Puerto Cabello, 17 de enero de 2012.-

Ciudadanos:G & V IMPORTACIONES AGENTES ADUANALES, C.A.Presentes.-

A fin de dar cumplimiento a solicitud respecto a la VALUACIÓN DE UN (01)

INMUEBLE (OFICINA Y SUS ANEXOS) su propiedad, distinguido con el Nº G-1-06,

Primer Nivel, Edificio “G” del Conjunto Empresarial “AERO CENTRO INTERNACIONAL

VALENCIA” (Segunda Etapa) ubicado en la Zona Industrial Municipal Sur, en

Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, del Municipio Autónomo Valencia, Estado

Carabobo. Cumplo en enviar anexo el AVALÚO INMOBILIARIO del mismo con fines de

CONOCIMIENTO DEL VALOR REFERENCIAL DE MERCADO, para la realización de

una futura Transacción Comercial. El AVALÚO del inmueble resultó ser para la fecha 17

de enero de 2012 de:

CUATROCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTACON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 412.460,00)

En consecuencia, espero haber correspondido a la solicitud sobre la valuación

mencionada, dejando a Ustedes, los trámites consiguientes con respecto al destino del

Informe de Avalúo.

Sin más a que referirme sobre el particular, me despido,

Atentamente;

M.Sc. Ing. José Luis Ramírez GarridoC.I. N° V-5.443.345

C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930SUDEBAN N°: P-654

Recibí Conforme:------------------------

Anexo: Lo indicado

JLRG/jlr.-17/01/2012.-

CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Yo, JOSÉ LUIS RAMÍREZ GARRIDO, Venezolano, casado, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.443.345, Magíster en Gerencia de Construcción, Ingeniero Civil, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 40.119, miembro asociado de la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) con el Nº 930, e inscrito en la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) bajo el Nº P-654, por medio del presente informe certifico:

1. Que el Avalúo obtenido en el Inmueble constituido por una Oficina y sus Anexos con todos sus acabados y mejoras, distinguido con el Nº G-1-06, Primer Nivel, Edificio “G” del Conjunto Empresarial “AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA” (Segunda Etapa) ubicado en la Zona Industrial Municipal Sur, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, del Municipio Autónomo Valencia, Estado Carabobo, encomendado por la Gerencia de la Sociedad Mercantil G & V IMPORTACIONES AGENTES ADUANALES, C.A., y cuya realización se circunscribe al 17 de enero de 2012, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial; ni me liga con el propietario lazos de consanguinidad directa.3. Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en el carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.4. Que no se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.5. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.6. Declaro no ser Funcionario Público y que ejerzo la profesión de Ingeniero en forma libre.

M.Sc. Ing. José Luis Ramírez GarridoC.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930

C.I. N°: V-5.443.345 SUDEBAN Nº: P-654

1

Í N D I C E

Páginas

CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD i

I.- RESUMEN 03

II.- INTRODUCCIÓN 04

III.- FACTORES DE LOCALIZACIÓN 05

3.1. Ubicación del Inmueble 053.2. Servicios Públicos en la Zona 053.3. Zonificación 053.4. Croquis Ubicación Conjunto Residencial “Villa del Parque” 06

IV.- CARACTERÍSTICAS DEL APARTAMENTO 07

4.1. Terreno 074.2. Características Torre “A” 074.3. Características del Apartamento Nº A-7 074.4. Tradición Legal 084.5. Linderos del Apartamento Nº A-7 08

V.- METODOLOGÍA AVALUATORIA 09

5.1. Conceptos Generales 09

VI.- MÉTODOS PARA EL AVALÚO 11

6.1. Apartamento Nº A-7 116.1.1. Método de Mercado 11

VII.- AVALÚO 11

7.1. Apartamento Nº A-7 (Matriz de Ajuste) 117.2. Valor de Mercado del Apartamento 127.3 Matriz de Ajuste 157.4. Cálculos del Avalúo 18

VIII.- CONCLUSIÓN 19

IX.- FUENTES DE INFORMACIÓN 20

X.- ANEXOS (Fotografías y Documentos) 21

2

I. RESUMEN

PRESENTADO A : G & V IMPORTACIONES AGENTES ADUANALES, C.A.

