Actos Registrales en Particular
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ACTOS REGISTRALES EN PARTICULAR
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Derecho Registral guatemalteco
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ACTOS REGISTRALES EN PARTICULAR
ASIENTOS
ELECTRÓNICOS
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El asiento electrónico hace constar las mismas circunstancias
que el escrito, la diferencia consiste en que el electrónico
utiliza un mdio automatizado o electrónico mientras que el
escrito se realiza en papel, en los libros físicos o libro mayor.
El artículo 4 del Reglamento de los Registros de la Propiedad
establece que tanto el asiento escrito como el asiento
electrónico deben cumplir los mismos requisitos en cuanto a
su uniformidad, inalterabilidad, seguridad y certeza jurídica,
así como su publicidad por los medios idóneos.
EFECTOS
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A falta de disposición específica, la Ley para el reconocimiento de las comunicaciones y firmas electrónicas, aplicable a las entidades públicas, establece:
Artículo 5. Reconocimiento jurídico de las comunicaciones electrónicas. No se negarán efectos jurídicos, validez o fuerza obligatoria a una comunicación o a un contrato por la sola razón de que esa comunicación o ese contrato estén en forma de comunicación electrónica.
De ahí, que el asiento electrónico produce los mismos efectos que el hecho en soporte papel; es decir, produce publicidad formal porque permite a las personas conocer su contenido; y publicidad material pues únicamente perjudica a tercero lo inscrito, anotado o cancelado en el registro aunque conste en medio electrónicos.
SEGURIDAD
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Para resguardo de la información se tomará una copia electrónica escaneándola del documento original, la que quedará archivada en el sistema de cómputo.
Diariamente se harán copias de respaldo de las Inscripciones (debería ser más general y decir “asientos”) efectuadas y de los documentos escaneados.
Al final de la semana deberá efectuarse otra copia de respaldo. Dichas copias deberán entregarse a la Secretaria General.
La última copia de respaldo de cada mes se enviará y se guardará en las bóvedas del Banco de Guatemala u otro banco del sistema, quienes serán responsables de su resguardo. Art. 19 Reglamento de los Registros
NUEVOS ASIENTOS Y ACTOS
REGISTRALES
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Entre los nuevos asientos creados a partir de la
implementación del sistema informático en el registro están,
el estado al momento de la conservación y el asiento de
"finca o folio conservado”.
Y como acto registral con efectos puramente informativos, la
consulta electrónica.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
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Consiste en el resultado de todas las inscripciones vigentes;
además, de conformidad con el artículo 7 del Reglamento de
los registros de la propiedad, el estado de conservación no
debe interrumpir la numeración ordinal de las inscripciones
de dominio.
Aunque no lo establece, el estado conservación tampoco
debe interrumpir la numeración ordinal de las inscripciones
hipotecarias, de las cancelaciones y el orden alfabético de las
anotaciones.
ERRORES EN EL ESTADO DE
CONSERVACIÓN
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Cuando en la conservación se consignen datos erróneos relativos a los titulares o al inmueble, aquéllos deberán ser rectificados de oficio al momento de evidenciarse el error, por el operador que motivó el mismo o por quien en su defecto, Secretaría General designe.
Lo anterior, siempre que no se hayan adquirido derechos por parte de tercero, sustentándose en los datos de la conservación, en cuyo caso las partes deberán atenerse a lo que contempla el artículo 1245 del Código Civil.
No es procedente el ocurso para pretender la rectificación del estado de conservación.
CONSULTA ELECTRÓNICA Y CERTIFICACIÓN
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La consulta electrónica no tiene validez legal, únicamente
facilita el conocimiento prima facie de los asientos operados
en la finca mas no puede ser utilizada como medio de prueba
ante ninguna oficina pública y mucho menos en juicio. Tiene
efectos puramente informativos.
Mientras que la certificación sí produce efectos legales ya que
el Registrador da fe de lo que se encuentra asentado en la
finca y en esta incluye tanto asientos escritos en los libros
físicos o libro mayor y los asientos electrónicos.
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Solo con la certificación se prueba la liberación o gravamen
de los bienes inmuebles o derechos sobre los mismos, pues
en ella se hace constar el estado de los bienes. Y por ser
expedida por funcionario público en ejercicio de sus
funciones, hace fe y produce plena prueba. Art. 186 cpcym
Aunque no lo dice, también prueba que el tercero registral
adquirió de quien en el registro aparecía con derecho a
otorgar el contrato aunque la realidad registral sea otra.
