Sumario

29 de octubre de 2015

La Noche despierta a los chicos

El Gobierno propondrá otros dos jueces para la Corte

Los precios de los alquileres de viviendas se incrementaron un 25,5% durante el últi-mo año

Los fideicomisos, bajo la lupa

Tiempo de cambios

Sigue retrocediendo el precio de la tierra

Cómo vender cuando escasea el crédito

La atracción de los espejos de agua

Se harán por Internet remates judiciales

Este es el plan de Macri para otorgar un millón de créditos hipotecarios

Justicia para los abogados

Si expropia, debe pagar

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La Noche despierta a los chicos El público infantil tendrá diversas actividades para disfrutar de la Noche de los Museos en distin-tos puntos de la Ciudad. Una gran variedad de propuestas infantiles para disfrutar en familia se presentarán en diferentes espacios de la Ciudad durante esta edición de “La Noche de los Museos”: talleres, exposiciones, música, teatro y títeres, son las estrellas de la programación del ciclo destinado a niños y niñas denominado “La Noche despierta a los chicos”. Por ejemplo, se podrán realizar talleres muy inte-resantes. En el Museo del Títere (Estados Unidos 802) se enseñará a construir personajes. A pocas cuadras de allí funcionará a pleno el Espacio Caleidoscopio, un taller en la sala de educación para toda la familia a cargo de los educadores del museo en el MAMBA (Av. San Juan 350). Y en el Mu-seo Escuela Normal N°3 Bernardino Rivadavia (Bolívar 1235) se dictará un taller de confección de telescopios orientado a niñas y niños.Otros talleres para tener en cuenta son de “Actividades grafoplásticas para los más pequeños”, en el Museo Notarial Argentino, Av. Callao 1542, y en Caballito, también en continuado, un taller de “Astronomía” en la Asociación Argentina Amigos de la Astronomía (Av. Patricias Argentinas 550).Habrá espectáculos imperdibles como el Desfile de Barriletes Iluminados en el Museo de Bellas Artes de la Boca (Av. Pedro de Mendoza 1843), los cuentos narrados por los Susurradores en la Biblioteca Biblioteca del Congreso de la Nación (Alsina 1835), y un trasnoche a todo baile, con el espectáculo de percusión del La Urraka, una compañía que combina música, danza, teatro y hu-mor, en el Museo Evita (Lafinur 2988). Formada por ex integrantes de El Choque Urbano, en este grupo formado por actores, músicos y bailarines, utiliza objetos cotidianos como instrumentos de percusión para contar historias. Dedicados a chicos con inquietudes muy específicas, en este caso economía y química, para tener en cuenta son el espectáculo teatral “Economía financiera para niñas y niños” en el Museo Histórico y Numismático del Banco Central de la República Argentina Dr. José Evaristo Uriburu (H) (San Martín 216) y la obra de títeres “Química Biológica. Obra de títeres infantil: Pequeños organismos, grandes luchas”, en la Facultad de Ciencias Exactas y Natu-rales- Museos UBA (Intendente Güiraldes 2160, Pabellón II, Ciudad Universitaria).

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El Gobierno propondrá otros dos jueces para la Corte Inicia el proceso con la nominación de los jueces Sarrabayrouse y Sesin El Gobierno iniciará hoy el proceso para nominar a integrantes de la Corte Suprema de Justicia a los jueces Eugenio Sarrabayrouse, que pertenece a las Sala II de la Cámara Nacional de Casación en lo Criminal y Correccional de Capital y Domingo Juan Sesin, Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la provincia de Córdoba.Esa decisión implica que retirará el pliego de Roberto Carlés como postulante a la Corte Suprema de Justicia de la Nación que envió para reemplazar a Eugenio Zaffaroni, quien presentó la renun-cia. La segunda nominación cubrirá el lugar que dejará vacante Carlos Fayt, quien renunció con fecha 31 de diciembre próximo.Según fuentes del Senado, el Gobierno iniciará el trámite con la nominación pública de los jueces

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lo que abre un período de 15 días a fin de recibir las objeciones o respaldos de la sociedad.Según trascendió, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos publicará una solicitada postulan-do a los dos juristas.Sarrabayrouse es, desde diciembre de 2014, miembro de la Cámara de Casación Penal de la Ciudad de Buenos Aires. Con 50 años, es doctor en Derecho por la Universidad de Buenos Aires, posee va-rios posgrados, entre ellos uno de la Universidad de Salamanca y estudió en Alemania con el jurista Claus Roxin.Además de su perfi l judicial, dio clases de Derecho Internacional en la UBA, en la Escuela del Poder Judicial de Tierra del Fuego, en la Universidad de Palermo y en la Universidad de Ciencias Empre-sariales y Sociales, según el extracto del CV publicado en la solicitada y reproducido por medios nacionales.Sarrabayrouse se especializa en cuestiones vinculadas al medio ambiente, temática sobre la cual realizó varios escritos, de acuerdo al sitio InfoJus, donde analiza los cruces entre el derecho penal, los delitos contra el medio ambiente y la salud pública.En tanto, Sesin es abogado y Notario recibido en la Universidad Nacional de Córdoba. En la misma casa de estudios realizó su Doctorado en Derecho y Ciencias Sociales. Se especializó en Ciencias Administrativas en la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad de Roma, Italia.El abogado es un académico de Número de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba. Fue Presidente de la Junta Federal de Cortes y Superiores Tribunales de Justicia de las Provincias Argentinas y Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Ju.Fe.-Jus).Se desempeñó como profesor Titular de Cátedra por Concurso de ‘Derecho Procesal Administrati-vo’ en la Universidad Nacional de Córdoba y también fue profesor de Postgrado de la Universidad Austral.Además, Sesin fue expositor y disertante en diversas jornadas y conferencias y autor de numerosas obras y artículos sobre su especialidad. Es presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Provin-cia de Córdoba y Presidente de su Sala Contencioso Administrativa.

