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Estimación del precio de venta de la vivienda Agosto 2012

Ing. Jesús Alberto Esquer Armienta Página 12

Capitulo 2

Revisión Bibliográfica

Las primeras manifestaciones de vivienda en México se dieron a la llegada

de los españoles en el siglo XV, cuando estos, los de menos recursos y los criollos

vivían en casa de vecindad. En las primeras concentraciones urbanas,

aparecieron las viviendas multifamiliares “vecindades” consistían en un estilo

europeo con un patio central y casas alrededor del mismo.

Con la implementación de la política de desarrollo industrial se favoreció la

migración campo-ciudad esta acción obligó al gobierno a decretar en el año de

1958 la ley de fraccionamientos. El concepto tradicional de la vivienda mexicana

se modificó para dar a paso al concepto de una edificación habitacional la cual

debe contener áreas verdes, servidumbre entre otras.

La configuración espacial se caracteriza por casas unifamiliares en un solo

nivel sembradas en lotes de promedio de 120m2. En la década de los setentas, al

implementarse una política de apoyo a la vivienda por parte del sector público se

crearon y fortalecieron las instituciones nacionales y estatales dirigidas a financiar

y construir viviendas de interés social en zonas urbanas. A partir de 1975 se

construyeron los primeros conjuntos habitacionales multifamiliares en régimen de

condominio promovidos principalmente por el Instituto del Fondo Nacional para la

Vivienda de los Trabajadores (INFONAVIT).

En 1979 se decreta el reglamento de construcción de inmuebles en

condominio. Con la finalidad de ofertar suelo urbano a las personas de bajos

recursos económicos, en el año de 1982, se adecuó la Ley de Fraccionamientos,

la cual permitió crear el fraccionamiento social progresivo los cuales fueron

realizados por la Comisión de Regulación del Suelo del Estado de México

(CRESEM).



Las reformas formuladas a la Constitución de la República Mexicana en el año

de 1976, generaron en el año de 1983, que se decretara la primera Ley General

de Asentamientos Humanos, la cual clasificó a los fraccionamientos habitacionales

en la siguiente tipología:

Social progresivo, con obras de urbanización y equipamiento progresivas.

Habitación popular con obras de urbanización y equipamiento.

Habitación residencial con obras de urbanización y equipamiento

terminadas.

Habitación campestre con obras de urbanización y equipamiento

terminadas.

En la década de los ochentas, los programas de vivienda principalmente de

interés social, financiado y edificado por las instituciones como INFONAVIT1 y el

FOVISSTE2 configuraron algunos espacios multifamiliares en régimen de

condominio principalmente de tipo vertical.

A pesar del esfuerzo del sector público y privado por generar mayor oferta en

vivienda ordenada, los asentamientos irregulares crecieron en la mayoría de los

centros urbanos existentes en ese momento. Al modificarse la política nacional de

vivienda en el año de 1992, al pasar el gobie

rno de un estado financiero-constructor a uno exclusivamente financiero, se

responsabiliza al sector privado, social de ser actor principal en la generación y

construcción de vivienda.

Los nuevos condominios surgidos las últimas décadas se deben al esfuerzo del

Fondo Nacional de Vivienda Popular. Sin embargo, le corresponde al Instituto

Mexicano del Seguro Social (IMSS) y luego al INFONAVIT, ser los precursores de

1 Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores.

2 Fondo de la Vivienda para el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado.



la construcción del condominio popular en el país, primordialmente de clase media

y baja.

El avaluó o tasación, como dictamen de valor, tiene sus primeras apariciones

con trabajos realizados en forma técnica en México, en el tercio medio del siglo

pasado, con finalidades de tributación predial, dictaminados por agentes del

ámbito de la construcción, principalmente por profesionales de la arquitectura e

ingeniería. Sin embargo, como profesional de la valoración inmobiliaria, avalados

por una formación académica especializada en la materia, tuvo sus inicios a fines

del siglo XX, como un postgrado a nivel especialidad y maestría, multidisciplinar,

enfocado principalmente a los profesionales del ámbito, como corredores públicos,

ingeniería en sus diferentes ámbitos y la arquitectura.

El estudio sistemático de la valuación inmobiliaria en nuestro país, como una

rama de la investigación económica, se inició hace mas de 50 años; sin embargo

los primeros trabajos de valuación inmobiliaria, en forma sistemática se iniciaron a

fines del siglo antepasado, exclusivamente con fines de tributación predial, cuando

se establecieron las bases para el catastro de la Ciudad de México. En ocasiones,

no había un criterio decisivo, sino meramente la opinión de un técnico, Ingeniero o

Arquitecto, que determinaban sobre el valor de la garantía según su “leal saber y

entender”.

En ese tiempo, no obstante de que había algunos profesionales

conocedores de esta especialidad, no se contaba con un técnico especializado en

la materia, ni con un sistema de normas y procedimientos para elaboración de

avalúos de carácter comercial. En consecuencia, el Banco Nacional Hipotecario

Urbano y de Obras Públicas S.A. se vio obligado a la conformación de bases

técnicas para la valoración inmobiliaria y la capacitación de personal.

Los primeros trabajos de valuación inmobiliaria realizados en forma técnica

se hicieron a mediados del siglo XX y sus fines fue la tributación predial. El Banco



Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas S.A. se vio obligado al

establecimiento de bases técnicas para la valuación y la formación de personal

capacitado.

Durante los inicios del siglo pasado, el crédito con garantía hipotecaria era

escaso, las garantías se basaban, como ya se comento, en la solvencia

económica y moral del deudor, en la época solo operaba un banco hipotecario, el

denominado Banco Internacional Hipotecario de México, S.A. Su funcionamiento

se basaba en hipotecas de predios urbanos y en gran medida predios rústicos, sin

tener conocimiento de los procesos de valoración de los mismos.

En el primer cuarto del siglo XX se estableció la Dirección General de

Pensiones Civiles y de Retiro, cuyos derechohabientes eran los empleados

federales, entre las funciones principales de esta institución, estaba el de otorgar

crédito con garantía hipotecaria para la compra de vivienda. En sus inicios la

garantía hipotecaria se establecía en una opinión de sus inspectores, con

consecuencias desastrosas, por lo que se creó un departamento especializado en

la valoración de los bienes hipotecarios, con el objeto de obtener el valor

adecuado del inmueble que pretendían comprar los solicitantes.

