ARTEMIO DANIEL AGUIAR - comper

ARTEMIO DANIEL AGUIAR

APUNTES DE

TASACIÓN

EDICIÓN DEL AUTOR

© Copyright by ARTEMIO DANIEL AGUIAR

[email protected]

Derechos reservados

Prohibida su reproducción total o parcial

LIBRO EDITADO EN LA REPÚBLICA ARGENTINA ______________________________________ Digitalizado en la ciudad de San Lorenzo,

provincia de Santa Fe, República Argentina. 2019

APUNTES DE TASACIÓN


III

CURSO

"TASACIONES INMOBILIARIAS ESPECIALES"

ÍNDICE Capítulo I: Tasaciones especiales

1. Expropiación. 1 2. Porción invadida de terreno. 3 3. Parte indivisa del condominio sin indivisión forzosa. 5 4. Muro medianero. 7 5. Nuda Propiedad. 9 6. Servidumbre. 11 7. Parcela posesoria. 13 8. Agregación (valor plottage). 15 9. Locación urbana. 17 10. Espacio aéreo. 19

Capítulo II: Tasación de árboles urbanos

1. Introducción. 21 2. Proceso de la tasación. 24

Capítulo III: Tasación de llave de negocio

1. Introducción. 29 2. Proceso de la tasación. 30

Capítulo IV: Tasaciones atípicas

1. Determinación del valor sin acceso físico al bien inmueble. 35 2. Determinación del valor de "realización inmediata". 40 3. Determinación del valor de "realización forzosa" o de "subasta". 41 4. Determinación del valor a una fecha (anterior) determinada. 42

Bibliografía. 45



1

CAPÍTULO I

TASACIONES ESPECIALES

1. EXPROPIACIÓN

La expropiación es la figura jurídica que autoriza al Estado la adquisición forzosa de una propiedad, con el fin de realizar obras de utilidad pública. "El Estado procede como poder público; no discute con el dueño; no negocia condiciones. Impone una solución y luego, por razones de justicia y de respeto a la propiedad privada, indemniza al dueño; vale decir, no paga un precio sino una reparación" (Borda).

La expropiación tiene que cumplir las siguientes condiciones: •• debe fundarse en una razón o causa de utilidad pública; •• esa utilidad pública debe ser calificada por la ley; •• finalmente, la expropiación exige la previa indemnización.

Nuestra legislación destaca en su articulado: Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para

la satisfacción de la utilidad pública, cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o al dominio privado, sean cosas o no.

La expropiación se referirá a bienes determinados... Es susceptible de expropiación el subsuelo con independencia de la propiedad del

suelo. Igualmente son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de

propiedad horizontal. Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin

expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble...

La indemnización solo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean

una consecuencia directa e inmediata de la expropiación. No se tomarán en cuenta cir-cunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor va-lor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se pagará lucro cesante...

No se indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que

lo declaró afectado a expropiación, salvo las mejoras necesarias. Proceso de la tasación

En el caso de la tasación de un inmueble objeto de expropiación, el tasador enfrenta dos problemas:

a) determinar el valor objetivo del inmueble; b) determinar el monto total de la indemnización, agregando a aquel (valor objetivo del

inmueble) el daño emergente, consecuencia directa e inmediata de la expropiación.

"Son cinco los factores comúnmente aceptados que sirven de base para una indem- nización:

a) determinación del valor actual de la tierra realmente apropiada; b) daño por fraccionamiento causado al remanente, en caso de que hubiere; c) valor de la parte expropiada de las mejoras, si las hubiere; d) costo de refacción adecuada del remanente de tales mejoras; e) daños ocasionados, si los hubiere, a las mejoras por falta de utilidad econó-

mica o por disminución de su valor rentístico... Esto puede ser remediado en parte por medio de refacciones, cuyo costo es naturalmente parte de los daños causados" (McMichael).



2

En los casos de expropiación parcial –lo extraemos conceptualmente de Rivarola, en parte transcribimos– es necesario determinar el efecto que la desposesión de la porción afectada ha de tener sobre la parte no afectada.

Aquel efecto deberá ser tenido en cuenta para valorar otro rubro de la indemnización integral, estableciendo si la parte no afectada sufre alguna variación en su valor unitario, en función de su valor de uso y utilización, y en caso afirmativo, si esa variación se traduce en aumento o en disminución.

Se tratará, por lo tanto, de un balance entre dos tasaciones: valor del inmueble antes del desmembramiento y su valor después de efectuado este.

Es evidente, en este caso, que debe procederse a un estudio por separado del terreno y el edificio, pues no siempre los efectos del desmembramiento son para ambos de un mismo signo.

Respecto al terreno, las consideraciones a hacer para ambas tasaciones (anterior y posterior al desmembramiento) resultan en la determinación de su valor unitario, en fun- ción de los diversos elementos de juicio que lo relacionan directamente con el edificio que es posible levantar en él (ubicación, dimensiones, forma, orientación, etc.).

El terreno puede sufrir modificaciones en sus dimensiones y forma, que:

a) disminuyan su valor unitario; b) no varíen su valor unitario; c) aumenten su valor unitario.

En los casos a) y b) el valor total del terreno remanente será menor que el del terreno íntegro; en el caso c) puede obtenerse un valor total para el remanente, menor, igual o mayor que el del terreno íntegro, según las relaciones numéricas que presente en particular, es decir, que el signo de la variación total puede ser positivo o negativo o aún ella puede ser nula, matemáticamente al menos, incluso cuando jurídicamente no pudiera admitir-se su compensación.

Referente al edificio, puede aquel desmembramiento afectarlo directa o indirecta- mente, o puede no afectarlo. Por ejemplo:

•• puede la porción a expropiar comprender una parte del edificio, y dentro de este caso es fácil imaginar la enorme variedad de circunstancias;

•• puede no comprenderla, pero disminuirle el coeficiente seguro de iluminación y ventilación naturales, v.gr., un edificio que goza de un excedente de terreno en los fondos, y a cuyo inmueble se le expropia parte de ese excedente con fines de construcción de un edificio público: la disminución de luz natural puede, en ese caso, ser de consecuencias graves para el valor locativo;

•• puede, en el ejemplo anterior, no tener las consecuencias que hemos supuesto, en razón de quedar todavía una suficiente superficie y distancia para aquellas ilumina-ción y ventilación.

Según Rivarola, en el primero de estos casos, la tasación de la parte a expropiar

debe ser completada con el cálculo del costo de reparaciones, refacciones y modificaciones necesarias para que el edificio vuelva a quedar en condiciones de uso, lo cual en tales ocasiones ha de constituir otros de los sumandos de la indemnización. Agrega, que limitarse a tal solución no será equitativa –unas veces será perjudicial para el expropiado, otras veces lo será para el expropiante– si no se considera al edificio en función de sus valores locativos, anterior y posterior a la expropiación parcial.

Cada edificio no representa el capital que haya sido necesario invertir en su

construcción, sino el que corresponda al interés que su locación rinde o pudiera rendir. El edificio no puede ser considerado con la misma línea de criterio que el terreno. Este (el terreno) es algo constante, es algo que en el futuro tendrá siempre las mismas formas y dimensiones favorables o desfavorables a su utilización para construir buenos edificios. El edificio es algo actual, que tiene sus características propias y lo que a su respecto se concluya no tiene por qué ser aplicable a otro edificio que más adelante se llegare a construir.



3

2. PORCION INVADIDA DE TERRENO

"Entendemos por terreno invadido a la penetración más allá de sus linderos y en forma injustificada de un terreno colindante, de manera tal que impida al invadido la libre dis- posición de esa parte del área de su propiedad" (Lapa).

La tasación de la porción invadida de terreno no puede hacerse en forma directa y por su valor de mercado.

En opinión de Rivarola –que compartimos–, la determinación del valor a pagar, para ser justa, debe resultar de la comparación entre dos tasaciones totales del lote invadido: una realizada con su forma y dimensiones primitivas y la otra con la configuración que presente después de invadido parcialmente, y una vez hecha esta comparación, del ajuste que sea equitativo por las circunstancias del caso.

Dos son los elementos de la invasión que hacen sentir su influencia: su extensión relativa y su ubicación. En algunas ocasiones se agregará, también, su forma.

Proceso de la tasación

a) Lote invadido en uno de sus costados y en toda su longitud:

•• si la franja invadida permite que la reducción del frente mantenga algún aprovecha-

miento, el perjuicio no quedaría indemnizado solo con el valor de mercado de la lonja de terreno, deben considerarse las restricciones creadas al cambiar la rela- ción entre su frente y fondo (Fig. 1).

•• si la franja invadida produce una severa reducción del frente, comprometiendo seriamente el aprovechamiento del terreno, el perjuicio causado es altísimo; el pago del valor de mercado correspondiente a la invasión y los perjuicios estimados podrían no compensar la desvalorización producida, y hacer que el propietario pro- ceda a reivindicar la tierra –posesión– (Fig. 2).

b) Lote invadido a lo largo de su línea de contrafrente:

•• si la franja invadida permite que la reducción del fondo no genere mayores dificultades para la utilización –aprovechamiento del terreno–, la indemnización justa podría llegar, o acercarse, al valor de mercado de esa lonja (Fig. 3).

•• si la franja invadida permite que la reducción del fondo mejore las proporciones del terreno, el perjuicio estaría compensado con el pago del valor de mercado del terreno invadido –salvo que una razón particular llevara al propietario a elegir ese fondo– (Fig. 4).



4

c) Lote invadido en parte de ambas dimensiones (frente y fondo) –martillo–:

•• en parte de la dimensión del frente y en parte de la del fondo: el perjuicio está en relación directa con la reducción del frente, obstaculizando –al decir de Rivarola– las buenas soluciones arquitectónicas en la parte más interesante del terreno. El daño producido es mayor que el valor de mercado del terreno invadido (Fig. 5).

•• análoga a la anterior, pero en el contrafrente: siguiendo el criterio del autor antes citado, a igualdad de superficie el perjuicio causado es menor, resultando comparable el perjuicio con el valor de mercado de la superficie invadida (Fig. 6).

A mayor superficie de estos martillos, se acentúa el perjuicio en relación con el valor

del terreno.

d) Lote invadido por una cuña:

•• en el contrafrente: deforma el lote, obligando al desperdicio –para asentar superficie edificada– en su último tramo, a la vez de afectar visualmente el patio o superficie libre. El valor de mercado no compensa el daño sufrido (Fig. 7).

•• en el contrafrente y sobre un costado, con mayor afectación de superficie: las consecuencias son similares, pero aumentadas en el grado de perjuicio (Fig. 8).

En los lotes invadidos en parte de ambas dimensiones o por una cuña, además de considerar la extensión y ubicación de la invasión, se agrega la forma, ya que el terreno convierte su figura en irregular.

Recordamos que el valor de un terreno se vincula, entre otros factores, a sus dimen-

siones, proporción y forma, en razón de: •• distintos grados de aprovechamiento del terreno; •• incidencia en las soluciones arquitectónicas y económicas de los edificios.

Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan en función de las áreas aprovechables y de los desperdicios. Reiterando a Rivarola, "habrá irregularidades que por su propia forma y ubi- cación dentro del terreno harán sentir aquella influencia, habrá otras que quedarán relega- das a los patios y jardines, con consecuencias de importancia muchísimo menor que las primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener excelente provecho".

No es ocioso aclarar que el concepto utilizado de "valor de mercado" de la superficie

de terreno invadida, refiere a la resultante de multiplicar la superficie invadida por el valor unitario (valor por metro cuadrado) del terreno original.



5

3. PARTE INDIVISA DEL CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA

Vélez Sarsfield, en su Código Civil, define al condominio como "el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble".

Establece, además: El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los ca-

sos que la ley designa. Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la

propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás propietarios.

Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla

embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier momento la división de la co-

sa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. Condominio con indivisión forzosa

La indivisión forzosa surge: •• de la voluntad de los propios condóminos: es temporal, tiene un término máximo fi-

jado por ley; •• por disposición de la ley: tiende a tener un carácter permanente, que motiva un ré-

gimen legal propio y distinto al ordinario.

Los supuestos de condominio con indivisión forzosa dispuestos por la ley son los siguientes:

•• las cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios (pasillos, calles, pozos o bebe- deros, canales de desagüe);

•• división nociva para la cosa (el bien es divisible, pero circunstancialmente no conviene que lo sea porque la división puede ocasionar perjuicios individuales o sociales);

•• los sepulcros; •• la vivienda afectada al régimen de protección, en los casos en que se exceptúa su

desafectación; •• la vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal (si a la disolución de la so-

ciedad conyugal no existiere consentimiento de ambos cónyuges en cuanto a la di- visión y hubieren hijos menores o incapacitados; o a la muerte del causante, cuando este dejare un solo inmueble habitable y lo ocupase el cónyuge supérstite);

•• los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades. La división en especie y sus limitaciones

Según nuestra legislación, los condóminos tienen derecho a exigir la división de la cosa en especie, siempre que ello sea posible.

Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos.

"No podrá hacerse la división de los bienes en especie: •• cuando la división sea material o jurídicamente imposible; por ejemplo, si se trata

de una alhaja, de un lote urbano de medidas mínimas, o de una unidad económica fijada por las leyes provinciales;

•• cuando la división de bienes convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, como, por ejemplo, si se trata de un fondo de comercio, industria, o si un establecimiento se desnaturalizara al dividirse en especie, etcétera" (Borda).



6

Proceso de la tasación La tasación de partes indivisas del condominio reconoce un tratamiento distinto a

aquellos bienes que, al tasarse, se suponen con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad. En este caso, si bien sobre la parte indivisa pueden ejercerse los derechos inherentes a la propiedad, no puede disponerse de esta en toda la extensión del concepto.

Las limitaciones que surgen del condominio, hacen que el valor de la parte indivisa traduzca la imposibilidad de ejercer aquellos actos propios del dominio pleno.

Este valor, por lo tanto, se relaciona con las distintas situaciones que se presentan y debe establecerse en función de ellas. El valor de la parte indivisa no siempre es la cuota parte matemática que corresponde a esta sobre el valor de mercado del inmueble.

El proceso de tasación de la parte indivisa puede resumirse en las siguientes etapas:

a) determinar el valor de mercado del inmueble, al que se considera con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad;

b) determinar el valor de la parte indivisa, que resulta la cuota parte matemática que corresponde a la parte indivisa sobre el valor de mercado del inmueble;

c) restar los gastos, costo de oportunidad del dinero (rentabilidad a la que se renuncia al tomar una decisión económica) y utilidades, relacionados con la indivisión.

1) Venta de parte indivisa de un inmueble divisible en especie

El valor de la parte indivisa es la cuota parte matemática que corresponde a esta so-

bre el valor de mercado del inmueble, deducidos –en la medida y proporción que resulten aplicables–:

•• los gastos de división física (planos de mensura, reglamento de copropiedad y ad- ministración –de tratarse de división en propiedad horizontal–, delimitación material del inmueble, etc.);

•• los gastos judiciales –previsibles– para la tramitación de la división física por la vía judicial;

•• el costo de oportunidad del dinero, por el lapso que media entre la adquisición de la parte indivisa y la fecha presunta en que se adquirirá el dominio pleno del inmueble que resulta de la división en especie.

2) Venta de parte indivisa de un inmueble no divisible en especie

La adquisición, por parte de un tercero, de la parte indivisa de un inmueble no divisi-

ble en especie, presupone que la misma se realiza con el fin de obtener una utilidad eco- nómica al dividirse el condominio.

