AGRADECIMIENTOS - Universidad de Magallanes · 2007-10-31 · exigencias de distribución de...
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i AGRADECIMIENTOS Nuestros mas sinceros agradecimientos a todas aquellas personas que en forma desinteresada nos dieron su ayuda y apoyo para la realización de este trabajo de titulación, en especial a nuestro profesor guía don Homero Villegas Núñez y a los profesores Arturo Kustmann, José Cárcamo y Gabriel Soto. No podemos dejar de lado a las entidades que fueron claves con su apoyo, entre ellas se encuentran: Ilustre Municipalidad de Punta Arenas, Serviu, INE, Ministerio de Economía, Corredores de Propiedades, Inmobiliaria Salfa Austral, Inmobiliaria Bravo Izquierdo, Cámara Chilena de la Construcción y Constructora Vilicic, a todos ellos muchas gracias. Carolina: Doy gracias a Dios por hacer posible este momento, a mis padres que con cariño y esfuerzo depositaron su confianza en mí y siempre me dieron fuerzas para seguir adelante. Gracias a mi familia que en todo momento en forma incondicional me dio su apoyo, aun estando lejos. En especial agradezco a mi pololo quien estuvo a mi lado todos estos años con su comprensión y apoyo; al igual que a mi amiga incondicional, fruto de mi paso por la universidad. Enérico: Gracias a mis padres, hermanos, mi cuñada, mis tíos, primos, mi abuela por el apoyo incondicional en los momentos buenos y malos, por sus consejos que me han ayudado a seguir adelante y poder terminar mi carrera. En forma muy especial agradecer a mi compañera de tesis y amiga Carolina y toda su familia por el cariño que me han brindado; a las familias: Miranda Gómez, Bahamonde Guerrero, Cárdenas Lincoman y Monsalve Miranda las cuales me dieron alojamiento en forma desinteresada en mi época de estudiante los que me acogieron en su hogar como un hijo más, a mis amigos Alejandro y Carlos por su apoyo y amistad. Y por sobre todo a Dios y a mi abuelita Uca que desde el cielo nunca me abandono que estuvo siempre a mi lado y en los momentos difíciles me decía “fuerza, tú puedes, sigue adelante” y así pude superar la soledad y todos las barreras que se me presentaban para terminar mi carrera.
Transcript of AGRADECIMIENTOS - Universidad de Magallanes · 2007-10-31 · exigencias de distribución de...
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AGRADECIMIENTOS
Nuestros mas sinceros agradecimientos a todas aquellas personas que en forma desinteresada
nos dieron su ayuda y apoyo para la realización de este trabajo de titulación, en especial a
nuestro profesor guía don Homero Villegas Núñez y a los profesores Arturo Kustmann, José
Cárcamo y Gabriel Soto.
No podemos dejar de lado a las entidades que fueron claves con su apoyo, entre ellas se
encuentran: Ilustre Municipalidad de Punta Arenas, Serviu, INE, Ministerio de Economía,
Corredores de Propiedades, Inmobiliaria Salfa Austral, Inmobiliaria Bravo Izquierdo, Cámara
Chilena de la Construcción y Constructora Vilicic, a todos ellos muchas gracias.
Carolina:
Doy gracias a Dios por hacer posible este momento, a mis padres que con cariño y esfuerzo
depositaron su confianza en mí y siempre me dieron fuerzas para seguir adelante.
Gracias a mi familia que en todo momento en forma incondicional me dio su apoyo, aun estando
lejos.
En especial agradezco a mi pololo quien estuvo a mi lado todos estos años con su comprensión
y apoyo; al igual que a mi amiga incondicional, fruto de mi paso por la universidad.
Enérico:
Gracias a mis padres, hermanos, mi cuñada, mis tíos, primos, mi abuela por el apoyo
incondicional en los momentos buenos y malos, por sus consejos que me han ayudado a seguir
adelante y poder terminar mi carrera.
En forma muy especial agradecer a mi compañera de tesis y amiga Carolina y toda su familia
por el cariño que me han brindado; a las familias: Miranda Gómez, Bahamonde Guerrero,
Cárdenas Lincoman y Monsalve Miranda las cuales me dieron alojamiento en forma
desinteresada en mi época de estudiante los que me acogieron en su hogar como un hijo más,
a mis amigos Alejandro y Carlos por su apoyo y amistad.
Y por sobre todo a Dios y a mi abuelita Uca que desde el cielo nunca me abandono que estuvo
siempre a mi lado y en los momentos difíciles me decía “fuerza, tú puedes, sigue adelante” y así
pude superar la soledad y todos las barreras que se me presentaban para terminar mi carrera.
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RESUMEN
El presente trabajo de titulación tuvo como objetivo principal estudiar la factibilidad técnica y
económica de una Empresa Inmobiliaria que opere en la ciudad de Punta Arenas, la cual estará
asociada a un grupo de empresas Regionales vinculadas al Sector Construcción.
Al realizar dicho estudio fueron surgiendo nuevos objetivos como ser interiorizarse en el
mercado inmobiliario regional, que hasta ahora era totalmente desconocido.
En una primera etapa se realizo un análisis externo abordando temas legales, económicos y
sociales que involucran a la Inmobiliaria, donde se describen las leyes a las cuales se encuentra
atenida y las leyes que la favorecen como la tan conocida DFL 2.
Con este análisis se pudo determinar que en la Región de Magallanes existe un déficit
habitacional de 22.098 viviendas al 2005 correspondiendo a un 14% de la población.
Del análisis de la oferta y demanda se propone abordar un mercado objetivo de viviendas entre
700 y 1.200 UF, por un tema de aprovechamiento de los subsidios que otorga el Estado.
Con respecto al análisis de lo que será la Empresa Inmobiliaria se realizo la estructuración de
ésta, sus departamentos y el personal que trabajara en esta, además se entrega un análisis
según Porter mostrando las fuerzas del mercado que afectaran a la Empresa.
Además se diseñaron dos propuestas de viviendas a construir con sus respectivos
presupuestos y diseñando además un supuesto complejo habitacional cumpliendo con las
exigencias de distribución de suelos, tomando como referencia un sitio de 10.000m2 que se
encuentra actualmente en venta.
Finalizando con una evaluación económica, determinando ingresos y egresos de acuerdo a una
proyección de venta de viviendas realizada por un modelo de proyección Stipwise ocupando el
software Minitab, realizando los respectivos flujos de Caja para 3 escenarios (Pesimista, realista
y optimista) se determino el VAN y TIR de cada escenario, resultando ser este un proyecto
rentable.
iii
INDICE
AGRADECIMIENTOS .................................................................................................................... I
RESUMEN..................................................................................................................................... II
INDICE.......................................................................................................................................... III
INDICE DE GRAFICOS............................................................................................................. VIII
INDICE DE TABLAS................................................................................................................... IX
INDICE DE ILUSTRACIONES ..................................................................................................... X
CAPÍTULO I “INTRODUCCIÓN”..................................................................................................1
1.1. INTRODUCCIÓN..............................................................................................................2
1.2. OBJETIVOS Y JUSTIFICACION DEL ESTUDIO............................................................3
1.2.1. OBJETIVO GENERAL ....................................................................................................................3
1.2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...........................................................................................................3
1.2.3. JUSTIFICACIÓN PARA EL ESTUDIO ..............................................................................................4
1.2.4. METODOLOGÍA.............................................................................................................................5
CAPÍTULO II “ANALISIS EXTERNO”..........................................................................................6
2.1. ENTORNO LEGAL.............................................................................................................................7
2.1.1. Decreto Ley 824 “Impuesto a la renta” ...............................................................................7
2.1.2. Ley 19.932 de “Venta en Verde” que modifica la normativa General de Urbanismo y
Construcción .........................................................................................................................................8
2.1.3. DFL Nº 458 “Ley General de Urbanismo y Construcción “ .............................................9
2.1.4. DFL Nº2.................................................................................................................................11
2.1.5. Ley 19.606 “Ley Austral”.....................................................................................................12
2.2. ENTORNO ECONÓMICO.................................................................................................................13
iv
2.2.1. IMACON (Índice mensual de Actividad en la Construcción).........................................13
2.2.2. TPM (Tasa de Política Monetaria) ....................................................................................14
2.2.3. Situación habitacional en Punta Arenas desde el punto de vista de los Corredores
de Propiedades...................................................................................................................................15
2.3. ENTORNO SOCIAL Y CULTURAL ...................................................................................................17
2.3.1. Población Total ....................................................................................................................17
2.3.2. Total de Viviendas ...............................................................................................................17
2.3.3. Las familias en el 2002 .......................................................................................................17
2.3.4. Las viviendas disponibles en Magallanes........................................................................18
2.3.5. Situación habitacional en la XII Región............................................................................18
2.3.6. Pobreza e Indigencia en la región.....................................................................................19
2.3.7. Distribución del Ingreso ......................................................................................................19
2.3.8. La ocupación de los Suelos en la Región........................................................................20
2.4. ENTORNO FINANCIERO .................................................................................................................23
2.4.1. Antecedentes Históricos del Financiamiento Inmobiliario .............................................23
2.4.2. Letras Hipotecarias..............................................................................................................24
2.4.3. Mutuo Hipotecario Endosable............................................................................................25
2.5. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS....................................................................................................27
2.5.1. Oportunidades ......................................................................................................................27
2.5.2. Amenazas .............................................................................................................................28
CAPITULO III “ANALISIS Y TENDENCIA DE LA INDUSTRIA” ...............................................29
3.1. ANÁLISIS DE LA OFERTA ...............................................................................................................30
3.1.1. Oferta de Viviendas Usadas ..............................................................................................30
3.1.2. Oferta de Viviendas Nuevas ..............................................................................................32
v
3.2. ANÁLISIS DE LA DEMANDA ............................................................................................................35
3.2.1. Demanda de Viviendas de Inscritos .................................................................................36
3.2.2. Demanda de Viviendas de No Inscritos ...........................................................................37
3.2.3. Total de venta de viviendas en Punta Arenas.................................................................38
3.3. DETERMINACIÓN DEL MERCADO OBJETIVO ................................................................................40
3.4. IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LA COMPETENCIA ACTUAL.........................................42
CAPITULO IV “ANALISIS INTERNO” .......................................................................................45
4.1. DEFINICIÓN DE LA MISIÓN DEL NEGOCIO ....................................................................................46
4.1.1. Definición del Negocio ........................................................................................................46
4.1.2. Visión y metas de la Empresa ...........................................................................................46
4.2. ENTIDADES PARTICIPANTES DEL SISTEMA ..................................................................................48
4.2.1. Administradora de Cuentas de Ahorro para la Vivienda ...............................................48
4.2.2. Administradora de Fondos para la Vivienda....................................................................48
4.2.3. Ministerio de Vivienda y Urbanismo .................................................................................48
4.2.4. Entidades Bancarias y Financieras...................................................................................48
4.3. LAS 5 FUERZAS DEL MERCADO DE PORTER................................................................................49
4.3.1. Competidores participantes en el mercado .....................................................................49
4.3.2. Nuevos Participantes ..........................................................................................................51
4.3.3. Poder de negociación con los compradores ...................................................................51
4.3.4. Poder de negociación con los proveedores ....................................................................52
4.3.5. Amenaza de productos sustitutos .....................................................................................52
4.4. MODELO DE FUNCIONAMIENTO ....................................................................................................54
4.5. FORTALEZAS Y DEBILIDADES ........................................................................................................56
4.5.1. FORTALEZAS..............................................................................................................................56
vi
4.5.2. DEBILIDADES .............................................................................................................................56
CAPITULO V “DISEÑO ESTRATEGICO DE PLANES OPERATIVOS” ...................................57
5.1. ETAPAS DE DESARROLLO DEL PROYECTO..................................................................................58
5.1.1. Fase I “De Preparación y Puesta en Marcha” .................................................................58
5.1.2. Fase II “De Crecimiento”.....................................................................................................58
5.1.3. Fase III “De Consolidación”................................................................................................59
5.2. ORGANIGRAMA Y ESTRUCTURA DEL PERSONAL.........................................................................60
5.2.1. Organigrama.........................................................................................................................60
5.2.2. Estructura del Personal.......................................................................................................62
5.3. APOYOS ADMINISTRATIVOS Y COMPUTACIONALES PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO .....64
5.3.1. Criterios para el diseño y estructuración de los sistemas de información ..................64
5.3.2. Módulos componentes de los sistemas ...........................................................................65
5.4. ESQUEMA DEL SISTEMA ...............................................................................................................69
5.5. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO.....................................................................................................70
CAPITULO VI “EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA”................................................74
6.1. PROYECCIONES DE VENTAS.........................................................................................................75
6.1.1. Proyección Simple de la Venta de Viviendas Nuevas ...................................................77
6.2. EGRESOS.......................................................................................................................................83
6.1.1. Estimación de gastos en recursos humanos...................................................................83
6.1.2. Estimación de Gastos Generales......................................................................................84
6.1.3. Estimación de Gastos en Equipamiento de la Empresa ...............................................85
6.1.4. Estimación de Costos Variables........................................................................................86
6.3. INGRESOS......................................................................................................................................88
6.4. FLUJO NETO DE CAJA...................................................................................................................89
vii
6.5. RESULTADO DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA ....................................................92
6.5.1. Resultados ............................................................................................................................92
6.5.2. Sensibilización por variable................................................................................................94
CAPITULO VII “CONCLUSIONES Y COMENTARIOS” ............................................................95
7.1. CONCLUCIONES Y COMENTARIOS .....................................................................................96
CAPITULO VIII “BIBLIOGRAFIA” .............................................................................................98
8.1. B IBLIOGRAFIA...........................................................................................................................99
ANEXOS....................................................................................................................................100
A. GLOSARIO
B. TABLAS
C. SUBSIDIOS HABITACIONALES
D. GRÁFICOS
E. TABLAS DE FLUJO
F. PLANOS
viii
INDICE DE GRAFICOS
Gráfico 2. 1 “Imacon (1989-2004)................................................................................................13
Gráfico 2. 2 “Edificación aprobada e iniciada en Punta Arenas” .................................................14
Gráfico 2. 3 “Tasa de Política Monetaria” ....................................................................................15
Gráfico 2. 4 “Distribución del uso de suelos según numero de Predios”.....................................20
Gráfico 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF”...............................................31
Gráfico 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valores en UF” ...................33
Gráfico 3. 3 “Oferta de Viviendas Nuevas por Serviu”.................................................................33
Gráfico 3. 4 “Oferta de Viviendas Nuevas y Usadas en Punta Arenas” ......................................34
Gráfico 3. 5 “Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004”................................................38
Gráfico 3. 6 “Venta anual de Viviendas Nuevas y Usadas”.........................................................39
Gráfico 3. 7 “Oferta v/s Demanda al 2004”..................................................................................40
Gráfico 3. 8 “Oferta Histórica de la Competencia”.......................................................................42
Gráfico 3. 9 “Participación de la Competencia en el mercado de las viviendas privadas” ..........43
ix
INDICE DE TABLAS
Tabla 2. 1 “Distribución del Ingreso en los Hogares de la XII Región” ........................................19
Tabla 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF” .................................................31
Tabla 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valor en UF”..........................32
Tabla 3. 3 “Rentas mínimas exigidas para la obtención de viviendas”........................................36
Tabla 3. 4”Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004” ...................................................37
Tabla 3. 5 “Venta anual de viviendas usadas”.............................................................................38
Tabla 3. 6 “Venta anual de viviendas nuevas y usadas” .............................................................39
Tabla 3. 7 “Oferta y demanda de viviendas nuevas y usadas al 2004”.......................................41
Tabla 5. 1 “Distribución de áreas en un complejo habitacional” ..................................................71
Tabla 6. 1 “Proyección simple de la Venta de Viviendas Nuevas” ..............................................77
Tabla 6. 2 “Variables que proyectan la Venta de Viviendas Nuevas”..........................................78
Tabla 6. 3 “Proyección de Venta de Viviendas Nuevas en 3 escenarios” ...................................80
Tabla 6. 4 “Escenario 1 Pesimista”..............................................................................................81
Tabla 6. 5 “Escenario 2 Realista” ................................................................................................81
Tabla 6. 6 “Escenario Optimista” .................................................................................................81
Tabla 6. 7 “Resultados Escenario 1 (Pesimista)” ........................................................................92
Tabla 6. 8 “Resultados Escenario 2 (Realista)” ...........................................................................93
Tabla 6. 9 “Resultado Escenario 3 (Optimista)”...........................................................................93
Tabla 6. 10 “Indicadores de Rentabilidad para cada Escenario”.................................................93
Tabla 6. 11 “Resultados Sensibilización”.....................................................................................94
x
INDICE DE ILUSTRACIONES
Figura 2. 1 “Clasificación de las Viviendas en Punta Arenas según su valor en UF”..................21
Figura 2. 2 “Plano de Punta Arenas” ...........................................................................................22
Figura 3. 1 ”Forma de operar de los Corredores de Propiedades”..............................................30
Figura 4. 1 “5 Fuerzas del mercado de Porter”............................................................................49
Figura 4. 2 “Funcionamiento de las Inmobiliarias”.......................................................................55
Figura 5. 1 “Organigrama de la Empresa” ...................................................................................60
1
CAPÍTULO I “INTRODUCCIÓN”
2
1.1. INTRODUCCIÓN
La idea desarrollada por este proyecto surge como una iniciativa de personas ligadas al sector
de la construcción y del sector inmobiliario en Punta Arenas. Con él se busca despejar dudas de
carácter legal existentes, así como confirmar las favorables perspectivas de desarrollo que
viene presentando este sector económico regional para implementar un negocio que desarrolle
la construcción y venta de viviendas.
Existe el deseo, que con ideas de este tipo se podrían generar renovaciones importantes en el
stock inmobiliario regional, produciéndose una modernización y desconcentración de este
mercado.
Para cumplir con los objetivos planteados en este proyecto, se recurre a la metodología típica
de análisis de proyectos de inversión, donde es necesario realizar una serie de actividades
involucradas, como la investigación del mercado regional, tipos de financiamientos, análisis de
los factores externos e internos del proyecto, y aspectos legales con los que debe cumplir una
Empresa Inmobiliaria, entre otros.
Este tema se encuentra de la mano con la gestión inmobiliaria que incorpora hoy la
identificación, evaluación y promoción de proyectos de inversión, como también una particular
participación en el diseño y ejecución de las obras, todas funciones condicionantes y
complementarias a las más habituales de administración y ventas.
3
1.2. OBJETIVOS Y JUSTIFICACION DEL ESTUDIO
1.2.1. Objetivo General
Este proyecto tiene como objetivo principal: “analizar la viabilidad y factibilidad técnica y
económica de la creación de una Empresa Inmobiliaria en la ciudad de Punta Arenas, y realizar
un diseño estructurado de su parte administrativa, operativa y técnica de dicha empresa”
1.2.2. Objetivos Específicos
Analizar y comprender acabadamente el significado de una Sociedad Inmobiliaria. Esto es
posible de descomponerse en los siguientes puntos:
1. Conocer qué son las Empresas Inmobiliarias, cómo se constituyen, a qué se dedican y
cuál es su objetivo.
2. Analizar y estudiar el mercado inmobiliario de bienes raíces de uso residencial y
comercial, las formas de financiamiento que existen para la obtención de viviendas, en la
Duodécima Región, teniendo como centro a Punta Arenas y conocer sus características,
oferentes, demandantes, proyecciones, etc.
3. Estudiar todos aquellos aspectos anexos a la creación de esta sociedad inmobiliaria,
entre los cuales están: los aspectos organizacionales, análisis de inversiones, estudio de
costos, etc.
4. Proponer alternativas que permitan realizar un análisis económico que aporte
información para un adecuado proceso de toma de decisiones respecto de la instalación
de la sociedad. Proponer, para esto, una determinada metodología para evaluar una
sociedad que efectúa inversiones en bienes raíces.
5. Con los antecedentes recogidos, elaborar propuestas y recomendaciones respecto a la
idea del proyecto.
4
1.2.3. Justificación para el Estudio
El desarrollo urbano contemporáneo requiere crecientemente de un ejercicio profesional
calificado en el campo de la gestión inmobiliaria, de hecho, la gestión inmobiliaria cubre
progresivamente un campo más extenso y más complejo, ligándose a los sectores productivos y
de servicios en áreas tan variadas y a la vez interrelacionadas como la industria de la
construcción, la administración financiera, las obras públicas y el transporte urbano, la vivienda,
la normativa y acción municipal, el derecho tributario y comercial, etc. De ahí la clara necesidad
de la existencia de profesionales de construcción con manejo en el tema de la gestión
inmobiliaria y todo lo que implica.
Actualmente en la región entre las empresas involucradas en el mercado inmobiliario operan
tres inmobiliarias de gran importancia por la cantidad de proyectos que realizan, existiendo la
posibilidad de que una cuarta empresa regional amplíe su rubro al sector inmobiliario.
Existen factores importantes que hacen creer necesario un estudio de este tipo, para el análisis
de factibilidad de la creación de una entidad inmobiliaria, uno de ellos es el crecimiento que
marco en los últimos meses el Índice Mensual de Actividad en la Construcción (IMACON), el
cual en diciembre de 2004 registro un crecimiento de 8.9% respecto del mismo mes de 2003.
Otro factor considerado es que en el 2004 las ventas de viviendas opcionales muestran una
recuperación cercana al 30%, de acuerdo a un informe entregado por la Cámara Chilena de la
Construcción y de acuerdo a informaciones del Diario Financiero, se proyecta alcanzar 6,7% en
el 2005, lo que hace pensar que el apogeo del sector inmobiliario recién esta comenzando.
Considerando además, la baja en los intereses de préstamos hipotecarios en los Bancos,
situación que se va a mantener por la tendencia de estabilidad económica existente en el país,
escenario que crea una mayor seguridad para el endeudamiento en créditos hipotecarios y por
ende la obtención de la tan anhelada casa propia.
El proyecto puede ser capaz de fomentar positivamente el negocio inmobiliario dentro de la
región, creando nuevas fuentes de financiamiento para la construcción de Viviendas, Oficinas,
Centros Comerciales, incentivando la inversión en los tipos de Bienes Raíces que negocia la
sociedad, dinamizando el mercado, etc.
Es interesante analizar la potencialidad del mercado regional para sustentar en el largo plazo
una empresa de este tipo. Para lograr este objetivo, se identificarán, reconocerán y evaluarán
aquellas variables que harán posible tal hecho.
5
1.2.4. Metodología
Este estudio analiza las perspectivas que tendría una sociedad inmobiliaria, considerando los
principales factores que se estiman influyentes en sus resultados, los que son:
1. El mercado habitacional en la Región de Magallanes
2. La definición del negocio
3. La estructura organizacional
4. La estrategia comercial
5. El modelo de financiamiento
Posteriormente, sobre la base de los antecedentes recopilados se estimará la estructura de
costo, a la que va a estar afecta esta empresa y se elaborarán proyecciones de sus ingresos y
egresos, sensibilizando sus principales parámetros para distintos escenarios posibles,
permitiendo evaluar los resultados que tendría.
6
CAPÍTULO II “ANALISIS EXTERNO”
7
Sabemos que cualquier proyecto o iniciativa empresarial, esta delimitado por las normas legales
que gobiernan el funcionamiento de las actividades económicas dentro de un país. Estas
normas pueden involucrar entre otros: aspectos laborales, de inversión, de seguridad, de
equilibrio del medio ambiente, etc.
Antes de adoptar cualquier decisión respecto del estudio de una idea o proyecto, siempre es
necesario considerar, comprender y acotar el marco legal que circunscribe al proyecto. Ningún
proyecto, por muy rentable que este sea, podrá realizarse si no se limita al marco legal de la
actividad que proyecta participar.
También es importante tener en claro en que momento económico se pretende emprender el
proyecto, a que sociedad se va a ver enfrentado, etc.
Otro de los objetivos de este capitulo es conocer la forma como las Sociedades Inmobiliarias se
forman y como operan.
2.1. Entorno Legal
El primer paso a realizar en la creación de una Empresa Inmobiliaria es la formación de una
sociedad ante notario público y por medio de una escritura pública, debidamente inscrita y
publicada en el Registro de Comercio. En la escritura deben ser consignados, entre otros, razón
social, dirección, giro, capital, etc.
La formación de dicha sociedad se debe regir a las Normas del Código de Comercio. Éstas
sociedades pueden ser creadas por personas naturales o jurídicas, en donde la compañía que
constituya puede ser, Colectivas, en Comanditas, de responsabilidad Limitada y Anónimas,
siendo las dos últimas modalidades las más utilizadas en Chile.
Las empresas inmobiliarias no están sujetas a leyes especiales, se rigen por las legislaciones
comunes de cualquier empresa, y en especial las vinculadas a la construcción. A continuación
se dan a conocer los instrumentos legales a que están sujetas las Sociedades Inmobiliarias.
2.1.1. Decreto Ley 824 “Impuesto a la renta”
Las empresas constructoras e inmobiliarias, por los inmuebles que construyen o mandan a
construir para su venta posterior, quedan afectas al impuesto territorial (Contribuciones de
Bienes Raíces) pagado desde la fecha de la recepción definitiva de las obras de edificación,
hasta el momento en que se traspasa la escritura al nuevo propietario ante notario y en el
Conservador de Bienes Raíces.
8
Las sociedades inmobiliarias están afectas al impuesto de primera categoría, este impuesto se
determina sobre la “renta” de los bienes raíces. Entendiéndose como renta los ingresos que
constituyen utilidad, dicho impuesto es un 17% sobre las utilidades que puede ser cargado al
impuesto global complementario y adicional.
Este tipo de contribuyente esta obligado a llevar contabilidad completa y declara renta efectiva,
además debe retener el 10% de las rentas pagadas por el concepto de honorarios. Así mismo
tienen la obligación de llevar el registro FUT, a fin de establecer la situación tributaria de los
retiros o de los dividendos. En dicho registro, debe anotarse la Renta Líquida Imponible de
Primera Categoría o Pérdida Tributaria del ejercicio, así como todos los demás ingresos,
beneficios o utilidades percibidas o devengadas, estén afectos a los impuestos Global
Complementario o Adicionales, cuando se retiren o distribuyan.
