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CODAD. PROP. OASIS DEL MAR 2 Aptdo. Correos 1.077 04638 Mojácar (Almería) www.k7mojacar.com/comunidad

K7 GRUPO INMOBILIARIO MOJÁCAR Telf. (+34) 950 478 555 Paseo del Mediterráneo, 201 – Loc.2ª Fax (+34) 950 478 728

Mojácar, 12 de enero de 2009. Ref.: Inf. Técnico Pérgolas. Estimado Copropietario,

Siguiendo instrucciones del Sr. Presidente, adjunto a le envío documentación referente al informe técnico remitido por D. Alejandro D. Gandia Casado y en relación al estado de las pérgolas de hormigón sitas en las terrazas de las viviendas.

También le indicamos que, de acuerdo a lo aprobado en Junta General, se está

recopilando documentación necesaria y requerida por los Letrados del despacho ‘Moya & Marín Abogados’ de Almería (www.moyamarinabogados.es), bufete que ha sido designado por la Junta de Gobierno para el estudio de estas deficiencias en la construcción, y si fuera oportuno la presentación de una posible reclamación o demanda judicial.

Finalmente le recordamos que en la Página Web de la Comunidad de Propietarios podrá encontrar una copia completa del mencionado informe pericial. Si otro particular, atentamente,

C/ Carril nº 50, 04820-Vélez Rubio ( ALMERIA ) Tel/Fax: 950 614 017

INFORME PERICIAL PATOLIGIA PERGOLAS DE HORMIGON

RESIDENCIAL OASIS DEL MAR FASE II

PETICIONARIO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OASIS DEL MAR FASE II REDACTADO: ALEJANDRO D. GANDIA CASADO, ARQUITECTO TECNICO

ESTUDIO DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

LOS VELEZ

INFORME PERICIAL ARQ. & URB LOS VELEZ

ALEJANDRO D. GANDIA CASADO, ARQUITECTO TECNICO C/ CARRIL Nº 50, 04820 VELEZ RUBIO ( ALMERIA ) TEL-FAX 950 614 017

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ASUNTO: INFORMAR SOBRE EL ESTADO DE LAS PERGOLAS EN EL RESIDENCIAL PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OASIS DEL MAR FASE II SITA EN PARAJE CUESTA DEL LOBO, TERMINO MUNICIPAL DE MOJACAR 04638 ( ALMERIA ) INDICE DEL INFORME: 1. INFORME 1.1 Antecedentes y descripción de los edificios 1.2 Solicitante 1.3 Objeto del informe 1.4 Técnico redactor 1.5 Patología detectada 1.6 Análisis del material tras los resultados de laboratorio

1.7 Causas que provocan la patología. 1.8 Presupuesto estimado de demolición y sustitución de pérgolas. 2. CONCLUSION 3. ANEXO I: DOCUMENTACION FOTOGRAFICA



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1. INFORME 1.1 Antecedentes y descripción de los edificios

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OASIS DEL MAR FASE II, sita en la Unidad de Actuación 13, Paraje Cuesta del Lobo, termino municipal de Mojacar 04638 ( Almería ), conjunto urbanístico integrado por dos bloques que tienen su acceso por viales interiores, que se describen así:

BLOQUE CINCO.- Es el edificio de la izquierda entrando al conjunto

por la zona común sita al Este del Conjunto. Consta de planta sótano y dos módulos que se describen así:

Planta sótano, destinada a un local para aparcamientos susceptibles

de aprovechamiento independiente, con acceso rodado por rampa situada al Este, o frente del edificio, y peatonal por sendos ascensores y escaleras interiores de acceso a ambos módulos; en esta planta se encuentran, además, dos cuartos de aseo y el cuarto de instalaciones.

Bloque 5, Modulo 1, compuesto de planta baja, con dos viviendas o

apartamentos, ambas del tipo E, que tienen su acceso por zona común del conjunto, al Este; en esta planta se encuentran, además, el portal y vestíbulo de entrada, las escaleras de acceso al resto del modulo y el ascensor, mas ocho trasteros. Planta primera y segunda, integrada cada una por dos viviendas o apartamentos, ambas del tipo E. y plantas tercera y cuarta, ocupadas por dos viviendas duplex, tipo F.

