Bogotá D.C., Febrero 11 de 2017. Señores SALUDCOOP E.P.S. EN...

LOTE URBANO – B. PRIMERO DE FEBRERO – CARRERAS 6 Y 7 CON CALLES 33 BIS Y 34 - PEREIRA

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Febrero 11 de 2017. Señores SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, ubicado en las carreras 6ª y 7ª entre calles 33 Bis y 34. Barrio Primero de febrero, de la ciudad de Pereira. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

XII. AVALÚO COMERCIAL (VALOR DE CUOTA).

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES




AVALUO COMERCIAL

LOTE DE TERRENO CARRERAS 6ª Y 7ª ENTRE CALLES 33 BIS Y 34

BARRIO PRIMERO DE FEBRERO PEREIRA – RISARALDA

SOLICITADO POR SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

FEBRERO DE 2017

LOTE URBANO – B. PRIMERO DE FEBRERO – CARRERAS 6 Y 7 CON CALLES 33 BIS Y 34 - PEREIRA Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA 1.1 SOLICITANTES

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El inmueble ocupa la totalidad de la manzana ubicada entre las carreras 6ª y 7ª entre las calles 33 Bis y 34., diagonal a la Estación Las Flores del sistema de transporte masivo Megabus.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 7ª con calle 34.

1.2.3 BARRIO : Primero de Febrero.

1.2.4 CIUDAD : Pereira.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Risaralda.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un lote de terreno urbano que ocupa la totalidad de la manzana, en donde se encuentra construida una estructura que ha quedado en obra (sin terminar) desde hace aproximadamente ocho (8) años y que tenía previsto adelantar un proyecto constructivo de vivienda multifamiliar y comercio. Se alcanzaron a realizar obras en cuanto a excavación, cimentación y estructura a nivel de sótanos.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble y así establecer el valor de cuota que le corresponde al solicitante, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 PREMISAS DE LA VALUACIÓN Para la determinación del valor comercial del inmueble, se han planteado las siguientes premisas valuatorias: - En el predio existe una estructura en estado de abandono que no se puede

determinar su valor comercial teniendo en cuenta que no existe un detallado estudio técnico de ingeniería, en el que se determine concretamente el estado actual de la estructura.




- El valor no se asigna teniendo en cuenta que existe información en la que se

confirma que la estructura no cumple con las exigencias de la NSR10, según documento del año 2014 que se anexa, en el que también se indica que una parte de la estructura puede ser conservada, otra tendrá que ser reforzada y otra sencillamente demolida.

- Al no existir estudios técnicos actualizados, las obras civiles enunciadas

anteriormente, no se tienen en cuenta debido a que es un riesgo para el valuador, asignar valores a una edificación sin soportes técnicos elaborados por un ingeniero civil con especialización en estructuras.

- Al no cumplir con las exigencias de las normas actuales de sismo resistencia, lo más probable, es que, para su culminación, le sean exigidas y por lo tanto se deba incurrir en cuantiosas inversiones no determinables en el alcance del presente estudio.

De acuerdo con lo anterior se presenta la valoración del terreno, haciendo caso omiso de la existencia de la estructura encontrada. En caso de tener acceso o conocimiento de estudios técnicos que permitan confirmar la viabilidad de la construcción, se procederá a realizar su cálculo y su inclusión como una modificación al presente avalúo comercial.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas, la normatividad urbanística y estado estructural y físico que presenta, se considera que éste inmueble podría ser utilizado para un proyecto de vivienda y comercio, tal como lo determina la licencia de construcción que obtuvo, siempre y cuando se confirme el estado estructural, y su posible adaptación a las normas de construcción sismo resistentes actualmente vigentes.

1.7 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

• Certificado jurídico de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 290-32437, otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira.

• Concepto de usos del suelo emitido por la Curaduría número 2 de la ciudad de Pereira.

• Carta de respuesta de la Alcaldía de Pereira al derecho de petición de parte de Saludcopp EPS, En Liquidación en referencia a la solicitud sobre el concepto de usos del predio objeto de avalúo.




1.8 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Diciembre 20 de 2016.

1.9 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Febrero 9 de 2017.

