¿Cómo potenciar efectivamente el impuesto predial?

Estimaciones basadas en valores de mercado para ciudades seleccionadas de América Latina

Huáscar Eguino, Diego Erba, Antônio Augusto Ferreira de Oliveira, Everton da Silva, Fabián Reyes Bueno, Marco Aurélio Stumpf González y Mario Piumetto

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Contenido

• Motivación

• Revisión Bibliográfica

• Metodología de Investigación y Desarrollo

• Resultados

• Conclusiones

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Motivación

• Baja recaudación del impuesto predial (menos del 1% del PIB)

• Desarticulación Catastro-Administración Tributaria Local

• Escasa investigación aplicada y literatura de referencia

CatastroEconómico

FísicoJurídico

TributosValuaciónMasiva

• Proyecto de investigación sobre técnicas de valuación masiva en municipios con diferentes capacidades.

• Estudios de caso en seis ciudades de América Latina.

El impuesto predial en América Latina y el Caribe

Técnicas para la valuación masiva

Revisión Bibliográfica

Fuente: Ferreira de Oliveira, Antonio Augusto, 20214

• ¿Cuál es el potencial del impuesto predial al usar como base los valores de mercado de los inmuebles?

• ¿Qué técnicas podrían aplicarse para la valuación masiva en municipios con diferentes grados de geo-tecnificación?

• ¿Qué recomendaciones de política tributaria del impuesto predial pueden derivarse de la adopción de estos modelos?

Preguntas de investigación

Metodología de Investigación y Desarrollo

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• La valuación catastral en América Latina es disociativa, es decir, los valores del suelo y de las construcciones se determinan separadamente para luego sumarlos y conformar el valor del inmueble.

• El valor de mercado de suelo puede definirse como “el precio teórico más alto que un comprador (dispuesto, pero no obligado a comprar) pagaría y el precio más bajo que un vendedor (dispuesto, pero no obligado a vender) aceptaría” (Davy, 2012).

Metodología de Investigación y Desarrollo

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Consideraciones Iniciales

Estimar el valor de los inmuebles implica conocer y simular el comportamiento de variables clave en el proceso de su formación mediante representaciones matemáticas, lo cual se consigue a través de la construcción de modelos

La validación de los modelos de valuación puede seguir diferentes estándares propuestos por asociaciones internacionales de valuadores:

• Coeficiente de determinación (R2).

• Error porcentual absoluto medio (Mean Absolute Percentage Error - MAPE).

• Coeficiente de dispersión (COD).

• Diferencial relacionado con el precio (Price Related Differential - PRD).

Metodología de Investigación y Desarrollo

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Validación de Modelos

Metodología de Investigación y Desarrollo

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Medidas de desempeño de las valuaciones masivas

El primer paso fue crear grupos de ciudades representativas de la realidad latinoamericana de manera tal que los resultados tengan proyección amplia

Criterios para determinar el nivel de geo-tecnificación:

• Nivel de detalle de la cartografía.

• Nivel de detalle de la base de datos catastral.

• Nivel de organización de los sistemas de información.

• Nivel de desarrollo del observatorio inmobiliario.

• Nivel de análisis de datos geográficos.

• Nivel del equipo de modelado.

Metodología de Investigación y Desarrollo

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Ciudades geo-tecnificadas

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Metodología de Investigación y Desarrollo

Nivel de geo-tecnificación y enfoques metodológicos

• Ciudades altamente geo-tecnificadas. Fortaleza y Córdoba

• Ciudades medianamente geo-tecnificadas. Manizales y Corrientes

• Ciudades poco geo-tecnificadas. Itabira y Benito Juárez

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Metodología de Investigación y Desarrollo

Nivel de geo-tecnificación y enfoques metodológicos

Monitorear la actividad económica urbana relacionada con los inmuebles implica contar con un Observatorio del Mercado Inmobiliario para poder modelarlo.

