Unidad 1: Teora General de los Derechos Reales.

1. Clasificacin de los derechos en objetivo, subjetivo y patrimoniales.

A) Derecho objetivo y Derecho subjetivo:El tema de la ubicacin de los derechos reales dentro de la clasificacin de los derechos subjetivos nos impone decir antes dos conceptos de derecho objetivo y derecho subjetivo.El derecho objetivo, sera el ordenamiento jurdico, el conjunto o sistema de preceptos reguladores de conducta humana, emanados del estado e impuestos por este mediante su poder coactivo.El derecho subjetivo, ha sido definido por Savigny y por Ihering como un poder o facultad atribuido (por el derecho objetivo) a una voluntad, o como un inters jurdicamente protegido, es decir, un inters protegido por el derecho objetivo.Ambas definiciones se complementan, pudiendo decirse que el derecho subjetivo es un inters protegido por el derecho objetivo mediante el otorgamiento de un poder o facultad a una voluntad.B) Elementos de los Derechos Subjetivos:Est integrado por tres elementos: el sujeto, el objeto y la causa. El sujeto del derecho es su titular, la persona a cuya voluntad el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultad, o cuyo inters resulta protegido. El objeto del derecho es la persona o la cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder o el comportamiento que est facultado a exigir de determinada persona. La causa del derecho es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento. Pero adems de esos elementos todo derecho tiene un contenido: es la naturaleza y la extensin de la prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo.C) La relacin jurdica y sus elementos:Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, solo dentro de esta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre.Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativosToda relacin jurdica est integrada con cuatro elementos: el sujeto activo o titular del derecho, el sujeto pasivo, que es la persona o personas sujetas al deber correlativo, el objeto o conducta a cumplir por el sujeto pasivo y la causa, el hecho o acto jurdico que dio lugar a la relacinD) Clasificacin de los Derechos Subjetivos:1. Por su oponibilidad: La oponibilidad distingue a los derechos absolutos, de los derechos relativos. Derechos Absolutos son aquellos que existen frente a todos (erga omnes), en los cuales al poder o facultad del titular del derecho, corresponde a un deber de la abstencin de todos los dems. Son Derechos Relativos, aquellos que otorgan a su titular la facultad de exigir un determinado comportamiento de persona o personas determinadas, pudiendo ese comportamiento consistir no solo en una abstencin, sino tambin (y principalmente) en una accin o hecho positivo.

Son Derechos Absolutos:

Son Derechos Relativos:

D de Flia puros (potestades familiares)D creditorios

D intelectuales en sus dos aspectos (d moral del autor y d a la explotacin econmica de su obra)D de Flia aplicados

D Reales

Savigny expresa que las instituciones de derecho deben clasificarse de la siguiente manera: 1) Respecto de todos los hombres:

Derechos Reales Derechos de Sucesin. 2) Respecto de individuos determinados:

Relaciones de Familia Obligaciones.

Freitasnos dice: En la esfera en que nos hallamos las personalidades estn en el mismo nivel, sean singulares o colectivas; las diferencias de sus derechos solo pueden derivar de las condiciones especficas o cualidades intrnsecas que el anlisis hubiera de discernir.Roguin, pensaba que el esquema era de esta manera: Derechos absolutos

Los de las personas en s mismasLas de las personas sobre otro individuos (derechos de potestad) Los de las personas sobre la cosa (Derechos Reales)

Derechos Relativos Los obligacionalesLos intelectuales

2. Por el carcter econmico o no econmico de su contenido: La clasificacin que corresponde es la de Derechos patrimoniales y Derechos extrapatrimoniales.Son Derechos patrimoniales aquellos susceptibles de apreciacin pecuniaria. Son Derechos extrapatrimoniales los insusceptibles de una medida de valor econmico.

Patrimoniales:Extrapatrimoniales:

D RealesLos personalsimos

CreditoriosFlia puros

Los de Flia aplicadosIntelectuales ( en cuanto al d moral del autor)

Intelectuales (en el aspecto de la facultad de explotar econmicamente su obra)

3. Por su objeto inmediato:a. La clasificacin de Freitas: Freitas, elabora sobre la base del objeto inmediato su clasificacin de los derechos civiles en derechos reales y derechos personales.Sobre ella, est organizada toda la metodologa de nuestro cdigo civil. Los autores tratan la divisin de los derechos en reales y personales, lo hacen tan solo como una subclasificacin de los derechos patrimoniales; en cambio la clasificacin creada por Freitas: Derechos reales-derechos personales, abarca todos los derechos civiles, tanto los patrimoniales como los extrapatrimoniales.Esto ha sido posible en virtud de haber incluido Freitas los derechos de familia dentro de los derechos personales, considerando que tanto ellos como los creditorios tienen por objeto inmediato a las personas.Estos derechos personales son despus subdivididos en derechos personales en las relaciones de familia y derechos personales en las relaciones civiles. b. Gravitacin de la clasificacin de Freitas en la metodologa del cdigo civil: Vlez sigui al pie de la letra la metodologa formulada por Freitas, con la variante de que nuestro codificador, influenciado por Savigny, separo algo ms, los derechos personales en las relaciones civiles, formando parte de libros distintos. Nuestro cdigo trata de los derechos personales en las relaciones de familia, en la seccin segunda del libro primero; los derechos personales en las relaciones civiles, en el libro segundo; de los derechos reales, en el libro tercero; y de las disposiciones comunes a los derechos reales y personales en el libro cuarto.Todo el contenido del mismo est organizado sobre la base de la divisin: derechos personales-derechos reales.4. Por su esencia: Los distingue en poderes y facultades.

Concepto doctrinario del derecho real. Diferentes criterios:

a. El art 497 del cdigo civil: Un artculo que sin dar un concepto del derecho personal y del derecho real, expresa con respecto a ambos, algo que en cuanto al derecho real se refiere, implica una nocin que, se aproxima bastante a la definicin que del derecho real da Ortolan y que aparece transcripta al final de la nota de dicho art: No hay obligacin que corresponda a derechos reales. He aqu, pues, una nocin que, por elemental que sea, no deja de ser tal: derecho real es aquel al cual no corresponde una obligacin. b. Concepto Doctrinario del Derecho Real: La doctrina clsica separa netamente los derechos reales de los personales para pasar despus a las doctrinas llamadas No clsicas que no aceptan aquel distingo, unificando los derechos reales y personales en una sola categora o los separan sobre la base de ciertos distintos.

1. Doctrina clsica o tradicional : a. EL origen del concepto tradicional del derecho real, formulado por oposicin al derecho personal, se debe a Huber para quien ius in re es la facultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona; ius ad rem es la facultad que nos compete sobre otra persona para que nos d o haga algob. Definiciones de los autores citados en la nota al ttulo IV del libro III: En la nota al ttulo IV del libro III, Vlez comienza por hacer referencia a la nota del art 497, donde dice haber definido el derecho real. El codificador no defini sino que transcribi all los siguientes conceptos de Ortolan sobre el derecho personal y el derecho real: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, a suministrar, a hacer, o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.Mackeldey define el derecho real as: El derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos conceptos o bajo algunos solamenteDemolombe adhiere a Vlez en la nota al ttulo IV: El derecho real es que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es el objeto.Maynz concepta que el derecho real consiste en nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa con abstraccin de todo otro individuo humano fuera de nosotros en los derechos reales nuestro derecho se aplica directamente a la cosa; tenemos el derecho y podemos ejercerlo sin que sea necesaria la intervencin de persona alguna.