2.1.2. Ley 19.932 de “Venta en Verde” que modifica la normativa General de Urbanismo y Construcción
Cada año se venden en Chile, cerca de 80 mil viviendas de las cuales alrededor de un 40%
corresponde a propiedades que aún no están terminadas o incluso están comenzando a
construirse. Este tipo de propiedades, cuya compra se realiza meses antes de su entrega, a
través de una promesa de compraventa, son las llamadas “compras en verde”.
Esto se debe a los descuentos por compra en verde, ofrecidos por las inmobiliarias y empresas
constructoras que alcanzan entre el 3% y 5% del valor final.
Por otro lado, aquel que vende “en verde” tiene muchas ventajas, ya que significa tener en la
etapa de construcción del inmueble la liquidez y seguridad de la venta de la obra.
Sin embargo, el comprador asume un riesgo; ya que la propiedad queda inscrita a su nombre
sólo cuando ésta sea recepcionada por la Municipalidad que corresponda, lo cual no ocurre
hasta que la obra está terminada. Por lo tanto, y aún cuando el comprador haya pagado el pie,
cuando compra en verde legalmente aún no es el propietario, el tiempo medio de este período
es de 18 meses.
Producto de lo anterior, ha ocurrido que personas que han firmado promesas de compraventa
adelantando parte del precio, han perdido su dinero cuando la inmobiliaria no entrega el
inmueble a tiempo, o bien construye la obra con condiciones diferentes a las pactadas, o
simplemente quiebra; perdiendo toda posibilidad de recuperar el dinero pagado.
A raíz de esta situación el 4 de febrero del 2004 fue promulgada la ley que busca establecer
garantías para los contratos de promesa de compraventa de inmuebles. El texto legal busca
evitar las estafas que a veces se producían en las denominadas "compras en verde".
9
La nueva ley modifica la normativa General de Urbanismo y Construcción, obligando a
garantizar los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces ofrecidos por personas o
empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria.
La norma legal permitirá evitar los daños que sufren quienes firman promesas de compraventa
de obras "en verde", cuando han adelantado parte del precio, pero la empresa inmobiliaria no
les entrega el inmueble a tiempo o quiebra, y pierden la posibilidad de recuperar el dinero
pagado.
En adelante, las inmobiliarias o constructoras deberán, al momento de celebrar una promesa de
compraventa, constituir una garantía (póliza de seguro o boleta de garantía bancaria) que
asegure al comprador la recuperación del dinero pagado como parte del precio de la vivienda,
en caso de que la venta no se cumpla.
Por otra parte, podrá considerarse como estafa el hecho de no establecer dicha garantía,
cuando se celebra un contrato de promesa de compraventa.
Asimismo, los notarios no autorizarán los contratos con promesa de compraventa si no se ha
constituido la garantía a favor del comprador.
2.1.3. DFL Nº 458 “Ley General de Urbanismo y Construcción “
Esta legislación de carácter general tiene tres niveles de acción: La Ley General, que contiene
los principios, atribuciones, facultades, responsabilidades, derechos, sanciones y demás
normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones
de planificación urbana, urbanización y construcción.
La Ordenanza General, que contiene las disposiciones reglamentarias de esta ley y que regula
el procedimiento administrativo, el proceso de Planificación urbana, urbanización y
construcción, y los standards técnicos de diseño y construcción exigibles en los dos últimos.
Las Normas Técnicas, que contienen y definen las características técnicas de los proyectos,
materiales y sistemas de construcción y urbanización, para el cumplimiento de los standards
exigidos en la Ordenanza General.
Las inmobiliarias y constructoras deben regir sus obras por este instrumento legislativo, el cual
posee la llamada “ley de calidad”, donde indica las responsabilidades en caso de fallas de una
construcción y la cantidad de años de garantía que posee esta, en marzo recién pasado se voto
en el senado la nueva regulación legal que modificara los artículos que se refieren al respecto
en el DFL Nº 458, la que comenzara a regir 90 días después de su publicación en el Diario
Oficial y ahora se habla de la “Ley de calidad 2”
10
En la actualidad la ley indica que el propietario primer vendedor de una construcción es
responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea
durante su ejecución o después de terminada. Los proyectistas son responsables por los
errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios.
Los constructores son responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción,
incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos
defectuosos, donde las personas jurídicas también son solidariamente responsables con el
profesional competente. La responsabilidad civil a que se refiere, se hace efectiva a la fecha de
celebración del contrato.
Para hacer efectivas las responsabilidades, hay una garantía de 5 años, contados desde la
fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
Los cambios que recibe la actual “Ley de calidad” son:
La agilización de los permisos para certificar las distintas etapas de la obra.
Responsabilidad penal de los profesionales que intervienen en cada etapa en caso de
desperfecto en la construcción.
Plazo de 10 años para hacer efectivas las responsabilidades, en caso de fallas o
defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.
Plazo de 5 años para hacer efectivas las responsabilidades, cuando se trate de fallas o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, tales como cubiertas,
ventanas, artefactos eléctricos, estructuras no soportantes, bases de pavimentos,
estructuras o bases de pisos, redes de instalaciones, redes húmedas y secas de
incendio, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y acústico, y pinturas o
revestimientos exteriores.
Plazo de 3 años para hacer efectivas las responsabilidades, si hubiesen fallas o defectos
que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras, tales como cielos,
pisos, puertas, artefactos sanitarios, revestimientos y pinturas interiores, barnices, sellos
y fragües, alfombras, quincallería, grifería, muebles, rejas y protecciones exteriores.
11
2.1.4. DFL Nº2
Esta ley data de 1959 hasta la fecha. Dicha ley ha permitido durante todos estos años acceder
a sus beneficios a las propiedades que se construyen y se venden sujetos a dicha ley, donde se
consideran viviendas económicas las que se construyen en conformidad a sus disposiciones,
con una superficie edificada no superior a 140 m2.
Las franquicias que establece el DFL 2 dicen relación principalmente con los impuestos a la
renta, territorial (Contribuciones de Bienes Raíces), herencias y donaciones.
Respecto al impuesto Territorial, las propiedades sólo están afectas al 50% de dicho tributo,
variando los plazos de exención parcial entre los 10, 15 y 20 años según si la superficie
edificada es no superior a 140, 100 y 70 m2, respectivamente.
También cuando se adquiere una propiedad DFL 2 a través de un Crédito Hipotecario, está
exenta de un 50% del impuesto de timbres, por lo cual la tasa se rebaja del 1,2% al 0.6% hasta
el plazo de dos años siguientes a la recepción municipal de la vivienda.
Las rentas que producen las viviendas económicas no se consideran para los efectos del
Impuesto Global Complementario ni Adicional, y están, además, exentas de cualquier impuesto
de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta.
El objeto de esta norma es avanzar en el proceso de renovación urbana, incentivando la
reactivación habitacional de una importante cantidad de inmuebles antiguos.
La vigencia del DFL 2 lo ha hecho permanecer por más de 35 años, habiéndose asimilado su
nombre a un tipo de viviendas de enorme aceptación y confianza dentro del mercado
inmobiliario.
12
2.1.5. Ley 19.606 “Ley Austral”
Los contribuyentes que declaran el impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la
Renta sobre renta efectiva determinada según contabilidad completa, tienen derecho, hasta el
31 de diciembre del año 2008, a un crédito tributario por las inversiones que efectúen en las
regiones XI y XII y en la provincia de Palena, destinadas a la producción de bienes o prestación
de servicios en esas regiones y provincia, de acuerdo a las disposiciones legales.
Los contribuyentes tienen derecho a este beneficio respecto de todos los bienes incorporados al
proyecto de inversión a la fecha indicada, no obstante que la recuperación del crédito puede
hacerse hasta el año 2030. El crédito es equivalente a un porcentaje establecido sobre el valor
de los bienes físicos del activo inmovilizado que correspondan a construcciones, maquinarias y
equipos, directamente vinculados con la producción de bienes o la prestación de servicios del
giro o actividad del contribuyente, adquiridos o terminados de construir en el ejercicio.
El porcentaje del crédito a aplicar sobre el monto de inversión, es el que se señala a
continuación:
Tabla 1. 1 “Crédito Ley Austral”
Monto de Inversión % de Crédito
< 200.000 UTM 32
> 200.000 - < 2.500.000 UTM 15
> 2.500.000 UTM 10
FUENTE: Biblioteca Congreso Nacional
13
2.2. Entorno Económico
Como ya se dijo anteriormente la economía que vive el país augura un buen momento para el
emprendimiento de un proyecto como lo es la Empresa inmobiliaria, datos como es el
crecimiento del Indicador Nacional de Ventas Inmobiliarias en un 10,1% a nivel Nacional en
noviembre de 2004. Por otra parte en el 2004 las ventas de viviendas opcionales muestran una
recuperación cercana al 30%, así como el mercado comenzó lentamente a recuperar sus
niveles de ventas y de rentabilidad a partir del 2002, llegando este último factor a ubicarse en el
primer semestre del 2004 a 5,9% hacen predecir una cara positiva en la economía actual en
nuestro país.
2.2.1. IMACON (Índice mensual de Actividad en la Construcción)
De acuerdo a la información de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante los
últimos meses el Índice mensual de actividad en la construcción (Imacon) ha recibido un fuerte
impulso del empleo sectorial. Especialmente positivo fue el desempeño sectorial en diciembre
último, lo que permitió finalizar 2004 con la creación de poco más de 41 mil puestos de trabajo
en el sector a nivel Nacional.
En el Anexo B en la tabla Nº 1 se puede apreciar la evolución positiva que ha tenido el Imacon
desde 1990 al 2004 y en el grafico 2.1 se puede visualizar la curva que ha presentado este
índice exhibiendo la mayor actividad en Junio de 1998.
Gráfico 2. 1 “Imacon (1989-2004)
IMACON (1989-2004)
0
2040
60
80
100120
140
ene-
90
ene-
92
ene-
94
ene-
96
ene-
98
ene-
00
ene-
02
ene-
04
FECHA
INDI
CE
FUENTE: Cámara Chilena de la Construcción
14
Los datos entregados son todos a nivel Nacional, aquí en la Duodécima Región no existe
registro alguno que indique el Índice mensual de actividad en la Construcción, por lo que hace
difícil captar si el panorama nacional es el mismo para nuestra Región.
El único dato que podría dar una reseña de cómo se ha ido comportando el sector de la
Construcción es la información que entrega el Instituto Nacional de Estadísticas acerca de las
Edificaciones nuevas, aprobadas e iniciadas, según el sector. Así lo presenta la tabla Nº 2 que
se muestra en el Anexo B.
Gráfico 2. 2 “Edificación aprobada e iniciada en Punta Arenas”
Edificación Aprobada e Iniciada
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
AÑOS
TOTA
L m
2
FUENTE: INE.
Si analizamos el grafico 2.2 y en comparación con el IMACON nacional, las edificaciones en la
Región de Magallanes no presentan una actividad constante que pueda asegurar un buen
momento por largos periodos, pero si en los últimos 3 años indica una tendencia ascendente lo
cual se podría interpretar que también la Región esta pasando por un repunte en la
Construcción, que sin embargo aun no alcanza cifras como la de los años 1997 y 2000.
2.2.2. TPM (Tasa de Política Monetaria)
La tasa de política monetaria (TPM), es la tasa de interés objetivo para las operaciones
interbancarias que el Banco Central procura lograr mediante sus instrumentos de política
monetaria: operaciones de mercado abierto, facilidades de crédito y depósito. A partir del 9 de
agosto de 2001, se decidió nominalizar la política monetaria, estableciendo inicialmente un valor
de 6,5% anual para la tasa de interés de política monetaria.
15
Gráfico 2. 3 “Tasa de Política Monetaria”
Tasa de Politica Monetaria
02468
101214
may-95
may-96
may-97
may-98
may-99
may-00
may-01
may-02
may-03
may-04
Fecha
Indi
ce %
FUENTE: Banco Central de Chile
Gracias a las bajas en los intereses, en los últimos años, los hogares han aumentado
significativamente su nivel de endeudamiento, incluso por encima del crecimiento de su ingreso
disponible. Esta tendencia ha continuado acentuándose en los últimos meses.
A fines del segundo trimestre del 2000, los créditos bancarios de consumo crecían sobre 17% al
año, mientras que los créditos para vivienda lo hacían a un 11% al año. En la actualidad, la
deuda de los hogares representa cerca del 44% de su ingreso disponible, comparado con el
34% de fines de 2000 (ver tabla Nº 3 y Nº 4, anexó B).
En la actualidad, la exposición del sistema bancario al riesgo de crédito de los hogares es
cuantitativamente menor. Es probable que la tendencia al aumento en el nivel de
endeudamiento de los hogares continúe en el futuro, tanto por efecto del crecimiento económico
y de los ingresos privados.
2.2.3. Situación habitacional en Punta Arenas desde el punto de vista de los Corredores de Propiedades
Al no existir ningún documento que indique cual es la situación que está viviendo la Capital
Regional con respecto al boom inmobiliario que existe el resto del país, la mejor opción fue
indagar con quienes por años han visto el progreso habitacional, nos referimos a los Corredores
de Propiedades.
Con respecto a lo anterior se puede afirmar que efectivamente la Región se encuentra en su
mejor momento de los últimos 20 años en cuanto a la venta de casas, en su gran parte se
responsabiliza a la estabilidad económica alcanzada por el país y a los índices mas bajos de la
16
historia, de las tasas de interés de los bancos, lo que hace entusiasmar al cliente en el
momento de pedir un crédito hipotecario. Como punto en contra a lo anteriormente dicho es que
al mismo tiempo existe una inestabilidad laboral, lo que hace dudar para comprometerse en
créditos de 20 o 30 años plazo (que son los periodos más comunes en la hora del pago de
dividendos).
Los Corredores de propiedades sostienen que en Punta Arenas existe una gran demanda de
viviendas para el arriendo y que la oferta no es suficiente para abastecerla, también en algo que
concuerdan es que se halla una clara tendencia de favoritismo por el sector norte de la ciudad,
ya sea para el arriendo de casas o para la compra, a esto ayuda el desarrollo social y
económico que ha tenido la ciudad hacia este sector y los proyectos construidos últimamente
como el gran hipermercado de la cadena nacional Líder y los futuros proyectos a realizar como
lo es el Hospital Regional, también pensado en este sector.
Cuando se trata de comprar una casa, el 99% lo realiza con crédito hipotecario, en donde cuyos
créditos solo cubren el valor de la vivienda y no un posible arreglo si lo necesitase, al hablar de
una vivienda usada, es por esto que otra de las preferencias de las personas en el momento de
elegir una casa es que en lo posible, ésta se encontrara lista para ser habitada, lo que implica
terminaciones en buen estado, instalaciones con buen funcionamiento, etc., exigencias que
muchas veces solo cumplen viviendas nuevas.
Otra condición de preferencia en el momento de la elección de una vivienda es el sector de
ubicación de ésta, se busca, sobre todo, un sector seguro, limpio, con accesos libres, en lo
posible con supermercados a la mano y con poblaciones colindantes seguras.
17
2.3. Entorno Social y Cultural
En los últimos 20 años, aproximadamente un 86,7% de la población de la Región de
Magallanes habita en centros poblados, en sólo cinco comunas de las once que posee la
Región. De esta población la primacía total la posee la ciudad de Punta Arenas, siendo ésta una
tendencia en aumento. En la tabla Nº 5 que se muestra en el anexo B, se resumen los datos
recopilados en los Censos 1992 y 2002.
2.3.1. Población Total
La Región de Magallanes contaba en 1992 con una población 143.198 habitantes, y al Censo
de 2002, Magallanes contaba con una población de 150.826.
La tasa de crecimiento intercensal de la comuna para el período 1992-2002 es de 5,3%.
Aplicando esa tasa de crecimiento tendríamos una población proyectada de 153.224 habitantes
para la Región de Magallanes en el 2005.
2.3.2. Total de Viviendas
En relación al sector vivienda, en el censo de 1992 existían 41.516 viviendas y al de 2002 éstas
aumentaron a 48.335, lo que indica una tasa de crecimiento intercensal de 16,4%. Aplicando,
una vez mas, la tasa de crecimiento tendríamos una cantidad de viviendas proyectadas de
50.713 para la XII Región en el 2005.
2.3.3. Las familias en el 2002
El censo de 2002 identifica la existencia de 43.216 hogares de diferentes tipos en la Región.
Para calcular el total de demandantes de vivienda, se consideran además a aquellos grupos
familiares allegados o no diferenciados dentro de esos hogares, que debieran tener (o aspiran
a) una vivienda independiente. Estos son los más afectados por la carencia habitacional, por no
contar con la mínima independencia y privacidad que requiere el desarrollo de una familia.
Para el cálculo de las familias demandantes de vivienda se emplea un criterio similar al aplicado
en anteriores estudios como ser “Programa de Políticas Sociales CPU” de 1994 de Joan Mac
Donald, basado en los tipos de hogares censales. Se obtienen de esta forma un total de 53.615
de familias, resultado de la suma entre los hogares según el censo de 2002 más los núcleos
adicionales.
18
2.3.4. Las viviendas disponibles en Magallanes
El parque de viviendas particulares ocupadas según el Censo es de 43.216, de las cuales
42.612 son permanentes y el resto semipermanente.
Por sus características, las viviendas semipermanentes (mejoras, mediaguas, ranchos o
chozas) se consideran necesarias de reemplazar, y en consecuencia, constitutivas de déficit. En
cambio, las viviendas permanentes se han considerado ya sea como adecuadas o como
adecuables. Si bien algunas tienen serios problemas cualitativos que incluso las harían
irrecuperables, se ha estimado que en general no requieren reemplazo por nuevas viviendas.
Un análisis mas detallado del parque podría afinar esta apreciación a futuro.
2.3.5. Situación habitacional en la XII Región
Para el cálculo del déficit a nivel regional, hemos considerado los siguientes datos consignados
anteriormente.
Familia requeriente de vivienda 53.615
Constituidas como hogar 43.216
Núcleos familiares adicionales 10.399
Viviendas 43.216
Permanentes 42.612
Semipermanentes 604
En base a los datos anteriores, el déficit habitacional existente en la región en el 2002 se
dimensiona como sigue:
Déficit cuantitativo 11.003
Para familias sin casa o allegadas 10.399
Para reponer viviendas precarias 604
Se tiene que en el Censo de 1992 existía un déficit habitacional de 6.577 viviendas lo que
indica un 67.29% de crecimiento intercensal, el déficit calculado no toma en cuenta la gente
que esta arrendando en el 2002 la cual es 8.677 sumando un déficit total de 19.680.
19
2.3.6. Pobreza e Indigencia en la región
Durante el 2003 la población en situación de pobreza a nivel nacional corresponde a 18,8%, lo
que equivale a 2.907.700 personas aproximadamente. De este grupo un 4,7% se encontraban
en situación de indigencia (728.100) y un 14,1% correspondía a población en situación de
pobreza no indigente.
A fines del año 2003, en la Región de Magallanes, la población en situación de pobreza
correspondió a un 12,0%, es decir 18.173 personas, de las cuales un 9,6% (14.538 personas)
se encontraban en situación de pobreza no indigente, y 2,4% (3.635 personas) se encontraban
en situación de indigencia. Como se puede apreciar, la situación de pobreza de la Región de
Magallanes se compara muy favorablemente respecto a la situación Nacional.
2.3.7. Distribución del Ingreso
El Ministerio de Planificación y Cooperación, en su calidad de responsable de evaluar la
situación socioeconómica así como el impacto de los programas sociales en las condiciones de
vida de la población, viene desarrollando, desde hace ya dos décadas, un programa de estudios
de caracterización socioeconómica.
A fin de disponer de la información necesaria para estos fines, el Ministerio de Planificación y
Cooperación diseña y realiza periódicamente la Encuesta de Caracterización Socioeconómica
Nacional (CASEN), desde el año 1985, siendo el año 2003 su más reciente versión.
Para esta eventualidad se entrevistaron en la Región de Magallanes 822 hogares. La encuesta
representa a la población que habita en hogares particulares, se excluye las zonas de difícil
acceso.
Tabla 2. 1 “Distribución del Ingreso en los Hogares de la XII Región”
Porcentaje de los Hogares por Grupos de Ingreso de Magallanes Grupo Ingresos ($) Hogares (%)
I Menos de $37.492 11,3 II Entre $37.492 - $85.867 28,1 III Entre $85.868 - $168.800 27,6 IV Entre $168.801 - $332.050 17,7 V Entre $332.051 - $544.840 6,9 VI Entre $544.840 - $1.000.339 4,9 VII Mas de $1.000.339 3,5
Fuente: Serie Casen 2003.
20
2.3.8. La ocupación de los Suelos en la Región
El catastro URBE, realizado en 1997, registro 29.404 predios, mientras que la base de datos del
SII en 2002 registra 34.705 predios para el área urbana.
Según lo expuesto en el Área Urbanista de la Ilustre Municipalidad de Punta Arenas al
comparar los datos de ambas fuentes, respecto de la participación porcentual del numero de
predios, ésta es bastante similar, vale decir, no registra una variación significativa en el
transcurso del tiempo, salvo que el tamaño de las muestras difiere un poco, por las
ampliaciones del limite urbano.
Gráfico 2. 4 “Distribución del uso de suelos según numero de Predios”
Distribución Porcentual de Usossegún número de predios
89,72%
2,43%6,09%
0,36%1,16%
0,00%0,24%
Equipamiento
Transporte
Vivienda
Areas Verdes
Industriales
Eriazo
Otros
Fuente: Elaboración propia sobre datos del SII, otorgada por la Ilustre Municipalidad de Punta Arenas.
De acuerdo a la información anteriormente descrita, se puede apreciar que indica un 0% la
categoría de uso “áreas verdes”, esto es por su poca incidencia en el total del área urbana.
En la investigación realizada del uso de los suelos de la ciudad de Punta Arenas, también se
llevo a cabo una recopilación de datos a la distribución de las viviendas con respecto a sus
valores en UF, pudiendo determinar los sectores de viviendas entre 700 y 1.200 UF, entre 1.200
y 1.500 UF, por ejemplo, y así sucesivamente hasta lograr determinar un plano sectorizado,
como se muestra a continuación:
21
Figura 2. 1 “Clasificación de las Viviendas en Punta Arenas según su valor en UF”
22
Figura 2. 2 “Plano de Punta Arenas”
El Terreno que se esta analizando en este estudio corresponde a la zona I del Plano
Regulador, el cual a fines de Julio por resolución de un Decreto supremo, el Serviu hará de
esta zona una zona de Desarrollo Prioritario, según información recopilada en el mismo.
Esta modificación se realizará con el fin de fomentar la compra de viviendas en dicha zona,
para ello el Estado otorga un subsidio de 200 UF a las personas que hayan sido favorecidas
con el Subsidio de Desarrollo Prioritario.
23
2.4. Entorno Financiero
2.4.1. Antecedentes Históricos del Financiamiento Inmobiliario
En el financiamiento habitacional se pueden distinguir dos grandes épocas, la primera es
aquella anterior al año 1976, fecha en la cual se sentaron las bases del sistema actual y la
segunda época es la posterior a ese año y es la del actual Sistema de Financiamiento
Habitacional.
Esta primera época se puede dividir en dos etapas claramente diferentes: la primera de ellas se
caracteriza por inflaciones altas, demanda restringida y canalizada fundamentalmente a través
de instituciones previsionales, oferta más restringida y también fundamentalmente conducida a
través de este mismo tipo de instituciones. La segunda etapa es aquella en que irrumpe el
llamado Sistema de Ahorro y Préstamo.
En la que se ha llamado primera etapa de dicha época, el financiamiento hipotecario ocupaba
un lugar destacado en la intermediación financiera chilena en la década de los años 30, el
Banco Hipotecario llegó a representar cerca del 50% de las colocaciones del sistema bancario,
a través de los Bonos Hipotecarios. Estos instrumentos se emitían en pesos con tasas de
interés nominales, las que constantemente quedaban por debajo del aumento del costo de la
vida produciendo en la práctica una tasa de interés real negativa, concepto que hoy día todos
dominamos, pero en esos tiempos era prácticamente desconocido. Se disminuía por tanto el
capital de los inversionistas y se creaba una transferencia de riquezas en favor de los deudores
hipotecarios, que terminó por sepultar el sistema.
Más adelante fueron las instituciones de previsión social, las que canalizaron sus recursos al
mercado inmobiliario. Recaudaban cuantiosas cotizaciones obligatorias para la seguridad
social, las que según la ley, debían destinarse en el largo plazo al pago de las pensiones de
vejez (jubilaciones), y las invertían mayoritariamente en la construcción de grandes proyectos
habitacionales que luego vendían a sus trabajadores afiliados, otorgando préstamos
hipotecarios nuevamente a tasas nominales de interés. De esta forma, nuevamente se producía
la indeseada transferencia de recursos hacia los deudores habitacionales, erosionando el valor
real de los fondos acumulados, afectando por tanto el valor de las pensiones y requiriendo
crecientes necesidades de financiamiento público, lo que a su vez retroalimentaba la inflación.
Las instituciones previsionales debieron retirarse del financiamiento habitacional, produciéndose
entonces un aumento del déficit existente de viviendas, así como una disminución de la
actividad económica en general.
