Asset  Management  Hotelero  

PHG!HOTELS & RESORTS!

En  PHG  contribuimos  al  éxito  de  sus  proyectos  hoteleros  

2  

Asset  management  hotelero    La  tendencia  hacia  la  disociación  entre  la  propiedad  de  un  ac<vo  y  la  explotación  del  mismo  en  lo  rela<vo  a  ac<vos  hoteleros  comenzó  en  los  años  90  y  con<nua  incrementándose  debido  a  la  naturaleza  intensiva  en  capital  del  negocio  hotelero.  Los  mercados  reconocen  que  evaluar  el  ac<vo  y  la  operación  bajo  el  mismo  prisma  es  a  menudo  algo  incompa<ble.  En  Europa,  esta  creciente  tendencia  a  separar  propiedad  de  operación  se  ha  visto  acompañada  por  la  entrada  en  el  mercado  hotelero  de  un  gran  número  de  inversores  financieros  en  un  sector  donde,  hasta  hace  rela<vamente  poco,  la  inversión  ins<tucional  en  este  <po  de  ac<vos  era  muy  limitada.  Además,  los  propietarios  ins<tucionales  de  ac<vos  hoteleros  buscan  cada  vez  más  poder  aplicar  técnicas  de  supervisión  de  asset  management  a  sus  ac<vos  en  propiedad  y  en  arrendamiento  con  el  fin  de  op<mizar  los  retornos  del  capital  inver<do.    Los  expertos  en  asset  management  hotelero  actúan  como  representantes  de  la  propiedad  del  hotel  para  asegurar  que  el  ac<vo  se  adquiera  o  se  arriende  en  niveles  de  precio  y  rentas  apropiados.  Se  monitoriza  también  que  el  ac<vo  esté  siendo  ges<onado  de  forma  adecuada  y  que  se  podrá  sacar  de  balance  a  un  precio  determinado  en  el  momento  oportuno.  La  disciplina  del  hotel  asset  management  consiste  por  tanto  en  un  análisis  de  los  procesos  de  negocio  que  busca  iden<ficar  las  estrategias  más  apropiadas  para  mejorar  dichos  procesos  y  llegar  a  los  obje<vos  trazados  del  modo  más  eficiente  posible.  Por  úl<mo,  la  implantación  de  un  proceso  de  asset  management  hotelero  precisa  de  un  equipo  de  expertos  mul<disciplinares.  En  PHG  contamos  con  gestores  hoteleros,  ingenieros  y  financieros  que  u<lizan  la  información  de  los  sistemas  del  hotel  y  del  mercado  para  implementar  la  estrategia  de  hotel  asset  management  del  ac<vo  más  adecuada  en  cada  caso.    

3  

Nuestra  metodología  de  asset  management      Los  programas  de  asset  management  hotelero  de  PHG  se  dividen  en  seis  componentes  principales:    1.  Medición  de  resultados  financieros  y  opera9vos:  

•  Revisión  de  los  resultados  actuales  frente  a  presupuesto  y  año  anterior  

•  Benchmarking  frente  a  propiedades  del  set  de  competencia  •  Revisión  de  presupuestos  y  contabilidad  del  hotel  •  Monitorización  de  la  efec<vidad  en  la  captación  de  ingresos  

y  control  de  costes  •  Auditoría  de  todos  los  costes  generados  por  la  cadena  

hotelera  hacia  el  propietario  •  Seguimiento  de  la  ac<vidad  de  ventas  y  marke<ng  •  Revisión  de  las  encuestas  de  sa<sfacción  de  clientes  y  

empleados  •  Monitorización  de  la  distribución  por  canales  y  de  los  

respec<vos  costes  de  reserva  por  canal  •  Control  de  la  contabilidad  de  la  sociedad  y  de  los  requisitos  

de  working  capital    2.  Estudio  del  set  de  compe9dores  que  actúa  en  el  mismo  segmento  que  nuestro  ac9vo:  

•  Estudio  de  las  tendencias  de  tarifas,  ocupación  y  RevPAR  •  Seguimiento  de  generadores  de  demanda  claves  por  

mercado  •  Seguimiento  de  futuros  entrantes  en  el  mercado  •  Revisión  de  los  planes  de  reformas  y  expansión  en  

propiedades  de  la  competencia  •  Análisis  de  la  ac<vidad  de  precios  y  distribución  por  parte  del  

set  de  compe<dores  de  nuestro  hotel    

4  

3.  Monitorización  del  ac9vo:  

•  Control  del  estado  de  la  planta  Wsica  del  hotel  y  an<cipación  de  los  requisitos  de  capex  para  el  ac<vo  

