“Método HJGuerra de las Rentabilidades Comparativas” Aporte … · 2019-04-29 · colectivo...
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Estados Unidos Mexicanos
Federación de Colegios de Valuadores, A.C. - FECOVAL, A.C.
Colegio de Valuadores Profesionales de Tamaulipas, A.C.
LIII Congreso Nacional de Valuación
Tema Central: Valuador Independiente
Lema: La Independencia del Valuador Profesional
Tampico, Tamaulipas - 10 al 14 de octubre de 2017
Propuesta de Ponencia
“Método HJGuerra de las Rentabilidades Comparativas”
Aporte teórico-práctico innovador para valuar el suelo urbano apropiable
MSc. Ing. Hugo J. Guerra
Universidad Central de Venezuela - Escuela de Administración y Contaduría
Instituto de Valoraciones y Productividad, A.C. – HJG Consultores
Colegio e Instituto de Valuadores del Estado de Veracruz, A.C.
24.JUNIO.2017
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Contenido
- Breve semblanza del autor pág. 5
- Resumen “ 6
- Palabras claves 6
1. Situación observada “ 7
2. Problema a resolver “ 15
3. Objetivos a lograr con la resolución del problema “ 15
3.1 Objetivo general “ 15
3.2 Objetivos específicos “ 15
4. Relevancia justificativa para tratar el problema “ 16
5. Marco de referencia “ 18
6. Premisas para formular una solución al problema enunciado “ 24
7. Solución propuesta: Concepción metodológica y desarrollo “ 25
8. Ejemplo ilustrativo “ 36
9. Beneficios de la solución planteada “ 44
10. Conclusiones y Recomendaciones “ 46
11. Bibliografía “ 47
- Anexo 1: Hoja Algorítmica de Cálculo para la aplicación del método
de la rentabilidad económica indiferente
“ 53
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ECUACIONES
Ecuación 5.1: Fórmula de la rentabilidad económica pág. 23
Ecuación 5.2: Rentabilidad económica comparativa esperada “ 23
Ecuación 7.1: Rentabilidad económica deseada “ 25
Ecuación 7.2: Valor presente de la rentabilidad económica “ 26
Ecuación 7.3: Cálculos del Ingreso “ 26
Ecuación 7.4: Cálculo del Costo “ 26
Ecuación 7.5: Cálculo del área de construcción vendible “ 27
Ecuación 7.6.1: Valor presente de la rentabilidad por la venta Producto por
desarrollar en Parcela Objeto
“ 28
Ecuación 7.6.2: Valor presente de la rentabilidad por la venta del
Productos Inmobiliario Referente
“ 28
Ecuación 7.7: Planteamiento detallado del Equilibrio en la Rentabilidad “ 28
Ecuación 7.8: Fórmula de cálculo del valor unitario del terreno objeto de
valoración.
“ 29
Ecuación 7.9: Fórmula del cálculo de la desviación estándar en la
estimación del valor del unitario del terreno
“ 31
Ecuación 7.10: Cálculo del Valor Unitario del Terreno tolerable “ 31
Ecuación 7.11: Cálculo de la sensibilidad en la estimación del valor unitario
del terreno según variaciones en otras variables
“ 33
Ecuación 7.12: Cálculo de la Variación en el valor unitario del terreno “ 34
Ecuación 7.13: Cálculo de la sensibilidad en la estimación de la Variación
del Valor Unitario del Terreno
“ 35
Ecuación 7.14 … 7.23: Indicación de fórmulas necesarias para evaluar la
sensibilidad del valor unitario del terreno
“ 35
Ecuación 7.24: Valor residual del terreno. “ 36
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GRÁFICAS
Gráfica 8.1: Fotografía Ilustrativas de la parcela objeto de valoración y
producto inmobiliario previsto
Grafica 8.2: Fotografías de productos inmobiliarios referentes
“
“
37
38
TABLAS
Tabla 8.1: Hoja Algorítmica de Cálculo de Apoyo al Método HJGuerra
de las Rentabilidades Comparativas – Ejemplo con referente en el
mercado primario.
pág. 40
Tabla 8.2: Hoja Algorítmica de Cálculo de Apoyo al Método HJGuerra
de las Rentabilidades Comparativas – Ejemplo con referente en el
mercado secundario.
“ 41
Tabla 8.3: Valor Presente del Suelo según aprovechamiento o
desarrollo hipotético.
“ 43
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BREVE SEMBLANZA MTRO. ING. HUGO J. GUERRA
Ingeniero Electricista (Universidad Central de Venezuela, UCV 1964).
Master of Science en Industrial Management y Master of Science en
Operation Research (Polytechnic Institute of Brooklyn, New York
University, 1969, 1970). Especialista en Instituciones Financieras
(Universidad Católica Andrés Bello, Venezuela, 1985). Diplomas en
Desarrollo Regional Industrial (Holanda, 1971), Desarrollo de Pequeñas Empresas
(Japón, 1982), Liderazgo de la Calidad Suecia, 1995), Formación Docente (Universidad
Simón Bolívar (Venezuela 1979) y Universidad Central de Venezuela (2012) y
Valoraciones Industriales e Inmobiliarias (Venezuela, 1973 y 1994, respectivamente).
Desarrolla investigaciones doctorales. Es profesor universitario e instructor para el
trabajo. Es Valuador Profesional en ejercicio en ámbitos privados, financieros,
empresariales, administrativos y judiciales. Ha ideado varios métodos de valuación a
objeto de hacer más productiva la valoración de servicios profesionales intelectuales;
actualizaciones y ajustes de precios en contratos de obras, procura y servicios;
valoraciones de bienes inmuebles urbanos y bienes de capital. Ha diseñado, implantado
y coordinado diferentes planes de estudio para la creación en Venezuela de carreras
universitarias (pre y postgrado), programas de formación y mejoramiento profesional,
así como nuevas asignaturas electivas en planes de estudios superiores en el área
económica-valorativa. Ha promovido el desarrollo de normativas de valuación en
Venezuela y la difusión de normativas de valuación en el continente. Coordinó el «Plan
Modular de Postgrado y Extensión Profesional en Ingeniería Valuatoria», decidido por el
Congreso Extraordinario de la UPAV 1995 (Venezuela) como «Declaración de
Caracas». Actúa como ponente consuetudinario en Encuentros Profesionales de
Valuación, Nacionales e Internacionales, en Venezuela y otros países. Sobre
valuaciones ha presentado más de treinta y dos (32) ponencias en diversos países de
América, Europa y Asia. Es fiel concurrente en los Congresos Nacionales Mexicanos de
Valuación, donde recurrentemente ha participado como ponente desde el 2008 hasta el
presente. Fue galardonado en el L Congreso Mexicano de Valuación, celebrado en la
ciudad de Irapuato, Guanajuato 2014, por presentar la mejor ponencia: «Valoración por
Efectividad de Maquinarias y Equipos en Uso (Método HJGuerra)».
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RESUMEN
Mediante este trabajo se presenta una propuesta útil para solventar uno de los temas
mas complejo en la valoración inmobiliaria: La valuación de derechos de propiedad
sobre el suelo urbanizable. Se refiere a un método innovador para valorar parcelas
urbanas vacantes apropiables según sus posibles rentabilidades comparativas con
las de suelos edificados (abreviadamente, Solución MRC®). Su concepción
epistemológica es racionalista-realista. Con ella se armonizan Normas Internacionales
de Valuación y criterios económicos de inversión y, por ende, con requisitos contables-
financieros. Con el método se obtienen resultados valorativos suficientemente válidos
sin las complejidades, tiempos, esfuerzos y costos implicados en la aplicación
exhaustiva del criterio «mayor y mejor uso», convencionalmente exigido en normas de
valuación. Es útil para valuar suelos vacantes apropiables en cualquier ámbito urbano,
así como para establecer values benchmarking para convalidar valores estimados por
cualesquiera otros métodos, como se exige en las valuaciones profesionales. Tiene
especial relevancia cuando no existen suficientes referentes para aplicar criterios de
comparación de precios u otros usuales, como sucede en mercados inmobiliarios sin
suficientes transacciones y ofertas de suelos vacantes o útiles para nuevos desarrollos
o con usos prácticamente únicos, o en mercados estancados o deprimidos. El MRC®
es, igualmente, suficientemente útil para, con relativa economía procesal, producir
resultados suficientemente verosímiles que faciliten la revaluación de propiedades,
optimizar inversiones en activos inmobiliarios y mejorar la gestión de los mismos. Por su
versatilidad, el MRC® contribuye al fortalecimiento del ejercicio independiente universal
del valuador profesional. En esta ponencia, su explicación aplicativa se ilustra y
acompaña con un ejemplo real y Hojas Algorítmicas de Cálculos para uso práctico. Se
finaliza con las conclusiones más significativas de la solución propuesta, algunas
sugerencias para continuar mejorando la valuación inmobiliaria profesional y una lista
conveniente de referencias documentales.
Palabras claves: Rentabilidad comparativa del suelo urbano, Valuación de parcelas
urbanas.
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1. SITUACIÓN OBSERVADA
La valuación de parcelas urbanas vacantes en mercados libres, abiertos y,
especialmente, globalizados es compleja y controversial. Entre otras causas, por sus
singularidades, relativa escases, multiplicidad de posibles usos e intereses para sus
apropiaciones como bienes económicos. Tanto más compleja es la valuación de esos
tipos de bienes, cuando la economía de un país o región se caracteriza, en parte o en
todo, por mercados inactivos, estancamientos, volatilidades de precios, variaciones
inflacionarias, estanflación, conflictos sociales y exorbitantes controles económicos,
administrativos y políticos.
