AUDIENCIA DE LEY.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - En Hermosillo, Sonora, siendo las ocho horas con diez minutos del día

veintiocho de mayo de dos mil dieciocho, fecha y hora señalada en autos

para que tenga verificativo en el local que ocupa este Juzgado la

continuación de la Audiencia de Ley correspondiente, en el expediente

87/2018, relativo al Juicio Especial en Materia de Arrendamiento

Inmobiliario, promovido por JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, en contra

de MARTHA LEYVA LEÓN.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Seguidamente, el suscrito Juez de Primera Instancia de lo Civil

Especializado en Arrendamiento Inmobiliario, LICENCIADO JORGE LUIS

MORENO MORENO, ante la Secretaria Primera de Acuerdos, LICENCIADA

MARIBEL SOTO ACEDO, declara instaurado el desahogo de esta audiencia

de ley.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A continuación, se hace constar la presencia de la parte actora JANETH

JUDITH GARCÍA LÓPEZ, quien en este acto se identifica con credencial

para votar número 0590063849949, expedida a su favor, identificación que

coincide con su nombre y fotografía, la cual se le devuelve por ser de su uso

personal. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, se hace constar la presencia de del abogado de la parte actora

JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA, quien en este acto se identifica con credencial

para votar número 0538022617834, expedida a su favor, identificación que

coincide con su nombre y fotografía, la cual se le devuelve por ser de su uso

personal. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - De igual forma, se hace constar la incomparecencia de la parte

demandada y de persona alguna que legalmente la represente.- - - - - - - - -

- - - Se hace constar la presencia de MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA y

FELIPE BARFFUSON DOMÍNGUEZ, quienes comparecen en su calidad de

testigos ofrecidos por la parte actora, mismos que se identifican con

credenciales de elector 0347018379631 y 0474023945913,

respectivamente, expedidas a su favor por el Instituto Nacional Electoral,

mismas identificaciones que coinciden con sus nombres y fotografías.- - - -

- - - Acto seguido, dada la incomparecencia de la parte demandada, se omite

dar cumplimiento a lo ordenado en la fracción I del artículo 545 del Código

de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, haciéndosele saber a la

parte actora que en caso de comparecer la parte demandada se retomara lo

previsto en el citado artículo.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Prosiguiendo con la audiencia, de acuerdo a lo establecido en el artículo

545 fracción II del Código Procesal Civil Sonorense, se procede a pasar al

desahogo de las probanzas admitidas en el juicio, mediante auto de ocho de

mayo de dos mil dieciocho (ff. 23-26).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace a la parte actora, le fueron admitidas las pruebas

DOCUMENTAL PÚBLICA consistente en copia certificada de la Escritura

Pública número 13,124, volumen 136, de fecha tres de octubre de dos mil

dieciséis, pasada ante la fe del notario público número uno, licenciado

Carlos Aguilar Diaz, con ejercicio y residencia en esta ciudad de Hermosillo,

Sonora; DOCUMENTAL PRIVADA consistente en requerimiento de fecha

uno de diciembre de dos mil diecisiete; CONFESIONAL y DECLARACIÓN

DE PARTE a cargo de la demandada MARTHA LEYVA LEÓN;

DOCUMENTAL PRIVADA consistente en copias de recibos de dinero, de

fechas diez de octubre de 201(sic), diez de noviembre y diez de diciembre de

dos mil dieciséis; diez de enero, diez de febrero, diez de marzo y diez de abril

de dos mil diecisiete; TESTIMONIAL a cargo de MAURA ELENA SALAZAR

FIGUEROA y FELIPE BARFUSSON DOMÍNGUEZ; INSTRUMENTAL DE

ACTUACIONES y PRESUNCIONAL EN SU TRIPLE ASPECTO LÓGICO

LEGAL Y HUMANO. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Acto seguido se procede al desahogo de la prueba confesional a cargo

de la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN. - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Acto seguido, la suscrita Secretaria de Acuerdos, doy cuenta al Juez

con promoción 93, suscrita por JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ.- - - - - -

- - - Vista la promoción número 93, se tiene por presente a la parte actora

JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, exhibiendo el pliego al tenor del cual se

desahogará la prueba confesional a cargo de la parte demandada, pliego que

se ordena glosar a los autos al concluir esta audiencia, haciéndose constar

que está conformado de veintiocho posiciones, las cuales en este acto

procedo a revisar para la calificación correspondiente, calificándose de

legales y procedentes las posiciones 3, 5, 12 a la 16, 19 a la 21 y 28; en

cambio no se califican de legales y procedentes las posiciones 1, 2, 4, 6 a la

11, 17 y 18, 22 a la 27, por contener hechos ajenos al debate, sin dejar de

mencionar que algunos aspectos contenidos en las posiciones que no se

calificaron de legales y procedentes, corresponden a hechos plasmados en

la promoción número 50 recibida en este Juzgado el 15 de mayo de 2018

(ff.46-50), lo cual no forma parte de la litis, pues de acuerdo al auto de fecha

ocho de mayo de dos mil dieciocho, la litis se formó con el escrito de

demanda, escrito aclaratorio de demanda y con la contestación de la

demanda, en términos del artículo 250 del Código Procesal Civil para el

Estado de Sonora. El análisis, valoración de las posiciones, se hizo en

observancia a las reglas del artículo 274 del Código Procesal Civil

Sonorense.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Tomando en cuenta que la parte demandada no compareció a esta

audiencia de ley, no obstante que fue debidamente notificada, según razón

de cédula de once de mayo de dos mil dieciocho (ff.42-44), se le hace efectivo

el apercibimiento decretado en auto de fecha ocho de mayo de dos mil

dieciocho, en la parte conducente en que se admitió la prueba confesional a

su cargo, consistente en declararla confesa de todas las posiciones que se

calificaron de legales y procedentes respecto del pliego que se presentó con

antelación al desahogo de esta audiencia, determinación que encuentra

sustento en el artículo 276 fracción I del Código Procesal Civil Sonorense.--

- - - Con lo anterior, se declara concluido el desahogo de la prueba

confesional a cargo de la demandada.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace a la prueba Declaración de Parte ofrecida a cargo de la

demandad, en uso de la voz solicitado por la parte actora, por conducto de

su abogado, pide lo siguiente: “Me desisto de esa probanza”.- - - - - - - - - - - -

- - - Escuchada que ha sido la petición antes planteada, se tiene a la parte

actora por conducto de su abogado, por desistida de la prueba declaración

de parte a cargo de la demandada. Lo anterior de conformidad con los

artículos 77 y 260 del Código Procesal Civil Sonorense. - - - - - - - - - - - - - -

- - - Continuamente, se procede al desahogo de la testimonial a cargo de

MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA y FELIPE BARFUSSON

DOMÍNGUEZ. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Seguidamente, la suscrita Secretaria de Acuerdos, doy cuenta al Juez

con promoción número 95, suscrita por JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ.-

