Apuntes de Valoracion Catastral

7/30/2019 Apuntes de Valoracion Catastral

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APUNTES DE VALORACIN

CATASTRAL

ING. TC. TOPOGRAFA

CURSO 2010/2011

Profesora: Ins Sant Riveira


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NDICETEMA 1. VALORACIN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RSTICOS ........ 31. INFORMACIN CATASTRAL RSTICA ............................................................... 32. CARACTERSTICAS DE LA INFORMACIN CATASTRAL RSTICA ............. 43. OBJETO DE LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLES RSTICOS .... 74. MARCO LEGAL DE LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLESRSTICOS ....................................................................................................................... 8

TEMA 2. MTODOS COMPARATIVOS Y ANALTICOS ....................................... 141. METODOLOGA PARA LA APLICACIN DE LOS MTODOSCOMPARATIVOS ......................................................................................................... 142. MTODOS SINTTICOS CLSICOS ..................................................................... 173. MTODOS SINTTICOS NUEVOS ........................................................................ 19

TEMA 3. MTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA .................. 251. EL MTODO .......................................................................................................... 252. EJEMPLO DE APLICACIN ................................................................................ 283. VARIANTE TRIANGULAR ................................................................................. 30

TEMA 4. EL MTODO ANALTICO CLSICO ........................................................ 331. CONCEPTO DE RENTA ....................................................................................... 33

2.

EL TIPO DE CAPITALIZACIN ......................................................................... 34

3. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN APLICANDO LA TEORA DELA DECISIN ............................................................................................................... 374. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN MEDIANTE MTODOSESTADSTICOS ............................................................................................................ 385. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN POR MTODOS SINTTICOS

396. TIPO DE INTERS EN EXPROPIACIONES ....................................................... 407. LIMITACIN DEL HORIZONTE TEMPORAL .................................................. 428. EL TIPO DE CAPITALIZACIN EN LA PRCTICA ........................................ 439. LA PLUSVALA .................................................................................................... 44

10. EJEMPLO DE VALORACIN CON EL MTODO ANALTICO .................. 44

EMA 5. LOS MTODOS ESTADSTICOS O ECONOMTRICOS .......................... 461. LA ELECCIN DE LAS VARIABLES EXGENAS .......................................... 462. LA ELECCIN DE LA FUNCIN ....................................................................... 473. TOMA DE DATOS ................................................................................................ 484. EJEMPLOS DE VALORACIN ............................................................................... 48


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TEMA1.VALORACINCATASTRALDEBIENESINMUEBESRSTICOS

1.INFORMACINCATASTRALRSTICA

El elemento bsico de referencia en la informacin catastral rstica es la parcela

catastral. El artculo 1 de la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario establece que a los

exclusivos efectos catastrales, tiene la consideracin de bien inmueble la parcela o

porcin de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal y

cerrada por una lnea poligonal que delimita, a tales efectos, el mbito espacial del

derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las

construcciones emplazadas en dicho mbito, cualquiera que sea su dueo, y con

independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Es decir, que es la

propiedad la que determina los lmites de la parcela, aunque en ocasiones dentro de este

lmite pueden surgir varias parcelas si el suelo tiene distinta naturaleza (p. ej. rstico y

urbano) o si pertenece a varios trminos municipales.

Cuando la parcela catastral rstica no presenta caractersticas homogneas

respecto al cultivo o aprovechamiento se subdivide en subparcelas que ofrezcanuniformidad en el mismo y en sus caractersticas agrolgicas. Tambin, si en el interior

de una parcela rstica hay emplazada una construccin de naturaleza rstica, la porcin

de suelo por ella ocupada dar lugar tambin a una subparcela que se identifica con una

C en la referencia catastral para diferenciarla de otros tipos de subparcelas.

Segn el art. 1 de la Ley de Catastro Inmobiliario (LCI) se entiende por suelo de

naturaleza rstica: aquel que no sea de naturaleza urbana, conforme a lo dispuesto en

el apartado anterior, ni est integrado en un bien inmueble de caractersticas

especiales.

Y como construcciones de naturaleza rstica: los edificios e instalaciones de

carcter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza rstica, sean

indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrcolas, ganaderas o

forestales. Las construcciones que no cumplieran este requisito de indispensabilidad

deberan considerarse como de naturaleza urbana, aunque estuvieran ubicadas sobre

terreno rstico, y tambin debera considerarse como de naturaleza urbana el suelo por

ellas ocupado.


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2.CARACTERSTICASDELAINFORMACINCATASTRALRSTICA

Las caractersticas principales que, segn los criterios de la LCI, son utilizadas

para la identificacin y descripcin de los bienes inmuebles rsticos se agrupan en 3

categoras; fsicas, econmicas y jurdicas.

Caractersticas fsicas

Localizacin

El suelo catastral rstico de un trmino municipal se divide en polgonos que se

corresponden con un cdigo numrico de 3 caracteres, las parcelas con un cdigo de

cuatro caracteres y las subparcelas con caracteres alfanumricos en minsculas.

Cada parcela adems tiene asignado el cdigo del paraje en el que se encuentra situada

y un cdigo numrico que permite conocer la ortofoto en la que se encuentra situada.

Otra forma de conocer la localizacin de las parcelas catastrales rsticas son las

coordenadas UTM de su centroide. Esta informacin viene recogida en la base de datos

alfanumrica de catastro.

Identificacin. Referencia catastral.

Forma y linderos.

Las parcelas deben estar adecuadamente representadas en el soporte grfico

correspondiente; croquis, planos, fotografa area y actualmente cartografa digitalizada

sobre ortofotos.

Extensin superficial.

Se expresa en hectreas con cuatro decimales y se obtiene automticamente en aquellos

casos en que ya se ha efectuado una digitalizacin de la cartografa correspondiente,

debiendo acudirse a mtodos convencionales en las restantes situaciones

Calificacin.

La calificacin, en terminologa catastral rstica, es un concepto que hace referencia a ladeterminacin del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porcin de terreno

que, dentro de una parcela, ofrezca homogeneidad respecto a esta caracterstica.

Como vimos antes, diferentes cultivos o aprovechamientos dentro de una parcela dan

lugar a la existencia de tantas subparcelas como porciones de terreno haya con

calificacin diferente.

A nivel nacional, en la base de datos catastral actual existen ms de 150 tipos diferentes

de cultivos y aprovechamientos. Se pueden ver en los Cuadros provinciales decalificaciones catastrales pero seran necesarios ms tipos ya que estos cuadros actan


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como conjunto limitante de los tipos de cultivos y aprovechamientos que pueden

aparecer en los Cuadros municipales.

Hay otras dificultes que complican la calificacin que son inherentes a la propia

naturaleza de los aprovechamientos, p ej, la mezcla heterognea y dispersa de diferentes

cultivos o aprovechamientos.

Cuando en el interior de una parcela hay varios cultivos con presencia significativa pero

cuya distribucin es muy complicada de reflejar, como puede ser el caso de la existencia

de hileras de plantaciones de diversas especies o de manchas entremezcladas de

diferentes tipos de aprovechamientos, su identificacin en la base de datos catastral se

realiza mediante la utilizacin de subparcelas abstractas. Mediante ellas se asigna una

superficie a cada una de las distintas calificaciones existentes pero sin hacerlas

corresponder con una representacin grfica en la cartografa. En los planos slo

aparecer representado el recinto de la subparcela grfica total que integrar el de todas

las subparcelas abstractas existentes en su interior.

Caractersticas jurdicas y fiscales.

Titularidad catastral.

Debido a determinadas circunstancias hay muchas ocasiones en las que existen graves

dificultades para identificar adecuadamente a los titulares catastrales, como ejemplo,

slo se tiene constancia del DNI del 55% de los titulares.

Exenciones y bonificaciones fiscales.

En la LRHL se determinan las causas que son motivo de exencin en el IBI en los

bienes inmuebles. Entre ellas es necesario destacar, por su importancia en el catastro

rstico, la exencin en el pago del IBI de los montes poblados con especies de

crecimiento lento cuando la densidad de arbolado sea la propia de la especie o las

repoblaciones forestales sujetas a proyectos de ordenacin aprobados por la

administracin forestal. Tambin los bienes de las Cooperativas Agrarias y deExplotacin Comunitaria de la tierra tienen una exencin del 95% de la cuota. Los

ayuntamientos tambin establecen un lmite, de modo que los sujetos en los que la base

imponible de la totalidad de sus bienes rsticos sea inferior a ese valor quedan exentos.

El objetivo de esta exencin era la eficacia en la gestin de este impuesto, al eliminar de

la recaudacin gran cantidad de recibos de muy escasa cuanta.

Caractersticas econmicas

Las caractersticas econmicas de una parcela se refieren a la clase y al valor catastral.Clasificacin


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Por clasificacin se entiende la determinacin de la intensidad productiva (clase) que

corresponde a una subparcela dentro de las que, para cada cultivo o aprovechamiento se

hayan establecido en cada trmino municipal tomando como referencia las existentes en

el cuadro provincial.

Para realizar esta tarea es necesario delimitar en cada municipio y para cada parcela, las

porciones de terreno que, dentro de una misma calificacin, presentan unas

caractersticas homogneas respecto a determinadas condiciones que influyen en su

productividad. Generalmente para delimitar este tipo de subparcelas se tienen en cuenta

las caractersticas agrolgicas y topogrficas del terreno y las condiciones de

accesibilidad de la parcela.

