COMPAÑÍA DE SEGUROS CORPVIDA S.A....La tasa libre de riesgo (R f) representa el rendimiento de un...

Análisis de Transacción entre Empresas Relacionadas

COMPAÑÍA DE SEGUROS CORPVIDA S.A.

EMILIO VENEGAS, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones

JOSÉ ANTONIO FERRER, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones

Agosto, 2015

Tel: +562 2729 5000 Av. Vitacura 5093, Piso 3 – Vitacura

Fax: + 562 2729 5095 Santiago – CHILE

www.bdo.cl Postcode: 7630281

Santiago, 07 de agosto 2015

Señores

Compañia de Seguros Corpvida S.A.

Atención: Antonio Lagos

Jefe de Inversiones Inmobiliarias

Presente

De nuestra consideración:

Tenemos el agrado de adjuntar el informe del evaluadorindependiente (en adelante “el Informe”) que contiene losresultados del análisis de condiciones de mercado de tasa deendeudamiento, para una operación de leasing entre Cia de SegurosCorpseguros S.A. y Cia de Seguros Corpvida S.A. Con el objetivo dedar cumplimiento a lo estipulado en la Ley Nª 18.046 de SociedadesAnónimas, para transacciones entre empresas relacionadas

El presente Informe corresponde a nuestra propuesta de trabajo,con fecha 1 de julio de 2015, la cual comprende la entrega delInforme del evaluador independiente, y las discusiones con laadministración.

Se ha considerado el análisis de la situación, variada información demercado, y la información provista por Cia de seguros Corpvida S.A.

Cabe destacar que la información proporcionada no ha sido objetode auditoria por nuestra parte. Por lo tanto, como se estableció ennuestra propuesta, es responsabilidad de la administración laveracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando lasconclusiones de nuestro trabajo sujetos a dicho alcance.

El presente Informe está dirigido a la administración superior deCorpvida, y, por lo tanto, no debe ser considerado para ningún otropropósito. Por lo que la entrega de éste a terceros debe contar connuestra autorización, ya que como se indicó en nuestra propuesta,en ese caso particular, se deberá firmar una “carta de entrega deinformes a terceros” que delimita las condiciones de su utilizacióny nuestra responsabilidad al respecto. Esta limitación no aplica alos requisitos de la Ley Nª 18.046.

Limitaciones de nuestro alcance

Este trabajo tuvo por objetivo estimar una tasa de endeudamiento

a valores de mercado, asociada a la cesión de un leasing descrita en

este documento, y consecuentemente fijar el valor de compraventa

del bien raíz.

Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado

y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por

cualquier pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de

información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a

nosotros por parte de los directores o empleados de Corpvida o

cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado

consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño

se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la

retención, ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente

para nosotros, sin una nueva petición de la información

proporcionada y requerida a nosotros para ser considerada por

nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.

Saludamos atentamente a usted,

BDO Auditores y Consultores Ltda.

1. RESUMEN EJECUTIVO

2. DESCRPCIÓN DE LA OPERACIÓN

3. DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

4. CONCLUSIONES

5. ANEXOS

CONTENIDO

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GLOSARIO

Página 3

Corpseguros Compañía de Seguros Corpseguros S.A.

Corpvida Compañía de Seguros Corpvida S.A.

HPV Deudora – HPV S.A.

Préstamo Contrato de leasing a ser transferido por Corpseguros a Corpvida

UF Unidad de Fomento

Fecha de Traspaso 30 de Junio, 2015

Compañía de Seguros CorpVida - Tasa Leasing - Informe Final

RESUMEN EJECUTIVO

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RESUMEN EJECUTIVO

Página 5


Introducción

El objetivo de nuestro trabajo ha sido el de preparar una

evaluación independiente, de acuerdo al Título XVI de la Ley Nª

18.046 de Sociedades Anónimas.

A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como valor

razonable de mercado lo siguiente:

“es el valor al cual un activo cambiaría de manos entre un

potencial comprador y un potencial vendedor cuando ninguno

de éstos actúa bajo compulsión y cuando ambos tienen un

conocimiento razonable de los hechos relevantes”.

Para aplicar este concepto al Préstamo, se estimó cuanto

hubiese sido la tasa de interés aplicada por un participante de

mercado, para un Préstamo de condiciones similares,

considerando la naturaleza de la transacción y la información

de mercado disponible a la fecha.

Resultados

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de

la información analizada, se obtienen las siguientes

conclusiones de nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,97% a

5,76% (real anual)

2. El caso mas probable seria una tasa de 5,33% (real

anual).