El concepto de derecho real es construido considerndolo como una relacin directa e inmediata entre su titular (sujeto del derecho) y la cosa (objeto del derecho), y ello, por oposicin al concepto del derecho personal, concebido como una relacin entre una persona, titular del derecho (sujeto activo) y el deudor (sujeto pasivo) obligado a cumplir una prestacin (objeto del derecho) en beneficio del primero.La descripta teora, es llamada tambin dualista, precisamente por la apuntada contraposicin entre los conceptos: derecho personal-derecho real. Que son presentados como dos conceptos completamente distintos.2. Doctrinas no clsicas:El criterio descripto es rechazado por numerosos autores, que o bien pretenden unificar los derechos reales y personales, o bien oponen al mencionado dualismo.a. Teora unitaria personalista: Desde 1897, Planiol expuso su criterio: no existen diferencias sustanciales entre los derechos reales y los personales, desde que los primeros no seran ms que derechos obligacionales en los que la prestacin consistira siempre en una abstencin que estara a cargo de todas las personas.La existencia de un sujeto pasivo universal, no solo con relacin al derecho real, sino con referencia a todo derecho absoluto no fue desconocida nunca, inclusive por los autores que hemos mencionado como representantes de la escuela clsica. Savigny, en su obra sobre las obligaciones nos dice que es necesario tener presente la terminologa romana y formarse un concepto claro de la obligatio basadas en el concepto fundamental de que el derecho es un poder y seoro digno de proteccin, sin distincin de objeto o de origen, Frente al cual existe un deber, llamado tambin obligacin, concebido como la necesidad en que se encuentran una o ms personas de sujetarse a aquel derecho y no violarlo.El derecho es llamado ius, el deber, obligatio. As al ius del acreedor se contrapone la obligatio del deudor, al ius del propietario se contrapone la obligatio de todos los dems hombres de respetar su propiedad.Este modo de concebir la obligacin viene a oscurecer las afinidades y diferencias que interceden entre los conceptos jurdicos; atribuye a las palabras obligatio un sentido que era totalmente ignorado por los romanos.La idea de la obligacin pasiva universal, estaba tan difundida muchas dcadas antes de las exposiciones de dichos juristas, nuestro codificador la menciona en el segundo apartado de la nota al art 2507, al referirse al dominio internacional, casi con los mismos trminos, desde que se habla all de la obligacin pasiva universal.La trascendencia que en el mundo jurdico alcanzo el trabajo de Planiol carece de justificacin, el mismo reconoci que entre la abstencin de un deudor y la de cualquier integrante del sujeto pasivo universal, existe una diferencia nada despreciable: mientras la primera constituye una carga excepcional para el deudor, un elemento del pasivo de su patrimonio, la segunda no disminuye en nada a las facultades naturales o legales de las personas; se les pide solamente que no daen al titular del derecho; todos los derechos que le son propios continan intactos.Se suele replicar a la tesis unitaria personalista, por los partidarios del dualismo clsico, que la obligacin pasiva, no consistiendo sino en el deber general del respeto del orden jurdico, existe no solo con relacin a los derechos absolutos o reales, sino tambin con respecto a los relativos o personales.Los derechos personales y, en general, los derechos relativos, solo pueden ser violados por la persona particularmente obligada y no por terceros. Si un tercero quisiese impedir el cumplimiento de la obligacin del deudor, solo podra hacerlo llevando a cabo una accin contra la persona del deudor o contra la cosa objeto mediato del derecho creditorio, con lo cual lo violado seria siempre un derecho absoluto (el derecho de la personalidad del deudor o del acreedor o su derecho de propiedad) y no un derecho relativo, que mediante el ataque a la persona del deudor o a su propiedad se produce al mismo tiempo una Lesin al crdito del acreedor, contestaramos que ello es cierto, pero que el crdito del acreedor es lesionado como propiedad del mismo, es decir, como derecho absoluto y no como derecho relativo.

b. Teora unitaria Realista: Trata de disolver la dicotoma: Derechos reales-derechos personales, pero lo hacen en sentido opuesto. Segn ese criterio todos los derechos serian reales, son derechos que recaen sobre una cosa, los denominados personales, no recaeran sobre la persona del deudor, sino sobre su patrimonio. El derecho personal ms que una relacin entre personas lo seria entre patrimonios. La idea sustentada, en el principio general, conforme el cual el patrimonio del deudor es la prenda comn de sus acreedores.Los principales argumentos para replicar a los que pretenden fundar la idea descripta son los siguientes: En primer lugar, que no parece adecuado que para desentraar la esencia de un derecho, se le contemple en el momento anormal del incumplimiento.En segundo lugar, los derechos reales solo recaen sobre cosas determinadas y el patrimonio, pretendido asiento del derecho personal, es una abstraccin que se compone de cosas y de bienes que no son cosas y que est integrado no solo por un activo, sino tambin por un pasivo. En tercer lugar, el patrimonio del deudor es la prenda comn de sus acreedores, no pasa de ser una expresin metafrica, que no debe, ser tomada al pie de la letra, pretender despersonalizar el derecho personal implica un contrasentido, y ello resulta ms inadmisible aun, tratndose de obligaciones de hacer o de no hacer y sobre todo si se trata de obligaciones intuitu persone; persona del deudor no es nunca indiferente para el acreedor.

c. Teora institucional: Nace y se desarrolla en el derecho pblico a travs de la obra de Hauriolo.Los derechos ya no tienen porque ser distinguidos ms que por su mayor o menos contenido institucional, y, en este sentido, los personalsimos y los de familia tienen un contenido totalmente institucional, contenido que es dominante en los derechos reales y, en cambio, es mucho menor en los derechos creditorios

d. Doctrina de Demogue: Demogue ataca las distinciones de los derechos en absolutos y relativos y en reales y personales y considera que solo puede hablarse de derechos cuyo ejercicio resulta ms cmodo o menos cmodo y tambin de derechos que pueden ser ms o menos fuertes segn su oponibilidad. Los derechos reales, serian, por su ejercicio ms cmodos que los personales, ya que los primeros no requieren, como los segundos, la colaboracin de otras personas.En orden a su fuerza, los reales son ms fuertes que los personales, pero no siempre, como ocurre con el derecho del locatario, que siendo personal, figura entre los ms fuertes.

e. Criterio de Ginossar: El concepto de propiedad lo extiende a todos los bienes que integran el activo del patrimonio (corporal e incorporal), criterio que coincide con el que elabora Freitas y que adoptara nuestro cdigo civil. La subclasificacion de los bienes en corporales e incorporales, significa adoptar la clasificacin que el derecho romano haca de las cosas corporales e incorporales (que en realidad era una clasificacin de los derechos patrimoniales) y conforme a la cual era cosa corporal el dominio (y el condominio) porque en l, se asimilaba el derecho a la cosa que era su objeto, y eran cosas incorporales todos los dems derechos reales (que lo eran sobre la cosa ajena) y los derechos personales.La inclusin que Ginossar hace de los derechos reales sobre la cosa ajena dentro de los derechos relativos, no es ms que la consecuencia de haberse adherido al criterio que sostiene la existencia de sujeto pasivo determinado en esa clase de derechos reales.

f. Criterio que sostiene la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales: Algunos autores sostienen que tambin en los derechos reales existe un sujeto pasivo determinado, como en los derechos personales, con lo cual se desdibuja una vez ms la diferencia entre ambas.La apuntada observacin se suele hacer, principalmente, a propsito de los derechos reales sobre cosa ajena. Con respecto a la informacin de la existencia de un sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la cosa ajena, se ha credo verlo en el dueo de la cosa gravada con ese derecho real.La idea expuesta puede ser rebatida con la que surge del siguiente prrafo de la nota de Vlez al art. 497: Nosotros decimos que el derecho puede ser un derecho real, como la hipoteca; pero la obligacin del deudor es meramente personal con el accesorio de la hipoteca, pero esta no es una obligacin accesoria. Cuando la cosa sale del poder del que la obliga, y pasa a otro poseedor, este se halla en la misma posicin respecto del acreedor, que tiene un derecho real, que cualquiera otra persona, a quien se prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales; pero no le constituye la posicin de deudor. Vlez sigui aqu a Freitas, quien se expide con mayor claridad y en trminos que valen no solo para el ejemplo de la hipoteca, sino tambin para la servidumbres y para todos los derechos reales sobre la cosa ajena.Legn encuentra aquel sujeto en el transmitente del dominio obligado por la eviccin, olvidando que esta es una obligacin vinculada al acto jurdico de la transmisin y no al derecho real transmitido, y ms an ,que si esa garanta funciona es porque el dominio no fue en realidad transmitido, o no lo fue con la plenitud prometida. Marcade expresa el siguiente pensamiento transcripto por Vlez en la nota del art. 497: Cuando me habis vendido vuestra casa, estis obligado a no molestarme en el goce del inmueble; pero esto no es una obligacin de no hacer, pues no os privis de ningn derecho. Esta necesidad nada tiene que os sea personal: ella es comn a todos; es para vos, como para todos los otros, la consecuencia y correlacin de mi derecho real existente erga omnes. Esta necesidad general y comn a todos que corresponde a un derecho real, forma un deber que cada uno est sin duda en el caso de respetar, como una obligacin personal, mas no constituye una obligacin.

g. Teora eclctica: Trae un criterio conciliador que, concede a cada una la parte de razn que tiene, achacndoles a ambas el haber incurrido en el error de tener en cuenta solamente uno de los aspectos que integran el derecho real, y que pueden concretarse en dos de sus caracteres primordiales: la inmediatividad, o aspecto interno y la absolutez, o aspecto externo.La doctrina clsica dirigi su mirada, exclusivamente, sobre un aspecto interno, sobre la relacin directa o inmediata de la persona con la cosa.Demolombe, en vez de llamar a la primera titular o simplemente sujeto del derecho, lo denomina sujeto activo y entonces se impone un reproche inevitable: no se puede hablar de un sujeto activo si no se admite un sujeto pasivo.Se refiere con respecto al derecho real, es una relacin econmica y la que tiene en mira para el derecho personal, es una relacin jurdica.Nadie puede desconocer, que las relaciones jurdicas solo se dan entre personas. En el derecho real la relacin de la persona con la cosa es una relacin de hecho que no deja de ser tal porque este protegida por el derecho. Llmese a esa relacin con la cosa, contenido, modo de ejercicio o exteriorizacin del derecho real, pero no se diga que es una relacin jurdica. La relacin jurdica, en el derecho real, se da con los integrantes de la comunidad.La doctrina unitaria personalista, por querer subsumir el derecho real en la obligacin, dirigi su mirada al aspecto externo del derecho real, es decir a la relacin jurdica, dentro de la cual era lgico que no pudiese encontrar otro objeto de derecho que no fuese la conducta debida por el sujeto pasivo universal, esto es, la abstencin de todos los integrantes de la comunidad. Dejaba de lado, el aspecto interno, el de la relacin fctica de la persona con la cosa. En el derecho creditorio el contenido econmico del derecho se encuentra incito en la relacin jurdica, en el real se lo encuentra fuera de ella, en la relacin de hecho de la persona con la cosa.La imposibilidad de prescindir del aspecto interno en el concepto del derecho real estara confirmada por la circunstancia de que, de otro modo, solo se podra dar el concepto abstracto y genrico del derecho real, mas no el concepto especifico de ningn derecho real y prueba de ello sera que todos los derechos al definir cada uno de los derechos reales deban hacerlo desde el punto de vista de su aspecto interno, pues de otro modo sera imposible diferenciar derecho real alguno.

h. Criterio que admite la posibilidad del dualismo poderes facultades: 1) Insuficiencia de los criterios anteriores: La doctrina eclctica tiene reparos, a decir los siguientes: 1) La consideracin de dos aspectos distintos en el derecho real podra dar lugar a una nueva controversia acerca de cul de esos dos aspectos debe prevalecer frente el otro. 2) Podra argirse que el llamado aspecto interno del derecho real toca solo al lado econmico y no al jurdico. 3) Si el derecho creditorio es definido desde el punto de vista de su carcter de derecho relativo, dando lugar a una relacin jurdica entre el titular del derecho y persona o personas determinadas, la diferencia entre el derecho real y el obligacional se resumira en la que distingue los derechos absolutos de los relativos.Ni el criterio clasificatorio basado en la oponibilidad, ni el que hace mrito del objeto inmediato, nos dice acerca de la diferencia esencial de los derechos que pretenden clasificar y acerca de su naturaleza.

