LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Y LA IMPORTANCIA DE UNA

ADECUADA VINCULACIÓN CON EL REGISTRO DE PREDIO. ¿QUÉ DEBEMOS

ESPERAR CON LA LEY 30830?

por Maikol César Arguedas Minaya

Abogado de la Unidad Registral Z.R. N° IX-Sede Lima Especialista en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú

(PUCP). Miembro de la Red de Capacitadores de la SUNARP. SUMARIO: I.- INTRODUCCIÓN. II.- LA LEY 27157 Y LA NECESIDAD DE LA

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. III.- LA LEY 30830 Y EL SUSTENTO DE

SU EXPEDICIÓN. IV.- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA MODIFICATORIA

DEL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN. IV.1.- Ámbito de aplicación de la

norma. IV.2.- Procedencia de la Doble regularización. IV.3.- La obligatoriedad de

levantar cargas técnicas inscritas. IV.4.- La calificación registral de los informes

técnicos de verificación. IV.5.- Las casuales de improcedencia. IV.6.- La vigencia de

la Ley. V.- CONCLUSIONES.

I.- Introducción

Enfocándonos en el rubro de la vivienda y construcción, podemos señalar que el

Perú es el reflejo constante de la necesidad de institucionalizar la formalización

como parte de su organización social, jurídica y política, en la búsqueda de generar

desarrollo en este sector. No obstante, verificamos que las fórmulas empleadas han

devenido en infructuosos intentos, ello debido a innumerables problemas

provenientes en su mayoría de la inversión onerosa y regulación engorrosa para

procedimientos como la declaratoria de fábrica que buscan acceder a su

reconocimiento dentro del marco legal existente.

Ante esta realidad sigue manteniéndose la cultura de la autoconstrucción y la falta

de fiscalización de las edificaciones para determinar el cumplimiento de las normas

técnicas vigentes, lo que nos da como perspectiva general una realidad muy

compleja donde no se puede establecer que edificaciones cumplen a cabalidad con

proteger la integridad de las personas que las habiten.

En esta circunstancia se encuentra establecida la regularización de edificaciones

como procedimiento que facilita el acceso a la inscripción registral del

reconocimiento de la fábrica.

Nuestra realidad normativa nos indicaba, hasta hace poco, que la regularización de

declaratoria de fábrica, realizada directamente ante el Registro, tenía fechas y

requerimientos técnicos específicos, cuya naturaleza implicaban el ingreso al

Registro de Predio de edificaciones cuya antigüedad determinaba la necesidad de

aplicar un régimen excepcional para su reconocimiento. Sin embargo, el 27 de julio

del 2018 se publicó la Ley N°308301, cuyo contenido ha generado la modificación

en particular de la fecha de corte para la aplicación del régimen, así como una serie

de disposiciones que vienen generando discusión en las instancias registrales sobre

su aplicación e interpretación.

Mediante el presente trabajo abordaremos los temas específicos de la

regularización de edificaciones y las consecuencias de una visión restrictiva en su

problemática lo cual deviene en perjuicio de la calificación registral y el acceso de

la formalización al Registro.

II.- La ley 27157 y la necesidad de la regularización de edificaciones

La Ley 271572, se otorgó en el marco de la existencia de una serie de dispositivos

legales que venían siendo reiteradamente modificados a fin de ampliar el plazo de

vigencia para efectuar la regularización3, pero no se tenía respuestas efectivas, por

cuanto los procedimientos se ejecutan ante las municipalidades, es decir dichas

entidades tenían en sus atribuciones la aprobación de los nuevos proyectos de

edificación como la regularización de las fábrica no declaradas en su oportunidad;

1 “Ley que modifica la Ley 27157, ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva” 2 “Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva”, publicada en el Diario Oficial El Peruano el día 20 de julio de 1999. 3 Se encontraba vigente la Ley 26389, que había sido una respuesta a la legislación dispersa y obsoleta, que generaba abusos de las Municipalidades y del Instituto Peruano de Seguridad Social para el cumplimiento de obligaciones tributarias.

todos los procedimientos pasaban por su evaluación luego de lo cual recién llegaban

para su calificación e inscripción ante el Registro de Predios.