1.10 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Fin de página…




II. ASPECTOS JURÍDICOS 2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Y OTROS.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado Jurídico aportado por el solicitante, el predio fue adquirido mediante Resolución 124 de septiembre 10 de 2015, Inversiones el Cidral S.A., en intervención forzosa administrativa, y registrada el 22/09/2015. (Anotación Número 41).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 290-32437.

2.4 CEDULA CATASTRAL 66001010700700001000.

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 BARRIO PRIMERO DE FEBRERO Sector tradicional de la parte centro de la ciudad Pereira está localizado en un lugar neurálgico de la ciudad, cerca de la estación Las Flores del sistema de transporte masivo Megabús.

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Carrera 2. POR EL SUR : Carrera 7. POR EL ORIENTE : Calle 31. POR EL OCCIDENTE : Calle 35.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : B. José Hilario López. POR EL SUR : B. Gaitán y Palacio de Justicia. POR EL ORIENTE : B. Maraya. POR EL OCCIDENTE : B. Pedregales.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio-alto, el uso dotacional, y el uso comercial.




El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas de las cuales algunas fueron desarrolladas por loteo individual. De éstas en buen porcentaje han sido adecuadas a otros usos, con alturas de uno (1) a dos (2) pisos, de normales especificaciones constructivas y arquitectónicas, en amplios lotes de terreno adecuados en su totalidad dada su topografía. En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector, como es el caso de las carreras 6ª y 7ª y la Avenida 30 de agosto. Dicho comercio a mediana escala va mejorando en el sector de la calle 43 antes del Palacio de Justicia. En los alrededores se ubican también los parques Banderas, el Lago y el Cementerio San Camilo.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación, relacionamos las vías más importantes del sector: CARRERA 6ª Vía artería de gran importancia del sector, consta de un carril en sentido de circulación Oriente - Occidente. Su estado de conservación actual es aceptable, y cuenta con gran movimiento de transporte particular y público. CARRERA 7ª Eje vial metropolitano, conformado por dos carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente – Occidente y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, uno de los carriles es exclusivo para el Servicio de Transporte Masivo Megabus. AVENIDA 30 DE AGOSTO Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) carriles, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. (2) de ellos exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Megabus. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación regular y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Pereira y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro de los estratos cuatro y cinco (4-5) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.




3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses articulados del sistema de transporte masivo Megabus.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Risaralda. Ciudad/Municipio : Pereira. Zona de Planificación : Centro. Unidad de Planificación : 6.

Nota: Cabe aclarar que el POT adoptado mediante acuerdo 28 de 2015, se encuentra suspendido mediante fallo judicial del juzgado sexto administrativo de Pereira, en consecuencia, la norma vigente del POT, son los acuerdos del POT anterior y sobre los cuales se registra su normatividad.




1. Reglamentación El predio objeto de este avalúo se encuentra en dos sectores normativos reglamentado de la siguiente manera. ARTÍCULO 302.- La adopción de las unidades de planificación estará circunscrita al cumplimiento del marco normativo conceptual de áreas de actividad y deberá estar ceñida ineludiblemente a las clases y categorías establecidas en el presente acuerdo. ARTÍCULO 303.- ZONAS DE ASIGNACIÓN DE USOS URBANOS. Se establece para el Municipio de Pereira la siguiente zonificación para la asignación de usos que será aplicada por la Planificación Intermedia Urbana y sustituirá la zonificación del Acuerdo 18 de 2000, dentro de las Unidades de Planificación expedidas conforme al procedimiento respectivo: Zona Residencial Mixta zonas que permiten como uso principal vivienda con presencia de usos compatibles clasificados en los subgrupos 1 y 2 de comercio, servicios, industrial y equipamientos. Ejes Estructurantes: Se definen como Ejes Estructurantes del suelo urbano y de expansión, las vías Arterias principales y Secundarias del sistema Vial, que ayudan a integrar, articular y conectar los diferentes sectores de la ciudad y sus zonas de expansión. Poseen un rol funcional muy importante por encauzar el Sistema de Transporte Masivo y el transporte intra- urbano, en tal sentido se les debe dar un manejo especial en los usos del suelo. Los criterios de asignación de usos para estos ejes deben ser diferentes entre ellos y en cada uno de ellos, dado que tienen jerarquías, especificaciones y funciones distintas. Las categorías en que se dividen son: a. Sobre los Ejes Estructurantes Primarios. b. Sobre los Ejes Estructurantes Secundarios. Tratamiento Se clasifica dentro del área de tratamiento urbanístico consolidación con cambio de patrón tipo A., de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en el acuerdo 66 de 2007 plano No. 7. Zona de Planificación : UP6. Sector Normativo : 6B y 6C. Zonificación uso de suelo : Residencial mixta Ficha 6B. Eje estructurante secundario Ficha 6C. Tratamiento : Consolidación cambio de patrón tipo A.




