Este informe contiene los antecedentes y conceptos preliminares para una propuesta de proyecto de Código Urbano Ambiental para el Partido de San Nicolás de los Arroyos.

Incluye además una reseña de informes y referencias sobre planes, estudios y proyectos desarrollados, legislación de Usos del Suelo, infraestructuras de servicios, redes ferroviarias y viales, situaciones del entorno, etc.

PARTIDO SAN NICOLAS DE LOS ARROYOS

1.1. Marco Regulatorio

Ordenanzas Nº 2590 y 3044, son las normas sobre Usos del Suelo para la ciudad de San Nicolás. Las Ordenanzas Nº 1637, 2437, 2511 y 3114 corres-ponden a las localidades del Partido, La Emilia, Campo Salles, Gral. Rojo, Erézcano y Conesa.

El tiempo transcurrido desde la promulgación de esas normas, los cambios socioeconómicos de los últimos años, la situación actual de la evolución ur-bana, el incremento de la actividad de la construcción – con el consiguiente reemplazo y crecimiento edilicio y poblacional en el casco histórico de San Nicolás– conjuntamente con el incremento récord del parque automotor, la necesidad de generar áreas de oportunidad para radicación o relocalización

de actividades en el Partido y las pautas y objetivos acordados en el Plan Es-tratégico de San Nicolás, constituyen antecedentes y factores de incidencia para la reformulación de la normativa urbanística y sus complementos.

1.2. Las Ordenanzas sobre Usos del Suelo y su vigencia efectiva.Las normas de Usos del Suelo municipales requieren de un trámite de con-validación provincial en función de que se sancionan y promulgan con el carácter de reglamentaciones locales en el marco de la Ley Provincial Nº 8912/77 de Usos del Suelo y Ordenamiento territorial.

1.3. Ordenanzas de Usos del Suelo y PLESAN.

En su línea estratégica Integración Urbana, el Plan Estratégico de San Nicolás (PLESAN), propone el desarrollo del Plan de Ordenamien-to Urbano Ambiental hoy conocido como PUA o Plan Urbano Ambiental.

De acuerdo entonces con el carácter que adquiere esta especial fi gura de la planifi cación urbana, los contenidos del Plan de Ordenamiento Urbano Ambiental son los siguientes:

La explicitación de las políticas y estrategias que orientan la • orde-nación física de todo el territorio del Partido;

La identifi cación de los programas, proyectos y acciones a de• sarro-llar a los efectos de poner en marcha las políticas y estrategias del plan referidas a la ordenación física del territorio;

La identifi cación de los elementos clave de la estructura urbana• y de la estructura territorial, como así también la formulación de las indica-ciones u orientaciones generales acerca de su diseño;

La defi nición de las orientaciones generales acerca de la trans• forma-ción de los tejidos existentes y de la expansión de la ciudad;

La clasifi cación urbanística del suelo en todo el territorio del partido;•

La identifi cación de áreas que, para su ordenamiento, se remi• ten a otras fi guras ulteriores del planeamiento;

La identifi cación de los instrumentos de ordenación urbanística • de escala intermedia y de los instrumentos de gestión;

El establecimiento del período de vigencia de las disposiciones • del plan y de los mecanismos para su actualización y revisión.

1.4. Comisión de Proyecto del PUA.

La labor de la Comisión de Proyecto del PUA, permitió la elaboración de diagnósticos y aná-lisis, con eje en los contenidos de los cuatro programas del PUA: Integración Urbana, Reor-ganización Vial, Espacios Públicos y Situación Ambiental, incluida la Infraestructura.

Así, las consultas a distintos sectores y la difusión de los documentos de tra-bajo del Plan Urbano Ambiental y de Descripción Ambiental, conformaron una etapa del debate y la refl exión, buscando opiniones y consensos entre

los actores involucrados. Para la inclusión de esos contenidos, en acciones de la línea estratégica Integración Urbana, se han desarrollado propuestas y proyectos cuyas defi niciones y orientaciones deben formalizarse en una nor-ma cuya fi gura se encuadra en la denominación de Código Urbano Ambiental.

Dicho Código constituirá una normativa superadora de la vigente sobre Usos del Suelo, en función de la integralidad de sus especifi caciones y de la actualización de la misma en cuanto a legislación provincial promulgada con posterioridad.

Complementariamente se consolidó el consenso en general sobre la impor-tancia de contar no sólo con normativas regulatorias sino también que éstas defi nan herramientas estratégicas que permitan abordar proactivamente, en forma efi ciente y con compromiso participativo la evolución territorial y urba-na del Partido, resguardando y mejorando la calidad de vida de sus habitantes.

1.5. El marco regulatorio.El marco regulatorio básicamente está constituido por la zonifi cación de Usos del Suelo, que defi ne la localización, condiciones y características de las zonas residenciales, comerciales, industriales, etc., su accesibilidad a través de las vías de circulación y clasifi cación según su importancia en co-rredores principales, secundarios, etc.

