Avalúo y Peritaje

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UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA ECONOMIA AGROPECUARIA AVALUO Y PERITAJE INTEGRANTES: Ciclo: Noveno Mayra Gallegos Jumbo. Fecha: 24/05/2016 Isidro del Campo H. Carlos Reyes Castillo Andrea Segura S.

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UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA

ECONOMIA AGROPECUARIA

AVALUO Y PERITAJE

INTEGRANTES: Ciclo: NovenoMayra Gallegos Jumbo. Fecha: 24/05/2016Isidro del Campo H.Carlos Reyes CastilloAndrea Segura S.

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AVALÚO DE LOTES - FACTORESTrata solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados dentro de una ciudad. El método de homogeneización se basa en definir el tamaño, frente y fondo del lote tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal identificación se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores que a continuación enunciamos: • Influencia de frente• Influencia mixta de frente y fondo.• Influencia de la forma• Influencia de la proporción.

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INFLUENCIA DE FRENTE Corresponde a la

longitud de la línea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raíz tenga acceso por más de una vía, se considerará como frente el de mayor longitud.

La fórmula sugerida para esta influencia es:

Siendo: A = frente del inmueble que

se avalúa Ar= frente del lote tipo de la

zona 0.25= exponente que equivale

a sacar raíz cuarta

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EJEMPLO Los siguientes ejemplos nos permiten aprecia

la valorización y desvalorización de los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.

Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo= 1000/m2

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INFLUENCIA MIXTA DE FRENTE Y FONDO Se aplica en función de la

relación que existe entre los metros de frente y los de fondo del bien raíz, de acuerdo a la siguiente tabla:

Frente: corresponde a la longitud de la línea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raíz tenga acceso por más de una vía, se considerará como frente el de mayor longitud.

Fondo: se calcula como la división entre la superficie de terreno y los metros de frente

COCIENTE FRENTE-FONDO(metros de frente/metros de fondo)

Factor de ajuste

Mayor o igual a 0.33 1.00Mayor o igual a 0.20 y menor a 0.33

0.90

Menor a 0.20 0.80

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EJEMPLOS LOTE 1: Tiene 6 de

frente por 15 de fondo y un área de 90 m2.

Factor de Fondo : ( 15/20 ) 0.5 = 0.86 Factor de Frente: ( 6/10 ) 0.25 = 0.88 Valor del Lote: 1000 x 90 x 0.86 x

0.88 = 68.112 o sea a 756 / m2.

El bien raíz tiene una superficie de 1500 m2 y un frente de 20 m.

Por lo anterior, el fondo se calcula de la siguiente forma:

Fondo= 1500 m2/20 m= 75m La relación frente-fondo es= 20 m/

75 m= 0.27, por lo que según la tabla de ajustes le corresponde un factor iguala 0.90

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INFLUENCIA DE LA FORMATambién conocido para su aplicación a Lotes irregulares. Es el resultado de las subdivisiones y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado. También cuando se generan procesos de expropiación para una vía quedan lotes irregulares y para esto es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:

Dónde: S= área o superficie del lote A= frente del lote

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Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras regulares parciales (rectángulos, cuadrados, triángulos) obteniéndose el valor final por la suma o sustracción algebraica de los valores de las partes. Esta alternativa conduce a resultados aproximados.

Para ilustrar mejor transcribimos en el gráfico del manual del IBAPE propuesto por el Prof. Pellegrino. Describiremos a continuación el análisis de los 8 casos. Por hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm = $100/m2), un fondo tipo mínimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma = 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.

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INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN Entendemos por proporción a la relación frente a

fondo, se describe así, A:B, siendo A la unidad y B la relación fondo/frente. Para establecer la proporción tomamos el frente real y lo dividimos por el frente. Este seria el dato para B. el dato de A siempre es Uno.

EJEMPLO: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B=60/30 = 2. luego su proporción es 1:2

Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporción de 1:5.

Un lote cuadrado tiene un proporción de 1:1El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular. Pero los lotes tienen siempre mas fondo que frente.