Burbuja Limena _29.11.13

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¿Burbuja limeña? Octubre 2012 1

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¿Burbuja  limeña?  Octubre  2012    

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Las  Fases  de  Misnky  

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Perturbación  inicial   Boom!   Crédito  

fácil  Recalenta-­‐miento   Euforia   Recolección  

de  beneficios   Estallido  

Lima  en  la  mira  •  Preocupación  generalizada  ya  que  en  los  úl>mos  6  años  los  precios/m2  se  han  disparado.      •  ¿Precios  por  encima  de  niveles  fundamentales?  ¿Especulación  que  alimenta  burbuja?  

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¡Incremento  de  110%!  

480  

1008  

400  

500  

600  

700  

800  

900  

1000  

1100  

06   07   08   09   10   11  

US$/m2  para  Lima  y  Callao  

Fuente:  CAPECO  

¡Incremento  de  150%!  

 576    

 1,444    

 400    

 600    

 800    

 1,000    

 1,200    

 1,400    

 1,600    

US$/m2  para  Lima  Centro  

Fuente:  BCRP  *Lima  Centro:  San  Borja,  San  Isidro,  Miraflores,  Surco  y  La  Molina  

¿Y  la  foto  completa?  •  Recuperación  del  mercado  inmobiliario  tras  el  terrorismo  e  inestabilidad  polí>ca  de  comienzos  de  siglo.  

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 141    

 50    

 70    

 90    

 110    

 130    

 150    

1998-­‐I  

1998-­‐IV

 1999-­‐III  

2000-­‐II  

2001-­‐I  

2001-­‐IV

 2002-­‐III  

2003-­‐II  

2004-­‐I  

2004-­‐IV

 2005-­‐III  

2006-­‐II  

2007-­‐I  

2007-­‐IV

 2008-­‐III  

2009-­‐II  

2010-­‐I  

2010-­‐IV

 2011-­‐III  

Precios  reales  para  Lima  Centro  (índice  100=1998)  

Fuente:  BCRP  

41%  por  encima  de  niveles  del  98  

89.91529195  

40  

60  

80  

100  

120  

1998      

1999      

2000      

2001      

2002      

2003      

2004      

2005      

2006      

2007      

2008      

2009      

2010      

2011      

Precios  reales  para  Lima  y  Callao  (índice  100=1998)  

Fuente:  CAPECO  

10%  por  debajo  de  niveles  del  98  

Burbujas  que  fueron…  

•  Según  el  BBVA  Research,  en  Irlanda,  EE.UU.  Y  España  se  observó  aumentos  de  precios  cercanos  al  8%  anual  10  o  15  años  previo  a  la  explosión  de  la  burbuja.  

•  Crecimiento  anual  promedio  de  precios  reales  en  Lima  entre  06-­‐11:  –  Lima  Centro:  14%  –  Lima  y  Callao:  11%  

•  Pero  en  serie  más  amplia  se  nota  que  en  Lima  y  Callao  los  precios  no  se  recuperan  de  niveles  iniciales,  mientras    que  en  Lima  Centro  los  precios  sí  los  superaron.  

•  A  pesar  de  esto  úl>mo,  el  Perú  sigue  teniendo  los  precios  de  vivienda  más  bajos  de  toda  la  región.  

5  

293  

206   204  174   172  

125  100  

Argen>na   Brazil   Panama   Mexico   Colombia   Chile   Peru  

Precio  de  una  vivienda  de  100m2,  ajustado  por    diferencias  en  el  poder  adquisi[vo    

(Índice  Perú  =  100)  

Fuente:  BBVA  Research  

6  

Además…  

•  Incluso  si  se  llega  a  sostener  que  en  términos  corrientes  los  precios  inmobiliarios  han  mostrado  significa>vos  aumentos  (que  hubieran  atraído  a  gran  parte  del  mercado),  han  habido  otros  ac>vos  que  han  tenido  mejor  evolución  en  el  periodo  de  análisis.  

 134  

1453  

0  

500  

1000  

1500  

2000  

98   99   00   01   02   03   04   05   06   07   08   09   10   11  

Comparación  de  ac[vos  (índice  100=1998)  

US$  corrientes  de  CAPECO   IGBVL  Fuente:  CAPECO  y  BVL  

40  50  60  70  80  90  100  110  

1999      2000      2001      2002      2003      2004      2005      2006      2007      2008      2009      2010      2011      

Evolución  precios/m2  vs.  ingreso  promedio  (en  soles  reales/  índice  1999=100)  

S/./m2  Index   Ingreso  mensual  promedio  Fuente:  CAPECO  e  IPSOS  Apoyo  

•  En  la  década  pasada  hubo  los  ingresos  se  mantuvieron  muy  por  encima  de  los  precios  inmobiliarios,  lo  que  permi>ó  que  a  par>r  del  2007  los  úl>mos  tenga  el  potencial  para  recuperarse  significa>vamente.  

 

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De  regreso  a  los  fundamentos  ¿El  mercado  jus[fica  el  reciente  aumento  de  precios?    

