aspectes principals diferencien les diverses polítiques de re-habilitació dels centres de les ciutats i de les zones degradades. El primer observa la relació entre iniciativa pública i privada; el segon se centra en l’objectiu d’aquestes polítiques de rehabilitació: poden anar dirigides a la millora de l’espai públic i la imatge (com mesures que promoguin el turisme) o, al contrari, poden orientar-se a incidir prioritàriament en la funció residencial, concentrant les iniciati-ves a mantenir en bon ús i habitat el parc d’habitatges. Aquesta recuperació de la funció residencial no només és una necessitat capaç d’invertir la tendència a la degradació de zones concretes de la ciutat, sinó que constitueix la millor defensa contra els abusius usos turístics, alhora que és una activitat d’indiscutible rendibilitat econòmica i social. La rehabilitació és la millor garantia a llarg ter-mini de la protecció i el conservament del patrimoni arquitectònic i cultural i un instrument efi caç per donar resposta a les noves necessitats d’habitatge a una ciutat com Barcelona.

9. Els poders públics han d’incentivar la rehabilitació, ja que constitu-eix un cas evident del que els economistes anomenen una fallada de mercat. La quantitat de rehabilitació que farà el sector privat per ell mateix serà molt inferior a la socialment òptima a ciutats com Barcelona, amb un parc elevat d’habitatge relativament envellit. Això és així per tres motius.

El primer és que el benefi ci social de la rehabilitació és major que el seu benefi ci privat, perquè la pèrdua, total o parcial, de la funció residencial del parc d’habitatge existent porta al deteriorament de tot allò -el comerç, els serveis, la diversitat social, la densitat de població- que fa possible l’interès dels residents en la seva conser-vació com a espai de trobada, de cultura i de relació.

En segon terme, perquè el cost social que s’evita amb la rehabi-litació és més gran que la despesa directa que el sector públic ha d’assumir quan s’ha de reallotjar els habitants de cases que són declarades en ruïna, o desplaçats per l’escassa habitabilitat dels seus habitatges o degradació de l’entorn.

En tercer lloc, perquè, sigui com sigui, els edifi cis abandonats o en estat de ruïna provoquen considerables despeses, tant públiques com privades, que s’eviten amb la rehabilitació. Per exemple, les despeses d’apuntalament i de seguretat dels espais circumdants,

pèrdua de plusvàlues públiques i privades per canvis en el teixit social, pèrdues de taxes i impostos per desaparició d’activitats co-mercials i productives en les zones degradades, o l’augment de des-pesa pública per evitar l’ocupació il·legal (o “okupació”) i garantir la seguretat als carrers i llocs públics.

Tots aquests costos socials del deteriorament, total o parcial, de la funció residencial del parc d’habitatge existent justifi quen la necessitat d’una intervenció pública en aquest camp.


b. ELS SET PILARS DEL MODEL D’HABITATGE DE BARCELONA

b.I. Constitució d’un parc d’habitatge de lloguer social i foment del mercat de lloguer privat

9. La creació d’un ampli parc de lloguer social públic i privat és l’ins-trument de política d’habitatge que, tenint en compte les circum-stàncies actuals, tindrà més capacitat per donar resposta a les necessitats habitacionals dels grups socials amb majors problemes d’accessibilitat a l’habitatge. Tal com es refl ecteix en els estudis de preus i rendes a Barcelona recollits en el Llibre Blanc, les llars de Barcelona compreses dins del 10% de menors ingressos no estan en condicions d’assumir l’esforç econòmic que signifi ca l’accés a un habitatge de protecció ofi cial de propietat, ni tan sols de règim especial. El lloguer assequible és l’única opció que no compromet la solvència fi nancera d’aquestes llars amb menors ingressos.

10. Per si sola, l’oferta d’HPO de propietat no pot respondre a la quantia i diversitat de les noves necessitats habitacionals. De les investiga-cions del Llibre Blanc s’extreu que un percentatge signifi catiu de residents a Barcelona, i de noves tipologies de llars, no tenen prou ingressos per accedir a una HPO de propietat en les condicions d’assequibilitat defi nides anteriorment. Una presència més elevada del lloguer ajudaria a tenir més fl exibilitat per modular aquestes necessitats dinàmiques, relacionades amb els joves en edat d’eman-cipació, el creixent nombre de persones que viuen soles, persones divorciades i amb una variada tipologia de noves llars.

La política d’habitatge ha de partir del principi que l’obligació dels poders públics és garantir el dret dels ciutadans a un allotjament digne i assequible, no a un habitatge de propietat. És a dir, l’HPO de propietat planteja problemes d’equitat que l’HPO de lloguer social no té. En aquest sentit, el foment del lloguer social és un instrument més adient i més equitatiu per materialitzar el dret a l’habitatge. Aquesta opció és àmpliament compartida. Els debats en el si del Consell de Ciutat així ho han refl ectit.

11. La construcció en sòl públic per a usos residencials hauria de pri-oritzar el lloguer social assequible, defi nit com el que permet a la població amb menors ingressos dedicar un màxim del 35-40% de la seva renda al lloguer, sense comprometre la seva capacitat per donar resposta a la resta de necessitats. Aquest lloguer hauria de dirigir-se especialment a afrontar les necessitats relacionades amb l’emancipació dels joves, les de la gent gran amb escassos recursos i sense habitatge de propietat, i les situacions temporals relacio-nades amb parelles separades, afectats de violència domèstica o en situacions d’atur i de baixos ingressos.

12. La política municipal d’habitatge hauria d’intensifi car la constitució d’un parc públic d’habitatge de lloguer social, de gestió pública, privada o social, sobre sòl dotacional, per acomplir aquest objectiu. Aquest parc públic d’habitatge de lloguer hauria d’estar format per promocions no gaire grans i integrades en planejaments amb altres tipus d’habitatge. Amb això es provaria d’evitar la creació de zones o guetos especialitzats només en habitatge social de lloguer.

13. Alhora que es crea aquest parc, també s’hauria de sensibilitzar la població per tal de reduir els casos de discriminació en l’accés a l’habitatge de lloguer de les persones immigrants, per exemple fomentant la mediació per part d’agents socials de l’Ajuntament.

14. Cal legitimar el lloguer com una alternativa estable i vàlida davant la compra, especialment en edats joves. Per això, el parc d’habitatge social de lloguer hauria d’estar obert al conjunt de la població i caracteritzar-se pel fet d’oferir uns contractes amb un període de vigència de mig termini, entre 5 i 10 anys. Aquest període de temps, alhora que reduiria els costos associats a la expectativa d’haver de canviar amb freqüència d’habitatge, dóna temps que es produeixi la consolidació laboral i familiar de les noves llars.

15. La modalitat d’habitatge de protecció ofi cial de lloguer amb op-ció a compra, d’acord amb una taxació ofi cial, es una opció que hauria de potenciar-se amb força als nous programes d’habitatge. Es tracta d’un règim de pisos privats, però construïts en règim de protecció perquè es construeixen sobre sòl públic, o provinent de cessions urbanístiques obligatòries.

16. Una política d’habitatge municipal ambiciosa i innovadora hauria de tenir en compte la creació, dins l’àrea metropolitana, de sòl pú-blic edifi cable per destinar-lo a la promoció d’habitatge de lloguer social. Com que la repercussió del terreny és inferior, el preu del lloguer també serà inferior al del mercat del centre de la ciutat, i podrà, alhora, oferir prou rendibilitats als actors empresarials -ja siguin públics, privats o socials-, que assumeixin la promoció i gestió d’aquests parcs residencials de lloguer.

17. S’ha de fomentar la intervenció de les entitats sense ànim de lu-cre en la política d’habitatge de la ciutat, potenciar els promotors socials, complementaris dels promotors públics i dels promotors privats. S’hauria d’afavorir les entitats que treballen en habitatge dotacional per a col·lectius específi cs que es troben especialment marginats, i fer una reserva perquè comptin amb habitatges dignes i amb espais per a tallers.

18. L’habitatge de lloguer de mercat ha de deixar d’estar fi scalment pe-nalitzat davant l’habitatge de propietat. Especialment, en la mesura en què més d’un quart dels ciutadans no pot deduir absolutament


cap quantitat en l’IRPF per la compra del seu habitatge perquè no té nivells de renda que permetin aplicar aquesta deducció fi scal. Hi ha un consens unànime entre experts, operadors del mercat i l’opinió pública especialitzada sobre que els actuals incentius fi scals a la compra d’habitatge -que, a més, no discriminen entre habitatge nou i de segona mà- distorsionen l’efi ciència del mercat de l’habitatge i presenten problemes greus d’equitat. En el marc de les investigacions desenvolupades en el Llibre Blanc s’han analit-zat opcions de polítiques fi scals que permetrien mantenir el parc d’habitatge existent, disminuint els preus del mercat d’habitatge.

Per incentivar les empreses immobiliàries a desenvolupar, total o parcialment, la seva activitat en aquest segment del mercat de lloguer, actualment desatès, podria ser efectiu un tractament fi scal favorable de l’habitatge de lloguer. El resultat seria molt positiu en termes de la professionalització d’aquest segment del mercat.

Dues mesures ajudarien a posar al mercat de lloguer habitatges temporalment desocupats: la seguretat jurídica dels propietaris en el cobrament dels lloguers acordats i l’agilitació dels tràmits de sor-tida de l’inquilí quan es produeixi l’impagament del lloguer. Sense aquestes mesures difícilment el mercat privat de lloguer arribarà a adquirir la profunditat i l’amplitud que té en altres països.

b.II. Un nou sistema transparent i equitatiu d’adjudicació de l’habitatge de protecció ofi cial (HPO)

19. Tot i que per ell mateix l’HPO no pot resoldre el problema de l’ha-bitatge existent avui en dia, el seu augment té un paper important en l’estabilitat i equilibri del mercat d’habitatge a Barcelona i en la cohesió dels barris. Per aconseguir-ho hauria de prioritzar-se la creació de barris mixtos en dos sentits: el primer implicaria una presència equilibrada d’habitatge lliure i HPO. El segon, paral-lelament, una proporció igualada d’habitatge de propietat i habi-tatge de lloguer. En el cas de l’HPO de propietat s’hauria de tendir a equilibrar el règim general i el concertat. Un objectiu podria ser un 50% d’habitatge lliure i un 50% d’HPO.

20. L’habitatge concertat ha de tenir un paper cada vegada més di-namitzador de l’HPO a la ciutat. Aquesta tipologia ofereix un preu intermedi entre el mercat lliure i el règim general d’HPO (al voltant dels 250.000 euros de preu de venda), que en el cas de Barcelona permet donar cobertura a les necessitats de moltes llars. A més, facilita el suport del sector immobiliari respecte del percentatge d’HPO previst en els planejaments en curs.

21. Convindria adequar els preus màxims de venda recollits en els plans actuals d’habitatge protegit a les condicions pròpies del mercat

immobiliari de les grans ciutats. Tal com s’extrau dels estudis del Llibre Blanc, a Barcelona aquests preus estan per sota dels viables per dur a terme actuacions d’HPO. Aquesta situació no afavoreix l’oferta d’aquest segment. Un augment de l’habitatge protegit a Barcelona permetria un millor equilibri del mercat, i li donaria més estabilitat i accessibilitat per a tots.

22. El sistema d’adjudicació de l’HPO s’ha d’aixecar sobre un sistema més transparent que garanteixi l’equitat en la distribució d’aquests actius fi nançats amb uns recursos públics escassos. Aquesta és una demanda àmpliament expressada per tots els col·lectius consultats, tal com pot veure’s en els estudis continguts en el Llibre Blanc. L’instrument idoni pot ser el registre municipal -que pogués abas-tar en el futur un potencial consorci metropolità d’habitatge- de sol·licitants d’HPO amb accés públic.

La transparència s’ha de garantir mitjançant el registre obligatori a través de les ofi cines d’habitatge i del web d’aquest servei. Aquest sistema de registre i transparència, que garanteixi l’equitat en la distribució, s’ha d’aplicar a promocions d’habitatge protegit tant públiques com privades.

23. Seria adient l’establiment d’un sistema de certifi cació del procés d’adjudicació de l’habitatge de protecció ofi cial, mitjançant una metodologia equivalent a l’ENAC, d’aplicació a tots els operadors públics i privats participants en totes i cadascuna de les fases de promoció i distribució d’aquests habitatges a Barcelona. Aquest sistema hauria de ser aplicat tant a les adjudicacions d’habitatge destinat a la venda, en qualsevol dels règims vigents, com en la gestió, control i renovació dels inquilins amb dret a accés al parc d’habitatge de lloguer assequible.

24. Fomentar les polítiques de responsabilitat social corporativa del sector immobiliari és també molt important. Un instrument ade-quat podria incentivar-se mitjançant acords d’adhesió a les noves polítiques, normatives i instruments d’adjudicació d’habitatge de protecció ofi cial i de foment de l’habitatge assequible.

25. En qualsevol cas, els habitatges construïts amb ajudes públiques (tant en sòl públic com en sòl privat destinat per a HPO a causa del planejament), han de dirigir-se preferentment cap als sectors socials que tinguin difi cultats d’accés a un habitatge en el mercat lliure.

b.III. Formació d’un parc municipal de sòl per a usos residencials

26. Disposar de sòl a preu raonable és la clau de volta de qualsevol política de foment d’habitatge assequible, ja sigui de lloguer o de propietat. No hi pot haver una bona política d’habitatge assequible


si no hi ha una bona política de sòl públic. Per això, el tercer pilar del model d’habitatge assequible de Barcelona ha de ser la forma-ció d’un parc públic de sòl per a usos residencials.

27. Encara que és un bé molt escàs a Barcelona, no s’ha de menysva-lorar la capacitat de l’Administració municipal per portar a terme operacions de recuperació de sòls urbans; es recolza en la regene-ració de zones degradades, canvis dels actuals usos i rehabilitació de l’actual parc d’habitatge, amb l’objectiu d’adaptar-los a les de-mandes i usos que exigeixen les necessitats actuals. Els estudis i estimacions duts a terme en el marc del Llibre Blanc mostren que aquestes tres iniciatives tenen capacitat per crear nou sòl edifi -cable i sostre residencial. De fet, Barcelona ha dut a terme durant els últims anys diverses operacions d’aquest tipus que, en general, han merescut el reconeixement dels experts i de l’opinió pública.

28. És necessària i urgent la modifi cació de l’actual legislació general sobre valoració del sòl i sobre expropiacions per donar un impuls important al patrimoni públic de sòl. Són especialment impor-tants els canvis legislatius i reglamentaris encaminats a la reducció dels terminis dels tràmits judicials que permetrien la disponibilitat pública ràpida de sòls (expropiats o adquirits), per destinar-los a habitatge de protecció ofi cial, en raó de la seva condició d’interès públic i de servei bàsic per als ciutadans, segons l’article 47 de la Constitució Espanyola.

29. La recuperació de certs pisos que ja estiguin en fase de venda, amb la utilització de l’Administració del dret de tempteig i retracte en relació amb l’entitat prestatària o també, si escau, els hereus, podria afavorir, any rere any, la constitució del parc municipal d’habitatge social. L’establiment d’un dret de tempteig a favor de l’Administra-ció en la transmissió d’immobles (en determinats supòsits i circum-stàncies pretaxades) és, doncs, un dels instruments susceptibles d’augmentar el sòl municipal d’ús residencial i de dotar la ciutat d’un parc de pisos de lloguer de caràcter social, especialment als barris amb majors necessitats d’habitatge de lloguer.

30. La Carta Municipal de Barcelona, que pot ampliar el marge d’ac-tuació de l’Ajuntament, fa possible obtenir nous recursos derivats de la participació en tributs estatals i autonòmics, que afavoririen la formació d’un patrimoni de sòl públic municipal.

b.IV. Promoció activa de la rehabilitació des de l’Administració municipal

31. En una ciutat com Barcelona, que compta amb un important parc d’habitatge d’edat relativament elevada, la rehabilitació té una gran capacitat per fer augmentar l’oferta d’allotjament, a través

de l’adaptació dels vells habitatges als nous usos i necessitats que comporten els canvis demogràfi cs, socials i culturals que estem vivint. Per això la rehabilitació és un altre dels pilars bàsics del nou model d’habitatge assequible i sostenible de Barcelona, ja que permet l’optimització de l’ús del patrimoni immobiliari ja cons-truït i una racionalització de l’ús de l’escàs sòl edifi cable existent a la ciutat.

Els benefi cis socials i econòmics de rehabilitació són tangibles i

immediats: augmenta la qualitat de vida dels residents en edifi cis i zones deteriorades, impedeix el desarrelament dels residents (que, d’altra manera potser haurien de mudar-se a altres barris), manté la ciutat habitada alhora que pot seguir conservant-ne l’arquitectura, les seves funcions i la pervivència dels espais públics com a lloc de trobada, de cultura i de relació.

Enfront d’aquests benefi cis socials i econòmics evidents i immedi-ats, els costos de la rehabilitació són baixos i assumibles, tant per al sector privat com per al públic. En primer lloc, perquè en molts casos el que necessiten habitatges i edifi cis per ser adaptats als nous usos és una rehabilitació lleugera. En segon lloc, perquè el cost social evitat amb la rehabilitació és major que el cost directe que el sector públic tindria pel fet d’haver de reallotjar la població en altres habitatges. En tercer lloc, perquè, en qualsevol cas, els edifi cis abandonats o en estat de ruïna provoquen considerables despeses i pèrdues d’ingressos, tant públics com privats.

Es tracta, en general, de facilitar les rehabilitacions lleugeres, així com les orientades a la renovació de les instal·lacions i xarxes d’ai-gua o sanejament, instal·lació d’ascensors i elements d’aïllament que evitin sorolls i humitats. L’existència d’un nombrós parc d’ha-bitatges de propietat, ocupat per gent gran que viu tota sola o en parella (en moltes ocasions en pisos amb defi ciències estructurals i d’habitabilitat), requereix polítiques de rehabilitació innovadores que actuïn des de diferents vessants: crèdits tous per a reformes del pis on viu la gent gran; o ajudes, en alguns casos a fons perdut, per a la instal·lació d’ascensors.

32. Però el que fa de la rehabilitació una política més efi cient, des del punt de vista pressupostari, és el seu cost d’oportunitat en relació amb l’alternativa de provisió d’habitatge nou. Molts dels sol·licitants d’ajudes dels programes de rehabilitació es troben sota el llindar d’ingressos requerit per accedir a un habitatge social. Per tant, des de l’òptica pressupostària és més efi cient ajudar la reha-bilitació que facilitar un habitatge nou de protecció ofi cial. El cost de construir nous habitatges -que implica l’obtenció de sòl nou, la seva construcció en sentit estricte, la dotació d’infraestructures necessàries, urbanització, carrers, serveis, jardineria, escoles, cen-tres socials, centres de salut, policia, mitjans de transport públic i,


fi nalment, el manteniment ordinari-, és molt superior al cost per metre quadrat de construcció rehabilitada.

33. Un altre camp d’actuació important per a les polítiques públiques d’habitatge a Barcelona són els immobles en propietat ocupats per una o dues persones grans en aquells edifi cis en què la superfície dels actuals habitatges és superior als 100 m2. Dins dels estudis inclosos en el Llibre Blanc s’estima que a Barcelona hi ha aproxi-madament 11.000 habitatges de propietat de més de 100 m2 on viuen persones de 65 anys o més totes soles o en parella.

L’Administració municipal, a través de l’instrument adequat, podria tenir un paper actiu en la rehabilitació d’aquest tipus d’habitatges, de comú acord amb els seus propietaris. Així, les administracions podrien encarregar-se de la rehabilitació i subdivisió d’aquesta tipologia d’habitatges, i obtenir a canvi dos habitatges de 40/50 metres que serien comercialitzats dins del parc municipal d’habi-tatges de lloguer.

Amb aquest tipus d’actuacions de rehabilitació s’assoleixen diversos objectius. En primer lloc, millorar les condicions d’habitabilitat de la gent gran sense que hagi de canviar de barri. Segon, l’increment de tipologies d’habitatge del parc municipal, amb una categoria al voltant de 50 metres, adaptat a les noves necessitats (relacionades amb els joves en edat d’emancipació, amb el creixent nombre de persones que viuen soles, persones divorciades o amb la diversitat que estan sorgint de noves llars). Tercer, enfortir la cohesió social dins dels barris, amb la barreja de població de diferents edats.

34. Convindria fomentar la rehabilitació mitjançant una política d’incentius fi scals i ajudes fi nanceres. Aquests avantatges fi scals i fi nancers haurien d’anar dirigits primordialment a fer prevaldre la rehabilitació dirigida al lloguer, més que no pas a la venda, i especialment per al lloguer social. Aquesta proposta podria afa-vorir l’entrada en el mercat de lloguer dels habitatges desocupats de Barcelona, encara que es tracta d’un nombre molt reduït de pisos que no tindria incidència en la problemàtica de la ciutat (les dades demostren que les xifres ofertes per l’INE sobre habitatges desocupats disten molt de ser les reals).

35. L’aplicació de l’IVA reduït, del 7%, a la rehabilitació lleugera –aque-lla que no afecta a l’estructura i façana dels edifi cis-, és essencial per fomentar la rehabilitació d’habitatges, especialment quan es dediqui al lloguer. L’IVA reduït s’aplica només en aquells casos en què la inspecció tributària considera necessària la rehabilitació es-tructural –la qual afecta l’estructura bàsica de l’edifi ci i la façana–, mentre que s’aplica l’IVA del 16% a les rehabilitacions lleugeres, que són les més freqüents i necessàries per adaptar els vells habitatges als nous usos socials (com ara la renovació d’instal·lacions interiors

d’electricitat o gas, la instal·lació d’ascensors, la renovació de banys o cuines), o la subdivisió interior, sense afectar l’estructura, dels habitatges grans per tal de convertir-los en habitatges més reduïts i adaptar-los als nous usos i noves necessitats habitacionals.

A més, aquest IVA del 16% és un cost directe de la rehabilitació, atès que no pot ser repercutit en el lloguer. Això eleva de forma considerable el cost de la rehabilitació i desincentiva els particulars. El resultat és un nivell de rehabilitació inferior al que seria efi cient, tant des del punt de vista de la conservació dels habitatges com de la seva adaptació als usos actuals.

36. Els criteris urbanístics municipals reguladors de la rehabilitació haurien de distingir entre els criteris essencials i els complementa-ris. Sembla raonable pensar que és millor tenir edifi cis parcialment rehabilitats, tot i que no compleixin en la seva totalitat i al mínim detall totes les ordenances municipals, que seguir amb edifi cis obsolets, en mal estat i amb zones degradades. És a dir, no és el mateix els criteris essencials que s’han de complir obligatòriament en tots els casos, que els que convindria complir sempre que sigui possible. El pragmatisme urbanístic és molt necessari si es vol que la rehabilitació afavoreixi l’habitatge assequible. S’haurien d’adaptar els coefi cients de densitat a la nova realitat social de la ciutat i a la preferència ciutadana per una ciutat compacta i diversa.

La rehabilitació hauria de tenir un tractament diferencial davant l’habitatge de nova construcció. Un sol model regulador de la re-habilitació no pot valdre per a la diversitat d’edifi cis i zones urba-nes existents a Barcelona, construïdes en èpoques diferents, amb criteris diferenciats i que responen a necessitats i demandes socials molt diverses. Sense aquesta fl exibilització de la normativa difí-cilment anirà endavant la rehabilitació. Això exigeix adaptar tant les ordenances municipals (adaptar-les a la diversitat existent a la ciutat) com la legislació en general.

37. La rehabilitació ha de ser una política activa dels poders muni-cipals, que compti amb instruments específi cs i amb el suport dels altres agents socials implicats. Per tal que la rehabilitació pugui desenvolupar-se de forma efi caç i generar tots aquests benefi cis no n’hi ha prou amb l’existència de programes d’ajudes públiques.

Una política activa de rehabilitació per part de l’Administració mu-nicipal pot ser també un instrument molt efi caç per, d’una banda, posar en el mercat habitatges que avui estan buits o desocupats per manca de condicions d’habitabilitat o perquè es troben sotmesos a un deteriorament i, de l’altra, per identifi car i eradicar situacions d’amuntegament habitacional avui existents, i d’altres que es poden arribar a produir si no es desenvolupa una política d’aquest tipus.


38. Potenciar les funcions de l’Ofi cina de Rehabilitació pot ser un ins-trument apropiat perquè aquest activisme públic dugui a terme una tasca directa d’identifi cació dels habitatges i edifi cis a reha-bilitar, que sigui capaç de motivar els particulars a fer-ho i que els acompanyi al llarg de tots els laberints administratius i d’altra ín-dole que es troba un particular o promotor quan vol rehabilitar.

39. Una Ofi cina de Rehabilitació hauria de vetllar perquè ningú no sigui rebutjat per més incoherents que siguin les seves pretensions en relació amb la normativa vigent. És precisament en la fase prèvia a l’obra de rehabilitació quan aquestes pretensions han de ser recon-duïdes, a través d’un diàleg sincer i intel·ligent sobre els problemes i les expectatives particulars, que donin solucions coherents en el marc d’una normativa urbanística amb criteris fl exibles, com hem assenyalat anteriorment.

El foment de l’Ofi cina de Rehabilitació o, en un sentit més ampli, de la xarxa d’ofi cines d’aquesta naturalesa distribuïdes per la ciutat, no és només qüestió de mitjans tècnics, sinó fonamentalment de voluntat política. Només combinant voluntat política amb recur-sos tècnics i humans serà possible que els particulars confi ïn en aquesta Ofi cina i que sorgeixi un nombre cada vegada més gran de particulars disposats a col·laborar en la recuperació de la ciutat millorant els seus propis habitatges i edifi cis.

40. Un instrument innovador lligat a aquesta Ofi cina pot ser la crea-ció d’una Aula de Rehabilitació, en col·laboració amb les Escoles i Col·legis d’Aparelladors i Arquitectes, orientada a la formació de tècnics especialitzats en rehabilitació d’edifi cis i habitatges antics, coneixedors de les tècniques i els materials que s’adapten millor a la intervenció d’aquests edifi cis (construïts en molts casos amb materials senzills que poc tenen a veure amb els que ara s’utilitzen). Per tal que l’Ofi cina de Rehabilitació sigui un instrument efi caç d’assessorament i ajuda als particulars, ha de comptar amb instru-ments complementaris innovadors com aquest que acompanyin i facin efectives les estratègies de rehabilitació. La contribució de l’Aula seria essencial per al manteniment i la recuperació del patri-moni residencial antic que, si no fos així hauria de ser reemplaçat, tard o d’hora, per obra nova, i augmentaria d’aquesta manera la tensió entre l’escàs sòl edifi cable i la demanda d’habitatge nou.

41. La creació i el manteniment d’un sistema d’empreses homologades per a aquest tipus d’obres, molt diferents a la construcció d’obra nova, és un altre instrument necessari per ajudar l’estratègia de rehabilitació a desplegar tota la seva capacitat de regeneració. Aquestes empreses s’han de comprometre a acceptar les valoraci-ons i pressupostos d’obres realitzades per l’Ofi cina de Rehabilita-ció, a partir d’un quadre de preus d’unitats d’obra aprovat per les autoritats municipals.

42. La col·laboració i el diàleg continu entre l’Ofi cina de Rehabilitació, els tècnics especialitzats i les empreses privades homologades per-metran establir un codi d’enteniment que facilitarà la comprensió i l’execució de les solucions tècniques més adients. Així doncs, aques-ta col·laboració publicoprivada facilitarà l’acceptació social de la rehabilitació, ja que donarà seguretat als particulars per implicar-se en la tasca de recuperació del patrimoni residencial de la ciutat.

b.V. Una política de ciutat compacta i mixta, cohesionada a par-tir del barri, que eviti els riscos d’exclusió i de segregació.

43. Els barcelonins mostren una preferència clara per un model de ciutat compacta i mixta, en la qual el barri apareix com l’àmbit desitjat de trobada, cultura, relació de veïnatge i de solidaritat intergeneracional. Aquest desig és una expressió que mostra com els ciutadans volen fer compatible el dret a l’habitatge amb el dret a la ciutat i als serveis que aquesta ofereix. Aquesta demanda és especialment intensa en el cas de la gent gran, com mostren els estudis que incorpora el Llibre Blanc. Barcelona pot i ha de ser molt innovadora en aquest camp.

44. El model d’habitatge assequible i sostenible de Barcelona ha de lluitar contra la segregació i fomentar la cohesió social a partir de la política d’habitatge. Ha de fer vida de barri alhora que fa habi-tatge. El barri és l’àmbit capaç d’integrar grups socials diversos i cal vetllar que els barris mantinguin una certa diversitat i que no acabi desapareixent el teixit social autòcton per motius d’habitatge.

45. Cal vincular les necessitats d’habitatge de la gent gran sense tren-car el seu arrelament al barri on viuen, impulsant la construcció d’habitatges tutelats per a gent gran en barris on el pes relatiu d’aquest segment de població sigui molt elevat, com per exemple certes zones de Ciutat Vella i de Gràcia. Aquests nous edifi cis d’ha-bitatges tutelats no haurien de consumir més sòl, sinó que haurien de situar-se en solars alliberats (ja sigui per enderrocament o per rehabilitació d’edifi cació antiga).

46. Les persones grans han de poder accedir a les convocatòries d’aquests habitatges tutelats tot i que tinguin un pis de propietat. És per això que s’han de cercar fórmules innovadores que conci-liïn aquest dret amb l’obligació solidària de contribuir amb el seu habitatge a la solució del problema social de l’habitatge. La solució podria ser que la persona o família amb habitatge de propietat passés a ocupar un habitatge tutelat i posés, al seu torn, en el mercat de lloguer social l’habitatge que té en propietat.

Una altra possibilitat és la cessió temporal i condicionada (sen-se pèrdua de drets de propietat i de transmissió) a alguna borsa


d’habitatge de lloguer de protecció ofi cial amb garanties públi-ques, gestionada per l’Ajuntament o alguna altra institució pública o privada que pogués crear-se. D’aquesta manera s’evita, d’una banda, el consum de sòl per a habitatge de nova construcció i, de l’altra, es reactiva la funció de l’habitatge com a bé d’ús (ja que aquests habitatges, en passar a ser ocupats per persones més joves, satisfan una major necessitat residencial que quan són ocupades per gent gran).

47. L’oferta de pisos tutelats d’ús mixt, per a joves i gent gran, com un mecanisme de col·laboració i solidaritat intergeneracional, és un altre element innovador del model d’habitatge de Barcelona. Constituiria també una forma de fer barri a través de l’habitatge.

48. Fomentar la hipoteca inversa és un mecanisme també necessari per garantir el manteniment de la qualitat de vida de la gent gran que es troba en situació de recursos escassos, però que disposa d’un habitatge de propietat. Per dur-ho a terme cal que totes les administracions contribueixin a donar legitimitat social i seguretat jurídica, alhora que es fomenta fi scalment la hipoteca inversa.

49. De la mateixa manera que podrien donar-se hipoteques inverses per a la gent gran, es podrien donar crèdits als joves amb futurs ingressos potencials (tal com es fa a Dinamarca), controlats des d’Hisenda, que es començarien a tornar quan aquests joves co-mencessin a tenir ingressos. Això facilitaria el canvi cultural de la propietat al lloguer, ja que, paral·lelament, es podria lligar aquesta mesura amb l’impuls al lloguer jove a preus baixos.

50. Crear la fi gura de concertació intergeneracional d’habitatge seria una acció innovadora mitjançant la qual pares i fi lls que viuen per separat en pisos de propietat podrien rebre suport de l’Admi-nistració, en el cas que decidissin viure junts i alliberessin un dels dos pisos. La fi nalitat d’aquesta fi gura seria afavorir la posada en el mercat de pisos de propietat avui ocupats per gent gran que desitgi viure amb els seus fi lls, ja sigui perquè tenen necessitats especials com perquè viuen en pisos amb mancances. El suport públic a aquesta fi gura pot anar des d’ajudes per al manteniment de pares grans, desgravació de l’IBI del pis on viuen, crèdit tou per a reformes del pis on viuen amb els pares, desgravació per lloguer del pis que deixen buit, o la supressió de l’impost de successions en aquests supòsits.

51. Buscar un nou equilibri entre usos residencials i productius atès l’escàs sòl existent en la ciutat dins d’una política de ciutat com-pacta i mixta, és una de les preferències que refl ecteixen els ciu-tadans de Barcelona consultats en l’elaboració del Llibre Blanc. En els últims deu anys s’han creat prop de 250.000 llocs de treball, i aquest augment no es veu compensat per l’increment dels habi-

tatges nous que ha estat cinc vegades inferior. Aquesta tendència no és sostenible per a una ciutat com Barcelona.

El model de ciutat sostenible ha d’actuar, d’una banda, buscant un model econòmic en el qual els usos productius del sòl observin més la qualitat de l’ocupació (major generació de valor afegit per ocupat) que la seva quantitat (nombre de llocs de treball creats per les noves activitats productives). D’altra banda, això permetrà un repartiment millor de la pressió de la demanda sobre els diversos segments del sector immobiliari.

La limitació de la concessió de llicències de construcció de sostre nou per a determinats usos terciaris, establint una moratòria tem-poral revisable i, paral·lelament, afavorint la promoció residencial podria ser l’instrument per cercar gradualment aquest equilibri entre usos residencials i productius del sòl. Alhora, s’haurien d’ana-litzar possibles convivències de zones d’equipaments o usos comer-cials amb d’altres de residencial protegit destinat a col·lectius de poc poder adquisitiu –joves, gent gran, famílies nombroses- i a col-lectius amb necessitats especials de mobilitat (o altres limitacions físiques). La limitació d’usos terciaris podria permetre, en situacions justifi cades concretes, l’aprofi tament de baixos o entresòls per a usos residencials en situacions justifi cades i selectives, especial-ment en el cas de la gent gran o de persones amb limitacions de mobilitat o altres limitacions físiques.

52. Aquest model de ciutat compacta i mixta que, de forma majorità-ria, prefereixen els ciutadans de Barcelona és conciliable amb una ciutat que mantingui elevats estàndards de qualitat d’habitatge i de confort, alhora que preserva el valor del seu patrimoni arqui-tectònic. El valor de la ciutat es troba en l’equilibri de les funcions urbanes que les fan habitables i en la seva capacitat per proporci-onar condicions de vida dignes a tots els que l’habiten, per davant, fi ns i tot, del valor arquitectònic dels edifi cis que, en qualsevol cas, volem conservar.

b.VI. Regulació urbanística i sostenibilitat mediambiental i social de la ciutat

53. Una política urbanística orientada a facilitar la recuperació de les funcions residencials de la ciutat, abans fi ns i tot de la protecció estricta de la pedra, els edifi cis i l’escala i proporció de l’arquitectura existent és bàsica perquè s’hi pugui donar suport a la política d’ha-bitatge assequible que es propugna en aquestes recomanacions. La sostenibilitat de la ciutat no es pot predicar només a partir de la seva dimensió arquitectònica o mediambiental, sinó que s’ha de fer des de l’òptica de la preservació del teixit social que forma la ciutat (i de les funcions residencials de la ciutat ja construïda).


54. L’urbanisme sostenible està més a prop de les polítiques d’ordenació i de regulació de les normatives urbanístiques que de l’administra-ció del patrimoni cultural. L’urbanisme sostenible, que fa possible els programes de rehabilitació, no només permet la recuperació i l’equilibri de les funcions urbanes, sinó també la millora de les condicions de vida dels seus habitants, i així evita els nous des-envolupaments urbanístics i noves ocupacions de sòl que d’altra forma serien necessaris per facilitar l’accés a l’habitatge dels qui ara viuen sense condicions d’habilitabilitat.

55. La política d’habitatge i la política urbanística necessiten, avui més que mai, caminar juntes. Per aquest motiu, la planifi cació urba-nística de la ciutat (tant el Pla General com els Plans Especials) ha d’integrar dins dels seus paràmetres les conseqüències que es deriven de la rehabilitació dels habitatges existents. La planifi ca-ció ha de ser capaç, per tant, de conciliar una protecció adient dels edifi cis catalogats (defi nint les condicions d’intervenció per a cada nivell de catalogació) amb la necessitat de recuperar les funcions residencials del parc existent d’acord als usos actuals. En cas contrari, les polítiques de rehabilitació esmentades en l’apartat anterior tindrien un èxit escàs.

56. La normativa urbanística ha d’establir fórmules d’intervenció sobre edifi cis protegits que permetin la renovació de les seves condici-ons de confort i habitabilitat, sense variar per això els paràmetres d’identitat que els fan creditors d’aquesta protecció. També ha de facilitar una forma d’intervenció que es mogui entre la rees-tructuració total -que comporta el buidatge sistemàtic dels edifi -cis- i la intervenció guiada per estrictes criteris conservacionistes, que en moltes ocasions impedeix l’actualització i la posada en ús d’aquests immobles. Les intervencions s’han de fer mantenint la lògica constructiva d’aquestes edifi cacions, buscant la major eco-nomia en obres, però sempre dins del marc dels nivells de protecció catalogats.

57. Una via intermèdia entre la rehabilitació total i l’estricte conser-vacionisme permetria respondre al canvi que s’ha produït en el concepte d’habitatge durant els últims anys. Un canvi associat a les noves necessitats habitacionals que comporten les intenses transformacions demogràfi ques, socials i culturals que vivim. Si utilitzem el concepte “d’allotjament” en lloc “d’habitatge” (tal com l’hem entès fi ns avui), l’edifi cació antiga, especialment als centres històrics, de cap manera ha quedat obsoleta.

Cada vegada són més les parelles sense fi lls, les persones que viuen soles, les unions eventuals i de fet que necessiten un espai on allot-jar-se. Els costums també han canviat i l’ús de les habitacions es fa cada vegada més complex: s’estudia o es rep als amics on abans es dormia i es menja de forma menys organitzada. Tot això té cabu-

da dins la ciutat antiga, i les construccions que volem conservar poden complir adequadament moltes d’aquestes funcions sense necessitat de violentar-ne les tipologies i els sistemes estructurals. Es tracta d’adaptacions funcionals als nous usos, sense pretendre cap estat fi nal, sinó que les edifi cacions rehabilitades així puguin ser modifi cades sense grans costos en el futur mitjançant interven-cions senzilles i econòmiques per adaptar-les de nou i continuar habitant-les.

58. La política d’habitatge i la política urbanística són els pilars d’una nova cultura de les ciutats, ja que permeten tant un ús racional del sòl existent com la renovació de la ciutat, i per tant han d’actuar de manera conjunta i coherent. És possible promoure una política de més densitat de la ciutat, amb una normativa urbanística i de rehabilitació que permeti reestructurar pisos grans en diversos allotjaments més petits i adaptables als usos i necessitats actuals de les persones que habiten la ciutat. Per aquest motiu, la nor-mativa urbanística ha de facilitar la rehabilitació. De cara a l’obra nova, s’hauria de permetre anivellar les alçades on sigui coherent i racional, d’acord amb els màxims establerts per a cada zona.

La regulació urbanística s’ha d’orientar cap a la convivència de di-versos models o tipologies d’habitatge, evitant costos innecessaris i afavorint l’adaptació de la norma a les preferències dels diversos segments de demanda. Es tracta de fer possible una barreja d’usos i tipologies residencials que donin suport a la preferència per una ciutat compacta, diversa i socialment cohesionada.

59. Cal disposar de pisos de lloguer que girin al voltant d’uns 40-50 m2 útils, ubicats en edifi cis no gaire grans, que facilitin la integració social, així com la sostenibilitat i l’efi ciència energètica per poder respondre als canvis que està experimentant la tipologia de llars de Barcelona (del matrimoni tradicional a les noves formes de família) i la seva dimensió (de 4 a 2,2 membres). La nova tipologia i arquitectura d’HPO, de lloguer i de propietat, ha de respondre a aquestes noves necessitats, alhora que ha de mantenir els estàn-dards adequats de qualitat habitacional i de sostenibilitat, tant mediambiental com social.

60. La millora de la gestió urbanística és un instrument essencial per a la recuperació de sòl per a usos residencials i per agilitar la re-habilitació. La comunicació i col·laboració entre administracions, i entre aquestes i el sector de promoció immobiliari, tant privat com públic, és indispensable per millorar l’efi ciència de tot el procés. La participació de tots els sectors implicats i la coordinació de les administracions públiques constitueixen una de les dimensions bàsiques de la sostenibilitat de la ciutat. Sense aquests proces-sos de consens ciutadà i de col·laboració institucional difícilment s’avançarà.


b.VII. La ciutat metropolitana i l’habitatge

Barcelona no és, ni pot ser ja, un sistema residencial capaç de satisfer per si mateix totes les preferències i estratègies residencials de les persones al llarg d’un cicle vital cada vegada més llarg i complex. Per aquest motiu, el setè pilar del model d’habitatge assequible de Barcelona ha de ser la ciutat metropolitana.

61. La ciutat ja no és només el municipi de Barcelona, sinó la ciutat metropolitana. En moltes ocasions, com quan es parla del risc que Barcelona estigui expulsant cap a la perifèria una part de la seva població (ja sigui per raó de preus o per elecció voluntària), no es té en consideració aquesta nova realitat. És aquest marc metropolità més ampli la referència que s’ha de prendre d’ara endavant per afrontar el problema de l’habitatge.

És aquest àmbit metropolità on caben les iniciatives innovadores dels poders públics de la ciutat de Barcelona, com la compra de sòl públic edifi cable destinat a la promoció d’habitatge de lloguer social per a residents a Barcelona, tal com hem suggerit en el punt 1.

62. En la mesura que el sistema residencial de referència a Barcelona és ja l’àmbit metropolità, és necessari millorar la mobilitat a l’in-terior de l’àrea metropolitana. Quan augmenta la dimensió de la ciutat, el transport esdevé un eix bàsic de la política d’habitatge. Només d’aquesta manera serà possible conciliar les preferències residencials de cada ciutadà amb les seves necessitats o oportuni-tats laborals.

La millora de la qualitat i cobertura geogràfi ca de les línies de metro i de rodalies farà més ràpid i còmode l’accés i la sortida de Barcelona. De manera especial, cal afrontar al més ràpidament possible la to-talitat de la línia 9 de metro, des de Can Zam/Gorg fi ns a l’Aero-port/Zona Franca, igual que la línia de rodalia de Castelldefels a Cornellà.

La prolongació de la línia 2 a la Fira i l’Aeroport, així com la resta de prolongacions de les línies existents, que consten en el PDI 2001-2010: la línia 1 al Prat i Badalona, la línia 3 a Trinitat Nova, la línia 4 a Sagrera, la línia 5 a Vall d’Hebron i la línia 8 de Ferro-carrils de la Generalitat de Catalunya (FGC) al centre de la ciutat de Barcelona.

Així mateix, és imprescindible la millora de l’accés al Vallès Occi-dental, el Baix Llobregat i l’Anoia a través de les línies de FGC, i de l’accés al Vallès Oriental, Osona, el Maresme i el Garraf a través de les línies de RENFE, amb la millora en ambdós casos del nombre de trens, de freqüència i de velocitat.

63. És necessari considerar seriosament la urgència d’una autoritat comuna per a la planifi cació i la gestió de l’habitatge, el sòl i la mobilitat de l’àrea metropolitana de Barcelona, on la solidaritat intermunicipal hi tingui cabuda. L’anàlisi d’aquests problemes a Barcelona condueix inevitablement i lògicament a situar el pro-blema de l’habitatge en l’àmbit natural de la corona metropolitana. Només d’aquesta manera serà possible coordinar i gestionar més racionalment les actuacions en matèria d’habitatge de les diferents administracions de tota la conurbació urbana de Barcelona. Una acció d’aquesta naturalesa exigeix portar a terme una revisió a fons del Pla General Metropolità, o donar-hi una nova redacció, per tal d’adaptar-lo a les noves realitats i necessitats canviants que sorgeixen de les profundes transformacions que està experi-mentat la societat en aquest inici del segle XXI. Així doncs, podria considerar-se la creació d’un Pla General Metropolità d’Habitatge, en què constin, entre altres afers, un inventari dels habitatges a construir (tant lliures com privats) en funció de les necessitats de cada moment.

SUGGERIMENTS ADDICIONALS

Dins els termes de referència del Llibre Blanc no trobem recomanacions que vagin molt més enllà de l’àmbit de competències més properes al municipi, però tot i així volem suggerir la conveniència que els bancs i caixes d’estalvi, així com les autoritats monetàries, moderin la política de concessió de crèdits hipotecari a molt llarg termini per a compra d’habi-tatge. Aquesta política hipotecària crea una falsa aparença de solvència de les famílies i contribueix a l’elevació dels preus de l’habitatge.

Convé, també, donar suport a mesures que atorguin a les entitats cre-ditícies incentius per facilitar la creació de programes en què els joves en situacions d’ocupació precària puguin tenir les mateixes possibilitats d’accés a l’habitatge de propietat que altres col·lectius amb ocupació més estable. Aquesta política creditícia més laxa a favor del segment jove de població és compatible amb la moderació de la política d’endeu-tament a molt llarg termini que defensem en el punt anterior.

Es tractaria que la política creditícia, alhora que limita el risc derivat de l’allargament excessiu del període de vigència dels crèdits hipotecaris, sigui més selectiva a donar suport a aquells grups socials amb més pro-blemes d’accessibilitat derivades de les tendències del mercat de treball. Sens dubte, la creació de línies específi ques de crèdit per a joves implica l’augment del risc per a les entitats fi nanceres. Però hi ha fórmules acceptables per disminuir i cobrir aquest risc.

Dintre d’aquest mateix tipus de consideracions orientades a disminuir el risc d’endeutament hipotecari i a alleugerir la pressió de la demanda sobre els preus de l’habitatge, seria convenient la creació d’alternatives


d’estalvi amb benefi cis fi scals similars als de la compra d’habitatge, de tal manera que permetessin canalitzar cap a actius alternatius una bona part dels diners que avui es dirigeix a la compra d’habitatge per motius d’estalvi o inversió.

SUGGERIMENT FINAL

L’elaboració del Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona, al qual perta-nyen aquestes recomanacions, s’ha recolzat en un procés participatiu i de recerca de consensos, el més amplis possible, entre diferents actors socials i públics sobre diversos aspectes de la realitat de l’habitatge i, especialment, del problema de la seva accessibilitat per part dels col-lectius socials més necessitats. Pensem que aquest procés participatiu de diagnosi i anàlisi constitueix només un punt de partida. En el futur po-dria ser convenient el manteniment de l’espai de debat, anàlisi i consens mitjançant l’establiment d’un Observatori de l’Habitatge a Barcelona i a la seva àrea metropolitana.

L’actualització i el seguiment de les dades que s’han utilitzat en el Llibre Blanc sobre distribució desagregada de rendes, de preus d’habitatge, d’accessibilitat per segments de renda, edat i barris, així com els de dinà-miques poblacions per barris, poden ser un instrument molt útil per als responsables de la política d’habitatge. Així mateix, el procés participatiu que ha donat suport a aquest Llibre Blanc podria ser l’embrió d’un pacte ciutadà que, amb caràcter permanent, constituís la base de les polítiques participatives i de consens a aplicar en les qüestions d’habitatge a la ciutat de Barcelona.

1 RENDES, PREUS I ACCESSIBILITAT A L’HABITATGE A BARCELONA Universitat de Barcelona i Ajuntament de BarcelonaJR Borrell, C Costas, E Enríquez, MJ Calvo, J Serra

2 CARACTERÍSTIQUES DE L’OFERTA I LA DEMANDA D’HABITATGES A BARCELONA EN EL CONTEXT METROPOLITÀ Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans (IERMB)Carme Miralles (directora), Carles Donat, Iván Encinas

a. El mercat de l’habitatge des de l’escala metropolitana

b. Necessitats d’habitatge de la població de 25 a 34 anys de Barcelona

c. Noves necessitats d’habitatge de la població de 65 anys i més de Barcelona

d. Avanç de resultats de l’Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població 2005

3 POBLACIÓ I HABITATGE A BARCELONA EN EL CONTEXT METROPOLITÀ: MIGRACIONS, POBLACIÓ ESTRANGERA I PROJECCIONS DE POBLACIÓ I LLARS Centre d’Estudis Demogràfi cs (CED)Anna Cabré (directora)

a. Població i habitatges a Barcelona i el seu entornJ. A. Módenes, J. López

b. Migracions, població estrangera i habitatge a la ciutat de Barcelona en el context metropolitàA. Domingo, J. Bayona

c. Tendències recents de la migració i canvis residencials a la ciutat de Barcelona i els municipis del Pla Estratègic MetropolitàJ. Recaño, A. López

d. El sistema biresidencial a l’àrea metropolitana de BarcelonaM. Ajenjo, J. Alberich

e. Comportament respecte l’habitatge de la migració estrangera a la ciutat de Barcelona a partir del pannell de desigualtatsP. Miret

f. Projeccions de població i llars dels municipis del Pla Estratègic Metropolità i dels districtes de la ciutat de BarcelonaA. Blanes, T. Menacho

4 LA SEGREGACIÓ RESIDENCIAL A BARCELONA Universitat de VicJoan Carles Martori

PART II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA(veure cd adjunt)

5 OFERTA D’HABITATGES A BARCELONA Centre de Política de Sòl i Valoracions (CPSV)Josep Roca (director)

a. Característiques de l’oferta d’habitatges

b. El potencial de generació d’habitatge per rehabilitació

c. El contrast entre les projeccions de necessitat d’habitatge principal i l’oferta potencial en plantejament urbanístic

6 DINÀMIQUES URBANES: LA CAPACITAT DE RESPOSTA DE L’OFERTA Universitat de BarcelonaE Enríquez, X Fageda, JR Borrell

7 ELS EFECTES DE LA POLÍTICA FISCAL EN ELS MERCATS DE L’HABITATGE Universitat Autònoma de BarcelonaMiguel Ángel López

8 PLANIFICACIÓ URBANA I HABITATGE. ANÀLISI I PROPOSTES PER BARCELONA Jaume Barnada

9 DRET PÚBLIC I DRET A L’HABITATGE: NOUS RISCS PER A LA COHESIÓ SOCIAL I TERRITORIAL, I COL·LABORACIÓ PÚBLICO - PRIVADA EN LA PRESTACIÓ DE SERVEIS D’HABITATGE ASSEQUIBLE Universitat de BarcelonaJuli Ponce

10 L’HABITATGE A BARCELONA: DEBAT AL CONSELL DE CIUTAT Consell de Ciutat

a. Document fi nal de refl exions i propostes

b. Annex: relació completa de propostes i valoració

11 ESTUDI QUALITATIU SOBRE “EL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA” EN L’ÀMBIT DELS LÍDERS D’OPINIÓ Time Consultants

PART III. PERCEPCIÓ I CONSENSOS CIUTADANS SOBRE EL PROBLEMA DE L’HABITATGE A BARCELONA(veure cd adjunt)

LIBRO BLANCO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA

DIRECTOR

ANTÓN COSTAS Catedrático de Política Económica (UB). Director del Master en Economía y Regulación de los Servicios Públicos.

MIEMBROS DEL GRUPO DE EXPERTOS

JORDI ALBERICH Director del Círculo de Economía

JAUME BARNADA Director de Política de Suelo y Vivienda. Instituto Municipal de Urbanismo (IMU), Ayuntamiento de Barcelona

ANNA CABRÉ Catedrática de Geografía Humana (UAB). Directora del CED

MARIA J. CALVO Gabinete Técnico de Programación. Ayuntamiento de Barcelona

RICARD FRIGOLA Director General del Instituto Municipal de Urbanismo (IMU). Ayuntamiento de Barcelona

MIGUEL A. LÓPEZ Catedrático de Economía Aplicada. (UAB)

JOAN C. MARTORI Profesor de Economía. Universidad de Vic

CARME MIRALLES Directora del Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos (IERMB)

JULI PONCE Prof. Titular de Derecho Administrativo (UB). Ex-Director de la Escuela de Administración Pública de Cataluña (EAPC). Miembro del ENHR

JAVIER E. RAMOS Secretario General del Ministerio de la Vivienda

ENRIC REYNA Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edifi cios (APCE)

JOSEP ROCA Catedrático de Valoraciones Inmobiliarias (UPC). Director CPSV

JOSEP SERRA Gabinete Técnico de Programación. Ayuntamiento de Barcelona

JOAQUÍM TRIADU Socio de Garrigues Abogados y Asesores Tributarios

CARME TRILLA Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Catalunya

MIEMBROS DEL GRUPO DE TRABAJO

JOAN R. BORRELL Profesor Titular de Política Económica. (UB)

XAVIER FAGEDA Dr. Economía. Profesor Ayudante de Política Económica. (UB)

CLARA COSTAS Socióloga. Master en Estudios Urbanísticos. Ayudante Investigación (UB)

ERNEST ENRÍQUEZ Economista. Ayudante Investigación (UB)





ÍNDICE

PARTE I. DIAGNÓSTICO Y RECOMENDACIONES

Informe ejecutivoAntón Costas

1 Términos de referencia del libro blanco ........................................................................ 148

2 Objetivos ................................................................................................................................... 148

3 Precios, rentas y accesibilidad a la vivienda en Barcelona..................................... 148

4 Política fi scal y vivienda ...................................................................................................... 152

5 Precios y alquileres asequibles en Barcelona .............................................................. 153

6 Jóvenes y mayores: nuevas necesidades residenciales ........................................... 155

7 Necesidades, preferencias y estrategias residenciales de la población de Barcelona ............................................................................................ 157

8 Movimientos poblacionales y vivienda. Impacto de la inmigración extranjera y de las migraciones interiores ................................................................... 160

9 Proyecciones de población, de hogares y demanda de vivienda ........................ 166

10 El parque de vivienda existente y la nueva oferta .................................................... 169

11 Capacidad de respuesta del actual planeamiento urbanístico a las necesidades de vivienda ........................................................................................... 176

12 Los instrumentos municipales de política de vivienda: suelo, rehabilitación y regulación urbanística ........................................................... 177

13 Derecho a la vivienda: nuevos enfoques ...................................................................... 181

14 Percepciones y consensos ciudadanos alrededor del problema de la vivienda en Barcelona ............................................................................................... 183

Recomanendaciones ........................................................................................................ 185

a. Los dos objetivos de actuación prioritaria del modelo de vivienda de Barcelona ................................................................................................... 186

b. Los siete pilares del modelo de vivienda de Barcelona ........................................... 188

WHITE BOOK ON HOUSING IN BARCELONA .................................................... 196

Documentación técnica presentada en CD adjunto:

PARTE II. ANÁLISIS DE LA DEMANDA, LA OFERTA Y LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA EN BARCELONA

PARTE III. PERCEPCIONES Y CONSENSOS CIUDADANOS SOBRE EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN BARCELONA

6.7 Desajustes entre necesidades habitacionales de los mayores y características de sus viviendas. Riesgos de infravivienda y “mobbing”

6.8 El parque potencial de viviendas sustituibles procedentes de personas mayores. Posibilidades de la hipoteca inversa para mejorar las condiciones de vida de los mayores

7 NECESIDADES, PREFERENCIAS Y ESTRATEGIAS RESIDENCIALES DE LA POBLACIÓN DE BARCELONA ...................................................................... 157

7.1 Preferencia de los barceloneses a permanecer en sus barrios cuando cambian de vivienda

7.2 Una sorpresa: Barcelona “expulsa” menos población que otros municipios

7.3 La decisión de marchar de Barcelona: ¿necesidad o posibilidad de elegir?

7.4 La edad a la que se cambia de vivienda y ciclo vital

7.5 Diferencias de comportamiento residencial entre los que se quedan y los que salen de la ciudad

7.6 ¿Quién sale de Barcelona?

7.7 ¿Quién cambia de residencia dentro de Barcelona?

7.8 ¿Quiénes tienen más difi cultades para desarrollar sus preferencias residenciales?

7.9 El “efecto expulsión” no es tal cuando tomamos el ámbito metropolitano como espacio real de las estrategias residenciales

8 MOVIMIENTOS POBLACIONALES Y VIVIENDA. IMPACTO DE LA INMIGRACIÓN EXTRANJERA Y DE LAS MIGRACIONES INTERIORES .................................................................. 160

8.1 Barcelona vuelve a ganar población

8.2 De la ciudad-municipio a la ciudad-metropolitana

8.3 Papel de Barcelona en la globalización de la inmigración

8.4 Masculinización y rejuvenecimiento de la población extranjera

8.5 De la dualización a la generalización dentro de los barrios

8.6 Confi rmación de una novedad: la emergencia de los barrios que habían crecido con la primera inmigración

8.7 Ciutat Vella: ¿concentración o liderazgo?

8.8 El “efecto bola de nieve”: la vecindad municipal como vehículo de difusión

8.9 Pautas de concentración: especialización territorial

8.10 Cuanto mayor es el volumen de una nacionalidad menor es su segregación

8.11 Modelos de asentamiento territorial

8.12 Una sorpresa inesperada: disminuye la segregación

8.13 Concentración y sobreocupación, ¿fenómenos transitorios o estructurales?

8.14 Vivienda y población extranjera: ¿quién elige a quién?

8.15 Estrategias residenciales de los inmigrantes y mercado de reposición

8.16 Ciclo de asentamiento y estrategias residenciales de los inmigrantes

8.17 La “cultura de propiedad” como factor de integración de los inmigrantes

9 PROYECCIONES DE POBLACIÓN, DE HOGARES Y DEMANDA DE VIVIENDA .......................................................................................... 166

9.1 La inmigración ha roto la tendencia a la baja de la población

9.2 Cambios en la pirámide de población de 2005: aumento de las personas mayores y de los niños de menor edad

PARTE I. DIAGNÓSTICO Y RECOMENDACIONES

1 TÉRMINOS DE REFERENCIA DEL LIBRO BLANCO ......................................... 148

2 OBJETIVOS ............................................................................................................................ 148

3 PRECIOS, RENTAS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN BARCELONA ................................................................................................................. 148

3.1 Suben más intensamente los precios y alquileres de las viviendas más económicas

3.2 Una información esencial: la distribución de rentas individuales y familiares

3.3 El aumento del esfuerzo económico para acceder a una vivienda ha sido mayor para los colectivos con menores ingresos

3.4 Una sorpresa: el esfuerzo fi nanciero ha disminuido ligeramente en los años de mayor crecimiento de los precios

3.5 La opción del alquiler

3.6 Precios, rentas y accesibilidad por distritos y barrios de Barcelona

3.7 La accesibilidad por edades: el problema está en los extremos

3.8 La opción más efi caz y racional para ayudar a los jóvenes y a los mayores: el alquiler social

4 POLÍTICA FISCAL Y VIVIENDA ................................................................................... 152

4.1 ¿A quién benefi cian las bonifi caciones fi scales a la vivienda?

4.2 Las bonifi caciones fi scales penalizan comparativamente a las rentas más bajas

4.3 ¿Cómo podría contribuir la fi scalidad a mantener un parque de vivienda elevado con precios relativamente más bajos?

4.4 El mercado del alquiler: la herencia del pasado

4.5 Un mercado estable y amplio de alquiler necesita incentivos fi scales, tanto positivos como negativos

5 PRECIOS Y ALQUILERES ASEQUIBLES EN BARCELONA ............................ 153

5.1 El “precio asequible” como guía para la política de VPO

5.2 Cálculo del precio asequible de compra de vivienda en Barcelona

5.3 Un problema de equidad: la VPO de compra no benefi cia a quien más la necesita

5.4 Cálculo del alquiler asequible en Barcelona

5.5 El alquiler protegido no benefi cia a quienes más lo necesitan

6 JÓVENES Y MAYORES: NUEVAS NECESIDADES RESIDENCIALES ....... 155

6.1 Una anomalía: el retraso en la emancipación de los jóvenes adultos

6.2 Nuevas necesidades habitacionales derivadas del hecho de que la formación de pareja ha dejado de ser el principal motivo de emancipación

6.3 Tipologías y tamaño de los hogares de los jóvenes

6.4 Ingresos y nuevas necesidades de las personas mayores

6.5 Condiciones de vida de las personas mayores que viven de alquiler y necesidad de rehabilitación de sus viviendas

6.6 Las personas mayores prefi eren vivir en sus barrios cuando tienen que cambiar de vivienda

9.3 Proyecciones de población del Plan Estratégico Metropolitano (PEM) 2005-2016

9.4 La curva en forma de “U” invertida para Barcelona y sus distritos

9.5 Cambios en las pautas de formación y disolución de hogares

9.6 Formación de hogares y demanda de vivienda

9.7 Formación de hogares según edad

9.8 Nuevas necesidades residenciales y retos para la política de vivienda

10 EL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE Y LA NUEVA OFERTA .................. 169

10.1 El papel de Barcelona dentro del sistema residencial metropolitano

10.2 Especialización en vivienda antigua, ocupada por personas mayores

10.3 Especialización en vivienda de calidad, en un contexto denso

10.4 Una ciudad o muy baja o muy alta, pero homogénea

10.5 Nueva preferencia por viviendas más pequeñas

10.6 Especialización relativa de Barcelona en vivienda de alquiler

10.7 Ruptura de una tendencia: en los últimos años se ha frenado el descenso del parque de alquiler

10.8 Fuerte dinamismo del mercado de reposición

10.9 La vivienda como inversión

10.10 Viviendas vacías y segundas residencias

10.11 Las segundas residencias y los empadronamientos atípicos

10.12 Viviendas vacías en Barcelona: ¿tantas como se dice?

10.13 Confi rmando una percepción: inadecuación de la oferta a las nuevas necesidades de vivienda

10.14 Necesidad de rehabilitación del parque existente de vivienda. El problema de la falta de ascensores.

10.15 La nueva oferta: tipología y localización

10.16 Lo que encontrará si busca piso de nueva construcción

11 CAPACIDAD DE RESPUESTA DEL ACTUAL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO A LAS NECESIDADES DE VIVIENDA ...................................... 176

11.1 Liderazgo de Barcelona en necesidades de vivienda principal

11.2 Capacidad de respuesta del planeamiento urbanístico a las necesidades de nueva vivienda

11.3 Escasez relativa de vivienda y redistribución de la población en el área metropolitana

11.4 Conveniencia de alguna autoridad metropolitana de vivienda y transporte

12 LOS INSTRUMENTOS MUNICIPALES DE POLÍTICA DE VIVIENDA: SUELO, REHABILITACIÓN Y REGULACIÓN URBANÍSTICA ....................... 177

12.1 Alternativas al consumo no sostenible de suelo: rehabilitación y renovación urbana

12.2 La constitución de un patrimonio público de suelo como base de una política de vivienda asequible

12.3 Preferencia ciudadana por la promoción de vivienda de alquiler asequible

12.4 Potencial de generación de nueva vivienda por reciclaje de la ciudad existente

12.5 ¿Pérdida relativa de funciones residenciales del parque existente?

12.6 La creación de nuevos barrios

12.7 Hacer ciudad a través de la vivienda: necesidad de una nueva regulación urbanística

12.8 Regulación urbanística, innovación en la promoción y en la calidad de la vivienda

12.9 Intervención pública en el mercado de vivienda y VPO

12.10 Vivienda y urbanismo: restricciones a determinados usos del suelo y modelo de ciudad

13 DERECHO A LA VIVIENDA: NUEVOS ENFOQUES .......................................... 181

13.1 De la división social del espacio urbano a la segregación social

13.2 La solución a las “áreas enfermas”: rehabilitación de barrios

13.3 Derecho a la vivienda como derecho a la ciudad

13.4 Derecho a la vivienda, ¿derecho a la propiedad?

13.5 El camino a recorrer: defi nir la provisión pública de vivienda asequible como un servicio público prestado en régimen de libre concurrencia

13.6 Estamos a tiempo: vivienda social, preferentemente de alquiler, en suelo consolidado

13.7 Registro de solicitantes de vivienda social

14 PERCEPCIONES Y CONSENSOS CIUDADANOS ALREDEDOR DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN BARCELONA .................................... 183

14.1 Malestar social con la vivienda

14.2 Cuestionamiento social de algunos aspectos de la política de vivienda

14.3 Consensos existentes alrededor del problema de la vivienda en Barcelona

RECOMENDACIONES ..................................................................................................... 185

A. Los dos objetivos de actuación prioritaria del modelo de vivienda de Barcelona ............................................................................................ 186

a.I. Prioridad a los ciudadanos de menores ingresos y en riesgo de exclusión

a.II. Prioridad a la recuperación de las funciones residenciales de las viviendas, edifi cios y barrios más degradados

B. Los siete pilares de vivienda de Barcelona ........................................................ 188

b.I. Constitución de un parque de vivienda de alquiler social y fomento del mercado de alquiler privado

b.II. Un nuevo sistema transparente y equitativo de adjudicación de la vivienda de protección ofi cial (VPO)

b.III. Formación de un parque municipal de suelo para usos residenciales

b.IV. Promoción activa de la rehabilitación desde la administración municipal

b.V. Una política de ciudad compacta y mixta, cohesionada a partir del barrio, que evite los riesgos de exclusión y de segregación

b.VI. Regulación urbanística y sostenibilidad medioambiental y social de la ciudad

b.VII. La ciudad metropolitana y la vivienda

SUGERENCIAS ADICIONALES .................................................................................... 193

SUGERENCIA FINAL ....................................................................................................... 194

PARTE II. ANÁLISIS DE LA DEMANDA,LA OFERTA Y LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA EN BARCELONA(ver cd adjunto)

1 PRECIOS, RENTAS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN BARCELONAUniversidad de Barcelona y Ayuntamiento de BarcelonaJ.R. Borrell, C. Costas, E. Enríquez, M.J. Calvo, J. Serra

2 CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA DE VIVIENDA EN BARCELONA EN EL CONTEXTO METROPOLITANOInstituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona (IERMB)Carme Miralles (directora), Carles Donat, Ivan Encinas.

a. El mercado de la vivienda desde la escala metropolitana.

b. Necesidades de vivienda de la población de 25 a 34 años de Barcelona.

c. Nuevas necesidades de vivienda de la población de 65 años y más de Barcelona.

d. Avance de los resultados de la Encuesta de condiciones de vida y hábitos de la población 2005.

3 POBLACIÓN Y VIVIENDA EN BARCELONA EN EL CONTEXTO METROPOLITANO: MIGRACIONES, POBLACIÓN EXTRANJERA Y PROYECCIONES DE POBLACIÓN Y HOGARESCentro de Estudios Demográfi cos (CED)Anna Cabré (directora)

a. Población y vivienda en Barcelona y su entornoJ. A. Módenes, J. López

b. Migraciones, población extranjera y vivienda en la ciudad de Barcelona en el contexto metropolitanoA. Domingo, J. Bayona

c. Tendencias recientes de la migración y de los cambios residenciales en la ciudad de Barcelona y los municipiosdel Plan Estratégico MetropolitanoJ. Recaño, A. López

d. El sistema biresidencial en el Área Metropolitana de BarcelonaM. Ajenjo, J. Alberich

e. Comportamiento respecto a la vivienda de la inmigración extranjera en la ciudad de Barcelona, a partir del panel de desigualdadesP. Miret

f. Proyecciones de población y hogares de los municipios del Plan Estratégico Metropolitano y distritos de la ciudad de BarcelonaA. Blanes, T. Menacho

4 LA SEGREGACIÓN RESIDENCIAL EN BARCELONAUniversidad de VicJoan Carles Martori

5 OFERTA DE VIVIENDAS EN BARCELONACentro de Política de Suelo y Valoraciones (CPSV)Josep Roca (director)

a. Características de la oferta de viviendas

b. El potencial de generación de vivienda por rehabilitación

c. El contraste entre las proyecciones de necesidades de vivienda principal y la oferta potencial en planeamiento urbanístico

6 DINÁMICAS URBANAS: LA CAPACIDAD DE RESPUESTA DE LA OFERTAUniversidad de BarcelonaE. Enríquez, X. Fageda, J.R. Borrell

7 EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDAUniversidad Autónoma de BarcelonaMiguel Ángel López

8 PLANIFICACIÓN URBANA Y VIVIENDA. ANÁLISIS Y PROPUESTAS PARA BARCELONAJaume Barnada

9 DERECHO PÚBLICO Y DERECHO A LA VIVIENDA: NUEVOS RIESGOS PARA LA COHESIÓN SOCIAL Y TERRITORIAL, Y COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA EN LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE VIVIENDA ASEQUIBLEUniversidad de BarcelonaJuli Ponce

PARTE III. PERCEPCIONES Y CONSENSOS CIUDADANOS SOBRE EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN BARCELONA

(ver cd adjunto)

10 LA VIVIENDA EN BARCELONA: DEBATE EN EL CONSELL DE LA CIUTATConseLL de la Ciutat

a. Documento fi nal de refl exiones y propuestas

b. Anexo: relación completa de propuestas y valoración

11 ESTUDIO CUALITATIVO SOBRE “EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN BARCELONA” EN EL ÁMBITO DE LOS LÍDERES DE OPINIÓNTime Consultants

LIBRO BLANCO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA148

//1// TÉRMINOS DE REFERENCIA DEL LIBRO BLANCO

El Alcalde de Barcelona encargó la elaboración de este Libro Blanco al profesor, y catedrático de Política Económica de la Universidad de Barcelona, Dr. D. Antón Costas Comesaña, con los siguientes términos de referencia:

• Elaborar un informe en que se analizaran los problemas de la vivienda desde el prisma de los problemas de accesibilidad que pueda haber provocado el fuerte incremento de precios.

• Identifi car los colectivos o grupos sociales que tengan mayores problemas de accesibilidad a la vivienda, ya sea en propiedad o de alquiler.

• Hacer recomendaciones que puedan ser útiles a las autoridades a la hora de diseñar nuevas políticas de vivienda que faciliten la accesibilidad para estos colectivos.

• Conducir todo el proceso de elaboración del Libro Blanco de una forma muy participativa, implicando especialmente al Consell de Ciutat.

//2// OBJETIVOS

1 Para responder al encargo del Alcalde de Barcelona, los objetivos específi cos que se han perseguido en la elaboración del Libro Blanco han sido los siguientes:

• Como punto de partida, conocer las percepciones ciudadanas sobre el problema de la vivienda en Barcelona, y ver si existe algún tipo de consenso sobre sus causas, riesgos y soluciones que pueda servir fi nalmente de base para un pacto social sobre la vivienda en Barcelona.

• Analizar de forma desagregada -por segmentos de renta, de edad y por barrios- el esfuerzo económico y fi nanciero que los diferentes grupos sociales residentes en Barcelona tienen que hacer para acceder a una vivienda, ya sea en régimen de propiedad o en alquiler.

• Identifi car a los colectivos sociales que tienen mayores problemas de accesibilidad a la vivienda.

• Calcular cuál debería ser el precio asequible que debería pagar una familia para, con sus rentas actuales, acceder a una vivienda gastando como máximo el 35% de sus ingresos, que es el umbral convencionalmente admitido de riesgo de solvencia de las familias.

• Analizar si se están produciendo fenómenos de exclusión, polarización, segregación o abandono de la ciudad por causas relacionadas con la vivienda.

• Conocer las preferencias y estrategias de los residentes en Barcelona a la hora de cambiar de vivienda, así como las nuevas necesidades habitacionales derivadas del cambio en las tipologías de hogares.

• Establecer proyecciones de población, formación de hogares y demanda de vivien-da en Barcelona.

• Conocer la tipología y localización del parque de vivienda existente en Barcelona, así como de la oferta nueva.

• Calcular el stock de suelo existente en Barcelona y la potencialidad de la rehabi-litación para aumentar las posibilidades residenciales de la ciudad.

• Analizar, a la luz de la experiencia comparada, las tendencias de las políticas de vivienda, en particular las políticas que dan contenido al derecho a la vivienda.

2 En todos estos aspectos intentamos ofrecer nuevos datos y análisis que puedan ser útiles para el debate social y el proceso de formación de políticas de vivienda en Barcelona.

3 Hemos puesto el acento en el análisis de las nuevas necesidades y de la demanda de vivienda en Barcelona, relacionadas con la profunda transformación que están experimentando las formas de familia como consecuencia del cambio cultural y social, así como de los fl ujos migratorios, en este inicio del siglo XXI. Consideramos prioritario conocer las características de las nuevas necesidades de alojamiento de los barceloneses, así como sus preferencias y estrategias residenciales. Sólo de esa forma será posible diseñar políticas de vivienda que respondan a las nuevas necesidades y tipologías de la demanda.

4 Nuestro estudio incluye también un conjunto de recomendaciones compartidas de forma mayoritaria por todos los miembros del Grupo de Expertos que han colabora-do en la elaboración del Libro Blanco. Tenemos la esperanza de que puedan ser útiles a los responsables de las políticas de vivienda, y base de partida para un posible pacto social sobre la vivienda en Barcelona. Entendemos, sin embargo, que nuestra función no es recomendar políticas, ni mucho menos elaborarlas. Ese es terreno exclusivo del proceso político y de sus actores. Nuestra ambición es ser capaces de ofrecer un conjunto variado de sugerencias que, a modo de mimbres, puedan ser útiles a todos los actores a la hora de confeccionar las políticas de vivienda.

5 El contenido del Libro Blanco de la Vivienda en Barcelona se organiza en tres partes. La primera parte contiene el presente Informe Ejecutivo de diagnóstico del problema y un documento de Recomendaciones. La segunda parte contiene nueve capítulos de análisis de la oferta, la demanda y las políticas de vivienda en Barcelona. La ter-cera parte contiene dos capítulos sobre las percepciones y los consensos ciudadanos en torno al problema de la vivienda en Barcelona.

//3// PRECIOS, RENTAS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN BARCELONA

6 El incremento de los precios de las viviendas que ha tenido lugar durante los últimos años ha introducido en el debate público, y en la agenda de las políticas, la cuestión del deterioro de la capacidad de las familias para hacer frente a los gastos asociados al acceso a una vivienda, ya sea en régimen de propiedad o en alquiler. En la mayor parte de los países desarrollados los hogares tienen ahora más difi cultades para acceder a una vivienda. De esta forma, la accesibilidad (affordability) constituye una preocupación común a todos los países de nuestro entorno.

7 La falta de vivienda asequible para los grupos sociales más débiles es una causa de preocupación también para las autoridades públicas, especialmente para las autoridades locales. Los motivos de esta preocupación no son sólo las condiciones vida a las que se ven sometidas las personas que no tienen acceso a una vivienda. Hay también razones que tienen que ver con los efectos sociales positivos que se asocian a la disponibilidad de una vivienda adecuada: una mejor educación y salud de los niños y jóvenes, mayor civismo de las personas, mayores incentivos a la cooperación y a la participación ciudadana y un mayor grado de confi anza entre ellas. Es decir, la vivienda está relacionada con la cantidad de “capital social” de que dispone una comunidad.

8 A la vista de la evolución que han experimentado el mercado inmobiliario en nuestra ciudad, interesa conocer especialmente si el incremento de precios de la vivienda, y

149LIBRO BLANCO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA

el aumento consiguiente del esfuerzo económico de los hogares, está provocando di-fi cultades insalvables y la exclusión de los colectivos sociales con menores ingresos.

9 Para responder a esta cuestión, en el capítulo 1 de la parte II del Libro Blanco hemos llevado a cabo dos tipos de investigaciones. Por un lado, un estudio de la evolución de los precios y de los alquileres de la vivienda en Barcelona (utilizando microdatos de ofertas de precios de venta de viviendas de segunda mano y de ofertas de alqui-leres de la ciudad a partir de una muestra del Departamento de Estudios Fiscales del Ayuntamiento de Barcelona), que en los últimos años se ha ido ampliando y que permite calcular estadísticos por niveles de precios, por características de la vivienda y por barrios. Hemos desagregado ese análisis por grupos sociales y por barrios de la ciudad, lo que nos ha permitido obtener la distribución de las ofertas de precios y alquileres en los años 2001 y 2004 a diferentes escalas, tales como el conjunto de la ciudad, sus 10 distritos y las 38 zonas estadísticas grandes.

Por otro lado, hemos llevado a cabo el mismo análisis para la evolución de los in-gresos por rentas salariales, pensiones y prestaciones de desempleo de la población residente en Barcelona, también por grupos sociales, barrios y segmentos de edad. Para ello hemos utilizado la estadística tributaria llamada “Mercado de trabajo y pensiones en las fuentes tributarias”. Esta fuente estadística, a diferencia del IRPF, recoge la información de todas las percepciones aun cuando sean inferiores al mínimo monetario de ingresos a partir del cual los contribuyentes quedan exentos de realizar la declaración del IRPF.

La información que hemos utilizado nos permite desagregar ese análisis por grupos sociales y por barrios de la ciudad, lo que nos ha permitido obtener una valiosa información sobre los ingresos por rentas de trabajo y pensiones en los años 2001 y 2004 a diferentes escalas, tales como el conjunto de la ciudad, sus 10 distritos y las 38 zonas estadísticas grandes.

El cruce de estas dos fuentes de microdatos, sobre la evolución de precios de la vivienda y sobre las rentas del trabajo, nos ha permitido construir por primera vez indicadores de esfuerzo económico y fi nanciero, así como elaborar umbrales de precios asequibles por tramos de renta de los hogares de Barcelona. La comparación se hace entre los años 2001 y 2004, por ser éste el año más reciente para los que se disponen de esos datos de ingresos.

En los siguientes epígrafes resumiremos los resultados que hemos encontrado y sugeriremos posibles directrices para las políticas municipales de vivienda.

SUBEN MÁS INTENSAMENTE LOS PRECIOS Y ALQUILERES DE LAS VIVIENDAS MÁS ECONÓMICAS

10 El crecimiento de los precios en el mercado libre de viviendas de segunda mano entre 2001 y 2004 se ha movido a una tasa cercana al 15% anual acumulati-va. Los alquileres también han aumentado fuertemente, aunque a una tasa un poco más moderada, prácticamente del 9% anual acumulativo. En ambos casos se trata de crecimientos importantes. Datos más recientes correspondientes a 2005 y 2006 indican que este crecimiento se ha mantenido a ritmos similares. (Ver gráfi co 1 en página 25)

11 Los precios y alquileres de las viviendas más asequibles han aumentado a un ritmo superior al de las viviendas más caras. Esto está provocando una cierta convergencia en los precios y alquileres del mercado de vivienda libre de la ciudad. Así, los precios medios de las viviendas más baratas (primer cuartil del gráfi co 1, que incluye el 25% de las viviendas de menor precio) han crecido a una tasa superior al 18% anual acumulativo. Por el contrario, las viviendas más caras han crecido a una tasa anual más reducida, del 14%.