3. Se consideraron clasificaciones de riesgo mejores a

B, dada la relación deuda a valor de activo,

considerando un valor del activo de UF 1.223.241

informado por Corpvida.

4. En caso de disponer de una clasificación de riesgo de

HPV se podría determinar un valor con mayor

certeza, el que se espera se encuentre en el rango

determinado.

DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

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Página 7



Análisis de la situación

El Préstamo analizado corresponde a un leasing con las

siguientes características:

Monto : UF 951.510 (5 de Enero, 2015)

Deudor : HPV empresa relacionada a

Corpgroup

Cuotas : UF 42.153,4

Activo : Av. Américo Vespucio 1561-

1597

Valor de Activo : UF 1.223.241 (Informe Gabriel

Rodríguez, oficinas más hotel)

Descripción de la transacción

Mencionado crédito será traspasado de Corpseguros a

Corpvida. El análisis solicitado corresponde a la estimación de

una tasa de mercado a la cual traspasar mencionado

Préstamo.

Situación Actual

Transacción

CORPSEGUROS

HPV

LEASING

ACTIVO

CORPVIDA

Traspaso

CORPSEGUROS

HPV

LEASING

ACTIVO

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Página 8



Tabla de Amortización

SALDO INSOLUTO AMORTIZACIÓN INTERÉS CUPÓN FECHA

951.501,0 14.346,5 27.395,9 41.742,4 05-01-2015

936.743,1 14.757,8 27.395,6 42.153,4 05-07-2015

921.562,3 15.180,8 26.972,6 42.153,4 05-01-2016

905.946,9 15.615,4 26.538,0 42.153,4 05-07-2016

889.883,3 16.063,6 26.089,8 42.153,4 05-01-2017

873.359,0 16.524,4 25.629,0 42.153,4 05-07-2017

856.361,1 16.997,8 25.155,6 42.153,4 05-01-2018

838.874,5 17.485,8 24.667,6 42.153,4 05-07-2018

820.887,1 17.987,4 24.166,0 42.153,4 05-01-2019

802.383,6 18.503,5 23.649,9 42.153,4 05-07-2019

783.348,4 19.035,1 23.118,2 42.153,4 05-01-2020

763.766,1 19.582,3 22.571,0 42.153,4 05-07-2020

743.622,1 20.144,1 22.009,3 42.153,4 05-01-2021

722.898,8 20.723,2 21.430,1 42.153,4 05-07-2021

701.580,0 21.318,9 20.834,6 42.153,4 05-01-2022

679.649,0 21.931,0 20.222,4 42.153,4 05-07-2022

657.087,4 22.561,5 19.591,9 42.153,4 05-01-2023

633.876,9 23.210,5 18.942,8 42.153,4 05-07-2023

609.999,0 23.878,0 18.275,4 42.153,4 05-01-2024

585.434,3 24.564,7 17.588,7 42.153,4 05-07-2024

560.162,5 25.271,8 16.881,6 42.153,4 05-01-2025

534.163,3 25.999,2 16.154,2 42.153,4 05-07-2025

507.415,2 26.747,0 15.406,3 42.153,4 05-01-2026

479.898,1 27.517,1 14.636,2 42.153,4 05-07-2026

451.587,7 28.310,4 13.843,0 42.153,4 05-01-2027

422.462,7 29.125,1 13.028,3 42.153,4 05-07-2027

392.497,8 29.964,9 12.188,5 42.153,4 05-01-2028

361.670,0 30.827,8 11.325,5 42.153,4 05-07-2028

329.952,9 31.717,0 10.436,4 42.153,4 05-01-2029

297.321,6 32.631,3 9.522,1 42.153,4 05-07-2029

263.749,9 33.571,7 8.581,7 42.153,4 05-01-2030

229.209,6 34.540,2 7.613,2 42.153,4 05-07-2030

193.672,9 35.536,8 6.616,6 42.153,4 05-01-2031

157.111,4 36.562,4 5.591,0 42.153,4 05-07-2031

119.493,5 37.616,9 4.536,5 42.153,4 05-01-2032

80.791,1 38.703,4 3.450,0 42.153,4 05-07-2032

40.970,2 39.820,9 2.332,5 42.153,4 05-01-2033

0,0 40.970,2 1.183,2 42.153,4 05-07-2033

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS

COMPARABLE

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Metodología

La metodología utilizada para la conformación de la tasa

exigida al Préstamo se basa en tres elementos: la tasa libre de

riesgo, el spread del préstamo exigido a una deuda de una

empresa con características similares y que transe en el

mercado y finalmente una prima por liquidez.

