Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de...

54

Transcript of Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de...

Page 1: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total
Page 2: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

Ave. Domenech 113, Hato Rey, Puerto Rico, 00918-3501 Tel. (787) 751-1675 • Fax (787) 767-2117

Apartado 12144, San Juan, Puerto Rico, 00914-0144 [email protected]

Análisis de Mejor Uso para un Terreno Ubicado en Isla Verde Informe Final

Sometido a: Katz Development Corp.

2 de septiembre de 2004

EstudiosTécnicosInc.

Page 3: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

Tabla de Contenido

RESUMEN EJECUTIVO

INTRODUCCIÓN............................................................................................................................................ 1

ALTERNATIVAS DE USO ............................................................................................................................ 3

MERCADO TURÍSTICO ............................................................................................................................... 5 VISITANTES Y GASTOS ................................................................................................................................. 5 OFERTA DE HABITACIONES.......................................................................................................................... 7 REGISTROS................................................................................................................................................... 7 TASAS DE OCUPACIÓN ................................................................................................................................. 8 FACILIDADES DE HOTEL COMPARABLES.................................................................................................... 10 CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO TURÍSTICO ...................................................................................... 11

MERCADO RESIDENCIAL ........................................................................................................................ 13 PATRONES ACTUALES EN EL MERCADO RESIDENCIAL............................................................................... 13 PROYECTOS COMPARABLES....................................................................................................................... 16 CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO RESIDENCIAL .................................................................................. 19

MERCADO COMERCIAL........................................................................................................................... 21 NECESIDAD DE VENTAS COMERCIALES ..................................................................................................... 21 RENTAS DE LAS FACILIDADES COMERCIALES ............................................................................................ 22 CONCLUSIONES SOBRE EL MERCADO COMERCIAL .................................................................................... 24

ALTERNATIVA DE USO SELECCIONADA............................................................................................ 26 CONSTRUCCIÓN DE UN HOTEL ................................................................................................................... 26 CONSTRUCCIÓN DE UNA TORRE DE APARTAMENTOS................................................................................. 27 CONSTRUCCIÓN DE ÁREA COMERCIAL ...................................................................................................... 27

PROYECCIÓN DE DEMANDA Y OFERTA............................................................................................. 29 PROYECCIÓN DE DEMANDA DE VIVIENDA ................................................................................................. 29 CONCLUSIONES .......................................................................................................................................... 33

EVALUACIÓN FINANCIERA .................................................................................................................... 35 SUPUESTOS DE LA PROYECCIÓN................................................................................................................. 35 RESULTADOS ............................................................................................................................................. 38

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................................... 41

Page 4: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page i

RESUMEN EJECUTIVO

�������������� ���� ������������������������� ������������������ �����

��� ���������������� ��������� ������������������ �������� �������������

������ ���� !������ ��� ������� ���� ���� "��#������ $�%&�� ��� ����� ���

��#������������'������������������������������������������������������

������ (� ��������� (� ����� ����#���� �������� ��� ������ ��� ������

���)�����'���������������"��������#��������������*������������������

����������������������������������������

��� ������� #��� ��'����� ���� ���� ���������� ���� �� ��� ����� ��� +,�

�����������������������(���������������������������������������������

�����-.���������/����0.�1��(��������������-2���������/����0,.1���������#���

��'�������������������������������������������������������"������

�������������������#�������������������%�����

����������������#�����������#������������������������ /31���������

����� ���#������ ����������� ��� ������ ���� ������� #������

������������� ��� ����� �� ���� �������)����� ����������� ���� ���� ��������

�����4���� (� �� ���� ����� �������� ���� ��� "��#������ ������� 5���

���������� ��� ���� ������������� ����(��� *����� ������������ (�

����������

���������������������������������������*����"6��������������������

�#����7�

Alternativas de Uso Propuestas

• 5��� ���������� ���������� ����(��� ��� ��������� ���� ���

����8���������,��*����������&.����������������������(������

������������

Minaly Agosto
Text Box
0.46
Minaly Agosto
Text Box
0.48
Page 5: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page ii

• 5��� ���������� ���������� #������ ������������ ��� ����� �� ������

#�������� ����� ���� ������� ��� ���������7� /91� ��� ���������� �� �

�������%����������������$�%&��/21������������������ ��������%������������

��� +,�����������������'���������4������ ����������������� ���������

�'��������� �� 3�&3,� ������ ����������� (� /31� ���� ��������� ��� ����

� ������� � � �������%� ��� �������"��� ���� ��� ����������� ��� ��#����

��������������������������������������������������)#����������

������������#����������� ������ ����!����������������������������

Mercado Turístico

• �������������*�(���6����#���������)�������������������6��)��

��� ��������� ����� ����� ����������� �� ��������� ���� ��� :���� ���

����#��������

• � ������ ��� '��� ���������� ��� �8��� ��� �;����� �������� ���

#������������������������������������6��)�������������������������

�����������������)����4����������*���������������������������'������

���������������������#������� ������������������ �� ��������������

����#���� ��� ���6�� ���������� ����� ������������ ��� �������� '���

����)��'��� ������� �������� ��������������������)#���������������

���������� '��� ���� ���6��)�� ��� *���� ����� ������ ����� ����

�������� ��� ������������ <�� ��������� ��� ���6�� ���������� ���)��

�������������������������������������/������������������������������1�

�����)������

• ��� ������� ����� ������� ���� ��� ����� ��� +,� ��������� ��� ����� ���

��������������������������������������������������������������

'�����������������������*���������6;�������������������������

=��������������������������������������������#���������������'���

*���)�� '��� ������� ����� ���������� ��� �������� ���� ���� ���� ���

Minaly Agosto
Text Box
3,695
Page 6: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page iii

�������������������������������������(�'����������"����������

����������������#������������*����������������������#����������

�������������������)������������������������������

• �����'�������������*�������������������������������������������

����������������������������������)��'����������������#��������

������ +,��� ��������� ���� ��� ���� ��#�� ��������� ���������

������������ ��� ��#�� ��� ���� #��������� ������������� ���� �������

��������������+22-�(� +..>�� ����������������#��� �#���������������

*��������� ��� *���� ��� ��� ����� ����������� ��� =��� :���� ���� .��

*��������� ������������� ������� ����������������� �������������+..�

�������*�����������4��#�����2��2��

Mercado Residencial

• ������������������������������������������� /=���:����(�?��(����1�

���������������������������������������������'�������������������

������6����������������������������99�,@���

• ������������������'����������'����������������������������(�

����A��B%�������������������C��������������������������������#����

������������������������������������

• ����� �������� ��� ���� ��������� ����� ��6������ �������C� ��� ���

��(��)�������������������������������

• ����� ���� ���� �������� ����������� ���� ������� ��� 2>� �������

���(�����#��������������+�9�,���(�+2����������������������������

+3.&�&.&���

• 5�������������?��(�����#�������������� +92&�����(� +9�2�������� ����

��������������+3&.�>,�C��������'������=���:����#��������������

+�9�,���(�+2����������������������������������+2���->,��

Page 7: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page iv

• ��� ��������� ��� ��(��)�� ��� ���� #��������� ��� �����������

�������������#���������������2���������2�&���4����2��������������

������������������������(���������

• �������������������������������������������������������)�����������

���� ��� �#���� ������������� ������������ '��� ���� �������� ��� =���

:���� (� ?��(������ ���� ���� �������� ��� ������ ���� �������� ���

����������������������������

Mercado Comercial

• ����������8��������������������������������� ��������������

����������������

• D��������������������������������'������)���������������������

��������"�����(����4�������������� ����������'��������������������

����������������)������������������������

• ����������8�������������������������������������������������

��� +2,� �������� ��� ������ $��� ���� ���� ��� ��� �������������

������� ���� ������ ���� ��� ��������� '��� ����)�� 6������� ���

���������������������������������������6����������������������

����������������)����������������+>,�����������������������������

�������������������������������������������������$����

• � ������ ��� '��� ��� ��� ����� $�%&� ��� ������� ��6����� �����

������������ �� ��� �6���������������������������������� ������ ����

!�����������(��)���������������������������������������������#������

��� ������� ����� ��� ������ ���� !����� (� ��� ������ E������(� ���

D�����/����8�����������#����������������������������1��5��#���������

������� '��� ������� ���� ��� ���(�� ��� ��"������ ���� ����� ����������

Page 8: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page v

������������� ��)����� �� ������������ ��� ����� ����(����� ���

����������

• ����������4������������������������������������(���������������������

���������;�������������������������������������#�������*������

���� ����� (� ��� �������� ��� �������� ��� ���� #��������� �����������

�����4��� ��� �������� ��� ������� '��� ���� ��������� ��� ���)��

�������������������������'����8����������������������������������

����������6����'������������������*�����������6������)��������6������

��#������ ���� �������� ��� ����� ���� �������� ����� ���������� ���

����������������������������������������

Alternativa de Uso Seleccionada

• 5��6�����*���������������������������������������������������������

����������� ��� ������� '��� ��� ���� ��� ������� ��� ��� '��� ��(���

�����������������������������'����������������'��������������

������� ���� ��� "��#������ ���� �������� (� ���� ������� ���� ���

��������������������������������������������������(������������

"����������������)����'���*��� ���� ��������� ������������������ ��

���� ���� ��������� ������� ���� ���� ��� ��������� ���� ���� ������

��������������������

• �������� ��� ������������ ��� ���4�� ���� ������ ����� �������� /3�&3,�

����1���������������������8�"���������������������������������������

��������������������"��#�������6�����(������������������������

������������

• ������� ���� ��������� ������������ ���������� ��4����� '��7� /91� ����

�����������=���:����(�?��(��������������������������������������

����������(�����A��B%��������������������� /21�����������������

Minaly Agosto
Text Box
3,695
Page 9: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page vi