12 Lo mismo ha sucedido con los alquileres. Como puede observarse en el gráfi co 2, los alquileres más bajos han crecido más rápidamente (7,8% anual) que los más elevados (3,11%). (Ver gráfi co 2 en página 25)

13 La conclusión es evidente: los grupos que pueden resultar más perjudicados por la evolución de los precios de la vivienda en Barcelona son los hogares de rentas más bajas, es decir, por un lado aquellos que viven en los barrios que hasta ahora presentaban unos precios inferiores; aquellos que acceden por primera vez a una vivienda; o aquellos que buscan o renuevan un contrato de alquiler.

UNA INFORMACIÓN ESENCIAL: LA DISTRIBUCIÓN DE LAS RENTAS INDIVIDUALES Y FAMILIARES

14 Para poder tener una fotografía más adecuada del esfuerzo que deben hacer los hogares en Barcelona para acceder a una vivienda necesitamos conocer como han evolucionado los ingresos de esos hogares. Como podemos observar en el gráfi co 3A, el crecimiento de las rentas salariales, de las prestaciones de paro y de las pensiones de los residentes en Barcelona ha sido relativamente homogéneo para todos los niveles de la distribución renta, en torno al 4,68% (es necesario advertir que ello no representa una medida de la desigualdad de rentas en Barcelona, dado que nuestros datos no incorporan, entre otros ingresos, ni las rentas del trabajo por cuenta propia ni las del capital). (Ver gráfi co 3A en página 26)

15 Un 25% de perceptores de rentas del trabajo y de pensiones residentes en Barcelona en el año 2004 tenían ingresos anuales inferiores a los 5.000 euros, siendo el salario mínimo interprofesional a jornada completa en ese año de 6.659 euros. En este grupo social se incluyen trabajadores a tiempo parcial (especialmente los jóvenes), trabajadores eventuales, pensionistas y perceptores de prestaciones sociales con ingresos anuales muy bajos, cuyas percepciones anuales medias en 2004 fueron de 4.285 euros.

16 Cabe señalar que los datos de la Agencia Tributaria no nos permiten saber si estas personas con ingresos muy bajos forman parte de una unidad familiar más amplia en las que haya otras fuentes de renta. Por lo tanto, en este grupo de 25% de bar-celoneses de ingresos más bajos no podemos distinguir aquellas personas que viven solas de aquellas que afrontan los gastos de vivienda conjuntamente con otros miembros de la familia, o que conviven con otras personas que no son del núcleo familiar (estudiantes con trabajos parciales, personas en residencias de mayores, trabajadores en pisos compartidos, etc.).

A los efectos de la política de vivienda es más adecuado utilizar la distribución de la renta familiar. El gráfi co 3B muestra una aproximación a la distribución de las rentas familiares de Barcelona, calculado de acuerdo con la metodología que se explica en el capítulo 1 de la parte II del Libro Blanco. Como vemos, un 25 % de familias de Barcelona tenían en el año 2004 ingresos anuales procedentes del trabajo y pensiones inferiores a 10.000 euros. (Ver gráfi co 3B en página 26)

EL AUMENTO DEL ESFUERZO ECONÓMICO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA HA SIDO MAYOR PARA LOS COLECTIVOS CON MENORES INGRESOS

17 Los grupos sociales de ingresos más bajos son los que han tenido que soportar un mayor aumento del esfuerzo para acceder a la vivienda. El gráfi co 4 muestra la evolución del esfuerzo económico, medido en términos de años de renta que necesita un hogar para comprar una vivienda. En el año 2001, se necesitaban en media 5,85 años de ingresos para la compra de una vivienda de segunda mano, mientras que en 2004 el esfuerzo había aumentado hasta los 7,84 años.


Sin embargo, lo más signifi cativo a efectos de la política de vivienda es que ese esfuerzo no ha sido igual para todos. En el año 2001, el 25% de los hogares de menores ingresos tenían que hacer un esfuerzo económico para la compra de una vivienda de segunda mano equivalente a 14,7 años de ingresos, mientras que en 2004 ese esfuerzo había subido a 21,19 años, frente a los 5,47 años que necesitan los hogares de ingresos más elevados. Esos hogares han visto como cada año el esfuerzo económico para acceder a una vivienda se incrementaba a una media del 13%, una tasa muy elevada. (Ver gráfi co 4 en página 26)

UNA SORPRESA: EL ESFUERZO FINANCIERO HA DISMINUIDO LIGERAMENTE EN LOS AÑOS DE MAYOR CRECIMIENTO DE LOS PRECIOS

18 Ese mayor esfuerzo económico, medido en número de años necesarios para pagar una vivienda, se relativiza cuando utilizamos indicadores de esfuerzo fi nanciero, medido como el porcentaje anual de la renta que los hogares tienen que desti-nar a pagar el importe de la hipoteca por compra de vivienda. La mejora de las condiciones fi nancieras (tipos de interés más bajos y plazos de amortización más largos) han permitido neutralizar el impacto del incremento de precios. Se paga prácticamente lo mismo al año; ahora bien, se paga durante un mayor número de años.

19 Como vemos en el gráfi co 5, a pesar del fuerte incremento de precios que se ha producido entre esos años (53,77%, ver cuadro 1), el esfuerzo fi nanciero medio de compra de vivienda en Barcelona era prácticamente el mismo en 2004 que en 2001 (alrededor del 36% de la renta). Una parte de los hogares no han tenido proble-mas para acceder a la fi nanciación hipotecaria en condiciones de coste fi nanciero asequibles. Posiblemente este es uno de los factores que mejor ayuda a explicar la fuerte demanda de vivienda de estos últimos años.

20 Pero no todos se han podido benefi ciar de esas condiciones fi nancieras favorables. La mitad de los hogares de Barcelona (los dos cuartiles inferiores de la distribución de la renta del gráfi co 5) tienen muchas difi cultades para acceder a la compra de una vivienda en condiciones asequibles. Su esfuerzo fi nanciero supera en mucho el umbral teórico de riesgo, situado en el 35-40% de la renta familiar.

Los que lo tienen peor son el 25 % de las familias con menos ingresos. Como puede verse en el gráfi co 5, el esfuerzo fi nanciero de este grupo ha crecido casi un 2,5% entre 2001 y 2004. Aunque han mejorado las condiciones fi nancieras necesitan prácticamente toda su renta anual (el 98,38%) para poder pagar una hipoteca para una vivienda media comprendida en el 25 % de viviendas más baratas.

Para los hogares comprendidos en el tramo de rentas medias bajas (segundo cuartil del gráfi co), ese esfuerzo fi nanciero se ha mantenido durante el periodo 2001-2004 a niveles muy elevados (alrededor del 52% de la renta).

Por el contrario, los hogares de ingresos más elevados han visto disminuir su es-fuerzo fi nanciero, esfuerzo que está en niveles asequibles para sus ingresos.

(Ver gráfi co 5 en página 27)

LA OPCIÓN DEL ALQUILER

21 Estos datos nos dicen que los hogares de menor nivel de renta tienen difícil, por no decir imposible, endeudarse para acceder a una vivienda en propiedad. De hecho, el número de hogares españoles del primer cuartil de renta que tenían una hipoteca en el año 2001 era muy bajo (poco más del 7%), en comparación con el resto de hogares (entre el 15 y el 20%). Los ingresos medios del veinticinco por ciento de los hogares con menores rentas no tienen capacidad fi nanciera para endeudarse

para la compra de vivienda en propiedad. La opción de vivienda asequible para este grupo social está claramente en el alquiler.

22 El esfuerzo de acceso a una vivienda de alquiler es menor que para el pago de la cuota hipotecaria. En 2004 el esfuerzo de alquiler representaba, en términos medios, el 25% de la renta, mientras que en términos de cuota hipotecaria ascendía al 36%.

Pero, de nuevo, han sido sólo las familias con menos ingresos las que han visto empeorar su situación en relación con el alquiler. El esfuerzo medio que tienen que hacer las familias comprendidas en el primer cuartil de rentas más bajas ha empeorado a lo largo de los últimos años, 77,51% de la renta en 2004 frente al 70,86% en 2001. Estos porcentajes están muy alejados de lo que convencionalmente se entiende como alquileres asequibles, situados entre el 35 y el 40% de la renta.(Ver gráfi co 6 en página 27)

23 Los datos de esfuerzo de alquiler del gráfi co 6 ponen de manifi esto que los hogares de rentas medias-bajas (los comprendidos en el segundo cuartil) han visto esta-bilizar su esfuerzo entre 2001 y 2004 alrededor del 40%. Se sitúan, de esa forma, en el límite superior de la horquilla 35 – 40% que habitualmente se considera que delimita la solvencia fi nanciera de las familias. Las familias de renta media-alta y alta están en niveles muy asequibles.

PRECIOS, RENTAS Y ACCESIBILIDAD POR DISTRITOS Y BARRIOS DE BARCELONA

24 Tiene interés también ver cómo ha evolucionado a lo largo de estos últimos años la accesibilidad en los diferentes distritos y barrios de la ciudad. A partir de los datos que se incluyen en el capítulo 1 de la parte II del Libro Blanco, es posible extraer las siguientes conclusiones:

• Los distritos y barrios con precios más bajos son los que han experimentado ma-yores tasas de crecimiento de precios. Barrios con crecimientos anuales superiores al 20% son el Gòtic, el Raval, Ciutat Meridiana-Vallbona, Poble Nou y Barri Besòs-Maresme. Convergencia de precios que tiende a difuminar las fronteras de precios entre los diferentes distritos y barrios, aun cuando sigan siendo importantes. Por lo tanto, también a nivel de distrito y barrio se ha producido la tendencia a la convergencia en precios.

• La dinámica es similar para los alquileres. Crecen más en los barrios en los que los alquileres eran más bajos. Ciutat Vella es el distrito donde los alquileres han crecido más rápidamente, casi un 18% anual acumulativo en el período 2001-2004. Ciertos barrios, como el Gòtic, el Raval, Sant Antoni, Poble Sec, Sants, Sagrera y La Verneda superan tasas del 12% anual.

• Si ahora hacemos el análisis de la evolución de los ingresos salariales y de pensiones por barrios de la ciudad, en este caso, a diferencia de lo que ocurría con los precios, no se observa convergencia entre las rentas de los distintos barrios debido a que evolucionan de forma homogénea. En este terreno, las fronteras de rentas entre barrios permanecen estables.

• Dada la tendencia a la convergencia de precios entre barrios y el mantenimiento de las diferencias existentes en los ingresos, el resultado es que la evolución del esfuerzo de acceso a la vivienda ha sido diferente en los distintos barrios de la ciu-dad. Así, el mayor incremento en el esfuerzo económico en la compra de vivienda de segunda mano lo han experimentado los residentes de la Barceloneta y Ciutat Meridiana-Vallbona, con tasas de incremento superiores al 20% anual. También son importantes los incrementos del esfuerzo económico de los residentes en el Gòtic, el Raval y el Barri Besòs-Maresme.


• Si comparamos el esfuerzo fi nanciero entre los diferentes barrios de la ciudad, destacan el Gòtic, el Raval, la Barceloneta, Ciutat Meridiana-Vallbona y Barri Besòs-Maresme, que han experimentado también tasas anuales superiores al 5%. Sólo los distritos de Sants-Montjuïc, Horta-Guinardó, Nou Barris y Sant Andreu muestran en 2004 ratios de esfuerzo fi nanciero inferior al umbral de solvencia del 35%.

• El esfuerzo en alquiler se ha intensifi cado especialmente también en Ciutat Vella y Nou Barris. En estos dos distritos el esfuerzo en alquiler ha crecido por encima del 7% anual acumulativo. Barrios como Parc de la Ciutadella (15%) o Roquetas-Verdum (10%) están entre los que mayor incremento de esfuerzo de alquiler han experimentado.

LA ACCESIBILIDAD POR EDADES: EL PROBLEMA ESTÁ EN LOS EXTREMOS

25 Finalmente hemos llevado a cabo un análisis de la accesibilidad por edades, para identifi car cuáles son los grupos sociales que están dentro del colectivo con me-nores ingresos y que tienen mayores problemas de accesibilidad a una vivienda, en propiedad o en alquiler. (Ver gráfi co 7 en página 28)

• El gráfi co 7 nos permite identifi car dinámicas interesantes para la política de vivienda. Se observa que la distribución del esfuerzo sigue una distribución en forma de U: es más intenso en los dos extremos del ciclo vital, para los jóvenes y los mayores. Esta curva de accesibilidad se corresponde con el perfi l de U invertida que tiene la distribución de la renta a lo largo del ciclo de vida de las personas.

• Los jóvenes tienen que hacer un esfuerzo económico muy superior al resto de tramos de edad. Así, los jóvenes de 19 a 25 años necesitaban 19 años para acceder a una vivienda tipo en el año 2004. En el año 2001 ese esfuerzo era de 13 años. Como colectivo, son los grandes perjudicados por la evolución que han sufrido los precios de la vivienda y los ingresos laborales en los últimos años.

• Sin embargo, hay que matizar que no todos los jóvenes están en esa situación. Un poco más del 25% de jóvenes que viven emancipados en la ciudad de Barcelona no pagan nada por hipoteca o alquiler de la vivienda. Este dato apunta la necesidad de que las políticas de vivienda sean selectivas en sus ayudas y atiendan a las circunstancias concretas, más que a criterios genéricos de edad.

• En el otro extremo de la franja de edades, los mayores son el otro colectivo más perjudicado por la evolución de los precios de la vivienda. Así, los mayores de 75 necesitarían, en promedio, más de 13 años en el supuesto de que quisieran acceder a una vivienda en propiedad. Los comprendidos entre los 66 y los 75 años, necesita-rían 11 años. Este esfuerzo contrasta con el que tienen que hacer los comprendidos entre los 46 y los 55 años, y los que están entre los 26 y 35 años, cuyo esfuerzo se mueve entre 5 y 8 años. (Ver gráfi co 8 en página 29)

• La intensidad del esfuerzo de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes y los mayores también se puede apreciar utilizando el indicador de esfuerzo fi nanciero del gráfi co 8. Vemos como los menores de 25 años tendrían que dedicar casi la totalidad de sus ingresos para poder afrontar el pago de hipoteca. También las franjas de edad comprendidas entre los 26 y 35 tienen que dedicar un porcentaje de su renta superior al 35%, lo mismo ocurre con los mayores de 65 años.

LA OPCIÓN MÁS EFICAZ Y RACIONAL PARA AYUDAR A LOS JÓVENES Y A LOS MAYORES: EL ALQUILER SOCIAL

26 La opción más efi caz para facilitar la accesibilidad a la vivienda, a los más jóvenes y a las personas mayores parece ser un programa de vivienda basado en el alquiler social y dirigido especialmente a estos colectivos.

Esta ya es, por otro lado, uno de los ejes de la política impulsada fuertemente por el Plan de Vivienda de Barcelona 2004-2010.

Esta opción pública de alquiler social se revela más necesaria cuando contemplamos

la estructura del esfuerzo de alquiler por edades que se produce en la ciudad de Barcelona. Tomando como referencia un umbral de alquiler asequible situado en el 35-40% de la renta, en el gráfi co 9 vemos que el esfuerzo de alquiler se sitúa dentro de este umbral para todos los tramos de edad, excepto para los más jóvenes y para los mayores de 65 años (volviéndose mucho más crítico para el grupo de mayores de 75).

En el año 2004, último del que tenemos datos desagregados de ingresos para la ciudad de Barcelona, el esfuerzo de alquiler por parte de los jóvenes hasta 25 años representaba el 62’17% de su renta. En el caso de las personas mayores de 75 años, este esfuerzo era del 43% de sus ingresos. (Ver gráfi co 9 en página 29)

27 Estos datos nos permiten extraer algunas conclusiones de interés para las políticas de vivienda:

• En primer lugar, ahora podemos comprender mejor las razones del retraso de la emancipación de los jóvenes y su permanencia en el hogar de sus padres, hecho que constituye una sorprendente anomalía histórica de nuestro país. El retraso en la emancipación ha sido la respuesta adaptativa a las condiciones de precariedad laboral y al intenso crecimiento de los precios de la vivienda y de los alquileres que, combinados, han hecho imposible para muchos jóvenes el acceso a una vivienda asequible.

• En segundo lugar, estos datos muestran que las políticas vigentes de ayuda a la

compra de vivienda, difícilmente pueden resolver el problema de accesibilidad que tienen los más jóvenes. El esfuerzo fi nanciero para acceder a la propiedad, si no se tiene una vivienda a cambio o ayudas familiares, está muy alejado del ratio de solvencia. Difícilmente, las ayudas en forma de deducciones fi scales o de vivienda de protección ofi cial de compra, podrán rebajar el esfuerzo fi nanciero hasta umbrales asumibles.

28 El instrumento más adecuado para atender las necesidades de primera vivienda de estos colectivos de jóvenes, favoreciendo su emancipación, puede ser el alquiler público. Pero las políticas de ayuda que intenten acercar el alquiler a las posibili-dades de pago de los jóvenes serán (en términos económicos) muy costosas si, a la vez, no se ajusta también el formato y la tipología de vivienda que puede cubrir sus necesidades habitacionales. Esta orientación hacia el alquiler de vivienda asequible de superfi cie más reducida viene apoyada además, como veremos más adelante, por las preferencias de la población joven de Barcelona.

29 Para las personas mayores, de 66 a 75 años, una política de ayudas directas o indirectas (deducciones) puede no ser muy costosa en la medida en que el ratio de esfuerzo de alquiler actual (35,28%) se sitúa en la horquilla del ratio de solvencia (35-40%). Esta política de ayudas se puede ver favorecida complementariamente en el caso de que aumente la oferta de alquiler de precio asequible.

30 En cambio, para los mayores de 75 años habría que ajustar las políticas a las nece-sidades específi cas de este colectivo, para evitar el elevado coste que representaría una política de ayudas de acceso a una vivienda de dimensión mediana, que per-mitiese reducir el esfuerzo en alquiler desde el actual ratio del 43,25% al nivel de solvencia. De nuevo, pero más evidente en este segmento, una política más efi caz parece ser el fomento del alquiler asequible, tanto público como privado.

31 No todo el coste debería recaer sobre los presupuestos públicos. Hay interés y ca-pacidad en la iniciativa social y también en el sector privado. En ambos casos se


están desarrollando modelos de promoción de vivienda que tratan de encontrar oportunidades para suministrar vivienda, aunque en Barcelona parte del problema está en el suelo.

//4// POLÍTICA FISCAL Y VIVIENDA

32 Los instrumentos básicos que utiliza la política pública para facilitar el acceso a la vivienda son la política fi scal, las ayudas fi nancieras a la compra o alquiler y la promoción (pública y privada) de vivienda de protección ofi cial (VPO). La mayor parte de los recursos públicos hacia la vivienda se canalizan a través del instrumento fi scal. En concreto, a través de las desgravaciones por compra de vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

33 La importancia de los incentivos fi scales como instrumento de apoyo a la política de vivienda queda bien refl ejada en las opiniones expresadas, tanto en el Consell de Ciutat como por el Grupo de Líderes de Opinión, y por los expertos consultados en el proceso de elaboración del Libro Blanco. La fi scalidad de la vivienda juega un papel muy importante en las decisiones de compra e inversión de los individuos, familias e inversores. Una de las cuestiones que tanto ciudadanos como expertos del sector ponen de relieve es el claro trato de favor fi scal que se otorga a la tenencia en propiedad respecto a la de alquiler. Incluso desde organismos internacionales se ha aconsejado la disminución de las desgravaciones en el impuesto de la renta por la compra de vivienda. Existe una opinión creciente que señala que esas deducciones provocan inefi ciencias en las decisiones de las familias y fomentan los desmesurados auges inmobiliarios españoles.

34 En el marco del Libro Blanco hemos llevado a cabo dos tipos de estudios sobre esta cuestión. Por un lado, hemos intentado evaluar el impacto de las desgravaciones fi scales en la compra de vivienda y conocer qué sectores sociales se ven más be-nefi ciados y perjudicados en el caso de los residentes en Barcelona. Por otro lado, hemos desarrollado un estudio más amplio, orientado a analizar otro tipo de efectos de la fi scalidad sobre los mercados de vivienda, cuyo detalle puede observarse en el capítulo 7 de la parte II del Libro Blanco. En él se abordan las posibilidades de la política impositiva como instrumento de política de vivienda. Para ello se estudian los efectos de diferentes diseños de desgravaciones. A la vez, se abordan las razones de la escasez de viviendas en alquiler en España. Finalmente, se apuntan algunas líneas de actuación que pueden favorecer el aumento de viviendas en alquiler. A continuación resumimos algunos de los aspectos y conclusiones más relevantes de estos dos estudios.

¿A QUIÉN BENEFICIAN LAS BONIFICACIONES FISCALES A LA VIVIENDA?

35 Anteriormente hemos calculado el esfuerzo de compra de vivienda en Barce-lona para diferentes segmentos de distribución de la renta, por distritos y por edades de la población residente en la ciudad. Sin embargo, en esos cálculos no hemos tenido en cuenta el efecto de las bonifi caciones fi scales. Estas bonifi ca-ciones constituyen, con gran diferencia, el principal instrumento de la política de vivienda en España. Una muestra del impacto de estas bonifi caciones en el esfuerzo de compra de vivienda de los hogares se observa en el siguiente gráfi co: (ver gráfi co 10 en página 35)

36 Las bonifi caciones reducen el esfuerzo fi nanciero medio de las familias en la compra de vivienda de segunda mano en Barcelona en unos 5 puntos porcentuales, desde niveles del 36% al 31%. Entre 2001 y 2004 el efecto se ha reducido ligeramente, debido a que los límites máximos de inversión susceptible de generar deducción no han aumentado. A partir de 2002 el tramo autonómico de la deducción en el IRPF

en Cataluña depende de las características de la unidad familiar. Esto ha supuesto un cierto incremento de los porcentajes de deducción para ciertas tipologías de familias (por ejemplo, contribuyentes más jóvenes con hijos) y una disminución para otras (por ejemplo, contribuyentes sin hijos).

37 Excepto el grupo de rentas más bajo (primer cuartil), el resto de grupos de renta llega al límite máximo teórico de deducción. Es decir, las cuotas anuales satisfechas por estos grupos son superiores al máximo de inversión susceptible de generar de-ducción, situado en 9.015 euros. Además, todos los grupos, a excepción del primer cuartil, disponen de base de renta sufi ciente para aplicar la deducción.

38 Las deducciones benefi cian a los contribuyentes de rentas medias y altas. El grupo que proporcionalmente más se benefi cia es el segundo cuartil de renta. Para este grupo, la deducción supone un mayor ahorro relativo en la cuota hipotecaria, aunque el tercer y cuarto cuartil se aplican la misma deducción en valor absoluto. Este grupo ve como su esfuerzo fi nanciero cae desde el 52% sin deducciones, al 44% después de la deducción. Esto hace que se acerque a los límites del 35-40%, que son los umbrales en los que convencionalmente se sitúa la solvencia fi nanciera de las familias. Las rentas medias-altas y altas también ven reducir su esfuerzo fi nanciero de compra después de las deducciones.

LAS BONIFICACIONES FISCALES PENALIZAN COMPARATIVAMENTE A LAS RENTAS MÁS BAJAS

39 Los únicos que no se pueden benefi ciar de las deducciones son los hogares de rentas bajas. Sus ingresos están por debajo de los niveles mínimos de tributación y no tienen, por tanto, ingresos sufi cientes para poder aplicarse el benefi cio de las deducciones fi scales a la vivienda. Deducciones que constituyen el principal instrumento de ayu-da al acceso a la vivienda. Es decir, el principal instrumento de ayuda al acceso a la vivienda deja fuera de su ámbito a aquellos que más necesitan esa ayuda.

40 Las personas con ingresos bajos sólo podrían aprovechar estas deducciones si el IRPF contemplase la posibilidad de pagos negativos. Es decir, si estas familias recibiesen subvenciones equivalentes a las deducciones que no les ha sido posible aplicar por falta de base imponible. Dicho de otra manera, si recibiesen un cheque vivienda.

41 Con un mecanismo similar al cheque vivienda, las familias de menor renta serían las que más se benefi ciarían. En 2001 su esfuerzo, en valores medios, se habría reducido en 20 puntos porcentuales, y en 2004 en unos 19 puntos porcentuales. Pero, aún así, este importante efecto fi scal no alcanzaría los valores mínimos de solvencia fi nanciera: sus ratios de esfuerzo después del cheque fi scal hubiesen sido de 72% en 2001 y del 79% en 2004. Muy por encima, por lo tanto, del umbral del 35–40% de solvencia fi nanciera de las familias.

42 Para este grupo de ingresos bajos, las políticas de ayuda a la vivienda no serán efi caces si se canalizan sólo a través de las deducciones fi scales. Las políticas ten-drían que utilizar otros mecanismos de ayuda, entre otros, programas de alquiler social, programas de ayuda al alquiler, ayuda al acceso a viviendas compartidas o programas de ayuda a la compra de vivienda de precio asequible.

¿CÓMO PODRÍA CONTRIBUIR LA FISCALIDAD A MANTENER UN PARQUE DE VIVIENDA ELEVADO CON PRECIOS RELATIVAMENTE MÁS BAJOS?

43 Para responder a esta cuestión, el análisis llevado a cabo en el capítulo 7, de la Parte II del Libro Blanco, parte de la distinción conceptual entre incentivos fi scales al ahorro e incentivos a la inversión. En el ámbito inmobiliario los incentivos al ahorro van dirigidos a la adquisición de vivienda en general, sin distinguir entre


vivienda de nueva construcción y vivienda de segunda mano. Los incentivos a la inversión van dirigidos únicamente a la compra de vivienda de nueva construcción. Si bien los dos tipos de incentivos son efectivos para facilitar el acceso a la vivienda, los incentivos al ahorro provocan un efecto no deseado, consistente en elevar los precios de las viviendas de segunda mano.

44 A partir de la realidad existente sobre fi scalidad de la vivienda en España, y mediante la utilización de un modelo de simulación, se han cuantifi cado los efectos de las variaciones en la cuantía y en el diseño de las desgravaciones por vivienda en el IRPF, y en los impuestos que gravan las transacciones inmobiliarias. Los resultados apuntan a que el mecanismo fi scal para lograr mantener un parque de vivienda elevado, con precios más bajos, es relativamente sencillo. Los incentivos fi scales a utilizar son los dirigidos a la inversión en vivienda de nueva construcción. De esta forma, al disminuir el coste soportado por el comprador, se favorecen las viviendas de nueva construcción lo que hace que, a través del funcionamiento de un meca-nismo de arbitraje, bajen los precios del mercado de viviendas antiguas.

45 Sin embargo, al lado de este efecto positivo sobre los precios del mercado de segun-da mano (que supone el grueso del parque de vivienda), ese cambio en el sistema de incentivos fi scales tiene un efecto redistributivo que hay que tener en cuenta, en la medida en que la reducción del precio del parque de viviendas antiguas provocaría, en las actuales circunstancias, una transferencia de renta desde los actuales pro-pietarios de esas viviendas a los nuevos compradores. Pero de lo que no cabe duda, es que sí tendría efectos efi cientes en cuanto a bajar los precios, manteniendo un parque elevado de vivienda.

EL MERCADO DE ALQUILER: LA HERENCIA DEL PASADO

46 La situación actual del mercado de vivienda de alquiler no puede entenderse si no se consideran los efectos producidos por las actuaciones denominadas de “control de alquileres”. Este tipo de intervención en el mercado de la vivienda tiene, principal-mente, dos efectos negativos: a corto plazo supone una transferencia de rentas de los propietarios a los inquilinos; a más largo plazo elimina los incentivos a construir nueva vivienda destinada a alquiler. Además, existe evidencia consistente que señala que tales controles eliminan los incentivos a que los propietarios mantengan y mejoren las condiciones y la habitabilidad de sus propiedades.

47 A partir del denominado Decreto Boyer, de 1985, el mercado de alquiler se dualiza. Actualmente se mantiene el control de alquileres, pero con exclusiones, lo que lleva a la convivencia de alquileres libres con alquileres regulados.

48 Existe cierta evidencia empírica que apunta a que los alquileres libres son más elevados cuando hay franjas del mercado bajo control que cuando existe ausencia total del mismo. Esto puede ser debido a la aparición, más que probable, de “primas al riesgo” en el sector no controlado.

UN MERCADO ESTABLE Y AMPLIO DE ALQUILER NECESITA INCENTIVOS FISCALES, TANTO POSITIVOS COMO NEGATIVOS

49 El establecimiento de la LAU, en 1994, constituyó un primer paso hacia la creación de un marco estable de relaciones entre arrendatarios y arrendadores. Ahora de-bería avanzarse en este camino hacia el establecimiento de un amplio mercado de alquiler.

50 La política impositiva puede ayudar a consolidar dicho mercado de vivienda en al-quiler. Una primera línea de actuación consistiría en proporcionar incentivos fi scales positivos tanto para la oferta como para la demanda de vivienda en alquiler. Es decir,

permitir que el propietario se apropiara de una mayor proporción de los ingresos derivados del alquiler, y que los arrendatarios pudieran aplicarse una desgravación por los alquileres satisfechos. Tales cuestiones ya son tenidas en cuenta en el IRPF actual, aunque quizá no con la sufi ciente intensidad. Creemos que en las reformas del IRPF se debería avanzar con más decisión en esta línea.

51 La segunda línea de actuación para favorecer el aumento de la vivienda en alquiler consistiría en incentivos negativos, y podría aplicarse junto la anterior. Se trata de aumentar el coste de oportunidad para el propietario de no ofrecer sus propiedades en alquiler. Se podría realizar aumentando el gravamen de la renta imputada o, cuando fuera posible, un recargo en el IBI.

52 Las posibilidades que ofrecen este tipo de incentivos, tanto positivos como ne-gativos, no deben dejarse de lado si se quiere fomentar un auténtico mercado de alquiler. No obstante, en el marco de este Libro Blanco deben tenerse en cuenta dos cosas. En primer lugar, se trata de políticas que no están en el ámbito de compe-tencias de las autoridades municipales. En segundo lugar, las medidas de fomento de alquiler no son de efectos inmediatos.

//5// PRECIOS Y ALQUILERES ASEQUIBLES EN BARCELONA

53 Otro de los objetivos del Libro Blanco ha sido analizar la evolución de los precios, las rentas y el esfuerzo de acceso a la vivienda de forma desagregada, por grupos de renta, por barrios y por edades. Solo así es posible identifi car a esos colectivos con más difi cultades.

El interés que tiene concentrar el análisis en diversos puntos de distribución de las rentas y de los precios radica en el hecho de que las medias agregadas para el conjunto de la población residente en Barcelona no refl ejan el esfuerzo real de aquellos que acceden por primera vez, o quieren acceder, a una vivienda. Es un hecho conocido que los incrementos de los precios y de los alquileres tienen un impacto diferente para distintos grupos sociales.

De ahí que, desde el punto de vista de la política pública de vivienda, interese conocer aquellos colectivos para los cuales la infl ación inmobiliaria les expulsa del mercado, o les hace entrar en situaciones de riesgo de insolvencia fi nanciera por tener que dedicar más del 35-40% de sus ingresos al pago de la vivienda.

EL “PRECIO ASEQUIBLE” COMO GUÍA PARA LA POLÍTICA DE VPO

54 Creemos que, como ocurre ya en algunos países, la política de vivienda debería dotarse de una guía de acción basada en el criterio de precio asequible. Esta es la forma más adecuada de relacionar la evolución de los ingresos con lo que pueden pagar por disponer de una vivienda, ya sea de compra o de alquiler, sin que el esfuerzo a realizar obligue a sobrepasar el umbral de solvencia fi nanciera, situado entre el 35-40% de la renta, que hace que las familias tengan difi cultades para atender las demás necesidades.

Por esta razón, hemos construido un indicador que muestra cual debería ser el precio asequible de una vivienda en función de las rentas de una familia. Para ello, hemos establecido que el porcentaje de su renta dedicado al pago de una hipoteca nueva (con las condiciones fi nancieras vigentes en ese momento en el mercado) no debería superar el umbral del 35%.


CÁLCULO DEL PRECIO ASEQUIBLE DE COMPRA DE VIVIENDA EN BARCELONA

55 El gráfi co 10 muestra los precios asequibles para los distintos estratos de dis-tribución de rentas existentes en la ciudad de Barcelona. Para las familias con ingresos más bajos (primer cuartil del gráfi co 11) los precios de la Vivienda de Protección de Régimen General son superiores a lo que deberían pagar como precios asequibles. Para el extremo inferior de este grupo de rentas bajas los precios asequibles quedan incluso por debajo de cualquiera de las modalidades de viviendas de protección ofi cial existentes actualmente en la ciudad de Barcelona. Para este grupo de rentas más bajas es necesario que las políticas se articulen de otra forma, especialmente mediante el acceso a vivienda de precio asequible de alquiler. (Ver gráfi co 11 en página 41)

56 En cambio, para las familias de renta media-baja (segundo cuartil), los programas de vivienda de protección ofi cial, tanto los de régimen especial como los de régimen general, son efectivos como política de accesibilidad. El precio de la Vivienda de Protección de Régimen General en 2004 se situó por debajo del precio medio ase-quible para este grupo de renta (168.273 euros). Para conseguir que las familias de este segundo cuartil tengan, en conjunto, la posibilidad de acceder a la vivienda de protección ofi cial de régimen general, las administraciones tendrían que mantener las viviendas de este régimen por debajo del precio asequible.

57 Finalmente, para las familias del tercer cuartil de renta (clase media-alta) el precio asequible debería situarse por debajo de los 300.000 euros, umbral máximo que no debería superar la modalidad de Vivienda de Protección en Precio Concertado, ya que al trabajar con medias intercuartiles este tipo de VPO debe ir destinada al tramo inferior de las familias de este cuartil.

UN PROBLEMA DE EQUIDAD: LA VPO DE COMPRA NO BENEFICIA A QUIEN MÁS LA NECESITA

58 Nuestros datos muestran que la vivienda de protección ofi cial de régimen especial no acaba de cumplir el objetivo para el cual está destinada: ayudar al acceso a la vivienda a las familias con menos recursos (franja inferior del primer cuartil). Por lo tanto, o bien el régimen especial se complementa con importantes ayudas directas a la compra o bien hará falta articular otras políticas de ayuda para este grupo social, como pueden ser políticas de ayuda al alquiler.

59 En cualquier caso, al poner en relación la evolución de los ingresos con lo que pue-den pagar las familias sin sobrepasar el umbral de solvencia fi nanciera, el criterio de precio asequible, situado en el 35% de la renta, es una buena guía para la política de vivienda de protección ofi cial, tal como ocurre ya en otros países.

CÁLCULO DEL ALQUILER ASEQUIBLE EN BARCELONA

60 Los precios de alquiler en el mercado libre para las familias de ingresos más bajos de Barcelona están por encima de lo que deberían ser los alquileres asequibles, calculados como los alquileres máximos que deberían pagar los hogares si dedicasen un máximo del 35% de su renta al pago del alquiler. El gráfi co 12 muestra que el alquiler asequible para las rentas más bajas (primer cuartil) era de 264 euros en 2004. Sin embargo, los alquileres más baratos que ofrece el mercado eran, de media, más del doble, 584 euros. (Ver gráfi co 12 en página 41)

61 Comparando los gráfi cos 12 y 2, se observa que para las familias comprendidas en el grupo de renta media-baja (segundo cuartil), los alquileres asequibles (651€ para 2004) están cerca, aunque por debajo, del nivel de alquiler de mercado (758€ en 2004). Por tanto, para las familias de renta media-baja, una política fi scal fa-

vorecedora del alquiler puede tener efectos inmediatos para acercar el alquiler de mercado al alquiler asequible en este grupo de ingresos.

En los casos de los grupos de renta media-alta y renta alta, los alquileres de mercado están muy por debajo del alquiler asequible de la capacidad de pago de las familias comprendidas en estos dos grupos.

EL ALQUILER PROTEGIDO NO BENEFICIA A QUIENES MÁS LO NECESITAN

62 La tipología de vivienda de alquiler social protegido corresponde a las viviendas de protección ofi cial de promoción pública, en las que no cabe el ánimo de lucro por construirse en terrenos de propiedad pública y ser gestionados por operadores vin-culados a la administración. En principio, esta tipología de protección (la promoción pública) va dirigida a aquellos segmentos de la población con mayores difi cultades por su situación más precaria de ingresos.

A lo largo de los últimos años se han ido ampliando las tipologías de alquiler social. Hasta el año 2004 existían dos tipologías, la A y la B, que se diferenciaban en el precio del alquiler, fi jado en función de si el promotor había contratado un préstamo a 10 o 25 años para fi nanciar la construcción. Las viviendas de alquiler de tipo A son las construidas con préstamos a 10 años. Su precio de alquiler en el año 2004 se situaba en 513 euros, por encima del alquiler asequible de las familias con menos ingresos (primer cuartil). Las viviendas de alquiler de tipo B son las fi nanciadas con préstamos a 25 años. Su precio de alquiler en 2004 se situaba en 293 euros, por encima también del alquiler asequible en 2004 de las familias de menores ingresos.

El 1 de julio de 2005 se introdujo una nueva tipología de alquiler protegido de tipo C, con fi nanciación a 30 años, y un alquiler protegido de 259,70 euros, más bajo que los de tipo A y B. En el momento de redactar este Informe no disponemos aún de los datos sobre ingresos salariales de la Agencia Tributaria correspondientes al año 2005, pero, en todo caso, el importe del alquiler protegido de esta nueva categoría tipo C, es prácticamente equivalente al valor del alquiler asequible medio para el cuartil de menores ingresos, correspondiente al año 2004.

La política de alquiler protegido ha avanzado en 2006 en la dirección de incorporar nuevas categorías de vivienda de alquiler social, con tipologías de vivienda y precios más asequibles para dos colectivos específi cos: gente joven (menos de 35 años) y personas mayores. Se trata de nuevas tipologías de vivienda de protección ofi cial de alquiler protegido, de 40 metros de superfi cie útil y a un precio de alquiler no superior a los 200 euros, en el caso de alquiler para gente joven y personas mayores.

Se ha incorporado además una fi gura adicional de alquiler social de viviendas con servicios para gente mayor. Los importes del alquiler social de estas nuevas fi guras de alquiler protegido para jóvenes y personas mayores se sitúan por debajo del importe del alquiler asequible medio para el grupo de menores ingresos, corres-pondiente al año 2004.

63 La cuantía del alquiler protegido, o alquiler social, no debería estar por encima del alquiler asequible que correspondería a las familias con menores ingresos. El alquiler protegido de tipo A era en 2004 de 513 euros al mes, el de tipo B de 293 euros, mientras que el de tipo C se situaba en 2005 en los 259,7 euros mensuales. El objetivo debe ser situar el alquiler al nivel que puedan pagar como alquiler asequible los hogares con menores niveles de rentas (primer cuartil), unos 264 euros en 2004. Por lo tanto, la fi gura de alquiler protegido más cara claramente no benefi cia a quien realmente va destinada, es decir, a los más necesitados. Por lo tanto, es preciso reorientar la política al fomento de las fi guras más asequibles de alquiler social sobre suelo público.


64 La orientación de la política de vivienda hacia la promoción de vivienda de protec-ción ofi cial de alquiler social y, en particular, la orientación de esta política hacia los jóvenes y las personas mayores, es coherente con lo que nos dicen los datos sobre necesidades de vivienda en Barcelona, tal como veremos en el siguiente apartado de este Informe.

//6// JÓVENES Y MAYORES: NUEVAS NECESIDADES RESIDENCIALES

65 El análisis de los problemas de accesibilidad y el cálculo de los precios asequibles de la vivienda, nos ha permitido identifi car dos colectivos que se están viendo especial-mente perjudicados por la asimetría en la evolución de los precios y de los ingresos. Por un lado, encontramos a los jóvenes en situación de precariedad laboral y bajos ingresos. Por otro, las personas mayores con escasos ingresos y/o con necesidades especiales de vivienda. El Plan de Vivienda de Barcelona 2004-2010 identifi ca ya a estos dos colectivos como prioritarios.

66 Dado que el encargo del Alcalde de Barcelona incluía la recomendación de iden-tifi car a los colectivos con mayores difi cultades para satisfacer sus necesidades residenciales, vamos ahora a profundizar un poco más en el estudio de las condi-ciones residenciales y necesidades de estos dos grupos. Para ello hemos utilizado una fuente de datos distinta a la hasta ahora manejada. Se trata de la Encuesta de condiciones de vida y hábitos de la población (en adelante, ECVHP) que elabora el Instituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona (IERMB).

La explotación de esta encuesta en cinco cortes, a lo largo de un período que va desde 1985 a 2005, nos permite profundizar en las condiciones y necesidades habitacionales de estos colectivos en la ciudad, aunque en el momento del cierre de la edición del Libro Blanco aún no estaban disponibles los datos para 2005.

UNA ANOMALÍA: EL RETRASO EN LA EMANCIPACIÓN DE LOS JÓVENES ADULTOS

67 A efectos de política de vivienda, la consideración de “jóvenes” abarca la fase del ciclo vital comprendida entre los 18 y los 35. Para referirnos a las personas compren-didas entre los 25 y los 35 años utilizaremos la expresión de “jóvenes adultos”.

68 La tasa de emancipación de la población de Barcelona comprendida entre los 18 y los 24 años se ha ido reduciendo en los últimas dos décadas, pasando del 12,4% de 1985 al 7,7% de 2000. La principal causa de este retraso en la edad de emancipación de los más jóvenes posiblemente está en el alargamiento del período escolar y en el retraso en su incorporación al mercado laboral. Los resultados de la ECVHP para 2005 parecen apuntar que se mantienen los valores de 2000.

69 En el grupo de jóvenes adultos de 25 a 34 años, la tasa de emancipación también ha disminuido desde el 74,1% del año 1985 al 51% del año 2000, como puede verse en el gráfi co 13. En este caso, la reducción en la tasa de emancipación no está relacionada ni con el retraso en la incorporación al mercado de trabajo ni con la difi cultad para encontrar empleo. En el año 2000, el 92% de la población de 25 a 34 años era activa laboralmente, y sólo un 8,7% estaba en el paro, aunque es posible que otros aspectos del mundo laboral, como la temporalidad o la precariedad, estén jugando un importante papel. De nuevo el avance de datos para 2005, pese a no estar todavía disponibles, parecen mostrar que se mantienen los valores de 2000, ya que sería difícil encontrar una reducción mayor de estas tasas.

Aún así, el retraso en la edad de emancipación de los jóvenes adultos es una ano-malía, tanto en relación con épocas anteriores como en relación con otros países.

La causa más probable es la creciente difi cultad de acceso a la vivienda que sufre este colectivo, especialmente la población de 25 a 34 años.


70 El 51,5% de la población activa de 25 a 34 años de Barcelona declara tener ingresos inferiores a 840 euros al mes. La mitad de los jóvenes emancipados declaraban pagar en concepto de gasto mensual en vivienda (ya sea propiedad o alquiler) 336 euros, es decir, más del 40% de sus ingresos. Estos datos confi rman los obtenidos anteriormente sobre las difi cultades de los jóvenes adultos

71 Dado el bajo nivel de ingresos medios del colectivo de jóvenes, el retraso en la emancipación se podría afrontar a través de un programa de vivienda social de alquiler, orientado específi camente a favorecer la emancipación de los jóvenes, especialmente los jóvenes adultos entre 25 y 34 años.

NUEVAS NECESIDADES HABITACIONALES DERIVADAS DEL HECHO DE QUE LA FORMACIÓN DE PAREJA HA DEJADO DE SER EL PRINCIPAL MOTIVO DE LA EMANCIPACIÓN

72 Como puede verse en la tabla 1, el motivo por el cual hasta hace unos años los jóvenes se emancipaban era para formar pareja. Ahora, la población de esta edad que tiene previsto emanciparse en el plazo de cinco años deja de tener como principal motivo de su emancipación la formación de una pareja. La emancipación se caracteriza ahora por una modifi cación en las tipologías de los hogares de las personas emancipadas. Aumentan los hogares unipersonales y los hogares sin parentesco. (Ver tabla 1 en página 47)

73 Los cambios en las pautas de emancipación en esta franja de edad tienen dos consecuencias, en lo que se refi ere al mercado de vivienda de Barcelona.

En primer lugar, disminuye el peso de la pareja, sobre todo de la pareja con hijos, como tipología del hogar predominante en Barcelona entre la población de 25 a 34 años. Como consecuencia, disminuye también la capacidad de compartir gastos, que es una característica de la tipología de pareja. Este cambio incide en el aumento de la población de estas edades con difi cultad de acceso a la vivienda.

En segundo lugar, en los hogares no tradicionales (unipersonales y hogares sin núcleo) donde viven personas de 25 a 34 años, la demanda de vivienda de alquiler es mayor que en las tipologías tradicionales (pareja con o sin hijos).

74 Estos cambios en las pautas de emancipación y en las características de los hogares en los que vive la población de 25 a 35 años (aumento de hogares no tradicionales, unipersonales y hogares sin núcleo) trae consigo nuevas necesidades residenciales, que aconsejan aumentar la oferta de vivienda social de alquiler de precio asequible orientada a este colectivo.

TIPOLOGÍAS Y TAMAÑO DE LOS HOGARES DE LOS JÓVENES

75 Mientras que el número de hogares unipersonales aumenta entre la población joven (ver tabla 2) que quiere acceder a una vivienda, la superfi cie del parque de vivienda de Barcelona hasta el año 2000 había ido aumentando. Este desajuste ha ido empeoran-do aún más el acceso a la vivienda para este colectivo. A las difi cultades relacionadas con la diferencia entre ingresos y gastos de vivienda, se añade la reducida oferta de vivienda de dimensiones medianas y pequeñas. (Ver tabla 2 en página 48)

76 Sin embargo, como veremos más adelante, la oferta nueva en los últimos años se decanta hacia superfi cies más reducidas. Asimismo, la vigencia en la ciudad


de Barcelona, desde 2001, de la modalidad de viviendas dotacionales de alquiler protegido sobre suelo público para jóvenes, gente mayor y colectivos especiales, ha permitido la existencia de una tipología de vivienda de 40 m2 útiles.

INGRESOS Y NUEVAS NECESIDADES DE LAS PERSONAS MAYORES

77 Probablemente serán las necesidades habitacionales del colectivo de personas mayo-res de 65 o más años, así como el de las personas con necesidades especiales, quienes en mayor medida presionarán en los próximos años las políticas de vivienda.

78 La proporción de personas mayores que vive de forma independiente en Barcelona es muy elevada, un 92% en el año 2000. De ese 92% sólo un 2,3% declaraba tener las ayudas familiares como principal ingreso. En el grupo de edad de 65 a 74 años la tasa de independencia llegaba al 96,6%. En el grupo de 75 años o más, esa tasa era del 85,6%.

79 La principal fuente de ingresos de la población de 65 o más años son las pensiones o las subvenciones públicas. Un 43,8% de las personas mayores con vivienda in-dependiente vivía con menos de 360 euros al mes en el año 2000. Un 24,6% tenía ingresos entre 240 y 360 euros y un 5,5% tenía ingresos inferiores a 240 euros/mes. Un 13,7% declaraba no tener ningún ingreso.

80 La escasa cuantía de las prestaciones públicas, y el hecho de que ese 13,7% de per-sonas mayores que viven independientemente no tenga ningún ingreso, determina una elevada incidencia de la pobreza relativa en la vejez. Estas circunstancias en las que viven las personas mayores presionarán de forma creciente sobre la política de vivienda municipal. Esta evolución se hace más evidente cuando analizamos las condiciones de las viviendas en las que viven.

81 Quizá una demostración indirecta de esa situación, en la que se encuentran muchas personas mayores, es la buena acogida que están recibiendo las viviendas de alquiler dotacionales (con servicios) que promueve el Ayuntamiento de Barcelona en los últimos años sobre suelo público.

CONDICIONES DE VIDA DE LAS PERSONAS MAYORES QUE VIVEN DE ALQUILER Y NECESIDAD DE REHABILITACIÓN DE SUS VIVIENDAS

82 El régimen de tenencia de la vivienda aparece como un elemento de pauperiza-ción de las personas mayores. Así, la población mayor de 65 años que vive en una vivienda de alquiler tiene unas condiciones de vida peores que la que vive en una vivienda en propiedad.

83 En la tabla 3 se muestra que los equipamientos y espacios de residencia de la gente mayor que vive en alquiler son mucho peores que los de las personas mayores que viven en propiedad (falta de agua caliente, WC fuera de casa, ducha o baño, cocina separada, terraza o patio, jardín, garaje dentro del edifi cio, etc.).

(Ver tabla 3 en página 48)

Mientras el 45,5% de los que viven en propiedad declaran no tener ningún incon-veniente, ese porcentaje disminuye al 32% en los que viven en alquiler. El principal inconveniente de la vivienda entre las personas mayores que vive en vivienda inde-pendiente es la falta de ascensor (15,4%). Las principales diferencias entre las personas mayores que viven de alquiler y las que viven en propiedad se dan en los aspectos de la vivienda relacionados con la humedad y el frío y con los acabados defi cientes.

84 Las defi cientes condiciones residenciales actuales de muchas personas mayores, especialmente las que viven en régimen de alquiler, unidas a la escasez de recursos

y a la prolongación de la esperanza de vida, traen nuevas necesidades habitacionales para este grupo social.

85 La adaptación de las viviendas en las que viven las personas mayores mediante una rehabilitación ligera es una nueva y creciente necesidad que debe atender la política de vivienda. De lo contrario, se acentuará la pauperización de estas personas y, además, se deteriorará el parque residencial en que viven.

Además de ayudas puntuales al pago del alquiler para los más necesitados, es nece-sario un programa de rehabilitación que palie las carencias más acuciantes. En el caso del parque de viviendas que presenta defi ciencias de habitabilidad (en particular, la falta de ascensor), y en el que viven en alquiler personas mayores solas o en pareja, la política de vivienda debería fomentar la rehabilitación débil de esas viviendas.

El coste de esta rehabilitación débil (además del ascensor, eliminar otras defi ciencias como la falta de agua caliente, las humedades y los ruidos) es, en la mayoría de casos, inferior al coste social que posteriormente signifi ca para los presupuestos municipales tener que atender a estas personas mayores (como el traslado de esas personas a otras viviendas nuevas con servicios adecuados).

LAS PERSONAS MAYORES PREFIEREN VIVIR EN SUS BARRIOS CUANDO TIENEN QUE CAMBIAR DE VIVIENDA

86 El barrio juega un papel muy importante para las personas mayores, ya que supone su escala territorial de referencia. Prácticamente el 80% de las personas de más de 65 años con vivienda independiente declara que, en caso de cambiar de residencia (para mejorar alguna de sus condiciones de vida), el lugar deseado para su nuevo domicilio sería el barrio en el que han vivido en los últimos años. Existe, por lo tanto, un sentimiento de identifi cación de las personas mayores con el barrio en que viven.

87 La proximidad a los servicios públicos, especialmente a los sanitarios (20,9%), es el aspecto más valorado del hecho de vivir en Barcelona. Esta valoración se incre-menta con la edad. Otros aspectos muy valorados de vivir en Barcelona son la mejor calidad de vida (14,3%), el hecho de que en la ciudad hay más de todo (13,6%) y la proximidad o diversidad de equipamientos y de actividades culturales (10,1%).

88 Un aspecto a destacar es que más de un 10% de los mayores apoya su preferencia por la ciudad en que hay más actividad económica y más posibilidades de encon-trar trabajo. Este hecho puede estar relacionado con la necesidad y/o posibilidad de encontrar algún tipo de empleo e ingreso más allá de la jubilación. Nos puede estar diciendo que hay más personas mayores de las que sabemos que hacen algún trabajo después de la jubilación.

89 A partir de los 65 años el espacio de las relaciones sociales más cotidianas se reduce

para las personas mayores. Este efecto es en parte consecuencia de su salida del mercado laboral, pero, sobretodo, es el resultado de las difi cultades para trasladarse más allá de ciertas distancias (el barrio).

DESAJUSTES ENTRE NECESIDADES HABITACIONALES DE LOS MAYORES Y CARACTERÍSTICAS DE SUS VIVIENDAS. RIESGOS DE INFRAVIVIENDA Y “MOBBING”

90 La estrategia residencial de la población de más de 65 años de Barcelona, que vive en vivienda independiente con defi ciencias de calidad, se caracteriza por la baja perspectiva de cambio de vivienda. En el año 2000, un 97,2% no tenía previsto cambiar de vivienda en los siguientes cinco años, aun cuando manifestaban pade-


cer un fuerte desajuste entre las características de sus viviendas y sus necesidades residenciales.

91 Por un lado, algunos de estos desajustes entre condiciones y necesidades residen-ciales se derivan de la antigüedad de la vivienda y de la necesidad de llevar a cabo reformas en ella. Las viviendas de las personas mayores tenían, en el año 2000, una antigüedad media de 58,4 años y presentaban más problemas de habitabilidad que las del resto de la población.

92 Esta situación conlleva el riesgo de que algunas viviendas ocupadas mayoritaria-mente por personas mayores, con difi cultades para atender los gastos relacionados con su mantenimiento, acaben convirtiéndose en infraviviendas. Este riesgo se acrecienta con el aumento de la esperanza de vida.

93 A la vez, esas situaciones son propensas al “mobbing”, fenómeno que, por falta de datos, el Grupo de Expertos no ha podido documentar ni analizar en profundidad, pero que los representantes del sector inmobiliario consultados reconocen que existe.

EL PARQUE POTENCIAL DE VIVIENDAS SUSTITUIBLES PROCEDENTES DE PERSONAS MAYORES. POSIBILIDADES DE LA HIPOTECA INVERSA PARA MEJORAR LAS CONDICIONES DE VIDA DE LOS MAYORES

94 En Barcelona existe un potencial importante de viviendas ocupadas por personas mayores que no se ajustan a sus necesidades (por ejemplo la falta de ascensor), pero que supondrían un recurso importante para las políticas municipales que vayan orientadas, por un lado, a mantener las funciones residenciales de la ciudad cons-truida y, por otro, a buscar la cohesión social y la colaboración intergeneracional a través de la vivienda.

95 Estas viviendas en situación de desajuste entre sus características y sus ocupantes podrían ser sustituibles, pero para lograrlo se necesitan iniciativas innovadoras que funcionen en dos sentidos. El primero consiste en dar garantías y confi anza a las personas mayores que viven en esas viviendas, para que cedan su uso y vayan a vivir a apartamentos tutelados o que gocen de servicios. Con ello, posibilitarían la renovación de esas viviendas, lo que permitiría darles un uso más efi ciente por parte de personas más jóvenes con otras necesidades residenciales.

96 La superfi cie media de las viviendas de las personas mayores en Barcelona es de 82,9 m2. Sin embargo, la mayor parte de este colectivo vive sólo (23,3%) o en pareja (41,1%). De hecho, la media de miembros de los hogares de las personas mayores que viven independientes era de 2,1 miembros, mientras que la del resto de la población de Barcelona era de 3,2 miembros.

97 Las políticas de sustitución de vivienda para mejorar las condiciones de vida de las personas mayores se encuentran con otro condicionante. A pesar de que la mayor parte viven solas o en pareja, el resto (35,5%) vive con hijos y/o con otras personas. En estas últimas tipologías de hogares, la sustitución de vivienda para mejorar las condiciones de vida de estas personas resulta más compleja, dado que, además de las personas mayores que son cabezas de familia o pareja/cónyuge, hay otras personas con edades y parentescos muy diversos.

98 Limitando el análisis del potencial de viviendas sustituibles al parque de viviendas habitadas por personas mayores que viven en hogares unipersonales o en pareja (el 64,7% del total), encontramos que un 61,8% de ellas tienen su vivienda totalmente pagada y un 31,4% estaban en régimen de alquiler. El resto de situaciones, por lo que se refi ere al régimen de tenencia, es de 6,7%.

99 El régimen de tenencia condiciona las estrategias de sustitución de vivienda de las

personas mayores. Mientras las personas que tienen una propiedad pagada podrían utilizar su vivienda para mantener o aumentar su calidad de vida, las personas que viven en una vivienda de alquiler no pueden utilizar su vivienda para mejorar su situación.

100 En 2001 había en Barcelona 120.617 personas de 65 o más años que pueden utilizar su vivienda como valor de cambio para mejorar o mantener sus condiciones de vida. Esto representa 83.650 viviendas, un 11,03% del parque total de viviendas de la ciudad. De estas viviendas potencialmente “sustituibles” en propiedad totalmente pagada, 32.540 viviendas (un 38,9%) eran de la década de 1960; 29.947 (un 35,8%) de más antigüedad y 11.293 (un 13,5%) tenían más de 100 m2. La superfi cie media de las viviendas potencialmente sustituibles en propiedad totalmente pagada era de 77,1 m2.

101 Si nos fi jamos ahora en el parque de viviendas ocupadas por hogares unipersonales o en pareja de 65 años o más, y en régimen de alquiler, encontramos que en el año 2001 había en Barcelona 56.216 personas en estas categorías residiendo en 39.439 viviendas; es decir, el 5,2% del parque total de viviendas de la ciudad.

De las 39.439 viviendas potencialmente “sustituibles” de alquiler, el 20,5% (8.085) eran de la década de 1960 y el resto, un 73,8% (29.106), eran más antiguas. Si observamos la superfi cie, un 18,7% (7.375) tenían más de 100 m2, siendo la media de 81,1 m2.

102 Las viviendas en las que habitan las personas mayores suponen un recurso impor-tante, tanto para el mantenimiento y mejora de sus condiciones de vida durante la vejez, como para las políticas de vivienda orientadas a la conservación de las funciones residenciales del parque existente, así como a la búsqueda de la cohesión social y la colaboración intergeneracional dentro de Barcelona.

Mecanismos como los de la hipoteca inversa pueden propiciar que las personas mayores que viven en pisos de su propiedad puedan mejorar sus condiciones de vida sin perder sus derechos sobre la vivienda. En otros casos, se debería incentivar o posibilitar que estas personas puedan utilizar pisos tutelados de protección pública a cambio de que cedan temporalmente su vivienda al municipio para su uso por otros inquilinos más jóvenes, sin perder por ello la propiedad.

//7// NECESIDADES, PREFERENCIAS Y ESTRATEGIAS RESIDENCIALES DE LA POBLACIÓN DE BARCELONA

103 Un aspecto de gran interés para la política de vivienda en Barcelona es conocer las estrategias residenciales de la población cuando decide cambiar de vivienda.

Por estrategia residencial entendemos aquel compromiso aceptable entre las res-tricciones del mercado de vivienda (precio, fi nanciación), las características de la oferta de vivienda existente, el nivel de satisfacción con el espacio público cotidiano (entorno, servicios, equipamientos) y los objetivos y preferencias de los individuos. Son, por tanto, un conjunto de decisiones relacionadas con el cambio de residencia que se adoptan en momentos determinados y en ubicaciones espaciales.

104 En el Libro Blanco hemos analizado las estrategias residenciales de la población de Barcelona que ha cambiado de vivienda a partir de tres ejes o dimensiones: a) la relación entre la movilidad residencial y la difi cultad de acceso a la vivienda; b) la edad en la que se cambia de vivienda; y c) la relación entre la movilidad residencial y las características de la vivienda.

Este análisis tiene forzosamente limitaciones. Podemos conocer las fechas de la lo-calización residencial de la población en los diferentes años de referencia y podemos


conocer sus pautas de cambio de vivienda en los años previos. Pero no sabemos, sin embargo, el comportamiento de aquellos que en años anteriores residían en la región metropolitana y, en el año de referencia, ya no viven en ella.

PREFERENCIA DE LOS BARCELONESES A PERMANECER EN SUS BARRIOS CUANDO CAMBIAN DE VIVIENDA

105 La estrategia residencial preferente de los barceloneses a la hora de cambiar de residencia es permanecer en la propia ciudad. Más concretamente, permanecer en el barrio en que vive.

Los datos de la Encuesta de condiciones de vida y hábitos de la población (ECVHP) que hemos podido utilizar confi rman esta preferencia. En la tabla 4 puede obser-varse como la mitad de la población de Barcelona que ha cambiado de vivienda durante el período quinquenal 1996-2000 se queda en el mismo barrio; una cuarta parte cambia de barrio, pero permanece dentro del municipio. Por lo tanto, al menos seis de cada diez cambios de residencia fi nalizan en el propio municipio de Barcelona. (Ver tabla 4 en página 55)

106 Este comportamiento permite dar una respuesta parcial al temor existente entre la opinión pública de que el incremento de precios esté provocando la salida o “expulsión” de la ciudad de aquella parte de la población que, por motivo de precios, no puede acceder a una vivienda en Barcelona.

107 El tercio de población que al cambiar de residencia se va al área metropolitana no responde a un perfi l socioeconómico único, ya sea de segmentos de rentas bajas o de rentas medias o altas. Por lo tanto, el temor a que la salida esté produciendo un cambio en la composición social de la población de la ciudad tampoco encuentra apoyo en los datos que hemos podido manejar.

108 Por otro lado, en los últimos años se observa también un efecto inverso consistente en el retorno a Barcelona de personas que habían salido con anterioridad. Este retorno parece apuntar a la existencia de una estrategia residencial con pautas diferenciadas a lo largo del ciclo vital de las personas.

UNA SORPRESA: BARCELONA “EXPULSA” MENOS POBLACIÓNQUE OTROS MUNICIPIOS

109 Al comparar esos datos con los de otros municipios del área metropolitana se observa que Barcelona expulsa poca población. Los indicadores de migración que hemos construido para analizar el posible efecto expulsión de residentes en la ciudad sitúan Barcelona entre los municipios en que menos individuos cruzan la frontera administrativa con el resto de municipios circundantes.

110 La responsable de la inmigración neta negativa existente en Barcelona es la baja intensidad inmigratoria, extraordinariamente baja en cifras relativas cuando se la compara con el resto de los municipios del Plan Estratégico Metropolitano (en adelante PEM), y no la salida o “expulsión” de residentes hacia otros munici-pios.

111 Cabe esperar que las salidas por motivos de precios se frenen en el futuro. La convergencia de precios de la vivienda en Barcelona y los municipios de su área metropolitana hará que el fenómeno de salida sea cada vez menos frecuente, al menos por motivo de precios.

LA DECISIÓN DE MARCHAR DE BARCELONA: ¿NECESIDAD O POSIBILIDAD DE ELEGIR?

112 La salida de Barcelona para residir en la periferia parece no responder sólo a un motivo de precios, sino a una preferencia o deseo de las familias por vivir en una vivienda mejor y/o en un entorno de mayor calidad, a precios similares a los de un piso en Barcelona.

113 Esta preferencia por la salida ha sido favorecida por dos factores. Por un lado, por la numerosa oferta surgida en los últimos años de promociones de viviendas unifa-miliares, a precios razonables, en unas condiciones de fi nanciación muy favorables. Cuestión distinta, que no hemos abordado en el Libro Blanco, es si la promoción masiva de vivienda unifamiliar cerca de los núcleos urbanos del área metropolitana, especialmente de la segunda corona, ha sido una política depredadora del suelo, con costes inasumibles a medio plazo por las consecuencias que tendrá sobre los servicios públicos y la movilidad espacial.

Por otro lado, la salida se ha visto favorecida por la mejora de las infraestructuras de movilidad, que permiten separar lugar de trabajo del lugar de residencia. Por lo tanto, al lado del fenómeno de expulsión por necesidad ha actuado, posiblemente con más intensidad, un fenómeno de oportunidad que ha favorecido la salida de Barcelona.

114 Que la opción de marchar de la ciudad de Barcelona cuando los residentes deciden cambiar de vivienda no se debe tanto a una difi cultad de acceso a una vivienda en Barcelona como a una posibilidad de elegir se ve confi rmada por otros datos.

Así, el ligero défi cit de oferta de vivienda que se observa en Barcelona no parece ser la causa principal de la movilidad hacia el resto de la región metropolitana. La oferta de vivienda en Barcelona ha sido aproximadamente un 6,5% inferior a la demanda de la población de Barcelona entre los años 1996 y 2000. Sin embargo, un 28,5% de la población de Barcelona que ha cambiado de vivienda en este período ha salido de la ciudad. Esta gran diferencia apunta a que el ligero défi cit de oferta de vivienda de Barcelona no puede ser la causa principal de la movilidad residencial externa.

Otro dato que señala que lo decisivo en la opción de abandonar de la ciudad es la posibilidad de elegir, es el hecho de que la población de Barcelona con ingresos medios-altos muestra una propensión más elevada a cruzar la frontera municipal que la población con ingresos medios-bajos. (Ver tabla 5 en página 56)

La principal diferencia entre la población de Barcelona que cuando cambia de vivienda deja la ciudad y la que cuando cambia se queda está en la mejora del en-torno. Sólo un 6,7% de la población que marcha manifi esta como principal motivo el acceder a una vivienda más barata.

115 La conclusión que razonablemente se puede extraer de estos datos es que la opción de salir o abandonar la ciudad, cuando se decide cambiar de vivienda, no se debe tanto a una necesidad como a una posibilidad de elegir.

116 Ahondando en esta motivación, hay que destacar el poco peso de los motivos laborales como razón para el cambio de vivienda cuando se marcha de la ciudad. Tan sólo un 13% de la población que marchó de Barcelona cuando decidió cambiar de vivienda, entre los años 1991 y 2000, lo hizo por motivos laborales.

117 Si antes Barcelona perdía principalmente jóvenes adultos que formaban nuevos hogares, ahora hay que añadir una emigración neta interna de población de na-cionalidad extranjera que, en el primer momento de su itinerario residencial, se asienta en la ciudad de Barcelona, para, poco a poco, redistribuirse por toda el área metropolitana.


LA EDAD A LA QUE SE CAMBIA DE VIVIENDA Y CICLO VITAL

118 La población de Barcelona cambia de vivienda mayoritariamente entre los 18 y los 44 años. Sin embargo, en la última década se ha ido retrasando la edad de cambio. Este fenómeno está en la base del retraso en la emancipación de los jóvenes, hecho que constituye una anomalía del caso español.

119 La población de 18 a 24 años cambia cada vez menos de vivienda, pasando de representar un 26,4% del total de los cambios en el período 1981-1990 a un 14,2% en el período 1991-2000. Los jóvenes adultos, entre 25 a 34 años muestran más movilidad, pasando de un 30,9% a un 43,8%. El grupo de 35 a 44 años, de un 18,5% a un 23,7%, respectivamente. A partir de los 45 años se realizan muy pocos cambios de vivienda en todos los períodos analizados.

120 Existe una curva clásica de la estructura demográfi ca que relaciona la migración y la movilidad residencial interior con el ciclo de vida de las personas. La máxima movi-lidad residencial e intensidad migratoria se registra entre los 25 y 35 años de edad. Este proceso está relacionado de forma directa con el proceso de emancipación, que en el caso español acostumbra a coincidir con la formación de un nuevo hogar, aunque este factor va perdiendo fuerza, como se ha analizado anteriormente.

121 Existen, sin embargo, diferencias según el tipo de migración. Así, los movimientos de salida de Barcelona con destino al resto de Cataluña presentan una edad mediana más elevada que la movilidad hacia los municipios fronterizos. Por su lado, los movi-mientos que se dirigen hacia fuera de Cataluña presentan un perfi l con una impor-tante concentración de movimientos a edades de salida de actividad (jubilación).

DIFERENCIAS DE COMPORTAMIENTO RESIDENCIAL ENTRE LOS QUE SE QUEDAN Y LOS QUE SALEN DE LA CIUDAD

122 Las características de la oferta de vivienda en la región metropolitana y en Barcelona tienen una gran infl uencia en las decisiones de los barceloneses cuando deciden cambiar de vivienda.

123 La población de Barcelona que cambia de vivienda y se queda en la ciudad tiene las siguientes pautas diferenciales respecto de aquellos que se van de la ciudad:

• Decide en mayor medida vivir en una vivienda de alquiler que los que se marchan de la ciudad, especialmente si se compara con aquellos que se marchan a la se-gunda corona.

• Decide vivir en viviendas más grandes que los que se marchan a la primera corona, pero más pequeñas que las que deciden marcharse a la segunda corona.

• Vive en viviendas más antiguas que la que marcha al entorno metropolitano, sobre todo si es a la segunda corona.

• Vive mayoritariamente en pisos. La que se marcha al resto de la región metropolitana también, pero en un porcentaje menor, especialmente si se va a la segunda corona.

124 La conclusión es que, de forma mayoritaria, los barceloneses que al cambiar de vivienda se quedan en Barcelona, lo hacen mayoritariamente en alquiler.

¿QUIÉN SALE DE BARCELONA?

125 Una gran parte de los movimientos de salida de Barcelona en los últimos años son de extranjeros. Este es el colectivo que marca las grandes cifras de salida de

residentes. Por ejemplo, siete de cada diez personas que cambian de domicilio o de municipio con origen en el Raval son de nacionalidad extranjera. Este es un fenómeno que hay que tener en cuenta, ya que la movilidad residencial de los extranjeros presenta diferencias signifi cativas con la registrada por la población de nacionalidad española, tanto en lo referido a la intensidad de los fl ujos como a las pautas residenciales dominantes durante la década de los noventa.

126 La proporción de los que se quedan en la misma ciudad es más elevada en los distritos acomodados, pese a que la interpretación de esta dinámica en el sentido interior/exterior nos muestre como los residentes en los distritos periféricos de Barcelona, fronterizos con otros municipios, tienen mayor tendencia a cambiar de ciudad.

127 Por el contrario, la movilidad de la población autóctona cuando cruza la frontera municipal tiende a irse a la segunda corona, o más lejos. Este hecho refuerza la hipótesis del epígrafe anterior, en el sentido de que la salida tiene un componente importante de elección, no de necesidad.

¿QUIÉN CAMBIA DE RESIDENCIA DENTRO DE BARCELONA?

128 La elevada movilidad de inmigrantes entre Barcelona y sus municipios fronterizos tiene su correspondencia en lo que sucede en el interior de la ciudad, donde existe un amplio abanico de comportamientos migratorios. Algunos resultados obtenidos a partir de la elaboración de un índice sintético de migración son los siguientes:

• Los habitantes de Ciutat Vella son, con notable diferencia, los que más cambian de domicilio y residencia. Más de 10 cambios a lo largo de una vida si se prolongasen los niveles migratorios actuales. Este registro duplica el que se registra en zonas de Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi.

• Los residentes de los barrios de Raval y Gòtic presentan la mayor propensión al cambio de residencia. Probablemente este hecho está asociado a la acumulación de trayectorias residenciales de mayor fragilidad y a la presencia de un mercado de vivienda de una tipología específi ca (importancia del alquiler y existencia de áreas de sobreempadronamiento y sobreocupación).

• Aun cuando Ciutat Vella siempre ha concentrado en las últimas décadas la mayor movilidad residencial de la ciudad, la tendencia se ha acentuado con el aumento de la población extranjera.

• Esta nueva inmigración también ha provocado que zonas como Trinitat Vella o Ciutat Meridiana-Vallbona hayan emergido últimamente como áreas con una elevada intensidad migratoria.

129 La elevada movilidad observada en estos barrios tiene mucho que ver con los fl ujos migratorios interiores de la población extranjera.

Cuando se mueven, lo hacen, en primer lugar, hacia otros distritos o barrios de

Barcelona, especialmente hacia los barrios que sirvieron de cobijo a la primera emigración campo-ciudad de los años sesenta. Cuando cruzan la frontera muni-cipal predomina la localización en los municipios más cercanos a Barcelona. Estas áreas próximas, o de vecindad municipal, conjugan diversos factores que las hacen atractiva de cara a las estrategias residenciales de los inmigrantes extranjeros: un mercado de vivienda de unas determinadas características, de fácil movilidad mediante transporte público, oportunidades laborales y unas redes sociales cada vez más consolidadas.


¿QUIÉNES TIENEN MÁS DIFICULTADES PARA DESARROLLAR SUS PREFERENCIAS RESIDENCIALES?

130 Las estrategias residenciales de los hogares dependen fundamentalmente de dos factores: de su capacidad económica y de sus preferencias o deseos en relación a la vivienda en que querrían vivir. La relación entre los ingresos y el coste de la vivienda es el principal elemento que condiciona la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población. Desde este punto de vista, la pobreza relativa es el factor condicionante básico de las estrategias residenciales de la población.

131 El grupo de edad más joven, sobretodo de 18 a 25 años, y las personas de más de 65 años son los colectivos donde se concentra un mayor porcentaje de población con ingresos bajos, es decir, de pobreza relativa. Son, por tanto, estos dos colectivos quienes se ven con más problemas para desarrollar sus preferencias y estrategias residenciales.

EL “EFECTO EXPULSIÓN” NO ES TAL CUANDO TOMAMOS EL ÁMBITO METROPOLITANO COMO ESPACIO REAL DE LAS ESTRATEGIAS RESIDENCIALES

132 La idea de que Barcelona “expulsa” a algunos de sus residentes parte del supuesto de que el municipio es en sí mismo un sistema residencial completo, capaz de ofrecer por sí solo toda la tipología de vivienda que satisfaga las preferencias de sus residentes a lo largo del ciclo vital. Pero esto no es así, tal como nos sugiere el hecho de que la decisión de marchar fuera de la ciudad central es, en un gran parte, una decisión apoyada en la posibilidad de elegir vivir en entornos de diferente calidad residencial al que ofrece la ciudad central. Barcelona es sólo una parte de un sistema residencial más amplio que abarca, al menos, hasta la segunda corona metropolitana.

133 Si el ámbito que es capaz de satisfacer todas las preferencias y estrategias residen-ciales de los barceloneses es el metropolitano, entonces es discutible que se pueda hablar de expulsión cuando la opción por una vivienda unifamiliar lleva a una familia a desplazarse desde Barcelona a un municipio de la segunda corona.

134 Una demostración indirecta de que los residentes contemplan el espacio metro-politano como su sistema residencial de referencia es el hecho de que, en general, la movilidad laboral dentro del área metropolitana no va asociada a cambio de residencia. Cuando cambian de trabajo, los barceloneses prefi eren la movilidad personal a la movilidad residencial.

135 Este comportamiento viene apoyado por la existencia de un coste de transacción ligado al hecho de cambiar de vivienda, entre impuestos, registro, notarios, etc., descontando el tiempo necesario para elegir una vivienda que se adecue tanto a los recursos como a las necesidades familiares. Más aun, en un mercado de trabajo con elevadas tasas de temporalidad.

136 Naturalmente esto tiene consecuencias importantes para el diseño de las infraestructu-ras de movilidad dentro del área metropolitana. Pero esta es una cuestión que no entra en los términos de referencia del encargo realizado por el Alcalde de Barcelona.

//8// MOVIMIENTOS POBLACIONALES Y VIVIENDA. IMPACTO DE LA INMIGRACIÓN EXTRANJERA Y DE LAS MIGRACIONES INTERIORES137 Los fl ujos de inmigración se han transformado en uno de los elementos más di-

námicos de la economía y del mercado de vivienda, tanto en Barcelona como en

su área metropolitana. Su crecimiento e intensidad está directamente relacionada con las tres regularizaciones que han tenido lugar en España desde el año 2000.

De signifi car que de escaso 2% del total de los residentes del Área Metropolitana de Barcelona (AMB) en 1999, la población extranjera ha pasado a más del 12% en 2005.

138 A medida que los nuevos fl ujos de inmigrantes se van asentando, surge un proceso de migraciones dentro del interior de la ciudad y del área metropolitana. Estas migraciones interiores tienen un fuerte impacto en el mercado de vivienda, y dan lugar a un proceso de rotación poblacional en las zonas de asentamiento de la nueva población inmigrante.

139 La inmigración extranjera aporta benefi cios a la demografía y a la economía del área metropolitana. Pero también genera riesgos y temores sociales y políticos de diverso tipo. En general, esos temores se asocian especialmente con los riesgos relacionados con la concentración y segregación de la población inmigrantes en determinados barrios o zonas de la ciudad, y con la posible aparición de fenómenos de sobreocupación y hacinamiento residencial.

140 En este epígrafe extractamos algunas cuestiones y resultados que se analizan con más detalle en varios capítulos de la Parte II del Libro Blanco.

BARCELONA VUELVE A GANAR POBLACIÓN

141 En los últimos años se ha invertido la tendencia a la disminución de la población de Barcelona. Según cifras provisionales, el 1 de enero de 2006 se había superado la barrera de 1.600.000 habitantes. Un crecimiento de más de 100.000 personas en poco más de 5 años.

De esta forma se ha roto, al menos temporalmente, la tendencia y las previsiones que sostenían la continuidad de la desconcentración de la ciudad en benefi cio de su periferia, proceso que se había iniciado a mediados de la década de los setenta del siglo pasado, lo mismo que en otras grandes áreas urbanas como Madrid, Sevilla, Valencia y Bilbao.

El nuevo fenómeno inmigratorio ha permitido la recentralización de Barcelona en la dinámica poblacional de su área metropolitana y, por extensión, de Cataluña.

DE LA CIUDAD-MUNICIPIO A LA CIUDAD-METROPOLITANA

142 A la vista de la recuperación poblacional, nos podemos preguntar si se ha parado defi nitivamente el proceso de desconcentración del municipio de Barcelona. En realidad no es así. La llegada de población de nacionalidad extranjera y el aumento del número de habitantes enmascara el proceso de desconcentración por motivos residenciales. Barcelona-municipio continúa perdiendo población a favor del resto de municipios metropolitanos. Sobre todo, de aquellos situados más allá de la primera corona. Pero, por otro lado, gana población por inmigración internacional. Más que ante un proceso de desconcentración tradicional, posiblemente estamos en presencia de un proceso complejo de migraciones interiores y redistribución territorial, cuya lógica no es fácil de identifi car. O dicho de otro modo, no se trata de una sola lógica.

143 En cualquier caso, las tendencias poblacionales y migratorias observadas parecen estar apuntando a que de la ciudad-municipio estamos pasando a la ciudad-me-tropolitana. Es este ámbito metropolitano, en el que se inserta la ciudad central, el que constituye un sistema residencial completo, como vimos en la sección anterior,


capaz de satisfacer todas las necesidades, preferencias y estrategias de los residentes a lo largo de su ciclo vital.

PAPEL DE BARCELONA EN LA GLOBALIZACIÓN DE LA INMIGRACIÓN

144 La evolución de la población extranjera refl eja de forma paradigmática el impac-to que la globalización económica, en su dimensión de fl ujos internacionales de personas, tiene en una metrópoli europea. De una situación de casi inexistencia de población extranjera en 1991, hemos pasado a los 38.065 extranjeros empadronados a 1 de enero de 1999 y a los 260.058 del padrón del 2006.

