Avaluo hacienda agricola

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1 22-12-2014 Av.ADM.#000-01 EXPED. #1 VALORACIÓN DEL TERRENO E INFRAESTRUCTURA, DE UN PREDIO RUSTICO AGRÍCOLA PROPIEDAD DE SRA. GIGI GÁLVEZ LARA INSTITUCIÓN SOLICITANTE FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS EVALUADOR PABLO ERNESTO VILLA GUERRERO 22/12/2014

Transcript of Avaluo hacienda agricola

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22-12-2014

Av.ADM.#000-01

EXPED. #1

VALORACIÓN DEL TERRENO E

INFRAESTRUCTURA, DE UN PREDIO

RUSTICO AGRÍCOLA

PROPIEDAD DE

SRA. GIGI GÁLVEZ LARA

INSTITUCIÓN SOLICITANTE

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS

EVALUADOR

PABLO ERNESTO VILLA GUERRERO

22/12/2014

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TABLA DE CONTENIDO

1. METODOLOGÍA .................................................................................................................... 3

1.1. ETAPAS DE TRABAJO ..................................................................................................... 3

1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO ......................................... 4

1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO.................................................................................... 4

1.2.2. FACTORES DE AJUSTE ................................................................................................ 6

1.2.2.1. Superficie ...................................................................................................................... 6

1.2.2.2. Distancia al predio ........................................................................................................ 7

1.2.2.3. Topografía ..................................................................................................................... 8

1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades .......................................................................... 8

1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO ........................................... 9

1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ................................................................ 9

1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................ 9

1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS) ............................. 11

1.3.3. FACTORES DE AJUSTE .............................................................................................. 11

1.3.3.1. Conservación ............................................................................................................... 11

1.3.3.3. Edad ............................................................................................................................ 12

1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN ........................ 13

1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS .................... 14

2. RESULTADOS LEGALES ................................................................................................... 16

2.1. Tipo y razón de tasación ................................................................................................. 16

2.3. Ubicación del predio ....................................................................................................... 16

3. RESULTADOS FÍSICOS .................................................................................................. 17

3.1. Clasificación del sistema natural .................................................................................... 17

3.2. Condición agronómica del predio................................................................................... 17

3.3. Otros usos del predio ...................................................................................................... 18

3.4. Total de superficie en explotación .................................................................................. 18

3.5. Ocupación en el predio ................................................................................................... 18

3.6. Servicios urbanos ............................................................................................................ 18

3.7. Bienes distintos de la tierra ............................................................................................. 18

3.8. Valor fisico ..................................................................................................................... 18

3.9. Valor analítico ................................................................................................................ 18

3.10. Resumen de valores .................................................................................................... 20

3.11. Consideraciones previas al avalúo .............................................................................. 20

3.12. Dictamen del avalúo ................................................................................................... 21

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1. METODOLOGÍA

1.1. ETAPAS DE TRABAJO

Dentro de los aspectos que cubren los inventarios de la tierra con fines agropecuarios, se

validaron en este avaluó; hidrología y climatología, edafología, uso actual de la tierra y socio-

economía. Tales materias comprenden varias etapas de trabajo; recolección de información y

materiales, interpretación, toma de fotointerpretación por ultimo el procesamiento, análisis e

interpretación de la información.

1º) Recolección de información y materiales

Se selecciona el área donde se va a efectuar la evaluación, y se procede a recopilar información

disponible, lo cual con ello se trata de ahorrar tiempo, energía y dinero, las fuentes de

información necesarias se las han considerado las siguientes:

Las fuentes personales.

Las fuentes documentales:

Fuentes primarias.

Fuentes secundarias.

2º) Clasificación o examen de la información y materiales.

Una vez cumplida la 1° etapa, se procederá a examinar y clasificar los materiales e información

disponible para evaluar la calidad de los dato, para lo cual utilizaremos:

Material cartográfico y Aero fotogramétrico.

Información meteorológica y climatológica.

Información hidrológica e hidráulica.

Información geológica, geomorfológica y geo hidrológica.

Información edafológica.

Información agronómica.

3º) Procesamiento, análisis e interpretación de la información.

Una vez recopilada, examinad y clasificada toda la información, se procedió al procesamiento,

análisis e interpretación de las mismas, mediante los siguientes procesos:

Análisis cuantitativo.

Análisis cualitativo.

Representación de los datos y resultados.

Redacción del informe de valoración y publicación.

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1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO

1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO

Para determinar el valor productivo de la tierra, se han considerado las cualidades y propiedades

que provienen de las condiciones naturales y físicas consideradas desde el punto de vista de la

fertilidad. Se mide mediante una “unidad de productividad”.

