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Edificio José Abascal, 56 · Madrid

Julio 2012

Manual de Uso

Edificio José Abascal, 56 · Madrid

Manual de Uso

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Edificio de oficinas situado en el distrito de negocios de Madrid, a escasos metros del Paseo de la Castellana. Consta de ocho plantas sobre rasante y un total de 12.338 m2 destinados a oficinas y comerciales.

Su excelente ubicación, perfectamente comunicado tanto por transporte público como privado, su imagen exterior, marcada por una fachada compuesta por franjas horizontales de granito alternado con cristal, y la amplitud y versatilidad de sus plantas, con superficies alquilables desde 459 m2 hasta 1.577 m2, hacen de este edificio un lugar idóneo para ubicar sus oficinas.

Cuenta con una planta baja comercial de más de 1.450 m2 con acceso independiente desde la calle. En sus plantas bajo rasante dispone de zona de aparcamiento con acceso directo a las oficinas.

Índice

Introducciónal Manual de Uso

Servicios

Mantenimiento

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Introducciónal Manual de Uso

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MANUAL DE USO • EDIFICIO JOSÉ ABASCAL 56

Introducción al Manual de Uso

Inmobiliaria Colonial, a raíz de su experiencia en el campo del mantenimiento y gestión de edificios comerciales, y con el fin de sensibilizar a sus clientes para un correcto mantenimiento y uso de sus instalaciones, ha elaborado el presente Manual de Uso, el cual, a partir de una descripción técnica de los edificios, pretende aconsejar a sus usuarios para su mejor uso y conservación al efecto de asegurar unas óptimas condiciones de seguridad, funcionalidad, confort y aspecto en nuestros inmuebles.

Es nuestra intención que este Manual sirva de recopilación y guía práctica de los deberes, obligaciones y derechos en el desarrollo de sus actividades en nuestros edificios, de forma que se establezca un orden y una colaboración en la conservación del inmueble.

Con los objetivos anteriormente mencionados se ha dividido este documento en dos capítulos:

1 El primer capítulo «Servicios y Mantenimiento» informa a los usuarios sobre los servicios e instalaciones de que dispone el edificio e indica el modo de llevar a cabo las obras de acondicionamiento de los loca les/despachos pa ra la realización de su actividad, detallando asimismo las recomendaciones generales de uso de sus instalaciones y el tipo de mantenimiento que la Propiedad tiene establecido para el edificio.

2 El segundo capítulo «Plan de Emergencia» dota al edificio de un Manual de Autoprotección, con instrucciones, orientación y recomendaciones dirigidas al personal directamente implicado en el funcionamiento del edificio. En este sentido, es muy recomendable que las empresas ubicadas en el edificio gestionen su propio Manual de Autoprotección, que en todo caso deberá estar coordinado con el general del edificio.

Deseando que este documento constituya una herramienta útil para todos, esperamos asimismo que nuestro servicio y atención pueda situarse en todo momento al nivel de sus necesidades y expectativas.

Nota: Las estipulaciones y manifestaciones contenidas en el presente Manual de Uso deberán entenderse sin perjuicio de lo específicamente acordado en el respectivo contrato de arrendamiento. Asimismo, la información y descripciones contenidas podrán ser objeto de modificación o variación en función de las necesidades de la Propiedad.

Julio 2012

Servicios

Recepción / Conserjería

Limpieza comunitaria

Mantenimiento

Sistemas de seguridad

Direcciones y teléfonos de interés

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El objetivo que pretende alcanzar este manual es el de informar a todos y cada uno de los usuarios del conjunto que forman el solar de dicho inmueble y los dos cuerpos de construcción levantados sobre el mismo (Principal y Anexo, respectivamente), de los servicios que éste contiene y de las posibilidades de las que disfruta, así como de la normativa a seguir en cualquier acontecimiento.

Recepción / ConserjeríaEl edificio dispone de un servicio de conserjería realizado por la empresa IMAN CORPORATION, S.A. / IMAN SEGURIDAD, S.A.

Actualmente este servicio dispone del siguiente horario: 24 horas, todos los días del año.

Su responsabilidad y labor principal es:

• Información y control de las personas que acceden al edificio.

• Recepción y clasificación del correo.

En general estarán al servicio del edificio atendiendo a los usuarios en todo aquello que sea de su competencia.

Teléfono:

91 441 86 62

Limpieza comunitariaEl edificio tiene contratada actualmente a la empresa INITIAL FACILITIES SERVICE, S.A. para atender la limpieza de las zonas comunes según cuadro de periodicidad y frecuencias que se van adaptando según necesidades.

Los trabajos de limpieza que realizan incluyen:

• Vestíbulos principal y de planta.

• Escaleras.

• Cabinas de ascensores.

El servicio de limpieza se complementa con la contratación de un servicio de DDD (desratización, desinfectación, desinsectación) y un control analítico anual de la calidad del aire y del agua.

MantenimientoEl edificio dispone de personal de mantenimiento que estará presente según sean las necesidades derivadas de la realización del mantenimiento preventivo programado y del correctivo solicitado o detectado de las instalaciones generales y comunes del inmueble.

Este servicio incluye el mantenimiento de las máquinas de climatización en aquellas oficinas en las cuales dicha instalación sea propiedad de Colonial.

En caso de avería o anomalías detectadas, avisar a conserjería para que procedan con el aviso co-rrespondiente al mantenedor.

La empresa que actualmente realiza el servicio de mantenimiento es SERVICIOS INTEGRALES DE MANTENIMIENTO ALGA, S.L.

Sistemas de seguridad

Detección y extinción de incendios

El edificio dispone de instalación de extinción de incendios mediante extintores y BIEs en los espacios rehabilitados. La centralita de detección de incendios está permanentemente controlada desde una central exterior de recepción de alarmas, complementando la función del conserje.

Rescate ascensores

El sistema de petición de ayuda de los ascensores está comunicado en primera instancia con la conserjería del inmueble, y en su defecto, de forma secuencial, con una central de recepción de alarmas que actuará con la máxima diligencia.

Servicio atención urgencias

Este servicio complementa el horario de nuestros empleados designados en su inmueble, garantizan-do una cobertura de la totalidad del tiempo.

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Inmobiliaria Colonial, consciente de la diversidad de horarios de nuestros clientes, implanta este servicio con la intención de que tengan a su disposición una herramienta valida para solucionar aquellas incidencias relacionadas exclusivamente con el mantenimiento o con situaciones de urgencia que puedan acontecer en nuestro edificio, y que por su imprevisibilidad, pueden presentarse fuera del horario del servicio de mantenimiento o conserjería.

Teléfono atención urgencias:

606 540 032

Direcciones y teléfonos de interésINMOBILIARIA COLONIAL, S.A.

Paseo de la Castellana, 52, 7ª planta

MADRID

GESTIÓN INMUEBLES

Centralita Tel. 91 782 08 80

GERENTE DEL INMUEBLE

Mª José Jiménez Tel. 91 745 28 41

E-mail [email protected]

FACILITY MANAGEMENT

(Coordinación y gestión mantenimiento)

ISS Facility Management Spain, S.L.

C/ Rufino González 21

28037 MADRID

Antonio Martín Tel. 91 125 81 00

Tel. móvil: 670 514 128

E-mail: [email protected]

SERVICIO ATENCIÓN URGENCIAS

Tel. 606 540 032

SERVICIO CONSERJERÍA

Tel. 91 441 86 62

COMPAÑÍA SUMINISTRO ELÉCTRICO

ENDESA Tel. 902 52 78 87

Mantenimiento

Instrucciones generalesRecomendaciones de usoPlan de mantenimientoDescripción constructiva del edificio

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Instrucciones Generales

Este capítulo contiene las principales normas de actuación que los usuarios del edificio deben observar en el uso de los locales que les corresponden.