PROPIETARIO : G & V IMPORTACIONES AGENTES ADUANALES, C.A.

ORDENADO POR : SR. FREDDY ALBERTO ORTEGA CASTILLO.

OBJETO DEL AVALÚO : Suministrar una Referencia sobre el Valor Actual de Mercado de un inmueble constituido por una Oficina y sus Anexos que forma parte del Edificio “G” del Conjunto Empresarial “AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA” (Segunda Etapa), a objeto de realizar, sobre la base del estimado de valor, una futura transacción comercial.

UBICACIÓN : Apartamento distinguido con el Nº G-1-06, Primer Nivel, Edificio “G” del Conjunto Empresarial “AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA” (Segunda Etapa) ubicado en la Zona Industrial Municipal Sur, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, del Municipio Autónomo Valencia, Estado Carabobo.

RESUMEN DEL AVALÚO PARA EL 17/01/2012:

VALOR DE MERCADO OFICINA Nº G-1-06,PISO 1, EDIFICIO “G”, CONJ. EMPRESARIAL“AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA” Bs. 412.460,00

ELABORADO POR : José Luis Ramírez GarridoM.Sc. Ingeniero Civil, C.I.V.: 40.119SOITAVE Nº 930SUDEBAN Nº P-654

FECHA REALIZACIÓN DE AVALÚO: 17 de enero de 2012

3

II. INTRODUCCIÓN

A solicitud del Sr. Freddy Alberto Ortega Castillo, se procedió a realizar el AVALÚO

de un (01) Inmueble propiedad de la Sociedad Mercantil G & V IMPORTACIONES

AGENTES ADUANALES, C.A., según documento protocolizado en la Oficina Pública del

Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del

Estado Carabobo, bajo el Nº 19, Tomo 30, Folios 1 al 2, Protocolo 1°, en fecha 13 de

marzo de 2009, formado por una Oficina y sus Anexos con todos sus acabados y

mejoras, distinguido con el Nº G-1-06, Primer Nivel, Edificio “G” del Conjunto Empresarial

“AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA” (Segunda Etapa) ubicado en la Zona

Industrial Municipal Sur, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio

Autónomo Valencia, Estado Carabobo.

Valencia está considerada como la ciudad industrial del país, es una de las que mayor

desarrollo y crecimiento ha experimentado con el nuevo cambio político de alcaldes y

gobernadores electos uninominalmente. La ciudad es la capital del estado y su ubicación

al centro del país la convierte en paso obligado al dirigirse a otras ciudades importantes

del mismo.

La Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia, es una de las más importantes

de los que conforman la ciudad capital, en especial donde se encuentra el inmueble,

siendo un área de gran actividad comercial e industrial, cercana a la misma se localizan

importantes centros empresariales y comerciales, así como el Aeropuerto Internacional

de Valencia que le dan una ubicación estratégica con relación a la ciudad universitaria y

el resto de las zonas industriales de la ciudad.

Respecto al valor del inmueble se logra aplicando la metodología valuatoria conocida

como el método de aproximación AL MERCADO, el cual consiste en determinar el mejor

precio el cual se espera produzca una propiedad ofrecida en venta, bajo condiciones

normales ó típicas, en un tiempo razonable. Este enfoque de mercado se basa en derivar de

las evidencias que brindan los referenciales, el Valor de Mercado. Los referenciales

utilizados fueron obtenidos en la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los

Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo y serán actualizados

a la fecha 17 de enero de 2012.

