Borrador de Tesis - 25.08.12
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
ContenidoDERECHOS DE AUTOR..................................................................................................4
AUTORIZACIÓN PARA USO DE LA BIBLIOTECA..........................................................5
AGRADECIMIENTO.........................................................................................................6
RESUMEN........................................................................................................................7
CAPITULO I. PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN.............................................8
1.1 INTRODUCCION....................................................................................................8
1.2 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA......................................................................9
1.3 DEFINICION DEL PROBLEMA.............................................................................10
1.3.1 Enunciado del Problema:................................................................................10
1.3.2 Planteamiento del Problema:..........................................................................10
1.3.3 Preguntas de Investigación:...........................................................................10
1.4 OBJETIVOS DEL PROYECTO.............................................................................11
1.4.1 Objetivo General.............................................................................................11
1.4.2 Objetivos Específicos..................................................................................11
1.5 HIPOTESIS Y/O VARIABLES DE INVESTIGACION............................................11
1.6 JUSTIFICACION...................................................................................................12
CAPITULO II. MARCO TEORICO..................................................................................13
2.1 DEFINICIÓN DE NECESIDADES BÁSICAS DE ACUERDO CON LA CEPAL....13
2.2 CONCEPTUALIZACIÓN DEL HACINAMIENTO...................................................15
2.3 VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS. VIVIENDA RURAL Y URBANA. MARCO SOCIO-HISTÓRICO.....................................................................................17
2.3.1 ETAPA PRIMITIVA.........................................................................................21
2.3.2 LOS PRIMEROS PUEBLOS..........................................................................22
2.3.3 EL MUNDO ANTIGUO...................................................................................23
2.3.4 NUESTRA ERA..............................................................................................25
2.3.5 MÁS ALLÁ DE LA REVOLUCIÓN INDUSTRIAL............................................26
Tesis Postgrado Unitec
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2.3.6 VIVIENDA URBANA.......................................................................................28
2.4 HACINAMIENTO EN HONDURAS.......................................................................36
2.5 CONCEPTUALIZACIÓN DE PLANEAMIENTO URBANO....................................36
CAPITULO III. METODOLOGIA DE INVESTIGACION..................................................43
3.1 ENFOQUE Y METODOS......................................................................................43
3.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACION........................................................................43
3.2.1 Esquema de diseño de la investigación.........................................................43
3.2.2 Población y Muestra.......................................................................................45
3.2.3 Unidad de Análisis y Respuesta.....................................................................47
Diagrama Flujo de Investigación.............................................................................47
3.3 TECNICA E INSTRUMENTOS APLICADOS........................................................48
3.3.1 Encuesta.........................................................................................................48
3.4 FUENTES DE INFORMACION.............................................................................48
CAPITULO IV. RESULTADOS Y ANALISIS..................................................................50
4.1 Resultados de la Encuesta....................................................................................50
4.2 Análisis Económico y Financiero...........................................................................56
4.2.1 Variables........................................................................................................56
4.2.2 Mercado.........................................................................................................57
4.2.3 Inversiones:...................................................................................................57
4.2.4 Estado de Resultados....................................................................................57
4.2.5 Flujos Netos...................................................................................................58
4.2.6 Tasa...............................................................................................................58
4.2.7 Evaluación Financiera...................................................................................58
Capitulo V Conclusiones y Recomendaciones..............................................................61
5.1 Conclusiones.........................................................................................................61
VI. Aplicabilidad..............................................................................................................64
6.1 Introducción...........................................................................................................64
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6.2 Plan de Acción del Diseño Propuesto...................................................................65
6.2.1 Descripción.....................................................................................................65
6.2.2 Objetivos del Diseño Propuesto.....................................................................76
6.2.3 EDT................................................................................................................77
6.2.4 Amenazas del Proyecto.................................................................................78
6.2.5 Plan Estratégico..............................................................................................78
6.2.6 Cronograma de ejecución...............................................................................79
6.2.7 Presupuesto Edificio de Apartamentos Villa D´Este.......................................80
Bibliografías....................................................................................................................81
ANEXOS.....................................................................................................................82
ANEXO 1 DATOS HACINAMIENTO HONDURAS.....................................................82
ANEXOS 2 REQUISITOS GENERALES DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS IMPREMA...................................................................................................................91
ANEXOS 3 REQUISITOS BANHPROVI.....................................................................96
ANEXO 4 REQUISITOS BANCA................................................................................96
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DERECHOS DE AUTOR
© Copyright 2010
Mario Roberto Lanza castillo
Oscar Luis Paz Perdomo
Todos los derechos son reservados
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AUTORIZACIÓN PARA USO DE LA BIBLIOTECA
La presentación del documento de tesis forma parte de los requerimientos establecidos del programa de maestrías de UNITEC.
Nosotros Mario Roberto Lanza Castillo y Oscar Luis Paz Perdomo, aceptamos que el Centro de Recursos para el Aprendizaje y la Investigación (CRAI) de UNITEC pueda libremente registrar, copiar y usar la información contenida en él, con fines educativos, investigativos o sociales.
Es entendido que cualquier copia o reproducción del presente documento con fines de lucro no está permitida sin previa autorización por escrito de parte de los principales autores.
Mario Roberto Lanza Castillo Oscar Luis Paz Perdomo
23 de Noviembre del año 2011
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AGRADECIMIENTO
Agradecemos eternamente a Dios por darnos el entendimiento, sabiduría, discernimiento, perseverancia al permitirnos sobrellevar las dificultades de la vida laboral y estudiantil; al igual que el apoyo de nuestros padres y demás familiares que nos acompañaron con apoyo, comprensión.
Así como agradecemos a Ingenium Constructores S.A. de C.V. por permitirnos obtener la información necesaria y especialmente a la sub-gerente Janeth Aguilar por asistirnos en el desarrollo de este documento.
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RESUMEN
El documento que a continuación se presenta es un estudio que cuenta con el objetivo principal evaluación de la pre-factibilidad de un Edificio de Apartamentos en la segunda etapa de Prados Universitarios, Tegucigalpa Municipio del Distrito Central, en el Departamento de Francisco Morazán; la estructura a analizar es una propuesta de inversión y construcción de una estructura la cual contara con 4 Niveles por parte de la empresa Ingenium Constructores S.A de C.V.
La información que se introdujo en este estudio es referente a la necesidad de vivienda y al camino que ha realizado el ser humano para determinar que parte de las necesidades básicas es la vivienda, mediante los estudios que ha realizado diversos organismos se determina el hacinamiento y la necesidad de el edificio de apartamentos.
Tomando en cuenta la obra se analizo el fenómeno del “hacinamiento” como tal para enfocarse en el problemática del país además de brindar una solución a los problemas habitacionales, así como la planeación urbana para determinar que un edificio de apartamentos es una solución a un ordenamiento de la metrópolis, utilizándolo de esta manera en el entorno hondureño.
Se identifico el mercado meta el cual es de 7,318 personas, dato el cual fue producto de un estudio de la población donde se evaluaron aspectos económicos, preferencias de los clientes, poder adquisitivo; además de que se realizo el análisis financiero para el desarrollador determinando la mejor opción de inversión así como un plan estratégico el cual muestras las pautas para el desarrollo del proyecto debido a que el desarrollador determino que solo cuenta con una sola opción de realización del proyecto se evaluó y determino las posibilidades del proyecto.
Se muestran los planos y las plantas del edificio en el cual se muestra las dimensiones de los apartamentos , así como las ventajas que brindara a los futuros habitantes de los apartamentos con sus facilidades y la ubicación de los espacios. Mostrar la fachada y la futura vista del edificio.
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CAPITULO I. PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN
1.1 INTRODUCCION
El país ha venido arrastrando la problemática de la falta de unidades habitacionales que
proporcionen seguridad y comodidad a los usuarios de las mismas. Es común observar
en los diferentes puntos de las ciudades los caseríos no acondicionados (invasiones)
que poco a poco contribuyen al mal funcionamiento de los procedimientos establecidos
por las alcaldías y que afectan al ordenamiento municipal. Como aporte al orden de las
comunidades se propone la generación de espacios habitables conforme a las
necesidades de sus habitantes y acuerdo a sus posibilidades monetarias.
El Edificio de apartamentos Villa D’este es un proyecto habitacional orientado a familia
con un número reducido de integrantes, ofreciendo a sus usuarios las comodidades
básicas proporcionadas por una vivienda convencional con la única salvedad del
aprovechamiento del crecimiento vertical de la edificación. La empresa Ingenium
Constructores S.A. de C.V. es el ente desarrollador de la obra, la cual desea evaluar el
nivel de aceptación de este sistema habitacional tomando en cuenta las características
propias del Edificio Villa D’este.
Por lo tanto con el presente documento se pretende determinar la pre factibilidad del
desarrollo del proyecto, basado en un plan estratégico de ejecución de obra. Dentro del
cual se analizan aspectos de interés por parte de los clientes y los requerimientos de
los desarrolladores de la obra.
Además se definen las variables a implementar en el estudio y la repercusión que
tienen en el análisis para la toma de decisiones. Por otro lado con el constante
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crecimiento de la población y las dificultades para la obtención de viviendas se abre una
ventana a la aplicabilidad de esta proyecto convirtiéndolo en una opción lo
suficientemente “interesante” como para hacer una evaluación de todas las aristas que
conlleva el desarrollo del edificio.
1.2 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA
Las soluciones habitacionales verticales han venido ganando mucho terreno en los
últimos años. Esto se debe al crecimiento poblacional que han venido alcanzando las
ciudades donde se implementan cada vez más y la necesidad de aprovechamiento de
espacios urbanizados que no obliguen a realizar obras complementarias para cada una
de los unidades habitacionales, generando incrementos en costos y un espacio mayor
para el desarrollo de los proyectos.
Inicialmente el desarrollo de estos proyectos comenzó direccionado a la clase pudiente
de los países, donde se mostraba como un estilo de vida exclusivo y bastante moderno
(situación actual de Tegucigalpa). Con el pasar del tiempo y basado en la planificación
urbana de las ciudades se utilizaron para alojar a grandes cantidades de personas en
lotes de terreno relativamente pequeños.
Es por ellos que Ingenium Constructores se ha interesado en el desarrollo de este tipo
de obras habitacionales. La empresa a la fecha la empresa ha desarrollado un proyecto
habitacionales entre los cuales podemos presentar:
Apartamentos Paris – Tegucigalpa
Residencial Villa D’este.
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1.3 DEFINICION DEL PROBLEMA
1.3.1 Enunciado del Problema:
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1.3.2 Planteamiento del Problema:
Se evaluó la pre factibilidad de la incorporación de un edificio de apartamentos con el
cual se está pretendiendo aportar a la mejora de la problemática habitacional en
Tegucigalpa. La obra está ubicada en la Col. Prados Universitarios – 2da Etapa y se
busca determinar los diferentes posibles escenarios (compra o alquiler de
apartamentos) que se pueden dar en función de los clientes potenciales.
1.3.3 Preguntas de Investigación:
¿Cuál sería el universo de clientes interesados en la obtención de las unidades
habitacionales?
¿Cuánto estarían dispuestos a pagar los clientes por las unidades habitacionales?
¿Es factible realizar la obra del edificio de apartamentos?
¿Cuáles serian las ventajas y desventajas de los posibles escenarios generados con la
realización del edificio?
¿En cuánto tiempo se espera recuperar la inversión hecha en la obra?
¿Cuáles son las amenazas que el desarrollo del proyecto conlleva?
¿Cuánto tiempo y que tantos recursos habrá que invertir en el desarrollo del proyecto
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1.4 OBJETIVOS DEL PROYECTO
1.4.1 Objetivo General
Determinar la Pre factibilidad del desarrollo de la obra titulada Edificio de
Apartamentos Villa D´Este, apegado a un plan previamente definido de
ejecución.
1.4.2 Objetivos Específicos
1.4.2.1 Determinar Plan Estratégico de Ejecución de Obra.
1.4.2.2 Definir el Nicho de Mercado de la Obra
1.4.2.3 Generar Cronograma de Ejecución.
1.4.2.4 Proporcionar maneras de Inversión / Resultados de diferentes Escenas.
1.5 HIPOTESIS Y/O VARIABLES DE INVESTIGACION
Es o no factible el desarrollo de un proyecto habitacional de apartamentos en la Colonia
Prados Universitarios. Basado en los parámetros exigidos por los desarrolladores del
proyecto.
TASA INTERNA DE RETORNO > 12%
VALOR ACTUAL NETO > 0.00
EVALUACION A 5 AÑOS PLAZO.
Con las constantes definidas por parte de la empresa desarrolladora procedió a
determinar las variables a considerar para hacer la evaluación del proyecto:
Ingreso de los Consumidores – Es uno de los aspectos a considerar para determinar el
nicho de mercado del proyecto.