145 Este proceso responde a dos impulsos. Por un lado, es el resultado de la propia tradición de crecimiento económico de la ciudad. Desde esta perspectiva, los nue-vos inmigrantes extranjeros juegan un papel equivalente al que tuvieron en su momento los antiguos inmigrantes llegados del resto de España. Por otro lado, el aumento de la población extranjera es el resultado del papel de Barcelona en la globalización, puesta de relieve por la especifi cidad de la internacionalización de los fl ujos de inmigración, que añaden una nueva dimensión a la estructura y dinámica de la ciudad.

146 Si analizamos con mayor detalle las pautas de este crecimiento desde 1999 podemos distinguir tres períodos:

• Del 1 de enero de 1999 a 2002 En este período se manifi estan las consecuencias directas de las dos regularizacio-

nes que tuvieron lugar en 2000 y 2001. Es el período de la “latinoamericanización” de los fl ujos. El peso de la población americana en el conjunto de la población extranjera empadronada pasó del 38,5% al 51,9% en Barcelona, y del 33,9% al 48,1% en el AMB.

• Del 1 de enero de 2002 a 2005 El crecimiento se intensifi có y nuevos orígenes emergentes se añadieron al cre-

cimiento de otros ya asentados, como fue el caso de los argentinos. A tener en cuenta es el progresivo aumento de la población de nacionalidad española nacida en el extranjero y de la población de padres extranjeros nacida en España o en la propia Barcelona y el AMB.

• De 2005 en adelante Se puede prever que estará marcado por los resultados del proceso de regulariza-

ción de febrero-marzo de 2005, y por el afl oramiento de personas asociadas a los regularizados en esa operación, que ya eran residentes en el territorio o posible-mente reagrupados desde el extranjero durante esos últimos meses. Con datos de diciembre de 2005, el número de solicitudes en Cataluña llegaba a 139.480, que representaban el 20% de las 691.655 del conjunto español. Los cambios no han afectado sólo al volumen, sino que han tenido consecuencias sobre la composición por sexo, edad y nacionalidad.

147 El análisis de la movilidad interior y de las estrategias residenciales de la población in-migrante en Barcelona permite sostener la idea de que Barcelona actúa como puerta de entrada y vehículo de difusión de la inmigración hacia el territorio metropolitano. Esta idea se ve apoyada por el hecho de que, a pesar del incremento extraordinario de los fl ujos inmigratorios de los últimos años, la población extranjera residente en Barcelona pierde peso en el conjunto de la población extranjera total en el AMB.

Este hecho refuerza, asimismo, la idea apuntada más adelante de la transitoriedad de las concentraciones que inicialmente se producen en la ciudad de Barcelona. En el año 2005, todos los municipios del AMB igualaban o superaban el porcentaje de población extranjera que tenía Barcelona en el año 1999.

Este fenómeno de difusión territorial de la población extranjera también se observa, como veremos, en las migraciones internas por barrios dentro de Barcelona.

MASCULINIZACIÓN Y REJUVENECIMIENTO DE LA POBLACIÓN EXTRANJERA

148 Los intensos fl ujos inmigratorios de los últimos años han traído consigo un proceso de masculinización y rejuvenecimiento de la población extranjera.

En 1996 los efectivos masculinos, tanto en Barcelona ciudad como en el AMB, representaban menos de la mitad de los empadronados extranjeros (47% y 49%, respectivamente). En 2004 han pasado al 52% y al 53%. Este proceso de mascu-linización y rejuvenecimiento posiblemente está asociado con dos de los efectos propios de las regularizaciones: por un lado, la anticipación de proyectos migrato-rios ya existentes en el lugar de origen; por otro, el reagrupamiento familiar, aun cuando sea en situación irregular.

149 Un hecho destacable, con consecuencias futuras, es que este cambio en la compo-

sición por sexo ha favorecido el crecimiento de los efectivos de hombres, tanto en las poblaciones caracterizadas por estrategias migratorias centradas en hombres (poblaciones tradicionalmente masculinizadas, como es el caso de los marroquíes o paquistaníes), como en aquellas que se caracterizaban por el protagonismo de las mujeres (por ejemplo las poblaciones latinoamericanas).

150 El segundo rasgo a destacar en los cambios que han tenido lugar en los últimos años en la población inmigrante es el notable rejuvenecimiento que se ha producido, de 5 años.

Para el caso de Barcelona la edad media en el año 1996 era de 35,8 años, mientras que en 2004 fue de 31,1 años. Este cambio se ha producido además manteniendo la proporción de personas menores de 15 años durante el período en Barcelona (12%) y, por lo tanto, disminuyendo de forma espectacular la proporción de población mayor de 64 años. Este cambio tendrá consecuencias importantes sobre la dinámica residencial y el mercado de la vivienda.

DE LA DUALIZACIÓN A LA GENERALIZACIÓN DENTRO DE LOS BARRIOS

151 Además del cambio en la estructura de edades y sexos, la composición socioeco-nómica de la población inmigrante también ha experimentado una fuerte trans-formación en su composición socioeconómica y localización en la ciudad.

Hasta el año 1996 se puede hablar de una dualización en la distribución de la escasa población extranjera asentada en Barcelona. Dos áreas se encontraban so-brerrepresentadas. De un lado, el distrito de Ciutat Vella, en el que se localizaban nacionalidades asiáticas y africanas, con niveles socioeconómicos bajos. Por otro, Sarrià-Sant Gervasi, en el que destacaba la residencia de europeos comunitarios, con niveles socioeconómicos altos. El Eixample aparecía como área de transición entre las dos zonas, siendo los ciudadanos de nacionalidades americanas el colectivo de mayor presencia. Tanto a un lado como al otro de esta línea que dividía la ciudad, la población extranjera era prácticamente inexistente, con proporciones de residentes mucho menores que las del conjunto de la ciudad.

152 El año 1996 se puede considerar como un punto de infl exión en esta dinámica. De la polarización en zonas determinadas de la ciudad se pasa a la generalización de la localización de la población extranjera en todos los barrios de la ciudad.

153 Para estudiar su evolución es conveniente dividir este período en dos etapas, coin-cidentes con las que utilizamos al analizar el crecimiento de los fl ujos inmigratorios.


La primera desde 1996 a 2001; la segunda, de 2001 a 2005.

• El período 1996-2001, que corresponde grosso modo a la fase que antes hemos caracterizado de latinoamericanización, viene marcado por tres grandes rasgos:

o La extensión de la población extranjera a todos los barrios de la ciudad.

o La modifi cación de la jerarquía por barrios, con la desaparición de la sobre repre-sentación anterior y la emergencia de los barrios caracterizados por haber sido los receptores de las antiguas oleadas migratorias, tales como Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sant Martí o Sants-Montjuïc.

o El crecimiento del peso de la población procedente de América del Sur y del Cen-tro, que pasa a representar más de la mitad de toda la población extranjera de Barcelona (52,4%), llegando a representar el 70% de toda la población extranjera en zonas como Nou Barris.

• En el período 2001 a 2005 se combina el efecto acelerador del crecimiento con la diversifi cación por nacionalidades. Este período viene marcado por dos grandes rasgos:

o El descenso del peso relativo de Barcelona en el conjunto metropolitano, no tanto por el decaimiento de las entradas como por el aumento de las salidas de Barcelona hacia los municipios vecinos y el resto del entorno metropolitano.

o La consolidación del cambio en la jerarquía por distritos y barrios. Los que en el período anterior eran emergentes se afi rman con fuerza. Todos los distritos, y prácticamente todos los barrios, superan la media del 6% de población extranjera que tenía Barcelona en 2001.

• De 2005 en adelante se confi rma la jerarquía de distritos que se confi guró en los dos períodos anteriores. (Ver mapa en página 65)

CONFIRMACIÓN DE UNA NOVEDAD: LA EMERGENCIA DE LOS BARRIOS QUE HABÍAN CRECIDO CON LA PRIMERA INMIGRACIÓN.

154 Se confi rma lo que en el período inicial era una novedad: el aumento de la nueva población extranjera en los antiguos barrios crecidos con las oleadas migratorias de los años sesenta. Nou Barris es el distrito que más crece en este período. Lo mismo ocurre en Sant Martí o Sant Andreu. En estos dos distritos se está dando un proceso importante de sustitución de población.

155 Aunque estos tres distritos se mueven alrededor de la media de concentración de

Barcelona, incluyen dentro de sí barrios como Ciutat Meridiana-Vallbona, Barri Besòs-Maresme y Trinitat Vella, donde la población extranjera ya representa por-centajes por encima del 25%. No estamos sólo ante un crecimiento añadido, sino que se puede considerar el inicio de un cambio relevante en la composición por nacionalidad de la población de estos barrios.

CIUTAT VELLA: ¿CONCENTRACIÓN O LIDERAZGO?

156 Si se examina la actual jerarquía de los distritos, Ciutat Vella sigue siendo el barrio que suma el mayor número de extranjeros en términos absolutos (51.232, con datos de 30 de junio de 2005), en términos relativos respecto al número de extranjeros en el conjunto de la ciudad (20,6%), y en relación a la población total del propio distrito (43,9%).

157 Sin embargo, estos niveles de población extranjera no implican un aumento de la concentración, sino un mantenimiento del liderazgo dentro de la ciudad.

EL “EFECTO BOLA DE NIEVE”: LA VECINDAD MUNICIPAL COMO VEHÍCULO DE DIFUSIÓN

158 El análisis de la evolución de la concentración de la población extranjera en Barcelo-na, respecto del conjunto del AMB, nos permite identifi car un “efecto bola de nieve”, a través del cual la población extranjera llegada a Barcelona se va repartiendo por el territorio del AMB, siguiendo una lógica de vecindad, es decir, prefi riendo municipios que mantienen un continuo urbano con la ciudad, quienes ven como el peso de la población extranjera en su municipio va adquiriendo cada vez mayores magnitudes. Los hechos analizados en los estudios del Libro Blanco que nos llevan a defender esta idea son los siguientes:

• Los municipios que más han crecido en población extranjera durante el período 1999-2005 son aquellos que comparten vecindad territorial con Barcelona.

• Las agregaciones continentales, para las que tradicionalmente Barcelona había sido la principal receptora, son aquellas que han protagonizado en mayor medida esta difusión por el AMB (donde no estaban tan presentes). Es el caso de los europeos, los latinoamericanos y los asiáticos.

• Ello ha implicado la disminución del peso relativo de Barcelona en benefi cio de otros municipios del AMB a lo largo de este período.

• Las nacionalidades que han llegado más recientemente (mayoritariamente países de la UE ampliada) siguen mostrando una clara atracción por Barcelona, a dife-rencia de la inmigración más asentada, que, como se ha dicho anteriormente, es la protagonista de este efecto “bola de nieve”.

159 Los motivos residenciales deben haber tenido mayor infl uencia que los laborales en esta difusión dentro del AMB, ya que han sido L’Hospitalet de Llobregat, Badalona y Santa Coloma (caracterizados por la vecindad y el continuo urbano con Barcelona) los municipios que más han crecido a lo largo del período, especialmente a partir de 2002.

160 No ocurre lo mismo en el caso de los residentes autóctonos que, como vimos, cuando cambian de vivienda y cruzan la frontera municipal se van preferentemente a los municipios de la segunda corona.

PAUTAS DE CONCENTRACIÓN: ESPECIALIZACIÓN TERRITORIAL

161 Para obtener una panorámica más precisa de la situación de la concentración de la población extranjera en el AMB hemos construido un índice de localización, que relaciona la proporción de un colectivo continental determinado para un municipio concreto, con su presencia en el conjunto del área metropolitana. Este análisis produce los siguientes resultados:

• Los municipios en los que aparece una cierta sobrerrepresentación de europeos (EU-25) respecto a las demás nacionalidades son los Sant Cugat, Sant Just Des-vern y Castelldefels; es decir, los municipios de mayor nivel de renta. Este hecho apunta a la importancia que, después del motivo vivienda, parece tener el nivel socioeconómico de los inmigrantes.

• Aparece una pauta nueva, consistente en una cierta especialización territorial en la difusión y asentamiento de las poblaciones latinoamericana y asiática. Así, si bien


es visible la importancia del continuo urbano en su difusión a lo largo de todo el territorio del AMB, los asiáticos (chinos y paquistaníes) están sobrerrepresentados en la zona del Besòs (Santa Coloma y Badalona). Los latinoamericanos, por su parte, (básicamente los ecuatorianos) lo están en la zona del Llobregat (Hospitalet y Cornellà).

• Esta división debería ser interpretada como producto de la idiosincrasia de las cadenas migratorias de las principales nacionalidades consideradas, más que de otras diferencias relacionadas con la ocupación o el fi ltro residencial.

• Por último, los africanos son los que siguen teniendo una pauta de distribución que podríamos relacionar más abiertamente con la especialización de la actividad laboral y la antigüedad de las corrientes migratorias, dado que se encuentran pri-mordialmente localizados a un lado y otro de la ciudad, y con una mayor difusión en los municipios.

CUANTO MAYOR ES EL VOLUMEN DE UNA NACIONALIDAD MENOR ES SU SEGREGACIÓN

162 Como veremos en el apartado XIV del presente informe, al analizar las percepciones ciudadanas en Barcelona sobre el problema de la vivienda, los fenómenos migra-torios hacen surgir la preocupación por la posible aparición de concentraciones excesivas de inmigrantes en determinados distritos y/o barrios, así como fenómenos de segregación de nacionalidades específi cas, con el riesgo de aparición de guetos que pueden mantenerse a lo largo del tiempo.

163 La pauta residencial de los inmigrantes cuando llegan a un país de acogida parece ser la siguiente: en un primer momento residen en zonas ya ocupadas por miembros de su mismo grupo, pero a medida que su situación en el mercado de trabajo mejora, varía su lugar de residencia y se dispersan en el territorio. Frente a esta hipótesis de movilidad, hay alguna evidencia de fenómenos intensos de concentración, po-larización y segregación territorial de los inmigrantes, según nacionalidad, en los países o ciudades de recepción.

164 Para poder tener un mejor conocimiento de lo que está ocurriendo en el caso de Barcelona con la concentración y la segregación urbana y metropolitana hemos llevado a cabo varias investigaciones para conocer la pauta de movilidad de la nueva población inmigrante llegada en los últimos años. Una información más precisa sobre estos procesos de concentración y segregación poblacional se puede consultar en los capítulos 3 y 4 de la Parte II del Libro Blanco.

165 La existencia de segregación parece estar relacionada con la difusión de los co-lectivos más allá del municipio de Barcelona, y con el volumen de individuos de cada nacionalidad. Parece existir un efecto distorsionador, que aparece cuando el número de personas de una nacionalidad o continente es manifi estamente menor que el del resto de colectivos analizados para estudiar la segregación.

Es decir, cuanto menor sea el contingente de individuos de un origen en concreto, más segregados estarán del resto. A mayor número, mayor dispersión por el territo-rio, aunque parece evidente que, hoy por hoy, las pautas de segregación dentro del AMB se rigen mucho más por el propio proceso migratorio que por características de asentamiento que tengan que ver con la nacionalidad, o que se puedan atribuir a otros factores no demográfi cos.

MODELOS DE ASENTAMIENTO TERRITORIAL

166 En el caso del municipio de Barcelona, la concentración y la segregación pueden

considerarse como la consecuencia de los comportamientos individuales y fami-liares frente al mercado de la vivienda, dentro de las oportunidades y limitaciones que impone el contexto social y espacial.

167 La utilización de indicadores de segregación y de disimilitud nos ha permitido identifi car tres pautas de inserción territorial de la población inmigrante extranjera en la ciudad de Barcelona:

• Modelo de muy elevada concentración y segregación.

o Incluye a los residentes de nacionalidad pakistaní y fi lipina, como ejemplos prin-cipales. Con diferencia, son los que manifi estan valores más elevados de segre-gación en el municipio. Esta segregación fue elevada hasta al fi nal de 2001. Pero posteriormente se observa una mayor dispersión.

o Debido a la elevada concentración de ambas nacionalidades, la disimilitud en relación con el resto será siempre elevada, excepto con los marroquíes y los pa-quistaníes.

o Dentro de esta tipología de fuerte concentración podemos incluir al colectivo indio, que en los últimos años ha ido ganando protagonismo. Pero que a diferencia de los anteriores, ya desde el principio aparece con un índice de segregación inferior y con presencia mayor en diferentes barrios de la ciudad.

• Modelo de concentración y segregación medianas.

o Las nacionalidades más representativas son los marroquíes, los chinos y los do-minicanos. Pero también se puede incluir a los ciudadanos de la UE. Los primeros están sobrerrepresentados en Ciutat Vella, aunque a partir de 2001 los chinos se han difundido hacia el Eixample, mientras que marroquíes y dominicanos se han ido difundiendo hacia el nordeste del municipio.

o Los chinos destacan por la asociación entre su lugar de residencia y su ocupación. Constituyen el colectivo paradigmático de lo que se ha llamado “negocio étnico”.

o Los europeos comunitarios, por su lado, se han difundido especialmente hacia los barrios con mejores condiciones socioeconómicas del municipio, a través de un eje que va de Ciutat Vella hacia su centro tradicional, representado por Pedralbes.

o Los valores obtenidos de concentración y segregación para estas nacionalidades son moderados, y bastante más bajos que los anteriores. Y, lo que es más signifi -cativo, estos valores de segregación descienden con el tiempo.

• Modelo disperso de asentamiento

o El mejor ejemplo de este modelo son las nacionalidades latinoamericanas, espe-cialmente colombianos, ecuatorianos, argentinos y peruanos. También se incluye en este modelo algunas de las nacionalidades de Europa del Este. Por un lado, está la pauta de las nacionalidades con una cierta antigüedad de llegada (argentinos, peruanos, colombianos y ecuatorianos). Por otro, la de otros que tienen un creci-miento en la ciudad más reciente, como son los bolivianos y rumanos. Sus índices de concentración y segregación son muy bajos.

o Un hecho a destacar es que a pesar de la débil concentración que muestran estas nacionalidades y, por tanto, su difusión homogénea por toda la ciudad, el distrito de Sarrià-Sant Gervasi y el de Les Corts, por encima de la Diagonal, aparecen como zonas de subrepresentación para todos estos colectivos.


UNA SORPRESA INESPERADA: DISMINUYE LA SEGREGACIÓN

168 La evolución de la concentración y segregación de la población extranjera en Bar-celona no parece ser preocupante. Y, algo que en principio es más sorprendente por inesperado, ha disminuido a lo largo de los últimos años (como vemos en la tabla 6 de la página siguiente), coincidiendo con el aumento del volumen de los fl ujos inmigratorios en Barcelona.

169 La lógica de la segregación depende sobretodo del fuerte crecimiento del volumen y del propio ciclo migratorio de cada nacionalidad en conjunto, más que de otras características de la población.

En todo caso habría que considerar como específi co el caso de los africanos, con mayores difi cultades para pasar a una distribución territorial menos concentrada. Las características sociodemográfi cas de este colectivo (menor nivel de instrucción) o la discriminación en el acceso a la vivienda (especialmente alquiler) parecen ser los factores explicativos de esta mayor difi cultad. (Ver tabla 6 en página 67)

170 Desde la perspectiva de los barrios, y analizando el período desde la mitad de los noventa hasta la actualidad, destacan tres hechos:

• Un cambio en las jerarquías de los barrios con mayor presencia de residentes extranjeros, jerarquías que están asociadas al crecimiento diferencial de las na-cionalidades.

• La consolidación de los barrios que hemos llamado emergentes, donde la población estaba poco representada hasta fechas muy recientes. Este proceso está ligado a la dispersión de los latinoamericanos y a la desconcentración de los asiáticos y los africanos, coincidiendo todos en barrios construidos en buena parte con la llegada de los antiguos fl ujos migratorios.

• El mantenimiento de Ciutat Vella como una zona ligada a un primer estadio de llegada al municipio para algunas nacionalidades, y su posterior papel centrífugo coincidiendo con un mayor asentamiento de los recién llegados.

CONCENTRACIÓN Y SOBREOCUPACIÓN, ¿FENÓMENOS TRANSITORIOS O ESTRUCTURALES?

171 Los fenómenos de concentración y sobreocupación de la población inmigrante ex-tranjera no parecen ser preocupantes, al menos de momento. Su lógica no depende tanto de ciertas características sociodemográfi cas de la población inmigrante (nivel socioeconómico, sexo, edad) como del extraordinario crecimiento de los fl ujos y del ciclo migratorio de cada nacionalidad. Esto apunta a la existencia de situaciones de transitoriedad que se disolverán, al menos parcialmente, a medida que se consolide la residencia de los nuevos inmigrantes.

172 La tipología de los hogares de población extranjera dentro del municipio es muy rele-vante. Mientras que esta tipología está muy relacionada con la edad para los hogares españoles, la de los extranjeros revela sobre todo el ritmo del proceso inmigratorio para las principales nacionalidades que lo protagonizan. La diversidad se sitúa entre los extremos de Ciutat Vella, por un lado, y de Sarrià-Sant Gervasi, por otro.

173 Ciutat Vella es el único distrito donde el porcentaje de hogares donde todos son extranjeros es mayor que el de los hogares integrados por extranjeros y españoles. A la vez, es el distrito con menor número de hogares formados a partir de un núcleo familiar (menos del 50%). En este distrito predominan los hogares sin núcleo y los unipersonales. Aparece de esta forma como un espacio de llegada, pero no de asentamiento defi nitivo.

174 Nou Barris o Sant Andreu muestran las proporciones mayores de hogares nucleares de extranjeros de todo el municipio. Tiene también los hogares de mayor dimensión. Este hecho cuadra con la novedad del asentamiento en estos barrios de población extranjera, en la que una cierta provisionalidad es directamente proporcional al tamaño de los hogares, en las primeras etapas migratorias. En el gráfi co 14 puede observarse la dimensión de los hogares extranjeros. (Ver gráfi co 14 en página 68)

175 La idea de transitoriedad de los fenómenos de concentración y segregación se refuerza por el hecho observado del mayor peso que tienen dentro de la población inmigrante las estructuras de hogares que se asocian al primer momento de llegada a la ciudad de las oleadas inmigratorias. De la misma forma, el análisis de las carac-terísticas de las viviendas donde reside la población extranjera (menor superfi cie, mayor antigüedad, preeminencia del alquiler y fuerte sobreocupación) refuerza esta idea de transitoriedad ligada a un primer momento de llegada a la ciudad.

176 Como veremos al fi nal del presente Informe, alguno de los temores ciudadanos relacionados con la vivienda están asociados al riesgo de que se estén produciendo fenómenos de sobreocupación o sobreempadronamiento residencial, especialmente por parte de los inmigrantes extranjeros.

177 En primer lugar, es necesario distinguir sobreempadronamiento y sobreocupa-ción. No siempre que se produce una situación de sobreempadronamiento existe sobreocupación. En estos momentos no existe una normativa que concrete que se entiende por sobreocupación. Es preciso esperar a la aprobación de la Ley del Derecho a la Vivienda de Catalunya, actualmente en trámite.

178 Según las orientaciones de la cédula de habitabilidad, incluidas en el Decreto 259/2003, se considera que puede haber sobreocupación cuando no se dispone de más de 10 m2 por persona. Este índice se considera grave cuando la superfi cie es me-nor a los 6 m2 por persona. Del análisis de los datos del Censo de 2001 se deduce que la población de nacionalidad extranjera en Barcelona experimentaba elevados niveles de sobreocupación en vivienda, con excepción de los europeos comunitarios.

179 Un segundo indicador es el de intensidad de la sobreocupación, que utiliza el núme-ro de habitaciones por persona. Este indicador se considera crítico cuando el número de habitaciones por persona es inferior a 0,5, y moderado cuando es inferior a 1. Para el conjunto de la población, un 25,4% por ciento de los barceloneses se encontrarían en situación de densidad moderada, y un 2,6% en el escenario crítico.

Sin embargo, la densidad para la población residente extranjera da porcentajes más elevados. Así, la densidad crítica alcanzó valores del 19,1% para el conjunto de extranjeros, con un extremo del 26% para los asiáticos y, por el otro lado, un 6,3% para los europeos. En situación de densidad moderada estarían el 46,2% de los asiáticos y el 23,9% de los europeos. Por lo tanto, uno de cada cinco extranjeros disponía en 2001 de menos de 0,5 habitaciones por persona, y más de la mitad (el 58%) de menos de una por persona.

180 La elevada proporción de extranjeros en viviendas de alquiler, y la desigual dis-tribución de este parque de viviendas dentro del municipio, tienen un elevado impacto territorial. De hecho, se observan menores diferencias entre los inmigrantes si observamos su distribución según el régimen de tenencia de las viviendas que ocupan, que si la observamos según nacionalidad. Con datos de 2001, el 17% de los residentes en régimen de alquiler en el conjunto de la ciudad eran extranjeros. En Ciutat Vella eran el 27%, y en Sants-Montjuïc, Nou Barris o Sant Martí estaban alrededor del 20%.

181 La concentración parece relacionarse con los orígenes continentales de la población. Los asiáticos experimentan los máximos en Ciutat Vella y Sants-Montjuïc. Aun cuando no hay datos desagregados, la sobreocupación en este segundo distrito


podría situarse en Poble Sec, por su continuidad territorial con Ciutat Vella. Estas mismas zonas muestran niveles elevados de sobreocupación también para africanos y americanos. En cambio, para los africanos cabe considerar también el distrito de Sant Andreu, en particular Trinitat Vella, y para los americanos el de Nou Barris. Estos dos distritos mostraban pautas de concentración también elevadas.

Sin embargo, posiblemente nos encontramos ante un origen diferente de la so-breocupación. En el caso de Ciutat Vella son principalmente hogares sin núcleo, mientras que en el caso de Nou Barris se trata más de hogares familiares complejos o múltiples.

182 Con los datos disponibles es difícil saber si estamos ante una sobreocupación tran-sitoria o estructural. Si la sobreocupación dependiese del crecimiento de los últimos años, sería de carácter transitoria, hasta que se produce el proceso de difusión y asentamiento. Si no es así, estaría ante una sobreocupación de carácter más estructural y permanente.

183 Pero aún en el supuesto de que estuviésemos ante una sobreocupación estructural, hay que discriminar si es una característica debida a la vivienda o a la población que la ocupa. Es decir, si son las mismas viviendas las que siempre aparecen so-breocupadas por una población cambiante, o si es la forma de vivir de un conjunto de personas que son siempre las mismas.

Esta diferencia se plasma también en el territorio. Los barrios emergentes son Nou Barris para los latinoamericanos y Ciutat Vella para asiáticos y africanos sobre todo, pero extensible a otras nacionalidades. Hay que estudiar que sucede con ciertas nacionalidades a lo largo del tiempo. Sólo de esa forma sabremos si desaparece o no la sobreocupación con el proceso de asentamiento.

VIVIENDA Y POBLACIÓN EXTRANJERA: ¿QUIÉN ELIGE A QUIÉN?

184 La vivienda puede ser considerada como un factor determinante en la distribu-ción de la población en el contexto urbano. A la vez, la vivienda actúa como un marcador o señal de las condiciones de vida de la población extranjera en relación con el resto de la población.

185 La presencia de extranjeros es notoria en el parque de vivienda situado por debajo de los estándares de calidad de las viviendas del resto de la población.

Los extranjeros residen, en conjunto, en peores condiciones que el resto de la po-blación. Esto es algo que puede comprobarse también en otras ciudades europeas. La vivienda donde se encuentra una persona de nacionalidad extranjera es en Barcelona de mayor antigüedad, de menor superfi cie, elevada proporción de alquiler y está sobreocupada.

La sobrerrepresentación del alquiler entre los extranjeros marca decisivamente el resto de las características de la vivienda en la que viven. Esto es así en la medida en que el parque de alquiler tiene unas características diferenciales respecto al parque en propiedad.

186 En el caso de Barcelona, la llegada relativamente reciente de buena parte de los extranjeros censados hace que la relación con la vivienda venga marcada por la situación de transitoriedad, a la vez que por las diferencias socioeconómicas de los grupos de inmigrantes.

187 La distribución del parque de alquiler entre los distintos barrios de Barcelona de-termina en gran medida la distribución dentro de la ciudad de los hogares de extranjeros. De ahí, el predominio en Ciutat Vella.

188 El acceso a la vivienda para los extranjeros es a la vez una de las principales causas explicativas de la pérdida de población de la ciudad, ya sea a través del acceso de los más jóvenes a una primera vivienda, coincidiendo con la formación de un nuevo hogar, ya sea a través de la movilidad vinculada a la mejora en las condiciones de vivienda y de su entorno a una mayor edad.

189 La saturación del parque de vivienda de Barcelona tendrá un papel esencial en estos desplazamientos, conjuntamente con otros factores menos analizados, como la redistribución territorial del empleo y las características de las redes de trans-porte.

ESTRATEGIAS RESIDENCIALES DE LOS INMIGRANTES Y MERCADO DE REPOSICIÓN

190 En los últimos años se observa un fuerte dinamismo residencial en Barcelona. El número de compraventas es muy superior al número de viviendas nuevas. Este di-namismo está muy relacionado con las estrategias residenciales de los inmigrantes, y con la rotación que estas estrategias inducen en la población autóctona.

Los datos señalan que el acceso a la propiedad de la vivienda por parte de los in-migrantes se intensifi ca con el tiempo transcurrido desde su llegada. Es decir, con la reagrupación y el asentamiento defi nitivo.

191 A medida que los inmigrantes acceden a una vivienda en propiedad, en general antigua, provocan un movimiento ascendente de los que ya viven en la ciudad. Estas compras crean oportunidades para los de dentro, favoreciendo su movilidad a una vivienda de más calidad.

El dinamismo del mercado de reposición que se observa en Barcelona en los últimos años tiene mucho que ver con la compra de vivienda del segmento más barato por parte de los inmigrantes. El precio medio de la vivienda comprada por los inmigran-tes extranjeros es inferior al precio medio de la vivienda comprada por residentes autóctonos.

192 Los datos no ofi ciales manejados para la elaboración del Libro Blanco señalan que el volumen de hipotecas concedidas a residentes extranjeros por las instituciones crediticias, en particular por las cajas, ha aumentado de forma espectacular en los últimos años, pudiendo signifi car ya un porcentaje por encima de los dos dígitos del total de crédito hipotecario para algunas de esas instituciones. Además, una hipoteca concedida a un inmigrante extranjero genera, en muchos casos, otra para que el vendedor pueda acceder a una vivienda mejor.

193 El fuerte incremento de la presencia de inmigrantes extranjeros en el mercado hipotecario para comprar viviendas está impulsado por tres factores. Por un lado, el buen comportamiento del mercado laboral. En segundo lugar, por el hecho de que los inmigrantes tienen una gran propensión al ahorro. Y, en tercer lugar, por el hecho, señalado por algunos responsables del sector fi nanciero consultados, de que su elevado sentido del honor y de la dignidad hace que sólo en circunstancias muy difíciles dejen de atender a sus compromisos de pago.

CICLO DE ASENTAMIENTO Y ESTRATEGIAS RESIDENCIALES DE LOS INMIGRANTES

194 Por lo que hemos visto anteriormente, se puede intuir que la estrategia residencial de los inmigrantes tiene una secuencia de ascenso social, que va del alquiler com-partido en el momento de la llegada, al alquiler individual o de pareja en un segundo momento y, cuando pueden, a la compra de una vivienda de segunda mano.


La experiencia de los promotores y de los fi nancieros apunta que esta evolución se produce en un ciclo de siete años. En este período un inmigrante pasa, al menos, por tres viviendas, en tres etapas sucesivas: vivienda donde se instala al llegar, la segunda que alquila y la tercera que compra.

195 Desde esta perspectiva, la estructura por edades y de nacionalidades de la población extranjera llegada en los últimos años aporta un fuerte potencial de creación de hogares y de demanda de vivienda. Dadas las características actuales de la vivienda de la población extranjera –que depende en gran parte de la novedad de su llegada a la ciudad- se puede anticipar un mayor acceso a la propiedad coincidiendo con el asentamiento de las diferentes oleadas que han tenido lugar desde 2000. De hecho, los datos muestran que la proporción de vivienda en propiedad en la población de inmigrantes aumenta con los años de residencia.

LA “CULTURA DE PROPIEDAD” COMO FACTOR DE INTEGRACIÓN DE LOS INMIGRANTES

196 El crecimiento de la población extranjera desde el año 2001 hasta fi nales de 2005 ha sido del orden de unas doscientos cincuenta mil personas. Con una ocupación de los hogares similar a la del año 2001, este crecimiento de la población de nacionalidad extranjera en Barcelona signifi ca la existencia de casi cien mil hogares más con extranjeros. Y, por tanto, de cien mil viviendas. Este incremento, unido al cambio en las pautas territoriales, tiene que haber comportado un cambio importante en el régimen de tenencia en Barcelona. O bien han variado las características del parque, con un crecimiento del alquiler que habría roto la tendencia de la serie histórica de crecimiento de la propiedad desde los años cincuenta, o bien se tiene que haber producido un incremento signifi cativo de la propiedad entre los extranjeros. O las dos cosas.

197 La propensión a la compra de vivienda por parte de los inmigrantes extranjeros es muy elevada. Especialmente entre aquellos que tienen trabajo estable y forman núcleo familiar. Entre otras fuentes, esto se puede comprobar en el fuerte incremen-to de residentes extranjeros en las listas de espera para acceso a vivienda a través de cooperativas impulsadas por promotores públicos. Y también por el hecho del creciente número de cooperativas formadas por inmigrantes.

198 Esta propensión a comprar parece ser más elevada en algunos colectivos nacionales que en otros. Pero los datos en este terreno son poco concluyentes. En el mundo de las cooperativas, el primer grupo lo constituyen los marroquíes, seguidos de los latinoamericanos y europeos del Este, en una proporción que podría ser de cinco, tres y uno. Los marroquíes parecen tener una propensión al ahorro muy elevada. Además, están más asentados y cuentan con una solidaridad familiar muy fuerte, similar a la de los españoles.

199 Desde este punto de vista, una vez pasado el período inicial de llegada y asenta-miento, la problemática residencial de los inmigrantes no parece ser diferente de la de los demás colectivos sociales autóctonos de similar nivel de renta.

200 Como hemos visto, la estructura de edades y la tipología de hogares de la población extranjera aporta un fuerte potencial de creación de nuevos hogares, ligados a la fase de asentamiento de las recientes oleadas. Por lo tanto, es de prever una fuerte demanda de vivienda en propiedad por parte de este colectivo.

201 El mercado de vivienda es el factor que mejor explica la difusión de la población inmigrante, tanto en la ciudad de Barcelona como en su área de infl uencia. Es de esperar que la movilidad en los próximos años de esta población siga las tendencias observadas en estos últimos años por el conjunto de la población.

202 La vivienda es el factor determinante de la integración. Ocurrió así con las oleadas de inmigraciones interiores de los años cincuenta y sesenta. Y, lo más probable, es que ocurra ahora de nuevo con la reciente oleada de inmigración exterior.

//9// PROYECCIONES DE POBLACIÓN, DE HOGARES Y DEMANDA DE VIVIENDA

203 La evolución probable de la población y del número de hogares es un elemento clave para la estimación de las necesidades residenciales en los próximos años. Aun cuando existe una multiplicidad de factores que introducen un grado elevado de incertidumbre sobre la evolución futura de la población y de los hogares, las proyecciones son una herramienta útil que permite ofrecer una estimación de las necesidades residenciales y, por tanto, un marco de referencia necesario para el diseño de política de vivienda.

204 En el Libro Blanco hemos proyectado dos escenarios posibles de evolución de la po-blación y de los hogares en el período 2005-2016, tanto para los municipios del PEM como para los distritos de la ciudad de Barcelona. Además del número de hogares en función de la edad de la persona de referencia, en cada uno de esos escenarios se cuantifi ca el papel que juega la dinámica demográfi ca –crecimiento y cambios en las pirámides de población-, y los factores culturales, sociales y económicos relacionados con la formación de hogares –propensión a la emancipación de los jóvenes, tendencia a la ruptura de parejas y propensión a la autonomía por las personas mayores.

La variación anual del número de hogares la descomponemos en tres elementos: a) la demanda interna, relacionada con las transformaciones en la estructura por edades de la población ya residente en el municipio; b) la demanda externa, re-sultante de los procesos inmigratorios; y c) la demanda añadida, originada por los cambios en la propensión de los individuos a formar y/o mantener un hogar. Esta descomposición de la formación de hogares en esos tres componentes permite delimitar la incertidumbre de los resultados, dado que la demanda interna es más previsible, al presentar un fuerte componente estructural, mientras que la demanda externa y la demanda añadida son más difíciles de prever.

La metodología y los datos utilizados para realizar las proyecciones, así como un análisis más detallado de los resultados de este análisis, se pueden ver en el capítulo 3 de la parte II del Libro Blanco.

LA INMIGRACIÓN HA ROTO LA TENDENCIA A LA BAJA DE LA POBLACIÓN

205 En la última década Cataluña ha sufrido una profunda transformación demográfi ca. Las previsiones a mediados de los años noventa, justo antes de la eclosión de la inmigración extranjera, hablaban de una población para el año 2016 que oscilaba entre los 6,2 y los 6,7 millones de habitantes.

Sin embargo, se han alcanzado ya los 7 millones de residentes. A la vista de esta nueva realidad, se han reformulado las hipótesis de futuro, especialmente las re-lacionadas con la inmigración de extranjeros. Las proyecciones más actuales con-sideran, en el escenario base, una cifra de población para Cataluña en el año 2016 de 7,7 millones, y de 8,2 millones en el escenario elevado.

Es decir, en menos de diez años se ha pasado de previsiones de ligero crecimiento demográfi co, cuando no de estancamiento, a otras que postulan signifi cativos in-crementos de población a corto y medio plazo. Esta transformación se ha traducido en un cambio de visión sobre la evolución futura y sobre las consecuencias sociales y económicas que de ella se desprenderán.


206 La magnitud de esta transformación aún es más intensa cuando se contempla a escala territorial. El ejemplo más signifi cativo es el núcleo central metropolitano. Barcelona ciudad ha invertido su contexto demográfi co. De los crecimientos ne-gativos de los años noventa se ha pasado a incrementos próximos al 15 por mil en los últimos años. El resto del Barcelonés también ha reorientado su tendencia poblacional a principios de este siglo, con aumento del 10 por mil en los últimos años.

207 Las proyecciones de fi nales de los años noventa difícilmente podían prever esta quiebra de tendencia, pero este hecho nos advierte de la incertidumbre indisociable de los ejercicios de previsión poblacional.

CAMBIOS EN LA PIRÁMIDE DE POBLACIÓN DE 2005: AUMENTO DE LAS PERSONAS MAYORES Y DE LOS NIÑOS DE MENOR EDAD

208 La estructura tradicional de la pirámide poblacional, formada por muchos niños y jóvenes y por pocas personas mayores, se ha perdido. Desde hace años la base de la pirámide se estrecha y aumenta la parte superior, es decir, la proporción de personas mayores.

209 Pero, por primera vez en muchos años, estamos asistiendo a nuevos cambios. Por un lado, aumenta la base de niños de menor edad. El grupo de 0-4 años es más numeroso que el de 5-10 años. Por otro, aumenta la población de 25 a 34 años. Este efecto es debido al incremento de la población inmigrante.

PROYECCIONES DE POBLACIÓN DEL PLAN ESTRATÉGICO METROPOLITANO (PEM) 2005-2016

210 El área del PEM incrementa sus residentes cerca de un cuarto de millón de per-sonas en los próximos años, pasando de 3,14 a 3,38 millones de habitantes. Este crecimiento contrasta con la pérdida neta de habitantes de fi nales del siglo pasado, entre el Censo de 1991 y el de 2001.

211 La evolución es positiva todos los años de la proyección hasta 2016. Pero aparece una tendencia a la desaceleración, pasando de una tasa del 10,9 por mil anual entre 2005 y 2009 a una del 2,9 por mil entre 2013 y 2016.

La razón fundamental de esta desaceleración es la previsión de inmigrantes extran-jeros. En los primeros años presenta elevados contingentes de entrada para reducirse posteriormente, aun cuando se mantiene en valores superiores a los observados en los años anteriores a la eclosión de este fenómeno.

212 Esta evolución viene acompañada por una modifi cación en la estructura por edades. Por un lado, se producirá un incremento de los efectivos en edades adulto-maduras, como consecuencia de la llegada de generaciones llenas. Por otro, una reducción de los jóvenes-adultos, consecuencia de la caída de natalidad en las últimas décadas del siglo pasado. Estos cambios tienen carácter estructural (debido a la inercia de las estructuras poblaciones), y sólo pueden modifi carse parcialmente por los fenó-menos migratorios, a excepción de los municipios más pequeños donde el impacto migratorio es cuantitativamente más relevante.

213 Hay que destacar la evolución que experimentará el número de los jóvenes-adultos, de 20 a 34 años, por el impacto que tendrá en la demanda futura de vivienda. A pesar del fl ujo de inmigrantes previstos y su estructura por edades relativamente joven, sólo a muy corto plazo se mantendrán los efectivos actuales. Al fi nal del período, en 2016, se alcanzará la cifra de los 684.000, es decir, un 12,5% menos que los empadronados en 2005.

214 A escala territorial se observará una importante heterogeneidad de trayectorias. Por un lado, el núcleo central metropolitano experimentará un crecimiento a corto plazo y una tendencia posterior de ligera caída. Por otro, el conjunto del resto del PEM tendrá incrementos sostenidos, pero con una gran pluralidad interna en la evolución y en la distribución espacial de la población de los municipios que incluye.

LA CURVA EN FORMA DE “U” INVERTIDA PARA BARCELONA Y SUS DISTRITOS

215 Para la ciudad de Barcelona se prevé una gran estabilidad de su población, con una dinámica determinada por las migraciones, ya que la aportación del componente natural es menos relevante. El saldo neto de población de Barcelona con Cataluña y el resto del Estado durante el período 2005-2016 es negativo. La migración ex-tranjera permite un incremento de la población a corto plazo, pero la tendencia de fondo es a la reducción.

Entre 2005 y 2008 el saldo entre nacimientos y defunciones es ligeramente nega-tivo, pero se ve compensado por un saldo migratorio positivo del 7,2 por mil anual. En el período 2013-2018 el contexto es radicalmente diferente, con un incremento natural nulo y una pérdida por migraciones del 3,8 por mil anual.

En los jóvenes-adultos, la relativa estabilidad de los primeros años es reemplazada por una fuerte caída de sus efectivos, del 18,5% entre 2007 y 2016, debida a un efecto de la actual estructura por edades de la población.

216 Los distritos de Barcelona presentan diferencias signifi cativas en la evolución fu-tura de su población. Los distritos de Ciutat Vella, Sant Andreu, Sant Martí, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi, Sants-Montjuïc y el Eixample tendrán al 2016 más residentes que en 2005. Pero en todos ellos la tendencia es a un aumento en los primeros años, seguida de una caída.

Por el contrario, el distrito de Les Corts verá reducido su número habitantes, mien-tras que por su parte, Horta-Guinardó y Nou Barris pierden población en el hori-zonte de la proyección, aún cuando la aumentarán en un primer momento.

Para el conjunto del período 2005-2016, el abanico se mueve entre Les Corts, con una pérdida del 4,5% de residentes, y Ciutat Vella, con una ganancia del 3,4%.

217 Este ranking por distritos se modifi ca si se considera la población joven-adulta. Si bien se reduce en todos los distritos, a pesar del incremento inicial en algunos de ellos, las pérdidas son muy divergentes: en Sarrià-Sant Gervasi se reducen en un 5%, en el Eixample y Sant Martí alrededor del 15%, en Horta-Guinardó y Nou Barris en torno al 21,5%, y en Ciutat Vella en un 24%.

218 El aspecto clave de las desigualdades demográfi cas en el interior de Barcelona son las migraciones, pero también juega un papel diferenciador el componente natural, determinado por el grado de envejecimiento de las pirámides poblacionales. De ahí que, entre 2005 y 2008, sólo los distritos que ahora tienen menos de un 19,5% de personas ancianas presentan crecimientos naturales de signo positivo. Es decir, Ciutat Vella, Sant Andreu y Sant Martí. En los siguientes períodos, la recuperación prevista en los niveles de fecundidad permitirá que Sants-Montjuïc y Sarrià-Sant Gervasi se unan a este grupo.

CAMBIOS EN LAS PAUTAS DE FORMACIÓN Y DISOLUCIÓN DE HOGARES

219 Para conocer la posible evolución de la demanda de vivienda en Barcelona es tanto o más importante estimar la evolución de los hogares que la de la población.


Además de la evolución de la población, en la formación de hogares tiene una importancia determinante los cambios en las formas de convivencia. Un caso para-digmático es el de la ciudad de Barcelona. Entre 1991 y 2001 se redujo su población en un 8,5%. Pero el número de hogares aumentó en un 3%.

Esta aparente contradicción se explica por los cambios en el número de personas que residen en cada hogar, que pasó de 2,8 a 2,5 personas por hogar. Los hogares unipersonales han pasado de los 104.000 en 1991 a los 155.000 de 2001. Los forma-dos sólo por dos personas se han incrementado un 10%, mientras que la evolución del resto de dimensiones ha sido negativa, destacando la caída de los hogares de 4 y 5 personas.

220 El punto clave, por lo tanto, de cualquier proyección de hogares es estimar cuál será la evolución de la propensión de la población a constituir hogares (hombres y mujeres cabezas de hogar). El punto de partida son las proporciones de personas principales por edad observadas en el Censo de 2001. Para hacer las proyecciones de hogares, esas proporciones de 2001 se han modifi cado de acuerdo con los si-guientes supuestos sobre cambios en las pautas de formación de hogares y nuevas necesidades de vivienda:

• En primer lugar, estimamos que en los próximos años se producirá una recupera-ción de la emancipación de los jóvenes. Esto signifi ca romper la anomalía histórica que representa el hecho de que la proporción de jóvenes viviendo en casa de sus padres sea ahora más elevada que en épocas anteriores, y una de las más altas del mundo. Este supuesto representa, en el escenario medio, un aumento de dos puntos porcentuales de la franja de 20 a 24 años (del 8 al 10 por ciento de las personas principales), y de cuatro puntos en la de 25 a 29 años (del 24 al 28 por ciento). Esta recuperación es más intensa en el escenario alto que manejamos en nuestras proyecciones, situándose la principalidad de 20 a 24 años en el 15% y la de los de 25 a 29 años en el 34% en el 2021.

• Asimismo estimamos que aumentará la propensión a la formación de hogares en las edades adultas centrales. Este supuesto es debido básicamente a un efecto derivado de las rupturas de las parejas. Las proporciones de personas principales en los grupos de edad comprendidos entre los 30 y los 59 años se incrementa en dos puntos porcentuales respecto al 2001 en el escenario medio analizado, y de cuatro puntos en el escenario alto.

• Por último, estimamos un incremento de la autonomía residencial de las personas mayores, que se traduce en unas proporciones de personas principales por encima de los 75 años del 62% en el escenario medio, y del 64% en el escenario alto.

FORMACIÓN DE HOGARES Y DEMANDA DE VIVIENDA

221 A partir de estas hipótesis sobre cambios en las pautas de formación y disolución de parejas, la formación de hogares en la ciudad de Barcelona se comportará de la forma que viene refl ejada gráfi camente en el gráfi co 15.


• Se producirá un incremento neto del número de hogares, que se moverá entre los 25.000 del escenario medio y los 45.000 del alto. Esto representa un 4,0 y un 7,1% más de hogares.

• La tendencia es a una desaceleración de la generación neta de hogares desde el momento actual hasta 2016. Así, entre 2005 y 2006 los hogares aumentan en 16.000 en el escenario medio, y en 30.000 en el alto. Por el contrario, en el último bienio, 2015-2016, el saldo neto es casi nulo en los dos escenarios.

• El ritmo de crecimiento de los hogares es superior al de la población. Esto signifi ca que continuará la tendencia a la reducción de la dimensión media de los hogares barceloneses, que pasa de 2,5 personas en 2005 a las 2,42 en el escenario mediano y a las 2,35 personas en el alto, en el año 2016.

222 Traducido a cifras, signifi ca que, a partir de los 640.000 hogares existentes en Bar-celona en 2005, en un escenario constante en el que se mantuviesen los parámetros de comportamiento actuales, el número de hogares llegaría a 660.000 hacia los años 2009-2012, y bajaría a 650.000 en 2016. No se prevé caídas adicionales. Si nos situamos en un escenario mediano de variación de las pautas de comportamiento, el número de hogares aumenta hasta 2012, y después se mantiene, llegando a unos 665.000 hogares en 2016. En el escenario más dinámico el número de hogares llegaría a 685.000 en 2016.

223 Por lo tanto, la demanda de vivienda no frenará de aquí hasta 2016, al menos en el escenario alto de prospectiva. Aun cuando la población de jóvenes no aumente, se compensará con una mayor propensión a vivir por su cuenta. Lo mismo ocurrirá con las personas mayores.

FORMACIÓN DE HOGARES SEGÚN EDAD

224 La tendencia del total de hogares esconde diferentes trayectorias en función de la edad de la persona, tal como se aprecia en el gráfi co 16. El conocimiento detallado de estas diferencias tiene una gran signifi cación para la política de vivienda.

225 La evolución de los hogares con persona principal de 15 a 34 años está condicionada por la estructura de la población hoy existente (efecto estructura). Si se mantiene el actual retraso en la emancipación de los jóvenes, aparece una clara disminución a medio plazo, con una caída del 15% entre 2005 y 2016, tal como se aprecia en el escenario constante del gráfi co 16. Sólo en un contexto de mayor emancipación, como el del escenario alto, se mantienen cifras similares a las actuales, alrededor de 100.000 hogares.

La implementación de políticas de vivienda para los jóvenes, en un contexto de caída estructural de sus efectivos a medio plazo, puede incidir en un incremento de los saldos migratorios en estas edades y/o en un aumento de la emancipación superior al previsto.

226 Los hogares y la demanda de vivienda con persona principal de 35 a 64 años son los que tendrán un mayor aumento. Esto es debido a la presencia de generaciones numerosas y por un efecto inmigración. A más largo plazo su número se estabiliza, con un incremento absoluto entre 30.000 y 39.000 hogares. Dentro de esta etapa del ciclo familiar, los mayores incrementos se dan en las edades adultas, ya que alrededor del 70% tienen persona de referencia de 35 a 49 años, mientras que el resto se sitúa en la franja de 50 a 64 años. (Ver gráfi co 16 en página 77)

227 Finalmente, los hogares con persona de referencia de 65 años y más se caracterizan por un ligero incremento a lo largo del período, a pesar del hecho de que prevemos tasas de autonomía crecientes para este segmento. Esto es una aparente contra-dicción. La ciudad de Barcelona tiene una estructura envejecida de población. Es decir, una proporción anormalmente elevada de personas mayores y ancianas. Este sobreenvejecimiento actual hace que a la larga Barcelona envejecerá menos que otras ciudades.

228 Si de la ciudad de Barcelona pasamos al análisis de sus distritos, los resultados son variados, tal como refl eja en la tabla 7. (Ver tabla 7 en página 78)


• Se prevé un saldo positivo de hogares entre 2005 y 2016. Este saldo oscila entre los 700 de l’Eixample y Les Corts a los 6.300 de Sant Martí, en el escenario mediano, y de los 1.800 de Les Corts a los 9.400 de Sant Martí, en el escenario elevado.

• Este incremento se concentra en el primer período, con saldos positivos en todos los distritos entre 2005 y 2009. Destacan en términos relativos los incrementos de Sant Martí, Sant Andreu y Ciutat Vella.

• Por el contrario, si nos situamos en el escenario mediano, en el período 2013-2016 sólo se observa evolución ligeramente positiva de los hogares en los distritos de Sant Martí, Sant Andreu y Sarrià-Sant Gervasi, añadiéndose los de Horta-Guinardó, Les Corts y Nou Barris si nos situamos en el escenario alto.

NUEVAS NECESIDADES RESIDENCIALES Y RETOS PARA LA POLÍTICA DE VIVIENDA

229 Si establecemos la hipótesis de que todo hogar demanda una vivienda, las estima-ciones sobre evolución del número de hogares en el horizonte de 2016 introducen un fuerte reto para la política de vivienda en Barcelona. E, indirectamente, para la política urbanística, que debe dar respuesta a las nuevas necesidades de alojamiento derivadas de las nuevas tipologías de hogares a través de una oferta de vivienda adecuada.

230 Barcelona constituye un laboratorio excepcional para analizar la relación entre los cambios económicos, demográfi cos, sociales y culturales asociados a la globaliza-ción y nuevas necesidades de vivienda. Esos cambios afectan de forma intensa a la estructura y dinámica de la población, así como a la concepción tradicional del ciclo vital, todo ello relacionado con la vivienda.

La época en que la vivienda y el hogar se asociaban a la formación de una familia tradicional ha dejado paso a una diversidad de situaciones con multiplicidad de recorridos vitales, donde aumentan los hogares unipersonales, sin parentesco y los monoparentales. Estos cambios afectan a la composición de los hogares y a la frecuencia con que se cambia de vivienda durante el curso de la vida. Se producen así fenómenos nuevos que afectan la creación y disolución de hogares, lo que incide sobre la demanda, diversifi cando sus tipologías y creando nuevas necesidades.

231 La política de vivienda en la ciudad tiene que responder al reto que plantean los cambios que estamos observando en las pautas de formación y disolución de ho-gares, tales como una mayor propensión a la formación de hogares en las edades adultas centrales dentro del ciclo de vida, como efecto derivado de una mayor propensión a la ruptura de las parejas, un incremento en la autonomía residencial de las personas mayores, y un aumento de la propensión a formar hogares uniper-sonales.

A esas nuevas necesidades de vivienda, derivadas de los cambios culturales y socia-les en las pautas de formación y disolución de hogares, hay que sumar la presión adicional de demanda que representa la nueva inmigración extranjera.

232 Como veremos en los siguientes apartados, las limitaciones de suelo existentes en la ciudad harán cada vez más necesario y racional una política activa de rehabilitación de las funciones residenciales del parque de vivienda existente, adaptándolo a los nuevos usos y necesidades. Esta adaptación requerirá cambios importantes en la actual planifi cación urbanística.

//10// EL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE Y LA NUEVA OFERTA

233 Como puede verse al fi nal de este Informe Ejecutivo, y recogemos con mayor detalle en los resultados de las encuestas ciudadanas recogidas en la Parte III del Libro Blan-co, existe un estado de opinión ciudadana en Barcelona que percibe que la oferta de vivienda en Barcelona es defi ciente, en cantidad y variedad, para responder a las nuevas necesidades habitacionales que se derivan de las nuevas tipologías de hogares, especialmente el número creciente de familias monoparentales y hogares formados por una sola persona. En esta sección analizaremos con más detalle las características del parque de vivienda existente y de la nueva oferta de los últimos años, intentando responder a la pregunta de en qué medida la oferta responde o no a las nuevas necesidades de vivienda.

234 Este análisis debe partir de una realidad que ya hemos analizado: Barcelona no es ya un sistema residencial en sí mismo, capaz de satisfacer por sí sola la demanda potencial de vivienda de todos sus residentes, sino que constituye una parte de un sistema residencial más amplio, que es el metropolitano. Este sistema residencial más amplio, que abarca al menos hasta la segunda corona metropolitana, sí que se comporta como un sistema residencial completo capaz de satisfacer todas las posibilidades, preferencias y estrategias de los hogares a lo largo de su ciclo vital. Por ello, nuestro análisis de la oferta en Barcelona debe insertarse en el ámbito más amplio del contexto metropolitano.

235 Para analizar la oferta de vivienda de Barcelona, en el contexto metropolitano, distinguimos entre el parque de vivienda y la oferta de vivienda. Mientras la primera es una variable stock que hace referencia a la totalidad de las viviendas, la segunda es una variable fl ujo que considera sólo las viviendas que han entrado en el mercado durante un período determinado (en este caso, 1996-2005), tanto si son de nueva construcción como si son de segunda mano. De esta forma, hay viviendas que no han estado nunca en el mercado, mientras que hay otras que han estado más de una vez.

236 Nuestro análisis de la oferta acentúa el enfoque demográfi co que da a los hogares el papel de agente principal. Son los hogares los que, en cierta medida, eligen las características de sus viviendas. Por lo tanto, conociendo las viviendas que han elegido al cambiar de residencia podemos saber más acerca de las preferencias y motivaciones residenciales de la población.

237 Obviamente, hay que tener en cuenta que las estructuras y las preferencias de una sociedad son dinámicas y pueden cambiar con el tiempo. Una de las virtudes del análisis demográfi co es permitir identifi car si las diferentes características demo-gráfi cas de la población tienen un carácter estable o dinámico. En el primer caso nos encontramos ante un “efecto edad”, es decir, un comportamiento que repiten diferentes ciudadanos en un mismo momento de su ciclo vital, como por ejemplo que el hecho de ser joven fuese relacionado con el acceso a una vivienda más pequeña.

En el segundo, estaríamos en presencia de un “efecto generación”, donde un mismo comportamiento se atribuiría a las tendencias imperantes en un momento deter-minado, es decir, el hecho de que los hogares viejos actuales vivan en viviendas más grandes -o más pequeñas- no signifi ca que los hogares viejos del futuro sigan mostrando el mismo comportamiento. Esta función del análisis demográfi co tiene una aplicación decisiva en la planifi cación de las necesidades futuras de vivienda.


EL PAPEL DE BARCELONA DENTRO DEL SISTEMA RESIDENCIAL METROPOLITANO

238 Los 36 municipios metropolitanos del PEM aparecen como el ámbito territorial de actuación del sistema residencial urbano de Barcelona. Este ámbito reúne las características propias de un sistema residencial urbano.

• Ofrece un conjunto completo de posibilidades de combinación de características demográfi cas, residenciales y geográfi cas (por ejemplo, vivienda de alquiler público para jóvenes en centros urbanos, vivienda unifamiliar periférica de calidad para hogares maduros y de elevado nivel económico).

• Está geográfi camente localizado (al margen de que su delimitación más exacta requiera mayor análisis).

• Es intrínsicamente dinámico (los fl ujos de movilidad residencial se pueden inter-pretar como movimientos de los hogares entre tipos de residencias) y sujeto a cambio temporal (las defi niciones de tipos residenciales no son estáticas).

La ciudad de Barcelona cumple todo un conjunto de funciones importantes dentro de este sistema residencial. El objeto de nuestro estudio, en este aspecto, ha sido identifi car los rasgos distintivos de Barcelona dentro del sistema residencial me-tropolitano.

239 La especialización que aporta el modelo de ciudad existente en Barcelona al sistema residencial metropolitano se puede resumir en tres rasgos: centralidad dentro del sistema metropolitano; antigüedad del parque y especialización, aunque con ten-dencia decreciente, en alquiler. Todo ello en combinación con un perfi l demográfi co envejecido. Estos rasgos se han mantenido a lo largo de todo el período 1990-2005, aun cuando, como veremos a continuación, en los últimos años estamos asistiendo a la ruptura de algunas de esas tendencias.

240 Así, parece haberse frenado la tendencia a la baja en la proporción de viviendas de alquiler, cobrando nuevo empuje esta tipología. Por otro lado, se ha roto la tendencia al crecimiento de las viviendas de más de 100 m2, observándose en los últimos años un mayor crecimiento de las viviendas de menos de 50 m2 y, especialmente, de las de 71 a 80 m2. Estas nuevas tendencias tienen mucho que ver con los cambios en los comportamientos sociales y las pautas demográfi cas de los últimos años.

ESPECIALIZACIÓN EN VIVIENDA ANTIGUA, OCUPADA POR PERSONAS MAYORES

241 Barcelona está especializada, dentro del sistema residencial metropolitano, en vi-vienda antigua, principalmente en los distritos centrales.

242 En las viviendas más antiguas viven, en general, los hogares más viejos. No obstante, se observa de forma creciente la presencia en este tipo de viviendas de hogares de reciente constitución y, especialmente, de hogares monoparentales y unipersonales. En Barcelona es normal el binomio entre vivienda antigua y estas nuevas formas de familia (13,5%), mientras que en el entorno metropolitano es sólo el 3,4%.

243 Como espacio de concentración de viviendas antiguas, Barcelona, además, con-centra hogares viejos. Esta asociación entre vivienda antigua y personas de edad avanzada puede resultar problemática si la antigüedad de la vivienda está asociada a problemas de calidad y la edad del hogar implica ciertos niveles de fragilidad, como así ocurre. Más del 11% de todos los hogares de Barcelona, 67.000 en valor absoluto, están encabezados por una persona de más de 65 años.

244 Utilizando las cifras del Censo, la antigüedad media de la vivienda del municipio de Barcelona en 2001 era de 49,3 años, signifi cativamente por encima de los munici-pios metropolitanos del entorno. Utilizando los datos sobre viviendas ocupadas de la ECVHP, la antigüedad era un poco menor (43,1 años). El 22,5% eran anteriores a 1950, el 10,6% de los años cincuenta, el 27,6% de los años sesenta, el 27,5% de los setenta, el 8,1% de los años ochenta y el 3,8% de los años noventa (vivienda nueva). Este porcentaje de vivienda nueva ocupada de Barcelona es inferior al de la primera corona (8,3%), y sobretodo al de la segunda corona (16,7%).

245 Con datos de la ECVHP de 2005, las viviendas construidas entre los años 2000 y 2005, y que están ocupadas, representan tan sólo el 2,3% del total del parque de viviendas ocupado. El grueso del parque ocupado de Barcelona continúa siendo el que se construyó en las décadas de los sesenta y de los setenta, y representan casi la mitad del total del parque de viviendas ocupado (47,7%).

246 Dentro de Barcelona existe una cierta heterogeneidad relacionada con el proceso histórico de producción del espacio edifi cado. El parque más antiguo se sitúa en los distritos centrales de Ciutat Vella (98 años) y el Eixample (61 años), mientras que distritos como Nou Barris (38 años) o Les Corts (36 años) se sitúan en el mismo nivel que municipios de la primera corona como Badalona o L’Hospitalet de Llobregat.

247 El 95% del parque de vivienda ocupado de Barcelona eran pisos y un 4% eran vivien-das unifamiliares. Esta distribución prácticamente se ha mantenido constante desde el año 1990. Por el contrario, en la primera corona y, principalmente en la segunda, el porcentaje de pisos era inferior (86,2% y 64,5%, respectivamente). En la segunda corona una de cada tres personas (34,3%) vivía en viviendas unifamiliares.

ESPECIALIZACIÓN EN VIVIENDA DE CALIDAD, EN UN CONTEXTO DENSO

248 Barcelona se ha especializado también, dentro del sistema residencial metropolita-no, en vivienda relativamente grande pese a encontrarse en un entorno de elevada densidad. La superfi cie mediana, según el Censo de la vivienda, en Barcelona era de 77,1 metros cuadrados en 2001, dato que se sitúa en un punto intermedio de los valores de los municipios cercanos.

249 Si utilizamos los datos de la ECVHP vemos cómo la superfi cie media del parque de vivienda ocupada en Barcelona (85,1 m2) es superior a la de la primera corona (80,2 m2), pero muy inferior a la de la segunda corona (104,8 m2). La superfi cie ocupada se ha incrementado en todos los ámbitos de la región metropolitana entre los años 1990 y 2000.

250 Una tercera parte (34,4%) de las viviendas ocupadas tenía menos de 70 m2 en 2000. Entre los años 1990 y 2000 ha aumentado el porcentaje de viviendas ocupadas de más de 100 m2, mientras que ha disminuido el de menos de 70 m2. Sin embargo, en los últimos años se ha producido una ruptura de esta tendencia.

251 La heterogeneidad interna del municipio de Barcelona en cuanto al tamaño me-dio de la vivienda es importante. Los extremos son Ciutat Vella (con las menores superfi cies, 64,7 m2 de media) y Sarrià-Sant Gervasi (con las mayores, 108,7m2), según datos del Censo. Este distrito forma un eje de grandes viviendas que va de Les Corts hasta Sant Cugat. En el extremo inferior de la distribución de superfi cies, Nou Barris, Sant Andreu y Sants se asemejan a la situación de los municipios contiguos de Santa Coloma, L’Hospitalet de Llobregat o Cornellà.

252 La edad de las personas principales de los hogares está muy relacionada con las superfi cies de las viviendas que ocupan. Hay una curva en forma de campana muy clara que pone de manifi esto un efecto edad en los jóvenes y un efecto genera-cional. Las viviendas más grandes tienden a estar ocupadas por hogares maduros,


mientras que las viviendas pequeñas tienden a ser ocupadas por hogares jóvenes o por hogares viejos.

253 Mientras que en el caso de los jóvenes la tendencia a ocupar viviendas más pe-queñas parece responder a un claro “efecto edad” (a causa de que, de entrada, en el inicio de su ciclo residencial, ocupan viviendas más accesibles, económicamente hablando) la propensión observada de los mayores a ocupar viviendas más peque-ñas tiene un importante componente de “efecto generacional” (los hogares viejos ocupan viviendas pequeñas porque siempre las han ocupado, teniendo en cuenta la relativa estabilidad residencial de los hogares). Esto apunta a la posibilidad de que los hogares del futuro tengan una relación más favorable con la superfi cie residencial, y, por tanto, con la calidad.

UNA CIUDAD O MUY BAJA O MUY ALTA, PERO HOMOGÉNEA

254 El análisis de las alturas de los edifi cios que forman el parque de vivienda existente en la ciudad elaborado por el Centro de Política del Suelo y Valoraciones de la UPC nos permite obtener otra imagen de Barcelona. En lo que respecta a alturas, las dos tipologías más numerosas existentes en la ciudad son, por un lado, las edifi caciones más bajas (de planta baja y de planta baja más 1), que representan un 33,71% del total y, por el otro, las más altas (a partir de planta baja más 7), que ascien-den al 15,63%. Por tanto, las edifi caciones de los extremos de alturas representan 49,34%.

255 Sin embargo, si observamos las alturas medias por distritos se puede constatar que Barcelona es una ciudad homogénea. Esto signifi ca que dentro de cada distrito hay cierta mezcla de tipologías.

NUEVA PREFERENCIA POR VIVIENDAS MÁS PEQUEÑAS

256 En los últimos años se ha roto la tendencia que se venía observando desde el año 2000 al crecimiento de las viviendas de mayor tamaño, especialmente las de más de 100 m2, y a la disminución de las viviendas menores a 50, 60 y 70 m2.

257 Esta tendencia se ha roto coincidiendo con el fuerte incremento de los precios inmobiliarios. Los datos de la ECVHP de 2005 muestran que, por primera vez desde 1990, el porcentaje de viviendas ocupadas de más de 100 m2 se reduce fuertemente (del 21,6% en el año 2000 a un 16,8% el año 2005; es decir, una bajada de casi cinco puntos). Esta reducción sitúa el porcentaje de viviendas ocupadas de más de 100 m2 en el año 2005 en el más bajo de todo el período analizado en nuestro estudio (1985-2005).

258 Este descenso en el porcentaje de viviendas de más de 100 m2 se ve compensado por el incremento de las viviendas de menos de 50 m2 (del 5,8% en 2000 al 6,6% en 2005) y, sobre todo, por el aumento del porcentaje de viviendas de 61 a 70 m2, que pasa de un 15,9% el año 2000 a un 18,6% 2005, rompiendo e invirtiendo una tendencia a la baja desde el año 1990.

259 Estamos, por tanto, asistiendo a una ruptura de tendencia en las características de la vivienda ocupada en la ciudad de Barcelona. Ruptura que, por un lado, acentúa la especialización de Barcelona en la oferta de vivienda de alquiler en el núcleo central del sistema residencial metropolitano y, por otro, modera su papel como oferta especializada en vivienda de gran tamaño.

260 Las causas de esta ruptura tienen mucho que ver tanto con el aumento de los precios como con las nuevas pautas y demandas sociales. La tendencia al aumento de hogares unipersonales, derivada de la emergencia de nuevas formas de hogares

(jóvenes que se emancipan, solteros, hogares formados a partir de separaciones matrimoniales y otras) parece ser la principal causa del aumento de demanda de viviendas de tamaño medio o bajo.

ESPECIALIZACIÓN RELATIVA DE BARCELONA EN VIVIENDA DE ALQUILER

261 Barcelona muestra una elevada especialización en vivienda de alquiler. Dentro de la propensión general española y catalana al régimen de propiedad, la mayor intensi-dad relativa en Barcelona de la presencia del alquiler puede servir como un indicador de comportamientos diferenciados respecto a los del resto de Catalunya.

262 Utilizando las fuentes del Censo, el 28,4% de las viviendas ocupadas en el año 2001 eran de alquiler. Esta cifra está muy por encima de los niveles medios del resto de municipios metropolitanos.

263 Sin embargo, esta cifra ha ido descendiendo a lo largo de los últimos veinticinco años. Según la ECVHP, el alquiler cayó entre 1990 y 2000 en 11,6 puntos porcentua-les. Esta reducción pone de manifi esto la intensidad de la “cultura de propiedad” que ha dominado las preferencias de los barceloneses, y, más en general, de los españoles durante la última década. Aún así, Barcelona es el ámbito donde el régimen de propiedad es menor en todos los años de la comparación.

264 Cuanto más antiguo es el parque de viviendas, más unidades encontramos en alquiler. Un 43,5% de las viviendas construidas antes del año 1900 están en este régimen; sin embargo, sólo un 6,6% de las viviendas ocupadas construidas después del año 2000 lo son.

265 Entre los años 1996 y 2000 la oferta de viviendas de alquiler de reciente construc-ción ha sido muy inferior a la oferta de vivienda de compra. Esto ha provocado que el parque de vivienda de alquiler haya experimentado un descenso relativo entre los años 1990 y 2000, pasando de un 34,4% a un 22,8%. A pesar de este descenso relativo, la oferta de vivienda de alquiler entre los años 1996 y 2000 ha supuesto el 30% de la oferta total. Esta aparente contradicción tienen su explicación en el hecho de que las viviendas de alquiler tienen una mayor rotación; es decir, entran en el mercado de vivienda con más frecuencia que las viviendas en propiedad.

266 La oferta de vivienda de alquiler y en propiedad presenta unas características muy diferenciadas, sobre todo por lo que hace referencia a la antigüedad y a la superfi cie. Las viviendas de alquiler que se han ofertado en Barcelona eran mayoritariamente más antiguas y tenían unas dimensiones más reducidas que las viviendas en pro-piedad.

267 Si se compara la oferta de vivienda de Barcelona con la de la primera y la segunda corona, observamos lo siguiente:

• El 42,4% de la oferta de vivienda de la región metropolitana entre los años 1996 y 2000 se ha producido en la segunda corona. En Barcelona y en la primera corona la oferta ha sido del 27% y del 29,8%, respectivamente. Pero dados los niveles de saturación urbanística (que relaciona el suelo urbano con el suelo total) de los dife-rentes ámbitos territoriales, el esfuerzo de oferta ha sido superior en Barcelona.

• En Barcelona se ofrece más vivienda de alquiler (30,6%) que en la primera y la segunda corona (10,4% en los dos ámbitos).

• La superfi cie de las viviendas que se han ofertado en Barcelona y en la primera corona ha sido muy parecida. Sin embargo, en la segunda corona la superfi cie ha sido muy superior a la de los demás ámbitos, sobre todo debido a que una cuarta parte de la oferta ha sido de viviendas unifamiliares.


• El porcentaje de viviendas nuevas que se han ofertado en Barcelona ha supuesto un 19% del total de la oferta del AMB. Esta cantidad ha sido muy inferior a la de la primera corona y, sobre todo, a la de la segunda corona (28,3% y 47,7%, respectivamente).

• En cuanto a la tipología de la vivienda, el porcentaje de pisos que se han ofertado en Barcelona entre los años 1996 y 2000 (97,6%) ha sido muy superior al de la primera corona (82,9%) y, sobre todo, al de la segunda corona (73%).

268 La comparación de la oferta de vivienda en la región metropolitana de Barcelona nos ofrece las siguientes conclusiones:

• En Barcelona se ofrecen más viviendas de alquiler que en la primera y la segunda corona. Las viviendas ofrecidas en alquiler son más antiguas y de dimensiones más reducidas que las de compra.

• Las viviendas que se ofrecen en la primera corona tienen las mismas dimensiones que en Barcelona, pero son más nuevas y en régimen de propiedad.

• Las viviendas que se ofrecen en la segunda corona son más nuevas y grandes que las de Barcelona y la primera corona. La mayor superfi cie se debe a que una cuarta parte de esta oferta de la segunda corona lo constituyen viviendas unifamiliares.

RUPTURA DE UNA TENDENCIA: EN LOS ÚLTIMOS AÑOS SE HA FRENADO EL DESCENSO DEL PARQUE DE ALQUILER

269 Entre los años 1985 y 2000 se había producido un incremento (con variaciones anuales al alza) del porcentaje de viviendas en régimen de propiedad y un descenso en el régimen de alquiler. Sin embargo, en el año 2005 se ha roto esa tendencia, y aproximadamente un cuarto de las viviendas son en régimen de alquiler.

270 No es posible, sin embargo, con los datos existentes, conocer con exactitud de donde viene ese mayor parque de vivienda en alquiler. Dado que sólo el 6,6% de las viviendas ocupadas construidas después de 2000 están en régimen de alquiler, mientras que un 93,4% son en régimen de propiedad, la estabilización y ligera corrección al alza que ha ocurrido entre 2000 y 2005, en el régimen de tenencia de alquiler, se debe al parque de viviendas más antiguo que se ofrece en este régimen.

271 En el interior del municipio existe una importante heterogeneidad. En Ciutat Vella el 58% de hogares viven en alquiler. En la banda baja está Nou Barris y Sant Martí, que en el año 2001 presentaban porcentajes inferiores al 20%, similar a los del entorno metropolitano. Pero estos datos tienen que haber cambiado signifi cativamente con las migraciones interiores provocadas por la nueva población inmigrante extranjera que ha entrado en los últimos años.

272 Por lo tanto, la presencia de alquiler signifi ca, en principio, un parque antiguo y una edad avanzada de los ocupantes. Esto es así, como testimonio de una situación antigua, a través de un sistema de renta limitada.

273 No obstante, se apunta con claridad la opción del alquiler como vía de inserción residencial de los jóvenes emancipados y otras formas de hogares. Esto viene suge-rido por el hecho de que, con la excepción de Ciutat Vella, hay una clara ausencia de parejas en viviendas de alquiler.

FUERTE DINAMISMO DEL MERCADO DE REPOSICIÓN

274 Si comparamos el número de viviendas que se construyen, tanto en el área metropo-litana de Barcelona como en el conjunto de España, con el número de transacciones de compra y venta de viviendas que se llevan a cabo en un año, la desproporción entre esas variables lleva a la conclusión de que el mercado de reposición está teniendo un fuerte dinamismo. Así, para Barcelona, actualmente se venden unas cincuenta mil viviendas, de las cuales sólo unas cuatro mil quinientas son de nueva construcción.

275 Ese mercado de reposición se alimenta del proceso de cambio de vivienda que está teniendo lugar, impulsado especialmente por la presión desde abajo provocada por la nueva inmigración. Quien tiene un piso que compró barato y por el cual ahora el mercado da un elevado valor, lo vende y se endeuda, igual que una pareja joven, para acceder a una vivienda mejor. Este movimiento de cambio y rotación, en general de sentido ascendente, permite explicar una gran parte del dinamismo residencial en Barcelona.

276 Ese movimiento está impulsado por la integración de los nuevos inmigrantes en el ámbito de Barcelona y de su área metropolitana. La integración de la inmigración tiene la vivienda como eje central. En el momento de llegada, el inmigrante acos-tumbra a ser acogido en la vivienda de familiares o conocidos ya residentes aquí. La segunda fase, es el alquiler, una vez ha encontrado trabajo. La tercera etapa en este ciclo es la compra de una vivienda de segunda mano, coincidiendo con la estabilidad laboral y familiar. La cuarta y última fase aparece en el momento de la consolidación económica, con la adquisición de una vivienda nueva o de mayor calidad. Este ciclo de la vivienda del inmigrante es el que está alimentando el fuerte mercado de reposición que se observa en Barcelona.

277 El dinamismo de este mercado de reposición lleva asociado otro fenómeno que es el de la sustitución de la población autóctona por la nueva población inmigrante, proceso que tiene que estar siendo importante, aunque no lo podamos medir hasta tener los datos del nuevo censo de población.

278 Sin embargo, como vimos más arriba, este proceso se está produciendo sin que se produzcan fenómenos preocupantes de segregación poblacional.

LA VIVIENDA COMO INVERSIÓN

279 La percepción social generalizada de que la inversión en vivienda siempre ha sido un buen refugio para el ahorro se ha visto fortalecida en los últimos años por la caída del esfuerzo fi nanciero (descenso tipos de interés y alargamiento plazos) necesario para comprar una vivienda. El resultado ha sido una acentuación de la cultura de la propiedad en el acceso a la vivienda. Esto ha provocado una acumulación, posiblemente excesiva, del ahorro familiar en el sector inmobiliario.

280 La revalorización de la vivienda ha sido a lo largo de los últimos años superior a la rentabilidad de la Bolsa y de otros activos fi nancieros y reales. Esto ha hecho del sector residencial una importante fuente de inversión especulativa (comprar para vender). Los excesos de tesorería se han canalizado en muchos casos hacia este sector, a la espera de rentabilidades elevadas. El resultado ha sido también una acumulación probablemente excesiva de capital en el sector.

281 Los inversores extranjeros han entrado también en esta actividad, y ahora es fre-cuente ver como acuden a las subastas de edifi cios en Barcelona, convencidos de que existen buenas oportunidades.

282 Aunque no hay datos ofi ciales, en el sector se estima que casi una cuarta parte de las nuevas promociones de vivienda se venden a inversores.


283 Todo esto ha contribuido a presionar al alza los precios de la vivienda, generando una sobrevaloración que instituciones solventes, como el Banco de España, estiman puede ser de un 20 ó 25%. Que esa sobrevaloración de los precios actuales de la vi-vienda en España acabe convirtiéndose o no en una “burbuja” inmobiliaria depende fundamentalmente de cómo hayan fi nanciado los inversores esas compras y del comportamiento que puedan tener en el futuro, en el momento en que se produzca un encarecimiento sostenido de los tipos de interés y se ralentice el crecimiento económico.