4

III. FACTORES DE LOCALIZACIÓN

3.1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Se encuentra ubicado en el Primer Nivel, Edificio “G” del Conjunto Empresarial “AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA” (Segunda Etapa) ubicado en la Zona Industrial Municipal Sur, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Autónomo Valencia, Estado Carabobo, distinguido con el N° G-1-06.

3.2. SERVICIOS PÚBLICOS EN LA ZONA

La parcela en cuestión, posee todos los servicios básicos de infraestructura urbana, a mejor nivel de cualquier otra parcela de la ciudad de Valencia y descritos a continuación: Acueductos, Alumbrado Público, Clínicas Privadas, Aseo Urbano, Hospitales, Ambulatorios, Universidades y Tecnológicos Públicos y Privados, Teléfonos, Transporte de Pasajeros, Vialidades, Distribuidores de Tránsito, Avenidas y Autopistas, Calzadas de Concreto, Aeropuerto, Puestos de Vigilancias (FF.AA.CC.), Farmacias, Supermercados, Centros Comerciales, Vías Secundarias de Servicios, Pasarelas, Elevados, Cuerpo de Bomberos, etc.

3.3. ZONIFICACIÓN

La Ordenanza de Zonificación decretada por el Concejo Municipal del Distrito Valencia el 26 de Mayo de 1.977; contempla esta zona donde se encuentra el inmueble objeto de avalúo como ZONAS INDUSTRIALES; ZI-IA, ZI-2 Y ZI-3 y ZONA DE TRANSICIÓN COMERCIAL, MANUFACTURA Y VIVIENDA (CMV).

3.3.1. ZONAS INDUSTRIALES (ZI-AI, ZI-2, ZI-3) y ZONA DE TRANSICIÓN COMERCIAL, MANUFACTURA Y VIVIENDA (CMV).

En las zonas industriales se permite la construcción, reconstrucción o modificación de

edificios destinados a todo tipo de industrias con las limitaciones siguientes:

En las zonas ZI-AI y ZI-2, deben orientarse los depósitos y almacenes, los talleres de

todo tipo, las embotelladoras y la pequeña industria en general.

En la zona ZI-2, deben orientarse las grandes industrias, sin limitaciones de ningún

tipo de producto, espacio y número de empleados.

En la zona ZI-3, deben orientarse los servicios necesarios a la zona industrial donde

esté ubicado, tales como: estaciones de servicios, terminales de transporte colectivo,

servicios asistenciales, retenes y puestos de policías y todas las permitidas en las

zonas ZI-AI y ZI-2.

5

Las zonas CMV son zonas residenciales, solicitadas para usos comerciales y manufactureros, en función de su cercanía al centro y de su ubicación favorable para servir a sectores extensos de la ciudad. Las zonas de transición se especializarán hacia usos específicos, pero este proceso lo determinará el propio desarrollo de la zona. En ellas se permite el comercio al por mayor, pequeños almacenes, industrias ligeras y artesanía, comercio en general, estaciones de servicio, oficinas y viviendas, terminales d transporte y carga y servicios mayores de vivienda.

6

3.4. CROQUIS UBICACIÓN DE LA EDIFICIO “G” CONJUNTO EMPRESARIAL

“AERO CENTRO INTERNACIONAL VALENCIA”

7

IV. CARACTERÍSTICAS EDIFICIO “G” Y OFICINA Nº G-1-06

4.1. TERRENO

Topografía : Plana con poca pendiente para drenajes de aguas de lluvias.

Forma : Rectangular.

Uso : Industrial (ZI-AI, ZI-2, ZI-3), Comercio, Manufactura y Vivienda

(CMV).

4.2. CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO “G”

El edificio “G”, se encuentra ubicada en el Conjunto Empresarial “AERO CENTRO

INTERNACIONAL VALENCIA” y éste a su vez; en la Avenida Ernesto Branger, Zona

Industrial Sur, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Autónomo

Valencia, Estado Carabobo. EI mismo consta de tres (3) plantas, las mismas están

discriminadas de la siguiente manera: Una (1) Planta Baja, y Dos (2) Plantas Tipo; todas

destinadas a oficinas. Las paredes exteriores del Edificio “G”, así como de las otras que

conforman el conjunto, están revestidas exteriormente con friso de granito, con ventanas

panorámicas, piso de granito blanco en pasillos y escaleras y cerámica en oficinas.