Precio de Venta – Determina de manera implícita utilidad, nicho de mercado.
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Demanda Anual (Compras) – Influye directamente el cuadro de flujos de activos
(demanda).
Forma de Financiamiento del Proyecto – Cantidad de Recursos a colocar en el proyecto
e implica pago de préstamos a terceros.
1.6 JUSTIFICACION
La mejor justificación del estudio de pre factibilidad del edificio de apartamentos Villa D
´este es la posibilidad de brindar soluciones a múltiples familias de adquirir un sitio
propio para vivir.
Básicamente con el estudio realizado a Edificio de apartamentos Villa D’este, se estaría
evaluando la posibilidad de hacer mas proyectos que tuvieran características similares
en los cuales podrían generar ahorros en costos de terrenos que podrían verse
reflejados en las utilidades de la empresa.
Por otro lado se busca la innovación en el mercado con este producto, en vista que la
mayoría de los edificios de apartamentos que se encuentran en la capital solo pueden
ser adquiridos por personas con una gran capacidad adquisitiva. Además se tendría la
posibilidad de convertirse en pioneros en el desarrollo del mismo y brindar soluciones a
las personas que poseen dificultades en la adquisición de viviendas en un sistema de
edificio de apartamentos.
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CAPITULO II. MARCO TEORICO
2.1 DEFINICIÓN DE NECESIDADES BÁSICAS DE ACUERDO CON LA CEPAL
Dentro del análisis realizado se determina que existen diversas necesidades a
considerar; necesidades que las Naciones Unidas tienen en el estudios estadísticos y
prospectivos las cuales se muestran a continuación.
“Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) es un método directo para identificar
carencias críticas en una población y caracterizar la pobreza. Usualmente utiliza
indicadores directamente relacionados con cuatro áreas de necesidades básicas
de las personas (vivienda, servicios sanitarios, educación básica e ingreso
mínimo), disponibles en los censos de población y vivienda.” (Feres, 2001)
(Feres, 2001) menciono que en América Latina es un método muy utilizado, a raíz
de su recomendación y utilización por la CEPAL a partir de la década del 80.Se
distingue de otros indicadores relacionados con el nivel de vida de la población,
como los índices de indigencia (pobreza extrema) y pobreza, en el hecho que
estos últimos miden el ingreso de una persona o una familia, y deducen del mismo
su nivel de vida, por lo que se los denomina métodos indirectos.
(Mancero, 2001) en el mismo informe en menciona que la CEPAL recomienda
construir el índice de necesidades básicas a partir del siguiente esquema:
(Mancero, 2001) menciona que las Necesidades básicas como se definen a
continuación:
Dimensiones
Variables Censales
Acceso a la vivienda
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Calidad de la vivienda
Materiales de construcción utilizados en piso, paredes y techo siendo dentro de las
prioridades.
(Feres, 2001) en la pagina 8 describe el hacinamiento
a) Número de personas en el hogar
b) Número de cuartos de la vivienda
Acceso a servicios sanitarios
Disponibilidad de agua potable
Fuente de abastecimiento de agua en la vivienda
Tipo de sistema de eliminación de excretas
Disponibilidad de servicio sanitario
Sistema de eliminación de excretas
Acceso a educación
Asistencia de los niños en edad escolar a un establecimiento educativo
Edad de los miembros del hogar
Asistencia
Capacidad económica
Probabilidad de insuficiencia de ingresos del hogar
o Edad de los miembros del hogar
o Ultimo nivel educativo aprobado
o Número de personas en el hogar
o Condición de actividad
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2.2 CONCEPTUALIZACIÓN DEL HACINAMIENTO
Es importante la conceptualización del hacinamiento, ya que es un parámetro de comparación para la evaluación del proyecto.
Figura 1 Imagen de Hacinamiento Haiti
El término hacinamiento hace referencia a la situación lamentable en la cual
los seres humanos que habitan o que ocupan un determinado espacio son
superiores a la capacidad que tal espacio debería contener, de acuerdo a
los parámetros de comodidad, seguridad e higiene. El hacinamiento es un
problema de gran importancia en la actualidad ya que la población mundial
es muy numerosa y la densidad de la misma es extremadamente alta en
algunos espacios del planeta. (abc, 2011)
De acuerdo a (abc, 2011) El fenómeno del hacinamiento es característico
del ser humano ya que si bien en algunos casos puede ser generado por
factores externos, en muchos casos también es especialmente producido
por la negligencia y maldad del ser humano respecto del resto. Esto es así
en situaciones muy conocidas tales como la trata de esclavos que realizó el
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hombre europeo con los africanos: para transportar a los esclavos, se
utilizaban barcos que de ninguna manera eran aptos para la cantidad de
personas colocadas adentro, razón por la cual un número importante de
ellos terminaba muriendo. El hacinamiento implica la presencia de un gran
número de personas o animales en un espacio reducido. Esto tiene como
principal consecuencia la generación de un ambiente no apto para la
supervivencia de todos ya que tanto los recursos como los elementos
característicos de ese espacio empiezan a perder sus rasgos esenciales (el
aire se vuelve denso e irrespirable, el agua y los alimentos no alcanzan
para todos, los desechos son muy altos y por lo tanto contaminan el
espacio, etc).
En la actualidad, algunas zonas del planeta son especialmente conocidas
por el hacinamiento que sufren sus habitantes. En este sentido, podemos
mencionar a China, India, México y algunos países africanos como
espacios en los que la cantidad de población es mayor a la recomendada.
2.3 VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS. VIVIENDA RURAL Y URBANA. MARCO SOCIO-HISTÓRICO.
(Salud, 2010) describe que la vivienda es la célula básica de los
asentamientos humanos. Ella permite la agrupación de las personas,
usualmente familias, con fines especializados relacionados al reposo, la
alimentación y la vida en común y su entorno constituye el vínculo social
elemental de la interrelación productiva global del hombre. La vivienda tiene
múltiples dimensiones que abarcan la agenda cultural, política y económica. La
vivienda constituye desde diferentes ópticas una representación de la familia
como el vestuario constituye una representación del individuo. Ellos expresan,
de modo pragmático pero aún simbólico, los sistemas de valores socialmente
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aceptados por la familia y el individuo. De este modo en la vivienda se reflejan
las estructuras sociales y con ella las jerarquías y los sistemas de privilegio que
resaltan unos individuos sobre otros.
Los impactos de la vivienda, sobre la salud dependen no sólo de su
ubicación, estructura y servicios, sino también de cómo utilizan las personas la
vivienda, individual y colectivamente. La vivienda es el asiento del hogar. Para
muchos la vivienda es la casa, para otros el edificio. Para todos es el punto
focal de la familia.
El proceso actual de globalización de la economía en tanto conserva
centralizado el poder económico no sólo desnacionaliza la gran producción, la
que ahora se concierta en un macropaisaje geográfico, sino que presiona la
iniciativa local hacia la informalidad, incentivando un sector productivo, de
servicio y comercio de escasos recursos que está utilizando a la vivienda como
punto focal del desarrollo. De este modo, junto a las funcionalidades clásicas de
la vivienda se están insertando nuevas funcionalidades asociadas a la iniciativa
del sector informal. Así se está creando una vivienda-taller, vivienda-almacén,
vivienda-comercio que acentúa y hace más complejos los impactos de la
vivienda en la salud. En esta nueva vivienda se destinan espacios funcionales a
la provisión de recursos para la vida social, los que vinculados al campo de la
higiene laboral contienen factores de riesgo para la salud del trabajador. Pero la
conectividad de los espacios funcionales de la vivienda puede trasladar los
riesgos laborales al ámbito doméstico de modo expedito. Así puede difundirse
el ruido, los humos, los gases, los olores, los campos electromagnéticos y los
agentes biológicos, contribuyendo a que la familia se encuentre
simultáneamente expuesta tanto a los riesgos domésticos como los laborales
de modo superpuesto.(p.29).
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(Salud, 2010) estableció que la vivienda implica un esfuerzo de
construcción. La mejor de las estructuras no servirá a los propósitos sanitarios
si no recibe un mantenimiento adecuado y si se permite que sus defensas
contra los riesgos para la salud se deterioren. Tampoco las otras medidas
diseñadas para promover un buen estado de salud lograrán resultados
duraderos sin el apoyo y la participación activa de los beneficiarios (11).
El conjunto de las viviendas constituye el soporte de los asentamientos
humanos. Un asentamiento humano de envergadura es la ciudad. En ella se
desarrollan las grandes comunidades. Modernamente se han introducido un
conjunto de términos para definir una ciudad desde el punto de vista de su
impacto en salud. Ciudad ecológica, ciudad saludable y ciudad sostenible
refieren el mismo objeto aunque con pequeñas diferencias semánticas (12, 13). La
sostenibilidad ambiental así como las necesidades de salud reclaman una
demanda del entorno que debe ser satisfecha en el marco de la capacidad
portadora del sitio donde se erige la ciudad. Al nivel de proyecto esto atañe a la
construcción de grandes edificios, plantas industriales, facilidades de transporte
pesado y vigilancia del impacto ambiental en salud
Mientras el ambiente urbano puede beneficiar la salud humana,
mayormente por la productividad social y económica hecha posible por la
concentración de personas y recursos en las ciudades y los pueblos, facilitando
a los pobladores satisfacer sus necesidades de nutrición, abrigo, higiene,
empleo, servicios sociales y médicos, entretenimiento y cultura a través de
infraestructura, el ambiente urbano puede también dañar la salud directa o
indirectamente. (pg.30).
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En prados universitarios el conjunto de viviendas y el asentamiento humano es
bien marcado y se puede determinar que la zona es ecológica, saludable y puede
cumplir con las demandas del edificio de Apartamentos Villa D´Este
(Salud, 2010) determino que el daño directo se produce cuando las
personas son inadecuadamente protegidas contra los factores de enfermedad
en el ambiente físico (inseguridad de la comida y el agua, suelo y aire
contaminado, vectores incontrolados, factores tóxicos y traumáticos en los
hogares, puestos laborales y transporte). El ambiente social urbano puede
inducir enfermedad somática y desorden psicológico a través de la congestión,
la pobreza y la deprivación, la alienación, la violencia, estilos de vida no
saludables y conducta sexual y la disponibilidad y adictividad a sustancias. Los
daños indirectos del ambiente urbano sobre la salud ocurren a través de la
depresión de los recursos urbanos y rurales inmediatos, procesos de
producción riesgosos y otras disrupciones del ecosistema, muchas enraizadas
en el inadecuado manejo de los desperdicios y otros residuales descargados en
el agua, el aire y el suelo. Es decir constituyen el efecto de la degradación del
ambiente.
Debe existir un balance ecológico entre el hombre y su macroambiente,
con el propósito de asegurar su bienestar. Este bienestar concierne a todo el
hombre - no sólo a su salud física sino también a su salud mental - y a las
relaciones sociales óptimas con su medio, desde la vivienda individual humana
hasta el entorno completo. Así la vivienda, como celda del desarrollo urbano, ha
venido estableciendo diferentes relaciones ambientales no siempre sostenibles (
La vivienda puede ser erigida en el campo de forma aislada o integrada a
pequeños asentamientos de base o puede ser erigida en núcleos poblacionales
significativos. A las primeras se las denomina rurales, a las segundas urbanas.
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Las primeras suelen ser construcciones independientes, inconexas, o sólo
débilmente enlazadas por caminos, con un rudimentario ordenamiento de
agrupación que no impide un equilibrio individual con el entorno; mayormente
carecen de suministro de agua, disposición de residuales, energía eléctrica y
telefonía, todo ello habilitado en redes públicas. Las segundas se erigen
mayormente en correspondencia con patrones de agrupación, para una racional
interconexión a los servicios públicos y redes técnicas, y sostienen un equilibrio
global con el entorno.(pg.31).
2.3.1 ETAPA PRIMITIVA
El hombre primitivo fue en principio nómada y debió sufrir los rigores del
intemperismo como el resto de las especies animales, de donde él provino. La
falta de vestido debió ser suplida por la cubierta de pelos de la piel. El desarrollo
de nuevas habilidades en la especie estuvo sin embargo aparejada a ciertas
transformaciones no ontogenéticas, en particular el desarrollo de las
capacidades de sus miembros superiores, que le hicieron más susceptible al
medio ambiente. La postura erecta, la pérdida de la cola y la paulatina
depilación en grandes áreas del cuerpo, reclamaron de él una creciente
atención a la protección contra el intemperismo. Al igual que otros animales
buscó cobija, pero cada vez una cobija más compleja (Quizás tendió la piel de
un mamífero cazado a la entrada de su recinto, evitando el escape del calor de
su fuego primitivo). De modo que el antecedente de la vivienda fue la cobija del
hombre primitivo.
En principio tales cobijas debieron ser accidentes naturales como cuevas.