La clasificacin se determina por comparacin con parcelas-tipo previamente

establecidas para cada una de las intensidades productivas fijadas en el trmino

municipal.

Valor catastral.

El valor catastral de una parcela es el resultado obtenido como suma del valor de todas

las subparcelas que comprende. Est integrado por el valor del terreno y de las

construcciones que contiene.

El art. 8 de la LCI establece los criterios que han de tenerse en cuenta para la

determinacin del valor catastral, los cuales han de ser complementados por el

correspondiente desarrollo reglamentario. Hasta que no se efecte este desarrollo

contina en vigor la disposicin transitoria segunda de la Ley Reguladora de las

Haciendas Locales, segn la cual el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza

rstica se exigir aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de

capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes a 1 de enero de 1990 a

efectos de la Contribucin Rstica y Pecuaria.

El valor as obtenido se ha ido incrementando cada ao mediante coeficientes aprobadospor sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado, lo que ha supuesto que el

valor catastral actual de un inmueble rstico que no haya experimentado variacin en

sus caractersticas fsicas, sea ya ms del doble, en moneda corriente, del establecido en

1990.

El sistema de clculo actual del valor catastral de los inmuebles rsticos conduce a unos

resultados muy imperfectos si se le relaciona con el valor de mercado de este tipo de

bienes. Sin embargo, este valor refleja la potencialidad productiva que, desde unaperspectiva del uso agrcola, tienen los terrenos de naturaleza rstica. Partiendo de esta


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premisa se puede afirmar que el valor catastral unitario permite establecer

comparaciones entre territorios para determinar su posicin relativa respecto a la

productividad agraria.

3.OBJETODELAVALORACINCATASTRALDEINMUEBLESRSTICOS

Aunque el valor catastral de los inmuebles rsticos puede ser utilizados en

mltiples ocasiones (expropiaciones, contabilidad, hipotecas,), su objetivo prioritario

es servir como instrumento de la poltica fiscal y especialmente como base imponible

del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el cual es uno de los principales recursos

presupuestarios de las Haciendas Municipales.

En consecuencia, hay que tener en cuenta que el valor catastral es un valor queha de utilizarse con carcter referencial y buscando fundamentalmente la justicia

distributiva del impuesto, ms que el conocimiento individualizado del valor absoluto

de cada uno de los bienes inmuebles.

En funcin del objetivo pueden citarse los siguientes tipos de valoraciones de

inmuebles rsticos:

- Tasaciones; para determinar el valor de los bienes para compra-venta,expropiacin forzosa, herencia, daos o a efectos de garanta hipotecaria. Todasestas tasaciones tienen en comn que se llevan a cabo sobre bienes

individualizados y concretos, no siendo necesario contextualizar su valor con

otros de similares caractersticas, aunque normalmente se emplean mtodos

comparativos,que s exigen una correlacin con los valores de otros bienes de

caractersticas similares.

- Evaluacin de la riqueza del territorio; p. ej. para la implantacin de polticasde desarrollo impulsadas por las Administraciones Pblicas o por organismos

internacionales pblicos o privados. En este caso no importan tanto los valores

de fincas concretas como el valor de toda una zona como fuente de recursos.

- Valoraciones sobre la totalidad del territorio pero asignando valoresindividualizados a cada una de las unidades en que se divide el territorio.

Dentro de esta categora se encuentra la valoracin catastral, que debe mantener

un equilibrio entre la exactitud de cada valoracin individual y la coordinacin

entre todas ellas.


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4.MARCOLEGALDELAVALORACINCATASTRALDEINMUEBLESRSTICOS

La Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria (RD de 27 de agosto de

1966), cuyo hecho imponible era el importe de las rentas producidas anualmente (de

forma real o potencial) por los bienes rsticos, entre los que se incluan tanto los

terrenos no urbanos como el ganado cuya subsistencia dependa fundamentalmente de

los recursos obtenidos fuera de la explotacin agraria.

Por lo tanto, en la informacin catastral deba encontrarse el rendimiento terico

de cada parcela, que se obtena para cada cultivo o aprovechamiento a travs de cuentas

analticas en las que se aplicaba la ecuacin clsica: I G = B + R, donde I es la suma

de los ingresos, G los gastos necesarios para su obtencin, B el beneficio empresarial y

R la renta de la tierra.

Los clculos se realizaban sobre explotaciones de caractersticas ideales

utilizando precios de productos y gastos de mano de obra, semillas... publicados

oficialmente por el Ministerio de Agricultura. Estos clculos analticos se referenciaban

a la superficie unitaria (ha) obtenindose Tipos evaluatorios, rendimientos tericos por

ha para una calificacin y clasificacin (intensidad productiva) determinada. Los tipos

evaluatorios se fijaron por ltima vez en 1983 sobre la base de las informaciones de

ingresos y gastos de los distintos cultivos en ese momento. Su objetivo era ser utilizados

en la valoracin durante el perdo 1983/87 pero siguen siendo la base de la valoracin

catastral.

La base imponible de la Contribucin Territorial era la suma de los resultados de

multiplicar en todas las fincas de un titular su superficie por el tipo evaluatorio. El 50%

de esta base imponible constituye la base liquidable y sobre ella se calcula el IBI.

La Ley 39/1988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales

(LRHL) establece en el artculo 66 que la base imponible [del IBI] estar constituidapor el valor de los bienes inmuebles y que se tomar como valor de los bienes

inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijar tomando como referencia el

valor de mercado de aquellos, sin que, en ningn caso, pueda exceder ste . El art. 68

aade que el valor catastral de los bienes rsticos estar integrado por el valor del

terreno y de las construcciones. Por lo que respecta al valor de los terrenos seala que

se calcular capitalizando al inters que reglamentariamente se establezca, las rentas

reales o potenciales de los mismos, segn la aptitud de la tierra para la produccin, losdistintos cultivos y aprovechamientos y de acuerdo con sus caractersticas catastrales .


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Para el caso de las construcciones se remite a la normativa establecida para las de

naturaleza urbana.

Como consecuencia se producen dos cambios esenciales con respecto a la

anterior Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria; en el hecho imponible, excluyendo

la ganadera, incluyendo las construcciones agrarias y manteniendo los terrenos rsticos,

y en la base imponible, que ahora es el valor catastral. Por lo tanto, se pasa de un

impuesto que grava la renta a un impuesto basado en el valor de los bienes.

Por lo tanto en esta ley se establece la obligacin de desarrollar una metodologa

de valoracin catastral. Sin embargo, est metodologa no se lleg a desarrollar y, como

esto era previsible, en la Disposicin Transitoria Segunda de la Ley se seala que

respecto de los bienes inmuebles de naturaleza rstica, y hasta tanto no se produzca

esta ltima circunstancia [fijacin de valores con arreglo a las normas contenidas en la

Ley], el impuesto se exigir aplicando como valor catastral de dichos bienes el

resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidable vigentes en la misma

fecha [1 enero 1990] a efectos de la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria.

Posteriormente entraron en vigor la Ley 51/2002 de Reforma de la LRHL

(LR) y la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario (LCI).

Este nuevo marco legislativo modifica la regulacin del valor catastral y

prorroga la vigencia de la Disposicin Transitoria Segunda de la LRHL, por lo que en la

prctica permite que los valores de los bienes rsticos sigan calculndose como se vena

haciendo desde la entrada en vigor de la LRHL:

El art. 66 de la Ley de Reforma de la LRHL establece que la base imponible

del IBI estar constituida pro el valor catastral de los bienes inmuebles, que se

determinar conforme a los dispuesto en las normas reguladoras del Catastro

Inmobiliario.

El art. 8 de la LCI contiene la nueva regulacin de la valoracin catastral yestablece que:

- El valor catastral se determina a partir de los datos obrantes en el Catastro.- Estar integrado por el valor catastral del suelo y de las construcciones.- Para la determinacin se tendrn en cuenta los siguientes criterios:

o Localizacin, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y suaptitud para la produccin.

o El coste de ejecucin de las construcciones.o Las circunstancias y valores de mercado.


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o Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.- No podr superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio ms

probable por el cual podra venderse, entre partes independientes, un

inmueble libre de cargas.

- Mediante Orden Ministerial se establecer un coeficiente de referencia almercado para los bienes de una misma clase.

- Reglamentariamente, se establecern las normas tcnicas que permitandeterminar el valor catastral.

Esta ley en su Disposicin Transitoria Segunda afirma que Lo establecido en

esta Ley respecto a la determinacin del valor catastral queda en suspenso respecto a

los bienes inmuebles rsticos hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su

aplicacin, manteniendo su vigencia mientras tanto, a los efectos indicados, la

disposicin transitoria segunda, apartado 1, de la Ley 39/1988.

Segn esto y teniendo en cuenta que en la Contribucin se establece

Base Liquidable = 0,5 * base imponible

Y que segn la LRHL el valor catastral se calcula capitalizando al 3% la base

liquidable. Y que la Ley de Presupuestos de 1990 estableca un coeficiente de

incremento del 5% para la actualizacin de los valores catastrales:

0,5 Im(1990) 1,05 1,050,03 0,03

0,5 ( )1,05 17,5 ( )

0,03

BaseLiquidable Base ponibleValorCatastral

TipoEvaluatorio Superficie haTipoEvaluatorio Superficie ha

En las sucesivas leyes de presupuestos del Estado se han ido estableciendo los

porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes inmuebles rsticos

por los que habra que multiplicar la expresin anterior.