4.3. CARACTERISTICAS DE LA OFICINA Nº G-1-06

Nivel : Piso 1 del Edificio “G”.

Estructura : Concreto armado.

Paredes : Bloques de Arcilla, revestimiento exterior; granito obra limpia.

Ventanas : Panorámicas en tono azul.

Electricidad : Embutida totalmente.

Revestimiento : Piso de cerámica, friso liso y cielo raso en techo.

Iluminación : Lámparas decorativas fluorescentes.

Puertas : Madera Entamborada y protector Mult-Lock en entrada.

Otros : Ambientes para oficina, depósito y aire acondicionado tipo splity un (01) puesto de estacionamiento, baños colectivos.

8

Estado deConservación : Bueno. Estado = 2.0. C = 2,52%. Cm (F. Conserv.) = 0,9748

Edad aparente : Cinco (05) años.

Vida Útil (Vu) : Ochenta (80) años.

Área : 41,00 M².

% Condominio : 1,18 % respecto a la segunda etapa y 3,60% del Edificio “G”.

4.4. TRADICIÓN LEGAL

La Sociedad Mercantil G & V IMPORTACIONES AGENTES ADUANALES, C.A.,

adquiere el inmueble en cuestión según documento protocolizado en la Oficina Pública

del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador

del Estado Carabobo, bajo el Nº 19, Tomo 30, Folios 1 al 2, Protocolo 1°, en fecha 13 de

marzo de 2009.

4.5. LINDEROS OFICINA Nº G-1-06, CONJ. EMP. AERO CENTRO VALENCIA

NORTE : Con lobby de circulación de la oficinas del primer nivel.

SUR : Con oficina Nº G-1-07.  

       

ESTE : Fachada Este del Edificio "G".

         

OESTE : Con pasillo de circulación de las oficinas del primer nivel.  

9

V. METODOLOGÍA

5.1. CONCEPTOS GENERALES

5.1.1. COSTO DE REPOSICIÓN:

Se define como la cantidad de dinero requerida para construir un duplicado exacto del activo bajo avalúo, a los precios corrientes.

Este costo suele ser castigado considerablemente cuando el duplicado a construir presenta infuncionalidades notables desde el punto de vista constructivo y de distribución de planta. Esta última observación es aplicable a la construcción del presente informe.

5.1.2. COSTO HISTÓRICO:

Es el costo pagado por el activo al momento de entrar a formar parte del patrimonio de la empresa.

5.1.3. DEPRECIACIÓN ACUMULADA:

Es la pérdida de valor del costo original, ocasionada por el deterioro físico, la obsolescencia funcional y económica, entre otros. En la segunda parte de la ecuación del método de costo, dicha depreciación se sustrae del costo de reposición. El deterioro o depreciación física se evidencia por el desgaste, decaimiento, carcoma, agrietamiento, incrustaciones o defectos estructurales. La obsolescencia funcional se debe a la mala distribución en planta, inadecuación o sobreadecuación de la instalación mecánica o funcional debido a tamaño, estilo, edad, entre otros. No se evidencia en las condiciones internas de la propiedad.

5.1.4. VALOR ACTUAL:

Es el costo de reposición depreciado, es decir, es la cantidad de dinero al cual llegaría el activo si fuese expuesto en venta en un mercado abierto, bajo condiciones tales que ni el comprador ni el vendedor pudieran aprovecharse de las exigencias del otro actuando ambos en conocimiento de todos los usos y propósitos del activo para los cuales está adaptado y de las restricciones forzosas que sobre el pudieran existir.