Con ellas el hombre se protegió del frío, la lluvia o la nieve y el viento fuerte de
una parte, de otra se protegió de sus depredadores, de las aguas fuera de
cauce o de las superficies invernales heladas. Encontró un sitio donde
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almacenar provisiones, preparar sus alimentos, reponer sus fuerzas o
convalecer de sus enfermedades y propició un punto de encuentro con otros
individuos, para planificar la caza, o ya sedentario organizar su actividad
agrícola y así formalizó un primigenio intercambio de experiencias, sentó los
rudimentos de la cultura y el arte (dibujó en las piedras de su albergue el objeto
de su voluntad y de las oscuras voluntades que atribuyó a las fuerzas deificadas
de la naturaleza). Ello sustentaría las bases de la futura familia, la que en esta
cobija encontraría un escenario para la crianza de los hijos y la vida en común.
Seguiría una etapa en que el sucesivo esfuerzo de apropiación del medio halló
que el accidente natural no era siempre centro del mundo económico de las
tribus (los recursos naturales que sostenían su actividad se hallaban
dislocados) y que las nuevas demandas del desarrollo social no encontraban
adecuada satisfacción en la cueva primitiva. Entonces el hombre ensayó con
los primeros materiales de construcción (las ramas y hojas de los árboles, el
barro, la piedra) a levantar un parapeto próximo a los recursos vitales,
principalmente el agua, que luego techó y así surgió una casa.
http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo
Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas
de 31-32.
2.3.2 LOS PRIMEROS PUEBLOS
Al adquirir el hombre organización social surgieron otras necesidades aparte
de las puramente biológicas, ello se tradujo en la creciente demanda de una
transformación antropogénica del mundo. La casa de un hombre empezó a ser
rodeada por las casas de otros hombres, que con una comunidad de necesidades
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y organizados para cumplir ciertas tareas interconectadas a las aspiraciones en la
vida de los primeros clanes, precisaban compartir recursos y acomodar también,
con esfuerzo compartido, la humanización de la naturaleza.
Con la creación de las estructuras de poder y las jerarquías en estos grupos
sociales, apareció una especialización en los conglomerados de las casas
agrupadas. Se edificó una casa para el culto, una casa de reunión, una casa de la
autoridad... y dentro de cada casa la especialización condujo a transformar el
espacio único multiutilizado en el espacio funcional especializado. Surgió un
cubículo para la cocción de alimentos, un lugar para despensa, una zona de
dormir. En el conjunto de las casas especializadas se decidió una disposición
selectiva. Las casas sociales irían al centro de la comunidad, las casas de
vivienda a los márgenes. La ubicación de los propios conglomerados de casas
debía ocupar un lugar natural facilitador, es decir próximo a los medios de vida (los
campos de labranza, las fuentes de agua) y surgieron las primeras infraestructuras
urbanas. La empalizada, la cerca, luego la plaza central y la muralla.
Con la diferenciación de capacidades y funciones surgió la diferenciación
social y la diferenciación de la vida en sociedad y de sus atributos en los
asentamientos humanos. El lugar geográfico comenzó a ser microlocalizado. En
cierto espacio vivirían ciertos grupos sociales con ciertas facilidades. Entre las
facilidades se hallaban las distintas gradaciones de las condiciones de vida. Los
factores de la higiene en su sentido más general estaban incluidos en las
condiciones de vida. En ellas los aspectos generales de salubridad y el clima
resultaron un elemento determinante. Habían surgido las primeras ciudades.
http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo
Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas
de 32-33.
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2.3.3 EL MUNDO ANTIGUO
El diseño de las viviendas de muchos pueblos antiguos fue influenciado así
por los efectos del viento y la trayectoria solar. Los primeros planificadores no
contaban con instrumentos precisos, por lo cual tuvieron que aprender de los
errores del pasado y basarse en observaciones cuidadosas de los efectos del
clima en su entorno. En tiempos tan remotos como en el año 2000 AC, ya se
tomaba como criterio definitorio para el planeamiento la influencia del viento, esto
pudo observarse en las ruinas de los pueblos de Kahun, fundados bajo la 12a
Dinastía del Antiguo Egipto (16).
En el trazado de estos pueblos se revela la división existente entre el distrito
de los obreros al oeste, con casas muy pequeñas y expuesto al viento caliente del
desierto, y el distrito de los oficiales y funcionarios expuesto al placentero viento
del norte, con casas grandes.
Aristóteles fue el primero en escribir extensamente sobre los vientos en su
"Meteorológica" en la 4ta Centuria antes de Cristo y resultaron muy acertados sus
planeamientos para las ciudades griegas, basados en algunos criterios tales como
que las ciudades higiénicas son las que se levantan sobre las pendientes
orientadas al naciente, la necesidad de proteger las ciudades de los vientos
fuertes del norte y aceptar los vientos moderados. También Xenophon, en Grecia,
alrededor del 300 A.C., sugirió edificar del lado sur las casas más altas, y no en el
norte, para lograr buena penetración del sol. En la 1ra Centuria A.C. Vitruvio,
arquitecto-ingeniero romano, escribió sus Diez Libros de Arquitectura en el que
hace consideraciones sobre el viento y el sol para el diseño de edificios y pueblos.
Estos tuvieron una importante repercusión en numerosos planificadores.
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http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo
Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas
de 33-34.
2.3.4 NUESTRA ERA
Los pueblos construidos por los españoles en América (a partir del año 1573)
tomaron como base estos criterios, se planearon cuidadosamente para aprovechar
las ventajas del sol y del viento y protegerse de sus efectos perjudiciales. Aunque
hay que decir que trasladaron los sistemas constructivos de viviendas y de
diseños urbanos de su país de origen y que por lo general no eran apropiados a
los climas tropicales.
Con la Revolución Industrial, el crecimiento sin precedentes de las ciudades
trajo consigo las leyes que establecían los requisitos de iluminación y ventilación
de los edificios. En el año 1870 Nuremburg introdujo leyes que establecían la
provisión de luz natural a cada habitación de las casas y un acta sueca en 1874
requería aire y luz suficiente para mantener la higiene de los edificios.
Planificadores en Viena, alrededor del año 1900, consideraron los vientos
prevalecientes en los distritos para dirigir el humo de las factorías hacia afuera de
las ciudades. También en las ciudades jardín, Letchworth y Welwyn, se utilizó este
recurso para dirigir el humo fuera de la ciudad. También Mujutin tomó
precauciones similares cuando planeó la ciudad de Magnetogorsk. El clima cálido
de Chandigard recibió una atención cuidadosa en la orientación de sus calles y
espacios para obtener el máximo flujo de aire. Olgyay escribe los efectos del
viento en la ciudad dormitorio de New Jersey donde grandes cinturones verdes
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protegen del aire frío en invierno y permiten el paso libre de las brisas en verano
que soplan desde otra dirección.
“Las consideraciones sobre las variables del clima en el diseño dió, desde
tiempos remotos, origen a una variada gama de soluciones arquitectónicas
correspondientes a una región llamada vernácula, así en cada región surgieron
variados tipos de edificios, con características propias del lugar. “
Para los edificios se diseñaron ecotécnicas tales como, en la India, los conductos altos
de aire en los techos para dirigir las brisas hacia los interiores de los edificios. En
Egipto, en las casas tradicionales se construyeron ventiladores de techo en forma de
prismas "mulgulf". El ventilador de barlovento dirige las brisas hacia dentro de la casa
mientras que el de sotavento actúa como un extractor.
http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo
Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas
de 34-35.
2.3.5 MÁS ALLÁ DE LA REVOLUCIÓN INDUSTRIAL
Todas estas consideraciones y otras más que desde tiempos remotos
rigieron el planeamiento y diseño de edificios fueron relegándose en muchos
casos, ya que con el desarrollo económico y social surgió la posibilidad de diseñar
independientemente del clima, al contar con la tecnología necesaria para corregir
cualquier problema ambiental.
Esta tecnología sofisticada, costosa y consumidora de energía dió lugar a
una arquitectura formal, llamada internacional, que en muchos casos empeora el
clima interior y constituye en su conjunto una fuente de contaminación al alterar el
campo bioenergético, contribuir a la elevación de las temperaturas y emitir
contaminantes. Por otra parte representa un divorcio total entre la arquitectura y el
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clima convirtiéndose en una arquitectura impersonal y no identificada con las
características locales, culturales, económicas y sociales. Paralelamente, el
desarrollo de las ciudades se ha comportado de forma anárquica generando
problemas que impiden un desarrollo normal de la sociedad y constituyendo fuente
de agresiones al medio ambiente al emitir gases, partículas sólidas, desechos,
ruidos, olores y radiación electromagnética, a la vez que invade los campos
vírgenes desforestándolos y agravando cada día más el problema ecológico. El
asentamiento humano se transforma así en un espacio predatorio, donde el capital
social se desarrolla.
Modernamente el carácter de las grandes ciudades se torna al
cosmopolitismo. La inmigración no resulta en ellas un fenómeno de “campo –
ciudad”, sino un fenómeno migratorio proveniente de vastas regiones e incluso
países hacia las megalópolis. En ellas se mezclan individuos de diversas razas,
etnias, procedencias en el afán de encontrar medios de vida que respondan mejor
a las aspiraciones humanas. Ello ha creado el concepto de ciudad plural.Las
fuerzas principales que hoy animan el crecimiento urbano y el desarrollo de las
ciudades son:
El salto de las economías avanzadas en el sentido del cambio del valor de la
producción de manufacturas a los servicios. Hoy se reporta en muchas grandes
ciudades un 60 % de la fuerza de trabajo dislocada hacia los servicios y se predice
que en New York, por ejemplo, la dedicación a la manufactura del orden de un 15
% caerá próximamente a un 5 – 10 %. Ello está relacionado a la descentralización
de los procesos manufactureros debido al incremento de la velocidad y eficiencia
de la tecnología de la información.
La revolución de la informática y el dramático incremento de las
telecomunicaciones.
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La desarticulación de la localización de la producción. La producción física se
dispersa –las piezas se producen en distantes lugares y países y se ensamblan en
otros-. La división del trabajo por especialización se transforma en una división por
procesos.
La globalización que implica el libre movimiento de las mercancías y la
asimilación de una cultura global que tiende a borrar fronteras nacionales. La
continua innovación para la competencia, reto que se plantea a la producción
endógena. Las redes reemplazan las jerarquías, pero sujetas a controles
verticales vinculados a algunas ciudades con alta concentración de la banca y las
finanzas. A ellas se las denomina ciudades globales. La producción se desplaza a
centros regionales, formados por anillos axiales de ciudades. El crecimiento de las
ciudades está conduciendo a una dispersión interna con una tensión básica entre
la creación de bienestar y la sostenibilidad y conservación del medio (20).
Particularmente en ALC se reporta un cambio en el modelo de crecimiento.
De la industrialización local para la sustitución de importaciones se está pasando a
un modelo abierto a mercados internaciones con el sector privado como fuerza
guía. Ello ha llevado a extremos la pobreza de vastas capas sociales y la ha
desplazado geográficamente. Mientras en 1970 el 63 % de los pobres se
localizaban en áreas rurales, en 1996 el 59 % se ubicaban en áreas urbanas. Esta
transición ha puesto en tela de juicio la gobernabilidad de las ciudades (21).
http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo
Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas
de 35-36.
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2.3.6 VIVIENDA URBANA
Aunque la calidad de vida en las ciudades suele ser mayor que en las zonas
rurales, hecho más fehaciente en los países que se encuentran en vías de
desarrollo con respecto a los desarrollados, suelen existir sensibles diferencias en
el interior de las ciudades, lo que se refleja en inequidades en el área de la salud.
En muchas ciudades la pobreza entre sus habitantes es altamente prevalente.
Cuando se considera la situación de salud de los pobres en las ciudades, los
indicadores suelen arrojar peores condiciones que en las áreas rurales. A la falta
de servicios, incluyendo la depresión de los servicios de salud de las zonas
rurales, aquí se añade la superpoblación, el estrés y la exposición a los riesgos
industriales. De la vivienda urbana la pobreza ha creado un multiuso. No son
pocas las familias que emplean la vivienda para un proceso productivo o de
servicios. En todo lugar donde el hogar sea utilizado para una "industria casera" o
para procesar "piezas de trabajo" industriales, puede existir el peligro provocado
por sustancias volátiles u otras sustancias dañinas, ruidos, humo, fuegos abiertos
o dispositivos que amenacen con provocar incendios o explosiones.