El valor de la parte indivisa es la cuota parte matemática que corresponde a esta sobre el valor de mercado del inmueble, deducidos –en la medida y proporción que resulten aplicables–:

•• los gastos judiciales –previsibles– para la tramitación de la división del condominio por la vía judicial;

•• el costo de oportunidad del dinero, por el lapso que media entre la adquisición de la parte indivisa y la fecha presunta en que se producirá la división del condominio;

•• la utilidad, razonable y esperada, del adquirente al dividirse el condominio.

3) Venta de parte indivisa al condómino, que permite unificar el dominio

La adquisición por parte del condómino de la parte indivisa que corresponde al otro condómino, representa, en caso de unificar el dominio, la materialización del ejercicio pleno del derecho de propiedad; por lo tanto, el valor de la parte indivisa es la cuota parte matemática que corresponde a esta sobre el valor de mercado del inmueble.

En modo alguno estamos proponiendo determinar el valor según el comprador. Sí podemos decir, que la adquisición por un tercero de la parte indivisa mantiene el condominio, mientras que la compra por el condómino –que unifica el dominio– lo extingue, obligando a tratar a la parte indivisa con el mismo criterio que el dominio pleno.



7

4. MURO MEDIANERO

La legislación de fondo, dispone que el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, sea de indivisión forzosa.

Establece, además: Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en

sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colin-dante, hasta la mitad de su espesor. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros, salvo otra medida dispuesta por reglamenta-ciones locales.

Las paredes divisorias, por lo tanto, deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad; si no hubiese determinación de la misma, la altura será de tres metros.

Es necesario distinguir entre muro encaballado y muro contiguo. El primero es aquel

cuyo eje se levanta sobre el límite mismo de las dos heredades contiguas, de modo que la mitad del muro se asienta en una propiedad y la otra mitad en la propiedad vecina. El muro contiguo es aquel construido en el mismo límite, pero totalmente sobre la propiedad del que lo construyó, por lo que su plano externo es la línea separativa de las heredades.

Si se trata de un muro encaballado, el vecino adquiere el condominio del muro desde

el momento mismo de su construcción, independientemente del pago de su valor por el vecino que no lo construyó o de la utilización que de él haga.

"Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que la construyó tiene el derecho a reclamar del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construc- ción de la pared. Bien entendido que esta obligación se limita al pago de la pared de cerco, es decir hasta una altura de tres metros; en lo que excede de esa altura el vecino no tiene obligación de pagar el condominio, sino cuando apoya su construcción en la parte sobreelevada" (Borda).

En lo referente al pago de la parte sobreelevada (superior a los tres metros de altura), el vecino está obligado a pagar solo aquella parte que utiliza.

En caso que se trate de un muro contiguo, pertenece exclusivamente al edificador y,

por consiguiente, carece de derecho a reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a menos que este utilice el muro. "Bien entendido que no basta para que nazca el derecho de reclamar el importe de la mitad de la pared la circunstancia de que el muro sirva de cerramiento al fundo aunque se trate de cerramiento forzoso; debe tratarse de un aprovechamiento físico efectivo" (Borda).

La adquisición de la medianería puede ser total o parcial, y el propietario que apoya en ella solo está obligado a adquirir aquella parte a que alcance la finca de su propiedad.

"La primera obligación del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad del precio de su construcción. Sin embargo, hay que hacer distinciones, a las que ya hemos aludido:

•• si se trata de una pared de cerco, es decir de una altura no mayor de tres metros, la obligación de pagar la medianería surge desde el mismo momento de la cons- trucción, cuando se trata de un muro encaballado;

•• por el contrario, si el muro, aún encaballado, excede de tres metros de altura, la obligación de pagar el precio de la parte que excede dicha altura solo surge cuando el vecino se sirve de la medianería;

•• igual solución se aplica al caso del muro contiguo, es decir, construido íntegra- mente en el terreno de quien lo construyó; el vecino solo tiene obligación de pagar el precio cuando se sirve de dicho muro cualquiera que sea su altura.

Hay que agregar que cuando el vecino se apoya en un muro contiguo (es decir, le- vantado totalmente en terreno del edificante), está obligado no solo a pagar la mitad de la pared sino también la mitad del valor del terreno del vecino en que se asienta la pared" (Borda).



8

Proceso de la tasación El proceso de tasación (o liquidación) del muro medianero puede resumirse en las si-

guientes etapas: a) relevar el muro medianero a tasar; b) calcular el costo de reposición de dicho muro; c) calcular la depreciación física del mismo, en función de su antigüedad y estado de

conservación; d) determinar el valor actual, que resulta de restarle al costo de reposición la deprecia-

ción física; e) determinar el valor a liquidar en la proporción de ley (cincuenta por ciento).

En caso que el muro, cuya medianería se adquiere, estuviese asentado íntegramen-te en terreno de su propietario exclusivo, deberá incluirse también la mitad del valor de mercado de la tierra en la que se asienta.

Costo de reposición

Costo de reposición es el monto necesario para reponer o reproducir el muro, consi-

derando las condiciones de precios de la fecha de tasación. El cálculo del costo de reposición alcanza a:

•• excavación y fundación; •• capas aisladoras, horizontales y verticales; •• mampostería de elevación; •• revoques interiores y exteriores.

Rivarola considera que solo debe computarse el revoque existente en el paramento que corresponde al adquirente, y liquidarlo íntegramente, puesto que ese elemento se considera que pasa a ser de uso exclusivo del adquirente.

Depreciación física

La depreciación física es la disminución del valor de un edificio como consecuencia de la pérdida –paulatina o brusca– de su aptitud física, ya sea por el deterioro proveniente de la edad, por desgaste y roturas derivados del uso, o por causas contingentes.

El cálculo de la depreciación física puede establecerse por distintos métodos, o por la simple estimación del tasador. Entre los métodos se destacan:

•• método de la línea recta: la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio;

•• método de la parábola (Kuentzle, Ross): la depreciación no es constante, sino que es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma;

•• criterio de Heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal conservado se deprecia más rápidamente, resultando aconse- jable aumentar los valores teóricos de la depreciación cuando la conservación no ha sido regular. Este criterio se aplica en combinación con los citados anterior- mente.

Prescripción

La acción por cobro de medianería prescribe de acuerdo al plazo fijado por ley. "La prescripción –según Borda– empezará a correr: a) si se trata de un muro de

cerco encaballado, desde el momento en que se terminó la pared; b) si se trata de la pared encaballada que excede la altura de tres metros, desde el momento en que se la utiliza; c) si se trata de un muro contiguo, desde el momento en que el vecino se sirve de él".

En consecuencia, si se trata de un muro encaballado de mayor altura que la pared de cerco, cuyo pago no se ha reclamado y su construcción data de un tiempo superior al plazo de la prescripción liberatoria: al momento de utilizarse la medianera solo podrá exi-girse el pago del valor de la misma por encima de la altura de la pared de cerramiento for-zoso, y en la extensión que se ocupe.



9

5. NUDA PROPIEDAD

Vélez Sarsfield, en su Código Civil, define al usufructo como "el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia".

Conceptualmente, puede destacarse: Es establecido por contrato oneroso, cuando es el objeto directo de una venta, de un

cambio, de una partición, de una transacción, etcétera, etcétera, o cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo, reservándose su goce.

Es establecido por testamento, cuando el testador lega solamente el goce de la co-

sa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propie-dad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad.

El nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compa-

tible con sus obligaciones. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal.

El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de cualquier manera que su-

ceda; y el que es establecido a favor de una persona jurídica, por la cesación de la exis-tencia legal de esa persona o por haber alcanzado el plazo máximo fijado por ley.

Los conceptos citados nos permiten caracterizar a la nuda propiedad: •• se origina la nuda propiedad cuando sobre un inmueble se constituye el derecho

real de usufructo, temporario o vitalicio; •• el propietario de la nuda propiedad queda sin el uso y goce del inmueble mientras

dure el usufructo; •• la nuda propiedad puede ser vendida, donada, gravada con hipotecas o servidum-

bres que tengan efecto después de terminado el usufructo.

Vélez Sarsfield, en su Código Civil, define el tipo de dominio de la nuda propiedad: "El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera".

La restricción al ejercicio del derecho de propiedad en la nuda propiedad –cual es el

uso y goce de la cosa–, hace que el valor de esta no resulte el valor de mercado del inmueble, suponiéndose el dominio pleno sobre el mismo.

El valor de la nuda propiedad se vincula estrechamente con: •• la expectativa de vida útil –vida remanente– de las mejoras (edificios); •• la expectativa de vida del usufructuario (en caso del usufructo vitalicio); •• la diferencia entre las dos expectancias.

La vida probable (tiempo total de vida útil) de los edificios se obtiene de manera esta- dística, y la expectativa de vida útil (vida remanente) se determina por diferencia entre la vida probable y la edad de la mejora, o en base a considerar el tipo de construcción del edificio, lo funcional de la arquitectura y las características económicas del mercado. De la misma manera –estadística– puede determinarse el tiempo promedio de vida de las personas, ya sea por sexo, clase socio-económica, tipo de actividad que desarrollan o lugar en donde viven, e inferirse la expectativa de vida que les resta.

Este esquema de análisis no nos separa de la realidad, el tiempo de vida de la persona humana, considerada individualmente, es incierto y desconocido. Frente a ello, el uso de la estadística es un modo razonable, quizás el único, de medir el tiempo que dista de un hecho de naturaleza incierta.



10

Proceso de la tasación El proceso de tasación de la nuda propiedad, con usufructo vitalicio, puede resumir-

se en las siguientes etapas: a) determinar el valor de mercado de la tierra; b) calcular el costo de reposición de la mejora, depreciado a la fecha en que se supo-

ne la extinción del usufructo; c) determinar el valor de la nuda propiedad, que resulta de sumar los valores obteni-

dos en a) –valor de la tierra– y b) –valor de la mejora depreciada–; d) restar el costo de oportunidad del dinero (rentabilidad a la que se renuncia al tomar

una decisión económica), en relación con la indisponibilidad temporal del uso y goce de la propiedad.

1) Presupuesto de condiciones

Es necesario establecer un presupuesto de condiciones, a efectos de facilitar el pro-

cedimiento antes citado: •• el valor de la tierra –libre de mejoras– se lo presume constante durante todo el pe-

ríodo que resta de usufructo; •• el tiempo que se supone durará el usufructo, resulta de la diferencia entre la vida

promedio de las personas, según características, y la edad del usufructuario; •• al costo de reposición de la mejora se lo deprecia físicamente, considerando que el

estado actual de conservación se mantendrá igual por todo el tiempo del usufructo; •• el costo de oportunidad del dinero se calcula por el lapso que media entre la ad-

quisición de la nuda propiedad y la fecha presunta en que se extinguirá el usufructo.

2) Casos límites

Relacionado con la expectativa de vida útil de la mejora y la expectativa de vida del

usufructuario, el valor de la nuda propiedad reconoce dos casos límites, que se producen: •• al momento en que el usufructuario supera la expectativa de vida promedio; •• al momento en que la mejora cumple el período de vida útil.

En el primer caso, el valor de la nuda propiedad resulta el valor de mercado del inmueble, dada la probabilidad inminente –en términos estadísticos– de la extinción del usufructo vitalicio. En el segundo caso, el valor de la nuda propiedad resulta el valor de la tierra libre de mejoras más el valor residual de los materiales, deducido el costo de oportuni-dad del dinero por el lapso que media entre la adquisición de la nuda propiedad y la fecha presunta en que se extinguirá el usufructo.

3) La Propiedad Horizontal

En la propiedad horizontal –que combina propiedad exclusiva y condominio– el proceso de tasación de la nuda propiedad registra variantes en las dos primeras etapas:

a) determinar el valor de mercado del lote en que se asienta el edificio, calculando el valor que corresponde a la unidad funcional en proporción al porcentaje que tiene sobre el conjunto;

b) calcular el costo de reposición de la mejora (se computa la superficie exclusiva y de bienes comunes que corresponden a la unidad funcional), depreciado a la fecha en que se supone la extinción del usufructo.

Una propuesta alternativa se basa en el siguiente proceso de tasación: a) determinar el valor de mercado del inmueble, al que se considera con un estado de

dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad; b) determinar el valor de la nuda propiedad, que resulta el valor de mercado a la fecha

de extinción del usufructo –la depreciación que se aplica es la diferencia entre el valor obtenido en a) y el valor de mercado (promedio) de inmuebles con caracterís- ticas semejantes a las que tendrá la nuda propiedad al cese del usufructo–;

c) restar el costo de oportunidad del dinero, en relación con la indisponibilidad temporal del uso y goce de la propiedad.



11

6. SERVIDUMBRE Servidumbre real

Vélez Sarsfield, en su Código Civil, define a la servidumbre como "el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad". En sustancia, consiste en el derecho real establecido en utilidad de un predio rural o urbano (llamado dominante) y que grava a otro predio (llamado sirviente). "Cumplida la obligación de tolerar el ejercicio de la servidumbre, el propieta-rio del fundo sirviente conserva todas sus facultades de dueño" (Borda).

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo domi-

nante, se la debe fijar judicialmente. Entre otras servidumbres reales, podemos destacar:

Servidumbre de tránsito

El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunica-ción con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para im-poner a estas la servidumbre de tránsito.

Servidumbre de acueducto

Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pas-tos, o en favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial.

Servidumbre de recibir agua de los predios ajenos

Las servidumbres de recibir aguas de los terrenos vecinos pueden ser: a) de recibir

aguas de los techos vecinos (goteraje y aguas servidas); de recibir aguas artificiales que brotan en el terreno del vecino (servidumbre de desagüe); y c) de recibir aguas para dese-car terrenos inundados (servidumbre de desagüe o avenamiento). Servidumbre administrativa

"Razones de interés público hacen muchas veces necesario imponer ciertas restricciones al ejercicio del derecho de propiedad, que tienen una evidente semejanza con las servidumbres del Código Civil y que se llaman servidumbres administrativas. Pueden definirse como un derecho real de carácter público, por el cual se imponen ciertas restricciones al dominio de un inmueble de propiedad particular en razón de necesidad o conve- niencia pública" (Borda). A diferencia de las servidumbres reales, se caracterizan por no contar con un fundo dominante –con excepción de las impuestas por el Código de Mine- ría–, constituyéndose a favor de la comunidad. Las servidumbres administrativas se establecen por leyes especiales, y entre otras podemos mencionar: servidumbres de electroductos, servidumbres de la ley de ferrocarriles, servidumbres del Código de Minería, servidumbres del Código Aeronáutico, etc. En la mayoría de los casos debe indemnizarse al titular del bien afectado. Restricción legal del dominio

Resulta una restricción o limitación del dominio, con el propósito de compatibilizar el dominio privado con las exigencias de los intereses difusos que integran el bien común (estilo edilicio, higiene, iluminación y ventilación, seguridad, salubridad, moralidad, etc.).

Las restricciones legales al dominio nacen automáticamente y dan lugar a una ac-ción de la autoridad administrativa para hacerlas respetar. No son indemnizables.



12

Proceso de la tasación A los fines de determinar el monto de la indemnización al constituirse una servidum-

bre, deben analizarse los siguientes factores: •• el carácter jurídico y tipo de servidumbre; •• su ubicación física en el inmueble; •• la extensión de la misma (superficie y ancho de afectación); •• el tipo y grado de restricción en la superficie de terreno afectada (es determinada

por la autoridad de aplicación); •• la relación entre la superficie afectada y la superficie total del inmueble; •• el mayor y mejor uso del bien sobre el que se constituye; •• la disminución en el rendimiento económico del inmueble.

La servidumbre significa una restricción al derecho de dominio, no la pérdida de este;

por lo tanto, el valor a determinar resulta un porcentaje del valor de mercado de la superficie de tierra afectada. Este porcentaje se denomina "coeficiente de restricción".

Existen servidumbres –entre ellas, la de electroductos– que establecen zonas con

distintos niveles de restricción, por lo que cada una de estas franjas será objeto de un tratamiento individual.