- - - Vista la promoción de cuenta se tiene por presente a la parte actora

exhibiendo el interrogatorio al tenor del cual se desahogará la prueba

testimonial ofrecida por su parte, el cual consta de treinta y dos

interrogantes, más la razón de su dicho calificándose de legales y

procedentes de la 1 a la 13, de la 16 a la 26, de la 28 a la 32 (tomando en

cuenta que la 33 corresponde a la razón de su dicho) al referirse a los puntos

de debate, al no ser contrarias al derecho y a la moral y al estar formulada

en artículos separadas, no se califican de legales y procedentes las

identificadas con los números 14, 15 y 27 por contener hechos ajenos al

debate, tomándose en cuenta que en el caso la litis se formó con el escrito

de demanda, con el escrito aclaratorio de demanda y con el escrito de

contestación de demanda. Lo anterior de conformidad con el artículo 303

del Código Procesal Civil Sonorense.-- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Seguidamente, se procede a separar a los testigos quedando en la sala

la testigo MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA. - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Acto seguido, se procede a tomar la protesta de ley a la testigo MAURA

ELENA SALAZAR FIGUEROA, para que se conduzca con verdad en sus

declaraciones, apercibiéndosele de las penas y delitos en que incurren los

que declaran falsamente ante una autoridad judicial en funciones, previstas

por el artículo 205 fracción I del Código Penal Sonorense, el cual contempla

una pena de prisión de dos meses a seis años y de diez a doscientos días

multa, a lo que manifiesta que protesta conducirse con verdad en sus

declaraciones. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, dicho testigo, por sus generales manifestó: llamarse como ha

quedado escrito, originario de Bahía de Kino, Sonora, cuarenta y tres años

de edad, casada, con domicilio en NACORI GRANDE, NUMERO 378, ENTRE

DOCE DE OCTUBRE Y AMÉRICAS, HERMOSILLO, SONORA, de ocupación

Secretaria. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, en cuanto a las tachas de ley, a dicho testigo se le pregunto

lo siguiente: ¿Es pariente por consanguinidad o afinidad de alguno de los

litigantes y en qué grado? Respondió: No. ¿Es dependiente o empleado del

que lo presentare o tiene con él sociedad o alguna otra relación de intereses?

Respondió: Pues trabajamos en el mismo lugar. ¿Tiene interés directo o

indirecto en el pleito? Respondió: No. ¿Es amigo íntimo o enemigo de alguno

de los litigantes? Respondió: No. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Al formularle el interrogatorio respondió: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 1.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 2.- “Pues de vista.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 3.- “A Janeth Judith García López la conozco porque trabajamos en

el mismo lugar, y a Martha Leyva León porque la vi en unas dos ocasiones, la

primera ocasión fue cuando se celebró el contrato de arrendamiento ahí en mí

lugar de trabajo y en otra ocasión una vez que acompañe a Janeth Judith a

la casa que se rentó para cobrar una renta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 4.- “Sí.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 5.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 6.- “Sí, a una Señora que se llama Martha sin recordar los apellidos”

- - - A la 7.- “Verbal.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 8.- “Creo que era por un año.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 9.- “No, no sé.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 10.- “Estaba en condiciones de habitarse, ya que contaba con puertas

y ventanas.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 11.- “Creo que sí.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 12.- “Una vez fuimos y no le pago la Señora Martha.” - - - - - - - - - - -

- - - A la 13.- “No.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 14.- NO SE CALIFICÓ DE LEGAL Y PROCEDENTE. - - - - - - - - - -

- - - A la 15.- NO SE CALIFICÓ DE LEGAL Y PROCEDENTE. - - - - - - - - - -

- - - A la 16.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 17.- “Si, cuando empezaron la renta iban a ser setecientos pesos y

después del año iba a subir a mil pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 18.- “Si la señora no iba a pagar el dinero al lugar de trabajo de

Janeth Judith García López, Janeth Judith acudiría al inmueble arrendado a

cobrar la renta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 19.- “No sé.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 20.- “En el trabajo de Janeth Judith García López, ubicado en

Monteverde y Esqueda esquina, Colonia Lomas de Madrid, en esta ciudad.” -

- - - A la 21.- “Porque estábamos trabajando, porque como ya lo dije trabajo

junto con Judith.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 22.- “Si, por Janeth Judith García López.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 23.- “No sé.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 24.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 25.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 26.- “Por eso, porque dice que tiene una hija cerca ahí.” - - - - - - - -

- - - A la 27.- NO SE CALIFICÓ DE LEGAL Y PROCEDENTE. - - - - - - - - - -

- - - A la 28.- “Si setecientos pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 29.- “Si, serian setecientos pesos cuando empezó y mil pesos después

del año.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 30.- “Si, si he escuchado eso.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 31.- “Si.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 32.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - 33.- A LA RAZÓN DE SU DICHO LA TESTIGO RESPONDIÓ: “Porque

como Janeth Judith y yo trabajos en el mismo lugar me tocó ver que se

celebrara el contrato y también que Janeth andaba molesta porque no le

pagaban las rentas y por eso sé que si se rentó esa casa, e incluso una vez

fui a la casa dada en arrendamiento a cobrar una renta.” - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Acto seguido, en uso de la voz solicitado por el abogado patrono de la

actora y concedido que le es, manifiesta que es su deseo ampliar el

interrogatorio, lo cual lo hace en los términos siguientes: “34.- Que diga la

testigo, en relación con su respuesta a la pregunta número 3, señaló que la

segunda vez que vio a la señora Martha Leyva León fue porque fueron al

domicilio a cobrar la renta, y en su respuesta a la pregunta número 12, señaló

también que fueron a cobrar la renta al domicilio arrendado y por último en la

pregunta 31, señaló que sabe que Janeth iba cada mes a realizar el cobro al

inmueble arrendado y en la respuesta a la pregunta 18, señaló que la renta

se pagaba en la oficina solo que nos aclare el lugar donde usualmente se

cobraban las rentas.”; interrogante que se califica de legal y procedente, de

conformidad con el artículo 303 del Código Procesal civil Sonorense, a la

cual la testigo respondió: “Janeth iba a ir a cobrar la renta a la casa

arrendada.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Posteriormente, se hace constar que el ateste de mérito procede a

abandonar la sala de audiencias, y procede a ingresar el diverso testigo

FELIPE BARFFUSON DOMÍNGUEZ, a quien se procede a tomar la protesta

de ley, para que se conduzca con verdad en sus declaraciones,

apercibiéndosele de las penas y delitos en que incurren los que declaran

falsamente ante una autoridad judicial en funciones, previstas por el

artículo 205 fracción I del Código Penal Sonorense, el cual contempla una

pena de prisión de dos meses a seis años y de diez a doscientos días multa,

a lo que manifiesta la compareciente que protesta conducirse con

verdad en sus declaraciones.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, dicha testigo, por sus generales manifestó: llamarse como ha

quedado escrito, originario de Batopilas Chihuahua, cincuenta y cinco

años de edad, casado, con domicilio en CALLE CONTADORES, NÚMERO

31, FRACCIONAMIENTO STAUS, DE ESTA CIUDAD, y ser de ocupación

académico. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, en cuanto a las tachas de ley, a dicho testigo se le pregunto

lo siguiente: ¿Es pariente por consanguinidad o afinidad de alguno de los

litigantes y en qué grado? Respondió: No. ¿Es dependiente o empleado del

que lo presentare o tiene con él sociedad o alguna otra relación de intereses?

Respondió: Somos amigos. ¿Tiene interés directo o indirecto en el pleito?

Respondió: No. ¿Es amigo íntimo o enemigo de alguno de los litigantes?