El gobierno de la época, en los años 1959 y 1960 encontró el camino a la solución, creando
24
algunos incentivos tributarios a la oferta, pero otros más importantes a la demanda, mediante la
dictación del ahora famoso DFL 2, y estableciendo un régimen de corrección monetaria para las
operaciones de largo plazo, con índices de reajustes para las operaciones activas y pasivas,
entrando a operar el denominado Sistema de Ahorro y Préstamo, que se puede denominar
como la segunda etapa de la primera época, y que se caracteriza fundamentalmente por la
indexación del Sistema. El nuevo Sistema de Ahorro y Préstamo llegó a tener un importante
desarrollo como captador de ahorros del público, revitalizó la actividad habitacional y validó el
sistema de índices de reajustabilidad, que han sido la base del éxito posterior de los nuevos
sistemas de financiamiento habitacional, puestos en funcionamiento a partir del año 1976.
El Sistema de Ahorro y Préstamo funcionó en Chile razonablemente bien, durante un período
de tiempo largo y que en 1970 llegó a representar el 80% del financiamiento privado, finalmente
colapso entre los años 1976 y 1978.
En términos globales, el financiamiento de la vivienda se produce a través de la combinación de
diferentes proporciones de recursos privados y públicos, desde aquel sector que se financia
únicamente con fondos privados, hasta el estrato en que existe un aporte fiscal, que constituye
una proporción importante del precio total de la transacción.
En la actualidad se utiliza el sistema de crédito hipotecario, el cual se basa en créditos
reajustables de largo plazo, desde 8 años hasta 30 años, los que se conceden en dos
modalidades diferentes: Letras de Crédito Hipotecarias emitidas al portador y Mutuos
Hipotecarios Endosables.
2.4.2. Letras Hipotecarias
El 84% del financiamiento de créditos hipotecarios durante 1993, se realizó con emisión de
letras hipotecarias. Este sistema de financiamiento está reglamentado en la Ley General de
Bancos, por lo que sólo los bancos y sociedades financieras pueden emitir letras hipotecarias.
La letra hipotecaria es un instrumento financiero al portador, que se remedia con el pago de
cupones que comprenden pago mas intereses. Es emitida por un banco sólo con motivo del
otorgamiento de un préstamo que debe estar financiado con primera hipoteca sobre el bien raíz.
Tanto la letra hipotecaria, que representa el pasivo del banco, como el préstamo, que
representa el activo, están expresados en la misma moneda, reajustabilidad y plazo, por lo que
se obvia el peligro de descalce que enfrentaron las Asociaciones de Ahorro y Préstamos, que
otorgaban créditos de largo plazo financiados por recursos de corto plazo.
Lo que el banco presta no es dinero, sino letras, por lo que éstas se deben cancelar en el
mercado de capitales para efectuar el pago a la parte vendedora en una operación inmobiliaria.
25
El deudor queda obligado al pago de dividendos mensuales, que se cobran a plazo anticipado.
Por su parte, el banco emisor paga los cupones, normalmente en forma trimestral, a plazo
vencido. Con esto se logra que sea el deudor quien proporciona al banco emisor los recursos
necesarios para que responda al pago de los cupones. En este caso el único riesgo que asume
el banco es el de tener que financiar la eventual morosidad de algunos deudores.
Desde el punto de vista del inversionista, el riesgo está relacionado, en primer lugar, con la
solvencia del banco emisor y, en segundo lugar, por la calidad de la cartera de deudores, en
cuanto a comportamiento de pago y garantías, pues en caso de liquidación del banco, ésta es
licitada separadamente del resto de los activos, según se estipula en la ley de bancos.
Como se trata de un instrumento al portador, en el cual se indica la tasa de interés, plazo y
monto, las letras son instrumentos líquidos, de fácil circulación, por cuanto existe un activo
mercado secundario.
En caso que un deudor efectúe un prepago, el banco debe retirar de circulación letras de crédito
de la misma serie por el mismo monto, lo que se realiza por medio del sorteo aleatorio.
Las Letras de Crédito se emiten por el mismo monto nominal y a igual plazo y tasa de interés
que el préstamo que se otorga al deudor, y que es el que da origen a la operación. Estas Letras
de Crédito, para hacerlas efectivo y poder con ello financiar la adquisición de la vivienda, deben
ser vendidas en el mercado secundario, lo que se hace a través de las Bolsas de Valores,
encontrando amplísima aceptación, por cuanto son instrumentos de inversión con garantía
bancaria e hipotecaria, y son de largo plazo, constituyéndose en un instrumento de inversión
muy adecuado para las Administradoras de Fondos de Pensión para las Compañías de
Seguros de Vida, instituciones estas últimas que deben calzar sus pasivos de largo plazo, como
lo son los seguros de vejez e invalidez, con activos de las mismas características.
2.4.3. Mutuo Hipotecario Endosable
Los mutuos hipotecarios endosables han presentado un importante desarrollo desde 1988,
cuando se modifica la Ley de Seguros y se autoriza a las Compañías de Seguros a invertir en
este tipo de activos para respaldar sus reservas.
A diferencia de un crédito con letras hipotecarias, el mutuo es un préstamo en dinero, es decir,
el deudor obtiene directamente del acreedor el dinero con que pagará al vendedor de la
propiedad que está adquiriendo.
Los mutuos pueden ser otorgados por los bancos y por Agencias Administradoras de Mutuos
Hipotecarios Endosables, sociedades de giro exclusivo, creadas al amparo de la ley de seguros,
cuya función consiste en otorgar y administrar este tipo de préstamos.
26
La agencia o el banco ceden el contrato a una Compañía de Seguros u otras sociedades
autorizadas para invertir en estos instrumentos.
A diferencia del sistema de letras hipotecarias, el mutuo endosable es el mismo contrato, el que
se constituye en un instrumento financiero. La cesión se realiza descontando el flujo de
dividendos a que se ha comprometido el deudor, a la tasa interna de retorno que se acuerde
con el inversionista institucional más un premio por riesgo. Dicha tasa de cesión es inferior a la
tasa de colocación del mutuo, lo que permite al cedente obtener su margen. En consecuencia,
en el caso de los mutuos hipotecarios, la comisión no queda expresada en la tasa.
De lo anterior, se deduce que en el mutuo el riesgo del instrumento está directamente
relacionado con la solvencia del deudor y la calidad de la garantía.
27
2.5. Oportunidades y Amenazas
2.5.1. Oportunidades
Buen momento económico
Al referirse a “Buen momento económico” se trata de todos los antecedentes recopilados
estadísticos que hacen creer que se esta viviendo un repunte en los Índices de actividad en la
Construcción.
Bajas en los intereses bancarios
Gracias a las bajas en los intereses, en los últimos años, los hogares han aumentado
significativamente su nivel de endeudamiento, lo que facilita la obtención de un crédito
hipotecario, por ejemplo.
Déficit Habitacional
El Déficit registrado de acuerdo a los datos estadísticos del Censo del 2002, proyectados al
2004 que indican una carencia de 19.680 viviendas particulares muestra una clara necesidad
habitacional en la Región de Magallanes, lo cual es un problema existente y que representa una
oportunidad a este proyecto.
Nuevo Decreto Supremo
Se refiere al nuevo Decreto Supremo dictado por el Serviu que regirá a fines de Julio del
presente año, que hace referencia a fomentar la densificación de terrenos pertenecientes a la
zona I del Plano regulador, declarando éstos como zonas de Desarrollo prioritario. Para lograr
su objetivo otorgará subsidios de hasta de 200UF para la compra de viviendas con un valor
hasta de 2.000UF.
28
2.5.2. Amenazas
Inmobiliarias existentes en la región
Una de las principales amenazas son las inmobiliarias asociadas a empresas constructoras,
como son Inmobiliaria Salfa e inmobiliaria el Bosque, por su trayectoria, prestigio y visión
estratégica utilizada para abordar el mercado inmobiliario regional.
Nuevas legislaciones
Debido a que últimamente han sido publicadas nuevas leyes que involucran al mercado
inmobiliario, las cuales representan costos que entrarían a encarecer las viviendas, como es el
caso de la ley de “ventas en verde”, que al adquirir un seguro obligatorio el cual actúa como
garantía para los compradores en estas condiciones eleva los costos, y la ley de calidad 2, que
por el compromiso en años que debe adquirir la inmobiliaria para garantizar el buen
funcionamiento de la obra construida, provoca una estanqueidad en las platas destinadas a
dicha garantía en vez de poder ser destinadas a otro proyecto.
29
CAPITULO III “ANALISIS Y TENDENCIA DE LA INDUSTRIA”
30
3.1. Análisis de la Oferta
La oferta total de viviendas en Punta Arenas no sólo está compuesta por las nuevas viviendas
que se construyen, sino también por el stock habitacional existente, donde los principales
oferentes de bienes raíces corresponden a particulares, corredores de propiedades,
inmobiliarias y el Serviu, que ahora esta a cargo solo de proporcionar los subsidios
habitacionales, cediendo la labor de construcción de viviendas a la Municipalidad.
3.1.1. Oferta de Viviendas Usadas
En Punta Arenas se puede decir que existe una gran cantidad de empresas y personas que se
dedican a la venta y arrendamiento de casas, se lograron identificar alrededor de 25 Corredoras
de Propiedades, sin contar las personas particulares que ofrecen a diario sus viviendas en
avisos de periódicos, televisión y afiches, siendo esto quizás el reflejo de la existencia de un
mercado inmobiliario competitivo.
Una de las características mas importantes que diferencia a los corredores de propiedades,
favoreciendo a las Sociedades Inmobiliarias, es que los primeros, no son en general
propietarios de los bienes raíces que ellos negocian, siendo su giro principalmente ser
consignatarios o intermediarios entre el propietario del bien raíz y el nuevo arrendatario o
propietario, según sea el caso. Esto indica el mayor grado de compromiso que existe entre las
sociedades inmobiliarias y los Corredores de propiedades.
Figura 3. 1 ”Forma de operar de los Corredores de Propiedades”
31
1: Contacto entre el propietario y el corredor de propiedades, al cual este encarga la búsqueda
de un comprador o arrendatario para el bien raíz.
2: El corredor de propiedades busca un arrendatario o comprador adecuado al bien raíz.
3: El propietario transa las condiciones con el interesado del bien raíz, según sea el caso,
desvinculándose del corredor de propiedades.
No es fácil la recopilación de datos para determinar la oferta de viviendas usadas que realizan
corredores y particulares, para lo cual recurrimos a la información de los 3 últimos años de los
avisos económicos publicitados.
La tabla que se presenta a continuación indica la cantidad de viviendas que se ofrecen
anualmente, seleccionadas según sus valores en UF.
Tabla 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF”
Oferta de viviendas Usadas por Corredores y particulares en Punta Arenas
Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 2002 270 272 239 437 2003 242 370 284 494 2004 199 275 240 598
Fuente: Elaboración propia.
Gráfico 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF”
Oferta de Viviendas Usadas
0100200300400500600700
2002 2003 2004
UF
Nº V
ivie
ndas < 700
700 - 1200
1200 - 1800> 1800
Fuente: Elaboración propia.
En el grafico 3.1 se puede apreciar que en el 2004 disminuyo la oferta de las viviendas usadas
menores a 700UF en un 17,8% con respecto al año anterior, mientras que ha aumentado la
oferta de las viviendas mayores a las 1.800UF en un 21% en el mismo período, sin embargo, de
las viviendas ofertadas que cuestan entre 700 y 1.800 UF no se puede apreciar una tendencia.
32
3.1.2. Oferta de Viviendas Nuevas
En este mercado vemos involucradas a dos entidades: las inmobiliarias ligadas a empresas
constructoras y al Serviu.
Las primeras nacen generalmente al alero de una empresa o sociedad constructora, que forma
este tipo de empresas con el objetivo de realizar la gestión de venta y/o administración de los
bienes raíces que construya. De esta manera, crea una empresa filial que profesionaliza la labor
de venta y comercialización en bienes raíces.
En nuestra ciudad de Punta Arenas se identifican tres importantes inmobiliarias ligadas a
Empresas Constructoras, ellas son:
Inmobiliaria Salfa Austral Ltda.
Inmobiliaria El Bosque S.A.
Inmobiliaria de la Constructora Bravo e Izquierdo Ltda.
Existe una cuarta empresa que es la Inmobiliaria Prohogar que opera en la ciudad de Santiago,
es la que se encuentra manejando la línea del Subsidio del Leasing Habitacional que otorga el
Estado, y que además es filial de la Caja de Compensación La Araucana.
En la siguiente tabla se da a conocer la cantidad de viviendas nuevas que se han ofrecido
anualmente por las inmobiliarias Bravo Izquierdo, Salfa Austral y El Bosque, seleccionadas
según sus valores en UF. Un mayor detalle de sus proyectos construidos se entrega en el
Anexo B en las tablas Nº 6,7 y 8.
Tabla 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valor en UF”
Oferta de viviendas Nuevas por las Inmobiliarias en Punta Arenas, según valor en UF
Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 1997 43 0 44 0 1998 0 100 0 68 1999 0 134 0 15 2000 0 42 2 49 2001 0 62 0 5 2002 0 0 0 31 2003 0 133 47 0 2004 0 99 8 74
Fuente: Elaboración propia.
33
Gráfico 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valores en UF”
Oferta de Viviendas Nuevas por las Inmobiliarias en Punta Arenas
0
50
100
150
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004Año
Nº V
ivie
ndas
< 700
700 - 1200
1200 - 1800
> 1800
Fuente: Elaboración propia.
En el grafico se puede ver como las inmobiliarias no han tenido intervención en la oferta de las
viviendas nuevas menores a 700UF, mientras que muestran con claridad que su prioridad en
los últimos 7 años han sido las viviendas entre 700 y 1.200UF, y la siguen las viviendas
mayores a 1.800UF.
Por otra parte el Serviu como un ente estatal igual ha ofertado un gran número de viviendas
nuevas, claro que todas son inferiores a las 700UF, debido a su carácter subsidiario y a los
programas habitacionales de acción directa que otorga (cesión de viviendas). El detalle de sus
proyectos ejecutados se muestra en el Anexo B en la Tablas Nº 9 y 10.
Gráfico 3. 3 “Oferta de Viviendas Nuevas por Serviu”
Viviendas Nuevas Ofertadas por Serviu
0
200
400
600
800
1000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Año
Nº d
e Vi
vien
das
Fuente: Elaboración propia.
Se visualiza como a partir del 2003 hay un rebrote en la oferta de viviendas inferiores a 700UF
otorgadas por Serviu en Punta Arenas.
34
Gráfico 3. 4 “Oferta de Viviendas Nuevas y Usadas en Punta Arenas”
Oferta de Viviendas Nuevas y Usadasen Punta Arenas
1.450
1.550
1.650
1.750
1.850
2002 2003 2004
Año
Nº
Vivi
enda
s
Fuente: Elaboración propia
El grafico 3.4 muestra la oferta de vivienda nuevas y usadas de los 3 últimos años en Punta
Arenas, la que tiene una tendencia creciente lo que se debe a la oportunidad de venta que se
esta produciendo ahora ultimo contribuido a la baja en los interés en los prestamos hipotecarios,
lo que hace aumentar la demanda de viviendas, no olvidemos que la oferta siempre va a
depender de la demanda que exista en el mercado.
35
3.2. Análisis de la Demanda
La demanda se puede estudiar de diferentes puntos de vista, ya sea investigando el número de
personas inscritas para la obtención de un subsidio habitacional o las personas que obtuvieron
en los últimos años créditos hipotecarios, etc.
En el caso de este estudio se llevó a cabo la investigación a partir del déficit habitacional
existente en la Región de Magallanes, si recordamos, en el Capitulo anterior se determino la
falta de viviendas para el 2005 la que resulto ser de 13.224, luego agregándose la cantidad
proyectada al mismo año de arriendos lo que daba como resultado un déficit total de 22.098 viviendas.
Ahora, si bien es cierto esta es una cantidad muy general, la cual no considera la población
flotante, ni la gente que no esta interesada en adquirir una vivienda, pero este es el único
valor accesible con el que vamos a realizar la determinación de la demanda de viviendas en
nuestra región.
Por datos otorgados por el Serviu (ver Anexo B tablas Nº 11, 12 y 13) tenemos que en el 2004
existían 8.074 inscritos para la obtención de un subsidio habitacional, los cuales suman en la
actualidad 9.101, si lo relacionamos con el déficit habitacional tenemos que hay 12.997que no
están inscritos en los registros del Serviu para dicho tramite.
La acción estatal en vivienda se canaliza a través de distintos programas habitacionales,
algunos de acción directa y otros de subsidios. En los programas de subsidios el Estado
entrega certificados de subsidios directos en dinero a los postulantes que cumplan requisitos de
ahorro. Los créditos complementarios son provistos por el Banco Estado y Banco del
Desarrollo, para los sectores de menores ingresos, y por la banca privada (Banefe). Entre tales
programas están vigentes en la Región: Vivienda Social Dinámica sin Deuda, Fondo
Concursable Para Proyectos Habitacionales Solidarios, Adulto Mayor, Leasing Habitacional,
Subsidio Rural y Interés General Titulo I, tramo I y II. (La descripción de los subsidios se
muestra en el anexo C)
Por los datos que se pudieron obtener, la investigación de la demanda se subdividió en:
Inscritos en los Registros del Serviu, y
No inscritos en los Registros del Serviu
36
3.2.1. Demanda de Viviendas de Inscritos
Dentro de los Programas Públicos de Vivienda que estaban vigentes en la Región hasta el año
2003 era el programa de subsidio PET y el Unificado, ahora sólo el Programa de Subsidio
General Titulo I permite la adquisición de viviendas nuevas o usadas, mientras que el resto de
los inscritos solo pueden optar a los programas habitacionales de acción directa (PHAD) que
pueda otorgar el Serviu o la Municipalidad. De acuerdo a los datos proporcionados por el Serviu
en resumen se tiene:
Total de inscritos al 2004 9.101
Inscritos a PHAD 6.519
Inscritos para adquirir viviendas nuevas o usadas 2.582
Como ya se sabe que los Inscritos a PHAD es un sector de la población demandante de
viviendas inferiores a las 700UF, era necesario saber a que tipo de viviendas correspondía la
demanda del grupo restante, sabiendo su distribución por ingreso (ver pág. 26 tabla 2.1).
Se hizo una investigación en las principales entidades bancarias con respecto a las rentas
mínimas exigidas para la obtención de los distintos valores de casas, dando como resultado
promedio lo que se muestra a continuación en la siguiente tabla:
Tabla 3. 3 “Rentas mínimas exigidas para la obtención de viviendas”
Valor viv. en UF Renta Mínima
< 700 < $300.000 700-1.200 $300.000 - $500.000
1.200 - 1.800 $500.000 - $700.000 1.800 - 3.000 $700.000 - $1.200.000
> 3.000 > $1.200.000
Fuente: Elaboración propia
Nota: En la investigación se considero un crédito a 20 años plazo, con letras de crédito y con
tasa fija de interés, se realizo en el Banco Estado, Banco del Desarrollo y Banefe, todas
entidades con convenio con el Minvu.
Con esta información se puede deducir la siguiente demanda de viviendas de inscritos en los
registros del Serviu:
37
Total de inscritos al 2004 9.101
Demanda de viviendas < 700UF 7.955
Demanda de viviendas entre 700 y 1.200UF 810
Demanda de viviendas > 1.200UF 336
3.2.2. Demanda de Viviendas de No Inscritos
Nuevamente tomando como referencia el déficit calculado en el capitulo anterior, tenemos que
hay un universo de 12.997 no inscritos requerientes de vivienda, además contamos con la
información de cómo se divide la población según su ingreso, con lo cual logramos determinar
que existen alrededor de 5.121 individuos, del total, que ganan menos de $85.000, los cuales
descartamos del calculo de esta demanda ya que por sus bajos ingresos no tendrían opción
alguna a los créditos hipotecarios que se ofrecen en la actualidad.
Utilizando la información investigada en las entidades bancarias, se logro determinar la cantidad
demandada de viviendas nuevas y usadas, dando como resultado el siguiente resumen:
No inscritos al 2004, considerados 7.876
Demanda de viviendas < 700UF 3.587
Demanda de viviendas entre 700 y 1.200UF 2.300
Demanda de viviendas entre 1.200 y 1.800UF 1.088
Demanda de viviendas > 1.800UF 901
Por lo tanto se puede resumir en la siguiente tabla y posteriormente en el grafico de demanda:
Tabla 3. 4”Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004”
DEMANDA VIVIENDAS NUEVAS Y USADAS, AÑO 2004 Serviu, Inmobiliaria o Particulares Descripción Total
< 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 Inscritos 9.101 7.955 810 336 No inscritos 7.876 3.587 2.300 1.088 901 Total 16.977 11.542 3.110 1.424 901
38
Gráfico 3. 5 “Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004”
Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.000
< 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800UF
Nº V
ivie
ndas
Fuente: Elaboración propia
El grafico anterior nos muestra el alto déficit de viviendas inferiores a las 700UF, lo cual
concuerda con el numero de familias a la espera de una “vivienda Serviu”, vale decir se trata de
familias que no cuentan con la condición económica suficiente para obtener un crédito
hipotecario.
Así como existe esta demanda, también es posible determinar una demanda histórica ya
satisfecha por los oferentes anteriormente expuestos.
3.2.3. Total de venta de viviendas en Punta Arenas
Para determinar este mercado contamos con lo que han ofertado empresas Inmobiliarias y
Serviu, pero no se sabe cuantas viviendas se han adquirido en los últimos años ya sea a
particulares o Corredores de Propiedades. Para conseguir este dato se realizó una
investigación en las Notarias de Punta Arenas y en el Conservador de Bienes Raíces, lugares
claves en donde se tranzan la compra y venta de viviendas, no pudiendo conseguir la
información necesaria para el estudio. En la investigación realizada a los corredores de
propiedades, logramos percatar el número de viviendas que se vendían al año pudiendo
recopilar la siguiente información:
Tabla 3. 5 “Venta anual de viviendas usadas”
Venta de viviendas usadas Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 18002002 62 75 95 66 2003 74 105 95 69 2004 67 92 103 58
Fuente: Elaboración propia
39
Luego sumando la información obtenida con anterioridad sobre la oferta de viviendas nuevas se
puede determinar el siguiente cuadro:
Tabla 3. 6 “Venta anual de viviendas nuevas y usadas”
Venta de viviendas nuevas y usadas, según su valor en UF
Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 2002 298 75 95 97 2003 238 235 142 69 2004 335 171 111 125
Fuente: Elaboración propia
Gráfico 3. 6 “Venta anual de Viviendas Nuevas y Usadas”
Venta de Viviendas Nuevas y Usadas, según su valor en UF
050
100150200250300350400
2002 2003 2004
UF
Nº V
ivie
ndas
< 700
700 - 1200
1200 - 1800
> 1800
Fuente: Elaboración propia
En el grafico anterior se puede visualizar como la venta de viviendas menores a las 700 UF se
elevo en el 2004 en un 40,7% con respecto al 2003, al igual que la venta de las viviendas
mayores a 1.800UF que lo hizo en un 81,1%, en el mismo periodo.
40
3.3. Determinación del Mercado Objetivo
Para la determinación del mercado objetivo es necesario graficar la oferta v/s la demanda total,
para poder concebir el nicho del mercado a enfrentar, en base a todo lo investigado en los
puntos anteriores tenemos el siguiente grafico:
Gráfico 3. 7 “Oferta v/s Demanda al 2004”
Oferta v/s Demanda
0
3000
6000
9000
12000
15000
< 700 700-1200 1200-1800 >1800UF
Nº V
ivie
ndas
DemandaOferta
Fuente: Elaboración propia
Se puede apreciar que no cabe duda que existe un gran nicho insatisfecho que lo conforman los
hogares que necesitan una vivienda inferior a las 700UF, pero de este sector se ha encargado
por años el Estado y en la actualidad sigue siendo éste el responsable de satisfacer este déficit,
por lo tanto es un área que como empresa inmobiliaria no conviene tocar, ya que es un sector
“que ya tiene quien se ocupe” y pertenece a un estrato de la población que no tiene los medios
para optar a un crédito hipotecario.
Por lo expuesto anteriormente, se ve como una buena oportunidad abordar la demanda de
viviendas entre 700 y 1.800UF, subdividiendo este sector se puede deducir que es aun mas
conveniente el tramo de las 700 a 1.200UF por la existencia de los Subsidios que entrega el
Serviu y mas aun que ahora existe solo el Subsidio General Titulo I, donde la gente se vera
obligada a la adquisición de una vivienda nueva o usada proporcionada por el mercado privado,
vale decir Inmobiliarias o particulares.
El mercado que se pretende abordar es alrededor de 4.534 demandantes que aún esperan su
casa propia. El detalle del grafico anteriormente expuesto se puede ver a continuación:
41
Tabla 3. 7 “Oferta y demanda de viviendas nuevas y usadas al 2004”
Oferta y Demanda de viviendas nuevas y usadas al 2004
Tramo UF Oferta Demanda < 700 467 11.542
700-1200 374 3.110 1200-1800 248 1.424
>1800 672 901
Fuente: Elaboración propia
42
3.4. Identificación y caracterización de la competencia actual
En este punto identificaremos la oferta que ha presentado la que serán nuestra competencia
directa en el emprendimiento de esta empresa, nos referimos a las Empresas Inmobiliarias:
Bravo Izquierdo, Salfa Austral y El Bosque.
Gráfico 3. 8 “Oferta Histórica de la Competencia”
Oferta historica de la Competencia(1997-2004)
0
50
100
150
200
250
Salfa Austral El Bosque Bravo Izquierdo
Nº V
ivie
ndas < 700
700 - 1200
1200 - 1800
> 1800
Fuente: Elaboración propia
En el grafico expuesto se puede apreciar que nuestra competencia directa ha abordado el
sector de las viviendas entre las 700 y 1.200UF, lo que se debe a una mayor facilidad de
acceder a este tipo de viviendas por el hecho del bono subsidiario que otorga el estado para su
adquisición, y también influye que el dividendo pactado por las entidades bancarias para este
tramo resulta mas accesible para la mayoría de las personas de ingreso medio, ya que este
sector de la poblaciones el que mas abunda en la región.