Por otra parte, cuando se valora una parcela urbana vacante apropiable desde la
perspectiva de un inversor en particular más que según los intereses de todo un
colectivo (vg., para los agentes del mercado en general), la valuación conlleva mayores
dificultades valuatorias que las implicadas en los encargos comunes. Esto, porque para
la valuación del suelo vacante se requiere conjugar las principales bases de valor
definidas en el Estándar General IVS 104 de las Normas Internacionales de Valuación
2017, las cuales entran en vigencia a partir del 01.JUL.2017. Las bases de valor se
refieren a conceptos de valor.1 Aún y cuando para un caso en particular una base de
valor pudiere tener más primacía que otra, no por ello esas otras dejan de tener
significación para quien requiere de la tasación. Para dar idea de la complejidad del
asunto baste apuntar que en el IVS 104 se reseñan, de manera no exhaustiva, por lo
menos, once (11) bases de valor; y, por si fuera poco, se señalan cinco (5) de ellas con,
prácticamente, la misma denominación: “valor razonable”, pero con diferencias en sus
contenidos.
1 Debe puntualizarse que por base de valor se entiende, tal como se explica en el Estándar General IVS 104 de las Normas Internacionales de Valuación 2017: “… la declaración de las hipótesis fundamentales de medición de una valuación. Describe los principios fundamentales en los cuales se basará el valor de tasación; por ejemplo, la naturaleza de la transacción hipotética, la relación y motivación de las partes y el alcance en el cual esta el activo expuesto en el mercado. La base de valor dependerá de la finalidad de la valuación. …”. De otra parte, la base de valor condiciona, en alguna medida, el enfoque de valuación de mayor pertinencia para medirla. Ejemplos de base de valor son valor de mercado, valor de inversión y valor especial.
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Las bases de valor más comunes, definidas normativamente y de interés para el tema
tratado en este trabajo, son:
Valor de mercado:
“Cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debería intercambiarse en la
fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en
una transacción independiente luego de una comercialización adecuada y donde
cada una de las partes ha actuado con conocimiento, prudencia y sin
compulsión.
Valor de inversión:
“Valores consecuencia de los beneficios que una entidad puede disfrutar por la
tenencia en propiedad de un activo, los cuales pueden ser específicos para esa
entidad y no tener pertinencia para los participantes del mercado en general.”
Para visualizar ilustrativamente algunos de los principales escollos que conlleva la
valuación de parcelas urbanas vacantes, como suelo objeto de apropiación privada, son
de señalar los siguientes:
a) El suelo, en general, es, esencialmente, un bien natural, singular, escaso y sujeto
a las mas variadas consideraciones y preferencias, tanto objetivas como
subjetivas; y, por ello, su uso, goce, disfrute y disposición son objetos de
permanentes controversias y disputas filosóficas, políticas, legales, económicas,
sociales y militares.
b) El valor del suelo está condicionado al hecho de encontrarse vacante o no. Una
vez que una parcela se edifica su incidencia valorativa en el producto inmobiliario
pudiere ser mayor o menor, según la sinergia o disfuncionalidad del conjunto
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suelo-edificación-intangibilidades, las cuales no necesariamente se mantienen
invariables en el tiempo. No puede pasarse por alto el hecho que, mientras las
construcciones están sujetas a depreciaciones y obsolescencias tecno-
funcionales, no así lo está sujeto el suelo.
c) El suelo está permanentemente amenazado por externalidades cuyos efectos
temporales no se manifiestan únicamente en un solo sentido, constantes y
suficientemente previsibles a lo largo del tiempo. Las consecuencias valorativas
sobre un mismo sitio, en oportunidades pudieren conllevar plusvalías y en otras
minusvalías.
d) El valor del suelo, cuando está edificado también se afecta por razones
endógenas que pudieren incidir en el valor de la edificación. Mejoras domóticas,
por ejemplo, conllevan mayores valores del edificio y, por ende, del sitio donde
se emplaza. Por el contrario, deterioros acentuados de las edificaciones acarrean
simultáneamente perjuicios valorativos para el sitio.
e) Normativamente se exige valuar la parcela urbana, vacante o no, con base en su
«mayor y mejor uso (MMU)». Este criterio requiere evaluar, secuencialmente, la
factibilidad física del uso del suelo, las condiciones legales de dicho uso, el
abanico de posibilidades económicas de posibles desarrollos inmobiliarios y,
dentro de estos, el de rentabilidad económica-financiera óptima. Su aplicación
presenta limitaciones importantes ya que exige conocimiento objetivo sobre
condiciones físicas y legales del suelo, así como estudios económicos y de
rentabilidad en atención a suposiciones sobre posibles eventos futuros, todo lo
cual exigen esfuerzo, tiempo y competencias del valuador que no siempre son
viables de concretar con la debida prontitud, pertinencia, economía y aceptación
del comitente de la valoración. Por si fuera poco, la materialización del mayor y
mejor uso del suelo urbano apropiable, además de estar sujeto a
consideraciones como las señaladas, dependerá de la capacidad económica y
voluntad de acción reales por parte de su propietario. Consecuentemente, no es
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de extrañar que la aplicación del criterio del MMU para evaluar el suelo pudiere
ser de dudosa aceptación por basarse en algunas hipótesis no verificables, tal
como ocurre en algunos ámbitos jurisdiccionales (vg. a nivel de los altos
tribunales judiciales de Venezuela). Por ello, los resultados que se obtuvieren a
partir del MMU de una parcela urbana apropiable tendrían que ser
complementados con mayores esfuerzos para ser validados, conciliados y
convalidados con valores deducibles por criterios alternos suficientemente
verosímiles.
En todo caso, al considerar el MMU del suelo no puede pasarse por alto si este
esta edificado o vacante. Las premisas requeridas para el estudio valorativo en la
primera situación son distintas a las correspondientes para la segunda.
f) El análisis del MMU del suelo puede dificultarse y encarecer el trabajo
evaluatorio en casos en los cuales no está formalmente definido el uso que la
tierra pudiere tener, estando su desarrollo sujeto a permisos oficiales ad hoc
según proyectos edificativos específicos. Es el caso de zonas cuyos desarrollos
urbanísticos están sujetos a regímenes especiales acorde con Regulaciones de
Zonificación.
g) Al realizar una valuación en la cual se requiera aplicar los criterios del MMU del
suelo, es necesario que los cocontratantes de la misma entiendan y acepten el
tiempo, trabajo y remuneraciones dinerarias que la misma conlleva, en adición a
valoraciones comunes.
h) Para valuar el suelo, además del criterio del MMU, existen otros aplicables con
mayor o menor relevancia, según el caso, pero que no necesariamente conducen
a evaluaciones iguales, complicando la valuación por la multiplicidad de posibles
resultados y dudas lógicas sobre cuál de estos pudiere ser el de mayor
objetividad y credibilidad. Entre los varios criterios desarrollados, expuestos y
aplicados en el ámbito de la valuación del suelo, son de citar los tratados y
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explicados en diferentes encuentros de valuación y textos, dados a conocer
como:
Por comparación de precios (price comparison), en distintas versiones
basadas en criterios tales como:
factores de corrección o de ajustes o de homologación, algunos
razonados con estudios estadísticos y econométricos, otros
discrecionales, o en todo caso, producto de indicadores validos
para determinados momentos, espacios y circunstancias, pero no
necesariamente validos de manera permanente y para todo lugar;
ratios;
variaciones temporales;
método Beta;
lógica difusa;
modelos multicriterio;
método CRITIC (CRiteria Importance Through Intercriteria
Correlation);
proceso analítico jerárquico (AHP por sus siglas en inglés);
programación por metas;
criterios metrológicos según planteamientos del Cuerpo Técnico de
Tasaciones de Argentina;
análisis-síntesis de los precios, según el enfoque de la conjunción
valorativa desarrollado por el autor de esta ponencia.
sss análisis-síntesis de los precios, según el enfoque de la
conjunción valorativa desarrollado por el autor de esta ponencia.
Por desarrollo hipotético o método residual estático o dinámico
(development or residual analysis).
Por asignación (allocation) con versiones denominadas como el método
de la incidencia formulado por los ingenieros venezolanos Nestor Belfort y
Edgar Gómez; y el método contributivo propuesto por los ingenieros Milton
Mandelbatt de Brasil y Miguel Camacaro Pérez de Venezuela.
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Por extracción (extraction).
Por capitalización de la renta producida por el suelo (ground rent
capitalization).
Por capitalización del ingreso residual del suelo (ground contribution to the
rent capitalization).
Por desarrollo parcelario (Subdivision Development).
Por planta de valores (land value maps).
Por costos de desplazamiento (traveling costs).
Por criterios hedónicos (hedonic method).
Por contingencia (contigent model).
i) La aplicación del «enfoque de comparación directa de precios», como criterio
convencional útil para la valuación del suelo, puede complicarse ante hechos
como los siguientes: Por una parte, no siempre se cuenta con bienes análogos
que permitan estimar valores basados en comparaciones analíticas de precios
razonadamente homologados; sobre todo, cuando no existen productos
inmobiliarios nuevos y los mercados no son tan abiertos, dinámicos y
expansivos, en las cuales existieren suficientes operaciones de compraventa,
ofertas y/o demandas de suelos vacantes o posibles de ser reedificados. Y, más
seriamente aún, cuando esos mercados se caracterizan por altos niveles de
inflación sin crecimiento económico real, en las cuales los precios de los bienes
se incrementan sin acompañamiento de mayor productividad. Y, por otra parte,
cuando el predio objeto de valuación, aunque fuere de propiedad privada,
pudiere no estar sujeto a transacciones con precios de referencia, como son los
casos de suelos destinados a equipamientos indispensables de prever en
desarrollos urbanos para ser utilizados en la prestación de servicios públicos
tales como los educativos, culturales, turísticos y recreacionales.
j) La aplicación del «método del desarrollo hipotético», también criterio común para
valuar el suelo vacante, no basta por si solo. Por un lado, sus resultados son
tanto más sensibles según sea mayor o menor la incidencia de los costos
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materiales y costos intangibles asociados a la construcción en el precio del
producto final supuesto. Por ejemplo, para un mismo costo total de la
construcción, una variación cualquiera en el precio final del producto inmobiliario,
aceptable a nivel de estimaciones y mediciones, se amplifica con creces en el
valor residual que se le pudiere atribuir al suelo. A efectos ilustrativos, un
producto inmobiliario al cual se le suponga un precio de mercado de 100
unidades monetarias y una construcción con valor de 80 unidades monetarias,
arrojaría un valor estimado de 20 unidades monetarias para la parcela. Pero, si
en lugar de 100 um, se supusiera un precio dentro de un rango del ±5% para el
producto final (o sea, entre 95 y 105 um), con igual costo de construcción, la
incidencia valorativa del suelo podría variar entre 15 y 25 unidades monetarias
(95 menos 80 y 105 menos 80). Es decir, un valor estimado para el suelo con
una incertidumbre ampliada cinco veces mas: del ±5% en el producto final al
±25% en el valor del suelo.