284 Pero no existen datos que permitan conocer si la compra de vivienda como inversión se hace o no mediante endeudamiento. Si fuese así, la fi nanciación mediante crédito de la inversión especulativa de vivienda podría, en un entorno de tipos crecientes de interés y de ralentización del crecimiento, llevar a ventas precipitadas que pre-sionasen los precios a la baja. Pero, hoy por hoy, no se da la combinación de esos dos factores.

285 Dado que, como veremos a continuación, el volumen de viviendas vacías es rela-tivamente escaso, la compra de vivienda de nueva construcción por motivos de inversión tiene que estar siendo la fuente de vivienda en alquiler que se ha puesto en el mercado en estos últimos años.

286 Esta es la opinión generalizada en el sector inmobiliario, que considera que todo inversor especulativo (el que compra para vender) primero da una “pasada” a la vivienda poniéndola en alquiler para rentabilizar la espera.

VIVIENDAS VACÍAS Y SEGUNDAS RESIDENCIAS

287 Las viviendas vacías, y las segundas residencias, en la ciudad de Barcelona son men-cionadas con frecuencia como un fenómeno preocupante y hasta alarmante. Se las considera, por parte de muchas personas, como una de las causas del problema de la vivienda y, en cualquier caso, como un despilfarro de un recurso escaso (suelo) con consecuencias sociales negativas.

288 Sin embargo, la intensidad de esta tipología y su importancia como causa del pro-blema de la vivienda es apreciada de forma muy diferente por los distintos colectivos ciudadanos consultados para la elaboración de este Informe. Como puede verse con mayor detalle en la Parte III del Libro Blanco, la mayoría de personas consultadas en nuestra Encuesta a líderes de opinión no comparte la idea de que pueda existir una gran bolsa de viviendas vacías en Barcelona. Es más, para muchos de ellos se trata de un tópico o, aún más, de una “leyenda urbana”, aunque este término pueda parecer provocador para otros. Sin embargo, dentro de la Comisión de vivienda del Consell de Ciutat esa posibilidad cuenta con mayor número de partidarios.

289 La aplicación del criterio de racionalidad económica parece apoyar la idea de que esa bolsa, de existir, no puede ser muy grande. La razón es que un piso vacío, en un mercado de alquiler escaso y con precios elevados, es una inversión a la que no se le está sacando el rendimiento posible. Aun en el caso de compra de vivienda por motivos de inversión, la opinión de los expertos del sector consultados señala que lo normal en esos casos es hacer lo que en el sector se conoce como “hacer una pasada”, es decir, alquilarlo temporalmente, posponiendo su venta contando que el valor de la vivienda sube. Este argumento lleva a pensar que el número de pisos vacíos no puede ser muy elevado y que, en todo caso, no es una de las causas del problema de la vivienda.

290 En todo caso, parece improbable que las cifras que se publican puedan ser ciertas. Volúmenes cercanos a los tres millones en España y medio millón en Cataluña están fuera de todo orden de magnitud razonable, incompatible con un funcionamiento adecuado de los mercados de vivienda.

291 Hay que tener en cuenta que el buen funcionamiento del mercado de vivienda, especialmente en los casos de vivienda de alquiler, requiere la existencia de un stock de vivienda temporalmente vacía que, de acuerdo con los parámetros usuales, se puede estimar en un cinco por ciento del stock total de vivienda existente en cada momento. Sucede en el mercado de la vivienda como en otros mercados, como es el caso del mercado de trabajo, donde “paro friccional” de alrededor del 5% es compatible con la noción de pleno empleo. Por otro lado, hay que tener en cuenta también la existencia de un cierto número de viviendas que, por sus condiciones de falta de habitabilidad, permanecen desocupadas, están en fase de rehabilitación o han cambiado de uso.

292 Aunque sería de enorme interés conocer con precisión la cuantía y la localización de las viviendas vacías en Barcelona, existen muchos obstáculos para poder tener un conocimiento preciso de esta realidad. En primer lugar, los datos del Censo se cono-cen con mucho retraso. Por otro lado, existen problemas metodológicos importantes a la hora de discernir, en el Censo de viviendas, que es lo que hay que entender por vivienda vacía o desocupada y segunda residencia o vivienda secundaria.

293 Las defi niciones que utiliza el INE para clasifi car las viviendas según su uso son en principio claras. Una vivienda familiar se considera secundaria cuando se utiliza so-lamente parte del año, de forma estacional, periódica o esporádica y no constituye residencia habitual de una o varias personas. Por el contrario, el INE considera que una vivienda se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona, ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. En este caso se trata de viviendas desocupadas. El criterio está claro, pero el encasillamiento de una vivienda no principal en la casilla de vivienda vacía o vi-vienda secundaria depende del criterio concreto del “agente censal” en el momento en que visita esa vivienda.

294 En relación con esta difi cultad para distinguir la que es vivienda vacía de la vivienda secundaria, no principal o segunda residencia, hay que tener en cuenta que la bi-bliografía especializada, así como los propios responsables de los Censos y Padrones ofi ciales, insisten en la difi cultad por parte del agente censal de discernir entre una y otra tipología, dado que no siempre es posible disponer de un buen informador que aclare la naturaleza concreta de la vivienda no principal. De ahí que, a nivel de cada vivienda concreta, la distinción entre vivienda principal y no principal sea más fi able que la distinción entre vivienda secundaria y vivienda vacía.

295 Para acercarnos a un conocimiento más preciso de esta realidad en el municipio de Barcelona, en la elaboración del Libro Blanco hemos manejado estudios previos del Gabinete Técnico de Programación del Ayuntamiento de Barcelona, y, por otro lado, hemos llevado a cabo una investigación sobre las segundas residencias, en el municipio y en el área metropolitana de Barcelona, a partir de los datos del Censo de población y viviendas de 2001. Algunos resultados de ese estudio son los siguientes.

LAS SEGUNDAS RESIDENCIAS Y LOS EMPADRONAMIENTOS ATÍPICOS

296 El análisis que hemos llevado a cabo sobre las segundas residencias, a partir de la información que contiene por primera vez el Censo de población de 2001 sobre viviendas secundarias y sus usuarios, nos permite tener un mejor conocimiento de las segundas residencias en el área del PEM, su incidencia, su localización y su uso; de las características de los que disponen de una segunda residencia dentro del mismo municipio en el que residen; de las características de la población del área metropolitana que disponen de una segunda residencia en el resto de Cataluña; de la importancia que parece tener el ciclo de vida en este patrón de conducta residencial; o de las segundas residencias que el resto de catalanes tienen en el área metropolitana y, en particular, en el municipio de Barcelona.


297 No se dispone, sin embargo, de información sobre las segundas residencias en Barcelona de ciudadanos extranjeros no residentes en España. Toda la riqueza de esta información puede verse con mayor detalle en el capítulo 3, apartado D, de la parte II del Libro Blanco.

298 Dentro del área metropolitana de Barcelona, aproximadamente una de cada cinco viviendas está considerada como no principal. Un tercio de estas viviendas ha sido defi nida por el agente censal como secundaria, y los dos tercios restantes como desocupada. En el conjunto de Cataluña la cifra de viviendas no principales es ma-yor, pero las viviendas secundarias dominan sobre las ofi cialmente desocupadas.

299 Dentro de la ciudad de Barcelona, el número de viviendas que han sido consideradas por el agente censal como secundarias es de 57.719 viviendas. Es decir un 7,5% del total. Pero esta cifra, aun siendo importante, se sitúa en valores similares a los de otras grandes ciudades españolas como Madrid (7,7%), Valencia (7,0%), Sevilla (7,2%) o Zaragoza (8,1%).

300 Dentro del área metropolitana, la principal localización de la vivienda secundaria se da en la zona periférica, como son los casos de Castelldefels, Gavà, Tiana, Mongat, Begues, Corbera de Llobregat, Cervelló, Santa Coloma de Cervelló y Torrelles de Llobregat. En el extremo contrario, encontramos los municipios más poblados de los alrededores de Barcelona, donde la vivienda secundaria se sitúa alrededor del 1% del total.

301 Saber a que responden estas viviendas no principales no es tarea fácil, y, con los datos existentes, sólo se puede abordar de forma muy parcial, cruzando los datos del censo de viviendas con los del censo de población. Hemos construido un índice de cobertura que expresa la relación entre el número de hogares españoles que afi rman disponer de una segunda vivienda en alguno de los municipios del PEM, con el número total de residencias secundarias que han sido asignadas por el agente censal. El índice de cobertura para la ciudad de Barcelona es de los más bajos, alrededor del 32,5%. Pero hay que tomar con cuidado este indicador, por los motivos que se señalan en el capítulo correspondiente.

302 ¿Cuáles son las características que tienen los hogares que afi rman disponer de una segunda vivienda en alguno de los 36 municipios del PEM? Hay que destacar que un elevado número de viviendas secundarias están ocupadas por residentes del mismo municipio. La regla es que cuanto menos turísticos son los municipios, más viviendas secundarias hay ocupadas por residentes del propio municipio.

303 ¿Quiénes son, o cómo son, los que tienen alguna segunda residencia en el PEM y, en particular, en Barcelona y provienen del resto de Cataluña? En total había 12.226 hogares catalanes de fuera del PEM que disponen de una segunda residencia en el área metropolitana. En estos hogares viven 28.297 personas. Afecta, por tanto, sólo a un 1% del total de hogares de Cataluña. Pero es signifi cativo ver cuales son las comarcas donde se produce mayor concentración de hogares que dicen disponer de una segunda residencia en el PEM. Se trata de las comarcas pirenaicas poco pobladas, como el Pallars Sobirà, la Cerdanya, el Pallars Jussà, l’Alta Ribagorça y el Ripollès, en las que más de un 3% de los hogares registrados dicen tener segunda residencia en Barcelona.

304 Esta distribución territorial tan peculiar nos da pistas importantes sobre este colecti-vo y de cuáles deben ser sus características. Se trata, muy probablemente, de lo que se conoce como “empadronamientos atípicos”, es decir, aquellos individuos que, por diferentes motivos, no viven en la residencia donde constan como empadronados, sino en la que consta como secundaria dentro del PEM y, más en concreto, en Barcelona.

305 Si esta hipótesis que manejamos es cierta, no nos encontramos ante hogares cata-lanes de fuera de Barcelona que disponen de una segunda residencia en Barcelona,

sino todo lo contrario. Se trata de individuos residentes en Barcelona, o algún municipio PEM, que dispone de segunda vivienda en alguna de estas comarcas pirenaicas y que, por los motivos que sea, se ha empadronado en su vivienda secundaria, afi rmando que disponen de una segunda vivienda en Barcelona.

Que esto es así se confi rma de forma indirecta al comprobar que se trata de indi-viduos que no forman hogares unipersonales, sino que es un único individuo de la unidad familiar el que se empadrona, que son jóvenes con estudios universitarios, que se declaran directivos/gerentes, altos funcionarios, profesionales o técnicos con una posición económica desahogada. Por lo tanto, parece que hay indicios racionales para concluir que el número de viviendas de Barcelona, que tienen la función de vivienda secundaria de alguno que reside fuera del área metropolitana, es más bien escaso y que lo que estamos observando es un fenómeno diferente al de la vivienda secundaria, aun cuando los datos ofi ciales nos lo muestren cómo tal, o incluso como vivienda vacía.

306 Se observa asimismo la presencia creciente de extranjeros que trabajan en sus países y viven aquí durante temporadas, atraídos por las condiciones de Barcelona y su oferta variada de servicios. Son los que en el lenguaje del sector se conocen como “profesionales nómadas”, gente rica de países ricos que se instalan en España, tanto en el interior de ciudades como Barcelona, como en la costa. Sin embargo, no existen datos fi ables que permitan un análisis similar al de las segundas residencias en Barcelona de ciudadanos españoles.

VIVIENDAS VACÍAS EN BARCELONA: ¿TANTAS COMO SE DICE?

307 Como se ha señalado anteriormente, aproximadamente una de cada cinco viviendas del área metropolitana de Barcelona está considerada por el agente censal como no principal. Un tercio de estas viviendas ha sido defi nida como secundaria, y a ellas nos acabamos de referir. Los dos tercios restantes han sido consideradas como desocupadas por el agente censal. En el conjunto de Cataluña la cifra de viviendas no principales es mayor que en Barcelona, pero, a diferencia del área metropolitana, las viviendas secundarias dominan sobre las ofi cialmente desocupadas.

308 La distribución de las viviendas consideradas vacías dentro del área metropolitana de Barcelona no sigue una lógica tan clara, como acabamos de ver que sigue la distribución de las viviendas secundarias. Destacan algunos municipios, como Sant Cugat, Montcada i Reixac o Ripollet, donde una de cada cinco viviendas ha sido consideradas por el agente censal como vacía.

309 La cifra ofi cial de viviendas vacías en la ciudad de Barcelona es también importante: 100.771 viviendas, que representan un 14% del total. Destaca especialmente el dis-trito de Ciutat Vella, donde una de cada cuatro viviendas se encontraba desocupada. Pero, como sucedía en el caso de las viviendas secundarias, también en el caso de las viviendas vacías la proporción de Barcelona es relativamente similar a la que se encuentra en otras grandes ciudades españolas.

310 Sin embargo, parece imposible que esta cifra sea a todas luces una imagen fi el de la realidad del mercado de vivienda. La única manera de tener una imagen más fi el es mediante investigación directa sobre este tipo de viviendas consideradas vacías en el censo ofi cial. A tal fi n, hemos manejado un estudio interno del Gabinete Técnico de Programación con un trabajo de campo mediante visitas personales a una muestra de 1.000 viviendas (de un universo de 85.400 viviendas consideradas vacías), que con anterioridad habían estado ocupadas según el Padrón Municipal en abril de 2001. Hemos comparado este estudio con otro llevado a cabo por el Gabinete de Estudios Urbanísticos del Ayuntamiento de Barcelona en el año 1997, de tal forma que podamos tener una visión de la evolución en el tiempo de esta tipología de vivienda en Barcelona.


311 Del total de 1.000 viviendas consideradas ofi cialmente vacías se descontaron inicial-mente las que, por diferentes motivos, no se pueden considerar viviendas vacías ni ocupadas, ya sea por haber cambiado de uso y estar ahora destinadas a actividades económicas (ofi cinas, locales comerciales, almacenes, etc.), por haberse adjuntado a otras viviendas, por haber sido derruidas u otros motivos similares. Representaban en conjunto el 11,8% de la muestra. De las 882 viviendas vacías restantes, se encon-tró que 661 estaban realmente ocupadas (74,94% de las consideradas vacías) y 221 estaban realmente vacías, lo que representa el 25,06% de la muestra considerada. Aplicando estos porcentajes al total de viviendas consideradas ofi cialmente vacías, resulta que estas eran en Barcelona, en el momento de realizar la investigación de campo, 18.874 (teniendo en cuenta, además, que en esta cifra se incluyen viviendas que, de hecho, no pueden estar ocupadas, ya sea porque estaban en proceso de rehabilitación, en estado ruinoso o no habitable).

312 Estas 18.874 viviendas realmente vacías en Barcelona representaban el 2,82% del total del stock de viviendas existentes, según el Censo de vivienda de la ciudad. Esta cifra es inferior al 5% de desocupación friccional que podría considerarse necesaria para facilitar la movilidad y el funcionamiento del mercado residencial. Y es inferior también al 4,5% de viviendas vacías encontradas en el estudio de 1997, realizado también mediante visitas personales, de una muestra de 500 viviendas sobre un universo de 78.857 viviendas vacías del Padrón de 1996. Estas cifras no avalan por tanto la idea de la existencia de un stock elevado de viviendas vacías en Barcelona, sino todo lo contrario.

313 La situación podría haber evolucionado en estos últimos años hacia la reducción del número de viviendas vacías en Barcelona. Esta conclusión viene sugerida por el hecho de que la fuerte presión inmigratoria de los últimos años ha tenido que proyectarse sobre el escaso parque de viviendas vacías existentes, dado que la oferta de nueva construcción en la ciudad de Barcelona es muy inferior al aumento de población en estos años.

314 De hecho, es muy probable que, debido a esta presión inmigratoria, más que ante una situación de elevada cantidad de vivienda vacía nos encontremos con que se están ocupando viviendas que no tienen las condiciones de habitabilidad necesa-rias. El aumento del alquiler que señala la ECVHP 2005 nos lleva a pensar que el volumen del parque de viviendas vacío de Barcelona se ha reducido. De lo contrario, es inexplicable de donde salen esas nuevas viviendas en alquiler. Probablemente lo que ha entrado nuevo en el mercado de alquiler no son viviendas anteriormente vacías, sino viviendas que estaban en condiciones de no habitabilidad.

CONFIRMANDO UNA PERCEPCIÓN: INADECUACIÓN DE LA OFERTA A LAS NUEVAS NECESIDADES DE VIVIENDA

315 La percepción ciudadana es que una de las causas del problema de la vivienda en Barcelona es la inadecuación de una parte de la actual oferta a las necesidades de la demanda, tanto en cuanto a las dimensiones de los pisos que ahora se demandan como en su distribución entre compra y alquiler. Aunque se aprecia cierta correc-ción automática, se duda de que el mercado por sí sólo sea capaz de conseguir ese equilibrio. Por otro lado, existe el riesgo de que los promotores acaben construyendo todos a la vez pisos pequeños, provocando un desequilibrio por el otro extremo.

316 Los datos anteriores sobre las características del parque de vivienda y sobre la oferta y la demanda de vivienda ocupada en Barcelona vienen a corroborar esta percepción.

317 Las nuevas necesidades de vivienda en Barcelona vienen marcadas, como hemos visto reiteradamente, por las consecuencias que los profundos cambios sociales, culturales y demográfi cos tienen sobre las estrategias y preferencias residenciales

de los hogares. Emancipación de jóvenes al margen del proceso de formación de parejas, mayor número de personas viviendo solas, mayor número de divorcios y hogares monoparentales. Una de las consecuencias de todo ello es el aumento de los hogares individuales.

318 Sin embargo, la oferta de vivienda adecuada, tanto en dimensión como en régimen de alquiler, es muy reducida. Es necesario, por tanto, fomentar la oferta de vivienda capaz de atender a estas nuevas necesidades residenciales.

319 Otro aspecto de la inadecuación del parque de vivienda existente a las necesidades habitacionales de la población, en particular de la población de mayor edad, es la ausencia de ascensor en un segmento importante de ese parque. Especialmente, del segmento de vivienda ocupada por personas mayores. Este hecho exige algún tipo de rehabilitación orientada a suplir esa carencia.

NECESIDAD DE REHABILITACIÓN DEL PARQUE EXISTENTE DE VIVIENDA. EL PROBLEMA DE LA FALTA DE ASCENSORES

320 Casi la mitad del parque, un 45,8%, se construyó en un periodo de 20 años, de 1961 a 1980. Estos datos nos llevan a pensar que la antigüedad media de Barcelona se sitúe en 54 años. Como es lógico, el parque más envejecido corresponde a las zonas históricas de la ciudad. En Ciutat Vella el 54,9% de las viviendas fueron construidas con anterioridad al 1900, y la antigüedad media se sitúa en los 101 años.

321 Se puede constatar que del total de edifi cios, sólo menos de una tercera parte dis-pone de este equipamiento tan deseable. Sin embargo, del total de 50.983 edifi cios sin ascensor, debido a su escasa altura no todos requieren este servicio. El estudio del CPSV, llevado a cabo en el capítulo 5, apartado A, de la Parte II del Libro Blanco, valora las necesidades de ascensor de los edifi cios a partir de tres plantas. Es decir, los edifi cios menores de tres plantas que no tienen ascensor forman parte del défi cit pero no de las necesidades.

322 De acuerdo con estos supuestos, los edifi cios a partir de tres plantas que requieren instalación de ascensor son un 46,10%, es decir, unos 20.000 edifi cios. Por distritos destaca Ciutat Vella con casi un 84% de sus edifi cios de más de tres plantas que requieren ascensor. Por encima de un 50% de edifi cios de más de tres plantas que necesitan instalar ascensor encontramos a Sants Montjuïc, Gràcia, Horta Guinardó y Nou Barris.

LA NUEVA OFERTA: TIPOLOGÍA Y LOCALIZACIÓN

323 La evolución de la construcción de vivienda 2000-2006 muestra el peso creciente de la vivienda de protección ofi cial y de la vivienda rehabilitada sobre el total.

(Ver tabla 8 en página 91)

324 Los distritos con una mayor actividad en iniciación de viviendas nuevas durante el período 1992-2005 han sido Sant Andreu y Sant Martí. Estos dos distritos acumulan el 41,69% del total. Las zonas más rezagadas en construcción de vivienda nueva son Gràcia y Les Corts, con un 5,25% y un 2,9%, respectivamente.

325 Las recientes actuaciones estrella han sido o son las renovaciones del Front Marítim, Diagonal Mar, el Fòrum, el 22@, la Sagrera y la Maquinista. Otra de las grandes actuaciones que queda fuera de los distritos de mayor actividad es la renovación de la Plaza de Ildefons Cerdà, en 2000.


LO QUE ENCONTRARÁ SI BUSCA PISO DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

326 La superfi cie media de las nuevas construcciones se reduce. Así, durante el periodo 1992-1996 la superfi cie media fue de 88,1 m2, mientras que en el último período de 1997-2005 fue de 83,27 m2. Por distritos, el que ofrece un descenso mayor es el Eixample. En este caso, se ha pasado de viviendas de 90 m2 útiles a las de 65,5 m2 útiles de las viviendas construidas en 2005.

327 Sólo tres distritos han aumentado el tamaño de la vivienda de nueva construcción desde 1992. Se trata de Ciutat Vella, Sarrià Sant Gervasi y Gràcia. No obstante, estos distritos ofrecen características dispares. Para Ciutat Vella y Gràcia se produce un ligero aumento, pero hay que tener en cuenta que son los distritos con menores superfi cies construidas. Sarrià Sant Gervasi dispone de las viviendas mayores, y la nueva oferta aumenta aún más la superfi cie.

328 La vivienda tipo de nueva construcción en Barcelona es de 80 m2, con un comedor de 23 m2, tres dormitorios, dos baños, en un edifi cio de tres viviendas por planta, sin piscina, con poca presencia de jardín e importante dotación de antena parabólica.

329 El comedor y la cocina de las nuevas viviendas son cada vez más pequeños. El número de dormitorios ha sufrido un descenso, de 3,43 en 1992 a 2,64 en 2005. Las viviendas de 5 y 6 dormitorios han desaparecido de las nuevas promociones, mientras que los lofts y los de 1 y 2 dormitorios cada vez son más comunes.

//11// CAPACIDAD DE RESPUESTA DEL ACTUAL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO A LAS NECESIDADES DE VIVIENDA

330 Hemos analizado anteriormente las proyecciones de población y formación de hogares, y, por tanto, demanda de vivienda en Barcelona en el horizonte de 2016. Ahora hemos de abordar la cuestión para conocer en qué medida cabe esperar que, en ese mismo horizonte temporal, la oferta de vivienda pueda cubrir esa demanda. Para ello, hemos llevado a cabo una investigación orientada a realizar un contraste entre las proyecciones de hogares y la oferta potencial de vivienda derivada del planeamiento urbanístico. El alcance temporal del estudio es de 10 años y se cen-tra en los 36 municipios del PEM y en las comarcas de la Región Metropolitana de Barcelona. Para poder valorar las posibilidades de crecimiento del número de viviendas principales se han tomado en cuenta factores como los planeamientos actuales de urbanización, la renovación urbana y los cambios de usos. El detalle de ese estudio, llevado a cabo por el CPSV, se puede ver en el capítulo 5, apartado C, de la parte II del Libro Blanco. Aquí resumiremos algunas de sus conclusiones.

LIDERAZGO DE BARCELONA EN NECESIDADES DE VIVIENDA PRINCIPAL

331 Las necesidades netas de viviendas principales se sitúan en una horquilla de 241.033 a 285.033 viviendas, según las proyecciones de hogares para el conjunto de los municipios del PEM, entre 2001 y 2016, que hemos comentado anteriormente. De acuerdo con esas proyecciones, entre 70.000 y 90.000 de estas viviendas, serán demandadas en la ciudad de Barcelona. Por tanto, Barcelona capitaliza entre un 29-31% de las necesidades de vivienda principal para formación de hogares de los municipios del PEM.

332 Las cinco ciudades que después de Barcelona requerirán un mayor número de viviendas principales son, por este orden, Badalona, L’Hospitalet, Castelldefels, Sant Cugat y Cornellà.

333 Las necesidades de viviendas principales para 2016 se concentran, por lo tanto, en un 69%, en el Barcelonés, Baix Llobregat y Vallès Occidental. Sin embargo, estas comarcas concentraban en 2001 un 81% del total de viviendas principales de la RMB. Por tanto, nuestras proyecciones sugieren una cierta pérdida de peso relativo en lo que respecta a vivienda principal en el centro de la Región.

CAPACIDAD DE RESPUESTA DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO A LAS NECESIDADES DE NUEVA VIVIENDA

334 En la Región Metropolitana de Barcelona existe una potencialidad de 80 millones de metros cuadrados de techo sobre rasante, a partir del planeamiento urbanístico actual. De esa cantidad, un 50% se destinaría a vivienda, un 40% a actividades económicas de todo tipo, y el 10% restante a equipamientos. Sin embargo, este número de metros cuadrados destinados a viviendas se incrementará debido a los cambios de usos que se han ido observando desde 1991.

335 En la ciudad de Barcelona el potencial de techo sobre rasante, de acuerdo con el planeamiento aprobado defi nitivamente, se sitúa en el estudio del CPSV en casi 11 millones de metros cuadrados. Esto signifi ca que, del total planeado para la Región Metropolitana, un 13% le corresponde a la ciudad de Barcelona. El techo residencial hoy ya aprobado en Barcelona supone casi 5,3 millones de metros cuadrados, un 31% de los cuales están destinados a vivienda de protección ofi cial (sin incluir la vivienda dotacional), porcentaje muy superior a la media del área metropolitana.

336 Este equilibrio inicial entre número de metros cuadrados de techo potencial dedica-do a usos residenciales y a usos económicos se rompe cuando convertimos ese techo potencial en, por un lado, número potencial de viviendas y, por otro, en número de puestos de trabajo potenciales que se podrían crear en el suelo reservado para actividades económicas. Para llevar a cabo esa conversión utilizamos, por un lado, la superfi cie de una vivienda-tipo. Por otro lado, para la conversión de techo dedicado a actividades económicas en puestos de trabajo potenciales se utiliza el ratio medio de superfi cie por puesto de trabajo histórico. Para la ciudad de Barcelona, por cada vivienda potencial, hay 2,55 puestos de trabajo potenciales. Este ratio aumenta a medida que nos alejamos de Barcelona, llegando al máximo de 3,12 en el eje de la B-30, para descender luego hasta los 0,84 puestos de trabajo por vivienda en la última corona de la Región Metropolitana.

337 El desequilibrio entre viviendas potenciales, obtenidas del suelo reservado por el pla-neamiento actual a usos residenciales, y necesidades de vivienda derivadas de la creación de puestos de trabajo en el suelo reservado a usos económicos, se hace más intenso cuando consideramos su localización espacial. (Ver gráfi co 17 en página 95)

338 Este gráfi co nos muestra la distinta capacidad que tiene el techo potencial, derivado del planeamiento actual, para crear vivienda y para crear puestos de trabajo dentro de la Región Metropolitana, a medida que vamos desde la ciudad de Barcelona hacia fuera. Pero el gráfi co no nos dice nada acerca del equilibrio entre demanda y oferta potencial de vivienda. Para hacer esa comparación tenemos que convertir la creación de puestos de trabajo en cada municipio en demanda potencial de vivienda.

ESCASEZ RELATIVA DE VIVIENDA Y REDISTRIBUCIÓN DE LA POBLACIÓN EN EL ÁREA METROPOLITANA

339 Si consideramos el conjunto de la Región Metropolitana de Barcelona, las estima-ciones arrojan resultados mixtos. Para un escenario medio de formación de hogares existe un superávit de viviendas de 18.770. Sin embargo, en el escenario alto de formación de hogares tendríamos un défi cit de 54.589.


340 Las estimaciones, detalladas por municipios, muestran situaciones que en unos ca-sos son positivas (superávit potenciales de oferta de viviendas frente a necesidades) y en otros son negativas. Estos desequilibrios, a lo largo del área metropolitana, pueden hacer que los patrones de migraciones del pasado se vean necesariamente modifi cados en el futuro por la oferta de viviendas.

341 De acuerdo con esos cálculos, en el horizonte 2016 pueden faltar viviendas princi-pales en el conjunto de los municipios del PEM. Según estas previsiones, en el caso concreto de Barcelona, el potencial de vivienda nueva en el municipio, derivado del aprovechamiento del planeamiento urbanístico hoy aprobado y cifrado en 57.006 unidades, no cubriría las necesidades de nuevos hogares, según los escenarios que manejemos. Sin embargo, considerando el potencial de rehabilitación del parque existente de 20.000-30.000 unidades según el Plan de Vivienda de Barcelona y de los nuevos barrios en transformación, esta diferencia sí podría ser cubierta.

CONVENIENCIA DE ALGUNA AUTORIDAD METROPOLITANA DE VIVIENDA Y TRANSPORTE

342 En cualquier caso, el área metropolitana emerge como el sistema residencial com-pleto dentro del cual se producirán los equilibrios entre oferta y necesidades de vi-vienda. El desajuste espacial interior existente entre oferta y necesidades de vivienda hace que la movilidad intermunicipal sea el elemento vertebrador del territorio.

343 En la medida en que el AMB emerge como el sistema residencial completo capaz de dar respuesta a todas las preferencias residenciales, la búsqueda del equilibrio entre oferta y demanda de vivienda, en el horizonte de 2016, se vería facilitada por la existencia de algún actor o autoridad metropolitana capaz de establecer un modelo de urbanismo supramunicipal (un marco de actuación para todos los municipios del AMB). Las consecuencias de no disponer de un patrón común de actuación, que integre los objetivos de sostenibilidad territorial y de cohesión social metropolitana, puede llevar a reproducir errores del pasado.

344 El urbanismo de los años 60 y 70, cuando se produjo la anterior ola inmigratoria hacia Barcelona, se basó en el crecimiento ilimitado de la ciudad sobre el territo-rio. Los elementos de referencia fueron la zonifi cación del suelo y las ordenanzas urbanísticas. Muchas de las difi cultades de la ciudad actual son fruto de esa forma de componer el territorio, que crea espacios de falsa calidad, sin capacidad para integrar.

345 Entre 1950 y 1970 se construyeron polígonos de vivienda desligados completamente de la ciudad central, para poder garantizar viviendas sufi cientes ante el rápido aumento de población. Estas áreas han resultado ser barrios con fuertes proble-máticas, donde a menudo se debe invertir de manera continuada. El 55% del suelo residencial metropolitano de Barcelona (donde vive la mitad de la población de Catalunya) está inmerso en procesos de mejora de la calidad urbana, que frecuen-temente deberán ser acompañados de programas de gestión de la problemática social, especialmente en 180.000 viviendas del área metropolitana (en las que viven unos 400.000 habitantes).

346 Relacionar directamente suelo vacante por planeamiento urbanístico actual con la construcción de vivienda protegida implicaría a menudo construir este tipo de barrios periféricos especializados. Para poder aplicar modelos de reciclaje y de ciudad compacta hay que dotar de más fl exibilidad a las normas urbanísticas. Solo así se podrá aprovechar mejor el potencial de techo residencial.

347 El proceso de monumentalización de las periferias (cuyo objetivo ha sido dotar de identidad propia a los municipios-dormitorio de los alrededores de Barcelona) ha supuesto en poco tiempo un éxito rotundo. Actualmente no se entienden como

lugares de exclusión, sino como áreas de potencialidad urbana. Barcelona se cons-tituye como centro metropolitano, lo que hace necesaria una movilidad sostenible y, por tanto, una fuerte inversión en transporte colectivo.

348 Puesto que la realidad de Barcelona sobrepasa sus límites administrativos, la pla-nifi cación de vivienda debe hacerse a nivel metropolitano y teniendo en cuenta la ciudadanía, quien considera la vivienda una de sus principales preocupaciones (se constata a nivel europeo) en tanto que supone calidad de vida.

349 La Región Metropolitana de Barcelona tan sólo representa el 10% del territorio de Catalunya, pero contiene el 70% de su población. Es la sexta área de población a nivel europeo, lo que hace sorprendente la inexistencia de elementos comunes de gobierno que planifi quen el territorio. En el campo residencial, se calcula que en los próximos 20 años la Región Metropolitana de Barcelona necesitará unas 500.000 viviendas adicionales al parque existente.

350 El urbanismo contemporáneo debe responder con precisión a las demandas de los ciudadanos, y para ello es necesario que la Administración intervenga de manera directa en colaboración con los promotores privados. Otros países europeos como Alemania u Holanda han establecido canales de colaboración con buenos resulta-dos, ya que, de forma sistemática, se genera tanta vivienda libre como protegida.

//12// LOS INSTRUMENTOS MUNICIPALES DE POLÍTICA DE VIVIENDA: SUELO, REHABILITACIÓN Y REGULACIÓN URBANÍSTICA

351 Existe una percepción generalizada, tanto en la opinión pública como entre los expertos, de que Barcelona tiene una limitación estructural insalvable, que es la falta de suelo para atender la demanda de vivienda. Sin embargo, no todo está perdido. Hay que contar con las posibilidades que ofrece la renovación urbana, la reinvención de la ciudad.

352 La imposibilidad de crecer en extensión, como pueden hacer otras ciudades espa-ñolas, debe llevar a Barcelona a intensifi car dos tipos de actuaciones. Por un lado, el reciclaje de la ciudad (la renovación urbana y la rehabilitación) como instrumento para hacer afl orar suelo y techo, aun allí donde no lo hay. Por otro, la transformación de usos del suelo existente, cambiando algunos de ellos (comerciales, administra-tivos o de servicios) por uso residencial, aunque sin perjuicio de la “mixticidad” de la ciudad, es decir, evitando la monofuncionalidad residencial.

353 Para tratar de cuantifi car la capacidad de generación de nuevo techo que tiene la ciudad ya construida hemos llevado a cabo diversos estudios que tratan de estimar las reservas de suelo existentes, y la capacidad que tiene la rehabilitación y el cambio de la regulación urbanística de usos de suelo para promover nuevo techo. Asimismo, estos análisis toman como referencia las previsiones que, con un horizonte 2010, ya establecía el Plan de Vivienda de Barcelona 2004-2010 en ejecución.

ALTERNATIVAS AL CONSUMO NO SOSTENIBLE DE SUELO: REHABILITACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA

354 El reciclaje de la ciudad es una política más conciliadora con la sostenibilidad y la cohesión social que el consumo extensivo del suelo. Para potenciar el reciclaje urbano no importa tanto la capacidad de obtener suelo vacante como la capacidad de transformación, o de fl exibilidad urbana, de la ciudad. Existen dos tipologías de acciones transformadoras de la ciudad: las que se relacionan con los planes de


reforma y mejora interiores de la ciudad, y las vinculadas a planeamientos que con-fi guran nuevos barrios o transformaciones radicales de los tejidos de la ciudad.

355 La gestión del suelo construido es imprescindible en una ciudad que quiere trans-formarse a través de procesos ligados al reciclaje urbano. Barcelona camina ya por esta senda de reciclaje de la ciudad. Aproximadamente un 50% de las pre-visiones del vigente Plan de Vivienda consisten en el techo existente en solares vacíos, o sustitución de edifi cios o en las actuaciones de rehabilitación que se puedan impulsar a través de las nuevas políticas de los gobiernos del Estado y de la Generalitat. El otro 50% del Plan de Vivienda se obtiene a través de procesos urbanísticos.

356 Las opiniones recogidas en los estudios de opinión que se han llevado a cabo en el proceso de elaboración del Libro Blanco no son siempre coincidentes a la hora de va-lorar cada una de las actuaciones urbanísticas llevadas a cabo por el Ayuntamiento en los últimos años en distintas zonas de la ciudad. Sin embargo, se admite de forma generalizada que, aun cuando se ha despertado tarde, Barcelona está haciendo un gran esfuerzo para poner nuevo suelo residencial en el mercado, especialmente si comparamos ese esfuerzo con el de otras corporaciones. En términos generales, como puede comprobarse en los estudios incluidos en la Parte III, la percepción ciudadana es que el Ayuntamiento lo está haciendo razonablemente bien en este terreno, dada la restricción de suelo que existe en el municipio.

357 Dentro de la preferencia por un modelo de ciudad densa y mixta (usos residen-ciales del suelo versus otros usos, comerciales, industriales, servicios, culturales, equipamientos), se percibe una cierta preferencia ciudadana y de los expertos para acentuar los usos residenciales del suelo existente. Y, más en particular, para la uti-lización del suelo de propiedad municipal para promoción de viviendas de alquiler social, antes que para vivienda de protección ofi cial de venta.

LA CONSTITUCIÓN DE UN PATRIMONIO PÚBLICO DE SUELO COMO BASE DE UNA POLÍTICA DE VIVIENDA ASEQUIBLE

358 El factor determinante del precio fi nal de la vivienda es la repercusión del suelo. El otro factor de coste, el precio de la construcción, es muy estable y homogéneo, tanto si la vivienda es libre como si es protegida. Sin embargo, la repercusión del suelo es muy diferente en uno u otro caso. En el caso de la vivienda protegida, la repercusión puede llegar al 25% como máximo.

359 El elemento básico de cualquier política de vivienda asequible es, consiguiente-mente, la constitución de un patrimonio público de suelo que pueda ponerse a disposición de promotores, públicos o privados, a un precio que permita una oferta razonable de vivienda de precio asequible en la ciudad; por ello es tan importante fomentar y ampliar este parque.

360 Las administraciones públicas obtienen habitualmente suelo para usos públicos de dos maneras: expropiando o colaborando con operadores privados a través de reparcelaciones (que implican cesiones obligatorias de suelo). Dadas las necesidades de vivienda asequible en la ciudad, en ambos casos es necesaria una actuación más activa. En este contexto, el Ayuntamiento cuenta hoy en día con la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y retracto para la recuperación de viviendas que se encuentran en fase de venta, especialmente de las de protección ofi cial de tenencia en propiedad que puedan perderse en segundas o posteriores transmisiones.

La Administración puede utilizar este instrumento en determinados supuestos o situaciones pretasadas para favorecer, año a año, la constitución de un parque municipal de vivienda protegida, especialmente dirigida a dotar a la ciudad de un parque de pisos de alquiler de carácter social.

361 Desde 1995 la ciudad de Barcelona aplica ya una reserva en los planeamientos de un 25% del techo para destinarlo a vivienda de protección. Sin embargo, desde 2004, este porcentaje se ha duplicado. Los planes aprobados entre 2004 y 2006 incluyen un 53% del techo residencial destinado a vivienda de protección en alguna de sus modalidades.

PREFERENCIA CIUDADANA POR LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA DE ALQUILER ASEQUIBLE

362 La llamada cultura de la propiedad, en la tenencia de vivienda, ha fomentado una política de vivienda orientada a utilizar el escaso suelo de propiedad pública para la construcción de vivienda de protección ofi cial de venta. Debido a ello, la ciudad no dispone de un parque amplio de alquiler social público. Este tipo de parque sí existe en las grandes ciudades europeas, creado a través de una constante actividad a lo largo del tiempo por parte de los poderes públicos.

363 Las diferentes administraciones tienen, a inicios del 2007, un parque de alquiler de protección en Barcelona algo inferior a las 10.000 viviendas. Es decir, un 1,3% del total de viviendas de la ciudad. Se observa, sin embargo, que entre 2004 y 2007 se ha conseguido doblar este parque de vivienda de protección en alquiler, ya que a las 4.000 viviendas existentes en 2003 hay que añadir las 4.500 impulsadas entre 2004 y 2007 por el Plan de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. Así, se han redactado algunos planes que proponen la construcción de viviendas para jóvenes y apartamentos con servicios para gente mayor en solares califi cados urbanística-mente como equipamientos dotacionales.

364 La continuidad e intensifi cación de esta orientación de la política municipal de vivienda viene aconsejada tanto por las preferencias ciudadanas, recogidas en los análisis de opinión incorporados en el Libro Blanco, como en nuestros estudios sobre accesibilidad, resumidos al inicio de este Informe, e incorporados también en el Libro Blanco.

POTENCIAL DE GENERACIÓN DE NUEVA VIVIENDA POR RECICLAJE DE LA CIUDAD EXISTENTE

365 Puede que la ciudad de Barcelona no disponga de sufi ciente suelo vacante no edifi cado para construir vivienda en las cantidades necesarias para atender las nuevas necesidades. Pero sí hay sufi ciente espacio para reciclar, tanto si hablamos de metros cuadrados de suelo como de techo.

366 El potencial urbanístico de la ciudad es actualmente muy elevado. Dispone de grandes áreas de planeamiento aprobado que hay que gestionar y ejecutar, así como perspectivas para la creación de nuevos barrios residenciales. Como hemos visto, Barcelona dispone de un importante potencial de metros cuadrados de techo. Después de la aprobación del Plan de Vivienda Municipal 2004-2010 se ha impul-sado la construcción de entre 20.000 y 25.000 viviendas protegidas nuevas, de las cuales un 45% son de alquiler protegido y el Ayuntamiento promueve directamente más de un 30% de las promociones.

367 La evolución en los últimos años de la tendencia alcista al otorgamiento de licen-cias de vivienda reformada, o gran rehabilitación, da indicios de lo que puede ser el gran campo de actuación de la rehabilitación en los próximos años. El estudio de actuaciones relacionadas con la obra de nueva planta, la rehabilitación o la reconversión de usos, nos permite evaluar el incremento del parque residencial de Barcelona entre los años 1991 y 2001. Los datos que hemos manejado (Censo de Viviendas y Catastro) permiten seguir las dinámicas del parque residencial.


Esa dinámica nos muestra un incremento de 88.459 viviendas entre 1991 y 2001. Este saldo neto es la resultante de restar las viviendas demolidas al incremento de las viviendas de nueva planta y a los cambios de uso (con o sin rehabilitación) de edifi cios que en 1991 no se consideraban viviendas.

368 Si analizamos la localización territorial, este incremento de viviendas de la ciudad de Barcelona entre 1991 y 2001 se ha concentrado claramente en los distritos de l’Eixample y Sant Martí. Desde 2001 los distritos más dinámicos son Sant Martí, Sant Andreu, Nou Barris o Sants Montjuïc.

369 Al contrastar el aumento del parque residencial con el censo y los datos de la construcción de nueva planta, vemos que la nueva construcción sólo explica el 39% de las nuevas viviendas. Se pueden manejar distintas hipótesis para explicar el aumento: pueden provenir de la reconversión de locales que en 1991 no eran considerados viviendas, de la rehabilitación de viviendas declaradas en ruina, o tal vez de la subdivisión de viviendas vía rehabilitación.

370 No obstante, observando las licencias de obra mayor (que cubren tanto cambio de usos como aumento del número de viviendas de un edifi cio), observamos que estos procesos cubren tan solo el 10% del incremento de viviendas de Barcelona entre 1991 y 2001. Esto nos lleva a pensar que pueden haber ocurrido remodelaciones al margen de la regulación urbanística (registro), aunque si provinieran de la subdi-visión se habría producido una disminución de la superfi cie media de los hogares, que no ha quedado recogida (aunque esto podría deberse a que esta información depende del grado de conocimiento o percepción del ocupante). No obstante, la información más discordante proviene de la comparación de censos, por lo que lo más probable es que alguno de ellos no sea muy preciso.

371 Con las salvedades señaladas, y si se pudiera asegurar que los datos censales son fi ables, se podría afi rmar que la mayor parte del incremento del parque aparecido entre 1991 y 2001 en Barcelona proviene de la reconversión de otros usos o de locales que en 1991 no eran viviendas. Todo sugiere que esta dinámica ha conti-nuado con más intensidad en los años más recientes, y que posiblemente lo seguirá haciendo en el futuro.

¿PÉRDIDA RELATIVA DE FUNCIONES RESIDENCIALES DEL PARQUE EXISTENTE?

372 Si aceptamos la veracidad de las declaraciones de uso de las viviendas (que podrían verse distorsionadas por incentivos fi scales), un dato relevante que surge de los análisis llevados a cabo parece ser la aparición de una cierta tendencia a un uso menos social de la vivienda. El análisis de los datos denota un cierto trasvase de vivienda principal a vivienda vacía y a segunda residencia. Esto podría signifi car un uso menos residencial de las viviendas, al menos en algunas zonas.

373 Para el año 2001, el INE cifra en 757.928 las viviendas de Barcelona. De éstas, sólo el 78% son primera residencia (594.451 unidades). Si miramos por distritos, vemos como Ciutat Vella (69%) y Sarrià-Sant Gervasi (73%) se sitúan a la cola de primera residencia, mientras que en el otro extremo encontramos Nou Barris (85%) o Sant Martí (81%).

LA CREACIÓN DE NUEVOS BARRIOS

374 Actualmente existen en Barcelona dos áreas urbanas en transformación radical (la zona industrial de Sant Andreu y La Marina de la Zona Franca), donde se podrán construir en breve más de 20.000 viviendas, con importantes reservas para vivienda protegida (alrededor del 50%). Es decir, se trata de nuevos barrios para 40.000-45.000 residentes.

375 Uno de los elementos que, sin llegar a ser el determinante en la transformación de los nuevos barrios, sí debería ser muy tenido en cuenta, es la densidad. Para Barcelona, una densidad adecuada debería mantenerse por encima de las 150 viviendas/hectárea, considerando una media de 80 m2 por vivienda y una ocupación media de 2’2 personas/vivienda. El espacio no edifi cado (incluidas zonas verdes) debería situarse entorno al 50% del suelo total de los barrios de la ciudad.

376 Otro parámetro a tener en cuenta son los lugares de trabajo, que, una vez ejecutado el proyecto, siempre se situarían por encima de los iniciales, con la voluntad de incrementarlos en un 30 o 50%. La capacidad residencial de los nuevos barrios se situará en torno a las 250.000 personas, pero deben generar sufi cientes lugares de trabajo para sus residentes, evitando así desplazamientos inútiles.

HACER CIUDAD A TRAVÉS DE LA VIVIENDA: NECESIDAD DE UNA NUEVA REGULACIÓN URBANÍSTICA

377 La transformación urbana basada en la vivienda es una actividad que no consiste en absoluto en construir más edifi cios residenciales, sino en hacer más y mejor ciudad. Se trata de conseguir una transformación urbana basada en la renovación, y no en la expansión sobre el territorio. Se trata de consolidar un modelo compacto y diverso de ciudad donde no importe la cantidad de suelo libre, sino la capacidad de encontrar espacio para transformar. Es decir, una ciudad con gran fl exibilidad interior.

378 El espacio público debe ir asociado a la vivienda. De ahí que uno de los objetivos de la transformación de Barcelona sea la consolidación del proyecto del espacio público como un vacío urbano generador de actividades, con capacidades de vertebración urbana a través de buscar la relación adecuada con su entorno y sus usuarios potenciales.

379 Muchas veces se confunde edifi cio singular con objeto de valor. Las actuaciones urbanísticas deben orientarse a crear barrios, y no sólo singularidades específi cas. Hay que dotar de valor y rehabilitar el patrimonio industrial. Se trata de valorar, proteger y reutilizar.

380 La antigüedad del parque residencial de Barcelona hace necesaria una política de rehabilitación, pero una rehabilitación que mantenga las características propias de la ciudad. La densidad, historia y forma de muchos barrios. Esto exige actuar con sumo cuidado, buscando un equilibrio entre las acciones impulsadas por las administraciones y la actividad privadas.

381 La ciudadanía y los expertos apoyan la sustitución de actividad mediante cambios en los usos del suelo existente. Pero esto exige que la regulación urbanística permita una mayor edifi cabilidad y que, a la vez, compense los mayores costes e impida su repercusión en el precio fi nal de la vivienda. Asimismo, existe una corriente de opi-nión favorable a limitar las licencias para actividades terciarias, así como favorable a cambiar algunos usos hoy destinados a equipamientos. Todo ello en el marco de una política orientada a favorecer la oferta de vivienda asequible.

382 La regulación urbanística sigue tomando como punto de referencia a la familia nuclear, cuyo porcentaje (aun siendo mayoritaria) es decreciente. Como puede verse con detalle en la parte III del Libro Blanco, existe una percepción extendida entre profesionales, y en la propia opinión pública, acerca de que la normativa urbanística es un freno a la innovación de la oferta para responder a las nuevas demandas, ya que cuesta mucho innovar en nuevas tipologías de vivienda.

383 La normativa urbanística sigue anclada en las tendencias y necesidades residen-ciales del pasado. Así, incide más en el número de dormitorios que en los espacios


habitacionales. Sin embargo, las personas que viven solas acostumbran a necesitar y a preferir espacios grandes y abiertos. La normativa y la mayor parte de las ofertas inmobiliarias van, en este sentido, por detrás de las preferencias de las personas.

REGULACIÓN URBANÍSTICA, INNOVACIÓN EN LA PROMOCIÓN Y EN LA CALIDAD DE LA VIVIENDA

384 El análisis comparado por países permite afi rmar que en otros países europeos existe más fl exibilidad y capacidad de adaptación de la regulación urbanística a las nuevas necesidades residenciales. Esta fl exibilidad no es incompatible con la mejora y exigencia estricta de los controles de calidad, especialmente los relacionados con la seguridad, protección, energías renovables y otras medidas medioambientales.

385 La fl exibilidad es necesaria para fomentar la innovación y el riesgo del sector de la promoción inmobiliaria, tanto privada como pública. Es necesario romper las prác-ticas usuales para que las preferencias y necesidades se impongan sobre la inercia reglamentista y la costumbre; para que el criterio de los espacios habitacionales se imponga al tradicional de los dormitorios, y para que las necesidades residenciales se impongan a la tradición de la normativa urbanística.

386 Un parque de viviendas más antiguo debe, en principio, ir asociado a problemas de accesibilidad por movilidad reducida (acceso a la entrada de la vivienda, falta de ascensor, distribución interna). Ya hemos visto que el Censo de Viviendas y la ECVHP señalan que casi un 70% de hogares del municipio viven en edifi cio con problemas de accesibilidad, derivados de situaciones de movilidad reducida. Es decir, más de dos tercios de las viviendas tienen carencias de accesibilidad. En Ciutat Vella esta cifra llega hasta el 90% de las viviendas principales.

387 La variable accesibilidad está relacionada con la antigüedad, pero no así con la edad. El problema de la falta de accesibilidad es general y poco sensible a la situa-ción demográfi ca de los ocupantes. Se trata, por lo tanto, de una característica estructural, poco seleccionable en las estrategias de decisión individuales. Pero a pesar de su naturaleza estructural, se observa una tendencia a que los hogares más frágiles y los no tradicionales estén más representados en viviendas con este tipo de problemas.

388 Se puede considerar una situación extrema el hecho de que personas solas, de más de 65 años, vivan en Barcelona en viviendas con problemas de accesibilidad física, en el caso de que estas personas presenten problemas de movilidad. En el año 2001 había en el municipio de Barcelona 55.000 hogares en esta situación.

Todos estos datos dan más fuerza, si cabe, a la necesidad de fomentar la rehabili-tación. Y para promoverla, la fl exibilidad de la regulación urbanística es esencial.

INTERVENCIÓN PÚBLICA EN EL MERCADO DE VIVIENDA Y VPO

389 Hemos encontrado una opinión bastante extendida, especialmente en el ámbito de los profesionales del sector y de la promoción pública, acerca de que el precio de la vivienda es uno de los factores determinantes de los problemas de accesibilidad económica con el que se encuentran muchos hogares, pero que no es el único. De ahí que, la intervención pública en materia de vivienda no pueda orientarse exclu-sivamente a contrarrestar el elevado precio mediante política fi scal o subvenciones a la compra y al alquiler.

390 Existe un consenso ciudadano acerca de que son muchos otros, además del precio, los motivos que justifi can que los poderes públicos tengan una política activa en la defi nición del modelo, y dispongan de una estrategia que complemente y corrija

algunos de los efectos inequitativos del mercado libre de la vivienda. Se admite que el benefi cio económico es tan legítimo como espectacular en este mercado, pero a la vez se reclama una activa política de vivienda. Ésta es necesaria para evitar que el disfrute de los servicios y benefi cios, que el acceso a la vivienda brinda a sus moradores, sea un privilegio de sólo unos pocos, así como para evitar que deba invertirse más del treinta por ciento de la renta familiar.

VIVIENDA Y URBANISMO: RESTRICCIONES A DETERMINADOS USOS DEL SUELO Y MODELO DE CIUDAD

391 La política urbanística y la política de vivienda en España han sido concebidas a lo largo del siglo XX como elementos al servicio de objetivos políticos, económicos y sociales diferentes y, en ocasiones, hasta contradictorios. El resultado es la falta de coherencia y coordinación que aún existe entre ambas políticas.

392 Es necesario dar prioridad y defi nir el contenido del derecho social a la vivienda. Entre otras cosas, eso exige modifi car la regulación actual para confi gurar un ré-gimen de suelo que sea efi caz para el logro de esa prioridad, y para permitir una concepción sostenible de la ordenación territorial y la participación de la comunidad en las plusvalías del suelo.

393 Como hemos visto, el precio de la vivienda en Barcelona ha crecido a tasas muy superiores a las de las rentas de las familias. Este desajuste se ha sobrellevado hasta ahora gracias a la reducción de los tipos de interés y al alargamiento de la vida de los préstamos hipotecarios. De alguna manera, las nuevas hipotecas a cuarenta años o más cubren prácticamente la totalidad de la vida activa esperada del demandante. En este sentido, se asimilan a la función de un contrato de alquiler indefi nido.

394 Pero, en este terreno, la cuerda no se puede estirar más. Una vez agotado el recur-so a la mejora de las condiciones fi nancieras (endeudamiento), cabe esperar una moderación del crecimiento de los precios. Pero de producirse, esa moderación no será sufi ciente para darle la vuelta a la tendencia de creciente endurecimiento de los índices de accesibilidad a una primera vivienda en propiedad en la ciudad de Barcelona.

395 La razón para esperar que las condiciones de accesibilidad puedan seguir deterio-

rándose está en la restricción de oferta de techo disponible en la ciudad, oferta que cabe esperar crezca a menor tasa que la demanda de vivienda. Las razones ya las hemos analizado, tales como la continuidad de los fl ujos de inmigración, aunque más moderados, la demografía, separaciones y divorcios o el atractivo de Barcelona para residentes de fuera.

396 A pesar de la presión a la baja que puede introducir un escenario fi nanciero-hipo-tecario más duro, los precios de la vivienda en Barcelona pueden seguir subiendo. Las causas de que esta tendencia se mantenga derivan de lo que acabamos de men-cionar. Si damos por buena la hipótesis de que el aumento de los tipos de interés será más bien de poca intensidad y gradual en el tiempo, el efecto depresor de este factor se verá más que compensado por el efecto expansivo que sobre la demanda de vivienda tendrán las expectativas de continuidad del crecimiento económico, de la continuidad de la inmigración y del atractivo de Barcelona. Ese efecto neto por el lado de la demanda se verá enfrentado ante una oferta que se mueve en un espacio territorial limitado y densamente edifi cado.

397 Si este escenario responde a la evolución de la realidad en el futuro inmediato, el problema de la vivienda que padecen o acabarán padeciendo muchos residentes tiene dos posibles vías de solución. La primera consiste en asumir como inevitable que la actual dinámica, que lleva a que una parte cada vez más importante de los que trabajan en Barcelona residan en su entorno metropolitano, o incluso más


allá. La segunda consiste en plantearse un cambio en el modelo de crecimiento económico.

398 La opción de dejar sin más que las fuerzas del mercado determinen el equilibrio o modelo futuro de ciudad, se apoya en la creencia/hipótesis de que es compatible y sostenible a largo plazo para el municipio de Barcelona el crecer a la vez en número de residentes, en puestos de trabajo y en número de visitantes. Pero esta es una visión algo ingenua.

399 Unas pocas cifras pueden ayudar a poner de manifi esto esta disyuntiva que cada vez será más evidente. En los últimos diez años se han creado en Barcelona alrededor de 250.000 puestos de trabajo. Esta cifra es aproximadamente cinco veces lo que ha crecido el parque de viviendas. En un escenario de crecimiento manteniendo tasas moderadamente elevadas y, por otro lado, de restricción de suelo, ese desequilibrio se agudizará. Será cada vez más evidente la existencia de ganadores y perdedores, en términos estos últimos de mayores difi cultades de accesibilidad.

400 Parece evidente que tarde o temprano habrá que plantearse la necesidad de actuar para corregir este desequilibrio. Se puede hacer aumentando la oferta de techo residencial y/o propiciando un cambio en el modelo económico de la ciudad, en el que la prioridad no sea el simple crecimiento cuantitativo de la actividad económica (y del empleo), sino un crecimiento cualitativo, mediante actividades de mayor generación de valor añadido por ocupado.

401 Una posible medida en esta dirección, que el Grupo de Expertos se ha planteado para actuar, sería limitar la concesión de licencias de construcción de techo nuevo para determinados usos terciarios, mediante el establecimiento de una moratoria temporal revisable y, a la vez, favorecer la promoción residencial. El objetivo de esta medida sería incidir en la corrección –aún cuando fuese pequeña- del fuerte desequilibrio que caracteriza y se agudiza en la ciudad central entre los usos re-sidenciales y los productivos. Se trata de repartir mejor la presión de la demanda sobre los diversos segmentos del mercado inmobiliario y, por ende, incidir en las expectativas de la mayoría de los promotores.

//13// DERECHO A LA VIVIENDA: NUEVOS ENFOQUES

402 La referencia al derecho social a la vivienda que se hace en el marco de la Consti-tución exige, entre otras cosas, modifi car la regulación actual para confi gurar un régimen de suelo que sea efi caz para el logro de esa prioridad, y para permitir una concepción sostenible de la ordenación territorial y la participación de la comunidad en las plusvalías del suelo.

403 La vivienda constituye una de las preocupaciones prioritarias de los barceloneses. En la base de esa preocupación están las difi cultades crecientes de acceso a la vivienda, tanto de propiedad como de alquiler, que experimentan capas cada vez más amplias de la población. En particular, los más jóvenes, que ven cómo el acceso a la vivienda constituye la causa básica del retraso en su emancipación.

404 Esta necesidad de acceso a la vivienda se hace ahora más perentoria, si cabe, para muchas personas, ante los profundos cambios demográfi cos, sociales y culturales que está experimentando nuestra sociedad. Hasta los años ochenta los protago-nistas principales de la demanda eran los jóvenes en el momento de formar hogar. La situación ha variado de forma radical, tal y como hemos visto.

405 La vivienda juega ahora, y de forma creciente, un papel muy importante a lo largo del ciclo vital de las personas, y en el despliegue de todos sus derechos de ciudadanía.

La incapacidad para acceder a una vivienda digna y asequible es uno de los factores limitativos más importantes que puede padecer una persona y una familia.

406 La falta de viviendas asequibles, especialmente para los grupos más desfavorecidos en la distribución de renta, es una causa de creciente preocupación, no sólo para los más directamente afectados por esa carencia, sino también para los poderes públicos, en particular los gobiernos locales. Esta preocupación está justifi cada tanto por razones morales como por el hecho de que la vivienda tiene, además de los benefi cios privados que reporta a quien la usa, efectos sociales positivos que se asocian a mejores conductas cívicas y mayor participación ciudadana. Es decir, con el aumento del capital social. Y, a la inversa, unos efectos sociales negativos asociados al riesgo de exclusión, polarización o segregación social por motivo de falta de vivienda asequible.

407 Se esta confi gurando un estado de opinión y unas corrientes de acción que pugnan por dar un contenido real al derecho a la vivienda, incorporado en la Constitución. Así, se fundamentaría ese derecho en la condición de la vivienda como una ne-cesidad social básica (con características de servicio público o de interés general). Este nuevo contenido emergente del derecho a la vivienda está abriendo un nuevo espacio a la intervención pública. Una intervención dirigida a garantizar que todos los ciudadanos puedan satisfacer su derecho a acceder a una vivienda digna en condiciones de precio asequible. De la misma forma que los poderes públicos son los garantes del acceso, a precios asequibles, a otros servicios como la electricidad, el agua o el transporte, considerados de interés general por su vinculación a la ciudadanía moderna, la vivienda se está abriendo camino para ser considerada también como servicio de interés general.

408 Hasta ahora, o cuando menos hasta tiempos recientes, la política de vivienda en España ha sido manejada más como un instrumento de política económica general para mantener el nivel general de actividad y del empleo que como un instrumento para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. De ahí que los planes de vivienda se muestren más activos en las fases recesivas del ciclo económico y tiendan a debilitarse en las fases expansivas, como la que estamos viviendo.

409 La emergencia de este nuevo estado de opinión (que cuestiona la evolución seguida por la política de vivienda y trata de dar un nuevo contenido al derecho a la vivien-da) nos ha llevado a desarrollar, en el capítulo 9 de la Parte II del Libro Blanco, un estudio de política pública comparada para ver qué está sucediendo en otros países de nuestro entorno en referencia a la confi guración jurídica del derecho social a la vivienda. Aquí, en este Informe Ejecutivo recogemos únicamente algunas de estas consideraciones.

DE LA DIVISIÓN SOCIAL DEL ESPACIO URBANO A LA SEGREGACIÓN SOCIAL

410 En las sociedades de nuestro entorno (Gran Bretaña, Holanda, Francia o EEUU) encontramos diferentes expresiones de un mismo problema. Circunstancias rela-cionadas con la vivienda, como el espectacular aumento del precio, la inexistencia del alquiler o el modelo de ciudad difusa, están contribuyendo a que la tradicional división social del espacio urbano se convierta en un problema de primer orden, provocando un riesgo real de segregación y fractura social.

411 El problema de la segregación urbana ha sido visto en muchas ocasiones como un problema limitado a una serie de “barrios excepcionales” con difi cultades, dentro de un marco general que aparentemente no plantea problemas importantes. Esta visión ha sido criticada por aquellos que defi nen la segregación social como una serie de estrategias de grupos sociales para evitar el contacto con otros grupos sociales. Un comportamiento que ha sido califi cado recientemente por el Conseil d’Analyse Économique de Francia como una “catástrofe social”.


412 Desde esta perspectiva, el deseo de vivir entre similares sería una respuesta a la fragilidad creciente de las relaciones de trabajo y a la degradación del vínculo social dentro de las empresas.

LA SOLUCIÓN A LAS “ÁREAS ENFERMAS”: REHABILITACIÓN DE BARRIOS

413 El resultado de esos procesos de segregación es la existencia de áreas urbanas en las que se produce concentración de personas de renta baja. Esta concentración conlleva riesgo de exclusión social, con las negativas consecuencias económicas y sociales que de ello se derivan. No obstante, la formación de guetos puede darse tanto por el extremo inferior de la distribución de rentas como por el superior, donde empiezan a proliferar las gated communities, o urbanizaciones cerradas.

414 Si bien la división social del espacio urbano no es un fenómeno nuevo, sino que tiene profundas raíces históricas, circunstancias nuevas -tales como el espectacular aumento de los precios de la vivienda, la inexistencia de un alquiler sufi ciente o los cambios en los modos de uso del suelo hacia la ciudad difusa o urbanalización-, pueden llegar a convertir esta cuestión en un problema de primer orden. Todos estos factores se encuentran interconectados y pueden dar lugar a riesgos de fractura social. Fractura que acostumbra a manifestarse visiblemente a través de la creación de guetos o urbanizaciones cerradas.

415 Desde la perspectiva de la ciudad como sistema cohesionado, en la que unos y otros comparten el espacio público y la vida urbana, la existencia de áreas enfermas no es un problema exclusivo de una clase de personas marginales, sino que su existencia puede afectar a todos, aun cuando no vivamos en un barrio marginal. La separación, querida o no, da lugar a una gradual degeneración de la convivencia, del contacto social y del contrato social. Por lo tanto, es necesario actuar con energía sobre esas áreas urbanas enfermas.

416 La propia área metropolitana de Barcelona no escapa a esta circunstancia. Según datos del Plan Metropolitano, recogidos en la Memoria del Anteproyecto de la Ley 2/2004, de 4 de junio, de barrios, áreas urbanas y ciudades que necesitan especial atención, de las 39.110 ha. destinadas a usos residenciales en la región metropoli-tana, 21.669 están afectadas de diversos défi cits de calidad urbana, acompañados a menudo de una acusada problemática social, relacionada con el envejecimiento, bajo nivel de renta, bajo nivel educativo, pérdida de población y concentración de grupos con necesidades especiales.

417 Todo esto conduce a recomendar una especial atención a las acciones públicas orientadas a la recuperación de esas áreas o barrios enfermos. En particular una política de rehabilitación que tenga como objetivo básico la recuperación de las funciones residenciales del barrio o área deprimida.

DERECHO A LA VIVIENDA COMO DERECHO A LA CIUDAD

418 El urbanismo y la vivienda tienen una especial incidencia en aquellos segmentos de población con riesgo de exclusión social. En el caso de los inmigrantes extra-comunitarios, con recursos económicos escasos, existe una discriminación que se complementa, en forma de un círculo negativo, con una peor tipología de sus viviendas, tal como hemos visto anteriormente.

419 En la lucha contra esta fractura social, la intervención pública es imprescin-dible. La gravedad del problema ha sido reconocida tanto a nivel internacio-nal como infraestatal (Defensor del Pueblo en el Parlamento en 2003). De ahí que textos legales modernos estén incorporando el derecho a la ciudad desde la perspectiva de la vivienda, como es el caso de la Carta Europea de

Salvaguarda de Derechos Humanos a la Ciudad 2000, fi rmada entre otras ciudades por Barcelona.

420 Urbanismo y vivienda tienen impactos en la faceta social del desarrollo sosteni-ble de una comunidad. Es decir, con los objetivos de sostenibilidad, cohesión y solidaridad sociales, recogidos en diversos preceptos de la Constitución española. Determinadas prácticas urbanísticas suponen segregación urbana derivada de usos débiles del suelo. Es decir, algunas políticas urbanas pueden aligerar o potenciar la segregación. Así, en Francia la “enfermedad de los suburbios” es atribuida al laissez-faire, consecuencia de la ausencia de regulación jurídica del monofuncionalismo o concentración de vivienda asequible en barrios concretos.

DERECHO A LA VIVIENDA, ¿DERECHO A LA PROPIEDAD?

421 Una aproximación a este problema desde el marco constitucional consistiría en dar contenido al derecho a la vivienda recogido en la Constitución. El Derecho a la vivienda existe y genera obligaciones a los poderes públicos (propias de un ser-vicio público). Es decir, no es sufi ciente con que la Administración limite su acción a la actividad de fomento al sector privado, sino que debe garantizar (directa o indirectamente) la existencia de una vivienda asequible sufi ciente y bien situada espacialmente. Esto tiene consecuencias políticas y administrativas.

422 La garantía del derecho a la vivienda condiciona el disfrute de otros derechos consti-tucionales, como los de igualdad, libertad religiosa, libertad de residencia, intimidad personal y familiar, etc. Es decir, el derecho de ciudadanía, en sentido amplio. La necesidad de acciones positivas, impulsadas específi camente para permitir que las personas de grupos vulnerables superen el riesgo de exclusión social y luchen contra la segregación urbana, es ampliamente reconocida. Aunque hay que reconocer que también encuentra oposición, especialmente en relación al colectivo inmigrante.

423 Ahora bien, el derecho a una vivienda no debe confundirse con el derecho a la propiedad de la misma, ya que, obviamente, el artículo 47 de la Constitución no garantiza una vivienda en propiedad para cada persona. Equiparar este derecho a la propiedad supone un reductio ad absurdum de la Constitución. El derecho a la vivienda debe ser entendido como el derecho a un alojamiento digno y asequible, preferentemente en régimen de alquiler social.

424 Identifi car derecho a la vivienda con derecho a la compra de vivienda de protec-ción ofi cial genera, como hemos visto con anterioridad, problemas importantes de equidad. Con frecuencia, no son los que más necesitan ese bien los que resultan favorecidos en la adjudicación de esas viviendas. Y, dada su escasez, ese derecho a la vivienda queda sometido a un sorteo aleatorio. Por otro lado, la vivienda de protección ofi cial en propiedad lleva a situaciones de difícil control administrativo, derivadas del intento de los poderes públicos de evitar la apropiación por el pro-pietario de las posibles plusvalías que puedan aparecer a lo largo del tiempo.

EL CAMINO A RECORRER: DEFINIR LA PROVISIÓN PÚBLICA DE VIVIENDA ASEQUIBLE COMO UN SERVICIO PÚBLICO PRESTADO EN RÉGIMEN DE LIBRE CONCURRENCIA

425 Una aproximación, desde el marco constitucional, al derecho a la vivienda sería considerar la actividad pública dirigida a proveer de vivienda asequible como un servicio público prestado en régimen de libre concurrencia o, utilizando la termi-nología propia del derecho europeo, un servicio de interés general. Un servicio a caballo entre un servicio económico o territorial y un servicio social o personal (con prestaciones dinerarias y/o servicios). Actualmente la legislación estatal de régimen local (y la legislación catalana que la desarrolla) no defi ne la actividad pública en


materia de vivienda como un servicio mínimo obligatorio. Por tanto, no se puede exigir la prestación. En este sentido, sería bueno conectar la hipotética reforma de la legislación de régimen local de prestación de servicios municipales obligatorios con la legislación urbanística, a la vez que se refuerza un public-private partnership (colaboración público-privada).

426 La consideración de la vivienda asequible como un servicio público de libre con-currencia defi niría mejor el papel del sector privado en la promoción de vivienda protegida. A la vez, permitiría aproximar a la vivienda a sectores como el sanitario o el educativo, y articular la actividad pública dentro del marco normativo estatal y comunitario, haciendo posible la modulación de las normas de libre competencia en la medida que sea necesario para garantizar el servicio.

427 El derecho a la vivienda entendido como el derecho al disfrute de un servicio de interés general se aproxima bien a la vivienda social de alquiler. Sin embargo, el porcentaje de parque de vivienda social está en torno al 2%, mientras que en Europa se sitúa sobre el 18%. Esta desproporción nos indica que en España ha habido una carencia de conciencia social histórica de la importancia de este tipo de servicio público. La continuidad de esta carencia en la provisión de este servicio a medio y largo plazo puede provocar que situaciones hoy en día no confl ictivas y controlables acaben empeorando.

ESTAMOS A TIEMPO: VIVIENDA SOCIAL, PREFERENTEMENTE DE ALQUILER, EN SUELO CONSOLIDADO

428 El antídoto adecuado para la segregación y/o exclusión sociales parece ser el favo-recer la mezcla social sobre el territorio, la convivencia y la interacción de diversos grupos sociales en los espacios urbanos. Hay que evitar errores del pasado, cuando se crearon barrios o áreas urbanas de vivienda exclusivamente para pobres.

429 La ventaja de Barcelona es que los fenómenos de segregación y fractura social que hemos visto en otros países y ciudades aquí aún no se han producido. Tal como he-mos visto anteriormente, a pesar del intenso fenómeno inmigratorio de los últimos años, la segregación no presenta niveles de alarma. Estamos, por tanto, a tiempo de evitar que surja ese problema, con las consecuencias negativas de todo tipo que de él se derivan.

430 La decisión sobre el planeamiento consiste básicamente en un juicio de ponderación. Sin entrar en detalles técnico jurídicos en relación a las reservas legales de vivienda protegida, cabe decir que en Barcelona (donde las posibilidades de crecimiento mediante nuevo suelo son limitadas) las reservas de planeamiento de suelo para vivienda protegida no deberían limitarse al suelo urbano no consolidado, sino so-bretodo al suelo urbano consolidado. De hecho, el Ayuntamiento desarrolla este tipo de actuación. Su intensifi cación constituirá un valioso instrumento de inyección de diversidad y equilibrio territorial, en la línea de la Carta de Barcelona.

431 En esta misma dirección, pueden crearse nuevas tipologías de promoción para Barcelona, otorgándole un nuevo signifi cado a la renovación urbana, posibilitando la protección del patrimonio arquitectónico y cultural al tiempo que, estratégica-mente, se realiza una transformación sostenible de la ciudad. A título de ejemplo, existen potencialidades a utilizar en el aprovechamiento residencial de los recintos del patrimonio industrial del Poble Nou, en el distrito de Sant Martí.

REGISTRO DE SOLICITANTES DE VIVIENDA SOCIAL

432 El Registro público de solicitantes de vivienda de protección ofi cial es la garantía de la transparencia, la equidad y la promoción de la diversidad y de la “mixticidad”

social. El Ayuntamiento de Barcelona lo ha puesto ya en marcha para la promoción de vivienda de protección ofi cial de promoción pública.

433 Este Registro público es también de aplicación a la vivienda de protección de pro-moción privada. Es en este segmento de la vivienda de protección ofi cial donde se planteaban hasta ahora mayores problemas de equidad y de falta de transparencia en la asignación de bienes que, sin embargo, han sido construidos con recursos pú-blicos. La colaboración público-privada debe incorporar, en el campo de la vivienda social, un acuerdo sobre esta cuestión con los promotores privados de vivienda de protección ofi cial.

434 La promoción de vivienda social plantea un último problema relacionado con la exigencia o no del empadronamiento de los solicitantes. En un modelo de ciudades abiertas como en el que vivimos la no exigencia de empadronamiento previo pe-nalizaría a aquellos municipios que mayor esfuerzo hagan para promover vivienda social. Parece lógico, por lo tanto, la exigencia de un empadronamiento al muni-cipio durante un cierto tiempo previo, avanzando hacia una consideración de un concepto metropolitano del parque de vivienda de protección ofi cial.

//14// PERCEPCIONES Y CONSENSOS CIUDADANOS ALREDEDOR DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN BARCELONA

435 Otro de los “términos de referencia” del encargo del Alcalde para la elaboración del Libro Blanco fue conducir el proceso de elaboración del Libro Blanco de una forma muy participativa, involucrando a diferentes colectivos y expertos de la ciudad. Respondiendo a ese encargo, hemos tratado de elaborar una radiografía de las percepciones de los barceloneses sobre el problema de la vivienda, con el objetivo de identifi car qué rasgos se perciben como más problemáticos, qué grupos sociales son considerados como los más afectados, y cuáles son las preferencias que tienen los barceloneses sobre el modelo de ciudad que desean en relación con la vivienda.

Para ello hemos llevado a cabo dos tipos de acciones. Por un lado, un proceso de debate dentro del Consell de Ciutat. Los resultados de ese proceso participativo se han sistematizado de forma detallada en el capítulo 10 de la parte III del Libro Blanco. Por otro, se ha realizado una encuesta cualitativa a un grupo de “líderes de opinión”, formado por personas de diferente perfi l profesional y social. Las perso-nas consultadas, la metodología utilizada y la sistematización de sus opiniones se pueden ver con detalle en el capítulo 11 de la parte III del Libro Blanco .

436 A continuación resumimos algunas de esas percepciones, temores y preferencias que creemos que son ampliamente compartidas.

MALESTAR SOCIAL CON LA VIVIENDA

437 En los estudios de opinión que hemos llevado a cabo aparece una percepción ciu-dadana ampliamente compartida acerca de que la vivienda en Barcelona constituye un problema social grave, que si bien hasta ahora no había presentado los rasgos propios de un confl icto social intenso, actualmente adquiere perfi les propios de un malestar social que afecta a las clases medias.

El hecho de que una proporción elevada de lideres de opinión consultados conside-ren que el problema de la vivienda ha sido, al menos hasta ahora, poco confl ictivo no deja de causar cierta sorpresa, y requiere algún tipo de explicación. La ausencia


de confl icto a pesar del fuerte incremento de precios experimentado en los últimos diez años se atribuye por algunos encuestados a varios factores.

En primer lugar, a la mejora de las condiciones fi nancieras para la compra de vivien-da (bajos tipos de interés y alargamiento de los vencimientos de las hipotecas) que ha hecho que el esfuerzo fi nanciero (medido en porcentaje de la renta de las familias necesaria para pagar la hipoteca) haya permanecido relativamente estable a pesar del fuerte incremento de precios. En segundo lugar, a la mejora de las condiciones económicas y laborales, que han permitido en muchos casos la existencia de dos sueldos dentro de los nuevos hogares.

La ausencia de confl icto social se asocia también al hecho de que las familias han jugado, en muchos casos, un importante papel amortiguador en la cobertura de las necesidades habitacionales de sus descendientes. Por un lado, han hecho posible el retraso de la edad de emancipación de los jóvenes. Por otro, han contribuido a facilitar (fi nanciera y/o patrimonialmente) el acceso a la primera vivienda a los mismos.

La importancia que las familias parecen tener en el acceso a la primera vivienda de sus descendientes viene apoyada por varios datos, surgidos a lo largo de nuestros análisis, y a los cuales ya hemos hecho referencia . Uno de ellos es el hecho de que alrededor de un 25’5% de los jóvenes que viven emancipados en Barcelona declaran no pagar nada de alquiler ni de hipoteca, circunstancia que ha de deberse al apoyo familiar (ya sea por costear los gastos en vivienda de sus descendientes o bien porque estos jóvenes viven en inmuebles de familiares).

438 Posiblemente el hecho de que la confl ictividad que ahora presenta el problema de la vivienda haya estado ausente durante estos años guarda también relación con el efecto riqueza generado por la elevación de precios. Dado que en España un 84% de hogares disponen de vivienda en propiedad, que en su mayor parte está ya libre de cargas hipotecarias, el fuerte incremento de precios ha aumentado de forma signifi cativa el valor de la vivienda existente, generando un “efecto riqueza” muy intenso en los últimos años.

Ese efecto riqueza, asociado a las plusvalías que genera la vivienda en propiedad, está en la base de la extendida “cultura de propiedad” de la vivienda que existe en la sociedad española. Este rasgo diferencia a España del resto de países de nuestro entorno. Sin duda, la expectativa de benefi ciarse de ese efecto riqueza, asociada a la idea de que los precios de la vivienda nunca bajarán, ha acentuado la propensión a la compra de vivienda frente a la alternativa del alquiler.

439 Otro hecho que puede haber contribuido hasta ahora a suavizar los aspectos con-fl ictivos del problema de la vivienda en Barcelona es la percepción ciudadana que vincula aumento de precios, dinamismo económico y atractivo residencial y laboral de la ciudad. A Barcelona se la percibe como una ciudad ideal para vivir, por su clima benigno, por el mar y por la oferta cultural que ofrece. Junto a este atractivo por motivos residenciales, se mencionan también las expectativas económicas y laborales que genera Barcelona.

