Cálculo del Efecto Plusvalía

AGENDA MESA DE TRABAJO CONSTRUCTORES

Martes 22 de Septiembre de 2015

La Plusvalía en el ordenamiento territorial

LEY 388/97 DE DESARROLLO TERRITORIAL

HERRAMIENTAS DE PLANIFICACION

PLAN DE ORDENAMIENTO

TERRITORIAL

PLAN PARCIAL

UNIDAD DE ACTUACION

URBANISTICA

HERRAMIENTAS DE GESTION DEL SUELO

TIPO URBANISTICO

-REAJUSTE DE TIERRAS

-INTEGRACION INMOBILIARIA

-COOPERACION ENTRE PARTICIPES

TIPO JURIDICO

-ENAJENACION FORZOSA

-ENAJENACION VOLUNTARIA

-EXPROPIACION JUDICIAL

-EXPROPIACION VIA ADMINSTRATIVA

TIPO FINANCIERO PLUSVALIA CONTRIBUCION POR VALORIZACION DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCION Y DESARROLLO

¿Qué es la Plusvalía?

Es el incremento en el valor del terreno, producido por las decisiones o actuaciones de la administración pública sobre uno o varios predios.

¿Cómo se genera el Efecto Plusvalía?

Cuando la ciudad, por medio de alguna de las acciones urbanísticas modifica el régimen de usos del suelo, asignándole al territorio o a una parte de él la posibilidad de desarrollar usos más rentables. Cuando se autoriza un mayor aprovechamiento del suelo incrementando la edificabilidad, ya sea aumentando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano. (Art. 74 Ley 388 de 1997).

•Teniendo en cuenta la delegación del Alcalde Mayor y de acuerdo con las decisiones administrativa que concreten acciones urbanísticas así como la determinación de los hechos generadores

• Solicita a la UAECD el cálculo del efecto plusvalía

SDP

•Realiza el cálculo del Efecto Plusvalía comparando el antes (norma anterior) y el después de la norma, aplicando los procedimientos para elaboración de los avalúos.

UAECD

•En Sesión Interinstitucional se presenta el cálculo para aprobación, la cual se realiza máximo en 2 sesiones

SDP-UAECD

•Se expide el acto Administrativo de liquidación del efecto Plusvalía, realiza la notificación según la Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal). Se realiza la inscripción en el folio de matricula Inmobiliaria

UAECD •Expedición del recibo de pago de la participación (actualización desde la acción urbanística hasta el momento de exigibilidad.

SHD

Ciclo de la Plusvalía

•Decisión administrativa que concrete acciones urbanísticas

•Hechos generadores

SDP

•Cálculo Efecto Plusvalía

•Efecto antes (norma anterior) y después de la norma

•ZHGE

UAECD •Sesión Interinstitucional

•Presentación cálculo y determinación

•Aprobación en máx. 2 sesiones

SDP-UAECD

•Acto Administrativo con Determinación Plusvalía.

•Soporte técnico

•Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal).

•Inscripción folios

UAECD •Expedición del recibo de pago de la participación (actualización desde la acción urbanística hasta la exigibilidad.

SHD

Ciclo de la Plusvalía

Mayor aprovechamiento del suelo (índice de ocupación o de construcción - edificabilidad)

Hechos generadores de Plusvalía

Modificación de usos del suelo

ya no solo vivienda sino también

comercio

Otros hechos generadores de Plusvalía

Incorporación de suelo rural o

expansión urbana a suelo urbano

¿Qué es participación en Plusvalía?

Es la obligación que tiene todo propietario de terreno, de transferir un porcentaje del incremento registrado en el valor del suelo, a la ciudad.

¿Cuándo se debe pagar la Plusvalía?

La declaración y/o pago de Plusvalía se da cuando se presenta alguno de los siguientes momentos de exigibilidad:

• Cuando se expide una licencia de urbanismo o construcción que

autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada.

• En los actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble objeto de plusvalía, donde se configuren hechos generadores (uso y edificabilidad) 1 y 3 del artículo 74 de la ley 388 de 1997 (se excluyen los procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva de dominio y cesión obligatoria anticipada al Distrito).

Metodología de cálculo

De acuerdo al Artículo 4º de la Resolución 620 del 2008, el método utilizado para el cálculo del efecto Plusvalía es el siguiente: Método (técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Método residual

ANALISIS NORMATIVO

DETERMINACION AREA NETA

CALCULO AREA UTIL

APLICACIÓN DE I.O. Y I.C.