La Ley General de Bienes Nacionales 31/10 de 1941, promulgada hasta 31

de octubre de 1994, confiere en el artículo 41 a cuatro instituciones bancarias

nacionales (Banco de México, S.A.; Nacional Financiara, S.A.; Banco Nacional de

Comercio Exterior, S.A. y Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras

Publicas, S.A.) la facultad de valorar los bienes de la nación que se transfieran

fuera de subasta pública. Como solo el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de

Obras Publicas, S.A. tenía incorporado en su organigrama un departamento de

valoraciones, se convirtió en el perito valorador del gobierno federal, con las

facultades que se trasladaron posteriormente a la Comisión de Avalúos de Bienes

Nacionales (CABIN).



En estas épocas se fundó la Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A., con lo

que se popularizo el crédito hipotecario, posteriormente se conformo el Banco de

Cedulas Hipotecarias (CBH), con lo que se dio paso a la Comisión Nacional

Bancaria, auspiciada en el Banco de México, quien tendría a su cargo la revisión

de las valoraciones formuladas por las hipotecarias. Así esta comisión publicó el

13 de julio de 1950 un formato de avalúo y su instructivo, al cual se deberían de

ceñir todas las valoraciones que se generasen con un objeto hipotecario, situación

que se extendió la siguiente media década.

Ya en siglo XXI se otorga a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) la

función de impulsar el desarrollo de los mercados primario y subsidiario de crédito

a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas: a la construcción,

adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; así como al

incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico, relacionados

con la vivienda. Mediante el decreto del 11 de octubre de 2001, por el cual se

expide la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal.

El mercado inmobiliario en México, está integrado por:

Mercado primario

• Un mercado menos atomizado, más empresarial, de mayor volumen de

comercialización y mayor capacidad de inversión.

• Una mayor transparencia y facilidad de conseguir información estable.

Mercado secundario.

• Es un segmento de mercado de mayor diversidad, muy individualizado y de

regular volumen de comercialización y menor capacidad de inversión.

• De transparencia relativa y presenta dificultad de conseguir información veraz y

oportuna.

Los precios para los inmuebles en México se estiman actualmente mediante

tres métodos y que en conjunto, a través de ponderación, resultan el precio a

estimar y son los siguientes:



Método de Mercado

Método Físico

Método de Capitalización

La vivienda en México actualmente se encuentra clasificada por algunas

instituciones como es la clasificación dada por la Asociación Hipotecaria Mexicana

(AHM) y el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)

Por otro lado la Dirección de Catastro de la Ciudad de Hermosillo establece

zonas catastrales para las colonias compuestas de los predios donde se asigna un

valor catastral que fija a cada predio la autoridad municipal, con autorización del

Congreso del Estado, y conforme a las disposiciones del Reglamento de la

Dirección de Catastro de Hermosillo, que deberá ser equiparable al valor de

mercado que tenga el predio en la fecha de su avalúo. Esta dirección establece

una tabla de valores catastrales para el terreno del predio que se encuentra dentro

de una colonia.

En México la vivienda a sido analizada y catalogada por el INEGI (Instituto

Nacional de Estadística y Geografía, y actualmente presenta un registro a partir de

1950 donde en los censos se empieza a captar información respecto de las

viviendas habitadas por medio de la boleta censal. A partir de 1990 la información

corresponde al total de viviendas particulares habitadas.

A continuación se muestra en la gráfica 2.1 el crecimiento de la vivienda en

México de las últimas décadas.



2.1 Crecimiento de la vivienda en México

Fuente: Censo INEGI 2010

En la gráfica anterior muestra que en las primeras décadas no hubo un gran

crecimiento de viviendas, si no que fue a partir de 1980 donde se empieza a ver

un crecimiento ascendente significativo hasta el año 2010.

Lo anterior significa que en los últimos 50 años hubo aproximadamente un

crecimiento de la vivienda en México de 22 millones de viviendas que actualmente

existen y que representan cuatro veces más el porcentaje que existía en 1960.

Así mismo se presenta una tasa de crecimiento anual de la vivienda en

México resultado de los censos realizados por el INEGI como se aprecia en la

siguiente grafica 2.2.



2.2 Tasa de crecimiento anual de la vivienda.


La información presentada en la gráfica anterior de la tasa de crecimiento

anual también es a partir de 1950 y se observa claramente como desde 1980 el

porcentaje de crecimiento anual de la vivienda decae durante casi veinticinco años

hasta el año 2005 donde podemos observar un cambio importante de crecimiento

anual.

El INEGI también publica las características de los hogares en México por

tipo y clase de hogar entre 1950 y 2005, como se aprecia en la siguiente tabla 3.3

de crecimiento de la vivienda por tipo de hogar.



2.3 Tipos de Vivienda

Tipo de hogar 1950 1960 1970 1990 2000 2005

Total de hogares 5,768,815. 6,784,093 9,816,633 16,202,845 22,268,916. 24,803,625.

Familiares 5,105,363 6,429,150 9,081,208 15,236,448 20,751,979. 22,790,188

Nucleares ND ND ND 12,075,107. 15,294,905. 16,927,956.

Extensos ND ND ND 3,161,341 5,457,074 5,862,232

No familiares ND ND ND 879,194 1,498,613. 1,974,361.

Corresidentes ND ND ND 84,713 95,434. 115,109

Unipersonales 663,452 354,943 735,425 794,481 1,403,179. 1,859,252.


Para 1950, 1960 y 1970 la información se refiere a familias censales mientras

que para 1990 a 2005 corresponde a hogares, lo cual significa que no son

enteramente comparables. En efecto, la familia censal consiste en un núcleo

conyugal al que pueden agregarse hijos, otros parientes y/o no parientes.

En cambio, un hogar, específicamente de tipo familiar, puede incluir más de

un núcleo conyugal y por tanto más de una familia censal, pero las relaciones de

parentesco de todos los miembros del hogar se ordenan en torno a un solo jefe,

quien puede o no formar un núcleo conyugal. La diferencia consiste en la mayor

complejidad que puede presentar la estructura de un hogar al tener la posibilidad

de incluir más de un núcleo conyugal. Estos cambios conceptuales se deben

tener en cuenta debido a que afectan los resultados y en ocasiones los datos no

dan cuenta de los comportamientos que se venían observando o de la tendencia

esperada.

Cifras correspondientes a las siguientes fechas censales: 6 de junio (1950); 8



de junio (1960); 28 de enero (1970); 12 de marzo (1990); 14 de febrero (2000); y

17 de octubre (2005).