Además se puede apreciar un aumento en el último tiempo en la oferta de viviendas superiores
a las 1.800UF que hacen las inmobiliarias, lo que éstas buscan es crear una clara competencia
al incremento de la oferta de viviendas usadas, ya que se sabe que en el momento de elegir
siempre la preferencia va a ser por una vivienda nueva.
Otro motivo que tienen las inmobiliarias de ofertar viviendas superiores a 1.800UF es que el
sector de expansión de la ciudad de Punta Arenas es hacia el Norte de ésta, existiendo además
una preferencia por dicho sector, donde los terrenos tienen una plusvalía mayor por el
desarrollo social y económico por las obras y proyectos realizados en el último tiempo.
43
Gráfico 3. 9 “Participación de la Competencia en el mercado de las viviendas privadas”
Participacion de la Competencia en el mercado de viviendas privadas
48%
19%
33%Salfa Austral
El Bosque
Bravo Izquierdo
Fuente: Elaboración propia
Como se muestra en el grafico anterior las Inmobiliarias asociadas a Salfa Corp abarcan la
mayor parte del mercado inmobiliario privado, entonces se puede decir que son 4 los puntos
importantes que hacen de ésta la mayor competencia en la creación de esta empresa
inmobiliaria:
Primero como se puede apreciar, es la empresa que aborda más del 80% del mercado
de viviendas nuevas en nuestra ciudad.
Segundo estamos hablando de una Empresa a nivel nacional que cuenta con alrededor
de 40 inmobiliarias a lo largo de todo el país.
También hay que tomar en cuenta las otras empresas que conforman el holding Salfa
Corp, las cuales se proveen mutuamente y unidas forman una gran fortaleza, contando
además con el prestigio de años.
Y por ultimo, como bien se sabe una de las dificultades para la construcción de
viviendas es la disponibilidad de predios para la ejecución de los proyectos, Salfa cuenta
con una cartera significativa de sitios para poder llevar a cabo sus obras.
Para poder abordar una competencia de tal magnitud, es importante identificar el producto que
ofrece en el mercado, identificando la cantidad de m2 por vivienda y las instalaciones
complementarias con las cuales se les da un plus diferente, como es la instalación de calefont,
calefacción central, terminaciones con cerámico, alfombra, etc., todas hechas para atraer a sus
clientes.
44
Características de las viviendas Salfa:
• Casas entre 50 a 90m2 construidos.
• 3 Dormitorios, living comedor, cocina, 1, 2 y 3 baños.
• Calefacción por calefactores y las viviendas mayores a 2.000UF con calefacción central.
• Revestimiento exterior con Vinyl Syding y ventanas de aluminio.
• Equipada con muebles de cocina y clóset.
• Las viviendas mayores a 1.800UF son con sala de estar.
45
CAPITULO IV “ANALISIS INTERNO”
46
4.1. Definición de la Misión del Negocio
La exposición de la misión del negocio es el punto inicial de la administración estratégica. Ésta
establece el contexto donde se formulan las estrategias.
En la misión propuesta es necesario establecer una definición del negocio de la empresa, la
exposición de las principales metas y una exposición de la filosofía corporativa.
La misión de esta empresa inmobiliaria es “Satisfacer el déficit habitacional existente en la
región de Magallanes, mediante la construcción y venta de viviendas que cumplan con las
expectativas y exigencias del mercado inmobiliario, dando así un mejor estándar de vida a los
hogares de nuestra región”.
4.1.1. Definición del Negocio
El producto que ofertará esta empresa inmobiliaria son viviendas nuevas, las que pretenden
remediar el déficit existente en Punta Arenas.
El mercado que se procura abordar es el de las viviendas superiores a 700UF e inferiores a
1.200UF, en este mercado podemos identificar familias con ingresos que fluctúan entre
$300.000 y $500.000, las cuales suman alrededor de 3.110 hogares demandantes de vivienda,
siendo ésta nuestra cifra objetiva.
Esta empresa se encontrará ubicada en la ciudad de Punta Arenas por ser la capital regional y
además por que es en éste lugar donde se encuentran las otras empresas que servirán de
apoyo a la inmobiliaria.
4.1.2. Visión y metas de la Empresa
Si bien es cierto la misión de esta empresa inmobiliaria es compensar el déficit habitacional con
la oferta de viviendas nuevas, pero además esta empresa espera transformarse en una entidad
especializada en la gestión y venta de viviendas, entregando una diferencia en sus productos,
como ser: mejor ubicación, calidad, comodidad y por un igual costo de la competencia, para así
llegar a ser la empresa inmobiliaria mas importante en la Región.
Por esta razón es que la visión de la inmobiliaria es ser parte del único grupo empresarial
Regional que cuenta con las armas necesarias para convertirse en una gran fortaleza en el
mundo de la construcción e inmobiliario.
47
Dentro de las metas y objetivos de la empresa inmobiliaria, se tienen:
Abordar en un principio el mercado de las viviendas entre 700 y 1.200UF, no dejando de
lado la construcción de viviendas por oportunidad mayores a 1.800UF.
En el mercado anteriormente descrito se identifican las familias con un ingreso entre
$300.000 y $500.000 las que suman alrededor de 3.110, la cual se transforma en la
primera cifra objetiva de demanda a satisfacer.
Se pretende alcanzar estas metas:
1. Manteniendo la mayor calidad de personal.
2. Desarrollando nuevos negocios rentables, ofreciendo nuevas alternativas de viviendas,
operando con las alianzas estratégicas que posee.
3. Maximizando la productividad y la unión en todas las actividades y en todo momento.
4. Haciendo realidad la administración de la calidad total en todos los aspectos de las
operaciones.
48
4.2. Entidades participantes del Sistema
Es importante identificar con que entidades tendrá que interactuar la inmobiliaria para ello se
presenta la siguiente descripción.
4.2.1. Administradora de Cuentas de Ahorro para la Vivienda
El principal objetivo de este tipo de instituciones, es la de administrar las cuentas de ahorros,
encargándose de que se cumplan todos los flujos de dinero, considerados en la Ley, entre el
titular, la Sociedad Inmobiliaria, la Administradora de Fondos para la Vivienda y el SERVIU,
cobrando por este servicio una cierta comisión.
Dentro de sus funciones, estas Instituciones deben recaudar del SERVIU el subsidio
habitacional, y del titular las cuotas o aportes con los cuales debe cancelar las rentas de
arrendamiento a las Sociedades Inmobiliarias y direccionar los aportes recepcionados. Los
bancos, las sociedades financieras y las Cajas de Compensación, son las entidades
autorizadas para recibir los aportes de los ahorrantes.
4.2.2. Administradora de Fondos para la Vivienda
La función de estas Instituciones, es invertir los fondos de los titulares de las Administradoras
de Cuentas de Ahorro para la Vivienda. Las instituciones administradoras de fondos podrán
formar más de un fondo para la vivienda, lo que se puede traducir en una variedad de
alternativas para el ahorrante en cuanto a nivel de riesgo y rentabilidad que éste podrá elegir.
4.2.3. Ministerio de Vivienda y Urbanismo
Otro agente de principal importancia es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que participa en
el otorgamiento de subsidios, que según la modalidad que se adopte en el reglamento
respectivo, se incorporarán en la cuenta individual del interesado.
4.2.4. Entidades Bancarias y Financieras
Al hablar de estas entidades nos referimos a los bancos y financieras que van a interactuar con
la inmobiliaria de dos formas: la primera de ellas es en los casos en que la inmobiliaria solicite
un crédito para el financiamiento de su proyecto; y la segunda forma en que se relacionan estas
entidades es a través de sus clientes los cuales acuden para la obtención de un financiamiento
habitacional, ya sea con letras hipotecarias o mutuos.
49
4.3. Las 5 Fuerzas del mercado de Porter
Según Michael Porter existen cinco fuerzas que típicamente conforman la estructura de la
industria: intensidad de la rivalidad entre competidores, amenaza de nuevos participantes,
amenaza de sustitutos, poder de negociación de compradores y poder de negociación de los
proveedores. Estas cinco fuerzas delimitan precios, costos y requerimientos de inversión, que
constituyen los factores básicos que explican la expectativa de rentabilidad a largo plazo y, por
lo tanto, el atractivo de la industria.
Figura 4. 1 “5 Fuerzas del mercado de Porter”
4.3.1. Competidores participantes en el mercado
En esta ubicación se encuentra la empresa inmobiliaria en estudio, y se identifica el grado de
rivalidad entre los competidores potenciales.
En el mundo inmobiliario en Punta Arenas nos encontramos con un mercado en forma de
oligopolio, formado por la Inmobiliaria Salfa Austral, El Bosque y Bravo Izquierdo, se puede
decir que la industria inmobiliaria en nuestra región esta dominada por una pequeña cantidad de
grandes firmas, lo que en algunas ocasiones se manifiesta como monopolio por la Empresa
Salfa.
Algunos puntos que podrían dar ventaja en esta rivalidad con los competidores son:
50
Crecimiento en la Industria Inmobiliaria
Como se ha repetido y se ha hecho hincapié en los capítulos anteriores, la industria inmobiliaria
ha crecido en el último tiempo gracias a las oportunidades que ofrece el mercado para adquirir
una vivienda, esto hace que se abran las oportunidades para todos los involucrados. En
palabras simples se podría decir que este periodo alcanza para el bienestar de todos los
involucrados en el mercado inmobiliario.
Fracción del Costo fijo y el valor agregado del negocio
Poder tener en claro cuales serán los costos fijos en los que incurrirá una empresa, en este
caso la inmobiliaria, se puede volver imprescindible en el momento de administrar el negocio.
Hay que tener en claro que al tener un costo fijo muy elevado, esto hace tener una brecha muy
corta en las utilidades, por lo que hace necesario poder optimizar la producción.
Si analizamos los costos fijos que poseerá la inmobiliaria tenemos:
Costos de los insumos, en los que se incluyen: agua, gas, luz, teléfono, Internet, etc.
Costos de mantenimiento, como ser: el mantenimiento de computadores y vehículos.
Costos de administración, aquí se incluyen los suelos de gerente, secretaria encargados
de departamentos, etc.
La estrategia será optimizar estos costos de manera de obtener una brecha holgada en las
utilidades.
Por otro lado otra de las estrategias a utilizar es entregar un valor agregado al producto, como
ser:
Servicio de información al cliente, esto trata sobre la información necesaria para el
cliente correspondiente a valores de cuotas en los bancos por efectos de crédito
hipotecario, tramites a seguir para obtención de subsidios, información requerida para
poder llevar a cabo las transacciones de viviendas.
Servicio de elección del cliente de revestimientos de piso o tonalidades de pinturas
interiores para las viviendas.
Diferencia en las viviendas ofertadas
Lo mas devastador para una empresa es el “síndrome del producto genérico”, vale decir un
producto que no puede ser diferenciado. Para poder sacar una cierta ventaja a las viviendas
que son ofertadas por los competidores se pretende utilizar ciertos factores como ser:
51
Otorgar seguridad, por medio de la construcción de viviendas seguras, vale decir con
accesorios como rejas metálicas, citófonos, etc.
Crear lugares acogedores para el desarrollo familiar, con la construcción de parques y
áreas verdes que darán un mayor confort y una mayor satisfacción para el esparcimiento
de los menores.
Hacer entrega de un “Manual de Uso eficiente de la Vivienda” incorporado a la entrega
de títulos.
4.3.2. Nuevos Participantes
Para evitar la entrada de nuevos participantes en un mercado, no es mucho lo que se puede
hacer ya que va de la mano con las barreras de entrada que tenga un determinado negocio. En
el caso de la empresa inmobiliaria, se pueden identificar algunas barreras de entrada como ser:
Disponibilidad de terrenos para la construcción de viviendas, en el plano regulador de la
ciudad.
Capitales de inversión, necesarios para la realización de los proyectos inmobiliarios, o
bien la capacidad de endeudamiento ante los bancos.
Una cartera de terrenos aptos y adecuados para la ejecución de la construcción de las
viviendas, o bien la liquidez para adquirirlos.
Al existir estas barreras para poder realizar un negocio inmobiliario hace poco probable la
aparición de nuevas empresas inmobiliarias en el mercado.
4.3.3. Poder de negociación con los compradores
Hay ocasiones en que los compradores son los que determinan el éxito o el fracaso de un
negocio como ser cuando:
Los compradores adquieren grandes cantidades de un producto, los cuales utilizan su
poder de adquisición como herramienta para reducir los precios.
La empresa depende de la demanda para la elaboración de sus productos.
La empresa inmobiliaria en estudio se encuentra en la situación en que el producto que va a
ofertar es una vivienda, lo que se transforma en una necesidad para la persona o familia que
desea adquirirla, vale decir la empresa depende de la demanda existente, en este caso del
déficit habitacional existente, pero mas aun depende de la capacidad de compra que tienen los
52
clientes, capacidad que la va a entregar la economía reinante en el país, los índices de
cesantía, cantidad de ingresos en los hogares y oportunidades de endeudamiento para los
clientes, ya que estamos hablando de la adquisición de viviendas, las que el 98% son
adquiridas en la actualidad con el apoyo de un crédito hipotecario, por ende no se trata de un
producto que pueda ser adquirido en forma inmediata, por lo que dificulta su venta.
4.3.4. Poder de negociación con los proveedores
Los proveedores en ocasiones se pueden trasformar en una amenaza a la empresa cuando
ocurren las siguientes situaciones:
Cuando el producto que venden tiene pocos sustitutos y se vuelve indispensable para la
compañía.
Cuando la empresa no es importante para los proveedores, por ende no puede optar a
rebajas o a beneficios.
Cuando los proveedores manejan los precios, amenazando convertirse en nuevos
competidores.
En el caso de esta empresa inmobiliaria, no se produce tal situación, por la alianza que posee
con sus proveedores, ya que se trata de su propio grupo empresarial el cual estará a cargo de
proveerla de las viviendas que ofertara en el mercado, por ende no existirá competencia con
sus proveedores, estos mas bien ven en la inmobiliaria una oportunidad de alianza hacia
delante para llegar a los compradores de viviendas, lo que se transforma en un apoyo mutuo y
reciproco.
4.3.5. Amenaza de productos sustitutos
Existen dos productos que pueden identificarse como la amenaza del producto sustituto, lo son
las viviendas usadas y el servicio de arrendamiento.
Las primeras lidian en igualdad con las viviendas nuevas, ya que para ser adquiridas existen las
mismas opciones y oportunidades, claro esta que muchas veces una vivienda nueva entrega
muchas más ventajas que una usada, por que permite su uso inmediato, lo que no permite en
ocasiones una vivienda usada ya que se ve en la necesidad de ser reparada, ya sea
estructuralmente, en sus terminaciones o instalaciones, para lo cual hace necesario contar con
dinero adicional para dejarla habitable.
Lo que puede presentar como una amenaza de las viviendas usadas es la ubicación de estas,
ya que casi la totalidad de las construcciones de viviendas nuevas se esta desarrollando en la
53
periferia de la ciudad por la poca disponibilidad de terrenos para construir, y lo que se vuelve en
un factor en contra en el sentido de preferencia de algunos clientes.
Otro producto sustituto es el servicio de arriendo, ya que existe un gran número de familias que
arriendan viviendas sin tener la intención de adquirir su vivienda propia, dando solución de
habitación este servicio.
Por otra parte existe además un gran número de familias que no pueden adquirir una vivienda,
ya sea por deuda o por que sus ingresos se lo impiden y no tienen otra opción que el arriendo.
54
4.4. Modelo de Funcionamiento
La labor fundamental de esta empresa inmobiliaria es la venta de viviendas, para esto actúa
como mandante, donde promesa la realización de una obra o proyecto a una constructora, la
cual pertenece al holding. La forma de venta de estas viviendas será de acción directa (efectivo)
o mediante el sistema de financiamiento hipotecario vigente, vale decir, ahorro previo mas
subsidio habitacional y crédito hipotecario, o bien solo con este ultimo.
Para poder llevar a cabo los objetivos y la misión de esta empresa es necesario definir en forma
clara los pasos a seguir para el funcionamiento de esta.
1. Estudio del mercado objetivo óptimo, aquí se visualizara que tipo de casa resulta
conveniente construir, de acuerdo a las necesidades del mercado.
2. Creación del proyecto, de acuerdo a los datos obtenidos en el estudio anterior se
diseñara el tipo, cantidad y calidad de vivienda a construir.
3. Compra de terreno, esta dependerá del tipo de proyecto y de la disponibilidad de predios
que exista.
4. Construcción de viviendas, aquí entraran a participar las empresas filiales a la
inmobiliaria, vale decir, constructora, aserradero, planta de hormigones, etc.
5. Oferta y difusión de viviendas, una vez clara la cantidad y tipo de viviendas será
necesaria la difusión y comercialización de las viviendas, utilizando los distintos medios
de comunicación.
6. Venta de viviendas, en este punto será necesario dividir los pasos a seguir para
concretar la transacción:
a) Visita casa piloto, será necesaria la adaptación de una vivienda para este uso, donde
se podrá mostrar con claridad el espacio, tamaño y distribución de los distintos
modelos de casas.
b) Reserva de la vivienda elegida por el cliente, donde será entregada una cotización
con el valor de la vivienda, esta reserva será de palabra con una duración de 7 días.
c) Pre - aprobación de la venta, consiste en proporcionar al cliente la simulación de un
crédito hipotecario, donde se especifiquen dividendos a cancelar, años plazo, tasas
de interés, etc.
55
d) Finiquitación de la venta, por ultimo una vez aprobado por el banco el crédito
hipotecario con el que financiara su vivienda el cliente, se procede a la cesión de
títulos de propiedad y correspondiente inscripción en el Conservador de Bienes
raíces.
En resumen se puede visualizar el funcionamiento de la inmobiliaria en el siguiente flujo grama:
INMOBILIARIA Proyecto Terreno
Obtención Efectivo
Propio
Crédito
Hipoteca Terreno
SubdivisiónTerreno
Constr.Viviendas
Venta en
VerdeSeguro
Recepción Municipal
VentaViviendas
ClientesFinanciamiento
Insc. Bs. Raíces
Crédito HipotecarioSubsidioEfectivo
FLUJO INMOBILIARIA
EstudioMercado
Figura 4. 2 “Funcionamiento de las Inmobiliarias”
56
4.5. Fortalezas y debilidades
4.5.1. Fortalezas
Alianza con los Proveedores
Como esta Empresa Inmobiliaria va a formar parte de un holding de empresas regionales entre
las cuales se puede destacar: Empresa Constructora, Aserradero, Planta de Hormigones,
Empresa de Transportes, entre otras; por lo cual puede negociar con estos y optar a, mejores
precios, facilidades de pago y otros. Por este motivo la empresa tiene una gran fortaleza
comparándola con otras empresas regionales que deseen incorporarse a este sector.
Conocimiento del mercado Inmobiliario y de la competencia
Con este estudio, la futura empresa inmobiliaria parte con una ventaja con respecto a las otras
inmobiliarias existentes por poseer un estudio anticipado del mercado inmobiliario, tener el
conocimiento de la tendencia del crecimiento poblacional, precio y disposición de predios para
llevar a cabo los proyectos.
Pertenecer a un grupo empresarial con Prestigio
Al referirse con prestigio se refiere al rubro construcción, ya que se esta hablando de un grupo
empresarial que lleva alrededor de 25 años construyendo en la región, ganándose el
reconocimiento de la gente.
4.5.2. Debilidades
Falta experiencia en el rubro
Como es una empresa nueva en el sector inmobiliario tiene la desventaja de no conocer como
funciona y la forma de operar de una inmobiliaria, ya que solo se sabe en teoría y no en la
práctica, lo cual se soluciona contratando una persona en el departamento comercial y de
inversiones encargada de la gestión inmobiliaria que se maneje en dicho campo.
57
CAPITULO V “DISEÑO ESTRATEGICO DE PLANES OPERATIVOS”
58
5.1. Etapas de Desarrollo del Proyecto
En la implementación de la Sociedad Inmobiliaria en estudio, se ha estimado conveniente
distinguir tres fases en su desarrollo, que generan diferentes estrategias y planes de acción, con
los consiguientes efectos en su estructura y esquema de organización. Dichas etapas son:
5.1.1. Fase I “De Preparación y Puesta en Marcha”
Corresponde a las actividades que se pueden desarrollar, previas a la puesta en marcha de las
operaciones de la Inmobiliaria.
En el plano comercial, comprenderá las acciones desarrolladas en conjunto con bancos,
entidades financieras destinadas a difundir el proyecto tanto entre las empresas adherentes y
trabajadores afiliados interesados en adquirir su casa propia. Respecto a este punto, es posible
perfeccionar y ejecutar estrategias de promoción destinadas a difundir las características de
venta que propone la inmobiliaria y dar a conocer el tipo de vivienda que oferta. Así mismo
como recibirán capacitación los vendedores para poder hacer una mejor oferta al mercado.
Los cursos de capacitación que se recomiendan son:
Capacitación en Venta Profesional Inmobiliario
Capacitación en Gestión Inmobiliaria
Capacitación en Marketing Inmobiliario
Capacitación en Legislación Inmobiliaria Integral
En el plano operativo, se debe incluir los estudios, diseños y construcción de sistemas de
información, procedimientos de administración, selección y contratación del personal relevante
para la fase siguiente y perfeccionamiento de los métodos de comunicación y relaciones con las
entidades a las que se les subcontraten determinados servicios.
Debe comprender las actividades relacionadas con la puesta en marcha y desarrollo inicial del
proyecto que posibilite la operación de las principales funciones de la empresa.
5.1.2. Fase II “De Crecimiento”
Se trata, en general, de los primeros años de funcionamiento de la empresa, en que se ajustará
la estrategia comercial, de inversiones y financiamiento, con el objeto de mantener el ritmo de
incorporaciones al sistema, de crecimiento de la inmobiliaria y de iniciar la estructuración de
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determinadas funciones dentro de las Unidades existentes. Específicamente, la venta de
viviendas, que debieran ya aumentar su significación en el movimiento administrativo de la
inmobiliaria. En el plano operativo, se llevarán a cabo las tareas para perfeccionar los sistemas
de información, de inversiones y de financiamiento, ajustando la capacidad de resolución con el
objeto de soportar la carga de trabajo.
5.1.3. Fase III “De Consolidación”
Corresponde a la etapa en que la sociedad inmobiliaria se desarrolla por sí misma, con una
estrategia de largo plazo y una infraestructura capaz de absorber el nivel de crecimiento
alcanzado y de llevar a cabo todas las funciones correspondientes al giro. En definitiva, se
deberán montar los sistemas para el cumplimiento de la finalidad última de la Sociedad
Inmobiliaria, cual es la satisfacción de la demanda habitacional al mayor número de
demandantes. Por otra parte, desde un punto de vista operacional, se deben destinar esfuerzos
a perfeccionar y racionalizar los métodos de trabajo, los sistemas de información y,
eventualmente si la carga de trabajo y los aspectos económicos son favorables, analizar la
conveniencia de contar con una propia estructura que soporte los sistemas informáticos.
La estructura organizacional definida para el proyecto puede ser complementada y reforzada
por recursos provistos mediante convenio de prestación de servicios, con empresas
especializadas que puedan otorgar servicios de atención de público y mantención de cuentas
individuales.
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5.2. Organigrama y Estructura del Personal
5.2.1. Organigrama
Se propone para la Sociedad Inmobiliaria, una estructura organizacional, que considera las
siguientes unidades organizacionales, con sus respectivas funciones:
Figura 5. 1 “Organigrama de la Empresa”
Dpto. Comercial e Inversiones
Dpto. Adm. y Finanzas
Gerencia
Secretaria
Asesoria de Proyecto
Asesoria Legal
DUEÑO
A continuación se efectúa una breve descripción de estas unidades organizacionales aquí
propuestas.
Gerencia
Se encuentra a cargo de la administración misma de la sociedad, con todas las tareas que esto
implica, planificar, coordinar, organizar y controlar las actividades. Estará a cargo de la gestión y
del personal, y es el responsable de que las tareas se cumplan adecuadamente. Conjuntamente
a estas funciones, será el encargado de generar y coordinar la puesta en marcha de iniciativas
de inversión que sean convenientes para la empresa.
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Asesoria de Proyecto
Este departamento trabajara bajo honorarios, con la participación de Arquitectos, Ingenieros
Civiles, Constructores Civiles, etc.; se encargara de realizar, diseñar y calcular los proyectos
para su posterior ejecución.
Asesoria Legal
Este constituye un departamento de staff dentro de la organización de la sociedad. Para esto,
podrá funcionar bajo contrato de honorarios de alguna oficina de abogados, o de un abogado
particular especialista, encargado de estas materias. Entre sus funciones, estarán la revisión de
todos aquellos aspectos legales, ya sean propiamente tales del giro de la sociedad, como ser:
traspaso de bienes raíces, demandas por cancelación de servicios, etc. Simultáneamente se
deberá constantemente analizar las materias legales que modifiquen o amplíen las
posibilidades de inversión de la sociedad, como puede ser una eventual autorización a invertir
en viviendas, u otros tipos de bienes raíces.
Secretaría
Es el departamento encargado de cumplir todas las funciones de apoyo a la gestión de los otros
departamentos de la empresa, como pueden ser: recibos telefónicos, confección de informes,
envío y recepción de correspondencia, atención de clientes y personas, etc.
Departamento Comercial e Inversiones
Este es una de las partes más importantes de la empresa, aquí se estudiará constantemente el
mercado, con el fin de detectar posibles nuevas inversiones que pudiera realizar la sociedad.
Es interesante destacar que este debe ser uno de los sectores más dinámicos de la empresa,
pues debe captar todas aquellas oportunidades que ofrece el mercado, siendo capaz también
de prevenir a la sociedad de las amenazas que pudieran darse en el medio. También tendrá a
su cargo entre otras cosas, la preparación de la información necesaria para las solicitudes de
créditos ante instituciones financieras o aumentos de capital para la realización de nuevas
inversiones, etc.