1.5.1. Tipos de Zonas.La Ley Nº 8912 precisa las pautas según las cuales los municipios pueden legislar para el ordenamiento territorial y los Usos del Suelo. En principio se debe diferenciar el Área Urbana del Área Rural y luego defi nir y caracterizar en cada Área, los distintos tipos de Zonas.En cada una de las Zonas se defi nen: Usos del Suelo (residencial, comercial, productivo industrial o agropecuario, usos específi cos y zonas especiales), Densidad (cantidad de habitantes por hectárea), Edifi cabilidad (superfi cie máxima/mínima en la parcela), Dimensiones de las parcelas, superfi cie y ancho mínimos, Características particulares de la zona (retiro de la linea de edifi cación, forestación, futuro ensanche de calles, etc.)

ORDENAMIENTO TERRITORIAL- CATEGORIAS DE ZONAS

1.6. Las Categorías.

Las Zonas según Usos del Suelo pueden agruparse en Categorías. Estas describen y agrupan las zonas desde el punto de vista de la actividad pre-dominante que se propone o el objetivo urbanístico para las intervenciones en el tejido.

El listado de Categorías propuesto es el siguiente:

Sistema de Centralidades Centralidad de primer orden Centralidad de segundo orden Centralidad de tercer orden Subcentro de Servicio Rural

Enclaves Residenciales Residencial de alta densidad Residencial de media densidad Residencial de baja densidad (incluye las residenciales extraurbanas)

Residencial mixta

Productivas Industriales Industrial mixta Industrial exclusiva

Productivas Agropecuarias Agropecuaria Intensiva Agropecuaria Extensiva

Sistema de corredores Corredor comercial principal Corredor comercial secundario Corredor de servicio Servicios de Ruta

Urbanizaciones o Barrios Cerrados

Clubes de Campo

Esparcimiento

Equipamiento

Usos específi cos

Reserva

Recuperación

Protección

Regulación Especial

Este Plan se formuló luego de una etapa de con-sultas y aportes, consolidado en el año 2007, mediante la publicación de un Documento, que sirvió como guía para la selección de proyectos y obras prioritarias en materia de apertura y pavi-mentación de vías de circulación.

Una versión actualizada del Documento “Reorganización Vial”, quedó le-gitimada como base de consulta y análisis para eventuales programas y pro-yectos mediante la Ordenanza Municipal Nº 7957 en noviembre de 2010.

El Plan de Reorganización Vial, incluye lineamientos de intervención sobre Usos del Suelo, espacios públicos e infraestructura, ligados al Plan Urbano Ambiental. Esta característica lo defi ne como un conjunto articulado e inte-grado de información, diagnósticos y propuestas que ofrece momento a mo-mento opciones para incorporar los cambios y modifi caciones que se desean, desarrollando programas, proyectos y acciones acordes a las oportunidades de intervención urbana que se presenten.

PROPUESTA DE REORGANIZACION VIAL

Carencia de parcelas con localización adecuada o con las dimensiones • requeridas para la instalación de ciertas actividades como servicios de transporte y logística, acopio y depósitos mayoristas, talleres o activi-dades productivas medianas, grandes superfi cies comerciales, etc.

Insufi ciencia de la red vial por concentración del tránsito en corredores • principales y carencia de vías alternativas a los mismos.

• Infraestructura de servicios públicos con límite de capacidad de pres-tación que impediría aumentar la densidad de población en distintas zonas de la ciudad.

Plazas y parques insufi cientes, distribuidos inequitativamente y con su-• perfi cie reducida en los barrios.

Necesidad de reforzar las zonas comerciales y los equipamientos ur• banos en los distintos sectores (norte, sur, oeste) de la ciudad y del partido.

Progresiva degradación de la calidad del aire vinculada básicamente con • la actividad industrial y portuaria y la circulación de vehículos.

Progresiva degradación de la calidad del agua y del suelo principalmente • vinculada con las actividades agropecuarias, industriales y extractivas.

La necesidad de reformulación del contenido de la norma que regula los Usos del Suelo es entonces evidente no sólo en función de las incidencias ya explicitadas, sino también porque la ordenanza actual no se adecua a las posibilidades reales de usos del suelo. Tampoco contempla cuestiones patri-moniales ni ambientales ni tiene en cuenta situaciones especiales.

Resulta esencial trabajar sobre criterios consensuados entre los sectores pú-blico y privado, con intención de explicitar un proyecto general de ciudad en los marcos de interacción de la atención de los intereses y demandas específi cos y coyunturales.

4.1. El marco de acuerdos para la reformulación.En este aspecto, el proceso de consultas y consensos para alcanzar los ob-jetivos que dieron base a los acuerdos sobre el contenido del Documento de Formulación del PLESAN, ha derivado en diversas etapas, consecuencia de las mayores precisiones requeridas y las difi cultades consecuentes para zanjar los disensos sectoriales sobre las distintas opciones para el desarrollo de acciones posibles. Situación que alcanza también a cada una de las clasi-fi caciones e identifi caciones de zonas, Usos del Suelo, indicadores urbanos y marcos de gestión que se debaten.

5.1. Zonas según Usos del Suelo.Antes de delimitar las Zonas según Usos del Suelo, se deben conocer las condiciones de organización del territorio y dar respuesta a las situaciones existentes, pero también se debe defi nir y acordar el modelo territorial pre-tendido, de manera que la orientación normativa lo indique.

