Ener./Febr.20142 SU M A R I O

DE LAAGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL

DEINTERVENTORES DE FINCAS Y COMUNIDADES

Boletín Oficial

Ejemplar: Gratuito

Recepción: Periódica

Edición: INTERFICO

Imprime: Gráficas Alhorí

Ángeles Carrillo Baeza

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Redacción y Administración

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INFORMACIÓN DE ACTUALIDAD.

* Agencia Tributaria. Inst rucción6/2013, de 9 de Diciembre, deldepar tamento de recaudación,sobre gest ión de aplazamientosy fraccionamientos de pago deretenciones e ingresos a cuentay de deudores en sit uación deconcurso de acreedores. .............

* Un contador en cada radiador.........

* Los desahucios se aceleran en laprimera mitad de 2013 pese a lasprotestas sociales.........................

CUESTIONARIO PRÁCTICO DEFORMACIÓN CONTINUADA......

* En los edificios en propiedadho r izontal tumbada o complejoinmobiliario privado, el subsuelo yel vuelo es elemento común.Sentencia 644/2013, de 18 deOctubre de 2013.Tribunal Supremo. Sala de lo civil.

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COLECCIONABLE .......................

* Plan Integral de Vivienda y Suelo.1. Introducción.2. Ley de rehabilitación, regene-ración y renovación urbana.3. Plan Estatal de vivienda 2013-2016.4. Conclusiones.

F O R M A C I Ó N D E Á M B I T OGENERAL....................................

* Ministerio de Economía y Competitividad.BOICAC nº94/2013........................

* Modificación cuotas participaciónPropiedad Horizontal....................

OPINIÓN ..........................................

* Derramas de la Comunidad dePropietarios.

CONSULTORIO................................

*Sección dedicada a responder todasaquellas cuestiones dirigida s a l o sdistintos gabinetes y formuladas portodos los lectores.

Ener./Febr. 2014 3INFORMACIÓNDE ACTUALIDAD

INSTRUCCIÓN 6/2013, DE 9 DE DICIEMBRE, DEL DEPARTAMENTODE RECAUDACIÓN, SOBRE GESTIÓN DE APLAZAMIENTOS Y

FRACCIONAMIENTOS DE PAGO DE RETENCIONES E INGRESOS ACUENTA Y DE DEUDORES EN SITUACIÓN DE CONCURSO DE ACREEDORES

A partir del día 1 de Enerodel present e ejercicio 2014,la Agencia Tributaria no va aadmit ir la s so l ic i t udes deaplazamiento de los Impuestosdel Cuarto Trimestre del ejer-cicio 2013, referentes al temade retenciones, (veáse modelo111, 115 y 123) , po r lo ques i a lg u i e n p r e s e n t a s e u nap lazamiento de retenciones,la consecuencia se r ía que,

recibiría la car ta de la AEATcomo presentado el impuestopero no pagado , y se le r e -c la mar ía e l 20% de recargosobre el pr inc ipal dejado deingresar.

Todo ello es consecuenciader ivada de l abuso de lo scont r ibuyent es en lo que serefiere a la solicitud de aplaza-mientos de r e t enc io nes po rno r ma , p o r lo q u e , t a l y

co mo e l ar t ícu lo 65.2 de laLG T ind ica qu e so n inapla-zables las retenciones, ya nocabe po r pa r t e la AE AT laflexibilidad que a este respectotenía.

En resumen si Ud. t iene lanecesidad de aplazar algúnImpuesto, sería recomendableaplazar el IVA, ya q u e e s t eI mp u e s t o no s u fre ningúncambio al respecto.

Novedades en la aplicación de los tributos

UN CONTADOR EN CADA RADIADORLas comunidades con caldera

centralizada tendrán que instalarmedidores del consumo pisopor piso y las empresas podránadquirir certificados blancos.

Un nuevo mercado y nuevasobligaciones para empresas ypar t icular es en mate r ia deahorro energét ico es lo quecontendrá el Real Decreto queelabora el Ministerio de Indus-tria, Energía y Turismo y el deFomento, y que tendrá que estaraprobado el 5 de junio de 2014.

Se trata de trasponer la direc-tiva 2012/27/UE. Por un lado,obligará a las comunidades devecinos a que se individualice elconsumo por pisos y, por otro,prevé para las empresas nopymes (es decir, de más de 250empleados y 50 millones defact u r ac ió n) una aud it o r íaenergética cada cuatro años.

Estas son dos de las noveda-des que el consejero técnico de

la Subdirección General deP lanificac ió n Energé t ica ySeguimiento del Minist erio ,Víctor Valverde, avanzó en laV Mañana de la Edificación, or-ganizada por el Co legio deAparejadores de Madrid.

En cuanto a los particulares,a partir del 1 de enero de 2017cada propietario deberá pagarpor la energía que consuma ensu domicilio, lo que obligará aest ablecer una contabilidadindividualizada de consumosde calefacción en las comunida-des con caldera centralizada.

Para conocer el consumo decada vivienda, además de loscontadores o repartidores decalor, deberán instalar válvulastermostát icas que permit ancontrolar el consumo en cadaradiador, según Valverde.

Conscientes de que el costede esta instalación puede sermuy elevado, según explicóValverde, se fijará el umbral a

partir del cual la medición dejade ser rentable. Dependerátanto de las características deledificio como de la zona climática.Si el sistema de distribución decalefacción es por columna enlugar de por anillos y se trata,por ejemplo, de un edificio enCanarias, no tendría sent idoinvertir en mecanismos de con-trol costosos para un consumo decalefacción nulo o bajo.

El coste de estas iniciativasdeberá ser asumido por lascomunidades de vecinos. SegúnJesús Paños, presidente delColegio de Aparejadores deMadrid, «habrá que procurarque, en la medida de lo posible,el coste de la instalación de loscontadores individuales no recaigatotalmente en los ciudadanos».

Por lo que se refiere a lasempresas que no sean pymes,t endr án que e labo ra r unaauditoría energética cada cuatroaños. La respuesta sobre cuánto

Ener./Febr.20144 INFORMACIÓNDE ACTUALIDAD

costará es más difícil que lade quién la hará, ya que elGobierno, además de crear unregistro de empresas obligadas ahacerla, prevé otro de auditoreshabilitados para efectuarlas.

Habrá, además, un tercerregistro de auditorías realizadasy un sistema de inspección paracomprobar su veracidad.

Otra de las novedades esque para conseguir el ahorroque impone la direct iva, seco ntempla que las empresascomercializadoras de energíacuent en con un sist ema deobligaciones, que podría incluircompr a de ce r t ificado s deahorro energético blancos. Deforma similar a lo que sucede conlos derechos de emisión dedióxido de carbono, podríancomprarse a empresas de servi-cios energéticos que los genereny vendan para cumplir así conlos objetivos de ahorro.

El modelo está funcionando yaen Italia y Francia, aunque porsu gran complejidad requierapermanentes ajustes que, segúnValverde, el español tratará de

evitar.Según se barajó en la jornada

organizada por el Colegio deAparejadores, tal compraventade obligaciones evitaría inversio-nes extra de la Administraciónpública. Y el valor del ahorroenergético de los certificadosblancos podría ser fijado por elIDAE, que sería el gestor detales obligaciones de ahorro acumplir por cada sector.

«Este nuevo mercado, similaral de emisiones en su funciona-miento, incorporará incentivosde mejora a tener en cuenta porlas empresas, que puede ayudara alcanzar los compromisosadquiridos en la UE, pero seránprecisos mecanismos financierose incentivos fiscales, sin olvidarque hay que continuar la laborde formación y concienciación»,anota Jesús Paños.

Esta directiva que se imponedesde Europa para impulsar losobjetivos de ahorro energéticocontó con la oposición españolaporque modifica sustancialmentelas líneas de actuación seguidasdurante los últimos años para

fomentar el ahorro energéticopor lo que, entre otras cosas,de ja rán de computa rse lo sahorros conseguidos durante losúlt imos años en lo s planesrenove, como por ejemplo eldedicado a las ventanas.