Incrementos del valor catastral rstico en Espaa

Ao Coeficiente anual

1990 1.051991 1.51992 1.051993 1.051994 1.0351995 1.0351996 1.0351997 1.0261998 1.021

1999 1.0182000 1.02


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2001 1.022002 1.022003 1.022004 1.022005 1.00

Es de destacar el incremento de un 50% del valor catastral entre el ao 1990 y

91, hecho que dice muy poco a favor de la calidad del proceso de valoracin.

Con lo que, en 2005, su valor catastral resulta de la siguiente forma:

)(37,78(2005)catastralValor haSuperficietorioTipoEvalua

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aunque introduce variaciones en

el procedimiento administrativo, no en los mtodos de valoracin de los inmuebles

rsticos, segn su disposicin transitoria segunda.

En consecuencia de todo lo anterior, el valor calculado de este modo presenta

una serie de problemas:

- El tipo de capitalizacin no se adecua a los distintos cultivos y no responde ala realidad del mercado inmobiliario rstico espaol.

- Los rendimientos agrarios que si bien fueron correctos en el momento que secalcularon no se han mantenido vigentes debido a los sistemas de cultivo, de

comercializacin, a la PAC, etc.

- Los incrementos reales no son constantes e iguales para cadaaprovechamiento. Existen algunos en los que las variaciones pueden oscilar

entre el 3 y 8% y otros en los que apenas se llega al 1%.

Por todo esto los valores catastrales actuales no guardan una relacin uniforme y

nica con los valores de mercado

Debido a esto existe un inters por parte de la administracin en elaborar la

Normativa tcnica de valoracin de bienes inmuebles de naturaleza rstica. Deberatratarse de una metodologa fcilmente aplicable y actualizable, apoyada en parmetros

objetivos, con resultados generalizables, viable informticamente y capaz de valorar las

construcciones agrarias.

Por este motivo en el resto de la materia vamos a ver las distintas metodologas

de valoracin de inmuebles rsticos existentes.


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EJERCICIO PRCTICO

Se desea determinar el valor catastral para el ao 2001 de dos parcelas. Para ello

se dispone del cuadro vigente de cultivos y aprovechamientos de ese trmino municipal

y de los coeficientes de actualizacin del valor catastral rstico:

Cultivo Intensidad Productiva Tipo EvaluatorioAM 1 1220AM 2 1000C- 1 2700C- 2 2300C- 3 1650CR 1 12500CR 2 11000E- 0 250FE 0 220

FE 0 220FR 1 13100FR 2 11800HR 0 21500I- 0 0MM 0 650MT 0 150O- 1 3900O- 2 3000O- 3 1600OR 1 9500OR 2 5800V- 1 4500V- 2 3800

Ao Coeficiente1990 1.051991 1.51992 1.051993 1.051994 1.0351995 1.0351996 1.035

1997 1.0261998 1.021

1999 1.0182000 1.022001 1.02

Las dos parcelas estn constituidas por las siguientes subparcelas, con esta superificie y

distribucin de cultivos e intensidades productivas

Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie

37 a O- 1 0.3821

37 b O- 2 0.589137 c V- 1 1.5005


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37 d I- 0 0.0352

37 e FR 2 0.6603

37 f C- 2 0.9875

37 g I- 0 0.0255

37 h MM 0 1.5025

37 k HR 0 0.6056

38 0 CR 1 1.3578

Capitalizando la base liquidable (50% de la base imponible) vigente en 1990 en

incrementndola en un 5% se obtiene el valor catastral en 1990. posteriormente se

actualiza mediante los incrementos reseados en las Leyes Generales de Presupuestos

del Estado y se obtiene el valor catastral en el ao 2001;

Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie B.I.(1990) V.C. (2001)

37 a O- 1 0.3821 1490 52895

37 b O- 2 0.5891 1767 62731

37 c V- 1 1.5005 6752 23967437 d I- 0 0.0352 0 0

37 e FR 2 0.6603 7792 276564

37 f C- 2 0.9875 2271 80619

37 g I- 0 0.0255 0 0

37 h MM 0 1.5025 977 34666

37 k HR 0 0.6056 13020 462164

38 0 CR 1 1.3578 16973 602446

El valor catastral total de las dos parcelas en 2001 es 1.811.758 pts.


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TEMA2.MTODOSCOMPARATIVOSYANALTICOSLos mtodos que normalmente se utilizan en valoracin agraria pueden

agruparse en dos grandes grupos; mtodos sintticos y mtodos analticos.

Mtodos sintticos

Buscan la estimacin del valor de un bien comparndolo con el valor que ha

tenido en el mercado otro bien de caractersticas similares. Estos mtodos son los ms

antiguos y los que tradicionalmente se han venido aplicando. Se les llama tambin

mtodos comparativos. Las etapas para la aplicacin de estos mtodos son:

- La realizacin de un estudio de mercado o recogida de informacin relativa altipo de bienes que se pretende valorar. Esta informacin debe ser lo ms amplia

posible y debe referirse a la zona en que se encuentra el bien que se valora.- Verificacin de la informacin obtenida. Debe depurarse la muestra obtenida

hasta obtener una muestra que aunque sea ms pequea sea ms fiable.

- Estratificacin de la muestra de campo depurada. Se trata de clasificar y analizarlas caractersticas ms relevantes para aplicar los mtodos oportunos.

- Comparacin del bien objeto de valoracin con los de la muestra, ajustando suvalor en funcin de las diferencias existentes entre los valores caractersticos.

- Obtencin del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como mediaaritmtica o mediante cualquier otro criterio.

La estimacin del valor de una finca por comparacin con fincas similares es el

procedimiento de valoracin ms primitivo. Los mtodos sintticos estiman un valor de

mercado.

1.METODOLOGAPARALAAPLICACINDELOSMTODOSCOMPARATIVOS1. Establecimiento de las cualidades y caractersticas del inmueble a valorar que

influyan en su valor. En el caso de suelos rsticos:

- Localizacin: emplazamiento y entorno

- Rgimen urbanstico (tipo de proteccin)

- Situacin (distancia a ncleos de poblacin)

- Accesibilidad

- Superficie y forma


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- Uso

- Cultivo

- Caractersticas agrolgicas (aptitud productiva)

- Topografa

- Orientacin

- Mejoras incorporadas (regado,)

2. Anlisis del segmento del mercado inmobiliario de bienes comparables al que se

valora, que se basar en informaciones sobre transaciones reales y ofertas firmes para

finalmente obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha

de valoracin.

La segmentacin del mercado de inmuebles debe hacerse en funcin de sus principales

caractersticas. El suelo rstico suele segmentarse en funcin de su uso, cultivo y aptitud

productiva.

3. Estudio de mercado. La opacidad del mercado inmobiliario hace muy difcil la

obtencin de informacin sobre el importe real de transaciones, por lo que el anlisis del

mercado queda reducido frecuentemente a la informacin sobre precios de venta de

inmuebles en oferta. Recursos para obtener esta informacin:

- Agencias inmobiliarias

- Prensa

- Revistas inmobiliarias

- Internet

- Hemerotecas (para valores no actuales)

Resumen de datos de la informacin de mercado

Testigo n Descripcin Localizacin Fuente Superficie Precio Valor

unitario

(/m2, /ha)1

4. Seleccin de una muestra representativa.

Se comprueban los precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar los

procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la

definicin del valor de mercado.


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Se seleccionarn las muestras o testigos lo ms semejantes posibles al inmueble a

valorar.

5. Homogeneizacin.

Comparacin del inmueble con la muestra de bienes comparables mediante la tcnica de

homogeneizacin, con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten

adecuados para el inmueble.

Se tendrn en cuenta las diferencias o analogas observadas entre las caractersticas de

los inmuebles comparables y las del inmueble a valorar que influyen en el valor.

Los precios de las muestras se homogeneizarn aplicando coeficientes o ponderaciones

para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se est valorando.

Una vez establecidas las caractersticas que influyen en el valor, debe determinarse

cmo influyen, en qu proporcin:

- En porcentaje, sobre el valor total (lo ms normal)- En valor absoluto (en euros) por ejemplo si el testigo tiene una instalacin de

regado de la que se puede saber cuanto cuesta, se restara al valor del testigo ese

importe.

La homogeneizacin se realiza mediante hojas de clculo. Si una muestra/testigo es

mejor que el inmueble a valorar en una caracterstica, se resta a su valor el plus de valor

que esa caracterstica representa en el valor total. Si es peor se le suma, con el fin de que

el valor del testigo sea homogneo con respecto a esa caracterstica. Al valor

resultante se le llama valor homogeneizado.

