La Purga de la Hipoteca

Paulina Carreo

Sergio Henriquez

Introduccin

A modo de introduccin, sealaremos que debemos circunscribirnos a una

determinada situacin, para efectos de la exposicin que sigue: Un juicio ejecutivo, por el

cual se realizar una determinada finca, sobre la cual existen varios acreedores hipotecarios.

Dentro de estos mrgenes se desarrollar este trabajo.

Purga de la Hipoteca

Concepto:

Es una manera especial de extincin de la hipoteca y opera cuando una persona

compra un inmueble hipotecado en pblica subasta (compra venta forzosa) que se efectu

para la realizacin del bien, habiendo el acreedor hipotecario ejecutante citado a los

restantes acreedores hipotecarios y habiendo transcurrido el plazo de emplazamiento entre

la citacin y el remate.

Efectos:

Cumplindose los requisitos sealados en el concepto, los acreedores hipotecarios

se pagarn con el precio de la subasta.

Las hipotecas se extinguen, por lo tanto el tercer adquirente del bien subastado lo

adquiere libre de hipotecas.

Los crditos, o parte de ellos, que no alcancen a pagarse con el producto de la

realizacin del bien, subsisten, pero sin la garanta hipotecaria.

Relacin entre el artculo 2428 del Cdigo Civil y el artculo 492 del Cdigo de

Procedimiento Civil.

El artculo 2428 C.C. seala que "La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la

finca hipotecada, sea quien fuera el que la posea, y a cualquier ttulo que la haya adquirido.

Sin embargo, esta disposicin no tendr lugar contra el tercero que haya adquirido la finca

hipotecada en pblica subasta, ordenada por el juez.

Mas para que esta excepcin surta efecto a favor del tercero deber hacerse la subasta con

citacin personal, en el trmino de emplazamiento, de los acreedores que tengan

constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales sern cubiertos sobre el precio del

remate en el orden que corresponda.

El juez entre tanto har consignar el dinero."

El artculo 492 C.P.C. seala que "Si por un acreedor hipotecario de grado posterior se

persigue una finca hipotecada contra el deudor personal que la posea, el acreedor o los

acreedores de grado preferente, citados conforme al artculo 2428 del Cdigo Civil, podrn,

o exigir el pago de sus crditos sobre el precio del remate segn sus grados, o conservar sus

hipotecas sobre la finca subastada, siempre que sus crditos no estn devengados.

No diciendo nada, en el trmino del emplazamiento, se entender que optan por ser

pagados sobre el precio de la subasta.

Si se ha abierto concurso a los bienes del poseedor de la finca perseguida, o se le ha

declarado en quiebra, se estar a lo prescrito en el artculo 2477 de dicho Cdigo.

Los procedimientos a que den lugar las disposiciones anteriores, se verificarn en

audiencias verbales con el interesado o los interesados que concurran."

Lo que se deriva de la relacin de estos dos artculos, es un detalle de suma

importancia, puesto que el caso que plantea el artculo 2428 del Cdigo Civil, plantea que

el acreedor hipotecario ejecutante es el de primer grado, o de mayor preferencia. En esta

situacin, los dems acreedores hipotecarios de grado posterior, citados legalmente,

debern pagarse sus crditos con el producto de la realizacin de la finca, ,asistan o no a la

audiencia en que se discutir verbalmente los intereses de cada acreedor hipotecario. En

cambio, cuando hablamos de la situacin a la que se refiere el artculo 492 del Cdigo de

Procedimiento Civil, nos estamos refiriendo a la citacin que realiza el acreedor hipotecario

de grado posterior, caso en el que, citados legalmente los dems acreedores hipotecarios

(preferentes y posteriores), aquellos acreedores que tengan preferencia podrn optar a una

de las siguientes alternativas:

1. Pagarse con el producto de la realizacin de la finca hipotecada (con todas las

preferencias que le corresponden).

2. Negarse a solventar sus crditos con el producto de la realizacin de la finca hipotecada,

haciendo as subsistir sus respectivas garantas hipotecarias.

La opcin que tienen estos acreedores preferentes respecto de la situacin sealada en

el artculo 492 del Cdigo de Procedimiento Civil, no la tienen los acreedores hipotecarios

de grado posterior al que realiza el bien hipotecado. Tampoco lo tienen ningn acreedor

hipotecario de grado posterior en la situacin sealada en el artculo 2428 del Cdigo Civil

(y es lgico, puesto que el acreedor hipotecario ejecutante a que se refiere, es el de primer

grado).

Orden de prelacin entre los acreedores hipotecarios.