En la tasación debe considerarse no solo el grado de restricción en el uso y aprovechamiento de la porción de tierra afectada de manera directa, sino también los efectos económicos sobre el inmueble a causa de la servidumbre impuesta.

El perjuicio económico al inmueble deriva de la pérdida o disminución de su aptitud para el mayor y mejor uso previsto, o para el uso actual.

En ciertas servidumbres, dadas sus características, pueden producirse daños que son consecuencia de la construcción, el transporte de materiales y de personal en la obra, y se extienden –por razones operativas– más allá de la zona de afectación, alcanzando al inmueble. Estos daños constituyen otro de los sumandos de la indemnización.

El proceso de tasación de la servidumbre administrativa puede resumirse en las si-guientes etapas:

a) determinar el valor de mercado de la superficie de tierra afectada; b) aplicar al valor determinado el "coeficiente de restricción" que se establezca, en

razón del grado de limitación al uso y aprovechamiento de la superficie de tierra afectada;

c) establecer –en términos de valor– la magnitud del perjuicio producido al inmueble por la pérdida o disminución de su aptitud física o funcional;

d) establecer –en términos de valor– los daños y perjuicios que se ocasionen al inmueble durante la etapa de construcción de la servidumbre;

e) determinar el valor de la servidumbre administrativa, que resulta de sumar los valores obtenidos en b) –superficie afectada por servidumbre–, c) –perjuicio al inmueble– y d) –daños y perjuicios al construirse la servidumbre–.

En la indemnización no se considera el pago de lucro cesante, por así establecerlo la normativa en vigencia.

Distintas leyes remiten a la autoridad competente para la fijación de los coeficientes

de restricción y el porcentaje de depreciación del inmueble –en función de la ubicación y extensión de la servidumbre–, sin que ello obste las acciones legales que pueda ejercer el propietario de estar disconforme con el monto de la indemnización. Esta situación habilita la necesidad de una tasación de parte.

En el caso de las servidumbres reales, las partes convienen, lo dijimos antes, el monto de la indemnización, de no existir acuerdo se la fija judicialmente.

El proceso de tasación de las servidumbres reales, reconoce, con las diferencias propias de su naturaleza, las etapas desarrolladas para las servidumbres administrativas.

Recordamos, que estamos estableciendo en términos de valor los perjuicios que puede sufrir una propiedad como consecuencia de la constitución de una servidumbre, es decir, cuantificamos un daño que modifica el valor de mercado de un inmueble.



13

7. PARCELA POSESORIA

Vélez Sarsfield, en su Código Civil, establece que "habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad".

Entre otros conceptos, puede agregarse: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su des-

linde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.

Se pierde la posesión cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesión de la

cosa y goce de ella durante el tiempo de prescripción de las acciones posesorias (en nuestro caso: un año), sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesión, o haya turbado la del que la usurpó.

Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por

la posesión continua hasta cumplir el plazo de la prescripción adquisitiva (en nuestro caso: veinte años), con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título.

Al que ha poseído durante el plazo de la prescripción adquisitiva sin interrupción al-

guna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni mala fe en la posesión. A las exigencias establecidas por la legislación de fondo para adquirir la propiedad

de un inmueble por la posesión continua, sin que sea necesaria la buena fe ni el justo título (usucapión), se agregan –en nuestro caso– otros requisitos que completan el plexo normativo a observar en el tratamiento del proceso de tasación de la parcela posesoria.

En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos, se observarán las siguientes reglas:

•• el juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio;

•• con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;

•• se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse en la testimonial; será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien in- voca la posesión;

•• en caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el repre- sentante legal de la Nación, de la Provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.

Entendemos por parcela a "la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslin-

dada por un polígono de límites, perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseída por una persona o por varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral".

Son elementos esenciales de la parcela:

•• la ubicación del inmueble y sus linderos; •• los límites del inmueble, en relación con el título jurídico o la posesión ejercida; •• las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.

A modo de resumen, podemos decir que parcela posesoria es aquel inmueble cuyo

poseedor carece de títulos de dominio, con pleno conocimiento y conciencia de que la propiedad es ajena, y realiza en él –de forma continua– actos materiales de posesión, con el ánimo de adquirir el dominio por medio de la prescripción adquisitiva (usucapión).



14


En la determinación del valor de una parcela posesoria, se relacionan estos factores: •• la falta de justo título o buena fe en el poseedor; •• el tiempo durante el cual se está en posesión continua del inmueble; •• los actos materiales de la posesión; •• el pago, por parte del poseedor, de impuestos y tasas que gravan el inmueble; •• la exigencia de plano de mensura, y los gastos necesarios para la realización del

juicio de usucapión.

Deben verificarse los siguientes hechos y conductas, que constituyen el presupuesto de condiciones de una parcela posesoria:

•• el poseedor ha realizado actos materiales de posesión (deslinde, construcciones, reparaciones, etc.), suficientes para acreditar su ánimo de poseer;

•• el tiempo de posesión es superior a un año; •• se ha poseído en forma continua, sin interrupciones de ninguna naturaleza.

A estas condiciones se agrega, como elemento que prueba la posesión, el pago de tasas e impuestos, sin que resulte una condición ineludible para usucapir.

La falta de título de dominio disminuye el valor de mercado de la parcela posesoria,

en comparación con el inmueble cuyo estado de dominio permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad. El valor varía en relación directa con el tiempo de posesión y los actos posesorios, es decir, a mayor tiempo de posesión y mayor cantidad de actos posesorios, mayor es el valor de la parcela posesoria. Teóricamente, a los veinte años alcan- zaría un valor de mercado igual al de aquellos inmuebles con dominio pleno, pero aún carece del título de propiedad, por lo que ese valor se reduce en proporción a los gastos atribuidos a la confección de la mensura y al juicio de usucapión.

Proponemos la determinación del valor de la parcela posesoria desglosado en dos

términos, que luego se suman: a) valor al año de la posesión, b) valor por el tiempo de po- sesión y sus actos.

El modo operativo propuesto para la determinación de estos términos resulta: •• asignar a la parcela, al cabo de su primer año de posesión, un valor que se ubica

dentro del primer cuarto porcentual del valor de mercado del inmueble con dominio pleno;

•• distribuir el porcentaje restante en el lapso que media entre el segundo y vigésimo año de posesión, de manera lineal, es decir, todos los años el mismo monto de incremento del valor de la parcela.

El valor establecido para la parcela al año de posesión, se vincula al tipo y extensión de los actos posesorios, al carácter del inmueble –baldío o edificado, su destino actual o probable– y la significación económica del mismo en el mercado que se trate. El porcentaje de incremento del valor de la parcela por año de posesión, se conserva en tanto pro- ceda la consolidación de los actos posesorios y el pago de tasas e impuestos que gravan el inmueble; de no ser así, este porcentaje deberá reducirse en la primera mitad del tiempo de la prescripción adquisitiva, para agregarse la diferencia resultante –redistribuida– en la segunda mitad.

El proceso de tasación de la parcela posesoria puede resumirse en las siguientes etapas:

a) determinar el valor de mercado del inmueble, al que se considera con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad;

b) establecer el porcentaje –con respecto al valor determinado– que se asigna como valor de la parcela al año de posesión;

c) establecer –en base al porcentaje restante– el monto de incremento del valor por año de posesión, y calcular el aumento por todo el tiempo de la posesión;

d) determinar el valor de la parcela posesoria, que resulta de sumar los valores obtenidos en b) –valor de la parcela al año– y c) –valor por el transcurso del tiempo–;

e) restar el costo de la mensura y los gastos judiciales –previsibles– para la tramita- ción de la usucapión.



15

8. AGREGACIÓN (VALOR PLOTTAGE) "El valor plottage se define como la plusvalía que adquiere la reunión de dos o más

lotes en función de las ventas o beneficios económicos que dicha reunión produzca" (Guerrero).

En apariencia este concepto resulta una contradicción con la ley económica que

establece que a mayor superficie de terreno urbano corresponde un menor valor unitario, dada la restricción de compradores con capacidad para solventar grandes erogaciones de capital. Tal razón económica se halla superada por la concentración de capital, con la necesidad de adquirir –en áreas céntricas– superficies importantes para grandes emprendimientos, como son los supermercados, hoteles, centros comerciales o de espectáculos.

Los tribunales de Nueva York definieron al valor plottage como "un porcentaje aña-

dido al valor sumado de dos o más lotes pertenecientes al mismo propietario y que debe tomarse en cuenta cuando el terreno está baldío o edificado con una sola construcción que se extiende sobre ambos lotes".

Este valor interviene escasamente en áreas residenciales, alcanzando su máxima

valoración en las zonas comerciales, fundamentalmente en sus esquinas. Distintos tratadistas estiman el valor plottage entre el 10 % al 20 %, no obstante, "to-

da estimación fija es insegura y carente de base científica" (McMichael). Estas son algunas opiniones sobre plottage: "Se acepta generalmente que un plottage tendrá un 10 % más de valor que la suma

de los lotes individuales. Este aumento aproximado de valor, está sin embargo sujeto a una estricta limitación y es que el lote así reunido ofrezca para su utilización mayores perspectivas que antes. La acumulación de la propiedad en sí no basta para valorizarla. Es necesario que se combine con un aumento de capacidad para prestar mejor servicio. Puede ocurrir que el lote así reunido, debido a su gran tamaño, tenga un valor inferior a la suma de valores de las propiedades que lo integran. El plottage tiene influencia sobre el valor únicamente hasta el punto en que la tierra resulta mejor adaptada para prestar servicio" (Snyder).

"El valor agregado debido al plottage queda generalmente representado por un 10 %

que se añade al valor total de los lotes separados. Puede ser mayor en lugares en que se edifican grandes e importantes edificios y menor en aquellos otros en que la tierra es abundante y fácilmente reunida" (Benson y North).

"... Para establecer con suficiente exactitud el monto de la valorización, es necesario

comparar el lote mayor con los más pequeños. Para hacerlo se presume que cada uno de los lotes menores está edificado de acuerdo con su más provechoso destino y que el lote compuesto satisfará la misma condición. La diferencia de capacidad de rendimiento, al ser capitalizada, representa el valor plottage creado por la reunión de esos terrenos baldíos" (Comisión de Tasaciones de la National Association of Real Estate Boards).

El Comité Internacional de Normas de Tasación (International Valuation Standards

Committee) reconoce este hecho al expresar: "Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre su va-

lor como una entidad separada debido a su asociación física o funcional con una propiedad contigua, perteneciente a terceros, o por su atractivo para un comprador que tenga otros intereses especiales".

Del mismo modo expresa, al definir las bases de tasación ajenas al valor de mercado: "Valor especial es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino".



16


La determinación de la plusvalía que adquiere un lote –o fracción– de terreno que se agrega al lote vecino, se relaciona de manera directa con los beneficios que le reporta a este último tal agregación.

En teoría, el valor de mercado del lote considerado individualmente no varía. El he-

cho de asociarse física, funcional o económicamente con el inmueble vecino, genera una distinta capacidad de rendimiento económico de la tierra. La diferencia en la capacidad de rendimiento económico del lote, comparado individualmente y asociado, representa la plusvalía.

En la tasación, la plusvalía se convierte en un porcentaje del valor de mercado del inmueble. En cuanto al procedimiento para su determinación, se puede observar –en las opiniones de distintos tratadistas– un planteo de carácter general. Estas manifestaciones evidencian las dificultades para encontrar una propuesta metodológica, que contemple la diversidad de situaciones y sus efectos económicos, a la vez de reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes.

La acumulación en sí no es suficiente para valorizar la tierra, se hace necesario que tal reunión produzca:

•• un aumento en el grado de aprovechamiento de la tierra, conforme al más alto y mejor uso previsto para ella;

•• mejores soluciones arquitectónicas y económicas de los edificios a construir. En algunos casos –especialmente en áreas residenciales– puede suceder que el lo-

te, producto de la reunión, tenga –debido a su tamaño– un valor inferior a la suma de los lotes que lo integran.

El proceso de tasación de un lote –o fracción– que se agrega a otro, puede resumir-

se en las siguientes etapas: a) determinar el valor de mercado del inmueble (lote íntegro o fracción); b) establecer –en términos de valor– el beneficio de la agregación al lote vecino; c) determinar el valor del lote –o fracción– a agregar al vecino, que resulta de sumar

los valores obtenidos en a) –valor de mercado del inmueble– y b) –beneficio de la agregación–.

Tasación de la fracción de terreno urbano que se agrega al vecino

A diferencia de la reunión de dos o más lotes, en que la asociación está vinculada con la necesidad de adquirir superficies importantes para emprendimientos de gran volu- men, el agregado de una fracción de terreno vecino se relaciona –casi siempre– a una necesidad muy específica, que hace al desarrollo físico o funcional del inmueble. La satisfac- ción de esta necesidad se traduce en un mayor y puntual rendimiento económico.

Es presupuesto del análisis, que el desprendimiento de una parte del lote de terreno

no responde a una cuestión de hecho (invasión), sino a la libre voluntad del propietario del mismo. En consecuencia, no corresponde considerar los perjuicios que el fraccionamiento puede acarrear al lote fraccionado.

En el lote urbano, el agregado de una fracción de terreno, además de aumentar su

superficie, puede favorecerlo por las siguientes causas: •• mejorar la relación frente-fondo; •• regularizar su forma; •• modificar su ubicación dentro de la manzana; •• proveerle una salida a otra calle –y otra orientación–; •• aumentar la relación lote-edificio (superficie edificable).

Estas modificaciones en el terreno, al agregarse una fracción del terreno vecino, au- mentan su valor unitario (valor por metro cuadrado).

El porcentaje de aumento en el valor unitario, bien puede constituirse en el porcentaje de plusvalía sobre el valor de mercado de la fracción de terreno tasada.



17

9. LOCACIÓN URBANA

Definición: hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe lo-cador o arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler.

El valor de locación es el precio (alquiler) más probable, a la fecha de tasación, que se obtendría por el uso y goce temporal de un bien inmueble, ofrecido a tal fin, en un mer-cado abierto y competitivo, entre un locador y un locatario que actúan con conocimiento y libre voluntad.

La tasación de la locación no determina el valor de un bien físico según su naturale-

za, determina el valor del servicio que este bien puede prestar, por sus cualidades, a quien lo use y goce de manera temporaria.

El método por comparación de antecedentes, que desarrollamos más adelante, es el que se aplica de forma casi exclusiva, en tanto se reúnan, clasifiquen, analicen e interpre-ten los datos de mercado de propiedades comparables. Resulta el más confiable.

Otro método se funda en establecer una tasa de rentabilidad en función del capital que constituye el bien inmueble. La determinación de la tasa es estadística. No resulta confiable y solo puede ser usado, como referencia, cuando se carezca de antecedentes en el mercado.

La determinación de un valor que cuantifique el uso y goce de un bien inmueble, en

un lapso definido de tiempo, agrega elementos particulares que afectan, en algunos casos, el principio de la oferta y la demanda, alejando la conducta de los individuos de las pautas de funcionamiento general del modelo, el cual establece que el precio de un bien o servi-cio varía inversamente con la oferta de dicho bien o servicio, y directamente con la deman-da por ellos.

"En los mercados inmobiliarios, la oferta representa la cantidad de propiedades que están disponibles para la venta o alquiler a diferentes precios, en un mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que los costos de producción y mano de obra permanecen constantes.

La demanda constituye el número de posibles compradores o inquilinos que buscan tipos específicos de propiedades a diferentes precios, en un mercado dado con un período de tiempo dado, asumiendo que otros factores tales como la población, los ingresos, los precios futuros y las preferencias de los consumidores permanecen constantes" (normas IVSC).