3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su estructura base. Fin de página...




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo se localiza en la zona centro, sector Primero de Febrero, diagonal a la estación Megabus “Las Flores” del sistema de transporte masivo, entre carrera 6 y 7 entre calles 33 Bis y 34, cerca al Cementerio San Camilo, al Parque Banderas, entre otros.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO El lote de terreno tiene un área de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500.00 m2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos generales:

4.1.3 LINDEROS POR EL NORTE : Con la carrera 6. POR EL SUR : Con la carrera 7. POR EL ORIENTE : Con la calle 33 Bis. POR EL OCCIDENTE : Con la calle 34. Fuente: El área y linderos descritos fueron tomados del Certificado Judicial del inmueble enunciado en el

punto 1.9 del presente informe.




4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno tiene forma irregular con apariencia de rectángulo, el cual presenta obras de en lo referente a excavación, cimentación y estructura de sótanos.

4.2 CONSTRUCCIÓN Como ya se comentó se trata de una construcción que quedó en proceso, llegando gasta el nivel de sótanos y parte del primer piso, la cual fue adelantada hace aproximadamente ocho (8) años y que actualmente está en estado de abandono. Esta construcción, en su momento conto con licencia de construcción para un proyecto arquitectónico de vivienda en comercio con locales en primer piso y vivienda en los pisos restantes. Se aprobó una altura de 10 pisos con 136 unidades de vivienda y 2 locales comerciales. Esta construcción, debido a que además no fue construida con las normas de sismo resistencia actuales, es posible que al momento de reactivar el proyecto le exijan cumplirlas y en ese caso se deberá incurrir en costos elevados que pueden hacer inviable el desarrollo constructivo. Adicionalmente, no es posible la valoración de la estructura existente por cuanto no se cuenta con estudios técnicos que determinen su posible utilización. Solamente, entre lo que investigamos, encontramos un documento en el que analizan y concluyen que el proyecto tiene problemas con acreedores anteriores y que los sobrecostos en los que se incurriría, hacen que no sea financieramente atractivo para los posibles inversionistas. Por lo anterior, el valor de esta construcción no se puede definir, quedando la asignación de valor exclusivamente para el terreno, sin tener en cuenta que la construcción existente tenga que ser demolida, caso en el que los costos de tal demolición harían que el valor de terreno disminuya.




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

• La localización general del inmueble objeto de avalúo al centro norte de la ciudad, en el barrio denominado Primero de Febrero, en la unidad de planificación UP6, delimitado por vías arterias de la ciudad como las carreras 2ª y 7ª, Avenida 30 de Agosto y la calle 35, cuya actividad principal es residencial con comercio y servicios complementarios.

• El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Carrera 7ª y Avenida 30 de Agosto se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “Megabus” con rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente integra el sector oriente y occidente de la ciudad.

• El inmueble objeto de estudio ocupa la manzana completa y tiene frente hacia las carreras 6ª y 7ª y hacia las calles 33 Bis y 34 vías de tipo arterial y local. Adicionalmente se encuentra cera a la Avenida 30 de agosto, una de las vías arterias más importantes de la ciudad.

• El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 66 de 2007, el cual lo clasifica dentro de 2 áreas de actividad (Residencial mixta y ejes estructurantes secundarios), fichas normativas 6 B y 6 C. No obstante lo anterior, la estructura existente se adelantó de acuerdo a la licencia de construcción emitida bajo las mismas normas que actualmente vigentes.

• Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación de este sector.

• La estructura existente no se incluye en la valoración por las razones expuestas dentro de varios apartes del presente informe. Básicamente se plantea el valor del terreno, sin tener en cuenta los costos en que se debería incurrir, en caso tal, como es lo más probale, que dicha estructura deba ser demolida al no cumplir con las normas de sismo resistencia, al tiempo que lleva de levantada (aproximadamente 8 años).




VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS Se desconoce si las obras adelantadas en el predio cuentan con áreas ilegales, incumpliendo la normatividad vigente al sector.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado judicial del inmueble suministrado, esté no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que en la anotación No. 42 se registra una cancelación providencia administrativa de toma de posesión de bienes, haberes y negocios por intervención forzosa administrativa.

6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.




VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

• El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

• El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

• El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

• La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

• El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

• Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

• El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

• Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

• El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

• El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

• El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe




X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL Consiste en determinar el máximo valor del suelo en función de lo que sobre el

predio se puede construir o desarrollar, estableciendo el mayor valor que puede soportar la tierra dentro del esquema de costos del proyecto ideal, permitiendo que sea económicamente viable.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS 10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,




VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron tres (3) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de $950.000 a $1.450.000 por m2 de terreno, con un promedio de $1.235.000. La diferencia radica principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación y sobre ejes viales. Cabe aclarar que estos datos corresponden a predios que no tienen limitaciones como las que tiene que es objeto de estudio. Los resultados fueron los siguientes:

Debido a que los datos del mercado presentan una alta dispersión, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

10.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL

Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe y se ha obtenido el potencial de desarrollo que se presenta a continuación.

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA TERRENO

M²OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES CONTACTO

1 Cra. 7 A con 38 Lote 2.422,00 $3.391.000.000 5,0% $3.221.450.000 $1.330.078Lote adecuado a

parqueadero3354111

2 Cra. 7 A con 39 Lote 1.000,00 $1.000.000.000 5,0% $950.000.000 $950.000Lote topografia linclinada

con área plana3354111

3Av. 30 de Agosto

entre calles 44 y 45Lote 5.932,00 $8.898.000.000 5,0% $8.453.100.000 $1.425.000

Lote para desarrollo

comercial

3163341416-3146173084

Natalia Castrillon Coldwell

Banker

Media $1.235.026

Desviación Estandar $251.361

% Desviación 20,35%

Valor Mínimo $950.000

Valor Máximo $1.425.000

Int. Confianza Mínimo $983.665

Int. Confianza Máximo $1.486.387

N° Datos 3

MERCADO PEREIRA - FEB 2017




Al respecto, se utilizaron los datos de la licencia de construcción con la que fue aprobado el proyecto, toda vez que corresponde a las normas urbanísticas vigentes actualmente. Adicionalmente se tomaron algunos datos de la revista especializada Construdata, entre otras y de presupuestos de proyectos reales comparables, para determinar la Estructura de Costos. Para poder emplear la técnica residual es necesario definir los valores de venta de los posibles productos inmobiliarios a la venta, en el hipotético desarrollo constructivo, por lo cual se investigaron datos de valores de venta de proyectos cercanos, encontrando 2 en la misma zona en donde se ofrecen apartamentos y locales comerciales. Los resultados de este cálculo fueron los siguientes:

2.500,00

10

100% 12.308,89

80% 9.894,78

18% 2.200,57

135

20

198

198

8.820,71

21.129,60

AREA UTIL

ALTURA PROPUESTA – PISOS

AREA CONSTRUIDA VIVIENDA-COMERCIO

NUMERO DE VIVIENDAS

NUMERO DE LOCALES

AREA VENDIBLE APTOS

NUMERO DE PARQUEADEROS

TOTAL PARQUEADEROS

AREA DE PARQUEADEROS

AREA TOTAL CONSTRUIDA

POTENCIAL DE DESARROLLO

AREA VENDIBLE COMERCIO

$2.400.000 23.747.472.000

$4.700.000 10.342.679.000

34.090.151.000

$950.000 58,88% $20.073.120.000

VTAS 7,00% $2.386.310.570

VTAS 4,00% $1.363.606.040

VTAS 3,50% $1.193.155.285

VTAS 2,00% $681.803.020

VTAS 2,00% $681.803.020

VTAS 2,00% $681.803.020

20,50% $6.988.480.95579,38% $27.061.600.955

20,62% $7.028.550.045

10,00% $3.409.015.100

10,62% $3.619.534.945

$1.447.814$1.450.000VALOR M2 UTIL AJUSTADO

TOTAL INDIRECTOS

VALOR TOTAL VENTAS

VALOR LOTE POR RESIDUO

VALOR M2 UTIL

COSTOS FINANCIEROS

ADMINISTRACION DE OBRA

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS COMERCIALES

VENTAS (INCLUYE VR DE PARQUEADERO)