Estas condiciones se clasifican en agronómicas, topográficas, climatológicas y de explotación:

Textura de la capa arable

Profundidad efectiva

Agronómicas Apreciación textural del perfil

Drenaje

Nivel de fertilidad

Acidez del suelo PH

Relieve

Topográficas Erosión

Dificultad de explotación

Posibilidad de irrigación de la tierra

Distribución de lluvias y temperaturas

Climatológicas Exposición solar

Vientos

Heladas

Disponibilidad de mano de obra

Salubridad

De explotación Aprovechamiento del agua para riego

Vías internas

Forma geométrica y discontinuidad del predio

El modelo actual para establecer la clasificación agrológica, se basa en el “Sistema Internacional

Americano de Clasificación de la Tierra” que agrupa a la tierra en ocho clases con el propósito

de interpretar el medio físico natural y la capacidad de producir, determinando una escala de

puntuación basada en las condiciones indicadas.

CLASE I (Puntaje superior a 67 puntos)

Tierras sin limitaciones.

Buen drenaje.

Buen nivel de fertilidad.

Pendientes menores al 3%.

Sin riesgo de erosión.

No presenta pedregosidad.

CLASE II (Puntaje entre 56 a 67 puntos)

Tierras con alguna limitación.

5

Drenaje medio.

Nivel medio de fertilidad.

Pendientes moderadas menores al 15%.

Susceptible a la erosión.

Sin pedregosidad que impida el trabajo agrícola.

CLASE III (Puntaje entre 47 a 55 puntos)

Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación del suelo.

Drenaje lento con encharcamiento ocasional en lapsos cortos (30 días).

Nivel de fertilidad pobre que afecta al rendimiento de los cultivos.

Pendientes inferiores al 25%.

Erosión moderada.

Presencia de piedras en pendientes mayores al 12%.

CLASE IV (Puntaje entre 38 a 46 puntos)

Tierras de cultivos perennes y transitorios, aptas para pastos.

Drenaje excesivo, tierras superficiales, con encharcamiento de hasta 60 días acumulados.

Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre similar a la clase III.

Pendientes similares a la clase III, hasta llegar al 40%.

Suelos más escarpados con mayor riesgo de erosión.

Pedregosidad similar a la clase III, requiere prácticas de manejo y conservación.

CLASE V (Puntaje entre 29 a 37 puntos)

Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, pastos, bosques, y

vida silvestre.

Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una duración de 6 a 8 meses,

retención de agua excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.

Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi plano, con

pendientes inferiores al 30%.

Suelos sin erosión o poco significativo.

Excesivamente pedregoso y rocoso en la superficie, que imposibilita el empleo de

maquinaria.

Las limitaciones de esta clase son muy severas.

CLASE VI (Puntaje entre 20 a 28 puntos)

Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, se puede utilizar en

pastizales con prácticas de conservación del suelo.

Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con duración de 90 días,

acumulados por año, retención de humedad excesiva o muy baja, permeabilidad muy

lenta o muy baja.

Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.

Pendiente entre el 25% al 50%.

Alta pedregosidad hasta el 20%.

De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y productos forestales.

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CLASE VII (Puntaje entre 19 a 9 puntos)

Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida silvestre, a condición de

usarla para prevenir la erosión

Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de hasta 120 días al año,

inundaciones de 4 a 6 meses

Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a severa erosión,

producto del viento y del agua

Pendiente entre el 25% al 50%

La pedregosidad y rocosidad puede ser de nula a excesiva, presentando fuertes

dificultades para el laboreo.

CLASE VIII (Puntaje entre 1 a 8 puntos)

Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones que solo son

recomendables para la vida silvestre, recreación y preservación de cuencas hídricas

Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y rocosidad, con

severa erosión o muy susceptibles.

Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa de arena, pantanos y

manglares

No. Clase de tierra Apreciación Puntaje Promedio Coeficiente

1 Primera (I) Excelente 68-100 84 1.35

2 Segunda (II) Muy buenas 56-67 62 1.00

3 Tercera (III) Buenas 47-55 51 0.82

4 Cuarta (IV) Medianas 38-46 42 0.67

5 Quinta (V) Regulares 29-37 33 0.53

6 Sexta (VI) Malas 20-28 24 0.38

7 Séptima (VII) Muy malas 9-19 14 0.14

8 Octava (VIII) Improductivas 1-8 4 0.06

Fuente: Catastro rural en el Ecuador, análisis y propuestas para optimizar su proceso de

aplicación

Vaca P., y Orellana C., (2002)

1.2.2. FACTORES DE AJUSTE

1.2.2.1. Superficie

Este tipo de ajustes se lo realizó partiendo de la proporción de superficie es decir, “a mayor

superficie menor valor”. Este demérito se aplicó en el predios rústicos que tengan una superficie

mayor a 20-00-00.00 Ha. La cual se utilizó factores como lo indica la siguiente tabla:

7

No. SUPERFICIE Ha. Factor

1 00-00-01.00 a 20-00-00.00 1

2 20-00-01.00 a 40-00-00.00 0.9

3 40-00-01.00 a 60-00-00.00 0.85

4 60-00-01.00 a 100-00-00.00 0.8

5 100-00-01.00 en adelante 0 0.75

Fuente: Manual de valuación catastral, 2008

Periódico Oficial del Estado de Puebla

Obtenido el factor de superficie, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la

siguiente formula, expuesta por el mismo autor:

VCT = VCSR x FS x ST

Simbología:

FS: Factor por Superficie, según tabla

ST: Superficie del terreno, en Ha.