Si las zonas defi nidas por el Código Urbano Ambiental no coinciden con la realidad o con el modelo pretendido, deberá reiniciarse un largo proceso para cambiar las Especifi caciones, los Indicadores e incluso la Zona, paso en el que deben intervenir distintos niveles administrativos, previo a la conva-lidación mediante un Decreto Provincial.

5.2. Los usos del suelo.En distintas zonas residenciales, coexisten las viviendas con comercios, ta-lleres o edifi cios de distintas alturas y/o grandes superfi cies, por ello es necesario defi nir distintos tipos de Zonas Residenciales (llamadas R1, R2, etc.), distintos tipos de Zonas Comerciales (C1, C2, etc.), distintos tipos de Zonas Industriales (I1, I2, etc.), distintos tipos de Zonas de Usos Específi cos (Instituto Tecnológico, Cementerios, Clubes e Instituciones de deportes, Espacios Verdes Públi-cos, Planta de Disposición Final de Residuos, etc.).

La caracterización de las distintas Zonas de Usos del Suelo está también condi-cionada pues algunas actividades, en particular las productivas y de servicios re-quieren parcelas de mayor superfi cie que las que presenta el tejido existente.

Las opciones para la incorporación de actividades productivas industriales, en sus distintas escalas y complejidades, están directamente relacionadas con la incorporación de parcelas aptas, aportes de infraestructura de ser-vicios, equipamiento y vinculación física con las redes viales, ferroviarias o portuarias. En el mismo sentido se ubican las actividades de apoyo o comple-mentarias de la actividad productiva: acopio, fraccionamiento, logística, etc. Es un condicionante además, la proximidad con la actividad principal servida.

Las actividades productivas agropecuarias, tanto intensivas como extensi-vas, si bien ya están distribuidas en el territorio del Partido según aptitud y superfi cie de las fracciones, también requieren aportes de infraestructura de servicios, acopio y vinculación física con las redes viales.

5.3. Densidad.Cada una de las zonas a defi nir en el Código no solamente se diferencian por los Usos del Suelo, sino también por la densidad de población, en habitantes/hectá-rea (hab/ha). De acuerdo a la cantidad de hab/ha, la densidad permitida puede ser alta, media o baja. La Ordenanza Nº 2590 da predominio a las Zonas con baja densidad: 150 hab/ha en R4, con viviendas de planta baja y hasta un piso alto, sin embargo en esas Zonas la densidad efectiva es mayor. A su vez en la Zona C1, se prevén altas densidades: 1000 hab/ha y en esas Zonas la densidad efectiva es menor. Para el sector defi nido entre el Río Paraná, las avenidas Alberdi, Álvarez-Morteo y Falcón, la población potencial – pautas de la Ord. Nº 2590 - superaría los 159.000 hab., mientras que la población real ronda los 25.000 habitantes.

5.4. Edifi cación.Las defi niciones de superfi cies máximas y mínimas a construir, para la Ley Nº 8912, se basan en la aplicación de los indicadores urbanísticos. Éstos va-lores son prefi jados para cada Zona y defi nen una fórmula que relaciona la superfi cie del lote, con los metros cuadrados que se pueden edifi car:

FOS (factor de ocupación del suelo) yFOT (factor de ocupación total),son las denominaciones de esos indicadores para la Ley Nº 8912.

5.5. Patrimonio Urbano.Se han sancionado distintas ordenanzas tendientes a proteger el patrimo-nio construido, especialmente algunos edifi cios de valor histórico y carácter institucional. Con respecto al conjunto de edifi cios de valor patrimonial que integran una buena parte del tejido en el casco histórico, la normativa no ofrece precisiones en cuanto a la valoración de cada edifi cio en particular como tampoco sobre los niveles de protección de cada uno y las posibilida-des de intervención sobre los mismos.

Estos edifi cios, tanto los que tienen una declaración de Bien Patrimonial como los que conforman los conjuntos de “protección ambiental” (cua-dras signifi cativas y otros conjuntos y entornos de valor patrimonial) se encuentran en su mayoría en el casco histórico, el cual coincide con el área central, que es una zona con altos indicadores urbanos. Esta situación resul-ta contradictoria dado que la relación entre los altos volúmenes permitidos para construcción, convierte a los edifi cios o conjuntos patrimoniales en ele-mentos de alta vulnerabilidad, considerando la expectativa de renovación que otorgan a esas zonas los actuales indicadores.

5.6. Patrimonio paisajístico y natural.En este aspecto las ordenanzas vinculadas al patrimonio si bien mencionan y describen características del patrimonio natural y cultural, no alcanzan un grado de defi nición y establecimiento de pautas en estos temas. La comple-jidad y la confl ictividad de la temática de la preservación en general han derivado en la consolidación de defi niciones parciales, sin que se cumpliera con los plazos y etapas que esas Ordenanzas fi jaban para revisiones, ajus-tes y para la identifi cación y establecimiento de condiciones de protección específi cas.

Por ello se requiere completar ese proceso de identifi cación, caracteriza-ción y defi nición de medidas para la preservación y protección en la próxima normativa.