Desde esta perspectiva, la situación actual es vista por muchos ciudadanos como positiva, en el sentido de que constituye una señal de desarrollo y bonanza eco-nómica de la ciudad. Llevando esta argumentación al límite, algunos encuestados señalan que si se resolviese el problema de los elevados precios de la vivienda en la ciudad eso sería una mala señal, porque signifi caría que Barcelona estaría atrave-sando un momento de crisis económica y de falta de expectativas laborales.

440 Sin embargo, ha emergido un malestar social que va en aumento, fundamentado en la percepción de que la vivienda es uno de los factores que más contribuyen a incrementar la desigualdad social y que, a la vez, es fuente de amenazas y riesgos para la cohesión social y territorial.

441 El término privilegio es crecientemente utilizado por los encuestados en relación al acceso a la vivienda. El malestar en aumento se puede asociar a que las difi cultades de accesibilidad a la primera vivienda ya no son exclusivas de los colectivos de rentas bajas (jóvenes, personas mayores, inmigrantes), sino que se extienden a sectores sociales cada vez más amplios, abarcando prácticamente ya a todos los hijos de la clase media.

442 El malestar se extiende también a aquellos que han accedido a una vivienda en los últimos años y están fuertemente endeudados. La evolución al alza de los tipos de interés de sus hipotecas, contratadas casi en su totalidad a tipo variable, es otra fuente de intranquilidad y malestar. Este contexto de difi cultad creciente para hacer frente a la carga fi nanciera, en un escenario de tipos de interés en incremento, constituye otra de las preocupaciones sociales emergentes.

CUESTIONAMIENTO SOCIAL DE ALGUNOS ASPECTOS DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA

443 A esos temores y riesgos se suma cada vez más un cuestionamiento de ciertos aspectos de la política de la vivienda. La opinión dominante es que los poderes públicos han estado unos años de vacaciones en el tema de la vivienda, confi ando en que unas condiciones laxas de fi nanciación y una oferta elevada de vivienda eran capaces, por sí solas, de dar respuesta a todas las necesidades, sin tener en cuenta el aumento de la grieta existente entre el incremento de los precios y el estancamiento de las rentas.

444 Ante un mercado desbocado, incluso los responsables públicos reconocen ahora actuar con cierta improvisación, ante la urgencia de dar respuesta a una necesidad social cada vez más intensa. Una necesidad que no responde a un desequilibrio temporal del mercado. De ahí que se reclame que los poderes públicos sitúen el problema de la vivienda como una prioridad de su acción pública.

445 Está emergiendo también una corriente de opinión que tiende a diferenciar el dere-cho a la vivienda (entendido como un derecho a un alojamiento digno y asequible) del derecho a una vivienda en propiedad. De ahí que se empiece a cuestionar que los poderes públicos promuevan de forma prioritaria el acceso a la vivienda de pro-tección ofi cial en propiedad. Esta fórmula, que además de benefi ciar a muy pocos es vista como fuente de inequidad y agravios comparativos (debido a sus mecanismos de asignación), es menos valorada que la opción de utilizar esos mismos recursos públicos para promover un parque de vivienda social de alquiler.

CONSENSOS EXISTENTES ALREDEDOR DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN BARCELONA

446 Más allá de ese malestar y cuestionamiento ciudadano respecto a la vivienda, la radiografía de las percepciones de los barceloneses que se ha llevado a cabo en el proceso participativo desarrollado en el seno del Consell de Ciutat, en la encuesta cualitativa a lideres de opinión y en las reuniones del grupo de expertos, permite identifi car coincidencias y consensos amplios sobre los diagnósticos y las propues-tas de soluciones al problema de la vivienda en Barcelona. Creemos que esta es la conclusión que se extrae de una lectura atenta de la Parte III del Libro Blanco, en el que se incluyen la síntesis de las deliberaciones realizadas en el seno de la Comisión de Vivienda del Consell de Ciutat (capítulo 10 de la parte III del Libro Blanco), y del Informe de Resultados de la Encuesta a Líderes de Opinión (capítulo 11 de la parte III del Libro Blanco).

Ambas investigaciones constituyen un mosaico de percepciones y preferencias diversas, lógicamente no siempre coincidentes. Sin embargo, en conjunto, permiten


visualizar la existencia de un cierto consenso ciudadano sobre los diagnósticos, temores y preferencias de políticas:

Percepciones ciudadanas sobre el problema de la vivienda

• La opinión generalizada de los ciudadanos Barcelona es que la vivienda constituye un problema grave que comporta un malestar social en aumento asociado a la percepción de que la vivienda profundiza las desigualdades sociales e introduce riesgos de exclusión para algunos colectivos con escasos recursos, en particular los jóvenes en edad de emancipación y personas mayores, o con necesidades especiales de vivienda.

• La causa del problema se relaciona con el fuerte incremento de los precios de la vivienda, y con la difi cultad o imposibilidad de acceso a una vivienda digna y asequible para un número creciente de personas, cuyos recursos crecen a ritmo mucho menor que los precios.

• Importancia cada vez mayor de las nuevas necesidades de vivienda vinculadas a las nuevas tipologías de hogares relacionadas con jóvenes emancipados que viven solos, familias monoparentales, hogares unipersonales, divorciados, parejas sin vínculo o de hecho, familias con pocos miembros, inmigrantes, hogares con varios núcleos, personas y hogares con necesidades específi cas de vivienda (como por ejemplo hogares con discapacitados), etc.

• Existe también una percepción de que tanto el parque existente de viviendas como la nueva oferta no responden a esas nuevas necesidades, tanto en su tipología como en su dimensión, asociadas a esas nuevas formas de hogares.

• Se concede gran importancia a la escasez del parque de vivienda en alquiler, especialmente de vivienda social de alquiler.

Riesgos y temores ciudadanos alrededor de la vivienda

• El problema de la vivienda así percibido da lugar a que se expresen temores a riesgos tales como la posible “expulsión” de la ciudad de los residentes con me-nores recursos, y a que se puedan estar produciendo fenómenos de exclusión y polarización social por razón de vivienda, o de sobresaturación y ocupación de infraviviendas por inmigrantes.

• En las consultas surge también la preocupación ante la posibilidad de que se estén produciendo conductas de “mobbing” inmobiliario (especialmente con personas ma-yores), o de discriminación a inmigrantes en el acceso al alquiler de una vivienda.

• Otro tipo de temor es la posibilidad de que exista en la ciudad un número elevado de viviendas vacías. No obstante, como se puede comprobar en la Parte III del Libro Blanco, este tipo de temor surge más en el seno del Consell de Ciutat que en la encuesta a líderes de opinión y a expertos.

Preferencias ciudadanas sobre el modelo de ciudad y la forma de entender el derecho a la vivienda

• En las consultas llevadas a cabo en el proceso del Libro Blanco aparece una preferen-cia ampliamente compartida por la ciudadanía por un modelo de ciudad urbanística-mente compacta, socialmente diversa y mixta desde su composición económica, en la que los barrios jueguen un papel importante en la cohesión social de la ciudad.

• Existe una demanda social de reforma de la normativa urbanística para favorecer la rehabilitación y la oferta de nueva vivienda adaptada a las nuevas necesidades que traen los profundos cambios demográfi cos, sociales y culturales.

• Existe un consenso ciudadano acerca de la necesidad de diferenciar el derecho al alojamiento digno y asequible del acceso a una vivienda en propiedad.

• De las consultas surge también un amplio descontento con la forma actual de adjudicación de la Vivienda de Protección Ofi cial (VPO), asociado a los problemas de equidad que, en algunos casos, plantea la VPO de propiedad, especialmente la de promoción privada. La mayoría de los consultados dice conocer casos de otor-gamiento o de uso de esas viviendas que no se corresponden con sus fi nalidades sociales.

• Existe asimismo una demanda social desatendida en relación a la necesidad de disponer o adaptar de viviendas a situaciones diversas. Es necesario disponer de más viviendas para los distintos casos de discapacidad (“accesibles” físicamente, es decir, que cumplan los criterios de “visitabilidad” para posibilitar el paso de sillas de rueda, o con sistemas acústicos o luminosos en caso de problemas visuales o auditivos), o bien para situaciones sociales extremas, como las viviendas tuteladas para drogodependientes u otros colectivos en grave riesgo de exclusión social.

• La política de vivienda es percibida como una de las políticas más importantes para evitar los riesgos de exclusión y segregación, y para garantizar la cohesión social y territorial. En este sentido, existe un consenso ciudadano amplio en que la intervención pública debe ir dirigida de forma prioritaria a constituir un parque público de vivienda de alquiler de precio asequible.

Nuestra opinión es que estos elementos de coincidencia en las percepciones de los barceloneses sobre el problema de la vivienda pueden ser la base de partida para un posible pacto social sobre vivienda en Barcelona.

RECOMENDACIONES

Los términos de referencia del encargo del Alcalde de Barcelona para la elaboración del Libro Blanco de la vivienda en Barcelona incluyen presentar algunas recomendaciones que puedan ser útiles para la administración municipal, tanto en el momento de afrontar el problema de la vivienda, como para desarrollar nuevos enfoques de políticas con las que dar respuesta a las nuevas necesidades habitacionales en Barcelona.

Estas recomendaciones han sido compartidas de forma mayoritaria por todos los miembros del Grupo de Expertos que han colaborado en la elaboración del Libro Blanco. En este sen-tido, nuestro deseo es aportar un conjunto de sugerencias basadas en las investigaciones y el análisis del mercado de la vivienda en Barcelona realizadas en el marco del Libro Blanco y que, de forma resumida, se recogen también en el Informe Ejecutivo.

Hemos agrupado el conjunto de recomendaciones que a continuación exponemos alre-dedor de dos objetivos prioritarios y siete líneas de acción, que en conjunto componen lo que podría defi nirse como elementos básicos de un modelo de vivienda asequible para Barcelona.

La política de vivienda, como cualquier otra política, no es el resultado automático del análisis del funcionamiento del mercado, sino la combinación de este análisis con las valoraciones sociales y las preferencias y opciones políticas de los responsables del diseño de las políticas. Por nuestra parte, tenemos la esperanza de que nuestras investigaciones y recomendaciones puedan ser útiles, de un lado, a todos los actores sociales involucrados en el problema de la vivienda y, por otro lado, a las autoridades en el momento de diseñar e implementar las nuevas políticas municipales de vivienda.

El gobierno de la ciudad de Barcelona dispone actualmente, gracias a la Carta Munici-pal, del marco legal que le otorgan los artículos 85 y 86 para establecer las políticas de


vivienda que impulsen tanto las actuaciones de las diferentes administraciones públicas, como la concertación con los agentes sociales privados. Creemos que el Plan de Vivienda de Barcelona 2004 – 2010, aprobado el 21 de mayo de 2004 por el Consejo Plenario del Ayuntamiento de Barcelona, constituye el primer paso en la concreción de este compro-miso. Creemos que las prioridades y recomendaciones que exponemos a continuación constituyen sugerencias que toman como punto de partida este Plan, y pueden permitir a las autoridades municipales consolidar un modelo innovador de vivienda asequible y sostenible en Barcelona.

a. LOS DOS OBJETIVOS DE ACTUACIÓN PRIORITARIA DEL MODELO DE VIVIENDA DE BARCELONA

La política de vivienda de una ciudad consolidada como es Barcelona debería con-centrar sus recursos y esfuerzos en dos prioridades básicas. En primer lugar, facilitar un alojamiento digno y asequible a aquellos ciudadanos con mayores difi cultades de accesibilidad. En segundo lugar, mantener la función residencial del parque de vivienda existente, particularmente en aquellos barrios sometidos a un mayor grado de degradación. Estas dos prioridades pueden ser las columnas básicas sobre las cuales construir un nuevo modelo en Barcelona de vivienda asequible y sostenible, que dé contenido al derecho a la vivienda que demanda la sociedad de principios del siglo XXI.

Tal como sucedió en el siglo pasado, en los primeros momentos de la industrializa-ción y con las fuertes corrientes migratorias internas, las transformaciones sociales comportaron demandas de nuevos derechos sociales, como fue el de la educación. Desde el ámbito municipal se pudo responder a esta petición poniendo en funcio-namiento un nuevo modelo de escuela pública, que estableció las bases del derecho a una educación de calidad para la población más necesitada.

Hoy, en este inicio de siglo XXI, Barcelona emerge como una ciudad-crisol en la cual se funden los intensos fl ujos migratorios asociados a la globalización con los profundos cambios demográfi cos, sociales y culturales que transforman la tipología de las familias y sus necesidades de vivienda. En estas circunstancias, la ciudad se ve abocada a buscar soluciones innovadoras para garantizar una vivienda digna y asequible para todos los ciudadanos, dirigiendo esta capacidad de innovación municipal a potenciar un modelo de vivienda que dé respuesta a estas necesidades habitacionales de los grupos sociales con más difi cultades de acceso a la vivienda y en situación de riesgo de exclusión social, ya sea por motivos económicos, sociales o por tener necesidades especiales de alojamiento.

a.I. Prioridad a los ciudadanos de menores ingresos y en riesgo de exclusión

1 En Barcelona existe un 25% de hogares con ingresos bajos, con difi cultades no sólo para acceder a una vivienda en propiedad en el mercado libre, sino también a una vivienda en propiedad de protección ofi cial de régimen general o especial. El alquiler asequible es la mejor opción residencial para este colectivo, según nos indican los resultados de nuestro estudio sobre los ingresos de los residentes en la ciudad.

Dentro de este grupo de ingresos muy bajos con difi cultades de accesibilidad a la vivienda en propiedad se encuentra un número cada vez mayor de personas y familias. En primer lugar, jóvenes en edad de emancipación con situaciones de precariedad laboral y sin ayudas familiares.

En segundo lugar, personas mayores que necesitan vivienda asistencial, o aquellas que, a pesar de poder valerse por sí mismas, no disponen de recursos para atender al pago de la vivienda y/o a los gastos de rehabilitación necesarios para evitar caer en situaciones de riesgo.

En tercer lugar, personas con nuevas necesidades habitacionales, como los divor-ciados, familias monoparentales, hogares unipersonales, personas con necesidades especiales, y familias con mucha necesidad, especialmente aquellas con niños me-nores. En muchos casos, estas nuevas necesidades pueden llevar a situaciones de exclusión, hacinamiento o segregación por motivos de difi cultad de acceso a un alojamiento digno y asequible.

2 La política de vivienda debería acentuar su dimensión selectiva, orientando sus objetivos y formas de actuación hacia aquellas personas y familias con mayores necesidades de ayuda y riesgo de exclusión social por motivos de vivienda.

Unas prioridades defi nidas de forma muy amplia pueden originar importantes inefi ciencias económicas y hasta agravios sociales. Así, una política de vivienda de protección ofi cial (VPO) en propiedad dirigida genéricamente a los jóvenes tiene el riesgo de no ayudar a aquellos quienes realmente más lo necesitan, a la vez que incurre en el riesgo de transferir, a precio público subvencionado, un activo patri-monial a jóvenes que en realidad pueden disponer, ahora o en el futuro inmediato, de recursos propios con los que fi nanciar el acceso a la vivienda.

Los estudios incluidos en el Libro Blanco señalan que, el año 2000, un 25,5% de los jóvenes que vivían emancipados en Barcelona no pagaban ningún alquiler ni hipoteca por la vivienda en que residían, situación evidente de que disponían o bien de vivienda o bien de algún tipo de ayuda familiar. Este dato obliga a la política de vivienda a ser selectiva con los colectivos sociales que pretende ayudar, así como con los instrumentos para hacerlo, para evitar usos inefi cientes y no equitativos de los recursos públicos que utiliza.

3 Las persones mayores con bajos ingresos deberían constituir un objetivo prioritario de la política de vivienda. Barcelona es una ciudad relativamente más envejecida de lo que le correspondería, aún cuando, por este mismo motivo, el peso de las persones mayores en el futuro será estable. Su importancia numérica, unida al aumento de la esperanza de vida y al hecho de vivir, en muchos casos, en viviendas antiguas con problemas de calidad y ausencia de servicios básicos, hace de este colectivo un grupo prioritario para la política de vivienda digna y asequible.

La política de vivienda dirigida a las personas mayores con escasos recursos debe incorporar un criterio de selectividad, diferenciando entre aquellos que tienen vi-vienda en propiedad de aquellos que viven en una vivienda de alquiler, tal como hemos señalado en el caso de los jóvenes. Dentro del primer grupo, la vivienda en propiedad podría utilizarse, sin perder su propiedad, como un apoyo para la mejora de las condiciones de habitabilidad y de calidad de vida en la vejez.

MODELO DE VIVIENDA PARA BARCELONADos claros objetivos para un modelo de vivienda

Asequible Prioridad en las personas: un modelo de vivienda que dé cobertura a las necesidades de la población a través de vivienda asequible

SosteniblePrioridad en la función residencial de los edifi cios a través de la promoción activa de la rehabilitación

Siete pilares para conseguirlo1 Vivienda de alquiler social

2 Nuevo sistema de adjudicación de VPO

3 Parque público de suelo para uso residencial

4 Promoción activa de la rehabilitación

5 Políticas para una ciudad cohesionada

6 Urbanismo y ciudad sostenible

7 La ciudad metropolitana y la vivienda


Se necesitan políticas innovadoras que permitan a estas personas utilizar su vivienda para mejorar sus condiciones de vida en la vejez, sin que ello suponga la pérdida de la propiedad de su vivienda. Más adelante nos referiremos a estas políticas. En el caso de las persones mayores que vivan en viviendas de alquiler y tengan escasos recursos, las políticas de vivienda deberán ser más activas, dado que estas personas están excluidas del mercado.

4 El modelo de vivienda asequible de Barcelona debería partir de la defi nición previa de un criterio de vivienda asequible, expresado como el porcentaje de ingresos máximo que un hogar, comprendido dentro del 25% inferior de la distribución de la renta en Barcelona, debería pagar por gastos de vivienda sin ver comprometida su solvencia fi nanciera para atender el resto de necesidades y, a la vez, mantener una cierta capacidad de ahorro.

De acuerdo con las prácticas del sistema fi nanciero y las recomendaciones de orga-nismos internacionales, este umbral de solvencia fi nanciera de las familias se sitúa en el 35-40% de la renta de los hogares. Este índice debería ser utilizado para fi jar los precios de la vivienda social en Barcelona, tanto de venta como de alquiler. Uno de los estudios incluidos en el Libro Blanco calcula cuáles deberían ser estos precios de venta y de alquiler asequible de la vivienda de protección ofi cial.

Si tenemos en cuenta la precariedad de los hogares que se hallan en el extremo inferior de la distribución de rentas, la política de VPO de régimen especial sigue comprometiendo sus posibilidades de pago. Una política de alquiler protegido es mucho más adecuada para esta población, por eso debería aumentar el peso de esta tipología en las promociones públicas de vivienda.

Para velar por la situación de los hogares que se encuentran en situación más crítica, debería mejorarse la coordinación interinstitucional (los servicios sociales deberían estar conectados con los servicios de vivienda) para evitar situaciones de desahucio, así como el incremento y la mejora de los recursos de apoyo para hacer frente a estas situaciones.

5 Dentro de los colectivos más desfavorecidos por la situación actual del mercado de la vivienda, se encuentran los discapacitados. Las políticas de vivienda asequible deberían de contemplar todos los tipos de discapacitados, incrementando el nú-mero de viviendas destinadas a estas personas. La visitabilidad es un criterio que deberían seguir tanto la construcción de VPO como la de viviendas libres, así como el incremento del uso de la domótica (tanto en viviendas como en equipamientos públicos) incorporando mecanismos que faciliten la vida cotidiana de las personas con cualquier tipo de discapacidad.

En este sentido, deberían fl exibilizarse las medidas económicas que faciliten el acceso de las personas con discapacidad en la VPO: es decir, un límite de rentas y de edades superior y favorecer las adaptaciones de las viviendas para que cumplan los criterios de visitabilidad u otros relacionados con otras discapacidades.

a.II. Prioridad a la recuperación de las funciones residenciales de las viviendas, edifi cios y barrios más degradados

6 La rehabilitación de la ciudad ya construida permite una optimización del uso del patrimonio existente y una racionalización del escaso suelo edifi cable para cubrir las necesidades de vivienda. Por ello debe ser la segunda prioridad básica de la política de vivienda en Barcelona. Con un parque de vivienda relativamente envejecido y con una restricción estructural de suelo que limita el crecimiento de la vivienda de nueva construcción, la rehabilitación de la ciudad existente es una pieza básica para reinventar la ciudad, mantener sus funciones residenciales y responder a las nuevas necesidades de vivienda.

Cuando esta función residencial se deteriora, se pierde todo lo que hace de la ciudad y del barrio un espacio de encuentro, cultura y relación: el comercio, los servicios públicos, la densidad poblacional, la diversidad y la cohesión social. Por ello, la reha-bilitación del parque existente de vivienda es el instrumento que permite mantener la función residencial, manteniendo en buen uso el parque de viviendas existentes.

7 La rehabilitación de las funciones residenciales de las viviendas, los edifi cios y zo-nas deterioradas es una política que cumple los principios que demanda la nueva cultura de las ciudades: es innovadora, solidaria y sostenible. Evita los nuevos de-sarrollos urbanísticos y ocupaciones de suelo que, de otra forma, serían necesarios para poder facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas que actualmente viven sin condiciones de habitabilidad. Especialmente, para personas mayores con viviendas que presentan defi ciencias estructurales y carencias de servicios básicos importantes en sus viviendas, con riesgo de infravivienda o exclusión.

8 Dos aspectos principales diferencian las diversas políticas de rehabilitación de los centros de las ciudades y de las zonas degradadas. El primero observa la relación entre iniciativa pública y privada; el segundo se centra en el objetivo de estas políti-cas de rehabilitación: pueden ir dirigidas a la mejora del espacio público y la imagen (como medidas que promuevan el turismo), o, por el contrario, pueden orientarse a incidir prioritariamente en la función residencial, concentrando las iniciativas en mantener en buen uso y habitado el parque de viviendas. Esta recuperación de la función residencial no sólo es una necesidad capaz de invertir la tendencia a la degradación de zonas concretas de la ciudad, sino que constituye la mejor defensa contra los abusivos usos turísticos, a la vez que es una actividad de indiscutible rentabilidad económica y social. La rehabilitación es la mejor garantía a largo plazo de la protección y conservación del patrimonio arquitectónico y cultural, y un instrumento efi caz para dar respuesta a las nuevas necesidades de vivienda en una ciudad como Barcelona.

9 Los poderes públicos deben incentivar la rehabilitación, ya que constituye un caso evidente de lo que los economistas denominan un fallo de mercado. La cantidad de rehabilitación que hará el sector privado por sí mismo será muy inferior a la so-cialmente óptima en ciudades como Barcelona, con un parque elevado de vivienda relativamente envejecido. Esto es así por tres motivos.

El primero, el benefi cio social de la rehabilitación es mayor que su benefi cio privado, porque la pérdida, total o parcial, de la función residencial del parque de vivienda existente conlleva el deterioro de todo aquello -el comercio, los servicios, la diver-sidad social, la densidad de población-, que hace posible el interés de los residentes en su conservación como espacio de encuentro, de cultura y de relación.

En segundo término, porque el coste social que se evita con la rehabilitación es mayor que el gasto directo que el sector público debe asumir cuando se tienen que realojar los habitantes de casas que son declaradas en ruina, o desplazados por la escasa habitabilidad de sus viviendas o degradación del entorno.

En tercer lugar, porque, de cualquier modo, los edifi cios abandonados o en esta-do de ruina provocan considerables gastos, tanto públicos como privados, que se evitan con la rehabilitación. Así, los gastos de apuntalamiento y de seguridad de los espacios circundantes, pérdida de plusvalías públicas y privadas por cambios en el tejido social, pérdidas de tasas e impuestos por desaparición de actividades comerciales y productivas en las zonas degradadas, o el aumento de gasto público para evitar la ocupación ilegal (u “okupación”) y garantizar la seguridad en las calles y lugares públicos.

Todos estos costes sociales del deterioro, total o parcial, de la función residencial del parque de vivienda existente justifi can la necesidad de una intervención pública en este campo.


b. LOS SIETE PILARES DEL MODELO DE VIVIENDA DE BARCELONA

b.I. Constitución de un parque de vivienda de alquiler social y fomento del mercado de alquiler privado

9 La creación de un amplio parque de alquiler social, público y privado, es el instru-mento de política de vivienda que, teniendo en cuenta las circunstancias actuales, tendrá una mayor capacidad para dar respuesta a las necesidades habitacionales de los grupos sociales con mayores problemas de accesibilidad a la vivienda. Tal como se refl eja en los estudios de precios y rentas en Barcelona recogidos en el Libro Blanco, los hogares de Barcelona comprendidos dentro del 10% de menores ingresos no están en condiciones de asumir el esfuerzo económico que signifi ca el acceso a un vivienda de protección ofi cial en propiedad, ni siquiera de régimen especial. El alquiler asequible es la única opción que no compromete la solvencia fi nanciera de estos hogares con menores ingresos.

10 Por sí sola, la oferta de VPO en propiedad no puede responder a la cuantía y di-versidad de las nuevas necesidades habitacionales. De las investigaciones del Libro Blanco se extrae que un porcentaje signifi cativo de residentes en Barcelona, y de nuevas tipologías de hogares, no tienen sufi cientes ingresos como para acceder a una VPO en propiedad en las condiciones de asequibilidad defi nidas anteriormen-te. Una presencia más elevada del alquiler ayudaría a tener más fl exibilidad para modular estas necesidades dinámicas, relacionadas con los jóvenes en edad de emancipación, el creciente número de personas que viven solas, personas divor-ciadas y con una variada tipología de nuevos hogares.

La política de vivienda debe partir del principio de que la obligación de los pode-res públicos es garantizar el derecho de los ciudadanos a un alojamiento digno y asequible, no a una vivienda en propiedad. Es decir, la VPO en propiedad plantea problemas de equidad que la VPO de alquiler social no tiene. En este sentido, el fomento del alquiler social es un instrumento más adecuado y más equitativo para materializar el derecho a la vivienda. Esta opción es ampliamente compartida. Los debates en el seno del Consell de Ciutat así lo han refl ejado.

11 La construcción en suelo público para usos residenciales debería priorizar el alquiler social asequible, defi nido como aquel que permite a la población con menores in-gresos dedicar un máximo del 35-40% de su renta al alquiler, sin comprometer su capacidad para dar respuesta al resto de necesidades. Este alquiler debería dirigirse especialmente a hacer frente a las necesidades relacionadas con la emancipación de los jóvenes, las de las personas mayores con escasos recursos y sin vivienda en propiedad, y las situaciones temporales relacionadas con parejas separadas, afec-tados de violencia doméstica o en situaciones de paro y de bajos ingresos.

12 La política municipal de vivienda debería intensifi car la constitución de un parque público de vivienda de alquiler social, de gestión pública, privada o social, sobre suelo dotacional, para cumplir este objetivo. Este parque público de vivienda de alquiler debería estar formado por promociones no muy grandes e integradas en planeamientos con otros tipos de vivienda. Con ello se intentaría evitar la creación de zonas o guetos especializados sólo en vivienda social de alquiler.

13 A la vez que se crea este parque, también debería sensibilizarse a la población para reducir los casos de discriminación en el acceso a la vivienda de alquiler de las personas inmigrantes, por ejemplo fomentando la mediación por parte de agentes sociales del Ayuntamiento.

14 Es necesario legitimar el alquiler como una alternativa estable y válida ante la compra, especialmente en edades jóvenes. Por este motivo, el parque de vivienda social en alquiler debería estar abierto al conjunto de la población y caracterizarse por ofrecer unos contratos con un período de vigencia a medio plazo, entre 5 y

10 años. Este período de tiempo, a la vez que reduciría los costes asociados a la expectativa de tener que cambiar con frecuencia de vivienda, da tiempo a que se produzca la consolidación laboral y familiar de los nuevos hogares.

15 La modalidad de vivienda de protección ofi cial de alquiler con opción a compra, de acuerdo con una tasación ofi cial, es una opción que debería potenciarse con fuerza en los nuevos programas de vivienda. Se trata de un régimen de pisos privados, pero construidos en régimen de protección debido a que se construyen sobre suelo público, o procedente de cesiones urbanísticas obligatorias.

16 Una política de vivienda municipal ambiciosa e innovadora debería contemplar la creación, dentro del área metropolitana, de suelo público edifi cable para destinarlo a la promoción de vivienda de alquiler social. Como la repercusión del terreno es inferior, el precio del alquiler será así mismo inferior a aquel del mercado del centro de la ciudad, pudiendo, a la vez, ofrecer rentabilidades sufi cientes a los actores empresariales –ya sean públicos, privados o sociales-, que asumen la promoción y gestión de estos parques residenciales de alquiler.

17 Debe fomentarse la intervención de las entidades sin ánimo de lucro en la política de vivienda de la ciudad, potenciando los promotores sociales, complementarios de los promotores públicos y de los promotores privados. Debería favorecerse a las entidades que trabajan en vivienda dotacional para colectivos específi cos que se encuentran especialmente marginados, haciendo una reserva para que cuenten con viviendas dignas y con espacios para talleres.

18 La vivienda de alquiler de mercado debe dejar de estar fi scalmente penalizada ante la vivienda en propiedad. Especialmente, en la medida en que más de un cuarto de los ciudadanos no puede deducir absolutamente ninguna cantidad en el IRPF por la compra de su vivienda, por no tener niveles de renta que permitan aplicar esta deducción fi scal. Existe un consenso unánime entre expertos, operadores del mercado y la opinión pública especializada sobre que los actuales incentivos fi scales a la compra de vivienda –que, además, no discriminan entre vivienda nueva y de segunda mano– distorsionan la efi ciencia del mercado de la vivienda y presentan problemas graves de equidad. En el marco de las investigaciones desarrolladas en el Libro Blanco se han analizado opciones de políticas fi scales que permitirían mantener el parque de vivienda existente, disminuyendo los precios del mercado de vivienda.

Para incentivar a las empresas inmobiliarias a desarrollar, total o parcialmente, su actividad en este segmento del mercado de alquiler, actualmente desatendido, podría ser efectivo un tratamiento fi scal favorable de la vivienda de alquiler. El resultado sería muy positivo en términos de la profesionalización de este segmento del mercado.

Dos medidas ayudarían a poner en el mercado de alquiler viviendas temporalmente desocupadas: la seguridad jurídica de los propietarios en el cobro de los alquileres acordados y la agilización de los trámites de salida del inquilino cuando se produzca el impago de los mismos. Sin estas medidas difícilmente el mercado privado de alquiler llegará a adquirir la profundidad y la amplitud que tiene en otros países.

b.II. Un nuevo sistema transparente y equitativo de adjudicación de la Vivienda de Protección Ofi cial (VPO)

19 Aunque por ella misma la VPO no puede resolver el problema de la vivienda existente hoy en día, su aumento tiene un papel importante en la estabilidad y equilibrio del mercado de vivienda en Barcelona y en la cohesión de los barrios. Para conseguirlo debería priorizarse la creación de barrios mixtos en dos sentidos: el primero impli-caría una presencia equilibrada de vivienda libre y VPO. El segundo, paralelamente,


una proporción igualada de vivienda en propiedad y vivienda de alquiler. En el caso de la VPO en propiedad debería tenderse a equilibrar el régimen general y el concertado. Un objetivo podría ser un 50% de vivienda libre y un 50% de VPO.

20 La vivienda concertada debe jugar un papel cada vez más dinamizador de la VPO en la ciudad. Esta tipología ofrece un precio intermedio entre el mercado libre y el régimen general de VPO (alrededor de los 250.000 euros de precio de venta), que para el caso de Barcelona permite dar cobertura a las necesidades de muchos hogares. Además, facilita el apoyo del sector inmobiliario respecto del porcentaje de VPO previsto en los planeamientos en curso.

21 Convendría adecuar los precios máximos de venta recogidos en los planes actuales de vivienda protegida, en las condiciones propias del mercado inmobiliario de las grandes ciudades. Tal como se extrae de los estudios del Libro Blanco, en Barcelona estos precios están por debajo de los viables para llevar a cabo actuaciones de VPO. Esta situación no favorece la oferta de este segmento. Un aumento de la vivienda protegida en Barcelona permitiría un mejor equilibrio del mercado, dándole más estabilidad y accesibilidad para todos.

22 El sistema de adjudicación de la VPO debe levantarse sobre un sistema más trans-parente que garantice la equidad en la distribución de estos activos fi nanciados con unos recursos públicos escasos. Ésta es una demanda ampliamente expresada por todos los colectivos consultados, tal como puede verse en los estudios contenidos en el Libro Blanco. El instrumento idóneo puede ser el registro municipal –que pudiera abarcar en el futuro un potencial consorcio metropolitano de vivienda– de solicitantes de VPO con acceso público.

La transparencia debe garantizarse mediante el registro obligatorio a través de las ofi cinas de vivienda y de la web de este servicio. Este sistema de registro y transparencia, que garantice la equidad en la distribución, debe aplicarse tanto a las promociones de vivienda protegida públicas como a las privadas.

23 Sería adecuado el establecimiento de un sistema de certifi cación del proceso de ad-judicación de la vivienda de protección ofi cial, mediante una metodología equiva-lente al ENAC, de aplicación a todos los operadores públicos y privados participantes en todas y cada una de las fases de promoción y distribución de estas viviendas en Barcelona. Este sistema debería ser aplicado tanto a las adjudicaciones de vivienda destinada a la venta, en cualquiera de los regímenes vigentes, como en la gestión, control y renovación de los inquilinos con derecho a acceso al parque de vivienda de alquiler asequible.

24 Fomentar las políticas de responsabilidad social corporativa del sector inmobiliario es también muy importante. Un instrumento adecuado podría incentivarse mediante acuerdos de adhesión a las nuevas políticas, normativas e instrumentos de adjudi-cación de vivienda de protección ofi cial y de fomento de la vivienda asequible.

25 En cualquier caso, las viviendas construidas con ayudas públicas (tanto en suelo público como en suelo privado destinado para VPO debido al planeamiento), deben dirigirse preferentemente hacia aquellos sectores sociales que tengan difi cultades de acceso a una vivienda en el mercado libre.

b.III. Formación de un parque municipal de suelo para usos residenciales

26 Disponer de suelo a precio razonable es la clave de bóveda de cualquier política de fomento de vivienda asequible, ya sea en alquiler o en propiedad. No puede existir una buena política de vivienda asequible si no hay una buena política de suelo

público. De aquí que el tercer pilar del modelo de Barcelona de vivienda asequible deba ser la formación de un parque público de suelo para usos residenciales.

27 A pesar de ser un bien muy escaso en Barcelona, no debe menospreciarse la capaci-dad de la administración municipal para llevar a cabo operaciones de recuperación de suelos urbanos, apoyándose en la regeneración de zonas degradadas, cambios de los actuales usos y rehabilitación del actual parque de vivienda, con el objetivo de adaptarlos a los demandas y usos que exigen las necesidades actuales. Los estudios y estimaciones llevadas a cabo en el marco del Libro Blanco muestran que estas tres iniciativas tienen capacidad para crear nuevo suelo edifi cable y techo residencial. De hecho, Barcelona ha llevado a cabo en los últimos años diferentes operaciones de este tipo que, en general, han merecido el reconocimiento de los expertos y de la opinión pública.

28 Es necesaria y urgente la modifi cación de la actual legislación general sobre valo-ración del suelo y sobre expropiaciones, para dar un impulso importante al patri-monio público de suelo. Son especialmente importantes los cambios legislativos y reglamentarios encaminados a la reducción de los términos de aquellos trámites judiciales que permitirían la disponibilidad pública rápida de suelos (expropiados o adquiridos), para destinarlos a vivienda de protección ofi cial, en razón de su con-dición de interés público y de servicio básico para los ciudadanos, según el artículo 47 de la Constitución Española.

29 La recuperación de ciertos pisos que ya estén en fase de venta, utilizando el ejercicio por parte de la Administración del derecho de tanteo y retracto en relación con la entidad prestataria o también, si es necesario, los herederos, podría favorecer, año tras año, la constitución del parque municipal de vivienda social. El establecimiento de un derecho de tanteo en favor de la Administración en la transmisión de inmue-bles (en determinados supuestos y circunstancias pretasadas) es, pues, uno de los instrumentos susceptibles de aumentar el suelo municipal de uso residencial y de dotar la ciudad de un parque de pisos de alquiler de carácter social, especialmente en aquellos barrios con mayores necesidades de vivienda de alquiler.

30 La Carta Municipal de Barcelona, que puede ampliar el margen de actuación del

Ayuntamiento, hace posible obtener nuevos recursos derivados de la participación en tributos estatales y autonómicos, que favorezcan la formación de un patrimonio de suelo público municipal.

b.IV. Promoción activa de la rehabilitación desde la administración municipal

31 En una ciudad como Barcelona, que cuenta con un importante parque de vivienda de edad relativamente elevada, la rehabilitación tiene una gran capacidad para hacer aumentar la oferta de alojamiento, a través de la adaptación de las viejas viviendas a los nuevos usos y necesidades que comportan los cambios demográfi cos, sociales y culturales que estamos viviendo. Por ello la rehabilitación es otro de los pilares básicos del nuevo modelo de vivienda asequible y sostenible de Barcelona, ya que permite la optimización del uso del patrimonio inmobiliario ya construido y una racionalización del uso del escaso suelo edifi cable existente en la ciudad.

Los benefi cios sociales y económicos de rehabilitación son tangibles e inmediatos:

aumenta la calidad de vida de los residentes en edifi cios y zonas deterioradas, im-pide el desarraigo de los residentes (que, de otra forma tal vez deberían mudarse a otros barrios), mantiene la ciudad habitada a la vez que puede seguir conservando su arquitectura, sus funciones y la pervivencia de los espacios públicos como lugar de encuentro, de cultura y de relación.


Frente a estos benefi cios sociales y económicos evidentes e inmediatos, los costes de la rehabilitación son bajos y asumibles, tanto para el sector privado como para el público. En primer lugar, porque en muchos casos lo que necesitan viviendas y edifi cios para ser adaptados a los nuevos usos es una rehabilitación leve. En segundo lugar, porque el coste social evitado con la rehabilitación es mayor que el coste directo que el sector público tendría por el hecho de tener que realojar la población en otras viviendas. En tercer lugar, porque, en cualquier caso, los edifi cios abandonados o en estado de ruina provocan considerables gastos y pérdidas de ingresos, tanto públicos como privados.

Se trata, en general, de facilitar las rehabilitaciones leves, así como las orientadas a la renovación de las instalaciones y redes de agua o saneamiento, instalación de ascensores y elementos de aislamiento que eviten ruidos y humedades. La existencia de un numeroso parque de viviendas en propiedad, ocupado por personas mayores que viven solas o en pareja (en muchas ocasiones en pisos con defi ciencias estruc-turales y de habitabilidad), requiere políticas de rehabilitación innovadoras que actúen desde diferentes vertientes: créditos blandos para reformas del piso donde viven las personas mayores; o ayudas, en algunos casos a fondo perdido, para la instalación de ascensores.

32 Pero lo que hace de la rehabilitación una política más efi ciente, desde el punto de vista presupuestario, es su coste de oportunidad en relación con la alternativa de provisión de vivienda nueva. Muchos de los solicitantes de ayudas de los progra-mas de rehabilitación se encuentran por debajo del umbral de ingresos requerido para acceder a una vivienda social. Por lo tanto, desde la óptica presupuestaria es más efi ciente ayudar a la rehabilitación que facilitar una vivienda nueva de protección ofi cial. El coste de construir nuevas viviendas -que implica la obtención de suelo nuevo, su construcción en sentido estricto, la dotación de infraestructuras necesarias, urbanización, calles, servicios, jardinería, escuelas, centros sociales, centros de salud, policía, medios de transporte público y, fi nalmente, el manteni-miento ordinario-, es muy superior al coste por metro cuadrado de construcción rehabilitada.

33 Otro campo de actuación importante para las políticas públicas de vivienda en Barcelona son los inmuebles en propiedad ocupados por una o dos personas ma-yores, en aquellos edifi cios en que la superfi cie de las actuales viviendas es superior a los 100 m2. Dentro de los estudios incluidos en el Libro Blanco se estima que en Barcelona existen aproximadamente 11.000 viviendas en propiedad de más de 100 m2, donde viven personas de 65 años o más solas o en pareja.

La Administración municipal, a través del instrumento adecuado, podría jugar un papel activo en la rehabilitación de este tipo de viviendas, de mutuo acuerdo con sus propietarios. Así, las administraciones podrán encargarse de la rehabilitación y subdivisión de esta tipología de viviendas, y obtener a cambio dos viviendas de 40/50 metros que serían comercializadas dentro del parque municipal de viviendas de alquiler.

Con este tipo de actuaciones de rehabilitación se consiguen diversos objetivos. En primer lugar, mejorar las condiciones de habitabilidad de las personas mayores sin que tenga que cambiar de barrio. En segundo lugar, el incremento de tipo-logías de vivienda del parque municipal, con una categoría alrededor de los 50 metros, adaptada a las nuevas necesidades (relacionadas con los jóvenes en edad de emancipación, con el creciente número de personas que viven solas, personas divorciadas o con la diversidad de nuevos hogares que están surgiendo). En tercer lugar, fortalecer la cohesión social dentro de los barrios, con la mezcla de población de diferentes edades.

34 Convendría fomentar la rehabilitación mediante una política de incentivos fi sca-les y ayudas fi nancieras. Estas ventajas fi scales y fi nancieras deberían ir dirigidas

primordialmente a hacer prevalecer la rehabilitación dirigida al alquiler, más que a la venta, y especialmente para el alquiler social. Esta propuesta podría favorecer la entrada en el mercado de alquiler de las viviendas desocupadas de Barcelona, aunque se trata de un número muy reducido de pisos que no tendría incidencia en la problemática de la ciudad (los datos demuestran que las cifras ofrecidas por el INE sobre viviendas desocupadas distan mucho de ser las reales).

35 La aplicación del IVA reducido, del 7%, a la rehabilitación leve –aquella que no afecta a la estructura y fachada de los edifi cios-, es esencial para fomentar la rehabilitación de viviendas, especialmente cuando se dedique al alquiler. El IVA reducido se aplica sólo en aquellos casos donde la inspección tributaria considera necesaria la rehabilitación estructural –la cual afecta a la estructura básica del edifi cio y la fachada–, mientras que se aplica el IVA del 16% a las rehabilitaciones leves, que son las más frecuentes y necesarias para adaptar las viejas viviendas a los nuevos usos sociales (tales como la renovación de instalaciones interiores de electricidad o gas, la instalación de ascensores, la renovación de baños o cocinas), o la subdivisión interior, sin afectar a la estructura, de las viviendas grandes para convertirlas en viviendas más reducidas y adaptarlas a los nuevos usos y nuevas necesidades habitacionales.

Además, este IVA del 16% es un coste directo de la rehabilitación, ya que no puede ser repercutido en el alquiler. Esto eleva de forma considerable el coste de la reha-bilitación y desincentiva a los particulares. El resultado es un nivel de rehabilitación inferior al que sería efi ciente, tanto desde el punto de vista de la conservación de las viviendas como de su adaptación a los usos actuales.

36 Los criterios urbanísticos municipales reguladores de la rehabilitación deberían distinguir entre los criterios esenciales y los complementarios. Parece razonable pensar que es mejor tener edifi cios parcialmente rehabilitados, aún cuando no cumplan en su totalidad y al mínimo detalle todas las ordenanzas municipales, que seguir con edifi cios obsoletos, en mal estado y con zonas degradadas. Es decir, no es lo mismo los criterios esenciales que deben cumplirse obligatoriamente en todos los casos, que los que convendría cumplir siempre que sea posible. El prag-matismo urbanístico es muy necesario si se desea que la rehabilitación favorezca la vivienda asequible. Deberían adaptarse los coefi cientes de densidad a la nueva realidad social de la ciudad y a la preferencia ciudadana por una ciudad compacta y diversa.

La rehabilitación debería tener un tratamiento diferencial frente a la vivienda de construcción. Un único modelo regulador de la rehabilitación no puede valer para la diversidad de edifi cios y zonas urbanas existentes en Barcelona, construidas en épocas diferentes, con criterios diferenciados y que responden a necesidades y demandas sociales muy diversas. Sin esta fl exibilización de la normativa difícil-mente saldrá adelante la rehabilitación. Esto exige adaptar tanto las ordenanzas municipales (adaptarlas a la diversidad existente en la ciudad) como la legislación en general.

37 La rehabilitación debe ser una política activa de los poderes municipales, que cuenta con instrumentos específi cos y con el apoyo de los otros agentes sociales impli-cados. Para que la rehabilitación pueda desarrollarse de forma efi caz y generar todos estos benefi cios no es sufi ciente con la existencia de programas de ayudas públicas.

Una política activa de rehabilitación por parte de la Administración municipal puede ser también un instrumento muy efi caz para, de un lado, poner en el mer-cado viviendas que hoy están vacías o desocupadas por falta de condiciones de habitabilidad o porque se encuentran sometidos a un deterioro, y, del otro, para identifi car y erradicar situaciones de hacinamiento habitacional hoy existentes, y otras que puedan llegarse a producir si no se desarrolla una política de este tipo.


38 Potenciar las funciones de la Ofi cina de Rehabilitación puede ser un instrumento apropiado para que este activismo público lleve a cabo una tarea directa de iden-tifi cación de las viviendas y edifi cios a rehabilitar, que sea capaz de motivar a los particulares para hacerlo y que les acompañe a lo largo de todos los laberintos administrativos y de otra índole que se encuentra un particular o promotor cuando quiere rehabilitar.

39 Una Ofi cina de Rehabilitación debería velar porque nadie sea rechazado por más incoherentes que sean sus pretensiones en relación con la normativa vigente. Es precisamente en la fase previa a la obra de rehabilitación cuando estas preten-siones deben ser reconducidas, a través de un diálogo sincero e inteligente sobre los problemas y las expectativas particulares, que den soluciones coherentes en el marco de una normativa urbanística con criterios fl exibles, como hemos señalado anteriormente.

El fomento de la Ofi cina de Rehabilitación o, en un sentido más amplio, de la red de ofi cinas de esta naturaleza distribuidas por la ciudad, no es cuestión únicamente de medios técnicos, sino fundamentalmente de voluntad política. Sólo combinando voluntad política con recursos técnicos y humanos será posible que los particulares confíen en esta Ofi cina, y que surja un número cada vez mayor de particulares dis-puestos a colaborar en la recuperación de la ciudad mejorando sus propias viviendas y edifi cios.

40 Un instrumento innovador ligado a esta Ofi cina puede ser la creación de un Aula de Rehabilitación, en colaboración con las Escuelas y Colegios de Aparejadores y Arquitectos, orientada a la formación de técnicos especializados en rehabilitación de edifi cios y viviendas antiguas, conocedores de las técnicas y los materiales que mejor se adaptan a la intervención de estos edifi cios (construidos en muchos casos con materiales sencillos que poco tienen que ver con los que ahora se utilizan). Para que la Ofi cina de Rehabilitación sea un instrumento efi caz de asesoramiento y ayu-da a los particulares, debe contar con instrumentos complementarios innovadores como éste, que acompañen y hagan efectivas las estrategias de rehabilitación. La contribución del Aula sería esencial para el mantenimiento y la recuperación del patrimonio residencial antiguo que, de no ser así, tarde o temprano, debería ser reemplazado por obra nueva, y aumentaría de esta forma la tensión entre el escaso suelo edifi cable y la demanda de vivienda nueva.

41 La creación y el mantenimiento de un sistema de empresas homologadas para este tipo de obras, muy diferentes a la construcción de obra nueva, es otro instru-mento necesario para ayudar a la estrategia de rehabilitación a desplegar toda su capacidad de regeneración. Estas empresas deben comprometerse a aceptar las valoraciones y presupuestos de obras realizadas por la Ofi cina de Rehabilitación, a partir de un cuadro de precios de unidades de obra aprobado por las autoridades municipales.

42 La colaboración y el diálogo continuo entre la Ofi cina de Rehabilitación, los técnicos especializados y las empresas privadas homologadas, permitirá establecer un código de entendimiento que facilitará la comprensión y la ejecución de las soluciones téc-nicas más adecuadas. Así, esta colaboración público-privada facilitará la aceptación social de la rehabilitación, ya que dará seguridad a los particulares para implicarse en la labor de recuperación del patrimonio residencial de la ciudad.

b.V. Una política de ciudad compacta y mixta, cohesionada a partir del barrio, que evite los riesgos de exclusión y de segregación.

43 Los barceloneses muestran una preferencia clara por un modelo de ciudad com-pacta y mixta, en la cual el barrio aparece como el ámbito deseado de encuentro, cultura, relación de vecindad y de solidaridad intergeneracional. Este deseo es una expresión que muestra como los ciudadanos desean hacer compatible el derecho a

la vivienda con el derecho a la ciudad y a los servicios que ésta ofrece. Esta demanda es especialmente intensa en el caso de las personas mayores, como muestran los estudios que incorpora el Libro Blanco. Barcelona puede y debe ser muy innovadora en este campo.

44 El modelo de vivienda asequible y sostenible de Barcelona debe luchar contra la segregación y fomentar la cohesión social a partir de la política de vivienda. Tiene que hacer vida de barrio a la vez que hace vivienda. El barrio es el ámbito capaz de integrar grupos sociales diversos, y es necesario velar que los barrios mantengan una cierta diversidad y que no termine desapareciendo el tejido social autóctono por motivos de vivienda.

45 Es necesario vincular las necesidades de vivienda de las personas mayores sin romper su arraigo al barrio donde viven, impulsando la construcción de viviendas tutela-das para personas mayores en barrios donde el peso relativo de este segmento de población sea muy elevado, como, por ejemplo, ciertas zonas de Ciutat Vella y de Gràcia. Estos nuevos edifi cios de viviendas tuteladas no deberían consumir más suelo, sino que deberían situarse en solares liberados (bien sea por derribos o por rehabilitación de edifi cación antigua).

46 Las personas mayores tienen que poder acceder a las convocatorias de estas vi-viendas tuteladas aun cuando tengan un piso en propiedad. Es por eso que tienen que buscarse fórmulas innovadoras que concilien este derecho con la obligación solidaria de contribuir con su vivienda a la solución del problema social de la vi-vienda. La solución podría ser que la persona o familia con vivienda en propiedad pasara a ocupar una vivienda tutelada y pusiera, a su vez, en el mercado de alquiler social, la vivienda que tiene en propiedad.

Otra posibilidad es la cesión temporal y condicionada (sin pérdida de derechos de propiedad y de transmisión) a alguna bolsa de vivienda de alquiler de protección ofi cial con garantías públicas, gestionada por el Ayuntamiento o alguna otra insti-tución pública o privada que pudiese crearse. De esta forma se evita, de una parte, el consumo de suelo para vivienda de nueva construcción y, de otra, se reactiva la función de la vivienda como bien de uso (ya que estas viviendas, al pasar a estar ocupadas por personas más jóvenes, satisfacen una mayor necesidad residencial que cuando son ocupadas por personas mayores).

47 La oferta de pisos tutelados de uso mixto, para jóvenes y personas mayores, como un mecanismo de colaboración y solidaridad intergeneracional, es otro elemento innovador del modelo de vivienda de Barcelona. Constituiría también una forma de hacer barrio a través de la vivienda.

48 Fomentar la hipoteca inversa es un mecanismo también necesario para garantizar el mantenimiento de la calidad de vida de las personas mayores, que se encuentran en situación de recursos escasos pero que disponen de una vivienda en propiedad. Para llevarlo a cabo es necesario que todas las administraciones contribuyan a dar legitimidad social y seguridad jurídica, a la vez que se fomenta fi scalmente la hipoteca inversa.

49 Del mismo modo que podrían darse hipotecas inversas para las personas mayores, se podrían dar créditos a los jóvenes con futuros ingresos potenciales (tal como se hace en Dinamarca), controlados desde Hacienda, que se empezarían a devolver cuando estos jóvenes empezaran a tener ingresos. Esto facilitaría el cambio cultural de la propiedad al alquiler, ya que, paralelamente, se podría ligar esta medida con el impulso al alquiler joven a precios bajos.

50 Crear la fi gura de concertación intergeneracional de vivienda sería una acción innovadora mediante la cual padres e hijos que viven por separado, en pisos de propiedad, podrían recibir apoyo de la Administración, en el caso de que decidiesen


vivir juntos y liberasen uno de los dos pisos. La fi nalidad de esta fi gura sería favo-recer la puesta en el mercado de pisos de propiedad hoy ocupados por personas mayores que desean vivir con sus hijos, ya sea porque tienen necesidades especiales como porque viven en pisos con carencias. El apoyo público a esta fi gura puede ir desde ayudas para el mantenimiento de padres mayores, desgravación del IBI del piso donde viven, crédito blando para reformas del piso donde viven con los padres, desgravación por alquiler del piso que dejan vacío, o la supresión del impuesto de sucesiones en estos supuestos.

51 Buscar un nuevo equilibrio entre usos residenciales y productivos debido al escaso suelo existente en la ciudad, dentro de una política de ciudad compacta y mixta, es una de las preferencias que refl ejan los ciudadanos de Barcelona consultados en la elaboración del Libro Blanco. En los últimos diez años se han creado cerca de 250.000 puestos de trabajo, sin que este aumento se vea compensado por el incremento de las viviendas nuevas, que ha sido cinco veces inferior. Esta tendencia no es sostenible para una ciudad como Barcelona.

El modelo de ciudad sostenible debe actuar, de una parte, buscando un modelo económico en que los usos productivos del suelo observen más la calidad de la ocupación (mayor generación de valor añadido por ocupado) que su cantidad (número de puestos de trabajo creados por las nuevas actividades productivas). De otra parte, esto permitirá un mejor reparto de la presión de la demanda sobre los diferentes segmentos del sector inmobiliario.

La limitación de la concesión de licencias de construcción de techo nuevo para determinados usos terciarios, estableciendo una moratoria temporal revisable y, paralelamente, favoreciendo la promoción residencial podría ser el instrumento para buscar gradualmente este equilibrio entre usos residenciales y productivos del suelo. A su vez, deberían analizarse posibles convivencias de zonas de equipamien-tos o usos comerciales con otras de residencial protegido destinado a colectivos de poco poder adquisitivo –jóvenes, personas mayores, familias numerosas- y a colectivos con necesidades especiales de movilidad (u otras limitaciones físicas). La limitación de usos terciarios podría permitir, en situaciones justifi cadas concretas, el aprovechamiento de bajos o entresuelos para usos residenciales en situaciones justifi cadas y selectivas, especialmente en el caso de personas mayores o personas con limitaciones de movilidad u otras limitaciones físicas.

52 Este modelo de ciudad compacta y mixta que, de forma mayoritaria, prefi eren los ciudadanos de Barcelona es conciliable con una ciudad que mantenga elevados estándares de calidad de vivienda y de confort, a la vez que preserva el valor de su patrimonio arquitectónico. El valor de la ciudad se encuentra en el equilibrio de las funciones urbanas que las hacen habitables, y en su capacidad por proporcionar condiciones de vida dignas a todos los que la habiten, por delante, incluso, del valor arquitectónico de los edifi cios que, en cualquier caso, queremos conservar.

b.VI. Regulación urbanística y sostenibilidad medioambiental y social de la ciudad

53 Una política urbanística orientada a facilitar la recuperación de las funciones re-sidenciales de la ciudad, antes incluso de la protección estricta de la piedra, los edifi cios y la escala y proporción de la arquitectura existente, es básica para que pueda apoyarse la política de vivienda asequible que se propugna en estas reco-mendaciones. La sostenibilidad de la ciudad no se puede predicar sólo a partir de su dimensión arquitectónica o medioambiental, sino que tiene que hacerse desde la óptica de la preservación del tejido social que forma la ciudad (y de las funciones residenciales de la ciudad ya construida).

54 El urbanismo sostenible está más cerca de las políticas de ordenación y de regulación de las normativas urbanísticas que de la administración del patrimonio cultural.

El urbanismo sostenible, que hace posible los programas de rehabilitación, no sólo permite la recuperación y el equilibrio de las funciones urbanas, sino también la me-jora de las condiciones de vida de sus habitantes, y así evita los nuevos desarrollos urbanísticos y nuevas ocupaciones de suelo que, de otra forma, serían necesarios para facilitar el acceso a la vivienda para quienes ahora viven sin condiciones de habitabilidad.

55 La política de vivienda y la política urbanística necesitan, hoy más que nunca, caminar juntas. Por este motivo, la planifi cación urbanística de la ciudad (tanto el Plan General como los Planes Especiales) debe integrar dentro de sus parámetros las consecuencias que se derivan de la rehabilitación de las viviendas existentes. La planifi cación tiene que ser capaz, por lo tanto, de conciliar una protección adecuada de los edifi cios catalogados (defi niendo las condiciones de intervención para cada nivel de catalogación) con la necesidad de recuperar las funciones resi-denciales del parque existente, de acuerdo con los usos actuales. En caso contrario, las políticas de rehabilitación citadas en el apartado anterior tendrían un éxito escaso.

56 La normativa urbanística debe establecer fórmulas de intervención sobre edifi cios protegidos que permitan la renovación de sus condiciones de confort y habita-bilidad, sin variar por ello los parámetros de identidad que los hacen acreedores de esta protección. También tiene que facilitar una forma de intervención que se mueva entre la reestructuración total -que comporta el vaciado sistemático de los edifi cios- y la intervención guiada por estrictos criterios conservacionistas, que en muchas ocasiones impide la actualización y la puesta en uso de estos inmuebles. Las intervenciones tienen que hacerse manteniendo la lógica constructiva de estas edifi caciones, buscando la mayor economía en obras, pero siempre dentro del marco de los niveles de protección catalogados.

57 Una vía intermedia entre la rehabilitación total y el estricto conservacionismo per-mitiría responder al cambio que se ha producido en el concepto de vivienda durante los últimos años. Un cambio asociado a las nuevas necesidades habitacionales que comportan las intensas transformaciones demográfi cas, sociales y culturales que vivimos. Si utilizamos el concepto “de alojamiento” en vez “de vivienda” (tal como lo hemos entendido hasta el día de hoy), la edifi cación antigua, especialmente en los centros históricos, de ningún modo ha quedado obsoleta.

Cada vez son más las parejas sin hijos, las personas que viven solas, las uniones eventuales y de hecho que necesitan un espacio donde alojarse. Las costumbres también han cambiado y el uso de las habitaciones se hace cada vez más complejo: se estudia o se recibe a los amigos donde antes se dormía y se come de forma menos organizada. Todo eso tiene cabida dentro de la ciudad antigua, y las construcciones que queremos conservar pueden cumplir adecuadamente muchas de estas funcio-nes, sin necesidad de violentar sus tipologías y los sistemas estructurales. Se trata de adaptaciones funcionales a los nuevos usos, sin pretender ningún estado fi nal, sino que las edifi caciones rehabilitadas así puedan ser modifi cadas sin grandes costes en el futuro, mediante intervenciones sencillas y económicas para adaptarlas de nuevo y continuar habitándolas.

58 La política de vivienda y la política urbanística son los pilares de una nueva cultura de las ciudades, ya que permiten tanto un uso racional del suelo existente como la renovación de la ciudad, por lo tanto tienen que actuar de forma conjunta y coherente. Es posible promover una política de más densidad de la ciudad, con una normativa urbanística y de rehabilitación que permita reestructurar pisos grandes en diversos alojamientos más pequeños y adaptables a los usos y necesidades actua-les de las personas que habitan la ciudad. Por este motivo, la normativa urbanística tiene que facilitar la rehabilitación. De cara a la obra nueva, debería permitirse nivelar las alturas donde sea coherente y racional, de acuerdo con los máximos establecidos para cada zona.


La regulación urbanística debe orientarse hacia la convivencia de diferentes mo-delos o tipologías de vivienda, evitando costes innecesarios y favoreciendo la adaptación de la norma a las preferencias de los diversos segmentos de demanda. Se trata de hacer posible una mezcla de usos y tipologías residenciales que den apoyo a la preferencia por una ciudad compacta, diversa y socialmente cohesio-nada.

59 Es necesario disponer de pisos de alquiler que giren alrededor de unos 40-50 m2 útiles, ubicados en edifi cios no demasiado grandes, que faciliten la integración social, así como la sostenibilidad y la efi ciencia energética para poder responder a los cambios que está experimentando la tipología de hogares de Barcelona (del matrimonio tradicional a las nuevas formas de familia) y su dimensión (de 4 a 2,2 miembros). La nueva tipología y arquitectura de VPO, de alquiler y de propiedad, tiene que responder a estas nuevas necesidades, a la vez que debe mantener los estándares adecuados de calidad habitacional y de sostenibilidad, tanto medioam-biental como social.

60 La mejora de la gestión urbanística es un instrumento esencial para la recuperación de suelo para usos residenciales y para agilizar la rehabilitación. La comunicación y colaboración entre administraciones, y entre éstas y el sector de promoción inmo-biliario, tanto privado como público, es indispensable para mejorar la efi ciencia de todo el proceso. La participación de todos los sectores implicados y la coordinación de las administraciones públicas constituyen una de las dimensiones básicas de la sostenibilidad de la ciudad. Sin estos procesos de consenso ciudadano y de cola-boración institucional difícilmente se adelantaría.

b.VII. La ciudad metropolitana y la vivienda

Barcelona no es, ni puede ser ya, un sistema residencial capaz de satisfacer por sí misma todas las preferencias y estrategias residenciales de las personas a lo largo de un ciclo vital cada vez más largo y complejo. Por este motivo, el séptimo pilar del modelo de vivienda asequible de Barcelona tiene que ser la ciudad metropoli-tana.

61 La ciudad ya no es únicamente el municipio de Barcelona, sino la ciudad metro-politana. En muchas ocasiones, como cuando se habla del riesgo que Barcelona esté expulsando hacia la periferia a una parte de su población (ya sea por razón de precios o por elección voluntaria), no se tiene en consideración esta nueva realidad. Es este marco metropolitano más amplio la referencia que debe tomarse de ahora en adelante para afrontar el problema de la vivienda.

Es este ámbito metropolitano donde caben las iniciativas innovadoras de los poderes públicos de la ciudad de Barcelona, como la compra de suelo público edifi cable destinado a la promoción de vivienda de alquiler social para residentes en Barcelona, tal como hemos sugerido en el punto 1.

62. En la medida que el sistema residencial de referencia en Barcelona es ya el ámbito metropolitano es necesario mejorar la movilidad en el interior del área metropoli-tana. Cuando aumenta la dimensión de la ciudad, el transporte se convierte en un eje básico de la política de vivienda. Sólo de esta forma será posible conciliar las preferencias residenciales de cada ciudadano con sus necesidades u oportunidades laborales.

La mejora de la calidad y cobertura geográfi ca de las líneas de metro y de cercanías hará más rápido y cómodo el acceso y la salida de Barcelona. De manera especial, es necesario afrontar lo más rápidamente posible la totalidad de la línea 9 de metro, desde Can Zam/Gorg hasta el Aeropuerto/Zona Franca, al igual que la línea de cercanías de Castelldefels a Cornellà.

La prolongación de la línea 2 a la Feria y al Aeropuerto, así como el resto de pro-longaciones de las líneas existentes, que consten en el PDI 2001-2010: la línea 1 al Prat y Badalona, la línea 3 a Trinitat Nova, la línea 4 a Sagrera, la línea 5 a Vall d’Hebron y la línea 8 de Ferrocarrils de la Generalitat de Catalunya (FGC) al centro de la ciudad de Barcelona.

Así mismo, es imprescindible la mejora del acceso a las comarcas del Vallès Occi-dental, el Baix Llobregat y l’Anoia a través de las líneas de FGC, y del acceso al Vallès Oriental, Osona, el Maresme y el Garraf a través de las líneas de RENFE, con la mejora en ambos casos del número de trenes, frecuencia y velocidad.

63 Es necesario considerar seriamente la urgencia de una autoridad común para la planifi cación y la gestión de la vivienda, el suelo y la movilidad del área metropoli-tana de Barcelona, donde la solidaridad intermunicipal tenga cabida. El análisis de estos problemas en Barcelona conduce inevitable y lógicamente a situar el problema de la vivienda en el ámbito natural de la corona metropolitana. Sólo de esta forma será posible coordinar y gestionar más racionalmente las actuaciones, en materia de vivienda, de las diferentes administraciones de toda la conurbación urbana de Barcelona. Una acción de esta naturaleza exige llevar a cabo una revisión a fondo del Plan General Metropolitano, o darle una nueva redacción, para adaptarlo a las nuevas realidades y necesidades cambiantes que surgen de las profundas trans-formaciones que está experimentando la sociedad en este inicio del siglo XXI. Así, podría considerarse la creación de un Plan General Metropolitano de Vivienda, en que consten, entre otros asuntos, un inventario de las viviendas a construir (tanto libres como privadas) en función de las necesidades de cada momento.

SUGERENCIAS ADICIONALESDentro de los términos de referencia del Libro Blanco no encontramos recomendaciones que vayan mucho más allá del ámbito de competencias más cercanas al municipio, pero aún así queremos sugerir la conveniencia que los bancos y cajas de ahorro, así como las autoridades monetarias, moderen la política de concesión de créditos hipotecarios a muy largo plazo para la compra de vivienda. Esta política hipotecaria crea una falsa apariencia de solvencia de las familias y contribuye a la elevación de los precios de la vivienda.

Conviene, también, dar apoyo a medidas que otorguen a las entidades crediticias incenti-vos para facilitar la creación de programas donde los jóvenes, en situaciones de ocupación precaria, puedan tener las mismas posibilidades de acceso a la vivienda en propiedad que otros colectivos con una ocupación más estable. Esta política crediticia más laxa en favor del segmento joven de población es compatible con la moderación de la política de endeudamiento a muy largo plazo que defendemos en el punto anterior.

Se trataría de que la política crediticia, a la vez que limita el riesgo derivado del alarga-miento excesivo del periodo de vigencia de los créditos hipotecarios, sea más selectiva en dar apoyo a aquellos grupos sociales con más problemas de accesibilidad derivados de las tendencias del mercado de trabajo. Sin duda, la creación de líneas específi cas de crédito para jóvenes implica el aumento del riesgo para las entidades fi nancieras. Pero hay fórmulas aceptables para disminuir y cubrir este riesgo.

Dentro de este mismo tipo de consideraciones orientadas a disminuir el riesgo de en-deudamiento hipotecario y a aligerar la presión de la demanda sobre los precios de la vivienda, sería conveniente la creación de alternativas de ahorro con benefi cios fi scales similares a los de la compra de vivienda, de tal forma que permitieran canalizar hacia activos alternativos una buena parte del dinero que hoy se dirige a la compra de vivienda por motivos de ahorro o inversión.


SUGERENCIA FINAL

La elaboración del Libro Blanco de la Vivienda en Barcelona, al cual pertenecen estas reco-mendaciones, debe apoyarse en un proceso participativo y de búsqueda de consensos, lo más amplios posibles, entre diferentes actores sociales y públicos sobre diversos aspectos de la realidad de la vivienda y, especialmente, del problema de su accesibilidad por parte de los colectivos sociales más necesitados. Pensamos que este proceso participativo de diag-nosis y análisis constituye sólo un punto de partida. En el futuro podría ser conveniente el mantenimiento del espacio de debate, análisis y consenso mediante el establecimiento de un Observatorio de la Vivienda en Barcelona y en su área metropolitana.

La actualización y el seguimiento de los datos que se han utilizado en el Libro Blanco sobre distribución desagregada de rentas, de precios de vivienda, de accesibilidad por segmentos de renta, edad y barrios, así como los de dinámicas de poblaciones por barrios, pueden ser un instrumento muy útil para los responsables de la política de vivienda. Así mismo, el proceso participativo que ha dado apoyo a este Libro Blanco podría ser el embrión de un pacto ciudadano que, con carácter permanente, constituyera la base de las políticas participativas y de consenso a aplicar en las cuestiones de vivienda en la ciudad de Barcelona.

WHITE BOOK ON HOUSING IN BARCELONA

DIRECTOR

ANTÓN COSTAS Professor of Economic Policy (UB). Director MSc. in Economics and Regulation of Public Services.

MEMBERS OF THE GROUP OF EXPERTS

JORDI ALBERICH Director del Cercle d’Economia

JAUME BARNADA Director de Política de Sòl i Habitatge. Institut Municipal d’Urbanisme (IMU), Ajuntament de Barcelona

ANNA CABRÉ Catedràtica Geografi a Humana (UAB). Directora del CED

MARIA J. CALVO Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament de Barcelona

RICARD FRIGOLA Director General del Institut Municipal d’Urbanisme (IMU). Ajuntament de Barcelona

MIGUEL A. LÓPEZ Catedràtic d’Economia Aplicada. (UAB)

JOAN C. MARTORI Professor d’Economia. Universitat de Vic

CARME MIRALLES Directora del Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans (IERMB)

JULI PONCE Prof. Titular Dret Administratiu (UB). Ex-Director de l’Escola Administració Pública de Catalunya (EAPC). Membre del ENHR

JAVIER E. RAMOS Secretari General del Ministerio de la Vivienda

ENRIC REYNA President de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edifi cis (APCE)

JOSEP ROCA Catedràtic de Valoracions Immobiliàries (UPC). Director CPSV

JOSEP SERRA Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament Barcelona

JOAQUÍM TRIADÚ Soci de Garrigues Advocats i Assessors Tributaris

CARME TRILLA Secretaria d’habitatge de la Generalitat de Catalunya

MEMBERS OF THE WORKING GROUP

JOAN R. BORRELL Associate Professor of Economic Policy. (UB)

XAVIER FAGEDA Assistant Professor of Economic Policy. (UB)

CLARA COSTAS Research Assistant in Sociology. (UB)

ERNEST ENRÍQUEZ Research Assistant in Economics (UB)





INDEX PART I. DIAGNOSIS AND RECOMMENDATIONS

Executive reportAntón Costas

1 Terms of reference ........................................................................................................... 204

2 Objectives ............................................................................................................................. 204

3 Prices, incomes and access to housing in Barcelona .......................................... 204

4 Tax and housing policy ................................................................................................... 207

5 Prices and affordable rents in Barcelona ................................................................. 209

6 Young people and the elderly: new residential needs ....................................... 210

7 Needs, preferences and residential strategies of the population of Barcelona ........................................................................................................................ 213

8 Population movements and housing. Impact of foreign immigration and internal migration ................................................................................................... 215

9 Population and Household forecast and housing demand .............................. 221

10 Existing housing stock and the new supply ........................................................... 224

11 Response capacity of the current town planning to housing needs ........... 230

12 Instruments of municipal housing policy ............................................................... 232

13 Right to housing: new approaches ........................................................................... 235

14 Citizens perceptions and consensus on the housing problem in Barcelona ........................................................................................................................ 237

Recommendations ........................................................................................................ 239

a. The two priority action objectives of the Barcelona housing model ................................................................................................................... 240

b. The seven pillars of the Barcelona housing model ............................................. 241

Papers contained in the attached CD

PART II. ANALYSIS OF HOUSING SUPPLY, DEMAND AND POLICIES IN BARCELONA

PART III. CITIZENS PERCEPTIONS AND CONSENSUS ON THE HOUSING PROBLEM IN BARCELONA

7 NEEDS, PREFERENCES AND RESIDENTIAL STRATEGIES OF THE POPULATION OF BARCELONA ................................................................................... 213

7.1 Preference of the people from Barcelona to stay in their neighbourhoods when they move house

7.2 A surprise: Barcelona “expels” less population than other municipalities

7.3 The decision to leave Barcelona: Need or possibility to choose?

7.4 The age for moving house and life cycle

7.5 Residential behaviour differences between those who stay and those who leave the city

7.6 Who leaves Barcelona?

7.7 Who changes residence in Barcelona?

7.8 Who have more diffi culties to fulfi ll their residential preferences?

7.9 The “ expelling effect” is not such when we take the metropolitan area as a real space for the residential strategies

8 POPULATION MOVEMENTS AND HOUSING. IMPACT OF FOREIGN IMMIGRATION AND INTERNAL MIGRATION .................................................... 215

8.1 Barcelona is gaining population again

8.2 From the city – municipality to the metropolitan city

8.3 The role of Barcelona in the globalisation of immigration

8.4 Masculinisation and rejuvenation of the foreign population

8.5 From dualisation to generalisation in the neighbourhoods

8.6 Confi rmation of a novelty: the emergence of the neighbourhoods that have grown with the fi rst immigration

8.7 Ciutat Vella: Concentration or leadership?

8.8 The “snow ball effect”: the municipal neighbourhood as a vehicle for spreading

8.9 Concentration patterns: territorial specialisation

8.10 The larger the volume of a nationality the lower its segregation

8.11 Territorial settlement models

8.12 An unexpected surprise: the segregation is dropping

8.13 Concentration or segregation transitory or permanent or phenomenon?

8.14 Housing and foreign population: Who chooses whom?

8.15 Residential strategies of immigrants and replacement market

8.16 Settlement cycle and residential strategies of immigrants

8.17 The “ownership culture” as a factor for the integration of immigrants

9 POPULATION AND HOUSEHOLD FORECAST AND HOUSING DEMAND ............................................................................................... 221

9.1 Immigration has broken the downward population trend

9.2 Changes in the 2005 population pyramid: increase in the elderly and young children

9.3 Population forecasts of the Metropolitan Strategic Plan (Plan Estratégico Metropolitano – PEM) 2005-2016.

9.4 The inverted “U” shaped curve for Barcelona and its districts

9.5 Changes in the patterns of formation and breaking up of household

9.6 Household formation and housing demand

9.7 Household formation by age

9.8 New residential needs and challenges for housing policies

PART I. DIAGNOSIS AND RECOMMENDATIONS

1 TERMS OF REFERENCE .................................................................................................. 204

2 OBJECTIVES .......................................................................................................................... 204

3 PRICES, INCOMES AND ACCESS TO HOUSING IN BARCELONA .......... 204

3.1 The prices and rents of the cheapest housing are rising more steeply

3.2 An essential piece of information: the distribution of individual and family incomes

3.3 The increase in the economic effort to have access to housing has been larger for the collectives with less income

3.4 A surprise: the fi nancial effort has slightly decreased in the years with the largest increases in prices

3.5 The renting option

3.6 Prices, incomes and affordability by district and neighbourhood in Barcelona

3.7 Affordability by age: the problem is at the extremes

3.8 The most effi cient and rational option for helping young peopleand the elderly: council renting

4 TAX AND HOUSING POLICY ........................................................................................ 207

4.1 Who do the tax bonuses to housing benefi t?

4.2 Tax bonuses comparatively penalise the lowest incomes

4.3 How can taxation contribute to maintaining a large housing stock with relatively low prices?

4.4 The renting market: the inheritance from the past

4.5 A stable and large renting market needs both positive and negative tax incentives

5 PRICES AND AFFORDABLE RENTS IN BARCELONA ..................................... 209

5.1 The “affordable prices” as a guide for the OPH (offi cially protected housing) policy

5.2 Calculation of the affordable prices of housing in Barcelona

5.3 A problem of equity: the OPH for sale does not benefi t those who most need it

5.4 Calculation of affordable renting in Barcelona

5.5 Protected renting does not benefi t those who most need it

6 YOUNG PEOPLE AND THE ELDERLY: NEW RESIDENTIAL NEEDS ......... 210

6.1 An anomaly: the delay in the emancipation of young adults

6.2 New housing needs derived from the fact that forming a couple has stopped being the main reason for emancipation

6.3 Typologies and size of the households where young people live

6.4 Incomes and new needs of elderly persons

6.5 Living conditions of the elderly who live in rented accomodation and the need for renovating their homes

6.6 The elderly prefer to live in their neighbourhoods when they have to move house

6.7 Imbalances between housing needs of the elderly and characteristics of their homes. Risks of substandard housing and “mobbing”

6.8 The potential stock of housing from the elderly that can be replaced. Possibilities for lifetime mortgages to improve living conditions

10 EXISTING HOUSING STOCK AND THE NEW SUPPLY ................................... 224

10.1 The role of Barcelona in the metropolitan residential system

10.2 Specialisation in old housing, occupied by the elderly

10.3 Specialisation in high quality housing, in a dense context

10.4 A very low or high city, but homogeneous

10.5 Preference for smaller houses

10.6 Relative specialisation of Barcelona in rented housing

10.7 Breaking of a trend: the decrease in the renting stock has slowed down in recent years

10.8 Strong dynamism in the replacement market

10.9 Housing as an investment

10.10 Empty housing and second houses

10.11 Second houses and atypical registrations

10.12 Empty housing in Barcelona: As many as some say?

10.13 Confi rming a perception: inadequacy of the supply with respect to the new needs

10.14 Need for renovating the existing housing stock. The problem of the lack of lifts

10.15 The new offer: typology and localisation

10.16 What you will fi nd if you look for a newly built fl at

11 RESPONSE CAPACITY OF THE CURRENT TOWN PLANNING TO HOUSING NEEDS ....................................................................................................... 230

11.1 Leadership of Barcelona in main housing needs

11.2 Response capacity of town planning to new housing needs

11.3 Relative scarcity of housing and redistribution of the population in the metropolitan area

11.4 The need of a metropolitan housing and transport authority

12 INSTRUMENTS OF MUNICIPAL HOUSING POLICY AND TOWN PLANNING CONTROL .......................................................................... 232

12.1 Alternatives to non sustainable land consumption: urban renovation and restoration

12.2 Establishment of a public land equity as a base for an affordable housing policy

12.3 Public preference for the promotion of affordable for rent accommodation

12.4 New housing potencial by recycling the existing city

12.5 Relative loss of residential functions of the existing stock?

12.6 Creation of new neighbourhoods

12.7 Make a city through housing the need for new town planning control

12.8 Town planning control, innovation in development and quality of housing

12.9 Public intervention in the housing market and OPH

12.10 Housing and town planning: restrictions on certain land uses and the city model

13 RIGHT TO HOUSING: NEW APPROACHES .......................................................... 235

13.1 From the social division of city space to social segregation

13.2 The solution for “ill areas”: neighbourhood renovation

13.3 Right to housing as a right to the city

13.4 Right to housing, right to ownership?

13.5 The way ahead: defi ne the supply of affordable public housing as a public service offered in free competition regime

13.6 We have time: social housing, preferably for rent, on consolidated land

13.7 Register of social housing applicants

14 CITIZENS PERCEPTIONS AND CONSENSUS ON THE HOUSING PROBLEM IN BARCELONA .................................................................................................................. 237

14.1 Social unease with housing

14.2 Some housing policy aspects are put into question

14.3 Existing consensus on the housing problem in Barcelona

RECOMMENDATIONS .................................................................................................... 239

a. THE TWO PRIORITY ACTION OBJECTIVES OF THE BARCELONA HOUSING MODEL ............................................................................................................. 240

a.I. Priority on the citizens with less earnings and at risk of exclusion

a.II. Priority on the recovery of the residential functions of the most run down homes, buildings and neighbourhoods

b. THE SEVEN PILLARS OF THE BARCELONA HOUSING MODEL .............. 241

b.I. Creating a social housing stock for rent and promoting the private market for rent

b.II. A new transparent and fair system for awarding state subsidised housing (OPH)

b.III. Formation of a municipal land stock for residential use

b.IV. Active promotion of renovation from the municipal administration

b.V. A policy of a compact and mixed city policy, united from the neighbourhood, that prevents exclusion and segregation risks

b.VI. Town planning control and environmental and social sustainability of the city

b.VII. The metropolitan city and housing

ADDITIONAL SUGGESTIONS ...................................................................................... 247

FINAL SUGGESTION ........................................................................................................ 247

PART II. ANALYSIS ON HOUSING SUPPLY, DEMAND AND POLICIES IN BARCELONA(See attached cd)

1 PRICES, INCOMES AND ACCESS TO HOUSING IN BARCELONAUniversity of Barcelona and Barcelona City CouncilJ.R. Borrell, C. Costas, E. Enríquez, M.J. Calvo, J. Serra

2 CHARACTERISTICS OF THE HOUSING SUPPLY AND DEMAND IN BARCELONA IN THE METROPOLITAN CONTEXTInstituto de Estudios Regionales y Metropolitanos de Barcelona (IERMB)Carme Miralles (director), Carles Donat, Ivan Encinas

a The housing market in Barcelona on a metropolitan scale.

b Housing needs of the population between 25 and 34 years old in Barcelona.

c New housing needs of the older than 65 years old population in Barcelona

d Preliminary results of the “Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població” 2005.

