182.ANLISISDEPREFACTIBILIDADDELPROYECTOINMOBILIARIOEn un sector tan dinmico como el de la construccin se presentan numerosos cambiosen su oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes como laeconomainternayexterna,loscambiosenloshbitos,necesidadesyrequerimientosdelcomprador de vivienda, y hasta por efectos del comportamiento de la competencia. Esporestoqueesmuyimportanteidentificarlastendenciasycomportamientosactualesyfuturos de este mercado, para mediante la adopcin de nuevos enfoques cambiar elaccionarypoderafrontarlosnuevosretosquesepresentan.Para una ciudad grande como la ciudad de Quito, con un crecimiento estable y unmercadodelaconstruccinmuyamplio,estoscambiosafortunadamentenosepresentande manera muy brusca, y son relativamente visibles. Sin embargo, y como se haanticipado,estonoquieredecirquelasestrategiasparasercompetitivosutilizadasenelpasadoseanunabuenaopcinenlaactualidad.Porlotanto,sehaestudiadolasnuevascaractersticas, aspiraciones y conductas del comprador de vivienda, para al analizarlasdarrespuestasdediseoquepermitanofrecerunmejorproducto.2.1.UBICACINElterrenoparaelproyectoConjuntoResidencialVayezEinsteinseencuentraubicadoenlaparroquiadeCarceln,sectorelEinstein.Enlapartenortedelaciudad,estesectorsecaracterizaporestarenaltocrecimientoconunentornoinmediatoresidencial.19FIGURA2.1.UBICACINDELTERRENOENEVALUACIN.Fuente:GoogleEarth.Elaboracin:AlfredoD.JcomeComo se puede observar en el mapa, el terreno en mencin se encuentra hacia la parteoeste de la Av. Diego Vsquez de Cepeda y al estar cercano a una importante rea conpendientenegativaunapartedelterrenotienevistahaciaelnoroestedelaciudad.2.2.ENTORNOLa zona donde est ubicado el proyecto se encuentra dotada de los servicios bsicos,como son agua potable, red de alcantarillado, energa elctrica, red telefnica y serviciode transporte pblico. A apenas cientos de metros a la redonda, se puede encontrarmuchos servicios como el supermercado Supermaxi, colegio Einstein, farmacia Fybeca,20ferretera Kiwy, guarderas, gasolineras, universidad Sek,centros de recreacin, parques,entre otros. Adems se encuentra muy cerca a puntos de referencia como el CondadoShopping o el Estadio Casa Blanca. Se encuentra apenas a 2 cuadras de la Av. DiegoVsquezdeCepeda,lacualseconectaconmuyimportantesarteriaseintercambiadoresvialesquepermitenunfcilaccesoyconexinconimportantesvashaciaelcentronortey hacia afuera de la ciudad en direccin norte y noroeste; por la cual tambin pasa unalimentadordelCorredorCentralNortecuyorecorridoesPlaynLaMarnTerminalLaOfelia.2.3.ANLISISDELADEMANDALademandainmobiliariadeQuitopresentatendenciasimportantesdelaspreferenciasdelos compradores. Dividiendo a la ciudad en 8 zonas de marcadas diferencias socioeconmicas y de diferente crecimiento inmobiliario la ciudad esta dividida en ExtremoSur, Sur Central, Norte Central, Extremo Norte, Valle de Los Chillos, Valle de Tumbaco Cumbay,yValledePomasqui.21FIGURA2.2.DISPOSICINDELACIUDADDEQUITO.Fuente:MarketWatchTomandoladivisindelaciudad,ydeacuerdoaunestudiodelaevolucindeproyectosllevado a cabo por MarketWatch desde septiembre del ao 2007 se puede observarmediante el Grfico 2.1 una marcada diferencia de la inclinacin por las zonas Norte yCentroNortedelaciudad.Asimismo como se muestra en el Grfico 2.1, se