CONSTRUCCION

UTILIDAD Y LOTE

UTILIDAD

GERENCIA

PREFACTIBILIDAD

ANALISIS DE VENTAS

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION

COSTOS DIRECTOS

VENTAS (COMERCIO)

ANALISIS DE COSTOS




El valor anterior, es coherente con el valor más alto del mercado equivalente al de predio comercial sobre eje vial.

Este es el valor que el mercado reconocería por un predio sin ningún tipo de

inconveniente o limitaciones. Como el predio objeto de avalúo tiene una estructura que no cumple con las normas de sismo resistencia, y según el documento que se adjunta, existe la posibilidad de tener que demoler y/o intervenir parte o la totalidad de la construcción, pues no se puede calcular su valor.

Así como no se puede calcular cuánto es su valor actual en el estado en que se

encuentra, después de 8 años de haber sido detenida, tampoco se puede calcular su valor de demolición parcial o total.

En ese orden de ideas, el valor que se presenta tendrá que ser ajustado con el

valor de la construcción que se pueda utilizar parcial o totalmente, menos el costo de demolición parcial o total. Estos valores y costos, solo podrán ser definidos mediante un estudio técnico de ingeniería con especialidad en estructuras.

Fin de página…




XI. AVALÚO COMERCIAL LOTE DE TERRENO

CARRERAS 6 Y 7 ENTRE CALLES 33 BIS Y 34 BARRIO PRIMERO DE FEBRERO

PEREIRA – RISARALDA

11.1 VALOR TOTAL DEL PREDIO

SON: TRES MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE PESOS M/CTE.

NOTA: EL VALOR QUE SE PRESENTA TENDRÁ QUE SER AJUSTADO CON EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN QUE SE PUEDA UTILIZAR PARCIAL O TOTALMENTE, MENOS EL COSTO DE DEMOLICIÓN PARCIAL O TOTAL. ESTOS VALORES Y COSTOS, SOLO PODRÁN SER DEFINIDOS MEDIANTE UN ESTUDIO TÉCNICO DE INGENIERÍA CON ESPECIALIDAD EN ESTRUCTURAS.

11.2 VALOR PARTICIPACIÓN EN PROPIEDAD

SON: DOS MILLONES CIENTO DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO

PESOS M/CTE. VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., febrero 9 de 2017. Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL WILLIAM TORO BUITRAGO Gerente Departamento técnico RNA 3116 FEDELONJAS-ONAC

ÁREA

M2

TERRENO 2.500,00 $ 1.450.000 $ 3.625.000.000

$ 3.625.000.000TOTAL AVALUO COMERCIAL

DESCRIPCIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL

PORCENTAJE DE PARTICIPACION 0,0584393% $ 2.118.425

$ 2.118.425TOTAL AVALUO COMERCIAL

%DESCRIPCIÓNVALOR

PROPORCIONAL

VISTA DEL LOTE DESDE LA CARRERA 6 CON CALLE 34


LOTE - CR. 6 Y 7 ENTRE CL. 33 BIS Y 34

PEREIRA - RISARALDA

AVALÚO COMERCIAL

FEBRERO DE 2017

AVALÚO COMERCIAL


LOTE - CR. 6 Y 7 ENTRE CL. 33 BIS Y 34

PEREIRA - RISARALDA

FEBRERO DE 2017

VISTA DEL LOTE DESDE LA CARRERA 7 CON CALLE 33 BIS

VISTA DESDE CALLE 34 CON CARRERA 7 VISTA INTERNA DEL LOTE

DETALLE ESTRUCTURA SOTANOS

DETALLE ESTRUCTURA SOTANOS

VISTA DEL LOTE DESDE LA CALLE 33 BIS CON CARRERA 6

Bogotá D.C., Febrero 11 de 2017. Señores SALUDCOOP E.P.S. EN...

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