Edición octubre 2014

Autor: Santos Narvaes P.

Universidad “Fermín Toro”

Arrendamientos inmobiliarios

Decreto ley (definición)

El decreto ley viene a regular todas aquella acciones a las que son

sometidas las personas quienes mediante un contrato voluntario

adquieren obligaciones que deben ser cumplidas tanto por el arrendador

como por el arrendatario según las especificaciones que en su

articulado el decreto ley establece.

Articulo 1 El presente Decreto Ley regirá el arrendamiento y

subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados

a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades

comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas

de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente

o por partes.

Análisis de los artículos 2 al 9 de la ley de inmobiliarios vigente.

La ley de arrendamientos inmobiliarios especifica la regulación a los

cuales estarán sujetos.

El cuerpo que rige este Decreto Ley, es el arrendamiento o

subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos o suburbanos

destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades

comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas

de las especificadas, indistintamente que el arrendamiento o

subarrendamiento sea total o solo por partes.

Condiciones de Regulación: Todo lo relacionado con la regulación de

bienes inmuebles se ajustará a las condiciones establecidas en esta

Ley.

Inmuebles a los cuales no se aplica el presente Decreto Ley específica

cuales inmuebles están fuera del ámbito de aplicación del mismo,

expresando taxativamente:

a.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados

b.- Las fincas rurales

c.- Los fondos de comercio

d.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles

destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás

establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a

regímenes especiales

e.- Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la

autoridad competente.

Inmuebles excluidos de la aplicación de esta Ley a los fines de

establecimiento de los cánones arrendaticios:

Entre de los inmuebles antes mencionados la Ley señala en su artículo

4 otros bienes inmuebles los cuales no se regirán por esta Ley en lo

relacionado a la fijación de cánones de arrendamiento:

a.- Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los

Estados, los Municipios y los Institutos oficiales que determina

expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los

cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales

inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico - privada.

b.- Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o

cualquier otro uso, cuya Cédula de habitabilidad o instrumento

equivalente sea posterior al 2 de Enero de 1.987.

c.- Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente

considerado, establecido por los organismos encargados de la

regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. En lo que respecta

a la categoría de inmuebles incluidos en este literal, se le otorga al

Ejecutivo Nacional la potestad de modificar el valor de exención

teniendo como argumento motivos de interés público o social, con

fundamento al Parágrafo Único del artículo in comento. El legislador en

materia de exclusión de esta Ley, solo a los efectos de la terminación

de la relación arrendaticia, menciona el arrendamiento o

subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea

consecuencia de una relación laboral, o de una relación de

subordinación existente; haciendo la salvedad que si es aplicable la ley,

en el caso de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles

sujetos a regulación, cuando el valor renta forme parte del sueldo o

salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.

Es pertinente comentar la evidente intención del legislador de proteger

a los trabajadores que ocupen inmuebles con ocasión de la prestación

de sus servicios, y al mismo tiempo esta norma persigue fortalecer la

protección del salario de los trabajadores al tomar en consideración el

monto del canon máximo mensual de arrendamiento en los inmuebles

sujetos a regulación, cuando dicho canon sea imputable a la

remuneración del trabajador.

Viviendas Inhabitables, se tipifica como ilícito el arrendamiento o

subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no

posean las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad. Hace el

legislador especial alusión a los Ranchos.

Es un hecho notorio la existencia de ranchos, en las grandes ciudades

como es el caso de la Capital de la República, la que conforma los

grandes cinturones de miseria y ello genera dada las condiciones

infrahumanas en que habitan los ocupantes de dichas " viviendas"

enfermedades y riesgos de tragedias sobre todo en las épocas de lluvia

a causa de los materiales de mala calidad con lo que son construidos

estos ranchos. Además, que el legislador es claro cuando expresa la

no-obligación de pago de arrendamiento cuando se trate de esas

"viviendas".

La vigencia de esta norma trae implícito el desmontaje del monopolio

de Arrendadores de Ranchos, que obtienen altos ingresos por esta

clase de actividad.

Irrenunciabilidad de los derechos establecidos en esta Ley: Cualquier

acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o

menoscabo de los derechos contemplados en esta ley serán nulos

(Art.7).

En este artículo se puede apreciar el carácter de orden público de las

normas que conforman esta ley, por lo tanto no son relajables por

acuerdo entre las partes.

Esto confirma el carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho

Social y justifica la aseveración de que la existencia de los denominados

Derechos Sociales permite que la igualdad ante la Ley no sea una

ficción.

Definiciones: El legislador a los fines de una mayor inteligencia de esta

ley en su artículo 8 define: a) Viviendas urbanas o suburbanas, b)

Organismos de Inquilinato, y c) Cláusula Penal

Disposiciones Generales.

Competencia Exclusiva Inquilinaria y Delegación de Competencia: Esta

norma expresa que la Función Administrativa Inquilinaria es

Competencia Exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y al usar la

expresión facultativa " podrá ", prevé la Delegación de esa competencia

que detenta el Ejecutivo Nacional a las Alcaldías, y también le otorga a

las mismas (Alcaldías) el derecho a percibir lo pagado por concepto de

multa por parte de quienes hayan infringido esta Ley. Pero en lo atinente

al Área Metropolitana de Caracas, afirma que son indelegables estas

funciones administrativas, ya que su ejercicio es competencia expresa

del Ministerio de Infraestructura.