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Los precios de los alquileres de viviendas se incrementaron un 25,5% durante el último año LOS AJUSTES SE MANTIENEN APENAS POR DEBAJO DE LA INFLACIONEl alza es de 2,5% contra el mes anterior, agosto, según la CIA. En tanto, la oferta de departamentos porteños en alquiler cayó casi 15% en un año, a septiembre Los alquileres de propiedades porteñas aumentaron un 25,5% en un año, a septiembre pasado, se-gún un índice elaborado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).En septiembre, el índice de alquileres de la CIA alcanzó 169,8 puntos. Con este registro, los valores de la oferta en alquiler de departamentos en Buenos Aires mostraron un incremento de 2,5% res-pecto al mes anterior, acumulando una suba interanual del 25,5% frente a septiembre de 2014, y el ritmo de variación “ha vuelto a colocarse levemente por debajo de la inflación del 25,9% estimada para septiembre por el IPC-Congreso de la Nación”, informó la CIA.La apertura por segmentos de la oferta de departamentos en alquiler refleja, frente a septiembre del año pasado, incrementos por debajo de la media en las unidades grandes (cinco o más ambientes),

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y algo por encima en los departamentos medianos (tres y cuatro ambientes), aunque con diferencias en orden al 0,5% respecto al promedio. Los más grandes acumularon un alza de 24,5% en un año; los medianos, de 25,8%; y los chicos (de uno y dos ambientes), por encima, de 26,4%, según el mismo informe de la CIA.Así, explicó la Cámara, en conjunto, “la oferta mantiene la dinámica ya observada anteriormente, con incrementos que, con leves diferencias mes a mes, van acompañando en general los ritmos de la inflación”.En cuanto al volumen en alquiler en la ciudad de Buenos Aires, en septiembre pasado el mercado mostró una baja de 4,8% en la cantidad de propiedades ofertadas.De este modo, el mercado quedó un 14,6% por debajo de los niveles de un año atrás.La cantidad de departamentos en alquiler se retrajo durante el último mes en los tres segmentos.La variación interanual mantiene –como en el mes anterior– disminuciones en orden al 15% para los departamentos chicos y medianos, y del 12% entre las unidades de mayor tamaño.En cuanto a la venta de propiedades en la ciudad, los valores se mantuvieron casi sin cambios, ya que el índice registró una leve baja de 0,05% contra un año atrás y de 0,48% frente al mes anterior. Las propiedades en oferta subieron 15% en un año y un 2,1% frente a agosto pasado.

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Los fideicomisos, bajo la lupaMercado Cómo impactan las modificaciones que introdujo el nuevo Código Civil y Comercial. ¿Sigue siendo la figura más usada o entró en declinación? Si bien etimológicamente los fideicomisos al costo son una cuestión de fe, no es esta virtud teologal el verdadero factor de peso a la hora de elegirlos como herramienta financiera del negocio inmobi-liario. El contexto económico, por un lado y el marco legal, por el otro, fueron los grandes determi-nantes para que se erijan como la opción más relevante del real estate local.De acuerdo con Felipe Yaryura Tobías, socio del estudio jurídico Aguirre Saravia & Gebhardt, los fideicomisos al costo pueden desarrollarse con fluidez en escenarios con monedas estables y esca-sa inflación. “Hay que recordar que arrancaron en los ´90, con la convertibilidad, y volvieron entre 2003 y 2008”, precisa el abogado. “Se trata, en concreto, de una transferencia periódica de fondos, con una rendición también periódica de cuentas, hasta que el fiduciario transmite al fiduciante la propiedad en forma definitiva”, continúa.“Pero esto es prácticamente imposible de hacer cuando el precio de los componentes importados vuelve difícil saber cuáles serán los valores a futuro.Así, las empresas tienden a agrandar los márgenes para cubrirse ante los riesgos de aumentos, debi-do a que, en definitiva, no hay certidumbre en los precios”, agrega.De acuerdo con Yaryura Tobías, la estabilidad de los ingresos de familias y personas de clase media, que no crecen al ritmo de la inflación, también atenta para que el fideicomiso al costo no sea, en la actualidad, la opción financiera de compra que rija los destinos del real estate local. “Hoy la mayoría de las compras se llevan a cabo a través de comprar a boleto, con anticipo y cuotas”, define.Con el nuevo Código Civil y Comercial, además, se han perdido algunos beneficios impositivos, como la posibilidad de descontar el IVA, indica el abogado.

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Igual, subraya que no es esa la razón más importante como para que la estrella del fideicomiso al costo se haya apagado en los últimos años. Consultado por la obligatoriedad de tener que inscribir-los en la Inspección General de Justicia, sostiene que tampoco debería influir, pero que lo cierto es que esto significa un sobrecosto que se traslada al consumidor final.

Oferta en pie Sin embargo, las opiniones no son uniformes. Bruno Martino, director de Vilanova, quien está lle-vando adelante oficinas triple A con certificación LEED en el corredor oeste bajo la figura del fidei-comiso, afirma que es una herramienta adecuada para proyectos importantes por dos beneficios: la seguridad jurídica y la posibilidad de acercar al inversor propuestas competitivas para aportar pesos ajustados por un índice público.“El fideicomiso sobresale por el resto de las estructuras por tratarse de un patrimonio separativo que no puede ser afectado por ningún tipo de acción contra quien lo administra”, sostiene.“Es decir que cuando uno adhiere a un contrato de fideicomiso se convierte automáticamente en dueño de una fracción de ese proyecto. En la mayoría de los casos, será dueño de su participación sobre la tierra y sobre lo que ésta tuviera adherida.En caso de contingencia, se liquidan los activos del fideicomiso y el fiduciante recibe esa liquidación en relación a su participación”, especifica.“En cambio -continúa- cuando un comprador firma un boleto, está celebrando un acuerdo de partes donde la Sociedad Anónima que vende la propiedad en pozo está contrayendo una deuda o promesa de entrega con un comprador de boleto. Cualquier inconveniente o acción en contra del vendedor podría comprometer el cumplimiento del contrato y finalmente el comprador, en vez de ser dueño de ´algo´ pasaría a ser un acreedor más de un desarrollador. Para ser concluyente: las sociedades quiebran, los fideicomisos se liquidan.Allí está la diferencia más importante”.De acuerdo con el desarrollador de Vilanova, en contextos inflacionarios es fundamental poder ofre-cer al inversor la posibilidad de resguardar mes a mes sus excedentes en pesos. “Actualmente, me-diante un fideicomiso, es posible programar con el inversor un plan de aportes que mes a mes será ajustado por un índice público y que le permitirá al administrador fiduciario afrontar el pago de los certificados de obra del desarrollo.De ese modo, el inversor realmente está financiando la obra.No es el desarrollador que le financia al comprador sino el comprador quien financia la obra. Es por ese motivo que aquellos desarrollos que se estructuran mediante fideicomisos al costo permiten ofrecer al inversor un negocio donde no existe un inversor mayorista que pretende tomar beneficio entre la suma de costos de construcción y el valor de venta de la unidad; sino que el comprador es el verdadero inversor”.Según el arquitecto Pablo Lowenstein, director de Haus Developers, quien utilizó el fideicomiso en tres proyectos en Capital -Scalabrini Ortiz 1413, Ravignani 1453 y Cuba 2873-, en este momento esta herramienta es la mejor manera de hacer una obra tanto para la parte vendedora como para la com-pradora porque el desarrollador se asegura de tener todo el dinero “pase lo que pase” para terminar la obra.“Lanzar una obra en dólares es un riesgo enorme y mucho más con el nuevo código que permite pa-gar las deudas en pesos. Un emprendimiento ajustado a algún índice también es un riesgo, porque éste puede no ser fiable o no servir en función del ciclo de la obra. El inversor que busca cerrar un precio fijo debe entender que si una desarrolladora se queda sin dinero para terminar la obra va a terminar ajustando con la calidad o va a parar la misma”, sentencia. “Los emprendimientos a precio fijo tienen la desventaja que como el desarrollador se cubre para asegurar la obra no deja mucho negocio para hacer al inversor. Este inversor estará comprando con la seguridad que no se va a en-contrar con ningún sobresalto pero tiene que saber que no está comprando al mejor precio”.Desde el lado del canal de ventas, Hernán Siwacki, director de Capital Brokers, con tres proyectos