La vivienda urbana puede clasificarse en:
• viviendas individuales que incluyen todas las viviendas en casas
individuales habitadas por una sola familia. Estas viviendas pueden estar
separadas o apareadas
• viviendas en edificios multifamiliares que constituyen los apartamentos
insertados dentro de una misma edificación, donde a cada apartamento
corresponde la residencia de una familia. El agua y los albañales cuentan con
distribución y remoción centrales, pero los servicios sanitarios, cocina y elementos
básicos suelen ser privativos del apartamento
• condominios que generalmente corresponden a agrupaciones de edificios
de apartamentos pueden poseer algunos servicios comunales centralizados como
aparcamiento para vehículos, seguridad privada, salas de lectura-biblioteca,
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lavandería, minimercado y oficinas
La vivienda urbana suele estratificarse en territorios según el poder
adquisitivo de sus residentes. Las clases más pudientes residen en viviendas
confortables y lujosas en zonas parceladas con elementos de urbanización
avanzados y bajo medidas de seguridad especiales, ocupando territorios
residenciales privados hacia las afueras de la ciudad, con jardines y áreas verdes
bien cuidadas. La clase media ocupa casas o disfruta de apartamentos bastante
bien equipados en edificios multifamiliares dentro o en la periferia de la ciudad. En
muchas ocasiones los apartamentos se extienden a lo largo de todo un piso, a los
que se denomina "propiedad horizontal". Las condiciones sanitarias de las
viviendas de las clases alta y media resultan relativamente adecuadas, en el
primer caso las condiciones de vida pueden ser ostentosas. Sin embargo, la
vivienda de las clases desfavorecidas, acomodada en zonas residenciales con
pobres condiciones urbanísticas, en los centros de las ciudades o sus interiores no
sustenta, por supuesto, una calidad de vida comparable. Existen situaciones muy
críticas con la vivienda de los sectores más desfavorecidos de la sociedad.
Este último tipo de vivienda se ubica en asentamientos humanos que, a
grandes rasgos, suelen dividirse en "las invasiones", asentamientos informales en
las periferias de las ciudades, cuya población mayormente proviene de la
inmigración rural que persigue obtener mejores condiciones de vida y trabajo que
las que provee el hábitat rural de donde procede, y "las cuarterías" (slums),
ubicados en los interiores de la ciudad, que consisten en la repartición de los
locales de una vivienda entre múltiples familias compartiendo los servicios
sanitarios de la edificación de modo colectivo. Sus habitantes son desempleados o
trabajadores informales de muy bajos ingresos. El estado físico y sanitario de la
vivienda y su entorno en ambos casos suele ser deplorable. Una visión acerca del
porcentaje de la población que reside en cuarterías y viviendas usurpadas en
algunos centros urbanos se muestra en la gráfica 2.
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Frecuentemente el proceso de urbanización no es dictado por los principios
de la planificación física. La mayoría de los pobres se alojan, hacinados, en
viviendas de baja calidad, muchas construidas no calificadamente por ellos
mismos con materiales inapropiados, parcial o enteramente desconectados de las
redes técnicas urbanas, en terreno legal y geológicamente inseguro, lo que
constituye propiamente una vivienda marginal en asentamientos informales, que
pueden alcanzar hasta la mitad del área construida total de la ciudad. Los
asentamientos informales pueden abarcar hasta un 90 % de los asentamientos de
bajo ingreso.
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Figura 2 Proporciones de la población residente en cuarterías
Fuente: UNEP, 1992.
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Los asentamientos informales se constituyen frecuentemente sobre
apropiaciones ilícitas de terrenos, al margen de la ciudad, sobre los cuales se
erigen viviendas de pésima calidad y de fácil acceso a los vectores, los que se
reproducen entre los desperdicios que suelen poblar los alrededores, sin agua
corriente, sin baño interior ni implemento sanitario para los desechos humanos, en
condiciones de higiene extremadamente precarias. Estos terrenos frecuentemente
no son aptos para edificación de viviendas y mayormente no se encuentran
parcelados. En ausencia de redes técnicas no se produce evacuación sanitaria
apropiada de los albañales domésticos, ni existe drenaje para las lluvias y en
cuanto al agua de consumo, debe ser extraída de reservorios cercanos o
trasladada por tanques o cisternas, con tracción animal o motorizada, en muchas
ocasiones con ausencia o severos problemas de tratamiento de potabilización.
Estos asentamientos no cuentan mayormente con redes comerciales, ni de
transporte, carecen de escuelas y centros de atención médica, mucho menos
centros culturales, parques, calles, otros elementos de urbanización ni aún
seguridad pública. A muchos de ellos no llega el fluido eléctrico. En otros casos se
encuentran en virtual estado de abandono por parte de las autoridades, las que no
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Figura 3 Cuarterias
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encuentran alternativas viables a su proliferación. Las capas favorecidas de la
sociedad parecen ignorarlos o desprecian a sus pobladores, vinculándolos en no
pocos casos a la delincuencia y la drogadicción.
Debe indicarse que: estos asentamientos no constituyen un fenómeno
temporal arrastrado como consecuencia de la disfunción en el proceso de
desarrollo. Ellos antes resultan el producto de las enormes desigualdades
sociales, la falta de oportunidad laboral, los bajos salarios y la ineficiencia de los
gobiernos y las agencias de proveer asentamientos adecuados, estos
asentamientos no deben ser tratados como integrados por población homogénea,
pues difieren a lo ancho del mundo en cuanto a la cultura que subtienden, el
estado legal, la tenencia, los niveles de gestión en el hogar, la edad, la estructura
física, el desarrollo comunal, el estado de inmigración y los problemas de salud
que enfrentan. Sin embargo, existe una comunidad de problemas de
infraestructura que se aplica a todos.
Fig. 4. Cuarterías en ALC
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En cuanto a "las cuarterías", se puede señalar que las edificaciones, antiguas
viviendas unifamiliares compartidas hoy por múltiples familias independientes,
suelen acomodar un núcleo familiar por cubículo, que cumple las funciones de
dormitorio, los que suelen rebasar el índice de hacinamiento, resultando áreas
comunes la cocina, los lavaderos y los servicios sanitarios. Frente al limitado
espacio por persona, en ocasiones se construyen rudimentariamente entrepisos,
lo que permite redistribuir precariamente el espacio. El estado de la edificación
suele ser deplorable, bien por su vejez, su deterioro y falta de mantenimiento,
como por la carga impositiva del sobreuso de sus elementos. De este modo son
comunes en las cuarterías, las tupiciones en los drenajes, las filtraciones en las
paredes y azoteas, caída del repello de techos y paredes, falta de pintura,
fracturas de los pisos, suciedad. También derrumbes parciales. Estas
edificaciones, originariamente diseñadas para otra funcionalidad, enfrentan
sobrecargas de demanda eléctrica, con frecuentes tendidos de cables en "piñas"
lo que genera peligros de cortocircuitos e incendios. En no pocas ocasiones no
existe agua corriente y los implementos sanitarios no resultan adecuados para
enfrentar la demanda de la superpoblación. Además, la cocción de alimentos se
produce en locales con antiguas o
precarias cocinas, que combustionan carbón, leña, alcohol o keroseno, lo
que también agrava los riesgos de accidentes e incendios.
En algunos países se ponen en práctica planes de construcción de vivienda
popular dirigidos a mitigar el problema de la vivienda en las capas poblacionales
desposeídas. La calidad de la vivienda edificada por el estado está en ocasiones
sujeta a una preceptiva económica: distribuir escasos recursos entre muchas
personas, construir más viviendas a costa de reducir la calidad de vida que ellas
sustentan. De este modo en no pocas ocasiones se han criticado las dimensiones
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reducidas de los módulos, la monotonía del diseño, la inadecuada
microlocalización y se han reportado problemas de ventilación, ruido doméstico,
falta de privacidad y baja calidad constructiva, entre otros. Organizaciones No
Gubernamentales impulsan también algunos planes puntuales para resolver
casuísticas concretas, pero el alcance de las soluciones está muy lejos de tener
un impacto social connotado.
Ha aparecido la tendencia de involucrar a la comunidad en la solución de sus
problemas, en muchos casos con sus propios recursos. Se trata de enfrentar la
pobreza desde la pobreza. Pero parece evidente que la solución de las muy
precarias condiciones materiales de estos asentamientos informales y de estas
viviendas superpobladas no podrá alcanzarse sin contemplar soluciones sociales
que trascienden la mera disponibilidad de inversión para la construcción. Una
vivienda sin una escuela accesible, una vivienda sin un hospital y sin medicinas,
una vivienda sin alimentos para la sobrevivencia, una vivienda sin una oportunidad
decorosa de trabajo y sin un medio de vida para la familia, no sería propiamente
una vivienda saludable, porque tampoco habría una familia estable y saludable
que la habitara.
http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo
Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas
de 37-41
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2.4 HACINAMIENTO EN HONDURAS
En Honduras, para el Año 2010 existen un total de 1,737,262 Viviendas que tiene un promedio de 3.7 piezas por vivienda, de las cuales utilizan 1.9 piezas para dormir. Definiremos el hacinamiento como la existencia de más de tres personas por pieza en una vivienda, se observa que el 9% de las viviendas del país presentan dicha situación.
Este es un problema de los hogares pobres; pues existe una diferencia significativa entre el 20% de los hogares con menores ingresos y el 20% con mayores ingresos. La tasa de hacinamiento es de 17.2% para el primer quintil y se va reduciendo significativamente hasta llegar a 1.4% en el quintil más alto.
Así también, existe relación entre hacinamiento y nivel educativo del jefe del hogar. Los resultados obtenidos en esta última encuesta de hogares, muestran que el hacinamiento es mayor cuando el jefe del hogar no tiene ningún nivel educativo (12.8%), se reduce en los hogares en los que el jefe logra el nivel secundario (4.8%) y es mucho menor cuando cuenta con educación superior (0.8%).
http://www.ine.gob.hn/drupal/node/114 Instituto Nacional de Estadistica, hacinamiento, 2011,Gunter Falck, Informatica, Instituto Nacional de Estadistica Honduras.
“ Es importante contar con los datos de Hacinamiento de Honduras en general para tener aramentros comparativos y asi determinar si el propósito o el enfoque del edificio de apartamentos esta muy lejos y no es una opción para la empresa desarrolladora.”
2.5 CONCEPTUALIZACIÓN DE PLANEAMIENTO URBANO
“Debido a que este proyecto afecta al desarrollo urbano de la zona se determino investigar el concepto de planeamiento urbano y si el edificio es aplicable a la zona.”
El planeamiento urbanístico o planificación urbana es el conjunto de
instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del suelo
y regular las condiciones para su transformación o, en su caso, conservación.
Comprende un conjunto de prácticas de carácter esencialmente proyectivo con las
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que se establece un modelo de ordenación para un ámbito espacial, que
generalmente se refiere a un municipio, a un área urbana o a una zona de escala
de barrio.
Ayllón Campillo, Manuel: La dictadura de los urbanistas. Un manifiesto por
una ciudad libre. Temas de Hoy, Madrid, 1995. ISBN 84-7880-520-6.
La planificación urbana está relacionada con la arquitectura, la geografía y la
ingeniería civil en la medida en que ordenan espacios. Debe asegurar su correcta
integración con las infraestructuras y sistemas urbanos. Precisa de un buen
conocimiento del medio físico, social y económico que se obtiene a través de
análisis según los métodos de la sociología, la demografía, la geografía, la
economía y otras disciplinas. El planeamiento urbanístico es, por tanto, una de las
especializaciones de la profesión de urbanista, tradicionalmente practicada en los
países en los que no existe como disciplina académica independiente por
arquitectos, geógrafos e ingenieros civiles, entre otros profesionales.
Sin embargo, el urbanismo no es sólo el planeamiento, sino que precisa
gestión lo que conlleva organización político-administrativa.
La planificación urbana se concreta en los planes, instrumentos técnicos que
comprenden, generalmente, una memoria informativa sobre los antecedentes y
justificativa de la actuación propuesta, unas normas de obligado cumplimiento,
planos que reflejan las determinaciones, estudios económicos sobre la viabilidad
de la actuación y ambientales sobre las afecciones que producirá.
La planificación urbana establece decisiones que afectan al derecho de
propiedad, por lo que es necesario conocer la estructura de la propiedad y
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establecer cual puede ser el impacto de las afecciones a la propiedad privada
sobre la viabilidad de los planes.
Edificio: Se trata de una obra de fábrica, dedicado a albergar distintas actividades humanas: vivienda, templo, teatro, comercio, etc.
La inventiva humana fue mejorando las técnicas de construcción y decorando las diversas partes, hasta hacer de la actividad de edificar una de las Bellas Artes: la Arquitectura.
Apartamento:
Un apartamento, también llamado departamento, es una unidad de vivienda que comprende una o más habitaciones diseñadas para proporcionar instalaciones completas para un individuo o una pequeña familia. La principal diferencia existente entre este tipo de viviendas y otras, como casas, cortijos, etc., son la superficie que ocupa, normalmente menor que las anteriores, y su posible uso, muchas veces vacacional o temporal.