Además, el planteamiento del costo total de construcción puede estar sujeto a
diversas hipótesis sobre los posibles costos de reproducción o de reemplazo de
las obras y los costos de gestión asociada. Por si fuera poco, los resultados de la
aplicación del método están sujetos a la concepción temporal del desarrollo
hipotético del suelo y posibles tasas de actualización de los ingresos y costos; de
acá que se habla de la versión estática y la versión dinámica.
k) Mas allá de las consideraciones antes expuestas, es de apuntar que el valor de
una parcela urbana apropiable no es totalmente absoluto ya que el mismo estará
condicionado por la rentabilidad económica relativa viable de la inversión que se
realizara para su desarrollo, en conjunción o en alternativa con las posibles de
obtener por las inversiones en otros posibles sitios; y, en todo caso, en atención
a la viable en el mercado. Desde la perspectiva de la valoración, la rentabilidad
económica es de especial relevancia bajo la premisa que los valores de los
bienes están supeditados, ceteris paribus, a sus retornos económicos
proporcionales a las inversiones necesarias para sus aprovechamientos. De
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hecho, la aplicación del criterio valorativo del MMU, luego del análisis de
viabilidad física y legal, termina concretándose decisoriamente en la evaluación
económica-financiera. Es de suponer, en consecuencia, que cualquier inversor
estaría dispuesto a adquirir una parcela urbana en tanto y en cuanto, pudiendo
utilizarla física y legalmente, su aprovechamiento le brinde un rendimiento
económico no menor al generado comúnmente por productos inmobiliarios
existentes en el sector urbano de interés.
En síntesis, los criterios convencionales de valuación de parcelas urbanas apropiables
como son los enfoques de comparación de los precios, de los costos y de capitalización
de la renta, como consideraciones de apoyo para el análisis del «mayor y mejor uso» y,
por tanto, para la aplicación razonadamente confiable de este mismo criterio, presentan
restricciones importantes. Todos ellos se basan, parcial o totalmente, en la existencia
de mercados de bienes análogos suficientemente activos y transparentes, con
información relevante plena, lo cual no es, necesariamente, el caso frecuente. Esto
obliga a perfeccionar las metodologías útiles para valuar parcelas urbanas apropiables
como bienes económicos. En este orden de ideas, el autor del presente texto ha venido,
durante varios años, estudiando diversos criterios, formulando, exponiendo y
discutiendo distintos planteamientos respecto a la materia. Entre ellos son de citar: un
método analítico-sintético de los precios según el enfoque de la conjunción valorativa
desarrollado por el autor de esta ponencia, instrumentado mediante el análisis matricial
de los precios de mercado ((Método Valorativo Matricial MVM®); y, un método basado
en las proporcionalidades de los precios (MPP®).
En esta oportunidad, a diferencia de abordajes anteriores, quien presenta esta ponencia
conceptúa una solución basada en un mejor criterio de decisión valorativa desde el
punto de vista económico-financiero, como lo es el mayor valor atribuible al suelo
edificable apropiable, según la rentabilidad posible de su edificación en relación a la
rentabilidad fáctica en su ámbito urbano de localización.
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2. PROBLEMA A RESOLVER
Formular un método que permita valuar parcelas urbanas vacantes apropiables con
verosimilitud, confiabilidad, brevedad, economía y resultados no menos exactos que los
viables de obtener con la aplicación de criterios convencionales, pero con menores
dificultades, esfuerzos y supuestos hipotéticos.
3. OBJETIVOS A LOGRAR CON LA RESOLUCIÓN DEL PROBLEMA
3.1 OBJETIVO GENERAL
Formular un método suficientemente efectivo en el contexto de la práctica profesional
de la valuación económica de bienes inmuebles para, con razonable objetividad,
sencillez, productividad y verosimilitud, valorar parcelas urbanas vacantes apropiables,
a partir de su posible rentabilidad económica en comparación las deducibles para
suelos edificados, según los precios de los productos inmobiliarios factibles de
desarrollar en ellas y los precios de productos inmobiliarios existentes, útiles como
referentes relevantes. A la solución, por su concepción, se le denomina método
HJGuerra de las rentabilidades comparativas©; abreviadamente, MRC®.
3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Los indispensables para poder concretar el objetivo general; a saber:
1. Identificar y formular criterios que permitan evaluar razonadamente los
parámetros valorativos del producto inmobiliario urbano que ha de servir como
referente, correspondientes a:
1.1 Su precio esperado desde la perspectiva del mercado.
1.2 La relación cuantitativa entre el área bruta de construcción y el área de parcela
donde se encuentra dicho producto inmobiliario urbano referente.
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1.3 Proporción entre el área vendible del producto inmobiliario referente y el área de
parcela.
1.4 Valor unitario de la parcela donde se ubica.
1.5 Costo unitario de construcción de la edificación integrante del producto
inmobiliario.
1.6 Incidencia valorativa de la gestión asociada a la construcción del producto
inmobiliario referente.
2. Identificar y formular criterios que permitan evaluar razonadamente los
parámetros valorativos del producto inmobiliario urbano viable de edificar en la
parcela objeto de valuación, correspondientes a:
2.1 Su precio esperado desde la perspectiva del mercado.
2.2 La relación cuantitativa entre el área bruta de construcción y el área de parcela
objeto de valuación.
2.3 Proporción entre el área vendible del producto inmobiliario viable de construir en
la parcela cuyo valor se requiere estimar y el área de dicha parcela.
2.4 Costo unitario de construcción de la edificación factible de edificar en la parcela
que debe ser valuada.
2.5 Incidencia valorativa de la gestión asociada a la construcción del producto
inmobiliario posible de edificar en la parcela objeto de valuación.
3. Formular del método de las rentabilidades comparativas© como solución para
evaluar el valor esperado de la parcela urbana apropiable, necesaria de valuar,
aplicando la solución planteada, concebida como el método de las
rentabilidades comparativas©.
4. RELEVANCIA JUSTIFICATIVA PARA TRATAR EL PROBLEMA
Se justifica abordar el problema por su relevancia en el ámbito de la valuación
inmobiliaria formal. A saber:
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1) La evaluación de la inversión en el suelo urbano apropiable es fundamental
habida cuenta que ella supedita las posibilidades del desarrollo inmobiliario
urbano económicamente factibles; y, a su vez, estas condicionan el valor óptimo
de la tierra. En otras palabras, la valoración del suelo urbano apropiable no se
reduce a resolver un problema en un único sentido: Simplemente su valor como
variable aislada; requiere una solución valorativa que resuelva causa y efecto
simultáneamente.
2) Cualesquiera que fueren las circunstancias que priven y caractericen el mercado
inmobiliario de interés para valuar parcelas urbanas vacantes apropiables, es
necesario contar con criterios de valuación de aplicación y aceptación
universales, debidamente sustentados, que permitan superar dificultades como
las expuestas en la situación observada; especialmente, los escollos que
conlleva la aplicación del precepto normativamente exigido del «mayor y mejor
uso» el cual requiere de conocimientos, competencias, datos, tiempo y recursos
que, en general, lo hacen complejo, oneroso y de resultados no necesariamente
libres de interrogantes, conjeturas e incertidumbre.
3) Necesidad de valuar parcelas urbanas vacantes apropiables de una manera
relativamente expedita, con suficiente verosimilitud a niveles de confiabilidad
estadística aceptables, optimizando la productividad del trabajo evaluatorio, con
economías importantes en tiempo y dinero para quienes requieren y realizan el
trabajo profesional de la valuación. Tanto mas importante se torna tal necesidad
en la medida que sea más alta la incidencia valorativa del suelo en el valor total
del producto inmobiliario del cual constituye o formará parte. Tal incidencia
pudiere ser del 50% o más del valor total del producto inmobiliario a desarrollar,
dependiendo del tipo de producto.
3) Más allá de planteamientos teóricos e hipotéticos, la valuación del suelo urbano
apropiable requiere de consideraciones económicas prácticas que conlleven
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relativa sencillez y conduzcan a resultados razonadamente congruentes con la
lógica económica de quien ha de invertir en la adquisición de ese tipo de bien.
4) La valuación profesional requiere de metodologías que sean suficientemente
útiles para la globalidad de los casos que pudieren presentarse en la práctica;
muy especialmente, en la medida que existan mas imperfecciones y opacidades
en los mercados inmobiliarios urbanos, sobre todo en aquellas economías
caracterizadas por mercados inactivos y estancados, de muy pocas ofertas, de
altas volatilidades en los precios, variaciones inflacionarias pronunciadas,
estanflación y exorbitantes controles económicos, administrativos y políticos.
5) Cuando los valores de derechos sobre inmuebles urbanos han de ser registrados
en Informes Contables-Financieros, el valor del suelo debe necesariamente
reportarse por separado aun y cuando él no se encuentre vacante; es decir,
edificado. Consecuentemente, para la elaboración de esos Informes siempre
habrá necesidad de contar con métodos valorativos que faciliten la continua
valuación del suelo con suficiente razonabilidad, estuviese o no edificado.
6) A todo evento, siempre es importante coadyuvar al mejoramiento progresivo de
las normas internacionales de valuación necesarias para evaluar el suelo urbano
apropiable en economías locales, nacionales, regionales y globalizadas,
mediante el desarrollo de nuevas «bases de valor» y «enfoques de valuación»;
verbigracia, de la concreción de hipótesis y métodos razonables que faciliten la
concepción y medición del valor del suelo urbano apropiable.