Competencia Judicial: El artículo 10 especifica los órganos

jurisdiccionales competentes y textualmente reza: " La competencia

judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los

Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo

relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la

Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en

el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de

Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en

cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuyen

la competencia especial Contencioso Administrativa en materia

inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos

jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos

urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil

ordinaria."

Los Interesados.

La Ley en el artículo 11 define quienes son interesados en lo que

respecta al Procedimiento Administrativo:

a) El propietario

b) El arrendador y el arrendatario

c) El subarrendador y el subarrendatario

d) El usufructuante y el usufructuario

e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y

directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la

regulación de un inmueble o la exención de tal regulación. En este

último literal el legislador acoge el concepto de Interesados contenido

en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Agrega el legislador, incluye en igual categoría de interesados a las

personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la

administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter

de administradores.

RELACION ARRENDATARIA.

Obligación de los Propietarios y Administradores con relación al

inmueble arrendado: Se impone en el artículo 12 a los propietarios y

administradores de inmuebles destinados al arrendamiento la

obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de

mantenimiento y conservación y consecuencia los obliga también a la

contratación de personal especializado para cumplir con la precitada

obligación.

El incumplimiento de esta obligación de buen estado y conservación del

inmueble objeto de arrendamiento será regido por las disposiciones del

Código Civil, demás leyes u Ordenanzas aplicables, sin embargo, se

exime al propietario de realizar reparaciones que se produzcan a

consecuencia de daños maliciosos de los arrendatarios.

Prohibición de pagar canon de arrendamiento superior al fijado, ni

primas por concepto de cesión, traspaso o arrendamiento o venta de

punto: Si bien es cierto que en la redacción del artículo 13 de la Ley se

establece una innovación, con su inclusión en este texto legal se

persigue evitar que en la práctica se sigan dando los cobros superiores

a los cánones fijados por el órgano administrativo competente, la

exigencia de pago de elevadas suma de dinero con ocasión de

traspasos, arrendamientos o ventas de punto o el condicionamiento de

la realización de arrendamiento a la adquisición de bienes muebles.

El contenido de este artículo verifica nuestro comentario, al decir

textualmente: " El arrendatario o subarrendatario no está obligado a

pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la

cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como

condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes

muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende

arrendar."

Ajuste del Canon de Arrendamiento Mensual cuando las partes no

hayan pactado cláusula de Valor a los fines de actualización periódica:

De la lectura de esta norma (art.14) podemos apreciar que en el caso

de que las partes no hayan acordado en el Contrato la Actualización

Periódica del monto a pagar por canon de arrendamiento mensual, bien

sea que se trate de

Contratos a Tiempo Determinado o a Tiempo Indeterminado, siempre y

cuando el inmueble objeto del contrato se encuentre exento de

regulación, el ajuste se efectuará anualmente de conformidad al Índice

de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela,”

acumulado para ese mismo periodo", en el caso de que las partes no

se hayan puesto de acuerdo sobre el monto del canon. El no acuerdo

de las partes sería la causa que provoca la aplicación de esta norma,

que supedita el ajuste al comportamiento de la Economía del país, del

cual los expertos del Banco Central extraen todas las variables que son

de utilidad para determinar el Índice General de Precios al Consumidor.

La inflación es una variable que va depender mucho del estudio

adecuado de las magnitudes complejas que evalúa la Macroeconomía

y de las relaciones de producción y consumo que son atribuibles a la

Microeconomía, amén de las decisiones que en el ámbito político

causen un incremento o descenso de la misma. La fijación en el

contenido de los Contratos de Arrendamiento de una Cláusula que

prevea la Actualización periódica del Canon Mensual de Arrendamiento,

pudiere afectar o favorecer a las partes contratantes, dado que el

cumplimiento o no de las Leyes Económicas de la manera esperada rige

el óptimo social, la elevación de la calidad de vida y la inflación.

Prohibición de Subarrendar: Se considera como nulo el

subarrendamiento celebrado sin la autorización expresa y por escrito

por parte del arrendador. El incumplimiento por parte del arrendatario a

lo pautado en el artículo 15 de la Ley, además de las sanciones

correspondientes por la violación, el arrendador podrá invocar este

incumplimiento como causal de resolución del contrato o solicitar el

desalojo.

Carácter de oferta pública de los avisos de prensa en los cuales se

ofrezcan inmuebles para ser arrendados: En la redacción del artículo 16

se configura una garantía para quien aspire a ser arrendatario, dado que

los avisos de prensa al otorgársele, el carácter de oferta pública limita

la voluntad del arrendador o de cualquier otra persona natural o jurídica

que promocione un inmueble para ser arrendado, por lo tanto

indefectiblemente se deberán respetar las condiciones de la oferta y

ésta no podrá ser revocada sino está fundada en justa causa.