Lo cierto es que los ministe-rios concernidos trabajan paratrasponerla y los deberes queimpone a España son los deconseguir en el periodo de 2014-2020 un ahorro acumulado de15.979 ktep (kilotoneladas equi-valentes de petróleo).

Suponen una media de ahorrode 571 ktep/año, que traducidoa megavatios/hora serían 6,74millones. Aunque para ahorrarprimero hay que invertir: la cifraapuntada son 4.000 millones deeuros al año en medidas deahorro y eficiencia energética.

Sobre la trasposición de estadirectiva, el presidente del Co-legio de Aparejadores de Madridexplica que «la edificacióndesempeña un papel clave en elcumplimiento de estos objetivosde ahorro». Nadie se libra de losdeberes comunitarios.

La banca aceleró los desahuciosen la primera mitad del ejercicio2013, según los datos publicadospor el Banco de España y que,por primera vez, proceden deun cómputo est r icto de lasejecuciones lanzadas desde lasentidades. El retrato del supervi-sor revela que 35.098 familias sequedaron sin casa entre enero yjunio del pasado año al no poderpagar la hipoteca. A partir de estascifras, el organismo que dirige LuisMaría Linde afirma que todo

«apunta a un crecimiento encomparación con 2012» coin-c id i e nd o c o n e l a u g e d e lmo vimiento social contra losdesa lo jo s y la r emis ió n a lCongreso de la Iniciativa Le-gislativa Popular (ILP) por ladación en pago. Tampoco lapretendida consolidación delcódigo de buenas prácticas delMinisterio de Economía tuvoéxito en su objetivo de atajar unode los graves problemas que hadejado la crisis tras de sí.

LOS DESAHUCIOS SE ACELERAN EN LA PRIMERAMITAD DE 2013 PESE A LAS PROTESTAS SOCIALES

Ener./Febr.2014 5CUESTIONARIO PRÁCTICO DEFORMACIÓN CONTINUADA

EN LOS EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTALTUMBADA O COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO,EL SUBSUELO Y EL VUELO ES ELEMENTO COMÚN

Accede la Sala a la preten-sión de los recurrentes queejercitaron en su momentouna acción declarativa paraque se dec larara que la sobras ejecutadas por sus ve-cinos en chalet colindante, enel jardín y planta sótano de lavivienda de su propiedaderan ilegales por vulnerar laLPH y el CC.

TRIBUNAL SUPREMOSala de lo CivilSentencia 644/2013, de 18

de octubre de 2013RECURSO DE CASACIÓN

Núm: 1506/2011Ponente Excmo. Sr. XAVIER

O’CALLAGHAN MUÑOZEn la Villa de Madrid, a diecio-

cho de Octubre de dos mil trece.Visto por la Sala Primera del

Tribunal Supremo, integrada porlos Mag ist r ados al margenindicados el recurso de casacióncontra la sentencia dictada engr ado de ape lac ió n po r laSección 2.ª de la AudienciaProvincial de Albacete, comoconsecuencia de autos de juicioo rdinar io , seguidos ante elJuzgado de Primera Instancianúmero 1 de la misma ciudadcuyo recurso fue preparado antela mencionada Audiencia y enes t a alzada se pe rso nó enconcepto de parte recurrente laprocuradora D.ª Marina QuinteroSánchez, en nombre y repre-sentación de D. Rosendo y D.ª.Inocencia; siendo parte recurridael procurador D. Marcos JuanCalleja García, en nombre y

representación de D. Luis Antonioy D.ª. Rosaura.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El procuradorD. Lorenzo Gómez Monteagudoen nombre y representación deD. Rosendo y D.ª Inocencia,interpuso demanda de juicioordinario contra D. Luis Antonioy D.ª Rosaura y alegando loshechos y fundamentos de dere-cho que consideró de aplicación,terminó suplicando al juzgadose dictara sentencia por la queA) Se declare que las obrasejecutadas por los demandadosdon Luis Antonio y doña Rosauraen el jardín de uso privativo yen la planta sótano de su vi-vienda adosada sita en Albacete,CALLE000 número NUM000,descritas en el hecho VII de lademanda, son ilícitas e ilegalespor vulnerar lo dispuesto enel artículo 7.1, en relación con losartículos 12 y 17.1, todos ellos dela Ley de Propiedad Horizontal,y en los artículos 396, 397, 582,583 y 585, t odos ello s delCódigo civil; B) Se condene a losdemandados a estar y pasarpor dicha declaración, asícomo que, a su costa, procedana la demolición de las citadasobras ilegales y a la reposicióndel jardín de uso privativo yde la p lanta sótano de suvivienda adosada al estadooriginario en el que se hallabancon anterioridad a la ejecuciónde las referidas obras conformea los planos adjuntos a la

demanda señalados como do-cumentos n° OCHO y NUEVE;y C) Con imposición expresa delas costas de la presente litis alos demandados.

2.- El procurador D. GerardoGómez Ibáñez, en nombre y re-presentación de D. Luis Antonioy D.ª Rosaura, contestó a lademanda oponiendo los hechosy fundamento s de de rechoque consideró de aplicación yterminó suplicando al Juzgadodictase en su día sentencia porla que desestimando la misma,se absuelva a ésta parte y seimpongan a la demandante lascostas del procedimiento.

3.- Practicadas las pruebas,las partes formularon oralmentesus conclusiones sobre lo shechos controvertidos. El Ilmo.Sr. Magistrado-Juez del Juzgadode Primera Instancia n.º 2 deAlbacete, dictó sentencia confecha 1 de julio de 2010, cuyaparte dispositiva es como sigue:

FALLO: Que estimando enparte la demanda interpuestapor el procurador D. LorenzoGómez Monteagudo actuandoen representación de D. Rosendoy D.ª. Inocencia contra D. LuisAnton io y D. ª . Rosaura a)Debo declarar como declaroque las obras ejecutadas en elañ o 2 008 por l o s c i t ad osd e mandados en el jardín yplanta sótano de la viviendaadosada de su propiedad -col indante con la de los de-mandantes- sita en CALLE000n.º NUM000 de Albacete sonilícitas e ilegales civilmente por

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vulnerar la normativa previstaen la Ley de Propiedad Hori-zontal y Código Civil. b) Debocondenar como condeno a loscitados demandados a estar ypasar por esta declaración y,por tanto, a que procedan a lademolición de las citadas obrasy a la reposición del jardín y dela planta sótano de su viviendaal estado en que se encontrabancon anterioridad a la ejecuciónde las referidas obras. c) No sehace especial imposición decostas procesales.

SEGUNDO.- Interpuestorecurso de apelación contra laanterior sentencia por la repre-sentación de D. Luis Antonio yD.ª. Rosaura, la Sección 2.ª deAlbacete, dictó sentencia confecha 18 de abril de 2011, cuyaparte dispositiva es como sigue:FALLAMOS: 1.º.- Estimar el re-curso de apelación; revocar laSentencia apelada y, en sulugar, absolvemos a los SresLuis Antonio - Rosaura de laspretensiones contenidas en lademanda interpuesta por losSres Inocencia - Rosendo. 2.º.-Condenamos a éstos a pagarlas costas procesales causadasen primera instancia, y, respectoa las de ésta apelación, cadap ar t e a b on a rá la s co s ta spro ce sa l es ca us ad as a suinstancia y comunes por mitad.