5. MARCO DE REFERENCIA
Se conforma por consideraciones derivadas de: a) las teorías del valor; b) teorías de la
valuación; c) teoría del avalúo; d) las normativas internacionales de valuación (NIV),
incluyendo el glosario de términos y expresiones pertinentes para el tratamiento del
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tema, así como el procedimiento de valuación generalmente pautado para la valuación
de bienes; y, d) evaluación económica de inversiones.
Las teorías del valor son útiles para comprender las causas generadoras de valor. Es
decir, las explicaciones necesarias para entender por qué un bien puede tener un valor
de cambio o un valor de uso según las condiciones en las cuales se encuentre y el
propósito que se persiga para evaluarlo. El valor de cambio de un bien se refiere a su
posible precio en el mercado y el valor de uso al derivado del beneficio que se derivaría
de su posesión y utilización. Unas buenas referencias sobre las diferentes teorías del
valor mas conocidas que se han desarrollado a lo largo de la historia son los artículos
escritos por Cachanosky, publicados en la Revista Libertas 20 (Mayo 1994 y Mayo
1995), titulados «Historia de las Teorías del Valor y del Precio, Partes I y II». Estos
artículos, así como como otras publicaciones de interés sobre las teorías del valor se
citan en el capítulo 11 ut infra (Bibliografía).
En atención a los conceptos de valor de cambio y valor de uso se concretan los
llamados principios fundamentales de la valuación. Mediante estos principios, desde
una perspectiva integral, con mayor o menor relevancia de cada uno de ellos según el
caso, se tratan de establecer los fundamentos para la medición del valor de los bienes.
En resumen, estos principios se derivan de los siguientes conceptos:
Utilidad y escasez. El valor de un bien es función del beneficio esperado y las
posibilidades ciertas de adquirirlo.
Oferta y demanda. Sus magnitudes y proporciones relativas condicionan los
mayores o menores valores que pudieren tener los bienes.
Sustitución. La posibilidad de sustituir un bien por otro le condiciona su valor.
Anticipación. La valía de un bien está condicionada a los beneficios esperados
que él le rinda a la persona interesada.
Balance. El valor de un bien tiende a optimizarse según se alcance una
combinación económica equilibrada de los factores que lo producen: Capital,
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Trabajo, Tierra y Empresarialidad. El cambio en el valor de uno de esos factores
conlleva nuevos equilibrios.
Contribución. El valor de un bien, cuando forma parte de otro, depende del valor
añadido con el cual el pudiere contribuir al valor integral del conjunto. Es decir,
de si inclusión o exclusión le añade o le resta valor al resto (efectos sinérgicos o
disfuncionales).
Conjunción valorativa. El valor de un bien conformado por la conjunción de
otros bienes guarda una relación reciproca con los valores de éstos últimos.
Productividad excedente. El valor de un componente de un bien integrado a
otros pudiere corresponderse al resultante de sustraer del valor total las
incidencias valorativas del resto de los componentes.
Conformidad, progresión y regresión. El valor de un bien va apareado,
mejorado o empeorado, por las calidades de sus pares en el ámbito y tiempo en
el cual se encuentran.
Ciclo de vida del bien. El valor de un bien depende de la etapa en la cual se
encuentre a lo largo de su vida económica esperada: Crecimiento, estabilización,
declinación y revitalización.
Cambio. Todo ambiente está permanentemente sujeto a mutaciones
económicas, sociales, políticas, tecnológicas y ambientales; así, los valores de
todo lo que en él se encuentra no permanecen inalterables, lo cual significa que
el valor es un concepto dinámico.
Externalidades. Factores sociales, económicos, gubernamentales y ambientales
pudieren afectar los valores de los bienes, positiva o negativamente. O,
simplemente, no tienen impacto alguno en esos valores.
Mayor y mejor uso. El valor de un bien está sujeto a la optimización de su
rentabilidad financiera según el uso que le sea viable física, legal y
económicamente.
Costo de oportunidad. A mayor costo de oportunidad asociado a un bien,
mayor su valor; y viceversa.
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Ley de rendimientos crecientes y rendimientos decrecientes. El valor de un
bien tiende a optimizarse según se equilibren los costos y beneficios marginales
en su producción y venta.
Explicaciones mas detalladas sobre los mencionados principios se encuentran en la
Bibliografía señaladas en esta ponencia en el capítulo 11.
En consecuencia de los mencionados principios fundamentales se formulan las teorías
de la valuación. Estas, se resumen en los enfoques para estimar, en términos de dinero,
el posible valor que a un determinado bien pudiere atribuírsele, de acuerdo con la razón
y el propósito que se persigue con su valuación. Esos enfoques son: el enfoque de
comparación de los precios, el enfoque del costo, el enfoque de la renta y el método
residual, detalles sobre los cuales se describen el Estándar General IVS 105 de las
Normas Internacionales de Valuación 2017 concernientes a Enfoques y Métodos de
Valuación). Otros textos, con buen sentido didáctico sobre los enfoques de la valuación,
particularmente orientados a la valuación de bienes inmuebles urbanos, se citan en la
Bibliografía (ver el capítulo 11 ya referido). Entre las diferentes referencias citadas es de
hacer mención especial al artículo de la autoría de los Profesores Caballer Mellado y
Herrerías Pleguezuelo de las Universidades Politécnica de Valencia y Granada
(España), respectivamente: «Tasación y Valoración. Situación Actual y Perspectiva de
Futuro».
Con la teoría del avalúo se trata de conjugar las teorías del valor con las teorías
de la valuación para concretar el proceso y correspondiente dictamen valorativo en
cada caso específico objeto de estudio. Tal conjunción concluye en la elaboración de un
Informe de Valuación acorde con las pautas que se suelen resumir en Normas de
Valuación. Entre estas, a nivel global, son de destacar las Normas Internacionales de
Valuación producidas por el Consejo Internacional de Estándares de Valuación (IVSC
por sus siglas en inglés), cuya versión vigente se le conoce como las IVS 2017. Un
tratamiento de interés referencial para la conjunción de las teorías de valor, de la
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valuación y el avalúo lo hacen Fanning, Grissom y Pearson en texto que se referencia
en el capítulo 11 de este documento (Bibliografía).
A nivel regional son varios los países que establecen pautas normativas para las
valuaciones de bienes. Entre estas, es de citar la Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-
2015, concerniente a “Servicios-Servicios de Valuación-Metodología, vigente desde el
mes de Julio 2016.
Dependiendo de la finalidad de la valuación, también serían importantes otras normas.
Es el caso, por ejemplo de las Normas Internacionales de Información Financiera,
cuando las valuaciones deben ser formuladas para revelaciones de valores en Informes
Contables formales. Las mencionadas normas y otras de interés, se reseñan en el
capítulo Bibliografía (ver capítulo 11 en este documento).
Cuando se trata de valuar activos desde la perspectiva de su importancia para la
producción de rentas juegan un papel importante los conceptos y herramientas
concernientes al análisis económico de inversiones. Con este tipo de análisis se trata de
evaluar el máximo valor justificable actual equivalente que, a determinada tasa de
actualización, podría tener un activo en función del beneficio futuro esperado como
consecuencia de su explotación económica. O, también con dicho análisis se trata de
evaluar la rentabilidad económica que el uso de un activo pudiere producir.
La rentabilidad económica como concepto, a los fines de la solución que se propone
en esta ponencia, se basa en el definido en “La Gran Enciclopedia de Economía” – ver:
http://www.economia48.com/spa/d/rentabilidad-economica/rentabilidad-economica.htm
Así, a los fines de desarrollar una solución al problema planteado en el capítulo 2 como
se formula en la sección 3.1 del capítulo 3 (Objetivo General), en este trabajo, por
rentabilidad económica se entiende:
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“La capacidad generadora viable de renta del capital necesario de invertir o
invertido para edificar una parcela urbana apropiable y vender el correspondiente
producto inmobiliario.”
La rentabilidad económica se obtiene dividiendo el beneficio de la inversión, después
del impuesto sobre la renta, entre la magnitud de dicha inversión. Esta inversión cubre
tanto el valor de la parcela como el costo de las construcciones y otros costos no
materiales derivados de la gestión asociada, indispensables para producir y
comercializar el producto inmobiliario edificable sobre y en ella. Si el resultado de la
división se multiplica por 100, dicha rentabilidad económica queda expresada en tanto
por ciento. Caso contrario, queda medida en tanto por uno o fracción de la unidad.
Matemáticamente, el valor presente o actual la rentabilidad económica (VPR) de
una inversión indispensable para edificar y colocar en el mercado un producto
inmobiliario urbano PIU emplazado en una parcela urbana apropiable, después del
impuesto sobre la renta aplicable (isr), se calcula según la siguiente ecuación:
Ecuación 5.1:
(Valor Presente del Ingreso Esperado - Valor Presente Costo) * (1 - isr)VPR =
Valor Presente Costo
A dicha rentabilidad económica se le denomina rentabilidad económica
comparativa esperada (RC) cuando se iguala con una que sirva como referente. Por
ejemplo, si la rentabilidad R1 de un producto 1 (P1) a desarrollar en una parcela urbana
vacante comparada con la rentabilidad R2 de un producto 2 (P2) en una parcela
edificada resultan iguales, entonces:
Ecuación 5.2:
R1 = R2 = RC1/2 (Rentabilidad Económica Comparativa Esperada)
Se completa el marco de referencia para el desarrollo de la solución propuesta
considerando el protocolo formal que, en general, debe seguirse en la valuación de
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bienes. Según tal protocolo, toda valuación debe llevarse a cabo mediante los
siguientes pasos esenciales:
Paso 1: Definición de la valuación a resolver.
Paso 2: Planificación del trabajo de valuación a ejecutar.
Paso 3: Recolección, registro, verificación de datos e inspecciones
Paso 4: Estimación de los valores de avalúo según el o los enfoques y métodos
pertinentes.
Paso 5: Revisión, validación y conciliación de resultados valorativos.
Paso 6: Formulación del Dictamen Valorativo Conclusivo razonadamente
convalidado.
Paso 7: Edición y entrega del Informe de Valuación.
Paso 8: Actividades ex-post según fueren necesarias y/o convenientes de realizar
mediante acuerdos específicos.