3. Los derechos reales. Concepto. Objeto. Sujeto. Elementos:

Sujetos de los derechos reales:1. Consideraciones con respecto a la calidad de los sujetos: El nico sujeto de todos los derechos civiles, y de los derechos reales, es la persona. Ubicados los derechos reales en la esfera de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de existencia visible o de personas de existencia ideal, puedan ser titulares de derechos reales.a. Personas de existencia ideal: Se plantea una situacin especial con respecto a los derechos reales de use y goce o disfrute sobre cosa ajena que no solo son esencialmente temporales sino que adems tienen como duracin mxima la vida de su titular, con relacin al usufructo, uso, habitacin y servidumbres personales. Como las personas jurdicas pueden tener una existencia ilimitada, el cdigo les ha fijado un trmino mximo de 20aos para su titularidad con respecto al usufructo (arts. 2828, 2920 y 2929) y a las servidumbres personales (art 3004) En cuanto al uso y a la habitacin, la limitacin de las facultades de uso y goce que acuerdan, a las necesidades del usuario o del habitador y de sus familiares (arts. 2948, 2957, 2962, 2963 y 2994) y las referencias a las necesidades personales del usuario, a sus hbitos, estado de salud (art. 2954), son pautas que solo se avienen con las personas de existencia visible, por lo que debe considerarse que las existencia ideal quedan excluidas de la titularidad de estos dos derechos reales. Art 2828: El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurdicas por ms de veinte aos.Art 2920: El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de cualquier manera que suceda; y el que es establecido a favor de una persona jurdica, por la cesacin de la existencia legal de esa persona y por haber durado ya veinte aos.Art 2929: El dominio de la cosa dada en usufructo, ser consolidado en la persona del nudo propietario por el fallecimiento del usufructuario, aunque no est cumplida la condicin o vencido el plazo a que fue subordinada la duracin del usufructo; y por la extincin de la persona jurdica que adquiri el usufructo, o por el vencimiento del plazo legal de veinte aos fijado al usufructo de las personas jurdicas. Art 3004: Cuando el derecho concedido no es ms que una facultad personal al individuo, se extingue por la muerte de ese individuo; y solo dura veinte aos si el titular fuere persona jurdica. Es prohibida toda estipulacin en contrario.Art. 2948: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este cdigo, derecho de habitacin.Art 2957: Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso est establecido, no debe producir en un ao comn ms que una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la cosa bastase solo para l y su Flia, la posesin entera del fundo o de la casa debe entregrsele como si fuera usufructuario. Quedar sujeto a la reparacin de conservacin y al pago de las contribuciones, como el usufructuario. Si no toma ms que una parte de los frutos, o si solo ocupa una parte de la cosa. Contribuir en proporcin de lo que pague.Art. 2962: El que tiene el derecho de uso sobre un rebao, o piara de ganado, puede aprovecharse de las cras, leche y lana, en cuanto baste para su consumo y el de su familia.*Leer cdigo Comentado para mejor interpretacin.

Art 2963: El que tiene el derecho de habitacin no puede servirse de la cosa sino para habitar l y su familia, o para el establecimiento de su industria o comercio, sino fuere impropio de su destino, pero no puede ceder el uso de ella ni alquilarla.Art 2994:Cuando el propietario de dos heredades haya el mismo sujetado la una al respecto de la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgara a esta constituida como si fuese por ttulo.

Extranjeros: La ley de creacin de zonas de seguridad destinadas a complementar las previsiones territoriales de la defensa nacional, restringe, tanto con respecto a derechos reales como personales, la posibilidad de su titularidad por parte de ciudadanos extranjeros.

2. Consideraciones con respecto al nmero de los sujetos: Analizamos el caso de la concurrencia de derechos reales sobre una misma cosa, ya que puede darse en cabeza de una misma persona o en cabeza de personas diferentes, y eso solo esta segunda situacin que se refiere la pluralidad de sujetos o titulares de derechos reales sobre una misma cosa. La pluralidad de titulares puede referirse a derechos reales de distinta o igual naturaleza y solo en este ltimo caso se trata de derechos reales con sujeto plural. a. Derechos reales de distinta naturaleza: Sobre una misma cosa pueden existir derechos reales de distinta naturaleza, sea en cabeza de una misma persona (siempre que uno de esos derechos no sea el dominio), sea en cabeza de personas distintas.A este ltimo caso, se refiere el codificador en la nota al art. 2960, expresando que la Ley Romana deca que en una heredad podra haber tres derechos: el del propietario, el del usufructuario, y el del usuario.Pensamos que, sobre la misma heredad, podran existir, derechos reales de habitacin, de servidumbre, de hipoteca y de anticresis.b. Derechos reales de la misma naturaleza: Sobre una misma cosa podrn o no constituirse derechos reales de la misma naturaleza en cabeza de distintas personas, segn se trate de derechos reales que admiten o no la concurrencia. Admiten la concurrencia, al igual que los creditorios, los derechos reales de garanta y las servidumbres; en efecto. Una misma cosa puede ser gravada con hipoteca, o prenda o anticresis en garanta de crditos pertenecientes a diversas personas, con ius preferendi de idntica fuerza; una servidumbre de no edificar a ms de una determinada altura, puede ser constituida a favor de varios vecinos. Lo contrario ocurre con los derechos de dominio y usufructo, ya que si alguien trasmite el dominio o constituye el usufructo en favor de varias personas, ninguna de estas adquiere el dominio o usufructo que son derechos exclusivos, no admiten la concurrencia, pero cada una de ellas adquirir un derecho de condominio o co-usufructo, crendose as un estado de comunidad de los respectivos derechos reales (de dominio o usufructo). En cuanto al uso y a la habitacin es posible la concurrencia del titular, si se pueden satisfacer las necesidades de todos ellos y sus respectivas familias; en caso contrario el derecho de esos titulares deber clasificarse de co-uso o co-habitacin y se dar un estado de comunidad de esos derechos reales (de uso o habitacin)

Objeto de los derechos reales: 1. IntroduccinLo que deba entenderse por objeto del derecho real, ser bien distinto, segn se tenga en cuenta el aspecto externo o el aspecto interno de ese derecho. El derecho real en su aspecto externo, como relacin jurdica, su objeto estara constituido por la conducta que deber observar el sujeto pasivo, por abstencin de los integrantes de la comunidad, del mismo modo que, el derecho creditorio, el objeto ser la prestacin. En su aspecto interno, desde el punto de vista de su contenido econmico (aspecto fundamental desde que se trata de derechos patrimoniales) mientras que el objeto del derecho creditorio sigue siendo la prestacin, el del derecho real deja de ser la abstencin de todos, para situarse en la cosa misma, de la cual su titular habr de obtener, en forma directa y sin la mediacin de persona alguna, la utilidad mayor o menor prevista por el derecho objetivo.Las cosas son el objeto, el nico objeto posible, de los derechos reales.

2. Concepto de cosa, bien, patrimonio y objeto de derecho: En los arts. 2311 y 2312 nos dan los conceptos de cosas, de bienes y de patrimonio:Se llama cosas en este cdigo, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes.El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio.Objeto de derecho est constituido por las cosas y por los hechos voluntarios, lcitos y posibles, que consistan en la entrega de una cosa o en la ejecucin o desistimiento de una accin. Las cosas son el objeto inmediato de los derechos reales.Si se dice que los bienes son objetos, es necesario que se aclare que son objeto.Los hechos que constituyen el objeto inmediato de los derechos personales o creditorios, no son bienes; en cambio bines bienes inmateriales-, son esos mismos derechos personales o creditorios y bienes son tambin los derechos reales: inmateriales, cuando se trata de los derechos reales sobre cosa ajena; materiales, cuando se trata de derechos reales sobre la cosa propia; esto ltimo porque, objetivndose el derecho, se lo identifica con su objeto, es decir, con la cosa sobre que recae.En realidad, el patrimonio no se compone de objetos de derecho, sino de derechos, mas como todos los derechos patrimoniales entran en el concepto de propiedad, la objetivacin de esos derechos permite considerarlos como objetos del derecho de propiedad.