Respondió: amigo de la demandante. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Al formularle el interrogatorio respondió: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 1.- “Si.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 2.- “Si, la conozco de vista.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 3.- “ A Janeth la conozco desde que nació por la relación de amistad

con su padre, a Martha solamente de vista por desde el momento en el que se

celebró el contrato de arrendamiento.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 4.- “Si, me consta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 5.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 6.- “Si a la Señora Martha Leyva no recordando el segundo apellido.”-

- - - A la 7.- “Se celebró de manera verbal.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 8.- “Se celebro por el periodo de un año.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 9.- “Me consta que los primeros pagos si se hicieron de la forma

correcta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 10.- “Si, se encontraba habitable al momento de arrendarlo.” - - - - -

- - - A la 11.- “Si me consta.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 12.- “En algunos requerimientos he estado presente.” - - - - - - - - - - -

- - - A la 13.- “Si.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 14.- NO SE CALIFICO DE LEGAL Y PROCEDENTE.- - - - - - - - - - -

- - - A la 15.- NO SE CALIFICO DE LEGAL Y PROCEDENTE.- - - - - - - - - - -

- - - A la 16.- “Tengo entendido que no tenía autorización de hacer cambios

mayores, solo tenía autorización para darle mantenimiento.” - - - - - - - - - - - -

- - - A la 17.- “El mecanismo fue que al cumplir el año de arrendado se iba a

aumentar de setecientos a mil pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 18.- “Se cobraría en su domicilio arrendado.”- - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 19.- “Solo indica que no tiene recursos para hacer los pagos y no

quiere hacer la devolución porque no tiene a donde irse.”- - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 20.- “En la oficina del padre de Janeth que lo es en Esqueda y

Monteverde, Colonia Lomas de Madrid.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 21.- “Me habían solicitado una asesoría técnica el padre de Judith.”

- - - A la 22.- “La arrendataria.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 23.- “La Señora Martha comentó por estar cerca de donde habitan

sus hijos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 24.- “De energía eléctrica no me consta, de servicio de Agua todo

indica que si ya que la vegetación está muy frondosa.” - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 25.- “A mención de la Señor Martha indica que cerca, no sé qué tan

cerca habite ella.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 26.- “Esencialmente que no tiene a donde ir y que no quiere alejarse

de sus hijos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 27.- NO SE CALIFICO DE LEGAL Y PROCEDENTE.- - - - - - - - - - -

- - - A la 28.- “Si, de setecientos pesos.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 29.- “Al cumplir el primer año de arrendador lo se incrementaría a

mil pesos.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 30.- “Tengo entendido que si hizo esa petición más se que no se llevó

a cabo.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 31.- “Si.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la 32.- “Sí.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - 33.- A LA RAZÓN DE SU DICHO EL TESTIGO MANIFESTÓ: “En

ocasiones me toco acompañar a Janeth Judith al inmueble en cuestión porque

me encontraba ocasionalmente en esos momentos y además porque estuve

presente en la celebración del contrato verbal.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Con lo anterior, se da por terminado el desahogo de la prueba

testimonial. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Con lo anterior se da por terminado el desahogo de las pruebas ofrecidas

por la parte actora. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Acto seguido, en cuanto a la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN,

le fueron admitidas las pruebas CONFESIONAL y DECLARACIÓN DE

PARTE a cargo de la parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ;

TESTIMONIAL a cargo de ROSA ISELA VALENZUELA DOMÍNGUEZ,

YOMARA YAMILETH CÓRDOVA LAGUNA y MARÍA DE LOS ÁNGELES

LAGUNA LEYVA e INSPECCIÓN JUDICIAL. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Continuamente, se hace constar que la parte demandada no compareció

a esta audiencia, ni persona que legalmente la represente, tampoco exhibió

el pliego de posiciones al tenor del cual se desahogaría la prueba

Confesional, ni el interrogatorio al tenor del cual se desahogaría la prueba

de declaración de parte ambas a cargo de la parte actora, ni presentó a los

testigos, no obstante que se comprometió a presentarlos, razón por la cual,

se declaran desiertas las pruebas antes reseñadas, ya que así fue

apercibida, según se advierte en la parte conducente del auto de fecha ocho

de mayo de dos mil dieciocho, en que se admitió cada una de esas

probanzas, todo esto derivado al incumplimiento de las cargas que debía

asumir para el desahogo de esas pruebas, todo lo cual le fue notificado a la

demandada según la razón de cédula de fecha once de mayo de dos mil

dieciocho (ff.42-44), lo anterior de conformidad con los artículos 77, 182,

543, 544 y 545 del Código Procesal Civil Sonorense.- - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace a la prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL admitida a la

demandada, la misma se declaró desierta mediante auto de fecha veintitrés

de mayo de dos mil dieciocho (f.56). - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Se hace constar que no existe prueba diversa a las ya nombradas, que

haya sido ofrecida por la parte demandada, pendiente de desahogo. - - - - -

- - - Con lo anterior, se declara cerrada la etapa de desahogo de pruebas.- -

- - - Acto seguido, en concordancia con lo estipulado en el artículo 545

fracción III del Código Procesal Civil Sonorense, se declara abierta la etapa

de alegatos, por lo que se concede el uso de la voz a la parte actora, para

que formule los alegatos, quien manifiesta que hará uso de ese derecho por

conducto de su abogado patrono, quien manifiesta: “Que en este acto exhibo

escrito mediante el cual formulo los alegatos en representación de la parte

actora.”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Vista la promoción presentada en este momento se tiene al Licenciado

JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA, formulando los alegatos, misma promoción que

se ordena plasmarle el sello de recibido y su registro en el libro de

promociones, y una vez hecho lo anterior, asentar en esta constancia el

numero que le recayó y glosarla a los autos, al concluir esta audiencia. Acto

seguido, la suscrita secretaria de acuerdos hago constar que la

promoción suscrita por el Licenciado JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA quedó

registrada en el libro de promociones bajo el número 99. Lo anterior de

conformidad con los artículos 151 y 332 del Código de Procedimientos

Civiles para el Estado de Sonora. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace a la parte demandada, se tiene que no compareció a

esta audiencia, ni persona que legalmente la represente, ni presentó escrito

alguno mediante el cual presentara los alegatos, por lo que se le declara la

preclusión de ese derecho para ejercerlo con posterioridad. Lo anterior de

conformidad con los artículos 77 y 182 del Código de Procedimientos Civiles

para el Estado de Sonora. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Continuamente, por ser el momento procesal oportuno, con fundamento

en lo establecido en el artículo 545 fracción III del ordenamiento legal en

cita, se procede al dictado de la sentencia definitiva correspondiente, lo cual

se hace en los términos siguientes: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

SENTENCIA DEFINITIVA.- HERMOSILLO, SONORA, A VEINTIOCHO DE

MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - VISTOS para resolver en definitiva los autos del expediente número

87/2018, relativo al Juicio ESPECIAL EN MATERIA DE

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, promovido por JANETH JUDITH