En ocasiones, la tasación de la locación exige adecuar las técnicas de valuación y

aplicar, por analogía, distintos principios generales propios de la formación del valor de un bien. A modo de ejemplo, podemos mencionar:

•• el carácter provisorio de la ocupación puede asignar a una propiedad –cuya calidad es muy superior a la calidad promedio– un valor de locación por debajo del que corresponde en relación con las cualidades de las otras propiedades alquiladas, ya sea por la capacidad de pago del mercado que se trate o por la especulación del inquilino en no producir un mayor gasto por una estancia transitoria;

•• las políticas estatales de regulación del mercado, o su inminente aplicación, retraen la oferta y, en la mayoría de los casos, distorsionan los precios;

•• el aumento generalizado y sostenido en el tiempo de los precios de bienes y ser-vicios existentes en un mercado (en economía, inflación), alienta el sobrevalúo de la locación en miras de que no se pierda el poder adquisitivo de la renta, si existe la imposibilidad legal de realizar ajustes durante el contrato.

•• largos períodos de recesión económica, acompañados de inflación y pérdida del po-der adquisitivo de los salarios, deprimen los precios de la locación urbana;

•• la necesidad perentoria de alquilar –por la obligación de desocupar el lugar actual de residencia– sin perder los vínculos ni desatender las exigencias cotidianas, sean familiares, sociales o laborales, constituye un elemento que fácilmente altera toda formulación de valor.



18


En la tasación de la locación de bienes inmuebles urbanos se utiliza –generalmente– el método de comparación de alquileres, cuyos fundamentos son los mismos del método de comparación de ventas.

Recordamos –de manera breve– su fundamento y operatoria, en este caso aplicable a la tasación de una locación urbana.

Fundamento: el valor de la propiedad a tasar –propiedad sujeto– está relacionado di-

rectamente con el precio de locación (alquiler) o valor indicado de propiedades semejantes –propiedad comparable–; por lo tanto, el valor de la propiedad sujeto se obtiene compa-rando a esta con aquellas propiedades. Este método se basa en que un inquilino bien in-formado no pagará por una propiedad más que el precio de locación (alquiler) de una pro-piedad comparable –principio de sustitución–.

Operatoria: se localizan propiedades (razonablemente, no menos de tres) que hayan

sido alquiladas, o se encuentren ofrecidas en el mercado, y que sean similares a la propiedad sujeto. El valuador ajusta el precio de locación (alquiler) de la propiedad comparable en función del valor de las diferencias entre esta y la propiedad sujeto. Los ajustes al precio de locación (alquiler) de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta la propiedad sujeto.

En el caso de la locación urbana, las características de los inmuebles comparados

están representadas por los servicios que ofrecen las distintas mejoras, y la cuantía de esos servicios se obtiene –de manera estadística– por su contribución al valor locativo en propiedades alquiladas que los poseen.

La propiedad comparable debe satisfacer los siguientes requisitos:

•• ser razonablemente similar a la propiedad sujeto en cuanto a la calidad, capacidad y eficiencia de las prestaciones que ofrece;

•• el alquiler u oferta debe ser relativamente reciente; •• en caso de alquiler, este tiene que ser el producto de una negociación libre; es de-

cir, una propiedad que se ofreció en un mercado abierto y competitivo, durante un razonable tiempo, con conocimiento de causa de las partes y sin ningún tipo de pre-sión sobre ellas;

•• en caso de oferta, esta debe provenir de una fuente responsable y no encontrarse influenciada por ningún interés de parte.

Los ajustes a realizar sobre la propiedad comparable deben centrarse, principalmen-

te, en los siguientes factores: •• fecha de locación u oferta; •• ubicación; •• características físicas y funcionales de las mejoras que influyen en el uso y goce de

la propiedad; •• términos y condiciones de la locación: plazo, formas de ajuste del canon, cargas a

solventar –tasas, impuestos, gastos centrales en caso de propiedad horizontal, re-paraciones, mantenimiento–.

El proceso de tasación de la locación puede resumirse en las siguientes etapas:

a) localizar propiedades (razonablemente, no menos de tres) que hayan sido alquila-das, o que se encuentren ofrecidas en el mercado, y que sean similares a la propie-dad sujeto e informarse del precio de locación o valor indicado en la oferta;

b) ajustar el precio o valor indicado de las propiedades comparables en función del va-lor de las diferencias entre estas y la propiedad sujeto;

c) determinar el valor de la locación, que resulta de promediar los valores ajustados (modelo matemático) o bien elegir aquel valor ajustado de la propiedad comparable que mejor refleje las características de la propiedad sujeto.



19

10. ESPACIO AÉREO

El derecho a sobreelevar es un derecho personal, por el cual se faculta a su titular a construir una o más plantas en el espacio aéreo de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y adquirir el dominio sobre lo edificado.

En su estudio de doctrina Leandro Posteraro Sánchez y María Celeste Yacopino, a

renglón seguido del concepto anterior, expresan: •• el derecho de sobreelevar pertenece al propietario originario del edificio hasta que

realiza la primera transmisión de dominio de la unidad. Luego, el titular del derecho es el conjunto de copropietarios de las unidades.

•• el espacio aéreo o vuelo del edificio es una parte común del régimen de propiedad horizontal.

•• solo podemos hablar de reserva de sobreelevar cuando quien la efectúa es el pro-pietario del edificio al someterlo a propiedad horizontal y para sí mismo. Si se mani-fiesta que se “autoriza” a otra persona a sobreedificar debemos referirnos a una “cesión del derecho”, sea otorgada por el propietario originario del edificio o por la unanimidad de los propietarios de las unidades. A su vez, el derecho puede volver a cederse si no se prohibió su cesión.

El derecho de sobreelevar en el régimen de la propiedad horizontal es un tema con-

trovertido en cuanto a su consecución, naturaleza jurídica y modo de adquirir el dominio. Sin desconocer que nuestro trabajo no tiene como objeto participar de la discusión

doctrinaria del concepto ni de sus alcances –ya que lo propio, de tasación se trata–, sí es necesario identificar el sujeto sometido a valuación: el espacio aéreo.

En el Código Civil de Vélez Sarsfield, el espacio aéreo es de suma importancia en el ejercicio del dominio sobre inmuebles. Tal lo destaca al señalar: “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendicu-lares… El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo, puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio”.

Siguiendo a los autores antes citados, la conclusión es que no puede existir un terre-

no sin su espacio aéreo. Esto también ocurre en el sistema de propiedad horizontal, en el cual el espacio aéreo del edificio pertenece al conjunto de propietarios de las diferentes unidades. El espacio aéreo o “vuelo” como se lo denomina en el derecho comparado (España, Puerto Rico, México) y el derecho de sobreelevar, no son una misma cosa.

El espacio aéreo es un elemento del edificio y por ende de propiedad comunal, como lo son las escaleras, los vestíbulos, las áreas de estacionamiento, etc.; algunos suscep-tibles de reserva para uso particular (como por ejemplo el espacio aéreo) y otros no.

Además, podríamos decir que el espacio aéreo podría considerarse “cosa” desde el punto de vista de su valoración económica ya que, por ejemplo, si puede pagarse una suma de dinero por la cesión del derecho a sobreelevar o por el alquiler del espacio aéreo para ubicar carteles publicitarios, es obvio que el mismo tiene un valor económico.

Conforme a lo expuesto, bien podemos concluir que el denominado “espacio aéreo”

es susceptible de ser tasado, es decir, estimar el valor económico del mismo. De manera indisoluble, la posibilidad de determinar el valor del espacio aéreo en un

edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, se vincula con la posibilidad legal de agregar nuevas construcciones, conforme a las normativas en vigencia.

Esta limitación se halla establecida en los distintos códigos urbanos por el denomina-

do factor de ocupación total (FOT) o índice edilicio. Conceptualmente podemos definirlo como la superficie máxima que puede edificarse

en un terreno en relación con su área. Esta restricción puede estar complementada por alturas máximas de fachada u otras limitaciones según la norma que se trate.



20


La tasación del espacio aéreo (derecho de sobreelevar) se determina a partir de los siguientes elementos:

•• valor de mercado del terreno en donde se asienta el edificio; •• planos y reglamento de copropiedad y administración del edificio; •• factor de ocupación total (FOT) del terreno según la legislación en vigencia; •• superficie edificable que se desea adquirir (el total remanente que autoriza el factor

de ocupación total o solo una parte).

Recordamos que el factor de ocupación total o índice edilicio es la relación que existe entre la superficie total de edificación permitida –por la autoridad de aplicación– y el área total del terreno y se expresa por un coeficiente (factor en sentido matemático, o sea, un número que multiplica). A modo de ejemplo, podemos establecer que, para un lote de terreno de 300 m2 de superficie, con un factor de ocupación total de 5, la superficie edificable autorizada por la norma es de 1.500 m2.

El concepto incidencia del valor del suelo expresa un componente del costo final por

unidad de superficie de una construcción en propiedad horizontal, ya que esta determina-ción no puede contemplar solo el costo de los materiales, costo de la mano de obra, hono-rarios profesionales por proyecto y dirección de obra, costo de oportunidad y gastos de financiación, rentabilidad empresaria, etc., sino también debe hacerlo con el costo de la tierra prorrateado en cada unidad de superficie de la edificación.

A título de ejemplo, y siguiendo con los datos del ejemplo anterior: el lote de 300 m2 de superficie, con un FOT de 5 –1500 m2 edificables– y un valor de mercado del terreno de $ 900.000, establece una incidencia del valor de la tierra por cada metro cuadrado de edificación de $ 600, que resulta de dividir el valor del lote de terreno por la cantidad auto-rizada de metros cuadrados a edificar.

En la adquisición del derecho de sobreelevar pueden darse dos situaciones: •• que se adquiera el total de la superficie disponible sin construir; en este caso, la

incidencia del valor del suelo por cada metro cuadrado de construcción, resulta de dividir el valor de mercado del terreno por la superficie total de edificación (la cons-truida y la disponible), según el factor de ocupación total;

•• que se adquiera solo una parte de la superficie disponible sin construir; en este ca-so, la incidencia del valor del suelo por cada metro cuadrado de construcción, resul-ta de dividir el valor de mercado del terreno por la superficie que se obtiene de su-mar la superficie construida (edificio actual) y la superficie que se proyecta construir (adquisición del derecho a sobreelevar ciertos metros cuadrados de edificación).

El proceso de tasación del espacio aéreo puede resumirse en las siguientes etapas:

a) determinar el valor de mercado del lote de terreno del edificio, que resulta de aplicar el método de comparación de ventas;

b) determinar el valor de incidencia del suelo, que resulta de: •• dividir el valor de mercado del terreno por la superficie total de edificación –la cons-

truida y la disponible–, según el factor de ocupación total (en caso que se adquiera el total de la superficie disponible sin construir);

•• dividir el valor de mercado del terreno por la superficie que se obtiene de sumar la superficie construida –edificio actual– y la proyectada a construir (en caso que se adquiera solo una parte de la superficie disponible sin construir);

c) determinar el valor del espacio aéreo, que resulta de multiplicar el valor de inciden-cia del suelo por la cantidad de metros cuadrados edificables a adquirir;

d) sumar –en la medida y proporción que resulten aplicables– los gastos necesarios para la elaboración de nuevos planos, reglamento de copropiedad y administración y trasmisión del dominio.

En la tasación de la locación del espacio aéreo urbano para la instalación de carteles

publicitarios, se utiliza el método de comparación de alquileres, cuyos fundamentos son los mismos del método de comparación de ventas.



21

CAPÍTULO II

TASACIÓN DE ÁRBOLES URBANOS 1. INTRODUCCIÓN 1.1. Definición

"Al árbol de las ciudades se le llama árbol urbano, y no árbol ornamental, porque sus funciones son variadas y van más allá de un papel meramente estético. El árbol urbano cumple múltiples funciones: estéticas, ambientales, ecológicas, sociales, históricas, simbó-licas, culturales y recreativas" (Daniel Rivas Torres). 1.2. Factores estéticos y funcionales de los árboles

La Guía para la tasación de plantas, de la Sociedad Internacional de Arboricultura,

destaca como factores estéticos y funcionales de los árboles:

•• su estructura única; •• proveer un valor estético: hábito de crecimiento; textura y color de la corteza; textu-

ra y color del follaje; tamaño, color y olor de las flores; duración y prominencia de los frutos, uso y tamaño de los frutos, color y olor de los frutos;

•• purificar el aire; •• poseer –algunas especies– propiedades alergénicas (polen y toxinas); •• requerir tareas de limpieza (flores, frutos, hojas, brotes: su permanencia); •• crear y enmarcar vistas; •• definir espacios; •• absorber tierra y polvo; •• controlar la erosión; •• destacar por ser un espécimen histórico, raro o inusualmente atractivo; •• proteger de la luz y los destellos; •• atenuar el ruido; •• constituir una barrera de seguridad; •• formar una cortina a vistas desagradables; •• controlar la radiación y reflexión del sol; •• controlar el tráfico; •• modificar el clima por el enfriamiento transpiratorio; •• atraer la vida silvestre; •• controlar el viento.

1.3. Factores involucrados en la tasación de un árbol

a) tamaño

Se usa el área del tronco (diámetro menor a 75 centímetros) para evaluar el tamaño y se determina mediante la fórmula:

A = π · D2 = 3,1416 · D2

4 4

AT = 0,785 · D2 Donde: AT : área del tronco del árbol a tasar D : diámetro del tronco a tasar

El diámetro del tronco es medido a 1,4 metro de altura, tomada desde el suelo. En árboles con diámetros superiores a los 75 centímetros, se establece el concepto

de que un árbol maduro grande no incrementará en valor tan rápidamente a medida que



22

aumenta el área del tronco. Un incremento en tamaño y edad de un árbol no corresponde necesariamente a un incremento en su contribución al valor de la propiedad.

Existen distintas propuestas empíricas para ajustar el área del tronco en árboles con un diámetro superior a los 75 centímetros. Consideraciones de forma

En árboles con troncos elípticos, la fórmula para la determinación del área es:

AT = 0,785 · D mayor · D menor Donde: AT : área del tronco del árbol a tasar D mayor : diámetro mayor del tronco a tasar D menor : diámetro menor del tronco a tasar

En árboles inclinados, la circunferencia del tronco debe ser medida a 1,4 metro nor-

mal a su eje. b) especie

Es necesario determinar su relación con el clima y el suelo, sus hábitos de crecimien-

to y su resistencia o tolerancia, propios de la especie. Clima:

•• tolerancia a temperaturas bajas; •• heladas; •• sequías; •• tormentas; •• inundaciones.

Suelo:

•• estructura y textura; •• drenaje; •• deficiencia o exceso de humedad; •• acidez y alcalinidad; •• deficiencias o excesos minerales.

Hábitos de crecimiento:

•• tolerancia a sitios difíciles; •• vigor; •• resistencia estructural; •• esperanza de vida; •• requerimientos de poda.

Resistencia o tolerancia:

•• enfermedades; •• insectos; •• contaminación del aire.

c) condición estructural y de salud

Debe analizarse la condición estructural, propia de la especie, y la salud de sus dis-tintas partes:

•• raíces; •• troncos; •• ramas principales; •• ramas pequeñas y brotes; •• follaje y yemas.



23

A continuación, se detallan los elementos que definen la estructura y salud del árbol: Raíces:

•• anclaje; •• corona de la raíz; •• daños mecánicos; •• raíces estranguladoras; •• síntomas químicos; •• insectos o enfermedades; •• hongos.

Tronco:

•• corteza y madera; •• cavidades; •• daños mecánicos; •• grietas; •• hinchazones; •• plagas y enfermedades; •• hongos.