Tercera de prelacin:

Es la intervencin, en el juicio ejecutivo, de un tercero que pretende ser pagado

preferentemente con el producto del remate o venta forzada.

Cuando los terceros de prelacin, en este caso acreedores hipotecarios, son ms de

uno, el modo en que se pagan con el producto de la realizacin del inmueble hipotecario

ser de acuerdo al grado de preferencia que estos tengan en relacin con sus hipotecas.

El grado de preferencia de las hipotecas est dado por el orden cronolgico en que

fueron inscritas en el respectivo registro del conservador. As se desprende del artculo

2477 inc. 3 del Cdigo Civil.

Hiptesis respecto de algunos matices de la Purga de la Hipoteca.

Revisaremos un caso en que existe controversia respecto de la interpretacin del

mismo, y una situacin en la que no hay controversia, pero que sirve para aclarar un efecto

importante de la purga de la hipoteca.

1. La citacin a la que alude el artculo 2428 del Cdigo Civil.

a) La citacin que debe realizar el acreedor hipotecario ejecutante a los otros acreedores

hipotecarios, debe llevarse a cabo en un plazo anterior a la realizacin del bien hipotecado

equivalente al trmino de emplazamiento para la contestacin de la demanda en el juicio

ordinario de mayor cuanta, en virtud de los artculos 258 y 3 del Cdigo de Procedimiento

Civil.

Esta tesis es sostenida por el profesor de la ctedra de Derecho Civil III de la Universidad

de Chile, don Vctor Vial, segn consta en apuntes de clases.

Tambin es sostenida por Ral Espinosa Fuentes en su "Manual de Procedimiento Civil, El

Juicio Ejecutivo (pg. 164)".

b) La citacin que debe realizar el acreedor hipotecario ejecutante a los otros acreedores

hipotecarios debe llevarse a cabo en un plazo cualquiera, o sea, el indispensable para poder

comparecer antes del remate. Esto en virtud de que no se trata de un juicio ordinario, sino

ejecutivo, y adems por que el artculo 2428 del Cdigo Civil al referirse a dicho plazo, no

especific si era un trmino de emplazamiento ordinario o especial del juicio ejecutivo, o

sea, del plazo para responder a las excepciones, de todo lo cul se desprende que

hacindose la citacin con antelacin a la subasta, se llenan los requisitos establecidos por

el artculo 2428 del Cdigo Civil.

Esta posicin la sostienen algunos autores, como lo seala don Mario Casarino Viterbo en

su "Manual de Derecho Procesal Civil, tomo IV (pgs. 173 y 174)".

Tambin es avalada por una sentencia de la Corte Suprema, del 27 de Noviembre de 1929,

segn consta en el "Repertorio de Legislacin y Jurisprudencia chilena del Cdigo de

Procedimiento Civil", tomo III, pg. 169.

2. Qu sucede cuando no se purga la hipoteca y el inmueble de todas formas es

vendido en pblica subasta?

Las hipotecas no se purgarn cuando el acreedor hipotecario ejecutante no realice la

citacin personal, segn prescribe la ley, a los restantes acreedores hipotecarios.

En el evento de que de todas maneras se venda la finca a un postor, ste la adquirir

con todas las hipotecas subsistentes al momento de que el tercero adquiera el dominio del

inmueble hipotecado y, por lo tanto, los restantes acreedores hipotecarios pueden hacer

valer sus garantas y rematar nuevamente el inmueble, subrogndose el tercero que adquiri

en el primer remate en los derechos del que fue acreedor hipotecario en ese remate y se

pag con la realizacin del inmueble.

En consecuencia, el tercero que adquiri el bien hipotecado tendr todas las

preferencias del acreedor hipotecario a quien subroga. Esto se desprende del artculo 1610

N 2 del Cdigo Civil.

El tercer adquirente tambin puede evitar el remate del bien raz, pagando el crdito a

los acreedores hipotecarios, subrogndose as por el slo ministerio de la ley en los

derechos de los acreedores, en los mismos trminos que el fiador, segn se puede

desprender del artculo 2429 inc. 2.

Efectos de la citacin a que se refieren el artculo 2428 del Cdigo Civil y el

artculo 492 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Una vez citados los acreedores hipotecarios de forma legal (personalmente, segn el

artculo 40 Cdigo de Procedimiento Civil), stos tendrn como carga el asistir a una

audiencia en la cual, sin mayores formalidades, discutirn las bases del remate, las posturas

de ste y defendern sus respectivos derechos. En el evento de que no asistan a la antes

dicha, se entender que dicho acreedor acepta pagarse con el producto de la realizacin de

la finca hipotecada.

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