Para los años 1990, 2000 y 2005, el total de población en hogares incluye al

jefe del hogar, así como a los hogares en donde no se especificó a qué tipo y

clase pertenecen.

Para los años de 1950 a 1970 el total de hogares corresponde a la suma de

las familias censales y las personas solas.

Para los años de 1950 a 1970 el total de hogares familiares corresponde al

número de familias censales. Para 1990 a 2005, los hogares familiares incluyen a

los hogares no especificados.

Para 2000 y 2005, incluye a la población de los hogares ampliados,

compuestos y hogares familiares no especificados.

Para los años de 1950 a 1970 el total de hogares unipersonales corresponde al

total de personas solas. Cabe recalcar que el total de hogares unipersonales es

igual al total de la población que en ellos reside.

2.1 Conceptos generales

Dentro de este capítulo se definen algunos conceptos que se involucran en

este trabajo y que son importantes exponerlos, por lo que a continuación se

presentan las siguientes definiciones.

- Valor de uso:

El valor de uso de un bien es el que está determinado por sus condiciones

naturales, es decir, es la aptitud que posee un objeto para satisfacer una

necesidad.



- Valor de intercambio:

Es el máximo precio que los consumidores estarían dispuestos a pagar o bien

la cantidad de dinero por la cual se puede intercambiar un bien en el mercado.

- Valor comercial:

Es el precio más probable, por el cual una propiedad se intercambiaría en la

fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia,

en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición.

- Método hedónico:

Supone conceptualizar al bien inmueble, a partir de un conjunto de atributos

que satisfacen las diferentes necesidades o gustos de la demanda; es decir, un

bien inmueble urbano está compuesto por una serie de características deseables

por el comprador, las cuales pueden clasificarse como elementos intrínsecos

(constructivos) propios del bien inmueble y elementos extrínsecos (locativos)

conformados por todos aquellos atributos externos al inmueble

- Valor físico (valor neto de reposición):

Análisis técnico, teórico, metodológico y de cálculo de terrenos y

construcciones, es el indicador de valor de remplazo que tiene un bien a la fecha

del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, tomando en

cuenta los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al

estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de

apreciación.

- Valor de capitalización:

Es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la capacidad

productiva financiera del bien. se puede obtener mediante la estimación del valor

presente de los ingresos o beneficios anticipados generados por el mismo,

considerando las posibilidades de su crecimiento y oportunidad de rentabilidad, el

riesgo correlativo y valor del dinero en el tiempo; o bien mediante dividir los



ingresos netos anuales de operación, que produce el bien, entre la tasa de

capitalización pertinente.

- Valor comparativo de mercado:

Es el indicador de valor de un bien obtenido como resultado homologado de

una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho

mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde

imperen condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

- Valores atípicos:

Un valor atípico (outlier) es una puntuación extrema dentro de una variable que

afecta fuertemente al análisis en que intervenga la variable antes mencionada,

sobre todo si se trabaja con muestras pequeñas, es decir, son observaciones

aisladas cuyo comportamiento se diferencia claramente del comportamiento de la

media del resto de las observaciones.

- Homologación:

Es el proceso que tiene como finalidad la identificación de aquellos elementos

físicos que conforman las pequeñas diferencias entre los bienes comercializados

en el mercado y aquel que se quiere valuar, y por otra parte, cuantificar

monetariamente dichas diferencias; esto con el propósito de conocer el valor del

bien en cuestión a través de la agregación o retiro de la cantidad monetaria que

representa a la multicitada diferencia y, hacer con ello, que la comparación entre

los bienes pueda realizarse con la premisa de “identidad”.

- Alquiler:

Es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como ingreso

que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o derecho

a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el uso de las

cosas a otras personas para fines lícitos.



- Colinealidad:

Es la relación que existe entre dos variables distintas, es decir, dos variables

son colineales cuando el comportamiento de una cambia con el de la otra.

- Multicolinealidad:

Es una situación en la que se presenta una fuerte correlación entre variables

explicativas del modelo. La correlación ha de ser fuerte, ya que siempre existirá

correlación entre las variables explicativas en un modelo.

- Autocorrelación:

Surge cuando los términos del error del modelo multivariante no son

independientes entre sí, es decir, que los errores estarán vinculados entre sí.

- Método de Durbin Watson:

La estadística D de Durbin-Watson que prueba la independencia de los

residuos, es decir, que valores observados en una variable para un individuo no

deben verse influenciados por los valores de la variable en otros individuos,

proporciona valores que pueden fluctuar entre 0 y 4. Un valor cercano a cero

indicará autocorrelación positiva, en tanto que uno cercano a 4, autocorrelación

negativa. El valor 2 indica ausencia de autocorrelación; que es lo esperado en un

modelo de regresión.

- Bienes Inmuebles:

(Quintana, y otros, 2012), define a los bienes inmuebles en general como

bienes que permanecen en su posición geográfica, manteniendo su latitud y

longitud fijas durante su existencia, presentan características específicas que

permiten estimar su valor en el mercado, de forma diferente a los procedimientos

utilizados en bienes o productos que tienen la posibilidad de cambiar de ubicación.

Estas características específicas, la conforman los elementos que lo

circundan y que influyen poco o mucho en el valor del bien, de las cuales es



posible mencionar: las edificaciones, las infraestructuras, las modas, los individuos

a través de su estatus económico, social, cultural o educativo. Todos ellos

interactúan conformando las características que se asocian al bien inmueble, y

que al mismo tiempo, las fuerzas del mercado le confieren un valor, que está en

función de las preferencias de los compradores y de la disponibilidad de ofertas de

este tipo de inmuebles.

Es conocido que los factores generales que intervienen en la determinación

del valor de bienes inmuebles son principalmente los siguientes:

a) Factores sociales que inciden el valor.

Índice de crecimiento poblacional (positivo o negativo).

Cambios en la densidad de población.

Cambios en el número de miembros de las familias.

La distribución geografía del nivel social.

Actitud hacia los cambios arquitectónicos de diseño y utilidad.

Zona de moda.

Cambios de costumbres y normas en la sociedad.

Inclinación hacia las actividades educacionales y sociales.

b) Factores económicos que inciden el valor.

Los recursos naturales; su cantidad, calidad, localización y su grado de uso.

Tendencias industriales y comerciales.