Bloque 5, Modulo 2, compuesto de planta baja, con dos viviendas o

apartamentos, ambas del tipo K, que tienen su acceso por zona común del conjunto, al Este; en esta planta se encuentran, además, el portal y vestíbulo de entrada, las escaleras de acceso al resto del modulo y el ascensor, mas ocho trasteros. Plantas primera y segunda, integrada cada una por dos viviendas o apartamentos, ambas del tipo K. y plantas tercera y cuarta, ocupadas por dos viviendas duplex, tipo L.

Las viviendas o apartamentos del tipo E constan de salón-comedor,

cocina, distribuidor, dos dormitorios, dos baños y terraza; las del tipo F constan, en planta tercera de vestíbulo, salón-comedor, cocina, distribuidor, dos dormitorios, un baño, dos terrazas y escalera de acceso a planta cuarta, y en esta, de un dormitorio, un vestidor, un baño y una terraza; las del tipo K constan de salón-comedor, cocina, distribuidor, dos dormitorios, dos baños y dos terrazas; las viviendas o apartamentos del tipo L constan en planta tercera de vestíbulo, salón-baño, dos terrazas y escalera de acceso a planta cuarta, y en esta, de un dormitorio, vestidor, baño y terraza.

La superficie construida en sótano es de setecientos cincuenta y

cinco metros con sesenta y dos decímetros cuadrados, la de los trasteros es de sesenta metros y cincuenta y seis decímetros cuadrados, y la de las



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dieciséis viviendas es de mil ochocientos cincuenta metros con cuarenta y ocho decímetros cuadrados.

Ocupa una superficie sobre la parcela, de novecientos cincuenta y

seis metros y cincuenta decímetros cuadrados. BLOQUE SEIS.- Es el edificio de la derecha, entrando al conjunto por la

zona común sita al Este del Conjunto. Consta de planta sótano y cinco módulos, que se describen así:

Planta sótano, destinada a un local para aparcamientos susceptibles

de aprovechamiento independiente, con acceso rodado por rampa situada al Sur, o izquierda del edificio, y peatonal por ascensores y escaleras interiores de acceso a los cinco módulos.

Bloque 6, Módulos 2 y 3, compuestos de planta baja, con cuatro

viviendas o apartamentos, tres del tipo E y una del H, que tienen su acceso por zona común del conjunto, al Este; en esta planta se encuentran, además, los dos portales con sus correspondientes vestíbulos de entrada, escaleras de acceso al resto de los módulos y ascensores, mas dieciséis trasteros. Planta primera, integrada por tres viviendas o apartamentos, dos del tipo E y una del tipo I. Planta segunda, integrada por dos viviendas del tipo E. y plantas tercera y cuarta, ocupadas por dos viviendas duplex, tipos F y F´.

Bloque 6, Modulo 5, compuesto de planta baja con dos viviendas o

apartamentos, tipos E y K, que tienen su acceso por zona común del conjunto, al Este; en esta planta se encuentran, además, el portal y vestíbulo de entrada, las escaleras de acceso al resto del modulo y el ascensor, mas ocho trasteros. Planta primera y segunda, integrada cada una por dos viviendas o apartamentos, tipo E y K. Planta tercera, ocupada por una vivienda tipo E y por otra vivienda duplex, tipo L, que se desarrolla en platas tercera y cuarta, siendo en esta la única vivienda.

Las viviendas o apartamentos del tipo E constan de salón-comedor,

cocina, distribuidor, dos dormitorios, dos baños y dos terrazas; las del tipo F y F’ constan, en planta tercera, de vestíbulo, salón-comedor, cocina, distribuidor, dos dormitorios, un baño, dos terrazas y escalera de acceso a planta cuarta, y en esta, de un dormitorio, un vestidor, un baño y terraza; las del tipo K constan de salón-comedor, cocina, distribuidor, dos dormitorios, dos baños y terraza; las viviendas o apartamentos del tipo L constan en planta tercera de vestíbulo, salón-comedor, cocina distribuidor, dos dormitorios, un baño, dos terrazas y escalera de acceso a planta cuarta, y en esta, de un dormitorio, vestidor, baño y terraza.

La superficie construida en sótano es de mil setecientos cincuenta y

nueve metros con noventa y seis decímetros cuadrados, en trasteros es de ciento cuarenta y tres metros cuadrados con sesenta decímetros, y la de las



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treinta y cinco viviendas es de tres mil novecientos noventa y cinco metros con noventa y seis decímetros cuadrados.