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en su portfolio comercializandose bajo esta modalidad - -uno en Belgrano, otro en Balvanera y un tercero en Palermo-, afirma que cada proyecto se estructura y financia de manera diferente, según su volumen, plazo y necesidades. “En un contexto de tanta incertidumbre, los desarrolladores ape-lan a ser creativos y buscar no solo proyectos que atraigan al comprador sino herramientas que le permitan hacerse de dinero de una forma rápida y segura: pesos, dólares, cedines, metros, todo vale y todo sirve. En la actualidad, nadie puede asegurar rentabilidad pero sí seguridad, por eso invertir los pesos excedentes para recibir dólares a futuro es una opción más que interesante.El fideicomiso es una forma de estructurar el negocio inmobiliario como existen otras opciones. Si bien al comienzo y en otro contexto fue el más utilizado, con el tiempo fue perdiendo sus beneficios para transformarse en una herramienta igual a otras”, finaliza.Victoria Aranda

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Tiempo de cambiosPor Mario Gómez (*)El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración que implica que cada uno de los interesa-dos en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación.Para darle cobertura jurídica, se ha adoptado la figura legal del fideicomiso, regulado originalmente en la Ley 24.441 y que ahora se encuentra en el nuevo Código Civil y Comercial.Las principales modificaciones introducidas son:

1. El fiduciario puede ser beneficiario La Ley 24.441 guardaba silencio sobre la posibilidad de que el fiduciario pueda ser beneficiario del fideicomiso. Parte de la doctrina consideraba que la calidad de beneficiario estaba vedada para el fiduciario. El nuevo CCyC establece expresamente que el fiduciario puede ser beneficiario, pero que “debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos inter-vinientes en el contrato”.Esta modificación posibilita que en un fideicomiso se remunere al fiduciario con unidades del em-prendimiento.

2. No queda dentro de los supuestos de contratos de consumo Cuando los desarrolladores venden a terceros, se encuentran alcanzados por el nuevo régimen de los contratos de consumo incorporados en el Código. Sin embargo los fideicomisos se encuentran excluidos del régimen del consumidor, salvo el caso que venda a consumidores finales por boleto de compraventa, independientemente de los fiduciantes beneficiarios.

3. Obligación de contratar un seguro El nuevo CCyC establece que “sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso”.Asimismo, dispone que en caso de que no haya contratado seguro o cuando el seguro resulte irra-zonable en la cobertura, el fiduciario tiene responsabilidad objetiva, y debe responder por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas.En general, las modificaciones introducidas fueron bien recibidas por la doctrina. En los últimos

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cuatro años, los fideicomisos al costo se han organizado en pesos (lo que queda ahora plasmado en el nuevo código).Esto significa para los inversores pagar cuotas en pesos (asociadas a la evolución de los costos, gene-ralmente medidos a través del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción).

(*) Miembro del consejo directivo de CUCICBA.

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Sigue retrocediendo el precio de la tierraEn la Pampa húmeda, la baja alcanza al 25 por ciento desde 2011, cuando se instauró el cepo cam-biario, según los brokers. La menor rentabilidad que afecta a los arrendamientos explica parte de ese proceso. Desde 2011, cuando se instauró el cepo cambiario, los precios de la tierra vienen en declinación. En la Pampa húmeda, la caída ronda entre el 20 y el 25% en dicho lapso y aun no se detuvo, advierte el presidente de la Cámara Argentina de Tierras y directivo de Compañía Argentina de Tierras, Cristian Beláustegui.“Nunca antes hemos presenciado en el país ciclos de suba de precios ininterrumpidos tan largos, desde el 2002 hasta el 2010, y períodos de baja tan prolongados, sin que se encuentre el piso, a partir del 2011”, describe. Las razones de esa caída hay que buscarlas, según el experto, en el aumento de la oferta y las dificultades económicas que sufre el sector agrícola, agobiado por una contracción de la rentabilidad y un descenso en el precio de las commodities.“La oferta de tierras fue aumentando y es tiempo de barajar y dar de nuevo en materia de precios. El negocio de arrendamiento agrícola está jaqueado por la falta de rentabilidad.Lamentablemente, en lo que queda del año las restricciones de los negocios seguirán complicando las operaciones”, afirma.En 2011, se necesitaban en promedio 8 metros cuadrados de un departamento usado para comprar una hectárea. Hoy, esa relación está en 5,8 metros, compara el experto. Desde 2003, cuando la hec-tárea equivalía a 4,1 metros cuadrados de una unidad usada, los precios subieron ininterrumpida-mente hasta 2009, cuando se produjo un descenso por la crisis financiera internacional.Si bien la rentabilidad no tiene una repercusión directa e inmediata sobre el valor de la tierra, su magnitud alienta o desestima a los capitales que quieren invertir. Desde una rentabilidad del 7% por arrendamiento en 2010 en la zona núcleo, se pasó a un 1%en la actualidad, luego de impuestos, agrega.“La pérdida de valor en esa zona es de 25% en los últimos años a moneda constante. En zonas mar-ginales, se estima que la reducción de valor es del 35% o más en el mismo período.La expansión agrícola está en regresión”, asegura Beláustegui.“El mercado de tierras en la Argentina es cíclico, muy sensible a los cambios de humor económicos y políticos y está ligado a la renta. Responde rápidamente al precio de las commodities. Básicamente requiere estabilidad y proyección económica de mediano a largo plazo. Es independiente y tiene vida propia. Su valoración es irrepetible por la calidad de sus tierras y su capacidad productiva”, agrega.En este momento, las tasaciones se están haciendo a precios de 2009 y 2010, apunta Beláustegui. “Más que nunca, los términos de precio y valor son diferentes, considerando que en muchas zonas las potencialidades, hoy, no se pagan”, aclara.