En esa coyuntura, se advirtió que eran muchos los propietarios que no habían

cumplido con sanear la respectiva declaratoria de fábrica, por lo tanto se determinó

dejar sin efecto las ampliaciones de plazo y decidirse por la creación de un sistema

más rápido que genere la inscripción de la fábrica en el Registro de Predios,

finalidad necesaria para el crecimiento de la economía y desarrollo del país

mediante el fomento de la inversión y acceso al crédito. Así se advierte del Dictamen

aprobado por la Comisión de Infraestructura y Transportes que aprobó el Proyecto

de la Ley 27157:

“Consideramos que es urgente y necesario propiciar que todos aquellas viviendas

que no cuentan con declaratoria de fábrica ingresen al mercado inmobiliario. Para

conseguir este objetivo no es suficiente establecer nuevas prórrogas, sino un nuevo

sistema, más ágil y expedito, para proceder a la declaratoria de fábrica y continuar

con los pasos siguientes a fin de lograr la titulación de los inmuebles”.

(…) “Con ello no sólo se le está otorgando mayor valor a su propiedad, debido al

respaldo jurídico que poseerían, sino que también permite mayor facilidad en las

transacciones comerciales, ventas, arrendamientos y sucesiones, además de

proporcionar un inmejorable medio de acceso al crédito”.4

Conforme a lo expresado, la instauración de un nuevo régimen de regularización de

edificaciones respondió a la necesidad de acortar plazos en la finalización del

trámite de regularización, por ende la instancia registral cobró una mayor relevancia,

al no exigirse la participación de las municipalidades en la aprobación del

expediente.

La regularización al amparo de la Ley 27157 dispuso la tramitación del expediente

de declaratoria de fábrica por un verificador responsable (ingeniero o arquitecto),

4http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/tradoc_condoc_1995.nsf/0/b49fcc9edee051cd05257e9d0067ec6b/$FILE/7.-04668DC22MAY19990608.pdf,página 7.

inscrito previamente en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP, quien en

conjunto con los propietarios declaraban la edificación existente directamente ante

el Registro de Predios, sin requerirse ninguna aprobación ni autorización de la

Municipalidad. Este procedimiento no se sujetaba a una evaluación técnica de la

edificación por parte del Registrador, por cuanto la responsabilidad recaía

directamente en el verificador responsable.

Así, conforme a lo detallado se determinó que las edificaciones culminadas hasta el

20 de julio de 1999, podían sujetarse a este procedimiento, siendo posteriormente

modificado dicho plazo por la Ley 28437, para que se regularicen edificaciones con

terminación de obra hasta el 31 de diciembre del 2003, pero cabe señalar que la

modificación fue temporal, por cuanto el plazo para acogerse a la misma fue hasta

el 31 de diciembre del 2005.

Es pertinente indicar que durante la vigencia de la Ley 27157, se ha promulgado la

Ley 29090, que reguló la tramitación municipal de las obras nuevas, siendo

posteriormente modificada por diversas normas para también incluir un

procedimiento de regularización pero que abarcaba a todas las edificaciones que

hayan sido ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20 de julio de

1999 hasta el 25 de setiembre de 2007, fecha de publicación de la Ley 29090.5

5 Ley 29090, modificado por Ley 30494: Artículo 30°.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la presente Ley Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio de 1999 hasta la publicación de la Ley Nº 29090, Ley de regulación de las habilitaciones urbanas y de edificaciones, pueden ser regularizadas hasta el 26 de setiembre de 2017, de acuerdo a lo estipulado en la primera disposición complementaria transitoria del Decreto Legislativo N° 1225 y conforme al procedimiento establecido en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación. Todas aquellas edificaciones que no cumplen con las normas urbanísticas y de protección del patrimonio histórico, o que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo establecido en el primer párrafo, serán materia de demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. Las municipalidades podrán establecer programas de regularización de habilitaciones urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes,

Es decir, el procedimiento de regularización tenía dos vertientes: (i) La aplicación

directa ante el Registro de Predios en mérito de la Ley 27157 o (ii) La tramitación

vía municipal como requisito previo para su inscripción registral, siendo la fecha de

culminación de la obra el punto determinante para su elección.

Como se advierte el procedimiento de regularización no sólo se configuró como un

mecanismo único mediante la Ley 27157, sino por el contrario se abrieron nuevos

frentes, como el municipal, para ejecutar el saneamiento de aquellas edificaciones

concluidas con posterioridad al 20 de julio de 1999. En ese sentido, la Ley 29090

facultó a las municipalidades a establecer programas de regularización de

edificaciones mediante incentivos dejándose a su arbitrio la regulación de los

requisitos, por lo que dichos procedimiento podían seguir siendo promovidos pero

con la verificación de la entidad municipal.