VCSR: Valor catastral de suelo, dólares

VCT: Valor catastral de terreno.

1.2.2.2. Distancia al predio

Factor que se ajustó el valor catastral unitario de suelo rústico y que se refiere a la cercanía del

predio que se está valuando con la infraestructura urbana y mercado de productos, así como su

acceso a ellos.

No. Distancia al predio Factor

1 1 a 500 1.4

2 501 a 1,500.00 1.2

3 1,501.00 en adelante 1

Fuente: Manual de valuación catastral, 2008

Periódico Oficial del Estado de Puebla

Obtenido el factor de distancia del predio, se procede a calcular el valor catastral del terreno,

mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor:

VCT = VCSR x FS x ST

Simbología:

FD: Factor de Distancia

ST: Superficie del terreno

VCSR: Valor catastral de suelo rústico.

8

VCT: Valor catastral de terreno.

1.2.2.3. Topografía

Este factor permitirá hacer el ajuste por la continuidad, discontinuidad e inclinación del terreno

en estudio, para lo cual se utiliza la siguiente tabla:

No. Clasificación Pendiente Factor

1 Llano o plano 0 a 6% 1

2 Lomerío suave o moderadamente inclinado 6.1 a 12% 0.9

3 Lomerío accidentado o inclinado 12.1 a 20% 0.8

4 Escarpado 20.1 a 40% 0.7

5 Montañoso Más del 40% 0.6

Fuente: Manual de valuación catastral, 2008

Periódico Oficial del Estado de Puebla

Obtenido el factor de topografía, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la

siguiente formula, expuesta por el mismo autor:

VCT= VCSR x FT x ST

Simbología:

FT: Factor por topografía

VCSR: Valor catastral de suelo rústico

VCT: Valor catastral de terreno

ST: Superficie del terreno

1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades

Es el factor de ajuste al Valor Catastral Unitario de suelo rústico, con relación al bien que se está

valuando y contempla: tipo, importancia, calidad y distancia de los accesos; es decir flujo

vehicular; si son o no transitables en toda época del año; si es terrestre (carretera federal, estatal;

camino de terracería, brecha e incluso las posibles servidumbres de paso (predios interiores), el

cual se lo clasificara mediante la siguiente tabla:

No. Clasificación Factor

1 Predio interior sin derecho de paso constituido 0.5

2 Predio interior con derecho de paso constituido (brecha o rodada) 0.7

3 Camino vecinal transitable durante determinadas épocas del año 0.85

4 Camino rural con estructura de terracería transitable todo el año 1

5 Carretera pavimentada (federal o estatal) 1.2

Fuente: Manual de valuación catastral, 2008

Periódico Oficial del Estado de Puebla

Obtenido el factor de ubicación con referencia a vialidades, se procede a calcular el valor

catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor:

9

VCT= VCSU x FU x ST

Simbología:

FU: Factor por Ubicación

VCSR: Valor catastral de suelo rústico

VCT: Valor catastral de terreno

ST: Superficie del terreno

1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO

El valor catastral del terreno rústico será el producto de multiplicar el Valor Catastral Unitario de

Suelo Rústico, por el Factor Resultante, por la superficie del terreno, de acuerdo a la tabla de

clasificación de suelo rústico. Para obtener el Factor Resultante se multiplicarán entre sí los

factores de ajuste. El producto de éste, no será menor a 0.40, estableciendo este factor como

límite inferior, ni mayor de 1.70, estableciéndose éste como límite superior.

En los casos, que dentro de un mismo predio exista más de una clasificación de suelo se valuará

cada una de éstas de acuerdo a su valor publicado y los factores de ajuste se aplicarán al valor

catastral unitario promedio, la cual se utiliza la siguiente formula:

1st)FR = ( FF x FP x FT x FU x FS )

2nd) VC ó VCT = VCUR x FR x ST

Simbología:

VC ó VCT =Valor catastral o Valor catastral de terreno

FR = Factor Resultante

FD = Factor de Distancia a centro urbano

FT = Factor Topografía

FU = Factor de Ubicación

FS = Factor de Superficie

VCSR= Valor catastral unitario de suelo rústico

ST = Superficie del terreno.

1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

El Método Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en

valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del

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estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la

realidad.

Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos

fundamentales que son la depreciación por edad y por estado.