������������������ ��6���������������(� /31��8������������������

��� ������������ ���� �������� ��� ������������ ��#������� �� ����

��6������ ����� ���� ��������� ������������ '��� ����� ���� ����

�������� ���������� /=��� :���� (� ?��(����1�� ���� ������� ��� 2>�

������� ���(������ �� ��(�� ���� 2��3�� #��������� ����� +�9�,��� (� +2�

��������� ������������������+3.&�&.&������ �������)�� ��6���������

��������������������������������������������������������������

������������������

Proyección de Demanda para el Mejor Uso

• 5�� ���(������ ��� �������� ��4���� '��� �8��� ���� �������� ����� ���

����������� ��� &.� �������� ������������� ��6;�� ���������� ����� ���

������������������������������������� ����!�������

• ��� ����� �� ���� �������� ��� ��������� ��� ���(���� ���� �������� ���

9�>,3�����������������������������������3&&�������������4�����

�������6������������������+23��������������������������������=���

:����(�?��(�������

• ������������������������������������'������������������������

��� ��� �������� ��� ������������� ��������� ��� �#����

������������� ��� ��������� �������� ���� ��� '��� ����)�� �8���

�������������������������������������������������

• =�� ���������� '��� ���� �������� ��� ����������� �����"��� ��

��������� ���� ������� ��� +-&������ �� ����� (�� '��7� /91� ��6;�� ���

���(������������������*�(��������������������8���������2�3�

������������4������������6�������+3&�����������������������"��������&.�

���������������#��������������������������������������)�������������

�����������������������������������������6��������������� /21����

Page 10: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page vii

������������� ������������������������ ������� ��������� ������� ���

������ ������ ��� +-&������ ��� 6������)�� ��� 6������� ��������� �����

*������������������������������������������������(�/31�����������

���(���� ����� ��� ������ ������ ���������� '��� �����)���

�6�#�������������������������������������������������������

������� ������������7� ��������� ���� �������� �������������������

������� ������ (� ������ �������� ����� ������ ���� ���� ��"���� ���

���������� �������)�� ������� ���� �������� �� ��� ������ ����� �����

������������ ���� ��� �������� ����� ��� ����� ����������� ������� ���

*������������������(���� �������� ������� ���������������������

���������

Evaluación Financiera del Mejor Uso

• ������������������������������� ���)�����+-99�.2,�� �����*�(�'���

�4������ ��� ����� ��� +9������ ��� ��������� ���� ������ /2@� ��� ���

����1��������������+92�.,3�����������������6�������#������������

����������

• ��� �6����� ����� ���� ������ ������� ��� +,.�9,3� ���� ������ (� ���

6������������������������+>&�3����

• ��� ���(���� ���� ��� �������� ��� 6������� ���� 6������� ���

����8�������+3�,����������'�����������93�9@������6������������

• !�������������'�����������������������������������(��'��������"��

��������������������������������������������������������������

����)�� #������� ����������� ���� ���4�� ��� ���� �������� (� ���

����������������������������������<��������������������#���;���

�����������������������������������������(��������(������������

���'���������������������

Page 11: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page viii

• ��� ������ ��� ����� ����� ���� �������� ��� ���*����� ����� #���������

������������#���;�������+.�������(�+9�2��������������������"�������

�6����� ����)�� ���� ���*�� ���� ���� '��� ��� ���(������� ������� ���

������ ��� ����� ����� ����� ���� �������� ����)�� ���� ��(����

��������������������������8������������������'���������(����

������������������������

Conclusiones y Recomendaciones

• 5��6�����*����������������������������������������������������/31�

���������������������������'�����������������������������������

�������������������

• 5������������������������/������*����(������������1�������������'���

������#������������������������� ���� �����������������������

�����)#��������������������������������������������#���'����8���

�������� �������� ��� ������ ������������ ��� 6������)��� ��� �6�����

'�����������"��� ��� ���������� ���� ���� ��� ��������� ����������

�������������������������������� ����������������������8�"��)���

�����������������������������������������������������������������

��������������������������������������������������(������������

"����������������)����'���*��� ���� ��������� ������������������ ��

�����������������������������'��������(��)�������������������4���

������(����������������������������������������

���6������������������������������������������)�����+-99�.2,������6�����

��������� ������ ���������� +,.�9,3����� ������(����6������� ��������

���������+>&�3����

Page 12: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Resumen Ejecutivo Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page ix

�����������������&.����������������������������������������6�������

���� 6������� ��� ����8��������� +3�,� �������� ��� �����������

�'�����������93�9@������6������������

!���� ��������� '��� ���� �������� ���� ��������������� (�� '��� ��� ��"�� ���

�������������������������������������������

Page 13: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 1

INTRODUCCIÓN

�������������� ���� ������������������������� ������������������ �����

��� �������'�������������#���� ��������� ���� ��� ������������������

�������� ������������� ������ ����!������������������� ���������� ���

�������� ��� ���� ������ ���� ��� ��-.� �������� /���� 0.�1�� (� ���� ��� ��-2�

��������/����0,.1���������#�����'����������������� ����������#������

��'�������������������+,�������������������������������������������

�������"�������������������������#�������������������%������

���� ������� ���� ���� "��#������ $�%&�� ��� ����� ������ �� ������ '���

����������������������������������������(����������(����������#����

�������� ��� ���� ������ ��� ������ ���)����� '��� ���� ��� �����"����� ��

�#����������� ��� *��� ������������� �� ������� ������������� �� ���� ����

����������

5��� ���� ���������� ��� ���� ����� #������ ������������� ��� ����� �� ����

�������)����� ����������� ���� ���� �������� �����4���� (� �� ���� �����

�������� ���� ��� "��#������ ������� 5��� ���������� ��� ����

�����������������(���*�����������������(�����������

���������������������������������������������������������5��6�����������

������*����"6�������������������������������������������������������������

��������������������������������������#��������������#������������

������ ���� ���#������ ������� ��� �������� ������������ (�

�����������������

����#���������(�������6��������������7�

• �����������������

• ������������������������)������

Minaly Agosto
Text Box
0.46
Minaly Agosto
Text Box
0.48
Page 14: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 2

• ���������������������������������

• ��������������������������������

• �����������������������������

• ���(�������������������������������������

• ����������#�����������������������(�

• D�����������(�����������������

Page 15: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 3

ALTERNATIVAS DE USO

��� ���� ������� ��� ��������� ���� ���������� ��� ���� ���������� ����� ���

������� ����� �������� ����� ���������� #������ ��������������

������������ ������ #�������� ����� ���� ������� ��� ���������7� /91� ���

������������ ��������%������������$�%&��/21����������������� ��������%�

��������������+,�������������(���������������������'����������������(�

������ ��� ���������� ��� ����� ��������� �'��������� �� 3�&3,� ������

����������� (� /31� ���� ��������� ��� ���� � ������� � � �� ��%� ��� ����� ���

�������"�� ���� ��� ����������� ��� ��#���� ������������ ���������

�������*�(�����������������������)#����������������������#��������

��� ������ ����!����������������������������

<�"���������������������#�������������������)����������������������

�����6����������������������7�

• D���������� ��� ��� ��������� ���� ��� ����8��������� ,��

*����������������������������4��(������������������

• D���������� ��� ���� ����� ��� ����������� ��� &.� �������� ���

���������������������������������������8������9�����������������

.�������������������

• D���������� ��� ��� ����� ���������� ������������ '������ ��� �����

$�%&� ��� ������� ��6����� ����� ������������ ������ �8��� ����

���������������������������� ������ ����!�����������������(��)�����

���� ��������� ���������������������������#������������������������

������ ����!�����(���� ������E������(����D�����/����8���������

#���������������������������1���

Minaly Agosto
Text Box
3,695
Page 16: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 4

������� ����������� ���������� �������������������������������������

����� ����� ���� ��� ���� ���������� ��� ���� ����������� ����� #��������

��������������������������������������������

Page 17: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 5

MERCADO TURÍSTICO

Visitantes y Gastos

��� �4��� ��������� ��� ������ ��� ������ $��� *�� ��� ���������

����������� ��� ������ ������ �� ��� 5�(� ��� F���������� ���)����� ���

�������� ��� ���� ��(� ��� #������ ��� ������� �� #������� �� �����������

���������������������������������������*������������� ������

��� ��� �4�� #����� 2��2�� ������ $��� ������ ��� ���� ��� -�-� �������� ���

�������� ������������������� ��������)������������� 2�,� ���*���

������������/��#����������6�����6��#��1��<������������������������

���*����������*��������������'������������ ���'������������#�������

��6�������������������������������#�������������������������������������

��������

����;��������������������(������&-3�,���������2��2���� %99��.@�����

����������� ������� �4�� ������� /2��91�� ��������������������������

������������������������������99��������������D���������������������

�����������������;����������4��#�����9��>������;���������������������

2��2�������������������9@����������������������������>��4�����

������ 2��2�����6������������������� ����� �������"����� +2�&����������

�����(���������8����������@�����+2�,���������������2��9����������

����������6�����������������������������������������-�&@���������������

�����������9��&����2��2���

Page 18: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 6

Total de Visitantes y sus Gastos

-

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002-

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

Visitantes Gastos

BillonesMillones

Visitantes Gastos

Fiscal Year

Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico.