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Otro tema que perjudicó al sector fue la sanción de la Ley de Tierras en diciembre de 2011, que limitó la tenencia extranjera al 15% de titularidad, con 30% para una misma nacionalidad y 1000 hectáreas de referencia por comprador en la zona núcleo, afirman en el sector rural. La legislación desplazó a la demanda externa del mercado, indican.Según datos oficiales, contando las extensiones para minería, sólo el 6% de las tierras del país están en manos de extranjeros. “Todavía hay al menos 24 millones de hectáreas que se podrían vender a extranjeros, entre las distintas actividades”, calculan los operadores inmobiliarios de tierras del mercado.La diferencia de la tierra productiva de otros bienes de resguardo de valor, como la inmobiliaria re-sidencial y comercial, es su renta potencial.Pero presenta como aspectos negativos su poca transparencia en cuanto a registros oficiales de pre-cios de las unidades vendidas. Además, por su extensión en todo el territorio y su heterogeneidad, es difícil de ordenar desde el punto de vista inmobiliario.Sofía Wachler

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Cómo vender cuando escasea el créditoAnte la virtual ausencia de crédito hipotecario, los desarrolladores apelan a instrumentos alternati-vos para financiar y atraer a posibles compradores. Los nuevos formatos que pueden llegar al nego-cio. La falta de crédito lleva a comercializadores y desarrolladores a aguzar el ingenio para diseñar verda-deras ingenierías financieras de manera de convocar a potenciales clientes e inversores.Tema excluyente de todos los candidatos a la presidencia en las últimas campañas, el acceso a la vivienda excede la coyuntura electoral. Ciertamente, los números respaldan a los especialistas que recomendaron a los postulantes enfocarse en este punto: mientras que en 2001 había un millón de inquilinos, la cifra se duplicó al día de hoy.El dato tiene estrecha relación con el acceso al crédito y la financiación. Según un informe reciente de Ecolatina, el volumen de créditos hipotecarios cayó de forma prácticamente ininterrumpida des-de principios de este siglo, ubicándose, a mediados de 2015, en 1% PBI, el mínimo de los últimos 15 años.“La participación de las deudas hipotecarias en el total de pasivos de las familias se contrajo consi-derablemente. A comienzos de la década pasada, más del 40% de las deudas de las familias eran to-madas para adquirir o construir una vivienda, mientras que en la actualidad ese porcentaje apenas supera el 14%”, indica el informe de la consultora.Eduardo Pallette Pueyrredón, managing director de Caestta Equity, empresa especializada en el análisis y gestión de oportunidades de inversión, afirma que los compradores hoy recurren, funda-mentalmente, a los fondos F&F (friends and family) y agrega que el crédito hipotecario desapareció porque los bancos no toman dinero a largo plazo y, en consecuencia, tampoco pueden prestarlo por 30 o 40 años, como sucede en los países donde este instrumento está desarrollado.“Con tasas altas y depósitos a corto plazo el dinero excedente se canaliza a bienes de consumo”, completa Juan Pablo Paladino, economista jefe de Ecolatina. Y subraya que en los ´90, el 25% de los depósitos se destinaba al financiamiento hipotecario contra alrededor del 6% de hoy.¿Cómo se revierte esta situación? Bajando la inflación y la expectativa de inflación, responde el eco-

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nomista. ¿Y en tanto? “Para enfrentar esta transición debiera haber una intervención estatal subsi-diando las tasas, además de seguir generando medidas para aumentar la profundidad del sistema financiero, incentivando a los bancos a través de la Superintendencia para hacer que los bancos presten más educación financiera”, define Paladino.Instrumento de marketing Aun cuando podría discutirse el papel de los bancos y su capacidad cre-diticia -”las instituciones tienen otras maneras de hacer trabajar el dinero más allá del plazo de los depósitos y así generar las condiciones necesarias para prestar por períodos más largos”, comenta un analista en off the record-, lo cierto es que aun con las actuales condiciones socioeconómicas existen instrumentos y recursos que colaboran para obtener el acceso a una propiedad. Aunque con tiempos acotados, claro está.La financiación es, por cierto, una de las herramientas más utilizadas por el canal de ventas a escala marketinera. “Actualmente cuando un inversor o comprador final se acerca a comprar una unidad, lo que se le ofrece principalmente es el plan”, reconoce Félix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades, que ofrece comprar unidades desde pozo en dólares abonando 35% al momento de la firma del boleto y el saldo en cuotas fijas de 12 a 24 meses. “Otra alternativa es pesificar lo que queda por abonar en 12/24 cuotas, con el ajuste del índice CAC”, agrega.En Diaz Mayer & Brie indican que en el caso de los lotes, el costo está en pesos y su plan de finan-ciación también implica un pago de 35% a la firma del boleto y el resto en cuotas fijas con un interés anual también de cerca del 35%. “La realidad muchas veces nos demuestra que los planes son adap-tables al comprador, principalmente, al usuario final, que adquiere con ahorro o con sus ingresos mensuales.A veces, la cuota de entrada es mayor para disminuir el costo de las cuotas, o a mitad del plan reali-zan un depósito más grande para bajar la cantidad de cuotas restantes. De ese modo, el plan siempre se actualiza y ajusta a la necesidad y posibilidad de comprador”.La oferta se ajusta Si bien lo más habitual es la financiación a dos/tres años, en el mercado también hay ofertas que exceden ese plazo. Pablo Brodsky, director comercial de Predial Propiedades, expli-ca que en su portfolio de ofertas hay planes de hasta 120 meses, a través de lo que en la inmobiliaria llaman cuotitas.Según precisa, el precio de mercado de un dos ambientes hoy es de $ 1,5 millón. “Abonando un 30% al boleto, queda para financiar un millón de pesos, cifra que dividida por 24 da como resultado cuo-tas de $40.000. Nuestras cuotas oscilan entre los $5.500 y los 15.000 y tenemos planes de 48 cuotas y algunos que pueden extenderse por 10 años”, contabiliza Brodsky.En Predial sostienen que el trabajo en escala, por un lado, y la compra de la tierra a buenos precios, por el otro, es lo que les permite una oferta financiera a largo plazo. “Lo que se financia es la utili-dad”, simplifica el directivo de la firma, indicando que los plazos de entrega son a 36 meses y que los productos más chicos -microdepartamentos- son los que les permiten ofrecer cuotas que, en definitiva, se asemejan al precio de un alquiler.¿Leasing para inmuebles? Aun cuando el concepto se aplica clásicamente a bienes muebles, tam-bién hay hoy oferta de leasing para el mercado inmobiliario.Tal el caso de Haras del Sol, urbanización que trabaja con un plan de financiamiento de este estilo, orientado a brindarle al comprador final la posibilidad de adquirir un lote o una casa finalizada y financiarla a 10 años y en pesos a través de un contrato de alquiler con opción a compra.“La idea es que el cliente acceda a una unidad, ya sea un terreno o una casa, con un pago al contado del 25% y el resto lo paga hasta en 120 cuotas actualizadas por CAC. En cada momento el comprador puede ejercer su derecho de compra, saldando la deuda”, resume Juan Carlos Oddino, desarrollador del proyecto. “Esto también tiene la ventaja que la propiedad no se hipoteca, con lo cual se reducen los gastos de escribanía ya que la escritura se efectuará en la última cuota, por el valor residual o en el momento en que quiera ejercer su derecho de compra” agrega.El desarrollo cuenta con lotes de 1.500 a 3.000 m2 de superficie cuyo valor parte desde los 27 US$ el metro cuadrado. A su vez, se pueden adquirir casas desde US$ 240.000 finalizadas o en construcción,