puede apreciar que de septiembre del2.007 a septiembre del 2.008 hay una importante tendencia al alza, alcanzando valoresmximos de hasta el 45% de crecimiento de la oferta en el sector Norte donde mscrecimientoseregistro;peroquedebidoalacrisiseconmicamundialestatendenciaseve afectada presentando una disminucin en el nmero de oferta de proyectos desdefinalesdel2008hastafinalesdel2.009.22GRFICO2.1.OFERTAACTUALDEPROYECTOSPORZONAENLACIUDADDEQUITO.Fuente:MarketWatchParticularmente en el sector de Pomasqui se observa una tendencia relativamenteconstante que no se presenta en ninguna otra zona, lo cual se atribuye al programa deVivienda Ciudad Bicentenario, mientras que la nica zona que pudo mantener la tasa decrecimiento de la oferta de proyectos positiva es la zona Centro Norte, debidoposiblemente a que a pesar de la crisis existe una demanda con alto poder adquisitivoquebuscalocalizarseenreasresidencialesdelazonamscontemporneadelaciudad,cercanasalsectorfinancieromsimportantedelaciudad.23GRFICO2.2.ESTADODELOSPROYECTOSPORZONAS.Fuente:MarketWatchA travs del Grfico 2.2, se puede observar que de los proyectos inmobiliarios de laciudad de Quito, el 11% estn en planos, el 32% estn ya terminados, y el 57% estn enconstruccin. Observndose tambin que el sector en donde ms se vende en planos esenCentroNorte,mientrasqueendondehaymsproyectosterminadosyenconstruccinesenelSectorNorte.Conrespectoalostamaosypreciosdevivienda,yaligualquealaofertadeproyectos,estos van variando dependiendo de la zona en donde se encuentren respondiendo a laspreferenciasdecadasector.24De esta manera, y como se indica en el Grfico 2.3 en trminos generales, las reaspromedios de las casas son aproximadamente un 23% ms grandes que las reaspromediodelosdepartamentos,conlaexcepcinlazonasurdelaciudad.Semuestraadems,quelasreasmsgrandesenpromediodecasasseencuentranenlazona de Cumbay, Norte y en el Valle de los Chillos con 160 m2, 125m2 y 120m2respectivamente. Para los departamentos, se encuentra que los ms grandes se ofertanigualmenteenCumbayconunreapromediode120m2,95m2paralazonaNortey90m2 para la zona del Valle de los Chillos. En cambio el rea promedio ms pequea decasas se encuentra en la zona Sur con aproximadamente 67 m2; mientras que paradepartamentoselreapromediomaspequeaesde70m2enelcentrodelaciudad.GRFICO2.3.TAMAOPROMEDIODELM2DECASASYDEPARTAMENTOSPORZONA.Fuente:MarketWatch25Analizando un decisivo factor como es el precio promedio del mercado, mediante elGrfico 2.4, se observa claramente con excepcin del Valle de Pomasqui que el preciopromedio de los departamentos es superior al de las casas. Esta diferencia se encuentraenalrededordel15porciento.El valor promedio por m2 de departamentos en la zona de Cumbay, que es la mscostosa se encuentra alrededor de $1.025, mientras que en la zona ms econmica(Pomasqui)seencuentraalrededorde$400.EnlaZonaNorteelvalorpromedioes$700.Para valores promedio del precio por m2 de las casas se observa que el ms elevado seencuentraenCumbayconaproximadamente$700,yelmenorseencuentraenlaZonadeCaldernconaproximadamente$400.EnalZonaNorteelvalorpromedioesde$650.GRFICO2.4.PRECIOSPROMEDIODELMERCADOPORZONAS.Fuente:MarketWatch26Finalmente, segn MarketWatch se conoce que el sector de la construccin empieza amostrar una tmida