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal

conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la

siguiente fórmula:

𝑉𝐴 = 𝑉𝑛 [1 −1

2(

𝑥

𝑛+

𝑥2

𝑛2)] ∗ 𝐸

Donde:

VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación

X = edad actual

n = vida útil probable

E = factor de bueno

Para la aplicación de este método, Ross Heidecke define 5 categorías de estados de conservación

con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios.

Estado Condiciones físicas Clasificación normal Coefic

deprec.

1 NUEVO - No ha sufrido ni necesita

reparaciones

Óptimo-O 0.00

Muy bueno-MB 0.032

2 REGULAR - Requiere o ha recibido

reparaciones sin importancia

Bueno B 2.52

Intermedio-I 8.09

3 Requiere reparaciones Simples Regular-R 18.10

Deficiente-D 32.20

4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52.60

5 Requiere muchas reparaciones importantes

Sin Valor = Valor de Demolición

Muy Malo-MM 72.20

Demolición-DM 100.00

Fuente: Ministerio de agricultura ganadería, acuacultura y pesca.

A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla

anterior.

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere

reparaciones de ningún tipo.

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Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido

reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,

filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores

de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones

simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros.

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes,

por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas y otros.

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas

reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en

estado de demolición.

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la

finalidad de simplificar el procedimiento.

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla

anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

𝐸 =100 − 𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐.

100

1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS)

Las construcciones que se encuentran edificadas en el predio rústico se clasificará y valuará de

acuerdo a la metodología descrita en el manual de valuación catastral para el estado de puebla,

publicada en el Periódico Oficial del Estado de Puebla y además conforme a la Tabla de

Clasificación de la construcción.

1.3.3. FACTORES DE AJUSTE

Para la valuación de las construcciones, se entenderá como factores de eficiencia a deméritos que

puedan aplicarse al valor unitario de construcción en atención a la edad, estado de conservación

y al nivel de terminación dela misma.

1.3.3.1. Conservación

Aún y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios y las

cámaras de la construcción, publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo

al tipo y al estado de conservación, considerando los tres probables estado: Bueno, Regular y

Malo; los que se determinarán si la construcción alcanzalos siguientes niveles.

a) Bueno: Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación

aún y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad

aislada).

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b) Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos

estructurales con pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barníz o de esmalte en

puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos.

c) Malo: Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles),

herrería con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios

con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas

y que necesitan reparación mayor o su reemplazo. Construcción casi en estado de

abandono.

1.3.3.2. Avance de obra

Este factor se aplicará solamente cuando la construcción se encuentra en proceso de terminación,

pero ya está habitada. Para ello se consideran los siguientes niveles de edificación.

a) Terminada: Construcción al 100% o con un porcentaje mínimo por ejecutar.

b) Obra Negra, Instalaciones y acabados: En este nivel probablemente todavía no cuenta

con cancelería, mobiliario fijo (wc, tarjas y lavabos), closets y, en los casos que aplique,

escaleras de emergencia, así como maquinaria y equipo.

c) Obra Negra e Instalaciones: Para considerarse con este nivel de terminación, la

construcción debe de contar con cimentación, estructura (acero y concreto), albañilería,

instalación hidráulica, sanitaria, eléctrica, de gas y especiales (según el tipo de

construcción).

d) Obra Negra: Se considerarán aquellas construcciones en uso que cuenten ya con

cimentación, estructura (acero y concreto) y albañilería.

No. Avance de obra

Habitacional,

horizontal, precaria

e industrial, ligero y

mediano

Antiguo, moderno

habitacional

horizontal (no aplica

para precaria)

Habitacional

vertical

Moderno,

especial e

industrial

pesado

1 Terminada 1.00 1.00 1.00 1.00

2

Obra negra,

instalaciones y

acabados

1.00 0.85 0.85 0.90

3 Obra negra e

instalaciones 0.90 0.55 0.55 0.65

4 Obra negra 0.75 0.40 0.45 0.60

Fuente: Manual de valuación catastral, 2008

Periódico Oficial del Estado de Puebla

1.3.3.3. Edad

Es la depreciación que sufren las edificaciones por el paso del tiempo, conforme a sus

características arquitectónicas, calidad de materiales, procesos constructivos empleados, así

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como al tipo de proyecto que se haya edificado. Sin embargo, muchas de estas construcciones al

pasar de los años sufren remodelaciones mayores en sus estructuras y acabados, acción que

permite postergar la vida probable de la construcción y con ello se reinicia el demérito de

antigüedad. Para el caso de las edificaciones clasificadas como Antigua Históricas y Antigua

Regional, no aplicará este demérito, ya que el mismo deberá de estar considerado en el análisis

del valor publicado.