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las cuales, al igual que lo lotes, pueden ser abonadas a través de un adelanto de un 25% y el resto en 120 cuotas actualizadas por el índice CAC.El Estado hoy Aun con lo señalado en un principio, los bancos públicos fueron, a la fecha, los más dinámicos a la hora de dar créditos hipotecarios: de los casi $ 50.000 millones otorgados por el siste-ma financiero local, sólo el 30% surge de bancos privados cuando a principios de la década pasada el porcentaje superaba el 50%. Por caso, según Ecolatina, actualmente el Banco Nación otorgó prés-tamos hipotecarios por $ 20.000 millones, superando lo otorgado por todos los bancos privados ($ 15.000 millones).Además, el Estado también está presente a través del PRO.CRE.AR. Este programa con tasas y cuotas accesibles y subsidiadas, dirigido a la construcción de viviendas. El volumen de estos créditos llegó a superar los $20.000 millones en febrero y se estima que rondó los $30.000 millones a mediados de año. En conjunto, los préstamos de los bancos públicos y el plan PRO.CRE.AR. explican más del 80% de los créditos hipotecarios ampliados, que se traducen en $ 80.000 millones.Victoria Aranda

FIDEICOMISOS CON VUELTA DE TUERCACompras a través de sociedades anónimas, por medio de fideicomisos al costo o mediante los fi-deicomisos cerrados son las figuras legales más habituales al momento de adquirir una propiedad financiada. Pero el mercado también presenta novedades. Se trata de los llamados fideicomisos de renta, una opción a 30 años que “ofrece una renta financiera respaldada por ladrillos”, señala Fe-derico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, que desarrolla y comercializa bajo esa modalidad Pueblo Caamaño, en Pilar. “El inversor participa de la renta de un conjunto de propiedades y este monto de-pende del porcentaje que la propiedad significa en el conjunto”, explica. “Si la propiedad representa 1% del total siempre se recibe ese porcentaje, se encuentre o no alquilada”, completa.“En el formato habitual, si el local no está alquilado, se pagan las expensas y no se cobra alquiler. Por esta vía, con el ingreso de los alquileres se pagan las expensas y el resto se distribuye entre todos los fiduiciarios.Nosotros cobramos un fee por administración”, detalla. La renta neta estimada se ubica en alrede-dor del 8% anual, según Vitrium.Esta alternativa, que en Estados Unidos se conoce como Real Estate Investment Trusts o REITS, no sólo es aplicable a centros comerciales. De hecho, la empresa tiene emprendimientos similares des-tinados al mercado residencial en Montevideo, Miami y Perú.

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La atracción de los espejos de agua Canales, lagunas, lagos artificiales y playas se afianzan como tendencia en las propuestas inmobilia-rias. Los proyectos que apuestan por ese elemento distintivo. Algunos proyectos inmobiliarios se distinguen por su forestación, por sus amenities, por su arqui-tectura, por estar enfocados al golf, al polo o equitación.Y otros apuntan a la realización de actividades náuticas, al disfrute visual y al contacto recreativo con el agua. Desde un barrio de casas flotantes en el Yacht Club de San Fernando hasta Puertos, la ciudad pueblo de Eduardo Costantini en Escobar, existen opciones de real estate donde la relación con el agua -en variadas formas y dimensiones - juega un rol fundamental en el tipo de propuesta y servicio a ofrecer.