Ramas principales:

•• uniones fuertes; •• distribución vertical; •• corteza incluida; •• cavidades; •• podas; •• ahusamiento; •• cierre de heridas; •• daños por incendios; •• insectos y enfermedades.

Ramas pequeñas y brotes:

•• vigor; •• distribución; •• apariencia de las yemas (color, forma, tamaño para la especie); •• insectos y enfermedades; •• brotes débiles o muertos.

Follajes y yemas:

•• tamaño del follaje y las yemas; •• coloración del follaje; •• estado de los nutrientes; •• daños por herbicidas, productos químicos o polución; •• hojas marchitas o muertas; •• yemas secas; •• presencia de insectos o enfermedades.

d) localización

En el análisis de la ubicación del árbol urbano "hay consideraciones funcionales así como también estéticas. Aquí es donde la ubicación es factorizada en la evaluación.

Un árbol en un jardín puede valer más que uno que crece en el bosque. Un árbol es-pécimen frecuentemente tiene un valor más alto que uno en un grupo. Un árbol cerca de la casa o uno que es un punto focal en el paisaje tiende a tener más valor.

El sitio, la posición y la contribución de un árbol ayudan a determinar el valor total de la planta atribuible a la ubicación" (Sociedad Internacional de Arboricultura).

Es de destacar que el grueso conceptual de este capítulo, ha sido tomado del exce-lente trabajo "Valoración Económica de Árboles Urbanos" del Dr. Daniel Rivas Torres.



24

2. PROCESO DE LA TASACIÓN 2.1. Concepto

Igual que otros bienes, los árboles pueden ser tasados a través de los denominados métodos universales de valuación, es decir, por comparación de mercado, por cálculo de costos o por capitalización de rentas.

La aplicación de los distintos métodos depende de:

•• el tipo de propiedad; •• el uso y propósito de la tasación; •• la cantidad y calidad de la información disponible.

Este trabajo tiene como objeto brindar al tasador los elementos básicos para la va-

luación de árboles existentes en inmuebles residenciales –permanentes o temporarios–, en la medida que estos árboles contribuyan en calidad y cantidad al valor del bien. Es por ello, que explicitaremos los fundamentos del método de cálculo de costos, conocido como método de la fórmula del tronco.

Puede utilizarse, también, el método del costo de reemplazo para tasar el valor de

paisajes con árboles, arbustos y enredaderas. El método está basado en el costo de reem-plazar una planta de la misma especie, o de especies comparables, de igual tamaño y en el mismo lugar.

El cálculo incluye el costo de la planta y su instalación. El costo de la planta instalada es ajustado por los factores de especie, condición y localización. Si la planta va a ser reemplazada, entonces deberá agregarse al final los costos de remoción y limpieza para obtener el valor final. 2.2. Fórmula y aplicación MÉTODO DE LA FÓRMULA DEL TRONCO Fórmula

VF = Vb · Ce · Cc · Cl

Donde: VF : valor final del árbol Vb : valor base del árbol Ce : clase de especie Cc : clase de condición Cl : clase de localización

A fin de determinar el valor base (Vb):

•• Se calcula el área del tronco del árbol a tasar mediante la fórmula:

AT = 0,785 · D2 Donde: AT : área del tronco del árbol a tasar D : diámetro del árbol a tasar

•• Se calcula el área de la sección transversal del tallo del arbolito (ejemplar de vivero

de la misma especie) mediante la fórmula:

At = 0,785 · d2

Donde: At : área del tallo del arbolito d : diámetro del tallo del arbolito



25

•• Se determina el área de tronco a tasar mediante la fórmula:

ATT = AT – At Donde: ATT : área de tronco a tasar AT : área del tronco del árbol a tasar At : área del tallo del arbolito

•• Se calcula el costo unitario del arbolito (costo por unidad de área ($/cm2) del árbol más grande de vivero, comúnmente disponible en la región), mediante la fórmula:

CUA = Ca

At

Donde: CUA : costo unitario del arbolito Ca : costo del arbolito At : área del tallo del arbolito

•• El valor base del árbol resulta:

Vb = ATT · CUA Donde: Vb : valor base del árbol ATT : área de tronco a tasar CUA : costo unitario del arbolito

A efecto de establecer los coeficientes de ajuste por especie, condición y localización del árbol:

•• Se determina el coeficiente de ajuste por especie: evalúa su potencial para propor-cionar beneficios ambientales, ecológicos y sociales en un ambiente urbano.

•• Se determina el coeficiente de ajuste por condición: evalúa las características de su

estructura y estado de salud.

•• Se determina el coeficiente de ajuste por localización: evalúa su contribución fun-cional o estética por la ubicación en relación con el destino del predio.

El coeficiente de ajuste o asimilador es un cuantificador, por lo cual debe traducirse

la cualidad en una cantidad. En este caso, las tablas elaboradas expresan una cuantifica-ción arbitraria del atributo para su aplicación en una fórmula de valor. Esta cuantificación arbitraria se ha realizado estableciendo puntajes según cualidades ordenadas. Aplicación

Ejemplo: calcular el valor de un árbol cuyo diámetro de tronco es de 30 centímetros a 1,4 metro de altura. Su especie –basada en su utilidad y adaptabilidad– se considera de característica "media", su condición estructural y de salud se estima "buena" y su localiza-ción en la vivienda contribuye al valor del inmueble, por su ubicación específica y por su carácter de árbol arquitectónico y residencial. Se comprobó en viveros de la zona que un árbol de la misma especie y de 6 centímetros de diámetro de tallo, tiene un valor de co-mercialización de $ 600.

•• El área del tronco del árbol a tasar resulta:

AT = 0,785 · 302 = 706,5 (cm2)



26

•• El área del tallo del arbolito resulta:

At = 0,785 · 62 = 28,26 (cm2)

•• El área de tronco a tasar resulta:

ATT = 706,5 – 28,6 = 677,9 (cm2)

•• El costo unitario del arbolito resulta:

CUA = 600 = 20,97 ($/cm2) 28,6

•• Se determina el valor base del árbol:

Vb = 677,9 · 20,97 = 14.215,56 ($)

•• De la tabla "clase de especie" se obtiene para característica "media": coeficiente 0,6 •• De la tabla "clase de condición" se obtiene para estado "bueno": coeficiente 0,8

•• De la tabla "clase de localización" se obtiene para sitio "residencial": coeficiente 0,9

•• El valor final del árbol resulta:

VF = 14.215,56 · 0,6 · 0,8 · 0,9 = 6.141,12 ($)

2.3. Identificación y características de las especies

El presente detalle describe características o escalas de referencia de la especie:

Nombre común: según el árbol sujeto. Nombre científico: según el árbol sujeto. Familia: según el árbol sujeto. Origen: según el árbol sujeto. Forma de la copa: aparasolada; ovalada; irregular; globosa; elipsoidal; extendida; trian-gular; acampanada; cónica; etc. Altura del ejemplar adulto: según el árbol sujeto. Crecimiento: lento – medio – rápido – muy rápido. Follaje: caduco – semipersistente – persistente. Características: textura y color del tronco y de las ramas; tamaño, forma y color –según la época– de las hojas; tamaño, forma, color y olor de las flores o los frutos –época en que se producen–; densidad de la sombra; lapso de caída de las hojas; etc. Valor ornamental: porte; color del tronco y las ramas; forma de la copa; color y movimiento del follaje; follaje otoñal; tipo y época de la floración; floración previa a la aparición de las hojas; contraste de colores de la corteza, el follaje y las flores; etc. Respuesta ante la poda: buena – regular – mala; no necesita poda; requiere poca inter-vención; solo requiere podas de aclareo; forma de cicatrización de las heridas de poda. Comportamiento de las raíces: baja incidencia – poco agresivas – agresivas (exploradoras de humedad, anclaje de gran tamaño, etc.). Riesgo de caída o desrame: bajo – medio – alto. Problemas sanitarios: enfermedades y plagas de significación. Desventajas: hojas de gran tamaño que pueden tapar cañerías, desagües pluviales y ca-naletas; largo tiempo de descomposición de las hojas; no tolerancia a suelos anegados; excesiva floración o producción de frutos que produce suciedad; especie alergógena; sensibilidad a bajas temperaturas; daño por agentes contaminantes del medio urbano; rá-pida obsolescencia del ejemplar; agresividad de las raíces; etc. Utilización: residencial; parques; plazas; avenidas; ramblas; plazoletas; veredas; vecindad a canales o acequias que atraviesan áreas urbanas; estacionamiento de vehículos, etc.



27

CLASE DE ESPECIE ( Ce )

Características

Excelente

Buena

Media

Baja

Pobre

Rango

1,0 – 0,9

0,9 – 0,7

0,7 – 0,4

0,4 – 0,2

0,2 – 0

Clase de especie

100

80

60

30

10

Valor para usar en la fórmula

1

0,8

0,6

0,3

0,1

CLASE DE CONDICIÓN ( Cc )

CLASE DE LOCALIZACIÓN ( Cl )

Nº

Sitio

Clase

Valor

1

Especie o árbol histórico, cultural

100

0,9 – 1,0

2

Árbol arquitectónico o residencial

80 – 90

0,8 – 0,9

3

Áreas públicas, instituciones, estacionamientos

70 – 80

0,7 – 0,8

4

Arboretum, parques, áreas recreativas

60 – 80

0,6 – 0,8

5

Campos de golf

60 – 80

0,6 – 0,8

6

Calles, camellones y avenidas

60 – 80

0,6 – 0,8

7

Pantalla ambiental

60 – 80

0,6 – 0,8

8

Área industrial

50 – 70

0,5 – 0,7

9

Autopistas

40 – 60

0,4 – 0,6

10

Áreas rurales

20 – 40

0,2 – 0,4

Condición

Descripción

Clase de Condición

Valor

Excelente

Ejemplar perfecto. Excelente forma y vigor para la es-pecie. Sin problema de plagas, enfermedades o daños mecánicos. Sin desmoches. No requiere de trabajos correctivos. Esperanza mínima de vida de 30 años.

100

1 rango 1,0 – 0,9

Buena

Saludable y vigoroso. Sin signos aparentes de insec-tos, enfermedades o daños mecánicos. Sin desmo-ches. Es requerido poco o nada de trabajo correctivo. Forma representativa de la especie. Esperanza míni-ma de vida de 20 años

80

0,8 rango 0,9 – 0,7

Media

Condición promedio de vigor para el área. Presencia de desmoches aunque no en todo el árbol. Puede ser necesario algún trabajo correctivo de poda o repara-ción. Puede carecer de las características de forma deseables para la especie. Puede mostrar problemas menores de insectos, enfermedades o fisiológicos.

60 o 40

0,6 o 0,4 rango 0,7 – 0,3

Pobre

Estado general de declinación. Puede mostrar severos daños mecánicos, insectos o enfermedades, pero la muerte no es inminente. Desmoches en la estructura principal del árbol. Puede requerir reparación mayor o renovación. Esperanza mínima de vida de 5 años.

20

0,2 rango 0,3 – 0,1

Muerto o

moribundo

Muerto, o muerte inminente en 5 años.

0

0

rango 0,1– 0



29

CAPÍTULO III

TASACIÓN DE LA LLAVE DE NEGOCIO 1. INTRODUCCIÓN 1.1. Definición

No puede definirse "llave de negocio" sin tener en cuenta, previamente, el concepto de empresa. La "llave de negocio" está siempre asociada a una empresa, es parte de la misma y no existe en forma autónoma.

La empresa es un ente que realiza actividades económicas con la principal finalidad de obtener ganancias razonables a través de su participación en el mercado de bienes y servicios, actuando como un organismo coordinador de los factores de la producción (re-cursos naturales, trabajo y capital).

El valor llave es un intangible que existe en razón de una serie de factores que com-

binados contribuyen a que una empresa sea capaz de generar utilidades superiores a las normales. Tiene un valor de uso para la empresa en tanto esta siga funcionando, y tam-bién un valor de cambio resultante de la posibilidad de enajenar la empresa en marcha.

Definiciones de llave de negocio: "Llave de negocio es el valor actual de las superutilidades futuras más probables" (Bertora). "Llave, en su sentido comercial, es el valor actual del derecho a recibir superganan-cias futuras esperadas" (Leake). "Llave es la capacidad de ganar más que las utilidades normales" (Cole). "La capitalización de una ganancia diferencial de la cual una empresa particular dis-fruta" (Stevenson). "El valor intangible implica un nivel de utilidades más alto que el normal" (Paton).

1.2. Elementos que integran el valor llave

Bertora, a quien seguimos en el desarrollo de este capítulo, destaca como elementos que integran el valor llave los siguientes:

•• clientela; •• ubicación; •• habilidad del empresario; •• prestigio; •• experiencia técnica; •• nombre comercial; •• marcas; •• publicidad; •• franquicias; •• patentes; •• créditos; •• relaciones comerciales.

La llave puede estar constituida por uno o varios de estos factores; no obstante, para

transformarse en un valor económico es menester que los mismos sean capaces de pro-ducir utilidades futuras por encima de lo normal (es decir, superutilidades futuras).

Los factores integrantes de la llave, con referencia a una determinada empresa o ne-

gocio, pueden clasificarse en dos grupos: transferibles e intransferibles. Pertenecen al primero de ellos: la ubicación, las marcas y patentes, el nombre co-

mercial, los procesos de fabricación, la organización, las franquicias y concesiones, etc. Son intransferibles los factores que derivan de las cualidades personales del empre-

sario, de su tacto, habilidad y competencia, de sus relaciones con el personal y sus vincu-laciones con terceros.



30

2. PROCESO DE LA TASACIÓN 2.1. Concepto

Se han adoptado distintas fórmulas o procedimientos para lograr un justo valor llave. Con ellos se pretende medir el valor de la probabilidad de obtener, en el futuro, beneficios superiores a los normales, lo cual implica el análisis cualitativo de las condiciones en que se desarrollará la gestión de un negocio, análisis que deberá concretarse en una síntesis de carácter cuantitativo. Es decir, una cualidad se traduce en una cantidad.

Las utilidades devengadas solo podrán tener igual proyección en el futuro siempre que subsistan todas las condiciones que sirvieron de base a la formulación de aquellas.

Los procedimientos de determinación del valor llave de negocio se han dividido en

dos grupos: de valuación directa y de valuación indirecta. La valuación directa equivale a prescindir de los demás elementos componentes del

patrimonio y resulta de la correlación entre utilidades y capital empleado. La valuación indirecta parte, en cambio, del patrimonio como un todo, al que se de-

duce el valor de los tangibles para obtener así, por diferencia, el valor de la llave.

La correlación de capitales y rendimientos, requiere la fijación previa de los siguien-tes conceptos:

•• las utilidades ordinarias resultan los beneficios de explotación que fluyen de la acti-

vidad normal de la empresa, con exclusión de los originados en negociaciones es- porádicas como son, entre otras, las ventas de activo fijo.

•• el capital medio efectivamente empleado en la empresa quedará determinado en función de los bienes utilizados en la producción de utilidades ordinarias.

•• la tasa de rentabilidad normal es una cifra relativa, un porcentaje, una línea califi-cada como normal, por encima y por debajo de la cual se producen anormalidades en exceso y en defecto respectivamente.

•• la utilidad normal es el simple producto del capital medio efectivamente empleado y la tasa de rentabilidad normal.