Estas normas de actuación establecen derechos y obligaciones que el usuario contrae desde el momento en que dispone de autorización fehaciente por parte de la Propiedad para el desarrollo de sus actividades.

Se han dividido en tres aspectos:

1 Las intervenciones para el acondiciona mien to de los locales para la actividad prevista.

2 Las recomendaciones de uso de las instalaciones comunes del edificio y de las propias de los locales asignados.

3 El mantenimiento establecido por la Propiedad para las partes comunes del edificio, así como el mantenimiento que debe realizar cada usuario en sus locales.

Los usuarios del edificio deberán poner especial interés en la observación de las recomendaciones establecidas en este documento así como de todas las obligaciones que les correspondan por aplicación de normativas vigentes de ca rácter estatal, autonómico o municipal.

Intervenciones en el inmueble

Las actividades que realizan los usuarios del edificio pueden precisar de obras de acondicionamiento de los locales, ya sea por primera implantación, por una necesidad de redistribución de espacios, por cambios en la decoración, por la adecuación a nuevas exigencias o criterios de funcionamiento... etc. También puede ocurrir que con el paso del tiempo sea necesario renovar equipos o instalaciones obsoletas.

Las obras a realizar pueden ser de muy diversa índole, y los usuarios están obligados a seguir las indicaciones que establece la Propiedad en cada caso.

Estas indicaciones se han resumido para cuatro situaciones distintas:

a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad.

d. Intervenciones no permitidas.

El usuario deberá saber para cada intervención que realice en sus locales, en cual de las situaciones anteriores se encuentra para seguir el proceso adecuado. En caso de duda es aconsejable que se ponga en contacto con los representantes de la Propiedad para que le indiquen la forma de proceder.

El usuario deberá estar siempre en posesión de los documentos que acrediten la concesión de licencias de obras, de los proyectos técnicos visados, y de toda la documentación que deba disponer de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación. La Propiedad se reserva el derecho de consultar, cuando lo estime oportuno, dicha documentación.

Seguidamente se expone de forma detallada y no limitativa las intervenciones u obras que se incluyen en cada uno de los cuatro tipos de intervenciones.

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a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo

Son intervenciones reducidas, en extensión y duración, de entretenimiento en elementos constructivos, de instalaciones, o mobiliario propiedad del usuario y no compartidos con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o suministros, ni representan en modo alguno molestias de ruido persistente o suciedad.

Ejemplos de intervenciones sin aviso previo:

• Modificación o desplazamiento de mamparas móviles que no lleguen al techo.

• Reparación o instalación de pequeños mecanismos eléctricos (enchufes, interruptores, timbres).

• Sustitución de luminarias.

• Reparaciones o trabajos de carpintería o cerrajería que no afecten a cerramientos verticales exteriores.

• Reparaciones de pintura o de acabados interiores.

• Trabajos de mantenimiento contratado por el propio usuario.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad

Las intervenciones que se incluyen en este apartado no precisan de autorización previa a su ejecución, siendo aconsejable comunicarlas por escrito a la Propiedad con una antelación de 30 días naturales.

Se consideran de este tipo las intervenciones que afecten elementos constructivos o instalaciones que sean de uso y propiedad del usuario y que no estén compartidas con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o de suministros.

No se podrán incluir en este tipo las intervenciones que afecten de algún modo a las fachadas exteriores o interiores, las cubiertas, azoteas o terrazas, elementos de la estructura del inmueble. Tampoco se podrán incluir las intervenciones que afecten a instalaciones de seguridad, ni a las de protección contra incendios.

Ejemplos de intervenciones que precisan aviso previo:

• Modificación de la distribución interior de espacios con mamparas ligeras fijas.

• Pintado de elementos interiores cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Renovación de moquetas cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Pulido de pavimentos de piedras naturales o parquet.

• Cambio generalizado de mobiliario propiedad del usuario.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad

Los usuarios no podrán llevar a cabo ningún tipo de intervención de las que se citan en este apartado sin disponer de una autorización por escrito de la Propiedad del inmueble. Para la obtención de la autorización, el usuario debe comunicar por escrito a la Propiedad las fechas y el alcance de las obras de forma detallada. En el caso que, de acuerdo con normativas municipales, el usuario deba disponer de un proyecto técnico de obras, facilitará conjuntamente con el comunicado una copia de dicho proyecto a la Propiedad.

La solicitud de autorización a la propiedad se realizará con una antelación de treinta días naturales. Mientras no se disponga de la correspondiente autorización escrita no se po drán iniciar las obras.

En general se incluyen aquí todas las obras para las cuales es preciso obtener una licencia de obras menores. Aunque ésta no fuera necesaria precisarán autorización de la Propiedad todas las obras que afecten a elementos constructivos o instalaciones que formen parte de las instalaciones comunes del edificio y elementos accesorios y que afecten al suministro de energía o fluidos de otros usuarios distintos, o que supongan ruidos persistentes o suciedad.

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Ejemplos de intervenciones que precisan de autorización previa:

• Primera implantación.

• Redistribución de locales con obra de albañilería.

• Renovación general de acabados interiores de paredes, suelos o techos que modifiquen los de origen.

• Renovación de elementos de carpintería interior o de mamparas ligeras de distribución que modifiquen los de origen.

• Cambios en la ubicación, sustitución, adición o eliminación de elementos de las instalaciones interiores.

• Modificación de la instalación de prevención de incendios privativa existente.

• Sustitución o modificación de techo, luminarias o elementos e instalaciones empotrados.

d. Intervenciones no permitidas

El usuario no está autorizado para realizar obras que afecten de algún modo a:

• Elementos estructurales del edificio: cimientos, contenciones de tierras, forjados, vigas, pilares, paredes de carga, cercas y similares.

• Fachadas exteriores o interiores del edificio: re vestimientos, acristalamiento, carpinte ría, ba randillas, o cualquier elemento decorativo. No se permite la fijación de ningún elemento (an tenas, mástiles, rótulos, aparatos de aire acondicionado) que puedan dañar el acabado de las mismas así como variar su aspecto formal.

• Cubiertas, azoteas o terrazas. No se admite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado) que pueda dañar el sistema de impermeabilización de las mismas.

• El recorrido de las instalaciones comunes del edificio ni en su paso a través de los locales que utiliza.

• Las características técnicas originales de las instalaciones, por adición, modificación o supresión de los elementos básicos que las componen.

Se consideran también incluidas en este apartado las obras que para su realización precisen de una licencia de obras mayores.

Si el usuario considera imprescindible la realización de obras de este tipo en sus locales, deberá exponerlo a la Propiedad para que considere la viabilidad de las mismas. La Propiedad determinará la forma de llevar a cabo la intervención si estima justificada la solicitud del usuario. Se recomienda al usuario la presentación a la Propiedad de un documento justificativo de las obras a realizar con exposición de motivos, una descripción de las obras con estimación de presupuesto y la documentación gráfica mínima a nivel de anteproyecto.

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Recomendaciones de usoEstructuraLos elementos estructurales tales como pilares, vigas, paredes o los propios forjados que forman cada una de las plantas del edificio no se pueden modificar ni en las zonas comunes ni en las zonas o locales de uso privado del edificio. Tampoco pueden ser objeto de modificación otros elementos estructurales como los balcones, las marquesinas o las escaleras. Los elementos estructurales constituyen el esqueleto de soporte del edificio y por ese motivo los usuarios no están autorizados a realizar ninguna obra que los afecte. El usuario solamente podrá hacer obras que afecten a elementos estructurales si dispone de una autorización fehaciente de la Propiedad.

Las obras que afectan a la estructura de un inmueble se consideran como obras mayores, para las que es necesario disponer de un proyecto técnico visado por un técnico competente y una licencia municipal.