5.1.5. VALOR DE RESCATE:

El precio que se puede esperar por la totalidad (o sea, una casa) o una parte de la totalidad (una instalación de plomería) por su remoción de los predios, usualmente para ser usado en otra parte.

10

5.1.6. VALOR DE MERCADO:

Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente con conocimiento y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

5.1.7. VALOR DE LIQUIDACIÓN:

Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en este caso el vendedor se encuentra obligado a vender y el comprador en aptitud de aceptar, pero no obligado a comprar; tal situación se da en malos negocios, producto de mercados insuficientes, proyectos mal estudiados y endeudamientos excesivos. Ahora, a los fines de resguardar a las instituciones financieras acreedoras de los eventuales gastos de ejecución de las garantías constituidas, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a los mismos, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el N° 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: 10% para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para Locales Comerciales, Vehículos, Construcciones y Maquinarias Industriales.

5.1.8. FACTORES CORRECTIVOS:

Son los coeficientes multiplicativos que permiten homogeneizar cada uno de los elementos que intervienen en la determinación de un valor tomando como base los datos o diferenciales de registro a fin de asemejarlos al bien avaluado. Los factores correctivos más comunes son: actualización, área, ubicación, ubicación piso, valor agregado, calidad, zonificación, edad, entre otros.

5.1.9. VIDA ÚTIL:

Es el período de tiempo durante el cual puede razonablemente, esperarse que el activo vaya a cumplir con la función para la cual fue destinado. La construcción considerada en el informe no ha cumplido con este período.

5.1.10. VIDA ÚTIL REMANENTE:

Es el período de tiempo restante, a partir de la fecha de la valuación, que puede prestar un activo en condiciones normales de uso y mantenimiento.

11

V.I. MÉTODOS PARA EL AVALÚO

6.1. OFICINA Nº G-1-06 CON UN (01) ESTACIONAMIENTO

6.1.1. MÉTODO DE MERCADO:

Para determinar el Valor de Mercado de la Oficina y su Puesto de estacionamiento,

utilizaremos los datos de MERCADO como son las COMPRAS-VENTAS, efectuadas en

las últimas fechas de Oficinas y Locales similares o similables en la Parroquia Rafael

Urdaneta, Zona Industrial del Municipio Valencia, esta información se encontró Oficina

Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y

Libertador del Estado Carabobo; a los mismos se le aplicarán las compensaciones

correspondientes, a través de la ejecución de una Matriz de Ajuste que relacione el

tiempo transcurrido desde cada operación hasta la fecha 17/01/2012, la localización

(piso), área, situación-calidad, edad y precio unitario de cada referencial con respecto a

la oficina a avaluar.

VII. AVALÚO

Determinaremos el avalúo del inmueble, aplicando el Método del Mercado mediante la

aplicación de una Matriz de Ajuste, este resultado, será el Valor de Mercado del

Inmueble. Por último se determinará el Valor de Liquidación, estimado para oficinas o

locales comerciales, generalmente en un 93% del Valor de Mercado.

7.1. OFICINA Nº G-1-06 (MATRIZ DE AJUSTE)

Lo más importante al realizar esta parte, es definir los factores correctivos a utilizar

para determinar el Valor de la Oficina y sus Anexos, en el presente avalúo los correctivos

o ajustes fijados para la determinación de la Matriz de Ajuste son:

a. Corrección por tiempo (actualización):

Siempre ocurre que las operaciones investigadas datan de varios meses ó años antes

o después de la fecha del avalúo, por tal motivo se regresarán o actualizarán con la

siguiente relación,

12

Vf = Vi (1 + i)n

Donde,

Vf = Valor Final (Bs). Vi = Valor Inicial (Bs)

I = Tasa de Incremento Intermensual (2,00 % mensual = 24,00 % anual)

N = Tiempo desde el referencial a la fecha, en meses.

b. Factor de Corrección por Piso (Fc. Piso):