Superutilidades

La tasa de rentabilidad normal aplicada sobre el capital medio efectivamente emple-

ado nos permite determinar la utilidad normal. Si las utilidades ordinarias de la empresa, de la cual estamos tasando el valor llave, son superiores a la utilidad normal, nos encon-tramos ante la existencia de superutilidades, que resulta de la diferencia entre ambas utili-dades. Las superutilidades suelen ser consideradas proyectables tan solo por un determi-nado período de tiempo y no a perpetuidad. Período de vida de las superutilidades futuras

Solucionado todo lo relativo a la determinación de la cantidad atribuible a la super-

utilidad, nos queda por enfrentar otra delicada cuestión: el probable período de vida de las superutilidades futuras. Los autores suelen referirse a períodos breves. Una de las princi-pales causas del carácter temporario de la superutilidad es la existencia de la competen-cia. Por ello pensamos que el valor atribuido al período de vida de las superutilidades de-be estar en razón inversa del logrado para tales superutilidades. Tasa de descuento

Si admitimos que la llave de negocio –conforme a su definición generalizada– equi-

vale al valor actual de las superutilidades futuras esperadas, habrá que inclinarse, ade-más, por la elección de una tasa de descuento adecuada. La tasa de descuento puede ser fijada en relación a la tasa bancaria vigente para esa finalidad o al interés hipotecario corriente. No hay normas inamovibles. No tiene que confundirse tasa de descuento con tasa de rentabilidad normal, hecho común en algunas prácticas.



31

2.2. Fórmula y aplicación a) ANUALIDADES

Besta estima que el valor de la llave de un negocio "es esencialmente igual al valor actual del exceso de los frutos que pueden esperarse de los capitales invertidos en ese negocio, en relación a los frutos medios que suelen dar, al ser empleados en otros nego-cios o empresas similares, en condiciones comunes no privilegiadas".

Idéntico criterio de valuación sustenta Vianello y Alfieri, el último de los cuales sos-tiene que: "el valor de la llave es igual a la suma de los valores actuales de todas las futuras superutilidades".

La fórmula de las anualidades traduce las palabras de Alfieri al idioma de las mate-

máticas. Fórmula

VL = Su · ( 1 + i )

n – 1

i ( 1 + i ) n

Donde: VL : valor llave Su : superutilidad anual n : período de vida de las superutilidades i : tasa de descuento

El valor Su (superutilidad anual) surge de la diferencia:

Uo – Un Donde: Uo : utilidad media ordinaria Un : utilidad normal

La aplicación de este procedimiento es sencilla mediante la utilización de una tabla financiera (doble entrada: interés y período), que convierte en un coeficiente el factor:

( 1 + i )

n – 1

i ( 1 + i ) n

Aplicación

Ejemplo: calcular el valor actual de la llave de negocio de una empresa en la que se ha determinado una superutilidad anual de $ 30.000, un período de vida de esas superuti-lidades de 5 años y se ha establecido una tasa de descuento del 12 %.

•• De la tabla se obtiene, para un interés del 12 % (tasa de descuento) y un período de 5 años (vida probable de las superutilidades): coeficiente 3,6038

•• El valor actual de la llave de negocio resulta:

VL = 30.000 · 3,6038 = 108.114 ($)

Ciertos autores se refieren a este procedimiento identificándolo con el nombre de

"método de LEAKE". En la doctrina se lo conoce, también, como el de las anualidades. A pesar de la aparente simplicidad de este procedimiento, auxiliado con el uso de

tablas financieras, conviene recordar que más importante que la fórmula en sí misma, es la determinación de la superutilidad anual de la empresa, así como establecer la tasa de descuento en el marco de economías inestables.



32

b) CAPITALIZACIÓN DE SUPERUTILIDADES

Este método de valuación es conocido en la doctrina con los nombres de indirecto y francés. Mediante el empleo del mismo se llega a la determinación del valor llave de negocio, siguiendo los pasos que se detallan a continuación:

a) se calcula la utilidad media ordinaria; b) se busca el capital capaz de haber producido esta utilidad media ordinaria en base

a una tasa de rentabilidad normal; c) se halla la diferencia entre el valor obtenido en el punto anterior y el total asignado

al patrimonio tangible. Fórmula

Matemáticamente, el problema de la valuación se resuelve con la fórmula siguiente:

VL = _Uo_ – C

r Donde: VL : valor llave Uo : utilidad media ordinaria r : tasa de rentabilidad normal C : capital medio efectivamente empleado

Si designamos con N el número de supertilidades anuales adquiridas, la correlación

puede ser generalizada por la ecuación:

N = _1_ r Donde: N : número de superutilidades anuales r : tasa de rentabilidad normal

El número N es llamado múltiplo, multiplicador o coeficiente por algunos autores. Ello explica la causa por la cual, en ciertos comentarios sobre este procedimiento de valua-ción, se hace referencia al múltiplo y no a la tasa de capitalización. Aplicación

Ejemplo: calcular el valor de la llave de negocio de una empresa que obtuvo una utilidad media ordinaria de $ 45.000, con un capital medio efectivamente empleado de $ 300.000, considerando una tasa de rentabilidad normal del 10 %.

•• El valor de la llave de negocio resulta:

VL = 45.000 – 300.000 = 150.000 ($)

0,10

¿Cuál es la relación con el número de superutilidades anuales adquiridas?

N = _1_ = 10 0,10

Y en efecto, así es, puesto que si las utilidad media ordinaria alcanza a $ 45.000 y el rendimiento normal del capital –a la tasa dada del 10 %– solo llega a $ 30.000, la dife-rencia de $ 15.000 es la superutilidad, la cual multiplicada por 10 –valor de N– nos da los $ 150.000 obtenidos por aplicación de la fórmula de capitalización.



33

c) COMPRA DE UN NÚMERO DE AÑOS DE UTILIDADES

Este método de valuación es conocido con el nombre de método americano. En realidad, no tiene ningún fundamento teórico y es altamente arbitrario, pues desecha las nociones de utilidad normal y superutilidad para tratar directamente con la utilidad ordina-ria de la empresa, a la cual pondera multiplicándola por 2, 3, 4 o 5.

Algunos autores lo consideran muy adecuado y sugieren la compra de cuatro años, en tanto que para otros lo correcto sería multiplicar las utilidades promedios por uno, dos o tres, en el caso de un negocio profesional y por dos, tres, cuatro o cinco en caso de tra-tarse de un comercio. Fórmula

De tal manera:

VL = N · Uo

Donde: VL : valor llave N : número de años que se hace variar entre 2 y 5 Uo : utilidad media ordinaria Aplicación

Ejemplo: calcular el valor de la llave de negocio de una empresa con una utilidad me-dia ordinaria de $ 60.000, comprando cuatro años de la misma.


VL = 60.000 · 4 = 240.000 ($) d) COMPRA DE UN NÚMERO DE AÑOS DE SUPERUTILIDADES

Este método de valuación puede ser considerado como otra edición, corregida, del procedimiento comentado precedentemente.

El valor de la llave se obtiene, ahora, multiplicando las superutilidades esperadas por un número que se hace variar entre 3 y 5.

Recordemos que la superutilidad esperada resulta como diferencia entre la utilidad media ordinaria y la utilidad normal. Fórmula

De tal manera:

VL = N · Su

Donde: VL : valor llave N : número de años que se hace variar entre 3 y 5 Su : superutilidad anual Aplicación

Ejemplo: calcular el valor de la llave de negocio de una empresa con una superutili-dad anual de $ 75.000, comprando cinco años de la misma.


VL = 75.000 · 5 = 375.000 ($)



34

TABLA FINANCIERA (anualidades)

n

i = 0,05

i = 0,06

i = 0,07

i = 0,08

1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

0,9523810 1,8594104 2,7232480 3,5459505 4,3294767 5,0756921 5,7863734 6,4632128 7,1078217 7,7217349

0,9433962 1,8333927 2,6730119 3,4651056 4,2123638 4,9173243 5,5823814 6,2097938 6,8016923 7,3600871

0,9345794 1,8080182 2,6243160 3,3872112 4,1001974 4,7665397 5,3892894 5,9712985 6,5152322 7,0235815

0,9259259 1,7832647 2,5770970 3,3121268 3,9927101 4,6228797 5,2063701 5,7466389 6,2468879 6,7100814

n

i = 0,09

i = 0,10

i = 0,11

i = 0,12

1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

0,9174311 1,7591111 2,5312436 3,2396720 3,8896083 4,4858783 5,0329164 5,5347862 5,9952151 6,4176291

0,9090909 1,7355371 2,4868519 3,1698654 3,7907867 4,3552606 4,8684190 5,3349281 5,7590251 6,1445675

0,9009009 1,7125233 2,4437148 3,1024464 3,6958986 4,2305391 4,7121975 5,1461224 5,5370472 5,8892325

0,8928571 1,6900510 2,4018321 3,0373494 3,6037775 4,1114069 4,5637569 4,9676401 5,3282495 5,6502232

n

i = 0,13

i = 0,14

i = 0,15

i = 0,16

1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

0,8849557 1,6681024 2,3611527 2,9744722 3,5172320 3,9975496 4,4226114 4,7987700 5,1316549 5,4262433

0,8771929 1,6466605 2,3216326 2,9137123 3,4330811 3,8886679 4,2883046 4,6388644 4,9463721 5,2161156

0,8695652 1,6257088 2,2832256 2,8549785 3,3521556 3,7844834 4,1604198 4,4873219 4,7715842 5,0187689

0,8620689 1,6052318 2,2458900 2,7981813 3,2742938 3,6847363 4,0385652 4,3435908 4,6065438 4,8332274

n

i = 0,17

i = 0,18

i = 0,19

i = 0,20

1 2 3 4 5 6 7 8 9

10

0,8547008 1,5852144 2,2095850 2,7432352 3,1993466 3,5891854 3,9223801 4,2071624 4,4505661 4,6586038

0,8474576 1,5656420 2,1742733 2,6900623 3,1271713 3,4976023 3,8115451 4,0775661 4,3030221 4,4940864

0,8403361 1,5465009 2,1399168 2,6385858 3,0576354 3,4097773 3,7056955 3,9543658 4,1633325 4,3389348

0,8333333 1,5277777 2,1064814 2,5887345 2,9906121 3,3255101 3,6045914 3,8371595 4,0154022 4,1955899



35

CAPÍTULO IV

TASACIONES ATÍPICAS

En este capítulo trataremos de desarrollar una propuesta de trabajo para la determi-nación de lo que hemos dado en llamar "tasaciones atípicas" de bienes inmuebles, que a nuestro juicio deben considerarse estrictamente referencias de valor. Estas surgen de las necesidades e intereses de distintos actores: el poder judicial, instituciones bancarias o de crédito y particulares, sociedades o empresas en conflictos de diversa índole.

No podemos hablar de métodos, en sentido estricto, ya que para la elaboración de estos, los elementos aleatorios existentes en cada planteo harían difícil construir un siste-ma y verificar su resultado con el debido rigor técnico.

La carencia en nuestro País de datos estadísticos, tanto oficiales como privados, así como las disrupciones y sucesivas crisis económicas, hacen más complicada la labor, por lo que el tasador se enfrenta a la dificultad de análisis en su tratamiento.

Sin desconocer esta realidad de carencias y limitaciones, nos atrevemos a ensayar –con las reservas debidas– una respuesta razonable, no por ello menos controvertida, a las siguientes proposiciones:

1. determinación del valor sin acceso físico al bien inmueble; 2. determinación del valor de "realización inmediata"; 3. determinación del valor de "realización forzosa" o de "subasta"; 4. determinación del valor a una fecha (anterior) determinada.

1. DETERMINACIÓN DEL VALOR SIN ACCESO FÍSICO AL BIEN INMUEBLE

En este caso, partimos de una premisa: "El valor resulta una aproximación (referencia) al valor de mercado, en razón de la

imposibilidad de inspeccionar el interior del bien inmueble. Este defecto fundamental, es suplido por información provista por el comitente o re-

colectada de diversas fuentes y de un presupuesto explicitado de condiciones intrínsecas, que se constituyen en base para la hipótesis de valor.

Las presunciones en cuanto a la categoría del edificio, la calidad física (materiales y mano de obra) y su estado de uso y conservación, la calidad funcional –de no contar con planos actualizados–, se realizan en función de categorizaciones y pautas básicas de de-preciación.

Configurado de esta manera el bien sujeto, se aplican las técnicas universales de la tasación.

El valor así obtenido refiere al probable valor de mercado, en la medida que la infor-mación provista y las presunciones establecidas se correspondan con los datos de la rea-lidad".

A continuación, realizaremos un análisis exegético de la premisa, con el objeto de ampliarla conceptualmente y detallar procedimientos posibles para su alcance.

a) "El valor resulta una aproximación (referencia) al valor de mercado, en razón de la imposibilidad de inspeccionar el interior del bien inmueble".

Esta afirmación expresa la imposibilidad de determinar el valor de mercado del bien –tal cual lo entendemos– dada la carencia de un hecho fundamental, cual es verificar las cualidades propias del sujeto de tasación.

Se podrá argüir que este solo hecho, nulifica todo dictamen o le resta seriedad técni-ca al mismo. No creemos en ello, en tanto se exprese claramente en el informe que se tra-ta de una referencia de valor y se expliquen las consideraciones y elementos de trabajo para su elaboración, a la vez de agregar documentación probatoria de respaldo.

b) "Este defecto fundamental, es suplido por información provista por el comi-

tente o recolectada de diversas fuentes y de un presupuesto explicitado de condiciones intrínsecas, que se constituyen en base para la hipótesis de va-lor".



36

La información provista por el comitente está sujeta a los reparos lógicos y necesa-rios que debe tener el tasador en función del interés que aquel posee.

No podemos desconocer que toda tasación puede tener efectos económicos de dis-tinto signo para quien la solicita.

En función de ello deben discriminarse tres tipos de aportes del comitente: a) aquel que proviene de documentos públicos o información comprobable; b) aquel propio de apreciaciones o material privado, sujeto a cotejo con otras fuentes de las que se provea el tasador; c) aquel incomprobable por su naturaleza, el que debe desestimarse.

Las fuentes en las que debe abrevar el tasador, exigen de este una investigación ri-

gurosa y exhaustiva, que le permita agregar elementos objetivos de juicio que reduzcan las presunciones y, en consecuencia, disminuyan la incertidumbre del resultado.

El proceso de selección de las fuentes adecuadas resulta de la experiencia y criterio del tasador, es decir, de su conocimiento del mercado que se trate y de su interpretación en cuanto al comportamiento individual y colectivo de los actores del mismo.

La veracidad de fuentes oficiales o privadas es variable. Las mismas pueden encon-trarse sesgadas por diversos intereses o producto de la impericia en su producción.

En cuanto al presupuesto explicitado de condiciones intrínsecas –que mencionamos–

se refiere a detallar en función de lo expuesto: el grado de satisfacción con la recolección de datos, el nivel de fidelidad que le asignamos, las posibles controversias entre los mis-mos y la forma en que las zanjamos.

Es necesario enunciar de manera pormenorizada el origen de la información, en tan-to no provengan de fuentes reservadas, que de ser así debe consignarse.

Este estado de situación es un índice, a tener en cuenta por el comitente, de la cuan-tía de elementos con que se abasteció el tasador para referenciar el valor solicitado.

c) "Las presunciones en cuanto a la categoría del edificio, la calidad física (ma-

teriales y mano de obra) y su estado de uso y conservación, la calidad fun-cional –de no contar con planos actualizados–, se realizan en función de cate-gorizaciones y pautas básicas de depreciación".

Antes de adentrarnos en el tratamiento de este planteo, creemos necesario recordar,

de manera breve, los conceptos básicos que hacen a la determinación de la categoría y calidad física del edificio, su funcionalidad y las distintas formas de depreciación –física y funcional– del mismo.

La calidad física de la construcción comprende: a) la característica de los materiales

de construcción: sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecánicos, a los agentes climáticos y a las condiciones de servicio, su aspecto externo; b) la correcta utilización de los materiales mediante procedimientos constructivos adecuados.

La categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de ma-terial utilizado, deben considerarse además: a) la correspondencia entre el tipo de material y la función de los locales o destino del edificio; b) las cualidades funcionales del edificio; c) las instalaciones y servicios complementarios, su eficiencia y capacidad.

La funcionalidad es la relación entre los distintos ambientes de un inmueble, integra-dos entre sí de acuerdo a actividades complementarias o dependencia directa entre ellos, observando buena ventilación e iluminación natural, fácil circulación sin exceso de super-ficies y dimensión de cada local de acuerdo a sus funciones específicas.

La depreciación física es la disminución del valor de un bien inmueble como conse-cuencia de la pérdida –paulatina o brusca– de su aptitud física, ya sea por el deterioro proveniente de la edad, por desgaste y roturas derivados del uso, o por causas contingen-tes.

La depreciación funcional es la disminución del valor de un bien inmueble como con-secuencia de la pérdida de su aptitud funcional, ya sea por la insuficiencia o ineptitud del diseño, o por la obsolescencia de sus componentes.



37

Se agrega la depreciación económica o ambiental que es la disminución del valor de un bien inmueble debido a factores externos que modifican la calidad del entorno, ya sea por nuevos usos del suelo, o cambios –actuales o planificados– en el vecindario que cau-san perturbación, riesgo o degradación del medio ambiente.

Entendemos que esta depreciación afecta el valor del suelo, no así el del edificio.

La calidad física está íntimamente vinculada al estado de conservación y edad del edificio. Las reparaciones oportunas y tareas de mantenimiento permanentes, contribuyen al sostenimiento del valor a través del tiempo. Las instalaciones de servicios complemen-tarios inciden en el valor del inmueble y dependen de la calidad, conservación y adelanto técnico con que cuentan; relacionadas –en su consideración– con la necesidad, caracte-rística y destino del bien.

Estas breves consideraciones conceptuales, ya lo dijimos, nos permiten ingresar al

aspecto más delicado y decisivo de la determinación del valor sin acceso físico al inmue-ble: la presunción, en la medida que no contemos con documental de respaldo. Si con-sultamos tal acepción, en nuestro diccionario de la Real Academia Española (RAE), nos encontraremos con distintas definiciones, relacionadas con el Derecho. En su segunda definición reza: "Der. Hecho que la ley tiene por cierto sin necesidad de que sea probado". Esta definición de carácter general, relacionada a una ciencia en particular, nos obliga a su adecuación en función de nuestro propósito.

La presunción, en nuestro caso, no da al hecho por cierto sino como probable. Una diferenciación de por sí significativa y que se relaciona a nuestro concepto de "referencia de valor", entendido este como una aproximación al mismo en aquel grado (probable).

La calidad de los materiales y su correcto empleo, las instalaciones y servicios com-

plementarios, así como la calidad funcional del edificio, definen la categoría del mismo. Las categorías varían desde la "económica" hasta la "de lujo". Una categoría nos permite traducir una cualidad en una cantidad, a través de escalas ordenadas y la aplicación de la estadística. Ofrecemos como ejemplo: excelente: 10; muy buena: 8; buena: 6; regular: 4; mala: 2; pésima: 0. Esta escala no desconoce la existencia de categorías intermedias, que además nos ofrecen una mayor latitud en la tarea de cuantificar.

Distintos métodos proponen el cálculo de la depreciación física, entre los que ci- tamos: a) el método de la línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad. Es- te método supone que la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio, es de-cir, que todos los años es la misma; b) el método de la parábola (Kuentzle), el método de Ross: la depreciación no es constante, sino que es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma; c) el criterio de Heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal conservado se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida útil.

La depreciación física cuenta en la literatura con fórmulas y tablas, más allá de las que mencionamos, y su aplicación depende de la consideración que el profesional tenga de estas, sin descartar aquellas de elaboración propia.

Una propuesta de cálculo de la depreciación funcional se funda en la determinación de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia (Orden Real de España, 2003).

Otra propuesta consiste en calcular la depreciación funcional por el aumento de valor que tendría el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia constructiva, la ineptitud del proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas ob- soletos. La consideración se realiza en base al aumento del valor de la propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de estas, pues es sabido que el porcentaje de recupero de la inversión, generalmente, no es total.

El cálculo de esta depreciación depende, en su aplicación, del criterio propio. Hasta aquí nos hemos concentrado en la lógica de la proposición y en la teoría de la

valuación; es tiempo de arrimar los componentes fácticos –parte de la información– que permitirán concluir en una referencia de valor.



38

Hemos descripto, más arriba, los recaudos a tomar en el tratamiento de la informa-ción provista por el comitente, necesarios en este tramo del análisis.

Entendemos de utilidad que este (el comitente) nos facilite: título de dominio y planos de construcción actualizados. Complementarían esta entrega: fotografías o filmaciones del interior del inmueble, si en algún momento ha sido o es propio –sin posibilidad de ingreso actual– o haber accedido al mismo por algún evento del cual guarde este tipo de testimo-nios, valiosos para nuestra tarea.

El título de dominio nos permite identificar las medidas del terreno, en caso de que el inmueble no se encuentre sometido a Propiedad Horizontal, y si lo estuviera a contar con las distintas superficies y porcentaje en relación con el conjunto del edificio, propio de este régimen de propiedad.

Los planos de construcción actualizados permiten definir la calidad funcional del edi-ficio.

En cuanto a las fotografías y filmaciones de distintos ambientes, resulta una ventana desde la cual podemos observar, aunque parcialmente, la categoría y calidad física del in-terior del inmueble. No solo datos del interior pueden encontrarse en estas aportaciones, sino también: fachadas, patios o balcones no observables desde el exterior. A pesar de su insuficiencia, un tasador avezado puede inferir características del bien, que se traducen en datos de importancia para las escalas con las que trabajará en la hipótesis de valor.

La visualización externa del bien, si ello es posible, agrega información para la cate-

gorización del mismo, sin desconocer que la calidad de los materiales, su aplicación (ma-no de obra) y estado de conservación, pueden diferir entre el exterior y el interior.

Los medios tecnológicos disponibles para captura de imágenes desde el aire, es otro instrumento de aporte, en la medida que no quebrante la legalidad en su utilización.

La recolección de datos por parte del tasador, dada la diversidad de las fuentes y su

forma de obtención, escapa a toda posibilidad de un encuadre taxativo. La pericia para su localización y comprobación, es propia de la experiencia y vínculos del profesional.

d) "Configurado de esta manera el bien sujeto, se aplican las técnicas universa-les de la tasación".

Sin desconocer las controversias existentes en cuanto a la aplicación de los denomi-

nados métodos universales de tasación –frente a nuevas propuestas de determinación–, entendemos que estos métodos receptados en la mayoría de las normativas de distintos países, aún en organizaciones internacionales de valuación (ej.: normas IVSC), conservan su actualidad en razón de su eficacia. Estos son: Método de comparación de ventas

Fundamento: el valor de la propiedad a tasar –propiedad sujeto– está relacionado directamente con el precio de venta o valor indicado de propiedades semejantes –propiedad comparable–; por lo tanto, el valor de la propiedad sujeto se obtiene comparando a esta con aquellas propiedades.

Operatoria: los ajustes al precio de venta o valor indicado de oferta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad suje-to, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta la propiedad sujeto. Método de cálculo de costos

Fundamento: en condiciones normales de mercado, un comprador no pagará más por un lote de terreno con una mejora que el costo de construir una mejora similar en un terreno baldío de iguales características; considerando –además– la antigüedad, estado de conservación y funcionalidad de la edificación existente.

Operatoria: para aplicar este método el tasador debe: a) calcular el costo de reposi- ción o reproducción de la mejora existente; b) restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación; c) sumar al costo depreciado el valor del terreno.



39

Método de capitalización de rentas

Fundamento: la conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como básico en to-da tasación.

Operatoria: capitalizar la renta neta [renta bruta – (gastos de operación + amortiza-ción)] es una operación algebraica de la cual resulta el valor presente (renta neta ÷ tasa de interés) del bien.

La información provista por el comitente u obtenida de diversas fuentes y las presun-

ciones establecidas por el tasador, han configurado así las características del bien a tasar. Esta afirmación, nos permite –sin otra aclaración– iniciar la tarea habitual de nuestra

profesión: utilizar sus herramientas. Las reservas, se exponen más adelante.

El tipo de inmueble que debemos tasar nos lleva a definir cuál es el método apropia-do. Si bien no abjuramos de la teoría que en tasación deben utilizarse todos los métodos de posible aplicación y confrontarlos –técnica de balance– a fin de dictaminar el valor; en este caso, su particularidad nos obliga a decidir por uno de ellos.

Es así, que de tratarse de casas, predios rurales, comercios, industrias, talleres o de-pósitos, nos inclinaremos por el método de cálculo de costos. De resultar departamentos, locales comerciales (en galerías) u oficinas (en edificios) sometidos al régimen de Pro-piedad Horizontal, aplicaremos el método de comparación de ventas. Esta aseveración no impide que modifiquemos la propuesta, atendiendo la excepcionalidad de algún caso.

En la utilización del método del cálculo de costos, el valor de la tierra se establece

por vía de comparación, ya que no existe otro modo de determinarlo, y el valor del edificio por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta (estos valores se obtienen de publicaciones especializadas, que informan los costos unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios). La depreciación física y funcional se resuelve en función de los criterios del tasador. De esta manera, se completan las variables necesarias para procesar la técnica.

En la utilización del método de comparación de ventas, nos remitimos a lo explicitado

en los fundamentos y operatoria del mismo, antes mencionado.

e) "El valor así obtenido refiere al probable valor de mercado, en la medida que la información provista y las presunciones establecidas se correspondan con los datos de la realidad".

No ha sido al pasar que destacamos en cursiva "probable valor de mercado" como

definición del resultado al que arribamos. Es que el requerimiento al que nos sometemos en nuestra tarea, no permite ni admite hablar de valor de mercado con rigor científico. En-tendemos por valor de mercado:

"Valor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble

ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y libre voluntad".

No puede confundirse en la definición el "precio probable" con el "probable valor de

mercado", ya que aquel es el resultado de una voluntad externa (las partes que realizan un negocio) y este es consecuencia de un déficit: no poder inspeccionar el bien sujeto de tasación. De poder hacerlo, estaríamos hablando de "valor de mercado", es decir, una de-terminación técnicamente fundada, sin aleatoriedad alguna.

Tampoco es gratuita la condición que le sucede: "la información provista y las pre-sunciones establecidas deben corresponderse con los datos de la realidad". Si aquellas no resultan ciertas, sin dudas el resultado no es verificable.

La premisa debe consignarse en el informe, ya que la misma exime al profesional de la responsabilidad del dictamen, frente a una solicitud que, a sabiendas del comitente, no procura al tasador un dato imprescindible: conocer personalmente el sujeto de tasación.



40

2. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE "REALIZACIÓN INMEDIATA"

El llamado "valor de realización inmediata" resulta en una quita –de cuantía variable– al valor de mercado, con el fin de concretar la venta del bien en un plazo breve, menor a los plazos de realización promedio, para un tipo de inmueble, en un mercado específico.

A riesgo: cuanto mayor es la urgencia en la realización, menor es el precio probable. Tiempo y valor (precio probable) se relacionan e influyen recíprocamente en el análisis.

Si graficamos con los extremos, bien puede decirse que el resultado estaría garan-

tizado si establecemos un "valor de realización inmediata" de $10 por un bien cuyo valor de mercado es $ 100.

Este ejemplo, grosero por su desproporción, pone en evidencia que la tarea del tasa-dor consiste en encontrar un punto de equilibrio entre el plazo de realización pretendido y el precio más probable que podría obtenerse, en ese tiempo, por el inmueble sujeto de ta-sación. Este es el tratamiento debido para una urgencia cierta, y la exigencia a la que nos somete el requerimiento.

Es necesario identificar las distintas necesidades de esta solicitud de valor, ya que la

diversidad de las mismas puede obligarnos a variar el enfoque y tratamiento. Sin ánimo de totalidad, podemos citar entre las necesidades de realización inmediata

de un bien inmueble: a) aquellos recibidos por una institución crediticia o bancaria de un cliente: dación en pago por una obligación incumplida; b) aquellos que resultan de la divi-sión acordada de un patrimonio común: bienes gananciales del matrimonio en un proceso de divorcio; c) aquellos producto de la disolución conflictiva de una sociedad de cualquier tipo; d) aquellos cuya conversión en dinero permite resolver problemas de una gravedad diversa o emprender determinado proyecto.

En el caso citado en a): el comitente tiene como propósito el rápido recupero del ca-pital, así como también resarcirse por el costo de oportunidad que significa la inmoviliza-ción del mismo, dada su actividad; a pesar de ello, está en condiciones de fijar el tiempo.

En los casos aludidos en b) y c): el comitente se halla enfrentado al trauma o conflic-to del suceso, necesita terminar con el vínculo –al menos, el patrimonial– lo antes posible.

En el caso apuntado en d): el comitente angustiado por un problema, se encuentra apremiado por el tiempo; mientras que aquel que se decide a un nuevo emprendimiento, a pesar de estar urgido, admite –generalmente– una espera mayor.

Esta caracterización nos permite diferenciar situaciones, más allá del hecho común que es la brevedad como requerimiento de la realización del bien.

Las gradaciones que podemos inferir en cuanto a necesidad, nos obliga a explicar las consecuencias económicas y las reservas a tomar en cada caso, a fin de que el comi-tente adquiera plena conciencia del resultado.

No existen criterios uniformes –ni bases estadísticas– para el análisis de la relación:

tiempo de realización en plazo determinado y precio probable. Tampoco puede encontrar-se con facilidad literatura sobre el tema; prácticamente, no hay.

Cada mercado y cada tiempo económico fija sus reglas de comportamiento. Resulta-

ría temerario e irresponsable, intentar crear una tabla de porcentajes de quita al valor de mercado para la obtención del "valor de realización inmediata", según los distintos casos.

Podemos sí, proveernos de información de operadores en el mercado –además de nuestra propia experiencia– que hayan realizado transacciones en estas condiciones de urgencia, tratar de encontrar patrones de comportamiento, y de allí deducir indicadores que nos permitan referenciar el valor.

No descartamos que la urgencia en vender coincida con un interés especial en com-

prar, por lo que el valor de mercado bien podría ser el "valor de realización inmediata". Puede el lector sentirse decepcionado con estas reflexiones; sin dudas, esperaba

una fórmula o método: no existen. Solo su conocimiento, investigación y criterio, le permi-tirán vislumbrar un valor, que se compadezca con la virtud cardinal de lo justo: una bús-queda a la que no tenemos que renunciar.



41

3. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE "REALIZACIÓN FORZOSA" O DE "SUBASTA"

En no pocas normas de tasación –y no pocos autores– se confunde o funden dos conceptos diferentes, cuales son: "valor de realización inmediata" y "valor de realización forzosa" o "valor de subasta" (según la fuente).

La diferencia estriba en realidades que no pueden asimilarse: el "valor de realización inmediata" es requerido de un comitente por voluntad propia –sin desconocer sus urgen-cias o condicionamientos, pudiendo o no ser el titular de dominio–, mientras que la solici-tud del "valor de realización forzosa" o "valor de subasta" es pretendida por una autoridad judicial o parte de la querella, sin participación del dueño demandado, a efecto de evaluar los distintos intereses comprometidos en el proceso. En el primer caso, la determinación del valor influye en una decisión personal; en el segundo, más allá de toda referencia de valor, este se corresponde –en su comprobación– con las voluntades de los participantes en el acto de la subasta. Lo desigual de las situaciones –una voluntaria, otra compulsiva y circunstancial– individualiza los conceptos de manera tajante.

Aquellos que, además de tasadores, somos martilleros de profesión, podemos –con

alguna autoridad– abundar en la intimidad de la subasta, que conocemos por participar en ellas de manera habitual.