Departamento de Administración y Finanzas
Este será el encargado de la administración de los activos de la sociedad y adquisición de
bienes raíces; también estará a cargo ya sea de las cobranzas, trato con los clientes, etc. a fin
de obtener el máximo provecho por estos.
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5.2.2. Estructura del Personal
Se realizara un bosquejo de las cualidades, preparación y experiencia que deberán tener cada
una de las personas que desempeñen las actividades que efectué la Sociedad Inmobiliaria para
su funcionamiento.
Gerente
La persona que desempeñe esta función, tendrá a su cargo la responsabilidad y gestión de la
empresa. Para esto, se necesitara de una persona que podría ser un Ingeniero Civil, Ingeniero
Comercial, Constructor Civil con algún curso de Administración de Empresas y/o Gestión
Inmobiliaria, que tenga una amplia experiencia en el rubro inmobiliario y gestión de bienes
raíces. Con experiencia en el análisis de inversiones y evaluación del negocio inmobiliario,
administración de personal, capacidad para trabajar en grupos de trabajo capacidad para el
establecimiento de relaciones interpersonales, que sea un líder innato para poder dirigir bien la
empresa, etc.
Asesor Jurídico
Como ya se explico el departamento de Asesoria Jurídica, constituye un departamento de Staff
dentro de la Sociedad Inmobiliaria. Estas funciones, serán desempeñadas por un abogado
especialista en materias económicas, tributarias y territoriales. Deberá poseer una gran
capacidad de análisis, con el fin de estar constantemente proponiendo modificaciones
razonables a estos cuerpos legales, que permitan ampliar las posibilidades de inversión de las
sociedades inmobiliarias. Deberá, entre sus funciones, realizar toda la gestión legal involucrada
en el traspaso de bienes raíces, estudio de títulos de dominio, así como materias de cobranza
judicial, en el caso de que así se necesite.
Asesores de Proyectos
En el Departamento de Asesoria de Proyectos será necesaria la participación de un arquitecto
para el diseño de las viviendas y el proyecto en si, para todo lo que respecta de cálculos
estructurales será necesaria la labor de un ingeniero Civil Estructural y lo referido a cálculos y
diseño de las instalaciones de los distintos servicios, así como también el análisis de los
presupuestos del proyecto estará a cargo de un Constructor Civil.
Secretaria (o)
Será el encargado de cumplir funciones de apoyo a los otros estamentos dentro de la sociedad,
deberá ser una persona ordenada y metódica, con una gran capacidad de relacionarse, ya sea
con el personal de la empresa, con los clientes, proveedores entre otros.
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Encargado del Departamento Comercial y de Inversiones
Este departamento deberá estar a cargo de un profesional joven, que cuente con la capacidad
de absorber nuevos conocimientos, que posea experiencia en el área comercial, ventas e
inversiones inmobiliarias , que desee dedicarse y ganar experiencia en el Mercado Inmobiliario.
Deberá ser una persona ordenada y metódica, con capacidad para el análisis del medio y el
mercado de la sociedad. Deberá poseer capacitación para la evaluación económica de
proyectos relacionados con la empresa. Además deberá estar en condiciones de relacionarse
con gente de todo nivel.
Encargado del Departamento de Administración y Finanzas
Este departamento estará a cargo de la administración de los bienes raíces de propiedad de la
sociedad. En general se debe buscar a un profesional joven, el que puede ser Contador o un
profesional a fin, capaz de implementar un adecuado sistema de cobranza, de tal forma de
optimizar la gestión de los bienes raíces, en lo posible que tenga un postgrado en
Administración de Empresas. Deberá poseer capacidad de negociación con los clientes y
disponibilidad para trabajar en equipo. Además deberá contar con un adecuado manejo de
personal, ya que este departamento también se hará cargo de las labores relacionadas con el
control de sueldos, asistencias y otros.
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5.3. Apoyos administrativos y computacionales para el desarrollo del proyecto
Los flujos de información, documentos y valores conforman en una sociedad inmobiliaria un
circuito, cuyas principales etapas son la inversión y venta de viviendas, y la captación de
recursos para el financiamiento de nuevas inversiones. Las características del negocio,
requieren que cada etapa del circuito se efectué con la mayor eficiencia para minimizar el
período que transcurre entre la inversión y la recuperación del capital.
5.3.1. Criterios para el diseño y estructuración de los sistemas de información
Para el procesamiento de la información que apoya la administración de la inmobiliaria en el
manejo de sus operaciones y, conforme a la regulación del sistema legal, se recomienda la
estructuración de los sistemas, considerando los siguientes criterios:
Montaje y actualización de una fuente de papeles y registros única y centralizada;
homogénea e integrada en los datos, para soportar los procesos de registro, consultas y
recuperación de información. Específicamente, la creación de una base con los
antecedentes generales de clientes, empleadores, inversiones, financiamiento y
contabilidad.
Servicios y atención directa a los clientes; en el funcionamiento en los servicios de
consulta.
Estandarización en el diseño de aplicaciones, procesos de atención y esquemas de
servicios que se les otorga a los clientes, con el consiguiente ahorro en el diseño de
sistemas de computación de personal y montaje de puntos de venta.
Aplicación de metodologías modernas de desarrollo y construcción de sistemas, que
se utilicen técnicas y herramientas de administración de datos.
Uso de esquemas de administración de bases de datos, que permitan relacionar los
documentos y papeles físicos con los respectivos registros de datos magnéticos,
imágenes y/o microfichas generadas de documentos o listados computacionales.
Los criterios señalados han de incorporarse al diseño y a la construcción de los sistemas, como
también a los procesos que, dependiendo de su naturaleza, se clasifican en procesos de lotes
de información o en línea. Aquellos procesos que corresponden a grandes lotes de información,
producto de capturas masivas de datos que requieren de validación automática, revisión y
corrección administrativa, una posterior actualización, también masivas de archivos,
normalmente del tipo maestro.
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Los procesos en línea, a su vez, se refieren a aquellos procedimientos computacionales que
manejan un menor volumen de datos y requieren urgencia en la captura, consulta o
actualización de la información en tiempo real y en que su validación e incorporación es
instantánea en la pantalla.
5.3.2. Módulos componentes de los sistemas
El Sistema de Información de la Inmobiliaria estará compuesto por una serie de módulos
destinados a apoyar las necesidades operativas que incluye desde la atención de clientes y la
suscripción de contratos de compraventa. Destacan, entre otros, los módulos para la
administración de contratos, cobranzas, el manejo de la cartera de inversiones y de instrumento
de financiamiento. De acuerdo al ambiente operacional en que se desarrolla una inmobiliaria, se
identifican los siguientes módulos de manejo de información, por áreas de operación:
1. Área comercial e inversiones
Modulo promoción
El objetivo principal es apoyar la difusión y la captación de clientes para la Inmobiliaria,
incluyendo la captación, seguimiento y mantención de estos, asignación de promotores y
vendedores, pago de comisiones y generación de estadísticas específicas. Las aplicaciones
que incluye este módulo son:
• Programas generadores de cartas de difusión a clientes potenciales, sobre las
viviendas ofrecidas por la inmobiliaria.
• Programas de cálculo automático de cuotas para las distintas opciones habitacionales
ofrecidas por la sociedad.
• Apoyo a la función producción de la Inmobiliaria.
• Control de la producción por vendedor
• Control de haberes y descuentos por vendedor
Modulo evaluación de clientes
Su objetivo es analizar la información de los solicitantes y evaluar su capacidad de pago. Se
distinguen básicamente 3 fuentes de información:
Antecedentes Personales: Corresponde a la información propia del solicitante.
Antecedentes Empresa: Corresponde a la información del trabajo efectuado por el solicitante,
indicando rentas y permanencia.
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Antecedentes Comerciales: Corresponde a la información existente en Dicom, referente a
protestos y aclaraciones.
Capacidad de Endeudamiento: Considerando la información de rentas y de obligaciones,
determinar las condiciones del crédito, en relación a monto y número de cuotas.
Modulo servicios generados al cliente
El objetivo de este modulo es entregar información al cliente, vía pantalla de consultas o vía
formularios impresos, como los estados de cuentas. Las funciones administrativa que cubre
este módulo son:
Entrega de información al cliente en los puestos de atención de público
Emisión de impresos de documentos
Cálculo Estimado de cuotas
Modulo suscripción de contratos
Su objetivo es efectuar la suscripción de los contratos y registrar la información obtenida, tanto
de los clientes como de sus proveedores, en la base de datos en forma única y uniforme, sus
modificaciones, consultas y estadísticas. Las funciones que cubre este módulo son:
Promesa de compra – venta
Aquí se pretende por parte de la empresa asegurar la venta de la vivienda cobrando un pie que
va desde el 10 % hasta el 25% del valor de la vivienda cualquiera sea el tipo de cancelación de
la vivienda, el cual será devuelto al momento de que el banco pague el valor de la vivienda en el
caso de venta con crédito hipotecario o se le descontara al comprador al momento de finiquitar
la venta si es venta al contado; y por parte del comprador se asegura de que la casa que vio y
reservo no sea vendida y es así este puede exigir una indemnización a la empresa inmobiliaria.
Suscripciones y Cesiones de Contratos
Presentación de Antecedentes: Corresponde a la entrega de la documentación requerida
para obtener la aprobación de un crédito hipotecario.
Evaluación de la Operación: Corresponde al análisis, revisión de los antecedentes, así como
también a la fase de cálculo de la operación.
Procedimiento Legal de la Operación: Corresponde al análisis, revisión y ejecución de la
operación, atendiendo a los elementos legales que la determinan.
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Procedimiento Operativo: Corresponde al registro, cálculo y control de la información
perteneciente a una operación aprobada.
Modulo postventa de viviendas y reclamos
Su objetivo es mantener actualizada la información relacionada con el informe de siniestros
ocurridos, atender las solicitudes de mantención de viviendas y de reclamos que interponen los
clientes, respecto de los cuales la Inmobiliaria debe entregar una solución o respuesta. Las
funciones que cubre este módulo son:
• Recepcionar los formularios de denuncia de siniestros y su respectivos antecedentes
• Captura de las solicitudes de mantención y de reclamos
• Registro del seguimiento de la tramitación
• Entrega de respuesta al cliente
Modulo inversiones
Su objetivo es proveer el apoyo eficaz para administrar y controlar la gestión de las operaciones
de la cartera de inversiones habitacionales, con un mínimo riesgo de modo de maximizar la
rentabilidad mediante el estudio de los siguientes antecedentes:
1. Análisis de características del mercado inmobiliario
2. Análisis de características del mercado secundario
3. Determinación de construcción y/o adquisición de viviendas
4. Antecedentes técnicos de las viviendas
5. Antecedentes Legales Tales como:
Promesa de compraventa
Escritura de transferencia
Inscripción de dominio
Inscripción de transferencia
Certificado de gravámenes y prohibiciones
Escritura cancelación saldos
Contribuciones
Certificado de pavimentación
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Otras de las funciones que cubre este módulo son:
Registro diario de viviendas transadas
Determinación de la composición de la demanda habitacional
Valorización de los recursos disponibles para ser invertidos e instrumentos de
financiamiento utilizables
2. Área de Administración y Finanzas
Modulo contabilidad de la sociedad inmobiliaria
El objetivo principal es mantener un registro cronológico de los movimientos financieros que
realiza la Inmobiliaria producto de su gestión, sus funciones son:
• Registro diario de comprobantes
• Mantención de saldos contables
• Emisión de libros legales e informes de análisis y gestión.
Modulo personal y remuneraciones
Su objetivo es mantener un registro actualizado de los antecedentes del personal que trabaja en
la Inmobiliaria, calcular sus remuneraciones mensuales y emitir los informes necesarios para
cumplir con las obligaciones provisionales, sus funciones son:
• Administración de contratos del personal
• Registro de antecedentes del personal
• Control de cuentas comentes
• Emisión de remuneración mensual
• Emisión de informes
Modulo adquisición y mantención
Los objetivos de este módulo son:
• Efectuar las gestiones de compra de viviendas.
• Registro y control de las viviendas de propiedad de la inmobiliaria.
• Contratación de servicios de mantención y reparación de viviendas.
• Adquisición y mantención de los recursos físicos de la sociedad.
• Adquisición de terrenos para la sociedad.
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5.4. Esquema del Sistema
En el diagrama siguiente se presenta el esquema de funcionamiento general del sistema, el que
define básicamente su relación con el medio.
Figura 5. 2 “Esquema del Sistema de Funcionamiento”
CLIENTE O INTERESADO
EVALUACIÓN DEL CLIENTE
SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO
EVALUACIÓN DE VIVIENDA
CONSTRUCCIÓN Y ADQUISICIÓN DE
VIVIENDAS
POSTVENTA
ESTUDIO DE MERCADO PROMOCION
VIVIENDA
GERENCIA
ANÁLISIS
DEFINICIÓN
VIVIENDA SELECCIONADA
SERV. GEN.AL CLIENTE
CLIENTE APROBADO
SOLICITUD DE SUSCRIPCIÓN
CONTRATOS
ÁREA COMERCIAL E INVERSIONES
ÁREA ADMINISTRACIÓN
Y FINANZAS
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5.5. Descripción del Producto
En el estudio en cuestión se analizaron los datos mas cercanos a la realidad posibles para
poder llegar a conclusiones efectivas, para ello, el terreno analizado es un terreno de 10.000m2
con un valor de $10.500 por m2, es decir a 0.6 UF/m2 aproximadamente, este terreno se
encuentra en la actualidad en venta y con disponibilidad inmediata. Hay que tener presente que
existen terrenos colindantes que se encuentran en las mismas condiciones de este, para
posteriores proyectos.
Para poder calcular la cantidad de viviendas que se pueden construir en un determinado predio
es necesario fijar la cantidad de m2 que poseerá la vivienda, las dimensiones del sitio que
tendrá y de acuerdo a lo que dispone la ordenanza general de urbanismo y construcción
calcular lo que corresponderá a áreas verdes, equipamientos y circulación.
En este estudio se presentan dos tipos de viviendas a construir, las que se definen a
continuación:
Figura 5. 3 “Vivienda Tipo 1 Piso”
71
Figura 5. 4 “Vivienda Tipo 2 Pisos”
Ambas viviendas cuentan con closet en dormitorios, calefont y muebles de cocina.
Como se dijo anteriormente otro punto a considerar es lo que estipula la ordenanza general de
urbanismo y construcción la cual al respecto nos indica que para satisfacer las necesidades de
áreas verdes, equipamiento y circulación en los loteos, se deberá ceder gratuitamente a la
Municipalidad de Punta Arenas las superficies de terreno que resulten de la aplicación de la
siguiente tabla:
Tabla 5. 1 “Distribución de áreas en un complejo habitacional”
% A CEDER Hab/Há Áreas Verdes Equipamiento Circulaciones
Hasta 70 0,1 x densidad 0,003 x densidad - 0,1
Sobre 70 0,003 x densidad + 6.79 con un máximo del 10%
0,002 x densidad + 1,86 con un máximo del 4%
Hasta un 30% en todos los tramos de densidad
Fuente: Ordenanza General de Urbanismo y construcción.
Tomando en cuenta todos estos factores se realizó el siguiente análisis para las viviendas tipo
y así poder determinar la cantidad de viviendas a construir en la hectárea estudiada.
72
Datos de las viviendas tipo Densidad de Habitantes = 4 Hab/Viv (por Articulo 2.2.5 de la Ord. Gral. De Urb. Y Const.) Cantidad de Hectáreas = 1 M2 de cada sitio = 140 Cantidad de viviendas = 40 Cantidad de Hab/Há = 160 Hab/Ha
Con estos datos se ingresa a la tabla que presenta la ordenanza y utilizando las formulas que
ahí aparecen se llega a los siguientes porcentajes de terreno a ceder:
% A ceder Real Máximo % a ceder de Áreas Verdes = 7,3 10 % a ceder de Equipamiento = 2,2 4 % a ceder de Circulación = 30 30
Nota: Los porcentajes se aplican sobre los 10.000m2 .
Datos Según cálculos para loteo de 1 Ha. Ocupación M2 Terreno Total 10.000 Terreno x sitio 140 Áreas Verdes 727 Equipamiento 218 Circulación 3.455 Áreas Verdes Adicionales 0,00 Áreas Verdes Totales 727
Cabe destacar que cuando la cantidad de m2 que corresponden a equipamiento es inferior a los
200m2, éstos pasan a formar parte del terreno que se cede para área verde.
La cantidad de viviendas a construir en 1 Há. es de 40, debido a que la densidad máxima
permitida por el plan regulador de Punta Arenas es de 160 Hab/Ha, lo que puede variar hasta
en un 25% más en el caso de construcción simultanea de viviendas de a cuerdo al articulo 6.1.8
de la Ordenanza general de Urbanismo y Construcción.
Si se analiza ésta distribución desde el punto de vista “diseño del complejo habitacional”, que se
muestra en plano adjunto en el anexo F tenemos las siguientes cantidades:
Datos Según diseño para loteo de 1 Ha. Ocupación M2 Terreno Total 10.000 Terreno x sitio 140 Áreas Verdes 763 Equipamiento 221 Circulación 3.416
73
Se puede apreciar una variación en algunas superficies, lo que se debe a la distribución óptima
de las viviendas por motivos de accesos, disponibilidad de áreas verdes, etc.
Para los siguientes cálculos de proyección de ingresos y egresos se consideraron los datos
obtenidos por medio de los cálculos matemáticos, ya que el diseño de un complejo habitacional
es individual y único para cada número de vivienda a construir, lo cual resultaría muy engorroso
para el estudio y proyección de la distribución de áreas verdes, equipamiento y circulación.
74
CAPITULO VI “EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA”
75
6.1. Proyecciones de Ventas
Antes de realizar el cálculo de los respectivos Egresos e Ingresos por los que será afecta esta
empresa es necesario realizar la proyección de ventas que se espera a futuro.
Generalmente las proyecciones se realizan con ecuaciones lineales, porque son las más
adecuadas para los efectos de estimación, ya sean de correlación positiva (directa) o negativa
(inversa).
En el caso de los datos recopilados se puede observar en sus gráficos (ver anexo D) que no
existe tal tendencia lineal que pueda ser proyectada con una clara predicción, y en algunos
casos los datos que se poseen no son los suficientes para entregar un comportamiento a largo
plazo mediante la utilización de series.
En la estimación de ventas se observa que existen muchas variables de las cuales va a
depender el éxito de esta empresa, tales como:
1. El crecimiento de la población
2. Los subsidios que otorga el estado
3. El promedio del Interés bancario, regido por el Banco Central, y
4. El Índice de actividad económica Regional (INACER)
Son estas las variables consideradas como las más relevantes y más incidentes en el momento
de proyectar las ventas esperadas por la Inmobiliaria.
Es necesario tener en claro en que afectan estas variables al éxito de la inmobiliaria y además
saber por qué otras condiciones ellas también se ven afectas, para ello se hace una reflexión
para cada una de ellas:
La población
Esta variable es la única que presenta una tendencia lineal positiva, y obviamente ésta indica en
cuanto se va incrementando el grupo de habitantes que conforman al conjunto de demandantes
de viviendas.
Los Subsidios
Tienen relación directa con el tipo de vivienda que pretende ofrecer la inmobiliaria, debido a
que abarca todos los tramos de subsidio otorgado por el Serviu, debido a que en el sector
donde se esta evaluando existe un subsidio de renovación urbana que abarca hasta viviendas
76
de 2.000 UF, además de los ya conocidos; entonces a mayor cantidad de subsidios otorgados
mayor va ha ser la venta de viviendas.
Intereses Bancarios
Como la mayoría de las viviendas son vendidas con subsidio y el resto con crédito Hipotecario o
solamente con crédito hipotecario; a menor taza de interés mayor es la gente que se atreve a
invertir en su casa propia y viceversa si los interese aumentan las ventas bajan.
Inacer
Este es un indicador económico regional, que esta en la región desde el año 1996, el cual arroja
como esta la economía regional sectorizada y el promedio anual; si la economía regional es
estable y buena la gente esta más segura y se atreve a invertir y por lo tanto la venta de
viviendas aumenta.
77
6.1.1. Proyección Simple de la Venta de Viviendas Nuevas
Un análisis preliminar con información dada por inmobiliarias, conduce a la siguiente estimación
basada en un modelo de regresión lineal simple.
Tabla 6. 1 “Proyección simple de la Venta de Viviendas Nuevas”
Proyección simple de la Venta de Viviendas Nuevas Años 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999Proyección 98 99 101 103 105 106 108 110 112 113
Años 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Proyección 115 117 119 121 122 124 126
Gráficamente, se observa la tendencia positiva de la recta en el tiempo, información que ha sido
usada para proyectar en ambos sentidos del tiempo, a objeto de tener una serie completa que
permita analizar el comportamiento de esta variable a futuro.
Gráfico 6. 1 “Proyección Venta de Viviendas Nuevas”
Proyeccion Venta de Viviendas Nuevas
020406080
100120140160180200
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Años
Cant
. Viv
.
Datos Reales
Proyección
Para establecer las mejores variables que proyectan la tendencia, se consideró las variables
que se tienen a disposición como Habitantes (Censos), Subsidios otorgados (SERVIU) y
Colocaciones (Superintendecia de Bancos e Instituciones Financieras).
78
Tabla 6. 2 “Variables que proyectan la Venta de Viviendas Nuevas”
Años Proyección Población Subsidios Colocación
1990 98 141.676 369 32.627 1991 99 142.435 635 33.680 1992 101 143.198 461 40.183 1993 103 143.961 554 57.611 1994 105 144.724 224 72.360 1995 106 145.486 389 93.336 1996 108 146.249 595 113.762 1997 110 147.012 401 138.658 1998 112 147.775 427 149.618 1999 113 148.538 353 145.995 2000 115 149.300 323 150.878 2001 117 150.063 419 163.177 2002 119 150.826 754 179.019 2003 121 151.625 895 196.229 2004 122 152.425 345 227.988 2005 124 153.224 686 264.887 2006 126 154.024 460 307.758
Fuente: Elaboración Propia.
Usando el software MINITAB, se obtuvo por medio de una regresión paso a paso (Stepwise),
que el mejor modelo lo constituye el número de habitantes. Los resultados se muestran a
continuación.
Luego, una regresión simple sobre la predicción usando la variable número de habitantes como
variable exógena, genera los siguientes resultados:
SUMMARY OUTPUT Regression Statistics
Multiple R 0,999R Square 0,999Adjusted R Square 0,999Standard Error 0,311Observations 17
Stepwise Regression: Proyección versus Población; Subsidios; Colocación Forward selection. Alpha-to-Enter: 0,25 Response is projection 3 predictors, with N = 17
Step 1 Constant -227,9
POBLACIÓ 0,00230 T-Value 114,89 P-Value 0,000
S 0,311 R-Sq 99,89 R-Sq(adj) 99,88 C-p 0,8
79
ANOVA df SS MS F Significance F
Regression 1 1274,08 1274,08 13199,28 1,65858E-23 Residual 15 1,45 0,10 Total 16 1275,53
Coefficients Standard Error t Stat P-value Lower 95% Upper 95% Intercept -227,9085 2,9570 -77,0741 6,54616E-21 -234,2112 -221,6058X Variable 1 0,0023 2,00008E-05 114,8881 1,65858E-23 0,0023 0,0023
Se debe notar que la variable endógena, presenta los supuestos requeridos para un ajuste de
este tipo, considerando la distribución normal de la información, la que no es rechazada por la
dócima de Anderson (resultados obtenidos por MINITAB), que posee un limite de 0,5. El cuadro
resumen se muestra a continuación.
Gráfico 6. 2 “Test de Normalidad de la estadística de Anderson”
La estadística de Anderson nos entrega además la desviación estándar (σ) que es 8,9 lo que
nos indica que los datos obtenidos fluctúan entre + 3 x σ.
80
Luego, una proyección basada en el modelo obtenido se presenta en la siguiente tabla:
Años 2006 2007 2008 2009 2010 Proyección por modelo 126 134 141 149 157 Población 154.024 157.320 160.687 164.126 167.638 Años 2011 2012 2013 2014 2015 Proyección por modelo 166 174 183 191 200 Población 171.225 174.889 178.632 182.455 186.360
Para una mejor evaluación de este proyecto se pretende considerar tres escenarios, donde el
primero será un escenario pesimista (-3xσ). El segundo escenario consiste en un escenario
realista donde serán utilizados los datos obtenidos por el modelo y el tercer escenario será
optimista (+3xσ). A continuación se presentan los datos utilizados en los respectivos escenarios.
Tabla 6. 3 “Proyección de Venta de Viviendas Nuevas en 3 escenarios”
Proyección en 3 escenarios Año Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3
1 99 126 153 2 107 134 161 3 114 141 168 4 122 149 176 5 130 157 184 6 139 166 193 7 147 174 201 8 156 183 210 9 164 191 218
10 173 200 227
Fuente: Elaboración Propia.
Como se sabe el mercado objetivo es el que corresponde a las viviendas entre 700 y 1.200UF,
el cual representa el 59% del total de venta de viviendas nuevas, de este porcentaje se
pretende alcanzar en el año 10 un 25% de venta estimada, partiendo con una captación del
20% de las ventas.
Por la poca cantidad de datos en la venta de viviendas usadas es que no se puede realizar la
misma proyección que se hizo con la venta de viviendas nuevas, pero hay que tener presente
que el ingreso al mercado de esta nueva empresa inmobiliaria también va a captar clientes de la
venta de viviendas usadas, es por eso que se estimo una captación de 5 viviendas por año de
este mercado, considerando esta cantidad lo mas desfavorable posible y sin ninguna
superación en el tiempo, dando así la siguiente cantidad de viviendas a vender por escenario:
81
Tabla 6. 4 “Escenario 1 Pesimista”
Escenario 1 “Pesimista” Proyección Venta de Viviendas entre 700 y 1.200UF Año Viv. Nuevas Viv. Usadas Vta. Estimada
1 12 5 17 2 13 5 18 3 17 5 22 4 18 5 23 5 19 5 24 6 21 5 26 7 22 5 27 8 23 5 28 9 24 5 29 10 26 5 31
Fuente: Elaboración Propia.