Por cada diferencia de número de piso se corrige por defecto o por exceso en un

factor de 1%.

c. Corrección por Situación-Calidad:

Aún dentro de una misma ciudad o zona, se deberá evaluar la ubicación con respecto

a los servicios públicos, mejor factibilidad comercial o residencial, entre otros. En este

caso particular se realizará una corrección tomando en cuenta cual ubicación posee

mejor factibilidad comercial y servicios, así como cercanía a las zonas residenciales, con

respecto a las del avalúo, como de todos los referenciales, de modo que deberá tener

mayor valor aquella o aquellas Oficinas que estén en una zona de mayor actividad

residencial y/o comercial. Igualmente se consideró el tipo, calidad y estado de la

construcción de cada inmueble referencial con el objeto de avalúo.

.

d. Corrección por Área (Fc. Área):

Cada vez que el área de la referencia dobla, el Factor se corrige entre 5% y 15%,

se tomó 10 %.

7.2. VALOR DE MERCADO DE LA OFICINA Nº G-1-06

Para la determinación del Valor del Mercado de la Oficina, se recopiló información

sobre las últimas compras-ventas de oficinas con características similares o en su

defecto similables al del bien objeto de avalúo efectuadas en la Parroquia Rafael

Urdaneta del Municipio Valencia, estos referenciales de precios fueron obtenidos en los

archivos de la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios

Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, y se presenta en el cuadro

siguiente, denominado; REFERENCIALES OFICINA N° G-1-06, 1ER NIVEL, EDIF. "G",

CONJUNTO EMPRESARIAL "AERO CENTRO VALENCIA". ÁREA = 41,00 M2:

13

14

Con los referenciales anteriores se procedió a realizar la Matriz de Ajuste, donde se

determinaron los factores de: actualización, correcciones por área, nivel de piso,

localización; así se determinó para cada una el factor de ajuste definitivo, los cuales se

multiplicaron por los precios unitarios, y una vez ajustados se ejecutó el promedio

aritmético, resultando un precio unitario de 10.055,96 Bs/M² (Pu = 10.055,96 Bs/M²), el

cual se redondeó a 10.060,00 Bs/M2 (Ver Matriz de Ajuste).

El Precio Unitario, obtenido anteriormente, multiplicado por el área del Apartamento

según documento de propiedad, resulta:

41,00 M² x 10.060,00 Bs/M² = Bs. 412.460,00

CUATROCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 412.460,00)

15

VALOR DE MERCADO UNITARIO OFICINA N° G-1-06 = 10.060,00 Bs/M²

METODOLOGÍA Y FÓRMULAS UTILIZADAS

1. Factor de Corrección por Tiempo (F.act.)

F(act.) = (1 + i)n. i = 2,00% mensual (24,00% anual). El tiempo (n), se tomó en meses desde la fecha de cada referencial hasta la del avalúo (17/01/2012); la tasa de capitalización intermensual, se determinó tomando en cuenta los títulos bancarios en el mercado recientes tales como, las tasas anuales activas, las cuales se cotizan actualmente en 20% - 32%, así como la inflación anual acumulada durante los años 2009 a 2011, con estos valores se puede pensar en una tasa prudente de capitalización para oficinas de 24,00% anual.

16

2. Factor de Corrección por Piso (Fc. Piso):

Por cada diferencia de número de piso se corrige por defecto o por exceso en un

factor de 1%.

3. Corrección por Situación-Calidad:

REFERENCIALES PUNTAJE % COMPENSACIÓN F. CORRECCIÓN

INMUEBLE 1.00 00% (0.00) 1.00PASEO LAS INDUSTRIAS 1.10 10% (0.10) 0.90EDIFICIO ORIÓN 1.20 20% (0.20) 0.80

4. Corrección por Área (Fc. Área):

Cada vez que se dobla el área del referencial se corrige entre 5% y 15% (se tomó

10%).