Construido todo ello por la mercantil “ MOJACAR DEVELOPMENT SL. “ provista con CIF B-92208362, domiciliada en Málaga, calle Mauricio Moro Pareto, numero 2, 6º, bajo Proyecto confeccionado por el Arquitecto D. Cesar Arteaga Fernández y con la oportuna Licencia Municipal.

1.2 Solicitante

Se redacta el presente INFORME PERICIAL a instancias de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OASIS DEL MAR FASE II, Propietarios de un Residencial sita en la Unidad de Actuación 13, Paraje Cuesta del Lobo, termino municipal de Mojacar 04638 ( Almería ).

1.3 Objeto del informe

El objeto de este informe es el de analizar y determinar los daños y/o lesiones observados en las pérgolas de hormigón en el RESIDENCIAL PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OASIS DEL MAR FASE II, sita en la Unidad de Actuación 13, Paraje Cuesta del Lobo, termino municipal de Mojacar 04638 ( Almería ).

Una vez aceptado el encargo se ha girado visita a los dos bloques

situadas en el RESIDENCIAL PROPIEDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS OASIS DEL MAR FASE II, sita en la Unidad de Actuación 13, Paraje Cuesta del Lobo, termino municipal de Mojacar 04638 ( Almería ) los días 17 y 25 de Junio de 2008, 23 de Julio de 2008 y 18 y 26 de Septiembre de 2008. 1.4 Técnico redactor.

D. Alejandro D. Gandia Casado, Arquitecto Técnico colegiado nº 1457 del Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos y Aparejadores de Almería, provisto con NIF 75228883T, con domicilio profesional en C/ Carril, 50 Vélez Rubio 04820 ( Almería ).

Se me ha solicitado emitir un dictamen. En consecuencia: emitiré dictamen al respecto, bajo la promesa de decir la verdad, actuando con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliera mi deber como perito.



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1.5 Patología detectada

Al examinar una porción importante y aleatoria de las pérgolas de carácter decorativo y autoportante situadas en las terrazas del residencial de propietarios OASIS EL MAR FASE II, formadas por viguetas de hormigón armado, acabadas en color imitación madera, de secciones 6,5 x 14,5 cm y 7,5 x 20 cm y longitud que varia desde los 2 m a los 5,5 m aproximadamente, con terminación en pecho de paloma; incluso armadura formada por 4Ø 8 mm.

Se puede determinar que existen en las pérgolas distintos grados de

afección desde la total rotura y caída de las mismas ( apreciado en dos viviendas del residencial ) a algunas que presentan estallido por oxidación de armaduras, y otras fisuradas de forma mas o menos grave ( resto de pérgolas del residencial ). 1.6 Análisis del material tras los resultados facilitados por el laboratorio

El hormigón correspondiente a las viguetas se encuentra

carbonatado y el pH es bajo. El contenido de cloruros es alto lo que acelera el proceso de

corrosión de las armaduras La porosidad del hormigón es relativamente elevada lo que

contribuye a acelerar los procesos de oxidación. Actualmente la perdida de sección de las armaduras esta dentro de

los limites permitidos por la norma EHE. El aporte de cemento en el hormigón es bajo. Hormigón con densidad aparente dentro de los límites normales.

Por todo lo expuesto se puede afirmar que el material empleado no reúne los requisitos de calidad necesarios para haber sido colocado y/o recepcionado en obra. El material es de mala calidad.



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1.7 Causas que provocan la patología.

Las viguetas que forman las pérgolas del residencial son de mala calidad.

Las viguetas situadas en exteriores con atmosfera agresiva, como las

situadas en la proximidad de zonas marítimas, quedan más afectadas por la corrosión motivada por los cloruros.

Se puede decir que las acciones químicas y la humedad de los

ambientes agresivos como son las zonas costeras ( tipo III ) ocasionan en las estructuras de hormigón los daños siguientes:

Descamación o exfoliación. Carbonatacion del hormigón. Disminución de su resistencia. Eflorescencias. Degradación, es decir, desmoronamiento del hormigón. Corrosión de la armadura. Fisuras.

La armadura también comienza a quedar afectada por la corrosión a

consecuencia del ataque químico ambiental y porque ha dejado de estar protegida por el hormigón que ha perdido sus propiedades.

Cuando la corrosión esta mas avanzada el aumento del volumen de

acero suele llegar hasta unas cinco veces su volumen inicial, sometiendo a tracción al hormigón que envuelve las barras, rompiendo las esquinas del elemento.