Tabla 6. 5 “Escenario 2 Realista”
Escenario 2 “Realista” Proyección Venta de Viviendas entre 700 y 1.200UF Año Viv. Nuevas Viv. Usadas Vta. Estimada
1 15 5 20 2 16 5 21 3 21 5 26 4 22 5 27 5 23 5 28 6 24 5 29 7 26 5 31 8 27 5 32 9 28 5 33 10 30 5 35
Fuente: Elaboración Propia.
Tabla 6. 6 “Escenario Optimista”
Escenario 3 “Optimista” Proyección Venta de Viviendas entre 700 y 1.200UF Año Viv. Nuevas Viv. Usadas Vta. Estimada
1 18 5 23 2 19 5 24 3 25 5 30 4 26 5 31 5 27 5 32 6 28 5 33 7 30 5 35 8 31 5 36 9 32 5 37 10 33 5 38
Fuente: Elaboración Propia.
82
El siguiente grafico ilustra de mejor manera el mercado que se pretende abarcar con este
proyecto:
Gráfico 6. 3 “Venta esperada”
83
6.2. Egresos
La estimación de los egresos de acuerdo a la estrategia de puesta en marcha descrita
anteriormente en este informe, se ha realizado en dos etapas, por ser consideradas de principal
relevancia en la evolución de los flujos que registrarán los costos de esta empresa:
Primero en donde se concibe a la inmobiliaria realizando su inversión inicial y puesta en
marcha, en tanto que suscribe convenios de prestación de servicios con entidades
especializadas y profesionales para el desempeño de las funciones de representación y
atención de público, para de esta manera operar a costo marginal, evitando elevados costos
fijos y una alta inversión inicial. Incluye todos los ítems asociados a la representación de la
inmobiliaria y la atención de sus clientes.
Segundo se considera una etapa de crecimiento de la inmobiliaria en donde contempla los
montos concernientes a la capacitación tanto del personal de atención de público, como el de
operaciones y de el representante de la empresa, la atención de clientes, la suscripción de
contratos, las gestiones relacionadas con la construcción y venta de propiedades, promoción y
comercialización. Se asume que el costo de estos servicios, será un proporcional al volumen de
ventas.
Para identificar los costos se realizo la siguiente codificación:
Código O : Costos de producción
Código 1 : Costos de administración
Código 2 : Costos de ventas
Código 3 : Costos financieros
A estos códigos se le agrego la letra “F” para los costos considerados como fijos y una letra “V”
para los costos variables.
6.1.1. Estimación de gastos en recursos humanos
Permite calcular los gastos asociados al personal permanente de la sociedad inmobiliaria
durante sus etapas de funcionamiento.
Los cargos se han definido en función de los respectivos organigramas de la cantidad de
personas que se requiere, de la remuneración mensual y mes de contratación. Se asume que
hay personas que deberán comenzar a trabajar, 3 meses antes que la inmobiliaria abra sus
84
puertas al público.
Para efectos de cálculo el año 1 es considerado 9 meses de funcionamiento normal de la
empresa y los 3 meses restantes fueron considerados como año 0.
El detalle de los gastos en recursos humanos se puede apreciar en la tabla Nº 1 del Anexo E.
6.1.2. Estimación de Gastos Generales
Se incluyen en ellos todos los ítems que tienen relación con los gastos generales asociados al
funcionamiento de la sociedad inmobiliaria, distinguiendo los costos durante la primera y
segunda etapa de funcionamiento.
a) Gastos de Promoción: Considera los gastos asociados a la publicidad de la Inmobiliaria.
Impresos Promociónales: Contempla la emisión de folletos promociónales con un costo
unitario promedio de $1.500.000 al año.
Diseño Imagen: Se asume un gasto que se realiza por una sola vez, 2 meses antes que la
inmobiliaria comience a atender público.
Campaña Publicitaria: Supone un monto anual destinado a publicidad, y comienza 3 meses
antes que la inmobiliaria abra sus puertas al público.
b) Gastos Administrativos: En este ítem se incluyen los valores relacionados con la operación
de la inmobiliaria durante su primera y segunda etapa de funcionamiento.
Formularios e Impresos en General: En este ítem se incluyen los valores relacionados con el
gasto en formularios, como ser simulaciones de crédito e información general sobre la vivienda,
entre otros.
Capacitación: Se estima que el costo de la capacitación básica, consistente en diferentes
cursos de capacitación necesarios para contar con un personal idóneo para el buen
funcionamiento de la empresa, los cursos se detallan a continuación:
Cursos de Capacitación Duración Casa de estudio Precio Gestión Inmobiliaria 3 meses Inst. Inmobiliario de Chile $ 250.000Venta Profesional Inmobiliaria 1 mes Inst. Inmobiliario de Chile $ 180.000Marketing Inmobiliario 1 mes Inst. Inmobiliario de Chile $ 230.000Legislación Inmobiliaria Integral 2 meses Inst. Inmobiliario de Chile $ 230.000TOTAL $ 890.000
85
c) Gastos Generales
Arriendo: En este ítem se considera arriendo de un local comercial céntrico para la mejor
atención del público y el ofrecimiento de las viviendas. Este local comercial será utilizado solo
para la comercialización y venta de viviendas, las cuales se promocionaran con folletos, fotos,
maquetas de las viviendas y la coordinación de visitas a terreno de la casa piloto, siendo este
punto una innovación o valor agregado al servicio que presta comúnmente las demás
inmobiliarias, marcando así una diferencia con los competidores.
Teléfono e Internet: Se supone un monto determinado de consumo de teléfono y la
implementación de una pagina Web para el conocimiento de los clientes de la empresa
inmobiliaria, este último es considerado solo en el primer año y después se considera la
mantención y renovación de la misma.
Gas, Agua, Electricidad y petróleo: Se supone un monto determinado de consumos básicos.
Materiales de Escritorio por Empleado: Se asume un costo promedio de uso de materiales
por integrante de la empresa.
Gastos Varios: Supone un gasto mensual para imprevistos.
Mantenimiento: Se considera el mantenimiento de computadores y vehiculo.
El detalle de los gastos generales se puede ver en la Tabla Nº 2 del Anexo E.
6.1.3. Estimación de Gastos en Equipamiento de la Empresa
Se han definido los ítems que son necesarios para la habilitación del adecuado funcionamiento
de la inmobiliaria, en cada puesto de trabajo y la cantidad que se requiere de cada uno,
considerando que hay algunos de uso común. Entre estos ítems se considera la adquisición de
computadores, mobiliario, vehículos y otros.
En el caso de los vehículos, se considera ya existentes, así como parte del mobiliario. Los
gastos de equipamiento que se muestran a continuación están considerados como parte de la
inversión inicial.
ESTIMACION DE GASTOS EN EQUIPAMIENTO DE LA EMPRESA 1era ETAPA CONCEPTO CANTIDAD CODIGO COSTO
UNITARIO Año 1 Mobiliario de Oficina 1 II 57,31 57,31 Computador 4 II 14,29 57,14 Impresora 4 II 3,43 13,71 TOTAL GASTOS DE EQUIPAMIENTO 128,17
86
MOBILIARIO EMPRESA Mobiliario Cantidad Precio Total
Cajonera para archivos 2 $ 120.000 $ 240.000 Mueble para archivos 3 $ 50.000 $ 150.000 Silla para gerente 1 $ 80.000 $ 80.000 Sillas para escritorio 4 $ 22.000 $ 88.000 Silla para Recepción 8 $ 17.000 $ 136.000 Papeleros 5 $ 5.000 $ 25.000 Mesa para reuniones 1 $ 100.000 $ 100.000 Escritorios 4 $ 34.000 $ 136.000 Escritorio Gerente 1 $ 48.000 $ 48.000 TOTAL $ 1.003.000
6.1.4. Estimación de Costos Variables
Gastos Directos de Venta
Para efectuar cada venta se requiere de la ejecución de una serie de funciones, las que se
pueden clasificar en dos grupos, las que no representan un costo adicional por estar incluidas
dentro de los costos fijos y las que si lo representan por estar en directa relación con el número
de transacciones efectuadas. Dentro de este último grupo, se encuentra los relacionados con la
evaluación legal y técnica de las viviendas y la formalización de la compra.
Evaluación Técnica de la Vivienda
Considera el estudio del proyecto para la construcción de la vivienda y todos los gastos para su
construcción incluyendo el costo del terreno.
Para poder determinar el costo de construcción de cada tipo de vivienda se procedió a su
correspondiente cubicación y a su posterior análisis de precios unitarios para llegar al
presupuesto que se adjunta en el Anexo E este también considera gastos de urbanización.
En el valor final esta considerado el valor por concepto de equipamiento, área verde y
circulación, mas el valor del costo del terreno. (Ver Tablas 3 y 4 del Anexo E)
Estudio de los Títulos de Dominio de los Inmuebles
Se requiere el análisis por parte de un profesional en la materia de los siguientes antecedentes:
1. Las inscripciones de dominio en el registro de propiedades del conservador de
bienes raíces correspondiente.
2. Gastos Notariales, y de Inscripción, que corresponde a los siguientes costos que
demanda la venta de viviendas:
87
Escritura pública de compraventa de vivienda.
Inscripción en el registro de propiedades del Conservador de Bienes Raíces.
Impuestos y Tributos
Como la Sociedad Inmobiliaria está afecta al impuesto de primera categoría con una tasa de
17% sobre las utilidades de la empresa también será considerado si lo fuese necesario, debido
a que las viviendas menores a 140 m2 están exentas de este impuesto. Así como también es
considerado el pago de contribuciones en el caso de las viviendas que no se encuentran
vendidas al momento de la recepción definitiva por parte de la Municipalidad.
Seguro
Se considera el seguro correspondiente a las ventas de viviendas en verde, corresponde al 2%
anual sobre el pie que cancela el comprador, el cual de acuerdo a la ley varia de un 10% a un
25% del precio total de la vivienda, lo que se devolverá al cliente al momento da hacerse
efectivo el crédito hipotecario si fuese ese el caso, o se le descontara del valor de la vivienda si
lo cancela al contado o con cheque.
El resumen de los egresos aparece en la Tabla 5 del anexo E.
88
6.3. Ingresos
Los ingresos de la sociedad inmobiliaria están constituidos por la venta de las viviendas, donde
se considero vender igual cantidad de viviendas tipo 1 y tipo 2.
La proyección de venta de las viviendas esta desarrollado al principio de este capitulo, la que
ayuda a proyectar los ingresos esperados por esta empresa inmobiliaria, para esta evaluación
económica se contempla un valor de venta de las viviendas a 1.200UF.
La proyección de los ingresos es considerada en los distintos escenarios que estudia este
proyecto.
Se considera un 50% de las ventas totales en verde, es decir antes de la recepción definitiva
por parte de la Municipalidad, lo que no influye en el ingreso final proyectado.
Proyección de ingresos (UF) Año Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3
1 20.061 23.842 27.622 2 21.574 25.449 29.324 3 22.994 26.964 30.934 4 24.617 28.681 32.745 5 26.296 30.454 34.613 6 28.190 32.444 36.697 7 29.986 34.334 38.682 8 32.005 36.448 40.890 9 33.918 38.455 42.992 10 36.674 41.400 46.126
89
6.4. Flujo Neto de Caja
A continuación se explican los antecedentes utilizados en el cálculo de los flujos asociados a la
Sociedad Inmobiliaria.
Ingresos por venta
Se presenta los ingresos por concepto de ventas de viviendas proyectadas a 10 años, lo cual se
detalla en el punto anterior.
Inversión inicial
Corresponde al capital con que cuenta la inmobiliaria para llevar a cabo los proyectos de
inversión, el cual será aportado por el dueño de esta. El detalle se encuentra en la tabla 6 del
Anexo E.
Esta inversión es igual a la sumatoria de:
Los activos fijos necesarios para la implementación de la empresa,
Los sueldos correspondientes al año cero, que implica 3 meses antes de la apertura de
la empresa al público.
Los gastos generales correspondientes al mismo periodo descrito anteriormente.
Imprevistos que se pueden dar en el periodo, se considero el 1% del la inversión.
Capital inicial para la adquisición de terrenos
Capital inicial para la construcción de viviendas
Valor Residual
Es el valor que se recupera al momento de vender los muebles y útiles (computadores,
impresora, mobiliario) que posee la empresa, considerando una vida útil de 5 años para
computadores e impresoras y 10 años para el mobiliario, con un valor residual del 40%.
Reinversiones
Es la reposición de los computadores, impresoras y mobiliario en general, en el momento en
que estos han cumplido su vida útil. El detalle de la reinversión y el valor residual se encuentra
en la tabla 7 del Anexo E.
90
Costos totales
Se contemplan todos los costos fijos, los costos variables y el pago de los intereses bancarios
por concepto de créditos.
El crédito bancario esta calculado con una tasa de un 5% anual, es decir un 0.42% mensual, el
cual se calcula sobre la deuda. El crédito se considero para un plazo de 8 meses, con 4 meses
de gracia que es el tiempo que se demora en construir el complejo habitacional de acuerdo a la
programación de las obras. En la tabla siguiente se explica el cálculo del crédito para 1 año:
PRESTAMO BANCARIO AÑO 1 Mes Deuda Interés (12%) Amortización Cuota
1 2.980 12,52 0 0 2 2.980 12,52 0 0 3 2.980 12,52 0 0 4 2.980 12,52 0 0 5 2.980 12,52 745,05 807,63 6 2.235 9,39 745,05 754,44 7 1.490 6,26 745,05 751,31 8 745 3,13 745,05 748,18 INTERES TOTAL 81,36 2.980
Este calculo se realizo para cinco años pensando que es el tiempo necesario para que la
empresa comience a financiarse por si sola. En el flujo neto de caja se expresa el interés total,
que es la suma de los intereses mensuales en el periodo de 8 meses.
Utilidades o Pérdidas Antes de Impuestos (Utilidades Brutas)
Corresponde a lo obtenido por la Sociedad Inmobiliaria producto de las inversiones efectuadas
en el período. Se calcula como los ingresos por venta, mas valor residual, menos reinversion y
menos los costos totales.
Depreciaciones
Corresponden a las desvalorizaciones que sufren los activos al transcurrir el tiempo, en este
caso se refiere a los computadores e impresoras, a los que se les considero una vida útil de 5
años, lo que no ocurre con el mobiliario y otros activos que tienen una vida útil de 10 años. La
tabla que se presenta a continuación detalla el caculo de las depreciaciones:
Depreciación Muebles y Útiles Detalle Costo Inicial Año de Vta. Valor Residual Depreciación Muebles y estanterías 57,31 10 22,93 3,44 Computadores 14,29 5 5,71 1,71 Impresoras 3,43 5 1,37 0,41
Total depreciación Anual 5,56
91
Utilidades afectas a impuesto
Se contempla las Utilidades Brutas menos la depreciación anual.
Impuesto Primera Categoría
Corresponde al impuesto de primera categoría al que están afectas las sociedades
inmobiliarias. Se calcula como una tasa del 17% sobre las utilidades del período, de acuerdo al
DFL 2 las viviendas inferiores a 140 m2 llamadas viviendas económicas están exentas a este
impuesto.
Contribuciones
Corresponde al pago del impuesto territorial, calculado sobre el avalúo del terreno de las
viviendas que no se han vendido en el momento de la recepción definitiva.
Utilidades o Pérdidas del Período
Se calcula como la diferencia de las Utilidades del período, menos el impuesto de Primera
Categoría y las Contribuciones.
Flujo Neto de Caja
Es el resultado de las utilidades o pérdidas más las depreciaciones, al final de un periodo.
Flujo Neto de Caja Actualizado
El valor actual neto, también conocido como valor presente neto, pretende medir “cuánto vale”
un determinado proyecto medido en términos de riqueza actual.
Valor actualizado Neto (VAN)
En general, los costos y beneficios de un proyecto se concentran en distintos periodos de
tiempo, por eso es necesario actualizar los flujos que genera cada alternativa de proyecto,
descontándolos a la tasa que representa la rentabilidad de la mejor opción para el inversionista.
Tasa Interna de Retorno (TIR)
La tasa interna de retorno (TIR) corresponde a aquella tasa de descuento que hace el VAN de
un proyecto igual a cero, y representa la rentabilidad que se espera obtener con su ejecución.
Para la determinación de esta tasa se sigue un proceso iterativo, probando con distintos valores
de “r” hasta encontrar el correspondiente a la TIR. Según este criterio, un proyecto será
conveniente si presenta una TIR mayor a la rentabilidad esperada de la mejor alternativa de
proyecto.
92
Resultado de la Evaluación Económica y Financiera
Como se dijo anteriormente para realizar un mejor análisis de este proyecto se tomaron en
cuenta tres escenarios: pesimista, realista y optimista; en todos el porcentaje, de captación de
ventas de viviendas entre 700 y 1.200 UF, es de un 20% en el año 1 para llegar a un 25% el
año 10 (periodo comprendido para la evaluación de este proyecto).
También en el proyecto se considera la construcción de un 50% de viviendas Tipo 1 y un 50%
de viviendas Tipo 2, con las mismas características dadas anteriormente.
Además se toma en cuenta financiamiento bancario para la adquisición del terreno en los
primeros cinco años
6.5.1. Resultados
Los resultados que se pueden apreciar a continuación reflejan los ingresos brutos totales por la
venta de viviendas a 1.200UF y los costos que se originan, los que incluyen costos fijos, costos
variables y los servicios de deuda por concepto del pago de intereses por el financiamiento
bancario.
El resumen no muestra el costo de pago de contribuciones ya que es un factor muy variable,
pero si se puede apreciar en las tablas en el anexo E que corresponden a los flujos de Caja
Netos realizados para la evaluación de este proyecto, al igual que las reinversiones realizadas
en el año 5 y 10.
Tabla 6. 7 “Resultados Escenario 1 (Pesimista)”
Escenario 1 Año Nº Viv. Ingresos Costos Totales U. Bruta U. x Viv. C. x Viv. Factor (*)
1 17 20.061 17.096 2.965 177 1023 0,2 2 18 21.574 19.885 1.688 94 1106 0,1 3 19 22.994 21.015 1.980 103 1097 0,1 4 21 24.617 22.283 2.334 114 1086 0,1 5 22 26.296 23.615 2.681 122 1078 0,1 6 23 28.190 25.076 3.115 133 1067 0,1 7 25 29.986 26.499 3.487 140 1060 0,1 8 27 32.005 28.056 3.949 148 1052 0,1 9 28 33.918 29.646 4.272 151 1049 0,1
10 31 36.674 26.980 9.694 317 883 0,4
Fuente: Elaboración Propia.
93
Tabla 6. 8 “Resultados Escenario 2 (Realista)”
Escenario 2 Año Nº Viv. Ingresos Costos Totales U. Bruta U. x Viv. C. x Viv. Factor (*)
1 20 23.842 19.869 3.973 200 1000 0,2 2 21 25.449 22.910 2.539 120 1080 0,1 3 22 26.964 24.112 2.851 127 1073 0,1 4 24 28.681 25.454 3.226 135 1065 0,1 5 25 30.454 26.860 3.595 142 1058 0,1 6 27 32.444 28.394 4.050 150 1050 0,1 7 29 34.334 29.891 4.443 155 1045 0,1 8 30 36.448 31.521 4.926 162 1038 0,2 9 32 38.455 33.196 5.258 164 1036 0,2
10 35 41.400 30.078 11.322 328 872 0,4
Fuente: Elaboración Propia.
Tabla 6. 9 “Resultado Escenario 3 (Optimista)”
Escenario 3 Año Nº Viv. Ingresos Costos Totales U. Bruta U. x Viv. C. x Viv. Factor (*)
1 23 27.622 22.641 4.981 216 984 0,2 2 24 29.324 25.934 3.390 139 1061 0,1 3 26 30.934 27.210 3.723 144 1056 0,1 4 27 32.745 28.626 4.119 151 1049 0,1 5 29 34.613 30.104 4.509 156 1044 0,1 6 31 36.697 31.713 4.984 163 1037 0,2 7 32 38.682 33.283 5.399 167 1033 0,2 8 34 40.890 34.987 5.903 173 1027 0,2 9 36 42.992 36.747 6.245 174 1026 0,2
10 38 46.126 33.011 13.115 341 859 0,4
Fuente: Elaboración Propia.
(*) Corresponde a la relación que existe entre los ingresos percibidos versus costos totales
brutos.
En todos los escenarios el factor promedio resultante es de 0.2, esto quiere decir que la relación
de utilidad es de 0.2, lo que se puede interpretar que al vender una vivienda se gana el 20% de
su inversión.
Los indicadores de rentabilidad para cada escenario, se presentan en el cuadro siguiente:
Tabla 6. 10 “Indicadores de Rentabilidad para cada Escenario”
Escenario Concepto 1 2 3
K Inicial 4.310 4.979 5.648 VAN 10% 11.205 15.841 20.542 TIR (%) 45,5 55,8 64,0
Fuente: Elaboración Propia.
94
6.5.2. Sensibilización por variable
Con el propósito de evaluar el efecto que tiene en los resultados los cambios que se pueden
producir, se harán fluctuar los parámetros en forma individual para un escenario dado. Para tal
efecto, se elige el escenario 2 descrito como el escenario realista, se elige este porque éste es
el que directamente vinculado a la proyección de venta de viviendas realizada por el software
Minitab.
Tabla 6. 11 “Resultados Sensibilización”
% Captación Con Financiamiento Sin Financiamiento Año 1 Año 10 VAN (UF) TIR (%) K Inicial (UF) VAN (UF) TIR (%) K Inicial (UF)
8 8 -1.608 0,6 3.079 -1.427 1,5 3.0799 9 -372 8 3.237 -179 9 3.237
10 15 3.483 23,6 3.398 3.701 24,7 3.39815 20 9.662 42,3 4.189 9.945 43,7 4.18920 25 15.841 55,8 4.979 16.188 57,4 4.97925 30 22.093 65,8 5.769 22.503 67,5 5.769
Fuente: Elaboración Propia.
En la tabla anterior se hicieron variar los porcentajes de captación de las ventas de viviendas
entre 700 y 1.200 UF proyectadas anteriormente según el escenario 2, presentando los
resultados de los indicadores de rentabilidad con financiamiento bancario y sin éste.
95
CAPITULO VII “CONCLUSIONES Y COMENTARIOS”
96
7.1. CONCLUCIONES Y COMENTARIOS
1. Este estudio analiza las perspectivas que tendría una Sociedad Inmobiliaria asociada a
un Holding de empresas Regionales ya existentes, considerando que los principales
factores que influirán en sus futuros resultados son:
La legislación a la que va a estar afecta.
Los terrenos disponibles para la construcción de los proyectos habitacionales.
El mercado de la vivienda en la Región, en especial la oferta y la demanda que se ve
afectada por las tasas de interés de los créditos hipotecarios y la economía Regional.
2. Las Empresas Inmobiliarias están conformadas como sociedades, sean éstas:
anónimas, en comanditas, de responsabilidad limitada y colectivas; cuyo objetivo es
comprar o construir bienes raíces para darlos en arrendamiento o venta. Tributariamente
las Inmobiliarias están afectas al impuesto de Primera Categoría del cual quedan
exentas al acogerse al DFL Nº 2.
3. El Mercado Inmobiliario Regional es un tema casi desconocido en la Región, hecho que
provoca la ausencia de información publica al respecto, para esto se llevo a cabo una
investigación a nivel publico y privado para determinar que la Región en los últimos tres
años ha tenido un repunte del 15% en promedio en la venta de viviendas.
En el país existen 4 formas de financiamiento: crédito hipotecario, subsidio habitacional,
leasing habitacional y efectivo; en la Región el único sistema que casi no se utiliza es el
sistema de leasing Habitacional, liderando los créditos hipotecarios con un 98%.
El déficit habitacional al censo del 2002 fue de 19.680 viviendas, mientras que a la fecha
existe un déficit de 22.098 viviendas.
4. La demanda de viviendas existente en la Región es abordada por oferentes de viviendas
nuevas y usadas, en lo que respecta a viviendas usadas encontramos a los corredores
de propiedades y particulares, los principales oferentes de viviendas nuevas la
constituyen las inmobiliarias asociadas a la constructoras Bravo Izquierdo y Salfa Corp,
llevándose éstas ultimas mas del 70% del mercado.
El 68% de la demanda corresponde a viviendas inferiores a 700UF, en segundo lugar se
encuentran las viviendas entre 700 y 1.200UF con un 18% y le siguen las superiores a
1.200UF e inferiores a 1.800UF que corresponden al 8%, finalizando con las superiores
a 1.800 UF con un 6%.
97
5. Para la implementación de la Empresa en sí, no se necesita un gran número de
personas, pero si es necesaria la especialización de estos, ya que se deben realizar
constantes estudios del mercado inmobiliario, generaciones y estudios de proyectos,
entre otros.
La principal barrera de entrada de un proyecto de esta envergadura es sin duda la
inversión inicial y la capacidad de negociación con los proveedores para la ejecución de
los proyectos habitacionales, en este caso se habla de alrededor de 5.000 UF para
garantizar el buen funcionamiento. La relación promedio entre ingresos percibidos
versus costos totales, para los tres escenarios estudiados es de 0,2, vale decir una
utilidad promedio bruta del 20%.
6. Después de realizar un análisis del estudio del mercado inmobiliario en la Región se
propone que el mejor mercado a abarcar es el comprendido de la viviendas entre 700 y
1.200 UF, sin dejar de lado la posibilidad de vender viviendas hasta 2.000UF construidas
en sectores de Desarrollo Prioritario, sector impulsado por el Serviu para ser poblado
dando subsidios de hasta 200UF para la adquisición de viviendas que no superen las
2.000UF en dicho sector.