TERCERO.- 1.- El procuradorD. Lorenzo Gómez Monteagudo,en nombre y representación deD. Rosendo y D.ª. Inocencia,interpuso recurso de casacióncontra la anterior sentencia, conapoyo en los siguientes MOTIVOSDE CASACION: PRIMERO.- Alamparo del ordinal 3° del artículo477.2 de la LEC/2000, la Sentencia

recurrida incurre en infracciónpor aplicación indebida delartículo 24 de la Ley de Propie-dad Horizontal de 21 de julio de1960, en su redacción dada porla Ley 4911999, de 6 de abril,y del artículo 350 del Códigocivil, así como infracción porinaplicación de los artículos 396del Código civil y 8° y 12, enrelación con los artículos 7°.1 y17, todos ellos de la L.P.H., porcuanto vulnera y contradice ladoctrina jurisprudencia) consoli-dada del Tribunal Supremo rela-tivas al régimen aplicable a ladenominada Propiedad Horizon-tal Tumbada, y su diferenciacióncon los Complejos InmobiliariosPrivados, así como la doctrinadel Tribunal Supremo relativa aque los Estatutos de las Comu-nidades de propietarios no puedenc o n t e ne r pa c t o s q ue s ea ncontrarios a normas de carácterimperativo, como son las con-tenidas en la Ley de PropiedadHor izo nta l. SEG UN DO . - Alamparo del ordinal 3° del ar-tículo 477.2 de la LEC/2000, laSentencia recurrida incurre eninfracción del artículo 12 de laLey de Propiedad Horizontalde 21 de julio de 1960, en suredacció n dada po r la Ley49/1999, de 6 de abril, en rela-ción con los artículos 3°, párrafosegundo, 5°, 7°.1 y 17 de la mis-ma Ley de Propiedad Horizontalde 21 de julio de 1960, porcuanto vulnera y contradice ladoctrina jurisprudencial conso-lidada del Tribunal Supremo,relat ivas a que las obras deconstrucción de nuevas plantasy las que alteren o afecten a laestructura o fábrica del edificioo a sus elementos comunes -comoson el suelo, subsuelo, vuelo o alos muros de cerramiento o con-

tención de tierras- de la finca oedificación sujeta al régimen dela Ley de Propiedad Horizontal,requieren la autorización o apro-bación previa de la Comunidadde Propietarios, por constituirobras de ampliación de la super-ficie construida de la viviendaunifamiliar que modifican eltítulo constitutivo. TERCERO .-Al amparo del ordinal 3° delartículo 477.2 de la LEC/2000,la Sentencia recurrida incurre eninfracción del artículo 7°.1 de laLey de Propiedad Horizontal,en relación con los art ículos3°, párrafo segundo, 5 ° y 17.1de la misma Ley de PropiedadHorizontal de 21 de julio de1960, y artículo 543 del Códigocivil, po r cuanto vulnera ycontradice la doctrina jurispru-dencia consolidada del TribunalSupremo, entre otras, relativas aque las obras que modifiquen laconfiguración de los elementosprivativos de la vivienda jardíny p lant a só t ano o ga r a je dela vivienda unifamilia r co nmenoscabo o alteración de laestructura general de la edifica-ción, la configuración o estadosexteriores, o perjudiquen losderechos de otro propietarioconstituyendo y agravando unaservidumbre de vistas inconsentidadeben ser autorizadas por acuerdounánime de la Comunidad depropietarios. CUARTO.- Al amparodel ordinal 3° del artículo 477.2de la LEC/2000, la Sentenciarecurrida incurre en infraccióndel artículo 7°.1 y 17.1 de la Leyde Propiedad Horizontal de 21de julio de 1960, por cuantovulnera y contradice la doctrinajurisprudencial consolidada delTribunal Supremo sobre la doc-trina general del consentimientotácito de las obras ilegales por

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la Comunidad de propietarios,relativa a los plazos de tiempo(años) requeridos para la exis-tencia de un consent imientotácito, y a la regla de que no eslo mismo el conocimiento que elconsentimiento de las mismas.

2.- Por Auto de fecha 21 defebrero de 2012, se acordó ad-mit ir el recurso de casación ydar traslado a la parte recurridapara que formalizara su oposiciónen el plazo de veinte días.

3.- Evacuado el traslado con-ferido, el procurador D. MarcosJuan Calleja García, en nombrey representación de D. LuisAntonio y D.ª Rosaura, presen-tó escrito de impugnación alrecurso interpuesto.

4.- No habiéndose solicitadopor todas las partes la celebra-ción de vista pública, se señalópara votación y fallo el día 9de octubre del 2013, en quetuvo lugar.

Ha sido Ponente el MagistradoExcmo. Sr. D. Xavier O’CallaghanMuñoz,

FUNDAMENTOS DEDERECHO

PRIMERO.- Los demandantes-ahora recurrentes- D. Rosendoy D. ª Inocencia ejercit aronacción fundada en la Ley dePropiedad Horizontal contrasus vecinos en chalet colindante,D. Luis Antonio y D.ª Rosaura,acción declarat iva para quese declare que las obras ejecu-tadas por estos últ imos en eljardín y planta sót ano de lavivienda de su propiedad sonilegales por vulnerar dicha leyy el Código civil y acción decondena a fin de que se lescondene a demoler tales obrasreponiendo el jardín y el sótano

a su estado originario.Los demandados se opusieron

y la Audienc ia P r ovinc ia l,Sección 2.ª, de Albacete, ensentencia de 18 abril 2011,revocando la del Juzgado de 1.ªInstancia que había estimado lademanda, la desestimó. En susentencia expone, tras declararexpresamente, partiendo de laprueba practicada que: el pationo es común sino privativo (y nosolamente «de uso» privativo):así lo indican expresa y clara-mente los Estatutos (art 2 ),acompañados con la contestacióna la demanda y a los que seremiten los títulos de propiedadde sendas partes l it igantes(donde consta su conocimientopor los mismos), y así se despren-de también de la disposiciónarquitectónica de la vivienday del lugar que ocupa el patiolitigioso, donde se advierteclaramente cómo éste es partede la vivienda y no dispone delmismo (directa ni indirectamente)ningún otro vecino o miembrode la comunidad, esto es, no daprovecho, utilidad o servicio anadie más que al propietariode cada vivienda, por lo que esprivado o privativo, al margende las limitaciones dominicalesque puede tener todo inmueble,incluidos los que no se integranen propiedades horizontales,derivadas de las normas urbanís-ticas, de seguridad, higiene osimilares, o incluso comunitarias(a que se refiere el art 7 LPH ),en especial, la prohibición deque pueda real izarse en elindicado patio obras que alterenla configuración exterior. De ahíque, en contra de lo solicitadopor los demandantes, los de-mandados puedan realizar end icho pa t io l as obras que

consideren oportunas, salvoque afecten a la configuraciónexterior.

Y declara que no hay altera-ción de la configuración exterior,que no hay alt eración de laseguridad, (lo cual ni se discute)ni de los elementos comunes, nitiene t rascendencia la posiblealteración de las vistas (no hayservidumbre alguna); afirmaque el suelo del patio no es unelemento común.

SEGUNDO.- El recurso decasación se compone de cuatromotivos, todos los cuales giranalrededor de la consideración deque las obras que han ejecutadoen el jardín de su vivienda losdemandados han afectado aelementos comunes, y sin auto-rización de la Comunidad depropietarios y debe ordenarse sudemolición, reponiendo el jardíny la plant a só tano al estadooriginario. Obras ejecutadasen el jardín y subsuelo de suvivienda, ampliación que hamodificado la fábrica del edificioal derribar el muro de cerramien-to o contención de tierras delgaraje, modificando asimismosu estado exterior y elevar elvuelo del jardín en un metro ydiez centímetros.

La sentencia de la AudienciaProvincial, objeto de este recur-so ha estimado que todas lasobras se han ejecutado sobree lement o s p r iva t ivo s y noprecisan la autorización de laComunidad. Todos los motivosdel recurso, como se ha dicho,giran sobre esta cuestión, se hamantenido que son elementoscomunes, es decir, en esencia,que el subsuelo y el vuelo noson privativos, sino elementoscomunes.

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El recurso , en t odos susmotivos, debe ser aceptado porla razón básica de que, en todocaso, el subsuelo y el vuelo deun edificio o unos edificios enpropiedad horizontal tumbadao complejo inmobiliario privado( artículo 24 de la Ley de Pro-piedad Horizontal ) es elementocomún; está fuera de la propiedadprivativa de cada copropietario,está fuera del edificio, tal comorecoge el artículo 396 el Códigocivil y está sometido al artículo12 de la Ley de Propiedad Ho-rizontal. El propietario adquierelo que se halla en su título deadquisición -escritura pública-que comprende la vivienda y eljardín, no el subsuelo y el vuelo.El texto del art ículo 2 de losEstatutos de la urbanización dice:

Artículo 2.º.- Son elementos pri-va t ivo s la s viviendas t ipounifamiliar con inclusión de su jar-dín expresado en la descripciónde cada una.