Prohibición de utilizar en los avisos de prensa o en cualquier otro medio

de publicidad como requisitos para arrendar condiciones

discriminatorias: El legislador en el artículo 17, recoge en su totalidad lo

expresado por la Constitución de la República Bolivariana de

Venezuela, específicamente en el artículo 21, que prohíbe la

discriminación en cuanto al sexo, raza o condición social.

GARANTIAS

El legislador en la trascripción del artículo 18, limita a los arrendadores

o subarrendadores cuando se trate del supuesto antes señalado a

cobrar solo el 25% del alquiler máximo y cuyo monto comprenderá los

gastos correspondientes a los costos de servicios y mantenimiento y

otros gastos similares. Igual limitación se establece en el Artículo 19 de

esta Ley, para el caso de edificaciones sujetas a regulación que consten

de unidades independientemente consideradas, indistintamente del uso

que se les diere y que no estuvieren sujetas al Régimen de Propiedad

Horizontal, pero a diferencia del artículo anterior se establece la

posibilidad de que las partes contratantes fijen el monto, pero

respetando que dicho monto no exceda del 25% del canon de

arrendamiento.

Cambio de propietario durante la vigencia de la relación

arrendaticia:

En el artículo 20, se aprecia claramente la intención del legislador de

proteger los intereses del arrendatario durante la vida de la relación

arrendaticia, aún en el supuesto de haberse realizado la venta del

inmueble objeto de arrendamiento, obligando en los términos del

mencionado artículo al nuevo propietario " a respetar la relación

arrendaticia en los mismos términos pactados." Y la protección no se

limita exclusivamente a la vigencia de la relación arrendador -

arrendatario, sino que también se extiende tal protección hasta la

terminación de la relación al expresarse textualmente también: "

cualquier acción relativa a la terminación de la relación arrendaticia, solo

podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente

Decreto Ley: "

Facultad del arrendador de exigir garantías: En el artículo 21, se le

otorga al Arrendador la facultad de pedir al Arrendatario garantías que

aseguren las obligaciones adquiridas por el mismo. Estas garantías

pueden ser reales o personales. En la práctica se exige depósito o

fianza, que por lo general son tres (3) meses de depósito o fianza

otorgada por persona natural de reconocida solvencia o por persona

jurídica con solvencia económica, en este último caso existen empresas

que se tienen como objeto social otorgamiento de fianzas.

El Legislador mantiene el criterio de la anterior legislación de la materia

de no poder exigirse ambas garantías para respaldar las obligaciones

del arrendatario.

Fijación de límite máximo con respecto al depósito como garantía

otorgada por el arrendatario y generación de intereses al favor del

mismo:

Esta es una de las tantas innovaciones de este Decreto Ley, ya que al

revisar el artículo 22, no permite que se materialice la exigencia de una

hipergarantía, en razón de que el arrendador solo podrá exigir como

máximo cuatro (4) meses de depósito, y en el artículo 23 fija la

obligación del arrendador sea éste persona natural o jurídica de "

colocar dicha suma en cuenta de ahorro en un ente regido por la Ley

General de Bancos y otras instituciones financieras. Los intereses que

se produzcan corresponden al arrendatario y serán acumulados a la

cantidad dada en garantía,"

El incumplimiento de la obligación del arrendador con relación a la

colocación de la cantidad recibida en depósito, tal como lo prevé el

artículo 23, genera como sanción para él, de pagar al arrendatario los

intereses calculados " a la tasa pasiva promedio de los seis principales

entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia,

conforme a la información que suministre el Banco Central de

Venezuela." (Art.24).

Así mismo, se fija el lapso dentro del cual el arrendador deberá

reintegrar la cantidad dada en depósito por el arrendatario más los

intereses generados, esto es, sesenta (60) días calendarios (continuos)

siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, de conformidad a

lo pautado al artículo 25, estableciendo como condición para el

reintegro, la solvencia por parte del arrendatario en las obligaciones

adquiridas con respecto al arrendador. Pero en caso de negativa por

parte del arrendador a efectuar el reintegro, en el mencionado lapso,

queda abierta la posibilidad para el arrendatario de acudir a la vía

jurisdiccional, para incoar la acción que permita proteger sus intereses

lesionados, haciendo uso del Procedimiento Breve (Instancia Única)

establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil (Art.26).

Restricción del atraso en el pago del canon de arrendamiento: Se prevé

el cobro de intereses de mora cuando el arrendatario no cumpla con la

obligación del pago del canon en la fecha pactada, sin embargo, estos

intereses no podrán exceder de la tasa pasiva promedio de las seis

principales entidades financieras de acuerdo a la información

suministrada por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo dispuesto

en el artículo 27 del decreto comentado.

Establecimiento de Cláusulas Penales cuando se trate de entrega de

inmuebles: En el artículo 28, se confirma lo que en la práctica se da, en

la redacción de contratos de arrendamiento, cuando se incluyen en el

contenido de los mismos cláusulas penales, que las más de las veces,

producen la calificación del cuerpo del contrato como Leonino. Esta

inclusión innovadora en la Ley de

Arrendamientos inmobiliarios, legitima lo en realidad se ha efectuado

durante toda la vida de la normativa vigente en el país hasta la fecha,

en lo que a este aspecto concierne.