No. Edad de

construido

Precaria y todas las

calidades de los tipos,

moderno industrial medio

ligero

Interés social a medio y todas

las calidades del tipo moderno

industrial pesado

Superior,

lujo y

especial

VP: 30 años VP: 60 años VP: 100 años

1 1-10 años 1.00 1.00 1.00

2 11-20 años 0.70 0.80 0.90

3 21-30 años 0.50 0.70 0.80

4 31-40 años 0.50 0.60 0.70

5 41-50 años 0.50 0.50 0.60

6 >51 años 0.50 0.50 0.50

VP= Vida Probable

1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN

El valor catastral de la construcción, se calculará multiplicando el valor unitario, de acuerdo al

tipo de construcción y estado de conservación publicado en las tablas ya expuestas, por el factor

de terminación y por el factor de edad. El resultado de dicha operación será multiplicado por la

superficie construida (En caso de que dentro de un predio existan varios tipos de construcción o

un mismo tipo de construcción con diferentes grados de conservación o terminación o, en su

caso, edad o los tres combinados de diferente manera; se analizará cada bloque de construcción

por separado y la suma de los valores que por cada bloque se analice, será el valor catastral de la

construcción), para lo cual podemos utilizar la siguiente formula:

VCC= VCUC x FTR x FED x SC

Simbología:

VCC =Valor catastral de la construcción

FTR = Factor de Terminación

FED = Factor de Edad

VCUC = Valor catastral unitario de construcción (precio m2) de acuerdo a su tipo y estado de

conservación (Bueno, regular o Malo).

SC = Superficie de la Construcción

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1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS

El valor catastral del predio será la suma del valor catastral del terreno, más el valor catastral de

la construcción, como se lo indica en la siguiente formula:

VC = VCT + VCC

Simbología:

VC = Valor Catastral

VCT =Valor catastral del terreno

VCC =Valor catastral de la construcción

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RESULTADOS

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2. RESULTADOS LEGALES

2.1. Tipo y razón de tasación

Valoración agrícola, por motivo de transferencia de dominio del bien raíz, sea para asesorar a un

posible vendedor en la fijación de un predio aceptable de venta del predio o para que se fijen

bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios.

2.2. Antecedentes

a. Nombre del solicitante UTMach, FCA, Dirección de la Escuela de

Ingeniería Agronómica.

b. Domicilio del solicitante Cdla. Universitaria Km. 5 ½ Vía Machala-Pasaje

c. Perito evaluador Ing. Agric. Julio Chabla Carrillo

d. Registros del perito Registro SENESCYT: 1011-06-686053

e. Colaborador Pablo Ernesto Villa Guerrero

Fecha del avalúo 05 de diciembre de 2014

f. Bien a valuar Finca “EL Cisne”

g. Nombre del propietario Gigi Gálvez Lara

h. Propósito del avalúo Valor comercial

i. Número de cuenta predial No se proporcionó

k. Régimen de propiedad Privado

l. Situación legal En posesión de sus propietarios

2.3. Ubicación del predio

a. Ubicación

a.1. Provincia El Oro

a.2. Cantón Machala

a.3. Parroquia El Cambio

a.4. Sitio La Unión Colombiana

b. Acceso al predio

c. Medidas y colindancias del predio

c.1. Superficie del predio 9-77-00 has.

c.2. Fracción única Nueve hectáreas setenta y siete centiáreas, cero áreas

d. Colindancias

d.1. Al norte En 1,000 m con Herederos Lara Andrade

d.2. Al sur En 1,000 m con Vía principal (Avd. Ferroviaria)

d.3. Al Este En 1,000 m con Cdla. Nueva Unión

d.4. Al Oeste En 1,000 m con Finca “Fatima 2”

e. Croquis del predio

Figura 1. Ubicación del predio de estudio para valoración predial rustica agrícola.

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3. RESULTADOS FÍSICOS

3.1. Clasificación del sistema natural

a. Altitud 3,000-5,000 m.s.n.m.

b. Precipitación promedio anual 1,500 mm/anuales

Uniforme de diciembre a mayo

6 meses de sequía junio a noviembre

c. Temperatura media anual 26,5º C

c.1. Máxima extrema 31° C

c.2. Mínima extrema 22° C

c.3. HR (%) media anual 62 %

d. Sequías seis meses marcados de época seca

e. Heladas Sin registro

f. Granizadas Sin registro

g. Inundaciones Posibles en meses invierno

h. Vientos Sin registro

i. Otros fenómenos No

j. Clima b.s.m.t

k. Actividad agrícola de la zona Es una zona dedicada a la explotación agrícola,

producción orgánica de banano.