3. Relacin entre los conceptos de bien y de la cosa.Los bienes pueden ser de dos clases: corporales o incorporales, o, materiales o inmateriales. Cuando son incorporales o inmateriales, no existe el trmino que los designe (bienes incorporales, bienes inmateriales) o bien bienes que no son cosas.Nuestro cdigo toma el concepto de cosas, en un sentido restringido, en cuanto ellas constituyen el nico objeto posible de los derechos reales, su objeto inmediato, y el objeto mediato de los derechos creditorios; el cdigo solo tiene en cuenta a las cosas en cuanto constituyan bienes. La segunda parte de la nota al art, 2311 expresa: La palabra cosa en la flexibilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo lo que existe, no solo los objetos que pueden ser la propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiacin exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. Como objeto de los derechos privados, debemos limitar la extensin de esta palabra a lo que puede tener valor entre los bienes de los particulares. As, todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes. La cosa es el gnero, el bien es una especie.En el texto se habla de las cosas, solo que en cuanto son bienes; en la nota, como la misma lo expresa, en la flexibilidad indefinida de sus acepciones.

4. El concepto de la cosa, desde los puntos de vista fsico y jurdico:Desde un punto de vista fsico puede considerarse cosa todo lo que existe corporalmente en el espacio, inclusive, el hombre; desde el punto de vista jurdico, elevado el hombre a la categora de persona y considerado por lo tanto sujeto (activo y pasivo) de derecho, no puede ser considerado al tiempo objeto y, por lo tanto, cosa.Descartado el hombre, habr que circunscribir el concepto de cosa a todo lo que existe en la naturaleza.Para que el concepto de cosa, con el alcance que Vlez le dio en los arts. 2311 y 2312 quede configurado, no bastan los requisitos de la corporalidad o materialidad y de la utilidad: el aire, cuya materialidad es evidente, es de tanta utilidad para el hombre, que, sin l, su vida se extinguira en pocos minutos, y, sin embargo, no es cosa. Es que, como proyect Freitas en el art.318 de su Esbozo, los objetos materiales que, siendo necesarios o tiles, no fueren susceptibles de una medida de valor, como el aire, la luz, el mar, no se reputan cosas en el sentido de este cdigo Ni la corporalidad o materialidad, ni la utilidad, son elementos suficientes para configurar el concepto jurdico de cosa; para que ello ocurra, ser todava necesario que la cosa constituya un bien en el sentido econmico, que sea susceptible de apreciacin pecuniaria, que sea accesible al hombre y, por tanto, apropiable, y que no se encuentre a la inmediata disposicin del hombre en cantidad ilimitada.Si el concepto jurdico de cosa, se corresponde, en gran parte con el concepto fsico, no es en virtud de consideraciones de orden fsico sino jurdico; las cosas jurdicas son cosas fsicas porque ests tienen idoneidad para constituir el asiento del derecho real, cuyo substrato es un poder de hecho (y por lo tanto fsico), que el ordenamiento jurdico configura como poder jurdico.

5. Requisitos de la cosa como objeto del derecho real:A) Debe tratarse de cosas, es decir, de objetos materiales susceptibles de valor; no pueden ser objetos de derechos reales los bienes que no sean cosas.B) Debe tratarse de cosas que estn en el comercio.C) Las cosas deben tener una existencia actual; no es posible la existencia de derechos reales sobre cosas futuras.D) Las cosas deben ser determinadas; el ejercicio de un poder no es concebible ni posible sobre cosas indeterminadas.E) El objeto de los derechos reales son las cosas singulares; una universalidad de hecho no es una cosa distinta a la suma de cada una de las cosas singulares que las componen, sin perjuicio de que, establecido el derecho real sobre un conjunto de cosas, considerado como una unidad, se rija por normas distintas a las que se aplicaran si las cosas de este conjunto fueran consideradas individualmente.F) Cuando la cosa forma un solo cuerpo, la cosa integra, en principio, ser el objeto del derecho real y no podr serlo una parte de la cosa.

6. Los pretendidos derechos reales sobre bienes que no son cosas:Sin cosa, es decir, sin objeto material o corporal que le sirva de soporte es imposible la existencia del derecho real. Sin embargo, como el cdigo civil legisla sobre el usufructo de crditos, la prenda de crditos y el usufructo de un patrimonio (o de una parte alcuota de el), es necesario establecer cual es el alcance de esas expresiones y cual es la naturaleza jurdica de las figuras que con esas expresiones se designan.

a. Usufructo de crditos: Un acto jurdico en cuya virtud un acreedor (propietario del crdito), faculta a un tercero (usufructuario del crdito), principalmente, para que reciba el pago del deudor, a los efectos de que, quede constituido en su cabeza un usufructo sobre las cosas recibidas en pago o un cuasiusufructo si esas cosas fuesen fungibles o consumibles, sin perjuicio, de otros efectos accesorios, el cobro de los intereses del crdito. Una cesin de un crdito, al efecto de su cobro, ms la objetivacin del crdito a travs del instrumento que lo representa, mediante la consideracin legal de estos como cosas por su carcter representativo, cuyo objeto actual no es en verdad tal crdito, sino el instrumento que lo representa y cuyo objeto futuro tampoco ser el crdito sino las cosas que en virtud de los instrumentos vinieren a poder del usufructuario. Es, evidente que el crdito, en ningn momento, ni antes ni despus, es el objeto de usufructo alguno. Se trata de situaciones jurdicas que, sin constituir derecho real alguno, son configuradas por la ley como si lo fueran.

b. Prenda de crditos: En la llamada prenda de crditos el objeto actual de la prenda no es el crdito, sino el ttulo que lo instrumenta y es, precisamente, por ello que no puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo escrito (art. 3212). Solo son con relacin al derecho real (prenda), objeto futuro, y solo sern objeto actual de la prenda, cuando sean entregadas al acreedor prendatario. Son siempre las cosas y no el crdito, el objeto del derecho real.

c. Usufructo de un patrimonio: Rstanos referirnos, para descartar la posibilidad de derechos reales sobre bienes que no sean cosas, al llamado usufructo de un patrimonio o de una parte alcuota de el.Usufructo de un patrimonio un complejo de relaciones jurdicas, en el que podrn darse; verdaderos usufructos sobre cosas no fungibles o no consumibles que integren el patrimonio; sobre cosas fungibles o consumibles y usufructos de crditos sobre los crditos que hagan parte del activo del patrimonio; es decir que se tratara de un usufructo de todos los bienes que integran un patrimonio, dar tambin, simultneamente una cesin de las deudas que figuren en el pasivo.

7. Situaciones especiales en cuanto al objeto de los derechos reales.

a. La energa: No es cosa desde el punto de vista jurdico porque carece de idoneidad para constituir el asiento de un derecho real. No es pues un bien material o corporal. Tampoco es un bien inmaterial o incorporal, porque no es un derecho. La energa no es un bien, pero puede estar vinculada con el objeto de actos jurdicos, con los derechos nacidos de esos actos, que solo podrn ser derechos personales o creditorios y no derechos reales.Nuestra negativa a considerar cosa a la energa, la aplicamos, no solo las energas que en la naturaleza estn a disposicin de todos, sino tambin a la energa elctrica que puede ser el substrato del suministro de un servicio, de una prestacin que, constituir un hecho, objeto de un derecho real alguno sobre una energa. Una relacin posesoria sobre una energa es imposible.La reforma de 1968, sustituyo el texto del art. 2311 por otro cuya segunda parte establece que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Como se ve, el precepto transcripto no dice que la energa sea una cosa, sino tan solo que le sern aplicables las disposiciones referentes a las cosas.Lo expuesto no implica desconocer que el derecho puede otorgar el carcter de cosas a entidades que no lo sean fsicamente, pero en tales casos es necesario que la ley establezca claramente el rgimen jurdico de tales entidades o las disposiciones que, concretamente, les son aplicables.

b. Las universalidades: Las universalidades son pluralidades de bienes consideradas como unidades. La universalidad de hecho es un conjunto de cosas; en la de derecho, pueden entrar cosas y bienes que no sean cosas; de hecho es un complejo de cosas muebles; las universalidades de hecho forman siempre parte del activo del patrimonio de su titular; las de derecho pueden estar constituidas por un activo y un pasivo. La nocin de universalidad de derecho se agota en la de patrimonio.

1) Universalidad de derecho: Un patrimonio o una parte alcuota de l, no podra constituir nunca el objeto de un derecho real, que solo puede recaer sobre cosas.2) Universalidad de hecho: Definida como una pluralidad de cosas muebles autnomas, materialmente distintas entre s, que, en virtud del destino unitario que les ha impuesto su propietario, son consideradas, para ciertos efectos jurdicos, como formando una unidad.La idea fundamental de hecho es la unidad con que es considerada una pluralidad de cosas (muebles) en virtud del destino unitario que les ha impuesto su propietario; ejemplos, el rebao, la pareja de animales de reproduccin, las colecciones generales, etc.En el derecho de obligaciones, la universalidad de hecho puede ser perfectamente considerada como una unidad.Art 3948: La prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley.

Art 2842: No pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles.Art 3120: Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin, y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.