���6������������������������+--,����9��&���+&,������������������

2��2��

Gasto Promedio por Visitante

$447$462 $470 $478

$507$523

$556 $570

$0

$50

$100

$150

$200

$250

$300

$350

$400

$450

$500

$550

$600

$650

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002Año Fiscal

Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico.

Page 19: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 7

Oferta de Habitaciones

������$�����)������������92�,..�*������������*��������������������

�4��#�����2��3����������������*������������������� �����������3�2@�

������/2�&23�*��������1����������9��>����������������*���������������

(� ��� ��� *���� ���� ��������� ;�������� *���� ��� �4�� #����� 2��2�

/��#������������6���������1���

���������������������'�����������������������*�����������"��������

������ *������� ��� �*������ (� ����������� ����� ������� 5�� �#���� ���

*������ ����������� /#��������� ��� �������� �������� ���� �������

�����������������'��4��������������������*������������*����������

���1����������(�����������������

Oferta de Habitaciones en Puerto Rico por Segmento

Tipo de Facilidad Habitaciones Distribución Habitaciones Distribución

Crecimiento Anual

Promedio

Hoteles Turísticos 5,105 86% 5,414 86% 1.0%

Hoteles Comerciales 312 5% 330 5% 0.9%

Guest Houses 257 4% 256 4% -0.1%

Condo-Hoteles 273 5% 325 5% 2.9%

Apartamentos/Villas - 0% 7 0% -

Total Área Metro 5,947 100% 6,332 100% 1.1%

Tipo de Facilidad Habitaciones Distribución Habitaciones Distribución

Crecimiento Anual

Promedio

Hoteles Turísticos 3,144 73% 4,222 66% 5.0%

Hoteles Comerciales 217 5% 191 3% -2.1%

Guest Houses 114 3% 249 4% 13.9%

Condo-Hoteles - 0% 352 5% -

Apartamentos/Villas 27 101 2% 24.6%

Time Shares - 260 4% -

Paradores 816 19% 1,061 16% 4.5%

Total Área No Metro 4,318 100% 6,436 100% 6.9%

Total en PR 10,265 100% 12,768 100% 3.7%

Área Metropolitana

Año Fiscal 1996 Año Fiscal 2002

Área No Metropolitana

Año Fiscal 1996 Año Fiscal 2002

Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2002.

Registros

�������4��#�����2��3��*��)����������������9��,��������������6��������

����*���������������$����������������6������������*�����������������

Page 20: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 8

����8���������9�-������������9��>� /��� ��������� ��������������

���&��@���������������1���

���� ���� ������ ����� ��� �4�� #����� 2��2�� *���� ���� ��������� �)���� ���

����8��������� G��>@�� ��� ����� ����������� �� ���� ������� ���� 99� ���

����������=�������������"���6������������������*�����������"��������

����������������������=���:������

Registros

Año Fiscal TotalCrecimiento

AnualHoteles

Área MetroCrecimiento

Anual

Hoteles Área No

MetroCrecimiento

Anual ParadoresCrecimiento

Anual1996 1,400,815 815,418 458,105 127,292 1997 1,461,567 4.3% 814,218 -0.1% 510,195 11.4% 137,154 7.7%1998 1,570,683 7.5% 842,853 3.5% 585,024 14.7% 142,806 4.1%1999 1,637,620 4.3% 916,653 8.8% 573,819 -1.9% 147,148 3.0%2000 1,674,092 2.2% 924,216 0.8% 588,844 2.6% 161,032 9.4%2001 1,836,377 9.7% 993,923 7.5% 671,151 14.0% 171,303 6.4%2002 1,821,274 -0.8% 987,323 -0.7% 662,658 -1.3% 171,293 0.0%2003 1,969,862 8.2% 1,073,761 8.8% 712,688 7.5% 183,413 7.1%

Crecimiento Anual Promedio 5.0% 4.1% 6.7% 5.4% �

Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2003.

Tasas de Ocupación

5�������������������������������������$������*������������������

��*�������������������������������������������������������������

�������������������=���:���������"��������������������������������

��������������������������������������6�������������"������������

�������������������6��������������$�����

5��6�� ��� ���� ������� ���� 99� ��� ���������� ���� ����� ��� ��������� ���

������$��������(����C�����������#��������������#�������#����������

�������� #����� ���� ����� ����������� ��� =��� :����� '������ ���������

��(����������������������������������������4��#�����2��3��*����������

���� ��������������������������� ��������� �� ������ ������'������������

�����"�����������2��9���

Page 21: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 9

Tasas de Ocupación en Puerto Rico

Tasas de Ocupación Total Hotels

MetroHoteles No

Metro Paradores

1996 69.0% 74.9% 63.0% 52.6%1997 69.8% 76.7% 64.7% 49.7%1998 67.3% 74.1% 62.8% 45.9%1999 71.9% 80.0% 64.9% 52.3%2000 70.7% 79.4% 61.4% 49.1%2001 66.7% 74.2% 60.4% 49.5%2002 61.8% 70.3% 54.2% 46.2%2003 64.9% 75.1% 56.2% 46.5%

Año Fiscal �

Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2003.

�������� 2��2�������#������������������������*�����������"�����������

�������������������=���:���� ����.��*������������������������(���

'��������#�����������*��������������#����������������������������=���

:������������������������6��)��/+..�9.����+.3�.31���

������������������*����������������6��)������.9���2���*����������(����

2���*��������� ��������������������#����������������#��������������

�����'������������������������������������'��������(��)����������������

���� �������� ��� ���������� �������� #����� ��� ����� �6����� ��� �����

#�������������(��7����D��'�������� �����������H ���(�F������E���*��

�����������

Tarifa Promedio Diaria por Segmento de Hotel en Puerto Rico

TamañoAño Fiscal

1996Año Fiscal

2002Crecimiento

Anual

80 hab o menos $72.16 $88.18 3.4%81 a 200 hab 86.74 100.27 2.4%Más de 200 hab 124.27 156.38 3.9%Total $98.24 $114.08 2.5%

80 hab o menos $67.86 $83.83 3.6%81 a 200 hab 89.56 167.09 11.0%Más de 200 hab 211.28 191.70 -1.6%Total $102.57 $106.45 0.6%

Gran Total $100.31 $109.26 1.4%

Área No Metropolitana

Área Metropolitana

Gran Total

Fuente: Compañía de Turismo de Puerto Rico, 2002.

Page 22: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 10

Facilidades de Hotel Comparables

=�6;�� ��� �������� ����������� ��� ��� �#������ ��� *���� ���

����8��������� ,�� *��������� �� ������������ ����� ���� ��� ����

�����������������������������������������������������)��������������'���

��������6���������������������������������������������������4������

*���� /,�� *��������1�� (� �� ��� 6������� '��� ��� �����)�� 6������� ���� ���

��'��������*������������*��������������������������������������������

'���������+,�����������

����� *������ ���� #��������� '��� 6����������� �#������ ��� �;�����

������ ��� *���������� ���������� ��� ���� �������� (� ;����� ��� ���

���6��)��� ������� ��� ���� ��'������� ��������� ����� �����

�������)������ ������� ��� ������ ���� ���*���������� #��������� #���;��

����� +2��(� *���� +9����� ��� ���*��� ��� ��6����� #��������� �������� ���

�������<�������

������$����#���������;��������������#���������'�������)���������

����������6��)�������������������������"��)�������������*����I ��������

��� ���� !������ ����*���� �#����� ��#��� ��� ����� +29&�(� +.������� ���*���

������� *�(� ����� #���������� '��� ����� ��� �������� ��� ���� ����������

'��� �#������� ������� ��� ����� ���������� ��� D����4)�� ��� ������� ����

�������� ����������� ����� ��������� ����� /��#������ �� ��� ����� ��

���������1�������#���������������������'��������������#���;���

�����+22-�(�+..>��������*����

Facilidades de Hotel Comparables en Puerto Rico

Nombre Municipio Area Cuartos Tipo Tarifa 1 Tarifa 2Rincón Beach Resort Añasco Añasco 120 Hotel $175 $595The Waterclub Carolina Isla Verde 84 Hotel $215 $800Las Casitas Village & Golden Door Spa Fajardo Fajardo 90 Resort $270 $1,925Villa Montaña Resort Isabela Isabela 36 Condo Hotel $265 $1,000The Horned Dorset Primavera Rincón Rincón 53 Hotel $280 $380El Convento Hotel San Juan Old San Juan 59 Hotel $190 $400Total/Promedio Ponderado 442 $224 $886

Fuente: Banco de Datos Estudios Técnicos, Inc.