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“Es muy clara la tendencia que existe a nivel mundial respecto a buscar el contacto con el agua y el verde en las ciudades. En particular, Buenos Aires experimenta un crecimiento exponencial en esta preferencia: los valores inmobiliarios más altos de la Argentina se ubican sobre el corredor norte de la franja costera y son el correlato de una demanda voraz que consume todo lo que se construye en esta zona”, afirma Claudio Ronchi Belvis, de Achával Cornejo, responsable de la comercialización de Venice Ciudad Navegable. Este emprendimiento estará surcado por canales (soportará embarcacio-nes hasta de 17 pies) con salida directa a las aguas del río Luján.Contará además con 500 metros de costa, frente al Delta. “Los canales y espejos de agua están en el ADN del proyecto”, define.La oferta inmobiliaria consta de edificios de departamentos, condominios y lotes sobre un terreno de 32 hectáreas ubicado en Tigre, a pocos metros del paseo comercial y del corazón del Puerto de frutos.Según destaca Ronchi, “aquí la relación con el agua es natural y cotidiana. Se ofrece un estilo de vida donde además del placer visual y estético, sus habitantes disfrutarán de la salida directa al Luján y esto ofrece un medio de transporte para desplazarse todos los días al trabajo, realizar deportes o contemplar la naturaleza”. Venice es desarrollada en forma conjunta por TGLT y Metro 21.Su primera etapa avanza en la preventa y construcción de sus primeros cinco edificios, una inver-sión de u$s 124 millones.Megaproyecto Con una reserva inalterada de 60 hectáreas de bosque ribereño sobre el cauce de este mismo río -pero a la altura de Escobarcrece desde 2010 Puertos, la nueva ciudad pueblo que desa-rrolla Eduardo Costantini, ideólogo de Nordelta. A cuatro kilómetros del Km. 44 y medio de la auto-pista Panamericana aparecen sus 1.433 hectáreas totales, de las que más del 50 por ciento estarán dedicadas a lagos y espacios verdes, más superficie que en su antecesora.“El agua es un atractivo natural de las familias. Es más atractivo el agua que los árboles. Si bien se complementan, todo el surgimiento de Tigre y Escobar frente a Pilar fue inusitado, justamente, por la presencia del agua. El espejo de agua es mayor acá que en Nordelta”, destaca el empresario.Su gran lago central ocupa 200 hectáreas de superficie y tendrá conexión con todos los barrios inter-nos y demás espejos naturales del emprendimiento, lo que permitirá su navegabilidad.“Los lagos son parte fundamental e integral de nuestros proyectos. No es posible separar la existen-cia de lagos del producto que desarrollamos”, detalla Pedro Segura, director de Construcciones.“Vimos una oportunidad de mejora en relación a Nordelta. El diseño de los lagos de Puertos tiene una geometría evolucionada, no tenemos puntos muertos ni de estancamiento del agua.Esto facilita que el escurrimiento sea lo más natural posible y tenemos un plan de gestión del agua que favorece que el lago - en su estado natural- pueda sobrevivir sin la intervención nuestra.Lo que cuidamos es que no se nos enriquezca de nutrientes, que es el problema que tienen los lagos urbanos”, cita Segura.El master plan prevé 5.000 lotes y 7.500 departamentos en total (un millón de m2 de FOT) donde al-bergará a más de 60.000 personas. Habrá varios tipos de unidades: lotes, townhouses, condominios y oficinas.Consultatio (la firma de Costantini) ya lleva invertidos allí u$s 180 millones en obras (incluyendo la construcción de un acceso directo desde la autopista Panamericana) y se estima que habrá u$s 265 millones más durante los próximos años.La playa en la urbe Las Crystal Lagoons, marca chilena que ideó un sistema de fabricación y man-tenimiento de lagunas artificiales con aguas cristalinas, irrumpieron también en el mercado local. La primera del país se inauguró en marzo de este año en Terralagos, Canning, provincia de Buenos Aires, a solo 35 kilómetros de Capital Federal.Su superficie es de cinco hectáreas dentro de un terreno de 270, tiene dos metros y medio de profun-didad máxima y 600 metros de largo. Contará con cuatro playas de arena sobre sus costas (la primera ya se encuentra habilitada y la segunda estará lista para la temporada 2016) y una bajada náutica.“En Chile hay un centro de control desde el que monitorean la laguna de acá a distancia. Hay un

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bote eléctrico que está todo el tiempo barriendo el fondo de la laguna y un domo que manda las imágenes”, enumera Osvaldo Lovero, gerente de Ventas de Castex, inmobiliaria a cargo de la comer-cialización del complejo.Este emprendimiento es desarrollado por Morvial y Repsa, con una inversión total de u$s 60 millo-nes. Ya se entregaron 310 lotes, a fin de año sumarán otros 200 del sector Playa y en marzo de 2016 habrá 100 lotes adicionales del sector Plaza. Actualmente viven solo dos familias pero hay 40 casas en obra, además de dos edificios de condominios que tendrán 40 unidades cada uno (el primero ya está totalmente vendido mientras que el segundo está en etapa de preventa e inició su edificación).Así, habrán llegado a colocar más de 600 terrenos, sobre las 1.750 unidades en total que piensan co-mercializar (1.300 lotes y 450 departamentos).En tanto, el Grupo Monarca avanza con otra Lagoon pero en Pilar, sobre el corredor Caamaño (ki-lómetro 46 del ramal Pilar de Panamericana). Se trata de un emprendimiento de 29 hectáreas que también incluye una laguna artificial pero de tres hectáreas y media de superficie.“Se implementa una tecnología amigable, que emplea hasta cien veces menos de productos quí-micos que los sistemas tradicionales de desinfección de piscinas, consume hasta diez veces menos agua que un campo de golf y utiliza sólo un 2 por ciento de la energía que requieren las tecnologías convencionales de filtrado”, destaca Mariano Galeazza, director Comercial de la empresa.Proyectan allí más de 800 unidades: 50 casas, 142 lotes y 640 departamentos de uno a cuatro ambien-tes. La inversión total estimada será de $ 700 millones.A su vez, Monarca lanzaría a fin de este año su segunda Lagoon. Estará en un predio de 115 hectáreas ubicado en Hudson, sobre el corredor sur del Conurbano. El espejo de agua será de tres hectáreas.Mediana y pequeña escala En Haus Developers avanzan con Altos de Gualeguay, un barrio cerrado ubicado en Entre Ríos. Dentro de sus 14 hectáreas ofrece 120 lotes (de 650 m2 en promedio cada uno) para unos 300 residentes. Además, cuenta con una laguna propia y salida directa al río Gualeguay.“Ya están hechos los trabajos preliminares y en 18 meses se entrega el barrio. La inversión es de $ 15 millones. La laguna no estaba en el proyecto inicial pero -cuando avanzó el desarrollonos pareció que iba a ser un diferencial interesante”, relata Pablo Lowenstein, su director.Bastante más modesta es la propuesta de Gabriel Hanfling, empresario y diseñador, dueño de la marca de lentes Infinit, que hace tres años desarrolló -junto a un amigo- un modelo de casas flotan-tes para “vivir el río de otra manera”, sostiene. Actualmente cuentan con cinco que están en agua (amarradas en una isla del Yacht Club San Fernando, a 50 metros de la costa) y hay tres viviendas más en construcción. Su valor de venta es de $ 600.000.Se trata de una casa de 45 metros cuadrados cubiertos y 20 m2 descubiertos distribuidos en dos pisos. “Está amarrada como si fuese un barco pero tiene las comodidades de una vivienda, con una vista y una paz insuperable”, cuenta el emprendedor y aclara que el proyecto “apunta al público que no llega a poder comprarse una casa quinta”.María Eugenia Usatinsky