Tendencias de los empleos y niveles de salarios (apertura o cierre de

fuentes de trabajo).

Disponibilidad de dinero, créditos, etc.

Niveles de precios, tasas de intereses y cargas impositivas.

Devaluaciones (estabilidad monetaria).



Infraestructura básica.

c) Factores institucionales (políticos) que inciden el valor.

Régimen de propiedad (privada, condominio).

Tratamientos de extranjeros (constitución).

Planificación (leyes de asentimientos humanos, ley de desarrollo urbano,

reglamento de zonificación urbana ‐usos de suelo‐).

Reglamentos de construcción.

Reglamentos de policía, vialidad y bomberos.

Control de rentas.

Subvenciones gubernamentales.

Leyes que afecten el uso, venta, renta o explotación los inmuebles (política

monetaria que afecte el libre uso, la propiedad raíz).

Factores comunitarios (transporte, vías públicas, templos, puntos de

interés, polos de desarrollo, escuelas, parques, etc.).

d) Factores físicos o naturales que inciden el valor.

Clima.

Topografía.

Subsuelo y recursos minerales.

Fertilidad de la tierra.

Fenómenos meteorológicos (tormentas, huracanes).

Inundaciones, erupciones volcánicas, fuego, sismos.

Contaminación ambiental, control de desastres.

Estos atributos en su conjunto formulan los valores inmobiliarios en cualquier

sistema urbano, aunque con diferentes proporciones en sus pesos marginales



para cada mercado específico, además del cambio de proporciones también

presentan periodos de aplicación diferenciados, así como su variabilidad para

mercados localizados.

2.2 Principios de valoración inmobiliaria

Los principios de la valoración inmobiliaria, son fundamentos en los que se

basan los trabajos valuatorios de los tasadores e inversionistas inmobiliarios y

cada región del mundo suele establecer los principios que consideran adecuados.

En México la valuación se rige por la Sociedad Hipotecaria Federal y por las

Metodologías y Criterios del INDAABIN (Instituto Nacional De Administración de

Avalúos y Bienes Nacionales), en Estados Unidos se tiene la presencia del

Appraisal Institute, como uno de los grupos que definen e innovan constantemente

en los criterios y metodologías de valoración, de donde mencionamos algunos de

sus principios:

Anticipación y cambio.- Son dos principios fundamentales de la capitalización

de rentas, la anticipación se sustenta en valores actuales de beneficios futuros,

que se estiman con base en las expectativas futuras. El cambio por su parte debe

considerar las posibles modificaciones en los ingresos futuros y las posibles

fluctuaciones del valor del bien inmueble. Entre mayor sea la incertidumbre en los

cambios futuros, mayor será el riesgo de la inversión, por lo que, los inversionistas

esperarán tasas de rendimiento mayores, por invertir en este tipo de operaciones.

Oferta y demanda.- Las tasas de rendimiento y los beneficios futuros, en la

capitalización de rentas, están determinados por el mercado; los alquileres que se

cobran en viviendas, oficinas, comercios o fábricas, no son notablemente

diferentes unos de otros. Cuando la demanda de un tipo de bien tiende a

aumentar, los propietarios usualmente suben los alquileres; como es lógico



cuando la oferta de inmuebles de un cierto tipo aumenta, para una misma

demanda, los alquileres bajan.

Sustitución.- Los precios, alquileres y tasas de rendimiento, suelen fijarse de

acuerdo a precios, alquileres y tasas de rendimiento de propiedades sustitutas

igualmente deseables. El principio de sustitución está orientado por el mercado y

proporciona las bases para estimar los alquileres, gastos y tasas de rendimiento,

utilizadas en la determinación del valor de capitalización de rentas.

Balance.- Una adecuada integración entre los tipos de edificación y sus

ubicaciones, crea y sostiene el valor. El uso eficiente del suelo se facilita mediante

una buena planificación y buenas leyes de zonificación. Cuando una propiedad es

construida en forma excesiva o insuficiente, su tasa de utilidad puede verse

afectada adversamente.

2.3 Clasificación de la vivienda

Las clasificaciones de la vivienda que actualmente están vigentes y

contempladas en este trabajo, son las siguientes.

I. Clasificación de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM).

Esta clasificación esta publicada en su portal de la AHM para la vivienda en

México y que se utilizó para realizar un análisis estadístico con la base de datos

que se obtuvo de la investigación de mercado. El propósito fue la de tomar esta

clasificación ya propuesta en México, y distribuir los datos obtenidos de la

investigación de mercado en esta clasificación, que se compone de 5 rangos:

interés social económico, interés social popular, interés social tradicional, media,

residencial y residencial plus.



Una vez que se separaron los datos según esta clasificación se procedió a

analizarlos con regresiones lineales para ver si los datos cumplían con los

parámetros estadísticos de la metodología a aplicar. Esta clasificación se ve

reflejada en el siguiente cuadro 2.4.

2.4 Clasificación de la vivienda de la AHM

Tipo de Vivienda

Interés Social Economico 0.00 a 205.977,00$

Interés Social Popular 205.978,00$ a 349.114,00$

Interés Social Tradicional 349.115,00$ a 610.949,00$

Medio 610.950,00$ a 1.309.176,00$

Residencial 1.309.177,00$ a 2.618.352,00$

Residencial Plus 2.618.353,00$ a arriba

Rango de Valores en Pesos Mexicanos

Fuente: Asociación Hipotecaria Mexicana.

II. Clasificación de la vivienda del INEGI.

El instituto nacional de estadística y geografía (INEGI) propone los siguientes

tipos de vivienda para México durante las últimas décadas comprendidas entre

1990 y 2010 como se presenta en el siguiente cuadro 2.5.



2.5 Características de las viviendas habitadas por tipo y clase de vivienda, 1990 a 2010.

Tipo 1990 2000 2005 2010

Total 16,197,802. 21,954,733. 24,719,029. 28,614,991.

Vivienda particular 16,183,310. 21,942,535. 24,706,956. 28,607,568.

Casa independiente y local no construido para habitación 13,524,324. 18,734,206. 20,800,870. 25,932,350.

Departamento en edificio y vivienda o cuarto en vecindad 2,202,354. 2,110,281. 2,919,004. 2,020,229.

Cuarto en la azotea 37,574. 29,495. 26,648. 16,505.

Vivienda móvil 9,046. 6,667. 7,575 9,327.

Refugio 11,736. 3,576. 2,419. 2,201.