En general el usuario debe procurar no sobrecargar en exceso los locales, salvo en el caso de conocer con exactitud el límite de la carga por metro cuadrado que admite una planta. Si las necesidades de carga o la colocación de aparatos concretos produce una carga sobre las plantas mayor a la indicada será necesario estudiar la viabilidad del caso. Para ello el usuario debe contactar con la Propiedad del inmueble y exponer sus necesidades.

Si se detecta humedad sobre los elementos estructurales descritos, se debe poner en conocimiento de la Propiedad para que tome las medidas oportunas.

También es preciso poner en conocimiento de la Propiedad la aparición de lesiones como fisuras, grietas o deformaciones de paredes y techos.

Cubiertas

Azoteas transitables

Las azoteas transitables y terrazas deben estar siempre limpias y exentas de cualquier material u objeto que pueda significar un obstáculo al correcto desagüe de las mismas. Tampoco se deben utilizar como zonas para almacenaje de materiales, muebles ni residuos de obras y similares. No se debe verter productos químicos como disolventes, aceites o lejía que, además de estropear el pavimento, pueden provocar la destrucción de la impermeabilización y originar goteras en la planta inferior.

Cuando se instalen antenas o aparatos que requieran fijación a un soporte se evitará cualquier sistema que perfore la impermeabilización. No debe utilizarse como elemento de soporte las barandillas, sean de obra o metálicas, ni los conductos de ventilación o chimeneas.

No se permite la instalación de rótulos comerciales, salvo autorización expresa de la Propiedad.

Las azoteas y las terrazas, en general, no están concebidas para que se conviertan en jardines. Las jardineras originales del edificio son las únicas que deben mantenerse. No se admite la colocación de nuevas jardineras sin autorización de la Propiedad. En cualquier caso sólo podrán colocarse, previa autorización de la Propiedad, jardineras que tengan menos de 30 cm. de tierra vegetal y que se encuentren elevadas respecto del pavimento. No se debe construir jardineras en contacto directo sobre el suelo.

Si se detecta la entrada de agua desde una terraza, o se observan manchas de humedad ba jo las azoteas, debe avisarse a la Propiedad pa ra que proceda del modo que estime conveniente.

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TejadosNo está permitido a los usuarios el acceso a los tejados del inmueble. Sólo está permitido el acceso al personal de mantenimiento adecuadamente equipado.

En caso de detectarse manchas de humedad o filtraciones de agua bajo cubierta se pondrá en conocimiento de la Propiedad. No debe hacerse reparaciones sin el consentimiento de la Propiedad.

No está permitido a los usuarios la utilización, ocupación o tránsito por los desvanes o espacios bajo cubierta. Tampoco se autoriza su utilización para ningún tipo de almacenamiento de materiales o enseres.

FachadasLas fachadas del edificio, principales, secundarias, o interiores de patios se consideran comunitarias. Por ese motivo no está permitido a los usuarios realizar ningún tipo de intervención sobre ellas. Tampoco se permite la instalación en fachadas de aparatos (aire acondicionado, antenas, alarmas), rótulos, toldos, persianas, mástiles... etc. Cualquier intervención en la fachada debe tener una autorización explícita de la Propiedad y realizarse de acuerdo con las normativas técnicas y los permisos municipales que correspondan.

Para la elevación o descenso de bienes por fachada en operaciones de mudanza o similares, se deberá contar con autorización de la Propiedad. No se utilizará para ello elemento alguno que precise ser clavado, atado o fijado a la fachada, ni a elementos como barandillas, cornisas, y elementos decorativos en general.

En las fachadas que dispongan de jardineras se debe procurar que el riego de las mismas no moje sistemáticamente la fachada.

Las ventanas practicables de las fachadas deben abrirse y cerrarse suavemente, evitando golpes bruscos que puedan provocar una rotura y caída de cristales a la vía pública. Por este mismo motivo, en caso de corrientes de aire o en días con vientos fuertes es conveniente cerrar las ventanas.

Si el usuario detectara en algún momento la aparición de fisuras o grietas, la presencia de elementos mal fijados o con peligro de desprendimiento y caída, o filtraciones de agua por los cerramientos, deberá ponerlo en conocimiento de la Propiedad con la mayor brevedad posible.

Divisiones interioresLa compartimentación interior de los locales puede ejecutarse con «pladur» o mamparas ligeras. Las paredes constituyen una compartimentación fija, ya que por ellas pasan, o pueden pasar, conducciones empotradas de agua, electricidad u otras instalaciones del inmueble, y su modificación precisa de un estudio previo. Estas paredes suelen tener espesores máximos de 10 a 12 cm. Si el espesor de la pared es superior, hay que suponer que su modificación –desplazamiento, recorte, apertura de pasos, supresión– puede tener alguna repercusión para la estructura de soporte del edificio, por lo que, en principio, se desaconseja modificarlas. Si fuera preciso hacerlo se seguirán las recomendaciones sobre intervenciones en el edificio que constan en este manual.

En los edificios nuevos pueden aparecer pequeñas fisuras en los primeros años de vida útil debidas al asentamiento general del edificio. En edificios de cierta antigüedad –más de 10 años– no deberían aparecer nuevas fisuras si no se realizan obras que puedan afectar directa o indirectamente a la estructura. En caso de apreciarse la aparición de fisuras o grietas en las paredes interiores deberá ponerse en conocimiento de la Propiedad.

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Las paredes acostumbran a usarse para sostener elementos de mobiliario o colgar elementos decorativos. Es necesario que las sujeciones se realicen siempre con tacos, clavos y fijaciones aptas para cada tipo de pared. Al realizar los agujeros debe comprobarse previamente que no afectarán a tubos o cables empotrados en esa pared.

Las cajas de registro de instalaciones no de ben quedar nunca ocultas tras muebles que impidan su acceso para el personal de mantenimiento del inmueble. En general se debe procurar no colgar de las paredes muebles, estanterías o similares, que tengan un peso excesivo y pueda provocar rupturas de las fijaciones o de la propia pared. Los elementos de mobiliario más pesados es preferible que descansen directamente sobre el suelo, respetando los límites de carga a los que se hace referencia en el capítulo «Estructura» de este manual.

En el caso de mamparas, se trata de divisiones interiores de tipo desmontable o móvil que permiten un desplazamiento o modificación más sencillo que las paredes de obra. Las primeras pueden cambiarse de posición pero precisan de la intervención de operarios montadores. Además, la modificación hará necesaria la reparación o acondicionamiento de algunas zonas de pavimento, cielos rasos, incluso de algu na sencilla instalación eléctrica. En el segundo caso, sobre las mamparas móviles, no suelen haber instalaciones, por lo que su modificación o desplazamiento es, en la práctica, como el de un mueble. Las mamparas motorizadas permiten únicamente un movimiento preestablecido por los mecanismos que lleva asociados.

Cualquier modificación en la compartimentación original de los locales deberá seguir el procedimiento descrito en el capítulo «Intervenciones en el edificio» de este manual que a modo de resumen son:

• Modificación de paredes de obra: precisan permiso previo de la Propiedad.

• Modificación de mamparas fijas: precisan una notificación previa a la Propiedad.

• Modificación de mamparas móviles que no llegan al techo: discrecionales para el usuario.

La modificación indebida o inadecuada de paredes puede provocar desperfectos en plantas superiores o inferiores del edificio, o interrumpir servicios por el corte accidental de instalaciones. En este último caso además se corre el riesgo de provocar escapes de agua, fugas de gas, que además de afectar al inmueble pueden poner en peligro la seguridad de los operarios que están realizando la obra.

Puertas y ventanasLas puertas y ventanas son elementos móviles y por tanto presentan un envejecimiento superior a otros componentes del edificio. Hay que procurar no forzar los mecanismos de cierre, y los de accionamiento de persianas, cortinas o cualquier tipo de protección o filtro solar. No se deben cerrar las puertas y ventanas con golpes violentos que pueden provocar fisuras entre el marco y la pared. Un golpe violento puede incluso llegar a romper el acristalamiento con el consecuente peligro si se desprenden trozos de cristal. Por este motivo se aconseja cerrar las ventanas cuando existan corrientes de aire.