DEMANDA    • La  capacidad  adquisi>va  ha  aumentado  rápida  y  permanentemente  entre  el  2006  y  2011:  

Ingreso  nacional  disponible  +40%  Empleo  +  30%  

• Estas  mejoras  permi>eron:  Ensanchamiento  de  la  clase  media.  NSE  B  y  C  en  su  conjunto  pasó  del  28%  (en  el  2006)  al  40%    (en  el  2011)  del  total  de  hogares  peruanos.    Aumento  de  la  demanda  efec>va  por  viviendas.    Pasó  de    cerca  de  250,000  viviendas  en  el  2006  a  cerca  de  400,000  en  el  2011.    

Que  el  número  de  años  que  una  familia  >ene  que  trabajar  para  adquirir  una  vivienda  sea  uno  de  los  más  bajos  de  La>noamérica.  

• El  bono  demográfico  hace  que  la  demanda  potencial  de  vivienda  haya  aumentando  y  siga  haciéndolo  con>nuamente.    

30   29   29  25  

21  17  

13  

Brazil   Colombia   Argen>na   Panama   Mexico   Peru   Chile  

Ra[o  de  asequibilidad  (años)  para  La[noamérica  

Fuente:  BBVA  Reseach    Elaboración:  Edifica  

8  

260  295   305   330  

415   405  

14   15   17   21  0  

100  

200  

300  

400  

500  

2006   2007   2008   2009   2010   2011  

Evolución  del  mercado  inmobiliario  (en  miles  de  viviendas)  

Demanda  Efecitva   Oferta  Anual  Fuente:  CAPECO  y  TINSA  

*Demanda  efec>va  en  miles  de  viviendas  aproximadas  

nd   nd  

OFERTA    • Aumento  de  precios  de  venta  recoge  aumentos  en  los  costos  de  construcción  (salariales,  de  materiales  y  de  terrenos).  

Si  se  excluye  el  precio  de  los  terrenos  el  “margen”  es  de  cerca  del  88%,  pero  si  se  le  incluye  el  mismo  es  solo  de  24%.  

• A  pesar  que  la  oferta  ha  crecido  5.5%  anual  promedio  en  los  úl>mos  cinco  años,  de  acuerdo  a  BBVA  Research,  en  el  Perú  solo  se  construyen  anualmente  2  viviendas  por  cada  mil  habitantes,  mientras  que  en  Chile  o  Colombia  se  construye  el  doble.  

• Las  restricciones  burocrá>cas  de  los  gobiernos  locales  y  la  infraestructura  de  la  ciudad  (falta  de  vías  de  acceso,  por  ejemplo)  dificultan    los  proyectos  de  los  desarrolladores.  

• La  oferta  es  todavía  insuficiente  para  cubrir  a  la  demanda.  Evidente  exceso  de  demanda,  que  >ene  que  ser  ajustada  por  el  precio.  

 

De  regreso  a  los  fundamentos  ¿El  mercado  jus[fica  el  reciente  aumento  de  precios?    

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CRÉDITOS    • Alto  crecimiento  de  los  créditos  hipotecarios,  pero  bajo  una  buena  ges>ón    en  la  intermediación  bancaria  (traducido  en  decrecientes  tasas  de  morosidad).  

• La  polí>ca  monetaria  no  generó  tasas  de  referencia  muy  bajas,  salvo  en  la  crisis  internacional.  Las  tasas  de  créditos    hipotecarios  con  tendencia  decreciente  en  función  de  los  fundamentos  macro  del    Perú.  

• Los  créditos  hipotecarios  en  el  Perú  pasaron  del  2%  al  4%  del  PBI  en  la  úl>ma  década  (Chile  por  ejemplo  está  en  20%).  Lo  anterior  limitaría  los  efectos  de  una  burbuja.  Si  se  suma  los  créditos  para  promotores  la  penetración  solo  llega  al  7%.    

• De  acuerdo  al  BBVA,  el  90%  de  los  préstamos  son  des>nados  a  financiar  la  primera  vivienda.  

 

De  regreso  a  los  fundamentos  ¿El  mercado  jus[fica  el  reciente  aumento  de  precios?    

0%  

4%  

8%  

12%  

16%  

20%  

sep-­‐03

 

mar-­‐04  

sep-­‐04

 

mar-­‐05  

sep-­‐05

 

mar-­‐06  

sep-­‐06

 

mar-­‐07  

sep-­‐07

 

mar-­‐08  

sep-­‐08

 

mar-­‐09  

sep-­‐09

 

mar-­‐10  

sep-­‐10

 

mar-­‐11  

sep-­‐11

 

mar-­‐12  

Tasas  promedio  ponderado  sobre  saldos  

Soles   Dólares   Tasa  de  referencia  

Fuente:  Asbanc  y  BCRP  

19  25  

14  

45  

70  

36  

58  

76  

Irlanda   Japón   España   Estados  Unidos  

Crédito  hipotecario  (%  del  PIB)  

1990   2006  

Fuente:  BBVA  Reseach    Elaboración:  Edifica  

0%  

10%  

20%  

30%  

40%  

50%  

1%  2%  3%  4%  5%  6%  7%  8%  9%  

feb-­‐02

 

feb-­‐03

 

feb-­‐04

 

feb-­‐05

 

feb-­‐06

 

feb-­‐07

 

feb-­‐08

 

feb-­‐09

 

feb-­‐10

 

feb-­‐11

 

feb-­‐12

 

Evolución  de  los  créditos    hipotecarios  

Morosidad  (EI)   Variación  anual  de  créditos  hipotecarios  

Fuente:  Asbanc  

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¿Burbuja  limeña?  