Tabla de homogeneizacin

Valor

(/ha)

Rgimen

urbansticoSituacin

Superficie

yforma

Naturalezay

caractersticasUsos Aprovechamiento Mejoras Accesibilidad

% % % % %

24000 = 0 = 0 = 0 M 2000 M 1800 P 5 PP 4800 M 2

27000

=

0

M3

=

0

M2000

P

1800

=

0

= 0 M 2

17000 P 3 P 3 P 6 P 2000 P 1800 PP 10 PP 4800 M 2

12000 = 0 PP 6 PP 12 P 2000 PP 4000 P 5 P 2400 P 2

22000 = 0 = 0 M 6 = 0 = 0 P 5 P 2400 P 2

26000 = 0 M 3 M 6 = 0 P 1800 = 0 P 2400 P 2

N

Testigo

Valor

(/ha)

Homogeneizacin Sumacorrecciones

homogeneizacin(/ha)

Valor homogeneizado

(/ha)

Peso

% % /ha

1 24000 1000 3% 1720 25720 16.67 4287

2 27000 200 5% 1550 25450 16.67 4242

3

17000

8600 20%

12000 29000 16.67

48334 12000 8400 25% 11400 23400 16.67 3900

5 22000 2400 1% 2620 24620 16.67 4103


17/50

17

6 26000 4200 7% 2380 28380 16.67 4730

Valordemercadohomogeneizado(/ha) 26095

6. Conciliacin

Para obtener un valor representativo del precio normal de mercado se pueden utilizardistintas medidas:

- Mediana: es el valor que presenta tantos precios de magnitud superior como demagnitud inferior a l

- Moda: es el valor correspondiente al precio que se repite con mayor frecuencia- Media aritmtica:

Simple: se obtiene dividiendo la suma de los precios entre el nmero de ellos

Ponderada: cociente entre la suma de los productos de cada precio por el factor

de ponderacin respectivo y la suma de cada uno de los coeficientes de

ponderacin

2.MTODOSSINTTICOSCLSICOS

Mtodo sinttico por clasificacin (o de estimacin directa)

Consiste en establecer una clasificacin de las fincas rsticas dentro de una comarca, engrupos relativamente homogneos, en funcin de sus caractersticas tcnicas y

econmicas, y estimar un precio de mercado para cada clase. Entonces, la valoracin de

una finca se reduce a situarla en el grupo que le corresponda y asignarle el valor de

dicha clase. Para su correcta aplicacin es imprescindible una labor previa de toma de

datos y clasificacin. Cuantas ms numerosas sean las clases con mayor exactitud se

podr realizar la asignacin de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedar un

cierto margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos.

Mtodo sinttico por correccin

Se parte de un valor general, llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio

dentro de una clase, y se va estudiando este valor en funcin de algunas de las

caractersticas que se supone influyen en l. Los coeficientes correctores, cuando hay

ms de uno, actan acumulativamente. Sin embargo, nunca se valorar una finca por

debajo del precio mnimo pagado en la zona, estimado empricamente.


18/50

18

Mtodo de los valores tpicos

Es una variante del mtodo sinttico por correccin. Consiste en estimar el valor de una

finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede

dividirse dicha finca en funcin de los aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra,

etc. Se utiliza tambin una escala de valor. Para su aplicacin se recoge informacin

sobre los precios unitarios para cada aprovechamiento, se fijan los porcentajes de

participacin de cada clase en el total de la finca y se efecta la valoracin.

Mtodo sinttico de comparacin espacial

Consiste en comparar la finca con otras de las que se conoce su valor de mercado y que

tienen caractersticas ms o menos similares a las de la finca que se valora. Las

variables que suelen utilizarse para esta comparacin son la produccin bruta, el canon

de arrendamiento, la distancia al ncleo urbano, la edad de las plantaciones, etc.

La finca A que se desea valorar se compara con otras fincas B, C, D, etc, situadas en

parajes diferentes dentro de la misma comarca y que se destinan al mismo cultivo. La

comparacin se efecta estudiando una o varias caractersticas comunes a las fincas A,

B, C, Estas caractersticas pueden ser: la produccin bruta, el arrendamiento, la

distancia de la parcela al centro urbano, la edad de las plantaciones, etc. La forma ms

sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparacin espacial es suponer que

dicho valor es proporcional al ndice que mide la caracterstica estudiada. P. ej. si la

caracterstica es la produccin bruta unitaria, se supone que los valores de las fincas A,

B, C, etc, son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias PA, PB, PC, etc.

PP

VV

i

i

M

donde Vm es el valor de mercado de la parcela objeto de valoracin, P es el valor de la

produccin en /ha para la finca objeto de valoracin, Vi es el precio de la parcela i en

/ha y Pi es el valor de la produccin de la parcela i en /ha.

Mtodo sinttico de comparacin temporal o valoracin histrica

El valor de mercado de la finca A en el momento actual se deduce por comparacin de

los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores. En base a stos se

puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que ha pasado

entre la ltima tasacin y el momento actual, se corrige su valor.


19/50

19

Los valores de mercado pueden ser conocidos a travs de informaciones sobre precios

de compraventa en transacciones que tuvieron lugar en pocas pasadas. Como trmino

de comparacin se pueden tomar ndices tales como el canon de arrendamiento de A en

diversas pocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales.

Procedimiento a impresin, a vista o del leal saber y entender

Durante mucho tiempo se ha utilizado en Espaa un procedimiento de valoracin sin

ningn rigor ni fundamento, ms que la propia experiencia del valorador por su

condicin de experto. Esta forma de valoracin no puede considerarse como un mtodo

ya que no responde a una sistemtica.

Pese a su nula base cientfica, el procedimiento del leal saber y entender aparece

clasificado como mtodo sinttico en diversos trabajos.

Algunos autores defiende la aplicacin de la valoracin a la vista en casos en que no

se pueda aplicar un mtodo ms documentado, aunque reconoce que entonces es

necesario introducir ampliar justificaciones de base emprica.

3.MTODOSSINTTICOSNUEVOSCriterio baricntricoCriterio de proporcionalidad o criterio baricntrico

n

ii

n

iMi

X

V

a

1

1

2

Criterio de comparacin por ratios

Existen expresiones intermedias que corresponden a otros criterios de comparacindistintos a la proporcionalidad o al ajuste de mnimos cuadrados, p ej las basadas en la

utilizacin de ratios.

El uso de ratios consiste en calcular los cocientes entre determinadas variables. Estos

ratios pueden compararse desde una perspectiva de evolucin histrica o tomando como

punto de referencia los correspondientes ratios medios de las fincas de la misma

comarca.

La estimacin del valor de mercado mediante estos ratios puede escribirse de una

manera general:


20/50

20

n

X

V

a

n

ii

Mi

1

1

Los resultados obtenidos con este criterio de comparacin difieren de los que resultan

de aplicar el criterio convencional de proporcionalidad, que se calcula a partir de la

expresin

n

ii

n

iMi

X

V

a

1

1

2

Criterio de los dos extremosEn numerosos casos reales el valorador no posee una tabla relativamente amplia de

datos sobre compraventas de fincas de caractersticas semejantes. Por el contrario, suele

ocurrir que los datos existentes se reducen slo a los valores extremos, tanto para la

variable valor de mercado como para el parmetro que se toma como ndice de

comparacin.

En estos casos se puede adoptar un criterio simplificado, aunque, por su mayor

simplificacin, resulta menos eficiente que los anteriores al generar mayor varianza

sistemticamente.

Este criterio implica la aceptacin del supuesto de que a los valores de mercado

extremos (mximo y mnimo) les corresponde los valores extremos del ndice de

comparacin. Asimismo, supondremos que el valor de mercado est relacionado con el

ndice segn una ecuacin lineal cuya recta representativa pasa por los puntos extremos.

mM

MmMM

m

Mm

XX

VV

XX

VV

1

1

)(

))((1

1

mM

mMmMM

MmXX

XXVVVV

)(

))((1

1

mM

mMmMM

MmXX

XXVVVV

Criterio del origen

Supongamos que los valores de mercado estn relacionados con sus respectivos ndices

segn una recta que pasa por el origen (VMM,XM) y por el centro del segmento(VMm,Xm). Ello implica que el valor de mercado medio (V0), entre ambos extremos, se


21/50

21

corresponde con el ndice medio (X0). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que

adems las fincas cuyo ndice es muy bajo tienen tambin un valor de mercado muy

bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente terico, en

realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo.

Segn este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y (V 0, X0), su ecuacin es:

1

0

0

10

0X

X

VV

Por otra parte

20

MmMMVV

V

20mM

XX

X

Sustituyendo queda

11X

XX

VVV

mM

MmMM

Se puede observar que el criterio del origen no es ms que una simplificacin del

criterio de proporcionalidad.

EJERCICIO FINALEn este ejemplo vamos a ver una aplicacin de

1. Criterio de los ratios2. Criterio baricntrico3. Criterio de los extremos4. Criterio del origen

En la siguiente tabla se presenta el precio de compraventa de 10 parcelas en funcin de

la produccin bruta P y del riesgo de helada R

N parcela Precio (V) /ha Produccin (P) /ha Riesgo de helada %R

1 85000 32000 0

2 85000 40000 5

3 75000 24000 10

4 70000 28000 20

5 70000 28000 25

6 65000 20000 25

7 65000 29000 25


22/50

22

8 65000 25000 25

9 50000 22000 40

10 45000 24000 50

Si tomamos como variable explicativa la produccin bruta, P, el precio de compraventa

V es creciente con P. El criterio de los ratios

65,232000

8500011

a 12,240000

8500012

a 12,324000

7500013

a 5,228000

7000014

a

5,228000

7000015

a 14,320000

6500016

a 2,229000

6500017

a 6,225000

6500018

a

7,222000

5000019

a 87,124000

45000110

a

5,210

87,17,26,22,214,35,25,212,312,265,21

a

As pues, el valor de mercado se expresa en funcin de la produccin bruta por la

ecuacin

V=2,5PCon la aplicacin del criterio baricntrico se obtiene

47,2

24000220002500029500207002800028000240004000032000

450005000065000650006500070000700007500085000850002

a

El valor de mercado segn este criterio y en funcin de la produccin bruta ser

V=2,47PEl criterio de los dos extremos y el criterio del origen no pueden aplicarse en este caso

por no cumplirse la hiptesis fundamental de ambos criterios que establece la

coincidencia de los extremos. (En este ejemplo al valor mnimo no le corresponde la

produccin mnima).

