BOGOTÁ & LATAM OFFICE MARKETS
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Panorama del Mercado de Oficinas de Bogotá y las Capitales de América Latina
Julio 9 de 2013
Introducción
2
• Estudio de mercado realizado directamente por las División de Investigación de Mercados de Colliers International Latinoamérica con corte a Diciembre 31 de 2012.
• Universo de Estudio: Inventario Competitivo de Oficinas A+ y A, para un total de 110 edificios sumando aproximadamente 1´200 mil metros cuadrados.
• Absorción Neta hace referencia a al cambio entre el espacio ocupado en un período determinado de tiempo (12 meses).
• Los metros cuadrados mencionados hacen referencia a Metros Cuadrados Rentables, es decir sin áreas comunes, ductos, parqueaderos, etc.
• Los precios reportados son de lista y en arriendo.
Estructura de Propiedad
3
38 EDIFICIOS A+ 615.600 m²
Propietarios 2.194 Usuarios 52%
60 EDIFICIOS A 581.000 m²
Propietarios 775 Usuarios 28%
Cambio en la Composición del Inventario
4
2012
1.834.000 metros cuadrados rentables 65% A+ y A
2.500.000 metros cuadrados
rentables 73% A+ y A
A+33%
A32%
B35%
2016
A+40%
A33%
B27%
Nueva Oferta (m²) para entrega hasta 2017
" Cerca de 706.000 m2 rentables se proyectan en Bogotá durante los próximos 5 años.
" El 24% se encuentra en Construcción.
" El 58% son clase A+ y el 39% A.
" Para el 2017 el inventario de estas dos clases
aumentará en un 50%.
" Surgimiento de Nuevos Corredores en zonas potenciales que se están convirtiendo en una nueva opción en Bogotá con edificios de altas especificaciones.
5 -‐ 200,000 400,000
Av.Chile
CentroInt.
Calle100
Nogal
S antaBárbara
Chicó
Otros
S alitre
Construcción
Planos
A la Medida
Crecimiento del Inventario Estimado A+, A y B
6
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Centro
Otros
Salitre
Nor-Oriente 5% Límite de crecimiento
Met
ros
Cua
drad
os.
8%
47% del total
En 2013 se empiezan a conocer proyectos en Chicó que pueden de nuevo cambiar la tendencia, sin embargo dependerá de que los precios se mantengan.
7%
32
29
26
4
Proyectos en Bogotá
7
Construcción Planos A la medida
Crecimiento del Inventario vs. m² Terminados
8
20.1% 14.8%
9.4%
10.4% 8.8%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
2009 2010 2011 2012 2013*
m² Terminados Absorción Crecimiento Inventario
Desde el 2011 se terminan menos metros cuadrados de los que se absorben, lo que ha ocasionó disminución en la oferta.
9
Nuevos Corredores de Oficinas
Proyectos a Futuro (hasta 2017)
10
0
4.000
m²
4.000
15.000
m²
15.000
+
m²
18 Proyectos
43.500 m²
24 Proyectos
180.800 m²
11 Proyectos
554.000 m²
Precios Históricos de Renta (COP/ m²)
11
$ 30,000
$ 35,000
$ 44,750
$ 59,600
$ 64,350 $ 60,850 $ 63,800
$ 66,000
$ 25,200
$ 34,200
$ 39,600
$ 54,200 $ 57,800
$ 61,600
$ 23,600 $ 30,900
$ 35,050
$ 39,450 $ 44,300
$ 46,900
$ 48,350
$ 20,000
$ 30,000
$ 40,000
$ 50,000
$ 60,000
$ 70,000
I II III
IV I II III
IV I II III
IV I II III
IV I II III
IV I II III
IV I II III
IV I II III
IV I II III
IV I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
A+
A
B
Rango de Precios Oficinas A+ y A
12
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
Andino S anta Bárbara
Chicó Avenida Chile
Nogal Calle100
S alitre Otros
COP$
/m² 68
55
70
79
40,5
75,877,5
67
35,8
6052,7
42,6
50
8790
60,1
Comparativo
Latinoamérica
Inventario A+ y A - LATAM
14
LATAM cuenta con 14.243.900 metros cuadrados, Colombia participa con el 11%, Bogotá cuenta con el 9%.