No especificado 398,276. 1,058,310 950,440. 626,956.

Vivienda colectiva 14,492. 12,198. 12,073. 7,423.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI)

Estas cifras corresponden a las siguientes fechas censales: 12 de Marzo de

1990, 14 de Febrero del 2000, 17 de Octubre del 2005 y el 12 de Junio del 2010.

2.4 Métodos de valuación

I. Método del Valor Físico

Es especialmente recurrido para establecer cantidades de aseguramiento de

bienes, pues como su nombre indica, calcula el costo que tendría “reponer” un

bien específico en términos efectivos, en el estado que se encuentre en un

momento determinado, lo cual es acorde con el propósito primordial de un seguro.

Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en

mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más



utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es

determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al

bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su

productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al

tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en

que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los

debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible

aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí,

o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y,

como consecuencia, redunden en la disminución del costo de fabricación.

Como se puede ver, el método equipara el concepto de “costo de reposición

nuevo” (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin uso y de

adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no reúne

estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado, normalmente

reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al concepto de

“costo neto de reposición” (C.N.R.) y que son derivados de:

1. los años que ha estado en uso,

2. la vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,

3. el grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.

Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a

través del “factor por vida agotada” (F.VA.), el cual considera los años que ha

estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su “vida útil

consumida” (V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o

sea, su “vida útil total” (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más

adelante.



La vigencia tecnológica se expresa a través del “factor por obsolescencia

técnica” (F.OT.), que se determina mediante la observación directa por el valuador

atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual.

El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a

través del “factor por conservación” (F.CO.), también llamado “factor por

mantenimiento” (F.MA.). Este indicador se establece por el valuador mediante

observación directa y atendiendo a su experiencia.

Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia

de los valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la

escala del uno al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los

bienes, donde corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve

a los bienes nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el

valor de cuatro, que significa “muy mal estado”.

Los valores tres, dos, y uno significan que el bien se encuentra en estado

de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide entre diez para obtener un

valor decimal y poder aplicarla con el principio del “factor por demérito” (f.de.) que

será abordado más adelante.

Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de reposición

son dos, sin embargo, el primero es el más usado en la práctica profesional:

1. forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a

cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a

valuar, representándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N. [(F.VA.)(F.CO.)(F.OT.)]

2. forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de

valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se



le consideró una importancia determinada según el bien a valuar,

caracterizándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N. [(F.VA.)(A) + (F.CO.)(B) + (F.OT.)(C)]

Donde “A”, “B” y “C” resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio

por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.

Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer método que

la del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo que

parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad,

conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición

nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situación; en

cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación

en el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la

ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el

principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en

virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman

simultáneamente valores diferentes de la unidad.

El caso de los bienes inmuebles, el costo neto de reposición integra el “valor”

del solar que puede tener o no edificaciones construidas en él (la tierra carece de

"costo”, ya que es un bien imposible de producir), y si es que las tiene, se adiciona

el costo actual de construcción de tales edificaciones, incluyendo sus obras

complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales, pero

descontando los efectos del tiempo que han estado en uso y el grado de

mantenimiento o conservación que se les haya proporcionado, así como también

sus obsolescencias económicas y/o funcionales, para considerar de este modo

que se tiene la misma utilidad que la estructura del sujeto de valuación.



El factor por demérito (F.DE.) será entendiendo como el producto del factor

por vida agotada (F.VA.) por el factor por conservación (F.CO.) y por el factor por

obsolescencia técnica (F.OT.), es decir:

F.DE. = (F.VA.) (F.CO.) (F.OT.)

Donde:

F.DE.: factor por demérito.

F.VA.: factor por vida agotada.

F.CO.: factor por conservación o mantenimiento actual.

F.OT.: factor por obsolescencia técnica o económica.

Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de

los cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de

depreciación lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor alargada y

retardada mente al paso del tiempo:

1. El criterio contable tradicional

2. El criterio de Ross Heidecke

3. El criterio hr

4. El criterio Kuentzle

5. El criterio de Ezequiel Siller

El criterio de Ross Heidecke, involucra el conocimiento de la edad del bien

en cuestión expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado

físico del bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá



determinar fácilmente el factor por demérito (F.DE.) adecuado para aplicarlo en la

metodología valuatoria, según lo siguiente:

F.VA. = 1 – (V.U.C. / V.U.T.)1.4

Donde:

F.VA.: factor por vida agotada.

V.U.C.: vida útil consumida.

V.U.T.: vida útil total.

El factor por conservación (F.CO.) adoptará el valor que corresponda, según lo

señalado en la tabla 2.6.

Tabla 2.6 Estado de Conservación

Estado Calificación F.CO.

excelente 10 1.00

muy bueno 9 0.92

bueno 8 0.84

regular 7 0.78

malo 6 0.72

muy malo 5 0.64

pésimo 4 0.52

desecho 3 0.35

menos que desecho 2 0.11

Fuente: Instituto Tecnológico de la Construcción – Introducción a la Valuación .Tabla de valores del factor por conservación

(F.CO.) adoptados por el criterio Ross Heidecke.

Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que

respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del

valuador como ya ha sido citado.



II. Método del valor de Mercado

Este método es también llamado “comparativo” o “de mercado”, y aplica en los

casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles que sean nuevos o

usados teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen deseabilidad

en el mercado donde se comercializan, que como su definición económica señala,

estará integrada por oferta y demanda.

Por su parte, (Roca, 1986) utiliza la definición de “valor de mercado como el

precio más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado

caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) por parte de la

oferta y la demanda”.

Se definirá al factor por negociación (F.NE.) a aquel por el cual, con base en el

precio indagado en el mercado del elemento que integrará la muestra, se estima el

valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que

podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del

mercado en que se comercializa.

Los valores de cambio unitarios simplemente serán determinados mediante el

resultado que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el

precio extraído de mercado (P.i) por el referido factor por negociación (F.NE.I),

entre la extensión o área de terreno del bien que se esté tratando, esto es, para el

caso de terrenos:

Y en el caso de terrenos con edificaciones:



Específicamente, habrá que extraer una muestra suficientemente representativa

para el proceso valuatorio, aquella muestra que tenga:

1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o

derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando

que la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de los elementos

de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen

condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico

de la muestra, un procedimiento de homologación.

2. Que el valor de su coeficiente de variación “ν” sea menor o igual a 10%,

aplicando como máximo eventual el 12% para este valor.