3.2. Condición agronómica del predio

a. Área en condición natural 9-77-00 ha

b. Descripción de la flora nativa Bosque

c. Área cultivable Total (+) 9,77 ha

d. Uso del área cultivable Explotación agrícola: banano

e. Condiciones del suelo

e.1. Textura capa arable Franco arcilloso

e.2. Profundidad del perfil Profundo (más de 50 cm)

e.3. Textura del perfil Medianos

e.4. Drenaje Bueno o rápido

e.5. Nivel de fertilidad Medio

e.6. pH Ligeramente alcalino-acido

f. Condiciones topográficas del terreno

f.1. Relieve Pendiente 0-1-3%

f.2. Erosión Erosión ligera

g. Condiciones climatológicas

g.1. Distribución lluvias y T°C Lluvias suficientes en climas cálidos en un semestre

g.2. Exposición solar Sin problemas

g.3. Vientos Sin problemas

g.4. Heladas Sin problemas

h. Condiciones de explotación

h.1. Mano de obra Escazas, buenas y caras

h.2. Enfermedades endémicas Sin problemas

h.3. Aprovecha y uso del agua Riego mecanizado, suficiente en todo el año

h.4. Vías internas Buenas

h.5. Forma geométrica Sin discontinuidad

h.6. Disponibilidad Sin problemas

i. Clase de tierra Clase I: Excelente (78,5 puntos)

18

3.3. Otros usos del predio

No hay, uso exclusivo para explotación de bananera

3.4. Total de superficie en explotación

Superficie: 9-77-00 has

3.5. Ocupación en el predio

En poder y usufructo del propietario

3.6. Servicios urbanos

a. Densidad de población Rural 100%

b. Índice de saturación Rural 100%

c. Medios de transporte Servicio públicos

d. Comodidades comerciales Ninguna

e. Distancias a la población 1 km a la más cercana

f. Distancia a centro de acopio 20 km

g. Vías de comunicación Vía principal asfaltada, guardarraya sin

asfaltar.

h. Tipo de desarrollo Rural

h.1. Tendencias Casas de infraestructura moderna, de cemento.

i. Servicios

i.1. Municipales Sub-centro de salud.

i.2. Comunales Guarderías, Casas comunales, Ligas barriales

3.7. Bienes distintos de la tierra

Valorados en el estudio de este informe: mejoras (drenajes, instalación de riego mecanizado,

cercas), viviendas, bodegas, baños, empacadora y oficina.

3.8. Valor fisico

De acuerdo al departamento de catastros y avalúos, del Municipio de Machala, se valora en un

precio de $13 515 la hectárea de un suelo en condiciones de tecnologías la cual incluye todas las

mejoras y disponibilidades.

Vs = $13 515

Número de hectáreas = 9,77

Vp = Vs x Numero hectáreas = $13 515 x 9,77 = $132 041.55

Donde:

Vs = Precio de la hectárea (bananera)

Vp = Valor del predio

3.9. Valor analítico

a. Valoración de viviendas

Código Descripción SC(m2) VCUC ($/m2) Factores de deprecación

VCC FTR FED

0001 Vivienda trabajadores 64 $364,19 1,00 0,50 $11 654,08

Sub total: $11 654,08

19

b. Construcciones

Cód. Descripción Unid. VCU Cant. Vn X n F E Va

0001 Bodega fertilizante m2 90 15 $1 350,0 35 60 8,9 0,91 $ 661,90

0002 Bodega combustib. m2 90 9 $810,0 25 60 8,9 0,91 $ 520,12

0003 Bodega embarque m2 90 32 $2 880,0 35 60 8,9 0,91 $ 1 412,05

0004 Oficina m2 195 20 $3 900,0 25 60 32,2 0,68 $ 1 863,79

0005 Baño m2 30 13.02 $390,6 6 60 2,52 0,97 $ 359,82

0006 Empacadora $14 759,3 35 80 18,1 0,82 $ 8 286,78

Sub total: $13 104,46

c. Valoración del suelo desnudo

Código Descripción Superficie VCSR F1 F2 F3 F4 F5 VCT

0001 Suelo desnudo 9,77 $5 000 1,35 1,00 1,40 1,00 1,20 $110 792,00

Sub total: $110 792,00

F1 = Factor de ajuste por condiciones

F2 = Factor de ajuste por superficie

F3 = Factor de ajuste por distancia al predio

F4 = Factor de ajustes por topografía

F5 = Factor de ajustes por ubicación a referencias a viabilidades

d. Valoración de mejoras

Cód. Descripción Unidad VCU Cant. Vn X n F E Va

1 Drenajes m 1,5 3848,44 5772,66 5 12 18,1 0,82 $3 332,45

2 R. Subfoliar $/Ha 1700 3,0 5100 8 30 2,52 0,97 $4 131,85

3 R.Suprafoliar $/Ha 2300 6,77 15571 10 28 2,52 0,97 $11 500,12

4 Cable vía m 7 408,55 2859,85 25 40 0,032 1,00 $1 407,13

Sub total: $20 371,55

e. Resumen de valores

Indicadores Subtotal

Sub total de valoración de viviendas $11 654.08

Sub total de construcciones $13 104.46

Sub total de valoración del suelo desnudo $110 792.00

Sub total de valoración de mejoras $20 371.55

Total predio: $155 922.09

Total/ha: $15 959.27

20

3.10. Resumen de valores

Para la determinación del valor más probable del predio se utilizaron las siguientes posibles

selecciones:

a. Valor físico $132 041.55

b. Valor analítico $155 922.09

3.11. Consideraciones previas al avalúo

No se pudo localizar un plano de construcción de la poligonal de los predios, ni separados ni en

conjunto, si bien se buscaron en:

Ministerio de agricultura, ganadería, acuacultura y pesca: catastros bananeros.