La defi nición de las eventuales medidas de protección del entorno conside-rado patrimonial, sin importar las distintas clasifi caciones, debería ser inte-gral y fundante de las estrategias territoriales y de renovación y crecimiento urbanos. En este sentido, si bien las defi niciones lo incluyen implícitamente debe destacarse que la Categoría de Protección abarca, en principio todas las áreas costeras de los arroyos y del río Paraná, el Parque Aguiar, par-que del Barrio Somisa, montes, arboledas añosas o árboles emblemáticos, tanto en espacios públicos como privados, etc.

5.7. Dimensiones de los lotes-parcelas.El territorio del Partido se divide en parcelas, éstas, según su ubicación y usos tienen distintas superfi cies. En los sitios más alejados de las áreas urbanas centrales las parcelas son de mayor superfi cie y su valor se cotiza por hectárea y según la capacidad productiva o paisajística. En las zonas centrales, generalmente comerciales y coincidentes con los llamados cascos fundacionales o históricos, las parcelas son pequeñas y su valor se cotiza por metro cuadrado. En barrios residenciales como Somisa y Parque Avambaé, las parcelas cuentan con mayor superfi cie que en las zonas comerciales, pero el valor igualmente es elevado.

A medida que hay más parcelas en una manzana se pueden construir mayor cantidad de viviendas, en consecuencia hay mayor densidad poblacional. Este incremento de población es mayor aún en las Zonas en las que los indi-cadores posibilitan la construcción del equivalente a tres veces la superfi cie del terreno.

Las normativas establecen distintas dimensiones para las parcelas, las que varían según si la Zona es Comercial, Residencial, Residencial Exclusiva, In-dustrial, Zonas Mixtas o Usos Específi cos como producción de energía, trans-porte, cementerios, campos de deporte, etc.

En general en el tejido existente, las dimensiones de parcela resultan meno-res que las mínimas que establece la Ley Nº 8912, pues han sido generadas con anterioridad a esa Ley. En consecuencia, en las áreas consolidadas de la ciudad, la mayor parte de las parcelas no cuenta con la superfi cie mínima deseable para la radicación de algunas de las actividades permitidas, espe-cialmente si se trata de servicios, depósitos o talleres.

En la ciudad de San Nicolás, en el sector comprendido por las Avenidas Fal-cón, Morteo-Álvarez, Alberdi y el río Paraná, sólo el 14 % de las parcelas cuenta con la superfi cie mínima defi nida por la Ordenanza Nº 2590 y la Ley Nº 8912.

Resulta así fundamental la incorporación de pautas y condiciones para la incorporación de tierras aptas para radicación de actividades.

5.8. Características particulares de la zona.El Código Urbano puede y debe defi nir también, otras características que deben cumplir los edifi cios que se ubican en las distintas Zonas. Por ejem-plo, en algunas zonas industriales o residenciales se establece obligación de retiros de la línea de edifi cación y ejes medianeros, áreas forestadas, superfi cies de estacionamiento, algunas veces se establecen restricciones previendo futuros ensanches de las vías de circulación.

5.9. Vías de circulación y medios de transporte.En materia de vías de comunicación y transporte, el Partido de San Nicolás está condicionado por dos ejes principales: en sentido sudeste – noroeste el Río Paraná, la línea ferroviaria Mitre y la Autopista Ruta Nac. Nº 9 y en sen-tido sudoeste – noreste la Ruta Nac. Nº 188 y una traza ferroviaria inactiva, paralela a dicha ruta. El Documento “Reorganización Vial”, aprobado por Ordenanza Nº 7957, defi ne las vías de circulación principales y secunda-rias. De acuerdo a la importancia de las calles, rutas o autopistas, hay zonas especiales para ellas, designadas como “Corredores”.

En algunos casos, dado que la normativa constituye la especifi cación del pro-yecto de la ciudad futura, esas vías son trazas por abrir o por consolidar.

5.10. Infraestructura y Servicios públicos.De acuerdo a las leyes vigentes, cuando hay servicios públicos (especial-mente agua y cloaca), se permiten determinadas actividades y una densidad mayor, con ello el valor de las parcelas se incrementa.

Cuando se propone la incorporación de actividades urbanas mediante la subdivisión de grandes fracciones, la ley Nº 8912 establece que el fraccio-namiento debe contar con todos los servicios de infraestructura. Asimismo, en la fracción subdividida se deben prever las cesiones para las áreas de Equipamiento Urbano y Espacios Verdes Públicos.

5.11. Equipamiento Urbano y Espacios Verdes Públicos.El equipamiento urbano son los edifi cios públicos o privados al servicio de la población, como policía, bomberos, salud, educación, etc. Los espacios verdes públicos son las plazas, parques, etc.

Tanto la ley Nº 8912 como la Ordenanza local Nº 6818 y otras normas vi-gentes, establecen las superfi cies de terreno para equipamiento y espacios verdes a ceder en el momento de la subdivisión de la tierra para la creación de un nuevo emprendimiento.

5.12. Tendencias de crecimiento.San Nicolás y también las localidades de las Delegaciones: La Emilia, Gral. Rojo, Conesa, Erézcano y Campo Salles, poseen zonas urbanizadas intercala-das con grandes fracciones sin servicios urbanos e incluso sin subdivisión de la tierra, grandes superfi cies que no han sido afectadas a usos urbanos.