Revestimientos interiores

Cielos rasos

Este tipo de techos suele llevar asociado una serie de instalaciones como las de protección contra incendios, climatización... etc., y ocultan pasos de instalaciones y conductos. En general no se admite modificar los cielos rasos, para lo que será necesaria una autorización de la Propiedad. Los cielos rasos son elementos ligeros de los que no se debe colgar nada.

En caso de existir trampillas o registros de acceso al espacio cerrado por el falso techo, no se ocultarán ni obstaculizarán con muebles o cualquier elemento decorativo o de instalaciones propias que impidan el libre acceso para el personal de mantenimiento.

En caso de que, por diversos motivos, el usuario se viera en la necesidad de actuar sobre el falso techo lo notificará a la Propiedad.

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Pavimentos

Los pavimentos de madera o moquetas son especialmente delicados, por lo que el usuario deberá evitar, en todo lo posible, estropearlos con golpes o arrastre de mobiliario y similares sobre su superficie. Para mover materiales pesados sobre su superficie se deberá utilizar aparatos auxiliares con ruedas de goma. No se realizarán fijaciones sobre el pavimento cuando para ello se deba perforar o recortar piezas del mismo.

Por parte del usuario se deberá procurar la conservación del pavimento de sus locales en las mejores condiciones, manteniendo, especialmente, las condiciones de ignifugación de los materiales potencialmente inflamables co mo es el caso de maderas y moquetas.

No se debe sustituir los pavimentos sin autorización previa de la Propiedad.

Paredes

Los revestimientos interiores de paredes de los locales de uso privado pueden modificarse a con veniencia del propio usuario, siempre que lo no tifique por adelantado a la Propiedad. En cualquier caso deberá conservarlos en condiciones correctas de acuerdo con sus características y las instrucciones de su fabricante o instalador.

Se mantendrá, en especial, las condiciones de ignifugación de materiales potencialmente inflamables como en el caso de maderas, moquetas, tapizados o cortinajes.

En la limpieza de superficies se utilizarán productos compatibles con cada material.

Instalación de aguaLa instalación de agua no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los puntos de suministro como la grifería, o pequeñas reparaciones de conser vación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad. En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones de agua.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar utilizando materiales compatibles con la instalación existente. No se pondrán en contacto materiales metálicos distintos, ya que pueden provocar procesos de degradación que destruyan la instalación.

En este sentido es especialmente problemática la unión del cobre con el hierro o el acero.

Se cerrará la llave de paso de agua al local en los siguientes casos:

• Cuando se detecte una fuga de agua importante, mientras no se lleve a cabo su reparación, que se deberá hacer con la mayor brevedad posible.

• En los períodos vacacionales o de inactividad del local.

• No se autoriza en ningún caso la utilización de la canalización de agua para realizar la puesta a tierra de ningún aparato o instalación eléctrica.

Los usuarios que dispongan de aparatos propios de producción de agua caliente sanitaria deben utilizarlos y mantenerlos en condiciones óptimas de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador y la normativa que sea de aplicación.

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Las fugas de agua, además de las molestias que producen y que pueden afectar indirectamente a otros usuarios del inmueble, son muy perjudiciales si afectan a elementos es truc tu ra les del edificio.

Finalmente, se recomienda cerrar bien los grifos después de cada uso, y repararlos en caso de que goteen.

Instalación eléctricaLa instalación eléctrica no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los interruptores o enchufes, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad.

En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones eléctricas.

Los instaladores que contrate el usuario para realizar trabajos en sus locales estarán debidamente homologados.

Se prohíbe de forma explícita la manipulación de cuadros eléctricos, cajas de derivación, o derivaciones situados en zona comunitaria del edificio.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar con conocimiento y autorización previa de la Propiedad y de acuerdo con la normativa vigente que le sea de aplicación.

En el uso ordinario de la instalación eléctrica se evitará:

• Sobrecargar las líneas conectando un número excesivo de aparatos o bien aparatos con potencia mayor que la prevista para la línea.

• Utilizar cables alargadores, sobre suelo o paredes de forma sistemática.

• Conectar en un mismo enchufe varios aparatos haciendo un uso abusivo de adaptadores multivía.

Recomendaciones:• Los enchufes y cables deben estar siempre bien conectados, evitando que produzcan

chispas. Una mala conexión puede dar origen a un incendio.

• En los locales en los que por su uso haya una presencia habitual de niños, se tomarán las precauciones de seguridad para que no puedan manipular elementos eléctricos, en especial los enchufes, que como mínimo deberán estar protegidos con clavijas de plástico.

• Al desenchufar un cable o un aparato se debe tirar siempre del propio enchufe, nunca se debe tirar del cable.

Si al tocar un cable se nota que está caliente se debe a que están conectados a él demasiados aparatos o bien aparatos de potencia superior a la que admite el cable. En este caso se debe proceder a desconectar aparatos y utilizar cables de mayor sección. Lo más apropiado es consultar con un electricista sobre las necesidades de instalación del local para que proponga la mejor forma de actuar.

En las operaciones más sencillas de manipulación de la instalación eléctrica como la limpieza o sustitución de lámparas o similares, se debe desconectar la corriente eléctrica del elemento a manipular.

Los usuarios que dispongan de equipos eléctricos propios deben usarlos y mantenerlos de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador, y la normativa vigente que les sea de aplicación.

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El mal uso, la manipulación de la instalación por manos inexpertas y la sobrecarga de líneas dan lugar a la mayoría de accidentes relacionados con la electricidad: cortocircuitos que derivan en incendios, y electrocuciones. Los cortocircuitos se originan por el recalentamiento de cables o conexiones defectuosas que producen chispas. Además pueden provocar averías graves en los aparatos conectados a la línea afectada.

Red de saneamientoLos puntos de desagüe de los locales son básicamente de dos tipos: los de los inodoros y sanitarios en general y los sumideros de terrazas o patios.

No es apropiado arrojar basura por los desa gües, ya que producen embozos.

En caso de producirse deberá avisarse a un fontanero o si es comunitario a la propiedad/conserje para que resuelva el problema. No debe intentar solucionarse mediante productos químicos y ácidos, ya que pueden deteriorar los conductos de evacuación.

Si se observan anomalías en los inodoros será necesario avisar a un operario para realizar la reparación oportuna.

Los sumideros de terrazas y patios están protegidos con una reja. Se procurará que siempre estén bien colocadas y limpias para evitar que penetren objetos a la red de desagüe.

Si se detectan fugas en la red de desagüe o saneamiento, ya sea en el propio local, ya sea en partes comunitarias del edificio, se deberá avisar a la Propiedad para que realice las reparaciones necesarias.

ClimatizaciónLas instalaciones que son capaces, mediante un mismo equipo, de enfriar o rebajar la temperatura ambiente de los locales en época cálida, o de elevar la temperatura ambiente en época fría, se consideran instalaciones climatizadoras.

Recomendaciones para favorecer el funcionamiento de estas instalaciones, mejorar su rendimiento y obtener ahorro energético:

En los primeros minutos de funcionamiento de la instalación después de la puesta en marcha, es normal que no se obtenga aire a la temperatura deseada. Si transcurridos algunos minutos no se obtiene aire a la temperatura deseada y el termostato está correctamente graduado puede ser síntoma de alguna avería. Si variando la temperatura en el termostato no se obtiene el efecto deseado es preferible desconectar la instalación y avisar al servicio técnico.

Mientras se tiene en funcionamiento la climatización, no se deben abrir las puertas y ventanas al exterior o a espacios no refrigerados puesto que se pierde con gran celeridad la temperatura ambiente.