La tasa libre de riesgo (Rf) representa el rendimiento de un

bono libre de riesgo. En este caso hemos considerado un Bono

del Banco Central en UF (BCU), a 19 años, en base al plazo del

Préstamo.

El Spread de Préstamo es determinado considerando el

promedio de 3 escenarios de tasa distintos. Cabe destacar que

estos intentan estimar el retorno adicional exigido a papeles

que transan en el mercado, dado el riesgo del emisor. Se

realizó un análisis de razonabilidad del spread del Préstamo con

spread similares en Chile.

La prima por liquidez (RLiq) surge debido a que el Préstamo es

de carácter privado, y no puede ser liquidado por el

prestamista hasta el vencimiento. Por ésta característica, los

inversionistas piden un premio en la tasa de descuento de un

activo. En este caso se estimó el descuento por liquidez de

acuerdo al descuento estimado por activos de similar tamaño

en USA, de acuerdo al estudio de Ibboston Risk Premia Over

Time Report 2010. Dados los diferentes tamaños de los activos

relativos, se ajustó el tamaño de los activos Americanos a los

activos chilenos de acuerdo al tamaño de las economías

relativas.

Cabe destacar que para el análisis de la tasa del Préstamo se

considero el valor del activo que es la garantía de mencionado

Préstamo.

A partir de la suma de estos elementos generamos un rango

estimativo de posibles tasas de interés exigidas al Préstamo. Y

se consideró finalmente el promedio entre el mínimo y el

máximo de este rango.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Página 10


Tasa de interés 𝑑𝑒 𝑀𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜: 𝑅𝑓+𝑆𝑝𝑟𝑒𝑎𝑑 + 𝑅𝐿𝑖𝑞

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• Se utilizó el bono del banco central denominado en UF a 19 años (BCU) para estimar la tasa libre de riesgo. Para obtener la tasa libre

de riesgo de referencia se extrapoló a partir de las tasa de 10 y 20 años, 1,53% y 1,88% respectivamente. Obteniendo una tasa de

1,82%.


Tasa Libre de Riesgo

Página 11


Fuente: Bloomberg y

cálculos propios

BCU

BCP

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Min Max Promedio

BCU 16 años 1,82% 1,82% 1,82%

Real Estate USA 1,33% 2,47% 1,84%

A (1) 0,54% 1,58% 0,95%

BBB (2) 0,94% 2,52% 1,55%

BBB+ (3) 0,78% 2,20% 1,29%

BBB- (4) 1,20% 2,56% 1,90%

BB+ (5) 1,26% 2,69% 2,09%

BB- (6) 3,25% 3,25% 3,24%

El spread utilizado en el cálculo de la tasa final es el resultado del

promedio entre dos escenarios considerados relevantes para este caso.

En cada uno se construyó un rango para el spread y se consideró el

promedio entre el limite inferior y superior para obtener un spread

para ese escenario. Ahora procederemos a explicar el procedimiento a

través del cual se llegó a dichos spread:

1. En primer lugar, se utilizó el spread mínimo (1,58%) y máximo

(2,64%) promedio de las empresas pertenecientes a la industria

del “Real Estate” en EEUU (Ver anexos). Es importante destacar

que al no disponer de información sobre la clasificación de riesgo

de HPV se consideró el promedio de todas las clasificaciones de

riesgo disponibles en el Real Estate (desde A hasta BB-).

Resultando en un spread de 1,84%.

2. En segundo lugar, se realizó un análisis de razonabilidad

calculando los spread de empresas comparables. Se tomó el

percentil 80% como limite inferior (3,9%) y el máximo como limite

superior (4,26%). Resultando en un spread de 4,08%.


Spread del Préstamo

Página 12


Promedio 3,37%

Promedio ponderado 3,58%

Mediana 3,36%

Percentil 20% 2,83%

Percentil 80% 3,90%

Max 4,26%

Min 2,42%

Spread de créditos

Corpvida comparables

Spread de créditos según

clasificación de riesgo

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Spread del Préstamo

Página 13


0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

Spre

ad

Fecha de credito

Spread de Leasing Comparables(% sobre BCU comparable)

RENTAS LATAM II

LIRAY

PEÑAFLOR

DEPARTAMENTAL

INMOB SRR

INMOB BZ

SINDELEN II

BIO BIO CENTRO

RENTAS LA DEHESA

ICAFAL MAIPU

COPESA

INV FLEMING

INMOB LUTECIA

MCENTRO CHAGAVIA

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Adjusted Ibbotson (in millions US$)