Page 23: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 11

Conclusiones Sobre el Mercado Turístico

�������������*�(���6����#���������)�������������������6��)�����

��������� ����� ����� ����������� �� ��������� ���� ��� :���� ���

����#��������

����������'�����������������8�������;����������������#���������

������������������������ ���6��)������������������������� �������� �����

����)�� ��4����� ��� ��*����������������� ����������'�����������������

����������#���������������������������������������������#����������6��

����������<�����������������6���������������)�������������������������

�������������������������

�������������������������������������+,������������������������������

��������� ���� ��� ������ �� ���� ��������� ������ ��� ����������� '���

��������������������*������� ��6;�� ����������� ������������=����

����������������������������������������#���������������'���*���)��

'��� ������� ����� ���������� ��� �������� ���� ���� ���� ��� ���������

�������������� �������������� (�'��� �� �����"���������� ������� ����

����� #��������� ��� *���� ������������� ��� ��#�� �������� ����� ���

�����������)������������������������������

�����'�������������*���������� ������������ ������������� ��������

���� ��� ��������� ��"�������� ���� ����)�� '��� ������� ���� ��#��

�������� ����� ��� ��� ������ +,��� ��������� ���� ��� ���� ��#�� ���������

������������ ��� ��#�� ����� ��� ���� #��������� ������������� ���� �������

#���;��� ����� +22-� (� +..>�� ������� ��� ���� ��#��� �#������� ���� ����

*��������� ��� *���� ��� ��� ����� ����������� ��� =��� :���� ���� .��

*�����������������������������������������������������������+..�����

���*�����������4��#�����2��2��

Page 24: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 12

D����������� ���� #������� �������� ������������ ��� ������� '��� ���

�������������������������������������8���������,��*������������)��

����������������������6����

Page 25: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 13

MERCADO RESIDENCIAL

��� ���� ������� ��� �������� ���� ���������� ������� �������� ��������� ���

�������� ����� ��� ���� ����������� ����� ����� ��� ���� ���������� ���

�����������������������������������������������������������������������

��������������������������=���:����(�?��(������

Patrones Actuales en el Mercado Residencial

������� ��������� ���� ������� ��� �� �������� � �� ����� ��������� �������

�������� ���������������� ���������������� ���������� �����������(�

�����������������������������������(������������������������������

������

H ��� ��� -������ �������� ������������ ������� #������ �������������� ���

�#��������������������������(��������������������#�������������������

(�����#����������������4��2��2������������������������8���(���������

�������������������������2>�&���������>&@������������������

F������-���������������99�,@� /-�>����������1�����������"��������=���

:���� �� ?��(������ ����������� ���� �������� ���� ���� ��������

������������ ��� ����� ��������� 5�� �#���� ��� �������� ������������

������� ����������� ����������6������������������������ /=���:����

&3@��(�?��(�����-,@1��

5����������� ������������#������������������ ����� ���6��)��7�������

��#��������� A��B%����� ������������ �A�*������ (� ������� ��� ������

$�������&>@������������������������������������������������#���������

2&@�A��B%�����.@��������>@������������(�����������������A�*��������

��������������#��������

Page 26: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 14

5�� ���������� ����� =��� :���� (� ?��(����� ��� �#������� ��� ��� �����

��������������=���:�����;�����������2�@���������������������������

��#���������&�@�A��B%�����(�2>@��������������������)�������������

����������������������������

��� ���9��,�� �������������������� ���������������� ��)���������� ����

������� ������� +9�-�������� ������$���� ��� ��6��������� ���� /������ ����

+3������1����)�����������&@��=�������6�����������2��2���������������������

����������� ��������� ���� ������� ���������� ;�������� ��� 2&@� ���

����� ���� �������� �������� ��)��� ������� ���� ������� ��� ���� +9�-������

J���� ��6������ ��� ������ ����������� ��� ��������� ���������

����������������������6�����+9&��������+9�������������������������

5���6�����6��#��������������������������������������������������

������������������������=���:����(�?��(�������������9��,�(����2��2��

��� ����� ��������� ��� ������ ��� ��� ������ ��� ���� ����������� ��� ����

���������������9��,�����&�@������������������������������)���������

������������������+9�-���������������4��2��2�����=���:����(�?��(��������

*��)��� �������� ������������ ��� ��� ��6��������� ������ (� ����� ��� 2�@�

��(��������������6�������������+�������(�+9�-�������

��������2��2������������������������ ��������������������6���������

���� /������ +3������1� ������� ��� ������ ��� =��� :���� (� ?��(������ ����

����� ����� ���� ������ $���� 5��� ��6������ '���������� �������� ���

����������������������$��� /+9&��������+9������1��������������������

���������������=���:����(�?��(�������

Page 27: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 15

Precio de Venta por Segmento en San Juan y Guaynabo

0

100

200

300

400

500

600

700

1997 302 602 193 292 183 172 181

2002 0 105 64 143 316 79 160

$70-$89 $90-$104 $105-$124 $125-$149 $150-$199 $200-$299 $300+

Unidades

Fuente: C&SAR, ETI 2003.

<�"��������DK= $���� ����������#���� ���� �������)����� '���*�����

'�������������������������������������������������������������� /���

��� ��� ��"���� ��� ��� ������� ��� ������� (� ��� �����"����1�� ����������

���������������������������������6;�������������������DK= $����4�����

'��7��

• ������������������� /=���:����(�?��(����1�����������������������

�����������������������'�������������������������6���������������

�������������99�,@���

• ��������������������������������������������������������(�����

A��B%�������������������C��������������������������������#�������

���������������������������������

Page 28: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 16

Proyectos Comparables

F�������������DK= $����������������������������4��2��3��*��)���2>�

���(����� ������������ ������ ��� =��� :���� (� ?��(������ ����� ����

�����������"�����2�>29�����������

���(������2��3��*��)�����������������������/������������������1�

����.3�����������

����������������������������������������������2>�����������(�����

#��������������+�9�,���(�+2����������������������������+3.&�&.&��5���

������� ��� ?��(����� #��������� ����� +92&����� (� +9�2�������� ���� ���

�������� ��� +3&.�>,�C� (� ��� =��� :���� #��������� ����� +�9�,��� (� +2�

���������������������������������+2���->,���

5�� �6����� ����� �������� ���� ���(����� ������������ ��� =��� :���� (�

?��(�������

Proyectos Residenciales Activos en el Área de Mercado, Primer Trimestre 2003

Nombre Municipio TipoTotal

Unidades Vendidas Opcionadas Construcción (pc)Tierra (M2) Cuartos Baños

Precio Mínimo

Precio Máximo

Alturas de Montebello San Juan Walkup 32 11 3 1,250 0 3 2 $138,500 $154,000Caminos Verdes San Juan Walkup 130 0 4 - 0 3 2 $167,000 $200,000Capitolio Plaza San Juan Apartment 162 0 94 2,550 0 3 2.5 $260,000 $850,000Córdoba Park San Juan Walkup 132 31 84 1,660 0 3 2 $172,800 $202,800Laderas de San Juan San Juan Detached 115 55 38 2,900 900 4 2.5 $285,000 $430,000Les Jardins San Juan Walkup 132 0 110 1,217 0 3 2 $116,000 $146,000Lucchetti Princess San Juan Apartment 8 0 7 3,000 0 3 3.5 $980,000 $2,000,000Mont Blanc San Juan Apartment 58 0 42 2,340 0 2 2.5 $329,280 $329,280Monteverde Real San Juan Detached 93 12 50 3,426 400 4 3.5 $545,950 $600,000Parque Arcoiris San Juan Walkup 210 105 9 1,000 0 3 2 $91,700 $96,000Parque de Loyola San Juan Apartment 126 0 91 1,700 0 3 2 $203,800 $203,800Paseo del Rocio San Juan Walkup 74 0 71 1,300 0 3 2 $168,800 $218,000Plaza del Puerto San Juan Apartment 24 0 0 1,500 0 0 $225,000 $300,000Plaza Stella San Juan Mixed 59 0 55 2,250 0 0 0 $485,000 $1,555,000Portobello San Juan Detached 75 3 24 2,280 450 4 2 $225,000 $328,000Royal San Juan Apartment 54 31 9 1,237 0 2 2 $137,000 $195,000La Coruña Guaynabo Walkup 128 80 17 1,875 0 3 2 $190,000 $215,000Meadows Tower Guaynabo Apartment 32 0 27 5,837 0 5 3.5 $600,000 $1,200,000Monte del Rey (Monte Mayor) Guaynabo Walkup 145 143 0 1,260 0 3 2 $125,000 $155,000Monte Palatium Guaynabo Walkup 140 0 10 - 0 0 0 $360,000 $360,000Montecielo Court Guaynabo Apartment 42 0 0 1,650 0 3 2.5 $188,500 $380,000Palma Real Guaynabo Detached 177 146 14 3,000 812 4 3.5 $325,000 $640,000Plaza del Prado Guaynabo Apartment 100 0 0 - 0 0 0 $365,000 $750,000Prados del Monte Guaynabo Walkup 145 0 38 1,587 0 3 2 $175,000 $215,000Regency Park I Guaynabo Apartment 148 0 118 1,316 0 3 2 $169,900 $225,000View Point Guaynabo Apartment 80 0 68 1,600 0 3 2 $220,000 $315,000