Si la instalación está centralizada y no se dispone de termostatos para la regulación de temperatura en el local del usuario, los ajustes se deberán solicitar al conserje o al personal de mantenimiento. Abrir ventanas o tapar los puntos de salida del aire no son soluciones correctas porque desequilibran el sistema de regulación de la instalación.

Si por el contrario el local dispone de termostato propio para la regulación, es conveniente restringir al máximo el número de personas autorizadas para su manipulación. Conviene no ir variando continuamente la graduación de la temperatura fijada en el termostato porque eso provoca constantes cambios de ritmo en el trabajo del equipo climatizador, disminuye su rendimiento y hace aumentar el consumo energético.

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La temperatura de confort en condiciones habituales está entre los 20 y los 24 grados centígrados en función de la temporada, y por tanto es aconsejable que las modificaciones que se realicen en los termostatos estén dentro de estos parámetros.

Es importante tener en cuenta, antes de cualquier manipulación del termostato, que la temperatura ambiente puede estar alterada por circunstancias puntuales como una acumulación de personas en un momento determinado o la incidencia del sol en los cristales.

En estas circunstancias puede ser aconsejable, en función de la duración de estas incidencias, no manipular el termostato, y de esta manera no alterar la temperatura final con el consecuente aumento de los consumos.

La modificación de las instalaciones de refrigeración comunitarias –cambio de posición de aparatos, conductos, renovación de máquinas– no está permitida sin autorización previa de la Propiedad. La instalación, sustitución o modificación de las instalaciones de climatización privadas deben hacerse con autorización previa de la Propiedad. El usuario está obligado a usar y mantener estas instalaciones en estado óptimo, realizando las revisiones a que obligue la normativa vigente. Todo ello dependiendo de lo establecido en el contrato de arrendamiento en cuanto a revisión y mantenimiento.

Instalación de ventilaciónEl edificio dispone de conductos de ventilación en las zonas de servicios. Pueden localizarse en estas zonas, las rejillas que dan acceso a los mismos. Hay que procurar no tapar esas conexiones para favorecer el correcto funcionamiento de la instalación.

Estos conductos no deben aprovecharse para conectar ninguna otra instalación que precise de una ventilación o salida de humos, como una caldera, una campana extractora de hu mo o similares. Una conexión indebida, especialmente de aparatos con quemadores de combustibles, es muy peligrosa.

Protección contra incendiosEl edificio está dotado con los medios de protección contra incendios que se citan en el apartado «Descripción Constructiva» de este manual.

La manipulación de estos equipos está prohibida salvo en los casos de estricta necesidad para los que han sido colocados.

Cuando no exista motivo alguno para su uso, sólo deben ser manipulados por la empresa o personas encargadas de realizar las operaciones de mantenimiento periódico.

En caso de emergencia cualquier persona es tá autorizada a usar los extintores y mangueras.

Los usuarios no obstaculizarán en ningún momento, ni siquiera momentáneamente, el acceso a extintores, mangueras, pulsadores de alarma, o puertas de recorridos de evacuación.

En caso de incendio se actuará según lo establecido en el Plan de Emergencia.

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AscensoresEn el caso de que sea necesario utilizar los ascensores para el movimiento de cargas (muebles, maquinaria, enseres en general) que superen la carga para la que están previstos y que consta en una placa en el interior de la cabina o que aún siendo inferiores a la carga admitida puedan deteriorar la instalación –puertas, cabinas– o resulten molestos a los demás usuarios será necesario avisar al conserje. De existir se usará el montacargas.

Se debe respetar el número máximo de personas que es capaz de transportar el ascensor de acuerdo con lo que indique la placa del interior de la cabina.

No está permitido que los niños utilicen ascensores sin ir acompañados de un adulto.

Si se detectan irregularidades en su funcionamiento, ruidos extraños, defectos de nivelación de la cabina en las paradas de planta, o botones de mando que no responden adecuadamente, se avisará al conserje del edificio o a la empresa de mantenimiento. Entre tanto se procurará utilizar el ascensor lo menos posible hasta que se solucione el problema. En caso de una evacuación de emergencia del edificio, como en un incendio, no se utilizarán los ascensores.

Personas atrapadas en el interior por una averíaSi alguna persona queda atrapada en el interior de la cabina por una avería debe pulsar el timbre de alarma que se encuentra en la botonera de la cabina o comunicarlo por teléfono si se dispone de él. Nunca se ha de intentar abrir las puertas manualmente para salir de la cabina. Si la avería es un corte de suministro eléctrico, se detendrá la cabina y se encenderá la luz de emergencia. Aún en este caso, el ascensor es completamente seguro.

Ninguna persona atrapada en el interior de una cabina debe intentar salir de ella forzando las puertas.

Las personas en el exterior del ascensor no han de intentar manipular mecanismos o puertas. Se limitarán a dar aviso al conserje del inmueble o en caso grave a los bomberos.

Instalaciones audiovisualesLas instalaciones comunitarias de televisión, telefonía o interfonía de que dispone el inmueble se consideran comunitarias. Por esta razón y por sus características de funcionamiento, no se autoriza a los usuarios a manipular ningún elemento de la instalación. Algunas pequeñas operaciones como el desplazamiento de una toma de conexión, o el cambio de un terminal, pueden perjudicar la calidad de imagen o sonido o inutilizar la instalación para el resto de usuarios. Cuando sea preciso proceder a algún cambio o reparación se comunicará a la Propiedad para que indique la mejor forma de proceder.

En el caso de tomas de televisión o telefónicas, pueden usarse provisionalmente cables de prolongación o alargadores.

No se admite la colocación de antenas privadas que deban ir fijadas sobre elementos de obra del edificio sin la autorización previa de la Propiedad.

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Plan de mantenimiento

La Propiedad ha dotado al edificio de un plan de mantenimiento preventivo para conservarlo en condiciones óptimas de uso, seguridad, confort y estética. Este plan de mantenimiento se lleva a cabo por personal contratado por la Propiedad que acude al edificio de forma periódica de acuerdo a un plan preestablecido.

El plan de mantenimiento abarca las partes comunes como cubiertas, fachadas, pavimentos, paredes y techos, acabados interiores, jardinería y limpieza. También se incluyen las instalaciones del edificio que se encuentran en las partes comunes y las instalaciones comunitarias que dan servicio a los locales privados.

No se incluyen en el plan de mantenimiento de la Propiedad los elementos constructivos e instalaciones interiores de cada local de uso privativo, a excepción de los elementos que se hallen en el local y que pertenezcan a instalaciones comunitarias del inmueble:

• Sistemas de protección contra incendios: extintores, detectores de humos, mangueras de incendio, alumbrado de emergencia... etc.

• Elementos de la instalación de climatización, calefacción o refrigeración.

Tampoco se incluyen en el plan de mante nimiento de la propiedad los elementos correspondientes a instalaciones o decoración que han sido colocados por el usuario de acuerdo con lo especificado en el apartado de «Intervenciones en el inmueble» de este manual.

Estos aspectos pueden ser:

• Acabados interiores como los pavimentos, techos, paredes y divisiones interiores ligeras o mamparas.

• Sistemas individualizados de instalaciones: climatización, calefacción, refrigeración o de producción de agua caliente sanitaria.

• Iluminación interior.

• Instalaciones eléctricas privadas y luminarias.

Entre estos últimos aspectos se incluye cualquier instalación específica propia de la actividad que se desarrolla en el local.

Obligaciones del usuarioEs responsabilidad del usuario realizar un uso y un mantenimiento apropiado de su local o locales para preservar la seguridad de sus bienes, los de la Propiedad, y los de las personas.

Es conveniente que el usuario cumpla en todo momento con las disposiciones legales sobre revisiones periódicas y mantenimiento aplicables a los equipos de su propiedad y que disponga de los certificados acreditativos correspondientes.