Ordenanza metropolitana de quito de avalúos de suelos urbanos y rural.

Municipio del cantón Machala: área de catastros y avalúos.

Valoraciones basadas en manuales del MAGAP.

Por lo mismo, se elaboró un croquis interpretando el catastro bananero del MAGAP.

No se analizó la estructura física y química de los suelos.

Como el método físico comprende el producto del valor estimado, el cual lo ha designado el área

de catastros y avalúos de la Municipalidad de Machala y la superficie de la finca en

consideración.

Como el método analítico comprende el análisis y cálculos de los costos de la infraestructura, las

construcciones del predio, valoración del suelo desnudo y mejoras aplicadas en el predio.

Considerando que los valores obtenidos en la valoración predial agrícola, son detallados

específica y únicamente con beneficio para el predio “El Cisne”, se estima que EL MÉTODO

DE ANALÍTICO ES EL MÉTODO MÁS CONFIABLE en la determinación del valor.

21

3.12. Dictamen del avalúo

Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo

revisado los documentos, además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el

siguiente valor.

El presente avalúo efectuado sobre el predio FINCA “EL CISNE”; Propiedad de la SRA. GIGI

GÁLVEZ LARA arroja como resultado total el valor de *****$155 922.09***** (ciento

cincuenta y cinco mil novecientos veintidós dólares y nueve centavos 00/100.)

El presente avalúo tendrá una vigencia de SEIS MESES, contados desde el 05 de DICIEMBRE

del 2014.

05 de diciembre del 2014

Ing. Agric. Julio Chabla M.Sc.

REPRESENTANTE

Director de la Escuela de Ingeniería Agronómica

Ing. Agr. Oscar Juela M. Sc.

DOCENTE GUIA, FCA

Docente: Avalúos y peritajes agrícolas II

Pablo E. Villa Guerrero

EVALUADOR.

Estudiante de ingeniería agronómica

UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS Dirección de Escuela de Ingeniería Agronómica

22

Fig. Predio Finca “El Cisne”

Fig. Área de empaque

Fig. Tinas de lavado de frutas.

Fig. Tinas de lavado de frutas.

Fig. Cable vía del predio.

Fig. Cable vía del predio

23

Fig. Drenajes del predio.

Fig. Mejoras en drenajes.

Fig. Bodega de embarque

Fig. Bodega de fertilizante.

Fig. Bodega de combustible.

Fig. Infraestructura de riego.

24

Fig. Vivienda de trabajadores.

Fig. Viviendas de trabajadores.

Fig. Características físicas del suelo.

Fig. Señalización en campo.

Fig. Condiciones de la plantación.

Fig. Sistema de riego sub-foliar.

25

Fig. Riego Supra foliar

Fig. Riego supra foliar

Fig. Disponibilidad del ingreso a la finca. Fig. Disponibilidad y condiciones de drenes

26

TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO INMOVILIZADO

Tabla de Vida Util de los bienes físicos del activo inmovilizado fijada por el Servicio de Impuestos Internos para los bienes existentes al 31-12-2002.