6. PREMISAS PARA FORMULAR UNA SOLUCIÓN AL PROBLEMA PLANTEADO
Dos premisas fundamentales:
Por una parte, se parte del precepto que una persona, con disponibilidad y/o acceso
viable a recursos financieros suficientes y a falta de otras opciones de mejor
rendimiento económico, estaría dispuesta a invertir tanto como fuera posible en la
edificación, viable física y legalmente, de una parcela urbana apropiable, siempre y
cuando la rentabilidad económica que ello le reportara no fuere menor a la rentabilidad
económica fáctica de inversiones en productos inmobiliarios urbanos existentes en el
mismo sector donde ella se ubica, que pudieren ser relevantes como referencias lógicas
en el ámbito urbano de interés.
Por otra parte, a fin de simplificar la solución sin las imprecisiones que conllevan las
conjeturas sobre las posibles programaciones temporales en el desarrollo de un
producto inmobiliario en una parcela urbana vacante y dado que los comparables son
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productos materializados, para el planteamiento de la solución se asume que el
producto en la parcela objeto de valuación estaría como concluido para la fecha de la
valuación.
7. SOLUCIÓN PROPUESTA: CONCEPCIÓN EPISTEMOLÓGICA Y
DESARROLLO
Epistemológicamente la solución del problema se ha conceptuado desde una
perspectiva racional-realista, toda vez que se desarrolla en atención a planteamientos
lógicos matemáticos aplicados tomando en consideración elementos de información
fácticos. Detalles sobre esta concepción epistemológica la describe el Dr. Padrón en su
artículo: «Tendencias Epistemológicas de la Investigación Científica en el Siglo XXI»
(véase Bibliografía, capítulo 11 ut Infra).
A partir de la premisa expuesta en el apartado 6 antes expuesto, se plantea la ecuación
para evaluar la rentabilidad económica mínima deseable que debería generar el
desarrollo inmobiliario factible en la parcela objeto de valuación, en razón del
aprovechamiento edificativo fáctico en un sitio distinto, dentro del ámbito inmobiliario de
interés para el inversor. Así:
Ecuación 7.1:
Rentabilidad Económica Neta de la Inversión en el posible desarrollo y comercialización del
Producto Inmobiliario Urbano en Parcela a Valorar
DEBE SER POR LO MENOS IGUAL A:
Rentabilidad Económica Neta de la Inversión Realizada en el desarrollo y comercialización
del Producto Inmobiliario Urbano Referente
En dicha ecuación de equilibrio el «valor presente o actual» de la Rentabilidad
Económica Neta de la Inversión en el PIU (la obtenible después del impuesto sobre la
renta «isr»), en cualquiera de los dos (2) sitios, se evalúa, en apego a la indicada como
ecuación 5.1, como se expresa nuevamente en la ecuación 7.2 que sigue:
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Ecuación 7.2:
(Valor Presente del Ingreso Esperado - Valor Presente Costo) * (1 - isr)VPR =
Valor Presente Costo
Donde VPR es el Valor Presente de la Rentabilidad Neta de la Inversión en el PIU,
tal como en la ecuación 5.1.
La Ecuación 7.2 puede replantearse de la siguiente manera:
Valor Presente del Ingreso EsperadoVPR = * (1 - isr) - (1 - isr)
Valor Presente Costo
siendo:
Ecuación 7.3: Ingreso Esperado = ACV * PUV
y
Ecuación 7.4: Costo del PIU = ATE * VUT + ABC * CUE
donde:
ACV = Área de Construcción Vendible
PUV = Precio Unitario de Venta del Área de Construcción Vendible
ATE = Área de Terreno
VUT = Valor Unitario del Terreno
ABC = Área Bruta de Construcción de la Edificación
CUE =
Costo Unitario de la Edificación, el cual incluye el costo físico o
material unitario de construcción (CUC), así como los costos de
gestión asociada a la construcción (CGA) por conceptos de
asuntos ingenieriles, arquitectónicos, administrativos, legales,
financieros y comerciales, necesarios para la planificar, proyectar,
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=
=
producir y comercializar el producto inmobiliario urbano, pero
excluyendo la utilidad empresarial;2 por tanto:
CUC * (1 + fga)
donde:
fga: fracción representativa del costo de gestión asociada a la
construcción, excluyendo la utilidad empresarial del desarrollador,
en proporción al costo unitario físico o material de dicha
construcción; o sea:
CUC * Fga, donde: Fga = 1 + fga
Debe observarse que el Área de Construcción Vendible ACV puede, a su vez,
expresarse como se indica a continuación:
Ecuación 7.5:
Área Construcción Vendible Área Bruta de Construcción = * *
Área Bruta de Contrucción Área de Terreno
ACV ABCACV ATE
ABC ATE
donde:
ACV = fav * fcp * ATE
2 Ejemplos de tales costos asociados a la construcción son los correspondientes a: Estudios técnicos, económicos y legales; Levantamientos topográficos; Consultas oficiales sobre el uso del suelo; Permisos de construcción; Supervisiones e Inspecciones de obras; Controles de calidad; Conexiones a servicios públicos; Puestas a punto para uso inmediato; Auditorías de gestión; Asistencia legal; Formalización de escrituras; Seguros; Fianzas; Tributos municipales; Financiamiento; Promoción y ventas; Gerencia integral de obras; e Imprevistos. Es importante destacar que estos costos no pueden soslayarse toda vez que ellos representan una porción significativa respecto a los costos físicos de obra. En la práctica, esa proporción puede ser tan alta como un 1 por 1; es decir. 100% sobre el costo físico de la obra, dependiendo, entre otros factores, del tipo de edificación, de la escala de operaciones y la productividad empresarial. En algunos ámbitos a dichos costos asociados a la construcción se les considera como un factor de comercialización. Salvo mejor criterio, esta denominación no es totalmente pertinente toda vez que las actividades de comercialización son solo parte de dichos costos. También, algunos practicantes de la valuación le suelen llamar costos indirectos. Igualmente, la denominación no es tan apropiada ya que parte de esos costos están relacionados directamente con el producto inmobiliario y mal pueden llamarse indirectos. Debe destacarse que en esos costos no se incluye la utilidad empresarial. Esta resultará, en mayor o menor proporción, de los precios de venta que se logren en el mercado inmobiliario.
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siendo:
fav = Factor de Área de Construcción Vendible ACV, respecto al Área Bruta de
Construcción ABC
fcp = Factor de construcción permitido, medido según el porcentaje de
construcción permisable legalmente de acuerdo con la respectiva Ordenanza
Reguladora del Uso de la Tierra.
Consecuentemente, la ecuación de equilibrio Ecuación 7.2 formulada como modelo
valorativo, puede replantearse en detalle tal como se expresa en las Ecuaciones 7.6.1
y 7.6.2 para los Productos Inmobiliarios Unitarios PIU0 y PIU1:
Ecuación 7.6.1:
0 00 0 0
0 0 0 0
ACV * PUVVPR = * (1 - isr ) - (1 - isr )
ATE * VUT + ABC * CUE
Ecuación 7.6.2:
1 11 1 1
1 1 1 1
ACV * PUVVPR = * (1 - isr ) - (1 - isr )
ATE * VUT + ABC * CUE
Bajo el supuesto de igual tasa impositiva para ambas inversiones (isr0 = isr1), la
ecuación de equilibrio para una misma rentabilidad económica comparativa (Ecuación
7.1) quedaría, entonces, como se indica de seguidas en la Ecuación 7.7:
Ecuación 7.7:
0 0 1 1
0 0 0 0 1 1 1 1
ACV * PUV ACV * PUV =
ATE * VUT + ABC * CUE ATE * VUT + ABC * CUE
o sea:
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0 0 0 0 1 1 1 1
0 0 0 0 0 1 1 1 1 1
fav * fcp * ATE * PUV fav * fcp * ATE * PUV =
ATE * VUT + fcp * ATE * CUE ATE * VUT + fcp * ATE * CUE
o, lo que es lo mismo:
0 0 0 1 1 1
0 0 0 1 1 1
fav * fcp * PUV fav * fcp * PUV =
VUT + fcp * CUE VUT + fcp * CUE
de donde se obtiene la siguiente Ecuación 7.8:
0 0 00 1 1 1 0 0
1 1 1
fav * fcp * PUVVUT = * (VUT + fcp * CUE ) - fcp * CUE
fav * fcp * PUV
o, lo que, sustituyendo CUE por Fag * CUC para cada PIU, da como resultado la misma
ecuación 7.8 explayada a plenitud tal como se muestra de seguidas:
Ecuación 7.8:
0 0 00 1 1 1 1 0 0 0
1 1 1
fav * fcp * PUVVUT = * (VUT + fcp * Fag * CUC ) - fcp * Fag * CUC
fav * fcp * PUV
Con las magnitudes apropiadas para las variables que integran los términos del
miembro derecho de la Ecuación 7.8, se evalúa la variable objeto de análisis: VUT0. Es
decir, el valor unitario a la fecha de avalúo que, lógicamente y como mínimo, podría
atribuírsele a la parcela urbana necesaria de valuar según la rentabilidad económica
que debiere producir, considerando como referente la rentabilidad económica generada
por la inversión en el desarrollo inmobiliario en la parcela de referencia. En otras
palabras, en razón del equilibrio en las rentabilidades económicas en ambos sitios,
después del impuesto sobre la renta.
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Debe puntualizarse que el valor unitario de la parcela objeto de valuación calculado
como VUT0 a partir de la Ecuación 7.8, representa una cantidad prácticamente tope
atribuible a ese bien inmueble, en el contexto urbano considerado. Un precio mayor al
calculado conllevaría una disminución en la rentabilidad de la inversión a realizar en la
parcela. En contrario, un precio menor traería consigo un aumento en la rentabilidad de
la inversión. Para esta aseveración basta analizar las ecuaciones 5.1 y 7.2. Como se
observa en ellas, la rentabilidad económica de la inversión en un producto inmobiliario
urbano es inversamente proporcional al valor del terreno.