recuperacin a partir de junio del 2.009 y es pertinente notar queparaseptiembredelmismoao,cercadeun10%delosproyectosestndetenidosoconventasperezosas2.Mediante los Grficos 2.3 y 2.4, se puede obtener una interesante conclusin de quedebidoaqueelpreciopromedioporm2dedepartamentosydecasasenlaZonaNorteesrelativamente cercando, siendo los departamentos un 8% ms elevados, y los tamaospromediosdecasasdebenserun20%msgrandesquelosdepartamentos;entoncessenecesitara construir 20 m2 ms de construccin para ganar el 8% menos al construircasas.272.4.ANLISISDELACOMPETENCIAFIGURA2.3.UBICACINDELACOMPETENCIA.Fuente:GoogleEarth.Elaboracin:AlfredoD.Jcome28TABLA2.1.ESTUDIODELACOMPETENCIA.2930313233Elaboracin:AlfredoD.Jcome342.5.EVALUACINDELASORDENANZASMUNICIPALESAntes de empezar un anteproyecto inmobiliario es necesario y obligatorio analizar lasordenanzas municipales del predio, para determinar las posibles opciones deconstruccin y usos del terreno. De esta forma, las regulaciones establecidas por elMunicipiodelDistritoMetropolitanodeQuitoindicanloscoeficientesdeusodesuelo,elnmeromximodepisos,losretirosobligatoriosdelosladosdelterreno,laclasificacindesueloyelusoprincipaldelsuelo.Ademsseindicadatosdelterrenocomorea,siesde propiedad horizontal, afectaciones del terreno, notas y la identificacin delpropietario.El Informe de Regulacin Metropolitana para el terreno en estudio, muestra entre susindicacionesmsimportanteslassiguientes:readeterreno:2520.00m2.PropiedadHorizontal:No.COSTOTAL: 105%. Este coeficiente de construccin total indica la cantidad total dem2posiblesaconstruirenelterreno,esdecir,2.646m2.COSPB: Este coeficiente de construccin indica la cantidad de m2 que se puedenconstruirenPlantaBaja,esdecir,882.Clasificacindelsuelo:SueloUrbano.Numerodepisos:3.Retiros:Frontal:5m,Lateral:3m,Posterior:3m,EntreBloques:6m.AfectacionesyObservaciones:Ninguna.35Notas: Este informe tendr validez durante el tiempo de vigencia del PUOS (Plan deUsoyOcupacindelSuelo,vigentehastaelao2010).2.6.FODAEMPRESAEs importante analizar las fortalezas, debilidades, oportunidades, y amenazas, con el finde concentrar los resultados del proyecto/empresa y del anlisis del mercado. De estamanera, es posible observar de una manera rpida las fortalezas y debilidades delproyecto/empresa en el entorno de las oportunidades y amenazas que presenta elmercado.VAYEZ Construcciones, es una empresa dedicada a la construccin de proyectosinmobiliarios principalmente dirigidos en la ciudad de Quito. Est establecida desde elao1998,ypresentaelsiguienteFODA:FORTALEZASPosicinrespetableenelmercado,conunrespaldode12aosdeexperiencia.Premiosganadosenproyectosinmobiliarios.Mejoranlaimagendelaempresa.Carteradeclientesfijos.Facilitalaventasusproyectos.Autofinanciamiento. Permite independencia financiera, liberndose de lasrestricciones adquiridas al solicitar financiamiento, como por ejemplo, libertadparaempezarunproyectocuandosecreanecesario.Equipohumanoprobadoyconexperiencia,teniendoaslapartetcnicaingenierilresuelta.OPORTUNIDADES36Existeunimportantemercadodeclasemediaymediaaltaquedebeseratendido,necesitndoseunreenfoquehaciaestesegmento.Vinculo con lotes en venta que se encuentran ubicados en el sector El