L). Sector Sanitario

1 EDIFICACIONES AÑOS DE VIDA UTIL

NORMAL ACELERADA

a) Oficinas y casa Habitación

Construcciones de hormigón armado 80 26

Construcciones de albañilería de ladrillo, de bloques de mortero

de cemento con pilares, cadenas y losas de hormigón armado 60 20

Construcciones de albañilería de ladrillo o de bloques de mortero

de cemento 50 16

Construcciones de madera de 1ª. Calidad 30 10

Tabiquería sólida 30 10

Construcciones de madera de calidad corriente 25 8

Estructura metálica 25 8

Construcciones de adobe 40 13

b) Bodegas, hangares, galpones y construcciones similares

Hormigón armado (concreto) 60 20

Ladrillo con pilares y cadenas de hormigón, albañilería 50 16

Tabiquería de madera, Pizarreño 30 10

Estructura metálica 25 8

Adobe 25 8

2) MAQUINARIAS Y EQUIPOS

De oficina 10 3

De casino 10 3

De procesamiento de datos 10 3

De laboratorio, médicos y dentales 10 3

De construcción 10 3

Industriales 20 6

De producción 7 2

Herramientas livianas 5 1

3) VEHÍCULOS

a) De Administración

Camiones 7 2

Camionetas, furgones, automóviles, microbuses y similares 10 3

b) De Producción

Camiones y vehículos grúa 7 2

27

Camionetas, furgones, automóviles y similares 7 2

Tractores, motoniveladoras, retroexcavadoras 10 3

4) INSTALACIONES DE PRODUCCIÓN – AGUA POTABLE

Y ALCANTARILLADO

a) Captaciones

Drenes 30 10

Bocatomas 30 10

Tomas directas 30 10

Tranques baneras 30 10

Galerías 60 20

Punteras 15 5

Sondajes 15 5

Pozo indicando revestimiento:

- Acero 20 6

- Hormigón armado 60 20

- Cemento comprimido 25 8

- Madera 15 5

- Albañilería en piedra 50 16

Pozo sin revestimiento en terreno duro o semiduro 50 16

b) Plantas de Tratamiento de Agua

Filtros lentos 40 13

Filtros rápidos 40 13

c) Cloradores, Hipocloradores y Fluoradores

Cloradores 15 5

Hipocloradores 15 5

Fluocloradores 15 5

d) Aducciones e Impulsiones

Acero 20 6

Rocalit (cem. Asbesto) 40 13

Hormigón armado 50 16

Fierro fundido 50 16

Fierro galvanizado 30 10

P.V.C. 40 13

Hormigón centrafugado 60 20

Metro comprimido 30 10

e) Plantas Elevadoras

Bombas A: Grupo sumergido 5 1

B: Bomba sumergida 8 2

C: Grupo superficie 10 3

Motores: Eléctrico 10 3

Diesel 15 5

Extensiones Aéreas:

Postación madera 20 6

Postación hormigón 40 13

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Subestaciones (transformaciones) 30 10

5) REDES DE AGUA POTABLE

a) Cañerías

Fierro fundido 50 16

Fierro galvanizado 30 10

Acero 20 6

Cemento asbesto (Rocalit) 30 10

P.V.C. 30 10

Hormigón armado 40 13

Polietileno 15 5

Cemento comprimido 20 6

b) Válvulas 40 13

c) Cámaras

Cemento D.O.S. 50 16

Ladrillo E.A.P.S. 40 13

d) Grifos 30 10

6) EMISARIOS Y REDES DE ALCANTARILLADO

a) Cañerías

Fierro fundido 30 10

Fierro galvanizado 20 6

Acero 15 5

Cemento asbesto (Rocalit) 20 6

Hormigón centrifugado 50 16

P.V.C. 20 6

Hormigón armado 30 10

Cemento comprimido 20 6

b) Cámaras de concreto 50 16

c) Sumideros 50 16

7) INSTALACIONES DE INFRAESTRUCTURA

Instalaciones generales de explotación 10 3

Redes telefónicas, telecomunicaciones, plantas eléctricas 10 3

8) MUEBLES Y ENSERES

De oficina 10 3

De casino 10 3

9) GANADO

Para tracción y transporte 10 3

Para producción (Oficio N° 1902, de 23 de abril de 2004) 5 1

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COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA LÍNEA DE EMPAQUE DE BANANO

No. Descripción Unidad Costo Unid. Cant. Costo

1 Excavación m3 7.12 30.35 $ 216.11

2 Relleno m3 6.53 16.42 $ 107.22

3 Columnas m3 190.20 4.88 $ 928.18

4 Riostra m3 410.90 5.09 $ 2 090.66

5 Vigas de cubierta. m3 38.00 75.00 $ 2 850.00

6 Contra piso de hormigón simple m2 13.18 98.52 $ 1 298.49

7 Cubierta metálica m2 11.48 44.40 $ 509.71

8 Paredes de tina m2 25.00 96.32 $ 2 408.00

9 Pintura m2 1.28 380.19 $ 486.64

10 Enlucido m2 3.90 380.19 $ 1 482.74

12 Malla metálica. m2 17.90 20.33 $ 363.91

13 Cerámica pared de tinas m2 4.80 22.00 $ 105.60

14 Instalación de tubería en flautas en cada tina. Global 240.00 1.00 $ 240.00

15 Descarga de agua residual Global 300.00 1.00 $ 300.00

16 Mesa para balanza Unidad 32.00 1.00 $ 32.00

17 Mesa de retorno de bandejas con garruchas. Unidad 384.00 2.00 $ 768.00

18 Mesa de embalaje en “L” Unidad 32.00 1.00 $ 32.00

19 Mesa de rodillos con guías para bandejas. Unidad 384.00 1.00 $ 384.00

20 Mesa de rodillos para cajas embaladas. Unidad 156.00 1.00 $ 156.00

TOTAL $ 14 759.26