A nadie escapa –al menos, en nuestro País–, la existencia de las denominadas "liga de compradores". Esto es: personas que se asocian acordando no pujar por un bien entre ellas, adquiriéndolo una de estas a un precio inferior al del mercado, para su posterior e inmediata venta a un precio mayor, repartiendo luego los beneficios del acuerdo; también amedrentan a postores, con el fin de alejarlos de la subasta y poder concretar la manio-bra. Una conducta, a nuestro juicio, mafiosa. Esta realidad no descarta la existencia de subastas en la que los interesados pujan libres de presiones, o a pesar de ellas. Creemos que son la mayoría, y es tarea del sistema de justicia garantizar la transparencia del acto.

Existe la opinión generalizada que el precio de adquisición de un bien en la subasta

es menor que aquel producto de una libre transacción de mercado. Esto es relativamente cierto, ya que en este proceso una de las partes (el deudor) no tiene la posibilidad de expresar su voluntad. El precio así queda librado al interés del mejor postor y –en menor grado– a la tarea del martillero, dado que de la preparación, buena publicidad y ejecución apropiada del acto judicial depende –también– el resultado del mismo.

Al relativizar nuestra opinión, en cuanto al menor precio obtenido en una subasta en relación al precio que podría conseguirse en una transacción privada, esto es causa del hecho que un interés especial o la misma pugna –que está en la esencia del remate– puede llevar el precio de venta a aproximarse o igualar al del mercado.

Las distintas situaciones descriptas –esenciales unas, providenciales otras– nos per-mite afirmar que la estadística es la fuente en donde el tasador encontrará los elementos para su análisis. Las medidas de tendencia central son medidas estadísticas que preten-den resumir en un solo valor a un conjunto de valores. Representan un centro en torno al cual se encuentra ubicado el conjunto de los datos recolectados. Entre estas se destaca la media (promedio).

La diferencia porcentual entre el precio de subasta y el precio probable (valor) de mercado, es el dato que debe agruparse a los fines de determinar la media estadística. El precio probable (valor) de mercado se determina por el martillero participante o perito de oficio, mientras que el precio de subasta es cierto y de público conocimiento.

Colegios profesionales afines, pueden crear un registro en base a estos dos datos, y de allí agrupar la información en función del tipo, categoría y destino del inmueble, según el mercado que se trate; así también, el tasador armar –en escala– su propio archivo.

En razón de lo expuesto se establece el "valor de realización forzosa" o "valor de

subasta" del bien, aplicando al valor de mercado del mismo el factor de ajuste que resulta de la diferencia porcentual estadística de la relación: precio de subasta y precio probable (valor) de mercado; o sea: precio de subasta ÷ precio probable (valor) de mercado.

El valor, así determinado, puede requerir de los ajustes que el profesional considere convenientes, entendiendo que –además de la estadística– factores coyunturales obligan a su corrección, ya sea por la excepcionalidad del bien o un interés específico manifiesto.



42

4. DETERMINACIÓN DEL VALOR A UNA FECHA (ANTERIOR) DETERMINADA

Hemos partido siempre desde un concepto o premisa en las distintas proposiciones, esta vez lo hacemos desde una pregunta: ¿La solicitud del valor de un bien inmueble a una fecha (anterior) determinada refiere a su valor histórico, su valor histórico actualizado por fórmula o lo que resultare el valor actual, con los cálculos y caracterizaciones propias del bien a esa época? La respuesta –con ella, su resultado– será dispar; por ello se re-quiere de precisión conceptual en la petición.

El requerimiento del valor de una propiedad a una fecha (anterior) determinada, sur-

ge normalmente de un pedido de la justicia o de un tercero con interés, causa de algún litigio sobre un bien a esa fecha. En consecuencia se solicita: "informe: el valor o precio…" (sic) de un inmueble específico en un año determinado; "informe: cuál sería el valor…" (sic) de un inmueble específico en un año determinado –entre otras de tantas formas, que hemos recogido de nuestra experiencia–. Estos ejemplos de formulación imprecisa, sin negar aquellas pretensiones que se hacen con rigor técnico, generan en el tasador la obli-gación de pedir al comitente manifieste el alcance de su búsqueda.

El lector, sin dificultad, podrá observar a priori que algunos solicitantes desconocen la diferencia entre valor de mercado y precio, así como también no expresan con claridad su necesidad: ¿a) un valor histórico; b) un valor histórico actualizado conforme la varia-ción de la moneda, c) un valor presente representativo del bien a esa fecha?

Sobre estas tres hipótesis nos manifestaremos más adelante, después de esta breve recorrida por la historia de nuestra moneda y el tiempo económico de su cambio.

Desde 1881 hasta la fecha la moneda argentina, mediante continuas devaluaciones, perdió 13 ceros (10 billones o 10 millones de millones). Esta sola mención basta para explicar las dificultades –en algunos casos, la imposibilidad– para actualizar los valores históricos de bienes inmuebles según su data. Esta depreciación de la moneda puede observarse en el cuadro siguiente:

Relaciones entre las monedas

Denominación Año Relación con la moneda anterior Peso Moneda Nacional 1881 Se toma como inicio de referencia este año Peso Ley 1970 100 Pesos Moneda Nacional Peso Argentino 1983 10.000 Pesos Ley Austral 1985 1.000 Pesos Argentinos Peso 1992 10.000 Australes

La magnitud de estas devaluaciones, y los avatares que las acompañaron, identifi-

can el mercado de una época, a la vez de reproducir los criterios y procesos deductivos de sus participantes. Estos hechos y las percepciones de los mismos, resulta más la tarea de un historiador económico, que la de un tasador. A ello se agrega, la ausencia –casi total– de estadísticas.

El dólar estadounidense en nuestro País es considerado una moneda de referencia

o una reserva de valor. El mercado de cambios cuando es regulado por el Estado, como nos ha sucedido en innúmeras ocasiones y por tiempos prolongados, altera las relaciones de intercambio de bienes e imposibilita la comparación entre dos épocas a partir de la misma referencia: el dólar. Es común que hablemos de un dólar caro, un dólar barato, de inflación en pesos nacionales y de inflación en dólares estadounidenses: expresiones pro-pias de una economía que no ha encontrado, hace décadas, su rumbo. Sin ánimo de hacer historia –no es nuestro objetivo, tampoco nuestra materia–, dos ejemplos alcanzan para graficar nuestros dichos:

1. El Peso Ley, que entró en circulación como tal en el año 1970, sufrió una elevada inflación, en especial a partir de 1975; en el año 1982, se llegó a emitir un billete de $ 1.000.000: increíble, pero real. En el año 1983 se reemplazó por una nueva uni-dad, el Peso Argentino, que equivalía a $ 10.000 de la anterior moneda, y dos años después –1985– se reemplazó por el Austral, que equivalía a $ 1.000 de la moneda que le precedía. La moneda Austral, de la que se emitieron billetes de 500.000 uni-dades, se llegó a depreciar un 5.000 % anual con respecto al dólar en el año 1989.



43

2. En el año 1992, la moneda Austral fue reemplazada por una nueva unidad, el Peso convertible. Se estableció una paridad cambiaria de un Peso ($ 1) equivalente a diez mil Australes (A 10.000). El peso era convertible con el dólar (estadounidense) en una relación: un peso por cada dólar. La convertibilidad terminó en el año 2002, con una economía en ruinas y el fin de la ficción.

A continuación analizaremos nuestra hipótesis de trabajo, ya enunciada:

a) un valor histórico:

El hallazgo de datos históricos, adecuadamente procesados –en relación con el bien y su particularidad–, nos exime de todo otro comentario.

Estará en quien lo recepta su conversión a la realidad, en función de la necesidad. No podemos dejar de puntualizar, y es nuestro deber hacerlo, que este dato requiere

de la experticia de un profesional para su tratamiento. Nuestra tarea concluye, en este caso, con la aportación del dato y la reserva citada.

b) un valor histórico actualizado conforme la variación de la moneda:

La variación de la moneda –es decir, en nuestro caso: su devaluación– nos llevaría a

la aplicación de fórmulas de actualización, cuyo resultado, sin lugar a dudas, puede repre-sentar un verdadero absurdo en relación con los valores presentes. Aún más, en algunas situaciones, cualquier procedimiento –de por sí– carecería de base técnica o científica. Basta observar la brutal devaluación que sufrió nuestra moneda en el período 1970-1992 (apenas, 22 años), para relevarnos de argumentar las causas que hacen inaplicable la proposición.

c) un valor presente representativo del bien a esa fecha:

"El valor presente representativo del bien a esa fecha", tal cual está enunciado, no es

en modo alguno el "valor de mercado" actual del bien; ya que de aplicarse el método de cálculo de costos, la cuantía de la depreciación refiriere a la época solicitada, es decir, la antigüedad es considerada en relación a aquella fecha. La misma consideración es válida cuando se trata de encontrar propiedades comparables –por sus características y antigüe-dad– para la aplicación del método de comparación de ventas.

En la aplicación del método por cálculo de costos, tal cual lo conocemos (costo de

reposición de las mejoras – depreciación + valor del terreno = valor actual del inmueble), hay que ajustar sus fundamentos en razón del valor a fecha requerido:

•• el costo de reposición de las mejoras se establece por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta, luego de asimilar la categoría y calidad física del edi-ficio –entre la fecha anterior y la presente–;

•• la depreciación física se realiza a la fecha en la que se pretende determinar el va-lor, mientras que la depreciación funcional se aplica –de ser necesario– respetando los criterios y costumbres de aquella época;

•• el valor del terreno es el valor actual, determinado por el método de comparación, salvo que factores externos, posteriores a la fecha requerida, hayan actuado en de-trimento o apreciación del mismo, obligándonos a su corrección.

En la aplicación del método por comparación de ventas, en propiedades sometidas

al régimen de Propiedad Horizontal, se reduce sensiblemente la exigencia, ya que la tarea resulta de la búsqueda de propiedades comparables –en su característica y antigüedad–, vendidas u ofrecidas en el mercado. Este método, bien puede aplicarse a aquellos inmue-bles construidos de manera colectiva –con un mismo diseño y calidad física, sobre lotes con similar ubicación y medidas– sin estar sometidos a la forma de dominio citada.

No dejamos de reconocer lo rudimentario del procedimiento; nos disculpan, sin em-

bargo, tantas crisis económicas –que devaluaron nuestra moneda– así como la ausencia o malversación de la estadística, que nos priva de una herramienta de trabajo esencial.



45

BIBLIOGRAFÍA

AGUIAR, Artemio Daniel: Tratado de tasación. Editorial Cathedra Jurídica, 3.ª edición –corregida y aumentada–, Buenos Aires, 2019. AGUIAR, Artemio Daniel: Tasación de inmuebles. Editorial Cathedra Jurídica, Buenos Aires, 2010. AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de tasación inmobiliaria. Editorial Juris, 6.ª edición –corregida y aumentada–, Rosario, 2009 (1.ª edición: 1997). AGUIAR, Artemio Daniel: Valor del inmueble urbano. Editorial Juris, Rosario, 2007. ALCÁZAR MOLINA, Manuel: Valoración inmobiliaria. Editorial Montecorvo, Madrid, 2003. BANCO NACIONAL DE DESARROLLO: Manual de valuación. Carpeta impresa, Buenos Aires, 1978. BERLIJN, Johan; BERNARDÓN, Abel: Pastizales naturales. Editorial Trillas, 9.ª reimpresión, México, 1997. BERTORA, Héctor Raúl: Llave de negocio. Ediciones Macchi-López, 3.ª edición –corregida y aumentada–, Buenos Aires, 1975. BORDA, Guillermo: Manual de Derecho Civil. LexisNexis, Abeledo-Perrot, 21.ª edición –actualizada–, Buenos Aires, 2004. BORDA, Guillermo: Manual de Contratos. LexisNexis, Abeledo-Perrot, 20.ª edición –actualizada–, Buenos Aires, 2004. BORDA, Guillermo: Manual de Derechos Reales. Abeledo-Perrot, 5.ª edición –revisada y actualizada–, Buenos Aires, 2003. BORRERO OCHOA, Oscar: Avalúo de inmuebles y garantías. Bhandar Editores, 3.ª edición, Bogotá, 2008. CHANDÍAS, Mario Eduardo: Tasación de inmuebles urbanos. Editorial Alsina, Buenos Aires, 1954. CASTRO PÉREZ, Luis: Estadística. Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo, Morelia, Mich., México, s/fecha. CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA La Ley, edición 2006, Buenos Aires. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Editorial Estudio, edición 2015, Buenos Aires. CORRADINI, Eugenio: Manual de Tasaciones Agropecuarias. Orientación Gráfica Editora, Buenos Aires, 2001. GÓMEZ, Mario: Herramientas financieras para la valuación de inmuebles. Ediciones BRE, Buenos Aires, 2007. GÓMEZ PICASSO, Germán; ROZADOS, José: Tasación de inmuebles. Ediciones BRE, Buenos Aires, 2006.



46

GÓMEZ PRAT, Jorge; GARCÍA, Stella: La tasación. Ediciones Eudecor, Córdoba, 2001. GRAETZ, H. A.: Suelos y fertilización. Editorial Trillas, 2.ª edición, 5.ª reimpresión, México, 1996. GUERRERO, Dante: Manual de tasaciones. Propiedades urbanas y rurales. Editorial Alsina, 2.ª edición, Buenos Aires, 1994. IBAÑEZ, Marcela; AGUADA, Ángel; otros: Manual Integral del tasador. Advocatus, Córdoba, 2007. IBÁÑEZ, Marcela; TOPALIAN, Antonio: Elementos de la tasación. Alveroni Ediciones, Córdoba, 1999. LAPA, Eduardo: Estudio del título de propiedad. La tasación de inmuebles. Editorial Depalma, 2.ª edición –actualizada–, Buenos Aires, 1984. LÓPEZ, Wilfrido: La tasación de inmuebles en la expropiación. Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan, 1996. MAGNOU, Eduardo: Manual del tasador. Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1992. McMICHAEL, Stanley L.: Tratado de tasación. Editorial Labor, Buenos Aires, 1949. MOIA, José Luis: Cómo se proyecta una vivienda. Ediciones G. Gili, 14.ª edición, México, 1998. NEUFERT, Ernst: Arte de proyectar en arquitectura. Ediciones G. Gili, 14.ª edición –renovada y ampliada–, México, 1995. NUÑEZ SCARPELLINI, Juan: Valuación de Bienes. Carlos Schuaman-Editor, Asunción, 2005. PARRA, Juan: Estadística descriptiva e inferencial I. Colegio de Bachilleres, México, s/fecha. PELLICE, Rodolfo: Valuación de inmuebles. Editorial Universidad Nacional de San Juan, Tomo 1, 2.ª edición, San Juan, 2012. RIVAROLA, Jorge Víctor: Tasación de inmuebles urbanos. Criterios. Editorial Zanetti, 3.ª edición, Buenos Aires, 1967. RIVAS TORRES, Daniel: Valoración Económica de Árboles Urbanos. El autor, Medellín, 2011. SAMUELSON, Paúl; NORDHAUS, William: Economía. McGraw-Hill, 19.ª edición, México, 2010. TUCKER, Irvin: Fundamentos de economía. Editorial Thomson Learning, 3.ª edición, Bogotá, 2002. UNNE-FCV: Sistema de producción animal. Universidad Nacional del Nordeste, Corrientes, s/fecha. VENTOLO Jr., William; WILLIAMS, Martha: Técnicas del avalúo inmobiliario. Real Estate Education Company, Chicago, 1996.

ARTEMIO DANIEL AGUIAR - comper

Documents

Transcript of ARTEMIO DANIEL AGUIAR - comper