En materia de derechos reales, no siempre es as. Solo son cosas singulares pueden ser objeto de posesin, y por ello, la posesin de una universalidad de hecho no es otra cosa que la de cada una de las cosas singulares que la componen, de ah, que la usucapin, que reconoce como base la posesin durante el tiempo establecido por la ley (art.3948), solo pueda tener por objeto cosas singulares y no universalidades de hecho.Excepcionalmente, la ley establece una regulacin distinta, cuando un derecho real recae sobre una pluralidad de cosas segn sean consideradas aisladamente o como una unidad, por ejemplo, lo que ocurre en materia de usufructo.Nuestro cdigo civil admite la reivindicacin de una universalidad de hecho.

c.Los derechos: La posibilidad de que un derecho real tenga por objeto un derecho personal debe ser descartada, por las razones que expusimos para negar que los denominados usufructo de crditos y prenda de crditos, sean, en realidad, derechos reales de usufructo o de prenda, que tengan por objeto un derecho creditorio.Que un derecho real tenga por objeto otro derecho real, est expresamente negado por nuestro cdigo civil, con respecto al usufructo y con relacin a la hipoteca. En el sistema de nuestro cdigo civil el nico objeto posible de los derechos reales son las cosas, y que, por consiguiente, es inadmisible que un derecho real tenga por objeto un derecho, sea este real o personal.

d.El cuerpo humano: Ni el cuerpo humano ni parte alguna de el, mientras a el permanece unida, puede ser considerado como cosa, y, por lo tanto, como objeto de derecho real, pero que, determinadas partes del cuerpo del hombre, una vez separadas, si tienen valor pecuniario, pueden ser consideradas cosas y, por ello, objeto de derecho real. Por ejemplo, cabello, el semen, la sangre, la piel. (Art. 2842) (Art. 3120) (Arts. En cuadro anterior)

e.El cadver: En principio, ni el cadver, ni sus partes, pueden ser considerados cosas y, por consiguiente, objetos de derecho reales.

8. Clasificacin de las cosas:

Derecho romano: Son corporales, las que pueden tocarse, como un fundo, un hombre (esclavo), un vestido, el oro, la plata y finalmente otras innumerables. Son incorporales, las que no pueden tocarse, consisten en un derecho, como la herencia, el usufructo, y las obligaciones de cualquier modo contradas.

Cdigo Civil argentino: Nuestro cdigo civil comienza a referirse a las cosas consideradas en s mismas, o en relacin a los derechos, dndonos seis clasificaciones de ellas.

Clasificaciones de las cosas consideradas en s mismas: Muebles o inmuebles, fungibles o no fungibles, consumibles o no consumibles, divisibles o indivisibles, principales o accesorias, dentro o fuera del comercio.

Cosas muebles e inmuebles: Muebles o inmuebles segn puedan o no transportarse de un lugar a otro. La posibilidad de individualizacin, la permanencia, la importancia econmica, poltica, etc. Las cosas, no solo por su naturaleza pueden ser muebles o inmuebles; pueden serlo asimismo por su carcter representativo, inmuebles por accesin. El art. 2313 cuando expresa que Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo, ya que no existen cosas muebles por accesin.

Cosas inmuebles: Pueden serlo por su naturaleza, por accesin (fsica o moral) o por su carcter representativo.

Por su naturaleza: Son cosas inmuebles las cosas que se encuentran por si mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes solidas o fluidas que forman su superficie y profundidad; todo lo que est incorporado al suelo de la una manera orgnica, todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art.2314). Esta ltima frase excluye el carcter de inmuebles de los tesoros, monedas y otros objetos puestos bajo el suelo, que segn el art 2319 son cosas muebles.

(b) Por accesin: Son inmuebles por accesin fsica las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (art.2315)Por accesin moral, las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de este, sin estarlo fsicamente (art.2316).

(c)Por su carcter representativo: Inmuebles los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art.2317)

(2) Cosas muebles: Las cosas muebles pueden serlo por su naturaleza o por su carcter representativo. No existen cosas muebles por accesin.

(a)Por su naturaleza: Las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea por su fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles (art.2318). Son tambin muebles (por naturaleza) todas las partes solidas o fluidas del suelo, separadas de el, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del duelo con un carcter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo del suelo: los materiales reunidos para la construccin de edificios, (art.2319)

(b) Por su carcter representativo: Son cosas muebles todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales (art 2319, in fine). Los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de los derechos reales de hipoteca y de anticresis.

b.Cosas fungibles y no fungibles: La fungibilidad o no de las cosas se basa en la inexistencia o existencia de individualidad de las mismas y, por consiguiente, en la posibilidad o no de sustitucin.Cosas fungibles son aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad (art.2324).Cosas no fungibles sern en el caso contrario.

c.Cosas consumibles y no consumibles: Se fundamenta, en la inexistencia o existencia de individualidad, pero tambin en el hecho de que la cosa se extinga o no con el primer uso que de ella se haga.Cosas consumibles son aquellas cuya existencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad (art. 2325, 1 parte)Cosas no consumibles sern en el caso contrario, es decir, las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse despus de algn tiempo (art.2325, 2 parte).

d.Cosas divisibles e indivisibles: Depende de la posibilidad o no de ser materialmente fraccionadas en partes, cada una de las cuales conserva, con respecto al todo, la especie, cualidad y funcin u objeto.Cosas divisibles son aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma (art. 2326, 1 parte).Cosa indivisible sern en el caso contrario.La reforma de 1968 agrego al art. 2326 No podrn dividirse las cosas cuando ellos convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento.

e.Cosas principales y accesorias: Segn que existan o no para s mismas y por s mismas.Cosas principales son las que pueden existir para s mismas y por s mismas (art. 2337)Cosas accesorias son aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual dependen, o a la cual estn adheridas (art.2328)Nuestro cdigo civil, frutos naturales e industriales y los civiles. El art. 2329 los frutos naturales y las producciones orgnicas de una cosa forman un todo con ellas. En cambio el art. 2330 estable que son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen del uso o del goce de la cosa que se ha concedido a otro, y tambin las que provienen de las privacin del uso de la cosa. Son igualmente frutos civiles los salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo inmaterial de las ciencias.La cosa principal puede ser inmueble o mueble.La principalidad del suelo con relacin a las cosas a el adheridas, que por ello revisten el carcter de accesorias, consagrada por el art. 2331, es una de las expresiones de principio que informa la clasificacin de las cosas en principales y accesorias, expresin que a su vez se correlaciona con uno de los tpicos que comprende la extensin material del domino: la extensin de la propiedad de una cosa a sus accesorios, establecida en el art. 2520, la extensin del dominio del suelo de las construcciones, plantaciones y obras en el existentes, principio indiscutible de nuestro ordenamiento jurdico civil.El principio de la accesoriedad del edificio con relacin al suelo, se invierte, excepcionalmente en materia de propiedad horizontal, pues los pisos o departamentos que integran el objeto de ese derecho real son considerados la cosa principal, atribuyndose el carcter de accesorios a las cosas comunes, entre las cuales se encuentra, en primer trmino, el terreno.

f. Cosas que estn en el comercio y fuera del comercio: Segn sean o no libremente transmisibles de un propietario a otro por actos entre vivos.Estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorizacin publica" (art. 2336).Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son absolutamente inenajenables: 1- Las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley; 2- Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este cdigo permita tales prohibiciones (art. 2337). Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorizacin previa para su enajenacin (art.2338)

2.Clasificacion de las cosas consideradas con relacin a las personas: El cdigo civil, trata en el capitulo nico de ese ttulo de las cosas consideradas con relacin a las personas.

a. Bienes del estado: Pueden ser pblicos o privados, y tanto pueden serlo del Estado general que forma la Nacin o de los Estados particulares de que ella se compone, segn la distribucin de los poderes hecha por la Constitucin nacional (art.2339).

Bienes pblicos: (art. 2340) Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:1 Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin;4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;5 Los lagos navegables y sus lechos;6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida para utilidad o comodidad comn;8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado;9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.

Bienes privados: (art. 2342) Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo;2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, segn las disposiciones de este cdigo;4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier ttulo;5 Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.

b. Bienes municipales: (art. 2344) Son bienes municipales los que el Estado o los Estados han puesto bajo el dominio de las municipalidades. Son enajenables en el modo y forma que las leyes especiales lo prescriban.1.Bienes de las iglesias o parroquias (catlicas): (art. 2345) Los templos y las cosas sagradas y religiosas corresponden a las respectivas iglesias o parroquias, y estn sujetas a las disposiciones de los artculos 33 y 41. Esos bienes pueden ser enajenados en conformidad a las disposiciones de la Iglesia Catlica respecto de ellos, y a las leyes que rigen el patronato nacional.2. Bienes de las iglesias disidentes: (art 2346)Los templos y las cosas religiosas de las iglesias disidentes, corresponden a las respectivas corporaciones, y pueden ser enajenadas en conformidad a sus estatutos.

c. Bienes particulares: (art. 2347 Las cosas que no fuesen bienes del Estado o de los Estados, de las municipalidades o de las iglesias, son bienes particulares sin distincin de las personas que sobre ellas tengan dominio, aunque sean personas jurdicas. (art. 2348)Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueos permitan su uso o goce a todos. (art.2350) Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y goce, al dueo de la heredad.d. Cosas susceptibles de apropiacin privada: (art. 2343) Son susceptibles de apropiacin privada: 1 - Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial; 2 - Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente; 3 - Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4 - Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos policiales; 5 - Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este Cdigo, relativas a esos objetos

D. Causa de los derechos reales:

1. Concepto de causa: As como las personas son los sujetos de todos los derechos (sujetos activos y pasivos), as como las cosas son objeto de derechos (objeto inmediato de todo derecho real y objeto mediato de derechos personales), as tambin los hechos, es decir, los hechos jurdicos son la causa eficiente, la causa productora de todos los derechos.Nuestro Cdigo Civil dedica a la causa de los derechos civiles la seccin segunda del libro segundo. El titulo primero de esa seccin, bajo el epgrafe de los hechos, se inicia con el art. 896 que define de la siguiente forma al hecho jurdico: Los hechos de que se trata en esta parte del cdigo son todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisicin, modificacin, transferencia o extincin de los derechos u obligaciones.Los hechos, estn legislados en nuestro cdigo, no obstante la inexistencia de parte general, como elemento de todos los derechos o relaciones jurdicas civiles, y no como elemento de los derechos obligacionales o creditorios solamente.La teora de los hechos y los actos jurdicos tiene aplicacin tanto en el campo de los derechos obligacionales o creditorios, como en los de los derechos reales, familiares y accesorios.