Lo cual es correcto en cuantoal suelo es el piso o terreno en elque se asienta la casa o el jardín,pero no dice que también lo seael subsuelo y el vuelo.

Así, el excavar en el jardíno elevar un muro, como elemen-to común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de laautor ización de la Junta depropietarios de la Comunidad, enaplicación del artículo 17, norma1.ª, por remisión del artículo 12y a sensu contrario, del artículo7.1, todos de la Ley de PropiedadHorizont al. Lo cual ha s idoexpuesto en este mismo sentidopor la sentencia de 5 julio 2010que plant ea el caso de unaacción declarativa de propiedad

interpuesta en demanda recon-vencional en que se pretendía ladeclaración de que el suelo, elsubsuelo y el suelo eran propiedaddel demandante reconvencional(no se interesaba en estos términos,s ino co n r e fe r e nc ia a u naconstrucción un tanto arbitraria)y se desestimó en ambas instan-cias y por dicha sentencia. Estase refiere, en primer lugar a loque adquir ió en su día, po rescritura pública y dice:

Lo que adquiere que no esmás que un derecho singular yexclusivo de propiedad sobre unespacio suficientemente delimitadoy susceptible de aprovechamientoindependiente con los elementosarquitectónicos e instalacionesde todas clases, aparentes o no,que estén comprendidos dentrode sus límites y sirvan exclusiva-mente a cada propietario

Y más adelante, añade, refi-riéndose al suelo y al vuelo:

La construcción de nuevasplantas y cualquier modificaciónen la fabrica o estructura de losbloques o en las cosas comunesafectan al título constitutivo ydeben someterse al régimenestablecido para las modificacio-nes del mismo.

Por infracción de tales artí-culos, se est ima el recurso decasación, esencialmente el motivoprimero, sin que sea de interésentrar en los demás (que giransobre el mismo tema), se casa lasentencia de la Audiencia Provin-cial y se confirma la del Juzgadode 1.ª Instancia que había estima-do la demanda.

Por lo expuesto, en nombredel Rey y po r la auto r idadconferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1.- QUE DEBEMOS DECLARARY DECLARAMOS HABER LUGARAL RE CURSO D E CASA CIONformulado por la representaciónprocesal de D. Rosendo y D.ªInocencia, contra la sentenciadictada por la Sección 2.ª deAlbacete, en fecha 18 de abril de2011, que SE CASA y ANULA.

2.- En su lugar, confirmamosy hacemos nuestra la sentenciadictada por el Juzgado de 1.ªInstancia n.º 1 de Albacete en jui-cio ordinario 180/2009 de fecha1 de julio de 2010, que estimaesencialmente la demanda for-mulada por dichos recurrentes.

3.- No se hace imposición enlas cost as causadas en est erecurso de casación.

4.- Líbrese a la mencionadaAudiencia certificación correspon-diente, con devolución de los autosy rollos de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia,que se insertará en la COLEC-CIÓN LEGISLATIVA pasándoseal efecto las copias necesarias, lopronunciamos, mandamos yf i r mamos.-Francisco Mar inCastan.-Jose Antonio SeijasQuint ana. -Fr anc isco JavierArroyo Fiestas.-Francisco JavierOr duña Mor eno . - XavierO’Callaghan Muñoz.- Rubricados.-PUBLICACIÓN.- Leída y publi-cada fue la anterior sentencia porel EXCMO. SR. D. XavierO’Callaghan Muñoz, Ponenteque ha sido en el trámite de lospresentes autos, estando cele-brando Audiencia Pública la SalaPrimera del Tribunal Supremo,en el día de hoy; de lo que comoSecretario de la misma, certifico.

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El objetivo del Plan es facilitar el acceso a la vivienda a las personas con menos recursos,apoyar el alquiler, fomentar la rehabilitación y mejorar la eficiencia energética de los edificios.El Ejecu t ivo t ambién ha apro bado el Plan E st r at égico Nac ional de la Infancia y laAdo lescencia 2013-2016.

Puesta en marcha de un nuevo modelo de vivienda basado en el alquiler y la rehabilitación* Se ha aprobado el proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana y

el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, que, unidos a la Ley de Fomento del Alquiler, son losinstrumentos que harán posible el cambio de política y modelo.

* Se apuesta por el alquiler y la rehabilitación frente a la construcción de nuevas viviendas.* El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, aprobado hoy, destinará 2.421 millones de euros a

ayudas al alquiler, la rehabilitación y la regeneración urbanas.* Estas iniciativas t ienen una clara vocación social y ayudarán a sat isfacer las necesidades

prioritarias de los ciudadanos, entre ellas el acceso a la vivienda de los sectores de población conmenos recursos.

* Las personas afectadas en los procedimientos de desahucio tendrán preferencia en el acceso alprograma de ayuda al alquiler.

* Aumenta el número de beneficiar io s de las ayudas al alquiler, que pasan de 87.000 a133.000 anuales.

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley deRehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Además, el Consejo de Ministros ha aprobado elPlan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y RenovaciónUrbanas (2013-2016) que, junto con la nueva Ley de Fomento del Alquiler, suponen un cambio demodelo en la política de vivienda.

Estas iniciativas tienen una clara vocación social y tienen como objeto satisfacer las necesidadesprioritarias de los ciudadanos, facilitando el acceso a una vivienda digna de los sectores de poblacióncon menos recursos.

De los veintiséis millones de viviendas que hay en nuestro país, quince millones tienen más de treintaaños y casi seis millones más de medio siglo.

El mercado del alquiler representa el 17 por 100 frente al 83 por ciento del de la propiedad mientrasque en Europa el mercado en alquiler representa el 38 por 100.

Asimismo, es fundamental facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población con menoresrecursos. Por ello, es necesario un cambio de modelo que apoye el alquiler como vía idónea para elacceso a la vivienda, especialmente para quienes disponen de menores niveles de renta y parafavorecer la salida al stock de vivienda desocupada.

También se ha hecho una apuesta por el fomento de la rehabilitación de edificios y la regeneración yrenovación urbanas para propiciar una reactivación sostenible del sector de la construcción, unosedificios más seguros y una mejora de la eficiencia energética.

PROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

La nueva Ley establece mecanismos que permitirán poner en práctica desde las operaciones mássencillas, que afectan a la rehabilitación de un edificio, a las más completas, que van desde la regeneraciónde tejidos urbanos ya existentes a la reurbanización de zonas más amplias dentro de las ciudades.

Estas operaciones contribuirán al fomento de la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tantoen la edificación como en el suelo, y acercarán nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todoen relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.

El modelo surgido en los últimos años, volcado fundamentalmente en la construcción de nuevasviviendas, ha descompensado el necesario equilibrio que debería existir entre las actuaciones de construcción

COLECCIONABLE16 Ener./Febr.2014

Estimado/a Lector/a:

En est a sección de nuestro Bolet ín Oficial, denominada «Coleccionable» iremose x p o n ie nd o a q u e l lo s t e ma s q u e c o ns id e r e mo s d e in t e r é s p r o f e s io na l p a r a laactualización y formación cont inuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temasexpuestos en est a sección variará según su extensión y contenido , po r lo cual algunosde e llo s se r án expues to s du rant e va r ias edic io nes de l Bo le t ín , mient r as que o t ro scomenzarán y finalizarán en una misma edición.

En este número de nuestra publicación, correspondiente al mes de Enero/Febrero de 2014finalizamos, el tema «Plan Integral de Vivienda y Suelo», comenzando un nuevo tema en lapróxima edición. Esperamos que el tema elegido sea de su interés y agrado.

y aquellas otras orientadas a la conservación en adecuadas condiciones del parque ya edificado.A ello hay que unir la gran distancia que separa el parque edificado en España de las exigencias

europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios y, a través de ellos, de las ciudades. Cercadel 60 por 100 de las viviendas españolas se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficienciaenergética (la primera es de 1979), lo que sitúa a España en una posición difícil de cara al cumplimientode los compromisos con Europa (Estrategia Europea 2020). Además, de los 10,7 millones de viviendasen edificios de cuatro o más plantas, cuatro millones aún no tienen ascensor y un porcentaje muyelevado de viviendas se encuentra en deficiente situación de conservación.

