AVALUO Y PERITAJE

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I CASO TIPO. PARTE 1.- CLASIFICACIÓN E INVENTARIO. A.- Factores de localización. Localización: Provincia: Guayas Cantón: Milagro. Parroquia: Milagro. Recinto: La Chontilla. Situación legal: Escritura legalizada, no consta ninguna hipotecaria. Localidades cercanas: Cien camas. Comunidades: Caminos de tercer orden lastrado. Telefono celular. Radio. Periodico. Escuelas: Escuela Fiscal # 4 Iglesias: Solo la iglesia de la ciudad de Milagro. Vecindario: Cien camas, Universidad Agraria del Ecuador, Seguro Social. Otros: Hospital del Seguro Social. Estación policial. Energía electrica. Río Milagro. B.- Mapas y croquis. Mapas de situación indicado, comunicación, etc. Esta en plena producción la tierra, divididas por muros. Mapa de superficies:

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I CASO TIPO.PARTE 1.- CLASIFICACIÓN E INVENTARIO.

A.- Factores de localización.Localización:

Provincia: GuayasCantón: Milagro.Parroquia: Milagro.Recinto: La Chontilla.

Situación legal:Escritura legalizada, no consta ninguna hipotecaria.

Localidades cercanas:Cien camas.

Comunidades:Caminos de tercer orden lastrado.Telefono celular.Radio.Periodico.

Escuelas:Escuela Fiscal # 4

Iglesias:Solo la iglesia de la ciudad de Milagro.

Vecindario:Cien camas, Universidad Agraria del Ecuador, Seguro Social.

Otros:Hospital del Seguro Social.Estación policial.Energía electrica.Río Milagro.

B.- Mapas y croquis.Mapas de situación indicado, comunicación, etc.

Esta en plena producción la tierra, divididas por muros.

Mapa de superficies:

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C.- Productividad.Superficies cultivadas y no cultivadas:

5.5 Has de tabaco0.5892 Hs de guanabana0.4066 Has en muros0.0042 Has en casa

6.5 Has TOTAL

Topografía:Plana.

Drenaje:2 canales de drenaje.

Productividad del suelo:Tierra con textura franco-arcilloso.Producción de tabaco 2300 Kg/HaPrecio del tabaco 2.35 $/KgPRECIO TOTAL 5405 $

Otros:Hay 6 pozos de agua, cada pozos costo de 50$, costos total de 300$.Tiene una casa de caña con madera de 42 m², cuyo costo fue de 890$, por ser de las casas de hogar de cristo.Instalaciones de luz(privada), utilizó 300m de cable.Posee 3 bombas, cada bomba costo 170$, dando untotal de 510$. Unico problema fue que se robarón las bombas.200 tubos de PVC de 3m. Cada tubo cuesta 11,32$. Teniendo un total de 2264$.Tiene 2 bombas CP3 cada bomba costo 70$.

D.- Instalaciones.Descripción y fotografías de la misma:

La casa es de caña con madera, es alta utilizando el piso de abajo como protección de la bodegas de los materiales que es un contenedor.

Los pozos son de tipo artesanal teniendo un diámetro de 0,25m por 4m de profundidad, no tiene revestimiento.

Los cordeles de secamiento en el campo son de caña, teniendo una separación de 3-4mtrs de una caña a otra esto depende del tamaño de las parcelas. Tiene una altura de 2m cada caña.

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PARTE 2.- ESTIMACIÓN DEL VALOR DE MERCADO.A.- Precios historicos de las exportaciones:

B.- Precios de ventas para otras explotaciones comparables:Los precios de las fincas fluctuan desde:

5000 Has/$6000 Has/$8000 Has/$

Cada día va en aumento el precio por el constante crecimiento de la ciudad de Milagro.

C.- Mapa de situación de la explotación:5,5 Has de tabaco estan en plena producción.0,5892 Has de guanaban solo sirven como sombra porque no existe el agente polinizador para que produzcan.

D.- Descripción de las explotaciones anteriores:Anteriormente existió una explotación de arroz.Obteniendo una producción de 45 quintales por Has.

E.- Comparación de precios obtenidos:4000 $/Ha5000 $/Ha4500 $/Ha3600 $/Ha6500 $/Ha

precio base 5500 $/Ha

F.- Valor contrastado( obtenido por comprar. con otras fincas comparables en la zona):4000 $/Has.5000 $/Has4500 $/Has3600 $/Has6500 $/Has4720 $/Has Valor contrastado.