Figura 5
Edificio de apartamentos en Suecia, diseñado por el arquitecto Ralph Erskine.
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Figura 6 Apartamentos en Zanzibar
Un edificio de apartamentos es una solución económica, que se realiza mediante el aprovechamiento en común de zonas de circulación, tanto vertical como horizontal. También se verifica esta economía en las instalaciones complementarias de agua, drenaje y luz eléctrica. La estructura, con elementos comunes, supone otra economía. Puede también obtenerse mejor servicio y economía, mediante calderas, incinerador, etc. La solución colectiva de un edificio de apartamentos permite tener otros elementos comunes, como cocheras, cuartos de servicio, lavaderos, tendederos, espacios para juegos de niños, etc.
Diseño Arquitectonico
El diseño arquitectónico o composición arquitectónica está asociado a los trazos, dibujos, delineados, esquemas o bocetos de un proyecto de arquitectura. Éste proceso tiene una importancia vital en el proyecto arquitectónico, pues le otorga el aspecto temático y artístico aportando a nuevas formas de expresarse en éste arte. El trabajo material es facilitado desde finales del siglo XX1 por el software CAAD (Diseño Arquitectónico Asistido por Computadora, siglas en inglés).
Entendiendo al diseño como proceso creativo encausado hacia una meta determinada, existen ciertas bases que apoyen su desarrollo.
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Estas bases no han sido formuladas a modo de reglamento a seguirse al pie de la letra, pues se rigen por la creatividad.
El diseño arquitectónico le otorga el aspecto artístico a la arquitectura.
Concepto de diseño-personalización
Algunos de los conceptos de diseño que han servido de base para la elaboración de un proyecto son los siguientes:
Analogía con la naturaleza
Estudia las formas orgánicas de animales, vegetales o minerales, para interpretarlas y expresarlas en un diseño.
Analogía con otros proyectos
A partir de prototipos arquitectónicos, evoluciona el diseño de los mismos con aportación, incluso de un tipo de edificio diferente.
Metáforas formales Relaciona su diseño formalmente con objetos conocidos, sin copiarlos de manera idéntica.
Metáfora de alguna idea
El diseñador expresa en tres dimensiones alguna idea intangible como la tranquilidad, el silencio, la pasión.
Explotación formal
Predomina el lenguaje formal, regular o irregular, pudiéndose emplear el módulo. Entra en acción el juego perceptivo, luz y sombra.
Inspiraciones vernáculas
Tienen como bases la arquitectura hecha por sus habitantes.
Implicaciones históricas
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Mediante el juego de elementos históricos bien identificados, el diseño aporta una derivación de su base de inspiración o un lenguaje nuevo.
Relevancia y aportación en el sistema constructivo
La técnica constructiva cobra relevancia en el uso, explotación, combinación y creación de sistemas constructivos, instalaciones, etc.
Inspiraciones religiosas, mitológicas
Expresa de forma material, conceptos espirituales basado en creencias comunes con interpretación personal o en ideas individuales.
Adaptación contextual
Tiene como base de inspiración el entorno físico que lo rodea, natural y artificial.
Expresión político-social-económico
Intenta representar o dar la imagen del momento histórico que vive su sociedad.
Para atribuirle a un diseño ciertas características, es necesario el manejo de un lenguaje basado en conceptos, más que en definiciones. Una obra diseñada puede tener uno o varios atributos interactuando entre ellos para alcanzar un objetivo. El diseño arquitectónico tiene como cometido, satisfacer las demandas por espacios habitables, tanto en lo estético, como en lo tecnológico. Presenta soluciones técnicas, constructivas, para los proyectos de arquitectura. Entre los elementos a tener en cuenta para el diseño arquitectónico, están la creatividad, la organización, el entorno físico, la construcción, etc.
Larrodera López, Emilio: Anotaciones sobre cuarenta años de planeamiento
urbanístico en España, Complementos al Curso sobre Figuras del Planeamiento
y su Gestión. Comisón de Urbanismo y Vivienda COAM, Madrid, 1982. ISBN 84-
85572-43-2.
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García Medina, José: Hipoteca del aprovechamiento urbanístico. Ed. La Ley.
Wolters Kluwer España, S.A., Madrid, 2008. ISBN 978-84-9725-861-6.
Bascuñán Walker, Francisco / Walker Fernández, Paz / Mastrantonio Freitas,
Juan: «Modelo de cálculo de aéreas verdes en planificación urbana desde la
densidad habitacional ». Urbano. Chile, 2007 vol. 10 núm. 015., pp.97-101. ISBN
0717-3997
Baeriswyl Rada, Sergio: « Nuevos desafíos urbanos y nuevas herramientas de
planificación». Urbano. Chile, 2006 vol. 9 núm. 013., pp.44-47. ISBN 0717-3997
Muñoz Rebolledo, María Dolores: « Dimensión ambiental en los instrumentos de
planificación territorial». Urbano. Chile, 2003 vol. 6 núm. 7., pp.63-72. ISBN
0117-3997
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CAPITULO III. METODOLOGIA DE INVESTIGACION
3.1 ENFOQUE Y METODOS
La investigación estaba orientada a la necesidad de la adquisición una vivienda para los
pobladores de Tegucigalpa, lo cual deja abierta una oportunidad para la generación de
proyectos habitacionales que sean atractivos para los potenciales clientes de las
unidades domiciliarias ofrecidas por los desarrolladores de dichas obras. Con la
investigación de mercado se espera la recopilación de la información necesaria para
conocer las expectativas de los clientes y definir cuales son los posibles nichos de
mercado interesados en las unidades habitacionales ofrecidos por la constructora
Ingenium.
Dadas las características de la investigación podemos ver que es del tipo “explorativo
/concluyente1” ya que nos encontramos con un estudio en especifico de Edificio de
Apartamentos Villa D’este y con el cual se pretende obtener una visión aproximada de
la aceptación del proyecto y de su comportamiento financiero para proceder a la toma
de decisiones.
3.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACION
3.2.1 Esquema de diseño de la investigación
Para el desarrollo del estudio se marcó una ruta clara para la obtención de los
resultados que brinden una horizonte claro para lograr tomar las decisiones más
acertadas por parte del desarrollador del proyecto. A continuación se muestra el
diagrama de seguimiento de investigación:
1.Sampieri Hernández, R. (2006). Metodología de la Investigación. México D.F.: McGraw-Hill.Quinta Edicion
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Figura 7 - Diagrama de Etapas de la Investigación.
A continuación se presenta una breve descripción de las etapas del diagrama de
seguimiento de la investigación:
Definición Problema/ Objetivo de la Investigación: Estudio de Pre Factibilidad del
Edificio de Apartamentos Villa D’este.
Diseño de la Investigación: En la elaboración de la investigación es preciso la
utilización de herramientas para la recolección de información que logren orientar a los
potenciales compradores dentro de los diferentes escenarios que la investigación
muestra.
Para la recolección de la información se utilizó una encuesta con la cual se obtuvieron
los datos de una de población (Tegucigalpa), de la cual se determina la muestra
(Nicho Mercado) que a su vez proporciona los datos estadísticos necesarios para la
toma de decisiones.
La encuesta se efectuó de manera escrita y se entrega a un número de individuos. Las
personas fueron seleccionadas al azar y en diferentes puntos de la ciudad capital con
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los cual se pretende tomar una muestra representativa de los habitantes de las
Tegucigalpa.
Recogida de Información: con las encuestas impartidas se inicio con las selecciones
basadas en parámetros definidos como filtros que permitan trabajar sobre las encuestas
que en realidad cumplan con los requerimientos mínimos de las unidades
habitacionales.
Análisis de Información: Fase de tabulación y elaboración de cuadros de salida donde
la información es fácil de procesar y hacer comparaciones, análisis, relaciones entre
variables. Con los satos arrojados de este estudios se determina claramente cuál sería
el mercado meta que el Edificio Villa D’este está pretendiendo.
Elaboración de Informes / Resultados: Se elaboran análisis a conveniencia para dar
soluciones a las interrogantes planteadas al principio de la investigación, donde se
pueden medir, segregar, cruzar variables que son de importancia para las
desarrolladores del proyecto.
3.2.2 Población y Muestra
La población dentro de la cual se está evaluando la pre factibilidad del edificio Villa
D’este fue el Distrito Central. Según el Instituto Nacional de Estadística se registra 1,
126,534 personas en el año 2010. Si vemos el porcentaje de crecimiento anual también
determinado por la misma institución observaremos que es de un 2.06% y esto nos
daría como resultado una población estimada para el 2012 de 1, 172,947 de los cuales
nos interesan las personas que puedan invertir un aproximado del 40% de su salario
mensual en el pago de la vivienda que desean adquirir.
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Si la mensualidad propuesta para la compra del apartamento es de 10,200 Lempiras a
20 años entonces nuestra población es las personas que tengan ingresos mayores a
25,500 Lempiras por mes con lo que el número de personas ascienden a 38,515
personas según la
Por lo tanto podemos decir que la población es FINITA y que podemos determinar la
muestra con la siguiente fórmula:
Figura 8 – Formula Determinación de Muestra
Donde;
N – Total de la Población (20,758 Personas)
Za2 – 1.96 (si la seguridad es del 95%)
P – proporción esperada (en este caso 0.5)
q – (1 – p) en este caso 1 – 0.5 = 0.50
d – precisión (en este caso de seamos 5%)
Al sustituir las variables nos encontramos con una muestra ( n ) de 202.71 unidades.
Dicha muestra es tomada encuestada en diferentes puntos de la capital para hacer aun
más general los datos obtenidos en la recopilación de datos. La encuesta reunió
personas de todos los estratos sociales, ambos sexos.
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3.2.3 Unidad de Análisis y Respuesta
Diagrama Flujo de Investigación
(Paz, 2011) Figura 9 – Diagrama Flujo Investigación
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Investigacion de Pre Factibilidad / Necesidad de
Vivienda en Tegucigalpa.
Implementacion de Encuesta / Expectativas de
clientes Villa D'este.
Persona s que poseen interes en adquirir
apartamentos.
Personas que poseen la capacidad de pago de los
apartamentos y les agrada Villa D'este.
Mercado Meta / Posibles Compradores de
Apartamentos
Personas que no poseen la capacidad de pago de los apartamentos y le agrada
Villa D'este.
Factores Economicos.
Personas que no poseen interes de adquirir vivienda
alguna.
No necesitan una nueva.Factores Economicos.No desean vivir en un Edifico Apartamentos.
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Básicamente las preguntas de la encuesta funcionan como filtros que irán aclaran2do
cual podría ser el mercado potencial del edificio Villa D’este. Como se muestra en el
diagrama anterior los posibles compradores deben ser capaces de manejar
económicamente la decisión de adquirir la vivienda y estar interesado en mantener un
estilo de vivienda vertical.
3.3 TECNICA E INSTRUMENTOS APLICADOS
Una de las partes fundamentales de la investigación es la recolección de información
del entorno para el desarrollo del proyecto y la toma de decisiones acertada. Hoy en dia
es muy común los sondeos del mercado para explorar cual será la aceptación del
producto en cuestión.
Para la investigación de mercado del edificio Villa D’este se propuso una encuesta que
evaluara las posibles situaciones de los distintos posibles estratos sociales que fueron
abordados.
3.3.1 Encuesta
Se utilizó como herramienta para la recolección de datos la encuesta. Cuestionario que
elaborado específicamente para poder determinar el nicho de mercado que tiene como
meta el edificio Villa D’este. (Ver Anexo).
3.4 FUENTES DE INFORMACION
Para el desarrollo de la investigación se tomaron en consideración diferentes Fuentes
de Información Primarias o Directas:
Entrevistas con posibles Clientes
Encuestas Escritas.
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Fuentes Secundarias
Instituto Nacional de Estadística INE
Cámara Hondureña de la Construcción.
Programa de las Naciones Unidad para el Desarrollo.
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CAPITULO IV. RESULTADOS Y ANALISIS
4.1 Resultados de la Encuesta
Los resultados de la investigación fueron entregados por los encuestados y mostraron
los siguientes patrones:
Pregunta:
Respuesta: Propia 62Alquila 49Heredada 18Familiar 76TOTAL 205
1. La situación actual en la que usted está en su vivienda es:
30%
24%
9%
37%
Situacion en la que viven los Encuestados Actualmente.
Propia
Alquila
Heredada
Familiar
Figura 10 – Grafico Pregunta 1
Análisis: La mayoría de las personas encuestadas afirmaron que están viviendo en
casa de un familiar (padres, tios, abuelos). Como se muestra en el grafico el 37% se
encuentra actualmente en la situación antes mencionada. Además un 24% estará
utilizando sus ingresos para el pago de alquiler de vivienda. Por último las personas
dueñas de sus casas ya sea por cobra o que se han heredado son de 30% y 9%
respectivamente.