29/10/2015 El Cronista Comercial - Nota - Sup. Real Estate - Pag. 12

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Se harán por Internet remates judiciales Incluyen inmuebles, autos y joyas, entre otros; será similar a páginas de subastas Rosario MarinaLA PLATA.- La Suprema Corte de Justicia provincial puso en funcionamiento una innovadora forma de hacer subastas judiciales: a partir de este mes todos los muebles o inmuebles que la Justicia haya embargado podrán ser adquiridos por cualquier persona a través de su computadora o teléfono con acceso a Internet. Hasta ahora, Buenos Aires y Córdoba son las únicas provincias que aplican esta modalidad. La justicia nacional continúa con las subastas tradicionales.La modificación comenzará con el departamento judicial La Plata y regirá en causas de los fueros Civil y Comercial, Familia, Laboral, Contencioso Administrativo y en los Juzgados de Paz. Luego se extenderá a todos los departamentos judiciales de la provincia. “Cualquiera sea la naturaleza de los bienes a subastar, el juez dispondrá la realización de una subasta electrónica, proceso interactivo de búsqueda de precio, mediante la puja simultánea entre distintos postores, realizada a través de Internet”, se lee en la ley 14.238.La norma determinó que la Suprema Corte sea quien reglamente el sistema habilitando “una pági-na web con características de seguridad apropiadas y funcionalidad adecuada a la realización de la subasta electrónica, que podrá ser utilizada en todos los departamentos judiciales”. El acceso, en-tonces, será a través de la página web del alto tribunal y la modalidad será como en los demás sitios de remates online. Con esta modalidad electrónica, todos los ciudadanos que creen un usuario en la página web, podrán monitorear los remates en tiempo real.A través de esta ley, la Suprema Corte busca solucionar una serie de problemas que conllevan las subastas tradicionales. En este sentido, las subastas judiciales electrónicas intentan dar más segu-ridad, evitando que se hagan traslados de grandes sumas de dinero en efectivo durante el remate. Otro de los objetivos, según explican en el tribunal, es lograr que exista una economía de recursos y los procesos sean más rápidos.Además, se busca terminar con las mafias. Existen organizaciones, conocidas como “ligas” de com-pradores, que operan en los remates judiciales para quedarse con los inmuebles, consiguiendo, a través de amenazas, que las ofertas disminuyan y así poder cerrar las operaciones a precios bajos. Haciendo las subastas a través de Internet, la Suprema Corte intentará que todos los usuarios pue-dan actuar en igualdad de condiciones y que el remate sea lo más transparente posible.La función de las subastas judiciales, en sus dos modalidades existentes en el país, es que el deman-dado pueda pagar la deuda con el dinero que se obtenga de los bienes que le fueron hipotecados o embargados. Todo lo que tenga valor económico puede subastarse, desde inmuebles, vehículos, maquinarias y joyas, hasta bienes y derechos sobre éstos.

29/10/2015 La Nación - Nota - Economía - Pag. 14

Este es el plan de Macri para otorgar un millón de créditos hipotecariosEl titular del Banco Ciudad aclaró también que, en caso de ser Presidente, el titular de Cambiemos unificará el tipo de cambio y que no habrá ajusteEl presidente del Banco Ciudad, también referente económico del Frente Cambiemos, Rogelio Fri-gerio, aclaró este miércoles que si Mauricio Macri llega a la Casa Rosada levantará el cepo cambiario,

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prometió que no se harán “ajustes ortodoxos” y que se otorgarán un millón de créditos hipotecarios a tasa cero, financiados con recursos de la Anses.El “La Argentina no crece ni crea empleo desde hace cuatro años por culpa del cepo”, dijo, y agregó a que un eventual gobierno de Mauricio Macri “unificará el tipo de cambio” porque “no se puede tener seis tipos de cambio distinto como hoy existen en la Argentina”, dijo a FM Blue.Respecto de los créditos hipotecarios, admitió que, tal como los hace el actual Gobierno, aunque “con responsabilidad”, utilizará los recursos de la Anses para “financiar un millón de créditos hipo-tecarios a 30 años y a tasa cero, que se indexen en función de la evolución de cada salario”.El economista sostuvo que “difícil va a ser luchar contra el narcotráfico, no sacar el cepo”, porque “eso no es algo normal y tenemos que corregirlo rápidamente”.También Frigerio se preguntó “¿cuál es el valor del dólar hoy? ¿el del campo, que es menor a siete pesos, el ahorro, el tarjeta, el bolsa, el blue, el contado con liqui?” y agregó que “el único que sé que no, es el del dólar oficial”.“Tenemos que generar confianza, porque quién va a invertir en la Argentina si acá te atrapan y te encepan tus ahorros”, expresó el presidente del Banco Ciudad, quien aseguró que “al cepo lo vamos a abrir para que entren inversiones, que es lo único que importa y con el tiempo vamos a ir resol-viendo el stock de problema que generó” esa medida adoptada por el Gobierno para evitar la caída abrupta de reservas del Banco Central (BCRA).Por otra parte, admitió que un eventual gobierno de Macri utilizará los recursos de la Anses para cré-ditos hipotecarios en “una propuesta superadora” a la del Procrear, que lleva adelante el Gobierno, publicó la agencia DyN.Tras señaló que, a diferencia del Gobierno, una administración del actual jefe de Gobierno porteño utilizará los recursos de la Anses “con responsabilidad”, porque “si bien son para los jubilados, tam-poco se pueden tener inmovilizados”.Frigerio anticipó que se ortorgarán “un millón de créditos hipotecarios a tasa cero a 30 años, con indexación en función de la suba de cada salario”.El referente económico Cambiemos descartó, por otra parte, que Macri vaya a aplicar, en caso de lle-gar al gobierno, un “ajuste ortodoxo” y rechazó la idea que esa fuese una exigencia de los mercados y los organismos multilaterales de crédito.“Hoy nadie exige un ajuste como en el pasado y además no son viables los ajustes ortodoxos que se tomaban (anteriormente) después de gobiernos populistas. Son errores que no se pueden volver a cometer”, afirmó el economista.En ese sentido, Frigerio expresó que “con 14 millones de pobres (como, según el dirigente del PRO, tiene la Argentina) no podemos plantear un ajuste en el gasto social”.Respecto de la inflación, expresó que “vamos a plantear una política monetaria y fiscal que haga ba-jar la inflación y a terminar con la emisión descontrolada de pesos que nadie quiere y que generan” alza en los precios.“No se puede emitir el doble o el triple de pesos de lo que la gente demanda para financiar la corrup-ción y a los ricos”, finalizó el presidente del Banco Ciudad.