G.- Valor de mercado( estimación final):4500 $/Has

PARTE 3.- VALORACIÓN POR RENTABILIDAD.

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A.- Ingresos:1405 $/Has

5.5 Hastotal 7727.5 $/las 5,5 Has.

B.- Costos:4000 $/Has

5.5 Hastotal 22000 $/las 5,5 Has.

C.- Valoración(por capitalización) liquidez - rentabilidad - seguridad6%

PARTE 4 .- VALORACIÓN FINAL.A.- Valor de mercado( dato 2 G):

4500 $/Has

B.- Valor por rentabilidad( dato 3 C):0.06

C.- Valor hipotecario:

TASA DE INTERES5% liquidez - rentabilidad - seguridad

20% menos liquidez - rentabilidad - seguridad

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200 tubos de PVC de 3m. Cada tubo cuesta 11,32$. Teniendo un total de 2264$.

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F.- Valor contrastado( obtenido por comprar. con otras fincas comparables en la zona):

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VALORACIÓN DE EMPRESA.

G.- Fondo de comercio.

Donde:

A = Activo según balance.E = Exigible según balance.

Cundo hay fusión de empresas.Nacionalizar empresas.G > 0

2000 700 1300 $

Plus valia.Good - mill

55000 $ 5500 $10 años

Empresas A y B del tamaño, presentan un mismo balance en un mismo momenton y el esquema contable es el siguiente:

Activo de "A" = Activo de "B" = 1000 $Exigible de "A" = Exigible de "B"= 300 $Neto de "A" = Neto de "B" = 700

Sin embargo la empresa "A" tiene una perspectiva de organigrama de 100$.La empresa "B" solo tiene la perspectiva de organigrama de 70$, se estima que el sector donde estan ubicadas las empresas A y B se deben capitalizar las ganancias a una taza del 5% y esa tiene una duración ilimitada.

100 $ 20 $ 2000 $70 20 $ 1400

TIEMPOActivo

1000.00 $800.00 $

200

VE ≠ A - E = N

VE = Valor de la empresa.

VE = A - E + G

G1 = V1 - (A - E) →

VA =VB =

=

=

x =x =

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ACTIVO $ PASIVOS(exigible) $Caja y banco 1325000 Proveedores 320000Efectos a cobrar 575000 Efectos a pagar 260000Cosechas pendiente 800000 Prestamos al(BNF) 200000

200000Prestamos al(CFN) 2600000

Maquinaria 2500000Tierras 8100000

TOTAL ACTIVO 13500000 TOTAL DE PASIVOS 3380000

PATRIMONIO NETO: 10120000

GANANCIAS DE LA EMPRESA EN LOS ULTIMOS AÑOS:2004 2100000 $2005 2092000 $2006 2650000 $2007 2680000 $2008 2720000 $

Promedio 2448400 $

Primera via capitalización.Segunda via estimulación de valor.

FONDO DE COMERCIO(conservador) 2000000 $ACTIVO 13500000 $

15500000

15500000 $3380000 $

VALOR DE EMPRESA 12120000 $

2448400 $ 5 12242000 Valor de empresa.10120000 $2122000 G

2122000 $2000000 $

122000 $

Almacen de materia prima

+

X $

$

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PRECIO DE VENTA PRECIO X CAJA2000.00 2000.00

4.50 3.209000.00 6400.00

9000.00 $6400.00 $2600.00 $ Ganancia

B/C = 9000.00 = 1.416400.00

x x

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Valor de empresa.

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ConcretoLadrillos o similaresAdobe, tapia o similaresBajareque o similaresMadera, cañaOtros materiales no especificos

Pobre: protección de la interperie.Sencillo: construccion N.N.B.B.Regular: Acabado corriente - materiales baratos buena presencia.Cuidadosa: mano de obra, acabado y materialesde alta calidad.lujosa: acabado construcción y decoracionados costosas muy buena presencia.

Malo: acabado ruinoso, reparación 40% valor construcción.Regular: acabado daños no graves, reparación 20% valor construcción.Buena: acabado uso común construcción.Excelente: acabado igual estado construcción inicial.

Nuevas: construcción menores a 5 años.Vetustez Medias: construcción de 5-15 años.