•  Verificación  de  seguimiento  de  norma<va  y  legislación  vigente  incluyendo  norma<va  sobre  minusválidos,  salud  e  higiene  y  seguridad  

•  Revisión  de  todos  los  sistemas  en  cuanto  a  calidad  y  funcionalidad:  sistemas  de  HVAC,  PMS,  telefonía,  internet,  video/TV  y  todos  los  interfases  relevantes  

•  Seguimiento  presencial  en  su  caso  mediante  la  disposición  en  el  hotel  de  consultores  o  asesores  que  garan<cen  la  salvaguarda  de  los  intereses  del  propietario  

•  Revisión  y  asesoría  de  todos  los  contratos  que  se  lleven  a  cabo  con  terceras  partes  en  nombre  de  la  propiedad,  especialmente  aquellos  referidos  a  alquileres    

•  Monitorización  de  los  planes  de  reforma  y  ampliaciones  en  nombre  del  propietario  

•  Supervisión  y  aprobación  de  todas  las  pólizas  de  seguro  contratadas  

•  Revisión  de  todos  los  impuestos  a  la  propiedad  y  ges<ón  en  caso  de  detectar  diferencias  no  per<nentes  

 4.  Supervisión  de  la  elaboración  de  presupuestos:  

•  Comunicación  de  las  expecta<vas  de  la  propiedad  a  la  cadena  hotelera  

•  Revisión  de  los  presupuestos  propuestos,  planes  de  marke<ng  y  planes  de  inversión  en  el  contexto  de  las  condiciones  de  mercado  del  momento  y  de  los  requisitos  del  cliente  

•  Coordinación  de  la  revisión  y  aprobación  del  presupuesto  en  nombre  de  la  propiedad  

   

5  

5.  Asesoría  en  la  estrategia  de  rotación  de  ac9vos:  

•  Revisión  anual  de  resultados  en  función  de  los  obje<vos  iniciales  de  inversión  

•  Realización  de  una  es<mación  de  valor  de  mercado  y  evaluación  de  las  estrategias  alterna<vas  existentes  (inversión,  reformas,  posición  neutral,  desinversión,  etc.)  

•  Seguimiento  de  la  ac<vidad  de  transacciones  del  mercado  y  úl<mas  tendencias  en  financiación  de  ac<vos  

 6.  Supervisión  del  operador  hotelero  o  franquicia:  

•  Asesoría  en  la  búsqueda  y  selección  de  la  cadena  hotelera  o  franquicia  

•  Análisis  y  seguimiento  del  cumplimiento  del  contrato  •  Control  de  desviaciones  al  cumplimiento  del  contrato  •  Evaluación  de  la  u<lización  de  sistemas,  CRS,  comportamiento  

de  la  web  y  sus  fortalezas  y  debilidades      

6  

¿A  quién  nos  dirigimos?    PHG  diseña  sus  programas  de  asset  management  hotelero  de  acuerdo  a  las  necesidades  de  cada  propietario.  Para  ello  llevamos  a  cabo  un  diagnos<co  inicial  que  nos  permite  responder  exactamente  a  sus  requisitos  específicos  en  nuestra  propuesta  de  colaboración.  Nuestro  servicio  está  especialmente  dirigido  a  propietarios  de  ac<vos  o  a  empresas  vinculadas  a  inversiones  o  financiación  de  ac<vos  hoteleros,  como  por  ejemplo:  

•  En<dades  financieras  •  Fondos  de  inversión  •  Mutuas  •  Family  offices  •  Inversores  par<culares  •  Constructoras  y  promotoras  •  Ins<tuciones  y  organismos  oficiales  

   Acerca  de  PHG  Hotels  &  Resorts    PHG  fue  fundada  en  2009  como  alterna<va  personalizada  y  pragmá<ca  al  servicio  de  consultoría  genérica  ofrecido  hasta  el  momento  por  las  grandes  firmas.  Nuestros  socios  han  ostentado  puestos  ejecu<vos  en  cadenas  hoteleras  y  ofrecen  soluciones  ejecutables  y  prác<cas  basadas  en  la  experiencia  real  de  décadas  de  trabajo  en  la  explotación  de  ac<vos  hoteleros  y  en  su  asset  management.  Si  su  compañía  está  interesada  en  nuestros  servicios  de  hotel  asset  management  y  le  gustaría  profundizar  en  los  mismos  con  nosotros,  no  dude  en  ponerse  en  contacto  con  nosotros  en  phg@phghr.com    

PHG!HOTELS & RESORTS!

PHG Hotels & Resorts c/ Lagasca, 26 – 2ºD

28002 Madrid email: phg@phghr.com

www.phghr.com