2. Teora de los hechos y actos jurdicos reales: De los elementos de la parte general de los derechos reales ha de ser la causa de los derechos reales y como esa causa ha de consistir en un hecho o acto jurdico, podremos hablar de la teora de los hechos y actos jurdicos reales.Sobre la base de la definicin que de los hechos (hechos jurdicos) nos da el art 896, podemos definir el hecho jurdico real como todo acontecimiento susceptible de producir alguna adquisicin, modificacin, trasferencia o extincin de derechos reales.Los hechos jurdicos reales pueden producirse, ya por una causa colocada enteramente fuera del hombre, a la cual este no ha podido ayudar ni poner obstculo, es decir, que pueden ser hechos exteriores o hechos humanos.Podemos definir el acto jurdico real, es todo acto voluntario licito, que tenga por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurdicas reales, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos reales.Son actos jurdicos reales: la tradicin traslativa del dominio, condominio y propiedad horizontal; la tradicin constitutiva de los derechos reales de usufructo, uso y habitacin; el primer ejercicio de la servidumbre positiva; el contrato traslativo o constitutivo de los derechos reales premencionados en todos los casos en que le haya precedido la tradicin y, asimismo, en todos los casos en que se den las figuras jurdicas de la traditio brevi manu.

-Clasificacin de los derechos reales.

A. En relacin al sujeto: En consideracin al sujeto (activo o pasivo), los derechos reales pueden clasificarse en exclusivos o no exclusivos; de titularidad limitada o no a las personas de existencia visible; absolutos o relativos.

1. Derechos relativos exclusivos o no exclusivos: Los derechos reales son exclusivos o no exclusivos segn que no admitan o admitan, respectivamente, la pluralidad de titulares sobre el mismo objeto.Los derechos reales de garanta y las servidumbres no son exclusivos, pues al igual que los derechos creditorios, admiten la concurrencia; en cambio son exclusivos el dominio, la propiedad horizontal y el usufructo. En cuanto a los derechos reales de uso y habitacin, admitirn la concurrencia si los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan para satisfacer las necesidades de dos o ms titulares y sus respectivas familias y sern exclusivos si los frutos y las comodidades quedan agotados con la satisfaccin de las necesidades de un titular y su familia, en cuyo caso, si del uso o la habitacin viniesen a ser titulares dos o ms personas, el estado de comunidad quedara configurado.

2. Derechos reales de titularidad limitada o no a las personas de existencia visible:Los derechos reales admiten su titularidad en cabeza de personas de cualquier naturaleza, existencia visible, como de existencia ideal. Sin embargo hay dos derechos reales, el uso y la habitacin, que, solo admitiran como titular a las personas de existencia visible y no a las de existencia ideal.

3. Derechos reales absolutos y derechos reales relativos: Los derechos reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables, y, a partir de la reforma de 1968, todos los derechos reales sobre inmuebles, para alcanzar plena absolutez y ser oponibles inclusive a los terceros interesados, deben cumplir con la publicidad especialmente organizada por la ley a tales efectos.Cuando no se haya cumplido con esa publicidad, el derecho real quedara lo mismo constituido o transferido, con respecto a todos en general, menos con relacin a los terceros interesados, en cuyo caso podra hablarse de derechos reales relativos.

B. En relacin al objeto:

1. Derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena:Son aquellos cuyos titulares pueden invocar una relacin de permanencia, total o parcial, de la cosa con relacin a sus personas. Cuando la relacin de pertenencia no pueda invocarse respecto de la cosa, sino solo con relacin al derecho, este ser un derecho real sobre la cosa ajena. Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad horizontal; los dems son derechos reales sobre la cosa ajena.

2. Derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa no propia:Pueden darse la posibilidad de derechos reales que no recaigan ni sobre cosa propia ni sobre cosa ajena; tal el caso de los derechos reales que recayeren sobre cosas que no tienen dueo, lo que en nuestro derecho solo podra tener lugar con relacin a las cosas muebles, por no existir cosas inmuebles que no tengan dueo ya que todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Republica, carecen de otro dueo, son bienes privados del Estado.

3. Derechos reales que pueden tener por objeto cosas muebles o inmuebles, o son cosas muebles, o son cosas inmuebles:Recaen tanto sobre cosas muebles como sobre cosas inmuebles son el dominio, el condominio, el usufructo y el uso.Derechos reales que solo pueden recaer sobre cosas muebles, es el derecho real de prenda.Pueden recaer solamente sobre cosas inmuebles son la propiedad horizontal, el derecho real de habitacin, las servidumbres activas, la hipoteca y el anticresis.

4. Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y sobre cosas representativas de valor:Todos los derechos reales, con excepcin del usufructo y la prenda, deben necesariamente recaer sobre cosas que tengan tal carcter por su naturaleza; en cambio el usufructo y la prenda, que tambin pueden recaer sobre cosas por su naturaleza, ofrecen las figuras jurdicas llamadas usufructo de crditos y prenda de crditos en las que el objeto actual del usufructo o de la prenda est constituido por los instrumentos en que constan los crditos.

5. Derechos reales que pueden recaer sobre cosas fungibles o consumibles:Solo son posibles los derechos reales de dominio y condominio. La prenda es concebible sobre cosas consumibles no fungibles. Los dems derechos reales y particularmente los derechos reales sobre cosas ajenas, que debern ser restituidas a sus dueos al cesar estos derechos reales, no son factibles ni sobre cosas fungibles ni sobre cosas consumibles.

C. En relacin a la causa:

1. Derechos reales perpetuos o temporarios: Perpetuos son aquellos que duran ilimitadamente; temporarios son los que estn sujetos a extinguirse con el transcurso del tiempo. Perpetuos son ante todo, los derechos reales sobre la cosa propia, el dominio y la propiedad horizontal, sin perjuicio de las imitaciones que pueden sufrir en su titularidad por su revocacin o resolucin, por su transmisin forzosa o voluntaria, por actos entre vivos o mortis causa y pueda transformarse en cualquiera de los otros dos. Son tambin las servidumbres activas reales, si no hay convencin que las limite a tiempo cierto y mientras subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante. Duran tanto como la cosa que les sirve de objeto.Temporarios son el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas personales, y las reales si se convino limitarlas en el tiempo o si se extingue la utilidad que el fundo dominante recibe del sirviente. Son temporales los derechos reales de garanta ya que su duracin est condicionada por la del derecho creditorio al que acceden.

2. Derechos reales vitalicios o no vitalicios: Segn deban o no durar tanto como la vida de su titular.No vitalicios habr que colocar en primer lugar a los perpetuos (dominio, condominio, propiedad horizontal y servidumbre reales perpetuas) y a los temporales cuyo lmite de duracin no est determinado por la vida de su titular, como son los de garanta (hipoteca, prenda y anticresis) y las servidumbre reales temporales.Vitalicios, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbre personales, cuando han sido establecidos con ese carcter y tambin cuando no se les ha fijado trminos de duracin. No son vitalicios esos derechos cuando hayan sido constituidos por trminos, sin perjuicio de que, cualquiera sea ese trmino, terminaran indefectiblemente con la vida de sus titular. Cualesquiera de esos derechos establecidos por termino tan prolongado que pueda darse por seguro que no ser alcanzado por la vida de su titular, debera ser considerado como vitalicio.

3. Derechos reales extinguibles o no por el no uso: Segn ellos se pierdan por el no ejercicio del derecho durante el termino fijado por la ley, o que, por el contrario se perpeten no obstante su falta de ejercicio.Inextinguibles por el no uso los perpetuos, con excepcin de las servidumbre reales perpetuas el dominio, el condominio y la propiedad horizontal.Reales extinguibles por el no uso; el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres (reales o personales).Los derechos reales de garanta, su ejercicio est vinculado al de los derechos creditorios a que acceden, debiendo empero consignarse que la falta de ejercicio de los derechos creditorios durante el trmino que la ley haya establecido, producir, junto con su extincin por prescripcin, la de los derechos reales que los garanticen.