7. Los resultados de la evaluación económica efectuada a 10 años, para tres escenarios
estimados en base a lo parámetros anteriormente expuestos dan como resultado una
inversión inicial de alrededor de 5.000UF en promedio, un TIR de 55% promedio y un
VAN de 15.800UF, resultando un proyecto factible con una recuperación de la inversión
inicial en 3 años para cualquier escenario, debido a que la menor tasa interna de retorno
es superior al 40%, con un proyecto que cuenta con parte de su inversión inicial con
financiamiento bancario.
De la misma manera al hacer una sensibilización variando los porcentajes de captación
de la proyección dada en el escenario 2 de la venta de viviendas entre 700 y 1.200 UF y
considerando el proyecto con y sin financiamiento bancario, resulta que el proyecto no
arroja utilidad captando un 8% constante hasta el año 10 de la misma proyección en el
caso del proyecto con financiamiento, es decir realizando una venta en promedio de 13
viviendas al año.
8. De a cuerdo a lo descrito anteriormente, se puede decir que este es el mejor momento
para invertir en una empresa de esta magnitud, utilizando como base este estudio que
propone modelos de funcionamiento a seguir.
98
CAPITULO VIII “BIBLIOGRAFIA”
99
8.1. BIBLIOGRAFIA
SAPAG CHAIN NASSIR Y SAPAG CHAIN REINALDO, Preparación y Evaluación de Proyectos,
Segunda Edición, 1990.
MURRAY R. SPIEGEL, Estadística, Editorial McGrow Hill, 1991.
MAC DONALD JOAN, Programa de Políticas Sociales CPU, 1994.
PAVEZ SOTO PATRICIO, Corretaje de Propiedades en Chile, Iquique, Chile, Marzo 2004.
HAX ARNOLDO Y MAJLUF NICOLÁS, Gestión de Empresa con una visión estratégica,
Santiago Chile, Agosto 1996.
ANGELO JESSELINE Y MARTÍNEZ NELSON, Comparación Técnica Económica entre una
vivienda Básica de estructura de madera de lenga y estructura de acero galvanizado liviano
sistema Metal Com (Constructor Civil), Punta Arenas, Universidad de Magallanes, Faculta de
Ingeniería, Escuela de Construcción Civil, Chile, 2003.
EDITORIAL JUDICIAL DE CHILE, Código Tributario, Abril 2000.
EDITORIAL JUDICIAL DE CHILE, Código de Comercio, Abril 2002.
CIEDESS, Políticas de Financiamiento Habitacional en Chile, Marzo 1995.
CCHC, Balance de la Vivienda en Chile, Mayo 2005. www.cchc.cl
INE, Censo 1992 y 2002. www.censo2002.cl, www.INE.cl
MINVU, Ley General de Urbanismo y Construcciones. www.minvu.cl
MINVU, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
100
ANEXOS
Anexo A (Glosario)
Activo fijo total: Incluye todos los bienes que han sido adquiridos para usarlos en la operación
social y sin propósito de venderlos o ponerlos en circulación.
Ahorro: Parte disponible de la renta (presente), que no se consagra a la compra inmediata o
próxima de bienes de consumo.
Banco: Institución que realiza labores de intermediación financiera, recibiendo dinero de unos
agentes económicos (depósitos), para darlo en préstamo a otros agentes económicos
(créditos).
Bolsa de valores: Establecimiento privado autorizado por el Gobierno Nacional donde se
reúnen los miembros que conforman la Bolsa, con el fin de realizar las operaciones de compra-
venta de títulos valores, por cuentas de sus clientes, especialmente. Sitio público donde se
realizan las funciones de la Bolsa o se efectúan las operaciones de la misma.
Boom: Periodo durante el cual los precios y la demanda de bienes y servicios aumentan
rápidamente. Acompañado por lo general de un incremento en la oferta de empleos.
Capital: Es la suma de todos los recursos, bienes y valores movilizados para la constitución y
puesta en marcha de una empresa. Es su razón económica.
Cantidad invertida en una empresa por los propietarios, socios o accionistas.
Compañía de seguros: Sociedad anónima que tiene por objeto exclusivo el giro de los seguros
y las actividades que sean afines y complementarias de éste. Se dividen en seguros generales
y de vida.
Contribuyente: Es el sujeto respecto de quien se realiza el hecho generador de la obligación
sustancial.
Corporaciones de ahorro y vivienda: Institución financiera que tiene como función promover
el ahorro privado y llevarlo hacia la industria de la construcción a través de créditos
hipotecarios. La captación de los recursos se hace a través de las cuentas de ahorro, de los
depósitos ordinarios y de los certificados de depósito a término.
Costo: Es un gasto, erogación o desembolso en dinero o especie, acciones de capital o
servicios, hecho a cambio de recibir un activo. El efecto tributario del término costo (o gasto) es
el de disminuir los ingresos para obtener la renta.
Costo fijo: Costo que en el coto plazo permanece constante cuando la cantidad producida se
incrementa o disminuye, dentro de ciertos rangos de producción. Algunos de estos costos se
presentan aunque no se produzca nada.
Costos indirectos: Costos normalmente de difícil identificación o resultado de bienes y
servicios aplicables a la actividad en general. Incluyen costos de operaciones de manufacturas
(mantenimiento, gastos generales, etc.)
Crédito: Obtención de recursos en el presente sin efectuar un pago inmediato, bajo la promesa
de restituirlos en el futuro en condiciones previamente establecidas. Pueden ser recursos
financieros o referirse a bienes y servicios.
Decreto: Disposición emanada de la Rama Ejecutiva del Poder Público, con el objeto de
desarrollar y cumplir con los deberes y obligaciones asignadas a ésta y especialmente, para la
ejecución y aplicación de la Ley.
Déficit: Resultado que arroja un balance efectuando el término de un ejercicio que se
caracteriza por que existe un saldo correspondiente a egresos que no alcanzaron a ser
cubiertos por los ingresos de dicho ejercicio.
El resultado inverso, vale decir, si el balance arroja un sobrante de ingresos luego de cubiertos
los Egresos del ejercicio. Se denomina Superávit.
Monto en que la cantidad ofrecida es menor que la cantidad demandada al precio existente; lo
opuesto a Excedente.
Demanda: Cantidad máxima de un bien o servicio que un individuo o grupo de ellos está
dispuesto a Adquirir a un determinado precio, por unidad de tiempo.
Refleja la voluntad y capacidad económica de adquirir un determinado bien por parte de todas
las Personas que manifiesta una necesidad capaz de ser satisfecha por el consumo de referido
bien. La voluntad de adquirir se expresa en el mercado al pagar un determinado precio que en
definitiva, es la Expresión del bienestar que el consumo del bien aporta al demandante.
Depreciación: Perdida de valor que experimenta un activo como consecuencia de su uso, del
paso del tiempo o por obsolescencia tecnológica. Debido a la depreciación los activos van
perdiendo su capacidad de generar ingresos. La depreciación puede ser medida en forma
precisa sólo al final de la vida útil de los activos, por esto se han ideado varios métodos de
cálculo para estimar el monto de la depreciación en cada periodo.
Dividendo: Parte del beneficio neto de una sociedad oficialmente declarado por la asamblea
general para ser distribuido entre los accionistas. El dividendo se paga como una cantidad fija
por acción poseída por los accionistas.
Empresa: En economía, agente económico o unidad autónoma de control que al utilizar
insumos o factores productivos los transforma en bienes y servicios o en otros insumos.
No se trata de una entidad legal, sino de una organización que tiene objetivos definidos, como
el lucro y el bien común o la beneficencia y para cuya consecuencia utiliza factores productivos
y produce bienes y servicios.
Empresa privada: Empresa en que la propiedad del capital, la gestión, la toma de decisiones, y
el control de la misma son ejercidos por agentes económicos privados y en las cuales el Estado
no tiene ninguna ingerencia.
Un sistema de mercado se basa en al empresa privada la cual tiene como principal objetivo
maximizar ganancias. No obstante puede ocurrir que este no sea su único objetivo.
El rasgo fundamental del sistema se empresa privada es que los individuos actúan de modo
Independiente y sin control gubernamental.
Empresa publica: Aquella en que tanto la propiedad del capital, como su gestión y toma de
Decisiones están bajo el control gubernamental. Uno de los principales objetivos, pudiendo
tener otros, como seguridad nacional u obtener ganancias.
Las organizaciones estatales que tienen autonomía financiera no constituyen empresas
públicas.
Estudio de viabilidad: Investigación encaminada a establecer las posibilidades de éxito de una
determinada actividad dados unos recursos disponibles y unas limitaciones existentes.
Exención: Liberación de impuestos o gravámenes que excusa del cumplimiento de la
correspondiente obligación tributaria. La liberación puede ser total o parcial. En el primer caso
exime por completo del tributo respectivo, y en el segundo, sólo de la parte a la que alcanza la
liberación, subsistiendo en el resto la obligación de pagar.
Ganancia: valor del producto vendido descontando el costo de los insumos y la depreciación
menos los pagos a los factores contratados, tales como salarios, intereses y arriendos.
Garantía: Son aquellas seguridades accesorias que se dan para la seguridad de una
obligación. Pueden ser reales como la prenda y la hipoteca, personales como la fianza y
cláusula penal, bancarias y de compañías de seguros.
Gastos de administración y ventas: Incluye gastos de ventas tales como remuneraciones y
Comisiones pagadas al personal de ventas, propaganda, promoción, etc. Asimismo, comprende
todos los gastos de administración tales como remuneraciones del personal administrativo,
impuestos, suscripciones, etc.
Gastos directos: Pagos a empelados, suministradores, beneficiarios y otros receptores
privados de los pagos del gobierno.
Gastos fijos: Los que no están relacionados con el nivel de actividad de una empresa.
Gastos financieros: Los que originan los intereses de las deudas comprometidas a largo
plazo.
Gastos variables: Los que varían con el nivel de la producción o la capacidad de la planta.
Generalmente son gastos controlables.
Gestión: Sinónimo de administración.
Giro: Es una orden escrita e incondicional que una persona dirige a otra. Va firmado por la
persona que lo extiende y pide al destinatario de la misma que proceda el pago de una
determinada suma a la vista en fecha futura que se determina, a la orden de una determinada
persona, o bien al portador.
Holding: Es una compañía matriz de varias empresas especializadas en distintos campos.
Impuesto: Pago obligatorio de dinero que exige el estado a los individuos o empresas que no
están sujetos a contraprestación directa, con el fin de financiar los gastos propios de la
administración del estado y la provisión de vienes y servicios de carácter público, tales como
administración de justicia, gastos de defensa, subsidios y muchos otros. Sólo por ley pueden
establecerse los impuestos de cualquier naturaleza que sean, señalarse sus modalidades, su
repartición o su supresión. Las dos categorías fundamentales son los impuestos directos e
indirectos.
Indicadores económicos: Clasificación de la información económica que se utiliza en el
análisis de los ciclos económicos y en las predicciones económicos.
Ingreso Total: Conjunto de percepciones totales de una empresa. Equivale al precio unitario
por el número de unidades vendidas.
Ingresos: Total de los recursos obtenidos por las ventas del producto o servicio de la firma
durante el periodo establecido.
Interés: Precio que se paga por el uso de fondos prestables. El interés es una carga para aquél
que lo desembolsa y una renta para el que lo recibe.
Inversión: Es el flujo de producto de un período dado que se usa para mantener o incrementar
el Stock de capital de la economía. El gasto de inversión trae como consecuencia un aumento
en la Capacidad productiva futura de la economía.
Liquidez: Es la mayor o menor facilidad que tiene el tenedor de un título o un activo para
transformarlo en dinero en cualquier momento.
Marketing: Rama de la administración de empresas que estudia todas las funciones que debe
realizar una empresa para investigar las necesidades del consumidor y traducir dicha
información en la creación, producción e introducción de nuevos productos del mercado, para lo
cual se requiere de desarrollar actividades de investigación de mercados, planificación del
producto, promoción de ventas, ventas y distribución.
Mercado: Conjunto de transacciones que se realizan entre los compradores y vendedores de
un bien o servicio; vale decir, es el punto de encuentro entre los agentes económicos que
actúan como oferentes y demandantes de bienes y servicios.
Oferta: Cantidad de mercancías que pueden ser vendidas a los diferentes precios del mercado
por un Individuo o por el conjunto de individuos de la sociedad.
Oligopolio: Situación de mercado en que unos pocos agentes económicos controlan la
producción y por ende, la oferta de mercado de un determinado bien o servicio.
Oligopsonio: Mercado en el que existen pocos compradores.
Producto Interno Bruto (PIB): Es el total de bienes y servicios producidos en un país (Región)
durante un periodo de tiempo determinado. Incluye la producción generada por nacionales
residentes en el país y por extranjeros residentes en el país, y excluye la producción de
nacionales residentes en el exterior.
Seguro: Función económica cuya finalidad es permitir la indemnización de los daños causados
o sufridos por bienes y personas mediante la aceptación de un conjunto de riesgos y su
compensación.
Tasa de Interés: Precio de la remuneración de un capital prestado o recibido en préstamo. Es
el precio de la renuncia a la liquidez del ahorro.
Tasa de Interés de Colocación: Tasa de Interés que cobra el intermediario financiero a los
demandantes de crédito por los préstamos otorgados. Esta tasa de interés también es conocida
como tasa de interés activa.
Tasa Interna de Retorno (TIR.): Tasa que iguala los flujos de ingresos y egresos futuros de
una Inversión. Corresponde a la rentabilidad que obtendría un inversionista de mantener el
instrumento financiero hasta su extinción, bajo el supuesto que reinvierte los flujos de ingresos a
la misma tasa.
Valor Agregado: Suma del valor añadido en los procesos productivos de cada uno de los
sectores de la economía.
ANEXO B (Tablas)
Tabla 1
Fuente: CCHC.
IMACON (1990-2004) Año Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic 1990 57,93 58,24 56,97 53,65 51,68 49,28 49,84 52,04 50,45 50,13 50,26 52,75 1991 52,98 53,88 53,24 55,36 56,70 58,38 56,35 58,20 55,86 58,40 57,96 59,93 1992 60,88 64,43 66,10 67,05 68,55 69,69 71,63 72,64 74,51 76,20 78,60 79,60 1993 80,07 81,25 81,32 82,76 82,67 83,61 83,51 86,24 87,80 88,17 86,99 83,67 1994 83,25 80,62 81,03 80,50 80,76 80,15 78,96 79,44 79,00 80,00 81,52 83,04 1995 86,06 84,56 87,22 84,33 88,76 87,88 92,43 90,31 91,44 91,48 93,00 93,76 1996 96,72 96,79 98,43 96,64 98,80 98,61 101,64 101,61 102,36 102,52 101,99 103,88 1997 103,35 104,95 103,68 105,63 105,86 107,79 108,46 109,67 110,99 113,06 113,49 114,50 1998 114,61 114,97 114,16 115,58 115,04 115,84 113,68 110,75 107,28 103,18 98,35 95,12 1999 91,24 87,99 86,17 84,11 83,02 80,42 83,25 82,43 85,51 86,84 89,67 90,77 2000 92,76 91,57 92,70 91,24 91,84 91,02 91,61 91,64 91,71 91,99 91,78 94,39 2001 96,03 95,38 96,51 96,17 97,09 96,43 95,07 95,78 93,71 97,94 96,50 98,23 2002 97,55 97,37 97,22 96,87 96,34 96,90 96,36 96,49 95,81 95,99 96,49 96,91 2003 98,55 99,91 101,00 101,13 101,07 101,03 100,74 99,42 100,41 100,48 101,48 100,94 2004 101,18 102,63 104,24 105,05 105,52 106,22 107,79 109,78 111,41 111,12 110,74 109,81
Tabla 2
EDIFICACION DE OBRAS NUEVAS APROBADAS E INICIADAS AÑO VIVIENDA (m2) IND. COM.(m2) SERVICIO (m2) TOTAL (m2)1994 52.017 23.96 12.830 88.643 1995 16.096 22.416 4.166 42.678 1996 38.868 34.080 7.310 80.258 1997 72.917 21.862 2.911 97.690 1998 28.188 20.480 4.888 53.556 1999 66.254 10.531 8.399 85.184 2000 47.197 17.310 31.540 96.047 2001 12.039 10.410 4.384 26.833 2002 32.617 32.49 297 36.163 2003 27.559 10.989 4.324 42.872 2004 25.015 15.024 9.141 49.180
Fuente: INE.
Tabla 3
CREDITOS BANCARIOS AÑOS COLOCACIÓN 1990 32.627 1991 33.680 1992 40.183 1993 57.611 1994 72.360 1995 93.336 1996 113.762 1997 138.658 1998 149.618 1999 145.995 2000 150.878 2001 163.177 2002 179.019 2003 196.229 2004 227.988
Fuente: Superintendecia de Bancos y Instituciones Financieras
Tabla 4
TASAS DE INTERESES BANCO CENTRAL
Tasa de política monetaria - TPM (%)
Tasa de política monetaria - TPM (%) Tasa de política
monetaria - TPM (%) Año Mes Valor Año Mes Valor Año Mes Valor1995 may-95 6,00 1998 jul-98 8,50 2001 sep-01 6,50 1995 jun-95 6,00 1998 ago-98 8,50 2001 oct-01 6,50 1995 jul-95 5,77 1998 sep-98 10,98 2001 nov-01 6,50 1995 ago-95 5,70 1998 oct-98 12,76 2001 dic-01 6,50 1995 sep-95 5,90 1998 nov-98 9,81 2002 ene-02 6,16 1995 oct-95 6,38 1998 dic-98 8,33 2002 feb-02 5,83 1995 nov-95 6,50 1999 ene-99 7,72 2002 mar-02 5,05 1995 dic-95 6,68 1999 feb-99 7,25 2002 abr-02 4,75 1996 ene-96 6,70 1999 mar-99 7,22 2002 may-02 4,23 1996 feb-96 6,70 1999 abr-99 6,57 2002 jun-02 4,00 1996 mar-96 6,70 1999 may-99 6,10 2002 jul-02 3,54 1996 abr-96 7,31 1999 jun-99 5,54 2002 ago-02 3,07 1996 may-96 7,50 1999 jul-99 5,00 2002 sep-02 3,00 1996 jun-96 7,50 1999 ago-99 5,00 2002 oct-02 3,00 1996 jul-96 7,50 1999 sep-99 5,00 2002 nov-02 3,00 1996 ago-96 7,50 1999 oct-99 5,00 2002 dic-02 3,00 1996 sep-96 7,50 1999 nov-99 5,00 2003 ene-03 2,82 1996 oct-96 7,50 1999 dic-99 5,00 2003 feb-03 2,75 1996 nov-96 7,50 2000 ene-00 5,02 2003 mar-03 2,75 1996 dic-96 7,50 2000 feb-00 5,25 2003 abr-03 2,75 1997 ene-97 7,50 2000 mar-00 5,37 2003 may-03 2,75 1997 feb-97 7,31 2000 abr-00 5,50 2003 jun-03 2,75 1997 mar-97 7,25 2000 may-00 5,50 2003 jul-03 2,75 1997 abr-97 7,10 2000 jun-00 5,50 2003 ago-03 2,75 1997 may-97 7,00 2000 jul-00 5,50 2003 sep-03 2,75 1997 jun-97 6,80 2000 ago-00 5,43 2003 oct-03 2,75 1997 jul-97 6,75 2000 sep-00 5,00 2003 nov-03 2,75 1997 ago-97 6,75 2000 oct-00 5,00 2003 dic-03 2,45 1997 sep-97 6,53 2000 nov-00 5,00 2004 ene-04 1,87 1997 oct-97 6,50 2000 dic-00 5,00 2004 feb-04 1,75 1997 nov-97 6,50 2001 ene-01 4,90 2004 mar-04 1,75 1997 dic-97 6,50 2001 feb-01 4,68 2004 abr-04 1,75 1998 ene-98 6,88 2001 mar-01 4,05 2004 may-04 1,75 1998 feb-98 8,35 2001 abr-01 3,84 2004 jun-04 1,75 1998 mar-98 8,50 2001 may-01 3,75 2004 jul-04 1,75 1998 abr-98 8,50 2001 jun-01 3,59 2004 ago-04 1,75 1998 may-98 8,50 2001 jul-01 3,50 2004 sep-04 1,94 1998 jun-98 8,50 2001 ago-01 6,50 2004 oct-04 2,00
Fuente: Banco Central de Chile
Tabla 5
Tipo de Vivienda en XII Región de Magallanes y Antártica Chilena
Categorías Casos % Casa 45.292 93,70% Departamento en edificio 1.240 2,57% Piezas en casa antigua o conventillo 174 0,36% Mejora, mediagua 502 1,04% Rancho, choza 196 0,41% Móvil (carpa, vagón, container, bote, lancha, similar) 72 0,15% Otro tipo de vivienda particular 260 0,54% Vivienda colectiva (Residencial, Hotel, Hospital, etc.) 599 1,24% Total 48.335 100.00
Viviendas Ocupación de vivienda Censo Total Partic. Colec.
Habitantes Hogares Presentes Ausentes Desocup.
1992 41.516 41.003 513 143.198 38.037 37.176 228 4.1122002 48.335 47.476 859 150.826 43.216 42.301 1.271 4.763
% Intercensal 16,4% 15,8% 67,4% 5,3% 13,6% 13,8% 457,5% 15,8%
Tipo de vivienda particular ocupada Viv. particular ocupada Censo Permanentes Semipermanentes Móviles Propia Arrendada Otra
1992 35.364 1.322 44 24.459 8.067 4.2042002 42.612 503 101 30.703 8.677 3.836
% Intercensal 20,5% -62,0% 129,5% 25,5% 7,6% -8,8% Fuente: Censo 1992 y 2002.
Tabla 6
PROYECTOS REALIZADOS POR INMOBILIARIA EL BOSQUE Año Proyecto Cant. m2/Unid. Total m2 UF/Unid. TOTAL UF2003 Acacios I 36 86 3.096,00 1.890 68.0402003 Acacios I 8 107 856,00 2.650 21.2002003 Acacios I 3 140 420,00 3.500 10.5002003 Portal del Sur 8 51,5 412,00 890 7.1202003 Portal del Sur 125 60,8 7.600,00 1.080 135.000
Totales 180 445,3 12.384,00 10.010 241.860Fuente: Elaboración propia.