Decile Smallest Comp. Largest Comp. Size Premium

Mid - Cap (3-5) 1.602,43 5.936,15 1,08%

Low - Cap (6-8) 432,18 1.600,16 1,85%

Micro - Cap (9-10) 1,01 431,26 3,99%

Breakdown of Deciles 1- 10

1 - Largest 14.692,02 329.725,26 -0,37%

2 5.975,84 14.691,67 0,74%

3 3.482,57 5.936,15 0,85%

4 2.386,99 3.414,63 1,15%

5 1.602,43 2.384,03 1,69%

6 1.063,33 1.600,17 1,73%

7 685,13 1.063,31 1,73%

8 432,18 684,70 2,49%

9 214,19 431,26 2,85%

10 -Smallest 1,01 214,11 6,28%

Breakout of 10th decile

10a 123,54 214,11 4,45%

10b 1,01 123,52 10,01%

Fuente: Ibbotson Premia Over time Report, 2010

Adjusted Ibbotson (in millions US$)

Decile Smallest Comp. Largest Comp. Size Premium

Mid - Cap (3-5) 26,37 97,69 1,08%

Low - Cap (6-8) 7,11 26,33 1,85%

Micro - Cap (9-10) 0,02 7,10 3,99%

Breakdown of Deciles 1- 10

1 - Largest 241,79 5.426,48 -0,37%

2 98,35 241,79 0,74%

3 57,31 97,69 0,85%

4 39,28 56,20 1,15%

5 26,37 39,24 1,69%

6 17,50 26,33 1,73%

7 11,28 17,50 1,73%

8 7,11 11,27 2,49%

9 3,53 7,10 2,85%

10 -Smallest 0,02 3,52 6,28%

Breakout of 10th decile

10a 2,03 3,52 3,99%

10b 0,02 2,03 9,73%

Fuente: Ibbotson Premia Over time Report, 2010, ajustado para Chile Colliers

CHILE

USA

Dada la baja liquidez del Préstamo entregado (no existe un

mercado en el cual transar dicha deuda), es coherente aplicar una

prima por liquidez a la tasa de interés.

Basándonos en las estimaciones del Ibboston Risk Premia Over

Time Report 2010, podemos observar distintas primas que son

asignadas al retorno exigido de activos, dependiendo de su

tamaño.

Haciendo un símil entre el cobro que se aplica a estos activos,

considerando que uno de los principales factores del Size discount

es la liquidez, es posible generar un valor aproximado de prima

por liquidez para el Préstamo.

La prima asociada a un activo de un tamaño similar al monto del

préstamo estaría en un rango entre 1,08% y 1,15%.


Prima por Liquidez

Página 14


Ajuste al

1,65% del

tamaño de

los activos

CONCLUSIONES

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Min Max Promedio

BCU 16 años 1,82% 1,82% 1,82%

Real Estate USA 1,33% 2,47% 1,84%

A (1) 0,54% 1,58% 0,95%

BBB (2) 0,94% 2,52% 1,55%

BBB+ (3) 0,78% 2,20% 1,29%

BBB- (4) 1,20% 2,56% 1,90%

BB+ (5) 1,26% 2,69% 2,09%

BB- (6) 3,25% 3,25% 3,24%

Descuento Liquidez 1,08% 1,15% 1,12%

Tasa Promedio Real Estate USA ( a ) 4,23% 5,43% 4,77%

Tasa Comparables ( b ) 5,72% 6,08% 5,90%

Tasa Elegida ( c ) 4,97% 5,76% 5,33%

( a ) BCU 16 años + Promedio general (Min y Max) del Real Estate USA +

Descuento por liquidez

( b ) BCU 16 años + Spread de comparables (percentil 80% y Max, asumiendo que

( c ) Promedio a, b y c

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la

información analizada, se obtienen las siguientes conclusiones de

nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,97% a

5,76% (real anual)

2. El caso mas probable seria una tasa de 5,33% (real

anual).

3. Se consideraron clasificaciones de riesgo mejores a B,

dada la relación deuda a valor de activo, considerando

un valor del activo de UF 1.223.241 informado por

Corpvida.

4. En caso de disponer de una clasificación de riesgo de

HPV se podría determinar un valor con mayor certeza,

el que se espera se encuentre en el rango determinado.

CONCLUSIONES

Página 16


ANEXOS

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Página 18

ANEXOS


Spread Industria Real Estate EEUU

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Página 19

ANEXOS


Spread Industria Real Estate EEUU

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