Novedades de la Ley

Entre las novedades más relevantes que forman parte del nuevo texto legal están las siguientes:

* La configuración del deber de conservación como uno de los deberes fundamentales relacionadoscon el medio urbano, y, por tanto, su regulación con carácter uniforme, en el marco de las condicionesbásicas de igualdad que al Estado compete establecer.

* La regulación básica de un Informe de Evaluación de los Edificios, que trata de superar las insuficienciasde la Inspección Técnica de Edificios, demandada por el Estado a partir del Real Decreto Ley 8/2011.

Este informe, además de evaluar el estado de conservación de los edificios, aportará informaciónacerca del grado de cumplimiento de la normativa vigente en materia de accesibilidad, e incluirá laCertificación de la Eficiencia Energética. Esta última, con un mero carácter informativo, y con independenciade que alguna de las viviendas del edificio vaya a ser puesta en venta o en alquiler.

El informe sólo se exigirá a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan másde cincuenta años y siempre que no hayan pasado ya la Inspección Técnica de Edificios de conformidadcon su propia regulación.

* Se amplían las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietariosy cooperativas para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas lasoperaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con las operaciones de rehabilitación.

* Se establecen mecanismos que permitirán obtener financiación externa para que la rehabilitaciónsea más accesible. De manera especial, se introduce la figura de "la memoria de viabilidad económica"que acompañará a cada actuación y que podría justificar la aplicación de reglas excepcionales paravincular incrementos de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones derehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas.

* Se modifican determinados regímenes de unanimidad o mayorías establecidos por la Ley dePropiedad Hor izontal. Así, cuando exist an det erminadas obras que son demandadas por lasAdministraciones Públicas, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, serán obligatorias,como ya ocurre con algunas de ellas en la vigente regulación de la propiedad horizontal.

Ener./Febr.2014 17FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL

BOICAC Nº 94/2013

Sob re la s o b l ig ac io ne scontables de una comunidadde vecinos (comunidad dep ro p ie t ar i os po r p i so s olocales, regida por la Ley49/1960, de 21 de julio, dePropiedad Horizontal) y sila revisión de sus cuentaspuede tener la consideraciónde la actividad de auditoríade cuentas.

1.- Las comunidades devecinos o de propietarios porpisos o locales de inmueblesse encuent ran reguladas porla Ley 49/1960, de 21 de julio,reguladora de la propiedadhorizontal, modificada por laLey 8/1999, de 6 de abril, dereforma de la Ley de PropiedadHorizontal. Dichas comunidadesde propietarios surgen de laconcurrencia de una colectividadde personas en la t itularidadde derechos y obligaciones querecaen sobre fracciones comunesde un mismo edificio o fincadando lugar a la aparición derelaciones de interdependenciaentre los citados titulares queexige de la existencia, dentro dela citada comunidad, de unaserie de órganos de gestión yadministración.

Esto es, el or igen y objetode las comunidades de pro -piet ar io s no es la obt ención

de una ganancia o lucro comoconsecuencia de la asociaciónde las personas que la integran,sino el de proceder a la necesa-ria gestión y administración delos elementos comunes queexistan en la edificación.

Al amparo de esta circuns-tancia y, fundamentalmente,de que las comunidades depropietarios carecen de perso-na l idad ju r íd ica a e fec t o smercantiles, en el supuesto deque se desar ro llase una ac-t ividad co n ánimo de luc r os e r ía n lo s c o p r o p ie t a r io squienes estarían obligados arendir cuentas de su par t eproporcional en lo s bienesgest ionados por la comunidady en las actividades desarrolla-das por esta última.

En relación con la informaciónec o nó mico - f ina nc ie r a qu edeben rendir las comunidadesde propietarios, su normativareguladora, la Ley 49/1960,de 21 de julio , de la Propie-dad Horizontal, regula en suartículo 14 las facultades de laJunt a de p ro p iet a r io s , queserán, entre otras:

“a ) Apr o bar e l p la n degastos e ingresos previsibles ylas cuentas correspondientes.

b) Aprobar los presupuestosy (…)”

Por otro lado, el artículo 16de la citada Ley señala:

“1. La Junta de propietariosse reunirá po r lo menos unavez al año para aprobar los

presupuestos y cuentas y (…)”Y el artículo 20. b) de esta

misma Ley establece que corres-ponde al administrador:

“b) Preparar con la debidaantelación y someter a la Juntael plan de gastos previsibles,pr o p o n i e n d o l o s m e d i o snecesarios para hacer frente alos mismos”.

Por tanto, con base en todolo anteriormente expuesto, esteI nst it ut o co ns ide r a que la sco munidades de propietariosque realicen exclusivamentelas act ividades propias de sunaturaleza, no reúnen las notascaracterísticas de las empresasy no t ienen la obligación dellevar la contabilidad y formularcu ent as anu a le s a e fec t o smercant iles, no resultándolesde aplicación, en consecuencia,lo dispuesto a estos efectos enel Código de Comercio y en elPlan General de Contabilidad(PGC) , ap robado por RealDecreto 1514/2007, de 16 denoviembre. En la presentación yrendición de cuentas a la JuntaGeneral de Propiet ario s, elórgano correspondiente de laComunidad (Administrador oPresidente) seguirá el criterioque, a su juicio, considere másadecuado par a re fle ja r lo singresos y gastos de la comuni-dad en el período anual y sus it uac ió n financ ie r a , dadoque en la Ley de PropiedadHo rizo nt a l no se est ablece

FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL Ener./Febr. 201418

ningún cr it er io o no r ma alrespecto. Y lo ant erio rmenteseñalado lo es sin perjuicio de loque en los estatutos de régimeninterior de cada comunidad sepudiera establecer a este respecto.

2.- La actividad de auditoríade cuentas se encuentra regu-lada en el texto refundido de laLey de Auditoría de Cuentas,aprobado por el Real Decreto1/2011, de 1 de julio (en adelante,TRLAC), en cuyo artículo 1.2se de f ine d ic ha a c t iv id a dcomo aquella que “consiste enla revisión y verificación decuentas anuales, así como deotros est ados financieros odo cumento s contables ela-bo rados con arreglo al marconormativo de información finan-ciera que resulte de aplicación,y siempre que dicha actividadtenga por objeto la emisión deun informe sobre la fiabilidadde dichos do cumento s quepueda tener efectos frente aterceros”. Este mismo artículo,en su apartado 4, establece que“la auditoría de cuentas tendránecesariamente que ser realiza-da por un auditor de cuentas ouna sociedad de audito r ía ,mediante la emisión del co -r respondiente informe y consu jeción a lo s requis it o s yfo rmalidades establecidos enla presente ley”.

Conforme a lo dispuesto endicha normat iva, existen dosmo dalidades de t rabajos deauditoría de cuentas: auditoría decuentas anuales y auditoría deo tros est ados financieros odocumentos contables. Ambostipos de cuentas o estados de-ben formularse con arreglo a un

marco normativo de informaciónfinanciera que resulte aplicableen cada caso.

Si bien, a efectos de estasegunda modalidad, debe tener-se en cuenta lo establecido enel artículo 2 del Reglamento dedesarrollo del TRLAC, aprobadopor el Real Decreto 1517/2011,de 1 de octubre, (en adelanteRAC) respecto de las condicionesque deben reunir dichos estadoso documentos contables al objetode ser susceptibles de sometersea auditoría de cuentas.

Artículo 2. Modalidades deauditoría de cuentas.

1. La actividad de auditoríade cuentas, en función de losestados financieros o documen-tos contables objeto de examen,se referirá a una de las modali-dades siguientes:

a) Auditoría de cuentas anuales.b) Auditoría de otros estados

financieros o documentos contables.

2. A estos efectos, se entiendepor otros estados financieros odocumentos contables aquelloselaborados con arreglo a losprincipios y normas contenidosen el marco normativo de infor-mación financiera aplicable,expresamente establecido parasu elaboración.