Según lo expuesto, podemos establecer que la Ley 27157 se promulga en un

contexto en el cual se requería un cambio normativo para solucionar los problemas

ocasionados por la normatividad existente. Este régimen es excepcional y como tal

busca ser permanente y simplificado para la tramitación de la declaratoria de fábrica,

pero lo que no se pretendió fue conformar un sistema regularizador perenne que

sea modificable en su fecha de acogimiento. Si bien es cierto, que la norma no

puede estar alejada de la realidad social, y debe plantear soluciones para aquellas

edificaciones que no han podido alcanzar su formalización, la vía no

necesariamente es modificar el régimen excepcional de la Ley 27157, sino

facultarse la modificación del plazo de acogimiento para que los propietarios

recurran ante la vía municipal y sigan un procedimiento que permita verificar el

determinando las condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional existente, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva actualización de su registro Predial. de demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. Las municipalidades podrán establecer programas de regularización de habilitaciones urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes, determinando las condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional existente, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva actualización de su registro Predial.

cumplimiento de las normas edificatorias y por fin poner en relevancia la protección

de la vida humana sobre la protección del interés económico.

Lo cierto es que a nivel del procedimiento de la Ley 27157, se ha podido determinar

que siendo el verificador responsable, quien constata la existencia y características

de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y

edificatorios, entre otros; al ser un profesional sujeto al contrato de la parte

interesada en sanear la edificación, sus pronunciamientos no resultan siendo

siempre imparciales, así se han advertido muchas denuncias ante la SUNARP por

incumplimiento en la veracidad de la información brindada, ya que no se adecuan a

la realidad física del predio o la fecha de terminación de la obra no concuerda con

las verificaciones de los catastros municipales. Siendo esta realidad la que recibe el

Registro de Predios, no se cuenta con las herramientas normativas para impedir el

ingreso de estas edificaciones generándose inscripciones que no pueden ser

canceladas sino media pronunciamiento judicial, ocasionándose perjuicio en

aquellos adquirentes que consideran legítima la edificación por encontrarse inscrita

en la partida del inmueble.

Ante esta situación existente el legislador no ha pretendido efectuar alguna mejora

a la norma de regularización de edificaciones, para evitar las inscripciones de

edificaciones sin fiscalización de los entes técnicos correspondientes, que permitan

comprobar que la misma cumple con los requisitos mínimos para ser habitable, sino

por el contrario acrecienta la problemática, por cuanto el Congreso de la República

ha aprobado la Ley 30830, que dispone directamente la ampliación del plazo de

regularización para acoger en vía de regularización las edificaciones concluidas

hasta el 31 de diciembre del 2016.

III.- La Ley 30830 y el sustento de su expedición

Revisada la Exposición de Motivos de la presente norma se verifica que el legislador

ha tenido como sustento para su expedición básicamente los siguientes puntos:

- Dar acceso a la inscripción registral a los propietarios que no tienen recursos

para la tramitación de las licencias y conformidades municipales.

- Se busca dinamizar el mercado inmobiliario.

- Facilitar a los municipios con la documentación técnica de la edificación.

Como se aprecia el principal sustento es el beneficiar a un importante sector de la

población que no cuenta con los recursos económicos para acceder al pago de los

derechos de tramitación ante las municipalidades, ya que se considera que las

licencias de edificación, certificados de conformidad de obra y declaratoria de

fábrica tienen en la actualidad un alto costo, lo que genera un obstáculo para su

posterior inscripción en el Registro de Predios6.

Resulta contradictorio que la propuesta legislativa se enfoque en la problemática

socio económico del costo generado para la declaración de la edificación ante la

municipalidad, por cuanto la solución a dicho problema no se determina en ese

sentido. Si la razonabilidad de la norma se fundamenta en los costos que no pueden

ser cancelados por los propietarios debió fijar mecanismos de facilitación ante los

municipios para que dichas edificaciones con un valor tope puedan acceder a la

regularización sin necesidad del pago de derechos o tasas, así se aseguraba la

verificación administrativa del cumplimiento de los requerimientos técnicos mínimos,

lo cual no procede en la vía de regularización ante el Registro de Predios, ya que

dicho procedimiento no cuenta con ninguna validación en campo de las condiciones

edificatorias del predio, y sólo se califica la declaración del verificador responsable,

que cómo se reitera sólo es pasible de sanciones administrativas por declaraciones

inexactas pero no conlleva la cancelación del asiento registral que surte plenos

efectos, y que en caso presente deficiencias técnicas importantes puede afectar la

inversión de los propietarios adquirentes de buena fe que confían en la inscripción