El usuario deberá facilitar a la Propiedad, si ésta lo solicita, copia de los certificados acreditativos de la realización de las revisiones periódicas obligatorias de mantenimiento que requieran sus equipos o instalaciones propias.

El usuario deberá facilitar en todo momento el acceso a sus locales al personal de la Propiedad o contratado por ésta para la realización de las operaciones de mantenimiento periódicas. El usuario tiene el derecho de solicitar una acreditación suficiente al personal de mantenimiento así como de conocer la periodicidad habitual de estos trabajos. En el caso de ser necesarios trabajos de mantenimiento que

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impidan el desarrollo normal de su actividad (ruidos, desmontajes importantes, corte de fluidos...) tiene derecho a acordar con la Propiedad el momento más idóneo para la realización de estos trabajos.

En los casos en los que existan instalaciones con contadores divisionarios para cada local y el usuario sea el titular de su instalación, el mantenimiento desde el contador hasta los puntos de consumo pertenece al titular de esa instalación.

En las operaciones de limpieza se recomienda usar sistemas y productos compatibles con los elementos a limpiar para preservar el aspecto y la calidad de los elementos constructivos, las instalaciones y el mobiliario de los locales. El usuario deberá mantener sus locales e instalaciones en condiciones correctas de salubridad.

Descripción constructiva

En este capítulo se hace referencia a cuáles son, por subsistemas, las características constructivas del edificio, indicando para cada uno de ellos cual es su estado de conservación.

La descripción constructiva se realiza y mantiene generalmente con los datos recogidos en los sucesivos dictámenes efectuados a lo largo de la vida del edificio. La propia génesis de estos dictámenes, realizados por lo general después de una exhaustiva inspección ocular del edificio, justifica que algún elemento constructivo, no accesible a la vista sin la utilización de otros medios tecnológicos o de ensayo, pueda resultar desconocido.

Subsistemas constructivos existentes en el edificioLas características del edificio son las siguientes:

Infraestructura No se ha podido consultar ninguna documentación sobre el proyecto y por tanto se desconoce como es la cimentación del edificio.

El edificio dispone de un aparcamiento bajo la rasante del terreno de 4 niveles de profundidad, lo que implica que se han construido unos muros pantalla en el perímetro del solar.

EstructuraLa estructura del edificio es a base de pilares de hormigón, y forjados reticulares con casetones recu-perables en todas las plantas.

El canto del forjado, parece ser de unos 30 cm. La distribución de pilares es muy regular, con una luz de aproximadamente 7 m en sentido paralelo a la fachada y con crujías variables en el sentido perpendicular a fachada, que oscilan entre 4,5 m en los pórticos exteriores y 8 m en los pórticos de la zona central.

La plantas sótano tienen la particularidad de ser una rampa continua, de forma que el aparcamiento, que tiene cuatro niveles de profundidad, es una superficie inclinada continua, sin interrupciones entre zonas planas y zonas inclinadas. La estructura es también un forjado reticular con casetones aligerados.

Las losas de la escalera principal es de hormigón armado, macizas.

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La escalera de emergencia situada en el extremo de la fachada opuesto a la entrada principal está formada por una estructura metálica con el peldañeado de chapa de acero grabada.

En la zona de cubierta existe un cuerpo añadido que aloja las calderas, soportado por una estructura de vigas de acero separadas 40 cm del forjado de cubierta, sobre las que se ha construido una estructura de perfiles metálicos, recubierta de plafones de chapa grecada.

Cubiertas

Cubierta principal

La cubierta general del edificio y de los casetones de ascensores y escaleras, están formadas por una cubierta plana, tradicional, o sea no es invertida, con un acabado de lámina asfáltica sin ninguna protección, sobre una formación de pendientes de material desconocido, y suponemos que con aislamiento térmico bajo la lámina o la formación de pendientes.

La cubierta tiene un sumidero coincidiendo con cada pilar de la segunda crujía paralela a las fachadas, tanto en la principal como en la posterior.

El mimbel perimetral está solucionado con una chapa de acero galvanizado, atornillada a la pared perimetral, que protege el retorno de la lámina, a unos 30 cm del pavimento. Aparentemente, el acabado de esta cubierta es una reparación de una cubierta existente, ya que aparece una forma de mimbel de caja tapado en el perímetro.

Cuerpo de calderas

En la planta de cubiertas hay un cuerpo sobrepuesto para alojar las calderas, con una cubierta de chapa grecada de acero prelacado.

Esta cubierta tiene una sola vertiente, con una pendiente inferior al 2%, y con un sistema de canalón perimetral para recoger el agua, también de chapa de acero.

Terrazas planta 7ª y patios interiores

Las cubiertas de la terraza de la planta séptima y de las de los patios interiores, a nivel de planta primera, son terrazas con un pavimento flotante de baldosas de terrazo lavado al ácido, con árido de canto rodado. Se desconoce el sistema de impermeabilización.

Fachadas

Fachadas exteriores

Tanto la fachada principal, como la del patio interior de manzana, visible desde el jardín del hotel de la plaza del Doctor Marañón, están formadas por un conjunto de franjas horizontales acristaladas, con un antepecho de 1 m de altura respecto al pavimento interior, y unas zonas opacas entre estas franjas. En los extremos, separando las franjas acristaladas de los edificios vecinos existen unas zonas opacas verticales.

Las franjas acristaladas están cerradas por una carpintería de aluminio anodizado, con unos montantes vistos de 10x10 cm aproximadamente, separados cada 1,10 m. En esta sucesión de montantes se insertan las hojas de ventana, alternando dos hojas fijas con una practicable, pivotante de eje vertical, situado en el centro de la hoja.

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Estas hojas están acristaladas con un cristal con cámara, de 6/6/6 en la calle y 6/6/3 en el patio interior de manzana.

Toda la carpintería exterior está en proceso de substitución, y las nuevas son de la casa Schucco, con rotura de puente térmico, de acuerdo con las indicaciones del Gestor del Edificio.

Las zonas opacas entre cristaleras están aplacadas con granito, de color gris en las franjas horizontales de la fachada de la calle, y en toda la fachada del patio interior, y de color granate en las franjas verticales de los laterales de la fachada de la calle.

El antepecho de las ventanas de las dos fachadas, que también está aplacado en granito, tiene la particularidad de estar inclinado a 45º.

La planta baja de la fachada de la calle tiene un acabado diferenciado en la zona del local comercial, actualmente ocupado por un conjunto de bar, restaurante y sala de fiestas, con un aplacado de mármol color blanco en las zonas opacas y la carpintería de color blanco, con un despiece en cuadro pequeño.

La zona de la entrada principal al edificio de oficinas, tiene una marquesina que protege la escalera, y que está forrada en plancha de aluminio tipo sándwich.

La puerta de la entrada principal es acristalada, con marcos de acero inoxidable, de apertura motorizada, de doble corredera, con apertura sobres dos cristales fijos laterales.

Las dos puertas de acceso al aparcamiento son basculantes, con marcos y chapa de acero, pintadas de color granate.

En el extremo opuesto a la entrada al garaje, en la fachada principal, se encuentra la puerta de salida de la escalera de emergencia. Es una puerta de chapa de acero pintada.

Fachadas patios interiores y casetones de cubierta

Las fachadas de los patios interiores y de los cuerpos que sobresalen en la cubierta, con excepción de la sala de calderas, tienen un acabado de ladrillo de mortero de cemento de color blanco, visto.

La fachada de los patios interiores, reproduce la alternancia de franjas horizontales acristaladas y zonas opacas de las fachadas exteriores, con un tipo de carpintería similar, de aluminio anodizado.

En la planta tercera, donde se está realizando la planta piloto de la renovación interior del edificio, se han substituido las ventanas de la cara del patio interior que tienen acceso desde el vestíbulo de ascensores por cristales tipo U-Glass, dispuestos formando cámara.