Para las cuantificaciones de las diferentes variables incluidas en la Ecuación 7.8
cuando el producto inmobiliario urbano de referencia (PIU1) es un bien en el
mercado secundario, es importante considerar que las variables PUV1 y CUC1 que lo
caractericen estén debidamente ajustadas como si se tratara de un producto
inmobiliario nuevo. De ser posible, esos factores de ajustes deben deducirse del propio
mercado a fin de disminuir al máximo las posibles inexactitudes que pudieren conllevar
estimaciones basadas en consideraciones subjetivas.
De no ajustarse las variables PUV1 y CUC1 del producto inmobiliario referente en caso
que este no fuere nuevo, se tendría como opción ajustar las variables PUV0 y CUC0
según los niveles de depreciación que se le atribuyeren al referente. Para los ajustes,
sean en las variables del producto objeto o sean en las del referente, lo importante es la
necesaria coherencia entre dichas variables. Es decir, si el producto referente es nuevo
se utilizan magnitudes de precios y costos de productos nuevos para el producto objeto.
Si el producto referente acusa alguna depreciación, o se ajustan las magnitudes PUV1 y
CUC1 o se ajustan las correspondientes a PUV0 y CUC0.
Por otra parte, con el fin de procurar las mejores estimaciones posibles de la variable
VUT0, debe tratarse de evaluarla, de ser factible, a partir de por lo menos dos productos
inmobiliarios urbanos de referencia cuyos parámetros valorativos (PUV, VUT y CUE)
estén deducidos independientemente los unos de los otros. De no ser independientes
las deducciones de las variables PUV, VUT y CUE para esos dos referentes (p.e.: el
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PIU1 y el PIU2) y, por el contrario, haber sido calculadas unas a partir de las otras, no
habría diferencia alguna en deducir el VUT0 tomando como referente al PIU1 o al PIU2.
Efectuada la estimación o estimaciones viables del VUT0 a partir de uno o varios
productos inmobiliarios referentes, la «valuación concluyente» se establece cumpliendo
el protocolo normativo de rigor mediante la revisión, validación, conciliación y
convalidación de resultados.
Caso que se utilizaren varios referentes para deducir la magnitud de la variable VUT0,
debería calcularse un valor esperado según el rango de las varias posibles respuestas.
Por ejemplo, la media de los distintos resultados. Decidida la magnitud pertinentemente
más representativa del VUT0, abreviadamente VUT0p, a partir de sus varias posibles
magnitudes, es importante estimar el nivel de confianza probabilística del VUT0p
decidido. Para esto, una opción práctica sería considerar que el rango del menú de los
resultados deducidos corresponde, aproximadamente, a seis (6) veces la desviación
estándar de la distribución de las posibles magnitudes que podría tener el VUT0, tal
como si se tratara de una función de Gauss.3 Por tanto:
Ecuación 7.9:
0 0 0Rango de VUT VUT Máximo - VUT Mínimoσ = =
6 6
Caso de haber calculado solo dos posibles valores de VUT0, el rango correspondería a
la diferencia entre estos dos.
Así, bajo la consideración expuesta, podría señalarse que la magnitud del VUT0, con un
nivel de confianza probabilística del 95%, sería, aproximadamente, del siguiente orden:
Ecuación 7.10:
VUT0 tolerable con un 95% de confianza probabilística = VUT0p ± 1,96 * 3 En la medida en el número de referentes para evaluar la posible magnitud de VUT0 sea mayor, mejor será el estimado de su valor esperado y la correspondiente desviación estándar.
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El factor multiplicador 1,96 resulta de la distribución de los valores supuesta como una
función normal (Campana de Gauss). Si con base a este mismo supuesto, el nivel de
confianza probabilística se decidiera en 99%, el factor multiplicador sería 2,5758; y, si
ese nivel se acordara en 90%, el factor se reduciría a 1,6449.4 Para un análisis teórico
más riguroso del caso podría aplicarse Teoría de Errores, considerando los errores
típicos que pudieren tener las variables incluidas en el cálculo; y, por ende, sus efectos
en el resultado final. Este análisis escapa del alcance de la presente ponencia cuyo
propósito se concreta a exponer las esencialidades del método de rentabilidades
comparativas como solución para valuar parcelas urbanas vacantes apropiables. Para
los interesados en la Teoría de Errores, se sugiere revisar las notas escritas para la web
por el Profesor Caneva Rincón de la Pontificia Universidad Javeriana, sobre Teoría de
Errores (ver Bibliografía).
Como parte del proceso de valuación del VUT0 conviene analizar la sensibilidad de su
magnitud según posibles variaciones en las variables y las relaciones más críticas que
intervienen en su formulación. De esta forma se facilita el perfeccionamiento de la
aplicación del método a fin de mejorar la calidad de los estimados valorativos.
Es decir, calculado una posible magnitud del VUT0, resulta de conveniencia evaluar en
que proporción podría variar VUT0, según varíen las magnitudes de las variables PUV0,
PUV1, VUT1, CUE1 (= Fag1 * CUC1) y CUE0 (= Fga0 * CUC0). De esta manera, se
apreciaría cual de las variables condicionantes del VUT0 tendría mayor incidencia en su
magnitud; y, por tanto, cual de ellas requeriría una estimación mucho más cuidadosa a
fin de contar con un proceso de valuación de la mejor calidad posible. La variación
proporcional de VUT0 respecto a la variación relativa en la magnitud de cada variable de
interés, ceteris paribus, se calcularía según la siguiente fórmula:
4 Una función alternativa a la de Gauss es la t-Student, la cual es útil para cuando el número de observaciones es menor de 30. Explicaciones importantes sobre el análisis estadístico aplicado a las valuaciones son las expuestas en: Wolverton, Marvin L. (2009): An Introduction to Statistics for Appraisers. Appraisal Insitute. Chicago. USA.
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Ecuación 7.11: Sensibilidad de VUT0 respecto a variaciones en magnitud una
variable condicionante X = X, manteniendo otras constantes:
00 0 X
∆VUTSensibilidad de VUT respecto a X = ∆VUT
∆X
Las variaciones en las magnitudes estimativas de las variables condicionantes del VUT0
se originan por cuanto:
a) En las variables PUV0 y PUV1 porque ambas se basan en estimaciones ad hoc
con mayor o menor margen de error según la información disponible; es de hacer
notar que las posibles variaciones en VUT0 por variaciones en PUV0 y PUV1
pueden calcularse, también, según variaciones en la relación PUV0 ÷ PUV1.
b) En la magnitud del VUT1 por las dificultades e inexactitudes que siempre conlleva
la valuación del suelo.
c) En las magnitudes de los CUC0 y CUC1 por los márgenes que pudieren tener sus
magnitudes al estar fundadas en estimaciones que, a veces, no son fáciles de
cuantificar en virtud de:
i) la variable CUC pudiere estimarse como un costo de reproducción o como
un costo de reemplazo los cuales, evidentemente no necesariamente son
iguales; y,
ii) el CUC1 pudiere corresponderse a un producto inmobiliario de referencia
en el mercado secundario, lo cual obligaría a considerar ajustes por
depreciaciones y externalidades.
d) En las magnitudes de los factores de áreas vendibles, fav0 y fav1, por cuanto
ellas resultan, al menos parcialmente, de los criterios e hipótesis que decidiere el
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analista respecto a las condiciones supuestas para los desarrollos edificativos en
cada parcela: en la que se requiere valuar en virtud del desarrollo hipotético que
se supusiere; en la que está edificada y sirve como referente para la valuación
porque es posible que para el análisis no se disponga de toda la información
necesaria sobre el desarrollo fáctico existente.
e) En las magnitudes de los factores de gestión asociada, Fag0 y Fag1, porque ellas
resultan, al menos parcialmente, de los criterios e hipótesis que decidiere el
analista respecto a las condiciones supuestas para la planificación, producción y
comercialización de los desarrollos edificativos en cada parcela, tanto en la que
se requiere valuar, como en la que está edificada y sirve como referente para la
valuación.
Las variaciones proporcionales, positivas o negativas, de VUT0 (entiéndase: VUT0%)
según las posibles variaciones comentadas en los literales a), b), c), d) y e), se calculan
según las siguientes fórmulas deducibles a partir de la siguiente fórmula genérica:
Ecuación 7.12:
0 00
0 0
VUT alterado según variaciones en alguna de las variables que lo condicionan - VUT previo∆VUT =
VUT previo a VUT alterado
O sea, en tanto por uno:
00
0
VUT alterado∆VUT = - 1
VUT previo
Y, en tanto por cien:
00
0
VUT alterado∆VUT % = - 1 * 100 %
VUT previo
A partir de las ecuaciones 7.11 y 7.12 se pueden derivar las ecuaciones pertinentes
para evaluar la sensibilidad del VUT0 estimado según cada PIU de referencia y
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variaciones en una cualquiera de las variables que condicionan su magnitud,
manteniendo constantes el resto de las variables condicionantes. Así, la medición de la
sensibilidad del VUT0 respecto a variación en magnitud de una variable condicionante X
ha de calcularse mediante la siguiente ecuación genérica:
Ecuación 7.13:
0 0
0 0 0 0 X
0
∆VUT VUT alterado-1 - 1
VUT VUT previoSensibilidad de VUT respecto a X = ∆VUT = =
∆X X alterada-1 - 1
X VUT X previa
Las sensibilidades necesarias de evaluar sería las que corresponden a variaciones
relativas de VUT0 = PUV0 según variaciones en una cualquiera de las otras variables
para formar el siguiente set de ecuaciones:
Ecuación 7.14: Por variaciones relativas en PUV1 (PUV1)
Ecuación 7.15: Por variaciones relativas en PUV2 (PUV2)
Ecuación 7.16: Por variaciones relativas en relación PUV0 ÷ PUV1 expresada en ±%
(PUV0 / PUV1)
Debe destacarse que, variaciones proporcionalmente iguales en los precios unitarios de
venta PUV0 y PUV1 no implicarían alteraciones en la estimación del VUT0, ya que esas
variables intervienen en el cálculo como una relación.