6 Dictamen 16 de la Comisión de Vivienda y Construcción, Periodo Anual de Sesiones 2017-2018: “Al respecto, cabe anotar que la realidad de la construcción en el Perú y los altos costos de transacción que derivan de la tramitación de las licencias de edificación, los certificados de conformidad de obra, las declaratorias de fábricas (hoy declaratorias de edificación), ha generado en el tiempo que hayan cientos de miles de construcciones si regularizar, especialmente, las viviendas de los peruanos de menores recursos, las mismas que estando consolidadas no cuentan con un título que permitan su inscripción en el Registro de Predios y, como consecuencia de ello, no puedan ser puestas en valor y que se conviertan en activos transables en el mercado inmobiliario formal.

registral como título habilitante para la legalidad de la edificación, y asimismo el

perjuicio que causaría a los inversionistas que aseguran una obligación con la

edificación declarada.

Por otro lado, se considera como parte del beneficio de la ampliación del plazo de

regularización la dinamización del mercado inmobiliario, sin embargo dicha

asistencia impacta directamente en el propietario a quien se le mejora su posición

respecto de los demás actores del sistema inmobiliario, por cuanto su edificación no

ha tenido verificación sobre el proceso constructivo lo cual va en detrimento de los

futuros compradores e instituciones financieras que le dan acceso al crédito, por

cuanto no se tiene certeza que la edificación guarde conformidad con las normas

edificatorias y por ello se podría llegar al caso de tener que demoler la edificación

viéndose perjudicados económicamente.

De otro lado, se indica que la ampliación del plazo ayudaría a los municipios a

actualizar la documentación técnica de las edificaciones, sin embargo ello resulta

ser una fórmula que fomenta el incumplimiento de la obligación de dichas entidades

para actualizar su catastro y fiscalizar los procesos constructivos sin licencia que se

realicen en sus jurisdicciones. En tal sentido, más que un beneficio es parte de una

política de enmienda de las responsabilidades no realizadas por los municipios.

No obstante las consideraciones expuestas, la Ley 30830 ya se encuentra

promulgada y el cambio está en marcha y corresponde analizar las modificaciones

de las disposiciones normativas del procedimiento de regularización de

edificaciones y determinar en qué medida afectan su calificación registral lo cual

repercutirá en su acceso al Registro de Predios.

IV.- La calificación registral y la modificatoria del procedimiento de

regularización

La nueva configuración del procedimiento de regularización ha traído diversos

comentarios y dudas sobre su aplicación en la calificación registral, sobre todo en

la determinación de la actuación del verificador responsable y las causales para

establecer la improcedencia de la regularización. Así expondremos algunas

cuestiones que vienen surgiendo con motivo de la dación de la Ley 30830:

IV.1.- Ámbito de aplicación de la norma

La presente norma modificatoria establece un nuevo texto para el artículo 3°: “Los

propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre del 2016, que

hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no

cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser

el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la

presente ley”. Es decir, la ley se aplicará a todos los predios que tengan

edificaciones terminadas y que no hayan contado con tramitación de una licencia o

conformidad de obra ante la Municipalidad, siendo ahora la nueva fecha de corte el

31 de diciembre del 2016. La fecha establecida no tiene necesariamente una

determinación en base a algún hecho o norma relevante que implique su

inaplicación, por cuanto sólo ha correspondido a una decisión del legislador. Cabe

señalar que en el Proyecto de ley7 original pretendía establecer esa fecha hasta el

21 de julio del 2013, sin embargo el cambio de fecha obedece, como se dijo, a una

voluntad del legislador sin mayor sustento.

IV.2.- Procedencia de la Doble regularización

En sede registral, hasta antes de la modificación de la Ley 27157, existía el

Precedente de Observancia Obligatoria aplicable para los casos donde se pretendía

regularizar por segunda vez una edificación que ya contaba con inscripción registral

de la fábrica en mérito del procedimiento establecido en el mencionado cuerpo

normativo. Dicho precedente señalaba lo siguiente:

TERCER PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA APROBADO EN EL

XCIII PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL. Sesión extraordinaria presencial

realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El

Peruano” el 16 de agosto de 2012

7 Proyecto de Ley 2172/2017-CR.

IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA RECTIFICACIÓN “No

procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía

regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una

segunda regularización”. Criterio adoptado en la Resolución N 088-2012-SUNARP-

TR-L del 19.01.2012.