Sobre las zonas de carpintería, en una franja de 90 cm, y en los remates superiores de las paredes de los casetones, el ladrillo se ha dispuesto a sardinel.

Los remates de los cerramientos de cubierta son con piezas de piedra artificial de color blanco.

Interiormente las barandas de cubierta están revocadas y pintadas con una pintura impermeabilizante de color granate.

Los accesos a la cubierta desde los diferentes casetones se realizan por puertas de chapa de acero pintadas.

Sala de calderas en cubierta

Las tres fachadas de este cuerpo sobrepuesto en la cubierta son de plancha grecada de acero prelacado. Tiene una pequeña escalera metálica de acceso, con una puerta metálica.

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Cerramientos y divisorias interiores

Divisiones fijas

Las divisiones interiores entre los diferentes locales parece que son de obra de fábrica de ladrillo, de diferentes espesores según sean los locales a dividir. Como todas las paredes están revestidas, no ha sido posible verificar su naturaleza.

En el interior de los locales de oficinas, las divisiones se las ha instalado cada arrendatario, con dife-rentes variaciones de mamparas, opacas, acristaladas, de melanina, madera, etc.

Carpintería interior

Las puertas que separan la escalera del vestíbulo de ascensores son puertas de acero pintado, de tipo RF. A este mismo vestíbulo dan acceso dos puertas, una de cada local, como salidas de emergencia, del mismo tipo, con un cristal circular incrustado.

Las puertas de los ascensores son de acero inoxidable, o acero pintado, dependiendo de las plantas.

Entre el vestíbulo de ascensores y la zona de vestíbulo en el que están las puertas principales de los locales hay una puerta corredera cortafuegos, que está siempre abierta, retenida por un dispositivo sensible a la temperatura.

Las puertas de acceso a los locales son de madera, de dos hojas, barnizadas.

Los aseos tienen puertas de madera, pintada, en las cabinas interiores.

Barandilla escalera principal

La barandilla de la escalera principal en los tramos entre plantas piso es a base de unos montantes verticales de tubo de acero inoxidable de 30 mm de diámetro, separados cada 30 cm, que soportan una pieza de madera de unos 2 cm de alto, formada por dos perfiles unidos, con unas molduras intermedias. Este gran pasamanos está barnizado.

Esta escalera, entre planta baja y planta primera, cambia su recorrido, y todos sus materiales, siendo aquí la barandilla a base de montantes rectangulares, separados entre 1 m y 1,5 m, con cinco tubos de 20 mm de diámetro, dispuestos horizontalmente o siguiendo la pendiente de la escalera, y un pasamanos superior de 40 mm de diámetro. Todo el conjunto está pintado en con un esmalte sintético de acabado metalizado.

Barandilla escalera emergencia

La barandilla de la escalera de emergencia también es de tubo de acero pintado, pero de tipo rectangular toda ella, con solo dos travesaños intermedios entre la base y el pasamanos.

Barandilla escalera sótanos

La barandilla a base de montantes rectangulares, separados entre 1 m y 1,5 m, con cinco tubos cua-drados, dispuestos horizontalmente o siguiendo la pendiente de la escalera, y un pasamanos superior. Todo el conjunto está pintado en con un esmalte sintético.

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Revestimientos interioresRevestimientos verticales

Sótano - Aparcamiento - Salas de maquinaria

Las divisiones entre los sectores de aparcamiento y zonas de instalaciones están acabadas con un enfoscado pintado.

Los aseos están acabados con alicatado azulejo blanco de 0,20 x 0,20.

Las paredes de las salas de máquinas están revocadas y pintadas.

Las escaleras y vestíbulos de ascensores están enyesados y pintados.

Planta baja

El vestíbulo de planta baja tiene diferentes revestimientos en las paredes:

• Cristal pintado por la parte posterior (vestíbulo principal).

• Cuero (detrás del mostrador vestíbulo principal).

• Granito con un acabado gris apomazado (vestíbulo principal).

• Acero inoxidable (vestíbulo ascensores).

• Estucado y pintado (escaleras).

Vestíbulos de planta

Las plantas reformadas (1ª, 2ª, 3ª, 5ª, 6ª y 7ª) están enyesadas y pintadas, excepto los tramos entre puertas de ascensores, que están aplacados con plancha de acero, esmaltada. Los vestíbulos de la planta sin reformar (4ª) están aplacados con mármol crema marfil.

Oficinas

El interior de las oficinas está enyesado y pintado, en las pocas paredes que hay, ya que las plantas originalmente son libres.

Aseos de planta

Tiene las paredes enyesadas y forradas con un papel vinílico.

Pavimentos

Sótano – Aparcamiento – Salas de maquinaria

El pavimento de la zona de aparcamiento es de hormigón, con un acabado pintado con una pintura antideslizante, negro mate con partículas incorporadas.

Los locales técnicos tienen el pavimento también de hormigón, con un acabado pintado con pintura epoxi brillante.

Los vestíbulos y escaleras tienen un pavimento de terrazo de grano medio.

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Vestíbulo de planta baja

El pavimento del vestíbulo de planta baja es de granito negro africano, brillante, igual que la escalera de planta baja a planta primera.

Vestíbulos de planta tipo

En las plantas reformadas (1ª, 2ª, 3ª, 5ª, 6ª y 7ª) es de granito negro como en la entrada. En los vestíbulos de planta este suelo se ha forrado con moqueta. En la planta sin reformar (4ª) el pavimento es de mármol. La escalera principal tiene los escalones del mismo mármol que los vestíbulos de las plantas tipo.

Oficinas

En las oficinas se ha colocado un suelo técnico elevado, (unos 7-10 cm).

Aseos

Los aseos de las plantas son de gres porcelánico.

Escalera de emergencia

La escalera de emergencia tiene los pavimentos y los escalones de chapa de acero grabada, pintada.

Techos

Sótano – Aparcamiento – Salas de maquinaria

En la zona de aparcamiento y de las salas de maquinaria el techo está sin revestir, dejando vistos los forjados, que solo están pintados.

Las escaleras y vestíbulos tienen el techo enyesado y pintado.

Vestíbulo de planta baja

El vestíbulo de planta baja tiene una combinación de placas de aluminio sándwich que son una prolongación de la marquesina exterior, y un falso techo de placas de yeso liso pintadas.

Vestíbulos de planta tipo y aseos

En las plantas reformadas (1ª, 2ª, 3ª, 5ª, 6ª y 7ª) se ha eliminado el falso techo de madera delante de los ascensores y todo el techo es de placas de yeso lisas, pintadas.

En el vestíbulo de la planta sin reformar (4ª) tienen un falso techo cuadriculado de madera delante de los ascensores, y placas de yeso en el resto.

Las escaleras están enyesadas y pintadas, con unos cajones de placas de escayola en los rellanos.

Oficinas

En las oficinas se ha colocado un falso techo de placas metálicas perforadas, con las luminarias integradas.

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Instalación de saneamientoDentro del edifico se mantiene una doble red de saneamiento, con separación de aguas pluviales y aguas fecales.

En la planta sótano primero se pueden apreciar, colgadas del techo las dos redes, que además son de materiales diferentes.

La red de aguas pluviales, parece que se mantiene tal como era originalmente, con tubos de fibrocemento conectados con bridas de fundición.

La red de aguas fecales parece que necesitó una renovación, ya que los tubos son de PVC, encolados.

En el último sótano existe un pozo para la recogida de las aguas que quedan por debajo de la conexión a la red pública, con un sistema de bombas para elevar las aguas residuales hasta la salida general.

En la zona donde se produce la salida general, al nivel del primer sótano, parece que se junten las dos redes, la de pluviales y la de fecales, pero no queda claro al penetrar separadamente las tuberías en un cuerpo.