En algunos casos y en determinadas condiciones, la incorporación de ac-tividades en estas áreas vacantes, optimizaría la situación de utilización de redes de servicios de infraestructura, salud, educación y transporte; mejorando así la sustentabilidad urbana.

La defi nición de Corredores Viales de servicios, incorporará otras vías en la opción para la localización y desarrollo de actividades, inclusive un eventual completamiento de la red vial futura–accesos y red primaria–ofrece la oportunidad de habilitar sectores para la localización de actividades para las que hoy no se cuenta con parcelas aptas. Es indispensable considerar la situa-ción o condición hidráulica de los terrenos y su posibilidad de desagüe natural. En algunos casos la baja capacidad de drenaje o escurrimiento de las tierras condi-ciona la instalación de actividades a la concreción previa de importantes obras.

5.13. Las áreas vacantes.Las oportunidades de intervención para gestionar y/o promover emprendi-mientos urbanos se vinculan principalmente con las fracciones vacantes y las factibilidades de las mismas de disponer de las complementariedades que les otorgan condiciones para la radicación de una actividad determinada y las preexistencias del entorno o sea la existencia o no de actividades com-patibles, el tipo de tejido urbano y las condicionantes ambientales. En San Nicolás, resta involucrar en emprendimientos urbanos a importantes fraccio-nes, zonifi cadas actualmente como Reserva y con varias califi caciones: Comple-tamiento de Tejido, Ampliación, Esparcimiento, Área Industrial, aún vacantes.

En materia de localización de actividades, el territorio del Partido de San Ni-colás está condicionado por el corredor sudeste –noroeste, parte del eje “La Plata San Lorenzo” con alta densidad de tránsito, particularmente de cargas.

En relación con este eje se localizan los principales nodos de vinculación con la ciudad de San Nicolás: accesos viales, vinculaciones ferroviarias y el Puerto. Esto implica la consideración estratégica de los sectores del Partido ubicados en la franja comprendida entre el Río Paraná y el entorno de la Autopista Ruta Nacional Nº 9.

El territorio hacia el sudoeste de la Autopista, genéricamente puede carac-terizarse como el Área Rural del Partido.El eje de esta Área está defi nido por el corredor de la Ruta Nacional Nº 188, con cabecera en el Puerto y que, como via interurbana sirve casi prioritaria-mente al Área Rural y a cuatro de las cinco localidades del Partido.

En el borde noreste del territorio del Partido, se asienta la ciudad de San Nicolás. Para su análisis se consideran Sectores identifi cados históricamente como Oeste, Norte, Centro y Sur en coincidencia además, con corredores viales y consolidación urbana, incorporando también el entorno de la Auto-pista y de los Arroyos e Islas.

6.1. Sector Oeste.

El Sector Oeste, con las Avenidas Perón–Hernández como eje, comprende desde las vías del Ferrocarril Mitre/NCA hacia el sudoeste.El tejido urbano, en constan-te crecimiento desde la habilitación de la Autopista a Rosario en 1980, se conforma predominantemente por barrios residen-ciales de distintas características.

Varios de ellos son conjuntos originados en operatorias ofi ciales, prevaleciendo es-tos al noroeste de la Av. Perón, entre Av. Azopardo y calle Batallón de Ingenieros.

El Sector aloja además una heterogénea multiplicidad de actividades: co-mercio, depósitos, talleres, recreación, en torno a las Avenidas Perón-Her-nández, donde resultan relevantes las instalaciones del Instituto Tecnoló-gico, ITEC, con aproximadamente 12 has. Subsisten además en el sector algunas fracciones afectadas a la actividad productiva agrícola-hortícola.Las fracciones vacantes del entorno de las Av. Falcón y Alberdi constituirán áreas factibles para radicación de actividades, a partir de la consolidación y habilitación de mejoras en las trazas de estas avenidas, hacia el sudoeste de las vías del ferrocarril Gral Mitre/NCA.

La consolidación de las trazas de las Avenidas Azopardo y Rucci signifi cará una mejora en la vinculación de los barrios del sector y una alternativa de derivación del ingreso/egreso a la ciudad, incorporando a su vez otras op-ciones para radicación de actividades.

Para la incorporación de suelo a Usos Urbanos se requiere de obras hidráu-licas de distinta envergadura, algunas se encuentran en ejecución. Actual-mente se está realizando una rectifi cación en el trazado de los electroduc-tos de media tensión que atraviesan el sector.

La traza de la Av. Perón – Hernández, que se prolonga en el eje vial del área central- calles de la Nación y Mitre - se consolidará como Acceso Principal a la ciudad, con la ejecución del ensanche y mejoras del tramo Autopista/Av. Azopardo, con características de avenida urbana con cantero central.

La categorización de las avenidas del Sector como Corredores de Servicios, posibilitará la incorporación de parcelas de mayor superfi cie acorde a los re-querimientos, por otra parte la redefi nición de los indicadores de las Zonas Residenciales, posibilitará la recategorización de Zonas existentes.