3 POPULATION AND HOUSING IN BARCELONA IN THE METROPOLITAN CONTEXT: MIGRATIONS, FOREIGN POPULATION, POPULATION AND RESIDENTIAL FORECASTSCentro de Estudios Demográfi cos (CED)Anna Cabré (director)

a. Population and housing in Barcelona and its vicinityJ. A. Módenes, J. López

b. Migrations, foreign population and housing in the city of Barcelona in the metropolitan contextA. Domingo, J. Bayona

c. Recent migratory and residential trends in the city of Barcelona and the municipalities of the Metropolitan Strategic PlanJ. Recaño, A. López

d. The two residence system in the Barcelona Metropolitan AreaM. Ajenjo, J. Alberich

e. Behaviour regarding foreign immigration housing in the city of Barcelona, from the panel of inequalitiesP. Miret

f. Population and residential planning in the municipalities of the Metropolitan Strategic Plan and the districts of the city of BarcelonaA. Blanes, T. Menacho

4 RESIDENTIAL SEGREGATION IN BARCELONAUniversity of VicJoan Carles Martori

5 HOUSING SUPPLY IN BARCELONACentro de Política de Suelo y Valoraciones (CPSV)Josep Roca (director)

a. Characteristics of the housing supply

b. The potential for generating housing by renovation

c. The contrast between main housing requirement planning and the potential supply from town planning

6 URBAN DYNAMICS: THE RESPONSE CAPACITY OF THE SUPPLYUniversity of BarcelonaE. Enríquez, X. Fageda, J.R. Borrell

7 TAX EFFECTS ON THE HOUSING MARKETSUniversity of BarcelonaMiguel Ángel López

8 TOWN PLANNING, HOUSING AND PROPOSALS FOR BARCELONAInstituto Municipal de Urbanismo (IMU)Jaume Barnada

9 PUBLIC RIGHTS AND HOUSING RIGHTS: NEW RISKS FOR SOCIAL AND TERRITORIAL COHESION, AND PUBLIC-PRIVATE COLLABORATION IN OFFERING AFFORDABLE HOUSING SERVICESUniversity of BarcelonaJuli Ponce

PART III. CITIZENS PERCEPTIONS AND CONSENSUSES ON THE HOUSING PROBLEM IN BARCELONA(See attached cd)

10 HOUSING IN BARCELONA: DEBATE IN THE CITY COUNCILCity Council

a. Final document with refl ections and proposals

b. Attachment: Complete list of proposals and assessment

11 QUALITATIVE STUDY ON “THE HOUSING PROBLEM IN BARCELONA” IN THE OPINION LEADERS FIELDTime Consultants

WHITE BOOK ON HOUSING IN BARCELONA204

//1// TERMS OF REFERENCE

The mayor of Barcelona entrusted the writing of this White Book to the professor of Economic Policy of the University de Barcelona, Antón Costas Comesaña, with the following terms of reference:

• To write a report in which housing problems are analysed from the perspective of the accessibility problems that may have caused the sharp increase in prices.

• To identify the social collectives or groups with the largest problems to have access to housing, whether it be privately owned or rented.

• To make recommendations than can be useful for the authorities when designing new housing policies, aimed to make access easier for these collectives.

• To lead all the writing process of the White Book in a very participatory way, especially involving the Consell de Ciutat.

//2// OBJECTIVES

1 In response to the Mayor of Barcelona’s assignment, the specifi c objectives pursued in the writing of the White Book have been the following:

• As a starting point, to know the civic perceptions on the housing problem in Barcelona, and to see if some type of consensus on its causes, risks, and solutions exists that can fi nally help as a base for a social pact on housing in Barcelona.

• To analyse in a desaggregated manner –by income, age and neighbourhood seg-ments-, the economic and fi nancial effort that the different social groups living in Barcelona have to make to have access to housing, whether privately owned or rented.

• To identify the social collectives with the most accute housing problems.

• To calculate what would be the affordable prices that a family can pay, with their current income, to have access to a house spending a maximum of 35% of its income, which is the conventionally admitted threshold for family solvency.

• To analyse if there are housing exclusion, polarisation, segregation or city desertion phenomenon occurring.

• To know the preferences and strategies of the residents in Barcelona when moving, in addition to the new housing needs derived from the change in the typologies of households.

• To establish population, household formation and housing demand planning in Barcelona.

• To know the typology and localisation of the existing housing stock in Barcelona, and the new housing supply.

• To calculate the existing land stock in Barcelona and the renovation potential to increase the residential possibilities of the city.

• To analyse, in the light of the compared experience, the housing policy trends, specially the policies aimed to accomplish the constitutional mandate of attending the right to satisfy their housing needs.

2 In all these aspects, we try to offer new data and analyses that can be useful for social debate and the training process of housing policies in Barcelona.

3 We have focussed the analysis on the new housing needs and demand in Barcelona, related with the deep transformation experienced by the types of families as a consequence of cultural and social change, as well as the immigration fl ows, at the beginning of the XXI Century. We consider knowing the characteristics of the new accommodation needs of the population of Barcelona as a priority, as well as their residential preferences and strategies. Only by this way, will it possible to design housing policies that respond to the new needs and typologies of demand.

4 Our study also includes a group of recommendations shared, on the whole, by all the members of the Group of Experts that have collaborated in writing the White Book. We hope that they can be useful for the people in charge of housing policies and a starting point for a possible social pact on housing in Barcelona. We understand, however, that it is not our function to recommend policies, and even less to write them. This is the exclusive fi eld of the political process and its players. Our ambition is to be able to offer a varied group of suggestions that, like wickerwork, can be useful for all the players when drawing up housing policies.

5 The contents of the White Book on Housing in Barcelona are organised in three parts. The fi rst part contains this Executive Report on diagnosing the problem and a Recommendations document. The second part contains nine chapters of analysis of the offer, the demand and the housing policies in Barcelona. The third part contains two chapters on the perceptions and consensus of the citizens on the housing problem in Barcelona.

//3// PRICES, INCOMES AND ACCESS TO HOUSING IN BARCELONA

6 The increase in the prices of housing in recent years has introduced in public debate, and in the agenda of the policies, the question of the worsening of the capacity of families to meet the expenses associated with access to housing, whether privately owned or rented. In the majority of developed countries, families now have more diffi culties to have access to a household. In this way, affordability is a common worry in all the countries in our environment.

7 The lack of affordable housing for the weakest social groups is a cause for worry also for public authorities, especially local authorities. The reasons for this worry are not only the living conditions suffered by people who do not have access to a home. There are also reasons related to the positive social effects associated to the availability of a suitable home: better education and health of children and young people, greater public spiritedness, larger incentives for civic cooperation and participation and a higher degree of confi dence between them. I.e., housing is related to the amount of “social capital” that a community has.

8 In view of the evolution undergone by the property market in our city, it is interest-ing to know especially if the increase in housing prices, and the subsequent increase in the economic effort of households, is causing insuperable diffi culties and the exclusion of the social groups with lower incomes.

9 To answer this question, we have carried out two types of investigation in chapter I of part II of the White Book. On the one hand, a study on the evolution of prices and rents of housing in Barcelona (using microdata of offers of second hand home sales, price offers and offers of rents in the city from a sample from the Departa-ment d’Estudis Fiscals del Ajuntament de Barcelona), that in recent years has been extended and which allows for calculating statistics by price levels, housing charac-

205WHITE BOOK ON HOUSING IN BARCELONA

teristics and neighbourhoods. We have disintegrated this analysis into social groups and neighbourhoods of the city, which has enabled us to obtain the distribution of the offers of prices and rents for 2001 and 2004 on different scales, such as the city as a whole, its 10 districts and the 38 large statistical areas.

On the other hand, we have carried out the same analysis for the evolution of the wage and pension incomes, pension and unemployment benefi ts of the population resident in Barcelona, also per social group, neighbourhood and age segments. We have used the tributary statistics called “Mercado de trabajo y pensiones en las Fuentes tributarias” (work market and pensions in the tributary sources). This statistical source, unlike the IRPF (Impuesto sobre la renta de las personas físicas – personal income tax) includes information on all the perceptions even when they are lower than the fi nancial minimum income from which taxpayers are exempt from paying the personal income tax.

The information we have used allows us to disintegrate this analysis into social groups and neighbourhoods of the city, which has enabled us to obtain valuable information on the income from work and pension income in 2001 and 2004 on different scales, such as the city as a whole, its 10 districts and the 38 large statisti-cal areas.

The crossover of the two sources of microdata on the evolution of housing prices and on the working income has enabled us to build for the fi rst time economic and fi nancial indicators, in addition to devising affordable price thresholds per income bands of households in Barcelona. The comparison is made between 2001 and 2004, as the latter is the most recent year in which we have these income data.

In the following paragraphs, we will summarise the results we have found and suggest possible guidelines for municipal housing policies.

THE PRICES AND RENTS OF THE CHEAPEST HOUSING ARE INCREASING MORE STEEPLY

10 The increase in prices in the free market of second hand housing between 2001 and 2004 has moved at an accumulative annual rate of around 15% (refer to Graph 1). Rents have also increased sharply, although at a slightly more moderate rate, of practically an accumulative annual rate of 9%. In both cases, these are strong growth rates. More recent data corresponding to 2005 and 2006 indicates that this growth has been maintained at similar rates.

11 The prices and rents of the most affordable housing have increased at a higher rate than the most expensive housing. This has caused a certain convergence in the prices and rents of the city’s free housing market. Thus, the average prices of the cheapest housing (fi rst quartile of Graph 1, which included 25% of the low-est priced housing) has grown at an accumulative annual rate over 18%. On the contrary, the most expensive housing has increased at a lower annual rate of 14%. (See Graph 1 in page 25)

12 The same has happened with rents. As can be observed in Graph 2, the lowest rents have grown quicker (7.8% annual) than the highest ones (3.11%).

(See Graph 2 in page 25)

13 The conclusion is evident: the groups than can be most affected by the evolution of housing prices in Barcelona are households with the lowest incomes, i.e., on the one hand those living in neighbourhoods that up to now had lower prices; those who are accessing a house for the fi rst time; or those who are looking for or renewing a rent contract.

AN ESSENTIAL PIECE OF INFORMATION: DISTRIBUTION OF INDIVIDUAL AND FAMILY INCOMES

14 To be able to have a better idea of the effort that households in Barcelona must make to have access to housing, we need to know how the incomes of these household have evolved. As we can see in Graph 3A, the growth of wage incomes, unemployment benefi ts and pensions of the residents in Barcelona has been rela-tively homogeneous for all income distribution levels, around 4.68%. It is necessary to point out that this does not represent a measurement of the inequality of income in Barcelona, given that our data does not include, in other income, the income from the self-employed or the capital income. (See Graph 3A in page 26)

15 Twenty-fi ve per cent of the recipients of work and pension income resident in Barcelona in 2004 had annual incomes under 5,000 euros, while the legal minimum yearly wage for a full time job was 6,659 euros. Part time workers (especially young people), temporary workers, pensioners and recipients of social benefi ts with very low annual incomes, are included in this group, whose received an average of 4,285 euros in 2004.

16 It must be pointed out that the data do not allow us to know if these persons with very low incomes form part of a wider family unit in which there are other sources of income. Therefore, in this group of 25% of the residents of Barcelona with the lowest incomes, we cannot distinguish those who live alone from those who meet the household expenses together with other members of the family, or who live with other people who are not a member of the family nucleus (students with part-time work, people in residential homes for the elderly, workers in shared fl ats, etc.).

For housing policy, it is more appropriate to use the distribution of the family in-come. Graph 3B shows an approximation to the distribution of the family incomes in Barcelona, calculated in accordance with the methodology explained in chapter 1 of part II of the White Book. As we can see, 25% of families in Barcelona had annual income from work and pensions lower than 10,000 euros in 2004. (See Graph 3B in page 26)

THE INCREASE IN THE ECONOMIC EFFORT TO HAVE ACCESS TO A HOUSING HAS BEEN LARGER FOR THE COLLECTIVES WITH LESS INCOME

17 The social groups with the lowest income are those who have had to endure a larger increase in the effort to have access to housing. Table 4 (see page 28) shows the evolu-tion of the economic effort, measured in terms of years of income that a household needs to purchase a home. In 2001, 5.85 years on average were required to purchase a second hand home, whilst in 2004 the effort had increased to 7.84 years. (See Graph 4 in page 26)

However, the most signifi cant thing for the purposes of housing policy is that this effort has not been the same for everybody. In 2001, 25% of households with the least income had to make an economic effort for the purchase of a second hand home equivalent to 14.7 years of income, whilst in 2004 this effort had increased to 21.19 years, in comparison to the 5.47 years needed by the households with the highest incomes. These households have seen how each year the economic effort to have access to a home increased on average 13%, a very high rate.

A SURPRISE: THE FINANCIAL EFFORT HAS SLIGHTLY DECREASED IN THE YEARS WITH THE LARGEST GROWTH IN PRICES

18 This greater economic effort, measured by the number of years necessary to pay for a home, is played down when we use fi nancial effort indicators, measured as


the annual percentage of the income that households have to allocate to pay the mortgage to purchase their home. The improvement in the fi nancial conditions (lower interest rates and longer repayment terms) has allowed for neutralising the impact of the increase in prices. Practically the same is paid per year, although, it is paid during more years.

19 As we can see in Graph 5, in spite of the sharp growth in prices that has occurred between these years (55.77% refer to table 1), the average fi nancial effort for pur-chasing housing in Barcelona is practically the same in 2004 as in 2001 (around 36% of income). Some households have not had problems to have access to mortgage fi nancing in conditions with an affordable fi nancial cost. This is possibly one of the factors that better helps to explain the big housing demand in recent years.

20 However, not everybody has been able to benefi t from these favourable fi nancial

conditions. Half of the households in Barcelona (the two lower quartiles of income distribution in Graph 5) have many diffi culties to have access to housing in afford-able conditions. Their fi nancial effort greatly0 exceeds the theoretic risk threshold, situated at 35-40% of the family income.

The worst off are the 25% of families with the lowest incomes. As can be seen in Graph 5, the fi nancial effort of this group has grown almost 2.5% between 2001 and 2004. Although the fi nancial conditions have improved, they need practically all their annual income (98.38%) to be able to pay a mortgage for an average house included in the 25% of the cheapest housing.

For the households included in the low average income band (second quartile of the Graph 5) that fi nancial effort has been maintained during the 2001-2004 period at very high levels (around 52% of income).

On the contrary, the households with the highest incomes have seen their fi nancial effort reduced, this is an effort within affordable levels for their income.


THE RENTING OPTION

21 This data tells us that it is diffi cult, if not impossible, for households with the lowest levels of income, to get into debt to have access to their privately owned housing. In fact, the number of Spanish households in the fi rst quartile of income that had a mortgage in 2001 was very low (just over 7%), in comparison with the rest of the households (between 15 to 20%). The average income of twenty-fi ve per cent of the households with the lowest income do not have the fi nancial capacity to get into debt to purchase privately owned housing. The affordable housing option for this social group is clearly in renting.

22 The effort to have access to rented housing is less than for the payment of the mortgage payment. In 2004, the renting effort represented, on average terms, 25% of income, whilst in mortgage payment terms it reached 36%.

However, once again, it has only been the families with lower incomes who have seen their situation get worse in relation to renting. The average effort that these families included in the fi rst quartile of the lowest incomes have got worse in recent years, 77.51% of income in 2004 compared to 70.86% in 2001. These percentages are far above from what is conventionally understood as affordable rents, situated between 35 and 40% of income. (See Graph 6 in page 27)

23 The data on renting effort in Graph 6 highlight that the households with medium-low incomes (those included in the second quartile) have seen their effort stabilise between 2001 and 2004 at around 40%. In this way, they are in the upper limit of the

35 – 40% bracket that is normally considered as defi ning the fi nancial solvency of families. The medium-high and high-income families are at very affordable levels.

PRICES, INCOMES AND AFFORDABILITY BY DISTRICT AND NEIGHBOURHOOD IN BARCELONA

24 It is also interesting to see how affordability has evolved over recent years in the dif-ferent districts and neighbourhoods of the city. From the data included in Chapter 1 of part II of the White Book, it is possible to extract the following conclusions:

• The districts and neighbourhoods with the lowest prices are those that have under-gone greater price growth rates. Neighbourhoods with annual growth over 20% are el Gòtic, el Raval, Ciutat Meridiana-Vallbona, Poble Nou and Barri Besòs-Maresme. A convergence in prices that tends to blur the prices barriers between the different districts and neighbourhoods, even when they are still high. Therefore, a tendency for prices to converge has also occurred at a district and neighbourhood level.

• The dynamics are similar in rents. They increase more in the neighbourhoods where the rents were lower. Ciutat Vella is the district where the rents have increased quicker, an annual accumulative of almost 18% in the 2001-2004 period. Some neighbourhoods, such as el Gòtic, el Raval, Sant Antoni, Poble Sec, Sants, Sagrera and La Verneda exceed annual rates of 12%.

• If we now analyse the evolution of wage and pension incomes by neighbourhoods of the city, unlike what happened with the prices, no convergence is observed between the incomes of the different neighbourhoods because they evolve homogeneously. In this area, the income barriers between neighbourhoods remain stable.

• Given the tendency towards price convergence between neighbourhoods and the maintenance of the existing differences in income, the result is that the evolu-tion of the effort to have access to housing has been different in the different neighbourhoods of the city. Thus, the greatest increase in economic effort in pur-chasing second hand housing has been suffered by the residents in la Barceloneta and Ciutat Meridiana-Vallbona, with annual rates of increment of over 20%. The increments of the economic effort of the residents in el Gòtic, el Raval and el Barri Besòs-Maresme are also large.

• If we compare the fi nancial effort in different neighbourhoods in the city, Gòtic, el Raval, la Barceloneta, Ciutat Meridiana-Vallbona and Barri Besòs-Maresme can be highlighted to because they have have also undergone annual rates over 5%. Only the districts of Sants-Montjuïc, Horta-Guinardó, Nou Barris and Sant Andreu show fi nancial effort rates in 2004 under the solvency threshold of 35%.

• The effort in renting has also become particularly larger in Ciutat Vella and Nou Barris. In these districts, the effort in renting has grown above an annual accu-mulative of 7%. Neighbourhoods such as Parc de la Ciudadela (15%) or Roquetas-Verdum (10%) are amongst those that have undergone the largest increase in renting effort.

AFFORDABILITY BY AGE: THE PROBLEM IS AT THE EXTREMES

25 We have fi nally carried out an analysis on the affordability by age to identify which are the social groups in the collective with the lowest income and have the largest problems to have access to housing, whether privately owned or rented.

• Graph 7 allows us to identify interesting dynamics for housing policies. It can be observed that the distribution of the effort follows a U shaped curve. It is more


intense in the two extremes of the life cycle, for young people and the elderly. This affordability curve corresponds to the inverted U profi le that the income distribution has throughout the life cycle of persons.


• Young people have to make a much bigger economic effort than the rest of the age bands. Thus, young people between 19 to 25 years of age need 19 years to have access to housing in 2004. In 2001, this effort was 13 years. As a collective, they are the worst off due to the evolution suffered by housing prices and the work income in recent years.

• However, it must be clarifi ed that not all young people are in that situation. Just over 25% of the young people who live independently in the city of Barcelona do not pay any mortgage or rent. This fact points to the need for housing policies to be selective in their aids and attend the specifi c circumstances, more than generic age criteria.

• At the other extreme of the age band, the elderly are the other most worse off collective due to the evolution of housing prices. Thus, the over 75’s would need, on average, more than 13 years in the event that they wanted to have access to privately owned housing. Those between 66 and 75 years of age would need 11 years. This effort is contrasted with the effort to be made by the 46 to 55 year olds, and those between 26 to 35 years of age, whose effort is between 5 and 8 years.


• The intensity of the effort to have access to housing on behalf of young people and the elderly can also be appreciated using the fi nancial effort indicator in Graph 8. We see how the under 25’s would have to dedicate almost all their income to be able to pay a mortgage. The age band between 26 and 35 also has to dedicate a percentage of their income above 25%, as occurs with the over 65’s.

THE MOST EFFICIENT AND RATIONAL OPTION TO HELP YOUNG PEOPLE AND THE ELDERLY: COUNCIL RENTING

26 The most effi cient option to provide accessibility to housing to the young people and the elderly seems to be a housing programme based on council renting which is specially directed at these collectives.

This already is, on the other hand, one of the central themes of the policy, which is strongly promoted by the Barcelona Housing Plan 2004-2010.

This public option for council renting is revealed as more necessary when we con-template the structure of the renting effort by ages in the city of Barcelona. Taking an affordable renting threshold situated at 35-40% of income as a reference, in Graph 9 we see that the renting effort is situated in this threshold for all the age bands, except for the youngest and over 65’s (and is much more critical for the group of over 75’s).

In 2004, the last year for which we have disintegrated data for income for the city of Barcelona, the renting effort on behalf of the up to 25’s took up 62.17% of their income. In the case of the over 75’s this effort was 43% of their income.


27 These data allow us to extract some interesting conclusions for housing policies:

• Firstly, we can now better understand the reason for the delay in the emancipa-tion of young persons and why they stay in their parents’ households, a fact that constitutes a surprising historic anomaly in our country. The delay in emancipa-

tion has been the adaptation response to the precarious labour conditions and the intense growth in housing and renting prices that, combined, have made it impossible for many young people to have access to affordable housing.

• Secondly, this data shows that the current policies for helping to buy housing

can hardly solve the affordability problem that the youngsters people have. The fi nancial effort to have access to property is far off the solvency rate if youngsters do not have a house to sell or help from the family. The aids in the form of tax deductions or state subsidised housing can hardly bring down the fi nancial effort to acceptable thresholds.

28 The most appropriate tool to attend fi rst home needs of these collectives of young people, to favour their emancipation, can be public renting. However, the aid policies that attempt to bring the rents nearer to the young people’s possibilities for pay-ment will be (in economic terms) very expensive if, at the same time, the format and typology of the housing is not adjusted to cover their accommodation needs. This orientation towards smaller affordable housing renting is backed up, furthermore, as we will see later on, by the preferences of the young population of Barcelona.

29 For the elderly, from 66 to 75 years of age, a direct or indirect aid policy (deduc-tions) may not be very expensive in so much that the effort rate of the current rent (35.28%) is situated in the solvency rate bracket (35-40%). This aid policy can be complementarily favoured if the affordable price renting offer is increased.

30 On the other hand, for the over 75’s the policies would have to be adjusted to the specifi c needs of this collective to prevent the high cost that an access to medium sized housing aid policy would represent to allow for reducing the renting effort from the current 43.25% rate to the solvency level. Once again, but more evident in this segment, a more effi cient policy would be to promote both public and private affordable renting.

31 Not all the cost must fall on public budgets. There is interest and capacity in the social initiative and also in the private sector. In both cases, housing promotion models are being developed that attempt to fi nd opportunities for supplying hous-ing, although in Barcelona part of the problem lies in the land.

//4// TAX AND HOUSING POLICY

32 The basic tools used by public policy to facilitate access to housing are tax poli-cies, fi nancial aids for purchasing or renting and promotion (public and private) of state subsidised housing. The majority of public resources for housing are channelled through the tax measures. Specifi cally, through the reductions for purchasing housing in the Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF – personal income tax).

33 The importance of the tax incentives as measures for supporting housing policies is well refl ected in the opinions expressed both in the Consell de Ciutat, by the Opinion Leaders Group and by the experts consulted in the process of writing the White Book. The housing tax system plays a very important role in the decisions for purchasing and investing of individual, families and investors. One of the questions that both citizens and experts in the sector highlight is the evident favourable tax treatment granted to private ownership with respect to renting. Even international organisms have suggested the lowering of the reductions in personal income tax for purchasing housing. There is a growing opinion that indicates that these reductions cause inef-fi ciencies in family decisions and promote the excessive Spanish real estate peaks.

34 In the framework of the White Book we have carried out two types of studies on this matter. On the one hand, we have attempted to assess the impact of tax


reductions on the purchase of housing and to know which social sectors are most benefi ted and adversely affected in the case of the residents in Barcelona. On the other hand, we have developed a wider study directed at analysing other types of effects of the tax system of the housing markets, the details of which can be seen in Chapter 7 or part II of the White Book. Here the possibilities of a tax policy as a housing policy measure will be tackled. To this end, the effects of the different designs of reductions will we studied. At the same time, the reasons for the scarcity of rented housing in Spain will be tackled. Finally, some action lines will be noted that can favour the increase of rented housing. Below, we summarise some of the most relevant aspects and conclusions of these two studies.

WHO DO THE TAX BONUSES TO HOUSING BENEFIT?

35 Above we have calculated the housing purchase effort in Barcelona by different income distribution segments, by districts and by ages of the population residing in Barcelona. However, in these calculations we have not taken into account the effect of tax bonuses. These bonuses constitute, very easily, the main housing policy measure in Spain. A sign of the impact of these bonuses on the housing purchase efforts of households in observed in the following Graph 10: (See Graph 10 in page 35)

36 The bonuses reduce the average fi nancial effort of families in the purchase of second hand housing in Barcelona by around 5 per cent, from levels of 36% to 31%. Between 2001 and 2004, the effect has reduced slightly, due to the fact that the maximum limits for investments susceptible to generating deduction have not increased. From 2002, the autonomous band of the deduction in the IRPF in Catalonia depends on the characteristics of the family unit. This has signifi ed a certain increase in the deduction percentages for certain typologies of families (for example, younger taxpayers with children) and a reduction for others (for example, taxpayers without children).

37 Except for the lowest income group (fi rst quartile) the rest of the income groups reach the theoretical maximum deduction limit. I.e., the annual payments satisfi ed by these groups are above the maximum investment susceptible to generating deduction, situated at 9,015 euros. Furthermore, all the groups, except the fi rst quartile, have suffi cient income base to apply the deduction.

38 The deductions benefi t the taxpayers with medium and high incomes. The group that is proportionately most favoured is the second income quartile. For this group, the deduction signifi es a greater relative saving in the mortgage payment, although the third and fourth quartile apply the same deduction in absolute values. This group sees how its fi nancial effort falls from 52% without deductions, to 44% after the deduction. This brings it near to the 35-40% limits, which are the thresholds in which the fi nancial solvency of families is conventionally situated. The medium-high and high incomes also see their purchasing fi nancial effort reduced after the deductions.

TAX BONUSES COMPARATIVELY PENALISE THE LOWEST INCOMES

39 The only households that cannot benefi t from the deductions are those with the lowest incomes. Their earnings are below the minimum taxation levels and do not have, therefore, suffi cient incomes to be able to apply the benefi t of the tax deductions for housing. Deductions that constitute the main measure for helping to have access to housing, i.e., the main measure for helping to have access to housing exclude those who most need it.

40 People with low incomes could only benefi t from these deductions if the IRPF contemplated negative payments, i.e., if these families were to receive subsidies

equivalent to the deductions that they have not been able to apply due to the lack of taxable income. In other words, if they were to receive a housing cheque.

41 With a similar mechanism to the housing cheque, the families with the lowest incomes would be those to most benefi t. In 2001, their effort, in average values, would have been reduced by 20 percent and in 2004 by 10 per cent. However, even so, this big tax effect would not reach the minimum fi nancial solvency values: their effort rates after the tax cheque would have been 72% in 2001 and 79% in 2004. Far above, therefore, the 35-40% fi nancial solvency threshold of families.

42 For this low-income group, the housing support policies will not be effi cient if they are only channelled through tax deductions. The policies would have to use other support mechanisms, amongst others, council renting programmes, programmes for promoting renting, support for having access to shared accommodation or support programmes for the purchase of affordable housing.

HOW CAN TAXATION CONTRIBUTE TO MAINTAINING A LARGE HOUSING STOCK WITH RELATIVELY LOW PRICES?

43 To answer this question, the analysis carried out in Chapter 7 of Part II of the White Book starts with the conceptual distinction between tax incentives for savings and incentives for investment. In the real estate area, incentives for saving are directed at purchasing housing in general, without distinguishing between newly built hous-ing and second hand housing. Incentives for investments are only directed at the purchase of newly built housing. Although the two types of incentives are effective for facilitating access to housing, the savings incentives cause an unwanted effect consisting in raising the prices of second hand housing.

44 From the existing reality on housing taxation in Spain, and by means of the use of a simulation model, the effects of the variations in amount and design of the hous-ing deductions in the IRPF and in the taxes on real estate transactions have been quantifi ed. The results point towards the tax mechanism for managing to maintain a high housing stock with lower prices being relatively simple. The tax incentives to be used are those directed at investment in newly built housing. In this way, on reducing the cost born by the purchaser, newly built housing is favoured and through the operation of an arbitration mechanism, the prices of the old housing market are reduced.

45 However, along side this positive effect on the prices of the second hand market (which is the majority of the housing stock), this change in the system of tax incen-tives has a redistributive effect which must be taken into account, in so much as that the reduction in the prices of the housing stock, would cause, under present circumstances, a transfer of income from the current owners of this housing to new purchasers. Nevertheless, there is no doubt that it would be effi cient in lowering prices, and maintaining a high housing stock.

THE RENTING MARKET: THE INHERITANCE FROM THE PAST

46 The current situation of the rented housing market cannot be understood if the effect produced by the so-called “rent control” actions are not considered. This type of intervention in the housing market mainly has two negative effects: in the short term it supposes a transfer of income from the owners to the tenants; in the longer term it eliminates the incentives to build new housing directed at renting. Furthermore, there is solid evidence that indicates that these types of controls eliminate the incentives for owners to maintain and improve the conditions and the habitability of their properties.


47 From the so-called Boyer Decree, in 1985, the renting market is dualised. The rent control is currently maintained, but with exclusions, which has led to the coexis-tence of free rents with controlled rents.

48 There is a certain empirical evidence that points towards the free rents being higher when there are market bands under control than when there is total lack of control. This may be due to the appearance, more than probable, of “risk bonuses” in the non-controlled sector.

A STABLE AND WIDE RENTING MARKET NEEDS BOTH POSITIVE AND NEGATIVE TAX INCENTIVES

49 The establishment of the LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos – City Leasing Act), in 1994, constituted a fi rst step towards the creation of a stable framework of relationships between tenants and landlords. It must now progress along this line towards the establishment of a wide rented market.

50 The tax policy can help to consolidate this rented housing market. A fi rst line of action would consist in providing positive tax incentives both for the offer and for the demand of rented housing. I.e., allow the owner to appropriate a larger propor-tion of the income derived from the renting, and that the tenants be able to apply a reduction for the rents paid. These matters are already taken into account in the current IRPF, although perhaps not enough. We believe that this policy must be continued in subsequent personal income tax reforms.

51 The second line of action to favour the increase of rented housing would consist in negative incentives, and could be applied together with the previously stated measure. It is about increasing the cost of the opportunity for the owner not to offer his or her properties for rent. This could be carried out increasing the tax on attributable income or, when possible, a surcharge in the IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles – tax on the ownership of real property).

52 The possibilities offered by these types of incentives, both positive and negative, cannot be left to one side if a real renting market is to be promoted. Nevertheless, two aspects must be taken into account in the framework of this White Book. Firstly, it is about policies that are not covered by local authorities. Secondly, the measures for promoting renting do not have an immediate effect.

//5// PRICES AND AFFORDABLE RENTS IN BARCELONA

53 Another of the objectives of the White Book has been to analyse the evolution of the prices, the rents and the effort to have access to housing in a desaggregated way, by groups of income, by neighbourhoods and by ages. Only that way is it possible to identify the collectives with more diffi culties.

The interest in concentrating the analysis in different points of the distribution of the incomes and on the prices lies in the fact that the aggregate averages for the whole of the population resident in Barcelona do not refl ect the real effort of those who have access for the fi rst time, or who want to have access to housing. It is a known fact that the increases in prices and rents have a different impact for different social groups.

Whether or not, from a public housing policy point of view, it is advisable to know the collectives who are expelled from the market by real estate infl ation, or makes them enter fi nancial insolvency risk situations for having to dedicate more than 35-40% of their income for paying for housing.

THE “AFFORDABLE PRICE” AS A GUIDE FOR THE OPH (OFFICIALLY PROTECTED HOUSING) POLICY

54 We believe that, as it is already occurring in other countries, housing policy ought to be provided with an action guide, by the affordable price criteria. This is the most appropriate way to relate the evolution of the income to pay to have a home, whether purchased or rented, without the effort to be carried out forcing to exceed the fi nancial solvency threshold, situated between 35-40% of income that makes families have diffi culties to meet other needs.

For this reason, we have built an indicator that shows what must be the affordable prices of a home depending on a family’s income. For this, we have established that the percentage of its income dedicated to the payment of a new mortgage (with the fi nancial conditions valid at this moment in the market) must not exceed the threshold of 35%.

CALCULATION OF THE AFFORDABLE PRICES OF HOUSING IN BARCELONA

55 Graph11 shows the affordable prices for the different stratum of income distribution existing in the city of Barcelona. For the families with the least income (fi rst quartile of Graph 11) the prices of the Offi cially Protected Housing (OPH) (general regime of state promoted housing) are above what they ought to pay as affordable prices. For the lower extreme of this low-income group, the affordable prices are even under any of the state subsidised housing modalities currently existing in the city of Barcelona. For this low-income group it is necessary that the policies be formulated in other way, especially by means of access to affordable rented housing.


56 On the other hand, for families with medium-low incomes (second quartile), the state housing programmes, both the special regime and general regime, are ef-fective as affordability policies. The price of the OPH (general regime) in 2004 stood below the average affordable price for this income group (168.273 euros). To manage that the families in this second quartile have, in general, the possibility of having access to general regime state subsidised housing, the administrations would have to keep the housing in the regime under the affordable price.

57 Finally, for the families in the third income quartile (medium-high class) the af-fordable price must be situated under 300,000 euros, the maximum threshold that the OPH of arranged regime (fi xed price state subsidised housing) modality must not exceed, as when working with interquartile averages, this type of OPH must be aimed at the lower band of the families in this quartile.

A PROBLEM OF EQUITY: OPH FOR SALE DOES NOT BENEFIT THOSE WHO MOST NEED IT

58 Our data shows that the special regime, state of offi cially protected housing does not end up fulfi lling the objective for which it is directed: to help the families with the least resources to have access to housing (lower band of the fi rst quartile). Therefore, either the special regime is complemented with large direct aids to purchasing or it will be necessary to formulate other support policies for this social group, such as policies for rent support.

59 In any event, on relating the evolution of incomes with which families can pay without exceeding the fi nancial solvency threshold, the affordable price criteria, situated at 35% of income, is a good guide for state subsidised housing policies, as has already occurred in other countries.


CALCULATION OF AFFORDABLE RENTING IN BARCELONA

60 The rents in the free market for the families with the lowest incomes in Barcelona are above what the affordable rents ought to be, calculated as the maximum rents that households ought to pay if they were to dedicate 35% of their income to paying the rent. Graph 12 shows that the affordable rent for the lowest incomes (fi rst quartile) was 264 euros in 2004. However, the cheapest rents that the market offers were, on average, more than double, 584 euros. (See Graph 12 in page 41)

61 Comparing Graphs 12 and 2, it can be observed that for the families included in the medium-low income group (second quartile), the affordable rents (651€ for 2004) are near, although under, the market rent prices (758€ in 2004). Therefore, for families with medium-low incomes, a favourable tax policy for rents can have immediate effects for bringing the market rent nearer to the affordable rent in this income group. (See Graph 2 in page 25)

In the cases of groups with medium-high incomes and high incomes, the market rents are very much below the affordable rent of the families belonging to these two groups.

PROTECTED RENTING DOES NOT BENEFIT THOSE WHO MOST NEED IT

62 The typology of offi cially protected municipal housing for rent corresponds to the public promotion state subsidised housing in which there is no profi t aim for building on public property land and that is managed by operators linked to the administration. In principle, this typology of protection (public promotion) is di-rected at those segments of the population with the largest diffi culties given their more precarious income situation.

Over recent years, the typologies of offi cially protected housing for rent have been extended. Two typologies existed until 2004, the A and the B, which differ by the price of the rent, fi xed depending on if the development company had contracted a loan of 10 or 25 years to fi nance the construction. A type rented housing is that constructed with 10 year loans. The rent in 2004 stood at 513 euros, above the affordable rent of families with the lowest incomes (fi rst quartile). B type rented housing is that fi nanced with 25-year loans. Their rent in 2004 stood at 293 euros, also above the affordable rent of the families with the lowest incomes.

On 1 July 2005, a new typology of C type protected rent was introduced, with 30 year fi nancing, and a protected rent of 259.70 euros, lower than the A and B types. On writing this Report, we still do not have data on salaried incomes from the Tributary Agency corresponding to 2005, but, in any event, the amount of protected rent of this new C type category is practically equal to the value of the average affordable rent for the quartile with the lowest incomes corresponding to 2004.

Protected rent policies have progressed in 2006 in the direction of incorporating new rented council housing categories, with more affordable housing typologies and prices for two specifi c collectives: young people (under 35) and the elderly. These are new protected rent state subsidised housing typologies, with a useful surface area of 40 metres and a rent not exceeding 200 euros, for young people and the elderly to rent.

An additional fi gure of council housing with services for the elderly has also been incorporated. The council rent amounts of these new fi gures of protected rent for young people and the elderly stand below the average affordable rent amount for the group with the lowest incomes, corresponding to 2004.

63 The amount of protected rent, or council rent, must not be above the affordable rent that would correspond to families with the lowest incomes. The A type protected rent was 513 euros a month in 2004, the B type 293 euros, whilst the C type in 2005 was 259.7 euros a month. The objective must be to situate the rent at the level that the households with the lowest incomes can pay as an affordable rent (fi rst quartile), 264 euros in 2004. Therefore, the fi gure of the most expensive protected rent does not benefi t who it is really aimed at, i.e., those who need it most. Therefore, it is necessary to redirect the policy to the promotion of more affordable fi gures of council rent on public land.

64 The orientation of housing policies towards the promotion of rented council state subsidised housing and, in particular, the orientation of this policy towards young people and the elderly is coherent with what the data tells on housing needs in Barcelona, as we will see in the next section of this Report.

//6// YOUNG PEOPLE AND THE ELDERLY: NEW RESIDENTIAL NEEDS

65 The analysis of the accessibility problems and calculation of the affordable housing prices have allowed us to identify two collectives that are being especially affected by the asymmetry in the evolution of prices and incomes. On the one hand, we fi nd young people in a precarious labour situation and with low incomes. On the other, we fi nd elderly persons with low incomes and/or special housing needs. The Barcelona Housing Plan 2004-2010 already identifi es these two collectives as a priority.

66 Given that the Mayor of Barcelona’s assignment asked to identify the collectives with the largest diffi culties for satisfying their residential needs, we are now going to go a little deeper into this study on the residential conditions and needs of these two groups. For this study, we have used a data source different to that used up to now. This is the Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població (from now on, ECVHP) that the Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona (IERMB) writes.

The exploitation of this survey in fi ve cuts, throughout a period spanning from 1985 to 2005, allows us to go deeper into the accommodation conditions and needs of these collectives in the city, although at the moment of closure of the White Book, the data for 2005 were not fully available.

AN ANOMALY: THE DELAY IN THE EMANCIPATION OF YOUNG ADULTS

67 For housing policy purposes, the “young people” consideration covers the life cycle between 18 to 35 years of age. To refer to people between 25 and 35 years of age, we will use the “young adults” expression.

68 The emancipation rate of the population of Barcelona between 18 and 24 years of age has been lowering in the last two decades, going from 12.4% in 1985 to 7.7% in 2000. The main cause of this delay in the age of emancipation is possibly the extension of schooling and the delay in joining the labour market. The ECVHP results for 2005 seem to point towards the 2000 values being maintained.

69 In the young adults group from 25 to 34 years of age, the emancipation rate has also dropped from 74.1% in 1985 to 51% in 2000, as can be observed in Graph 13. In this case, the reduction of the emancipation rate is not related with joining the labour market or with the diffi culty for fi nding a job. In 2000, 92% of the popula-tion from 25 to 34 years of age was active in the labour market, with only 8.7% unemployed, although it is possible that other aspects of the labour market, such as temporality or precariousness are playing an important role. Once again, the


advance of data for 2005, in spite of not being available as yet seem to show that the 2000 values are maintained, as it would be diffi cult to fi nd a larger reduction in these rates. (See Graph 13 in page 47)

Even so, the delay in the age of emancipation of young adults is an anomaly, related to previous periods of time and related to other countries. The most probable cause is the growing diffi culty to have access to housing that this collective is suffering, especially the population from 25 to 34 years of age.

70 51.5% of the active population between 25 to 34 years of age in Barcelona declares incomes lower than 840 euros a month. Half of the emancipated young persons declared paying a monthly housing expense (whether privately owned or rented) of 336 euros, i.e., more than 40% of their income. This data confi rms those obtained previously on the diffi culties of young adults.

71 Given the low level of average income of the young people collective, the delay in emancipation can be tackled by means of a rented council housing programme specifi cally directed at favouring the emancipation of young people, specially young adults between 25 to 34 years of age.

NEW ACCOMMODATION NEEDS DERIVED FROM THE FACT THAT FORMING A COUPLE HAS STOPPED BEING THE MAIN REASON FOR EMANCIPATION

72 As can be seen in table 1, the reason why up to a few years ago young people became emancipated was for forming a couple. Now, the main reason for the population of this age who is planning to become emancipated in the period of fi ve years is no longer planning to form a couple. Emancipation is now characterised by a change in the typologies of the households of emancipated persons. One-person households and households without family ties are increasing. (See table 1 in page 47)

73 The changes in the emancipation patterns in this age band have two consequences in relation to the housing market in Barcelona.

Firstly, the weight of the couple falls, above on the couple with children, as the predominant household typology in Barcelona amongst the population of 25 to 34 years of age. Consequently, the capacity for sharing expenses also falls, which is a characteristic of the typology of couples. This change has a bearing on the increase in the population of this age with diffi culties for having access to housing.

Secondly, in non traditional households (one person and non-family unit house-holds) where people aged from 25 to 34 live, the rented housing demand is greater than in the traditional typologies (couple with or without children).

74 These changes in emancipation patterns and in the characteristics of the households in which the population aged 25 to 35 lives (increase in non-traditional, one-person and non-family unit households) entail new residential needs that recommend increasing the offer of affordable price rented council housing directed at this collective.

TYPOLOGIES AND SIZE OF THE HOUSEHOLDS WHERE YOUNG PEOPLE LIVE

75 Whilst the number of one-person households is increasing amongst young people (refer to table 2) who want to have access to housing, the surface area of the housing stock of Barcelona up to 2000 had been increasing. This imbalance has made access to housing for this collective even more diffi cult. The reduced offer of medium and small sized housing is added to the diffi culties related to the difference between income and housing expenses. (See table 2 in page48)

76 However, as we will see below, the new housing offer in recent years favours smaller surface areas. Furthermore, the coming into force in the city of Barcelona in 2001 of the offi cially protected housing for rent developed on public land for young people, the elderly and special collectives has allowed for the existence of a typol-ogy of housing with 40 m2 of usable space.

INCOMES AND NEW RESIDENTIAL NEEDS OF THE ELDERLY

77 It will probably be the accommodation needs of the elderly collective aged 65 or over, as well as those of persons with special needs, who, to a greater extent, will put pressure on housing policies in the years to come.

78 The proportion of the elderly who live independently in Barcelona is very high, a 92% in 2000. Of this 92%, only 2.3% declared family support as their main income. In the age group from 65 to 74 years of age, the emancipation rate stood at 96%. In the 75 or more years of age group, the rate stood at 85.5%.

79 The main source of income of the 65 plus age group are pensions or public subsidies. 43.8% of the elderly with their own house lived on less than 360 euros a month in 2000. 24.6% had income between 240 and 360 euros and 5.5% had income lower than 240 euros/month. 13.7% declared having no income at all.

80 The limited amount of public benefi ts and the fact that this 13.7% of the elderly who live independently have no income, determines the high incidence of rela-tive poverty in old age. These circumstances in which the elderly live put growing pressure on municipal housing policies. This evolution becomes even more evident when we analyse the conditions of the housing in which they live in.

81 Perhaps an indirect demonstration of this situation in which many elderly people fi nd themselves is the good reception of the subsidised rented housing (with services) that the Barcelona City Council has been promoting in recent years on public land.

LIVING CONDITIONS OF THE ELDERLY WHO LIVE IN RENTED ACCOMODATION AND NEED FOR THE RENOVATION OF THEIR HOMES

82 The housing ownership regime appears as a impoverishment element for elderly persons. Thus, the population over 65 who lives in rented housing has worse living conditions than those who live in privately owned housing.

83 Table 3 shows that the facilities and residential spaces of the elderly who live in rented accommodation are much worse than those of elderly people who live in privately owned housing (lack of hot water, WC outside the house, no shower or bath, separated kitchen, no terrace or patio, no garden, no garage in the building, etc.). (See table 3 in page 48)

Whilst 45.5% of those who live in privately owned housing declare that they do have problems, this percentage falls to 32% in those who live in rented accommo-dation. The main housing problem in the elderly who live in independent housing is the lack of a lift (15.4%). The main differences between the elderly people who live in rented accommodation and those who live in privately owned housing lie in the housing aspects related to humidity and the cold and poor fi nishings.

84 The current poor residential conditions of many elderly people, particulary those who live in rented accommodation, together with the scarcity of resources and the lengthening of life expectancy implies new accommodation needs for this social group.


85 Changing the housing in which elderly people live by a small renovations is a new and growing need that housing policies must meet. On the contrary, the impov-erishment of these people will be worsen and furthermore the residential housing stock in which they live will deteriorate.

In addition to cash transfers for paying the rent of those most in need, a renova-tion programme is necessary to mitigate the most urgent defi ciencies. In the case of the housing stock with habitability defi ciencies (in particular, the lack of a lift), where the elderly live alone or as a couple in rented housing, the housing policy must promote small renovations.

The cost of these small renovations (in addition to the lift, eliminating other de-fi ciencies such as the lack of hot water, humidity and noise) is, in the majority of cases, lower than the social cost that it would subsequently mean for the council budgets to have to look after these elderly people (such as moving them to new housing with the appropriate services).

THE ELDERLY PREFER TO LIVE IN THEIR OWN NEIGHBOURHOODS WHEN THEY HAVE TO MOVE HOUSE

86 The neighbourhood plays a very important role for elderly persons, as it is their territorial scale of reference. Practically 80% of people over 65 years of age with their own homes declares that, in the event of moving house (to improve their living conditions), the desired place for their new home would be the neighbour-hood they have been living in recent years. The elderly, therefore, is attached to the neighbourhood in which they live.

87 The proximity to public services, especially health services (20.9%), is the most valued aspect for living in Barcelona. This valuation increases with age. Other very valued aspects for living in Barcelona are the better quality of life (14.3%), the fact that in the city there is more of everything (13.6%), and the proximity or diversity of facilities and cultural activities (10.1%).

88 An aspect to highlight is that more than 10% of the elderly bears out their prefer-ence for the city in that there is more economic activity and more possibilities to fi nd work. This fact may be related to the need and/or possibility to fi nd some type of job or income after retirement. This can be telling us that there are more elderly people than we think working after retirement.

89 After 65 years of age, the space for everyday social relationships is smaller for the elderly. This effect is partly a consequence of them leaving the labour market, but, above all, it is the result of the diffi culties to go further than certain distances (the neighbourhood).

IMBALANCES BETWEEN HOUSING NEEDS OF THE ELDERLY AND CHARACTERISTICS OF THEIR HOMES. RISKS OF SUBSTANDARD HOUSING AND “MOBBING”

90 The residential strategy of the population over 65 years of age in Barcelona living in privately owned housing with quality defi ciencies is characterised by the low prospect for moving house. In 2000, 97.2% were not planning to move house in the next fi ve years, even when they declared to be suffering a big imbalance between the characteristics of their housing and their residential needs.

91 On the one hand, some of these imbalances between residential conditions and needs are derived from the aged of the housing and the need to carry out renova-tions on it. The housing of the elderly in 2000 are on average 58.4 years old and had more habitability problems than the rest.

92 This situation entails the risk that some housing mainly occupied by the elderly with diffi culties to meet the maintenance expenses ends up becoming substandard housing. This risk grows with the increase in life expectancy.

93 At the same time, these situations are prone to “mobbing”, a phenomenon that, due to the lack of data, the Group of Experts has not been able to document nor analyse deeply, but which representatives of the real estate sector consulted admit that it exists.

THE POTENTIAL STOCK OF HOUSING FROM THE ELDERLY THAT CAN BE REPLACED POSSIBILITIES FOR LIFETIME MORTGAGES TO IMPROVE LIVING CONDITIONS

94 In Barcelona, there is a large potential of housing occupied by elderly persons that do not meet their needs (for example the lack of a lift) but which might be an im-portant resource for municipal policies directed at, on the one hand, maintaining the residential functions of the built city, and on the other, fi nding social cohesion and intergenerational collaboration through housing.

95 This housing in an imbalanced situation between its characteristics and its oc-cupants can be replaced, however innovating initiatives will be required to work in two ways. The fi rst consists in giving the elderly who live in this housing guarantees and confi dence to hand them over and move to sheltered apartments or apartments with services. In this way, it would be possible to renovate this housing, giving it a more effi cient use for younger people with other residential needs.

96 The average surface area of the housing of the elderly people in Barcelona is 82.9 m2. However, the majority of this collective lives alone (23.3%) or as a couple (41.1%). In fact, the average number of household members in the elderly who live independently was 2.1 members, whilst the rest of the population in Barcelona was 3.2 members.

97 The housing replacement policies to improve the living conditions of the elderly have another determining factor. In spite of the majority living alone or as a couple, the rest (35.5%) live with their children and/or other persons. In the latter household typologies, housing replacement to improve the living conditions of these persons is more complex, given that in addition to the elderly persons who are heads of the family or couple/spouse, there are other people with very different ages or family ties.

98 Limiting the analysis of the potential of replaceable housing to the housing stock inhabited by elderly people who live in one-person households or as a couple (64.7% of the total), we fi nd that 61.8% of them have totally paid for their home and 31.4% are renting. The rest of tenancy regimes stands at 6.7%.

99 The tenancy regime determines the housing replacement strategies for the elderly. Whilst the persons who have their property paid for could use their house to main-tain or improve their quality of life, the people who live in rented housing cannot use their home to improve their situation.

100 In 2001 there were 120.617 persons aged 65 or more in Barcelona who can use their house as an exchange value to improve or maintain their living conditions. This represents 83.650 homes, 11.03% of the total housing stock of the city. Of this totally paid for, potentially “replaceable” housing, 32,540 homes (38.9%) were from the 1960’s; 29,947 (35.8%) with even more years of existence and 11,293 (13.5%), had more than 100 m2. The average surface area of the totally paid for, potentially replaceable housing was 77.1 m2.


101 If we now look at the rented housing stock occupied by one-person households or couples aged 65 or over, we fi nd that in 2001 there were 56,216 persons in these categories residing in 39,439 homes; i.e., 5.2% of the city’s total housing stock.

Of the rented potentially “replaceable” 39,439 homes, 20.5% (8,085) were from the 1960s and the rest, 73.8% (29,106) were older still. If we observe the surface area, 18.7% (7,375) had more than 100 m2, the average standing at 81.1 m2.

102 The housing in which the elderly live is an important resource, both for maintain-ing and improving their living conditions during old age, and for housing policies aimed at preserving the residential functions of the existing stock and the search for social cohesion and intergenerational collaboration in Barcelona.

Mechanisms such as the lifetime mortgage can help the elderly who live in their own homes to improve their living conditions without losing their right to their home. In other cases, these persons must be given incentives and should be helped to use, sheltered fl ats, in the exchange for them handing over their home tempo-rarily to the council for its use by other younger tenants, without giving up the ownership for this reason.

//7// NEEDS, PREFERENCES AND RESIDENTIAL STRATEGIES OF THE POPULATION OF BARCELONA

103 A very interesting aspect for the housing policy in Barcelona is knowing the resi-dential strategies of the population when they decide to move home.

By residential strategy, we understand the acceptable commitment between the restrictions of the housing market (price, fi nancing), the characteristics of the exist-ing offer of housing, the level of satisfaction with the daily public space (ameni-ties, services, facilities) and the objectives and preferences of individuals. They are, therefore, a group of decisions related with changing residence adopted in certain moments and spatial locations.

104 In the White Book we have analysed the residential strategies of the population of Barcelona who has moved house from three dimensions: a) the relationship between residential mobility and the diffi culty to have access to housing; b) the age at which one moves house; and, c) the relationship between residential mobility and the characteristics of the housing.

This analysis necessarily has limitations. We can know the dates of the residential localisation of the population in the different years of reference and we can know the changing house patterns in previous years. Nevertheless, we do not know, however, the behaviour of those persons who in previous years resided in the metropolitan region, and in the year of reference, do not live there any more.

PREFERENCE OF THE PEOPLE LIVING IN BARCELONA TO STAY IN THEIR NEIGHBOURHOODS WHEN MOVING HOUSE

105 The preferential strategy for the residents of Barcelona when moving residence is to stay in the city itself. More specifi cally, to stay in the neighbourhood they live in.

The data from the Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població (ECVHP) that we have been able to use confirm this preference. In table 4, it can be observed how half the population of Barcelona that has changed house during the fi ve-year period of 1996-2000 has remained in the same neighbourhood; a quarter changes neighbourhood, but remains in the municipality. Therefore, at

least six out of ten changes in residence end up in the municipality of Barcelona itself. (See table 4 in page 55 )

106 This behaviour suggest that there is not strong evidence supporting the existing fear in public opinion that the increase in prices is causing that part of the popula-tion is being “expelled” from the city because sky rocketing prices make housing in Barcelona unaffordable.

107 A third of the population that on changing residence leaves the metropolitan area does not respond to a single socioeconomic profi le, whether it be from the low income or medium to high-income sectors. Therefore, the fear that the exodus is changing the social composition of the city’s population is not supported by the data we have been able to handle either.

108 On the other hand, in recent years an inverted effect is also observed, consisting in people returning to Barcelona who had previously left the city. This return seems to point to the existence of a residential strategy with different patterns throughout people’s life cycles.

A SURPRISE: BARCELONA “EXPELS” LESS POPULATION THAN OTHER MUNICIPALITIES

109 On comparing this data with that of other municipalities in the metropolitan area, it is observed that Barcelona expels little population. The migration indicators that we have constructed to analyse the possible expelling effect of residents in the city, situate Barcelona amongst the municipalities in which less individuals cross the administrative border with the rest of the surrounding municipalities.

110 The low immigration intensity is responsible for the negative net immigration exist-ing in Barcelona, which is extraordinarily low in relative fi gures when compared to the rest of the municipalities in the Pla Estratègic Metropolità (Metropolitan Strategic Plan) (from now on PEM), while the cause is not the exodus or “ expelling” of residents to other municipalities.

111 It is to be expected that the exodus due to prices slow down in the future. The convergence of housing prices in Barcelona and the municipalities in its metro-politan area will make the exodus phenomenon less and less frequent, at least due to prices.

THE DECISION TO LEAVE BARCELONA: NEED OR POSSIBILITY TO CHOOSE?

112 Leaving Barcelona to reside in the periphery seems not only to respond to a price reason, but to a preference or desire of families to live in better housing and/or a higher quality environment, with similar prices to those of a fl at in Barcelona.

113 This preference for leaving has been favoured by two factors. On the one hand, due to the large supply in recent years of promotions of houses at reasonable prices in very favourable fi nancing conditions. A different question, which we have not dealt with in the White Book, is if the mass promotion of houses near to the city centres of the metropolitan area, especially in the second ring, has been a predatory land policy, with unacceptable costs in the medium term due to the consequences that it will have on public services and spatial mobility.

On the one hand, the exodus has been favoured by the improvement in the mobility infrastructures that allow for separating the work place and the place of residence. Therefore, along with the expelling phenomenon out of need, a phenomenon of opportunity has acted, possibly even more, favouring leaving Barcelona.


114 That the option to leave the city of Barcelona when the residents decide to move house is not as due to a diffi culty in having access to housing in Barcelona as to a possibility for choice is confi rmed by other data.

Thus, the slight defi cit in the supply of housing observed in Barcelona does not seem to be the main cause for mobility towards the rest of the metropolitan region. The housing supply in Barcelona has been approximately 6.5% lower than the demand of the population of Barcelona between 1996 and 2000. However, 28.5% of the population of Barcelona that has moved house in this period has left the city. This big difference, points towards the slight defi cit in the housing supply in Barcelona cannot be the main cause of the external residential mobility.

Another piece of information that indicates that the decisive factor in the option to leave the city is the possibility for choosing, is the fact that the population of Barcelona with medium-high income is more prone to crossing the municipal frontier than the population with medium-low incomes (refer to table 5).

(See table 5 in page 56)

The main difference between the population of Barcelona that leaves the city on moving house and those who stay in the city lies in the desire to improve ameni-ties. Only 6.7% of the population that leaves declares the main reason for leaving is having access to cheaper housing.

115 The conclusion that can reasonably be extracted from this data is that the option to leave or abandon the city on deciding to move house is not so much due to a need but rather to a possibility to choose.

116 Going into this motivation in greater depth, the small importance of labour related motives as a reason for moving house when leaving the city must be highlighted. Only 13% of the population leaving Barcelona when they decided to move house between 1991 and 2000 did it for job related reasons.

117 If before Barcelona mainly was losing young adults that formed new households, now a net internal emigration of foreign population has to be added that at the start of their residential itinerary set up in Barcelona, but little by little, started to redistribute all over the metropolitan area.

THE AGE FOR MOVING HOUSE AND LIFE CYCLE

118 The population of Barcelona mainly moves house between 18 to 44 years of age. However, in the last decade the age for changing house has been put back. This phenomenon is at the root of the delay in the emancipation of young people, a fact that constitutes an anomaly in the Spanish case.

119 The population from 18 to 24 changes house less and less, passing from representing 26.4% of the total changes in the 1981-1990 to 14.2% in the 1991-2000 period. The young adults, between 25 to 34 years of age show more mobility, passing from 30.9% to 43.8%. The group from 35 to 44 years of age, from 18.5% to 23.7% respectively. From 45 years of age onwards, extremely few changes in house in all the periods analysed are carried out.

120 A classical curve of the demographic structure exists that relates migration and internal residential mobility with the life cycle of persons. The maximum residential mobility and migratory intensity is registered between 25 and 35 years of age. This process is directly related to the emancipation process that in the Spanish case usually coincides with forming a new household, although this factor is losing force, as has been analysed above.

121 There are, however, differences depending on the type of migration. Thus, the exo-dus movements from Barcelona to the rest of Catalonia present a higher average age than the mobility to the frontier municipalities. For their part, the movements directed out of Catalonia present a profi le with a large concentration of movements at the age of leaving work (retirement).

RESIDENTIAL BEHAVIOUR DIFFERENCES BETWEEN THOSE WHO STAY AND THOSE WHO LEAVE THE CITY

122 The characteristics of the housing offer in the metropolita region and in Barcelona have a big infl uence on the decisions of the people from Barcelona when they decide to move house.

123 The population of Barcelona that moves house and stays in the city has the fol-lowing differential patterns with respect to those who leave the city:

• More of them decide to live in rented housing than those who leave the city, especially if compared to those who leave for the second metropolitan ring

• It decides to live in larger housing than those who leave for the fi rst ring, but smaller than those who decide to leave for the second ring

• It lives in older housing than those who leave the metropolitan area, above all if it is to the second ring

• The majority live in fl ats. Those who leave to the rest of the metropolitan region also, but a lower percentage, especially if they leave for the second ring.

124 The conclusion is that the majority of the people from Barcelona who move house and stay in Barcelona live in rented accommodation.

WHO LEAVES BARCELONA?

125 A large part of the movements leaving Barcelona in recent years are foreigners. This is the collective that establishes the large leaving fi gures of residents. For example, seven out of ten people moving in el Raval are of foreign nationality. This is a phenomenon that must be taken into account, as the residential mobility of foreigners presents signifi cant differences to that registered by the population with Spanish nationality, both in how it affects the intensity of fl ows and the residential patterns dominant during the 1990s.

126 The proportion of those who stay in the same city is higher in the wealthy districts, in spite of the interpretation of this dynamic in the internal/external sense show-ing us how the residents in the outlying districts of Barcelona, bordering other municipalities, have a greater tendency towards changing city.

127 On the contrary, the mobility of the indigenous population when it crosses the municipal frontier tends to move to the second ring, or farther away. This fact reinforces the hypothesis of the previous epigraph, in the sense that leaving has an important component of choice, and not necessity.

WHO CHANGES RESIDENCE IN BARCELONA?

128 The high mobility of immigrants between Barcelona and its bordering municipali-ties corresponds to what happens inside the city, where there is a wide range of


migratory behaviours. Some results obtained from the drawing up of a synthetic migration rate are the following:

• The inhabitants of Ciutat Vella are, with a remarkable difference, those who most change their residence. More than 10 changes throughout a life if the current migratory levels continue. This register doubles that noticed in the area of Les Corts and Sarrià-Sant Gervasi.

• The residents in the neighbourhoods of Raval and Gòtic present the greatest tendency towards changing residence. This fact is probably associated to the ac-cumulation of weaker residential trajectories and to the presence of a housing market with a specifi c typology (importance of renting and the existence of areas with over registration and over occupation).

• Even though Ciutat Vella has always concentrated the greatest residential mobility of the city in recent decades, the trend has been accentuated with the increase in the foreign population.

• This new immigration has also made areas such as Trinita Vella or Ciutat Meridiana-Vallbona recently emerge as areas with a high migratory intensity.

129 The high mobility observed in these neighbourhoods has a lot to do with the internal migratory fl ows of the foreign population.

When they move, they go, fi rstly, to other districts or neighbourhoods in Barcelona,

especially in the neighbourhoods that took in the fi rst countryside-city emigration in the 1960s. When they cross the municipal frontier, the localisation of the munici-palities nearest to Barcelona predominate. These near or municipal neighbouring areas conjugate various factors that make them attractive for residential strategies for foreign immigrants: a housing market with certain characteristics, with easy mobility by means of public transport, work opportunities and social networks, which are more and more consolidated.

WHO HAVE MORE DIFFICULTIES TO FULFILL THEIR RESIDENTIAL PREFERENCES?

130 The residential strategies of households fundamentally depend on two factors: On their economic capacity, and preferences or wishes regarding the housing where they want to live. The relationship between income and the cost of housing is the main element that conditions the satisfaction of the populations’ housing needs. From this point of view, relative poverty is the basic conditioning factor of the population’s residential strategies.

131 The youngest age group, above all from 18 to 25 years of age, and the over 65’s are the collectives where the largest percentage of the population with low incomes are concentrated, i.e., with relative poverty. It is, therefore, these two collectives that have the most accute problems for fulfi lling their preferences and residential strategies.

THE “EXPELLING EFFECT” IS NOT SUCH WHEN WE TAKE THE METROPOLITAN AREA AS THE REAL SPACE FOR RESIDENTIAL STRATEGIES

132 The idea that Barcelona “expels” some of its residents comes from the supposition that the municipality is in itself a complete residential system, capable of offer-ing on its own all types of housing that satisfi es the preferences of its residents throughout the life cycle. But it is not so, as is suggested by the fact that the deci-sion to leave the central city is, on the whole, a decision based on the possibility for choosing to live in areas with a different residential quality to that offered by the

central city. Barcelona is only a part of a wider residential system that includes, at least, up to the second metropolitan ring.

133 If the sphere capable of satisfying all the residential preferences and strategies of the people in Barcelona is the metropolitan sphere, then it is debatable that we can talk about expelling when the option of a house makes a family move from Barcelona to a municipality in the second ring.

134 An indirect demonstration of the residents contemplating the metropolitan space as a residential system of reference is the fact that, in general, labour mobility in the metropolitan area is not associated with changing residence. When the people from Barcelona changes jobs, they prefer personal mobility to residential mobility.

135 This behaviour is supported by the existence of a transaction cost linked to the fact of moving house, including taxes, registers, notaries, etc., not including the time needed for choosing a home, which fi ts in with both the family’s resources and needs. Even more, in a working market with high levels of temporality.

136 This naturally has important consequences on the design of the mobility infrastruc-tures in the metropolitan area. However, this is a matter that does not enter in the terms of reference of the assignment made by the Mayor of Barcelona.

//8// POPULATION MOVEMENTS AND HOUSING. IMPACT OF FOREIGN IMMIGRATION AND INTERNAL MIGRATION

137 Immigration fl ows have become one of the most dynamic elements of the economy and housing market, both in Barcelona and in its metropolitan area. Its growth and intensity is directly related to the three normalisations that have taken place in Spain since 2000.

From representing only 2% of the total of the residents in the Área Metropolitana de Barcelona (AMB – Metropolitan Area of Barcelona) in 1999, the foreign population has risen to stand at more than 12% in 2005.

138 As the new fl ows of immigrants are settling, a process of migrations arises inside the city and metropolitan area. These internal migrations have a strong impact on the housing market, and give rise to a population rotation process in the settlement areas of the new immigrant population.

139 Foreign immigration provides the demography and economy of the metropolitan area with benefi ts. Nevertheless, it also generates different kinds of social and political risks and fears. In general, these fears are particularly associated with the risks related to the concentration and segregation of the immigrant population in certain neighbourhoods or areas of the city, and with the possible appearance of over occupation or residential overcrowding phenomenon.

140 In this epigraph, we extract some questions and results, which are analysed in more detail in several Chapters of Part II of the White Book.

BARCELONA IS GAINING POPULATION AGAIN

141 In recent years, the decreasing trend in the population of Barcelona has been re-versed. According to provisional fi gures, on 1 January 2006, the barrier of 1,600,000 inhabitants had been surpassed. A growth of more than 100,000 people in little more than 5 years.


In this way the trend has been broken, at least temporarily, and also the forecasts that maintained the continuity of the deconcentration of the city in favour of outskirts, a process that started in the middle of the 1970s, as occurred in other large urban areas such as Madrid, Seville, Valencia and Bilbao.

The new immigration phenomenon has allowed for the recentralisation of Bar-celona in the population dynamics of its metropolitan area, and by extension, of Catalonia.

FROM THE MUNICIPAL CITY TO THE METROPOLITAN CITY

142 In view of the population recovery, we can ask whether the deconcentration of the municipality of Barcelona process has defi nitively stopped. In reality it is not so. The arrival of foreign population and the increase in the number of inhabitants disguises the deconcentration process for residential reasons. Barcelona-municipality contin-ues losing population in favour of the rest of the metropolitan municipalities. Above all, to those situated farther away than the fi rst ring. However, on the other hand, it gains population from international immigration. More than before a traditional deconcentration process, we are possibly in the presence of a complex internal migration and territorial redistribution process, the logic of which is not easy to identify. Alternatively, said in another way, we are not talking about just one logic.

143 In any event, the population and migratory tendencies observed seem to be pointing towards the municipal city moving to the metropolitan city. It is this metropolitan sphere, in which the central city is included, which constructs a complete residen-tial system, as we saw in the previous section, capable of satisfying all the needs, preferences and strategies of the residents throughout their life cycle.

THE ROLE OF BARCELONA IN THE GLOBALISATION OF IMMIGRATION

144 The evolution of the foreign population refl ects paradigmatically the impact that economic globalisation, in its dimension of international fl ows of persons, has on an European metropolis. From a situation with the almost inexistence of foreign population in 1991, there were 38,065 foreigners registered on 1 January 1999 and 260,058 in the 2006 register.

145 This process responds to two impulses. On the one hand, it is the result of the city’s economic growth traditional. From this perspective, the new foreign immigrants play a role equivalent to the one the previous immigrants from the rest of Spain played in their moment. On the other hand, the increase in foreign population is the result of Barcelona’s role in globalization, highlighted by the specifi c nature of the internationalisation of immigration fl ows that add a new dimension to the structure and dynamics of the city.

146 If we analyse in more detail the patterns of this growth since 1999 we can distin-guish three periods:

• From 1 January to 1999 to 2002 In this period the direct consequences of the two normalisations that took place

in 2000 and 2001 became evident. It is the “Latin Americanisation” period of the fl ows. The weight of the American population in the registered foreign population as a whole went from 38.5% to 51.9% in Barcelona, and from 33.9% to 48.1% in the Barcelona Metropolitan Area.

• From 1 January to 2002 to 2005 The growth intensifi ed and new emerging origins were added to the growth of the

already settled ones, as was the case of the Argentineans. The progressive increase

of the population with Spanish nationality born abroad is to be taken into account, as it is that of the population with foreign parents born in Spain or in Barcelona and Barcelona Metropolitan Area.

• From 2005 onwards It can be forecasted that it will be marked by the results of the February-March 2005

normalisation process, and by the emergence of people related to the normalised people in this operation, as they were already residents in the territory or possibly regrouped from abroad during these last months. With data from December 2005, the number of requests in Catalonia amounted to 139,480, representing 20% of the 691,655 requests in the whole of Spain. The changes have not only affected the volume, but have also had consequences on the composition by sex, age and nationality.

147 The analysis of the internal mobility and residential strategies of the immigrant population in Barcelona allows for sustaining the idea that Barcelona acts as an entrance and diffusion vehicle for immigration towards the metropolitan territory. This idea is backed up by the fact that, in spite of the special increase in immigration fl ows in recent years, the foreign population resident in Barcelona looses weight in the whole of total foreign population in the Barcelona Metropolitan Area.

This fact also reinforces the idea noted later on of the temporary nature transience of the concentrations that initially happen in the city of Barcelona. In 2005, all the municipalities of the Metropolitan Area had the same or a higher percentage of foreign population than Barcelona in 1999.

This territorial diffusion phenomenon of the foreign population is also observed, as we will see, in the internal migrations to neighbourhoods in Barcelona.

MASCULINISATION AND REJUVENATION OF THE FOREIGN POPULATION

148 The intense immigration fl ows of recent years have entailed a masculinisation and rejuvenation process of the foreign population.

In 1996, the male fi gures both in the city of Barcelona and in the Metropolitan Area represented less than half the foreign registered persons (47% and 49% re-spectively). In 2004 this has increased to 52% and 53%. This masculinisation and rejuvenation process is possibly related to two of the effects of the normalisation: on the one hand, the advance of already existing migratory projects in the place of origin, and on the other, family regrouping, even when it is irregular.

149 A fact to be highlighted, with future consequences, is that this change in the

composition by sex has favoured the growth of male fi gures both in the colonies characterised by migratory strategies centred on men (traditionally masculinised colonies, such as the Moroccans or Pakistanis), or in those characterised by the protaganism of women (for example, the Latin American colonies).

150 The second characteristic to highlight in the changes taken place in recent years in the immigration population is the considerable rejuvenation that has taken place, 5 years.

In the case of Barcelona, the average age in 1996 was 35.8, whilst in 2004 it was 31.1- This change has occurred furthermore maintaining the proportion of people under 15 years of age during the period in Barcelona (12%) and, therefore, spec-tacularly reducing the proportion of population aged over 64. This change will have important consequences on the residential dynamics and housing market.


FROM DUALISATION TO GENERALISATION IN THE NEIGHBOURHOODS

151 In addition to the change in age and sex structure, the socioeconomic composi-tion of the immigrant population has also undergone a big transformation in its socioeconomic composition and localisation in the city.

To 1996, we can talk about a dualisation in the distribution of the limited foreign population settled in Barcelona. Two areas are over represented. On the one hand the district of Ciutat Vella, where Asian and African nationalities and low socioeconomic levels were located. On the other hand, Sarrià-Sant Gervasi, where the residence of European community foreigners stood out with high socioeconomic levels. Eixample appeared as a transition area between the two districts, with American citizens as the collective with the highest presence. Both one side and the other of this line that divides the city, foreign population was almost non-existent, with proportions of residents much lower than that of the city as a whole.

152 1996 can be considered as a turning point in this dynamics. From the polarisation in certain districts of the city it changes to the generalisation of the localisation of foreign population in all the neighbourhoods of the city.

153 To study its evolution, it is advisable to divide this period in two stages, coinciding with those we used to analyse the growth of immigration fl ows. The fi rst from 1996 to 2001; the second from 2001 to 2005.

• The 1996-2001 period, which corresponds grosso modo to the phase that we char-

acterised above as Latin Americanisation, is marked by three major characteristics:

o The extension of the foreign population to all the neighbourhoods of the city.

o The modifi cation of the hierarchy of neighbourhoods, with the disappearance of the previous over representation and the emergence of neighbourhoods char-acterised by having been the recipients of the old migratory waves, such as Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sant Martí or Sants-Montjuïc.

o The growth of the weight of the population from South and Central America, that changes to represent more than half of all the foreign population in Barcelona (52.4%), increasing to 70% of all the foreign population in districts such Nou Bar-ris.

• In the 2001 to 2005 period, the accelerating effect of the growth is combined with the diversifi cation by nationalities. This period is marked by two major char-acteristics:

o The decrease in the relative weight of Barcelona in the metropolis as a whole, not so much due to the fall in people entering Barcelona but due to the increase in people leaving Barcelona for the neighbouring municipalities and the rest of the metropolitan surroundings.

o The consolidation in the change of the hierarchy by districts and neighbourhoods. Those that in the previous period were emerging are strongly confi rmed. All the districts and practically all the neighbourhoods exceed and average 6% of foreign population that Barcelona had in 2001.

• From 2005 onwards, the hierarchy of the districts confi gured in the two previous periods is confi rmed. (See map 1 in page 65)

CONFIRMATION OF A NOVELTY: THE EMERGENCE OF THE NEIGHBOURHOODS THAT HAD GROWN WITH THE FIRST IMMIGRATION

154 What was a novelty in the initial period is confi rmed: the increase in the new foreign population in the old neighbourhoods, which had grown with the migratory waves in the 1960s. Nou Barris is the district, which has grown the most in this period. The same happens in Sant Martí or Sant Andreu. In these two districts an important process of population replacement is taking place.

155 Although these three districts move near to the average concentration in Barcelona,

they include neighbourhoods inside them such as Ciutat Meridiana-Vallbona, Barri Besòs-Maresme and Trinitat Vella, where the foreign population already represents percentages over 25%. Not only are we confronted with added growth, but what can be considered as a relevant change in the composition by nationality of the population of these neighbourhoods.

CIUTAT VELLA: CONCENTRATION OR LEADERSHIP?

156 If the present hierarchy of the districts is examined, Ciutat Vella is still the neigh-bourhood with the largest number of foreigners in absolute terms (51,232, from 30 June 2005 data), in relative terms with respect the number of foreigners in the city as a whole (20.6%), and in connection with the total population of the district itself (43.9%).

157 However, these levels of foreign population do not imply an increase in the con-centration but rather a maintenance of the leadership in the city.

THE “SNOW BALL EFFECT”: THE MUNICIPAL NEIGHBOURHOOD AS A VEHICLE FOR SPREADING

158 The analysis on the evolution of the concentration of the foreign population in Barcelona with regard to the Metropolitan Area as a whole allows us to identify a “snow ball effect”, by means of which the foreign population in Barcelona is distributing itself in the metropolitan territory, following a neighbourhood logical, that is to say, choosing municipalities that maintain an urban continuity with the city, who are seeing how the weight of the foreign population in their municipality is becoming larger and larger. The facts analysed in the White Book’s studies that lead us to defend this idea are the following:

• The municipalities whose foreign population has grown most during the 1999-2005 are those who share a territorial vicinity with Barcelona.

• The continental additions of which Barcelona had traditionally been the main recipient are those that have on the whole been responsible for this spreading throughout the Metropolitan Area (where they were not so present). This is the case of the Europeans, the Latin Americans and the Asians.

• This has implied the reduction in the relative weight of Barcelona in favour of other municipalities in the Metropolitan Area throughout this period.

• The nationalities that have arrived more recently (mainly countries from the extended EU) are still very attracted by Barcelona, unlike the more settled immigration, which, as has been mentioned above, is the leading fi gure in this “snow ball” effect.

159 The residential reasons must have had more infl uence than the working reasons in this spreading throughout the Metropolitan Area, as it has been Hospitalet de Llobregat, Badalona and Santa Coloma (characterised by the vicinity and urban


continuity with Barcelona) who have grown most throughout the period, especially from 2002.

160 The same is not happening in the case of the indigenous residents who, as we have seen, when they move house and cross the municipal frontier they preferably move to the municipalities in the second ring.

CONCENTRATION PATTERNS: TERRITORIAL SPECIALISATION

161 To obtain a more precise panorama of the situation of the concentration of the foreign population in the Metropolitan Area, we have drawn up a localisation index that relates the proportion of a given continental collective for a given municipality with its presence in the metropolitan area as a whole. This analysis produces the following results:

• The municipalities where there is an over representation of Europeans (EU-25) with respect to the other nationalities are Sant Cugat, Sant Just Desvern and Castelldefels; i.e., the municipalities with the highest level of income. This fact points towards the importance that, after the housing reason, the socioeconomic level of the immigrants has.