Einstein,cercanosalterrenoenestudio.Aoconbuenasperspectivasdelentornomacroeconmico.Demandainsatisfechadevivienda.DEBILIDADESNosetieneunainstitucinfinancieraquetrabajedemanerafijaconlaempresa,quefaciliteventasyfinanciamientopropio.Falta de fuerza de ventas estable que permita formar un grupo de trabajocapacitado que crezca y mejore con experiencia, y que permita ofrecer un mejorserviciodeventas.Faltadeconocimientoenproyectosparaunnivelsocioeconmicomedio,debidoaquesetieneunenfoqueexclusivoparaelsegmentosocioeconmicomedioalto,yalto.Faltademarketing.Paginaweb(pormejorar).AMENAZASNoatenderalmercadosocioeconmicomedioahora,puedesignificarprdidadeoportunidades y un desplazamiento de la empresa en el mercado de laconstruccin.37Posible continuacin de la crisis econmica en la unin europea, surgiendo asproblemasdedisminucinenlasremesasprovenientesprincipalmentedeEspaaeItalia,dondeseencuentranclientesactualesdelaempresa.Cambiosbitoenlapolticainterna,fiscaleimpositivadelpas.Escasesdemateriaprimaymaterialesdeconstruccinlocal.Posible aumento significativo en el precio del m2 de terreno, reevaluando as eliniciodelproyecto.Una vez se ha realizado este anlisis, se debe enfocar las fortalezas, reducir lasdebilidades adoptando medidas para evitarlas, explotar las oportunidades y reducir laexposicin a las amenazas. De esta manera, se observa principalmente que se al tenercierto posicionamiento en el mercado, independencia financiera, capacidades tcnicas yclientes fijos, se puede empezar a desarrollar proyectos inmobiliarios enfocados asatisfacerlademandadelnivelsocioeconmicomedioymedioaltodelsectorElEinstein,buscandoconformarunslidoequipodeventasquepermitaofrecerunbuenserviciodeventas a los clientes, al mismo tiempo que se fortalezca el marketing delproyecto/empresa mediante diferentes medios incluyendo una mejora sustancial de lapaginawebdelaempresa.2.7. RECOMENDACIONESDeacuerdoalasregulacionesmunicipalesdelterrenoyalestudiodemercadodelsectorinmobiliario inmediato, que responde a un estrato socio econmico medio, lasrecomendaciones para el proyecto ms adecuado a desarrollar en el terreno en estudioson:38TABLA2.2.DATOSGENERALES.DATOSGENERALESTipodeProducto Casasrea 120m2160m2NPlantasporCasa 3TipodeAcabados PrimeraCalidadElaboracin:AlfredoD.JcomeTABLA2.3.DATOSFINANCIEROS.DATOSFINANCIEROSPreciodelasCasas $86,000.00$132,000.00Preciom2 $700.00$830.00Elaboracin:AlfredoD.JcomeTABLA2.4.TIPODEPRODUCTO.TIPODEPRODUCTONDormitorios34Dormitorios: Master+2o3DormitoriosNBaos34Baos:Social+23BaoscompletosNEstacionamientos/UnidaddeVivienda2EstacionamientosNEstacionamientosdeVisita14EstacionamientosSaladeEstar SiEstudio NoDormitoriodeServicio NoBaodeServicio NoBalcnTerraza SiPatio SireasVerdesRecreativasSiBodega NoreaComunaldeEventosSocialesSiOtrasreas BBQ39Elaboracin:AlfredoD.JcomeTABLA2.5.INSTALACIONES.INSTALACIONESGasCentralizado NoSeguridad GuardianaPrivadaPlantaDeEnergaElctricaNoInstalacioneselctricasadicionalesCableElaboracin:AlfredoD.JcomeTABLA2.6.CARACTERSTICASDEACABADOSCARACTERSTICASDEACABADOS:MueblesDeClosets MelamnicoMueblesDeCocinaMelamnicoconmesndeGranitoMueblesDeBaoMelamnicoconmesnenFrmicaPisoAreasSociales ParketChanulPisoAreasIntimas PaketAlfombraPisoCocina CermicaNacional/ImportadaPisoBaos CermicaNacional/ImportadaPiezasSanitarias SegmentodelujoEdesaGrifera SegmentodelujoFVOtros XElaboracin:AlfredoD.Jcome