6.2. Sector Norte.

El Sector Norte está delimitado al norte y noreste por el Parque Aguiar, al sures-te por la Avenida Viale/Figueroa Alcorta, al suroeste por la localidad de La Emilia y al noroeste por el Arroyo del Medio.En el Sector ha sido progresiva la agregación urbana por subdivisión, en torno al corre-dor de la Av. Illia.

Esta avenida es el eje vial del sector, acceso principal desde el noroeste y única vía pavimentada de comunicación con el área central.

La concentración del uso residencial caracteriza al sector que aloja más del 24% de la población total, con mayor densidad (real) que la que establecen las normas, en particular en los barrios localizados al sudoeste de la Av. Illia.

Predominantemente en el entorno de la Av. Illia, existen fracciones y áreas no consolidadas en el uso urbano. Hay cuatro plantas productivas, sólo una de ellas en actividad. Las instalaciones de un frigorífi co, desactivado, están en proceso de ser recicladas por el Municipio para equipamiento comunitario del Sector.

La Av. Moreno en su tramo entre Av. Viale y Av. Dámaso Valdés incorpora, por subdivisión, tejido urbano residencial barrial de baja densidad, aunque aún existen fracciones vacantes con zonifi cación Rural en el trayecto.

En el entorno de Av. Dámaso Valdés y Av. Rucci, se localizan dos plantas metalúr-gicas medianas, un establecimiento de faena y almacenamiento de carne porci-na-bovina y la planta de disposición fi nal de residuos urbanos, en Zona Rural.

La Av. Dámaso Valdés en su tramo entre Av. Moreno y Av. Illia tiene sólo 20,00 m de ancho y ambos frentes consolidados con uso predominantemente residencial.

El bajo índice de ocupación del suelo del entorno de Av. Dámaso Valdés, en-tre la Autopista y las proximidades de la Av. Moreno, indica la conveniencia de la habilitación progresiva de la traza, en etapas afi nes al completamiento de la red con sus transversales: Av. Rucci, Av. Álvarez, Av. San Juan, Av. Azopardo.

Esos períodos a su vez se vinculan a etapas previas para la interconexión de la Av. Alberdi, conformando fases de incorporación de tierras, servicios esen-ciales y una red derivadora del tránsito de y hacia la zona norte.

En el momento de su concreción fi nal, la pavimentación del Acceso Norte por Av. Dámaso Valdés y las vías asociadas, otorgará una importante mejora en cuanto a la conectividad y la accesibilidad urbana e interurbana; un eje vial, corredor principal de servicios, que complementa una red con oportu-nidad de incorporar un número importante de parcelas y fracciones – frentis-tas a las vias de la red – para la localización de actividades vinculadas como comercio mayorista de grandes superfi cies, depósitos, talleres, transporte de cargas, acopio o fraccionamiento, etc. y a su vez la continuidad de esas actividades con mayor infraestructura y en entorno revalorizado.

En Zonas Residenciales del Sector, el ajuste de tipologías edilicias, dispo-siciones particulares e indicadores a las reales situaciones del tejido exis-tente, principalmente en cuanto a dimensiones de parcelas, adecuará la normativa a las posibilidades del tejido urbano.

6.3. Sector Centro.

Se defi ne por el polígono conformado por vías del Ferrocarril Mitre (Av. Morteo-Álva-rez), Av. Viale-Figueroa Alcorta, Río Paraná y Av. Ponce de León. Es el Sector con mayor consolidación de la ciudad y con cobertura completa en servicios de infraestructura, pavimentos y equipamiento urbano, incluye casco histórico fundacional de la ciudad, en-torno y carácter de centralidad.

Entre las Avenidas Falcón, Morteo-Álvarez y Alberdi se encuentra el epicen-tro de las actividades económicas, políticas, culturales y de servicios, tanto de carácter local como regional. Esta centralidad a su vez se ve refl ejada en el transporte: la mayoría de las líneas de transporte atraviesan el área central, transformándola en cabecera virtual de varias líneas.

La coincidencia, en el área fundacional, de la mayor concentración de edifi -cios y conjuntos de valor patrimonial de la ciudad, con los más altos valores de los indicadores urbanos (FOT: 3 y DENS.: 1000 hab/ha) cuestiona la vigen-cia de las normas para la preservación del patrimonio.La gran cantidad de vehículos, el abuso en el uso del espacio público, el predominio del espacio destinado a la circulación vehicular, el deterioro y congestión de las aceras afectan las condiciones de uso del área central.

En cuanto a defi niciones para una normativa futura, se tienen en cuenta di-versas situaciones, las principales comprenden: la recalifi cación del Uso del Suelo y de Indicadores en las Av. Alberdi y Falcón entre Av. Savio - Moreno y las calles Colón - Aguiar como vías de borde del área central “tradicional” y como ejes de articulación de las áreas residenciales circundantes; la reca-lifi cación del Uso del Suelo, Tipologías e indicadores de la calle Sarmiento y el entorno del Santuario como zona de promoción de la actividad turística y comercial vinculada; recalifi cación del Uso del Suelo, Tipologías e Indica-dores en los terrenos del ex-Batallón y parcelas frentistas a las trazas de la futura Avenida de la Costa (ex traza ferroviaria) y de la Av. Rivadavia; reformulación en todo el sector de los Indicadores Urbanos, sus incidencias, disponibilidad de servicios, actividades permitidas, módulos de estaciona-mientos exigidos, etc.; inclusión e incremento del requerimiento de super-fi cies de estacionamiento para actividades culturales, de esparcimiento,