29/10/2015 - www.iprofesional.com

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Justicia para los abogadosPor unanimidad, el Senado dio media sanción a la nueva Ley de Honorarios Profesionales, que aho-ra será debatida en la Cámara de Diputados. Si bien hay acuerdo en general entre los bloques, el he-cho de que los abogados puedan volver a ser síndicos en las quiebras genera opiniones encontradas.Después de algunas semanas de retraso, tanto por el debate en Comisión que, si bien no tuvo ma-yores inconvenientes, registró una leve demora, como por la postergación de su tratamiento en el último pleno de la Cámara Alta, la Ley de Honorarios Profesionales obtuvo media sanción por una-nimidad en el Senado este miércoles por la noche.La iniciativa perteneciente al senador Rodolfo Urtubey (FpV) y pergeñada por integrantes de la agrupación Gente de Derecho, que comanda el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF), recibió el apoyo de varios bloques que acompañaron con su firma el proyecto.Sin embargo, hay algunas objeciones ya que podrían presentarse muchas discusiones entre conta-dores y abogados, ya que con esta nueva normativa los letrados podrían volver a ser síndicos de las quiebras. Este es uno de los puntos más destacados de la propuesta.La última actualización normativa para los honorarios de los abogados data de varias décadas, y el principal dirigente de Gente de Derecho, Jorge Rizzo, afirmó a Diario Judicial que esta forma de calcular el precio de la labor de los abogados conduce a la “pauperización” absoluta de la profesión.Entre muchas otras cosas, la nueva Ley expresa que “el profesional que hubiere renunciado antici-padamente a sus honorarios o pactado honorarios que generen competencia desleal o por precio vil, siempre que así lo determine una resolución firme no apelada o confirmada judicialmente de la autoridad de defensa de la competencia o sentencia judicial firme según sea el caso, será conside-rado incurso en falta de ética y será pasible de suspensión en la matrícula de seis meses a un año”.En relación a los pactos de cuota Litis, no se podrá exceder el 35% del resultado del pleito, “cual-quiera fuese el número de pactos celebrados e independientemente del número de profesionales intervinientes”.Para estos casos hay, sin embargo, una excepción contemplada, que se da cuando “el profesional tome a su cargo expresamente los gastos correspondientes a la defensa del cliente y la obligación de responder por las costas, en cuyo caso, el pacto podrá extenderse hasta la mitad del resultado líquido del juicio”.Urtubey señaló que se trata de “una ley muy superadora de la legislación vigente que garantizará un umbral mínimo de dignidad para la retribución a los abogados. Hay que superar la antinomia histó-rica entre abogados y contadores, la iniciativa establece una sindicatura colegiada y compartida que contempla el trabajo conjunto y complementario de ambas profesiones”.

29/10/2015 - www.diariojudicial.com

Si expropia, debe pagarLa Justicia condenó al GCBA a pagar $8 millones a la propietaria de unos predios expropiados por la Legislatura. El juez resaltó que “desde que se sancionó la ley que declaró la utilidad pública y sujetos a expropiación los inmuebles, transcurrieron casi diez años”.En los autos “R. SA contra GCBA sobre expropiación inversa retrocesión”, el juzgado N° 15 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires hizo parcialmente lugar a la demanda interpuesta por Ritinmsa S.A. contra el GCBA y, en consecuencia, condenó a pagar a éste último a la actora la suma de $8.100.000 con más sus intereses, dentro del plazo de sesenta días de

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aprobada la liquidación correspondiente.La actora interpuso una demanda por expropiación inversa, en los términos del artículo 19, inc. a) de la ley nº 238, contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin de que “éste dé cumplimiento con la ley Nº 2081 que declaró el carácter de utilidad pública de los inmuebles y proceda a abonar las sumas correspondientes referidas a los inmuebles objeto de la expropiación, los daños y perjuicios por el uso indebido, más sus intereses y costas”.De esta manera, la demandante relató que “con fecha 07 de septiembre de 2006 la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la ley Nº 2081 que declaró de utilidad pública y sujetos a expro-piación los inmuebles, propiedad de la actora (…) la ley Nº 2081 fue promulgada de hecho el 11 de octubre de 2006”. Así, la actora sostuvo que “después de más de dos años de haberse dictado la ley Nº 2081 se encontró sin más alternativas que accionar contra el GCBA en su carácter de expropiante, a los efectos de que éste adquiera el bien calificado de utilidad pública en virtud de lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la ley Nº 238”.En último lugar, la actora se agravió porque “la restricción importó una lesión al derecho de propie-dad y que el GCBA no dio cumplimiento con su obligación de abonar la indemnización que por ley le corresponde violando lo normado por los artículos 9°, 10° y 11° y cc. de la ley Nº 238, ni los daños y perjuicios que le ocasionó la ocupación del inmueble”.En este contexto, el juez destacó que “el procedimiento expropiatorio no se ha perfeccionado, y ello justifica formalmente la procedencia de la demanda”, y agregó que la disputa se consolida primor-dialmente sobre dos cuestiones: el monto que el expropiante debe pagar por la expropiación, y el pago por los daños ocasionados por la privación del uso del bien; sobre ésta pretensión la demanda-da interpuso defensa de prescripción”.El art. 9 de la Ley de Expropiaciones (238) dispone: “La indemnización a pagar al expropiante sólo comprende el valor objetivo del bien al momento de entrar en vigencia la ley que lo hubiere decla-rado de utilidad pública (…)”. Así, el magistrado interpretó que “se aplica en aquellos casos en que el proceso expropiatorio regular se realiza sin solución de continuidad y no existen circunstancias u obstáculos que lo demoran por inactividad del expropiante”.“Proceder bajo las premisas literales del art. 9 de la ley Nº 238, puede llevar a situaciones disvaliosas que pueden perjudicar tanto al Estado como al afectado por la expropiación. En el caso bajo análisis, desde que se sancionó la ley Nº 2081, transcurrieron casi diez años. Aplicar al caso traído a decisión el artículo 9 de la ley Nº 238, socavaría nítidamente las previsiones del inc. 5, art. 12 de la CCABA en cuanto exigen en materia de indemnización el pago de un justo valor”, agregó el fallo.Respecto a los daños por privación de uso y goces no prescriptos, para el magistrado “el acta de constatación y las fotos certificadas por escribano y que se hallan incorporadas no constituyen evi-dencia que indiquen que los actores han sido desposeídos de los inmuebles objeto de la litis”.

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