• A new pattern appears, consisting in a certain territorial specialisation in the spreading and settling of the Latin American and Asian colonies. Thus, although the importance of the urban continuity is visible in its spreading throughout all the metropolitan territory, the Asians (Chinese and Pakistanis) are over represented in the Besòs area (Santa Coloma and Badalona). The Latin Americans, on their part, (basically the Ecuadoreans) are over represented in the Llobregat (Hospitalet and Cornellà) area.

• This division must be interpreted as a product of the idiosyncrasy of the migratory chains of the main nationalities considered, more than of other differences related to occupation or the residential fi lter.

• Finally, the Africans are those who are still having a distribution pattern that we could more openly relate with specialisation of labour activity and the years of existence of the migratory chains, given that they are fundamentally located on each side of the city and more spread out in the municipalities.

THE HIGHER THE VOLUME OF A NATIONALITY THE LOWER ITS SEGREGATION

162 As we will see, in the section 14 of this report, on analysing the citizens perceptions in Barcelona on the housing problem, we have seen that the migratory phenom-enon causes the worry about the possible appearance of excessive concentrations of immigrants in certain districts and/or neighbourhoods, in addition to segregation phenomenon of specifi c nationalities, with the risk of the appearance of ghettos that could become long standing.

163 The residential pattern of the immigrants when they arrive in a country seems to be the following: at the beginning they reside in areas already occupied by members of the same group, but as their situation in the work market improves, they change their place of residence and disperse around the territory. Faced with this mobility hypothesis, there is some evidence on intense concentration, polarisation and ter-ritorial segregation phenomenon of the immigrants depending on the nationality in the recipient countries and cities.

164 To be able to know better what is happening in the case of Barcelona with the city and metropolitan concentration and segregation, we have carried out several

investigations to know the mobility pattern of a new immigrant population that has arrived in recent years. More precise information on these population concentration and segregation processes can be looked up in Chapters 2 and 4 of Part II of the White Book.

165 The existence of segregation seems to be related with the spreading of collectives farther away from the municipality of Barcelona and with the volume of individu-als of each nationality. A distorting effect seems to exist, that appears when the number of persons of a nationality or continent is manifestly lower than the rest of the collectives analysed to study the segregation.

I.e., the lower the contingent of individuals from a given origin, the more segregated the rest. The higher the number, the greater the dispersion around the territory, although it seems evident that, at this moment in time, the segregation patterns in the Metropolitan Area are much more governed by the migration process itself than by the settlement characteristics that are to do with the nationality, or which can be attributed to other non demographic factors.

TERRITORIAL SETTLEMENT MODELS

166 In the case of the municipality of Barcelona, concentration and segregation can be considered as the consequence of the individual and family behaviours in the housing market, amongst the opportunities and limitations that the social and spatial context imposes.

167 The use of segregation and dissimilarity indicators has allowed us to identify the territorial insertion patterns of the foreign immigrant population in the city of Barcelona:

• Very high concentration and segregation model.

o It includes the residents of Pakistani and Philippine nationality, as the main ex-amples. They are easily those who show the highest levels of segregation in the municipality. This segregation was high until the end of 2001. However, later a greater dispersion is observed.

o Due to the high concentration of both nationalities, the dissimilarity with regards to the rest will always be high, except with the Moroccans and the Pakistanis.

o In this typology with a strong concentration, we can include the Indian collective that has become more important in recent years. Nevertheless, unlike the former, since at the beginning it appeared with a lower segregation rate and a greater presence in different neighbourhoods in the city.

• Average concentration and segregation model.

o The most representative nationalities are the Moroccans, Chinese and Dominicans. However, the EU citizens can also be included. The former are over represented in Ciutat Vella, although from 2001 the Chinese have spread towards el Eixample, whilst the Moroccans and Dominicans have been spreading towards the north east of the municipality.

o The Chinese stand out due to the association between their place of residence and place of work. They constitute the paradigmatic collective, which has been called “ethnic business”.

o The European Union Europeans, on their part, have particularly spread towards the neighbourhoods with the best socioeconomic conditions in the municipal-


ity, through an artery that goes from Ciutat Vella towards its traditional centre, represented by Pedralbes.

o The values obtained on the concentration and segregation of these nationalities are moderate, and quite a lot lower than the previous ones. What is more signifi -cant, these segregation values drop in time.

• Dispersed settlement o The best example of this model are the Latin American nationalities, especially

the Colombians, Ecuadoreans, Argentineans and Peruvians. Some of the nation-alities from Eastern Europe are also included in this model. On the one hand, is the pattern of the nationalities who arrived quite a long time ago (Argentineans, Peruvians, Colombians and Ecuadorians). On the other hand, those who have a more recent growth in the city, such as the Bolivians and Rumanians. Their con-centration and segregation rates are very low.

o A fact to be highlighted is that in spite of the weak concentration shown by these nationalities and, therefore, their homogenous spreading around all the city, the district of Sarrià-Sant Gervasi and Les Corts, above the Diagonal, appear as under represented districts for all of these collectives.

AN UNEXPECTED A SURPRISE: THE SEGREGATION IS DROPPING

168 The evolution of the concentration and segregation of the foreign population in Barcelona does not seem to be worrying. Moreover, something that in principle is more surprising as it is unexpected, it has fallen in recent years (as we can see in table 6 on the following page), coinciding with the increase in the volume of the immigration fl ows in Barcelona. (See table 6 in page 67)

169 The logic of the segregation depends above all on the sharp growth of the volume and the migratory cycle itself of each nationality on the whole, more than on other population characteristics.

In any event, the case of the Africans with greater diffi culties to change to a less con-centrated territorial distribution must be considered as specifi c. The sociodemographic characteristics of this collective (lower level of education) or discrimination in having access to housing (specially renting) seem to be the factors explaining this diffi culty.

170 From the neighbourhood perspective, and analysing the period from the middle of the 1990s to present, three facts stand out:

• A change in the hierarchies of the neighbourhoods with the greatest presence of foreign residents, hierarchies that are associated with the differential growth of the nationalities.

• The consolidation the neighbourhoods we have called emerging, where the popu-lation was limitedly represented until very recently. This process is connected to the dispersion of the Latin Americans and the deconcentration of the Asians and the Africans, all of them coinciding in the neighbourhoods built on the whole with the arrival of the previous migratory fl ows.

• The maintenance of Ciutat Vella as an area linked to the fi rst stage of arrival to the municipality for some nationalities, and its later centrifugal role coinciding with a greater settlement of the recently arrived immigrants.

CONCENTRATION AND OVER OCCUPATION, PERMANENT OR TRANSITORY PHENOMENON?

171 The concentration and over occupation phenomenon of the foreign immigrant population do not seem to worrying, at least at the moment. Its logic does not depend so much on certain sociodemographic characteristics of the immigrant population (socioeconomic level, sex, age) but on the extraordinary growth of the fl ows and of the migratory cycle of each nationality. This points towards the exis-tence of temporary nature transience situations that will dissolve, at least partially, as the residence of the new immigrants is consolidated.

172 The typology of the households of the foreign population in the municipality is very relevant. Whilst this typology is very related to age in Spanish households, the foreigner typology reveals above all the rate of the immigration process for the main nationalities who are involved in it. Diversity is situated in the extremes of Ciutat Vella, on the one hand, and Sarrià-Sant Gervasi, on the other.

173 Ciutat Vella is the only district where the percentage of households where they are all foreigners is bigger than the districts households integrated by foreigners and the Spanish. At the same time, it is the district with the least number of households made by a family unit (less than 50%). Households with no family unit and one-person households predominate in this district. In this way it appears like a kind of arrival, rather than a defi nitive settlement.

174 Nou Barris or Sant Andreu show the highest proportions of family units of for-eigners in the whole municipality. It also has the largest sized households. This fact fi ts in the with novelty of the settlement in these neighbourhoods of foreign population in which a certain temporary nature is directly proportional to the size of the households in the fi rst migratory stages. In Graph 14 the size of the foreign households can be observed. (See Graph 14 in page 68)

175 The idea of the temporary nature transience of the concentration and segregation phenomenon is reinforced by the observed fact of the greater weight the household structures made at the beginning of the arrival of the immigration waves have in the immigrant population. In the same way, the analysis of the characteristics of the households where the foreign population lives (smaller surface area, more years of existence, pre-eminence of renting and a big over occupation) reinforces this idea of temporary nature transience connected to the beginning of the arrival in the city.

176 As we will see at the end of this Report, some of the citizens’ worries related to housing are associated to the risk that over occupation or over residential register-ing phenomenon are taking place, especially on behalf of the foreign immigrants.

177 Firstly, it is necessary to differentiate over registration and over occupation. Over occupation does not always occur when over registration occurs. At the moment, there is no regulation specifying what is meant by over occupation. It is necessary to wait for the approval of the Law to the Right to Housing of Catalonia, which is presently being processed.

178 According to the orientations of the habitability document, included in the Decree 259/2003, over occupation is considered present when each person has no more than 10 m2. This rate is considered serious when the surface area is less than 6 m2 per person. From the analysis of the data from the 2001 Census, it is deduced that the foreign nationality population in Barcelona underwent high levels of over oc-cupation in housing, except for the European Union Europeans.

179 A second indicator is the intensity of the over occupation, which uses the number of rooms per person. This indicator is considered critical when the number of rooms


per person is less than 0.5, and moderate when it is less than 1. For the population on the whole, 25.4% of the people living in Barcelona are in a situation of moderate density, and 2.6% in the critical area.

However, the density for the foreign resident population gives higher percentages. Thus, the critical density reaches values of 19.1% for foreigners on the whole, with an extreme value of 26% for the Asians, and on the other hand, 6.3% for the Europeans. 46.2% of the Asians and 23.9% of the Europeans would be in the moderate density situation. Therefore, one out of every fi ve foreigners had less than 0.5 rooms per person in 2001, and more than half (58%) less than one room per person.

180 The high proportion of foreigners in rented housing, and the uneven distribution of this housing stock in the municipality, has a high territorial impact. In fact, less differences amongst the immigrants are observed if we observe their distribution depending on the tenancy regime of the housing they occupy than if we observe it depending on their nationality. With 2001 data, 17% of the residents renting in the city as a whole were foreigners. In Ciutat Vella they were 27%, and in Sants-Montjuïc, Nou Barris or Sant Martí they were around 20%.

181 The concentration seems to be related with the continental origins of the popula-tion. The Asians are the largest group in Ciutat Vella and Sants-Montjuïc. Even when there are no detailed data, the over occupation in the latter group may be located in Poble Sec, due to its territorial continuity with Ciutat Vella. These same areas show high levels of over occupation also for Africans and Americans. On the other hand, for the Africans, it is possible to also consider the Sant Andreu district, particularly Trinitat Vella, and for the Americans the Nou Barris district. These two districts also show high concentration patterns.

However, we are possibly before an origin different to over occupation. In the case of Ciutat Vella, they are mainly households with no family unit, whilst in the case of Nou Barris there are more complex or multiple family households.

182 With the available data, it is diffi cult to know if we are before transitory or permanent over occupation. If the over occupation were to depend on growth in recent years, it would be of a transitory nature, until the dispersion and settlement process occurred. If it is not so, it would be before a more structural and permanent over occupation.

183 Nevertheless, even in the event of being before a structural over occupation, we must distinguish if it is a characteristic due to the housing or population occupying it. I.e., if it is the same housing that always appears over occupied by a changing population, or if it is the way of living of a group of persons who are always the same.

This difference is also manifested in the territory. The emerging neighbourhoods area Nou Barris for the Latin Americans and Ciutat Vella for the Asians and Africans above all, but extendable to other nationalities. We must study what happens to certain nationalities throughout time. Only by this way will we know if the over occupation disappears or not with the settlement process.

HOUSING AND FOREIGN POPULATION: WHO CHOOSES WHOM?

184 Housing can be considered a determining factor in the distribution of the population in the city context. At the same time, housing acts like an indicator or signal of the living conditions of the foreign population with regards the rest of the population.

185 The presence of foreigners is evident in the housing stock situated below the hous-ing quality standards of the rest of the population.

The foreigners reside, on a whole, in worse conditions than the rest of the popula-tion. This is something that can also be confi rmed in other European cities. The housing where foreign people live in Barcelona has more years of existence, is smaller, with a high proportion of renting and is over occupied.

The over representation of the rent amongst foreigners decisively marks the rest of the characteristics of the housing where they live. This is so to the extent that rented housing stock has differential characteristics with regards to the owned housing stock.

186 In the case of Barcelona, the relatively recent arrival of the majority of the registered foreigners, causes the relationship with housing to be marked by a temporary nature transience situation, at the same time as by the socioeconomic differences of the groups of immigrants.

187 The distribution of the rented housing stock between the different neighbourhoods in Barcelona determines to a large extent the distribution in the city of the foreign-ers’ households. Hence, the predominance of Ciutat Vella.

188 Access to housing on behalf of the foreigners is at the same time one of the main causes explaining the loss of the population of the city, whether it be through the access of the youngest people to their fi rst house, coinciding with forming a new household, or whether it be through mobility linked to the improvement in housing conditions and surroundings at a later age.

189 The saturation of the housing stock in Barcelona will play an essential role in these movements, together with other less analysed factors, such as the territorial redistribution of employment and the characteristics of the transport networks.

RESIDENTAIL STRATEGIES OF THE IMMIGRANTS AND REPLACEMENT MARKET

190 In recent years, a big residential dynamism has been observed in Barcelona. The number of buying and selling is much higher than the number of new homes. This dynamism is very related to the residential strategies of the immigrants, and with the rotation these strategies prompt in the indigenous population.

The data indicates that the access to housing ownership on behalf of the immigrants intensifi es with the time passed after their arrival. I.e., with regrouping and defi ni-tive settlement.

191 As the immigrants have access to a privately owned housing, generally old, they cause an upward movement of those who are already living in the city. These purchases create opportunities for those living in the city, favouring their mobility to higher quality housing.

The dynamism of the replacement market observed in Barcelona in recent years has a lot to do with the purchasing of the cheapest segment of housing on behalf of the immigrants. The average prices of the housing purchased by the foreign immigrants is lower than the average price for housing purchases by the indigenous residents.

192 The non-offi cial data handled for writing the White Book indicate that the volume of mortgages given to foreign residents by the credit institutions, especially the Savings Banks, has increased in a spectacular fashion in recent years, and may now signify a percentage of more than two decimal points of the total mortgage credit for some of these institutions. Furthermore, a mortgage given to a foreign immigrant generates, in many cases, another for the seller to be able to access better housing.


193 The sharp increase in the presence of foreign immigrants in the mortgage market to purchase housing is promoted by three factors. On the one hand, the good per-formance of the labour market. Secondly, by the fact that the immigrants have a big tendency towards saving. In addition, thirdly, due to the fact, indicated by some managers from the fi nancial sector consulted, that their extreme sense of honour and dignity makes it extremely diffi cult for them not to attend to their payment commitments.

SETTLEMENT CYCLE AND RESIDENTIAL STRATEGIES OF THE IMMIGRANTS

194 Given what we have seen above, we can see that the immigrants’ residential strat-egy has a social promotion sequence that goes from shared rented accommodation at the moment of arrival, individual renting or as a couple secondly, and then, when they can afford it, the purchase of a second hand home.

The experience of the development companies and fi nanciers points towards this evolution occurring in a cycle of seven years. In this period an immigrant lives in, at least, three homes, in three consecutive stages: home on arrival, the second which is rented and the third which is purchased.

195 From this perspective, the structure by ages and nationalities of foreign popula-tion that has arrived in recent years provides a big potential for the creation of households and housing demand. Given the current housing characteristics of the foreign population –that greatly depends on the newness of their arrival in the city- a greater access to property can be anticipated coinciding with the settlement of the different waves taken place since 2000. In fact, the data shows that the proportion of privately owned property of the population of immigrants increases with the years of residence.

THE “OWNERSHIP CULTURE” AS A FACTOR FOR THE INTEGRATION OF IMMIGRANTS

196 The growth of the foreign population since 2001 to the end of 2005 has be around two hundred and fi fty thousand persons. With a household occupation similar to 2001, this foreign nationality population growth in Barcelona signifi es the existence of almost one hundred thousand more households with foreigners. Therefore, one hundred thousand households. This increase, together with a change in the territo-rial patters, has to have entailed a big change in the tenancy regime in Barcelona. Either the housing stock’s characteristics have changed, with a growth in renting that would have broken the tendency of the historical growth of ownership since the 1950s, or a signifi cant growth in ownership amongst foreigners must have occurred. Or both things.

197 The tendency towards purchasing housing on behalf of the foreign immigrants is very high. Especially amongst those who have a stable job and are part of a fam-ily unit. Amongst other sources, this can be seen in the sharp increase of foreign residents in the waiting lists for accessing a home through the cooperatives pro-moted by public development companies. And also given the growing number of cooperatives made up by immigrants.

198 This tendency towards purchasing seems to be higher in some national collectives than others. But the data in this area is not very conclusive. In the world of the cooperatives, the fi rst group are the Moroccans, followed by the Latin Americans and Eastern Europeans, in a proportion that could be fi ve, three and one. The Mo-roccans seem to have a very high tendency for saving. Furthermore, that are more settled and have a very strong family solidarity, similar to the Spanish.

199 From this point of view, once the initial period of arrival and settlement has passed, the residential problems of the immigrants does not seem to be any different to those of the other indigenous social collectives with a similar level of earnings.

200 As we have seen, the age structure and the typology of households of the foreign population provides a big potential for creating new households linked to the settlement phase of the recent waves. Therefore, a strong demand for privately owned housing on behalf of this collective is to be expected.

201 The housing market is the factor that better explains the dispersion of the im-migrant population, both in the city of Barcelona and in its area of infl uence. It is to be expected that the mobility in years to come of this population follows the observed tendencies in recent years by the population as a whole.

202 Housing is the determining factor of integration. This occurred with the waves of internal immigration in the 1950s and 1960s. And, what is most probable, is that this will occur again with the new wave of external immigration.

//9// POPULATION AND HOUSEHOLD FORECASTS, AND HOUSING DEMAND

203 The likely evolution of the population and the number of households is a key ele-ment for estimating residential needs in coming years. Even when a wide variety of factors exists that introduce a high level of uncertainty on the future evolution of the population and households, forecasting is a useful tool that offers an estimate of the residential needs and, therefore, a reference framework for the design of housings policies.

204 In the White Book, we have forecasted two possible scenarios for population evolu-tion and of the households in the 2005-2016, for the municipalities of the Metro-politan Strategic Plan (Pla Estratègic Metropolità, PEM), and for the districts of the city of Barcelona. In addition to the number of households depending on the age of the reference person, in each of these scenarios the role played by the demographic dynamics is quantifi ed –growth and changes in the population pyramid-, and the cultural, social and economic factors related to the formation of households –ten-dency towards the emancipation of young people, tendency towards the break-up of couples and tendency towards the autonomy of the elderly.

We have broken up the annual variation of the number of households into three ele-ments: a) the internal demand, related to the transformations in the structures by ages of the population already resident in the municipality; b) the external demand, resulting from the immigration process; and c) the added demand, originated by the changes in the tendency of individuals to form and/or maintain a household. This break-up of the formation of households in these three components, allows us to show the uncertainty of some results, given that the internal demand is more foreseeable, on presenting a big structural component, whilst the external demand and added demand are more diffi cult to foresee.

The methodology and data used to carry out the planning, and a more detailed analysis of the results of this analysis can be seen in Chapter 2 of part II of the White Book.

IMMIGRATION HAS BROKEN THE DOWNWARD POPULATION TREND

205 In the last decade Catalonia has suffered a deep demographic transformation. The forecasts in the middle of the 1990s, just before the eclosion of foreign im-


migration, talked about a population for 2016 ranging between 6.2 and 6.7 million inhabitants.

However, 7 million residents have already been reached. In view of this new real-ity, the future hypotheses have been reformulated, especially those related with the immigration of foreigners. The most current forecasts considers, in the base scenario, a population fi gure for Catalonia in 2016 of 7.7 million, and 8.2 million in the high scenario.

I.e., in less than ten years there has been a change from slight demographic growth forecasts, or even stagnation, to others postulating signifi cant population increases in the short to medium term. This transformation has resulted in a change of perspective on the future evolution and on the social and economic consequences that will emerge from it.

206 The magnitude of this transformation is even more intense when it is contemplated at a territorial scale. The most signifi cant example is the core of the metropolitan area. The city of Barcelona has inverted its demographic context. From the negative growths of the 1990s there has been a change to growths near to 15 per thousand in recent years. The rest of Barcelona has also reoriented its population trend at the beginning of this century, with an increase of 10 per thousand in recent years.

207 The forecasts at the end of the nineties could hardly foreseen this break in the trend, but this fact warns us of the inseparable uncertainty of the population forecast exercises.

CHANGES IN THE 2005 POPULATION PYRAMID: INCREASE IN THE ELDERY AND YOUNG CHILDREN

208 The traditional structure of the population pyramid, made up by many children and young people and few elderly people has been lost. For years the base of the pyramid is becoming narrower and the upper part wider, i.e., the proportion of elderly persons.

209 But, for the fi rst time in many years, we are witnessing new changes. On the one hand, the base of young children is increasing. The group from 0-4 years of age is larger than the 5-10 group. On the other hand, the population from 25-34 years of age is increasing. This effect is due to the increase in the immigrant population.

POPULATION FORECASTS OF THE METROPOLITAN STRATEGIC PLAN (PLAN ESTRATÉGICO METROPOLITANO – PEM) 2005-2016.

210 The PEM area is increasing its residents near to a quarter a million persons in coming years, going from 3.14 to 3.38 million inhabitants. This growth contrasts the net loss of inhabitants at the end of the last century, between the 1991 and 2001 Census.

211 The evolution is positive in every year of the forecast until 2016. But a deceleration trend appears, going from a rate of 10.9 per thousand per year between 2005 and 2009 to a rate of 2.9 per thousand between 2013 and 2016.

The main reason for this slowing down is the forecast of foreign immigrants. In the fi rst years it present high contingents of entry to then subsequently fall, even when it is maintained in values higher than those observed in years preceding the eclosion of this phenomenon.

212 This evolution is accompanied by a modifi cation in the structure by ages. On the one hand, an increase in fi gures in adult-mature ages will occur, as a consequence of the

arrival of full generations. On the other hand, a reduction in young people-adults, as a consequence of the falling birth rate in the last decades of the last century. These changes have a structural character (due to the inertia of the population structures), and can only be partially modifi ed by the migratory phenomenon, except for the smallest municipalities where the migratory impact is quantitatively more relevant.

213 The evolution that the number of young adults will undergo, from 20 to 34 years of age, due to impact that the future demand for housing will have, must by highlighted. In spite of the fl ow of immigrants foreseen and its relatively young age structure, the current fi gures will only be maintained in the short term. At the end of the period, in 2016, the fi gure of 684 thousand will be reached, i.e., 12.5% less than those registered in 2005.

214 On a territorial scale, a big heterogeneous nature of movements will be observed. On the one hand, the metropolitan core will undergo a growth in the short term and a subsequent slight falling trend. On the other hand, the whole of the rest of the PEM will have sustained increases, but with a big internal plurality in the evolution and in the spatial distribution of the population of the municipalities it includes.

THE INVERTED “U” SHAPED CURVE FOR BARCELONA AND ITS DISTRICTS

215 A big stability of the population of Barcelona is foreseen, with a dynamics determined by the migrations, as the contribution of the natural component is less relevant. The net balance of the population of Barcelona with Catalonia and the rest of Spain during the 2005-2016 period is negative. Foreign migration allows for an increase in the population in the short term, but the underlying trend is decreasing.

Between 2005 and 2008, the balance between births and deaths is slightly negative, but is compensated by a positive migratory balance of 7.2 per thousand per year. In the 2013-2018 period, the context is radically different, with an inexistent natural increase and a loss due to migrations of 3.8 per thousand per year.

In the young adults, the relative stability of the fi rst years is replaced by a sharp drop in fi gures, from 18.5% between 2007 and 2016, due to the effect of the current structure of the population by age.

216 The districts of Barcelona present signifi cant differences in the future evolution of their population. The districts of Ciutat Vella, Sant Andreu, Sant Martí, Gràcia, Sar-rià-Sant Gervasi, Sants-Montjuïc and el Eixample in 2016 will have more residents than in 2005. But in all of them, the trend is an increase in the fi rst years followed by a fall.

On the contrary, the district of Les Corts will see its number of inhabitants drop, whilst on their behalf, Horta-Guinardó and Nou Barris lose population in the fore-casting horizon, even though it will increase at the beginning.

For the whole of the 2005-2016 period, the range moves between Les Corts, with a loss of 4.5% residents, and Ciutat Vella, gaining 3.4%.

217 This district ranking changes if the young-adult population is considered. Even though it drops in all the districts, in spite of the initial increase in some of them, the losses are very different: in Sarrià-Sant Gervasi they drop 5%, in el Eixample and Sant Martí around 15%, in Horta-Guinardó and Nou Barris around 21.5%, and Ciutat Vella 24%.

218 The key aspect of the demographic disparities inside Barcelona are the migrations, but the natural component also plays a differentiating role, determined by the degree of aging of the population pyramids. Hence, between 2005 and 2008, only


the districts that now have less than 19.5 of elderly people present positive natural growths. I.e., Ciutat Vella, Sant Andreu and Sant Martí. In the following periods, the recovery foreseen in the birth-rate levels will allow for Sants-Montjuïc and Sarrià-Sant Gervasi to join this group.

CHANGES IN THE PATTERNS OF FORMATION AND BREAKING UP OF HOUSEHOLD

219 To know the possible evolution of the housing demand in Barcelona it is more important to estimate the evolution of households than the population.

In addition to the evolution of the population, the changes in cohabiting forms have a determining importance in the formation of households. A paradigmatic case is that of the city of Barcelona. Between 1991 and 2001 its population dropped 8.5%. But the number of households increased 3%.

This apparent contradiction is explained by the changes in the number of persons living in each household that went from 2.8 to 2.5 persons per household. One-person households have gone from 104 thousand in 1991 to 155 thousand in 2001. Those formed by only two persons have increased 10%, whilst the evolution of the rest of the dimensions has been negative, highlighting the drop in the amount of households with 4 and 5 persons.

220 The key point, therefore, of any household forecast is to estimate what would be the evolution of the population tendency towards forming households (male and female heads of households). The starting point is the proportion of heads of households by age observed in the 2001 Census. To make the household forecast, these 2001 proportions have been modifi ed in accordance with the following as-sumptions on changes in household formation patterns and new housing needs:

• Firstly, we estimate that in coming years a recovery in the emancipation of young people will take place. This signifi es breaking the historic anomaly that represents the fact that the proportion of young people living in their parents’ home is now higher than previously, and one of the highest proportions in the world. This as-sumption represents an increase of two percent in the 20 to 24 years of age band in the medium scenario (from 8 to 10 per cent in the heads of households), and four percent in the 25 to 29 year old band (from 24 to 28 per cent). This recovery is more intense in the high scenario that we are using in our forecast, with the principality of 20 to 24 years of age at 15% and that of 25 to 29 years of age at 34% in 2021.

• We also estimate that the trend for forming households in the centre adult ages will increase. This supposition is basically due to an effect derived from the break up of couples. The proportions of heads of households in the age groups between 30 to 59 years of age increases by two percent with respect to 2001 in the analysed average scenario, and four percent in the high scenario.

• Finally, we estimate an increase in the residential autonomy of the elderly that results in heads of households above 75 years of age of 62% in the medium scenario, and 64% in the high scenario.

HOUSEHOLD FORMATION AND HOUSING DEMAND

221 From these hypotheses on changes in the formation and break-up of couples pat-terns, the formation of households in Barcelona will behave in the way refl ected graphically in Graph 15. (See Graph 15 in page 77)

• A net increase in the number of households will occur, which will range between 25,000 in the medium scenario and 45,000 in the high scenario. This represents 4.0 and 7.1% more households.

• The trend is towards a deceleration in the net generation of households from the present moment to 2016. Thus, between 2005 and 2006, the households will increase 16,000 in the medium scenario and 30,000 in the high scenario. On the contrary, in the fi nal two-year period, 2015-16, the net balance is practically zero in the two scenarios.

• The growth rate of households is higher than the population. This means that the trend for the fall in the average size of Barcelona households will continue, that goes from 2.5 persons in 2005 to 2.42 persons in the medium scenario and 2.35 persons in the high scenario in 2016.

222 Translated into fi gures, this means that, from the 640,000 households existing in Barcelona in 2005, in a constant scenario in which the current behaviour param-eters were to be maintained, the number of households would reach 660,000 by 2009-2012, and would fall to 650,000 in 2016. Additional reductions are not fore-casted. If we situate ourselves in a medium scenario of variation of the behaviour patterns, the number of households increases until 2012, and it is then maintained, reaching around 665 thousand households in 2016. In the most dynamic scenario, the number of households would reach 685,000 in 2016.If we situate ourselves in a medium scenario of variation of the behaviour patterns, the number of households increases until 2012, and it is then maintained, reaching around 665 thousand households in 2016. In the most dynamic scenario, the number of households would reach 685,000 in 2016.

223 Therefore, the housing demand will not slow down from now to 2016, at least in the high scenario. Even if the population of young people does not increase, it will be compensated by a greater tendency towards living alone. The same will happen with the elderly.

HOUSEHOLD FORMATION BY AGE

224 The total household tendency hides different trajectories depending on the age of the person, as can be seen in Graph 16. The detailed knowledge of these differences is very important for housing policies. (See Graph 16 in page77)

225 The evolution of the households with a head aged between 15 to 34 years old is determined by the structure of the already existing population (structure effect). If the current delay in the emancipation of young people is maintained, a clear reduction in the medium term appears, with a drop of 15% between 2005 and 2016, as can be appreciated in the constant scenario in Graph 16. Only in a context of greater emancipation, such as the high scenario, are similar fi gures to the current ones maintained, of around 100,000 households.

The introduction of housing policies for young people, in a context of the structural fall in their fi gures in the medium term, can have a bearing on the increase in migratory balances at these ages and/or an higher increase in emancipation than expected.

226 The households and housing demand with a head aged between 35 to 64 are those which will have the biggest increase. This is due to the presence of numerous generations and an immigration effect. In the longer term this number stabilises, with an absolute increase of between 30 to 39 thousand households. In this stage of the family cycle, the biggest increase occurs in adult ages, as around 70% have a reference person aged between 35 to 49, whilst the rest is situated in the band of 50 to 64 years of age. (See Graph 16 in page 77)


227 Finally, the households with a reference person aged 65 or more are characterised by a slight increase throughout the period, in spite of the fact that we forecast growing autonomy rates for this segment. This is an apparent contradiction. The city of Barcelona has an aged population structure. I.e., an abnormally high proportion of elderly persons. This current over aging means that Barcelona in the long run will age less than other cities.

228 If from the city of Barcelona we go on to analyse its districts, the results are varied, as refl ected in table 7. (See table 7 in page 78)

• A positive balance of households is forecasted between 2005 and 2016.This positive balance ranges between the 700 of L’Eixample and Les Corts to the 6,300 of Sant Martí, in the medium scenario, and the 1,800 of Les Corts to the 9,400 of Sant Martí in the high scenario.

• This increase is concentrated in the fi rst period, with positive balances in all the districts between 2005 and 2009. In relative terms the increases in Sant Martí, Sant Andreu and Ciutat Vella should be highlighted.

• On the contrary, if we situate ourselves in the medium scenario, in the 2013-2016 period, slightly positive evolution is only observed in households in the districts of Sant Martí, Sant Andreu and Sarrià-Sant Gervasi, along with Horta-Guinardó, Les Corts and Nou Barris if we situate ourselves in the high scenario.

NEW RESIDENTIAL NEEDS AND CHALLENGES FOR HOUSING POLICIES

229 If we establish the hypothesis that all households demand a home, the estimations on the evolution of the number of households in the 2016 horizon introduce a big challenge for housing policies in Barcelona. And, indirectly for city policies, that must answer the new housing needs derived from the new typologies of households with a suitable housing offer.

230 Barcelona constitutes an exceptional laboratory to analyse the relationship between the economic, demographic, social and cultural changes associated with globali-sation and new housing needs. These changes intensely affect the structure and dynamics of the population, in addition to the traditional conception of the life cycle, all related to housing.

The time when housing and the household was associated with the formation of a traditional family has moved on to a diversity of situations with a wide variety of vital trajectories, where one-person, non–related, and single parent households are increasing. These changes affect the composition of the households and the frequency with which one moves home throughout life. In this way new phenom-enon occur that affect the creation and break-up of households, which affects the demand, diversifying its typologies and creates new needs.

231 The housing policy in the city has to answer the challenge created by the changes we are observing in the household formation and break-up patterns, such as a greater tendency towards forming households in the central adult years in the life cycle as an effect derived from a greater tendency for couples to separate, an increase in the residential autonomy of the elderly and an increase in the tendency towards forming one-person households.

To these new housing needs, derived from cultural and social changes in the house-hold formation and break-up patterns, the additional pressure to the demand that the new foreign immigration represents must be added.

232 As we will see in the next sections, the existing land limitations in the city will make an active renovation policy more and more necessary for the residential functions of the existing housing stock, adapting it to the new uses and needs. This adaptation will require important changes in current town planning.

//10// EXISTING HOUSING STOCK AND THE NEW SUPPLY

233 As can be observed at the end of this Executive Report, and in more detail in the results of the surveys included in Part II of the White Book, a state of public opinion exists in Barcelona that perceives that the housing supply in Barcelona is inadequate, in quantity and variety, to respond to the new housing needs caused by the new household typologies, especially the growing number of single parent families and households formed by one person. In this section, we will analyse in more detail the characteristics of the existing housing stock and the new offer in recent years, trying to answer the question on to what extent does the supply is offering solutions to the new housing needs.

234 This analysis must start from a reality that we have analysed already: Barcelona is no longer a residential system on its own capable of satisfying the potential hous-ing demands of all its residents alone, but rather forms part of a wider residential system, the metropolis. This wider residential system, that spans at least up the second metropolitan ring, does behave like a complete residential system capable of satisfying all the possibilities, preferences and strategies of the households through-out their life cycle. Hence, our analysis of the supply in Barcelona must be inserted in the wider sphere of the metropolitan context.

235 To analyse the housing supply in Barcelona, in the metropolitan context, we distin-guish between the housing stock and the housing new supply. Whilst the former is a stock variable that refers to the totality of housing, the latter is a fl ow variable that only considers the housing that has entered the market for a given period (in this case, 1996-2005), whether it is newly built or second hand. In this way, there is housing that has never been on the market whilst there is other housing that has been on the market more than once.

236 Our analysis of the supply emphasises the demographic approach that gives the households the role of the main agent. It is the households that, to a certain extent, choose the characteristics of their housing. Therefore, by knowing the housing that they have chosen when moving house, we can know more about the residential preferences and motivations of the population.

237 Obviously, it must be taken into account that the structures and preferences of a society are dynamic and can change in time. One of the virtues of the demographic analysis is allowing to identify if the different demographic characteristics of the population are stable or dynamic. In the fi rst case, we fi nd ourselves before an “age effect”; i.e., a behaviour that different citizens repeat at the same moment in their life cycle, such as for example that being young were to be related to having access to smaller housing.

In the second case, we would be in the presence of a “generation effect”, where a same behaviour would be attributed to the prevailing trends in a given moment, i.e., the fact the current old households live in larger housing –or smaller- does not mean that the old households in the future will continue to show the same behaviour. This function of the demographic analysis has a decisive application in the planning of future housing needs.


THE ROLE OF BARCELONA IN THE METROPOLITAN RESIDENTIAL SYSTEM

238 The 36 metropolitan municipalities of the PEM appear as the territorial action sphere of the city residential system of Barcelona. This sphere fulfi ls the charac-teristics belonging to any city residential system.

• It offers a complete group of possibilities for combining demographic, residential and geographical characteristics (for example, public rented housing for young people in city centres, quality peripheral family housing for mature households with a high economic level).

• It is geographically localised (apart from the fact that its more exact defi nition requires greater analysis).

• It is intrinsically dynamic (the residential mobility fl ows can be interpreted as movements of the households between different types of residences) and subject to temporary changes (the defi nitions of residential types are not static).

The city of Barcelona fulfi ls a whole group of important functions in this residential system. The object of our study, in this aspect, has been to identify the distinctive features of Barcelona in the metropolitan residential system.

239 The specialisation that the existing Barcelona city model provides to the metropoli-tan residential system can be summarised in three features: central function in the metropolitan system; years of existence of the housing stock and specialisation, although with a downward trend in renting. All the former combined with an aged demographic profi le. These characteristics have been maintained throughout the whole 1990-2005 period, even when, as we will see below, we have been witnessing the breaking of some of these trends in recent years.

240 Thus, the downward trend in the proportion of rented housing seems to have slowed down, and this typology has acquired a new boost. On the other hand, the trend for the growth of housing of more than 100 m2 has broken, and in recent years a greater growth of housing of less than 50 m2, and particularly from 71 to 80 m2 can be observed. These new trends have a lot to do with the changes in the social behaviours and the demographic patterns of recent years.

SPECIALISATION IN OLD HOUSING, OCCUPIED BY THE ELDERLY

241 Barcelona is specialised, in the metropolitan residential system, in old housing, particularly all in the central districts.

242 The oldest households generally live in the older housing. Nevertheless, there is a growing presence in this type of old buildings of new families, specially, single parent and one-person households. In Barcelona the binomial between old housing and new forms of family (13.5%), whilst in the metropolitan environment it is only 3.4%.

243 As a space concentrating old housing, Barcelona furthermore, concentrates old households. This association between old housing and elderly people can be prob-lematical if the years of existence of the housing is related to quality problems and the age of the household implies certain levels of fragility, as happens. More than 11% of all the households in Barcelona, 67,000 in absolute values, are headed by a person over 65 years of age.

244 Using the Census fi gures, the average years of existence of housing in the munici-pality of Barcelona in 2001 was 49.3 years, signifi cantly above other metropolitan municipalities in the region. Using the data on occupied housing in the ECVHP, the

years of existence were slightly less (43.1 years). Twenty two point fi ve per cent were previous to 1950, 10.6% from the 1950s, 27.6% from the 1960s, 27.5% from the 1970s, el 8.1% from the 1980s and 3.8% from the 1990s (new housing). The percentage of new occupied housing in Barcelona is lower than that in the fi rst ring (8.3%) and far lower than that in the second ring (16.7%).

245 With ECVHP data from 2005, the housing built between 2000 and 2005, and which is occupied, represents only 2.3% of the total occupied housing stock. The majority of the occupied housing stock of Barcelona continues to be that constructed in the 1960s and 1970s, and represents almost half of the total of the occupied housing stock (47.7%).

246 Within Barcelona, we fi nd quite heterogeneous buildings related to the historic process of land development. The oldest stock is in the central districts of Ciutat Vella (98 years old on average) and Eixample (61 years), whilst districts such as Nou Barris (38 years) or Les Corts (36 years) have buildings as old as that of the municipalities in the fi rst ring such as Badalona or Hospitalet de Llobregat.

247 Ninety fi ve percent of the occupied housing stock in Barcelona were fl ats and 4% were houses. This distribution has practically stayed constant from 1990. On the contrary, in the fi rst ring, and above all, in the second, the percentage of fl ats was lower (86.2% and 64.5%, respectively). In the second ring, one out of every three persons (34.3%) lived in houses.

SPECIALISATION IN QUALITY HOUSING IN A DENSE CONTEXT

248 Barcelona has also specialised in offering within the metropolitan residetial system, relatively large housing in spite of being in a highly dense environment. The medium surface area, according to the Census, of housing in Barcelona was 77.1 square metres in 2001, a fi gure that stands at an intermediate point within the range of the nearby municipalities

249 If we use ECVHP data, we see how the average surface area of the occupied housing stock in Barcelona (85.1 m2) is higher than in the fi rst ring (80.2 m2), but much lower than that of the second ring (104.8 m2). The occupied surface area has increased in all the areas of the metropolitan region between 1990 and 2000.

250 A third (34.4%) of the occupied housing had less than 70 m2 in 2000. Between 1990 and 2000, the percentage of occupied housing larger than 100 m2 has increased, whilst the housing under 70 m2 has decreased. However, in recent years there has been a break in this trend.

251 The internal heterogeneous nature of the municipality of Barcelona as regards the average size of housing is important. The extremes are Ciutat Vella (with the small-est surface areas, 64.7 m2 on average) and Sarrià-Sant Gervasi (with the largest, 108.7 m2), according to Census data. This district forms an artery of large housing that goes from Les Corts to Sant Cugat. In the lower extreme of the distribution of surface areas, Nou Barris, Sant Andreu and Sants are in a similar situation to the adjoining municipalities of Santa Coloma, L’Hospitalet de Llobregat or Cornellà.

252 The age of the heads of the households is very related to the surface areas of the housing they occupy. There is a very clear bell shaped curve that highlights an age effect in the young people and a generational effect. The largest housing tends to be occupied by mature households, whilst the small housing tends to be occupied by young households or by old households.

253 Whilst in the case of the young people, the trend for occupying smaller housing seems to respond to a clear “age effect” (caused by, the fact that, they occupy more acces-


sible housing at the start of their residential cycle, economically speaking), the trend observed in the elderly to occupy smaller housing has a large “generational effect” component (the old households occupy small housing because they have always occupied it, taking into account the relative residential stability of the households). This suggests that households in the future will prefer to adjust the residential surface area to their needs and, therefore, to look for quality.

A VERY LOW OR VERY HIGH CITY, BUT HOMOGENEOUS

254 The analysis of the heights of the buildings making up the existing housing stock in city carried out by the Centre de Política del Sòl I Valoracions of the UPC allows us to obtain another image of Barcelona. As regards heights, the two most numer-ous typologies existing in the city are, on the one hand, the lowest buildings (with a ground fl oor and ground fl oor plus one), that represent 33.71% of the total, and on the other hand, the highest buildings (from ground fl oor plus 7) that amount to 15.63%. Therefore, the buildings at the extremes of the heights represent 49.34%.

255 However, if we observe the average heights by district, it can be verifi ed that Bar-

celona is a homogeneous city. This signifi es that in each district there is a certain mixture of typologies.

PREFERENCE FOR SMALLER HOUSING

256 In recent years, the trend observed since 2000 in the growth of larger sized housing has been broken, especially those of over 100 m2, and the reduction in the housing measuring less than 50, 60 and 70 m2.

257 The trend has broken when the city has had a sharp growth in real estate prices. The ECVHP data for 2005 show that, for the fi rst time since 1990, the percentage of occupied housing of over 100 m2 has dropped sharply (from 21.6% in 2000 to 16.8% in 2005, i.e., a drop of almost fi ve per cent). This reduction situates the percentage of occupied housing of more than 100 m2 in 2005 as the lowest in all the period analysed in our study (1985-2005).

258 This drop in the percentage of housing of over 100 m2 is compensated by the increase in housing of less than 50 m2 (from 5.8% in 2000 to 6,6% in 2005) and, above all, by the increase in the percentage of housing from 61 to 70 m2, that goes from 15.9% in 2000 to 18.6% in 2005, breaking and inverting the downward trend from 1990.

259 We are, therefore, witnessing a break in the trend of the characteristics of occu-pied housing in the city of Barcelona. A break, that, on the one hand, accentuates Barcelona’s specialisation in the supply of rented housing in the core of the met-ropolitan residential system and, on the other, moderates its role as a specialised supplier of large sized housing.

260 The reasons for this break have a lot to do with the increase in prices and with new social patterns and demands. The trend for the increase in one-person households, derived from the emergence of new forms of households (young people becom-ing emancipated, single people, households formed after separations and others) seems to be the main cause for the increased demand for medium to small sized housing.

RELATIVE SPECIALISATION OF BARCELONA IN RENTED HOUSING

261 Barcelona shows a high specialisation in rented housing. In the general Spanish and Catalan tendency towards private ownership, the larger relative intensity in

Barcelona of the presence of renting can be used as an indicator of different be-haviours with respect to the rest of Catalonia.

262 Using the Census sources, 28.4% of the occupied housing in 2001 was rented. This fi gure is far above the average levels of the rest of the metropolitan municipalities.

263 However, this fi gure has been dropping over the recent twenty-fi ve years. Accord-ing to the ECVHP, renting dropped between 1990 and 2000 by 11.6 per cent. This reduction highlights the intensity of the “ownership culture” that has dominated the preferences of the people from Barcelona, and, more in general, the Spanish in the last decade. Even so, Barcelona is the environment where the ownership regime is lower in all the years compared.

264 The older the housing stock, the more units we fi nd are rented. 43.5% of the housing built before 1900 is in this regime; however, only 6.6% of the occupied housing built after 2000 is rented.

265 Between 1996 and 2000, the supply of rented and recently built housing has been much lower than the supply of purchased housing. This has caused the rented housing stock to undergo a relative reduction between 1990 and 2000, going from 34.4% to 22.8%. In spite of this relative reduction, the offer of rented housing between 1996 and 2000 has amounted to 30% of the total offer. This apparent contradiction can be explained by the fact the rented housing has a bigger turnover, i.e., it enters the housing market more often than privately owned housing.

266 The supply of rented and privately owned housing presents very different charac-teristics, above all regarding years of existence and surface area. The rented housing in Barcelona is on the whole older and smaller than the privately owned housing.

267 If Barcelona’s housing supply is compared with that of the fi rst and second ring, we observe the following:

• Forty two percent of the housing supply of the metropolitan region between 1996 and 2000 has occurred in the second ring. In Barcelona and in the fi rst ring, the offer has been 27% and 29.8%, respectively. But given the levels of city saturation (that relates city land with total land) of the different territorial spheres, the effort of the supply has been higher in Barcelona.

• More rented housing is offered in Barcelona (30.6%) than in the fi rst and second ring (10.4% in the two spheres).

• The surface area of the housing supplied in Barcelona and the fi rst ring has been very similar. However, in the second ring, the surface area has been much higher than in the other spheres, above all due to a fourth of the offer being in houses.

• The percentage of new housing supplied in Barcelona has amounted to 19% of the total of the offer of the AMB. This amount has been much lower than in the fi rst ring, and above all, than the second ring (28.3% and 47.7%, respectively).

• As regards the typology of the housing, the percentage of fl ats supplied in Barce-lona between 1996 and 2000 (97.6%) has been much higher than in the fi rst ring (82.9%) and, above all, than the second ring (73%).

268 The comparison of the housing supplied in Barcelona’s metropolitan region offers us the following conclusions:

• More rented housing is supplied in Barcelona than in the fi rst and second ring. The housing for renting is older and smaller and the housing for sale.


• The housing in the fi rst ring has the same dimensions as in Barcelona, but it is newer and in the privately owned regime.

• The housing in the second ring is newer and bigger than that in Barcelona and in the fi rst ring. The housing in the second ring is bigger because a quarter of all houses are detached one-family accomodation.

BREAKING OF A TREND: THE DECREASE IN THE RENTING STOCK HAS LOWED DOWN

269 Between 1985 and 2000, an increase (with rising annual variations) has occurred in the percentage of privately owned housing and a reduction in rented housing. However, in 2005, this trend has changed and approximately a quarter of the hous-ing is in the rented regime.

270 However, with the existing data it is not possible to know exactly from where this greater rented housing stock is coming from. Given that only 6.6% of the occupied housing built after 2000 is rented, whilst 93.4% is privately owned, the stabilisation and slight rising correction between 2000 and 2005 in the rented tenancy regime has been due to the oldest housing stock being offered in this regime.

271 A big heterogeneity exists inside the municipality. In Ciutat Vella, 58% of households live in rented accommodation. Nou Barris and Sant Martí are in the low band that in 2001 presented percentages under 20%, similar to those in the metropolitan sphere. However, this data must have changed signifi cantly with the inner migrations caused by the new foreign immigrant population that has entered in recent years.

272 Therefore, renting on average is linked to old housing and the ederly. This is so, because of the rent control.

273 Nevertheless, the renting option is clearly pointed out as a means for the residential insertion of emancipated young people and other forms of household. This is sug-gested by the fact that, except for Ciutat Vella, there is a clear lack of couples in rented housing.

STRONG DYNAMISM IN THE REPLACEMENT MARKET

274 If we compare the amount of housing built, both in the metropolitan area of Barcelona and in Spain as a whole, with the number of purchasing and selling transactions of housing carried out in a year, the disproportion between these variables leads to the conclusion that the replacement market is undergoing a strong dynamism. Thus, in Barcelona fi fty thousand homes are currently being sold, of which only four thousand fi ve hundred are newly built.

275 This replacement market is feed by the process of moving house taking place, especially promoted by the pressure from below from the new immigration. Those who have a fl at that was cheap to buy and which the market has now given a high value, sells it and goes into debt, like a young couple, to have access to better housing. This movement of change and turnover, in general in an upward direction, explains a good part of the residential dynamism in Barcelona.

276 This movement is boosted by the integration of the new immigrants in the sphere of Barcelona and its metropolitan area. The integration of immigration has hous-ing as its central core. On arrival, the immigrant is usually taken into the homes of relatives or acquaintances already residing here. The second phase, is renting, once they have found a job. The third stage in this cycle is purchasing a second hand home, coinciding with labour and family stability. The fourth and last phase

appears on economic consolidation with the purchase of a new or better quality home. It is this housing cycle of the immigrant that is boosting the replacement market observed in Barcelona.

277 The dynamism of this replacement market has another associated phenomenon, which is the replacement of the indigenous population for immigrant population, a process that must be important although we cannot measure it until we have the data from the new population census.

278 However, as we have seen above, this process is occurring without worrying popula-tion segregation occurring.

HOUSING AS AN INVESTMENT

279 The generalised social perception that investing in housing has always been a good option for saving has been strengthened in recent years by the drop in the fi nancial efforts (drop in interest rates and lengthening of fi nancing terms) necessary to purchase housing. The results has been an accentuation of the private ownership culture for having access to housing. This has caused an accumulation, possibly excessive, of family savings in the real estate sector.

280 The revaluation of housing in recent years has been higher than the returns of the Stock Exchange and other fi nancial and real assets. This had converted the residential sector into an important source of speculative investment (purchase to sell). Liquidity excesses have, in many cases, been channelled into this sector, waiting for big profi ts. The result has also been possibly excessive accumulation of capital in the sector.

281 Foreign investment has also entered this activity and it is now frequent to see how they attend auctions of buildings in Barcelona, convinced that there are good op-portunities.

282 Although there is no offi cial data, in the sector it is estimated that a quarter of the new housing promotions are sold to investors.

283 All this has contributed to raising housing prices, generating an overvaluation that solvent institutions, such as the Bank of Spain, estimate between 20 or 25%. Whether this overvaluation of the current housing prices in Spain end up or not in a “property boom”, depends mainly on who the investors have fi nanced these purchases and the behaviour they can have in the future, at the moment when a sustained increase in interest rates occurs and economic growth slows down.

284 But there is not data for knowing if the purchase of housing as an investment is carried out or not by going into debt. If this were the case, the loan fi nancing of the speculative investment in housing could, in an environment of growing interest rates and the slowing down of growth, lead to hasty sales pushing prices down. But, at this moment in time, the combination of these two factors is not occurring.

285 Given that, as we will see below, the volume of empty housing is relatively limited, the purchasing of newly built housing for investment purposes has to continue to be the source of rented housing put onto the market in recent years.

286 This is the wide spread opinion in the real estate sector, that considers that all the speculative investors (who purchases to sell) fi rst gives the housing a “fi rst go over” and then puts it up for rent to achieve a return on the wait.


EMPTY HOUSING AND SECOND HOUSES

287 Empty housing and second house in the city of Barcelona are frequently mentioned as a worrying and even alarming phenomenon. Many people consider them as one of the causes of the housing problem and, in any case, a waste of a limited resource (land) with negative social consequences.

288 However, the intensity of this phenomenon and its importance as the cause of the housing problem is seen very differently by the different collectives of citizens consulted for writing this Report. As can be seen in more detail in Part III of the White Book, the majority of people consulted in our Survey to opinion leaders do not share the idea that a large stock of empty housing exists in Barcelona. What’s more, for many of them this is a hackneyed subject, or even more, an “urban leg-end”, although this term may seem provocative for others. However, in the housing Commission of the Consell de Ciutat, this idea has more supporters.

289 The application of the economic rationality criteria seems to the support the idea that this stock, if it exists, cannot be very large. The reason is that a highly priced empty fl at in such small renting market is an investment which is not getting the best return possible. Even in the event of purchasing housing for investment reasons, the opinion of the experts in the sector consulted, indicates that what is generally done in these cases is what the sector knows as “giving it a going over”, i.e., rent it temporarily, postponing its sale assuming that the value of the housing will rise. This argument leads us to think that the number of empty fl ats cannot be very big and that, anyway, it is not one of the causes of the housing problem.

290 Anyway, it seem improbable that the fi gures published are true. Volumes near to three million in Spain and half a million in Catalonia are out of all reasonable orders incompatible with the adequate functioning of the housing markets.

291 It must be taken into account that the proper functioning of the housing market, particularly in the case of renting, requires the existence of temporarily empty housing stock that, in accordance with normal parameters, can be estimated at fi ve per cent of the total housing stock existing at each moment. This occurs in the housing market like in other markets, such as the labour market, where “frictional unemployment” of around 5 per cent is compatible with the notion of full em-ployment. On the other hand, we must also bear in mind the existence of a certain amount of housing that, given its lack of habitability remains unoccupied, is being renovated or have changed its use.

292 Although it would be enormously interesting to precisely know the amount and location of the empty housing in Barcelona, there are many obstacles to be able to have a precise knowledge on this reality. Firstly, the Census data are published with a long delay. On the other hand, there are big methodological problems when distinguishing in the housing Census what is to be understood as empty or vacant housing and a second home or secondary housing.

293 The defi nitions used by the INE (Instituto Nacional de Estadística – National Institute of Statistics) for classifying housing according to its use are in principle clear. Family housing is considered secondary when it is used for only part of the year seasonally, periodically or sporadically and does not constitute the habitual residence of one or various persons, On the contrary, the INE considers housing vacant or empty when it is not the habitual residence of anybody nor used seasonally, periodically or sporadically. In this case, this is vacant housing. The criteria is clear, but categorising a non- main residence in the empty home or second home category depends of the specifi c criteria of the “census agent” when visiting this housing.

294 Related to this diffi culty for distinguishing empty housing from secondary hous-ing, it must be taken into account that the specialised bibliography, and the people

in charge of the offi cial Censuses and Registrations themselves, insist on the dif-fi culty the census agent has to distinguish between the two typologies, given that it is not always possible to have a good informant to clarify the specifi c nature of the non main residence. Hence, for each specifi c home, the distinction between main residence and non-main residence is more reliable than the distinction between secondary housing and empty housing.

295 To come closer to getting a more precise knowledge of this reality in the municipal-ity of Barcelona, in writing the White Book we have used previous studies from the Gabinet Tècnic de Programmació of the Ajuntament de Barcelona, and on the other hand, we have carried out research on the second residences in the municipality and in the metropolitan area of Barcelona from the data in the 2001 population and housing Census. The following are some results from this study.

SECOND RESIDENCES AND ATYPICAL REGISTRATIONS

296 The analysis that we have carried out on second residences, starting from the in-formation the 2001 population Census has for the fi rst time on secondary housing and its users, allows us to better know the second residences in the PEM area, its incidence, location and use; the characteristics of the people who have a second residence in the same municipality where they live; of the characteristics of the population of the metropolitan area that have a second residence in the rest of Catalonia; of the importance the life cycle seems to have in the residential con-duct pattern; or on the second residences that the rest of the Catalans have in the metropolitan area, and particularly, in the municipality of Barcelona.

297 However, there is no information on the second residences in Barcelona of foreign citizens not resident in Spain. All this information can be seen in more detail in Chapter 2, section D of part II of the White Book.

298 In the metropolitan area of Barcelona, approximately one out of fi ve houses is considered as not main. A third of this housing has been defi ned by the Census agent as secondary, and the other two thirds as vacant. In Catalonia as whole, the fi gure of non-main residences is greater, but secondary housing is greater than the offi cially vacant housing.

299 In the city of Barcelona, the amount of housing considered by the Census agent as secondary stands at 57,719. That is to say, 7.5% of the total. But this fi gure, although large, stands at similar values to other large Spanish cities such as Madrid (7.7%), Valencia (7.0%), Seville (7.2%) or Zaragoza (8.1%).

300 In the metropolitan area, the main location of secondary housing is in the peripheral area, such as Castelldefels, Gavà, Tiana, Mongat, Begues, Corbera de LLobregat, Cervelló, Santa Coloma de Cervelló and Torrelles de Llobregat. At the other extreme, we fi nd the most populated municipalities surrounding Barcelona, where secondary housing stands at around 1% of the total.

301 To know what these non-main residences respond to is not an easy task and, with existing data, this can only be tackled very partially, crossing the data from the hous-ing census with the data from the population census. We have elaborated a coverage rate that expresses the relationship between the number of Spanish households who declare having a second residence in one of the PEM’s municipalities with the total number of secondary residences assigned by the census agent. The coverage rate for the city of Barcelona is one of the lowest, around 32.5%. However, we must be careful with this indicator, due to the reasons indicated in the corresponding chapter.

302 What are the characteristics of the households declaring a second residence in one of the 36 municipalities of the PEM? It must be highlighted that a high number of


secondary residences are occupied by residents from the same municipality. The rule is that the less tourist the municipality, the more secondary housing occupied by residents from the same municipality.

303 Who are the people, or what are they like, who have a second residence in the PEM; and in particular, in Barcelona and come from the rest of Catalonia? In total, there were 12,226 Catalan households from outside the PEM with a second residence in the metropolitan area. 28,297 persons live in these households. This affects therefore only 1% of the total households in Catalonia. However, it is signifi cant to see which are the regions where there is a higher concentration of households who declare having a second residence in the PEM. They are the scarcely populated Pyrenean regions, such as Pallars Sobirà, la Cerdanya, Pallars Jussà, l’Alta Ribagorça and Ripollès, where more than 3% of the registered households declare having a second residence in Barcelona.

304 Such a peculiar territorial distribution gives us big clues on this collective and what there characteristics are. This is, very probably, what are known as “atypical registrations”, i.e., those individuals who, for different reasons, do not live in the residence where they are registered, but in the residence that fi gures as secondary in the PEM, and, more specifi cally, in, en Barcelona.

305 If this hypothesis we are using is true, this are not Catalan households from outside Barcelona with a second residence in Barcelona, but quite the opposite. These are individuals resident in Barcelona or a PEM municipality with a second residence in one of these Pyrenean regions and who, for whatever reason, have registered in their secondary residence, declaring that they have a secondary residence in Barcelona.

That this is so is confi rmed indirectly on seeing that these are individuals who do not form one-person households, but that it is only one member of the family unit who registers, they are young people with university education who state that they are executives/managers, senior ranking offi cials, professionals or technicians with a comfortable economic position. Therefore, there seems to be rational evidence to conclude that the amount of housing in Barcelona with the function of secondary residence of a member living outside the metropolitan area is rather small and what we are observing is a different phenomenon to secondary housing, even when the offi cial data states that it is, or even that it is empty housing.

306 The growing presence of foreigners working in their countries and living in Barcelona for short periods is also observed, attracted by the conditions of Barcelona and its varied supply of services. They are what known in the sector as “nomad profession-als”, rich people from rich countries, who set up in Spain, both inside the cities like Barcelona or on the coast. However, there are no reliable data that enable an analysis similar to that of the secondary residences in Barcelona of Spanish citizens.

EMPTY HOUSING IN BARCELONA: AS MANY AS SOME SAY?

307 As has been pointed out above, approximately one out of fi ve accomodation in the metropolitan area of Barcelona is considered by the Census agent as non-main. A third of this housing has been defi ned as secondary, which we have just referred to. The remaining two thirds have been considered as vacant by the Census agent. In Catalonia as whole, the fi gure of non-main residences is greater than in Barcelona, but unlike the metropolitan area, secondary housing is greater than the offi cially vacant housing.

308 The distribution of the housing considered empty in the metropolitan area of Barcelona does not follow a clear logic as we found in the secondary residences distribution. Some municipalities stand out, such as Sant Cugat, Montcada i Reixac or Ripollet, where one out of each fi ve residences has been considered as empty by the Census agent.

309 The offi cial fi gure of empty housing in the city of Barcelona is also important: 100,771 residences that represent 14% of the total. The district of Ciutat Vella es-pecially stands out, where one in four residences is vacant. But, as happened in the case of the secondary residences, also in the case of the empty housing in Barcelona the proportion is relatively similar to that found in other large Spanish cities.

310 However, it seems impossible that this fi gure offers a reliable image of the reality of the housing market. The only way of having a more reliable image is through direct research on this type of housing considered empty in the offi cial census. For this purpose, we have used an internal study from the Gabinet Tècnic de Programació with fi eldwork carried out with personal visits to a sample of 1,000 residences (of a universe of 85,400 residences considered empty), which had previously been oc-cupied according to Padró Municipal in April 2001. We have compared this study with another one carried out by the Gabinet d’Estudis Urbanístics de l’Ajuntament de Barcelona in 1997, to get a perspective of the evolution in time of this typology of housing in Barcelona.

311 Of the total of 1,000 residences considered offi cially empty, those that for differ-ent reasons cannot be considered empty or occupied were not initially counted, as they had changed use and are now used in economic activities (offi ces, commercial premises, warehouses, etc.), had been joined to other housing, demolished or similar reasons. They represented together 11.8% of the sample. Of the remaining 882 empty residences, 661 were really occupied (74.94% of those considered empty) and 221 were really empty, representing 25.06% of the sample considered. Applying these percentages to the total housing offi cially considered empty, these were in Barcelona, at the moment of carrying out the fi eld research, 18,874 (taking into account, furthermore, that this fi gure includes housing, in fact, that cannot be occupied, either because they are being renovated or are in ruins or inhabitable.

312 These really empty 18,874 residences in Barcelona represent 2.82% of the hous-ing stock existing in Barcelona according to the city’s housing Census. This fi gure is lower than 5% of the frictional vacancy that could be considered necessary to promote the mobility and functioning of the residential market. It is also lower than the 4.5% of empty housing found in the 1997 study, also carried out with personal visits, to a sample of 500 residences on a universe of 78,857 empty residences in the 1996 Registration. These fi gures therefore do not back up the idea of the existence of a large stock of empty housing in Barcelona, but quite the contrary.

313 The situation could have evolved in recent years towards the reduction in the number of empty housing in Barcelona. This conclusion is suggested by the fact that the strong immigration pressure of recent years has had to be allocated in the limited existing empty housing stock, given that the offer of new construction in the city of Barcelona is far less than the increase of population in these years.

314 In fact, it is very likely that, due to this immigration pressure, rather than a situa-tion of a large amount of empty housing we face a problem of housing occupied that does not have the necessary habitability conditions. The increase in renting indicated by the 2005 ECVHP leads us to think that the volume of empty housing stock in Barcelona has dropped. On the contrary, it is inexplicable where this new rented housing comes from. Probably what has entered as new in the renting market is not previously empty housing, but housing that was inhabitable.

CONFIRMING A PERCEPTION: INADEQUACY OF THE SUPPLY WITH RESPECT TO NEW HOUSING NEEDS

315 Public perception is that one of the causes of the housing problem in Barcelona is the inadequacy of part of the current supply with respect to the needs of the demand, both regarding the dimensions of fl ats that are now demanded and in


their distribution between purchasing and renting. Although a certain automatic correction can be seen, it is doubted whether the market is capable of achieving this balance on its own. On the other hand, the risk exists that the development companies all end up building small fl ats at the same time, causing an imbalance at the other extreme.

316 The previous data on the characteristics of the housing stock and on the supply and demand of occupied housing in Barcelona corroborate this perception.

317 The new housing needs in Barcelona are marked, as we have seen repeatedly, by the consequences that the profound social, cultural and demographic changes have on the residential strategies and preferences of households. The emanci-pation of young people apart from the process of forming couples, the larger number of people who live alone, the greater number of divorces and single parent households. One of the consequences of this is the increase in one-person households.

318 However, the supply of suitable housing, both in size and renting regime is very limited. It is therefore necessary to promote the supply of housing capable of at-tending these new residential needs.

319 Another aspect of the inadequacy of the existing housing stock with the accommo-dation needs of the population, in particular the elderly population, is the absence of lifts in an important segment in this stock. Particularly, in the housing segment occupied by elderly persons. This fact demands some type of renovation aimed at making up for this lack.

NEED FOR RENOVATING THE EXISTING HOUSING STOCK: THE PROBLEM OF THE LACK OF LIFTS

320 Almost half the stock, 45.8% was built in a period of 20 years, from 1961 to 1980. This data leads us to think that the average age of housing in Barcelona stands at 54 years. As is logical, the oldest stock corresponds to the historical areas of the city. In Ciutat Vella, 54.9% of the housing was built before 1900 and the average age stand at 101 years.

321 It can be established that of the total buildings, only less than a third has lift. However, of the total of 50,983 buildings without a lift, due to the low height, not everybody needs this facility. The CPSV’s study, carried out in Chapter 5, section A of Part II of the White Book, values the needs for a lift of the buildings with more than three fl oors. I.e., the buildings with less than three fl oors that do not have a lift are part of the defi cit but not of the needs.

322 In accordance with these assumptions, the buildings with more than three fl oors that require the installation of a lift are 46.10%, i.e., 20,000 buildings. By districts, Ciutat Vella stands out with almost 84% of its buildings of more than three fl oors needing a lift. Above 50% of the buildings with more than three fl oors that need the installation of a lift we fi nd Sants Montjuïc, Gràcia, Horta Guinardó and Nou Barris.

THE NEW SUPPLY: TYPOLOGY AND LOCATION

323 The evolution of the building of housing 2000-2006 shows the growing weight of state subsidised housing and renovated housing on the total.

(See table 8 in page 91)

324 The districts with the most activity in starting new housing in the 1992-2005 period, have been Sant Andreu and Sant Martí. These two districts accumulate 41.69% of the total. The most backward areas in new housing construction are Gràcia and Les Corts, with 5.25% and 2.9% respectively.

325 The most recent star development have been or are the renovations of the Front Marítim, Diagonal Mar, the Fòrum, the 22@, the Sagrera and the Maquinista. An-other big projects that was not included in the districts with the biggest amount of activity is the renovation of the Plaça de Idelfons Cerdà, in 2000.

WHAT WILL YOU FIND IF YOU LOOK FOR A NEWLY BUILT FLAT

326 The average surface area of new constructions is being reduced. Thus, during the 1992-1996 period, the average surface area was 88.1 m2, whilst in the last period of 1997-2005 it was 83.27m2. By district, the greatest reduction has occurred in el Eixample. In this case, it has gone from housing with 90 m2 of usable space to 65.5 m2 of usable space in housing constructed in 2005.

327 Only three districts have increased in the size of new constructions since 1992, Ciutat Vella, Sarrià Sant Gervasi and Gràcia. Nevertheless, these districts offer differ-ent characteristics. For Ciutat Vella and Gràcia, there is a slight increase, but it must be taken into account that these are the districts with the smallest constructed surface areas. Sarrià Sant Gervasi has the largest housing, and the new supply increases this surface area even more.

328 Typical newly constructed housing in Barcelona measures 80 m2, with a living room measuring 23 m2, three bedrooms, 2 bathrooms, and a building with 3 ac-commodations per fl oor, without a swimming pool, not much garden and with satellite dish.

329 The dining room and kitchen in new housing are smaller and smaller. The number of bedrooms has undergone a reduction, from 3.43 in 1992 to 2.64 in 2005. 5 and 6 bedroom housing has disappeared from the new promotions whilst lofts and 1 and 2 bedroom housing are more and more common.

//11// RESPONSE CAPACITY OF CURRENT TOWN PLANNING TO HOUSING NEEDS

330 We have previously analysed the population and household formation forecasts, and, therefore, housing demand in Barcelona in the 2016 horizon. We now have to tackle the question of to what extent can it be expected that, in this same time horizon, the housing supply can attend this demand. To this end, we have carried out research directed at comparing household forecasts and the potential supply of housing derived from town planning. The time scope of the study is 10 years and is centred on the 35 municipalities of the PEM and the regions of the Barcelona Met-ropolitan Region. To be able to assess the growth possibilities of the number of main residences, several factors have been taken into account such as the current town planning, city renovation and changes in uses. The details of this study, carried out by the CPSV can be seen in Chapter 5, section C, of part II of the White Book. Here we will summarise some of its conclusions.

LEADERSHIP OF BARCELONA IN MAIN RESIDENCE NEEDS

331 The net needs for main residences are situated in a bracket of 241,033 to 285,033 residences, according to the housing forecasts for the PEM municipalities as a whole


between 2001 and 2016 that we have commented on above. In accordance with these plannings, between 70,000 and 90,000 of this housing will be required in the city of Barcelona. Therefore, Barcelona capitalises between 29-31% of the main housing needs due to the formation of households in the PEM municipalities.

332 The fi ve cities that after Barcelona require the largest number of main housing are, in this order, Badalona, Hospitalet, Castelldefels, Sant Cugat and Cornellà.

333 The needs for main housing for 2016 are therefore concentrated, at 69%, on el Barcelonès, Baix Llobregat and Vallès Occidental. However, in 2001 these regions accounted for 81% of the total of main housing in the RMB. Therefore, our plan-nings suggest a certain loss of relative weight with respect to main housing in the centre of the Region.

RESPONSE CAPACITY OF CURRENT TOWN PLANNING TO NEW HOUSING NEEDS

334 In the Metropolitan Region of Barcelona, there is a potential 80 million m2 over ground, from the current town planning. Of this amount, 50% will be directed at housing, 40% at economic activities of all types and the remaining 10% to facilities. However, this number of m2 aimed at housing will increase due to the changes in usage that have been observed since 1991.

335 In the city of Barcelona, the potential of roof over ground, in accordance with the fi nally approved planning, stands at almost 11 million m2 in the CPSV study. This means that, of the total planned for the Metropolitan Region, 13% corresponds to the city of Barcelona. The residential area now already approved in Barcelona is almost 5.3 million m2, 31% of which are aimed at offi cially protected housing (not including housing for people with special needs), a percentage much higher than the average in the metropolitan area.

336 This initial balance between number of potential m2 of area dedicated to residential uses and to economic uses is broken when we convert this potential area into, on the one hand, potential number of residences, and on the other, potential number of jobs that could be created in the land reserved for economic activities. To carry out this conversion we use, on the one hand, the surface area of a typical residence. On the other hand, for the conversion of the area dedicated to economic activities in potential jobs, the average ratio of surface area per job is used. For the city of Barcelona, for each potential residence, there are 2.55 potential jobs. This ratio increases as we move away from Barcelona, reaching the maximum of 3.12 in the B-30 artery, and then it drops to the 0.84 jobs per residence the last ring of the Metropolitan Region.

337 The imbalance between potential residences obtained from the ground reserved by the current planning for residential uses and housing needs derived from the creation of jobs in the land reserved for economic uses becomes more intense when we consider its spatial location. (See Graph 17 in page 95)

338 Graph 17 shows us the different capacity that the potential area has derived from the current planning to create housing and to create jobs in the Metropolitan Region as we move away from the city of Barcelona. However, the graph does not tell us anything about the balance between the demand and potential supply of housing. To make this comparison, we have to convert the creation of jobs in each municipality into potential housing demand.

RELATIVE SCARCITY OF HOUSING AND REDISTRIBUTIN OF THE POPULATION IN THE METROPOLITAN AREA

339 If we consider the Metropolitan Region of Barcelona as a whole, the estimates produce mixed results. For an average scenario of household formation, there is a surplus of 18,700 homes. However, in the high scenario of household formation we would have a defi cit of 54,589 homes.

340 The estimates, detailed by municipalities, show situations that in some cases are positive (potential surpluses of housing supply against needs) and in others are negative. These imbalances throughout the metropolitan area can cause that past migratory patterns will be necessarily modifi ed in the future due to the supply of housing.

341 In accordance with these calculations, we may have a defi cit of main housing in the 2016 horizon in the PEM municipalities as a whole. According to these forecasts, in the specifi c case of Barcelona, the potential of new housing in the municipality, derived from the exploitation of town planning presently approved and amounting to 57,006 units, we will not cover the new household needs, according to the sce-narios we are using. However, considering the potential for renovating the existing stock of 20,000-30,000 units according to the Barcelona Housing Plan and of the new transforming neighbourhoods, this defi cit could be balanced.

THE NEED OF A METROPOLITAN HOUSING AND TRANSPORT AUTHORITY

342 In any case, the metropolitan area emerges as the complete residential system in which the balances between housing supply and needs will occur. The existing inner spatial imbalance between housing supply and needs makes intermunicipal mobility the vertebrating element of the territory.

343 As the AMB emerges as the complete residential system capable of responding to all the residential preferences, the search for balance between housing offer and demand in the 2016 horizon would be made easier with the existence of a metropolitan player or authority capable of establishing a supramunicipal town planning model (an action framework for all the municipalities in the AMB). The consequences of not having a common action pattern, that integrates the territorial sustainability and metropolitan social cohesion objectives, can lead to reproducing the errors of the past.

344 Town planning in the 1960s and 1970s, when the previous immigration wave reached Barcelona, was based on the unlimited growth of the city in the territory. The reference elements were the zonifi cation of the land and the town planning bylaws. Many of the diffi culties of the current city are a result of this form of mak-ing up the territory that creates spaces with false quality, without the capacity to integrate.

345 Between 1950 and 1970, housing estates completely separated from the central city were built to be able to guarantee suffi cient housing faced with the quick increase in the population. These areas have ended up being neighbourhoods with big problems where it has been necessary to invest continuously. 55% of the met-ropolitan residential land of Barcelona (where half the population of Catalonia lives) is immersed in processes of improving the quality of the city that must frequently be accompanied by social problem management programmes especially in 180.000 homes in the metropolitan area (where around 400,000 inhabitants live).

346 To directly relate the current vacant land for town planning with protected housing construction would often imply building this type of specialised outlying neigh-bourhoods. To be able to apply recycling and compact city models town planning


control must be made more fl exible. Only in this way can be made the most of the residential area potential.

347 The monumentalisation process of the outskirts (the objective of which has been to give their own identity to the dormitory municipalities of the outskirts of Barcelona) has been a huge success very quickly. They are not currently seen as exclusion areas, but areas with urban potential. Barcelona constitutes a metropolitan centre, which makes sustainable mobility necessary and, therefore, a big investment in collective transport is needed.

348 Given that the reality of Barcelona exceeds its administrative limits, housing plan-

ning must be carried out at the metropolitan level and taking into account the citizens, who consider housing one of its main worries (this is established on a European level) as far as it means quality of life.

349 The Metropolitan Region of Barcelona only represents 10% of the territory of Cata-lonia, but it contains 70% of its population. It is the sixth largest population area in Europe, which makes the inexistence of common government elements planning the territory surprising. In the residential sphere, it is calculated that in the next 20 years the Metropolitan Region of Barcelona will need 500,000 additional homes to the existing stock.

350 Contemporary town planning must precisely answer public demand, and to this end, it is necessary that the Administration intervene directly in collaboration with the private development companies. Other countries such as Germany or Holland have established channels for collaboration with good results, as, both free and protected housing is generated systematically.

//12// INSTRUMENTS OF MUNICIPAL HOUSING POLICY: LAND, RENOVATION AND TOWN PLANNING CONTROL

351 There is a generalised perception, both from the public opinion and amongst the experts, that Barcelona has an insuperable structural limit that is the lack of land to answer the housing demand. However, all is not lost. The possibilities offered by city renovation, the reinvention of the city, must be taken into account.

352 The impossibility to grow outwards, as other Spanish cities can do, must lead Bar-celona to intensify two types of actions. On the one hand, the recycling of the city (urban renovation and restoration) as a tool to bring land and roofs to the surface, even where they do not exist. On the other hand, the transformation of the uses of existing land, changing some of them (commercial, administrative or service) for residential use, although without damaging the mixed nature of the city, i.e., avoiding residential monofunctionality.

353 To try to quantify the capacity for generating new roof that the city has already built we have carried out several studies that try to estimate the reserves of existing land and the capacity of renovation, and the changes needed in town planning control to promote new roofi ng. In addition, these analyses take the forecasts in the 2010 horizon that set the Barcelona Housing Plan 2004-2010.

ALTERNATIVES TO THE NON-SUSTAINABLE LAND CONSUMPTION: URBAN RENOVATION AND RESTORATION

354 Recycling the city is a more conciliatory policy with sustainability and social cohe-sion than extensive land consumption. To promote urban recycling it is not so much the capacity for obtaining vacant land that is important but the city’s capacity for

transformation, or urban fl exibility. Two types of city transformation action typolo-gies exist: those related to inner city refurbishment and improvement plans and those linked to planning confi guring new neighbourhood or radical transformations of the city’s fabrics.

355 Managing the constructed land is essential in a city that wants to transform by means of the processes related to urban recycling. Barcelona is already progressing along this path for recycling the city. Approximately 50% of the objectives of the current Hous-ing Plan are met by the existing land, the replacement of buildings or by renovation actions promoted through new policies of the Spanish and Catalan governments. The other 50% of the Housing Plan is met through town planning processes.

356 The opinions that appear in the surveys carried out in the process of the writing the White Book do not always agree on the goodness of each of the town planning actions carried out by the City Council in recent years in the different areas of the city. However, it is generally admitted that, even when it has reacted late, Barcelona is making a big effort to put new residential land in the market, particularly if we compare this effort with other municipal councils. In general terms, as can be seen in the studies included in Part III, public perception is that the City Council is working reasonably in this area, given the land restrictions existing in the municipality.

357 With respect to the preference for a dense and mixed city model (residential uses of the land versus other uses, commercial, industrial, services, cultural, facilities), a certain public and expert preference is perceived to emphasise the residential uses of the existing land. And particularly, there is agreement on the need to use municipal land for the promotion of council housing for rent, instead of for state subsidised housing for sale.

THE CONSTITUTION OF A PUBLIC LAND EQUITY AS THE BASE OF AN AFFORDABLE HOUSING POLICY

358 The determining factor of the fi nal price of housing is the price of land. The other cost factor, the building cost, is very stable and homogenous; both if the housing is free or protected. However, the repercussion of the land is very different in these two cases. In the case of protected housing, the repercussion can reach 25% at the most.