comerciales, etc.; mantenimiento del parcelamiento histórico, sin alentar la unifi cación de parcelas ni retiros voluntarios de la LM.; establecimiento de alturas fi jas obligatorias y completamiento de fachadas sobre L.M.E. en aquellos tramos muy condicionados por la arquitectura de valor patrimonial; establecimiento de alturas mínimas además de las máximas, promoviendo una morfología acorde al entorno en aquellos sectores que no estén con-dicionados por el entorno de valor patrimonial; coincidencia entre Línea Municipal (LM) y Línea de Edifi cación (LME), sin volúmenes volados ni retiros de L.M. completos; promoción de la incorporación de playas de estaciona-miento privadas en el entorno del microcentro, prioridad para el peatón en el microcentro, incluyendo pautas de accesibilidad.

6.4. Sector Sur.

Sector del partido delimitado al nores-te por la costa del río Paraná, al sures-te por el Arroyo Ramallo, al suroeste por la calle M. Castellanos (barrios Au-topista y El Chimpay) y al noroeste por la Avenida Ponce de León y su conti-nuación Oscar Smith.

Incluye un área que dispone de tierras vacantes, infraestructura ferroviaria, vial, portuaria y de potencialidad por proximidad de servicios esenciales, en un polígono que incluye el hinterland del Puerto y un entorno circundado aproximadamente por el Río Paraná, Arroyo Ramallo, la Ruta Nacional 188 y la Autopista Ruta Nacional 9, conjuntamente con zonas de Usos Residencia-les y áreas rurales con explotación agrícola.

En cuanto a las oportunidades de infraestructura vial, en el polígono de-limitado por el Río Paraná, Arroyo Ramallo, Ruta Nacional 188 y Autopista Ruta Nacional 9, existen varias trazas de antiguas rutas, sin tratamiento de pavimento, de ancho considerablemente apto, reemplazadas en su función originaria por la Autopista Ruta Nº 9 y el camino pavimentado Ramallo - San Nicolás. Estas trazas son, la Ruta 1001 y la calle Tierra del Fuego (anterior traza de la Ruta Nº 9). También las calles Estanislao del Campo y Malvinas Argentinas, que vinculan la Autopista con las trazas antes mencionadas.

Mediante la combinación de tramos de esas trazas viales puede consolidarse un Acceso Alternativo al de la Ruta Nac. Nº 188 desde la Autopista, con las consiguientes oportunidades de incorporación de las fracciones servidas por el corredor generado para localización de actividades o modifi cación de usos.

Además debe tenerse en cuenta la potencialidad para el reconocimiento y promoción de nuevas centralidades en el entorno de la Av. Savio y para el Barrio Somisa en el denominado Centro Cívico.

6.5. Sector Autopista.Este Sector está conformado por la traza de la Autopista Ruta Nacional Nº 9 y comprende a las parcelas y fracciones frentistas a la misma. El carác-ter de esta vía condiciona la radicación de actividades vinculadas al transpor-te, servicios logisticos y de ruta en las parcelas frentistas, particularmente en los tramos del entorno urbano. La localización de actividades productivas tambien se favorece por la proximidad al transporte y a otros servicios.

La caracterización de distintos tramos para establecer tipos de actividades y requisitos para la radicación, será en consideración a los Usos del Suelo actuales y a las condiciones y superfi cies de las fracciones existentes.

Los eventuales tramos están defi nidos entre el Arroyo Ramallo y la ruta Na-cional Nº 188, entre la Ruta Nacional Nº 188 y la Av. Pte. Perón, entre Av. Pte. Perón y Av. Dámaso Valdés y entre Av. Dámaso Valdés y el Arroyo del Medio.

6.6. Sector Arroyos e Islas.Este Sector incluye a las franjas de territorio del Partido lindantes con los cursos de agua, riberas y barrancas de los arroyos del Medio, Ramallo y Yagua-rón, además el territorio insular conformado por humedales y la isla Ballesteros.

El partido de San Nicolás de los Arroyos se relaciona con la presencia de estos cursos de agua que constituyen un recurso aún no sufi cientemente valorado.Barrios del Sector Norte: Riverland, Santa Teresita, Azopardo-Barrancas del Yaguarón, Parque Sarmiento, Automóvil Club, Palmares, Costa Juncal y Pra-do Español, son contiguos a las barrancas y bañados que forman parte del Parque Aguiar, área protegida municipal. El paseo costanero –incluido el San-tuario de la Virgen María - y el casco histórico de la ciudad se encuentran a orillas del arroyo Yaguarón. El barrio Somisa en el sector sur, está a orillas del arroyo Ramallo y cuenta con un extenso Parque que bordea el arroyo. La localidad/ciudad de La Emilia está emplazada a orillas del arroyo del Medio.