En particular, quedan incluidosen este concepto los estados odocumentos contables integrantesde las cuentas anuales que seelaboren separadamente, o inclu-so elaborados en su conjunto,pero que se refieran en estecaso a un período inferior al delejercicio social.

Estos estados o documentos

deberán estar firmados o serasumido s fo r malmente po rquienes tengan atribuidas lascompetencias para su formula-ción, suscripción o emisión, en lamisma forma que la prevista enla legislación mercant il parala formulación de las cuentasanuales. En su caso , el docu-mento en el que conste la cita-d a asunción fo rmal deberáacompañar a los estados finan-cieros o documentos contablescorrespondientes.”.

En los art ículos 4.1 y 10.1del RAC se definen cada unad e l a s mo d a l id a d e s d eaud it o r ía d e cu ent a s de lasiguient e fo rma:

Artículo 4. Definición deauditoría de cuentas anuales.

1. La auditoría de las cuentasanuales consistirá en revisar yverificar a efectos de dictaminars i d ic h a s c u e n t a s e xp resanla imagen fiel del patrimonio,de la situación financiera, delresult ado de sus operacionesy, en su caso, de los flujos deefectivo de la entidad auditada,de acuerdo con el marco norma-tivo de información financieraque result e de aplicac ión y,en particular, con los principiosy criterios contables contenidosen el mismo.”

Artículo 10. Definición deauditoría de otros estadosfinancieros o documentoscontables.

1. La auditoría de otros es-tados financieros o documentoscontables a que se refiere elart ículo 2.1.b) consist irá en

Ener./Febr.2014 19FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL

verificar y dictaminar si dichosestados financieros o documen-tos contables expresan la imagenfiel o han sido preparados, segúncorresponda, de conformidadcon el marco normativo de infor-mación financiera expresamenteestablecido para la elaboraciónde los citados documentos oestados.”.

Por tanto, atendiendo a lodispuest o en la no rmat ivareguladora de la actividad deauditoría anteriormente reseñada,el trabajo de revisión de lascuentas de una comunidad depropietarios no puede enten-derse como una auditoría decuentas anuales, puesto que nose ha establecido en la Ley dePropiedad Horizontal por laque se rigen las Comunidadesde Propietar ios la obligaciónde formular estas cuentas, nipo r t anto e l marco para suelaboración. Tampoco puedetener la consideración de lasegunda de las modalidades dela act ividad de auditoría decuentas regulada en la citadanormativa, por cuanto no existeun marco normat ivo de infor-mación financiera “establecidoexpresamente para la elabora-ción” de dichas cuentas, ni sobre“ot ros estados financieros odocument os co ntables”, deacuerdo con lo exigido en elcitado artículo 2 del RAC.

3.- En conclusión y por todolo ant er io r, debe ind icar seque la revisión de las cuentasde una Comunidad de Propieta-rios, aunque sea realizada porun auditor de cuentas inscritoen e l ROAC, no t endr ía laconsideración de un trabajo deauditoría de cuentas de las regu-

ladas en la normativa reguladoracitada, dado que, al no exist irun marco normativo de infor-mación financiera establecidopara la elaboración y presenta-ción de dichas cuentas, no seencontraría comprendido enninguna de las dos modalidadesde auditoría de cuentas contempla-das en la normativa reguladorade la actividad de auditoría.

Por tanto, dicha actuación derevisión no estaría sujeta a lanormat iva reguladora de laa c t iv id a d de au d i t o r ía d ecuentas, ni tendría que aplicarseen su realización y emisióndel info r me las no r mas deau d i t o r í a d e c u e n t a s e nninguno de sus aspectos, noestando sujeta esta actuaciónal régimen de supervisión ycontrol por parte de este Ins-t ituto. En este sentido, debeadvertirse a este respecto queel informe que en su caso seemit ier a como r esu lt ado dedicho trabajo no podrá identifi-carse como informe de auditoría,ni su redacción o presentaciónpo drá gener ar confus ión aeste respecto, conforme a loestablecido en el artículo 3.3 delRAC, y teniendo en cuenta lac o nd uc t a t ip if ica d a c o moinfracción grave en el artículo34.g) del TRLAC.

A este respecto, procedeseñalar que aun en el supuestode que vo lunt a r iament e laCo munidad de propiet ar io sformulara cuentas con arreglo aun marco de información fi-nanciera, e legido por la citadaComunidad, y las somet iera arevisión po r un audito r, laactuación de revisión realizadapor el auditor no tendría na-turaleza de auditoría de cuenta

regulada en el TRLAC y sunormativa de desarrollo, todavez que, teniendo en cuenta elart.1 del TRLAC y el art. 2.2 delRAC requieren un marco norma-tivo de información financieraaplicable, expresamente esta-blecido para la elaboración dedichas cuentas y dicho marco noestá establecido expresamentepor el legislador al regular larendición de cuentas por dichasComunidades en la Ley dePropiedad Horizontal.

Teniendo en cuenta lo anterior,hay que señalar que el t rabajode revisión de las cuentas deuna comunidad de propietariospodrá realizarse por cualquierpersona con conocimientos yexper iencia adecuada en elámbito del funcionamiento delas comunidades de propietariosy en la aplicación de la Leyde Propiedad Horizontal, sinque sea necesario que dicharevisión sea realizada por unauditor de cuentas. Lo anteriorno significa que dicho trabajono pueda ser realizado por unauditor de cuentas. En tal su-puesto el info rme que en sucaso emit a deberá ado pt aruna redacción de modo que nogenere confusión en los términosestablecidos en el artículo 3.3del RAC.

4.- Conforme a lo establecidoen la Disposición AdicionalNovena del Real Decreto 1517/2011, de 31 de octubre, por elque se aprueba el Reglamentoque desarrolla el texto refundidode la Ley de Aud it o r ía deCuentas, la presente contestacióntiene carácter de información,no pudiéndose entablar recursoalguno contra la misma.

FORMACIÓN DEÁMBITO GENERAL Ener./Febr. 201420

Las cuota de participación en laPropiedad Horizontal es una ex-presión numérica referido a cadapiso o local que compone el edificioque incluye el porcentaje que dichoinmueble representa respecto deltotal, tanto como elemento privati-vo en sí mismo como respecto de loselementos comunes. Ejemplo: Si unapersona adquiere un piso pertenecien-te a una Comunidad de propietariosy en la escritura notarial apareceque dicho piso tiene una cuota departicipación en el edificio del 4,25%,este porcentaje es el de su participaciónrespecto del total del edificio.

Las cuotas de participación de-penderán de varios factores, comosuperficie útil y construida del piso,su emplazamiento en el edificio,uso que se presuma que se va ahacer de los servicios comunes, etc.

¿Se puede proceder a la modifi-cación de las cuotas de participaciónen la Propiedad Horizontal?.

Aunque el Promotor del edificio,estableciera las cuotas de participaciónen el título constitutivo, estas no soninmutables, pero la modificación requieredel acuerdo unánime de la Junta dePropietarios como requisito legalimperativo. Es procedente, portanto, la modificación del títuloconstitutivo y por tanto de las cuotasde participación, pero insistimos,requerirá de ese acuerdo unánime.

El artículo 5 párrafo segundode la Ley de Propiedad Horizontal(LPH) establece la obligatoriedad deque en el título constitutivo de lapropiedad horizontal, se fije la cuotade participación que corresponda acada piso o local. Lo habitual es queel promotor del edificio cuando loconstruye y lo legaliza en el Registrode la Propiedad, sea quien haga esereparto de la cuota de participaciónde cada uno de los inmuebles. Noobstante lo anterior, tal como hemosindicado al principio, esas cuotaspueden modificarse a posterioripor el acuerdo unánime de todos lospropietarios, por decisión judicial opor laudo arbitral.

MODIFICACIÓN CUOTAS PARTICIPACIÓN PROPIEDAD HORIZONTALEl argumento de la unanimidad

exigida a la hora de cambiar loscoeficientes de participación tienesu razón en que dicho acto va asuponer un aumento o disminuciónde la cuota de participación quecada piso o local tenía asignado,por lo que va a verse afectada todala Comunidad de propietarios.