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Pregunta: 2. Estaría usted de acuerdo en vivir en un Edificio de Apartamentos
Respuesta: Si 138No 67TOTAL 205
67%
33%
Encuestados conformes con Vivir en Apartamento.
Si
No
Figura 11 – Grafico Pregunta 2
Análisis: Del total de la muestra el 67% estaría interesado en adquirir un apartamento.
Lo cual nos indica que la mayoría de las personas no tienen inconvenientes en adoptar
ese sistema de vida.
Pregunta:
Respuesta: Si 89No 49TOTAL 138
3. Estaría usted interesado en un Apartamento en la segunda etapa de la Col. Prados Universitario.
64%
36%
Encuestados deacuerdo con adquirir Apartamentos en Villa D'este .
Si
No
Figura 12 – Grafico Pregunta 3
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Análisis: Después de los resultados de la interrogante numero 2, podemos notar que
nuestra muestra se disminuyó debido a NO INTERES del 33% del valor de la muestra
inicial. De la muestra reducida existe un 64% de ellos que desearían adquirir una
unidad habitacional en la Colonia Prados Universitarios. Estos nos indica que el otro
sector de la muestra mantenía una expectativa de obtener su apartamento en un lugar
diferente al propuesto.
Pregunta:
Respuesta: Compra 39Alquiler 50TOTAL 89
4. Bajo qué régimen estaría usted interesado en la adquisición de su apartamento.
44%
56%
Condiciones de Adquisicion de Unidad Habitacional.
Compra
Alquiler
Figura 13 – Grafico Pregunta 4
Análisis: Apegados a la estrategia de colocación de los apartamentos, el cual nos
indica que el deseo de los desarrolladores es vender los apartamentos y no alquilarlos,
podemos ver que el porcentaje de interesados para este pregunta apenas es del 44% y
un 56% desea alquilarlos.
Con esto se logra mostrar que apenas 39 personas o el 19% de la muestra encuestada
estaría dispuesta a comprar un apartamento en el Edificio Villa D’este. Con esto
determinamos uno de los objetivos de la investigación el cual nicho de mercado del
proyecto.
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Pregunta: 5. Demografía
Respuesta: Edad
16 - 20 2821 - 25 5625 - 30 3830 - 35 4935 - adelante 34TOTAL 205
14%
27%
18%
24%
17%
Edades de los Encuestados
16 - 20
21 - 25
25 - 30
30 - 35
35 - adelante
Figura 14 – Grafico Pregunta 5
Análisis: Se observa que la mayor cantidad de personas encuestadas pertenecían a
las edades de 21 – 25 con un 27%. Sin embargo es importante mencionar que el 14%
de los encuestados están en edades jóvenes y muchos de ellos no están en
posibilidades de hacer la compra del apartamento por si solos.
Genero
Masculino 119Femenino 86TOTAL 205
58%
42%
Division de Genero de los Encuestados
Masculino
Femenino
Figura 15 – Grafico Pregunta 6
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Análisis: Esta interrogante no determina ninguna variación en el desarrollo del la
investigación ya que es indistinto el género de la persona que haga la compra del
apartamento.
Ingresos
6000 – 12000 4112001 – 18000 3818001 – 24000 6324001 – 30000 4430001 – adelante 19TOTAL 205
20%
19%
31%
21%
9%
Escala de Ingresos Mensuales
6000 – 12000
12001 – 18000
18001 – 24000
24001 – 30000
30001 – adelante
Figura 16 – Grafico Pregunta 7
Análisis: En este grafico se está evaluando la cantidad de ingresos que se alcanzan
mensualmente por los individuos ya que los bancos locales estiman que fuera de
responsabilidades deben cubrir el valor de la cuota del préstamo con el 40% del sueldo.
Donde según lo contestado por las personas el 61.5% son capaces de cubrir la
demanda bancaria antes mencionada.
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Cantidad Dependientes
0 441 542 363 40mas de 3 31TOTAL 205
21%
26%
18%
20%
15%
Cantidad de Personas Dependientes
0
1
2
3
mas de 3
Figura 17 – Grafico Pregunta 8
Análisis: El área construida de los apartamentos esta contemplada para una familia
pequeña (4 miembros máximo), se hizo la consulta de la cantidad de dependientes que
tenían las personas encuestadas pero no es un indicador que puede llegar a
condicionar la compra de una unidad habitacional. Dentro de la muestra inicial el 35%
posee más de 2 dependientes lo cual dificultaría la comodidad en el apartamento.
Con las datos plasmados por los individuos encuestados tenemos que nuestro
porcentaje de posibles compradores se redujo al 19 % (39 personas) de la muestra
inicial de 205 individuos. Lo cual representa un nicho de mercado de 7,318 personas
en el Distrito Central.
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4.2 Análisis Económico y Financiero
Para este análisis se evaluaron diferentes escenarios posibles para la realización del
proyecto. Combinaciones de como realizar el proyecto en el aspecto financiero. El
análisis tuvo diferentes etapas correspondientes al desarrollo del mismo proyecto y
debajo se enumeran:
4.2.1 Variables.
Se definen los parámetros de cómo se llevara a cabo el proyecto. Aca se muestra el porcentaje de financiamiento del proyecto por parte de la empresa desarrolladora, al igual que los gastos administrativos para cubrir las necesidades del proyecto y por últimos las variables mercado y expectativas de los inversionistas.
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Recursos Propios 10%Financiamiento Bancario 90% 440.568 660,852.00L. I. Variables 440.568 2,423,124.00L. Numero de Apartamentos 14 440.568 2,423,124.00L. Precio de venta Lempiras 980,000.00L. 440.568 1,321,704.00L.
Costo Proyecto 6,828,804.00L.
Gastos Administrativos Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Bodeguero 91,000.00L. Vendedor 168,000.00L. 184,800.00L. 203,280.00L. 223,608.00L. 245,968.80L. 270,565.68L. Ingeniero 280,000.00L. Contador 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L. 157,829.98L. Total Planillas Anuales 637,000.00L. 292,600.00L. 321,860.00L. 354,046.00L. 389,450.60L. 428,395.66L. Total Anual 637,000.00L. 292,600.00L. 321,860.00L. 354,046.00L. 389,450.60L. 428,395.66L. Mantenimiento Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5IngenieroConserje sueldo mensual L. 7,000 L. 7,000 L. 7,700 L. 8,470 L. 9,317 L. 10,249Total Sueldo Anual Conserje L. 7,000 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L. Total Anual L. 7,000 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L.
Inflación 8%ISR 12.5%Monto del Prestamo 6,145,923.60L. Tasa de prestamo 14%Plazo de Prestamo 5 añosCosto de Recursos Propio 18%
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4.2.2 Mercado.
4.2.3 Inversiones:
III. InversionesVida Util Depreciacion
Terreno 1,553,002.20L. Construccciones 6,828,804.00L. 20 Años 341,440.20L. Subtotal 8,381,806.20L. Total de Inversiones 8,381,806.20L.
Capital de Trabajo Lempiras Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5Saldo Inicial de Capital 6,145,923.60L. 4,916,738.88L. 3,687,554.16L. 2,458,369.44L. 1,229,184.72L. Cuota de Capital 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. Pago de Intereses 860,429.30L. 688,343.44L. 516,257.58L. 344,171.72L. 172,085.86L. Saldo Final de Capital 4,916,738.88L. 3,687,554.16L. 2,458,369.44L. 1,229,184.72L. -L.
4.2.4 Estado de Resultados
IV. Estado de ResultadosAño 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos 3,175,200.00L. 3,429,216.00L. 3,703,553.28L. 3,999,837.54L. 2,879,883.03L. Gastos Administrativos 292,600.00L. 321,860.00L. 354,046.00L. 389,450.60L. 428,395.66L. Mantenimiento 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L. Depreciacion de Apto 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. Gastos Financieros 860,429.30L. 688,343.44L. 516,257.58L. 344,171.72L. 172,085.86L. Utilidad antes ISR 1,582,730.50L. 1,969,772.36L. 2,373,229.50L. 2,794,337.02L. 1,794,479.51L. ISR 197,841.31L. 246,221.54L. 296,653.69L. 349,292.13L. 224,309.94L. Utilidad Neta 1,384,889.18L. 1,723,550.81L. 2,076,575.81L. 2,445,044.89L. 1,570,169.57L.
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II. MercadoAño 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Apartamentos Vendidos 3 Apartamentos 3 Apartamentos 3 Apartamentos 3 Apartamentos 2 ApartamentosPrecio de Venta 1,058,400.00L. 1,143,072.00L. 1,234,517.76L. 1,333,279.18L. 1,439,941.52L. Ingresos Totales 3,175,200.00L. 3,429,216.00L. 3,703,553.28L. 3,999,837.54L. 2,879,883.03L.
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4.2.5 Flujos Netos.
4.2.6 Tasa.
4.2.7 Evaluación Financiera.
VIII. Evaluación Financiera
Tasa Interna de Retorno 28.17%Conclusion Invertir
Valor Presente Neto L. 1,023,437.00Conclusion Invertir
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V. Flujos NetosAño 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Inversión Inicial -8,381,806.20L. Prestamo Bancario 6,145,923.60L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. Utilidad Neta 1,384,889.18L. 1,723,550.81L. 2,076,575.81L. 2,445,044.89L. 1,570,169.57L. Depreciación 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L.
Flujos Netos -2,235,882.60L. 497,144.66L. 835,806.29L. 1,188,831.29L. 1,557,300.37L. 682,425.05L.
VII. TasaProporción Costo Ponderación
Recursos Propios 10% 18% 1.80%Financiamiento Bancario 90% 12.25% 11.03%
12.83%
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Se plantearon diversos escenarios económico-financieros como ser el sesenta-
cuarenta, utilizando el cien por ciento de los fondos del inversionista dentro de los
cuales se evaluaron desde el punto de vista del inversionista y desde el punto de vista
del proyecto como tal ; no obstante el escenario escogido se determino ya que la
empresa Ingenium Constructores S.A. de C.V. no tenía la capacidad de invertir más
que el diez por ciento de los fondos para inversión (10%) y así dejando el noventa por
ciento del proyecto con financiamiento del banco (90%). Siendo este el caso se
realizaron los cálculos a continuación mostrados del punto de vista del inversionista y
del punto de vista del proyecto.
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Estudio Financiero Propuesto
90% Financiamiento del Banco-10% con Fondos Propios
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Capitulo V Conclusiones y Recomendaciones
5.1 Conclusiones
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Siendo el caso que la empresa constructora no tiene otra opción más que
financiar con una institución financiera el noventa por ciento del proyecto y solo
tienen el 10 % para invertir se realizo el análisis financiero con esa opción.
Se Calculo desde punto de vista del proyecto que la TIR es de 15.22 % mayor a
la TREMA de 12.83% por lo que se puede invertir.
Se Calculo desde el punto de vista del inversionista que la TIR es de 29.53%
mayor a la TREMA de 12.83% por lo que se puede invertir.
Se Determino un Nicho de Mercado de 7,318 personas del Distrito Central.
Se Observo que el 44% de las personas encuestadas están interesadas en
comprar un apartamento.
El 64 % por ciento de las personas están interesadas en adquirir un apartamento
en Prados Universitarios.
Se determino que el 61.5% de las personas pueden cumplir con la carga
bancaria.
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
VI. Aplicabilidad
6.1 Introducción
El documento a continuación mostrado presentara como objeto la utilización práctica de los resultados obtenidos, a través de la elaboración un plan de acción del Diseño Propuesto y posteriormente un plan estratégico a seguir para la ejecución del proyecto del Edificio de Apartamentos Villa D´Este por parte de la empresa Ingenium Constructores S.A. de C.V.
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6.2 Plan de Acción del Diseño Propuesto
6.2.1 Descripción
El Proyecto del Edificio de Apartamentos Villa D´Este esta ubicado en la Segunda Etapa de Prados Universitarios, Tegucigalpa M.D.C. en cuatro lotes que pertenecen a la empresa Ingenium Constructores S.A. de C.V.
El Edificio de Apartamentos Villa D´Este el cual contara con 14 apartamentos los cuales en su distribución contaran con:
Sala- Comedor, Cocineta, Dos Cuartos, Un baño, Estacionamiento para un Vehículo en un lugar con Seguridad y en una área accesible.
Figura 18 Visualización de Edificio de Apartamentos Terminado
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Figura 19 Perspectiva de Edificio de Apartamentos
La empresa Ingenium Constructores tenia a mano en base a los requerimientos del mercado y gusto del propietario de la empresa se realizo la distribución de los apartamentos y la modulación del edificio de apartamentos en un programa de diseño arquitectónico llamado Revit Arquitectura y fue realizado por la Arquitecta Heyda Villatoro de Desarrolladores Asociados de Honduras .
En el Dibujo A continuación mostrado se muestra la modulación de las plantas arquitectónicas diseñadas.