3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el

10%.

4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse

como máximo el 90%.

Habiendo recaudado la muestra (a lo menos 6 o 4 elementos), primeramente

habrá que registrar el rango de valor de la misma, parámetro que se determinará

con la diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren, es decir:

R = V.C.MAX – V.C.MIN,

Después se homologarán los valores que correspondan a elementos con

características de similitud respecto del sujeto de valuación y se calculará el nuevo

rango que provendrá de los valores ya homologados y que permitirán establecer la

comparación en términos de identidad, esto es:



RHO. = V.C.HO.MAX – V.C.HO.MIN,

Posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:

D = R – RHO.

Si esta diferencia resultara negativa, querrá decir que el proceso de

homologación fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones

consistentemente coherentes en la información obtenida de la investigación de

mercado, pues el objetivo de la homologación es establecer la concurrencia de los

valores hacia uno característico de la muestra, lo cual únicamente se logra cuando

el rango de los valores homologados es menor que el que existía antes de ese

proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la

muestra cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de

confianza de la misma, es decir, se calculará “z” a través de la siguiente fórmula:

(

)½

Y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la

tabla 3.6 que es la siguiente:



Tabla 2.7 Nivel de Confianza

Nivel de confianza (%) Valor aplicable de "Z"

90 1.645

91 1.695

92 1.75

93 1.81

94 1.88

95 1.96

96 2.055

97 2.17

98 2.33

99 2.575

Fuente: Instituto Tecnológico de la Construcción – Introducción a la Valuación.

Donde,

N: tamaño de la muestra.

V.C.: valor de cambio

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de

estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que

lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir

más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con

elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,

recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir

con él.

III. Método de capitalización de rentas.

A este método se le denomina también “de rentabilidad”, “de productividad””, y

considera que el valor de las cosas tiene relación con la capacidad que éstas

tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a quienes las poseen legal y

legítimamente, beneficios económicos periódicos y constantes denominados



“renta”, a través del transcurso del tiempo que duren (hablando de los bienes), o

mientras que tengan vigencia (si se habla de los derechos); esto significa que el

valor de uso deriva de una metodología de carácter financiero.

De acuerdo con (Roca, 1986), el método se fundamenta en el capital

inmobiliario, materializado en suelo y edificación, que produce rendimientos y una

vez estimados se capitalizan (actualizan), trasladándolos al presente para obtener

el valor de capitalización del bien inmueble.

La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado

como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un

bien y/o derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por

ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta

periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos

iguales, y referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos

en unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades

ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo

poder adquisitivo que las demás.

La expresión general del método de capitalización indirecta es:

𝑉𝑐 = 𝐹𝑒1/ (1 + 𝑖𝑟)1 + 𝐹𝑒2/ (1 + 𝑖𝑟)2 + 𝐹𝑒3/ (1 + 𝑖𝑟)3 +…+ 𝐹𝑒𝑛/ (1 + 𝑖𝑟) 𝑛

𝑉𝑐 valor actual o de capitalización.

𝐹𝑒 flujo de efectivo en el periodo.

𝑖𝑟 tasa de rentabilidad o actualización.

𝑛 número de periodos de análisis.

El factor por negociación se define como aquella cantidad comprendida

entre el cero y la unidad, en la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor



por negociación (F.NE.), donde “P.R.P.” es el precio de la renta periódica difundido

en el mercado para ceder el uso de la cosa, “R.B.P.” la renta bruta periódica que

podría generarse en términos de práctica seguridad, y el subíndice “i” expresa que

la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística,

por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta “n”, parámetro

que representará al tamaño de la misma:

R.B.P.I = (F.NE.I) * (P.R.P.I)

Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes

y/o derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.I) deberán

referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las

mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al

mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas

ellas se aplicarán semestralmente; si el periodo fuera anual, se relacionarán con el

año; y así sucesivamente.

Tomando en cuenta que el conjunto de bienes y derechos que son dispuestos

en el mercado para ceder su uso puede tener un tamaño indefinido o muy grande,

se deberá conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor

posible desde el punto de vista característico. Al igual que lo expuesto en el

método del valor de cambio, la muestra deberá tener:

1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o

derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando que

la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de los elementos de la

muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de

similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico de la muestra, un

procedimiento de homologación.

2. Que el valor de su coeficiente de variación “ν” sea menor o igual a 10%,

aplicando como máximo eventual el 12% para este valor.



3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el

10%.

4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse como

máximo el 90%.

Para definir el tamaño de la muestra puede aplicarse la siguiente expresión:

Donde:

N: tamaño de la muestra.

Z: número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que

producirá el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, z será

igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando

este sea del 90%.

ΝR.B.P.: coeficiente de variación de las rentas brutas periódicas indagadas.

ER.B.P.: error relativo entre la media de la muestra y la media de la media

poblacional.

Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienes y/o

derechos similares al que se quiere valuar (al menos 6 o 4 elementos), habrá que

registrar primero el rango de valor de la misma, valor que se establecerá mediante

la diferencia de la renta bruta periódica mayor y la menor que la integren, es decir:

R = R.B.P.MAX – R.B.P.MIN,

Después se homologarán los valores de toda la muestra respecto del sujeto

de valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya

homologados, que permitirán la comparación en términos de identidad, esto es:



RHO. = R.B.P.HO.MAX – R.B.P.HO.MIN,

Posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:

D = R – RHO.

Si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue

incorrecto, por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente

coherentes, ya que el fin de la homologación es establecer la concurrencia de las

rentas brutas periódicas hacia un valor característico de la muestra, lo cual

únicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que el

que existía antes de ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la

muestra cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de

confianza de la misma, es decir, se calculará “z” a través de la siguiente fórmula,

análoga a la expuesta en el método del valor de cambio:

Y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la tabla

2.8 que es la siguiente:



Tabla 2.8 Nivel de Confianza

Nivel de confianza (%) Valor aplicable de "Z"

90 1.645

91 1.695

92 1.75

93 1.81

94 1.88

95 1.96

96 2.055

97 2.17

98 2.33

99 2.575

Fuente: Instituto Tecnológico de la Construcción – Introducción a la Valuación.

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir una

de dos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que

lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir

más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con

elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,

recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir

con él.