El acuerdo unánime de la Juntafijando unas cuotas distintas a lascontenidas en el Título constitutivoproduce su modificación, de formaque posteriormente no se puedepedir que se aplique la cuota quefigura en el título en lugar de lapactada. Esta modificación es válidasin que se precise que conste ne-cesariamente en escritura pública.

Además, de modificar las cuotasde participación por el sistema dela unanimidad de todos los copro-pietarios, se puede hacer medianteresolución judicial o por laudo arbitral.

El artículo 17.6 de la Ley dePropiedad Horizontal establece quelos acuerdos que impliquen lamodificación de las reglas contenidasen el título constitutivo de la propie-dad horizontal o en los Estatutos,requerirán para su validez la una-nimidad del total de los propietariosque, a su vez, representen el totalde las cuotas de participación.

Para que el Título y sus modifi-caciones vinculen a terceros, esnecesario que se inscriban en elRegistro de la Propiedad, por loque de no haberse inscrito el acuerdode modificación de cuotas de parti-cipación, no podrán verse afectadosderechos de terceros, es decir,aquellos que no han intervenido.

La Dirección General de losRegistros y del Notariado afirma quede la significación jurídica de la cuotade participación se desprende, envía de principio, que las modificacionesde la misma, en tanto en cuanto afectenal contenido esencial del derecho dedominio, habrán de realizarse con elconsentimiento individual y singular de

todos los propietarios afectados,en escritura pública, a falta de unanorma en que la Ley atribuya expre-samente a la Junta de Propietarioscompetencia para ello.

Si no fuese posible conseguir esaunanimidad para la modificación delas cuotas de participación por queuno o varios vecinos se oponen, laley de propiedad horizontal establecela posibilidad de acudir al Juez compe-tente para doblegar dicha voluntad.

La Junta de propietarios tienecompetencia para la “fijación de lasnuevas cuotas de participación paralos pisos reformados”, “sin alteraciónde las cuotas restantes”, en los casosde división, segregación, agrupacióno agregación de los pisos o locales;y, aun en este caso, la Ley dePropiedad Horizontal exige laaprobación de la Junta “además delconsentimiento de los titulares afectados”.

Resulta evidente, también, que,en casos de desafectación de ele-mentos comunes y subsiguienteventa de los mismos, la Junta podráfijar o alterar las cuotas de propiedaddel nuevo elemento privativo, conel consiguiente reajuste proporcionalde las demás cuotas; y lo mismocabe admitir en otros casos decreación de nuevos pisos o locales,siempre que de ello tampoco resultealterado el contenido esencial delderecho de cada propietario en lostérminos preestablecidos en el tí-tulo constitutivo -pues de lo contrario,será además necesario el consentimientoindividual de los propietarios afectados.

Por otra parte, a la hora de es-tablecer o modificar la respectivacontribución de los propietarios enlos gastos generales o en gastosdeterminados, sea por las mejoraso menoscabos de pisos o locales,sea por nuevas unidades edificadas,o bien respecto de nuevos gastospor creación de determinados serviciosno previstos en el título constitutivo,etcétera, es indudable la compe-tencia de la Junta de propietarios.

Ener./Febr.2014 OPINIÓN 21

A continuación explicamos todo loque debes saber sobre las derramas.

Aunque se haya votado encontra, se deberá pagar.

Arreglar el ascensor o cambiar elfelpudo del portal son decisiones quese toman sobre la marcha, no necesitanaprobación previa. Pero, salvo este tipode pequeñas cuestiones, las demás setoman en las Juntas de Propietarios,donde están representados todos lospropietarios, cada uno con su cuota departicipación en el conjunto. Losacuerdos aprobados por mayoríadeben llevarse a cabo y, salvo excepciones,se pagarán entre todos los propie-tarios… ¡hayan votado a favor o encontra!. Esto da pie a la confusión y eldesconcierto entre los vecinos, y no esraro terminar pidiendo a un juez quedetermine quién tiene la razón. La Leyde la Propiedad Horizontal dejaclaro que:

· Las obras necesarias para elmantenimiento del inmueble y susservicios, obligan a pagar a todos lospropietarios; es la Junta quien decidesi la obra es realmente necesaria.En estos tiempos de dificultadeseconómicas conviene ser prudentes alvalorar si la obra es indispensable,pues una derrama podría provocarque más de un vecino pase a sermoroso. Los demás tendrían quepagar más para terminar la obra y,además, iniciar acciones legales parareclamar deudas… Por ello, si no seestá de acuerdo con que se haga laobra, es importante que acudir a laJunta y expresar claramente laoposición; si hiciera falta, podría pedirseun dictamen técnico y un arbitraje.

· Las obras para suprimirbarreras arquitectónicas, cuandohay personas discapacitadas omayores de 70 años, como instalarun ascensor o una silla elevadora, nonecesitan acuerdo y obligan a pagara todos, siempre que el importetotal de las obras no sobrepase 12meses de cuotas ordinarias.

· Las obras de mejora que no sonnecesarias (por ejemplo, cambiar losbuzones), una vez aprobadas en la

Junta deben asumirlas todos si elcoste no excede de 3 mensualidadesde gastos ordinarios.

· Por el contrario, el coste de lasobras para instalar o adaptar antenascomunitarias, sistemas de aprovechamientode la energía solar o nuevos sistemasenergéticos colectivos solo lo asumenlos propietarios que lo aprueben; simás tarde otro vecino quiere apuntarse,tendrá que pagar.

Buscar apoyo entre los vecinos.· Si se tiene interés en que se

apruebe un acuerdo, se puede pedircon antelación que se incluya el puntoen el orden del día de la próxima Junta.Contando con el apoyo del 25 % delos propietarios, o con aquellos querepresentan al 25 % de las cuotas, sepuede convocar uno mismo la Junta.Debe enterarse de la mayoría requeriday busca apoyos. Consultar los estatutospor si acaso existe autorizaciónexpresa para la obra que se quiereacometer, pues no necesitaría laaprobación de la Junta.

· Por el contrario, si se tiende areducir gastos y se quiere evitarderramas, lo que se debe buscar esque no se apruebe el acuerdo: acudira la Junta y expresar su oposición.Si se hace, después no podrásimpugnar el acuerdo ante un tribunal.

· Decidir no pagar podría salir-le caro: podrían embargarle el pisopara saldar las deudas con la comu-nidad. Además, recuerde que losmorosos no pueden votar y no cuen-tan para el cómputo de las mayorías.

· Si no se llega a un acuerdo porquefalta la mayoría necesaria, una de laspartes puede acudir al juez para queresuelva en un proceso rápido “deequidad”. Pero el coste económico puedeser muy elevado: conviene valorarantes cuánto va a suponer, si elperjuicio sufrido lo merece o si estácubierto en un seguro de defensajurídica. Y tener presente que lostribunales responden de forma distintaa casos aparentemente similares, segúnlas circunstancias, lo que puedeprobarse, etc.

Tipos de mayoría que se requierenen cada caso

Los acuerdos de las Comunidadesde Propietarios se toman siempre enlas Juntas y se deciden por mayoría.Existen varios tipos de mayorías.Los acuerdos que tienen mayortrascendencia para el conjunto devecinos requieren un consenso mayor,incluso unánime. En el resto de casos,la mayoría se reduce.

Acuerdos que requierenunanimidad

· Todos aquellos que supongan laaprobación o modificación del títuloconstitutivo o los estatutos de la Comunidad.

· Cambios de la estructura del edificioo elementos comunes: construcción denuevas plantas, cambios en la fachada,instalación de una piscina…

· Modificación de las cuotas departicipación en los gastos comunes.

Por mayoría de 3/5· Creación o supresión de los servicios

de ascensor, portería, conserjería,vigilancia u otros servicios comunesde interés general, incluso cuandosupongan modificación del títuloconstitutivo o los estatutos.

· Arrendamiento de elementos comunesque no tengan uso asignado.