GARCÍA LÓPEZ, en contra de MARTHA LEYVA LEÓN, y: - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - - - - - - R E S U L T A N D O: - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - 1.- Por escrito recibido el nueve de marzo de dos mil dieciocho (ff. 1-6),

en la Oficialía de partes común, recibido en este Juzgado de Primera

Instancia Especializado en Materia de Arrendamiento Inmobiliario, el doce

de marzo de dos mil dieciocho, el cual fue aclarado mediante promoción de

veintidós de marzo de dos mil dieciocho (registrada con el número 93),

compareció JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, demandando en la vía

Especial de Arrendamiento Inmobiliario a MARTHA LEYVA LEÓN, en su

carácter de arrendatario, por el pago y cumplimiento de las siguientes

prestaciones:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - “A).- El pago de $9,500.00 (nueve mil quinientos pesos 00/100

moneda nacional), relativo a las rentas vencidas de los meses de mayo

a diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo y las que se sigan

venciendo hasta la conclusión del presente juicio. - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - B) La desocupación y entrega del inmueble ubicado en Villa Clavel

número 1 de la colonia Villas del Real, de esta Ciudad, derivado del

incumplimiento en el pago del arrendamiento, inmueble del que

comprobare la propiedad en el capítulo de hechos de la presente

demanda. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - C) El pago de los gastos y costas que se generen por la tramitación

del presente juicio”.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - En estos ocursos la parte actora hizo una narración de hechos e invocó

los preceptos de derecho que consideró aplicables y procedentes al caso, los

que se tienen por reproducidos en este apartado en obvio de repeticiones

innecesarias, de igual forma, exhibió diversas documentales.- - - - - - - - - -

- - - 2.- La demanda, previa subsanación de la aclaración verbal, fue

admitida por auto de fecha veintisiete de marzo de dos mil dieciocho (ff. 10-

12), ordenándose emplazar a la parte demandada, lo cual así se realizó

mediante diligencia que obra a fojas dieciséis a la diecisiete. -- - - - - - - - - -

- - - 3.- Por escrito presentado en este Juzgado el tres de mayo de dos mil

dieciocho (ff.18-21), se tuvo a la demandada dando contestación a la

demanda instaurada en su contra, oponiendo las defensas y excepciones

que consideró aplicables al caso, siendo admitido dicho escrito en auto de

ocho de mayo de dos mil dieciocho (ff. 23-26); auto en el que se señaló

también, fecha para la Audiencia de Ley, e igualmente, se proveyó sobre las

pruebas ofrecidas por las partes. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - 4.- En esta misma fecha, se celebró la Audiencia de Ley, desahogándose

las pruebas ofrecidas por la parte actora y se declararon desiertas las

pruebas ofrecidas por la demandada, e igualmente se abrió la etapa de

alegatos, ordenándose en la diligencia dictar la sentencia respectiva, la que

nos ocupa, la cual se dicta bajo lo siguiente, y:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - - - - C O N S I D E R A N D O: - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - I.- Este Tribunal es competente para conocer y decidir este juicio en

términos de los artículos 91, 92, 93, 97 fracción V inciso a), 104, 107 y 109

fracción III del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora,

en relación con el Acuerdo General número, aprobado por el Pleno del

Supremo Tribunal de Justicia del Estado, en sesión del día uno de octubre

de dos mil quince, mediante el cual se creó este Juzgado de Primera

Instancia de lo Civil Especializado en Materia de Arrendamiento Inmobiliario

de este Distrito Judicial de Hermosillo, Sonora, mismo que entró en

funciones el día trece de octubre de dos mil quince, y al cual conforme a

lo dispuesto en tal acuerdo, así como lo previsto por el numeral 540 del

Código Procesal Civil Sonorense, le compete conocer de las controversias

que versen sobre arrendamiento inmobiliario.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - II.- La vía Especial de Arrendamiento Inmobiliario, ejercitada en la

especie por la actora es la correcta, en términos del artículo 540 de la

precitada ley adjetiva, toda vez que la causa civil en que se actúa versa sobre

una controversia de carácter de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de

que la parte actora reclama de la demandada prestaciones derivadas de un

contrato verbal de arrendamiento.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - III.- La relación jurídico-procesal quedó debidamente integrada al

emplazarse a juicio a la parte demandada, cumpliéndose en el caso las

formalidades previstas por los artículos 171 del Código de Procedimientos

Civiles relacionado con el 542 del mismo ordenamiento legal, emplazamiento

por cuya eficacia procesal compareció el demandado a juicio en tiempo y

forma legales a oponerse a la demanda interpuesta en su contra, en uso de

la facultad que le confiere el artículo 43 del Código Procesal Civil Sonorense.-

- - - IV.- En cuanto a la legitimación, las partes se encuentran legitimadas

en la causa activa y pasivamente, con base en la relación contractual de

arrendamiento que manifiesta la parte actora sostener con el demandado,

respecto del inmueble localizado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, COLONIA

VILLAS DEL REAL, DE ESTA CIUDAD; lo que será materia de examen en

considerativos subsiguientes, sin que se prejuzgue sobre el fondo del

negocio, por lo tanto, se satisfacen los supuestos contenidos en los

numerales 12 y 64 del ordenamiento procesal en consulta.- - - - - - - - - - - -

- - - La parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, se legitimó en el

proceso en términos del artículo 55 fracción I del Código de Procedimientos

Civiles para el Estado de Sonora, al comparecer a juicio por su propio

derecho, en ejercicio pleno de sus derechos civiles, sin que se haya alegado

ni mucho menos demostrado lo contrario; de igual manera, la parte

demandada MARTHA LEYVA LEÓN, se legitimó en el proceso en términos

de los artículos 54 y 55 (fracción I) del ordenamiento legal en comento, al

haber comparecido a juicio, por su propio derecho. - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - V.- Las partes gozaron de la misma igualdad y oportunidad probatoria

que les conceden los artículos 260 al 265 del Código en aplicación,

concluyéndose que estuvieron en aptitud de ofrecer los medios de prueba

pertinentes e idóneos al caso que se resuelve, como así aparece en autos. -

- - - VI.- La Litis en el juicio, se fijó con el escrito de demanda recibido el

doce de marzo de dos mil dieciocho (ff. 1-6), en este Juzgado de Primera

Instancia Especializado en Materia de Arrendamiento Inmobiliario, el cual

fue aclarado mediante promoción de veintidós de marzo de dos mil dieciocho

(registrada con el número 93) y con el escrito de contestación de demanda

(ff. 18-21), de conformidad con el artículo 250 del Código Procesal en

consulta. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - VII.- Reunidos como han quedado los presupuestos procesales

necesarios para que este juicio tenga existencia jurídica y validez formal, se

procede a entrar al fondo de ésta controversia, lo cual se hace oficiosamente

con independencia de las defensas y excepciones opuestas por la parte

demandada.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Seguidamente, retomando el análisis oficioso del estudio de la acción

atendiendo al contenido de los artículos 14, 260 y 337 del Código Procesal

Civil Sonorense, 14 y 16 de la Constitución General de la República, y con

apoyo además en la Jurisprudencia emitida por la Tercera Sala de la H.

Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible a página 10, bajo el número

3, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1975, que a la

letra dice: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - «ACCIÓN. ESTUDIO OFICIOSO DE SU IMPROCEDENCIA.- La improcedencia

de la acción, por falta de uno de los requisitos esenciales, puede ser estimada por el juzgador, aun de oficio, por ser de orden público el

cumplimiento de las condiciones requeridas para la procedencia de dicha

acción.» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - En tal virtud, conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, que a la letra dice: “Todas

las acciones civiles toman su nombre del contrato o hecho a que se refieren. La acción

procede en juicio aun cuando no se exprese su nombre o se exprese

equivocadamente, con tal de que se determine con claridad la clase de prestación

que se exija del demandado y el título o causa de la acción.”, atendiendo a los

hechos narrados en la demandada (en los cuales se solicita el pago de rentas

y la desocupación del inmueble), se advierte que el arrendador hoy parte

actora, ejercita la ACCIÓN DE RESCISIÓN COMO FORMA DE

TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,

DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO Y EL PAGO

DE PESOS.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asentado lo anterior, por lo que refiere a los elementos de la ACCIÓN

DE RESCISIÓN COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE

ARRENDADO Y EL PAGO DE PESOS, es necesario recurrir al Código Civil

del Estado de Sonora, siendo aplicables al caso las reformas publicadas en

el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Sonora, el día quince de junio

de dos mil quince, respecto a dicho ordenamiento legal, las cuales entraron

en vigor a los ciento veinte días naturales contados a partir del día de su

publicación en dicho Boletín, es decir, el trece de octubre de dos mil quince;

en tal virtud, se procede a citar los preceptos legales aplicables: - - - - - - - -

- - - El artículo 2293 del Código Civil Sonorense, establece: - - - - - - - - - - - - - - “Si el obligado en un contrato dejare de cumplir su obligación, podrá el otro interesado exigir judicialmente el cumplimiento de lo

convenido o la rescisión del contrato, y en uno y en otro caso el pago de daños y perjuicios”. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - El artículo 2664 (primer párrafo) del Código Civil Sonorense prevé que: - - - “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y

la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”.- - - - - - - - - - - - - - - - Asimismo, el precepto 2695 (fracción I y IV) del Código Civil Sonorense dispone que: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - “El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;…IV.- A restituir la cosa al terminar el contrato.” - - - Por su parte, el artículo 2697 del citado código establece que: - - - - - - - - - “La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario”.- - - - - - - - - - - - -

- - - El artículo 2699 del citado Código establece que: - - - - - - - - - - - - - - - - - - “El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta

el día que entregue la cosa arrendada.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Así también el precepto 2722 del mencionado ordenamiento legal prevé lo siguiente:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - “La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos debiendo entregar el arrendador el

recibo correspondiente.” - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Así también, la fracción IV del precepto 2761 del Código referido, prevé que: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - “El arrendamiento puede terminar: IV.- Por rescisión;…”- - - - - - - - - - De igual manera que la fracción I del precepto 2770 del Código de referencia, establece que:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - “El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2722

y 2724; …”- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Con base en el texto de los citados dispositivos legales, y a la expresión

de hechos manifestada por la actora en su demanda, para la procedencia de

la ACCIÓN DE RESCISIÓN COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL

INMUEBLE ARRENDADO Y EL PAGO DE PESOS, es menester que la parte

actora, en términos del artículo 260 del Código Procesal Civil Sonorense,

demuestre los siguientes elementos: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - I).- La existencia del contrato de Arrendamiento, celebrado entre los hoy

contendientes. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - II).- El incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, por lo que hace al pago de rentas. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - III) La actualización de una causa de rescisión y por consecuencia terminación

del contrato de arrendamiento.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace al primer elemento de la acción, se tiene que la actora

en su escrito de demanda manifestó que celebró como arrendadora un

contrato verbal de arrendamiento el diez de octubre de dos mil dieciséis, con

MARTHA LEYVA LEÓN, en su carácter de arrendataria, respecto al inmueble

de su propiedad ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, DE LA COLONIA

VILLA DEL REAL DE ESTA CIUDAD, con fecha de vencimiento el nueve de

octubre de dos mil diecisiete, en el cual se pactó como precio mensual de

arrendamiento la cantidad de $700.00 (SETECIENTOS PESOS 00/100

M.N.), y que en caso de negociar un año más de renta, ésta se subiría a

$1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.) mensuales, que la arrendataria o

cualquiera de sus dependientes no tenía autorización para realizar mejoras

al inmueble o subarrendar y que la fecha de pago era los días diez de cada

mes, especificando la actora en el hecho 5, que ha comparecido

regularmente a realizar los cobros de lo adeudado sin ningún éxito y

recibiendo siempre la misma escusa de la demandada, en el sentido de que

está yendo a pláticas con el INFONAVIT para conseguir un crédito y poderle

hacer un ofrecimiento por la casa, precisando la actora que nunca ha

aceptado ninguna propuesta de compra del inmueble. - - - - - - - - - - - - - -

- - - La accionante, acreditó que el inmueble antes referido es de su

propiedad, con copia certificada de la escritura pública número 13,124, con

fecha tres de octubre de dos mil dieciséis, otorgada ante el Notario Público

número 1, LICENCIADO CARLOS AGUILAR DÍAZ, con ejercicio y residencia

en esta ciudad, documento al cual se le confiere valor probatorio en términos

del artículo 325 del Código Procesal Civil para el Estado de Sonora. - - - - -

- - - En el caso que nos ocupa, se acredita la existencia del primer elemento

de la acción en estudio, con la prueba confesional, ofrecidas a cargo de la

parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN, a quien en esta audiencia se le

declaró confesa de los hechos contenidos en las posiciones marcadas con

los números 3, 12, 15, 19, 20 y 21, de los que se advierte hechos en el

sentido de que entre la actora y la demandada existe una relación

contractual de arrendamiento, que inicio su vigencia el diez de octubre de

dos mil dieciséis, para terminar el nueve de octubre de dos mil diecisiete,

respecto del inmueble ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, EN ESTA

CIUDAD, que es el que habita la parte demandada, en el que se obligó a

pagar la cantidad de setecientos pesos mensuales por concepto de renta, la

cual aumentaría a mil pesos a partir del vencimiento del primer año del

contrato. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Confesional a la cual se le concede valor probatorio en términos del