4. Derechos reales transmisibles o intrasmisibles: Segn que admitan o no mutaciones en sus titularidades, pudiendo lo primero tener lugar virtud de actos entre vivos o por causa de muerte.Son derechos reales transmisibles, tanto mortis causa, como por actos entre vivos, el dominio, el condominio y la propiedad horizontal, es decir tanto los derechos reales sobre la cosa propia.Son intrasmisibles tanto por actos entre vivos como por causa de muerte, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres personales.En cuanto a los derechos reales accesorios, sea en funcin de la posesin de un inmueble (servidumbres reales), sea en funcin de la accesoriedad de su objeto (condominio sobre accesorios indispensables al uso como de dos o ms heredades), sea en funcin de garanta de un derecho creditorio (hipoteca, prenda y anticresis), solo son transmisibles conjuntamente con el derecho principal (real o personal) al que acceden.

5. Derechos reales verdaderos o putativos: Segn que sus titulares tengan o no, en todos los casos, y, por consiguiente, frente a todos sin excepcin, el derecho de ejercerlos. El derecho real verdadero, es el adquirido de conformidad, en un todo, a las disposiciones legales, lo que no ocurre con el derecho real putativo. Los derechos reales putativos se legitiman y se convierten en verdaderos, con la prescripcin adquisitiva. Como ejemplos de derechos reales putativos ; el ejercicio sobre cosas inmuebles de derechos reales que se ejercen por la posesin, con justo ttulo y buena fe, la posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas, adquiridas a ttulo gratuito.

6. Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley: Los derechos reales admitirn o no como fuente a la ley, segn que ellos sean o no susceptibles de reconocer su origen o causa en la ley.Los nicos derechos reales que pueden reconocer como fuente a la ley son el usufructo, en el nico caso de usufructo legal que existe en el cdigo civil, despus de la reforma de 1968, es decir, en el usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijos que estn bajo su patria potestad (art. 287) y la habitacin, en el caso del nuevo (art 3573 bis- Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias.

7. Derechos reales registrables o no registrables: Segn que la ley imponga o no requisitos de registracin a ellos vinculados, ya sea para que puedan oponerse a terceros interesados o, inclusive, para que produzcan efectos constitutivos.Registrables todos los que recaen sobre inmuebles. Sobre cosas muebles son, en principio, no registrables, con excepcin de los especiales en que la ley exige esa registracin (cosas muebles registrables).

8. Derechos reales forzosos o no forzosos: Segn que su constitucin haya podido ser impuesta por una parte a la otra, o que, por el contrario ella obedezca a la libre voluntad de las partes. Pueden advertirse en el (condmino de muros, cercos y fosos) y en las (servidumbres forzosas, activas de trnsito y acueducto y pasivas de recibir aguas de los fundos ajenos).

D. Con relacin al contenido: De goce, sobre la substancia o sobre el valor de la cosa.

1. Derechos reales de goce ( o disfrute), o de garanta:Sobre la cosa ajena subclasificados en derechos de goce (o disfrute) y derechos de garanta.Facultan a su titular para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menos sin alcanzar nunca a la disposicin material ni al uso y goce con alteracin de la substancia o destino de la cosa; se tratara del usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres. Habr de incluirse a la propiedad horizontal y hasta al condominio.En los derechos reales de garanta el beneficio para su titular est constituido por la garanta que procuran al derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran; se trata de la hipoteca, la prenda y la anticresis.

2. Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa: Segn que el beneficio que ellos implican se obtenga a travs de facultades materiales sobre la cosa o a travs de la facultad de disponer jurdicamente de ella para convertirla en dinero y hacer efectivo el crdito garantizado con el derecho real.Son derechos reales sobre la substancia: el dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, el uso, las servidumbres y la anticresis.Son derechos reales sobre el valor la hipoteca y la prenda.

3. Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa: Por substancia ha de entenderse su destino econmico.Con este sentido, un derecho real ser sobre la substancia cuando su titular este facultado para determinar cul ser el destino conforme al cual habr de usarse y gozarse de la cosa y cuando el mismo pueda no solo usar y gozar, sino tambin disponer materialmente de ella. Un derecho real ser sobre la utilidad de la cosa solo comprenda facultades de uso y/o de goce sobre ella conforme a un destino que en modo alguno podr ser determinado por su titular.Derechos reales sobre la utilidad de la cosa son el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitacin, la servidumbre y tambin la anticresis en cuanto a las facultades materiales que a su titular corresponden sobre el inmueble.

4. Derechos reales perfectos o imperfectos: Es perfecto cuando contiene todas las facultades susceptibles de ser ejercidas sobre las cosas, e imperfecto en casa contrario.Perfecto: el dominio cuando es pleno o perfecto.Imperfectos; el dominio cuando es menos pleno o imperfecto y todos los dems derechos reales.

5. Derechos reales de contenido total o de contenido parcial: Derecho real de contenido total (o contenido mayor) es el derecho real de mayor contenido, es decir, el dominio (perfecto o imperfecto).De contenido parcial o limitados; son los que comprenden un nmero menor de facultades, comprendidas dentro de las del dominio; entran en esta clase todos los derechos reales distintos del dominio.

6. Derechos reales que se ejercen o no por la posesin: Se ejercen o no por la posesin, segn que sea o no necesario para su ejercicio que la cosa que es su objeto se encuentre o no bajo el poder de hecho de su titular.Los derechos reales que se ejercen por la posesin son el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la anticresis.La hipoteca y las servidumbres son los derechos reales que no se ejercen por la posesin ya que no es en modo alguno necesario para el ejercicio de esos derechos que el inmueble sobre el recaen sea entregado a los titulares de aquellos derechos.

7. Derechos reales simples o complejos: Son simples cuando su contenido es el que corresponde a uno solo de cualesquiera de los tipos legales; complejos cuando se contenido est formado por la combinacin de ms de uno de los tipos legales, como ocurre con la prenda anticrtica, que es una combinacin de los derechos reales de prenda y anticresis.

8. Derechos reales de tipicidad genrica o de tipicidad especifica: El cdigo civil regula todos los derechos reales, determinando a travs de cada uno de sus tipos, la naturaleza y la amplitud de sus respectivos contenidos, y en eso consiste la tipicidad genrica; con respecto a alguno de ellos, establece una regulacin para determinados casos especiales, las servidumbres particulares, los usufructos especiales, etc.

E. En relacin a su funcin:

1. Derechos reales principales o accesorios en funcin de garanta: Los derechos reales son principales o accesorios en funcin de garanta, segn que su existencia sea o no independiente de otro derecho de carcter creditorio al que procuren seguridad.Entran en la primera clase: el dominio, condominio, propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres.En la segunda: hipoteca, la prenda y la anticresis.

2. Derechos reales principales o accesorios en funcin de la accesoriedad de su objeto: El derecho real existe o no independientemente de la existencia de otro derecho de carcter real, cuyo objeto tenga la calidad de principal con relacin al objeto del primero.Accesorio, en el llamado condominio de indivisin forzosa de origen legal, como el de accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades y tambin en el condominio de indivisin forzosa.

3. Derechos reales principales o accesorios, en funcin de sus dependencia de la posesin de un inmueble: Sea o no independiente de la existencia de una relacin posesoria entre quien pretende ejercerlo y un determinado fundo; o. en otros trminos, que el derecho real no constituya o constituya, respectivamente, un derecho inherente a la posesin de un inmueble.

4. Derechos reales que pueden tener o no la calidad de alimenticios: Segn tengan o no idoneidad para que la obtencin de beneficio que reportan a su titular cumpla la funcin de satisfacer sus necesidades consideradas imprescindibles para su subsistencia.Se da con los derechos reales de uso y habitacin.

F. En relacin a otras pautas:

1. Derechos reales provisionales o definitivos: Para los que consideran que la posesin es un derecho real, ella lo sera solamente con carcter de derecho real provisorio, pues, en ltima instancia, deber sucumbir frente al titular verdadero, que lo ser as de un derecho real definitivo. Es evidente la conexin de esta clasificacin con la que distingue los derechos reales en verdaderos y putativos.

2. Derechos reales que admiten o no la pluralidad de derechos reales sobre la misma cosa y en cabeza del mismo titular: Permite separar el dominio (perfecto o imperfecto) de todos los dems derechos reales. El dominio por comprender dentro de su contenido todas las facultades posibles sobre una cosa, no admite la posibilidad de que su titular lo sea, adems, de otro derecho real sobre esa misma cosa.Esa posibilidad se da con respecto a los dems derechos reales en general, en algunos casos, ha sido expresamente contemplada por el cdigo civil. Por ejemplo, el art. 2965, 3058.

3. Derechos reales propios o impropios: Segn que, con una correcta terminologa jurdica, merezcan o no llamarse tales y revestir la categora jurdica real que con su denominacin se les atribuye.Reales propios los enumerados en el art. 2503 y la propiedad horizontal.Reales impropios: el cuasi usufructo (en cuanto se le pretenda concebir como un derecho real distinto del dominio), el usufructo de crditos y la prenda de crditos (en cuanto se los pretenda, ab initio, como recayendo sobre el crdito mismo y no sobre el documento que los instrumenta), el usufructo universal (en cuanto se lo pretenda hacer recaer sobre algo distinto que las cosas particulares que componen la universalidad de hecho o que forman parte de la de derecho), el uso, en el caso contemplado por el art. 2968 y 2967.