2,621 617 983 $91,700 $2,000,000

Fuente: Construction & Sales Activity Report, Mayo 2003

Page 29: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 17

� ���������� ��� �������� ���� ���� ��� ����������� ������������ ���

D��������=���:������ ����!������5���#�������������������������(������

2��3������������������(�������

Regatta 996

������#������������"������������>������� ������� �*#�����(�����9,�

��������� 5��� ������� #���;��� ����� +&&������ ����� ���� �����������

��������(�+9�>&������������������*�������������4����������������2�-&��

���� ����������� 5��� ������������������������ �������(�3�&���4���� ���

���(��������(��������� ����������� ��6�������(��������������� ���������

����������������������������������������������+22.���

Plaza Stella

���� ��#��� ��� ��������� �����"���� ��� ��� ��'���� ��� ��� �������

H �6�������(�$���6��"�=�������D����������������&������������������

�������������������� 5����������#���;��������+-.&������������������

������(� +9�&&������������*������ ������(��������(�� ������� �����������

6�"����� ����� ������ � ��6������� ������� (� ������ �������� <�� ����������

�����������������������2�2&�����������������(����������������������

���������������+29&���

Marimar

������#������������"����������������H �5���(����J��������B��D��������

����� 2-� ��������� ��� ���� ������� 9>� �������� (�� *��� ���� �������� ��

������������ 2��3�� 5��� ������� #���;�������� +>�������(� +9�2�������� ���

���4�� �������� ��� ��� 2�-��� ���� ����������� 5��� �������� �����

)�������� ���� ������� (� ���� ��4���� ��� ���(���� ����(�� �������

����������� ��6������ (� ������ �������� ��� ������ ���� ��� ���������

��������������������������������+2&���

Page 30: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 18

Princesa del Mar

5�� ����������� ���������#��� *�� ����� ��������� ������ �� ����������

������������ ���������������6)������� ��� ������������ ��������������

���������� ����!������(������������9,�������������������������9->������

���������������������5����������#���;��������+>�������(�+9�2���������

������(�����#��������������������#����������������-�*���������(�2�&�

��4����(���������3�*���������(�2�&���4����5��������������������(����

����(���������������������6�"����(�������������

Astralis

���� ���(���� ��� ��������� ���������� ��� ��� #���� ��� ������������ ���

����� ������ �����"���� ��� ���� !������ (� ������ ���� ��� ���� ��� 29��

��������� ����������� �����"��������������������+3�������������#���

������ ���� �������� ���� ����� '��� ������ �����)���� ��� 99� ������

�#������������(�9������� ����������5������������������������������

9�,>3� ���� ����������� ���� *���������� L#���(� ����M�� (� 2�&� ��4���� ���

���(���������������������22����*�������������������������2�.2.�����

��������������������5��������������������(��������(���#������������

�������������� ���� ������������� ���� ������� ������� :���""��

������ ��� �4���� ���'���� 6������ ���"��� 6�"����� ����� ��� ���������

��������������� 6������ (� ����� ������ ��� ������ ���� ��� ��������� ��� ���

������������������+9�.��

Millennium

���� ��#��� ���� �����"���� ��� =��� :����� ����� ���� �������� ��������"�

:������(�H �4�"�$������������������������932�������������������������

��6��������������������������������������6�����������������+-&������(�

+&&�������5����������#���;��������+-&������������������������������(�

+9�2������������������*���������������������� ����������)����������

Minaly Agosto
Text Box
apartamento
Page 31: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 19

9�,����������������������������������������������������������+239��

5��� �������� ������� ���� 3� *��������� (� 2�&� ��4���� ����� ����

���������� ���� ���(���� ��� ����������� 6������� �������������

��6������2-�*������(���������(�#����������������

Capitolio Plaza

������#��������������"����������������H ���������H ������������������=���

:����� ��� ����� ������� ���� 23.� �������� ��� ����������� ���� �������

����� ���� +2>������ (� +�������� ���� ������� ��� ����� �������� ����

����������������������9�,&������ ����������� 5��� ���������������3�

������� (� 2�&� ��4��� ����� ����� (� ��� ���*����� ������ ����� 3� (� -�

*��������� ���� 2�&� ��4���� ����� ���� ���������� ���� ��#��� ���

���������� ���� ������������� ���� ������� ������� ��������� ��� ���

�����������������������*��������������'���������4���(�6����������

������������������������������������������������������������+299��

Conclusiones Sobre el Mercado Residencial

=�6;�����������������������������������������������'��7�

• ������������������������������������������� /=���:����(�?��(����1�

���������������������������������������������'�������������������

������6����������������������������99�,@���

• ������������������'����������'����������������������������(�

����A��B%�������������������C��������������������������������#����

������������������������������������

• ����� �������� ��� ���� ��������� ����� ��6������ �������C� ��� ���

��(��)�������������������������������

Page 32: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 20

• ����� ���� ���� �������� ����������� ���� ������� ��� 2>� �������

���(�����#��������������+�9�,���(�+2����������������������������

+3.&�&.&���

• 5�������������?��(�����#�������������� +92&�����(� +9�2�������� ����

��������������+3&.�>,�C��������'������=���:����#��������������

+�9�,���(�+2����������������������������������+2���->,��

• ��� ��������� ��� ��(��)�� ��� ���� #��������� ��� �����������

�������������#���������������2���������2�&���4����2��������������

������������������������(���������

• �������������������������������������������������������)�����������

���� ��� �#���� ������������� ������������ '��� ���� �������� ��� =���

:���� (� ?��(������ ���� ���� �������� ��� ������ ���� �������� ���

����������������������������

• ���� ���� ������ ������ �������� ������� ���� ��� ���������� ���

�������� ���� ����� ������ ��� ���� ���6������ ��� ������ ���� ������ =��

����������'���������������(����������������������������=���:����

��?��(�����������"�����������������������������������+3��������

��� ��� ����� ��� ���� ����� ��� ������������ ���� ����� ��� ������ ����

���������� ����� ����7� ��� �)���� ��� 2� *���������� 2�&� ��4���� 2�

������������������������������(���������������������������

Page 33: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 21

MERCADO COMERCIAL

��� ���� ������� ��� �������� ���� ���������� ��� ���� ��������� ��� ���

��������������������������$����

Necesidad de Ventas Comerciales

�����������#���������������������������D��������N�6��������������

'��� ���������� �8��� ���� �������� ���� ������ ����������� ���

����8���������+9�.������������������$�����

�����������������������������������������'����������������������(���

�������� ��� ������ ����������� ��� ��� ��� �������������� (� ������ ���

��������������������������������8���������+>.,�����������

���� ���� ������ ��� ��6����� (� ������ ��6���� ��� ������� ��� ��� ��(���

�������������������������������������(�������������������������������

���������� ��� +-9.���������� (� ���� ������ ����������)�� ��� 6�������� ����

����8���������+3>.�����������

=�� �����6��� ������� ��� ������������ ���� ����� �����4��� ��� �������

�������������������������������������������4����������������������

'��� ��� ����������� ��� ���� ��������� ��� ����������� ���)�� ��� ����

�������������� �� ��#������� ���������� �� ��� ����� �� ����������� ���

��������'���������6����������������(����������#��������������������'���

��������������������������������������;��������+2,������������

Page 34: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 22

Necesidad de Comercios por Línea de Productos

En miles de dólaresVentas

Potenciales 1997Ventas Actuales

1997Necesidad:

(Potenciales - Actuales)Número de Establecimientos

Necesarios (*)

Materiales de construcción 343,771 166,013 177,758 172Tiendas mercancía en general 787,913 419,368 368,545 63Supermercados y tiendas de alim. 1,279,281 592,199 687,082 333Tiendas de ropa y accesorios 845,357 426,729 418,628 438Mueblerías y artículos del hogar 399,348 408,334 -8,986 0Lugares para comer y beber 505,012 477,068 27,944 45Farmacias 355,695 205,017 150,678 90Tiendas de misceláneas 404,624 337,871 66,753 103

Total 4,921,002 3,032,599 1,888,403 1,244

(*) Dividiendo las ventas necesarias de cada línea entre las ventas promedio de un establecimiento de ese tipo �

Fuente: Censo de Negocios, 1997.

Rentas de las Facilidades Comerciales

����������� �� ���������� ���������������� �������������������������

��������������������������������6;�������������������������������

����� ��� �� �� !���� ��������� '��� ����� ��������� ��� ����(��� ����� ����

����������� ����������� ��� ������ $���� ���� ��� '��� ����)�� *�����

������������������;���������������

Page 35: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 23

Promedio de Renta por Pie CuadradoClasificación General TotalBanco -$ Calzado 24.18$ Comida Rápida 67.26$ Entretenimiento 407.98$ Farmacia 10.31$ Home Furnishing 23.00$ Joyería/Accesorios 117.97$ Juguetes/Hobbies/Deportes 29.57$ Libros/Tarjetas/Regalos 65.90$ Música/Electrónica 51.23$ National Mass Merchandisers 5.39$ Oficinas 13.09$ Misceláneos 85.38$ Otros Negocios 225.00$ Ropa de hombre 22.64$ Ropa de mujer 22.77$ Ropa de niño 35.50$ Servicios 49.09$ Supermercado 3.82$ Tienda por Departamento 9.35$ Tienda por departamentos 13.79$ Fuente: Banco de Datos ETI, 2000. �

=������������������'�������������������������������������������������

�����������������������������8��������+-�,����������������������

�;����������������� ������������ ����� ����������� ������������'���

�����������������������������������������������������������$����

#����������)���������������������"�������������������6�������6�������

��������������������������������������������������'�������(�����'���

�����������������������6����������+22&������������������H ������'���

�����������6��������)������������������������������������������������

���+.&������������������5������������������������������)�����������

��6������������������������������������������������8���������+>,�

���������

Page 36: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 24

Conclusiones Sobre el Mercado Comercial

��� 6�������� �8��� �������� �������� ��� ������ ����������� ������ ���

������ ��������� D����������� ��� ��� ��� ������������ '��� ���)��

���������������������������"�����(����4������������������������'���

�������������������� ���������� ���)��������� �������������� ���������

�8����������������������������������������������������+2,���������

���������$������������������������������ ������������������������

���������'�������)��6�����������������������������������������������

��6���� ��������� ������ ��� ���� �������� ����)��� ���������� ��� +>,��

������������ ��� ����� ���� ��� ��������� ����� ����������� ��� ������

���������������$����

=�������6��������������'��������������$�%&�������������6����������

������������ �� ��� �6��� ��� �������� ��� ����������� ��� ��� ������ ����

!�����������(��)���������������������������������������������#���������

��������������� ������ ����!�����(���� ������E������(����D�����/���

�8�����������#����������������������������1��5��#����������������'���

�����������������(�������"��6���������������������������������������

��)�������������������������������(�������������������

=������������������������������6;����������������������������������

��� �������)��� ���� �������������� ��� ���� '��� ��'����)��� ���� ������

������������������������������������#����������������������������������

������ '��� ��� ��� ���4�� ���� �������� ������� ���� ���� �������)�� ��

�����������#�������*������������������'�������������(����������������

�������������������6�������*�������

����������4������������� ��� ���������� ����������(���������������������

���������;�������������������������������������#�������*����������

�����(������������������������������#�������������������������4������

Page 37: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 25

������������������'����������������������)���������������������������

'����8���������������������������������� ����������6����'���������

����� ���� *����� ��� ��� 6������)��� ���� �6������ ��#������ ���� �������� ���

�����������������������������������������������������������������

�����������

Page 38: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 26

ALTERNATIVA DE USO SELECCIONADA

��� ���� ������� ��� �������� ���� ������������� ���� �������� �� ���������

��������� ��� ���� ����� ���� ���������� ����� ��� ������� ����� �������� 5��

����������������������������������������������������������������

��������������������������������

Construcción de un Hotel

����������8����������#�����������)�������������������4������������

������� ����� �������� ��� ������� ���� ���� ������ ;�������� ��� �����

������������'��� ��� ��������� �������� ������������������������� ���*����

'�����6���������������������������������*�������8����������������

�������������� ����!�������

=�� ����� '��� ��� ������� ����)�� �������� ��� ����������� ���

����8��������� ,�� *��������� ��� *���� ������ ��� ��� ���6��)�� ���

E��'���O������

=�������6������6�����*���������������������������)���������� ��������

�����)#�������������������������������������=���:���������������'���

������������������*����������������������������������������������������

������������������������� �����������7� /91�������� ���6���������

��������� ��������������� ������������������� +,��������������� ��������

��������� ��� ������ �� ���� ����� ������ ��� ����������� '��� ����������

����������*�������(�/21����������������������#��'���*���)��'����������

��������������������������������������������������������������������

����)�����������+,����������C������������(����������������������������

�������������6��)�����*���������������

Page 39: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 27

Construcción de una Torre de Apartamentos

��� ������� ����� ������� ����)�� �������� ��� ����������� ��� ���� ����� ���

����������� ��� ����8��������� &.� �������� ��� ������� �������

�������������������������8���������������'���������9�����������������

.��������������������

���� ���� ��� ��� '��� �������� ��(��� ��������� ����� �� '��� ��� ����� ���

��������������"��#������������������(������������������������������

���������������������������������������(������������"��������������

��)����'���*��� ������������� ������������������ ������ �������������

�������������������������������������������������������������

�����������������������������4�������������������������/3�&3,�����1�����

����������������8�"�����������������������������������������������

������������"��#�������6�����(������������������������������������

�������������������������������������������������������)���������������

��� �#���� ������������� ������������ '��� ���� �������� ��� =��� :���� (�

?��(�����������������������������������������������������������

������������������������������������������������������������������

��� �������� ���� ����� ������ ��� ���� ���6������ ��� ������ ���� ������

������(�������������������������������������������������������

��������������������������������

Construcción de Área Comercial

���������������������'������)�����������������������������"�����(�

���4�����������������)�����������������

=�������6��������������'��������������$�%&�������������6����������

������������ �� ��� �6��� ��� �������� ��� ����������� ��� ��� ������ ����

!�����������(��)���������������������������������������������#���������

Minaly Agosto
Text Box
(3,965
Page 40: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 28

��������������� ������ ����!�����(���� ������E������(����D�����/���

�8�����������#����������������������������1��5��#����������������'���

������� ���� ��� ���(�� ��� ��"�� ���� ���� ����� ���������� �������������

��)�������������������������������(������������������

����������4������������� ��� ���������� ����������(���������������������

���������;�������������������������������������#�������*����������

�����(������������������������������#�������������������������4������

������������������'����������������������)���������������������������

'����8���������������������������������� ����������6����'���������

����� ���� *����� ��� ��� 6������)��� ���� �6������ ��#������ ���� �������� ���

�����������������������������������������������������������������

����������

Page 41: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 29

PROYECCIÓN DE DEMANDA Y OFERTA

5��6�����*���������������'���������������������������������������������

�������������������������������6;���������������������������������

����������������������������(����������#����(������������������������

Proyección de Demanda de Vivienda

��� ��� 2��9�� ������� �������� ���� �������� ��� ������ ��� �������� ���

������� ���� ������� (� ���� ������ ����� ��� ������� ���� 2��2%2��>�� 5��

�������� ��� ������� ���� ������ ����(�� ��������� ��� ��� ���������

��������������������������������������������������������6������

(���� �����������������6�����(����������������� ���������������������

������$�����

F������2��>-����������������������������������������������/&3�-@1�

��� ���������� ������ ��� ��� ���6��)�� ����#����� ����� L������ ����

�������M�� 5�� �������� ��� ��� ��6����� ��� ������ �6������ ��� ��� ��>���

������������������

=�6;�����������������������������������������������������������

���6�� ��� ������� ��� ��� #����� ��� ������7� ���*�� ��� ��� ����� ��� �������

���������������*���������������� �������=�������6����8�����������

��������������������������������������������6�����������������������

����;������������������������������������������� ���6������������

���+2&�������������������,�������������������������3�.&@���������������

�����������(�,�2@��������������������������'�������������������������

����������

��� ��� ���6�� ��� ������� ��� ����� +9&������ (� +2&������ *�(� ���� ��������

���������9�9,-������������������������&�,@��������������������������(�

Page 42: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 30

9��>@��������������������������'��������������������������������������

��� ����� ��� ��������� ���� ������� �6�#����� ��� ��� ��6����� ����

����������������������+9&��������������

Precio de las Unidades Residenciales

Desde HastaDemanda

Total Efectiva

$0 $24,999 20,199 4,040 $25,000 $49,999 13,284 2,657 $50,000 $63,999 9,722 1,944 $64,000 $69,999 4,839 968 $70,000 $79,999 11,241 2,248 $80,000 $89,999 9,444 1,889 $90,000 $99,999 5,695 1,139

$100,000 $109,999 5,760 1,152 $110,000 $119,999 7,798 1,560 $120,000 $129,999 1,498 300 $130,000 $149,999 3,451 690 $150,000 $169,999 4,105 821 $170,000 $189,999 877 175 $190,000 $209,999 454 91 $210,000 $229,999 454 91 $230,000 $249,999 432 86 $250,000 $269,999 380 76 $270,000 $289,999 380 76 $290,000 $309,999 361 72 $310,000 $329,999 333 67 $330,000 $349,999 330 66 $350,000 or more 2,164 433

- Fuera del Mercado 48,045 9,609 Dentro del Mercado 55,156 11,031 Total 103,201 20,640

Demanda Anual

Promedio

Puerto RicoEstimado de Demanda Total

2002-2006

5���������������������������������������������������2��2%2��>�������

��6������=���:����/=���:����(�?��(����1������������9&�9&2����������

���� �������� ������ �������� ��� 23��3�� ��������� F�� ���� ����� >��2��

��������'������#�����������������������'����������������'����������

�����������������������������������������+,�������

��� ����� �� ����� ��������� ��� �������� ���� �������� ��� ������� ����

�����������������+23������������9�>,3��������������������������������

���3&&�������������4����

Page 43: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 31

Precio de las Unidades

Residenciales

Desde Hasta

Demanda Total

Efectiva

$0 $24,999 2,806 561$25,000 $49,999 1,498 300$50,000 $63,999 1,144 229$64,000 $69,999 580 116$70,000 $79,999 1,360 272$80,000 $89,999 1,185 237$90,000 $99,999 762 152

$100,000 $109,999 808 162$110,000 $119,999 1,177 235$120,000 $129,999 262 52$130,000 $149,999 610 122$150,000 $169,999 829 166$170,000 $189,999 225 45$190,000 $209,999 116 23$210,000 $229,999 116 23$230,000 $249,999 113 23$250,000 $269,999 104 21$270,000 $289,999 104 21$290,000 $309,999 109 22$310,000 $329,999 115 23$330,000 $349,999 114 23$350,000 or more 1,013 203