artículo 276 fracción I del Código Procesal Civil Sonorense, en relación con

el artículo 321 del citado Código, al no estar contradicha con otra prueba

fehaciente que obre en el proceso, pues al contrario se ve corroborada con

la siguiente prueba: testimonial a cargo de MAURA ELENA SALAZAR

FIGUEROA y FELIPE BARFUSSON DOMÍNGUEZ. En principio se tiene que

esta prueba se ofreció con el objeto de acreditar entre otras cosas, la relación

contractual que existe entre la actora y la demandada, la vigencia del

contrato de arrendamiento y el precio del arrendamiento. En el desarrollo

de la audiencia de ley se desahogó la prueba testimonial, a cargo de los

testigos ofrecidos por la actora, quienes en respuesta a las interrogantes que

se le formularon declararon de manera uniforme que la actora es dueña del

inmueble arrendado, que el inmueble lo tiene rentado a la señora Martha

Leyva, especificando la testigo de nombre MAURA ELENA SALAZAR

FIGUEROA, que a la arrendataria la conoce solo por su nombre Martha, ya

que no recuerda los apellidos y por lo que hace al segundo testigo solamente

indico el primer apellido de la arrendataria, contestando los testigos que el

contrato de arrendamiento se celebró verbalmente por el período de un año,

especificando que la renta inicial fue por setecientos pesos mensual y que

al término de la vigencia del contrato aumentaría la renta en mil pesos

mensuales, la cual debía pagarse en el inmueble arrendado, aclarando que

la primer testigo en respuesta a la interrogante número dieciocho, indicó

que el lugar del pago era en el domicilio del trabajo de la parte actora o en

el domicilio del bien arrendado, asegurando los testigos que el contrato de

arrendamiento se celebró en el lugar de trabajo de la actora que es el ubicado

en Monteverde y Esqueda, esquina, colonia Lomas de Madrid en esta

ciudad; advirtiendo se la declaración de los testigos, incluida la razón de su

dicho, que les consta lo que declararon porque ambos estuvieron presentes

el día en que se celebró el contrato verbal de arrendamiento, la primer testigo

por trabajar junto con la parte actora, mientras que el segundo testigo

porque se encontraba presente en el lugar ya que le había solicitado una

asesoría técnica el padre de la actora, en el lugar precisamente donde se

celebró el contrato de arrendamiento, además ambos testigos manifestaron

conocer a la parte actora por las razones que expusieron y a la parte

demandada manifestaron conocerla solo de vista, que lo fue cuando se

celebró el contrato y cuando acompañaron a la parte actora a cobrarle la

renta. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - A la probanza en análisis, se le otorga valor probatorio, pues al ser

apreciada por el suscrito Juez, advierto que no existe vinculación alguna

entre los testigos con las partes que pudieran afectar su imparcialidad;

asimismo, advierto que los testigos fueron uniformes en sus declaraciones,

que declararon a ciencia cierta de los hechos contenidos en las

interrogantes, y además de la razón de su dicho se advierte que saben y les

constan los hechos, porque presenciaron la celebración del contrato porque

conocen a la parte actora, porque conocieron a la parte demandada de vista,

porque declararon la forma y términos en que se celebró el contrato de

arrendamiento, sin que su respuesta estuviera inducida por las preguntas

contenidas en el interrogatorio, por lo que conforme a los principios de la

lógica y la experiencia de quien resuelve le concedo valor probatorio a esta

prueba testimonial, en términos del artículo 328 del Código Procesal Civil

para el Estado de Sonora, reiterándose que con dicha probanza aportada

por la actora se tiene por demostrado el elemento en estudio, con lo que se

denota que no existe contradicción con la confesional ficta.- - - - - - - - - - -

- - - La demandada al dar contestación al hecho 2 de la demanda, manifestó

que es falso y que en ningún momento se entrevistó o tuvo algún

acercamiento con la actora, señalando que desde el diez de octubre de dos

mil cinco, ha estado en posesión del bien inmueble objeto de la litis. - - - - -

- - - Agrega la demandada que es del todo falso que ella haya dicho que no

sabe leer ni escribir, señalando que en ningún momento se le ha preguntado

eso en virtud de ni siquiera conocerse. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, la parte demandada al dar contestación al hecho 3 de la

demanda, manifestó que es falso, agregando que tiene más de trece años

poseyendo el inmueble materia de este juicio y que ha operado la

prescripción a su favor en virtud de tener una posesión pacífica, pública,

continua, cierta y de buena fe, a título de dueño sobre dicho inmueble y que

por ello carece de derecho la actora para reclamar las prestaciones en la

forma que lo hace.-- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - De igual forma, la parte demandada al dar contestación al hecho 4 de

la demanda, manifestó que es falso, agregando que en ningún momento

celebró contrato de ninguna índole con nadie sobre el bien inmueble,

aduciendo que la causa que generó la posesión, fue la ocupación furtiva del

inmueble aprovechando que estaba sola, en virtud de que no tenía donde

vivir y que con el paso de los años le ha ido haciendo mejoras con el fin de

tener una mejor calidad de vida. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Al dar contestación al hecho 7 de la demanda, manifestó que es falso,

señalando que no existe el contrato al cual hace mención la parte actora. -

- - - Defensas y excepciones que devienen infundadas, lo anterior toda vez

que a la demandada se le declaró confesa de las posiciones que se calificaron

de legales y procedentes y que sirvieron para tener por demostrado el

elemento en estudio que lo es la existencia del contrato de arrendamiento

celebrado entre la parte actora y la parte demandada, confesión a la cual se

le concedió valor probatorio al no estar contradicha con otra prueba que

obre en el proceso, pues como se asentó con antelación al contrario la

confesional ficta se robusteció con la prueba confesional que se desahogó a

cargo de los testigos propuestos por la actora. Al respecto se advierte que la

parte demandada ofreció pruebas con el objetivo de acreditar las defensas

que opuso en el escrito de contestación de demanda, que son las descritas

en los cinco párrafos que anteceden, y para ello ofreció la prueba confesional

y declaración de parte a cargo de la actora, la testimonial a cargo de ROSA

ISELA VALENZUELA DOMÍNGUEZ, YOMARA YAMILETH CÓRDOVA

LAGUNA y MARÍA DE LOS ÁNGELES LAGUNA LEYVA, y la prueba de

inspección judicial, y respecto a todas estas probanzas, se declararon

desiertas las tres primeras en esta audiencia de ley y la última en el auto de

fecha veintitrés de mayo de dos mil dieciocho, por lo que se tiene que la

parte demandada no acreditó los hechos en que sustentó su defensa, no

obstante que era su obligación hacerlo en términos del artículo 260 en

relación con el articulo 77 del Código Procesal Civil para el Estado de

Sonora.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - La accionante exhibió copia de los recibos de dinero de diez de octubre

de 201(sic), diez de noviembre y diez de diciembre de dos mil dieciséis; diez

de enero, diez de febrero, diez de marzo y diez de abril de dos mil diecisiete,

documentos a los cuales se les confiere valor probatorio en términos del

artículo 325 del Código Procesal Civil para el Estado de Sonora, al no haber

sido objetados por la parte demandada, y con lo cual se acredita que la fecha

de pago era los días diez de cada mes. Advirtiéndose que con el desahogo de

la prueba testimonial se acreditó que a la arrendataria se le entregaba recibo

por el pago del arrendamiento mensual, según se advierte del interrogante

número 32, a lo cual los testigos respondieron que sí, testimonial a la cual

se le confiere valor probatorio en términos del artículo 328 del código

Procesal Civil para el Estado de Sonora, por los motivos ya expuestos en

párrafos precedentes. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por todo lo anterior, es que se reitera que se tiene por demostrado este

primer elemento de la acción. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Con el acreditamiento de la existencia de la relación contractual de

arrendamiento entre las partes, más la manifestación de la actora de que se

le adeudan las rentas reclamadas, que son más de dos mensualidades, se

acredita el Segundo de los elementos que se estudia, toda vez que es de

explorado derecho que el contrato de arrendamiento en un juicio como el

que nos ocupa, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino

de pagar sus rentas desde la fecha del contrato, en términos de los artículos

2242 párrafo segundo, 2258 párrafo primero, 2293, 2695 fracción I y 2770

fracción I, del Código Civil para el Estado de Sonora, ya que el contrato, en

sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones

pactadas y basta que la parte actora demuestre la existencia de la relación

contractual de arrendamiento y que afirme, como lo hizo, que las

prestaciones que reclama no han sido cubiertas.- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - En ese orden de ideas, al acreditarse la existencia de la relación

