Apuntes Tasaciones

Click here to load reader

  • date post

    01-Oct-2015
  • Category

    Documents

  • view

    54
  • download

    14

Embed Size (px)

description

Tasaciones de bienes inmuebles

Transcript of Apuntes Tasaciones

  • 1Constanza De la Cuesta G.

    TASACIONES INMOBILIARIAS

    Constanza De la Cuesta G.

    TASACION: la accin y efectos de valorar uno o ms bienes inconexos o un conjunto de bienes afecto a un fin, y los daos que se derivan de la privacin o destruccin de unos y de otros, fundamentado su monto.

  • 2Constanza De la Cuesta G.

    Existen innumerables mtodos de ejecutar una Tasacin, sin embargo es necesario enunciar, al

    menos, una relativa uniformidad tanto en la metodolgica, como en las tcnicas y conceptos

    tericos necesarios para abordar con xito la problemtica de las tasaciones de Bienes Races Urbanos. Actividad que cada da se hace ms

    compleja, debido principalmente a que los valores y los precios, sufren fluctuaciones

    dinmicas.

    Constanza De la Cuesta G.

    El objetivo de una Tasacin radica principalmente en obtener una

    Valorizacin del Bien en cuestin; sin embargo la finalidad para lo cual se

    requiere valorar es amplia, distinguindose entre las principales:

  • 3Constanza De la Cuesta G.

    FINALIDADES Crditos Hipotecarios Financiamientos Regularizacin de Activos Compras y ventas Seguros Establecer Garantas Herencias Actuaciones Judiciales (Remates) Expropiaciones Fiscalizaciones Planificacin y gestin urbana

    Constanza De la Cuesta G.

    TASAR:- Es el acto de sealar o medir el valor

    econmico de un bien. - En particular, la tasacin inmobiliaria tiene

    como objetivo principal la determinacin del valor de mercado de un inmueble en un momento dado.

    - Se diferencia de otros tipos de evaluacin en que su objeto de anlisis es el valor y no la utilidad, naturaleza, calidad o impacto ambiental de un determinado bien raz

  • 4Constanza De la Cuesta G.

    El Concepto de Costo:

    - Cunto cuesta algo- La medida de lo que se debe dar o sacrificar

    para obtener o elaborar un producto. - Es el empleo de determinados recursos

    escasos para la consecucin de ciertos fines.- Por ser escasos, una vez que han sido

    empleados se pierde la posibilidad de alcanzar con ellos, otros fines

    - Reposicin del bien

    Constanza De la Cuesta G.

    El Concepto de Precio:

    - Es la cantidad de dinero que efectivamente se est dispuesto a pagar o recibir en las circunstancias concretas de una transaccin.

  • 5Constanza De la Cuesta G.

    El Concepto de Valor:- Est determinado por las caractersticas

    especficas del bien que permiten extinguir una necesidad y depende del grado de satisfaccin obtenido.

    -Otorgar un servicio, proveer agrado o deleite (valor de uso).

    - Es subjetivo e incuantificable y refleja entre otros, intereses sociales y sentimentales.

    - El valor, es la cualidad que poseen los bienes que los hace deseables.

    Constanza De la Cuesta G.

    El Concepto de Valor:

    - Determina el valor de mercado de un inmueble (objetivo).

    - Valor de seguro, de intereses, inversin.- Costo de reemplazo.- Cualidad que poseen los bienes que los

    hace deseable para satisfacer una necesidad, producir ingresos y posesin.

  • 6Constanza De la Cuesta G.

    El Mercado establece:

    - El precio (C < P < V)- Cantidad a transar- Velocidad de venta

    Constanza De la Cuesta G.

    Valor de Mercado:Es la cantidad de dinero que

    razonablemente podra esperar un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoracin, mediante una comercializacin adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin un inters particular en la operacin.

  • 7Constanza De la Cuesta G.

    Valor de Mercado:Es importante sealar que el tasador no

    define por voluntad propia un valor para determinado Bien a evaluar, por el contrario el tasador ejecuta un proceso sistemtico con el fin de emitir un juicio de opinin fundado y respaldado tcnicamente que den origen a un valor lo ms razonable; lo que algunos tcnicos denominan como la obtencin de el justiprecio de un inmueble, un valor nico, un VALOR DE TASACIN.

    Constanza De la Cuesta G.

    Valor de Mercado:

    Sin embargo observamos diferencias considerables dependiendo de la finalidad de la tasacin sobre un mismo elemento, esto no quiere decir que el precio base sea distinto (Valor de Tasacin), sino que lo que se obtiene es un producto diferente, valor comercial, valor de liquidacin, valor de seguro, valor de expropiacin, etc.

  • 8Constanza De la Cuesta G.

    Valor de Liquidacin:Es el valor piso o mnimo de la

    banda de precios que un mercado normal est dispuesto a pagar por un bien.