Como la relacin entre el riesgo de heladas y el valor es inversa, para poder aplicar los

criterios baricntrico, de los extremos y del origen hay que realizar un cambio devariable, introduciendo un coeficiente de seguridad S, que puede ser definido de dos

maneras distintas:

1. Como funcin inversa de riesgoS=1/R

2. como funcin complementaria del riesgoS=100-RLa segunda forma posee la ventaja respecto a la primera de su aplicabilidad a todos los

valores posibles del riesgo, incluido el valor 0.


23/50

23

Realizando el cambio de variable obtenemos los siguientes valores

V S

85000 100

85000 95

75000 90

70000 80

70000 75

65000 75

65000 75

65000 75

50000 60

45000 50

Aplicando el criterio de los ratios con esta variable

850100

8500011

a 89095

8500012

a 83090

7500013

a 88080

7000014

a

93075

7000015

a 87075

6500016

a 87075

6500017

a 87075

6500018

a

83060

5000019

a 9005045000

110

a

87210

9008308708708708709308808308908501

a

El valor de mercado sera V=872SAplicando el criterio baricntrico se obtiene

Sa 870506075757575809095100

450005000065000650006500070000700007500085000850002

El valor de mercado sera V=870SLa aplicacin del criterio de los extremos conduce a la expresin

)50(8004500050

)50)(4500085000(45000

1

S

SV

La aplicacin del criterio del origen llega a la siguiente expresin

867150

130000

50100

45000850003

a

Por lo que el valor de mercado ser

V=867S


24/50

24

Pueden utilizarse combinaciones lineales de los distintos criterios entre s o ponderando

las variables que pueden influir en el valor de mercado, es decir

)(

)(21

aa

PV

y son los coeficientes de ponderacin de los diferentes criterios para una sola

variable explicativa (produccin)

o

SaPa

V'

11

y son los coeficientes de ponderacin para varias variables (produccin y

heladas(S)).


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25

TEMA3.MTODOBETAODELASDOSDISTRIBUCIONESBETA

Con este mtodo se busca establecer la relacin existente entre el valor de mercado yuna caracterstica del bien a valorar. Podemos suponer que la funcin que liga las

variables valor de mercado de una finca y variable externa o signo externo es

desconocida en cuanto a su expresin matemtica exacta, pero puede ser estimada

estadsticamente por medio del anlisis de regresin o por otros procedimientos.

Generalmente, dicha funcin viene definida por una ecuacin lineal que se ajusta por

mnimos cuadrados a partir de los datos estadsticos disponibles. Tambin pueden

utilizarse frmulas heursticas que simplifican el anlisis de regresin, y que hemosconsiderado como eslabones intermedios entre los mtodos sintticos clsicos y los

mtodos estadsticos-economtricos.

Un enfoque diferente del mismo problema es el anlisis estadstico basado en comparar

dos funciones de distribucin. Este mtodo fue publicado en 1973 con el nombre de

mtodo Beta, y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores. Su ventaja principal es

que necesita menos informacin emprica (menor nmero de datos y ms fciles de

investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, manejando tablas o aplicando lavariante triangular.

1.ELMTODOSe desconoce la relacin funcional entre la variable valor de mercado y la variable signo

externo, pero se sabe que dicha relacin es montona creciente o decreciente, con lo

cual al crecer el valor del signo externo crece o decrece el valor de la ha de tierra.

La variable valor de mercado se ajusta estadsticamente a una funcin de distribucin

F. La variable signo externo L se ajusta estadsticamente a una funcin de distribucin

G, que pueden ser de igual o distinto tipo y que pueden ser estimadas. Suponemos que

las funciones F y G tienen forma de campana o similar.

La distribucin beta tiene una forma muy parecida a la distribucin normal o curva de

Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva est

acotada en el OX entre un lmite inferior y un lmite superior en lugar de extenderse

entre - y +. Por lo tanto, tiene las principales caractersticas de una distribucin


26/50

26

normal; describe fielmente los fenmenos estadsticos normales como son los precios de

mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicacin de este mtodo

tiene las siguientes ventajas:

1. Si los lmites superior e inferior estn en el eje OX positivo, todos los valoresson positivos, por tanto puede atriburseles un significado econmico.

2. Si se conocen los lmites inferior y superior y tambin la moda, estos tres valoresson suficientes para ajustar la distribucin.

3. En la prctica, aunque se disponga de pocos datos, frecuentemente se puedenconseguir:

a. El valor ms bajo de mercado, el valor ms alto de mercado y valor demercado ms frecuente. Anlogamente, tambin se suele conocer el

mximo, el mnimo y la moda de la variable explicativa.

El mtodo consiste en la comparacin de las curvas de densidad de las distribucin del

valor de mercado y del valor de la caracterstica.

El mtodo comienza ajustando a distribuciones beta la variable valor de mercado (V) y

la variable explicativa que se utiliza, p ej L, calidad del suelo. El valor mximo, mnimo

y la moda son suficientes para ajustar L a una distribucin beta.

Sean:

LA=el ms bajo ndice L

LB=el ms alto ndice L

LM=la moda de los ndices

Estos tres valores determinan una distribucin beta.


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27

Anlogamente seanVA=valor ms bajo de mercado

VB=valor ms alto de mercado

VM=la moda de los valores de mercado

Estos nmeros determinan otra distribucin beta.

Al ms bajo ndice LA le corresponden el ms bajo valor de mercado, y al ndice ms

alto LB le corresponde el valor ms alto de mercado.

Sean,

L1=ndice fiscal de la finca que se desea valorar (conocido)

V1=valor de mercado (desconocido) de la finca

V1 puede encontrarse fcilmente empleando unas tablas de la distribucin beta.

En definitiva, el mtodo exige conocer solamente estos datos, los ndices LA, LB, LM, ylos valores de mercado correspondientes VA, VB, VM, as como el ndice L1 para la finca

que se quiere valorar. En la prctica esta informacin puede encontrarse mediante una

pequea encuesta, en el caso de que no existan estadsticas de precios.

Se parte de la hiptesis de que los parmetros de la distribucin tienen la forma:

p=h+2

q=h-2

Sean a es el extremo inferior de la distribucin, b el extremo superior de la distribuciny M la moda de la distribucin.


28/50

28

En los manuales de estadstica se demuestra que la moda de la distribucin beta depende

de p y q, segn la siguiente ecuacin:

qp

bpaqM

sustituyendo en esta frmula los valores p y q se obtiene

h

hbhaM

2

)2()2(

despejando h se obtiene

)(2

)(2

baM

abh

Los valores a, b y M se conocen. Sustituyendo estos datos en la ecuacin se calcula h.

conocido h, la distribucin queda perfectamente determinada por los parmetros p y q.

La funcin de densidad f(x, p, q) puede tipificarse mediante el cambio de variable

ab

axy

2.EJEMPLODEAPLICACINPara la valoracin de una finca en Sevilla, donde los valores de mercado oscilan entre

35000 y 80000 pts/ha, segn calidad, siendo el valor de mercado ms frecuente el de

61000 pts/ha. Por otra parte, el importe de la produccin bruta oscila entre 4000 y

10000 `ts/ha, siendo 8000 pts/ha la cifra ms frecuente. La finca objeto de valoracin da

una produccin bruta de 7000 pts/ha.

Podemos atribuir a los valores de mercado una distribucin beta cuy parmetro h1 es

9115000)610002(

)45000(21

h

as pues

p1=9+2

q1=9-2

A la variable produccin bruta se le atribuye una distribucin beta cuyo parmetro h 2 es

3

p2=3+2


29/50

29

q2=3-2

Si tipificamos la variable produccin bruta, el valor de y para x=7000 se deduce de

5,06000

400070001

y

Buscando en las tablas de la distribucin Beta correspondientes a h=3 resulta

Para y=0,5 F(y)=0,101 (fila 50)

En la misma tabla para h=9 para F(y)=0,101 se obtiene y=0,43


30/50

30

Deshaciendo la tipificacin

3500080000

35000'43,0

X

X=54.350 pts/ha

3.VARIANTETRIANGULAREl razonamiento es el mismo. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes

se sustituyen por tringulos.

El rea del tringulo, como ocurre siempre en las funciones de densidad, es igual a 1,

por tanto

1=(LB-LA)*HM/2HM=2/ LB-LA

La misma distribucin se aplica a los valores de mercado.

La principal ventaja de la distribucin triangular es que el valor de mercado puede

calcularse indistintamente por frmulas matemticas sencillas o por tablas, con

resultados parecidos a los obtenidos con la distribucin beta.

Cuando se utilizan frmulas conviene distinguir varios casos, segn el valor que tome la

variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoracinrespecto a los valores modales de ambas variables.

1. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM yel valor de mercado V1 toma un valor inferior al valor modal VM.