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Figura 20 Planta Arquitectónica Primer Nivel
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La Primera Planta de edificio de apartamentos es el área de estacionamientos esta cuenta con Quince espacios de Estacionamiento para los 14 apartamentos superiores ;cuentan con su propia caseta de Vigilancia y con 3 Bodeguitas para cualquier objeto que alguno de los residentes no requieran en su apartamento.
Los espacios de estacionamiento son de 2.50 metros por 5.05 metros en promedio dimensiones requeridas por la gerencia de la construcción de la alcaldía municipal (Metro plan) como se muestra en la figura a continuación:
Figura 21 Estacionamiento
El área de Bodeguitas cuentan con un espacio de area útil de 3.40 metros de largo por 1.00 metros de ancho.
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Figura 22 Bodeguita
El área de la caseta de vigilancia cuenta con su propio baño y tiene un espacio de caseta de 2.35 metros por 3.55 metros y su propio baño con 3.55 metros de largo con 0.90 metros de ancho.
Figura 23 Caseta de Vigilancia
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Figura 24 Perspectiva de Estacionamiento
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Figura 25 Planta Típica Segundo y Tercer Nivel
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En el Segundo Nivel se localizan 7 apartamentos los cuales contienen Cocineta, Sala-Comedor, 2 Cuartos, 1 baño el cual es compartido. El apartamento típico tiene en el área de Sala- Comedor / Cocineta un area promedio de:18.94 hasta 22.74 metros cuadrados.
Figura 26 Sala-Comedor
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Figura 27 Perspectiva Sala- Comedor
Figura 28 Perspectiva Cocineta
En el área de Dormitorios tienen 8.58 metros cuadrados :
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Figura 29 Diseño de Planta de Apartamento
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Figura 30 Planta Arquitectónica Tercer Nivel
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En el Tercer Nivel cuenta con un área social y área común en la cual existe espacio para lavandería para los residentes del edificio de apartamentos pueda lavar su ropa y hacer cualquier evento social en el diseño arquitectónico presenta un area de baloncesto pero puede ser un espacio abierto.
6.2.2 Objetivos del Diseño Propuesto
Ofrecer un apartamento que cumpla con las necesidades de una familia pequeña como ser:
o Seguridad
o Fácil Acceso
o Servicios Públicos
Entregar los Apartamentos en Optimas Condiciones
Cumplir con las regulaciones y criterios de diseños para brindar seguridad a las personas que habitaran en los apartamentos.
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6.2.3 EDT
Figura 31 EDT
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Diseño
Diseño Arquitectonico
Diseño Estructural
Diseño Electrico
Diseño Hidrosanitario
Procesos Preliminares
Prestamo Bancario
Permisos Alcaldia
Permisos Ambientales
Permisos ENEE
Permisos SANAA
Construcción
Preliminares
Marcado y Niveleteado
Excavación
Obra Gris
Acabados
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6.2.4 Amenazas del Proyecto
Debido a una posible crisis económica Mundial existe una probabilidad de que los flujos de efectivo se vean afectados.
Un incremento en los precios de la materia prima aumenten el presupuesto y afecten la ejecución del proyecto.
6.2.5 Plan Estratégico
Se comenzara a realizar actividades preliminares con el valor a invertir de
fondos propios por parte de la compañía constructora.
Con base en el resultado obtenido del análisis de financiero y de Mercado se
determinara construir sin demora una vez que el préstamo sea otorgado por el
ente bancario.
Se determino comenzar a promover la pre-venta de los apartamentos desde
que se estén gestionando los permisos .
La Estrategia de Publicidad será a diario gestionando fondos Banhprovi, fondos
de los bancos y organismos del estado (INJUPEMP, IMPREMA, etc.)
Se pretende que para el tiempo de culminación del primer nivel de apartamentos
se tengan reservado al menos 3 apartamentos.
Tener diversas opciones para financiamiento para evitar cualquier imprevisto.
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6.2.6 Cronograma de ejecución
El Cronograma de Ejecución del Proyecto se realizo en Microsoft Project
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6.2.7 Presupuesto Edificio de Apartamentos Villa D´Este
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Bibliografías
Apartamento/departamento. Diccionario de la Fundación del Español Urgente
(Fundéu).Dic 2011
Diccionario de arquitectura civil, Benito Bails. 1802.
www.uam.es/propiedadintelectual - Máster en Propiedad Intelectual Universidad
Autónoma de Madrid (Nov, 2010)
Feres, Juan Carlos; Mancero, Xavier (2001).
El método de las necesidades básicas insatisfechas (NBI) y sus aplicaciones en
América Latina. Santiago de Chile, CEPAL. ISBN 92-1-321791-9 (Nov , 2011)
Cifras de Hacinamiento en Honduras( Nov,2010) http://www.ine.gob.hn/drupal/node/114
Sampieri Hernández, R. (2006). Metodología de la Investigación. México D.F.: McGraw-Hill.Quinta Edicion
Definiciones Técnicas de Edificaciones (Noviembre 2011) http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=Edificio
Requisitos Prestamos Banca Privada (Diciembre 2011) https://www.bac.net/honduras/esp/banco/perso/bacper06a.html
Requiistos Prestamos BANHPROVI (Diciembre 2011)http://www.banhprovi.org/DOCUMENTOS/VIVIENDA/Vivienda/VIVIENDA%20CLASE%20MEDIA/COND_FINAN_VIV_CLASE_MEDIA_FP.pdf
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ANEXOS
ANEXO 1 DATOS HACINAMIENTO HONDURAS
Total hogares y hogares con hacinamiento por dominio, nivel educativo del jefe, quintil de hogares, edad del jefe y sexo del jefe
CategoriasTotal Hogares
Hacinamiento Total Hogares Hogares con Hacinamiento
No. %1/Personas por Hogar
Piezas
Piezas para Dormir
Personas por Habitacion
Personas por Hogar
Piezas
Piezas para Dormir
Personas por Habitacion
Año 2010
Total 1737,262
155,941
9.0
4.6
3.7
1.9
1.6
6.8
1.5
1.1
4.9
Urbano 850,990
63,462
7.5
4.3
3.9
2.0
1.5
5.8
1.3
1.1
4.8
Rural 886 4 3. 7 1.
Tesis Postgrado Unitec
Página 82
Edificio Apartamentos Villa D’Este
,271 92,479 10.4 .9 4 1.7 1.8 .5 7 1.2 4.9
Año 2009
Total 1690,775
175,894
10.4
4.7
3.5
1.8
1.7
6.8
1.5
1.1
4.9
Urbano 830,525
71,488
8.6
4.3
3.7
1.9
1.6
5.8
1.3
1.1
4.9
Rural 860,250
104,406
12.1
5.0
3.3
1.7
1.9
7.5
1.7
1.2
5.0
Año 2008
Total 1656,746
167,832
10.1
4.6
3.6
1.8
1.7
6.9
1.5
1.1
4.9
Urbano 820,302
68,456
8.3
4.3
3.8
1.9
1.5
5.9
1.3
1.1
4.9
Rural 836,444
99,376
11.9
5.0
3.3
1.7
1.9
7.5
1.7
1.2
4.9
Año 2007
Tesis Postgrado Unitec
Página 83
Edificio Apartamentos Villa D’Este
Total 1614,906
183,350
11.4
4.7
3.5
1.8
1.8
6.6
1.5
1.1
4.9
Urbano 794,404
73,401
9.2
4.3
3.7
1.9
1.6
5.7
1.3
1.1
4.8
Rural 820,503
109,949
13.4
5.0
3.2
1.6
2.0
7.3
1.7
1.1
5.0
Año 2006
Total 1542,069
199,252
12.9
4.8
3.4
1.8
1.9
6.8
1.5
1.1
4.9
Urbano 752,036
78,396
10.4
4.5
3.7
1.9
1.7
6.0
1.3
1.1
4.9
Rural 790,034
120,856
15.3
5.1
3.1
1.6
2.1
7.2
1.6
1.1
5.0
Año 2005
Total 1483,151
213,259
14.4
4.8
3.3
1.7
1.9
6.8
1.5
1.1
4.9
Total Urbano 732 4 3. 6 1.
Tesis Postgrado Unitec
Página 84
Edificio Apartamentos Villa D’Este
,639 76,886 10.5 .5 6 1.9 1.7 .1 3 1.1 4.9
Rural 750,512
136,373
18.2
5.2
3.0
1.6
2.2
7.3
1.6
1.2
4.9
Año 2004
Total 1396,884
233,052
16.7
5.0
3.3
1.8
2.1
7.0
1.5
1.1
5.1
Urbano 679,966
84,175
12.4
4.7
3.6
2.0
1.8
6.2
1.4
1.2
4.9
Rural 716,918
148,877
20.8
5.3
3.0
1.7
2.4
7.4
1.6
1.1
5.2
Año 2003
Total 1357,424
244,328
18.0
5.0
3.3
1.8
2.2
6.9
1.5
1.2
5.1
Total Urbano 663,881
87,880
13.2
4.6
3.7
2.1
1.8
6.1
1.4
1.2
5.1
Rural 693,542
156,448
22.6
5.3
2.9
1.6
2.5
7.3
1.6
1.2
5.2
Tesis Postgrado Unitec
Página 85
Edificio Apartamentos Villa D’Este
Año 2002
Total (/2) 1324,868
242,609
18.3
5.0
3.2
1.8
2.2
6.9
1.5
1.1
5.1
Total Urbano 653,049
87,109
13.3
4.7
3.6
2.0
1.9
6.0
1.3
1.1
5.0
Rural 671,819
155,500
23.1
5.3
2.9
1.6
2.5
7.3
1.6
1.1
5.1
Año 2001
Total (/2) 1258,299
192,852
15.3
5.0
3.5
1.9
2.0
7.0
1.5
1.1
5.0
Urbano 630,735
73,914
11.7
4.7
3.8
2.1
1.7
6.3
1.3
1.1
5.0
Rural 627,564
118,938
19.0
5.4
3.1
1.6
2.2
7.5
1.6
1.1
5.0
Año 1999
Total 1111 2 5 3. 6 1.
Tesis Postgrado Unitec
Página 86
Edificio Apartamentos Villa D’Este
,580 84,215 25.6 .3 3 3.3 2.2 .7 6 1.6 4.5
Urbano 526,913
106,311
20.2
4.9
3.6
3.6
1.9
6.0
1.4
1.4
4.5
Rural 584,667
177,904
30.4
5.6
3.0
3.0
2.4
7.2
1.7
1.7
4.5
Año 1998
Total 1109,926
275,332
24.8
5.1
3.2
1.7
2.1
6.6
1.6
1.1
4.4
Urbano 523,540
99,402
19.0
4.8
3.6
1.9
1.8
6.0
1.5
1.1
4.3
Rural 586,386
175,930
30.0
5.4
2.9
1.5
2.4
7.0
1.7
1.1
4.5
Año 1997
Total 1069,106
275,524
25.8
5.2
3.2
1.7
2.2
6.8
1.6
1.1
4.6
Urbano 499,801
99,067
19.8
4.9
3.6
1.9
1.9
6.1
1.4
1.1
4.4
Tesis Postgrado Unitec
Página 87
Edificio Apartamentos Villa D’Este
Rural 569,305
176,457
31.0
5.5
3.0
1.6
2.5
7.3
1.7
1.1
4.7
Año 1995
Total 899,833
226,477
25.2
5.3
3.3
3.3
2.2
7.1
1.7
1.7
4.5
Urbano 431,624
82,443
19.1
5.0
3.7
3.7
1.9
6.3
1.5
1.5
4.4
Rural 468,209
144,034
30.8
5.6
2.9
2.9
2.5
7.5
1.8
1.8
4.5
Año 1993
Total 934,969
236,782
25.3
5.3
3.3
3.3
2.2
7.0
1.7
1.7
4.5
Urbano 414,155
83,554
20.2
5.1
3.9
3.9
1.9
6.4
1.6
1.6
4.3
Rural 520,814
153,228
29.4
5.5
2.8
2.8
2.4
7.3
1.7
1.7
4.5
Tesis Postgrado Unitec
Página 88
Edificio Apartamentos Villa D’Este
Año 1992
Total 819,422
220,823
26.9
5.4
3.1
3.1
2.2
7.3
1.8
1.8
4.4
Urbano 380,885
72,809
19.1
5.0
3.5
3.5
1.9
6.5
1.7
1.7
4.2
Rural 438,537
148,014
33.8
5.7
2.7
2.7
2.6
7.7
1.8
1.8
4.5
Año 1991
Total 866,835
264,804
30.5
5.4
3.2
3.2
2.4
7.1
1.7
1.7
4.6
Urbano 374,817
88,497
23.6
5.2
3.5
3.5
2.1
6.5
1.5
1.5
4.6
Rural 492,018
176,307
35.8
5.6
2.9
2.9
2.6
7.3
1.7
1.7
4.6
Año 1990
Total 831 2 5 3. 7 1.