    Constanza De la Cuesta G.

    Sin lugar a dudas el trmino valor es el ms utilizado para una Tasacin, existiendo en la actualidad gran nmero de teoras y estudios sobre este concepto (valor de intercambio, de uso, de cambio, de costo, econmico, etc.). Sin embargo es posible establecer que el objetivo de una VALUACIN est en directa relacin con el fin para el cual se realiza (comercial, judicial, etc.); por tanto es un valor ideal que en ciertas condiciones y momentos debiera convertirse en un valor nico.

  • 9Constanza De la Cuesta G.

    Factores que influyen en los valores de un bien raz:- El precio de los bienes races se ve influenciado por factores generales y factores locales propios del contexto especfico en el cual se ubique el bien raz.- Factores generales como las fluctuaciones de poblacin en un determinado sector, la variabilidad de la economa global, programas y polticas generales del Estado, etc. Factores fundamentales en la variacin de demanda de propiedades y con ello los precios.- Existen factores que sin duda regulan el Mercado, como por ejemplo el nivel socio econmico, nivel de empleo, normativa territorial, etc.

    Constanza De la Cuesta G.

    Fuentes de informacin:Al momento de efectuar una tasacin, como base debemos entender que el tasador deber recurrir a diversas fuentes de informacin para obtener el justo valor del bien raz:

  • 10

    Constanza De la Cuesta G.

    Registro de ventas reales (CBR):Registro de antecedentes (foja, nmero, ao); direccin de la propiedad transada; fecha de transaccin; monto de transaccin; tipo de bien transado; rol de la propiedad; superficie; deslindes; etc.

    Ofertas pblicas:Corredores de propiedades; prensa local; mercado informal; observaciones en terreno; bases de datos personales; etc.Tasaciones:Verificar los mismos parmetros. Tipo de propiedad; fecha de valoracin; objetivo del informe; restricciones; etc.

    Constanza De la Cuesta G.

    Remates:Son mercados restringidos. Tipo de propiedad; fecha de valoracin; restricciones; etc.

    Internet:www.portalinmobiliario.clwww.zoominmobiliario.clwww.elinmobiliario.clwww.acop.comwww.ofertainmobiliaria.clwww.emol.cometc.

  • 11

    Constanza De la Cuesta G.

    Fuentes de informacin NO confiables:- Compraventa entre familiares- Compraventa o traspasos entre organismos gubernamentales- Expropiaciones- Compraventa por quiebra forzosa- Traspasos o donaciones o compraventas a organizaciones de bien pblico sin foines de lucro- Compraventa entre sociedades que estn relacionadas entre ellas- Herencias

    Constanza De la Cuesta G.

    Resulta fundamental que las valuaciones o tasaciones sean llevadas a cabo de acuerdo a una serie de normas, como las que ac se exponen, que son tomadas de las Normas Internacionales de Valuacin , adems de ser elaboradas por Tasadores profesionales, imparciales y sin un inters personal de por medio los cuales debern realizar informes claros, manifestando aquellos aspectos que resulten cruciales para comprender la valoracin.

    Criterios de Conducta

    En Chile, los Tasadores se someten a estas normas como eleccin propia o por instrucciones del cliente o empresa a la que ofrezca servicios, sin existir una exigencia legal. Pero es de fundamental importancia mantenerlas presentes para poder realizar un trabajo profesional.

    Aunque no existe una Ley que reglamente, es fundamental regirse a esta serie de normas que velan por la competencia, la tica, la experiencia y un correcto manejo de la informacin en cada Tasacin.

  • 12

    Constanza De la Cuesta G.

    Normativa o Cmo estn reguladas las tasaciones? - Normativa Internacional IVS (InternationalValuation Standard)- Europea- USA- Regulacin nacional:

    + Cdigo Civil y de Comercio+ SBIF + Aseguradoras

    Constanza De la Cuesta G.

    Bienes InmueblesTodas aquellas posesiones, como casas o terrenos, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte de un terreno o estn ancladas a l. Viene de la palabra inmvil.

    1.- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo gnero adheridas al suelo.

    2.- Los rboles, plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.

    3.- Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de l sin quebrantamiento de la materia deterioro del objeto.

  • 13

    Constanza De la Cuesta G.

    Tipos de Bienes y su Valoracin:El mercado inmobiliario es una parte importante de la riqueza del mundo y su valoracin es bsica para la viabilidad de los mercados financieros e inmobiliarios mundiales. Es muy importante comprender cada tipo de bien y sus caractersticas.

    Para su mejor comprensin, podemos dividirlos en dos grupos:

    1. Hipotecas: Bienes Inmuebles, son aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro.

    2. Prendas: Bienes muebles, son lo que por su naturaleza poseen movimiento por acciones propias o externas.

    Constanza De la Cuesta G.

    Casas y departamentos: Generalmente se valoran haciendo estudio de mercado, valor dado prioritaria