L1


31/50

31

))((

))(()(1

1

ABAM

ABAMA

ALLLL

VVVVLLVV

2. Tanto la variable explicativa L1 como la variable valor de mercado V1, toman

valores superiores a sus respectivos valores modelas LM y VM.L1>LMV1>VMEl valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los tringulos TSb y TSB

mediante la expresin

))((

))(()(1

1

ABMB

ABMBB

BLLLL

VVVVLLVV

3. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor superior al valor modal LM,

mientras el valor de mercado de la finca V1 toma un valor inferior

L1>LMV1


32/50

32

LM=40

Para una finca cuyo ndice de calidad sea L1=36

El valor de mercado ser

ptsV 61,1073029)3550)(3540(

)10000001800000)(10000001500000()3536(10000001

Para una finca cuyo ndice de calidad sea L1=41

21,1428952)10000001800000)(10000001500000()3550)(4050(

)4150(11000000

2

1

V

El mtodo con otras funciones de distribucin

El mtodo de comparacin de funciones de distribucin puede utilizar otras funciones

distintas de la Beta y la triangular. As, el uso de la distribucin rectangular simplifica

los clculos, reducindolos a la frmula

)(

))((1

1

AB

ABA

ALL

VVLLVV

Sin embargo, con la distribucin rectangular se pierde informacin, ya que no

intervienen los valores modales.

Existe tambin la posibilidad de combinar una distribucin para la variable explicativa

con otra distinta para la variable valor de mercado.


33/50

33

TEMA4.ELMTODOANALTICOCLSICOEs el mtodo que establece la ley 8/2007 para valoraciones en el nuevo rgimen estatal

del suelo. El sistema actual de valoracin catastral rstica se basa en esta metodologa,

ya que segn la disposicin transitoria segunda de la LRHL, todava vigente, la rentas

potenciales calculadas en 1982 para la Contribucin Territorial Rstica se capitalizan a

un tipo del 3% para obtener los valores catastrales.

El mtodo analtico aparece en una poca ms tarda que el mtodo sinttico. Cuando se

empez a aplicar, los expertos no lo acogieron con simpata por dos razones. La primera

fue que el mtodo analtico les pareca menos propio de especialistas que el mtodo

sinttico. El mtodo analtico consiste en la capitalizacin de la renta de la tierra a un

tipo de inters fijado por la autoridad, y los expertos crean que la capitalizacin a untipo de inters dado poda hacerla cualquier persona. La segunda razn fue que el

mtodo analtico dejaba a los expertos un margen mucho menor que el mtodo sinttico

para la defensa de su criterio personal en cuanto al valor de una finca.

El mtodo analtico tiene como fundamento la capitalizacin de una renta de la tierra. El

valor de capitalizacin se obtiene mediante la frmula:

R

r

V100

donde r es el tipo de inters del capital a largo plazo y R es la renta de la finca.

Se basa en que la hiptesis de que el valor de mercado de una finca de renta R euros al

ao es igual a la suma de dinero que habra que prestar a largo plazo para conseguir

unos intereses de cuanta equivalente a la renta de la finca. El valor de mercado

coincidir entonces con el valor de capitalizacin.

Pero esta hiptesis no se suele cumplir, slo se cumplira en el caso de que una

inversin en fincas rsticas pudiera ser equiparada a una inversin financiera como los

prstamos a largo plazo.

En la prctica, la capitalizacin se efecta a un tipo r distinto del tipo de inters de los

prstamos a largo plazo. Los peritos valoradores tratan de elegir un tipo r tal que el

valor de capitalizacin calculado mediante esta frmula se aproxime lo ms posible a un

valor de mercado.

No existe ningn criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r.

1.CONCEPTODERENTA


34/50

34

La renta de la tierra, R, puede interpretarse de dos modos diferentes:

- Como el canon arrendatario que se paga por la finca, o que podra pagarse por la finca

si estuviese arrendada.

Ej: una finca es arrendada por 61000 pts/ao y se considera adecuado un tipo de

capitalizacin del 5%, el valor de capitalizacin de la finca ser

ptsV 1220000610005

100

- Como la renta calculada. Si la finca es explotada directamente por el propietario, el

cual obtiene unos ingresos y corre con unos gastos de explotacin. Si de los ingresos se

deducen los gatos de explotacin y el inters de los capitales propios, la diferencia que

resulta es la renta calculada de la finca.

Si, en el caso anterior, en vez de arrendar la finca, se dedica al cultivo de cereal con

unos ingresos de 2290 y unos gastos de 1070, la renta calculada ser

La renta calculada ser 2290-1070=1220

Y su valor de capitalizacin

2440012205

100V

2. EL TIPO DE CAPITALIZACINEl tipo de capitalizacin depende de la seguridad y de la liquidez de la inversin. Puede

afirmarse que a igualdad de otras circunstancias, el tipo de capitalizacin ha de elegirse

tanto ms bajo cuanto mayor sea la seguridad. Tambin, a igualdad de otras

circunstancias, ha de elegirse tanto ms bajo cuanto mayor sea la liquidez.

Para demostrarlo se pueden considerar dos inversiones A y B que tiene

aproximadamente el mismo grado de liquidez. La renta calculada para la inversin A es

igual a la renta calculada para la inversin B. Existen unos riesgos de que las rentas de

A y B no alcancen las cifras previstas. Supongamos que los riesgos de la inversin Asean muy superiores a los de la inversin B. Segn esto, el valor de mercado de la

inversin A ha de ser menor que el de la inversin B, ya que para una misma renta

calculada y para un mismo grado de liquidez, la inversin A es menos segura que la B.

Sean

rA tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de A

rB tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de B

VA valor de mercado de AVB valor de mercado de B


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35

R renta calculada, la misma en ambas inversiones

Aplicando la frmula a la inversin A y B se tiene

Rr

V

A

A

100

Rr

VB

B

100

Como el valor de mercado de A es menor que el de B

Rr

Rr

BA

100100

para que se verifique esta ecuacin debe cumplirse que

rA>rB

Por lo tanto, debe elegirse un tipo de capitalizacin ms bajo para la inversin menos

arriesgada, como se quera demostrar.

El mtodo analtico tiene varios inconvenientes graves que hacen difcil su aplicacin

correcta, como son:

- Falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l.- Arbitrariedad en la eleccin del tipo de capitalizacin- Dificultad de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio

empresarial.

La falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l, se debe a

que, mientras en los mtodos sintticos queda bien claro desde el principio que el valor

que se quiere estimar es el valor probable de mercado, en el mtodo analtico los

distintos autores no se ponen de acuerdo en que valor se puede estimar con este mtodo,

algunos afirman que es el valor actual, otros el valor en venta, el valor probable, etc.

El mtodo analtico no proporciona ningn criterio preciso que permita elegir con rigor

cientfico el tipo de capitalizacin a emplear en los clculos. Al carecer de un criterio de

aplicacin general, lo valoradores han solido seguir algunos de los siguientes

procedimientos:

1. En ciertos casos, adoptan el tipo de capitalizacin legal. No existe ninguna garanta

de que este tipo de capitalizacin proporcione una buena estimacin del valor de

mercado. Es simplemente un valor legal que tan slo puede invocarse a efectos

jurdicos.


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2. En otros casos los expertos no calculan el valor de mercado por el mtodo analtico,

sino que tratan de justificar un informe basndose en este mtodo. Para ello determinan

a priori el valor de mercado de la finca objeto de valoracin, ya sea con el apoyo de

mtodos sintticos o recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los

agricultores o de los agentes inmobiliarios. Una vez estimado de este modo el valor de

mercado, algunos expertos prefieren presentar su informe como si lo hubieran calculado

por el mtodo analtico, y para ello proceden de la siguiente manera:

- Una vez estimado el valor VM- Se estima la renta de la finca, R. Esta renta puede ser una renta calculada o una

renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario.

- Para que al capitalizar la renta R resulte el valor de mercado V M es precisocapitalizar a un tipo

r = R/VM

La dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio. El clculo de la renta de

una finca se realiza mediante el anlisis contable de los gastos e ingresos del

aprovechamiento de la tierra segn la ecuacin

I-G=R+B

I = ingresos anuales

G = gastos anuales

R = renta de la finca

B = beneficio empresarial

La primera dificultad que aparece en la prctica es la fijacin de los rendimientos de las

cosechas, de los precios de los productos y de los costes por unidad de superficie. Para

fijar el beneficio empresarial de una parcela hay que tener en cuenta el tamao de la

empresa, su organizacin y el porcentaje que dentro de ella representa la parcela a

valorar.La dificultad de separar contablemente la renta de la tierra R del beneficio empresarial

B puede ser superada capitalizando la suma R+B. Se capitaliza la ganancia, que incluye

ambos trminos.

Este enfoque presenta un particular inters cuando se trata de una tasacin por causa de

expropiacin forzosa. Si el propietario de la finca es a su vez un empresario que explota

la finca, parece justo indemnizarle no slo por la prdida de la finca, sino tambin por el

perjuicio que se le ocasiona como empresario. Este perjuicio puede medirse por ladisminucin del beneficio como consecuencia de la expropiacin.