La rotura de las viguetas puede también suceder por reducción de

adherencia al perder el corrugado las barras, provocando el deslizamiento. También puede romper por reducción de la sección de acero.

Un elemento estructural de hormigón, situado en medio agresivo y

húmedo, al quedar afectado se hace más poroso. El dióxido de carbono del aire y la lluvia acida penetra en el

hormigón a través de sus poros. Al reaccionar con el hidróxido calcico del cemento, forman carbonato de calcio, a esta reacción se la conoce como “carbonatacion”. Ocasiona una reducción de la alcalinidad del hormigón, quedando menos protegida la armadura frente a la corrosión.



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La carbonatacion se produce en la superficie del elemento, reduciéndose a medida que se profundiza hasta alcanzar un equilibrio donde se detiene. Esta profundidad depende de los siguientes factores:

Proporción del cemento. Relación agua/cemento Porosidad del Hormigón Agresividad ambiental.

Cuando se carbonata el hormigón y se reduce su alcalinidad la

corrosión suele ser generalizada a todo lo largo de las barras. La carbonatacion ocasiona disminución de permeabilidad en el

hormigón. Al estrecharse los poros terminan colmatándose. También aumenta la dureza del hormigón superficial como consecuencia de la formación de carbonato de calcio, por ello en los ensayos realizados con esclerómetros se pueden obtener rebotes falsos elevados. Las zonas donde existen fisuras o grietas quedan más afectadas por la carbonatacion, alcanzando mayor profundidad. Las fisuras en el hormigón facilitan la entrada de la humedad y con ello la carbonatacion y corrosión de la armadura, especialmente cuando existen cloruros. El aumento de temperatura incrementa la velocidad de la reacción de corrosión.

En zonas de atmosfera marina próxima al mar, los elementos

estructurales ( pérgolas de hormigón armado ) reciben, cloruros de la sal a través de la brisa marina y de las nieblas salinas. El nivel de cloruro en el ambiente marino disminuye a medida que aumenta la distancia al mar. En ello influyen, considerablemente, los vientos predominantes, ya que cuando proceden del mar quedad afectadas edificaciones que se encuentran mas alejadas. Por ello se debe dar mayor protección a las estructuras que se encuentran situadas a una distancia menor de 5 km del mar.



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1.8 Presupuesto estimado de demolición y sustitución de pergolas 1.- M de desmontado de prefabricado de pérgola de hormigón armado acabada en color imitación madera, formado por viga de sección máxima 20 x 8 cm, con terminación en moldura en pecho de paloma; incluso armaduras. Incluso carga manual y transporte de material sobrante a vertedero. Medida la longitud total inicial

2.032,50 m x 7,63 €/m = 15.507,98 € 2.- M de elemento estructural de madera de pino del país con terminación en moldura de pecho de paloma, con tratamiento previo profundo en autoclave y cortes, entalladuras para su correcto acoplamiento, nivelación o pendientes y colocación de los elementos de atado y refuerzo con una escuadría máx. de 12 x 18 cm. Medida la longitud ejecutada.

2.032,50 m x 18,44 €/m = 37.479,30 € PEM TOTAL

52.987,28 € GASTO GENERAL + BENEFICIO INDUSTRIAL 19 %

10.067,58 € SUMA PEM + ( GG + BI )

63.054,86 € IVA 16 %

10.088,78 € PRESUPUESTO DE CONTRATA

73143,64 € IMPUESTOS Y TASAS DE LICENCIA DE OBRAS 7 %

3709,11 € TOTAL PRESUPUESTO GENERAL

76.852,75 € EL PRESUPUESTO TOTAL GENERAL ASCIENDE A LA CANTIDAD DE SETENTA Y SEIS MIL CON OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS ( 76.852,75 € ).



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2. CONCLUSION La mala calidad del material ( pérgolas ) unido al ataque por agresividad ambiental ( ambiente tipo III muy agresivo ) en zonas costeras provoca la ruina del material. Se debería actuar inmediatamente debido a que se han caído las pérgolas de dos apartamentos sin aviso previo, lo cual, en el caso probable de repetirse, podría poner en peligro la integridad física de las personas que usen y disfruten dichas terrazas. Varios vecinos del residencial, según he podido observar a lo largo de mis visitas, ya han comenzado dichos trabajos de demolición por el miedo que les ocasiona saber que se han caído dos pérgolas del residencial y que el problema podría volver a repetirse.