5. Factor Ajuste (Fa) = Fact. x Fc. Piso x Fc. Situación-Calidad x Fc. Área

ÁREA DE LA OFICINA Nº G-1-06 = 41,00 M²; FECHA DEL AVALÚO: 17/01/2012

17

18

19

VIII. CONCLUSIÓN

En base a los criterios empleados, análisis y cálculos realizados, se llega a la

conclusión de que; en relación al inmueble formado por una Oficina, sus anexos con

todos sus acabados y mejoras, propiedad de la Sociedad Mercantil G & V

IMPORTACIONES AGENTES ADUANALES, C.A., distinguido con el Nº G-1-06, Primer

Nivel, Edificio “G” del Conjunto Empresarial “AERO CENTRO INTERNACIONAL

VALENCIA” (Segunda Etapa) ubicado en la Zona Industrial Municipal Sur, en

Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Autónomo Valencia, Estado

Carabobo, el Valor de Mercado estimado a la fecha 17/01/2012 sobre el mismo es la

cantidad de: CUATROCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA CON 00/100

BOLÍVARES (Bs. 412.460,00).

Ahora bien, de conformidad al Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación de

riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta

Oficial de la República de Venezuela bajo el número 36.433 de fecha 05 de Abril de

1998, el valor luego de aplicar el porcentaje mínimo de descuento (establecido en un 7%

para bienes inmuebles comerciales) es igual a TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL

QUINIENTOS NOVENTA CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 383.590,00).

VALOR MERCADO ESTIMADO (17/01/2012) Bs. 412.460,00

VALOR DE LIQUIDACIÓN Bs. 383.590,00

NOTA: El Valor de Liquidación, es el precio que toma cualquier activo en caso de alguna eventualidad ó contingencia, a los fines de resguardar a las instituciones financieras acreedoras de los eventuales gastos de ejecución de las garantías constituidas. Para determinarlo, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a los mismos, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el N° 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: 10% para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para Locales Comerciales, Construcciones Industriales, Estacionamientos, Vehículos y Maquinarias Industriales. Para este caso se tomó 7%.

20

IX. FUENTES DE INFORMACIÓN

- Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo.

- Revista de la Sociedad de Tasadores de Venezuela.

- Documentos de Propiedad del Inmueble.

- Documento de Condominio del Conjunto Empresarial “Aero-Centro Valencia”.

- Mediciones personales a cinta y Fotografías del inmueble.

- Archivo del Catastro Municipal del Municipio Valencia.

- Ingeniería Municipal del Municipio Valencia.

- Apuntes del Curso de Avalúos de Bienes Inmuebles Urbanos.

Avalúo realizado por:

José Luis Ramírez GarridoMagister en Gerencia de la Construcción-Ingeniero Civil

C.I.: V-5.443.345 C.I.V.: 40.119SOITAVE N°: 930

SUDEBAN Nº: P-654

21

X. ANEXOS

(Fotografías y Documentos)

22

FACHADAS: PRINCIPAL (SUR), ESTE Y ENTRADA AL CONJ. RESIDENCIAL “VILLA DEL PARQUE” Y TORRE “A”

FACHADA SUR APARTAMENTO Nº A-7, ENTRADA Y ESTACIONAMIENTO Nº 05, TORRE “A”

PUERTA DE ACCESO, COCINA Y PASILLO INTERNO DEL APARTAMENTO Nº A-7, TORRE “A”

23

VISTA COCINA, SALA-COMEDOR APARTAMENTO Nº A-7, TORRE “A”, CONJ. RES. “VILLA DEL PARQUE"

VISTA DE COCINA, DORMITORIO-ESTAR Y ENTRADA AL BAÑO DEL APARTAMENTO 3-3 EDIFICIO “SOMOS”

BAÑOS; PRIVADO Y AUXILIAR DEL APARTAMENTO A-7, TORRE “A”, CONJ. RES. “VILLA DEL PARQUE”

24