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3. ELECCIN DEL TIPO DE CAPITALIZACIN APLICANDO LATEORA DE LA DECISIN

Algunos autores han propuesto aplicar la teora de juegos, que es una de las ramas de la

teora de la decisin, a la determinacin del tipo de capitalizacin. Supongamos que se

quiere valorar la finca A por el mtodo analtico. Previamente se ha calculado la renta

R. El valorador puede optar por un tipo u otro de capitalizacin; p ej, puede elegir uno

de los tipos r1, r2, r3, o r4. Para cada uno de estos cuatro tipos resulta un valor de

capitalizacin para la finca A. Estos 4 valores de capitalizacin son:

V1=R/r1

V2=R/r2

V3=R/r3

V4=R/r4

La eleccin del tipo de capitalizacin se puede plantear como un problema de aciertos o

de equivocaciones. Capitalizando a un cierto tipo, el valorador acierta con el valor

correcto de la finca, mientras que si capitaliza con alguno de los restantes comete un

error. El tipo de capitalizacin correcto no puede conocerse de antemano con absoluta

certeza, ya que depende de lo que ocurra en el futuro. Si en el futuro las circunstancias

econmicas se presentan favorables para los cultivos de la finca A, el tipo de

capitalizacin correcto ser ms bajo que si las circunstancias se presentan

desfavorables. Por lo tanto, la naturaleza puede jugar cualquiera de los cuatro tipos

posibles de capitalizacin. Por su parte, el valorador puede jugar tambin con cualquiera

de los 4 tipos de capitalizacin, segn el que elija para realizar los clculos.

Si el valorador juega, p ej, el tipo r3, y la naturaleza juega el tipo r4, el perito comete un

error que es igual a la diferencia

34

43

r

R

r

Re

Se llega as a la matriz de un juego contra la naturaleza, cuyos elementos son los

posibles errores de valoracin. Esta matriz es

Naturaleza

r1 r2 r3 r4

Valorador

r1 0 e21 e31 e41

r2 e12 0 e32 e42


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38

r3 e13 e23 0 e43

r4 e14 e24 e34 0

Si los errores se toman en valor absoluto e21=e12, etc, la matriz es simtrica. En cuantoa los elementos de la diagonal principal, todos ellos son nulos, ya que corresponden a

casos en los que el perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalizacin

correcto.

Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teora de juegos, como puede ser el de

Wald, que se basa en los mnimos para escoger la mejor opcin, escogiendo aquella en

la que el mnimo sea menos malo, el valorador puede elegir el tipo de capitalizacin.

4.ELECCINDELTIPODECAPITALIZACINMEDIANTEMTODOSESTADSTICOS

Suponemos que se posee informacin acerca de recientes transacciones de fincas A1,

A2, A3,, An. Todas estas fincas se pueden clasificar como de un cierto tipo T. Se

conocen los precios de compraventa P1, P2,, Pn, correspondientes a dichas

transacciones. Tambin se conocen o pueden calcular las rentas R1,,Rn de cada una

de las fincas. Sea la ecuacin de regresin:

y=ax + b + donde

y = valor de mercado de una finca de tipo T

x = renta de una finca de tipo T

a, b = parmetros de la regresin

= error aleatorio

Los parmetros a y b pueden estimarse ajustando por mnimos cuadrados esta ecuacin.

As pues, la ecuacin lineal y=ax+b, permitir estimar el valor de mercado P de unafinca A, cuya renta es R, con tal de que A pueda ser clasificada como del tipo T. Para

ello bastar con sustituir en la ecuacin anterior la variable x por su valor R, se tendr:

P=aR+b

En lugar de ajustar a la nube de puntos la ecuacin anterior, se podra ajustar la

ecuacin ms simplificada; y = ax + cuyas variables tienen el mismo significado.

Por lo tanto, la ecuacin lineal sin trmino independiente sera y =ax, que podra

aplicarse a la estimacin del valor de mercado de una finca de renta R segn la frmulaP=aR, lo que permitira calcular P de modo sencillo.


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Si se hace a=1/r0, lo cual equivale a un sencillo cambio de notacin, sustituyendo en la

ecuacin anterior se tiene P=R/r0. Esta expresin coincide con la frmula de

capitalizacin V=R/r. De modo que se podra obtener r.

Ejemplo:

Se posee la informacin siguiente sobre valores de mercado Z y rentas R de unas casas

rurales

Z() R(/ao)

3209 144

3233 144

3354 144

3360 144

3756 144

4051 156

4159 161

4388 171

5060 179

4604 181

4952 191

5824 191

4730 191

5902 196

4952 199

Ajustando por mnimos cuadrados la funcin

Z=aR=R/r0

Resulta

a=25,74 25,74=1/ r0 r0=0,04

5.ELECCINDELTIPODECAPITALIZACINPORMTODOSSINTTICOS

Hemos visto que los mtodos estadsticos pueden ser utilizados para la eleccin del tipo

de capitalizacin, pues los mtodos sintticos tambin pueden utilizarse para este fin,

tomando como variable explicativa la renta de la tierra.

En el caso del ejemplo anterior, la estimacin de r por el criterio baricntrico sera:

Z = 65534


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40

R = 2536

a=65534/2536 = 25,8%

r = 100/a = 3,9%

Por el criterio de los ratios sera;

a1=3209/144=22,2% a5=26,0%

a2=22,4% a6=25,9%

a3=23,2% a7=25,8%

a4=23,3% a8=25,7%

a9=28,2% a10=25,4%

a11=25,9% a12=30,7%

a13=24,7% a14=30,1%

a15=24,8%

La media de a es 384,3/15=25,6%, de donde r=100/a=3,9%

6. TIPO DE INTERS EN EXPROPIACIONESEl tipo de inters debe ser similar al que est utilizando el mercado respecto a

operaciones comparables. No puede ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo

medio de la deuda del Estado, con vencimiento superior a dos aos o con vencimiento

igual o superior a cinco aos, segn la finalidad de la valoracin.

Para su determinacin se tomar el tipo medio durante un periodo continuado no

inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin.

El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado

organizado.

www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a2116.pdf

www.bde.es/webbde/es/secciones/informes/banota/series.html


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7.LIMITACINDELHORIZONTETEMPORALLa capacidad productiva de la tierra suele tener una duracin prcticamente ilimitada.

No existe otro bien econmico comparable a la tierra en cuanto a duracin o

permanencia de su valor econmico. Esta es la principal razn por la cual en el mtodo

clsico se considera que la renta de la tierra tiene un horizonte temporal ilimitado, estopermite utilizar frmulas de capitalizacin con rentas o ganancias que se extienden hasta


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el infinito. Sin embargo, la frmula de capitalizacin V=100R/r se obtiene suponiendo,

no slo que la duracin de la renta no tiene lmite sino que adems se mantiene

constante durante los aos sucesivos. Y este supuesto s es difcil de creer, sobre todo

para actividades agrarias, que llevan consigo una fuerte variacin temporal en sus

rendimientos fsicos.

Tanto las variaciones tcnicas como econmicas de los rendimientos pueden ser

estimadas en algunos casos mediante la utilizacin de series cronolgicas, donde estos

rendimientos aparecen en funcin del tiempo. Mediante regresin se puede obtener una

funcin que determina el rendimiento en funcin del tiempo.

Las variaciones temporales de rendimientos y rentas no permiten utilizar en muchos

casos la frmula de capitalizacin convencional, que supone rentas constantes y

duracin infinita. Por ello, se suele limitar el horizonte temporal a un nmero

determinado de aos, suficientemente grande pero acotado, y despreciar los sumandos

posteriores. De modo que se obtiene

n

ii

i

r

RV

1 )1(

donde V es el valor de la finca, R es el arrendamiento o la renta calculada, r es el tipo de

capitalizacin y n es el horizonte temporal, es decir, el nmero de aos.

8.ELTIPODECAPITALIZACINENLAPRCTICAEl problema ms difcil que se le presenta al valorador de fincas rsticas es la eleccin

del tipo de actualizacin que ha de emplear en sus clculos. El tipo de capitalizacin (o

de actualizacin) vara mucho de unas inversiones a otras, segn la liquidez y seguridad,

entre otras variables, as como segn la mayor o menor tasa de inflacin y otras

circunstancias macroeconmicas, de modo que en una misma poca hay distintas tasas

de actualizacin que, a su vez, hay que cambiar al cabo de pequeos perodos detiempo.

En principio, el tipo de actualizacin puede calcularse de dos maneras distintas, segn

se trate de dinero propio o de dinero prestado. En el primer caso, si el inversor posee

recursos suficientes para abordar la inversin, la tasa de actualizacin se calcula como

un coste de oportunidad, en el sentido de igualarlo a la rentabilidad que se puede

obtener de esa cantidad de dinero dedicndola a inversiones alternativas. En segundo

lugar, si el inversor ha de obtener el dinero prestado, se considera la tasa de


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actualizacin como igual al coste del dinero a largo plazo, coste que puede ser diferente

dependiendo de las caractersticas de la inversin y del inversor.

En pocas de escasa inflacin y estabilidad de la economa, la comparacin entre

inversiones alternativas es relativamente fcil y estable, el dinero de los bancos tiene un

coste homogneo y estable. Por el contrario, en pocas de inflacin moderada o alta, la

comparacin se hace sumamente difcil, ya que las expectativas sobre las alzas de

precios repercuten de manera muy distinta en las inversiones alternativas y hacen

muchas veces inaplicable la comparacin entre ellas.

9.LAPLUSVALALa mayora de las inversiones productivas (maquinaria, etc) sufren una fuerte

devaluacin a lo largo del tiempo como consecuencia del deterioro fsico de los activosy de su obsolescencia. Su valor residual (valor de la inversin al final de su vida til)

apenas tiene importancia en trminos reales. Ahora bien, si contabilizamos en trminos

monetarios, la inflacin puede compensar, total o parcialmente, este efecto

producindose a veces una recuperacin del coste de inversin.