0Fuera del Mercado 6,029 1,206Dentro del Mercado 9,124 1,825Total 15,152 3,030

Demanda Anual

Promedio

Estimado de Demanda Total2002-2006

El Mercado de Precios Altos

������� #������������ ��� ��� ������)�� ������ ��� ���� ��6����� ����

������������ ����6������'���������� ���6����������������������(�������

������� ��� '��� ��� ��������� ��� �������� (� �#���� ��6������ ������

������������#��������

��� �������� ���� ���� #������ ��� ������� (� ������ �6������� ���� ��#��� ���

#�����'������������������ ���6�������������������������������������

�����������������6�������������������������������"��������������C�

������ ����� ����� ������ #���������� ������ ��)���� �� ������

����������� ��� ����� ������ ������ ���� ������� ��� ��� �������� ��� ����

������ ��� �������� ������� ��*��� ��#��� ��� #������ ��� ��� �������

Page 44: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 32

�8������� �� ������������� ���� ��� ��������� ��� ���6����� ��� ��*��

��������������'���������������������������������������(�������������

������������������'������������#�����������������6�����������������

'������������������������6��������������������������������������'���

����������6����������������(�������6����C��������������������������6����

������*����������������������������������������������#�����#���������

�������������'��������6�������������������������������������������

5�� �������������������������� ��6�������� ���'���������������������

���6����������������������������)��#�����������'�������������6���������

������� (� ����� �6������ ���� �������� ��� ���6�� ����� ���� �������� ���

�������� ����������� ������������ (�� '��� ���� ��)��� ��������� �����

������������������������������������� ����)�� �������������������������

���6��������������������� ��������� �6�#�������������������'�������

���(��������

J����������)����'��������������������������������������������6������

��������� ���������'��������������6������*���� ������������'��� ����

������������� �������� �� ��#��� ��� #����� ���� ��(��� ��������

#��������� F�*��� ������� ��� �#����� ��� ��������� ��� ���� �����"�������

���#����������������(��)������������������������ ���6����������������

�������������'���������6�����������������������������������#����������

��'���������������#������#���������������6�������

��������������������������������������������������������(�����

��������� ��� ���6��� ����� ��� '��� ��� �������� (� �#����� 5���

���(���������������������������������������������������������

������������������������������6��#����(�����6���������������������

=�� �����6��� ��� �������� ���������� ��� ��� �������� ���

������������� ��������� ��� �#���� ������������� ��� ���� �����

Page 45: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 33

������C� (�� '��� ���� ������ #����� �� ��� ������� �����4�� ������ ����

�������� ��� ������� ���������� ����� ���������� ����� ��� ������ 5���

���������������� (� ���� ��������� #��������� ������ ������ ����

���������� ��6����� ������� ��"������� ���(������������������������

��������������"����������������������#�������

5���������������6��#����'����������������������������������������

$���������(�#����������������������������������������������������������

����"��������������������������������������;�����������������*��

��������� ���� ������������ ��� ��� ������� ��� ��� ��������� ��� �����

������ ���������� ��� ��� �������� ���� ������ *���� ��� ������

#�������������#������#��������������)����4����������������������������

�����������������������������(�����������"����

Conclusiones

��������������������(�������������������4����'����8���������������

����������������������&.������������������������6;��������������������

������������������������������������� ����!����������������������������

�����������������������������(�������������������9�>,3����������

�� ���� �������� �������� ��� 3&&� �������� ��� �4�� ��� ���� ���6������ ���

���������+23��������������������������������=���:����(�?��(������=��

�����6��� ������ ��� ����� ����� ��� ������������� '��� ��� ��������

���������� ��� ��� �������� ��� ������������� ��������� ��� �#����

������������� ��� ���� ����� �������� ��6;�� ��� ��������

������������ ���� ��� '��� ����)�� �8��� ���� �������� ���������

���������� ��� ����� ��������� =�� ���������� '��� ���� �������� ���

����������� �����"��� �� ��������� �� ��� ������ ��� +-&������ �� ����� (��

'��7�

Page 46: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 34

• =�6;��������(��������������*�(��������������������8���������

2�3�������������4������������6�������+3&�����������������������"�������

&.� �������� �� ���� �#������� ���� ��� ����������� ���������� ���)���

����������� ���� ��� �������� ������ ��� ���� ���6���� ��� �������

�����������

• �����������������������������������������������������������������

������ ������ ��� +-&������ ��� 6������)�� ��� 6������� ��������� �����

*�������������������������������������������������

• =�6;�����������������������������������������������������6�����

#��������� ��������������������������(������������������������

����������'��������)����6�#�������������������������������

�������������������������������������������7����������������������

��������������������������������(������������������������������

������"�����������������������)��������������������������������

����� ����� ������������ ���� ��� �������� ����� ��� ����� �����������

������� ��� *����� ��� ���� ��� ���(���� �������� ������� ���� ����

����������������������

������� ����� ���������������������������������������������������

�����������)������������������"��#�����������������(����������������

�������������������������������������������

Page 47: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 35

EVALUACIÓN FINANCIERA

������� ������� ������������������������#��������������������������&.�

�����������������������������������������������5����������������

��� ���������������� �������)�����������(����� ��������(������������

���������������6;���������������������������#������

Supuestos de la Proyección

5�� ��������� #�������� ����;�� ��� �������� ���� ����������� ��� &.�

�������� ��� ���������� �� �����"����� ��� ����� �������� ��� �������� ���

���4���������������������������������������9�.�������������������

�������6���������������������������6���������������������������(����

������ ��� �������� ��� ����� ���� ������� /+,� �������1�� ��� ����� ��� ���

�#�����������/+2�-�������������(�����9&9������������������������

��� +99����� ����� ����� ���� ��� ����� ��� �#����������� ��� +93����� ����

������ ��� ������1�� (� ��� ����� ���� ��� ����������� /9�-�-��� ����

���������1��

Detalles del ProyectoNúmero de Unidades Residenciales 58Primer Año de Construcción 2004Costo de la tierra $7,000,000Costo de Infraestructura $2,415,000Total Pies Cuadrados de Construcción 104,400 �

��� ���(���� �����)�� ����� ��� ������ ���� ������������� ���� �������

��6;�� ���� ��������� ������������ ����� ���(����� �������� �����������

������������ ��� ��� ������� ���� �;����� ��� ������������� ���� ���

��������������������

������������������������������������/�����������1������������������

����������������� ���� ����������� �������������(��'��� ���������������

Page 48: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 36

���������� ������������ ��6����� ���(����� ��� ������������ <���������

�������(�������6���������������������������������������������"�����

����� ���� ���(����� J��� ������������ ��� '��� ���� ����� ��������� ����

����������#����������������������������������(�����6�����������������

�����������������������������������������������������������������

������ �� ���������������� �����������(�����6����� �������� /'��� ����

��������������#���1��

����������������������'������������������������������������������

�����������+&�������������������� +2,.�������� ������������� ��������

�����������/L*�������M1������������+99��������������������

Detalles de las Unidades

ApartamentosNúmero de Unidades a Construirse 58Trimestres que tarda en venderse 8.0Precio de Venta por Unidad $500,000Pies Cuadrados por Unidad 1,800Costo Construcción (Hard Cost) por p/c $110 �

J���� ��������� ��� ���� ������� #��������� ��� ����(��� ��� ��� ����� ��

�������������

Supuestos sobre CostosCostos Fijos (como % de Hard Costs)

Planificación, Ingeniería y Diseño 5.0%Costos Legales y de Tasación 1.0%Mercadeo 6.0%Manejo de Proyecto 4.0%

Soft Cost (como % de Hard Cost)Seguros, Contr. Propiedad, Contabilidad, Misceláneos 2.0%Permisos y Arbitrios de Construcción 3.6%Costos Indirectos 2.0%Contingencia 7.0%

Supuestos sobre PréstamoPorciento de Terreno a Financiarse 85%Interés Anual en Préstamo Terreno 7.0%Interés Anual en Préstamo Construcción 9.0%

OtrosInflación en Construcción Residencial 4.45%Comisiones de Ventas (% de precio de venta) 2% �

Page 49: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 37

=�� �������� ���� ������� ��� +-9�>3.� �������� ���� ������ ��� �������� ���

�������� �#����������� (� ����������� ���� ����(�� ���� ������ J�%���

/�#����������� (� �����������1�� (� ���� ������ J##%��� /�������� ��

�����������������������������������#����(������������(���������������

�6���1��

�����������������������������������������������������������������

����������������+99������������������������������������"���������������

���(��������������������"������������������)���������������������

���� ���������� ��� ��� ��6����� ���� ���� ��������� 5��� L��#� ����M� ����

���(����������������������8���������+9�&���������/���������������

����������� ����������� �����6����(���� ������������� ���������L*����

���M1��

Costo del proyecto Costo por UnidadTierra 7,000,000$ 120,690$ Infraestructura (sist. agua, electricidad y estacionamientos) 2,415,000$ 41,638$ Construcción de la unidad

Apartamentos 11,484,000$ 198,000$ Total Costo Construcción y Terreno 20,899,000$ 360,328$

Planificación, ingeniería y diseño 453,450$ 7,818$ Gastos legales y tasación 90,690$ 1,564$ Mercadeo y gastos relacionados 544,140$ 9,382$ Manejo del proyecto 362,760$ 6,254$

Total Costo de Construcción ("hard cost") 22,350,040$ 385,346$ Soft Cost:

Seguros, impuesto de propiedad, auditoría, misc. 210,401$ 3,628$ Permisos e impuestos de construcción 378,721$ 6,530$ Gastos indirectos del desarrollador 210,401$ 3,628$ Contingencia 736,403$ 12,697$

TOTAL 23,885,966$ 411,827$ �

��������������������������(���������(���������������������'������

��� ��� ����� ��� ����� ��� +,->�>�,� ���� ���� ���� ��� ������ ��� ,@� ������

������ ��� �������� ���� �������� ��� ������������ =�� �4���� ��� ���6�� ����

#�������������������������/9@1���������������������������������

Costos de FinanciamientoIntereses Préstamo Adquisición Tierra (509,906)Intereses Préstamo Construcción (236,701)"Commitment and drawing fees" 0Total Costos Financiamiento (746,607) �

Page 50: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 38

Resultados

���6����������� ���������������������������� ���)�����+-99�.2,�� �����

*�(�'����4�����������������+9����������������������������/2@�������

����1����� ��������� +92�.,3����� ��������� ���6�������#������������

��������������6������������������������������+,.�9,3�����������(����

6������������������������+>&�3����

F�����������������������������������(���������������������������

���(���� ���� ��� �������� ��� 6������� ���� 6������� ��� ����8�������

+3�,����������'�����������93�9@������6������������

��������������������������������(��'��������"�������������������

����� ����� ����� ���� ��������� ��� ������ ��� ����� ����)�� #�������

������������������4��������� �������� (� ��� ����������������������

������������ <��������� ���� ������� #���;��� ����������� ��� �� ���

������ ���� ���� �� ��� ���(�� �� ���� (� ����������� ��� '��� ���� ���

�����������

=�6;���������������������������#��������������������������������

�������� ��� ���*����� ����� #��������� ������������ #���;�� �����

+.�������(�+9�2��������������������"��������6���������)���������*������

���� '��� ��� ���(������� ������� ��� ������ ��� ����� ����� ����� ����

�������� ����)�� ���� ��(���� ����������� ��� ��� �������� �8����� ���

����������'���������(����������������������������

Page 51: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 39

Ganancias del Proyecto Residencial Total Por UnidadVentas Brutas $29,000,000 $500,000Menos: Comisión de ventas 580,000 10,000

Ventas Netas 28,420,000 490,000

Costos del ProyectoAdquisición de Tierras (7,000,000) (120,690) -24.1%Infraestructura (agua, electric. y estacionam.) (2,415,000) (41,638) -8.3%Construcción (11,484,000) (198,000) -39.6%Costos Indirectos de la Construcción (2,986,966) ($51,499) -10.3%

Costos Totales ($23,885,966) ($411,827) -82.4%Ganancias antes de Financiamiento $4,534,034 $78,173 15.6%

Costos de FinanciamientoIntereses de Préstamo de Tierra (509,906) (8,791) -1.8%Intereses y Pagos Préstamo Interino (236,701) (4,081) -0.8%

Costos Totales del Financiamiento (746,607) (12,873) -2.6%

Ganancia Neta antes de Contribuciones $3,787,427 $65,300 13.1% �

Page 52: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 40

Flujo de Efectivo ProyectadoIsabella Ocean Residences

Parámetros 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 TotalINGRESOS Por UnidadVentas

Apartamentos $500,000 0 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 3,625,000$ 29,500,000$ Ingresos brutos 0 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 3,625,000 29,000,000Menos: Comisiones de ventas 2.0% 0 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 72,500 580,000Total de Ingresos 0 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 3,552,500$ 28,420,000$ COSTOS DEL PROYECTO

Tierra (adquisición)/Precio Total $7,000,000 (7,000,000)Por Unidad 7,000,000

Infraestructura $41,638 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 301,875 - 2,415,000Construcción de la unidad ($ por p/c) Por P.C.

Apartamentos $110 (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) - (11,484,000) Sub. total unidad (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) (1,435,500) - (11,484,000)$

Total Unidad, Mejoras e Infraestructura (TUMI) (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ (1,133,625)$ -$ (9,069,000)$ % Hard Costs

Planificación, ingeniería y diseño 5.0% (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) (56,681) - (453,450)Gastos legales y de tasación 1.0% (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) (11,336) - (90,690)Mercadeo y relacionado 6.0% (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) (68,018) - (544,140)Manejo del proyecto 4.0% (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) (45,345) - (362,760)

Total Costo de Construcción ("Hard Cost") (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ (1,315,005)$ -$ (10,520,040)$

Soft Cost: % Hard CostSeguros, impuestos de propiedad, auditoría, misceláneos 2.0% (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) - (210,401)Permisos e impuestos de construcción 3.6% (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) (47,340) - (378,721)Gastos indirectos del desarrollador 2.0% (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) (26,300) - (210,401)Contingencia 7.0% (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) (92,050) - (736,403)

Total de Costos del Proyecto (inc. Terreno) (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ (1,506,996)$ -$ (12,055,966)$

FLUJO EFECTIVO ANTES DE FINANCIAMIENTO 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ -$ 16,364,034$

FLUJO DE EFECTIVO AL DESARROLLADOR

GANANCIAS ANTES DE INTERESES Y CONTRIBUCIONES 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ 2,045,504$ -$ 16,364,034$ PRÉSTAMO DESARROLLO TIERRA

Préstamo recibido para Terreno 4,900,000$ 4,900,000$ Intereses debidos y pagados (110,250) (96,469) (82,688) (68,906) (55,125) (41,344) (27,563) (13,781) (13,781) (509,906)Pagos al principal - (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) - (4,287,500)

Efectivo neto de préstamo compra Terreno 4,789,750$ (708,969)$ (695,188)$ (681,406)$ (667,625)$ (653,844)$ (640,063)$ (626,281)$ (13,781)$ 102,594$

PRÉSTAMO INTERINO DE CONSTRUCCIÓN"Commitment and drawing fees" $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 0Préstamo recibido para Construcción 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 - 10,520,040Repago de la deuda - (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (10,756,738)

Efectivo neto de préstamo interino de construcción 1,315,005$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (29,587)$ (1,344,592)$ (236,698)$

FLUJO DE EFECTIVO NETO AL DESARROLLADOR 8,150,259$ 1,306,948$ 1,320,730$ 1,334,511$ 1,348,292$ 1,362,073$ 1,375,855$ 1,389,636$ (1,358,374)$ 16,229,930$

INFORMACIÓN DE PRÉSTAMOS

DETALLES PRÉSTAMO TIERRABalance inicial -$ 4,900,000$ 4,287,500$ 3,675,000$ 3,062,500$ 2,450,000$ 1,837,500$ 1,225,000$ 612,500$ Más: Desembolsos 4,900,000 - - - - - - - - 4,900,000Menos: Pagos al principal $84,483 - (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) (612,500) - (4,287,500)Balance Final Terreno 4,900,000 4,287,500 3,675,000 3,062,500 2,450,000 1,837,500 1,225,000 612,500 612,500 22,662,500Intereses 2.25% (110,250)$ (96,469)$ (82,688)$ (68,906)$ (55,125)$ (41,344)$ (27,563)$ (13,781)$ (13,781)$ (509,906)

DETALLES PRÉSTAMO INTERINO CONSTRUCCIÓNBalance inicial -$ 1,315,005$ 1,315,005$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,007$ 1,315,007$ 1,315,008$ Mas: Desembolsos 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 1,315,005 - 10,520,040Más: Intereses acumulados y cargos - 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 29,588 236,701Menos: Repago de la deuda - (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (1,344,592) (10,756,738)Balance 1,315,005$ 1,315,005$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,006$ 1,315,007$ 1,315,007$ 1,315,008$ 3$ �

Page 53: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 41

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5��6�����*����������������������������������������������������/31������

����������� �����������'������������������� �����������������������

��������������������������'��7�

• �������������������������"��#������������������(����� �������

���� ��� �������� ��� ��������� ��� ����������� ���������� ������ (�

�������� ��� "����� ��� ������ ��)���� '��� *��� ���� �� ������� ����

��������������������������������� �������������������������������

������������������������������

• �����������������������������4�����������������/3�&3,�����1���������

������������8�"�����������������������������������������������

������������"��#�������6�����(������������������������������������

• 5��������������=���:����(�?��(�����������������������������������

������������������������������

• �8������������������������������������������������������������

��#������������� ��6������������������������ ������������'��������

��������������������������/=���:����(�?��(����1����������������

2>�����������(����������(������2��3��#��������������+�9�,���(�+�2�

��������� ������������������+3.&�&.&������ �������)�� ��6���������

��������������������������������������������������������������

������������������

• 5������������������������/������*����(������������1�������������'���

������#�������������������������������)#��������� �������������

����������������������#���'����8�����������������������������

���������������6������)�������6�����'�����������"����������������

Minaly Agosto
Text Box
(3,965
Page 54: Análisis de Mejor Uso para un - gobierno.pr · PFZ Properties, Inc. Informe Final . Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde . Estudios Técnicos, Inc. Page 6 . Total

PFZ Properties, Inc. Informe Final Estudio de Mejor Uso para Terreno Ubicado en Isla Verde

Estudios Técnicos, Inc. Page 42

����������� ��������� ���������� ���� �������� ��� �����������������

������� ����� ����� ��� ��8�"��)��� ��� �������� ��� ����������� ����

�������� �� ������� ����� ������� ���� ��� �������� ��� ��������� ���

���������������������������(������������"����������������)����

'��� *��� ���� �� ������� ���� �������������� �� ���� ���� ���������

������������ '��� �����(��)�� ��� ���� ����� �����4��� ���� ��(�������

���������������������������������

���6������������������������������������������)�����+-99�.2,������6�����

��������� ������ ���������� +,.�9,3����� ������(����6������� ��������

���������+>&�3����

�����������������&.����������������������������������������6�������

���� 6������� ��� ����8������� +3�,� �������� �'�������� ��� 93�9@� ����

�6�����������

!���� ��������� '��� ���� �������� ���� ��������������� (�� '��� ��� ��"�� ���

���������������������������������������������������������������)��

#������� ����������� ���� ���4�� ��� ���� �������� (� ��� �������� ��� ���

���������������������������� ��"��������6���������)�� �������*������

���� '��� ��� ���(������� ������� ��� ������ ��� ����� ����� ����� ����

�������� ����)�� ���� ��(���� ����������� ��� ��� �������� �8����� ���

����������'���������(����������������������������