Contando con una muestra homologada, se procederá a calcular los

principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la

media (µR.B.P.), la moda (MR.B.P.), la mediana (MR.B.P.), la desviación estándar

(ΣR.B.P.) y el coeficiente de variación (ΝR.B.P.).

Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta periódica del

sujeto de valuación (R.B.P.X), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato,

de un recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se

deducirá de ésta aquellos aspectos que deben ser pagados durante los mismos

periodos en que es referida dicha renta, así como los costos y gastos que tienen



también en los mismos periodos y a favor del bien y/o derecho por valuar, con la

finalidad de remozamiento, mantenimiento, conservación, administración,

vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se determinará la “renta neta periódica”

del sujeto de valuación (R.N.P.X), la cual será insumo en el cálculo del valor de

uso de la cosa que se desea valuar.

Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los

intervalos de capitalización, faltaría por definir la tasa de deflactación, llamada

“tasa de productividad real” (T.P.R.X), que se empleará para convertir la serie de

beneficios futuros mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de

valuación, el cual se refleja en la siguiente expresión financiera:

(

)

Donde:

V.U.: valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación

R.N.P.X: renta neta periódica del sujeto de valuación.

V.U.R.X: vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que

la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será

vigente (caso de los derechos).

T.P.R.X: tasa de productividad real aplicable para capitalización de los

beneficios netos periódicos futuros.



3.5 Modelos de precios hedónicos

La metodología de precios hedónicos para la elaboración de índices de precios

de vivienda fue propuesta por Rosen t posteriormente Griliches, Berndt y

Rappaport. Según Rosen (1974) los precios hedónicos pueden definirse como “el

método mediante el cual se calculan los precios implícitos de los atributos o

características que componen aun bien compuesto”, como es el caso de las

viviendas.

Posteriormente fue trabajado por Thibodeau (1995) incorporando una forma

funcional exponencial y obteniendo un mejor desempeño al explicar las

variaciones de precios.

La primera aplicación de esta metodología al mercado de la vivienda la

hallamos en los trabajos de Ridker y Henning (1967) que aportaron evidencia

empírica de que la polución afectaba al precio de las viviendas. Por tanto, las

características de una vivienda pueden agruparse al menos en dos categorías

bien diferenciadas: por un lado, las características estructurales de la vivienda, y

por otro lado las características relacionadas con la localización y el entorno

físico.

Este método no solamente ha sido utilizado para evaluar el desempeño de

precios en el sector inmobiliario sino que se han desarrollado aplicaciones para el

mercado de automóviles y computadores (Berndt, 1991), las variaciones en los

precios de los alquileres (Thibodeau, 1995), los cambios en la valoración de

terrenos (Chesiere y Sheppard, 1995) y la renta implícita en la posesión de una

vivienda (Sosa, Escudero, 1999).

El modelo híbrido o combinado fue sugerido por Case y Quigley en 1991 y

resulta de una combinación de los dos métodos anteriores. Por lo general, la

construcción de un índice de precios se calcula para bienes homogéneos, es



decir, bienes cuyas características y atributos permanecen relativamente

invariables en el tiempo.

Por ejemplo, en la construcción de índices de precios al consumidor, del

productor o de costos de la construcción se toma una cesta de bienes

representativa de su objeto de estudio, la cual no presenta cambios drásticos ni en

su composición (dada por cambios en los gustos, preferencias, etc. de los

consumidores) ni en la estructura cualitativa de sus productos (por cambios

tecnológicos, productivos, etc. de las empresas) en un plazo temporal

considerable.

Por su parte, las viviendas no son bienes homogéneos en el momento de

observar su precio en el tiempo, por cuanto no todas están disponibles en el

mercado el periodo t de cálculo. Además, cambios en su estructura inicial desde la

última transacción en t-k, obligan su exclusión del cálculo por no corresponder al

mismo bien observado en el periodo t-k, aunque si se incluye en la siguiente venta

que ocurra con la misma. La variación nominal del precio de la vivienda VPt parte

de la observación del precio en dos momentos del tiempo en que se encuentre en

el mercado, sin cambios en su estructura, salvo las propias del mantenimiento de

un activo fijo.

La existencia de un indicador de la evolución del precio de la vivienda como un

activo, genera múltiples beneficios para la economía de un país. Aparte de medirla

percepción de la riqueza por parte de los agentes económicos (efecto riqueza),

permite la predicción e identificación de burbujas especulativas en el mercado

inmobiliario.

Los índices de precios de la vivienda usada (IPVU) son considerados

importantes indicadores micro y macroeconómicos, por brindar una valiosa

información sobre el tamaño del mercado inmobiliario local y sobre la forma en



que los agentes económicos toman sus decisiones de ubicación

intrametropolitanas (Pollakowski, 1995).

De esta manera, la medición de índices de precios de la vivienda usada es

importante para todos los participantes del mercado inmobiliario, al permitirles una

mejor toma de decisiones y reducir la incertidumbre y las asimetrías de

información en este mercado.

Algunos de los beneficios de la construcción de este tipo de índices se

encuentran resumidos en el siguiente cuadro 2.9.

2.9 Beneficios de Índices de la Construcción

Macroeconómicos Microeconómicos

• Constituye un importante indicador del • Permite comprender las decisiones de

comportamiento del sector de la ubicación y crecimiento metropolitano.

construcción. • Brinda a los prestamistas hipotecarios y a

• Indicador del nivel de riqueza de las los aseguradores la posibilidad de

familias. comprender las diferencias en las tasas de

• Percepción de la riqueza por parte de los apreciación entre las diferentes zonas

agentes económicos (efecto riqueza). metropolitanas minimizando riesgos e

• Permite la predicción y la identificación de incumplimientos.

burbujas especulativas y el momento en • Permite a los compradores potenciales y a

que “explotan” dentro del sector los inversores de propiedad raíz buscar

inmobiliario. propiedades con buenos potenciales de

• Proporciona herramientas para la toma de apreciación.

decisiones sobre proyectos de inversión en • Permite a los analistas de políticas

públicas determinar los retornos de la

inversión inmobiliaria.

• Genera un mejor indicador para el control

de impuestos urbanos (predial, catastro y

valorización) y muestra el efecto de

políticas de inversión públicas sobre la

valoración de la propiedad raíz.

CUADRO

BENEFICIOS DE LA CONSTRUCCION DE IPVU

vivienda interés social.

Fuente: Tesis Doctoral de Iván Humarán, “Hacia una medida integrada del factor de localización en la valoración

residencial: El caso Mazatlán.