Por mayoría simple (mitad más uno)· Obras o nuevos servicios para

eliminar barreras arquitectónicas quedificulten el acceso o movilidad depersonas con minusvalía o mayoresde 70 años, cuyo importe supere elequivalente a 12 meses de cuotas.

· Resto de acuerdos. En 1ª convo-catoria, presentes la mitad más unode los propietarios, se aprueba conla mitad más uno que representen a lamayoría de las cuotas; en 2ª, con el votode más de la mitad de los presentes.

Por mayoría de 1/3· Instalación de infraestructuras de

telecomunicaciones y de nuevossuministros energéticos. El coste seráasumido por los particulares que loaprueben y los que después sequieran apuntar.

DERRAMAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

CONSULTORIO Ener./Febr.201422

EN ESTA SECCIÓN INTENTAREM OS CONTESTAR A TODAS LAS PREGUNTAS(JURÍDICAS, FISCALES, LABORALES, ETC.) QUE VDS. NOS FORMULEN PORRIGUROSO ORDEN DE LLEGADA Y SIEMPRE QUE SEAN DE INTERÉS PARA TODONUESTRO COLECTIVO.

PREGUNTA

1.¿Quién ha c e e l T í t u loConstitutivo de una Comunidadde Propietarios?.

2.¿ Cómo se modifica el Títu-lo Constitutivo?.

RESPUESTA

1. El título constitutivo sedebe realizar al comienzo defuncionamiento de la Comunidad,por lo tanto, la mayoría de lasveces, es realizado por el pro-motor / constructor del bloquede viviendas, o en menor medi-da, por los propietarios inicialesde los bienes que pert enecena la Comunidad.

A veces, si no hay acuerdo, obien lo expuesto en el título vaen contra de la ley, tambiénpuede, en todo, o en parte, serredactado a través de laudo oresolución judicial.

Ejemplo: suponga que elpromotor / constructor del inmue-ble se queda una propiedad parasi mismo, y en el título constitutivoque el mismo hace, dice quedicha vivienda / local no pagaráninguna cuota.

2. Como es obvio, es unamedida que los futuros propie-tarios pueden llevar a juicio, yseguramente lo ganen.

Debido a la importancia dees t e do cument o , e l T ít u loConst itut ivo so lo se puedemodificar cuando exista acuerdopor UNANIMIDAD, es decir,cuando TODOS los propietariosestén a favor.

En tal sent ido, la Ley dePropiedad Horizontal, en su

art ículo 17 es clara, y dice losiguiente:

Artículo 17.

Los acuerdos de la Junta depropietarios se sujetarán a lassiguientes normas:

La unanimidad sólo seráexigible para la validez de losacuerdos que impliquen laaprobación o modificación delas reglas contenidas en elt í t u l o c o n s t i t u t i v o d e l apropiedad horizontal o en losestatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresiónde los servicios de ascensor,portería, conserjería, vigilanciau otros servicios comunes deinterés general, incluso cuandosupongan la modificación deltítulo consti tutivo o de losestatutos, requerirá el votofavorable de las tres quintaspartes del total de los propie-tarios que, a su vez, representenlas tres quintas partes de lascuotas de participación. Elarrendamiento de elementoscomunes que no tengan asig-nado un uso específico en elinmueble requerirá igualmenteel voto favorable de las tresquintas partes del total delos propietarios que, a su vez,representen las tres quintas par-tes de las cuotas de participación ,as í co mo e l c onsentimientodel propietario directamenteafectado, si lo hubiere.

La realización de obras o elestablecimiento de nuevosservicios comunes que tenganpor finalidad la supresión de

barreras arquitectónicas quedificulten el acceso o movilidadde personas con minusvalía,incluso cuando impliquen lam o d i f i c a c i ó n d e l t í t u l oco nstitutivo o de los estatutos,requerirá el voto favorable dela mayoría de los propietariosque, a su vez, representen lama yo r ía d e l a s cu o ta s departicipación.

A los efectos establecidos enlos párrafos anteriores de estanorma, se computarán comovotos favorables los de aque-llos propietarios ausentes de laJunta debidamente ci tados,quienes una vez informadosdel acuerdo adoptado por lospresentes, conforme al pro-cedimiento establecido en elartículo 9, no manifiesten sudiscrepancia por comunicacióna quien ejerza las funcionesde secretario de la comunidaden el plazo de treinta díasnaturales, por cualquier medioque permita tener constanciade la recepción.

Los acuerdos válidamenteadoptados con arreglo a lodispuesto en esta norma obl i-gan a todos los propietarios.

PREGUNTA

Publicar el nombre de losvecinos morosos en el Tablónde la comunidad, ¿es legal?.

RESPUESTAUno de los problemas que

más afectan a las Comunidadesde propiet ario s es el impago

CONSULTORIOEner./Febr.2014 23

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NOMBRE........................................................................APELLIDOS......................................................................................................D.N.I.: .............................................. DIRECCIÓN ......................................................................................... Nº ........................POBLACIÓN ......................................................................... PROVINCIA ........................................................ C.P. .......................PROFESIÓN ......................................................................................................................................................................................

de la cuotas comunales porparte de algunos vecinos.

¿ Es le g a l pu b l i c ar lo snombres de los vecinos moro-sos en el tablón de anunciosdel portal?

Vemos lo que dice la nor-mativa y en qué casos esto seríasancionable po r la Ley deprotección de datos.

¿Cómo debe actuar la Co-munidad de propietarios anteun vecino moroso?.

Lo primero sería citar a todoslos vecinos en una convocatoriade Junta.

Aquellos propietarios queen el momento de iniciarse laJunta no estén al corriente depago de sus obligaciones, sinhaberlas impugnado judicialmente,t ienen voz, pueden participaren las deliberaciones, pero notienen derecho a votar en laspropuestas que se hagan.

Aunque como todos los ve-cinos, tendrán derecho a que sele entregue una copia del acta dela Junta.

¿Puede figurar el listado delos vecinos morosos en lascitaciones a las Juntas dePropietarios?.

Sí. El nombre de los vecinosque no pagan y su condiciónde morosos podrá quedar indi-

cada en las citaciones a lasJuntas de vecinos que se hagan,con la publicidad negativa queeso le supondrá a esos vecinosdeudores.

¿Pueden figurar como mo-rosos en el Tablón de anunciosdel Portal?.

Sólo se podrían incluir elnombre de los vecinos moro-sos como tal en el Tablón deanuncios del portal, en el casode que no haya sido posiblelocalizar a los vecinos condeudas pendientes para avisarlesa la convocatoria de Junta de laComunidad.

Y en este caso el Tablón deanuncios deberá estar colgadoen un lugar que sea sólo visi-ble para los propietarios delinmueble . Ya que la finalidadde publicar sus datos en esteTablón es la de no t ificarle lafecha de la Junta, no la de so-meterles a vergüenza pública.

Así que antes de publicar losdatos de los vecinos morososen el Tablón, debe seguirse elsiguiente procedimiento para nocometer infracción de la Ley deProtección de Datos:

Notificar al afectado en sudomicilio conocido la convoca-toria de la Junta o el Acta dondese cont iene su condición dedeudor.

En su defecto, se notificaráen el inmueble del que espropietario en la comunidadde que se trate.

En caso de total imposibi-lidad para noti ficar perso-nalmente, se podrán colgar ene l t ab ló n de an unc i os l a sc i taciones personales acom-pañadas de la convocatoria ala J u n t a , inc lu yé nd o s e e llis t ado de los morosos y losimpo r t es que adeuda cadauno.

Han incluido mis datoscomo morosos en el Tablónde forma ilegal. ¿Cómo puedodenunciar?.

En este caso podría denunciara la Comunidad de vecinospor incumplimiento de la Ley deprotección de datos (artículo9.1.h) LOPD) y de la Ley sobrePropiedad Horizontal (artículos11.2 a) tal como indicamos en:

- ¿Cómo denunciar ante laAgencia Española de Protecciónde Datos (AEPD)?.

En el caso de que la AgenciaEspaño la de P ro t ección deDatos considere que la Comunidadde propietarios ha incumplido eldeber de secreto establecido enel artículo 10 de la LOPD y lepodría imponer una sanción de601€.