35,965
83,280
91,000
100,000
171,579
210,000
488,265
521,000
548,257
643,441
981,729
1,211,229
1,668,182
1,686,209
1,763,241
4,040,462
0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000
Cali
Barranquilla
Queretaro
Puebla
Medellin
Guadalajara
L ima
Monterrey
Panamá
S an J osé
Rio de J aneiro
Bogotá
S ao Paulo
S antiago de Chile
Buenos Aires
Ciudad de México
Bogotá
Medellín
Barranquilla
Cali
Disponibilidad A+ y A - LATAM
15
LATAM cuenta con 1.263.000 metros cuadrados. La región muestra una tasa de disponibilidad del 9%.
1,307
4,883
5,378
9,455
13,000
27,300
36,337
48,230
50,586
57,019
83,810
102,951
105,794
109,410
203,518
404,046
-‐ 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000
Cali
L ima
Medellin
Barranquilla
Puebla
Guadalajara
Bogotá
Queretaro
S antiago de Chile
Panamá
Rio de J aneiro
S an J osé
Buenos Aires
Monterrey
S ao Paulo
Ciudad de México
Bogotá
Medellín
Barranquilla
Cali
Comparativo LATAM
16
Millon
es de m
²
4,04
1,76
1,69
1,67
1,21 0,
64
0,55
0,49
0,4850,051 0,079 0,138 0,127 0,068 0,010 0,058
10%
6%
3%
12%
3%
12%
10%
1%
0%
5%
10%
15%
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
México Argentina Chile Brasil Colombia Costa Rica Panamá Perú
Inventario A+ A Absorción A+ y A Tasa de Disponibilidad A+ y A
Al cierre de 2012, Bogotá contaba con el 10% de oficinas A+ y A de la región el quinto mercado en tamaño, sin embargo participó con el 12% en la absorción, ocupando el tercer lugar.
Rangos de Precios -LATAM
17
$87
$69
$25$20 $21 $20 $17 $16 $16
$20$15 $13 $10
$18 $20$27 $30
$95
$77
$43
$35$29 $28 $25 $24 $24 $23 $23 $21 $20
$35 $34
$50$46
$0
$20
$40
$60
$80
$100
Rio de J aneiro
S ao Paulo
Bogotá México BuenosAires
S tgoChile
Panamá Bquilla Medellín L ima S anJ osé
Cali Chicago Nueva York
TorontoLondres París
Resumen
18
2012 2013
PIB
Tasa de desempleo
Tipo de cambio vs (USD)
Inflación
Tipo de cambio
Construcción
Tasa de Disponibilidad
Absorción
Precios de Renta
Análisis Cualitativo
Bogotá vs. LATAM
Fortalezas
20
• El inventario de oficinas de Bogotá se va a renovar dando paso a proyectos mejor calificados técnicamente para la recepción de inquilinos.
• El buen desempeño macroeconómico del país ha mantenido estabilidad en el mercado, manteniendo el camino abierto a la inversión especializada nacional e internacional.
• Los fondos de inversión inmobiliarios que están adquiriendo grandes espacios en especulación (sin inquilino) llevará a mejores condiciones de propiedad.
• Los esfuerzos de varias capitales para atraer usuarios de grandes
superficies de oficinas (BPO, Call Centers) está derivando en oportunidades importantes para este tipo de oficinas (B) en ciudades diferentes a Bogotá.
Debilidades
21
• La estructura del negocio de construcción tradicional que deriva en edificios multipropietario, genera una barrera de entrada a inquilinos de alto perfil y no garantiza la permanencia del inmueble en el tiempo.
• El momento de mercado está llevando a valores por metro cuadrado de los espacios disponibles que no son competitivos a nivel regional (Colombia es el segundo país más caro de la región después de Brasil).
• A pesar de la tendencia a la construcción sostenible, el mercado
colombiano no está reconociendo esta condición vía precio.
• La incertidumbre normativa y la escasa infraestructura de las grandes ciudades baja la competitividad del mercado colombiano.
• El mercado de espacios importantes A+ y A sigue centralizado en la capital.
Gracias
Una de los Tres Consultores Inmobiliarios más Importantes del Mundo Presencia en Colombia desde 1999
Oficinas en Bogotá, Cali, Medellín y Barranquilla Mejor Inmobiliaria de Colombia 2008 a 2012*
* Euromoney - Liquid Real Estate Magazine