Tabla 7
Fuente: Elaboración propia
PROYECTOS REALIZADOS POR INMOBILIARIA SALFA AUSTRAL Año Proyecto Cant. m2/Unid. Total m2 UF/Unid. Total UF1997 Patagonia IV 14 88 1.232,00 1.659 23.2261997 Molinera I 30 87 2.610,00 1.785 53.5501997 El Ovejero 43 43 1.849,00 644 27.6921998 Las Lengas I 38 98 3.724,00 2.529 96.1021998 Molinera II 30 87 2.610,00 1.916 57.4801999 Costanera del Río 53 60 3.180,00 1.030 54.5902001 Santa Ana 50 51 2.550,00 905 45.2502001 Manantiales 12 48 576,00 724 8.6882002 Las Lengas II 22 102 2.244,00 2.500 55.0002002 Las Lengas II 9 113 1.017,00 2.800 25.2002004 Portal del Estrecho I 69 50,4 3.477,60 870 60.0302004 Portal del Estrecho I 20 60,7 1.214,00 1.100 22.0002004 Molinera III 8 68 544,00 1.600 12.8002004 Molinera III 6 78 468,00 1.840 11.0402004 Molinera III 45 87,2 3.924,00 2.100 94.500
Totales 449 1.121,30 31.219,60 24.002 647.148
Tabla 8
PROYECTOS REALIZADOS POR INMOBILIARIA BRAVO IZQUIERDO Año Proyecto Cant. m2/Unid. Total m2 UF/Unid. Total UF2000 Edificio José Menéndez 11 88,99 978,89 3.293 36.2192000 Edificio José Menéndez 2 49,53 99,06 1.833 3.6652000 Edificio José Menéndez 4 77,09 308,36 2.852 11.4092000 Edificio José Menéndez 2 38,92 77,84 1.440 2.8802000 Edificio José Menéndez 11 86,42 950,62 3.198 35.1732000 Edificio José Menéndez 12 92,7 1.112,40 3.430 41.1592000 Edificio José Menéndez 1 125,36 125,36 4.638 4.6382000 Edificio José Menéndez 1 132,32 132,32 4.896 4.8961998 Colonia Suiza Etapa 1 39 67,39 2.628,21 1.100 42.9001998 Colonia Suiza Etapa 2 21 67,39 1.415,19 1.100 23.1001998 Colonia Suiza Etapa 2 16 50,73 811,68 1.100 17.6001998 Colonia Suiza Etapa 3 8 67,39 539,12 1.100 8.8001998 Colonia Suiza Etapa 3 16 50,73 811,68 1.100 17.6001999 Colonia Suiza Etapa 4 77 67,39 5.189,03 1.100 84.7001999 Colonia Suiza Etapa 4 4 50,73 202,92 1.100 4.4002000 Colonia Suiza Etapa 5 18 67,39 1.213,02 1.100 19.8002000 Colonia Suiza Etapa 5 24 50,73 1.217,52 1.100 26.4001999 Lomas de Agostini Etapa 1 13 88,9 1.155,70 2.100 27.3001999 Lomas de Agostini Etapa 2 2 88,9 177,80 2.100 4.2002000 Lomas de Agostini Etapa 3 1 88,9 88,90 2.100 2.1002000 Lomas de Agostini Etapa 4 6 113,49 680,94 2.100 12.6002001 Lomas de Agostini Etapa 5 5 113,49 567,45 2.100 10.5002004 Lomas de Bellavista Etapa 1 13 97,9 1.272,70 2.300 29.9002004 Lomas de Bellavista Etapa 2 10 92,71 927,10 2.300 23.000
Totales 317 1.915,49 22.683,81 50.579 494.939Fuente: Elaboración propia
Tabla 9
PROYECTOS REALIZADOS POR SERVIU XII REGION (1999-2004) Año Ciudad Proyecto Contratista Cant. Viv. m2/viv. m2 U.F. /viv. U.F. 1997 Punta Arenas Viviendas Básicas Salfa 840 39,00 32.760,00 411 345.256 1997 Punta Arenas Viviendas Progresivas Salfa 61 29,00 1.769,00 277 16.921 1998 Punta Arenas Viviendas Básicas Salfa 639 39,00 24.921,00 379 242.363 1998 Punta Arenas Viviendas Progresivas Salfa 100 29,00 2.900,00 277 27.740 1999 Punta Arenas Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 500 79,26 39.628,00 375 187.450 2000 Porvenir Viviendas Básicas Salfa 20 39,00 780,00 370 7.408 2000 Puerto Natales Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 75 38,00 2.850,00 387 29.055 2000 Puerto Natales Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 100 28,00 2.800,00 277 27.740 2000 Puerto Natales Viviendas Básicas Salfa 30 39,00 1.170,00 396 11.880 2000 Puerto Williams Loteo O'Higgins Salfa 20 49,00 980,00 475 9.508 2000 Punta Arenas Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 200 134,71 26.941,00 530 106.000 2000 Punta Arenas Viviendas PET Salfa 135 49,00 6.615,00 530 71.550 2000 Punta Arenas Viviendas Básicas Salfa 51 39,00 1.989,00 396 20.196 2001 Punta Arenas Loteo Bargo Salfa 68 34,81 2.367,23 363 24.654 2001 Punta Arenas Viviendas PET Salfa 44 48,00 2.112,00 150 6.600 2001 Punta Arenas Loteo Manantiales Salfa 86 48,22 4.146,92 550 47.300 2001 Punta Arenas Loteo Ovejero Salfa 14 48,22 675,08 550 7.700 2001 Punta Arenas Loteo Ovejero Salfa 8 51,00 408,00 433 3.464 2001 Punta Arenas Loteo Ovejero Salfa 54 54,00 2.916,00 433 23.382 2001 Punta Arenas Loteo El Morro Bravo Izquierdo 70 41,00 2.870,00 386 27.020
Fuente: Elaboración propia
Tabla 10
PROYECTOS REALIZADOS POR SERVIU XII REGION (1999-2004) Año Ciudad Proyecto Contratista Cant. Viv. m2/viv. m2 U.F. /viv. U.F. 2002 Porvenir Viviendas Básicas Vilicic 20 32,81 656,20 386 7.720 2002 Puerto Natales Loteo Campos de Hielo Salfa 50 40,20 2.009,80 397 19.868 2002 Punta Arenas Barrio Archipiélago de Chiloé Salfa 170 39,84 6.773,10 380 64.613 2002 Punta Arenas Barrio Archipiélago de Chiloé Salfa 66 51,86 3.422,80 510 33.660 2003 Puerto Natales Vivienda Social Dinámica s/deuda Salfa 50 38,00 1.900,00 386 15.048 2003 Punta Arenas Vivienda Social Dinámica s/deuda Salfa 126 38,00 4.788,00 386 48.636 2003 Punta Arenas Viviendas PET Salfa 38 39,00 1.482,00 396 15.048 2004 Porvenir Viviendas Básicas Salfa 20 38,00 760,00 386 7.714 2004 Porvenir Viviendas Básicas Salfa 78 39,00 3.042,00 396 30.876 2004 Puerto Natales Viviendas Sociales Salfa 71 38,00 2.698,00 386 27.406 2004 Puerto Natales Viviendas PET Salfa 42 39,00 1.638,00 396 16.632 2004 Punta Arenas Departamentos Sociales Salfa 96 38,00 3.648,00 386 37.056 2004 Punta Arenas Viviendas PET Salfa 172 39,00 6.708,00 396 68.112
Fuente: Serviu
Tabla 11
Fuente: Censo 2002.
VIVIENDAS CONTRATADAS Y SUBSIDIOS OTORGADOS - Región XII
PERIODO PROGRAMAS UN. 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
TOTAL
Unid. 315 278 257 374 354 148 389 840 639 171 249 240 98 4.352 Vivienda básica UF 103.950 93.400 84.360 126.243 115.470 56.028 142.763 345.256 242.363 67.544 128.756 98.879 48.412 1.653.424
Unid. 144 200 87 123 95 164 61 100 974 Vivienda progresiva UF 28.800 44.600 19.401 27.614 26.790 46.248 16.921 27.740 238.114
Unid. 196 196
Viviendas Serviu
VSDSD UF 67.780 67.780
Unid. 29 80 61 148 74 53 71 71 80 53 45 74 57 36 932 General Unificado UF 3.410 8.530 6.850 18.310 9.950 7.140 9.720 9.270 10.410 6.880 6.030 10.200 6.840 4.320 117.860
Unid. 340 305 400 365 150 288 318 200 200 135 100 110 252 3.163 P.E.T. UF 47.600 42.700 56.000 51.100 22.500 43.200 47.700 30.000 30.000 20.250 15.000 16.500 37.800 460.350
Unid. 7 44 16 10 7 10 12 6 17 33 162 Rural UF 810 4.880 1.760 1.180 910 1.400 1.800 900 2.210 4.290 20.140
Unid. 131 130 145 165 159 234 247 343 345 1.899 Nueva Básica UF 31.440 31.200 34.800 39.600 38.160 56.160 54.340 75.460 75.900 437.060
Unid. 0 Progresiva I Etapa UF 0
Unid. 250 41 48 75 16 430 Progresiva II Etapa UF 13.758 2.255 2.640 4.125 608 23.386
Unid. 2 3 1 1 7 Leasing UF 280 410 130 130 950
Unid. 197 516 713
Subsidios Otorgados
Fondo Concursable UF 75.180 194.160 269.340
Unid. 691 1101 934 1025 708 642 1160 1308 1166 524 572 659 1048 912 378 12.828 TOTAL UF 155.770 192.068 193.570 218.489 176.444 137.198 283.796 433.547 345.593 134.274 188.964 181.869 290.482 276.150 80.190 3.288.404
Tabla 12
INSCRITOS POR INGRESO FAMILIAR EN PUNTA ARENAS 2003
Programa Postulación <80.000 80.000 -120.000
120.000 -180.000
180.000 -300.000
300.000 - 500.000 > 500.000 Total
Subsidio Vivienda Progresiva Individual 1 1 2 Vivienda Social Dinámica sin Deuda Individual 352 304 271 97 18 7 1.049 Vivienda Social Dinámica sin Deuda Colectivo 2 4 8 2 0 16 Fondo Solidario de Vivienda Individual 389 258 181 110 9 5 952 Fondo Solidario de Vivienda Colectivo 2 3 6 1 1 13 Adulto Mayor Individual 83 9 7 1 1 101 Leasing Habitacional Individual 3 1 4 Mejoramiento de vivienda Rural Existente Individual 2 2 4 Subsidio Rural Individual 8 8 5 10 3 2 36 Subsidio Vivienda Nueva Básica Individual 772 845 1.201 979 336 96 4.229 Subsidio Vivienda Nueva Básica Colectivo 9 5 8 8 2 0 32 Subsidio Unificado Individual 40 68 182 256 239 122 907 Subsidio Unificado Colectivo 1 1 2 Subsidio Renovación Urbana Individual 1 3 8 12 Subsidio Pet Individual 2 1 7 15 26 13 64 Subsidio Pet Colectivo 3 10 22 15 50 Vivienda Básica Serviu Individual 41 16 18 12 1 88 Vivienda Básica Serviu Colectivo 1 1 Vivienda Progresiva Serviu Individual 1 1 Interés Territorial - Titulo II Individual 1 1 2 Subsidio General - Titulo I Individual 45 56 82 161 96 65 505 Subsidio General - Titulo I Colectivo 1 2 1 4 Total de Inscritos 1.749 1.578 1.981 1.665 763 338 8.074 Total % de Inscritos 21,66% 19,54% 24,54% 20,62% 9,45% 4,19% 100%
Fuente: Censo 2002.
Tabla 13
Fuente: SERVIU.
INSCRITOS POR INGRESO FAMILIAR EN PUNTA ARENAS 2004
Programa Postulación < 80.000 > 80.000 - 120.000
> 120.000 - 180.000
> 180.000 - 300.000
> 300.000 - 500.000 > 500.000 Total
Subsidio Vivienda Progresiva Individual 1 1 2 Vivienda Social Dinámica sin Deuda Individual 352 304 271 97 18 7 1.049 Vivienda Social Dinámica sin Deuda Colectivo 2 4 8 2 16 Fondo Solidario de Vivienda Individual 389 258 181 110 9 5 952 Fondo Solidario de Vivienda Colectivo 2 3 6 1 1 13 Adulto Mayor Individual 83 9 7 1 1 101 Leasing Habitacional Individual 3 1 4 Mejoramiento de vivienda Rural Existente Individual 1 1 Subsidio Rural Individual 3 3 4 3 2 1 16 Subsidio Vivienda Nueva Básica Individual 772 845 1.201 979 336 96 4.229 Subsidio Vivienda Nueva Básica Colectivo 9 5 8 8 2 32 Subsidio Unificado Individual 40 68 182 256 239 122 907 Subsidio Unificado Colectivo 1 1 2 Subsidio Renovación Urbana Individual 1 3 8 12 Subsidio Pet Individual 2 1 7 15 26 13 64 Subsidio Pet Colectivo 3 10 22 15 50 Vivienda Básica Serviu Individual 41 16 18 12 1 88 Vivienda Básica Serviu Colectivo 1 1 Vivienda Progresiva Serviu Individual 1 1 Interés Territorial - Titulo II Individual 1 1 2 Subsidio General - Titulo I Individual 335 302 380 319 146 65 1.547 Subsidio General - Titulo I Colectivo 3 2 3 2 1 1 12 Total de Inscritos 2.035 1.822 2.281 1.818 810 336 9.101 Total % de Inscritos 22,36% 20,02% 25,06% 19,97% 8,90% 3,69% 100%
Tabla 14
CUADRO 11,1:
NUMERO DE HOGARES EN VIVIENDAS PARTICULARES OCUPADAS, POR CONDICION DE TENENCIA DE LA VIVIENDA, SEGÚN REGION, AREA URBABA - RURAL Y TIPO DE VIVIENDA
REGION, CONDICION DE TENENCIA DE LA VIVIENDA AREA URBANA - RURAL Y Hogares Propias Propias Arrendada Cedida por Gratuita TIPO DE VIVIENDA (pagada (pagada Trabajo o totalmente) a plazo) Servicio 12 Región de Magallanes y de la Antártica Chilena Viviendas Particulares 34.216 23.402 7.301 8.677 2.428 1.408 Viviendas Permanentes 42.612 23.237 7.298 8.492 2.258 1.327 Casa 41.362 23.038 7.052 7.940 2.050 1.282 Departamento 1.080 173 245 445 197 20
Pieza en casa antigua 170 26 1 107 11 25
Vivienda Semipermanentes 503 145 0 150 138 70 Mejora, mediagua 375 115 0 146 53 61 Rancho, choza 86 20 0 3 56 7 Ruca 0 0 0 0 0 0 Móvil 42 10 0 1 29 2 Otro tipo de vivienda 101 20 3 35 32 11
Fuente: Censo 2002.
ANEXO C (Subsidios)
Definición de Subsidio:
Ayuda directa del Gobierno de Chile, que se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo
de restitución (dinero que no se devuelve) por parte de éste. Constituye un complemento del
ahorro que necesariamente deberá tener el beneficiario y, si lo necesitare, del Crédito
hipotecario que obtenga. El Subsidio compete al cónyuge, aún con Separación Total de.
El subsidio tiene una vigencia de 21 meses (una vez obtenido) para aplicarlo en la compra o
construcción de la vivienda.
Subsidio Habitacional
Titulo I: Subsidio General
Se obtiene un Certificado de Subsidio Habitacional que podrá aplicarse a la adquisición de
viviendas económicas, Nuevas o Usadas, o a la construcción en Sitio Propio.
La vivienda se financia con el Subsidio recibido, el ahorro previo y el saldo con un crédito
hipotecario a través de la banca privada, si lo necesitaren.
En caso de operaciones que impliquen construcción de una vivienda, el precio de ella se
calculará incrementando en un 30% el presupuesto indicado en el respectivo permiso de
Edificación.
Este subsidio se divide en 2 tramos, de acuerdo a los Valores de Viviendas:
Tramo 1: Hasta 700 U.F. ($11.900.000 aprox.)
En este Tramo, la región tiene CONVENIO con Banco del Desarrollo, Bancoestado y Banefe,
con la finalidad de otorgar a los BENEFICIARIOS, condiciones especiales al momento de
solicitar el Crédito Hipotecario.
Ahorro Previo Mínimo: Desde 20 U.F. ($340.000 aprox.)
Monto Subsidio: Aplicando Fórmula: 330 - (Precio Viv. en U.F./5)
Tramo 2: Hasta 1.200 U.F.($20.000.000 aprox.)
Ahorro Previo Mínimo: Desde 100 U.F. ($1.700.000 aprox.)
Monto Subsidio: MONTO ÚNICO: 190 U.F. ($3.190.000 aprox.)
Titulo II: Subsidio de Interés Territorial
Se obtiene un certificado de subsidio habitacional que junto al Ahorro Previo y a un Crédito
Hipotecario en la banca privada, permite financiar la compra de una vivienda nueva, o la
construcción de ésta en zona de renovación urbana, cuyo valor comercial, no podrá superar las
2.000 UF.
Destinado a familias de sectores medios, comerciantes, empleados y profesionales con
capacidad de ahorro y que posteriormente cumplan con los requisitos de entidades bancarias o
financieras, para obtener un Crédito Hipotecario, si lo necesitaren.
En esta región, la Zona de Renovación Urbana se encuentra en la comuna de Punta Arenas,
está delimitada por el siguiente cuadrante:
Norte: vereda sur Angamos
Sur : vereda norte Boliviana
Oriente: Costanera
Poniente: vereda oriente calle Manuel Señoret
Además en junio recién pasado se agrego la zona I del plano regulador de Punta Arenas a zona
de desarrollo prioritario, también optando a este subsidio.
Tramo 1: HASTA 1.000 U.F. ($17.000.000 aprox.)
Ahorro Previo: Desde 100 U.F. ($1.700.000 aprox.)
Subsidio: Desde 200 U.F. ($3.400.000 aprox.)
Tramo 2: MÁS de 1.000 U.F., HASTA 2.000 U.F. ($34.000.000 aprox.)
Ahorro Previo: 200 U.F. ($3.400.000 aprox.)
Subsidio: 200 U.F.
Titulo III: Subsidio de Rehabilitación Patrimonial
Se obtiene un certificado de subsidio habitacional de 250 UF, que solo podrá aplicarse al pago
del precio de adquisición de una vivienda económica que se origine por la rehabilitación de un
inmueble ubicado en una Zona de Conservación Histórica o en un inmueble de Conservación
Histórica definidos en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial y que además
cumpla con los siguientes requisitos:
Que el inmueble objeto de la rehabilitación corresponda a una construcción anterior al
31 de Julio de 1959.
Que de la rehabilitación se generen dos o más viviendas económicas.
Este subsidio está destinado a familias de sectores medios, comerciantes, empleados y
profesionales con capacidad de ahorro. Los interesados deben estar dispuestos a realizar
gestiones para concretar su solución habitacional y en caso de solicitar Crédito Hipotecario,
estar en condiciones de pagar dividendos mensuales.
Tramo 1: HASTA 1.000 U.F. ($17.000.000 aprox.)
Ahorro Previo: Desde 100 U.F. ($1.700.000 aprox.)
Monto subsidio: 250 U.F. ($ 4.250.000 aprox.)
Tramo 2: MÁS de 1.000 U.F., hasta 2.000 U.F. ($ 34.000.000 aprox.)
Ahorro Previo: Desde 200 U.F. ($3.400.000 aprox.)
Monto subsidio: 250 U.F.
Leasing Habitacional
Se obtiene un subsidio Habitacional que corresponde a una ayuda estatal para poder arrendar
una vivienda con un Compromiso de Compra, cuyo monto oscila entre 120 y 240 U.F.
La vivienda objeto de arrendamiento no podrá tener un valor comercial superior a las 1.200 U.F.
Se incluye una Zona de Renovación Urbana cuyo monto de subsidio es de 200 U. F . y el valor
de la vivienda 2.000 U. F.; y una Zona de Conservación Histórica cuyo subsidio asciende a 250
U. F. y el valor de la vivienda no podrá superar las 2.000 U. F.
Las libretas de ahorro son especiales para Leasing Habitacional.
Los Contratos de Arrendamiento se deberán efectuar con Sociedades Inmobiliarias.
En la región de Magallanes y Antártica Chilena, se encuentra operando en esta línea la
Inmobiliaria PROHOGAR, filial de la Caja de Compensación La Araucana.
Programa de Atención Especial Para el adulto Mayor
Es una modalidad especial del Programa Vivienda Social Dinámica Sin Deuda, en el cual se
destina hasta un 2% del programa anual a los postulantes de 60 o más años y se entrega una
vivienda en Arriendo o Comodato.
Estas viviendas no deben ser ampliadas o modificadas por los asignatarios.
Las viviendas destinadas al Programa Adulto Mayor son siempre de propiedad del Serviu, no se
pueden heredar, vender, ni arrendar.
Subsidio Habitacional Rural
Destinado a mujeres y hombres inscritos en los registros del Serviu que cuenten con terreno
propio en el sector rural, que requieren una vivienda nueva definitiva o el mejoramiento de la
vivienda rural existente.
Se obtiene un subsidio, que junto al ahorro permite la construcción de una vivienda nueva
singular; o el mejoramiento de la vivienda existente por lo tanto según sea su opción es el
monto del Subsidio que recibirá:
Titulo I, Construcción de Vivienda nueva, Subsidio de 170 UF; excepto para la provincia de
Ultima Esperanza, cuyo Subsidio alcanza hasta 240UF.
Titulo III, Mejoramiento de Vivienda, Subsidio de 85UF.
Anexo D (Gráficos)
Grafico 1
Cantidad de Habitantes
y = 770,64x - 1E+06
140.000
145.000
150.000
155.000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Años
Can
tidad
Fuente: INE
Grafico 2
Susidios serviu
0
200
400
600
800
1000
1985 1990 1995 2000 2005 2010
Años
Cant
idad
Fuente: Serviu
Grafico 3
Tasa int. Bco. central
0
2
4
6
8
10
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Años
Cant
idad
Fuente: Banco Central
Grafico 4
Inacer (con metanol)
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Años
Can
tidad
Fuente: INE
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS VIVIENDAS TIPO 65.5 m2
PUNTA ARENAS
OBRA : LOTEO VILLA LOMAS DEL PAINE
UBICACION : Enrique Abelló
PROPIETARIO : INMOBILIARIA VILICIC
ARQUITECTO :
CONSTRUCTOR : CONSTRUCTORA VILICIC
FECHA :
CANTIDAD : 40 VIVIENDAS
O.- DE LO GENERAL:
El proyecto de Arquitectura considera como programa de necesidades los siguientes recintos
1 Dormitorio principal c/ Closet y baño (baño solo casa tipo 1 piso)
1 Dormitorio Familiar para 2 Camas y Closet
1 Dormitorio Familiar para 1 Cama
1 Baño Familiar completo c/ tina
1 Cocina
Living comedor integrado
Recinto de estudio
Acceso Vehicular
Este programa se desarrolló considerando Viviendas Unifamiliares en 1y 2 Pisos con una
superficie total construida de 65.5 m2 aproximadamente, sobre un sitio de 140 m2. Para el
emplazamiento se contempla un antejardín de medida variable según calles perimetrales del
Loteo y tipo de vivienda y una distancia mínima de Fondo de Patio de 2.00 m aproximadamente.
I.- Obra Gruesa:
1.-Excavaciones, fundaciones:
Las excavaciones se ejecutarán a mano o con maquina según se amerite en conformidad a los
planos de emplazamiento, arquitectura y cálculo.
2.-Cimientos:
Serán continuos y de hormigón 170 Kg cem/m3 con 20% de bolón desplazador.
3.-Sobrecimientos:
Se ejecutarán en hormigón H-20 de acuerdo a planos de cálculo.
4.-Radier de hormigón:
Será de hormigón de H-20, 200 Kg. de cemento por m3 y de 7 cm de espesor, ejecutado sobre
estabilizado de ripio compactado de 10 cm de espesor. Se considerará polietileno grueso 0.1
mm de espesor entre radier y estabilizado.
5.-Estructura de muros:
Se considera estructura en madera de Lenga, las escuadrías serán definidas en planos de
cálculo.
6.-Tabiques conformados en zonas secas y húmedas:
Se consideran tabiques de madera de lenga o tabiquería con perfil tabigal económico tanto en
zonas secas como húmedas.
7.-Estructura de techumbre:
Se consideran cerchas de madera según proyecto de estructura. Se podría emplear cerchas
prefabricadas con uniones tipo gang nail. Se considera sobre la estructura de cubierta fieltro Nº
15 sobre el cual se colocará la cubierta.
8.-Cubierta:
Se considera plancha de ZincAlum ondulada standar 0.5mm.
9.-Aleros:
Se considera alero perimetral ancho = 40 cm. Como forro de cielo se considera Plancha
Fibrocemento tipo superboard de 4.0 mm afianzado a la estructura de cubierta.
10.- Tapacán:
Se considera tapacan conformado por pieza de Plancha Fibrocemento tipo Ardí siding
superboard h=20 cm la que podrá remplazarse por pieza de madera de lenga seca de 1 ½ x 6”.
11.-Muros Cortafuego:
Se considera muro divisorio entre unidades, en albañilería ladrillo reforzado prolongado sobre el
nivel de cubierta que deberá quedar coronado por viga hormigón armado según calculo.
12.-Hojalatería:
Se considera hojalatería en fierro galvanizado de 0.4 mm de espesor, como alternativa se
considera canales y bajadas en PVC.
13.-Cielos:
Se considera cielo falso compuesto por entramado bajo la estructura de cubierta y planchas de
yeso cartón de 10 mm., sobre el cual se considera colocación de aislación térmica en base a
lana mineral de 160 mm o similar que cumpla con resistencia térmica indicada en el R100
correspondiente a la zona austral según norma técnica respectiva.
8.-Revestimiento exterior:
Se considera revestimiento exterior el uso de placa OSB de 9,5 mm de espesor, afianzada a
estructura de madera para recibir revestimiento de SIDING VINILICO. Se considera usar como
aislación en estos tabiques Fieltro 15.
9.-Revestimiento interior:
Se considera para las zonas secas revestimiento interior plancha de yeso cartón de 10 mm., y
para las zonas húmedas plancha yeso cartón de 12 mm.
10.-Pinturas:
Se considera pintar todos los recintos secos con látex acrílico sobre las superficies previamente
separadas en recintos húmedos se utilizará óleo brillante.
Cielos: En recintos secos se pintarán con látex acrílico y cocina se pintarán con óleo opaco.
Las puertas: Se pintará con pintura blanca al óleo.
11.-Puertas:
Se considera puerta de acceso en bastidor de lenga y terciado 3.2 mm.
Puertas Interiores: Se considera puertas placa madera aglomerada tipo cholguán de fábrica.
Marcos de puertas: Se consideran marcos de puertas interiores en pino finger join, exteriores en
lenga.
12.-Molduras:
Guardapolvos: Se consideran guardapolvos de trupan 3’ según plano de detalle.
Cornisas: Se considera cornisa de trupan cuarto rodón 20 x 20 mm., según plano de detalle
13.-Ventanas:
Se considera ventanas de aluminio anodizado natural línea económica, las ventanas serán
proyectantes.
Se considera bastidor de lenga en todas las ventanas de aluminio.
14.- Cerrajería:
Se considera cerraduras tipo Poli 1977 Tesa o similar.
Bisagras: Se considera bisagras de pomel 3 ½ x 3 ½.
15.-Pisos:
Se considera cubrepiso en todos los recintos secos y de dormitorios. En baños y cocina, se
considera usar pavimento vinílico tipo flexit.
16.-Revestimiento en nicho de tina:
Se considera revestir el nicho de la tina y su faldón con Plancha Fibrocemento 20 x 20 hasta los
2.00 mts de altura, y en el muro de respaldo de artefactos hasta 1.20 mt de altura.
17.-Artefactos Sanitarios:
Se considera usar lavatorio de loza con pedestal.
W.C.: Se considera usar WC con estanque de loza, con asiento y tapa plástica corriente.
Tina: Se considera estampada blanca de 1.20 mt de largo.
Lavaplatos: Se considera lavaplatos de acero inoxidable 80 x 50 mueble base, según detalle.
Accesorios de baño: Se considera los siguientes accesorios de baño:
Portarrollo.
Jabonera.
Barra de cortina y gancho cromado.
II Instalaciones:
18.-Alcantarillado:
Se ejecutará estrictamente de acuerdo a planos respectivos cumpliendo con la normativa
vigente.
19.-Agua Potable:
Se ejecutará estrictamente de acuerdo a proyecto respectivo y de acuerdo a normativa vigente.
20.-Gas:
Se considera la instalación para gas natural.
Se considera la instalación de un calefont de 13 lts y un calefactor 35.000 BTU.
III Obras Complementarias:
21.-Cierros:
Sólo se utilizará cerquillo en madera h = 75 cm de separación entre los terrenos hasta la línea
de edificación.
22.-Pavimentos exteriores:
Se considera 2 pastelones hechos de hormigón hecho en situ 50 x 50 frente a acceso a la
vivienda y a cocina.
23.-Acceso vehicular:
Se considera huella de acceso para autos compuesta por dos pastelones de hormigón desde la
línea de cierro hasta frente al acceso a la vivienda.
Punta Arena, agosto 2005.