En ese mismo orden de ideas la Novena Disposición Transitoria del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios estableció que: “Inscrita la declaratoria de

fábrica mediante el procedimiento de regularización previsto en el Título I de la Ley

Nº 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta

en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los

procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante

el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley Nº

29090 aprobado por Decreto Supremo Nº 024-2008- Vivienda”.

Conforme a la normatividad y jurisprudencia vigente no procedía la regularización

de edificaciones cuando se verificaba que en los antecedentes registrales ya se

había procedido con la utilización de este procedimiento para declarar una

edificación, ello en la medida que a la fecha de declaración el verificador

responsable debía consignar la edificación según la realidad física del inmueble, y

como la fecha de corte era el 20 de julio de 1999, la totalidad de declaraciones se

realizaban con fecha posterior siendo incongruente que en una fecha actual se

pretenda rectificar la anterior declaración para incluir nuevas edificaciones.

No obstante, la presente norma pretende abarcar no sólo a los predios que omitieron

declarar sus edificaciones sino también a los que habiendo inscrito una

regularización pueda acceder a declarar sus ampliaciones, modificaciones,

demoliciones o remodelaciones, siempre que las mismas sean con fecha posterior

a la declaración inscrita y que no superen la fecha de corte (31 de diciembre del

2016).

Conforme a lo expuesto el precedente de observancia obligatoria así como la

novena disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, será de aplicación para los casos cuando habiéndose inscrito una primera

o segunda regularización con fecha de terminación de la obra hasta el 31 de

diciembre del 2016, se pretenda de forma posterior con fecha actual indicar que

existen otras edificaciones por regularizar. El fundamento de la denegatoria de

dichos títulos recaerá en la inadecuación con los antecedentes registrales y en la

obligatoriedad del verificador responsable de consignar en el expediente de

regularización las edificaciones existentes a la fecha de su declaración.

IV.3.- La obligatoriedad de levantar cargas técnicas inscritas

Conforme a lo expresado en el anterior numeral, resulta procedente la segunda

regularización de edificaciones, cuando la inscrita haya sido realizada mediante el

procedimiento establecido en la Ley 27157. Sin embargo, considerándose que la

mayoría de las edificaciones inscritas han sido inscritas con cargas técnicas, es

preciso analizar si corresponde aplicar a estos procedimientos el segundo párrafo

del artículo 32° del Decreto Supremo N°035-2006-Vivienda-T.U.O. del Reglamento

de la Ley N°27157: “(…) El propietario del inmueble inscrito con observaciones,

estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la

edificación”.

Según lo expresado, y en aplicación de dicho articulado, corresponde solicitar de

forma previa o simultánea el levantamiento de las cargas técnicas para proceder

con la calificación de la segunda regularización solicitada. Sin embargo, es

pertinente valorar algunas cuestiones de fondo, como son: (i) en primer término la

naturaleza del procedimiento de regularización, por el cual lo que se pretende es el

acceso al Registro de Predios para publicitar la edificación realizada, siendo las

cargas técnicas la vía para establecer los incumplimientos en la normas edificatorios

y/o urbanísticas, siendo el criterio de la norma facilitar su reconocimiento a pesar de

dichas vulneraciones; (ii) la interpretación del artículo 32° del reglamento se ejecuta

sobre la base de entender que dicho cuerpo normativo se otorgó con la

conceptualización de regular las futuras obras sobre la edificación regularizada, las

mismas cuya competencia corresponderían a las municipalidades; es decir, el citado

artículo se aplicaba para los futuros procedimientos en los cuales intervendrían las

entidades locales, por lo que no se entiende que perjudique la segunda

regularización al ser un procedimiento de reconocimiento de la fábrica existente y

no de subsanación de vulneraciones a la normativa edificatoria.

Lo ideal en el presente caso es que el desarrollo de la adecuación normativa a la

ley clarifique las circunstancias en las cuales se solicitará el levantamiento de las

cargas técnicas inscritas como exigencia para la segunda regularización, por cuanto

una calificación registral estrictamente literal conllevará a la observación reiterada

de dichos títulos y por ende limitará la finalidad de la norma de regularización.