contractual, incumbe en todo caso a la arrendataria, alegar y demostrar que

pagó, aspecto que en el caso no aconteció, pues contrario a ello, al contestar

los hechos de la demanda mediante escrito recibido en este Juzgado en tres

de mayo de dos mil dieciocho (ff. 18-21), negó la acción y derecho para

reclamar las prestaciones solicitadas por la parte actora; no advirtiéndose

que la demandada haya expresado, ni demostrado que hubiese realizado el

pago de las rentas que se le vienen reclamando; por ello, es que no se le

puede exigir a la parte actora que demuestre el impago por parte de la

demandada, pues de hacerlo se le estaría exigiendo al arrendador a probar

una negación, como la que hizo al reclamar la prestación A) del escrito de

demanda y lo expuesto en los hechos 4 y 6, en relación con el escrito

aclaratorio de demanda de veintidós de marzo de dos mil dieciocho, donde

especificó las mensualidades que la parte demandada no ha pagado, por

ello, exigirle la demostración de ese hecho negativo a la parte actora violaría

el contenido del artículo 258 fracción II del Código de Procedimientos Civiles

para el Estado de Sonora, y de igual forma, el contenido de las siguientes

Tesis de la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyo carácter

Jurisprudencial la hace de observancia obligatoria en términos del artículo

217 de la Ley de Amparo:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - «PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las

obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al

actor."(Sexta Época. Tercera Sala. Apéndice de 1995. Tomo IV, Parte SCJN. Tesis

305. Página: 205).» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Asimismo, resultan aplicables las diversas Tesis Jurisprudenciales: - -

- - - «ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de

arrendamiento exhibido en un juicio de rescisión de contrato por falta de pago, es

la prueba de la existencia de la obligación del arrendatario de pagar las rentas,

pues éste es la prueba fundamental del derecho para exigir las rentas pactadas y,

una vez que el actor demuestre la existencia de aquél y afirme la falta de pago de las pensiones, procede la tramitación de la acción para el pago de las rentas

estipuladas desde la fecha del contrato, mientras que al inquilino le corresponde

comprobar que efectuó los pagos exigidos.” (Octava Época. Tribunales Colegiados de

Circuito. Semanario Judicial de la Federación. Tomo: VIII, Julio de 1991. Tesis:

VI.2o. J/135. Página: 92).» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - «ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS.

CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio

natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario,

pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de

las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y

2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare

la rescisión del contrato de arrendamiento.” (Octava Época. Tribunales Colegiados

de Circuito. Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Gaceta Número: 64,

Abril de 1993. Tesis: VI.2o. J/247. Página: 43).» - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Luego entonces, se tiene que en la especie la parte demandada, no

cumplió con la carga procesal que en términos del artículo 260 del Código

Procesal Sonorense, tenía al respecto, por lo que debe soportar el perjuicio

procesal que dicha omisión le acarrea, y que en la especie se traduce en

la actualización del segundo elemento de la acción en análisis, puesto

que con ello quedó acreditado el incumplimiento por parte de la demandada

con respecto a la relación contractual en que se funda la acción, en relación

al adeudo de las rentas de los meses de mayo a diciembre de dos mil

diecisiete, así como las mensualidades de enero a febrero de dos mil

dieciocho, toda vez que la mensualidad de marzo no era exigible al momento

de la presentación de la demanda, es decir, el nueve de marzo de dos mil

dieciocho.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo que hace a la documental privada exhibida por la parte actora,

consistente en requerimiento de uno de diciembre de dos mil diecisiete, el

mismo carece de eficacia probatoria para acreditar el requerimiento que

aduce la actora realizó a la demandada, toda vez que el requerimiento

contenido en dicha documental fue realizado a persona diversa a la

demandada, de nombre “MARÍA ELENA LEYVA DURAZO, lo anterior de

conformidad con el artículo 325 del Código Procesal Civil Sonorense.- - - - -

- - - Por lo que hace al tercer elemento de la acción, relativo a la actualización

de una causa de rescisión como forma de terminación del contrato de

arrendamiento, de conformidad con lo previsto en la fracción IV del artículo

2761 del Código Civil para el Estado de Sonora, se tiene que en el caso, la

terminación del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, se

actualiza por recisión, toda vez que en la especie el contrato de

arrendamiento base de la acción se celebró por tiempo determinado,

contando a partir del diez de octubre de dos mil dieciséis, y finalizando el

día nueve de octubre de dos mil diecisiete, y llegado su término, según lo

narra la parte actora, el demandado no desocupó el inmueble arrendado,

por lo cual operó la tácita reconducción, toda vez que la demanda en este

expediente se presentó hasta el mes de marzo de dos mil dieciocho, y fue en

el mes de mayo de dos mil diecisiete, según lo narra la parte actora, cuando

la parte arrendataria hoy demandada, comenzó a incurrir en mora con

respecto al pago de las rentas, tal y como se desprende de la prestación A)

de la demanda y el hecho 4, así como del escrito aclaratorio de la demanda,

por lo que la arrendataria incumplió con los términos establecidos en el

contrato base de la acción, lo cual ya fue motivo de estudio en el segundo

elemento de la acción, en el cual se determinó que en la especie se actualizó

el incumplimiento de la parte demandada en el pago de las rentas pactadas,

correspondientes a los meses de mayo a diciembre de dos mil diecisiete,

enero a febrero de dos mil dieciocho; y al respecto se tiene que de acuerdo

con el artículo 2770 del Código Civil Sonorense, el arrendador puede

solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la

renta convenida, en los términos prevenidos en el artículo 2722 del Código

Civil Sonorense, precepto que establece que la renta debe pagarse en los

plazos convenidos, y como se estableció al analizar el segundo elemento de

la acción, quedó demostrado el impago de las rentas que se obligó a pagar

la demandada, por lo que hace a los meses de mayo a diciembre de dos mil

diecisiete, enero a febrero de dos mil dieciocho, por lo que en el caso se tiene

por actualizado el tercer elemento de la acción.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - No se pasa por alto el que la parte actora haya ofrecido para demostrar

sus manifestaciones la probanza INSTRUMENTAL DE ACTUACIONES; sin

embargo, en cuanto a dicha prueba se tiene que, está integrada por todos

los elementos probatorios que constan en el juicio, los cuales ya quedaron

estudiados en líneas anteriores al otorgárseles valor probatorio a las

pruebas directas admitidas en este juicio.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por otra parte, no pasa por alto el que la parte actora haya ofrecido para

demostrar sus manifestaciones la probanza PRESUNCIONAL EN SU TRIPLE

ASPECTO, que es el razonamiento lógico, legal y humano que hace el

Juzgador al valorar las pruebas para dictar sentencia, también queda

estudiada dentro del contenido general de éste, máxime que en el caso que

nos ocupa no se funda básicamente en presunciones, pues de acuerdo a la

acción y a los hechos en que se sustentó la demanda era necesario que se

demostrara con pruebas directas, las cuales se aportaron, se desahogaron

y se valoraron en párrafos precedentes, no existiendo necesidad de examinar

presunción alguna.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por último, atendiendo tanto al principio de exhaustividad como al de

congruencia, y de conformidad con el artículo 46 del Código Procesal Civil

Sonorense, cabe precisar que del escrito de contestación de demanda no se

advierte excepción o defensa alguna diversa a las ya analizadas en este fallo.