La técnica de los precios hedónicos se basa en que si un bien contiene una

serie de atributos, entonces su precio en el mercado deberá estar constituido por

una parte individual de cada uno de esos atributos. Existen técnicas estadísticas

de regresión que mediante ellas se puede llegar a una cuantificación monetaria de

aquellos aspectos que conforman el bien analizado y estimar su contribución al

valor global de mercado.

Numerosos análisis referentes al mercado de la vivienda la han considerado

en términos hedónicos, esto con el objeto de explicar la heterogeneidad inherente

al bien vivienda, como puede ser tamaño, calidad, características ambientales,

localización, etc. Por lo anterior, la unidad de la vivienda es considerada no como

un bien homogéneo e indivisible, sino como una caja de atributos individuales

cada uno de los cuales contribuye a la provisión de uno o más servicios de la

vivienda.

Otra aproximación estadística para la construcción de índices de precios de

vivienda consiste en la estimación de precios hedónicos o implícitos de cada uno

de los atributos representativos del inmueble. Esta metodología, supone que el

precio observado de un producto es una función de sus características. Ya que no

existe una forma funcional definida, es común encontrar aproximaciones lineales,

log–lineales y la logarítmica doble.

La ecuación básica del modelo de precios hedónicos para inmuebles

urbanos, puede representarse por la siguiente expresión:

𝑌 = 𝛽0 + 𝛽1𝑋1 + 𝛽2𝑋2 + 𝛽3𝑋3…+ 𝛽𝑛𝑋𝑛+ 𝑒 (1)

𝑌 variable dependiente (valor del mercado inmobiliario).

𝑋 variables independientes (características o atributos del inmueble).

𝛽 coeficientes de las características, productos del modelo de regresión.

𝑒 error de estimación del modelo



La ecuación (1) suele resolverse a partir de la técnica de regresión lineal

múltiple, donde para su aplicación, es importante el cumplimiento de ciertas

hipótesis del comportamiento de las variables involucradas:

• La variable explicada (dependiente) debe ser cuantitativa, mientras que las

variables explicativas (independientes) pueden ser cuantitativas o cualitativas.

• La variable explicada debe presentar un comportamiento normal, lo cual puede

medirse a partir de diferentes pruebas que corroboren este supuesto.

• Las variables independientes deben estar correlacionadas con la variable

dependiente de forma significativa, para lo cual se puede realizar un análisis de

varianzas.

• Las variables independientes no deben presentar multicolinealidad, esto es, no

deben estar fuertemente correlacionadas entre sí, para ello existen varias formas

de medir esta presencia, a través de diferentes indicadores o pruebas.

• Otro aspecto importante es la homocedasticidad de los residuos, es decir que las

varianzas de las variables independientes deben ser similares.

La estimación de índices de precios a través de la metodología hedónica

presenta algunas dificultadas relacionadas con la calidad que pueda lograrse en la

modelación del precio del bien objeto de estudio. Dentro de estos inconvenientes

se encuentra la colinealidad que puede presentarse entre la constante y las

variables artificiales, la falta de características relevantes y la confiabilidad sobre el

precio real del inmueble.

Básicamente, se encuentra bibliografía sobre tres metodologías utilizadas

en la solución de problemas de medición del precio de la vivienda, las cuales son:

- Ventas repetidas: En este método, junto a su versión más moderna de ventas

repetidas ponderadas, consiste en la construcción de un índice sobre los datos



registrados de viviendas que hayan sido por lo menos vendidas dos veces dentro

del periodo de estudio.

- Precios hedónicos: En este método se realiza una estimación econométrica

multivariante, en la cual se descubren los elementos que alteran el valor de una

vivienda asignándole una estimación a cada atributo (por ejemplo el precio que

representa para una vivienda dada el poseer un cuarto adicional), lo cual se

denomina precio hedónico, y una vez controladas estas características se procede

a construir el índice.

- Método híbrido o combinado: En este método se realiza una combinación de las

dos técnicas anteriores. El primer método desarrollado para la elaboración de

índices de precios de vivienda fue el de ventas repetidas (repeat sales)

desarrollado por Bailey, Ruth y Nourse en 1963. Sin embargo este método limita la

extensión en la cual cambia la muestra usada para la estimación lo cual puede

influenciar el índice estimado (Calhoun, 1996).

El valor de este método radica en el hecho de que, al utilizar información de

los valores de las mismas unidades en dos puntos del tiempo, se controlan las

diferencias entre los atributos de las distintas propiedades sin tener que estimar

directamente sus contribuciones marginales al valor de la propiedad.

Posteriormente, Case y Shiller (1987,1989) extendieron su alcance debido a

múltiples consideraciones tanto prácticas como econométricas y a la

consideración de que los precios de las viviendas cambian en un proceso de

difusión estocástico (Calhoun, Ibíd.).

Después, Fannie Mae desarrolló su propia versión en 1991. Junto a estas

dos agencias la OFHEO (Office of Federal Housing Enterprise Oversight) publica

un índice trimestral de un índice de precios de vivienda basados en la metodología



de ventas repetidas ponderadas, la cual constituye la base sobre la cual se

propone la construcción del índice de Precios de la Vivienda Usada (IPVU).

Los atributos que una vivienda puede tener y ser tomados para el análisis y

estimación del precio de venta a través de los precios hedónicos son muchos,

para el caso de la ciudad de Hermosillo se pueden considerar los siguientes que

dependerán del estudio de mercado:

- Superficie de Terreno.

- Superficie de Construcción.

- Número de recamaras.

- Número de Baños.

- Huellas de cochera.

- Ubicación dentro de la manzana.

- Vista panorámica.

- Número de niveles.

- Ubicación geográfica dentro de la ciudad.

- Topografía del terreno.

- Calidad de los servicios.

- Calidad de los acabados.

- Calidad de los materiales de construcción.

- Tipo de construcción.

- Adecuaciones Especiales.

- Aislamiento térmico.

- Casa Verde.

- Nivel socioeconómico de la colonia.

- Cercanía al centro de población.

- Equipamiento Urbano.

- Distribución interior del inmueble.

- Edad del inmueble.

- Orientación física del inmueble.



- Cercanía a los centros públicos más cercanos (escuelas, iglesias,

hospitales, centros comerciales, parques, etc.).

- Valor de Oferta.

- Uso de suelo.

- Tipo de suelo.

- Cercanía a la vialidad principal más cercana.

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