-Enumeracin legal de los derechos reales.

a. Enumeracin del art. 2503; su carcter: art. 2503son derechos reales: 1-dominio y condmino; 2- usufructo; 3.- el uso y la habitacin; 4-servidumbres activas; 5- derecho de hipoteca; 6-prenda; 7- anticresis.Sin embargo la generalidad de nuestra doctrina, hasta hace pocos aos, se ha pronunciado por su carcter simplemente enunciativo y no limitativo, pero lo ha hecho aplicando un criterio equivocado para distinguir lo taxativo o limitativo de lo simplemente enunciativo o ejemplificativo.Por lo tanto el carcter taxativo o simplemente enunciativo de una enumeracin contenida en el cdigo o en una ley cualquiera, solo vale para ese cdigo o esa ley, es decir, dentro y no fuera de ellos, y en modo alguno, puede atar al legislador.El nico problema es el que surge del art. 2614, que, al admitir, segn la doctrina mayoritaria, otro derecho real- la renta real o censo por no ms de cinco aos-, habra ampliado la nmina del artculo 2503.La enumeracin de los derechos reales dentro del cdigo civil, establecida en el art 2503, con el agregado de los censos por no ms de cinco aos a que se refiere el art. 2614, es de carcter taxativo.

b. Derechos reales prohibidos y permitidos por el art. 2614: siga el sistema del numerus clausus, haciendo una enumeracin cerrada de los derechos reales y fijado despus el estatuto de cada uno de ellos, resultara innecesario determinar qu derechos reales estn prohibidos, desde que lo estaran todos aquellos estatutos; todo derecho real no permitido est prohibido.No obstante, nuestro cdigo civil trae una norma, en el titulo VI, que trata de las restricciones y lmites del dominio, el art. 2614 en donde expresa: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna.Se mencionan derechos reales sobre cosas inmuebles que, segn veremos pronto o bien se prohbe constituir en forma absoluta, o bien se permite imponer pero solo por un trmino mximo de cinco aos; es decir, derechos reales prohibidos y derechos reales limitados en su duracin.En lo que al art. 2614 se refiere, es la determinacin precia de cuales derechos reales, entre los all enunciados, resultan permitidos por un trmino mayor de cinco aos y, por consiguiente, cuales estn totalmente descartados (para el futuro); ya que, salvo para las vinculaciones (como, por ejemplo, las capellanas) sobre cuya total prohibicin no puede caber la menor duda, ante los trminos categricos de la norma: ni hacer en ellos vinculacin alguna.Queda en pie el problema ms grave: es que realmente existe en nuestro ordenamiento jurdico el derecho real de censo? La pregunta y la consiguiente duda, caben porque el sistema de la creacin legal de los derechos reales no significan que puedan tener de los derechos reales no significa, que puedan tener existencia en la vida jurdica aquellos que la ley se limite a nombrar, sino, y principalmente, aquellos que, adems, tienen un estatuto establecido por la propia ley; aquellos que tienen tipicidad o configuracin legal. El vaco de la ley en un aspecto de los derechos reales que debe quedar exclusivamente regido por normas de orden pblico no puede ser llenado por va interpretativa o recurriendo a preceptos que hayan perdido vigencia en nuestro derecho positivo y mucho menos con conceptos doctrinarios. Las notas del codificador en las que hace referencia a los censos, aparte de no tener fuerza legal, no aclaran la cuestin. Lo nico que de algunas de ellas, como de las de los art. 2070 y 2502, pueden deducirse es que Vlez parta de la base de que los censos eran rentas perpetuas y entonces la conclusin que se impone es que pensar en la posibilidad de censos por un trmino mximo de cinco aos, es tan contradictorio como suponer enfiteusis o superficies por no ms de dicho plazo.

1. Enumeracin de los derechos reales permitidos: -Propiedad horizontal-censos que no excedan de cinco aos.

2. Nmina de derechos reales prohibidos:-Enfiteusis; -Superficie;-censos que excedan los cinco aos;- Vinculaciones;-Derecho real in faciendo;-Derecho real de retracto;-derecho real de tanteo o preferencia;-Cualquier otro no incluido entre los permitidos.

D. Concepto de cada derecho real. Modalidades e institutos afines:

1. Derechos reales permitidos.

a. Dominio: El dominio (derecho real de usar, gozar y disponer de cosas propias) es el derecho real de mayor contenido.La voluntad del titular es decisiva respecto al destino de la cosa y, consiguientemente, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, el dueo puede (exclusiva y perpetuamente) usar, gozar y disponer de la cosa, objeto de su derecho, como l quiera.

b. Usufructo: el usufructo (derecho real de uso y goce de las cosas ajenas), el derecho real que en un orden decreciente de contenido, sigue al dominio, ya que el usufructuario solo puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; el ius utendi y el ius fruendi del usufructuario son menos amplios que los del dueo, pues mientras este puede usar y gozar de la cosa como quiera, aquel solo puede hacerlo conforme al destino determinado por el dueo; pero, respetada esa limitacin, la totalidad del uso y de los frutos de la cosa pertenece al usufructuario. El usufructo es esencialmente temporal e intransmisible.

c. Uso: Un usufructo de contenido menos ya que al igual que el usufructo de derecho a su titular al uti y al frui, pero no en su totalidad sino solamente en cuanto le sea preciso para la satisfaccin de sus necesidades personales y las de su familia. El derecho real de uso no es pues ms que un usufructo limitado a las necesidades del usuario y a su familia.

d. Habitacin: El derecho real de uso, cuando el recae sobre una casa, otorgndole la utilidad de mora en ella.

e. Servidumbre: Es entre todos los derechos reales de goce o disfrute de cosas ajenas, el de menor contenido desde que solo da derecho a una determinada, concreta, especifica utilidad de un inmueble ajeno.

f. Hipoteca: En virtud del cual, en garanta de un crdito un inmueble, que queda en poder del constituyente, es gravado en una suma de dinero.

g. Prenda: En garanta de un crdito, una cosa mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una suma de dinero.

h. Anticresis: En virtud del cual, en garanta y pago de un crdito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.

i. Condominio: El condominio o comunidad del derecho real de dominio no es sino uno entre los varios casos de comunidad de derechos reales que puedan darse, tema este que se vincula con el ms vasto de la exclusividad o concurrencia de los derechos reales de igual naturaleza sobre una misma cosa.El condominio es el derecho real de (co) propiedad de dos o ms personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.

j. Propiedad horizontal: El derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que est integrada por una parte privativa consistente en una fraccin del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre las dems partes o cosas comunes del edificio.

2. Derechos reales prohibidos:

a. Enfiteusis: El derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente (o por muy largo tiempo) de un inmueble rustico ajeno, mediante el pago de un canon; es transmisible por herencia; por actos entre vivos, con consentimiento del dueo directo y en su caso pago del laudemio.

b. Superficie: Derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por muy largo tiempo, sobre todo o parte de un edificio existente o a construir sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de un solrium o sin l. Es transmisible por herencia y por actos entre vivos.

c. Censo: Derecho real sobre un inmueble ajeno, permanece en poder de su dueo y que faculta a su titular a exigir peridicamente toda o parte de su renta en dinero en especie.

d. Vinculaciones: Un concepto genrico de derechos reales, en virtud de los cuales un inmueble es afectado a un predeterminado orden sucesorio mortis causa.

e. Derechos reales in faciendo: Son los que autorizan a exigir un comportamiento positivo de las personas que se determinan por una relacin jurdica real o posesoria.

f. Derecho real de retracto: Derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un acto de enajenacin realizado por el dueo de una cosa sin su consentimiento.

g. Derecho real de tanteo preferencia: El derecho real que tiene un tercero sobre una cosa, para el caso de que su dueo se disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisicin, ofreciendo pagar tanto cuanto ofrezca otro. El derecho de tanteo da lugar al de retracto, si la enajenacin se realiza sin darle a su titular oportunidad de ejercitar aquel derecho.

1. Modalidades referidas a los derechos reales en general.

A. Derechos reales putativos: Son aquellos que existen frente a todas las personas, con excepcin de una que es titular del derecho real verdadero. Esta instituida en el art. 2504 que sienta el principio de la convalidacin de los derechos reales, ya que, antes de la convalidacin, el derecho real transmitido o constituido por el que no tena derecho a transmitirlo o constituirlo, ser un derecho real putativo que, con la convalidacin, se convertir en verdadero. El art. 2796, aunque no se hable expresamente de propiedad putativa, no caben dudas de que esa es la situacin que describe la nota del art. 3999.

B. Derechos reales imperfectos o menos plenos: El dominio puede ser imperfecto o menos pleno por dos causas distintas: o porque su contenido normal resulta disminuido por la existencia de otro derecho real que recae sobre su objeto, o porque deja de ser perpetuo en virtud de estar subordinado al cumplimiento de una condicin resolutoria o al vencimiento de un plazo resolutorio para el efecto de la restitucin de la cosa al anterior propietario o a un tercero.

(1) Derechos reales desmembrados o gravados: Tan imperfecto es el dominio cuando la cosa que es su objeto est gravada con cualquier otro derecho real, como imperfectos o menos plenos son: el usufructo, cuando su objeto inmueble est gravado con un derecho real de uso, habitacin, servidumbre o hipoteca.Trata de una imperfeccin que llamaremos de segundo grado.

(2) Derechos reales revocables o fiduciarios: Supuesto que estos ltimos tengan vigencia en nuestro derecho; parece evidente que no solo el dominio sino