- - - VIII.- Al no existir más hechos o acciones que analizar, ante la

demostración plena de los elementos constitutivos de la ACCIÓN DE

RESCISIÓN COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE

ARRENDADO Y EL PAGO DE PESOS, se declara procedente la misma, por

lo que, en relación al inciso B), del capítulo de prestaciones, se declara

judicialmente terminado el contrato de arrendamiento base de la acción y

se condena a la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN, a desocupar y

entregar a la parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, el inmueble

arrendado ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, COLONIA VILLAS DEL

REAL, DE ESTA CIUDAD; entrega que deberá hacer dentro del plazo de

CINCO DÍAS contados a partir de que este fallo quede firme o tan pronto

como éste sea susceptible de ejecutarse, apercibida que de no hacerlo así se

procederá al lanzamiento a su costa, utilizándose los medios de apremio

previstos en la Ley. Lo anterior con fundamento en los artículos 399, 400,

401, 402 y demás relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles

para el Estado de Sonora, haciendo énfasis a que la procedencia de esta

prestación deriva de que en el caso que nos ocupa opero la rescisión y por

consecuencia la terminación del contrato de arrendamiento, tal y como

quedo resuelto al analizarse la acción ejercitada. - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - De acuerdo con la prestación identificada con el inciso A) del escrito de

demanda, se condena a la parte demandada, a pagar a favor de la parte

actora, la cantidad de $8,500.00 (OCHO MIL QUINIENTOS PESOS 00/100

M.N.), por concepto de rentas vencidas y no pagadas, correspondientes a los

meses de mayo a septiembre de 2017 a razón de $700.00 (SETECIENTOS

PESOS 00/100 M.N.) y de octubre de 2017 a febrero de 2018, a razón de

$1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.). Asimismo, se condena a la parte

demandada a pagar a favor de la actora las rentas que se sigan venciendo a

partir del mes de marzo de dos mil dieciocho, a razón de $1,000.00 (MIL

PESOS 00/100 M.N.) mensuales, de conformidad con lo pactado en el

contrato de arrendamiento base de la acción y de acuerdo a lo dispuesto en

el artículo 2699 del Código Civil para el Estado de Sonora, previa su

liquidación en la vía incidental.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por otro lado, respecto al inciso C), del capítulo de prestaciones, se

condena a la parte demandada a pagar a la actora los gastos y costas

que ésta haya erogado con motivo de la tramitación del juicio, previa

su legal regulación en la vía incidental, ello en atención a que este fallo, es

de condena y el resultado fue adverso a los intereses de la parte demandada;

lo anterior con fundamento en los artículos 78, 79 y 80 del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora.- - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - IX.- Se concede a la demandada el término de CINCO DÍAS para dar

cumplimiento voluntario a lo ordenado en la sentencia, una vez que esta

quede firme, y en caso de no hacerlo así se procederá a la ejecución forzosa

de la misma, previa instancia de parte legitima.- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - Por lo anteriormente expuesto y fundado y con apoyo además en los

artículos 335, 336, 337 y 338 del Código de Procedimientos Civiles, el

suscrito Juez resuelve bajo los siguientes:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - P U N T O S R E S O L U T I V O S: - - - - - - - - - - - -

- - - PRIMERO: Este Juzgado ha sido competente para conocer y resolver

este juicio y la vía elegida para la tramitación de la acción ejercitada fue la

correcta.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - SEGUNDO: En relación al inciso B), del capítulo de prestaciones, se

declara judicialmente terminado el contrato de arrendamiento base de la

acción y se condena a la parte demandada MARTHA LEYVA LEÓN, a

desocupar y entregar a la parte actora JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ, el

inmueble arrendado ubicado en VILLA CLAVEL, NÚMERO 1, COLONIA

VILLAS DEL REAL, DE ESTA CIUDAD; entrega que deberá hacer dentro del

plazo de CINCO DÍAS contados a partir de que este fallo quede firme o tan

pronto como éste sea susceptible de ejecutarse, apercibida que de no hacerlo

así se procederá al lanzamiento a su costa, utilizándose los medios de

apremio previstos en la Ley. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - TERCERO: De acuerdo con la prestación identificada con el inciso A)

del escrito de demanda, se condena a la parte demandada, a pagar a favor

de la parte actora, la cantidad de $8,500.00 (OCHO MIL QUINIENTOS

PESOS 00/100 M.N.), por concepto de rentas vencidas y no pagadas,

correspondientes a los meses de mayo a septiembre de 2017 a razón de

$700.00 (SETECIENTOS PESOS 00/100 M.N.) y de octubre de 2017 a

febrero de 2018, a razón de $1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.). Asimismo,

se condena a la parte demandada a pagar a favor de la actora las rentas que

se sigan venciendo a partir del mes de marzo de dos mil dieciocho, a razón

de $1,000.00 (MIL PESOS 00/100 M.N.) mensuales, de conformidad con lo

pactado en el contrato de arrendamiento base de la acción, previa su

liquidación en la vía incidental.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - CUARTO: En relación a la prestación marcada con el inciso C) de la

demanda, condena a la parte demandada a pagar a la actora los gastos y

costas que ésta haya erogado con motivo de la tramitación de este juicio,

previa su legal regulación en la vía incidental. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - QUINTO: Se concede a la demandada el término de cinco días para dar

cumplimiento voluntario a lo ordenado en la sentencia, una vez que esta

quede firme, en caso de no hacerlo así, se procederá a la ejecución forzosa

de la misma, previa instancia de parte legitima. - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.- ASÍ LO RESOLVIÓ Y FIRMÓ EL C. JUEZ

DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL ESPECIALIZADO EN

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, LICENCIADO JORGE LUIS MORENO

MORENO, ANTE LA SECRETARIA PRIMERA DE ACUERDOS, LICENCIADA

MARIBEL SOTO ACEDO.- DOY FE.-

CON LO ANTERIOR SE DA POR TERMINADA ESTA AUDIENCIA.

SIENDO LAS ONCE HORAS CON TREINTA MINUTOS DEL DÍA

VEINTIOCHO DE MAYO DE DOS MIL DIECIOCHO, QUEDANDO A

DISPOSICIÓN DE LAS PARTES EL CONTENIDO ÍNTEGRO DE LA

SENTENCIA DICTADA EN LA CONSTANCIA LEVANTADA CON MOTIVO DE

LA AUDIENCIA DE LEY.- DOY FE.-

LICENCIADO JORGE LUIS MORENO MORENO

JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL ESPECIALIZADO EN

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.

LICENCIADA MARIBEL SOTO ACEDO

SECRETARIA PRIMERA DE ACUERDOS

JANETH JUDITH GARCÍA LÓPEZ

PARTE ACTORA

LICENCIADO JOSÉ LUIS RAMÍREZ COTA

ABOGADO PATRONO DE LA PARTE ACTORA

MAURA ELENA SALAZAR FIGUEROA TESTIGO

FELIPE BARFFUSON DOMINGUEZ TESTIGO

LISTA.- El veintinueve de mayo de dos mil dieciocho, se publicó en lista de

acuerdos la constancia levantada con motivo de la audiencia de ley.-

CONSTE.-