• Perturbación  inicial  • Salida  de  terrorismo,  estabilidad  polí>ca,  crecimiento  macro  y  existencia  de  la  figura  de  venta  de  bien  futuro  (innovación  financiera  y  legal).  

• Boom  • Desde  el  2006  los  precios  cambiaron  su  tendencia  decreciente.  

• Crédito  fácil      ¿?  • 25%  de  crecimiento  anual.  

• Recalentamiento  del  mercado    ¿?  • Hubo  aceleración  de  precios  en  los  úl>mos  años  (precios  llegaron  a  crecer  hasta  un  25%  anual).  

• Euforia        ¿?  • Expertos  recogen  beneficios    ¿?  • Estallido        ¿?  

MERCADO  LIMEÑO  EN  LAS  FASES  DE  MISNKY  

CONCLUSIÓN  

• No  existe  burbuja  y  los  precios  actuales  estarían  reflejando:  

• Alto  exceso  de  demanda  (la  demanda  es  20X  más  grande  que  la  oferta).  

• Recuperación  de  los  precios  en  términos  reales  dada  su  caída  en  2000-­‐2005.    Todavía  existe  potencial  de  crecimiento,  dado  que  los  ingresos  reales  se  han  ubicado  muy  por  encima  de  los  precios  inmobiliarios.  

• A  pesar  del  alto  crecimiento  credi>cio,  el  mercado  observa  buena  intermediación  financiera  (decrecientes  tasas  de  morosidad),  que  reflejan  las  buenas  condiciones  macro  del  país.  

• El  Perú  se  ubica  en  etapas  iniciales  de  desarrollo  inmobiliario  en  relación  a  sus  pares  de  la  región  y  lejos  de  los  países  que  sufrieron  una  burbuja  inmobiliaria  en  los  úl>mos  años.  

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Pero  mini-­‐burbuja…  Factores  que  podrían  sostener  una  burbuja  en  NSE  A  y  AB:    

• Desigual  distribución  del  crecimiento  ha  generado  mayor  liquidez  en  estos  nichos,    lo  que  habría  generado  mayor  crecimiento  credi>cio  en  estos  sectores.  

• Necesidades  en  estos  NSE  no  son  necesariamente  habitacionales.  

• En  términos  reales,  los  precios  en  todo  Lima  y  Callao  aumentaron  41%  entre  el  06-­‐11,  pero  en  Lima  Centro  el  aumentaron  fue  de  103%.  

• De  acuerdo  a  es>maciones  propias,  cerca  del  40%  de  un  edificio  en  NSE  A  y  AB  son  des>nados  a  alquiler  (¿especulación?).  

• Cerca  de  la  mitad  de  las  ventas  se  van  a  estos  NSE,  cuando  menos  del  5%  de  la  población  limeña  está  en  esos  NSE.  

¿Y  si  la  burbuja  explota  eventualmente?    

• No  ha  habido  innovación  y  sofis>cación  financiera  que  favorezcan  el  sobre-­‐apalancamiento  en  la  economía.  

• Baja  penetración  de  créditos  hipotecarios  y  solo  20%  de  las  colocaciones  de  los  bancos  a  este  >po  de  créditos  (en    España  era  del  60%).  

• En  el  Perú  no  hay  mecanismos  de  amplificación  que  sí  hubieron  en  otros  países,  lo  que  haría  que  el  efecto  sea  acotado.    

• La  reversión  de  los  precios  sería  más  digerible  para  la  banca  peruana  y  para  la  economía  en  general.  

 • La  demanda  efec>va  se  seguiría  manteniendo  lo  que  sostendría  la  oferta  en  los  NSE  medio-­‐bajos  en  el  mediano-­‐largo  plazo.  

22%  

24%  43%  

8%   3%  Ventas  por  NSE  en  el  2011  

A  

AB  

B  

C  

Fuente:  Tinsa  

Datos  adicionales  

•  Estudio  de  alquileres:  – Datos  preliminares:  

•  40%  de  departamentos  des>nados  al  alquiler.  •  Alto  nivel  de  alquileres  en  Miraflores  des>nados  a  turistas  (proporción  por  confirmarse).  

•  Bajos  niveles  de  desocupación  (es>maciones  previas  muestran  un  7%  de  vacancia).  

•  Entre  el  4T09  y  3T12  los  precios  de  alquiler  promedio  en  Miraflores  pasaron  de  US$  8.03/m2  a  US$  9.98/m2  (+24%).  

•  Retorno  de  alquiler  en  Miraflores,  Barranco  y  San  Isidro  entre  8%  y  9%  para  departamentos  de  entre  60-­‐90  m2  (promedio  Latam  7.7%).  

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