Seria muy recomendable que se realizara Proyecto técnico adecuado firmado por técnico competente, dirección de obra y ejecución material, así como la correspondiente coordinación de seguridad y salud.

Es todo cuanto tengo a bien informar sobre el tema que expongo en nueve folios a una cara, en Vélez Rubio a 3 de Noviembre de dos mil ocho. Fdo. Alejandro D. Gandia Casado

Arquitecto Técnico Col. Nº 1457

3. ANEXO I: DOCUMENTACION FOTOGRAFICA



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DOCUMENTACION FOTOGRAFICA FOTO Nº: SITUACION SITUACION: RESIDENCIAL OASIS DEL MAR FASE II UBICACIÓN: UE 13, PARAJE CUESTA DEL LOBO EMPLAZAMIENTO MOJACAR 04638 ( ALMERIA ) CONSTRUCTORA: MOJACAR DEVELOPMENT SL

DESCRIPCION: Foto aérea del Residencial Oasis del Mar Fase II.



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DOCUMENTACION FOTOGRAFICA FOTO Nº: 001 SITUACION: RESIDENCIAL OASIS DEL MAR

FASE II UBICACIÓN: UE 13, MOJACAR FECHA: 23/07/2008 CONSTRUCTORA: MOJACAR DEVELOPMENT SL

DESCRIPCION: Vista general del residencial.



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DOCUMENTACION FOTOGRAFICA

FOTO Nº: 002 SITUACION: RESIDENCIAL OASIS DEL MAR





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DESCRIPCION: Se puede apreciar la caida inesperada de la vigueta que conforma la pergola.



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DESCRIPCION: Detalle del mal estado de las viguetas que conforman la pérgola de hormigón. Se pueden apreciar las grietas provocadas por estallido por oxidación.



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DESCRIPCION: Se puede apreciar el resto de vigueta que no ha caído y la armadura colgando de la misma.



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DESCRIPCION: Ídem a la anterior.



19



DESCRIPCION: Se puede apreciar la ruina de la vigueta y sus consecuencias.



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DESCRIPCION: Ídem a la anterior en otro apartamento.



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DESCRIPCION: Estado lamentable de las viguetas que conforman las pergolas de hormigón. Se pueden apreciar grietas transversales y longitudinales.



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23



DESCRIPCION: Detalle del empotramiento de la vigueta con el muro.



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DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

014

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

23/07/2008

CONSTRUCTORA:

MOJACAR DEVELOPMENT SL

DESCRIPCION: Detalle del desastre provocado por la caída sin previo aviso de una de las viguetas que conforman la pérgola de hormigón.



25

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

015

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

23/07/2008

CONSTRUCTORA:


DESCRIPCION: Se puede apreciar la grieta transversal que provoca el oxido al aumentar de volumen, con el tiempo reventara la vigueta provocando su caída.



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DESCRIPCION: Pergolas de hormigón del residencial.



28



DESCRIPCION: Se puede ver al operario realizando la prueba de carbonatacion.



29



DESCRIPCION: Se aprecia el pésimo estado de la vigueta y que la profundidad de carbonatacion ha llegado hasta la armadura.



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DESCRIPCION: Operario tomando nota de la prueba efectuada.



31



DESCRIPCION: Operario realizando la prueba.



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33






34



DESCRIPCION: Mal estado de la vigueta y ensayo de profundidad de carbonatacion.



35

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

025

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:





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37



DESCRIPCION: Operario realizando la prueba.



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39



DESCRIPCION: Resultado de la prueba de carbonatacion de una de las viguetas que mejor se encontraban. Dicho resultado también coincidía con las viguetas mas cortas.



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DESCRIPCION: Detalle de las pérgolas del residencial.



43

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

033

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:





44

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

034

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:


DESCRIPCION: Detalle del ensayo de carbonatacion.



45

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

035

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:





46

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

036

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:





47

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

037

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:


DESCRIPCION: Detalle de una de las muestras a ensayar en laboratorio.



48



DESCRIPCION: Se puede apreciar el mal estado de la misma.



49

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

039

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:


DESCRIPCION: Vista del estado de la armadura de la pérgola y como se desprende el recubrimiento.



50

DOCUMENTACION

FOTOGRAFICA

FOTO Nº:

040

SITUACION:


UBICACIÓN:

UE 13, MOJACAR

FECHA:

18/09/2008

CONSTRUCTORA:


DESCRIPCION: Ídem a la anterior en detalle.



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DESCRIPCION: Vista del residencial.

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