Ecuación 7.17: Por variaciones en VUT1 expresada en ±% (VUT1)
Ecuación 7.18: Por variaciones en CUC1 expresada en ±% (CUC1)
Ecuación 7.19: Por variaciones en CUC0 expresada en ±% (CUC0)
Ecuación 7.20: Por variaciones en fav0 expresada en ±% (fav0)
Ecuación 7.21: Por variaciones en fav1 expresada en ±% (fav1)
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Ecuación 7.22: Por variaciones en Fga0 expresada en ±% (Fga0)
Ecuación 7.23: Por variaciones en Fga1 expresada en ±% (Fga1)
Para la aplicación de la solución desarrollada y propuesta como Método HJGuerra de
las Rentabilidades Comparativas fácilmente se puede preparar una Hoja Algorítmica
de Cálculo, como en efecto está diseñada. De esta manera se agilizaría
convenientemente las operaciones matemáticas indispensables para la valuación de
parcelas urbanas vacantes apropiables. Un prototipo ilustrativo de esta Hoja se
incorpora en el Anexo A1 de este documento.
Obtenida una estimación del posible VUT0 aplicando el método de las rentabilidades
comparativas (MRC®), resulta de importancia evaluar el resultado mediante un criterio
alterno de valuación relativamente sencillo; por ejemplo, en atención al método
residual estático. Según este método, el valor del suelo, a cotejar con el VUT0
deducido con la aplicación del MRC®, se calcularía de la siguiente manera:
Ecuación 7.24:
Valor del Suelo (Parcela) = Valor PIU – Valor de la Construcción
8. EJEMPLO ILUSTRATIVO
Se trata de valuar, en USD, a precios constantes de la fecha de avalúo: 15 de junio de
2017, una parcela urbana vacante prevista para actividades comerciales y
profesionales. Está situada en la Urbanización Villa Tampico, la cual se caracteriza por
viviendas de muy buena calidad constructiva y acabados de lujo. Algunas de ellas en
edificaciones individuales y otras en condominios.
La parcela objeto de valuación se identifica con el código CC-01 y tiene un área
aproximada de 2.746,88 mts2, aprovechable en un 100%. En la urbanización y otras
adyacentes no existen otros predios para igual uso. Se requiere estimar su posible valor
para fines de inversión, según lo exige el inversor para decidir sobre financiar el
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desarrollo inmobiliario. Para la valuación de la parcela no se tienen comparables en el
mismo ámbito urbano.
Las dimensiones básicas aproximadas del desarrollo inmobiliario posible sobre la
parcela CC-01 son: 15.822,86 mts2 de «área bruta de construcción» y 10.200,31 mts2
de «área total vendible».
Otros datos, elementos de Información y consideraciones relevantes para la valuación
se obtienen de la evaluación de precios de compra-venta señalados en escrituras
oficialmente registradas, ofertas, costos de construcción formulados por firmas
especializadas y estimaciones propias de costos de gestión asociada: 80% sobre los
costos de construcción. Una vista general y unas muestras del desarrollo edificativo en
la parcela se muestra de seguidas en la Gráfica 8-1.
Gráfica 8-1
Parcela CC-01 y Maqueta del Edificio previsto de construir en el sitio
Para valuar la parcela se aplica la solución formulada en el capítulo 7 ut supra, la cual,
por su esencia, se ha denominado como el Método HJGuerra de las Rentabilidades
Comparativas© (MRC®).
PIU0PIU0
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De acuerdo con el MRC® se trata de estimar el máximo valor unitario atribuible a la
parcela objeto de valuación; y, por ende, el máximo valor total asignable, de manera tal
que su aprovechamiento edificativo sea, como mínimo, tan rentable económicamente
como lo son los productos inmobiliarios en el sector urbano donde ella se emplaza
(Urbanización Villa Tampico).
Para la aplicación del método se dispone de dos (2) productos inmobiliarios de
referencia, existentes en la misma Urbanización donde se ubica la Parcela CC-01. El
uno (PIU1), en el mercado primario de viviendas en un condominio. El otro, en el
mercado secundario consistente de una vivienda unifamiliar (PIU2). Ambos productos
inmobiliarios de referencia, PIU1 y PIU2, se muestran en la siguiente grafica 8-2:
Gráfica 8-2
Productos Inmobiliarios Urbanos de Referencia: PIU1 y PIU2
Los datos correspondientes a esos dos productos inmobiliarios urbanos de referencia,
necesarios para la aplicación de la ecuación que permite evaluar la magnitud máxima
de VUT0 de acuerdo con el criterio de la rentabilidad económica indiferente, se indican
en las Hojas Algorítmicas de Cálculo insertas mas abajo como Tablas 8.1 y 8.2,
diseñadas para la expedita aplicación del MRC®. En ellas se observa que:
PIU1 PIU2PIU1 PIU2
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1) Al hacer los cálculos con base en el PIU1 se deduce que el VUT0 (valor unitario
de la parcela objeto de valuación) es de USD 5.048,01 por metro cuadrado; y,
2) Al tomar como referente el PIU2, dicho VUT0 sería de USD 6.208,72 por metro
cuadrado.
siguen las Tablas 8.1 y 8.2 …
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TABLA 8.2
De los cálculos y resultados mostrados en las Tablas 8.1 y 8.2, se observa que el valor
unitario de la parcela CC-01 objeto de valuación, de acuerdo con el criterio de decisión
considerado (rentabilidad económica comparativa), debe estar comprendido entre USD
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5.048,01 y USD 6.208,72 por metro cuadrado. Es decir, aproximadamente un valor
medio (VUT0p) de USD 5.628/m2 con una desviación estándar asumida aproximada de
± 3,44%, según se demuestra con los siguientes cálculos:
20p
5.048,01 + 6.208,72 11.256,73VUT = = 5.628 USD/mt
2 2
26.208,72 - 5.048,01 1.160,71 193,45σ = = = 193,45 USD/mt σ = * 100 3,44%
6 6 5.628
O sea, un VUT0p estimado con una confianza probabilística del 95%, igual a:
VUT0p ≈ 5.628 ± 1,96 * 3,44% ≈ 5.628 ± 6,74% ≈ 5.628 ± 379 USD/mt2
VUT0p ≈ 5.249 a 6.007 USD/mt2
Desde la perspectiva del inversor, el valor unitario atribuible convenientemente a la
parcela CC-01 objeto de valuación sería USD 5.249/mt2 (el menor del rango formulado
con un 95% de confianza probabilística); o, como máximo, USD 6.007/mt2. A razón de
este valor unitario, el valor lógico atribuible a la parcela CC-01, con una extensión de
2.746,88 mts2, sería USD 15.459.440 ± 1.041.068; o sea: entre USD 14.418.372 y USD
16.500.508, teniendo como valor medio: USD 15.459.440, aproximadamente.
Una cantidad mayor a USD 16.500.508 en el presente caso no le sería conveniente al
inversor ya que ella no le implicaría un aprovechamiento de la parcela suficientemente
rentable, acorde con el criterio de decisión asumido; a saber:
Considerar como máximo valor total de la parcela objeto de valuación un valor tal
que su aprovechamiento edificativo sea, como mínimo, tan rentable
económicamente como lo son los productos inmobiliarios en el sector urbano
donde ella se emplaza (Urbanización Villa TAmpico).
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Las estimaciones del VUT0 se acompañan con los análisis de sensibilidad necesarios
para focalizar las variables que ameritan mayor atención estimativa.
De dicho análisis se desprende que hasta, por ejemplo, una diferencia del 5% en el
VUT0, la máxima sensibilidad la originan las posibles desviaciones en los precios
unitarios de venta (PUV) que se estimen para los productos inmobiliarios, tanto para el
referente construido como para el que se suponga como posible de edificar en la
parcela objeto de valuación. Debe destacarse que, variaciones proporcionalmente
iguales en dichos precios unitarios de venta no implicarían alteraciones en la estimación
del VUT0 toda vez que ellos intervienen en el cálculo como una relación.
Finalmente, debe apuntarse que los resultados valorativos que se obtienen mediante el
criterio de la rentabilidad económica indiferente, tal como se formula en este
documento, no requieren de mayores convalidaciones toda vez que el método conduce
a resultados contrastables y re-afirmativos entre si. Sin embargo, para mayor seguridad
sobre los resultados valorativos obtenibles por el MRC® puede hacerse un análisis
relativamente simple en atención a una solución naive5 como lo sería aplicando el
método residual estático. Si así se hiciere, en el ejemplo expuesto el resultado sería
VUT0 = USD 6.215 USD por mt2 como se muestra a continuación:
Tabla 8.3
5 Solución inocente o intuitiva.
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Según el resultado obtenido con el método residual estático se observa que el valor
atribuible a la parcela objeto de valuación no debería ser mayor de USD 6.215 por
metro cuadrado, con lo cual se reafirma lo antes resuelto. Es decir, que el valor
unitario atribuible a la parcela objeto de valuación, evaluada en su contexto y no como
un inmueble aislado de su entorno, no debería ser superior de USD 6.208 por metro
cuadrado.
9. BENEFICIOS DE LA SOLUCIÓN PLANTEADA
En síntesis, el Método HJGuerra de las Rentabilidades Comparativas© (MRC® por
sus siglas) expuesto en este documento contribuye notablemente al desarrollo de las
valuaciones desde el punto de vista de las normas, la formación y la investigación.
Ayuda notablemente a la superación progresiva de la valuación profesional. Con más
detalle son de resaltar los siguientes beneficios que él aporta:
1) Permite, de manera relativamente simple, confiable, en conformidad con la lógica
económica y sin perjuicios de los principios fundamentales de la valuación y de las
Normas Internacionales de Valuación 2017, estimar el valor que, como máximo,
podría atribuírsele a una parcela urbana vacante según la rentabilidad neta que
pudiere producir su aprovechamiento edificativo, considerando las fácticas o
viables en sitios edificados referentes. Estos sitios pudieren encontrarse, incluso,
en ámbitos urbanos semejantes y no necesariamente en el mismo donde está la
parcela objeto de valuación.