Viejas: construcción de 15-30 años.Antiguas: construcción nayores a 30 años estilos y materiales de la epoca.

Altura: desde el suelo hasta el comienzo del alero o tejado.Arco del 1° piso: el objeto conocer area cubierta por edificación.Area total: aréa construida, suma aréa todos los pisos.Anexos: estables, casa de bombas, galpones, animales, menores, etc.

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES(m²). COSTO EDIFICACION, ESTADO, DEPRECIACION Y FINALIDAD ECONOMICA.

Materiales fundamental

es.

Calidad de acabado y materiales, accesorios.

Estado de construcción.

Otros aspectos.

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). COSTO EDIFICACION, ESTADO, DEPRECIACION Y FINALIDAD ECONOMICA.

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VALORACIÓN DE OTROS ACTIVOS.

* Casos maquinaria y equipos de las fincas, tipo de los trabajos grupales.

METODO LINEAL.

Precio de compra $ 80000Fecha de adquisición $ 2004

Vida util años 10Valor de salvamento 5% VI= $ 4000

Depreciación anual $ 80000 8000 $/añoaños 10

Valor de depreciación $ 76000

AÑOS $ AÑO1 76000 76000 7600.00 = 68400 2005

10

2 76000 68400 7600.00 = 60800 200610

3 76000 60800 7600.00 = 53200 200710

4 76000 53200 7600.00 = 45600 200810

5 76000 45600 7600.00 = 38000 200910

6 76000 38000 7600.00 = 30400 201010

* Valoración de maquinaria agrícola y equipos: Método lineal - Método porcentaje fijo sobre Valor residual - Método suma de los numeros naturales.

Un tractor agrícola fue adquirido por la hacienda la Rinconada en el año 2004 por un valor de $80000, como precio de compra, la vida util de esta maquinaria es de 10 años. Elaborar el cuadro de depreciación y calcular el valor actual.

=

años

=

=

años=

años=

años=

años=

años=

=

==

===

====

=====

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7 76000 30400 7600.00 = 22800 201110

8 76000 22800 7600.00 = 15200 201210

9 76000 15200 7600.00 = 7600 201310

10 76000 7600 7600.00 = 0 201410

Valor del tractor año 2009 es:380004000

42000

años

años=======

=======años

=======

=======años

=======

=======años

=======

+

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METODO PORCENTAJE FIJO SOBRE EL VALOR RESIDUAL.70%

4000 $

* P/C 80000 $* V/U 10 años

* F/C 2004

C.A = 76000 $

C.O = 7600 $

TIR - VAN = B/C

AÑO VALOR 10% VR1 76000 7600 = 684002 68400 6840 = 615603 61560 6156 = 554044 55404 5540.4 = 498645 49864 4986.4 = 448776 44877 4488 = 403907 40390 4039 = 363518 36351 3635 = 327169 32716 3272 = 2944410 29444 2944 = 26500

400030500

AÑO VALOR 20% VR1 76000 15200 = 608002 60800 12160 = 486403 48640 9728 = 389124 38912 7782.4 = 311305 31130 6225.9 = 249046 24904 4981 = 199237 19923 3985 = 159388 15938 3188 = 127519 12751 2550 = 1020110 10201 2040 = 8160

400012160

* Tasa de interes* Fondo de salvamento 5% =

+

+

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METODO DE LA SUMA DE LOS DIGITOS DELOS NUMEROS NATURALES.* Maquinaria : tractor* Vida util: 10 años* Precio de compra: 80000 $* Fecha de compra: 2004* Fondo de salvamento:

1+2+3+4+5+6+7+8+9+10 = 55

Depreciación actual.10 76000 = 0.18 76000 13818.18255

9 76000 = 0.16 76000 12436.36455

8 76000 = 0.15 76000 11054.54555

7 76000 = 0.13 76000 9672.72755

6 76000 = 0.11 76000 8290.90955

5 76000 = 0.09 76000 6909.09155

4 76000 = 0.07 76000 5527.27355

3 76000 = 0.05 76000 4145.45555

2 76000 = 0.04 76000 2763.63655

1 76000 = 0.02 76000 1381.818

xx

x x

=

x x =

xx

xx =

x xx x =

xx

xx =

xx

xx =

xx

xx =

xx

xx =

xx

xx =

xx

xx =

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5576000.000

xx