• Investigación del mercado inmobiliario

• Desempeño de las valuaciones masivas

• Modelado del valor de los inmuebles referidos al mercado inmobiliario

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Metodología de Investigación y Desarrollo

Monitoreo del mercado inmobiliario

90.000 datos de mercado y 271.833 datos de ITBI (2020). Usados 82.135

40.000 datos de mercado (2020). Usados 2.430

Datos de mercado levantados 98 (2020). Usados 96

604 datos de mercado (2020). Usados 426

761 datos de mercado (2020)Datos de mercado levantados 296 (2020). Usados 282

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Metodología de Investigación y DesarrolloInvestigación del mercado inmobiliario

Fortaleza dejó atrás la forma tradicional de valoración masiva para la tributación inmobiliaria por el método evolutivo (valor del suelo más valor de la construcción depreciada) y aplicó machine learning. Algoritmos utilizados: florestas aleatórias (random forest), extra-trees e boosting (CATBoost, XGBoost e LightGBM).

Córdoba y Corrientes fueron divididas en zonas de conformación similar para el procesamiento para evaluar localmente el desempeño de diferentes modelos, se entrenaron diferentes algoritmos de machine learning automático. Algoritmos utilizados fueron: Gradient Boosting Machine (gbm), Quantile Random Forest (qrf), Support Vector Regression (svr) y Stacking (stk, modelo lineal generalizado con qrf, svr y gbm como variables independientes).

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Metodología de Investigación y DesarrolloModelado del valor

En Manizales y Benito Juárez el modelado del mercado de suelo se realizó mediante análisis de regresión múltiple y el método geoestadístico de kriging ordinario los cuales se ubican en los primeros escalones de la evolución metodológica.

En Itabira, antes del modelado del mercado de tierras se aplicaron varias técnicas de análisis exploratorio para identificar el comportamiento de cada variable y sus relaciones. El modelado del mercado de suelo se realizó mediante análisis de regresión múltiple y el método geoestadístico de kriging ordinario.

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Metodología de Investigación y DesarrolloModelado del valor

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ResultadosDesempeño de las valuaciones

⌂ al 70% del valor de mercado, ⌂⌂ al 100% del valor de mercado

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Resultados

Potencial Tributario del Impuesto Predial

¿Cuál es el potencial del impuesto predial al usar como base los valores de mercado de los inmuebles?

En este estudio se ha podido demostrar que la emisión (facturación) del impuesto predial podría cuadruplicarse. También se estableció que existe gran variabilidad cuyas causas deben profundizarse. Algunas causas que son importantes son el grado de desarrollo geo-tecnológico de la ciudad y el tiempo transcurrido desde el último proceso de revisión de valores.

Para estimar el potencial tributario del predial basado en valores de mercado se requiere contar con observatorios de valores, aplicar las técnicas de valuación masiva de inmuebles apropiada y, en todos los casos, introducir reformas normativas al impuesto predial.

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Conclusiones

Pregunta 1

¿Qué técnicas podrían aplicarse para la valuación masiva en municipios con diferentes grados de geo-tecnificación?

Pregunta 2

El nivel de geo-tecnificación de la ciudad es importante pero no es determinante para la selección del modelo de valuación masiva.

Lo fundamental es contar con datos de mercado en cantidad y distribución apropiada lo que se consigue mediante la implementación de un observatorio del mercado inmobiliario y la aplicación de nuevas técnicas de análisis de datos apropiadas para la ciudad (diagnóstico).

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Conclusiones

¿Qué recomendaciones de política tributaria del impuesto predial pueden derivarse de la adopción de estos modelos?

Es recomendable establecer observatorios y evolucionar en las técnicas de procesamiento simultáneamente.

Es recomendable modificar la normativa tributaria vigente para modificar los procesos de ajuste de los valores de los inmuebles usados para el cálculo del potencial del impuesto predial.

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Pregunta 3

Conclusiones

¿Cómo potenciar efectivamente el impuesto predial?

Estimaciones basadas en valores de mercado para ciudades seleccionadas de América Latina

Huáscar Eguino , Diego Erba , Antônio Augusto Ferreira de Oliveira , Everton da Silva , Fabián Reyes Bueno, Marco Aurélio Stumpf González y Mario Piumetto

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