2) Consecuentemente, facilita las aplicaciones de las Normas Internacionales de
Valuación 2017 armonizadas con las Normas Internacionales de Información
Financiera por cuanto se funda en un criterio esencialmente económico, como
es el de la rentabilidad, lo cual es fundamental para la valuación de bienes, fuere
cual fuere la base valor que debiere emplearse. Debe recordarse que las NIIF
tratan de medir y revelar valores como hechos económicos de entidades en
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marcha, salvo que, por razones específicas se tengan que hacer las mediciones
bajo supuestos y/o realidades distintas.
3) Es aplicable en todo tipo de ámbito urbano aun en casos en los cuales se
carezca de parcelas vacantes referentes que faciliten la estimación de valores
mediante el enfoque de comparación de los precios. Es una solución de
aplicación universal, útil prácticamente en cualquier región o país donde rija la
economía de mercado. E, incluso, de no ser así, el método es aplicable bajo la
concepción de precios y costos sociales.
4) Permite convalidar por si mismo los valores que pudieren atribuírseles a parcelas
vacantes apropiables, sin necesidad de métodos alternos, tal como se requiere al
aplicar criterios convencionales.
5) Contribuye a generar indicadores guías (values benchmark) para evaluar
estimaciones según otros métodos de valuación del suelo urbano.
6) Coadyuva a mejorar la interpretación valorativa de los hechos del mercado, por
limitados que ellos fueren, fortaleciendo así la objetividad, productividad y niveles
de confianza estimativa en la valuación del suelo urbano apropiable y la atención
que deba prestársele a las variables de mayor impacto en su magnitud.
7) Es sencilla de comprender y de aplicar, a la par que fácilmente computarizable,
lo cual contribuye a mejorar el rendimiento y la productividad de los servicios de
valuación a través del desarrollo de las nuevas tecnologías. Incluyendo las vía
internet.
8) Establece las bases para evaluar desarrollos inmobiliarios a ser ejecutados no
solo para la venta sino también para ser utilizados como activos operativos de
negocios por parte de sus propietarios.
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10. CONCLUSIONES Y ACCIONES RECOMENDABLES
1) La valuación de inmuebles urbanos presenta retos permanentes; especialmente,
cuando se trata de valuar bienes raíces en mercados imperfectos como suelen
ser los inmobiliarios. Estas dificultades se acrecientan cuando se trata de
parcelas urbanas vacantes apropiables, en virtud de las singularidades que las
caracterizan, así como limitaciones progresivas de ofertas en ámbitos poblados,
crecimiento ingente en las demandas y regulaciones cada vez más severas
sobre los derechos de propiedad.
2) Para facilitar la valuación de parcelas urbanas vacantes apropiables se propone
una solución basada en la rentabilidad económica comparativa, evaluable de
acuerdo con las rentabilidades fácticas de productos inmobiliarios existentes en
el ámbito donde ellas se encuentran; o, en todo caso, de ámbitos urbanos
comparables. De esa forma, se determina cual es el máximo valor que podría
atribuírsele a una parcela urbana vacante apropiable, con ventajas tan
importantes como las siguientes:
a) Los resultados son suficientemente robustos por cuanto son
consecuencias de razonamientos económicos con fundamento en
aprovechamientos fácticos y posibilidades de convalidarse entre si, sin
necesidad de métodos alternos distintos, especialmente de índole
hipotética.
b) Los resultados se enmarcan dentro del criterio del mayor y mejor uso, sin
necesidades de estudios exhaustivos, costosos, temporalmente exigentes
y sujetos a supuestos no siempre evidenciables objetivamente.
Consecuentemente, la solución que los produce cumple cabalmente con
las normas internacionales de valuación y de información financiera.
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c) El método que lo sustenta es de muy fácil comprensión y aplicación,
pudiendo instrumentarse computarizadamente mediante Hojas
Algorítmicas de Cálculo, con lo cual se simplifican, abaratan y agilizan las
valuaciones de parcelas urbanas vacantes apropiables.
3) Con el método de las rentabilidades comparativas se da un paso adelante en el
progreso de la valuación inmobiliaria, contribuyendo así a la formación necesaria
de valuadores, al ejercicio productivo independiente de la profesión y a la
apertura de nuevos campos de investigación. Entre las líneas de investigación
convenientes de proseguir se sugieren:
a) La formulación de modelos de simulación útiles para analizar las variables
que alimentan la solución, según sus comportamientos en escenarios
estocásticos y difusos; especialmente, las referentes a precios de
mercado de los bienes raíces, toda vez que son los precios finales de los
productos inmobiliarios urbanos los que más inciden en el valor del suelo
urbanizable.
b) Expandir el método para aplicarlo a las inversiones, operaciones y
mantenimiento de desarrollos inmobiliarios útiles como negocios
generadores de renta.
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Anexo 1
Hoja Algorítmica de Cálculo (Réplica. Original en Excel)
para aplicar el Método HJGuerra de las Rentabilidad Comparativas MRC®
Primario
# Concepto PIU Referente 1 Inmueble Objeto 01. Área de Construcción Vendible ACV = (4) * (7) * (8) M2 575,40 10.200,46
2. Valor Presente Precio Unitario Venta PUV USD/M2 1.949,00 2.972,00
3. Valor Presente Ingreso Bruto Esperado = (1) * (2) USD 1.121.454,60 30.315.772,974. Área Terreno Aprovechable ATE M2 685,00 2.746,88
5. Valor Unitario Suelo VUT USD/M2 264,00 5.048,016. Valor Suelo = (4) * (5) USD 180.840,00 13.866.280,24
7. Factor de construcción permitido fcp 120,00% 576,00%
8. Factor de área vendible fav 70,00% 64,47%
9. Área Bruta de Construcción ABC = (7) * (4) M2 822,00 15.822,03
10. Costo Unitario Construcción CUC USD/M2 500,00 465,00
11. Factor Gestión Asociada a la Construcción fga 100,00% 80,00%
12. Costo Unitario Edificación CUE = (10) * [1 + (11)] USD/M2 1.000,00 837,00
13. Costo Edificación = (9) * (12) USD 822.000,00 13.243.038,11
14. Valor Presente de la Inversión en el PIU = (6) + (13) USD 1.002.840,00 27.109.318,3515. Excedente Bruto antes de ISLR = (14) - (3) USD 118.614,60 3.206.454,62
16. Impuesto Sobre la Renta ISLR 30,00% 30,00%
17. Excedente Neto despues de ISLR = (15) * [1 - (16)] USD 83.030,22 2.244.518,23
18. Rentabilidad Neta después d/ISLR por USD Invertidos = (17)/(14) % 8,2795% 8,2795%
19. Valor Unitario Estimado del Suelo = (5) USD/M2 264,00 5.048,01 Sí: PUV1, PUV0, VUT1, CUC1 y CUC0 en % 2,37% 2,56% 14,17% 3,12% 5,24%
VUT0 % -4,53% 5,00% 5,00% 5,00% -5,00%
21. Sensibilidad de VUT2 según variaciones en las variables: -1,91 1,96 0,35 1,60 -0,96
Notas:1)
2)
correspondiendo las variables con el subíndice1 al inmueble base de referencia y con el subíndice 2 al inmueble objeto de valuación.
3)
Cuando se trata de evaluar el Valor Presente de cada PIU en el caso de desarrollos hipotéticos es necesario tener en cuenta sí el precio unitario de
venta está estimado según su posible cuantia a la fecha de avalúo o a la fecha de terminación de la construcción. Si este el caso, entonces:
donde: i = tasa de interés aplicable y t = tiempo para el descuento similar al tiempo de construcción del PIU.
Método de las Rentabilidades Comparativas©® - MRC®
Valoración de Parcela … vs. Parcela … - Urbanización …
Cuadro de Valores y Cálculos - Análisis para Productos Inmobiliarios Urbanos (PIU) en Mercado:
Para el Análisis de Sensibilidad: VUT2 según variaciones en VUT1, fag1 y fag2, se aplican las iguientes fórmulas:
El valor unitario del suelo indicado en la casilla 5 del inmueble objeto se calcula con la ecuación:
Fuente del ConceptoEstimada por cálculo
Estimado por valoración
Estimado por cálculo
Especificaciones del bien
Estimado por valoración
Estimado por cálculo
Hechos y Requisitos Legales
Estimado por análisis
Estimada por análisis
Estimado por valoración
Estimado por análisis
Estimado por valoración
Estimado por cálculo
Estimado por cálculo
Estimado por cálculo
Estimado por Reglamento
20.
Valuación practicada por: … Fecha: …
Estimado por cálculo
Estimado por cálculo
Estimado por el ERI®
Ing. Hugo J. Guerra / CCS AGO 2010
t
Ingreso Bruto EsperadoValor Presente del Ingreso Bruto Esperado =
(1 + i)
2 2 12
1 1 2 2
fav * fcp * PUVT % = * expresada en variación porcentual
fav * fcp * PUV VUT∆ VU 1 1
1VUT * Δ VUT % Δ VUT
2
2
fcp * = - expresada en variación porcentual
VUT2 2
2 2
VUC * ∆ VUC %∆ VUT % ∆ VUC
2 2 1 1
1 1 2 2
fav * fcp * PUV fcp * = * expresada en variación porcentual
fav * fcp * PUV VUT1 1
2 1
VUC * ∆ VUC %∆ VUT % ∆ VUC
2 2 1 1 1 1
1 1 2
fav * fcp (VUT + fcp * CUC * Fga )= * * expresada en variación %
fav * fcp VUT2 2 2
21 1 1
PUV PUV PUV∆ VUT % * ∆ ∆
PUV PUV PUV
2 2 22 1 1 1 2 2 2
1 1 1
fav * fcp * PUVVUT = * (VUT + fcp * CUC1 * Fga ) - fcp * CUC * Fga
fav * fcp * PUV
2 2 2 1 1 1 1
1 1 2
fav * fcp * PUV (VUT + fcp *CUC * Fga ) = * * expresada en variación %
fav * fcp VUT1
2 11 1
∆ PUV∆ VUT % ∆ PUV
PUV * (1 + ∆ PUV )