Sin embargo, las fincas rsticas tambin se diferencian del resto de las inversiones

productivas en cuanto a su valor residual, ya que debido al carcter imperecedero de la

tierra este valor residual suele aumentar con el paso del tiempo en trminos monetariosy, a veces tambin en trminos reales. Esto es la plusvala de los inmovilizados. Esta

plusvala es real cuando la tasa de crecimiento del precio del activo es mayor que la tasa

de inflacin.

Por lo tanto, se trata de una nueva componente a considerar en el clculo del tipo de

capitalizacin de la tierra. Se trata del efecto plusvala que, en caso de ser una plusvala

real, puede conducir a un fuerte cambio en el tipo de capitalizacin real de la renta, si la

plusvala no se agrega en el clculo como una renta adicional.

10. EJEMPLODEVALORACINCONELMTODOANALTICO


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TEMA5.LOSMTODOSESTADSTICOSOECONOMTRICOSHemos visto que los mtodos sintticos clsicos no son ms que mtodos estadsticos en

embrin y su desarrollo conduce a los mtodos de regresin con una sola variable. En

cuanto al mtodo analtico clsico, sabemos que una de las posibles maneras de estimar

el tipo de capitalizacin es recurrir a una regresin simple, sin trmino independiente

cuya variable endgena sea el valor de mercado y cuya variable exgena sea la renta de

la tierra.

Partimos del siguiente cuadro donde figuran los precios de compraventa, as como

algunas caractersticas agronmicas para una serie de parcelas.

Parcela Preciocompraventa

/ha(V)

Produccinbruta /ha

(P)

Riesgo deheladas %

(Rh)

Edadplantacin

(aos)(E)

1 85000 32000 0 122 85000 40000 5 303 75000 24000 10 74 70000 28000 20 135 70000 28000 25 166 65000 20700 25 7

7 65000 29500 25 188 65000 25000 25 109 50000 22000 40 15

10 45000 24000 50 20Eligiendo las 3 primeras variables que aparecen en el cuadro se ajusta una ecuacin de

la forma

V = aP + bRh + c

V = 0,32P -765Rh + 75750

Donde la variable endgena valor de mercado V queda explicada por las variables

exgenas valor de la produccin bruta P y riesgo de helada Rh (% de aos en que se

registr una helada de cierta consideracin).

Los coeficientes de la ecuacin proporcionan el peso relativo de cada una de las

variables en el valor de mercado.

Esta ecuacin de regresin puede servir para valorar parcelas de caractersticas similares

a las de este cuadro. El valor de mercado resulta de sustituir en dicha ecuacin de

regresin las variables P y Rh por los valores correspondientes a la parcela a valorar.

1.LAELECCINDELASVARIABLESEXGENAS


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El error que se comete al tomar por valor de mercado de una finca el valor estimado a

travs de la regresin, es funcin de los coeficientes de correlacin de cada una de las

variables exgenas con la endgena, as como de los coeficientes de correlacin de estas

variables exgenas entre s. Ser tanto menor cuanto ms variables exgenas tomemos,

pero la falta de datos impide que la dimensin de la regresin sea tan grande como

queramos. Por ello resulta sumamente importante saber qu variables exgenas deben

utilizarse en cada caso concreto.

Para ello, se puede proceder a estudiar el coeficiente de correlacin parcial entre cada

variable exgena y la variable endgena, con el fin de despreciar aquellas variables

exgenas cuyo coeficiente de correlacin parcial no sea significativo.

Una vez eliminadas aquellas variables poco significativas en funcin de su coeficiente

de correlacin parcial, se proceder a elegir de entre las que queden, aquella que tenga

un coeficiente de correlacin parcial mayor, despus la segunda que tenga mayor

coeficiente de correlacin, y as sucesivamente hasta que el coeficiente de correlacin

mltiple nos determine un nivel de explicacin de la variable endgena satisfactorio. El

cuadrado del coeficiente de correlacin se denomina coeficiente de determinacin D y

se interpreta como la proporcin de la varianza de la variable endgena explicada por

las variables exgenas.

Cuando se utilizan regresiones con muchas variables exgenas se pueden presentar

problemas de multicolinealidad al existir correlacin entre varias variables exgenas.

Entonces conviene eliminar algunas variables exgenas con el fin de disminuir o

eliminar la multicolinealidad. Esta eliminacin de variables exgenas se realiza a travs

del anlisis factorial, con la introduccin de combinaciones lineales de las variables

exgenas que cumplen determinados requisitos.

2.LAELECCINDELAFUNCINUna vez elegidas las variables exgenas que van a intervenir en el modeloeconomtrico, se debe proceder al establecimiento de la funcin que las relaciona con la

variable endgena. La funcin ms utilizada es la funcin lineal con trmino

independiente, que para dos variables exgenas se reduce a:

V = a1x1 + a2x2 + ++ anxn + a3

donde V sera el valor buscado, x1xn las variables exgenas explicativas del valor y

a1,, an los parmetros del modelo de regresin.


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Lo que implica aceptar la suposicin de que las variables exgenas influyen de manera

lineal y constante sobre la variable endgena. Aunque este supuesto puede no convenir

en algunos casos, su simplicidad lo hace ventajoso en la inmensa mayora de las

valoraciones prcticas.

Sin embargo, para algunas valoraciones pueden dar mejor resultado otro tipo de

funciones, como las utilizadas en la teora de la produccin agraria. Por ejemplo, la

funcin cuadrtica

62514213

2

22

2

11axaxaxxaxaxaV

o la funcin de Cobb-Douglas

32

211

aaxxaV

La funcin cuadrtica permite recoger efectos de las variables exgenas sobre laendgena que no sean constantes, sino crecientes en un intervalo y decrecientes en otro.

Asimismo, recoge efectos producidos por las variables de manera sinrgica, como se

observa en el trmino a3, donde ambas variables actan multiplicando sus efectos.

3.TOMADEDATOSLos mtodos economtricos habran tenido un mayor desarrollo en valoracin agraria, a

no ser por la dificultad, insalvable en muchas comarcas, que supone la toma de datos

fiables en cantidad suficiente para aplicar con un mnimo de garanta estos mtodos. La

falsedad de los datos sobre precios de compraventa en notaras y registros de la

propiedad, as como la falta de transparencia en las transacciones, hace inaplicable el

mtodo all donde no se cuenta con una buena red de informacin.

4.EJEMPLOSDEVALORACIN1.- Martnez, I. (1995). Modelos analgicos de valoracin de Bienes Inmuebles. Una

aplicacin a la valoracin agraria en la Rioja. Tesis doctoral. Universidad Politcnica deValencia.

En este trabajo se ha calculado la siguiente ecuacin

V = -126,492 + 21,305 C + 30,692 P 1,089 M + 18,368 E + 6, 192 A + 10,938 D +

2,805 J + 16,147 U

siendo

V = valor de mercado en pts/ha

C = cultivo de la parcela que toma valor de 1 a 13

P = sistema de regado que toma valor de 1 a 5


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M = distancia del municipio en que se halla la parcela al municipio con parcelas de

valor mximo

E = expectativas de uso de la parcela que toma valor de 1 a 7

A = clase de acceso a la parcela que toma valor de 1 a 13

D = cantidad de suelo que toma valor de 1 a 5

J = mejoras estructurales que toma valor de 1 a 14

U = variable dicotmica que toma el valor 1 o 0 segn existan o no posibilidades de

anexionar la parcela a otra lindante.

2.- Garca, R. (1995). Modelos de valoracin fiscal. Tesis doctoral. Universidad

Politcnica de Valencia.

Segura, B., Garca, B., Vidal, F. (1997). Modelos economtricos de valoracin.

Aplicacin a la valoracin fiscal. Revista Investigaciones Agrarias.

En estos trabajos se presentan las siguientes funciones de regresin:

V = 1782,39 0,19 S2 33,61Va 35,21C 16,77H 225,39U + 170,31E + 8,31F2

0,51F3

V = 1387,03 37,08Va 43,99C 42,79H 114,38U 21,35A + 13,06F2 0,41F3

siendo

V = valor de mercado de la parcela

S = superficie de la parcela

Va = ndice de la variedad que toma valores de 1 (mayor cantidad) a 10 (menor

cantidad)

C = ndice microclimtico que toma valores de 1 a 10

H = ndice de homogeneidad del cultivo que toma valores de 1 a 10

U = ndice de ubicacin de la parcela que toma valores de 1 a 10

E = variable dicotmica que indica la existencia o no de electrificacinF = variable de naturaleza cronolgica que indica la fecha de transaccin o valoracin

de la parcela

A = ndice de calidad de los accesos de 1 a 10.

3.- Otro ejemplo son las siguientes ecuaciones para diversos aprovechamientos en la

provincia de Crdoba

Campia bajo regado V = 1718190 + 458,035 RR = rendimiento en kg de maz/ha


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Campia via V = 66983 + 240,274R 0,0087 R2 / V = 1175870 + 105,039R

R = rendimiento en kg de uva/ha

Olivar V = 297664 + 941,57R 0,032 R2 / V = 336657 + 717,36R

R = rendimiento en kg aceituna/ha

Campia secano V = 1088000 + 0,035 R2 + 32,82 R / V = 797,017 + 245,068R

R = rendimiento en kg trigo/ha

Campia olivar V = 1486390 + 0,090 R2 124,771R

V = 736625 + 420,289RR = rendimiento en kg aceituna/ha

Apuntes de Valoracion Catastral

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