INMATRICULACIÓN O
MATRICULACIÓN
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CONCEPTO
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Es el acceso por primera vez, al Registro Público del inmueble (Carral y de Teresa)
La VI Reunión Nacional de Directores de Registros de la
Propiedad (Argentina) definió la matriculación como el procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento público posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable. (Citado por Atilio Cornejo)
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En Guatemala, la transmisión de la propiedad se hace con el consentimiento, en cuanto el contrato traslativo queda perfecto, sea éste de compraventa, permuta o donación entre vivos. En la renta vitalicia, la transferencia también se da con el perfeccionamiento del contrato pero en este caso es solemne, o sea con el otorgamiento de la escritura pública.
De tal suerte que no se necesita que ninguna autoridad (el Estado) otorgue el título de transmisión. Hay fincas del Estado que no están inscritas y las que adjudica el Fondo de Tierras en la mayoría de casos ya están registradas.
Como los inmuebles no son propiedad del Estado en Guatemala (aunque sí tiene inmuebles en su dominio) la matriculación o inmatriculación opera de diferente forma.
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Si bien constituye el primer ingreso del inmueble al registro, el
acto del cual proviene su registro no lo hace el Estado porque él,
aunque es propietario de inmuebles, no lo es de todos.
El paso del sistema manual al sistema electrónico no engendró
inmatriculación de los inmuebles, estos ya estaban registrados. Lo
prueba el hecho que el reglamento de los registros establece que al
practicarse el estado de conservación, la finca conserva el mismo
número de registro y no debe interrumpir la numeración ordinal
de las inscripciones y el orden alfabético de las anotaciones.
En Argentina, como lo expone Cornejo, el traslado del sistema
cronológico personal al de folio real sí originó matriculación.
TERMINOLOGÍA JURÍDICA
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En el sistema Torrens se utiliza el término “inmatriculación” para referirse al primer acceso del inmueble al registro. En Argentina, se usa “matriculación” para referirse tanto al hecho del ingreso originario de un inmueble en el registro, como el paso o cambio de sistema registral.
En Guatemala, no se utiliza ninguno de los dos términos y generalmente se identifica la inmatriculación con la primera inscripción de dominio o equivale a ésta.
No obstante, se debe precisar que tanto matriculación como inmatriculación son sinónimos y se refieren al primer ingreso del inmueble al registro.
ARTÍCULO 1130 Código Civil
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La primera inscripción será la del título de propiedad o de
posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o
derecho real relativo al mismo bien.
El reglamento de los registros de la propiedad complementa
así:
ARTÍCULO 11. Los bienes que se inscriban por primera vez,
se identificarán con el número, folio y libro que les corresponda
al momento de hacer la inscripción...
FUNCIONES DE LA PRIMERA DE
DOMINIO
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Como en el sistema registral guatemalteco no debe
practicarse un asiento de inmatriculación o matriculación
previo a la negociación del inmueble, la primera inscripción
de dominio cumple dos funciones:
Como asiento de matriculación o inmatriculación y como
inscripción de dominio que en otros sistemas sería la segunda
inscripción en la que se inscribe la adjudicación hecha por la
Corona al interesado.
Casos de matriculación que se dan
en la práctica registral
guatemalteca.
Fundamento legal
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La posesión que conste en título supletorio, ya que ésta
origina nueva finca. Art. 1125 num 3º c.c.
La división o partición de inmuebles comunes o en
copropiedad (división de la cosa común) que de lugar a la
formación de fincas nuevas. Art. 23 Ley de Parcelamientos Urbanos.
Los parcelamientos urbanos. Art. 1 Ley de Parcelamientos Urbanos
Las lotificaciones, 5 fincas o más con apertura de nuevas
calles. Art. 1 Ley Preliminar de Urbanismo.
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Desmembración de inmuebles urbanos. Art. 23 Ley de Parcelamientos
Urbanos.
Desmembración de inmuebles rústicos.
La constitución de propiedad horizontal. Art. 1125 num. 6 y 1195
Código Civil.
La unificación de inmuebles. Art. 11 Reglamento de los Registros.