Este Sector posee cualidades paisajísticas, elementos/componentes de va-lor patrimonial (construcciones, puentes, sitios históricos, arqueológicos y paleontológicos), alta biodiversidad y ecosistemas naturales y antropizados con distintos estados de conservación. Su zonifi cación actual incluye Zonas de Esparcimiento, Industriales, de Clubes de Campo, Rurales, Complemen-tarias, de Reserva y el área protegida del Parque Aguiar.

Los usos y actividades se relacionan con la producción agropecuaria, fundamen-talmente agrícola; la recreación (pesca, camping, deportes, navegación) y en menor escala con actividades extractivas (extracción de tosca y ladrilleras). La actividad portuaria está asociada directamente al curso principal del río Paraná.

Los cursos de los arroyos reciben efl uentes domiciliarios, la mayoría con trata-miento previo y también efl uentes derivados de la agricultura (agroquímicos) y la industria; las riberas son modifi cadas en función de la actividad predominante y generalmente no se considera la importancia de la vegetación ribereña y las ba-rrancas. Hay impactos en la estructura, composición y calidad del suelo y el agua.

La defi nición como Zona de Protección, posibilitará que las normas de uso del suelo defi nan pautas para la conservación del paisaje y los servicios ambien-tales que estos ecosistemas brindan al conjunto de los habitantes. A través de los instrumentos de gestión se adiciona un regimen previsible para la eventual incorporación de tierras a los usos urbanos para actividades de bajo impacto.

Entre las acciones posibles pueden mencionarse: restricciones para la cons-trucción en las riberas y barrancas, promoción de incentivos impositivos y restricciones para la conservación de la vegetación ribereña de arroyos y la de sus humedales, defi nir un sistema/red de espacios verdes público/priva-do que incluya las riberas y barrancas de los arroyos y el río Paraná (Parque SOMISA, Parque Aguiar, Molino Santa Clara, La RICSA), analizar ubicaciones posibles para instalar sectores de Balnearios en la costa de los arroyos.

La incorporación de herramientas estratégicas, implica pasar de normativas regulatorias a normativas propositivas para la transformación urbana, en las cuales se busca una mayor integralidad de las intervenciones urbanísticas y económicas, con un fuerte anclaje en un sistema de gestión reconocible. Se trata de incorporar el concepto de aceptación de la presencia permanen-te del confl icto, considerando a la gestión cotidiana como punto de partida.

Esta concepción, con base en el planteamiento de que la ciudad es resultado de la intervención de una multiplicidad de agentes que deben necesariamen-te concertar sus acciones, deriva en la posibilidad de acordar y establecer un marco indicativo para esas acciones, que corresponda al interés público de la ciudad y sus habitantes.

El reconocimiento de estas condiciones permite incorporar mecanismos de ajuste o adecuaciones permanentes, para mantener un seguimiento de la di-námica del crecimiento y la renovación urbanas, en un contexto de análisis, revisión y gestión previamente acordado y defi nido en una norma.

7.1. Instrumentos de Intervención.

7.1.1. Sectores especiales de desarrollo urbano. Se denomina así a aquellos sectores de la ciudad que puedan requerir un régimen urbanístico específi co, de alta complejidad, condicionado a sus particularidades, independientemente de su localización y forma de ocupación del suelo.

La declaración como Sector Especial de Desarrollo Urbano, se hará mediante ordenanza con el fi n de lograr objetivos de desarrollo urbano a través de emprendimientos públicos y/o privados superadores de la situación urbana existente en dicho sector. Los Sectores Especiales de Desarrollo Urbano, se pueden clasifi car en:

Institucional• Social• Patrimonial• Reestructuración urbana• Proyectos especiales• Aptos para compensaciones urbanísticas• Aptos para transferencia de la capacidad constructiva de las parcelas• Baldíos aptos para recalifi cación ambiental•

7.1.2. Instrumentos tributarios, de fi nanciación y ejecución.Pago de tributos con valores no monetarios: a) Compensación de deudas por inmuebles b) Compensación de deudas por bienes y/ o serviciosAportaciones urbanísticas (AU) a) Aportaciones por materialización de uso y/o división del suelo b) Aportaciones por mitigación de impacto urbano ambiental c) Aportaciones por valorización del suelo o inmueble

La reglamentación estará dada por la Ordenanza Fiscal y Tarifaria y Decretos complementarios.Aportaciones concertadas (AC)Obras públicas municipales por declaración de utilidad públicaEjecución de infraestructura por compensación de tasasExenciones de tasas por conservación patrimonial

7.1.3. Instrumentos de actuación a) Unidades ejecutoras b) Entes jurídicos privados de propiedad municipal c) Entes jurídicos de capital mixto o fi deicomisos

7.1.4. Instrumentos operativosConvenio urbanístico (CU)

7.1.5. Instrumentos de participación, ajuste y seguimiento a) Revisión regular y periódica de las normas. b) Consultas, asesoramientos en forma orgánica e institucional

prevista en la norma. c) Propuestas de modifi cación y/o revisión d) Mantenimiento de texto ordenado. e) Tramitación de Decretos Provinciales de convalidación.

Instituto de Planeamiento Urbano - IPUAmeghino 289 – 2900 San Nicolás - Tel: 03461-432863

e-mail: ipu@intercom.com.ar - http://www.ipusannicolas.gov.ar