IV.4.- La calificación registral de los informes técnicos de verificación

El Tribunal Registral mediante Acuerdo Plenario LXIX aprobado en la sesión

ordinaria y presencial realizada el 17 de diciembre de 2010, determinó lo siguiente:

“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador

responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de la

edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser

objeto de observación las discrepancias entre el informe y el certificado de

parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna

transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de

exclusiva responsabilidad del verificador”. Asimismo, el artículo 80° del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios considera que “sólo se inscribirán como

carga como las observaciones contenidas en el Informe Técnico de Verificación. No

corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho

informe”. Por la normativa expuesta se verifica la intención de restringir la

calificación registral sobre el informe técnico de verificación, ello sobre la base de

considerar que el Certificado de Parámetros Urbanístico refleja los requerimientos

técnicos vigentes en la actualidad pero no lo referidos a la fecha de terminación de

la obra. Al respecto, al modificarse la fecha de regularización podemos encontrarnos

con certificados que mantengan parámetros vigentes a la fecha de la ejecución de

la obra, y en caso de discrepancias, no se podría solicitar la imposición de cargas

técnicas, lo cual afectaría la legalidad de la calificación registral, por cuanto la misma

documentación presentada expresa la base normativa vigente a la fecha de

culminación de la fábrica, y por ende la declaración de inexistencia de cargas

técnicas resultaría ser contraria a lo establecido en las normas de orden público.

Según estas consideraciones corresponde reevaluar los criterios aprobados, a fin

de establecer los mecanismos de resolución de los casos cuando determinamos de

la misma documentación la información técnica legal que corrobore una

discrepancia meritoria de consignarse como carga de la edificación. Estos

supuestos sólo podrían darse en el caso del nuevo procedimiento por cuanto los

parámetros aprobados en la actualidad tienen una vigencia de por lo menos 36

meses, por lo que fácilmente el plazo de los parámetros aún se mantienen vigentes

para la edificación materia de regularización.

IV.5.- Las casuales de improcedencia

La Ley 30830 ha regulado supuesto de improcedencia para la aplicación de la

regularización de edificaciones, los mismos que se adecúan con otras normas

vigentes que buscaban la protección de determinadas áreas de dominio público, así

tenemos que la Primera Disposición Final indica lo siguiente:

“No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la presente

ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección

ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o

mares, así como en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los

elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana”.

El supuesto normativo en primer término constituye una medida saludable para no

permitir el ingreso al Registro de Predios de edificaciones potencialmente riesgosas

o que busquen consolidar una posesión sobre áreas protegidas por normas

especiales. Sin embargo procederemos a detallar algunas consideraciones que

deberán ser aclaradas de forma expresa, precisa e idónea por el Reglamento de la

Ley 27157, por cuanto de ello dependerá la correcta calificación registral de los

títulos y no generarse cuellos de botella en la inscripción de las regularizaciones de

edificaciones.

¿Sobre qué procedimientos de regularización se aplican?: La norma en su parte

introductoria indica como causales de improcedencia aplicable al procedimiento de

regularización establecido en la presente ley, con lo cual se podría entender que la

calificación de improcedencia sólo sería exigible a las edificaciones culminadas

dentro del rango del último plazo aprobado (31 de diciembre del 2003 según Ley

28437) y la fecha aprobada por Ley 30830 (31 de diciembre del 2016), siendo que

las edificaciones terminadas con fecha anterior se debían regir únicamente por las

exigencias de la Ley 27157, por lo que no se les debería aplicar las causales de

improcedencia.

Sin embargo, considerando la existencia de normatividad vigente de forma posterior

a la dación de la Ley 27157 que busca la protección de los bienes integrantes del

Patrimonio Cultural de la Nación, áreas naturales protegidas o zonas de riesgo

inminente para la vida de las personas, se entiende de aplicación a la totalidad de

todos los procedimientos de regularización, independientemente de la fecha de

culminación de obra, por cuanto dicho artículo cumple con adecuarse a la normativa

existente. Cabe señalar, que la norma reglamentaria deberá precisar el alcance de

la misma para tener en claro la vigencia de las restricciones.