Instalación de aguaExisten tres acometidas procedentes de la red pública. Cada una de ellas pasa a través de un contador general y alimentan a los suministros de agua potable y de incendio de las oficinas y los locales.

Gracias a un grupo de presión de la marca Itur modelo MC-400/T se alimentan los montantes a las plantas superiores.

Desde la llave de paso de cada zona se realizan las derivaciones, con tubería empotrada, a los diferentes locales húmedos del edificio de oficinas interponiendo una llave de paso (tipo soleta para empotrar) para independizar cada uno de los locales.

Los bajantes individuales de suministro de agua fría en cada aparato sanitario están empotrados en las paredes.

Para la producción de agua caliente sanitaria, se ha instalado un termo eléctrico de 50 litros, situado en cada zona de servicios (dos por planta).

Todas las conducciones de agua fría y caliente están aisladas para evitar la formación de condensación en las paredes del tubo.

Instalación eléctricaEl suministro eléctrico esta garantizado con una acometida normal aportada un centro de transformación situado dentro del solar de edificio y propiedad de la compañía suministradora.

El cuadro general de distribución de baja tensión está instalado en una dependencia de la planta sótano –1.

En el interior del cuadro general se han instalado los elementos de maniobra, control y protección de cada uno de los circuitos que lo componen.

Las bandejas de las líneas secundarias, son metálicas, galvanizadas en caliente y se destinan al tendido de líneas eléctricas.

Las oficinas disponen de un equipamiento básico de cuadro de distribución el cual dispone de las protecciones de alumbrado, de fuerza y de climatización.

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Los cuadros de distribución están formados por armarios metálicos prefabricados, se instalan próximos a las áreas que atienden y en el interior de los mismos, se disponen los elementos de maniobra, control y protección de cada uno de los circuitos que los componen.

Las luminarias de las oficinas están dotadas con lámparas fluorescentes estándar y lamas de aluminio especular en instalación empotrada. También se dispone de luminarias con lámparas de incandescencia tipo halógena.

Instalación de Gas-CombustibleLa instalación de Gas Natural dispone de una acometida desde la red de compañía hasta el armario de regulación para el suministro a las dos calderas.

La acometida se realizará en la acera de la calle José Abascal y discurre hasta la planta cubierta donde está situada la sala de calderas.

En esta misma sala de calderas se encuentra el equipo de medida siendo éste un G-100 de la marca Elster.

Instalación de calefacciónEl sistema implantado dispone de una producción de energía centralizada situada en la planta cubierta y en la planta sótano.

La energía producida se distribuye a las diferentes unidades de tratamiento de aire utilizando como fluido caloportador el agua y a través de 4 tubos.

Las unidades de tratamiento de aire que dan servicio a la zona perimetral de las oficinas se han ubicado en el suelo. Respecto a la zona central de cada planta de oficinas, las dos unidades de tratamiento se han ubicado en cuartos o espacios dedicados a instalaciones.

Cada unidad de tratamiento de aire dispone de un control de temperatura independiente.

El tratamiento de aire primario también es centralizado y se suministra únicamente a las unidades terminales centrales.

La impulsión de aire en las oficinas se realiza a través de difusores y rejas.

Para la producción de agua caliente para calefacción se han instalado 2 calderas con quemadores de Gas Natural marca Ygnis modelo Optimas 465.

Instalación de refrigeraciónEl sistema implantado dispone de una producción de energía centralizada situada en la planta cubierta y en la planta sótano.

La energía producida se distribuye a las diferentes unidades de tratamiento de aire utilizando como fluido caloportador el agua y a través de 4 tubos.

Las unidades de tratamiento de aire que dan servicio a la zona perimetral de las oficinas se han ubicado en el suelo. Respecto a la zona central de cada planta de oficinas, se han distribuido dos unidades de tratamiento de aire y éstas se han ubicado en cuartos o espacios dedicados a instalaciones.

Cada unidad de tratamiento de aire dispone de un control de temperatura independiente.

El tratamiento de aire primario también es centralizado y se suministra únicamente a las unidades terminales centrales.

La impulsión de aire en las oficinas se realiza a través de difusores y rejas.

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Para la producción de agua fría se ha instalado en la planta cubierta una planta enfriadora condensada por aire de la marca McQuay, del modelo AGR 060.2ST para alimentar la zona del restaurante de planta baja, además nos encontramos también en la planta cubierta las dos torres de refrigeración de los compresores de la marca Hitsa modelo H-240-2G (éstos últimos situados en la planta sótano).

Instalación de ventilación

Aparcamiento

La instalación de ventilación del aparcamiento está compuesta por una distribución de conductos los cuales realizan una extracción del aire de éste recinto.

Las unidades de extracción de aire son dos ventiladores centrífugos de la marca TSA y modelo 30/14 y se hallan situados en la planta cubierta del edificio.

Cada ventilador está activado a través de la central de detección de CO.

Los conductos son de chapa galvanizada.

Aseos

Para la ventilación de los aseos se han dispuesto de 2 unidades de extracción, de la marca Koolair modelo UV-TC 9/9, situadas también en planta cubierta los cuales realizan una ventilación continua.

Protección contra incendiosTanto en el aparcamiento como en el edificio se han distribuido, como elementos de extinción extintores portátiles y bocas de incendio equipadas tipo 25.

Como sistema de detección se han dispuesto de detectores termo-velocimétricos en el edificio y térmicos en el aparcamiento, todos ellos conectados a una central de detección de la marca Notifier modelo IP3000 (situada detrás de la recepción de planta baja), y una red de pulsadores manuales de alarma, ubicados cerca de las salidas.

Para facilitar la evacuación en caso de emergencia se hallan distribuidas luminarias autónomas para realizar la función de alumbrado de emergencia.

Además y dado que el aparcamiento dispone de más de 2.500 m2 como medida de prevención de incendios y de accionamiento de la ventilación se halla instalado un sistema de detección de CO.

Para la alimentación de la red de Bocas de Incendio Equipadas se ha dispuesto dos depósitos y un grupo de presión de la marca Itur formado por bomba jockey, principal eléctrica y diesel, todo ello situado en la planta sótano –4. Las BIEs se encuentran distribuidas en el edificio de la siguiente forma: una en cada sótano, una en planta baja y 2 en cada planta piso.

Pararrayos

Se ha instalado un pararrayos ya que tiene un riesgo superior a 27 unidades.

El pararrayos está situado en la cubierta del edificio, allí donde su dominio es máximo.

El pararrayos es del tipo de puntas y cubre un cono de eje vertical, con vértice en la cabeza de captación del pararrayos y con una base de radio igual a la altura de la instalación.

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Instalación de transporte

Ascensores y montacargas

El edificio dispone de 5 ascensores eléctricos, de la marca Otis, 4 de ellos con una ocupación máxima de 15 personas y 1.125 kilos y 1 con una ocupación máxima de 6 personas y 450 kilos.

Los cuatro ascensores primeros ascienden a todas las plantas sobre rasante (desde la planta baja hasta la planta séptima), dos de ellos descienden hasta la planta sótano -3, y el último desciende desde la planta baja hasta la planta sótano –4.

Instalación de seguridad

Portero automático y barreras de aparcamiento

El sistema de seguridad implantado en el momento de la inspección ocular contempla la instalación de un portero automático situado en la puerta principal de planta baja, el cual comunica con el tablero de conserjería también de planta baja, que controla el acceso al mismo.

Instalación de audiovisuales

TV y FM

Las señales de satélites se reciben a través de varias antenas parabólicas privativas.

Los amplificadores y las antenas se encuentran en la planta cubierta del edificio.

Megafonía

El sistema de megafonía está diseñado para distribuir avisos a las plantas y zonas comunes.

La central de megafonía se halla instalada en conserjería.

Los avisos se generaban a partir de la estación de llamada con micrófono ubicada en la recepción de planta baja.

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