CALCULO AREA PRIVADA

VENTAS DEL PROYECTO

ESTRUCTURA DE COSTOS

MARGEN OPERACIONAL (LOTE+UTILIDAD)

LOTE UTILIDAD

2

3

4

5

6

7

1

8

9

ANTES DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

DESPUES DE LA ACTUACION URBANISTICA

*Fuente Universidad de los Andes, las imágenes no comprometen el diseño final del proyecto

CALCULO EFECTO PLUSVALIA

PLUSVALIA

ZONA VALOR M2 ZONA VALOR M2 VALOR M2

6212116153115 $800.000,00 6222316153115 $820.000,00 $20.000,00

6412416154123 $810.000,00 6422316154123 $830.000,00 $20.000,00

6212116153115 $790.000,00 6222216153115 $800.000,00 $10.000,00

6422316154123 $798.000,00 6412416154123 $810.000,00 $12.000,00

ESCENARIO 1 ESCENARIO 2

Comparativo % sobre las ventas, escenario anterior y posterior

6,17%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

COSTOS CARGAS ADICIONALES

UTILIDAD VLR TERRENO

% SOBRE LAS VENTAS ESCENARIO UPZ % SOBRE LAS VENTA ESCENARIO PPRU

Efecto Plusvalía

6,17% Efecto Plusvalía: Es el 50% de la diferencia

entre el valor del Escenario después de la acción urbanística y el

Escenario anterior

$-

$500.000,00

$1.000.000,00

$1.500.000,00

$2.000.000,00

$2.500.000,00

$3.000.000,00

VLR M2 TERRENO AREA UTIL A 2014

ESCENARIO UPZ ESCENARIO PROPUESTO

Normatividad

6,17%

Ley 388 de 1997 – Ordenamiento Territorial:

• Artículo 73 – Noción

• Artículo 74 – Hechos generadores

• Artículo 75 – Efecto Plusvalía por incorporación del suelo rural al de expansión urbana o de parte del suelo rural como suburbano

• Artículo 76 – Efecto plusvalía por cambio de uso.

• Artículo77 – Efecto plusvalía por incremento en el aprovechamiento del suelo.

• Artículo 78 – Área objeto de plusvalía

• Artículo 79 – Monto de la participación

• Artículo 80 – Procedimiento de cálculo del efecto plusvalía.

Normatividad

6,17%

Ley 388 de 1997 – Ordenamiento Territorial:

• Artículo 81 – Liquidación del Efecto plusvalía.

– 45 días liquidación

– 30 días hábiles expedición acto administrativo (3 Avisos)

• Artículo 82 – Revisión de la estimación del Efecto plusvalía.

• Artículo 83 – Exigibilidad y cobro de la participación. (Decreto 019 de 2012).

• Artículo 84 – Formas de pago de la participación en plusvalía.

Normatividad

6,17%

Decreto 1420 de 1998:

Disposiciones para la elaboración de los avalúos para plusvalía.

• Artículo 6. Definición de ZGH

• Artículo 7. Municipios sin reglamentación urbana antes del POT.

• Artículo 14. Responsabilidad de la información – Norma de uso – Avaluador.

• Artículo 15. Revisión e impugnación a los avalúos. (condiciones técnicas)

• Artículo 23. IGAC defina metodologías valuatorias.

Normatividad

6,17%

Acuerdo 118 de 2003 :

• Artículo 3. Hechos generadores (modificado)

• Artículo 4. Exigibilidad (modificado)

• Artículo 5. Determinación efecto plusvalía.

• En todo caso, se tendrá en cuenta la incidencia o repercusión sobre el suelo del número de metros cuadrados adicionales que se autoriza a construir, o del uso más rentable, aplicando el método residual.

• Parágrafo 1. Tres meses para instrumentos expedidos con anterioridad

• Artículo 6. Tarifas

Normatividad

6,17%

• Decreto 1788 de 2004

• Resolución 762 de 1998 del IGAC

• Resolución 620 de 2008 del IGAC

• Acuerdo 118 de 2003

• Decreto Distrital 084 de 2004

• Acuerdo 352 de 2008

• Decreto 020 de 2011

• Sentencia C-035 de 2014 (notificación personal).

• Decreto 562 de 2014

Normatividad

6,17%

Mejoras al proceso bajo el Decreto 020 de 2011:

• Eliminación del pre-cálculo

• Presentación de objeciones al cálculo realizado

por la UAECD en mesa de objeciones.

• Unificación de conceptos respecto a la

determinación de los cálculos.

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