¿Cómo se acredita la inexistencia de causal de improcedencia? La calificación

registral de las causales de improcedencia resultará ser quizá uno de los escollos

de mayor preocupación a los propietarios que requieran regularizar su edificación,

por cuanto la actuación del Registrador se realiza en base a los antecedentes

registrales y la documentación presentada, no se realizan actos de evaluación en

campo y la única forma de conocer la existencia de alguna causal que no se

evidencie de la documentación a calificar, corresponde a la responsabilidad del

verificador responsable. Al respecto, la norma ha establecido diversas causales que

sí podrían verificarse de la partida registral o del certificado de parámetros

presentado, como es el caso de la afectación de Patrimonio Cultural de la Nación,

áreas naturales protegidas o ecológicas, pero se consignan supuestos muy

generales sujetos a la apreciación subjetiva de los evaluadores, como es el caso de

la determinación de encontrarse en zonas de riesgo para la salud e integridad física

y la verificación evidente de la contravención a los elementos básicos de seguridad,

lo cual ponga en riesgo la vida humana. En estos últimos casos es que corresponde

establecer mecanismos de verificación y de atribución de responsabilidad para su

correcta evaluación ante el Registro, ya que no puede ser determinado con la

calificación registral de los documentos presentados.

Es en este punto que corresponde expresar algunas cuestiones importantes en la

calificación de cada una de las causales.

Edificaciones levantadas en zonas arqueológicas: Según la Ley General del

Patrimonio Cultural de la Nación, Ley 28296 y su reglamento aprobado por

D.S.N°011-2006-ED, considera que “los inmuebles integrantes del Patrimonio

Cultural de la Nación, comprende de manera no limitativa, los edificios, obras de

infraestructura, ambientes y conjuntos monumentales, centros históricos y demás

construcciones, o evidencias materiales resultantes de la vida y actividad humana

urbanos y/o rurales, aunque estén constituidos por bienes de diversa antigüedad o

destino y tengan valor arqueológico, arquitectónico, histórico, religioso, etnológico,

artístico, antropológico, paleontológico, tradicional, científico o tecnológico, su

entorno paisajístico y los sumergidos en espacios acuáticos del territorio nacional”.

Por lo expresado se debe entender que el concepto de bien inmueble integrante del

Patrimonio Cultural de la Nación es amplio, dentro del cual se encuentran los

inmuebles que tengan valor arqueológico, donde según la norma señala no

procedería la inscripción de regularizaciones de fábrica, pero no se dispone

restricción sobre los otros tipos de inmuebles que son considerados bien integrante

del Patrimonio Cultural de la Nación. En ese sentido, cabe señalar que a nivel del

Tribunal Registral se ha desarrollado el Precedente de Observancia Obligatoria

aprobado en el Pleno LXII del Tribunal Registral, realizado en la Sesión ordinaria

los días 5 y 6 de agosto de 2010. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 06 de

setiembre de 2010, en el cual se desarrolla la regularización de edificaciones en

Centros Históricos y Monumentales: “Es inscribible la regularización de

edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley

27157, cuando el Instituto Nacional de Cultura (INC)8 lo haya autorizado”. Criterio

adoptado en la Resolución Nº 308-2010-SUNARP-TR-T del 20/08/2010. Dicho

criterio también se encuentra recogido en el artículo 22.1 de la Ley 28296,

8 Hoy Ministerio de Cultura.

modificada por Ley 30230, según la cual “Toda obra pública o privada de edificación

nueva, remodelación, restauración, ampliación, refacción, acondicionamiento,

demolición, puesta en valor o cualquier otra que involucre un bien inmueble

integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, requiere para su ejecución de la

autorización del Ministerio de Cultura”.

Por lo expuesto, la Ley 30830 dispone una restricción de regularización de

edificaciones ubicadas en zonas arqueológicas, pero no considera la existencia de

una norma especial que ha establecido la expedición de permisos ante el Ministerio

de Cultura, lo cual contradice la racionalidad de la norma en mención.

Considerándose que la norma ya se encuentra expedida y debe aplicarse hasta su

modificatoria o derogación, es necesario que se establezca la forma clara el caso

de los predios ubicados en zonas de centros históricos y monumentales, en los

cuales no se precisa restricciones, ya que en la calificación registral se podrían

presentarán casos donde se interprete dicho dispositivo de forma restrictiva

impidiendo el ingreso de todas las regularizaciones sobre inmuebles integrantes del

Patrimonio Cultural de la Nación.

Zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física,

riberas de ríos, lagos o mares: Estas disposiciones no consideran que existen

entidades rectoras que tienen competencia sobre estas zonas y que en caso resulte

pertinente podrían aclarar la desvinculación del inmueble respecto de la causal de

improcedencia, por cuanto existen casos donde el predio matriz se ubica en áreas

tipificadas como tales pero en el cual los predios individualizados podrían no

afectarse con dicha situación, resulta necesario establecer la posibilidad de corregir

dicha situación mediante la presentación de constancias emitidas por las

autoridades correspondientes (INDECI, ANA, DICAPI, etc).

Edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos

de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana:

Estas causal de improcedencia es una de las más cuestionables por cuanto no se

considera la naturaleza del procedimiento de regularización, donde la intervención

del Registrador sólo es de calificación y no de determinación de las cuestiones

técnicas de la edificación. Asimismo, el verificador responsable común es un

profesional (ingeniero o arquitecto) que no cuenta con las especialidades

respectivas para determinar fehacientemente el cumplimiento de los elementos de

seguridad o que la edificación pone ineludiblemente en riesgo la vida humana, más

aún cuando se ha dicho que la participación del mismo es parcializada en favor del

propietario a fin de conseguir la inscripción de la fábrica ante el Registro de Predios.

IV.6.- La vigencia de la Ley

En la Segunda Disposición Complementaria Final de la Ley 30830, se precisa que

en el plazo de 30 días contados desde la entrada en vigencia de la presente ley, el

Poder Ejecutivo adecúa el T.U.O del Reglamento de la Ley 27157. Como se

desprende del texto normativo, la disposición sólo determina un plazo de

adecuación de la normatividad reglamentaria pero no considera la existencia de

“vacatio legis” por lo cual se debe entender vigente desde el día siguiente de su

publicación, es decir el 28 de julio del 2018, conforme lo dispone el artículo 196 de

la Constitución Política del Perú. Por lo tanto, dicha norma se encuentra vigente y

de aplicación inmediata, no obstante conforme a los supuestos y problemáticas

originadas por su expedición era recomendable suspender su vigencia a la

adecuación del Reglamento de la Ley 27157, ya que ello ayudaría a viabilizar la

inscripción de las regularizaciones presentadas ante el Registro de Predios, hecho

que en la actualidad se avizora como una finalidad entorpecida.

V.- Conclusiones

- El régimen de regularización de edificaciones aprobado por la Ley 27157, creo un

sistema que permitió la inscripción ante el Registro de Predios de forma directa con

la sola intervención del verificador responsable, ello como medida de promoción de

acceso a la formalización de las edificaciones que no habían podido tener

inscripción registral como consecuencia de la normatividad engorrosa y onerosidad

de su tramitación.

- El régimen excepcional dispuso la participación del verificador responsable como

profesional encargado de declarar la edificación conforme a la realidad física del

predio, sin embargo dicha circunstancia ha conllevado que algunos profesional no

cumplan con declarar con exactitud las edificaciones conllevando inscripciones que

perjudican a terceros al legalizar una fábrica no ajustada a realidad.

- La Ley 30830, ha acrecentado el problema descrito al ampliar el plazo de

regularización a las edificaciones concluidas hasta el 31 de diciembre del 2016, lo

cual no permite tener un procedimiento de regularización que incluya la verificación

de la municipalidad como órgano técnico que declare el cumplimiento de los

requisitos mínimos para considerar habitable la edificación.

- A nivel de la calificación registral se presentan una serie de dudas generadas por

aspectos no considerados en la modificación normativa, y que requiriéndose su

desarrollo reglamentario no ha sido posible obtener, por cuanto la norma no ha

regulado ninguna “vacatio legis” ni sujeción de su vigencia a la aprobación del

Reglamento.

- La regularización de la fábrica y su trámite ante el Registro de Predios, requiere

una adecuada vinculación entre sus normas, a efectos de crear predictibilidad entre

los operadores del sistema registral, por ende se requiere regular los supuestos de

calificación de cargas técnicas e informes técnicos, en los supuestos de segunda

regularización, debido a que la norma no indica claridad sobre la prevalencia del

procedimiento de regularización sobre las cargas técnicas inscritas.

- Las casuales de improcedencia establecidas en la Ley 30830 resulta una medida

saludable para denegar el ingreso de edificaciones que se encuentren vulnerando

evidentemente normas de orden público o que no respeten el cuidado por la vida

humana. No obstante, la regulación debe armonizarse con las existentes en normas

especiales, así como precisarse su forma de acreditación ante el Registro de

Predios, en caso nos encontremos con situación en los cuales no resulte evidente

la aplicación de la causal de improcedencia.