Tesis Postgrado Unitec
Página 89
Edificio Apartamentos Villa D’Este
,522 75,744 33.2 .5 0 1.6 2.5 .1 7 1.1 4.6
Urbano 357,828
84,195
23.5
5.2
3.5
1.9
2.1
6.6
1.5
1.1
4.6
Rural 473,694
191,549
40.4
5.7
2.5
1.3
2.8
7.4
1.8
1.1
4.5
Tesis Postgrado Unitec
Página 90
Edificio Apartamentos Villa D’Este
ANEXOS 2 REQUISITOS GENERALES DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS IMPREMA
1- Capacidad de endeudamiento reciente
2- Solicitud de Prestamo: Completamente llena y certificada por el patrono. si el prestamo es mancomunado debera presentar una solicitud por cada docente.
3- Fotocopia de Escritura Publica en Dominio Pleno debidamente registrada, segun su destino.
4- Constancia de Libertad de Gravamen del inmueble a financiar con fecha reciente del registro de la propiedad.
5- Clave catastral de la propiedad a comprar.
6- Registro Tributario del Vendedor y Comprador.
7- Croquis de ubicacion del inmueble a financiar con suficiente señalizacion a fin de que el ingeniero evaluador no tenga problemas de ubicacion.
8- Estados de Cuenta actualizados del solicitante, conyuge(si avala el prestamo) y vendedor en caso que sea docente.
9- Constancia de Trabajo con sueldo y cargo del centro de Trabajo y de Escalafon a nombre de ambos conyuges. si el esposo(a) avala el prestamo y posee otros ingresos por actividad comercial debe presentar Balance General y Estados de Perdida y Ganancias ambos elaborados por un perito Mercantil colegiado con el respectivo tibre asi como el permiso de Operaciones del Negocio. Los periodos contables pueden ser anuales o semestrales si las ganancias son mayores de L. 150,000.00 debera adjuntar la hoja de Declaracion de Impuesto sobre la Renta. extendida por la DEI
10- Fotografia del inmueble interior, frontal etc.
11- Boucher de Escalafon.
12- Constancia de Solvencia de los Colegios Magisteriales a los que cotiza.
Tesis Postgrado Unitec
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
13- Si el docente es del sector privado debera. solicitar al departamento de Aportaciones de INPREMA, la solvencia de privado actualizado y la Contancia de Trabajo con sueldo y deducciones.
14- Fotocopia de acuerdo de nombramiento permanente con firma y sello legible.
15- prueba de asegurabilidad de acuerdo al monto a financiar y edad de solicitante, conforme a la siguiente tabla.
Edad Monto Examenes a Realizar
de 21 a 40 L 0 a L.300,000.00 Examen fisico, Orina, RX, Torax
de 21 a 40 L.300,000.01 a L. 500,000.00 examen fisico, Orina, Torax, E:K.G. reposo
de 21 a 40 L. 500,000.01 a L. 800,000.000 Examen fisico, Orina, Torax Y Elctrocardiograma en reposo
de 41 a 49 L. 0 a L. 300,000.00 Examen fisico, Orina, RX, Torax
de 41 a 49 L. 300,000.00 a L. 500,000.00 examen fisico, Orina, Torax, E:K.G. reposo
de 41 a 49 L. 500,000.01 a L. 800,000.000 Examen fisico, Orina, Torax Y Elctrocardiograma en reposo
Si el prestamo es de forma Mancumanda debera presentar una solicitud por cada docente(prueba de asegurabilidad que es la lectura de cada diagnostico a los examenes que fue sometido). Puede ser en una hoja tamaño Carta Menbratado o en una hoja Medica, el que debe ser firmado y sellado por el Medico Tratante. Tambien tiene la libertad de hacerse los examenes en cualquier Laboratorio Publico o Privado siempre y cuando presente los resultados de estos y debera adjuntarlo a la Constancia Medica, docentes mayores de 50 años no presentan exoamenes medicos.
16- Partida de nacimiento original del docente y el conyugue en caso de que le sirva de aval.
17- Acta matrimonial o partida de nacimiento de los hijos en comun, y menores de edad en caso de que tenga union libre, si el esposo(a) fuera a servir de aval.
Tesis Postgrado Unitec
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
18- Fotocopia de documentos personales del solicitante y conyugue si este avala el prestamo.
19- Los maestros Jubilados, Pensinados y los docentes mayores de 50 años no deben presentar pruebas de asegurabilidad. Ellos tendrab su seguro Especial a traves de INPREMA.
Si la solicitud es para adquision de vivienda o terreno debe agragar:
Fotocopia de Escritura Publica en Dominio Pleno debidamente registrada a nombre del Vendedor
Promesa de Venta conforme al formato que el porporcione INPREMA
Fotocopia de Documentos Personales del Vendedor.
Si la Vivienda adquirir aparece con hipoteca debe agragar lo siguiente:
Fotocopia de Escritura de Hipoteca a nombre del vendedor si es compra o del docente si es por Liberacion de Hipoteca.
Saldo de lo que adeuda, proyectado a 3 meses.
Constancia que garantice de estar en disposicion de liberar la Hipoteca del inmueble a adquirir.
Contancia de seguir cancelando las letras de Hipoteca hasta la aprobacion del prestamo.
Si la Compra es con una Compañia Constructora debe agregar lo siguiente:
Constancia que garantice un año la construccion de la vivienda
Tesis Postgrado Unitec
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
Constancia de garantice que la vivienda esta totalmente construida
Constancia que dejen al docente en libertad de elegir al notario que realica la escritura.
Autoricacion de venta cuando la Institucion que financio la vivienda en venta, tenga primera opcion entre ellas INPREMA, INJUPEMP, FOSOVI, etc.
obs: se le recomienda que si la vivienda no esta totalmente construidad no entregue documentacion de lo contrario tendra que cancelar doble avaluo.
Si va a Construir o Hacer Mejoras debe agregar:
Planos
Presupesto, si este es mayor de 150,000.00 debera ser firmado y sellado por un Ingeniero colegiado al igual que los planos y si es menor a la cantidad antes mencionada por un Maestro Constructor.
Permiso de Contruccion el cual debe mencionar el valor exacto del presupuesto.
obs. Al momento de ingresar la documentacion, el solicitante debera pasar al Departamento Legal con la fotocopia de Escritura. Promesa de Venta y Constancia de Gravamen para su respectivo Visto bueno. si es por mejoras o contruccion el docente debera pasar por el departyamento de consultoria con los Planos y el presupuesto para visto bueno.
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
nota:todos los requisitos antes mensionados deben ser presentados en forma completa de lo contrario no se le dara ingreso a su solicitud.
Tesis Postgrado Unitec
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
ANEXOS 3 REQUISITOS BANHPROVI
BANCO HONDUREÑO
PARA LA PRODUCCIÓN Y LA VIVIENDA
BANHPROVI VIVIENDA
CLASE MEDIA FONDOS PROPIOS
NOTA:
El redescuento
por BANPROVI
de los Creditos de
Vivienda es del
100% del monto
total del Proyecto.
ANEXO 4 REQUISITOS BANCA
PRE aprobación
Solicitud de Crédito Completamente Llena y Firmada Solicitante (s) (igual en caso de fiador)
Fotocopia de Identidad del Solicitante (s)/fiador (si aplica) Fotocopia del Carnet de Residente Vigente (Si Aplica) /fiador Fotocopia de Identidad de el(los) Aval(es) o Garante(s) Hipotecario(s) (si aplica
Tesis Postgrado Unitec
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DESTINOS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
COMPRA DE VIVIENDA
MONTO A FINANCIAR: L.2,000,000.00 PLAZO
MAXIMO: 20 Años Tasa al Intermediario: 6% Tasa al
Usuario final: 10% Garantia: Hipotecaria con cesión de
Primera Hipoteca a favor de BANHPROVI
CONSTRUCCION DE VIVIENDALIBERACION DE LOTE Y CONSTRUCCION DE UNA VIVIENDA EN EL MISMOCOMPRA DE LOTE Y CONSTRUCCION DE VIVIENDA EN EL MISMOCOMPRA DE VIVIENDA Y SUS MEJORAS*ADQUISICION DE LA SEGUNDA VIVIENDA* (Construccion de Vivienda, Compra de Vivienda Nueva, Compra de Lote y Construcción de Vivienda simultaneo, Liberacion de lote y Construccion de Vivienda simultaneo)
COMPRA DE LOTEMONTO A FINANCIAR: L.800,000.00 PLAZO
MAXIMO: 12 Años Tasa al Intermediario: 6% Tasa al
Usuario final: 10% Garantia: Hipotecaria con cesión de
Primera Hipoteca a favor de BANHPROVIMEJORAS DE VIVIENDA
Edificio Apartamentos Villa D’Este
Constancia de Ingresos (Asalariados), Contratos de arrendamiento (rentistas), Estados financieros de los 2 últimos años y en caso de montos superiores a
Lps.6,000,000 estados financieros auditados, escritura publica o escritura de comerciante individual, RTN y permiso de operación (propietarios) Constancia de Ingresos de el(los) Aval(es)
Requisitos Aprobación según Destino:
Avalúo Investigación Registral Apertura de Cuenta de Ahorros Formularios de seguro (Vida y Daños) y Aprobación de los mismos Fotocopia de Escrituras del Inmueble (2) Fotocopia de Ultimo Recibo de Pago de Bienes inmuebles Demás requisitos necesarios para el análisis de crédito
Requisitos adicionales Compra de vivienda:
Fotocopia del uno de los Servicios Públicos (SANAA, ENEE, HONDUTEL) Contrato de Promesa de Venta Fotocopia de RTN (comprador) e Identidad y RTN del Vendedor
Requisitos Adicionales Construcción o Mejoras de vivienda:
Presupuesto de Construcción o Mejoras Planos de Construcción o Mejoras Permiso de Construcción
Adquisición de lote con servicios:
Fotocopia de Escrituras del Inmueble (2) Fotocopia de Identidad del Vendedor
Liberación de gravamen
Fotocopia de Escritura de Bien a Hipotecar Constancia de saldos
Tesis Postgrado Unitec
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
Programas de financiamiento:
PROGRAMAS DE FINANCIAMIENTO CASABACFONDOS PROPIOS
DESTINO TASA Y PLAZOS ACCESO MAXIMO
Compra de Vivienda
16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITE
Construcción 16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITECompra de Terreno y/o construcción
16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITE
Ampliación y Mejoras
16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITE
Liberación de Hipoteca
16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITE
Consolidación de Deudas
16.5% Plazo hasta 10 años SIN LIMITE
FONDOS RAPDESTINO TASA Y PLAZOS ACCESO
MAXIMOCompra de Vivienda
11.50% Plaza hasta 30 años L. 2,000,000.00
Construcción 11.50% Plaza hasta 30 años L. 2,000,000.00
Compra de Terreno
11.50% Plazo hasta 15 años L. 1,000,000.00
Ampliación y Mejoras
11.50% Plazo hasta 15 años L. 1,000,000.00
Liberación de Hipoteca
11.50% Plazo hasta 30 años L. 1,500,000.00
FONDOS DOLARESDESTINO TASA Y PLAZOS ACCESO
MAXIMOTodos los destinos 11.00% Plazo hasta 10 años
prima mínima 20%SIN LIMITE
Gastos de Cierre
Tesis Postgrado Unitec
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Edificio Apartamentos Villa D’Este
Establecimiento de Hipoteca
Tarifa Final
Timbres de Colegio de Abogados
L. 10.00 por millar o fracción
Papel sellado y copias Hasta L. 700.00Honorarios Profesionales Lo establecido por la leyTasa registral de Hipoteca((Valor del Préstamo/1000)*1.5)+20Comisión por Desembolso
0.5% del monto del financiamiento, cobrado unicamente si el destino no es para compra de vivienda
Compra Venta Tarifa FinalImpuesto de Tradición 1.5% sobre el valor de Compra VentaPapel sellado y copias Incluido en Valor cobrado por la hipotecaTimbres de Colegio de AbogadosL. 10.00 por millar o fracciónHonorarios Profesionales Lo establecido por la Ley
Otros Gastos Tarifa FinalInvestigación Registral L. 300.00Papelería L. 200.00Investigación de Crédito L. 100.00Seguro de Daños Obligatorio según tabla de Compañía de Segurosseguro de Vida Obligatorio según tabla de Compañía de Seguros
Comisión por Prepago No existe
Establecimientos de Prenda Tarifa FinalComisión por Desembolso 0.5% del monto del financiamientoGastos Honorarios Legales Lo establecido por la leySeguro de Daños Obligatorio según tabla de la Compañía de SegurosSeguro de Vida Opcional
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