359 The basic element of any affordable housing policy is, consequently the constitu-tion of a public land equity that can be offered to public or private development companies at a price that allows for a reasonable supply of affordable housing in the city, and that is why it is so important to promote and expand this stock.

360 The public administrations normally obtain land for public use in two ways: placing compulsory purchase orders or collaborating with private operators by reclassifi ca-tions of land (that imply the compulsory surrendering of land). Given the needs for affordable housing in the city, a more active performance is necessary in both cases. In this context, the City Council presently has the possibility for exercising its right of pre-emption for recovering housing being sold; particularly privately owned state subsidised housing that could be lost in second or subsequent transactions.

The Administration can use this tool in certain cases or pretaxed situations to fa-vour, from year to year, the constitution of a municipal stock of protected housing, especially directed at giving the city a stock of rented council fl ats.

361 The city of Barcelona has already been applying a reserve of 25% of constructions in the planning for protected housing since 1995. However, since 2004 this percentage has doubled. The plans approved between 2004 and 2006 include 53% of residential constructions aimed at protected housing in any of its modalities.


PUBLIC PREFERENCE FOR THE PROMOTION OF AFFORDABLE FOR RENT HOUSING

362 The so-called house owning culture has promoted a housing policy aimed at using the limited public property land for the construction of state subsidised housing for sale. For this reason, the city does not have a large public stock of public council for rent stock. This type of stock does exist in large European Cities, created by means of a constant activity throughout time by the public authorities.

363 At the beginning of 2007, the different administrations have a protected rented stock in Barcelona somewhat less than 10,000 homes. I.e., 1.3% of the total housing in the city. It is observed, however, that between 2004 and 2007 this rented protected housing stock has been doubled, as the 4,500 homes promoted between 2004 and 2007 by the Housing Plan of the Barcelona City Council have to be added to the 4,000 homes already existing in 2003. Thus, some plans have been drawn up proposing the construction of housing for young people and apartments with services for the elderly in plots of land urbanistically classifi ed as subsidised facilities.

364 The continuity and intensifi cation of this orientation of the municipal housing policy is advisable due to both public preferences, included opinion surveys in the White Book, and our studies on affordability, summarised at the beginning of this Report, and also included in the White Book.

NEW HOUSING POTENTIAL BY RECYCLING THE EXISTING CITY

365 The city of Barcelona may not have suffi cient vacant land to construct housing in the amounts required to meet new needs. However, there is suffi cient space to recycle, both in square metre terms and in constructions.

366 The urban potential of the city is actually very high. It has large areas of approved planning areas that must be managed and carried out, as well as prospects for the creation of new residential neighbourhoods. As we have seen, Barcelona has a big potential of ceiling square metres. After the approval of the 2004-2010 Municipal Housing Plan, the construction of between 20,000 and 25,000 new protected homes has been promoted, 45% of which are protected rent, and the City Council directly promotes more than 30% of the promotions.

367 The rising trend to awarding licences for altering housing, or large renovation licences, indicates that renovation may be the most important policy action in the coming years. The study on actions related with new construction put in place, the renova-tion or usage conversion, allows us to evaluate the increase in the residential stock of housing in Barcelona between 1991 and 2001. The data we have used (Housing Census and Land Registry) shows the residential stock’s dynamics.

This dynamics shows us an increase of 88,459 homes between 1991 and 2001. This net balance results from subtracting the demolished homes from the increase in newly constructed home and the changes of usage (with or without renovation) of buildings that were not considered housing in 1991.

368 If we analyse the territorial location, this increase in housing in the city of Barcelona between 1991 and 2001 has clearly been concentrated in the districts of l’Eixample and Sant Martí. Since 2001, the most dynamic districts are Sant Martí, Sant Andreu, Nou Barris or Sants Montjuïc.

369 On contrasting the increase in the residential stock with the census and the data of new construction put in place, we see that new construction explains only 39% of the new housing. Different hypotheses can be used to explain this increase: it

can come from the reconstruction of premises that were not considered housing in 1991, from the renovation of housing declared in ruins, or perhaps from the subdivision of housing by renovation.

370 Nevertheless, observing the large works licences (that cover both the change of usage and the increase in the number of homes in a building) we see that these processes only cover 10% of the increase in housing in Barcelona between 1991 and 2001. This leads us to think that remodellations have been carried out without town planning control (registration), although if they have come from subdivision, a reduction in the average surface area of the households would have occurred, which has not been declared (although this could be due to this information de-pending on the degree of knowledge or perception of the occupant). Nevertheless, the most confl icting information comes from comparing different census, and therefore it is likely that one of them is not accurate.

371 With the indicated caveats, and if the census data were reliable, it could be affi rmed that the majority of the increase in the stock from 1991 and 2001 in Barcelona comes from the reconstruction from other uses or from premises that were not housing in 1991. All this suggests that this dynamic has been more intense in recent years and that it will possible continue to be so in the future.

RELATIVE LOSS OF RESIDENTIAL FUNCTIONS OF THE EXISTING STOCK?

372 If the declaration of uses in the census were accurate (that may be distorted for tax reasons), a relevant piece of information that arises from the analyses carried out seems to be the appearance of a certain tendency towards less social use of housing. The analysis of the data shows a certain decrease from main residence to empty residence and second residence. This could mean a smaller residential use of the housing, at least in some areas.

373 In 2001, the INE calculated 757,928 homes in Barcelona. Of these, only 78% are fi rst residence (594,451 units). If we look at this by districts, we see how Ciutat Vella (69%) and Sarrià-Sant Gervasi (73%) are at the tail end of the fi rst residence group, whilst at the other end we fi nd Nou Barris (85%) or Sant Martí (81%).

THE CREATION OF NEW NEIGHBOURHOODS

374 There are currently two urban areas in Barcelona that are being radically trans-formed (the industrial area of Sant Andreu and the Marina of Zona Franca), where more than 20,000 homes can be built soon with large reserves for protected housing (around 50%). I.e., they are new neighbourhoods for 40,000-45,000 residents.

375 One of the elements that must be taken into account, although it is not the decid-ing factor in the transformation of the new neighbourhoods, is the density. For Barcelona, a suitable density must be maintained above 150 homes/ha, considering an average of 80m2 per home and an average occupation of 2.2 persons/home. The non-constructed space (including green areas) must be around 50% of the total land in the city’s neighbourhoods.

376 Another parameter to be taken into account is the jobs that, once the project has been carried out, will always be created, with the aim of increasing them by 30 or 50%. The residential capacity of the new neighbourhoods will be situated around 250,000 persons, but they must generate suffi cient jobs for its residents, so prevent-ing useless travelling.


MAKING A CITY TROUGH HOUSING: THE NEED FOR NEW TOWN PLANNING CONTROL

377 Urban transformation based on housing is an activity that in no way consists in constructing more residential buildings, but in making a larger and better city. It is about achieving an urban transformation based on renovation and not in expan-sion. It is about consolidating a compact and diverse city model where the amount of free land is not important but rather the capacity for fi nding space to transform. I.e., a city with a great inner fl exibility.

378 Public space must be associated with housing. Hence one of the objectives of the transformation of Barcelona is the creation of public space projects as urban vacuum generating activities. It should also have urban vertebration capacities by means of looking for the suitable relationship with its surroundings and potential users.

379 Singularly good buildings are often mistaken for valuable objects. The town plan-ning activities must be directed at creating neighbourhoods, and not only specifi c singularities. The industrial equity must be given value and renovated. It is about assessing, protecting and reusing.

380 The years of existence of the residential stock of Barcelona makes a renovation policy necessary, but this must be a renovation that maintains the city’s own char-acteristics. The density, history and form of many neighbourhoods. This demands acting very carefully, looking for a balance between the activities promoted by the administrations and by private fi rms.

381 Public and experts back the replacement of activity with changes in the usages of existing land. However, this requires town planning control to allow for greater edifi cability and that, at the same time, to compensate the greater costs and to prevent its repercussion on the fi nal prices of the housing. There are also some in favour of limiting the licences for tertiary activities, as well as in favour of changing some usages now aimed at facilities. All this in the framework of a policy directed at favouring the supply of affordable housing.

382 Town planning control continues to consider the nuclear family as its point of reference, the percentage of which (although in the majority) is decreasing. As can be seen in detail in part III of the White Book, there is a widespread perception amongst the professionals and in public opinion itself that town planning control slows down the innovation of the supply to respond to new demands, as it is very expensive to innovate in new typologies of housing.

383 Town planning control is still anchored in the residential trends and needs of the past. It therefore stresses the number of bedrooms rather than the size of the rooms. However, people who live alone usually need and prefer large and open spaces. Standards and the majority of the property offers are behind, in this sense, people’s preferences.

TOWN PLANNING CONTROL, INNOVATION IN DEVELOPMENT AND QUALITY OF HOUSING

384 Cross-country analysis shows that in other European countries there town planning control is more fl exible and has a greater capacity for adaptation to the residential needs. This fl exibility is not incompatible with the improvement and rigour of qual-ity control, specially that related to security, protection, renewable energies and other environmental measures.

385 Flexibility is necessary to promote innovation and the risk of the real estate promo-tion sector, both private and public. It is necessary to break with the usual practices

so that the preferences and needs prevail over regulatory inertia and habit criteria; so that the criteria of housing spaces prevails over the traditional bedroom criteria and so that the residential needs prevail over the tradition of town planning control.

386 An older housing stock must be, in principle, associated with accessibility problems due to reduced mobility (access to the building’s front door, lack of lift, internal distribution). We have already seen that the Housing Census and the ECVHP in-dicates that almost 70% of the households in the municipality live in a building with accessibility problems derived from reduced mobility situations. I.e., more than two thirds of households have accessibility defi ciencies. In Ciutat Vella this fi gure reaches 90% of the main residences.

387 The accessibility variable is related to building age, but not to population age. The problem of the lack of accessibility is general and not very sensitive to the demo-graphic situation of the occupants. It is therefore a structural characteristic, which leaves little choice in individual decision strategies. However, in spite of its structural nature, a trend is observed that it is the most fragile households and the non-tradi-tional families the ones more represented in housing with this kind of problems.

388 People aged over 65 living alone in Barcelona in housing with physical accessibility problems are experiencing an extreme situation, particulary when these people have mobility problems. In 2001 there were be 55,000 households in the municipality of Barcelona in this situation.

All this data highlights even with more strength, if possible, the need for promot-ing renovation. Moreover, to promote it, the fl exibility of town planning control is essential.

PUBLIC INTERVENTION IN THE HOUSING MARKET AND OFFICIALLY PROTECTED HOUSING (OPH)

389 We have found a rather widespread opinion, especially in the sphere of the profes-sionals of the sector and public promotion, that the cost of housing is one of the determining factors of the affordability problems encountered by many households, but not the only one. Hence, public intervention in housing matters cannot be exclusively directed at counteracting high prices with tax policies or subsidies for purchasing and renting.

390 Public opinion exists that there are many other reasons, in addition to prices, that justify the public authorities having an active policy for defi ning the model and hav-ing a strategy to complement and to correct some of the unfair effects of the free housing market. It is accepted that the economic profi t is as legitimate as spectacular in this market, but at the same time, they demand an active housing policy. This is necessary to prevent that the services and the benefi ts that access to housing gives its residents from becoming a privilege of a few, and preventing people from having to invest more than thirty per cent of the family income in housing.

HOUSING AND TOWN PLANNING: RESTRICTION OF CERTAIN LAND USES AND THE CITY MODEL

391 Town planning policies and housing policies in Spain have been conceived through-out the XX Century as elements at the service of different political, economic and social objectives, which have been even contradictory at times. The result is the lack of coherence and coordination that still exists between both policies.

392 It is necessary to give priority to and defi ne the content of the social right to housing. Amongst other things, this demands modifying the current standards


to confi gure a land regime to effi ciently achieve this priority, and to allow for a sustainable conception of the territorial organisation and the participation of the community in land capital gains.

393 As we have seen, the price of housing in Barcelona has grown at rates far above family incomes. This imbalance has been overcome up to now thanks to the reduc-tion in the interest rates and the lengthening of mortgages. To some extent, the new forty-year mortgages or more practically cover the whole expected life of the applicant. In this sense, they are similar to the function of an indefi nite renting contract.

394 Nevertheless, in this area, no more pressure can be put on. Once the resource of the improvement in fi nancial conditions has been exhausted (indebtedness), a moderation in the increase of prices is expected. However, if this happens, this moderation will not be suffi cient to turn around the growing toughening trend of the affordability rates to a privately owned fi rst home in the city of Barcelona.

395 The reason for expecting that the affordability conditions can continue to worsen

is due to the restriction of the supply of constructions available in the city, a supply that is expected to grow at a lower rate than the demand for housing. We have already analysed the reasons, such as the continuity of the immigration fl ows, although more moderate, the demography, separations and divorces or the at-tractiveness of Barcelona for residents abroad.

396 In spite of the downward pressure a tougher fi nancial-mortgage scenario can imply, housing prices in Barcelona continue to rise. The reasons for this trend to be maintained are derived from what we have just mentioned. If we accept the hypothesis that the increase in interest rates will be not very intense and gradual in time, the depressor effect of this factor will be more than compensated by the expansion effect that the expectations for continuing economic growth will have on the demand for housing, of the continuity of immigration and the attractiveness of Barcelona. This net effect of the demand will be confronted with a supply that moves in a limited territorial space that is densely built-up.

397 If this scenario responds to the evolution of the reality in the immediate future, the housing problem suffered or to be suffered by many residents has two possible means for solution. The fi rst consists in assuming as inevitable that the current dynamics leads more and more people who work in Barcelona to reside in its metropolitan surroundings or even farther away. The second lies in considering a change in the economic growth model.

398 The option of leaving the market forces to determine the balance or future model of the city is backed by the belief/hypothesis that it is compatible and sustainable in the long term for the municipality of Barcelona to grow in residents, in jobs and number of visitors at the same time. However, this perspective is rather naïve.

399 A few fi gures can help to highlight this dilemma, which will be more and more evi-dent. In the last ten years, around 250,000 jobs have been created in Barcelona. This fi gure is approximately fi ve times more than the growth of the housing stock. In a scenario of moderately high rates of growth and, on the other hand, of land restric-tion, the housing imbalance will be worse. The existence of winners and losers will be more and more evident, the latter in terms of larger affordability diffi culties.

400 It seems obvious that sooner or later the need to correct this imbalance will have to be considered. This can be done increasing the supply of residential construc-tion and/or favouring a change in the city’s economic model in which the priority will not be just a quantitative growth of economic activity (and employment), but a qualitative growth, by means of activities for generating more added value per occupied person.

401 A possible measure in this direction, that the Group of Experts has considered for action, would be to limit the awarding of building licences for new constructions for certain tertiary uses by means of the establishment of a temporary reviewable moratorium and, at the same time, favouring residential promotion. The objective of this measure would be to stress on the correction –even a small correction- of the large imbalance that characterises and is worsening in the central city between the commercial and productive uses. It is about better distributing the pressure of the demand on the different segments of the real estate market and, consequently, having a bearing on the expectations of the majority of development companies.

//13// RIGHT TO HOUSING: NEW APPROACHES

402 The reference to the constitutional right to housing demands, amongst other things, modifying the current standards to confi gure a land regime to effi ciently achieve this priority, and to allow for a sustainable conception of the territorial organisation and the participation of the community in land capital gains.

403 Housing constitutes one of the main worries of the people living in Barcelona. At the root of this worry are the growing diffi culties for having access to housing, whether privately owned or rented, that wider and wider layers of the population are suffering. In particular, the youngest persons, who see how having access to housing constitutes the basic reason for the delay in their emancipation.

404 This need for having access to housing is now more urgent if possible, for many people, confronted with the profound demographic, social and culture changes that our society is undergoing. Until the 1980s, the leading fi gures in the demand were young people on forming a household. The situation has radically changed, as we have seen above.

405 Housing now plays very important and growing role throughout the life cycle of people, and it conditions the rest of citizenship rights. The incapacity to access to decent and affordable housing is one of the most important limiting factors that a person or family can suffer.

406 The lack of affordable housing, especially for the most disadvantages groups in the distribution of income, is an increasingly problem, not only for the directly affected, but also for the public authorities, and in particular local governments. This worry is justifi ed both for moral reasons and for the fact that housing has, in addition to the private benefi ts it gives to those who use it, positive social effects that are related to better civic behaviour and a greater public participation. I.e., with the increase of the social capital. Moreover, to the contrary, there are negative social effects related to the risk of social exclusion, polarisation and segregation due to the lack of affordable housing.

407 A state of opinion is being formed and different schools of action are striving to give a real content to the right to housing included in the Constitution. Thus, this right would be based on the condition of housing as a basic social need (with public service or general interest characteristics). This new emerging content of the right to housing is opening a new space for public intervention. An intervention directed at guaranteeing that all the citizens can satisfy their right to having access to decent housing in affordable price conditions. In the same way that the public authorities are guarantors to accessing, at affordable prices, to other services such as electricity, water or transports, considered of general interest due to their connections with modern citizenship, housing is opening a way forward for it being also considered as a service of general interest.

408 Up to the present, or at least up to recently, housing policy in Spain has been handled more like a general economic policy to maintain the general level of activity


and employment than as a tool to improve the quality of life of its citizens. Hence, the public housing plans have been more active in the recessive phases of the economic cycle and have weaken in the expansions, like the one we are currently living in.

409 The emergence of this new state of opinion (that questions the evolution followed by the housing policy and tries to give a new content to the right to housing) has led us to develop in Chapter 9 of Part II of the White Book a compared public policy study to see what is happening in other countries in our surroundings with reference to the legal confi guration of the social rights to housing. Here, in this Executive Report, we only cover some of these considerations.

FROM THE SOCIAL DIVISION OF THE URBAN SPACE TO SOCIAL SEGREGATION.

410 In the societies of our environment (Great Britain, Holland, France or USA) we fi nd different expressions of the same problem. Circumstances related to housing, like the spectacular increase in prices, the inexistence of accommodation for renting or the diffuse city model are contributing to turning the traditional social division of urban space into a huge problem, causing a real risk of segregation and social fracture.

411 The urban segregation problem has been seen on many occasions as a problem lim-ited to a series of “exceptional neighbourhoods” with diffi culties, within a general framework that apparently does not present important problems. This vision has been criticised by those who defi ne social segregation as a series of strategies of social groups to avoid coming into contact with other social groups. A behaviour that has recently been described by the Conseil d’Analyse Économique of France as a “social catastrophe”.

412 From this perspective, the desire to live amongst similar persons would be the response to the growing frailty of work relationships and the degradation of social ties in companies.

THE SOLUTION FOR “ILL AREAS”: NEIGHBOURHOOD RENOVATION

413 The result of these segregation processes is the existence of urban areas in which people with low incomes are concentrated. This concentration entails the risk of social exclusion, with the negative economic and social consequences that are derived from this. Nevertheless, the formation of ghettos can occur both at the bottom of the distribution of incomes, and at the top, where gated communities or closed housing estates begin to proliferate.

414 Although social division of urban space is not a new phenomenon, as it has deep historical roots, new circumstances –such as the spectacular increase in housing prices, the inexistence of suffi cient accommodation for renting or the changes in the usage of land towards the diffuse city or urbanisation-, can lead to making this a huge problem. All these factors are interconnected and can give rise to social fracture risks. Fracture that usually becomes visibly through the creation of ghettos or gated communities.

415 From the perspective of the city as a united system, in which each group shares the public space and urban life, the existence of ill areas is not an exclusive problem for the poorer people, but their existence can affect everybody, even when for those not living in a poor neighbourhood. The separation, desired or not, gives rise to a gradual degeneration of coexistence and of social contact. It is therefore necessary to act fi rmly in these ill urban areas.

416 The metropolitan area of Barcelona itself does not escape this circumstance. Accord-ing to data from the Metropolitan Plan, included in the Report of the Draft of Law 2/2004, dated 4 June, on neighbourhoods, urban areas and cities that need special attention, of the 39,110 Ha destined to residential uses in the metropolitan area , 21,699 are affected by different defi ciencies in urban quality, often accompanied by signifi cant social problems, related to ageing, low levels of income, low education level, population loss and concentration of groups with special needs.

417 All these leads to recommending special attention being placed on public actions aimed at the recovery of these areas or ill neighbourhoods. In particular, a renova-tion policy with the basic objective of recovering the residential functions of the neighbourhood or depressed area.

RIGHT TO HOUSING AS A RIGHT TO THE CITY

418 Town planning and housing have a special impact on those segments of the popu-lation with the risk of social exclusion. In increase in non European Community immigrants, with limited economic resources, discrimination exists with is comple-mented by in the form of a negative circle, a worse typology of their housing, as we have seen above.

419 In the fi ght against this social fracture, public intervention is essential. The serious-ness of the problem as been recognised both internationally and nacionally level (Report of the Síndic de Greuges to the Catalan Parlinment of 2003). Hence, modern legal texts are including the right to the city from the housing perspective, as is the case of the European Charter for the Safeguarding of Human Rights in the City 2000, signed amongst other cities by Barcelona.

420 Town planning and housing have impacts on the social facet of the sustainable development of a community. I.e., on the sustainability, cohesion and social solidar-ity objectives included in the different precepts of the Spanish Constitution. Certain town planning practices promote urban segregation derived from weak uses of land. I.e., some urban polices can deter or foster segregation. Thus, in France the “illness of the suburbs” is attributed to the laissez-faire, a consequence of the absence of legal control of the monofunctionalism or concentration of affordable housing in specifi c neighbourhoods.

RIGHT TO HOUSING, RIGHT TO OWNERSHIP?

421 A rapprochement to this problem from the constitutional framework would consist in giving content to the right to housing included in the Constitution. The Right to housing exists and generates obligations for the public authorities (belonging to the public service). I.e., it is not suffi cient for the Administration to limit its action to the activity of promoting the private sector, but it must guarantee (directly or indirectly) the existence of suffi cient affordable housing and well situated spatially housing. This has political and administrative consequences.

422 The guarantee of the right to housing is the key for fully enjoying other constitu-tional rights, such as equality, religious freedom, freedom of residence, personal and family privacy, etc. I.e., the right to citizenship, in the wider sense. The need for affi rmative actions specifi cally promoted for allowing people in vulnerable groups to overcome the risk of social exclusion and to fi ght against urban segregation is widely recognised. Although it has to be recognised that there is opposition, especially when referring to the immigrant collective.

423 However, the right to housing must not be mistaken for the right to owning it, as, obviously, article 47 of the Constitution does not guarantee a privately owned


home for each person. To equal the right of housing to the right to own a house is a reductio ad absurdum of the Constitution. The right to housing must be understood as the right to decent and affordable accommodation, preferably by means of social housing for rent.

424 Identifying the right to housing with the right to purchasing state subsidised hous-ing generates, as we have seen before, large fairness problems. Frequently it is not those who most need this housing who are favoured in the awarding of this hous-ing. In addition, given its scarcity, this right to housing is subjected to a random lottery. On the other hand, state subsidised owned housing leads to situations which are diffi cult for the administration to control particulary when the public authorities try to prevent the owner from appropriating the possible capital gains that appear over time.

THE WAY AHEAD: DEFINE THE PUBLIC SUPPLY OF AFFORDABLE HOUSING AS A PUBLIC SERVICE OFFERED IN FREE COMPETITION REGIMES

425 An approximation, from the constitutional framework, to the right to housing would be to consider the public activity directed at providing affordable housing as a public serve given in a free competition regime or, using the terminology of European Law, a service of general interest. A service halfway between an economic or territorial service and a social or personal service (with economic benefi ts and/or services). The local regime state legislation currently (and the Catalonian legislation that develops it) does not defi ne public activity in housing matters as an obliga-tory minimum service. Therefore, the benefi ts cannot be demanded. In this sense, it would be good to connect the hypothetical reform of the legislation of the local regime of obligatory municipal services with town planning legislation, at the same time as strengthening a public-private partnership.

426 The consideration of affordable housing as a public service offered in free com-petition would better defi ne the role of the private sector in the development of protected housing. At the same time, it would allow for bringing housing closer to sectors such as the health or education sector and articulating public activity in the state and community regulatory framework, making the necesary modulation of free competition regulations to guarantee the service.

427 The right to housing as the right to enjoy a service of general interest comes well close to a regime of social housing for rent. However, the percentage of social housing stock is around 2%, whilst in Europe it stands at 18%. This disparity tells us that in Spain there has been a lack of historical social awareness of the importance of this type of public service. If the provision of this service in the medium to long term continues lacking, situations that are presently not confl ictive and controllable may become worse.

WE HAVE TIME: SOCIAL HOUSING, PREFERABLY FOR RENT, ON CONSOLIDATED LAND

428 The appropriate antidote for social segregation and/or exclusion seems to be favouring the social mix on the territory, with the coexistence and interaction of different social groups in urban spaces. The errors of the past must be avoided, when neighbourhoods or urban areas were created with housing exclusively for the poor.

429 Barcelona’s advantage is that the segregation and social fracture phenomenon we have seen in other countries and cities have not happened here yet. As we have seen above, in spite of the intense immigration phenomenon of recent years, segregation does not present alarming levels. We are, therefore, in time to prevent this problem from occurring, with the negative consequences of all types that it causes.

430 The decision on planning basically consists in a trade off. Without entering into technical legal details related legal reserves to protected housing, it can be said that in Barcelona (where the possibilities for growth on new land are limited), the land planning reserves for protected housing must not be limited to non consolidated urban land, but above all to consolidated urban land. In fact, the City Council is already developing this type of action. Its intensifi cation will constitute a valuable tool for injecting territorial diversity and balance, along of the lines of the Charter of Barcelona.

431 In this same direction, new typologies of promotion for Barcelona can be created, bestowing a new meaning to urban renovation, making possible the protection of the architectural and cultural equity at the same time as, strategically carrying out a sustainable transformation of the city. As an example, there are potentialities to be used in the residential exploitation of the premises of the industrial equity of Poble Nou, in the Sant Martí district.

REGISTER OF SOCIAL HOUSING APPLICANTS

432 The public Register of social housing applicants is the guarantee of transparency, fairness and support of social diversity and mixedness. The Barcelona City Council has already put it into practice for the public development of offi cial protected housing.

433 This public Register will also apply to private development social housing. It is this segment of offi cial protected housing where the greatest problems have occurred up to the present with respect to the lack of social fairness and lack of transparency in the assignment of assets which have, however, been built with public resources. Public-private collaboration must include an agreement on this matter with the private development companies of offi cially protected housing.

434 The promotion of social housing presents a fi nal problem related with the require-ment or not of the registration of the applicants as residents in the municipality. In a model of open cities like where we live, not requiring the prior registration would penalise those municipalities who make the most effort to promote social hous-ing. Therefore the requirement for registering in the municipality during a given previous time seems logical, advancing towards a consideration of a metropolitan concept of the offi cial state subsidised housing stock.

//14// CITIZENS PERCEPTIONS AND CONSENSUS ON THE HOUSING PROBLEM IN BARCELONA

435 Another of the “terms of reference” of the Mayor’s assignment for writing the White Book was to steer the writing process of the White Book in a very participative way, involving different collectives and experts from the city. In response to this assign-ment, we have attempted to draw up an X ray of the perceptions of the people of Barcelona on the housing problem, with the aim of identifying what characteristics are perceived to be the most problematical, which social groups are considered the most affected, and what are the preferences of the people from Barcelona on the city model they desire in connection with housing.

To this end we have carried out two types of actions. On the one hand, a debating process in the Consell de Ciutat. The results of this participatory process have been systematised in detail in Chapter 10 of part III of the White Book. On the other hand, a qualitative survey has been carried out in a group of “opinion leaders”, made up by persons with different professional and social profi les. The persons surveyed, the methodology used and the systematisation of their opinions can be seen in detail in Chapter 11 of part III of the White Book.


436 Below, we will summarise some of these perceptions, worries and preferences that we believe are widely shared.

SOCIAL UNEASE WITH THE HOUSING PROBLEM

437 In the opinion surveys we have carried out, a widely shared public perception ap-pears that housing in Barcelona is a serious social problem, which although up to the present has not presented the characteristics of an intense social confl ict, is acquiring profi les of a social unease that affects the middle classes.

The fact that a high proportion of the opinion leaders consulted consider that the housing problem has been, at least until the present, not very confl ictive, is surpris-ing, and requires some type of an explanation. The absence of confl ict in spite of a big growth in prices undergone in the past ten years is attributed by some of the people surveyed to various factors.

Firstly, to the improvement in fi nancial conditions for purchasing housing (low interest rates and lengthening of mortgage terms) which has enabled the fi nancial effort (measured in percentage of the income of families necessary for paying the mortgage) to stay relatively stable in spite of the sharp increase in prices. Secondly, to the improvement of economic and work conditions, that have often allowed for the existence of two incomes in the new households.

The absence of social confl ict is also associated to the fact that the families have played in many cases a big absorbing role in the covering of the accommodation needs of their descendents. On the one hand, they have made the delay in the emancipation of young people possible. On the other hand, they have contributed to facilitating (fi nancing and/or patrimonially) the access to the fi rst housing of the latter.

The importance families seem to have in the access to the fi rst housing of their descendents is backed up by various data throughout our analysis, and to which we have already referred. One of these is the fact that around 25.5% of young people who live emancipated in Barcelona declare not paying any rent or mortgage, a circumstance that must be due to family support (either because they pay for the housing expenses of their descendents or because these young people live in properties belonging to relatives).

438 The fact that the confl icts now presented by the housing problem have been absent during these years is also possibly related to the wealth effect generated by the rise in prices. Given that in Spain 84% of households have private owned housing, which on the whole is already paid for, the sharp increase in prices has signifi cantly increased the value of existing housing, generating a very intense “wealth effect” in recent years.

This wealth effect, associated with the capital gains generated by privately owned housing, is at the root of the extended housing “private ownership culture” that ex-ists in Spanish society. This characteristic makes Spain different from the rest of the countries in our environment. Without a doubt, the expectations of benefi ting from this wealth, associated with the idea that housing prices will never fall, has accentu-ated the tendency towards purchasing housing against the renting alternative.

439 Another fact that may have contributed up to now in softening the confl ictive aspects of the problem of housing in Barcelona is the public perception that connects the increase in prices with the economic dynamism and residential and labour attrac-tiveness of the city. Barcelona is perceived as the ideal city to live in, given its mild climate, the sea and the cultural offer it has. Together with this attractiveness for residential reasons, the economic and labour prospects generated by Barcelona were also mentioned.

From this perspective, the present situation is seen by many citizens as positive, in the sense that it constitutes an indication of development and economic prosper-ity of the city. Taking this line of argument to the limit, some of those surveyed indicate that if the problem of the high housing prices in the city were to be solved it would be a bad sign, as it would mean that Barcelona were suffering a moment of economic crisis and lack of labour prospects.

440 However, a social unease has emerged which is growing based on the perception that housing is one of the factors that most contributes to increasing social in-equality and that, at the same time, is the source of threats and risks for social and territorial cohesion.

441 The term privilege is increasingly used by those surveyed in relation to having access to housing. This growing unease can be associated with the diffi culties for accessing the fi rst housing which are now not only exclusive to the collectives with low income (young people, the elderly, immigrants), but which extend to wider and wider social sectors, including practically all the children of the middle classes.

442 The unease also extends to those who have had access to housing in recent years and that are heavily in debt. The rising evolution of interest rates of their mortgages, almost all of which were contracted at a variable rate, is another source for disquiet and unease. This context of growing diffi culty to pay the fi nancial burden in a scenario of growing interest rates constitutes another of the emerging social worries.

SOME ASPECTS OF HOUSING POLICY ARE PUT INTO QUESTION

443 In addition to these worries and risks, certain aspects of housing policy are put into question. The dominant opinion is that public authorities have been on holidays for a few years in the housing area, trusting that lax fi nancing conditions and a high supply of housing were responding on their own to all the needs, without taking into account the increase in the existing gap between the increase in prices and the stagnation of incomes.

444 Seeing the market unbalances, even public offi cials now recognise to be acting in a somewhat improvised fashion given the urgency of providing an answer to an ever more intense social need. A need that does not respond to a temporary imbalance of the market. Hence the public authorities are being required to place the housing problem as a priority in their public action.

445 A current of opinion is also emerging that tends to differentiate the right to housing (understood as a right to decent and affordable accommodation) from the right to privately owned housing. Hence it is beginning to be questioned if the public authorities should be giving priority to access to privately owned state subsidised housing. This formulae, that in addition to favouring very few is seen as a source of unfairness and compared affront (due to its assignation mechanisms), is less valued than the option for using these same public resources to promote a rented social housing stock for rent.

EXISTING CONSENSUS ON THE HOUSING PROBLEM IN BARCELONA

446 Beyond this unease and public controversy on housing, the X ray of the perceptions of the people from Barcelona that has been carried out on the participatory process in the heart of the Consell del Ciutat, in the opinion leaders qualitative survey and experts group meetings allows for identifying coincidences and wide consensuses on diagnoses and proposals for solutions to the housing problem in Barcelona. We believe that this is the conclusion that is extracted from carefully reading Part III of the White Book, in which the synthesis of the deliberation carried out in the heart


of the Housing Commission of the Consell de Ciutat (Chapter 10 or part III of the White Book), and from the Opinion Leader Survey Results Report (Chapter 11 of part III of the White Book) are included.

Both researches constitute a mosaic of perceptions and diverse preferences, which are logically not always the same. However, on the whole, they allow for visualising the existence of a certain public consensus on the diagnoses, worries and prefer-ences of policies:

Public perceptions on the housing problem

• The general opinion of the people from Barcelona is that housing constitutes a serious problem that entails growing social unease associated with the percep-tion that housing deepens social inequality and introduces exclusion risks for some collectives with limited resources, in particular young people at the age of emancipation and the elderly, or with special housing needs.

• The cause of the problem is related to the sharp increase in housing prices, and to the diffi culty or impossibility for having access to decent and affordable housing for a growing number of persons whose resources grow at a much lower rate than prices.

• There is a constantly increasing importance of the new housing needs connected to the new typologies of households related to emancipated young people who live alone, single parent families, one-person families, the divorced, non related couples or common-law marriages, families with few members, immigrants, households with various nuclei, people and households with specifi c housing needs (such as the households of the disabled), etc.

• There is also a perception that both the existing housing stock and the new supply do not respond to these new needs, both in their typology and size, associated with these forms of households.

• Great importance is given to the scarce amount of housing stock for rent, espe-cially social housing for rent.

Risks and public worries on housing

• The housing problem per se gives rise to worries about risks such as the possible “expelling” from the city of the residents with less resources and that exclusion and social polarisation phenomenon may be occurring, or even over saturation and occupation of substandard housing by immigrants.

• In the surveys the worry also appears of the possibility of real estate “mobbing” conducts occurring (especially with the elderly), or the discrimination of immi-grants in having access to housing for rent.

• Another type of worry is the possibility that a large number of empty housing ex-ists in the city. Nevertheless, as can be seen in Part III of the White Book, this type of worry appears more in the heart of the Consell de Ciutat than in the opinion leader and expert survey.

Public preferences on the city model and the way of understanding the right to housing

• In the surveys carried out in the process of the White Book, there is a widely shared public opinion in favor of an urbanistically compact city model, which is socially diverse mixed in its economic composition, in which the neighbourhoods play an important role in the social cohesion of the city.

• There is a social demand for reforming town planning regulations to favour reno-vation and the supply of new housing adapted to the new needs that the deep demographic, social and cultural changes are bringing.

• A public consensus exists on the need to distinguish the right to decent and af-fordable accommodation from accessing privately owned housing.

• Form the surveys, a wide discontent with the current form of awarding state subsidised housing (OPH) also arises, associated with fairness problems that, in some cases, the privately owned OPH presents, especially in private promotion. The majority of those surveyed declare to know cases of being awarded housing or usage of this housing that does not correspond with its social purpose.

• There is also a neglected social demand for the need to have or adapt housing for different situations. It is necessary to have more housing for different disabilities (physically “accessible”, i.e., that fulfi l the criteria of “visitability” to make it possible for wheel chairs to enter, or with acoustic or luminous systems in the event of sight or hearing problems), or for extreme social situations, such as sheltered housing for drug addicts or other collectives with a serious risk of social exclusion.

• Housing policy is perceived as one of the most important policies for preventing the risks of exclusion and segregation, and to guarantee social and territorial cohe-sion. In this sense, there is a wide public consensus in that public intervention must be directed urgently to constitute an affordable social housing stock for rent.

Our opinion is that these elements of coincidence in the perceptions of the people in Barcelona on the housing problem can be the starting point for a possible social pact on housing in Barcelona.

RECOMMENDATIONS

The terms of reference of the Mayor of Barcelona’s assignment for the elaboration of the White Book on Housing in Barcelona include presenting some recommendations that may be useful for the municipal administration both at the moment of facing the housing problem and for developing new approaches for policies to answer new housing needs in Barcelona.

These recommendations have been shared on the whole by all the members of the Group of Experts that have collaborated in writing the White Book. In this sense, we want to provide a group of suggestions based on the research and market analysis of housing in Barcelona carried out in the framework of the White Book, and which, summarised, are also included in the Executive Report.

We have brought together the group of recommendations that we set out below under the heading of two priority objectives and seven action lines, which together make up what could be defi ned as basic elements of an affordable housing model for Barcelona.

Housing policy, like any other policy, is not the automatic result of the analysis of the opera-tion of the market, but rather the combination of this analysis with the social assessments and political preferences and options of the people in charge of designing the policies. On our behalf, we hope that our research and recommendations can be useful, on the one hand, for all the social players involved in the housing problem and, on the other, for the authorities when designing and implementing the new municipal housing policies. The government of the city of Barcelona currently has, thanks to the Municipal Charter, a legal framework, which bestows it with articles 85 and 86 to establish the housing policies promoting both the actions of the different public administrations, and the coordination


with the private social agents. We believe that the 2004 – 2010 Barcelona Housing Plan, approved on 21 May 2004 by the Full Council of the Barcelona City Council, constitutes the fi rst step for the realisation of this commitment. We believe that the priorities and recommendations set out below constitute suggestions that take this Plan as a starting point and can enable the municipal authorities to consolidate an innovating model of affordable and sustainable housing in Barcelona.

a. THE TWO OBJECTIVES OF THE PRIORITY ACTION OF BARCELONA HOUSING MODEL

The housing policy of a consolidated city such as is Barcelona must concentrate its resources and efforts on two basic priorities. Firstly, providing decent and affordable accommodation to those citizens with the greatest affordability problems. Secondly, maintaining the residential function of the existing housing stock, particularly in those neighbourhoods suffering a greater degree of degradation. These two priorities can be the basic pillars on which to build a new Barcelona model of affordable and sustainable housing that gives content to the right to housing demanded by society at the beginning of the XXI Century.

As happened in the last Century at the beginning of industrialisation and with the large internal migrations, social transformations brought the demand for social rights, such as education. From the municipal sphere, this demand was answered by starting up a new state school model that established the bases of the right to quality education for the population most in need.

Today, at the start of the XXI Century, Barcelona emerges as a melting pot where the intense immigration fl ows associated with globalisation merge with the profound demo-graphic, social and cultural changes transforming the typologies of families and housing needs. In these circumstances, the city is facing up to looking for innovating solutions to guarantee decent and affordable housing for all its citizens, directing this municipal innovation capacity to promote a housing model that responds to the accommodation needs of the social groups with the greatest diffi culties for having access to housing at risk of social exclusion, whether for economic or social reasons, or because they have special housing needs.

a.I. Priority on citizens with less earnings and at risk of exclusion

1 25% of households in Barcelona have low incomes, with diffi culties not only to have access to privately owned housing in the free market, but also to general or special regime state subsidised housing. Affordable renting is the best residential option for this collective, according to the results of our study on the incomes of the city’s residents.

There are more and more people and families included in this group of very low incomes with diffi culties for having access to privately owned housing. Firstly, young people at the age of emancipation with precarious labour situations and without family help.

Secondly, the elderly who need sheltered housing, or those who in spite of being able to look after themselves do not have enough resources to pay for the housing and/or necessary renovation expenses to prevent falling into risk situations.

Thirdly, people with new housing needs, such as the divorced, single parent families, one-person households, people with special needs, and families with big needs, especially those with young children. In many cases, these new needs can lead to situations of exclusion, overcrowding or segregation due to diffi culties for having access to decent and affordable accommodation.

2 Housing policy must accentuate its selective dimension, directing its objectives and forms of action towards those persons and families with the greatest need for help and the risk of social exclusion due to housing.

Vaguely defi ned priorities can lead to economic ineffi ciencies and to social inequal-ity. Thus, a private owned, state subsidised housing policy (offi cially protected hous-ing - OPH), generally directed at young people has the risk of not helping those who really need it, whilst at the same time running the risk of transferring a patrimonial asset at a publicly subsidised price to young people who can really have, now or in the near future, their own resources to fi nance access to housing.

The studies included in the White Book indicate that in 2000, 25.5% of the young emancipated people in Barcelona did not pay any rent or mortgage for the housing in which they resided, a situation that refl ects that they either had housing or some type of family help. This piece of information forces housing policy to be selective with the social collectives it attempts to help, as well as with the instruments to do this, to prevent ineffi cient or unfair use of the public resources it uses.

3 The elderly with low incomes must constitute a priority objective in housing policy. Barcelona is a relatively more aged city than it should be, even when, for this same reason, the weight of the elderly in the future will be stable. Its numerical impor-tance, together with the increase in life expectancy and the fact of living, in many cases, in old housing with quality problems and the lack of basic services, makes this collective a priority group for decent and affordable housing policy.

Housing policy directed at the elderly with limited resources must include a se-lectivity criterion, distinguishing between those who have their own housing and those who rent, as we have indicated in the case of young people. In the fi rst group, privately owned housing can be used, without losing its ownership, to support the improvement of living conditions and quality of life in old age.

Innovating policies are required that enable these persons to use their housing to improve their living conditions in old age, without this signifying the loss of the ownership of their housing. We will refer to these policies below. In the case of the elderly who live in rented housing and with limited resources, housing policies must be more active, given that these persons are excluded from the market.

Housing model for BarcelonaTwo clear objectives for a housing model

AffordablePriority on people: a housing model that provides coverage for the needs of the population through affordable housing

Sustainable Priority on the residential function of buildings through the active promotion of renovation

Seven pillars to achieve it1 Social housing for rent

2 New system for awarding OPH

3 Public stock of land for residential use

4 Active promotion of renovation

5 Policies for a united city

6 Town planning and sustainable city

7 The metropolitan city and housing


4 Barcelona’s affordable housing model must start from the defi nition of an af-fordable housing criteria, expressed as the percentage of maximum income that a household included in the lowest 25% of income distribution in Barcelona must pay for housing expenses without seeing their fi nancial solvency jeopardised to attend to the rest of their needs, and at the same time, maintaining a certain capacity for saving.

In accordance with the practices of the fi nancial system and the recommenda-tions of international organizations, this fi nancial solvency threshold for families is situated in 35-40% of the incomes of households. This rate must be used to set the prices of social housing in Barcelona, both for sale and for rent. One of the studies included in the White Book calculates what must be the affordable prices for purchasing and renting state subsidised housing.

It we take into account the deprivation of the households at the lower end of income distribution, the special regime OPH for sale continues to compromise its possibilities for paying. A protected renting policy is much more suitable for this population, and therefore the weight of this typology must be increased in the public promotions of housing.

To watch over the situation of households in the most critical situation, inter-institutional coordination must be improved (social services must be connected to housing services), to prevent situations of eviction, as well as the increase and improvement of support resources to meet these situations.

5 In the most disadvantaged collectives by the current housing market situation, we fi nd the disabled. Affordable housing policies must contemplate all types of disabled people, increasing the amount of housing aimed at these persons. Visitability is a criteria that must be followed both in the building of OPH as free housing, and in the increase of the use of home automation (both in housing and public facilities) including mechanisms that make the daily life of persons with any type of disability easier.

In this sense, economic measure making the access of the disabled in OPH easier must be made more fl exible: i.e., a higher income and age limit and favouring the adaptations of housing to fulfi l the visitability or other related criteria with other disabilities.

a.II. Priority on the recovery of residential functions of the most deteriorated housing, buildings, and neighbourhoods

6 The renovation of the already built city allows for optimising the use of the exist-ing equity and a rationalisation of the limited land available for building to cover housing needs. For this reason, it must be the second basic priority of housing policy in Barcelona. With a relatively aged housing stock and with a structural land restriction that limits the growth of newly constructed housing, the renovation of the existing city is a basic part for reinventing the city, maintaining its residential functions and responding to the new housing needs.

When this residential function deteriorates, everything that makes the city and neighbourhood a place for meeting, culture and relationships is lost: commerce, public services, population density, diversity and social cohesion. For this reason, the renovation of the existing housing stock is the tool that allows for maintaining the residential function, maintaining the good use of the existing housing stock.

7 The renovation of the residential functions of the deteriorated housing, buildings and areas is a policy that fulfi ls the principles demanded by the new culture of cities: it is innovating, supportive and sustainable. It prevents new town planning

developments and land occupations that would otherwise be necessary to be able to provide access to housing to those persons who currently live without habit-ability conditions. Especially for the elderly in housing with structural defi ciencies and the lack of important basic services in their homes, with the risk of substandard housing or exclusion.

8 Two main aspects distinguish the different renovation policies of the centres of cities and impoverished areas. The fi rst observes the relationship between public and private initiatives; the second focuses on the objective of these renovation policies: they can be directed at improving public space and image (as measures to promote tourism), or, on the contrary, can be directed at fi rst and foremost having a bearing on the residential function, concentrating the initiatives on maintaining the proper use and habitability of the housing stock. This recovery of the residential function is not only a need capable of inverting the trend for the impoverishment of specifi c areas of the city, but that constitutes the best defence against the abusive tourist uses, at the same time as it being an activity with an undeniable economic and social profi tability. Renovation is the best guarantee in the long term for the protection and preservation of the architectural and cultural equity and is an effec-tive tool for providing an answer to new housing needs in a city like Barcelona.

9 The public authorities must encourage renovation, as it constitutes an evident case of what economists call a market failure. The amount of renovation to be carried out by the private sector on its own will be much lower that what is socially opti-mum in cities like Barcelona, with a large relatively aged housing stock. This is due to three reasons.

Social profi t from renovation is greater than its private profi t is the fi rst reason, because the loss, total or partial, of the residential function of the existing housing stock leads to the deterioration of everything –commerce, services, social diversity, population density-, that makes the interest of the residents for preserving it as a space for meeting, culture and relationships possible.

Secondly, because the social cost prevented with renovation is greater than the direct expense the public sector must assume when the inhabitants of houses declared in ruins have to be rehoused or moved due to the limited habitability of their housing or the impoverishment of the surroundings.

Thirdly, because in any event, the abandoned buildings or in ruins incur considerable public and private expenses, that are avoided with renovation. Thus the propping up and safety of the surrounding spaces expenses, loss of public and private capital gains due to changes in the social fabric, losses of taxes due the disappearance of commercial and production activities in the deteriorated areas, or the increase in public expense to prevent the illegal occupation (or “squatting”) and guaranteeing the safety in streets and public places.

All these social costs of the deterioration, total or partial, of the residential function of the existing housing stock justify the need for public intervention in this fi eld.

b. THE SEVEN PILLARS OF THE BARCELONA HOUSING MODEL

b.I. Creating a social housing stock for rent and promoting the private market for rent

9 The creation of a large public and private stock for rent is the housing policy tool that, taking into account current circumstances, would have the greatest capacity for responding to the accommodation needs of the social groups with the largest problems for having access to housing. As refl ected in the studies on prices and incomes in Barcelona included in the White Book, households in Barcelona in the


10% of lowest incomes are not in the condition to assume the economic effort that having access to privately owned state subsidised housing implies, not even in the special regime. Affordable renting is the only option that does not compromise the fi nancial solvency of these households with the lowest incomes.

10 On its own, the privately owned OPH supply cannot respond to the amount and diversity of new accommodation needs. From the research in the White Book, the conclusion is drawn that a signifi cant percentage of residents in Barcelona, and from new household typologies, do not have enough income to be able to have access to a privately owned OPH in the affordability conditions defi ned above. A higher presence of renting would help to be more fl exible in modulating these dynamic needs, related with young people in the age of emancipation, the grow-ing number of persons who live alone, the divorced and a varied typology of new households.

Housing policy must start from the principle that the obligation of public authorities is to guarantee the right of citizens to decent and affordable housing, rather than to privately owned housing. I.e., privately owned OPH creates fairness problems that council rented OPH does not have. In this sense, the promotion of council renting is the most suitable and fairest tool for materialising the right to housing. This option is widely shared. The debates on this in the Consell de Ciutat have refl ected this fact.

11 The construction on public land for residential uses must give priority to affordable social renting, defi ned as that that enables the population with the lowest income to dedicate a maximum of 35-40% of its income to renting, without jeopardising its capacity to respond to the rest of its needs. This rent must be especially directed to meet the needs related to the emancipation of young people, those of the elderly with limited resources and without their own homes, and the temporary situation related to separated couples, those suffering domestic violence and in unemploy-ment and low-income situations.

12 Municipal housing policy must intensify the constitution of a public managed, private or social, council rented housing stock on subsidised land, to fulfi l this objective. This rented public housing stock must be made up by promotions that are not very big and integrated in planning with other types of housing. This will help to prevent the creation of areas or ghettos specialised only in rented council housing.

13 Along with creating this stock, the public awareness must also be raised to reduce the cases of discrimination in the access to rented housing of the immigrants, for example promoting the mediation of social agents from the City Council.

14 It is necessary to legitimise renting as a stable and valid alternative to purchasing, especially for young people. For this reason, the rented social housing stock must be open to the population on the whole and be characterised by offering contracts with a medium-term validity, between 5 and 10 years. This period of time, in addi-tion to reducing the costs associated with the expectancy of having to frequently move house, provides time for the labour and family consolidation of the new households.

15 The state subsidised housing modality with the option for purchase, in accordance with an offi cial valuation, is an option that must be strongly promoted by the new housing plans. It is a private fl at regime, but constructed in a protection regime as they are built on public land, or from obligatory town planning surrendering.

16 An ambitious and innovating municipal housing policy must contemplate the creation, in the metropolitan area, of public land available for building to set it aside for the promotion of social housing for rent. As the repercussion of the land

is lower, the rent would also be lower than that of the market in the centre of the city, and also it would be possible at the same time to offer suffi cient profi ts to the business players -either public, private or social-, who take on the promotion and management of these rented residential stocks.

17 The intervention of non-profi t entities must be promoted in the city’s housing policy, fostering the social development companies, complementing the public and private development companies. Entities working in subsidised housing for specifi c collectives who are particularly marginalised must be favoured, making a reserve for them to have decent housing with spaces for workshops.

18 Market rented housing must stop being fi scally penalised in comparison with pri-vately owned property. Particularly, in as much as more than a quarter of the public cannot deduct any amount in the income tax for purchasing a home as they do not have enough income to be able to apply this tax deduction. There is a unanimous consensus amongst the experts, market operators and specialised public opinion that the current tax incentives for purchasing housing -that, furthermore, do not discriminate between new housing and second hand housing- distort the effi ciency of the housing market and present serious fairness problems. In the framework of the research carried out in the White Book, tax policy options have been analysed that would allow for maintaining the existing housing stock, cutting housing mar-ket prices.

To provide the real estate companies with incentives to develop, totally or partially, their activity in this segment of the rented market, which is currently neglected, a tax treatment favouring rented housing could be effective. The results would be very positive in terms of the professionalisation of this market segment.

Two measures would help to put the temporarily unoccupied housing onto the rented market: the legal security of the owners to receive the agreed rents and the speeding up of the tenants leaving when they fail to pay the rent. Without these measures, it is unlikely that private renting market be able to acquire the depth and amplitude that it has in other countries.

b.II. A new transparent and fair system for awarding state subsidised housing (Offi cially Protected Housing –OPH)

19 Although on its own OPH cannot resolve the current housing problem, increas-ing it has an important role in the stability and balance of the housing market in Barcelona and the cohesion of the neighbourhoods. To achieve this, the creation of mixed neighbourhoods must be given priority in two senses: the fi rst would imply balancing free housing and OPH. The second, parallel, an even proportion of privately owned and rented housing. In the case of the privately owned OPH, the general regime and arranged regime must be balanced. An objective could be 50% of free housing and 50% of OPH.

20 Arranged housing must play a more and more revitalising role in the city’s OPH. This typology offers an intermediate price between the free market and the OPH general regime (purchase price of around 250,000), which for the case of Barcelona allows for covering the needs of many households. Furthermore, it facilitates the support of the real estate sector with regard to the percentage of OPH forecasted in current planning.

21 It would be advisable to adapt the maximum sales prices included in the current protected housing plans to the conditions of the real estate of large cities. As has been concluded in the studies in the White Book, in Barcelona these prices are below those viable for carrying out OPH actions. This situation does not favour the offer of this segment. An increase in protected housing in Barcelona would


allow for a better balance of the market, giving it more stability and accessibility for everyone.

22 The OPH awarding system must be erected on a more transparent system that guarantees fairness in the distribution of these assets fi nanced with limited public resources. This is widely expressed demand by all the collectives consulted, as can be seen in the studies included in the White Book. The ideal tool can be municipal registration –that could cover in the future a potential metropolitan consortium on housing- of OPH applicants with public access.

Transparency must be guaranteed via the obligatory registration in the housing offi ces and via service’s web. This registration system and transparency, that guaran-tees the fairness in the distribution, must be applied in both the public and private protected housing promotions.

23 The establishment of a certifi cation system of the awarding process of state sub-sidised housing would be advisable, with a methodology equivalent to the ENAC, applicable to all the public and private operators participating in each and every promotion and distribution phase of this housing in Barcelona. This system must be applied both to the awarding of housing for sale, in any of the regimes currently in force, and in the management, control, and renovation of the tenants with the right to accessing affordable rented housing stock.

24 Promoting the real estate sector corporate social responsibility policies is also very important. A suitable tool could be encouraged with support agreements for new policies, standards and tools for awarding state subsidised housing and promoting affordable housing.

25 In any event, the housing built with public aid (both on public land and on private land aimed at OPH due to planning) must be preferably directed at those social sectors with diffi culties to accessing housing in the free market.

b.III. Formation of a municipal land stock for residential use

26 To have land at a reasonable price is the vault key of any affordable housing promo-tion policy, whether rented or privately owned. A good affordable housing policy cannot exist if there is not a good public land policy. Hence the third pillar of the Barcelona model of affordable housing must be the formation of a public land stock for residential uses.

27 In spite of being a very scarce asset in Barcelona, the municipal administration’s capacity to carry out urban land recovery operations must not be underestimated, based on the regeneration of deteriorated areas, changes in current uses and the renovation of the current housing stock, with the objective of adapting them to the demands and uses demanded by current needs. The studies and estimates carried out in the framework of the White Book show that these three initiatives have the capacity to create new land available for building and residential con-struction. In fact, Barcelona has carried out in recent years different operations of this type that, in general, have deserved the recognition of the experts and public opinion.

28 The modifi cation of the current general legislation on land valuation and compul-sory purchases is necessary and urgent to give a big boost to the public land equity. Legislative and regulation changes are especially important, directed at reducing the terms of those legal proceedings that would provide quick public availability of land (compulsory purchased or purchases), to set it aside for state subsidised housing, because of its public interest and basic service condition for citizens, according to art. 47 of the Spanish Constitution.

29 The recovery of certain fl ats that are already in the selling phase, using the Ad-ministration’s right of pre-emption regarding the borrowing entity are also, if necessary, the heirs, could favour, year after year, the constitution of a municipal stock of council housing. The establishment of a pre-emption right in favour of the Administration in the transmission of properties (in certain events and prevalued circumstances) is, therefore, one of the tools susceptible to increasing the residential use municipal land and giving the city a rented council housing stock, especially in those neighbourhoods with the biggest need for rented housing.

30 The Municipal Charter of Barcelona, that can widen the City Council’s leeway,

makes easier to obtain new resources derived from the participation in state and autonomous taxes which should be used to the formation of municipal public land equity.

b.IV. Active promotion of renovation from the municipal administration

31 In a city like Barcelona, with a large stock of relatively aged housing, renovation has a big capacity to increase accommodation, through the adaptation of the old housing to new uses and needs brought by the demographic, social and cultural changes we are living. This is why renovation is another of the basic pillars of the new affordable and sustainable housing model of Barcelona, as it allows for the optimisation of the use of the already built real estate equity and a rationalisation of the use of the scarce land available for building existing in the city.

The social and economic benefi ts of renovation are tangible and immediate: it

increases the quality of life of the residents in deteriorated buildings and areas, prevents the uprooting of the residents (that, otherwise would perhaps have to move to other neighbourhoods), maintains the city lived in at the same time as it can continue to preserve its architecture, its functions and the survival of the public spaces as a place for meeting, culture and relationships.

Against these evident and immediate social and economic benefi ts, the renovation costs are low and acceptable, for both the private and public sectors. Firstly, because in many cases what housing and buildings need to be adapted to new uses is a small renovation. Secondly, because the social cost avoided with the renovation is higher than the direct cost that the public sector would have due to having to rehouse the population in other housing. Thirdly, because, in any event, the abandoned buildings or in ruins prompt considerable expenses and losses of income, both public and private.

It is about, in general, facilitating small renovations, in addition to those aimed at the renovation of water or plumbing facilities or networks, installation of lifts and insulation components to prevent noise and humidity. The existence of a large stock of privately owned housing, occupied by the elderly who live alone or in couples (often in fl ats with structural and habitability defi ciencies), require innovating renovation policies that act from different aspects: Soft loans for reno-vating fl ats where elderly people live, or subsidies, in some cases non- recoverable, for installing lifts.

32 However, what makes renovation a more effi cient policy, from a budgetary point of view, is its opportunity cost in relation to the alternative of providing new housing. Many of the applicants for subsidies for the renovation programmes are below the income threshold required for having access to council housing. Therefore, from the budgetary point of view it is more effi cient to help renovation than prov-ing new state subsidised housing. The cost of building new housing -that implies obtaining new land, its building in the strict sense, the provision of the necessary infrastructures, town planning, streets, services, gardens, schools, social centres, health centres, police, public transport and, fi nally ordinary maintenance-, is much higher than the cost per square metre of renovated construction.


33 Another important action fi eld for public housing policies in Barcelona is the pri-vately owned property occupied by one or two elderly people in buildings in which the surface area of the current homes is higher than 100 m2. In the studies included in the White Book, it is estimated that there are approximately 11,000 privately own properties of over 100 m2 in Barcelona where people over 65 years of age live alone or in couples.

The municipal Administration, through the suitable tool, could play an active role in renovating this type of housing, by mutual agreement with its owners. Thus, the administrations can commission the renovation and subdivision of this typology of housing, and obtain in return two homes of 40/50 metres that would be com-mercialised in the municipal rented housing stock.

With this type of renovation actions, two different objectives are achieved. Firstly, improving the habitability conditions of the elderly without them having to change neighbourhood. Secondly, the increase in typologies of housing in the municipal stock, with a category of 50 metres, adapted to the new needs (related to young people in the age of emancipation, with the growing number of persons living alone, the divorced or with the diversity of new households that are emerging). Thirdly, favouring social cohesion in the neighbourhoods, with the mixing of popu-lation of different ages.

34 It would be advisable to foster renovation via a policy of tax incentives and fi nancial aids. These tax and fi nancial advantages must be directed fundamentally to make the renovation directed at renting prevail, more than directed at sale, and especially for social renting. This proposal could favour the entry onto the market of renting the empty housing in Barcelona, although this is a very small number of fl ats that would not affect the city’s problem (the data demonstrates that the fi gures offered by the INE on empty housing are far from the truth).

35 The application of reduced VAT, 7%, in small renovations –which does not affect the structure and façade of the buildings-, is essential to promote the renovation of buildings, especially when it is dedicated to renting. Reduced VAT is only applied in those cases where the tax inspection considers structural renovation necessary –which affects the basic structure and façade of the building-, whilst 16% VAT is applied in small renovations, which are the most frequent and necessary to adapt old housing to the new social uses (such as the renovation electricity or gas installations, the installation of lifts, the renovation of bathrooms or kitchens), or the inner subdivision, without affecting the structure, of large homes to convert them into smaller homes and adapt them to the new uses and new housing needs.

Furthermore, this 16% VAT is a direct cost in the renovation, as it cannot affect the rent. This considerably raises the cost of the renovation and discourages individuals. The result is a level of renovation under what would be effi cient, both from a point of view of preserving the housing and adapting it to current uses.

36 The regulatory town planning criteria of the renovation must distinguish between the essential and complementary criteria. It seems reasonable to think that it is better to have partially renovated buildings, even when they do not totally fulfi l all the details of the municipal bylaws, than to continue with obsolete buildings which are in a bad condition and with deteriorated areas. I.e., the essential criteria that should be compulsorily fulfi lled in all the cases is not the same as those that it would be advisable to fulfi l whenever possible. Town planning pragmatism is very necessary if the renovation is to favour affordable housing. The density coeffi cients must be adapted to the new social reality of the city and to public preferences for a compact and diverse city.

Renovation must receive a differential treatment compared to newly built housing. A single renovation regulating model cannot serve for the diversity of buildings and urban areas existing in Barcelona, built in different periods, with different criteria and that respond to very different social needs and demands. Without this relaxation of the regulations, renovation will have trouble being successful. This demands for adapting both the municipal bylaws (adapting them to the diversity existing in the city) and the legislation in general.

37 Renovation must be an active policy of the municipal authorities, with specifi c tools and with the support of the other social agents involved. For renovation to be developed effectively and generate these benefi ts, the existence of public aid programmes is not suffi cient.

An active renovation policy on behalf of the municipal Administration can also be a very effi cient tool for, on the one hand, putting housing onto the market that is presently empty or abandoned due to the lack of habitability conditions or because it is deteriorated, and, on the other hand, for identifying and eradicating current situations of overcrowding, and those that could occur if a policy of this type is not developed.

38 Promoting the functions of the Renovation Offi ce can be a suitable tool for this public activism to carry out a direct task of identifying the housing and buildings to be renovated, that is capable of motivating individuals to do it and which ac-companies them throughout all the administrative and other types of labyrinths that an individual or development company fi nds when they want to renovate.

39 A Renovation Offi ce must ensure that nobody is rejected however incoherent their plans are in connection with the current regulations. It is precisely in the preliminary phase of the renovation work when these plans must be redirected, with a sincere and intelligent dialogue on the problems and particular prospects, that provide coherent solutions in the framework of town planning regulations with fl exible criteria, has we have indicated above.

The promotion of the Renovation Offi ce, or in a wider sense, the network of of-fi ces of this nature distributed around the city, is not only a question of technical resources, but fundamentally of political intentions. Only combining political com-mitment with technical and human resources will it be possible for individuals to trust this Offi ce and for more and more individuals to emerge willing to collaborate in the recovery of the city improving their own housing and buildings.

40 An innovating tool linked to this Offi ce can be the creation of a Renovation Teaching center in collaboration with the and Architect Schools and Associations, directed at training technicians specialised in renovating old buildings and housing, who know the techniques and materials that are better adapted for these types to buildings (built in many cases with simple materials that have little in common with those used nowadays). For the Renovation Offi ce to be an effi cient advice and support tool for individuals, it must have complementary innovating tools like this that accompany and make the renovation strategies effective. The contribution of the center would be essential for the maintenance and recovery of the old residential patrimony that, if this was not case, would sooner or later be replaced by new works, and would in this way amplogy the tension between the limited land available for building and the demand for new housing.

41 The creation and maintenance of a system of authorised companies for this type of works, very different to new work building, is another necessary instrument to help the renovation strategy to use all its generation capacity. These companies must promise to accept the valuations and budgets of the work carried out by the Renovation Offi ce, starting from a work unit price table approved by the municipal authorities.


42 The constant collaboration and the dialogue between the Renovation Offi ce, the specialised technicians and authorised private companies allow for establishing a code for understanding that will facilitate comprehending and implementing the most appropriate technical solutions. Thus, the public private collaboration will facilitate the social acceptance of the rehabilitation, as it will make individuals feel safe to get involved with the recovery of the residential patrimony of the city.

b.V. A policy of a compact and mixed city, united from the neighbourhood, that avoids exclusion and segregation risks

43 The residents of Barcelona show a clear preference for a compact and mixed city model, in which the neighbourhoods appears as the desired area for meeting, culture, neighbourhood relationships and intergenerational solidarity. This desire is an expression that shows how the citizens want to make the right to housing compatible with the right to the city and the services that it offers. This demand is particularly intense in the case of the elderly, as the studies included in the White Book show. Barcelona can, and must, be very innovating in this fi eld.

44 Barcelona’s affordable and sustainable housing model must fi ght against seg-regation and promote social cohesion from the housing policy. It has to make neighbourhood life at the same time as making housing. The neighbourhood is the sphere capable of integrating different social groups and it is necessary to ensure that the neighbourhoods maintain a certain diversity and the indigenous social fabric does not end up disappearing due to housing reasons.

45 It is necessary to link the housing needs of the elderly without breaking their roots with the neighbourhood where they live, promoting the construction of sheltered housing for the elderly in neighbourhoods where the relative weight of this seg-ment of the population is very high, such as, for example, some areas of Ciutat Vella and Gràcia. These new buildings of sheltered housing must not consume more land, but must be located in released pieces of land (either from demolitions or from the renovation of old buildings).

46 The elderly have to be able to have access to the announcements of this sheltered housing even when they own a fl at. This is why they have to look for innovating formulae that reconcile this right with the supportive obligation of contributing with their home to the social problem of housing. The solution could be that the person or family with privately owned housing changed to sheltered housing and put, at the same time, the privately owned housing in the council renting market.

Another possibility is the temporary and conditioned surrendering (without los-ing rights to property and transmission) to an offi cially protected rented housing agency with public guarantees, managed by the City Council or other public or private institution that could be created. On the one hand, in this way, the con-sumption of land for newly constructed housing would be avoided, and on the other the function of housing as a usage asset will be reactivated (as this housing, on being occupied by younger people, satisfy a greater residential need than when the are occupied by the elderly).

47 The offer of sheltered fl ats for mixed use, for young people and the elderly, as a collaboration and intergenerational solidarity mechanism, is another innovating element of the Barcelona housing model. It would also constitute a way of making a neighbourhood with housing.

48 Promoting the lifetime mortgage is also a necessary mechanism to guarantee the maintenance of the quality of life of the elderly in a situation with limited resources but have their own privately owned housing. To carry this out, it is necessary that

all the administrations contribute to giving social legitimacy and legal security, at the same time as promoting the lifetime mortgage in tax terms.

49 In the same way as lifetime mortgages can be given to the elderly, loans could be given to young people with potential future income (as in Denmark), controlled by the Treasury, that would be started to be returned when these young people started to earn income. This would facilitate the cultural change to renting, as, in parallel, this measure could be connected with the drive for young renting at low prices.

50 Creating an intergenerational housing coordination fi gure would be an innovat-ing action with which parents and children who live separately in privately owned housing could receive support from the Administration, if they decided to live together and release one of the two fl ats. The purpose of this fi gure would be to favour putting onto the market privately owned fl ats now occupied by the elderly who want to live with their children, either because they have special needs or because they live in fl ats with shortages. Public support for this fi gure can go from aids for maintaining elderly parents, tax exemption for the property tax of the fl at where they live, soft loan for renovating the fl at where parents live, tax exemption for renting the fl at they leave empty, or the suppression of inheritance tax in these situations.

51 Finding a new balance between residential and productive uses due to the limited land existing in the city in a compact and mixed city policy is one of the preferences refl ected by the citizens of Barcelona consulted in the drawing up of the White Book. In the last ten years, nearly 250,000 jobs have been created, without this increase being compensated by the increase in new housing which has been fi ve times less. This tendency is not sustainable for a city like Barcelona.

The sustainable city model must act, on the one hand, looking for an economic model in which quality is more observed than occupation in the productive uses of the land (greater generation of added value per person occupied) and its quantity (number of jobs created by the new productive activities). On the other hand, this would allow for a better distribution of the pressure of the demand on the different segments in the real estate sector.

Limiting the awarding of new construction licences for certain tertiary uses es-tablishing a revisable temporary moratorium and, in parallel, favouring residential promotion could be the tool to gradually fi nd this balance between residential and productive uses of land. At the same time possible coexistences of areas of facilities or commercial uses must be analysed with others of protected residential areas aimed at collectives with a low purchasing power –young people, the elderly, large families- and collectives with special mobility needs (or other physical limitations). The limitation of tertiary uses could allow for, in specifi c justifi ed situations, the exploitation of ground fl oors or mezzanines for residential uses in justifi ed and selective situations, especially in the case of the elderly or people with mobility limitations or other physical limitations.

52 This compact and mixed city model, which the majority of citizens in Barcelona prefer, is reconcilable with a city that maintains high standards of quality and comfortable housing, at the same time as it preserves the value of its architectural patrimony. The value of the city is found in the balance between the urban func-tions to make it habitable and its capacity to provide decent living conditions for all the people who live there, ahead of, even, the architectural value of the buildings which, in any event, we want to preserve.


b.VI. Town planning control and environmental and social sustainability of the city

53 A town planning policy directed at facilitating the recovery of the residential func-tions of the city, even before the strict protection of the stone, the buildings and the scale and proportion of the existing architecture is basic because it can support the affordable housing policy advocated in these recommendations. The sustain-ability of the city cannot only be preached from its architectural or environmental dimension, but has to be preached from the perspective of the preservation of the social fabric that makes up the city (and of the residential functions of the already built city).

54 Sustainable town planning is closer to the policies of regulation and planning control than to the administration of the cultural patrimony. Sustainable town planning, that makes possible renovation programmes, not only allows for the recovery and balance of the urban functions, but also the improvement of the liv-ing conditions of its inhabitants, and so avoids new town planning developments and new land occupations which on the contrary would be necessary to provide access to housing for those who presently live without habitability conditions.

55 Housing policy and town planning policy need more than ever to head towards the future together. For this reason, the town planning of the city (both the General Plan and the Special Plans) must include in their parameters the consequences derived from renovating existing housing. The planning must be capable, there-fore, of reconciling an adequate protection of the classifi ed buildings (defi ning the intervention conditions for each classifi cation level) with the need for recovering the residential functions of the existing stock in accordance with the current uses. On the contrary, the renovation policies mentioned in the previous section would not be very successful.

56 Town planning control must establish intervention formulae on historical build-ings that allow for renovating their comfort and habitability conditions, without changing the identity parameters that make have made it worthy of protection. An form of intervention has also to be facilitated that moves between total renovation –that entails the systematic emptying of buildings- and intervention guided by strict preservation criteria, that often prevent the updating and putting into use of these buildings. The interventions must be carried out maintaining the constructive logic of these buildings, looking for a better economy in works, but always in the framework of the classifi ed protection levels.

57 An intermediate channel between total renovation and strict preservation, would allow for responding to the change occurred in the housing concept in recent years. A change associated with the new housing needs that the intense demographic, social and cultural transformations we are living entail. If we use the “accommoda-tion” concept instead of the “housing” concept (as we have understood it to this moment in time), old buildings, especially those in the historic city centres, has in no way become obsolete.

There are more and more couples without children, people who live alone, tempo-rary and common law marriages that need a space to live in. Customs have also changed and the use of rooms is more and more complex: people study or receive their friends where they slept before, and they eat in a less organised fashion. There is room for all of this in the old city, and the buildings we want to preserve can suitably fulfi l many of these functions without the need for distorting their typologies and the structural systems. It is about functional adaptations to the new uses, without expecting a fi nal state, but that the renovated buildings can be modifi ed in this way without big costs in the future by means of simple and cheap interventions to adapt them again and to continue living in them.

58 Housing policy and town planning policy are the pillars of a new city culture, as they allow for both a rational use of the existing land and a renovation of the city, and therefore they have to act together coherently. Promoting a policy of more city density is possible with a town planning control and renovation that allows for restructuring large fl ats into several smaller homes and adapting them to the current uses and needs of the people living in the city. For this reason, town plan-ning control has to facilitate renovation. In view of the new work, when coherent and rational the heights must be allowed to be levelled, in accordance with the maximum heights established for each area.

Town planning control must be directed at the coexistence of different models or typologies of housing, avoiding unnecessary costs and favouring the adaptation of the regulations to the preferences of the different demand segments. It is about making a mix of residential uses and typologies possible that back up the preference for a compact, diverse and socially united city.

59 It is necessary to have rented fl ats of around 40-50 m2 of usable space, located in not very big buildings, that facilitate social integration in addition to sustainability and energy effi ciency to be able to respond to the changes that the typology of households in Barcelona is undergoing (from traditional marriage to the new forms of family (from 4 to 2.2 members). The new typology and architecture of rented and privately owned OPH, has to respond to these new needs, at the same time as maintaining the adequate standards of housing quality and both environmental and social sustainability.

60 The improvement in town planning management is an essential tool for recover-ing land for residential uses and for speeding up renovation. Communication and collaboration between administrations, and between the latter and the real estate development sector, both private and public, is essential for improving the ef-fi ciency of the whole process. The participation of all the sectors involved and the coordination of the public administrations constitutes one of the basic dimensions of the sustainability of the city. Without these public consensus and institutional collaboration processes, it will be diffi cult to move ahead.

b.VII. The metropolitan city and housing

Barcelona is not, nor can be now, a residential system capable of satisfying on its own all the residential preferences and strategies of the people throughout their life cycle, which is becoming longer and more complex. For this reason, the seventh pillar of Barcelona’s affordable housing model must be the metropolitan city.

61 The city is no longer only the municipality of Barcelona, but the metropolitan city. On many occasions, as when we talk about the risk of Barcelona expelling part of its population towards the outskirts (for price reasons or from own free will), this new reality is not considered. It is this wider metropolitan framework that is the reference to be taken from now on for facing up to the housing problem.

It is this metropolitan sphere where the innovating initiatives of the public au-thorities of the city of Barcelona are possible, such as the purchase of public land available for building aimed at promoting social housing for rent for residents in Barcelona, as we have suggested in point 1.

62 As far as the residential system of reference in Barcelona is already the metropolitan sphere, it is necessary to improve mobility inside the metropolitan area. When the dimension of the city increases, transport becomes a basic pillar in housing policies. Only this way will it be possible to reconcile the residential preferences of each citizen with their labour needs or opportunities.


Improving the quality and geographic coverage of the underground and local train lines would make access and exiting Barcelona quicker and easier. It is especially necessary to confront as quickly as possible all of the underground line 9, from Can Zam/Gorg to the Aeroport/Zona Franca, as well as the Castelldefels to Cornellà local train line.

The prolongation of line 2 to the Fira and the Aeroport, as well as the rest of the prolongations of the existing lines, that appear in the PDI 2001-2010: line 1 to Prat and Badalona, line 3 to Trinitat Nova, line 4 to Sagrera, line 5 to Vall d’Hebron and line 8 of the Ferrocarrils de la Generalitat de Catalunya (FGC) to the centre of the city of Barcelona.

It is also essential to improve access to the regions of Vallès Occidental, Baix Llobre-gat and Anoia with the FGC lines, and the access to Vallès Oriental, Osona, Maresme and Garraf with the RENFE lines, improving in both cases the amount, frequency and speed of trains.

63 It is necessary to seriously consider the pressing matter of a common authority for housing, land, and mobility planning and management in the metropolitan area of Barcelona, where there is room for intermunicipal solidarity. The analyses of these problems in Barcelona, inevitably and logically leads to situating the housing prob-lem in the natural sphere of the metropolitan ring. Only this way will it be possible to coordinate and manage the housing activities of the different administrations in the entire urban conurbation of Barcelona more rationally. An action of this nature demands carrying out an in-depth revision of the Metropolitan General Plan, or re-writing it, to adapt it to the new changing realities and needs that emerge from the deep transformations being undergone by society at the start of the XXI Century. Thus, the creation of the General Metropolitan Housing Plan could be considered, which includes, amongst other matters, an inventory of the housing to be built (both public and private) depending on the needs in each given moment.

ADDITIONAL SUGGESTIONS

Amongst the terms of reference of the White Book, we do not fi nd recommendations that go much further than the areas of competence closer to the municipality, but even so we want to suggest that it would be wise if banks and savings banks, as well as the fi nancial authorities, moderate the policy of awarding mortgage loans with very long terms for purchasing housing. This mortgage policy creates a false appearance of solvency of the families and contributes to raising housing prices.

It is also advisable to support measures that bestow the credit entities with incentives to facilitate the creation of programmes where the young people in precarious work situations can have the same possibilities for accessing privately owned housing as other collectives with a more stable occupation. This laxer credit policy favouring the young-est segment of the population is compatible with the moderation of the very long-term indebtedness policy we defended in the previous point.

It is about the loan policy, at the same time as limiting the risk derived from the exces-sive prolongation of the period of the mortgage loans, being more selective in providing support for the social groups with the greatest affordability problems derived from the work market trends. Without a doubt, the creation of specifi c credit lines for young people implies an increased risk for the fi nancial entities. Nevertheless, there are acceptable formulae for reducing and covering this risk.

In this same type of considerations directed at reducing the risk of mortgage indebtedness and at relieving the pressure of the demand on housing prices, it would be wise to create

saving alternatives with tax benefi ts similar to those for purchasing housing, in such a way to allow for channelling the majority of the money that is currently directed at purchasing housing for savings and investment reasons to alternative assets.

FINAL SUGGESTION

The writing of the White Book on Housing in Barcelona, to which these recommendations belong, has been backed up on a participative process and a search for consensuses, as wide as possible, between the different social and public players on different aspects of the housing reality and, especially, of the problem of its affordability on behalf of the most needy social collectives. We think that this diagnosis and analysis participative process only constitutes the starting point. In the future, it may be advisable to carry on the room for debate, analysis and consensus with the establishment of a Housing Observatory in Barcelona and in its metropolitan area.

The updating and follow-up of the data used in the White Book on desegregated dis-tribution of incomes, housing prices, affordability per income, age and neighbourhood segments, in addition to the population dynamics per neighbourhood data, can be a very useful tool for the people in charge of housing policy. Furthermore, the participative process that has supported this White Book could be the embryo of a public pact, that would permanently constitute the base for participatory and consensus policies and to be applied in housing matters in the city of Barcelona.

72314 72314 CATALA-- - Barcelona · 2015. 7. 23. · de l’Habitatge ENRIC REYNA President de...

Documents

Transcript of 72314 72314 CATALA-- - Barcelona · 2015. 7. 23. · de l’Habitatge ENRIC REYNA President de...